Försäljning och utveckling av fastigheter som Metropolia Ammatti- korkeakoulu Oy lämnar
§ 122
Försäljning och utveckling av fastigheter som Metropolia Ammatti- korkeakoulu Oy lämnar
HEL 2016-001787 T 10 01 03
Beslut
Stadsfullmäktige beslutade i enlighet med stadsstyrelsens förslag be- myndiga fastighetsnämnden att ingå ett ramavtal om försäljning och ut- veckling av fastigheter i enlighet med bilaga 1 och göra de fastighetsaf- färer som avses i avtalet och att träffa eventuella föravtal om en fastig- hetsaffär med Merasco Real Estate Ltd Oy eller med ett eller flera bo- lag som Merasco Real Estate Ltd Oy har bildat eller ämnar bilda på föl- jande villkor och i övrigt på de avtalsvillkor som framgår av bilaga 1:
Ramavtalet gäller fastigheter i stadens ägo, som för närvarande an- vänds av Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy, på följande adresser:
− Xxxxxxxxxxxxx 0–3, Bulevarden 29–31, tomten 477/3, fastighets- beteckning 91-4-77-3
− Xxxxxxxxxxxxx 0–00, tomten 11334/3, fastighetsbeteckning 91-11- 334-8
− Xxxxxxxxxxxx 00–42 (Xxxxxxxxxxx 00–00, Xxxxxxxxxx 00), tomten
475/33, fastighetsbeteckning 91-4-75-33
− Xxxxxxxxxx 00, tomten 25899/18, fastighetsbeteckning 91-25-899- 18
− Xxxxxxxxxxxxxxx 0, ett outbrutet område av tomten 24948/1, fastig- hetsbeteckning 91-24-948-1 (en del av den byggnad som hör till fastigheten och ett outbrutet område som bildas för byggnadsdelen)
− Xxxxxxxxxxxxxxx 00, tomten 15526/3, fastighetsbeteckning 91-15- 526-3.
Den fasta andelen av den totala köpesumman är enligt avtalet minst 80,9 miljoner euro. Den rörliga andelen av köpesumman baserar sig för varje fastighet på byggrättsökningen i och med den våningsyta som en ny detaljplan medger och som räknas in i byggrätten och på en omdis- ponering av de enskilda fastigheterna.
Den fasta andelen av köpesumman betalas på följande sätt:
Vid undertecknandet av ramavtalet betalas 20,225 miljoner euro. Andra posten, 20,225 miljoner euro, betalas senast 31.12.2017. Tredje posten, 20,225 miljoner euro, betalas senast 31.12.2018.
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Behandling
Sista posten, 20,225 miljoner euro, betalas senast 31.12.2019.
Efter att diskussion hade förts i ärendet, konstaterade ordföranden att det under diskussionen hade framställts ett understött förslag, vars godkännande hade inneburit att behandlingen av ärendet avbryts. Ord- föranden uppmanade därför de följande talarna att inskränka sina ytt- randen till frågan om återremiss av ärendet till stadsstyrelsen.
Efter att ha förklarat diskussionen om återremiss avslutad anförde ord- föranden såsom redogörelse att ledamoten Xxxxxx Xxxxxxxx understödd av ledamoten Xxxx Xxxx under diskussionen hade föreslagit att stads- fullmäktige skulle besluta återremittera ärendet till stadsstyrelsen för ny beredning på följande grunder:
Den föreliggande utredningen är bristfällig i fråga om specificeringen och jämförelsematerialet. Det framgår inte i detalj av materialet hur den föreslagna fasta andelen av köpesumman har fastställts. Det har inte tillräckligt väl utretts hur köpesumman fördelar sig på olika lokaler i de enskilda fastigheterna. Det finns ingen utredning om det för lokalerna bestämda priset i relation till gängse prisnivå i området år 2016. Det verkliga värdet har inte utretts. Prisnivån i förslaget motsvarar inte kvadratmeterpriset i de billigaste stadsdelarna i Helsingfors. Den före- slagna fastighetsförsäljningen ligger sannolikt inte i stadens intresse.
Jag föreslår att ärendet återremitteras till stadsstyrelsen för beredning utgående från att det utreds om HNS eller andra eventuella aktörer in- om den offentliga sektorn är intresserade av att hyra lokalerna, och om de inte är det, om det är möjligt att sälja fastigheterna separat i syfte att maximera avkastningen för staden.
Redogörelsen befanns vara riktig.
3 omröstningen
Ordföranden framställde och fullmäktige godkände följande omröst- ningsproposition: Den som vill fortsätta behandlingen av ärendet röstar ja; vinner nej, har ledamoten Xxxxxx Xxxxxxxxx förslag om återremiss godkänts.
JA-förslag: Fortsättning
NEJ-förslag: Den föreliggande utredningen är bristfällig i fråga om spe- cificeringen och jämförelsematerialet. Det framgår inte i detalj av mate- rialet hur den föreslagna fasta andelen av köpesumman har fastställts. Det har inte tillräckligt väl utretts hur köpesumman fördelar sig på olika lokaler i de enskilda fastigheterna. Det finns ingen utredning om det för lokalerna bestämda priset i relation till gängse prisnivå i området år
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
2016. Det verkliga värdet har inte utretts. Prisnivån i förslaget motsva- rar inte kvadratmeterpriset i de billigaste stadsdelarna i Helsingfors.
Den föreslagna fastighetsförsäljningen ligger sannolikt inte i stadens in- tresse. Jag föreslår att ärendet återremitteras till stadsstyrelsen för be- redning utgående från att det utreds om HNS eller andra eventuella ak- törer inom den offentliga sektorn är intresserade av att hyra lokalerna, och om de inte är det, om det är möjligt att sälja fastigheterna separat i syfte att maximera avkastningen för staden.
Ja-röster: 68
Xxxx Xxxxxx-Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxx-Xxxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxxxxxxx, Xxxx Xxx- xxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxx-Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxx- xxxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxx, Xxxx Xxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxx- xx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Ma- xxx, Xxxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Ny- xxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx- nen, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, To- mi Sevander, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxx-Xxxxx Xxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx
Nej-röster: 8
Xxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx- va, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxx
Blanka: 5
Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxx Xxxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx
Frånvarande: 4
Xxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx Stadsfullmäktige hade beslutat fortsätta behandlingen av ärendet.
Efter att ha förklarat diskussionen i själva ärendet avslutad anförde ord- föranden såsom redogörelse att ledamoten Pilvi Torsti understödd av ledamoten Ville Jalovaara under diskussionen hade föreslagit följande hemställningskläm:
Stadsfullmäktige förutsätter vid godkännandet av affären att
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
stadsstyrelsen utreder mängden ingångna affärer som underlag för den kommande beredningen av fullmäktigestrategin.
Redogörelsen befanns vara riktig.
På förslag av ordföranden godkände stadsfullmäktige först stadsstyrel- sens förslag enhälligt.
4 omröstningen
Ordföranden framställde och fullmäktige godkände följande omröst- ningsproposition: Den som godkänner ledamoten Xxxxx Xxxxxxx förslag till hemställningskläm röstar ja; den som motsätter sig klämmen röstar nej.
JA-förslag: Stadsfullmäktige förutsätter vid godkännandet av affären att stadsstyrelsen utreder mängden ingångna affärer som underlag för den kommande beredningen av fullmäktigestrategin.
NEJ-förslag: Motsätter sig
Ja-röster: 27
Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxxx Xx- inäluoma, Xxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxxx Xx- xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx- nen, Xxxx Xxxxxxxx
Nej-röster: 10
Xxxxx Xxxxx-Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Las- se Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx
Blanka: 45
Xxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxxxx-Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxxx Xxxx-Xxxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxxxxx Xxxxxxx, Xxxx Xxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxxx Xxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxxxx- ra, Xxxx Xxxx, Xxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxx- xxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx, Xxxx- Xxxxx Xxxx, Xxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Föredragande Upplysningar
Bilagor
Sökande av ändring
Utdrag
Beslutsförslag
Sammandrag
Frånvarande: 3
Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx
Stadsfullmäktige hade inte godkänt ledamoten Xxxxx Xxxxxxx förslag till hemställningskläm.
Stadsstyrelsen
Xxxx Xxxxxxx, stadssekreterare, telefon: 000 00000
xxxx.xxxxxxx(a)xxx.xx
Xxxx Xxxxxxxxx, chef för koncernstyrningen, telefon: 000 00000
atte.malmstrom(a)xxx.xx
1 Puitesopimusluonnos liitteineen
Kommunalbesvär, fullmäktige
Xxxxxx Xxxxxxx till utdrag
Ostaja Kommunalbesvär, fullmäktige Bilaga 1
Beslutet stämmer överens med förslaget.
När Metropolias campus i Kvarnbäcken blir färdigt åren 2018–2019, slutar Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy använda ett flertal fastigheter i stadens ägo. Enligt den av stadsfullmäktige 5.5.2015 (§ 120) godkän- da projektplanen för Metropolias campus i Kvarnbäcken kommer cam- pusbygget i Kvarnbäcken delvis att finansieras med inkomsterna från försäljning av de fastigheter som nu blir lediga.
Fastighetskontoret har underhandlat om ett ramavtal med Merasco Re- al Estate Ltd Oy om försäljning och utveckling av de fastigheter som Metropolia Ammatiikorkeakoulu Oy lämnar. Merasco Real Estate Ltd Oy är en oberoende inhemsk rådgivare inom fastighetsregleringar. Bo- laget söker upp och förhandlar fram slutplacerare för de fastigheter som avtalet gäller och ansvarar gentemot staden för att avtalen blir ge- nomförda.
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Ramavtalet gäller fastigheter i stadens ägo, som för närvarande an- vänds av Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy, på följande adresser:
- Xxxxxxxxxxxxx 0–3, Bulevarden 29–31 fastighetsbeteckning 91-4-
77-3
- Xxxxxxxxxxxxx 0–00, fastighetsbeteckning 91-11-334-8
- Xxxxxxxxxxxx 00–42 (Xxxxxxxxxxx 00–43, Xxxxxxxxxx 00), fastighets-
beteckning 91-4-75-33
- Xxxxxxxxxx 00, fastighetsbeteckning 91-25-899-18
- Xxxxxxxxxxxxxxx 0, fastighetsbeteckning 91-24-948-1 (en del av den byggnad som hör till fastigheten och ett outbrutet område som bildas för byggnadsdelen)
- Xxxxxxxxxxxxxxx 00, fastighetsbeteckning 91-15-526-3.
Den sammanlagda byggrätten för fastigheterna och fastighetsdelarna ovan är ungefär 76 500 kvadratmeter våningsyta enligt antingen de gäl- lande detaljplanerna eller det faktiska läget.
Ramavtalet ingås på följande villkor:
Köparen köper fastigheterna som en enda helhet.
Den sammanlagda köpesumman för de fastigheter och fastighetsdelar som ramavtalet gäller består av en fast andel (minimipris) och en rörlig andel.
Den sammanlagda fasta andelen av köpesumman uppgår till 80 900 000 euro.
Ett särskilt köpekontrakt upprättas för varje fastighet.
Den fasta andelen av köpesumman betalas enligt betalningsplanen i fy- ra poster.
Första posten av köpesummans fasta andel, 20 225 000 euro, betalas vid undertecknandet av köpekontraktet.
Andra posten av köpesummans fasta andel, 20 225 000 euro, betalas senast 31.12.2017.
Tredje posten av köpesummans fasta andel, 20 225 000 euro, betalas senast 31.12.2018.
Fjärde posten av köpesummans fasta andel, 20 225 000 euro, betalas senast 31.12.2019.
På de obetalade posterna av den fasta andelen betalar köparen en år- lig ränta på en procent tills posten i fråga har betalats.
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Den rörliga delen av köpesumman baserar sig för varje fastighet på byggrättsökningen i och med den våningsyta som en ny detaljplan medger och som räknas in i byggrätten och/eller på en omdisponering. Den rörliga andelen bestäms utifrån de olika à-priser som överenskom- mits i ramavtalet enligt disponeringen.
Den rörliga andelen av köpesumman för en fastighet betalas i regel när följande förutsättningar har uppfyllts:
En detaljplaneändring för fastigheten eller ett beslut om permanent omdisponering av den har vunnit laga kraft, hyrestiden i hyresavtalet med Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy har gått ut och Metropolia har överlåtit besittningen av fastigheten till köparen.
Om den rörliga andelen av köpesumman för en enskild fastighet förfal- ler till betalning innan alla ovan avsedda betalningsposter som hör till den fasta betalningsandelen har förfallit, förfaller dock den obetalade fasta andelen av köpesumman samtidigt till betalning.
Köparen ställer en av fastighetskontorets förvaltningsavdelning god- känd säkerhet hos staden för betalningen av den obetalade fasta och rörliga andelen av köpesumman och de övriga fordringar som baserar sig på ramavtalet. Säkerheten gäller i sju år efter undertecknandet av ramavtalet.
De fastigheter som ska säljas är enligt ramavtalet i Metropolia Ammatti- korkeakoulu Oy:s användning i enlighet med villkoren i de nuvarande hyresavtalen tills de inte längre används av detta bolag när campus i Kvarnbäcken har blivit färdigt åren 2018–2019. Köparen har dock rätt att säga upp hyresavtalen så att de löper ut senast 31.12.2020.
Vid undertecknandet av ramavtalet undertecknar staden och köparen ett köpekontrakt för varje fastighet eller outbrutna område i enlighet med den modell som utgör bilaga till ramavtalet.
Ägande- och besittningsrätten till fastigheterna överförs vid underteck- nandet av köpekontraktet. Staden överför samtidigt de hyresavtal för fastigheterna som är i stadens besittning och de övriga avtal som är vä- sentliga med tanke på användningen, inklusive ansvar och rättigheter, till köparen.
När äganderätten har övergått på köparen tar köparen i enlighet med ramavtalet ansvaret för utveckling av fastigheten och bär den kommer- siella, tekniska och övriga risken i anslutning till detta.
Om utvecklingen av en enskild fastighet i enlighet med ramavtalet helt och hållet blir förhindrad, har både staden och köparen rätt att för fas-
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
tigheten i fråga kräva att det genomförs ett återköp på de villkor som anges i ramavtalet. Vid undertecknandet av ramavtalet undertecknar staden och köparen också ett föravtal för fastighetsaffären i enlighet med den föravtalsmodell som utgör bilaga till ramavtalet. Föravtalet gäller återköp av fastigheten inom den tidsfrist och i de fall som anges i detta.
Det föreslagna arrangemanget med ett ramavtal är motiverat från sta- dens synpunkt, eftersom ramavtalet innebär att köparen utom det tek- niska och ekonomiska ansvaret för utvecklingen av alla fastigheter som avtalet gäller också bär den ekonomiska risken med avseende på fas- tigheternas nuvarande skick och för att utvecklingsprojekten ska lyc- kas.
Köparen betalar den fasta andelen av den i ramavtalet angivna köpe- summan, 80,9 miljoner euro, i lika stora poster fram till 31.12.2019, och då kan byggandet av Metropolias campus i Kvarnbäcken finansieras med köpesumman. I praktiken betalas en betydande del av den fasta andelen av köpesumman i förväg innan de detaljplaneändringar som utvecklingsåtgärderna i fastigheterna kräver har trätt i kraft. De avtal- senliga betalningarna sker dessutom innan Metropolia Ammattikorke- akoulu Oy:s verksamhet upphör i de fastigheter som avtalet gäller.
Den köpesumma som betalas med stöd av avtalet utgör minst den fas- ta andelen av köpesumman enligt ramavtalet. Denna minimiköpesum- ma är i genomsnitt ca 1 060 euro/kvadratmeter våningsyta angiven i byggrätten. För den eventuella värdestegring som utvecklingen av fas- tigheterna leder till ersätter köparen dessutom senare staden till fullt belopp enligt à-priserna i ramavtalet.
Enligt värderingsinstrument daterade 3.4.2014 och ett värderingsutlå- tande daterat 15.2.2016 från Newsec Valuation Oy motsvarar köpe- summan för objekten gängse prisnivå med beaktande av objektens lä- ge och disponering.
Föredragandens motiveringar
Bakgrund
Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy koncentrerar enligt sin lokalstrategi, daterad 25.11.2011, sin verksamhet i huvudstadsregionen till fyra cam- pusområden, som kommer att finnas i Kvarnbäcken och Arabiastran- den i Helsingfors, Alberga i Esbo och Myrbacka i Vanda. Samtidigt av- står Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy från de övriga fastigheter i sta- dens ägo som för närvarande används av bolaget. Stadsstyrelsen gav 25.6.2012 (771 §) utlåtande om lokalstrategin.
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Stadsstyrelsen behandlade Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy:s cam- puslösning 24.6.2013 (741 §) och uppmanade då fastighetskontoret att i samråd med stadsplaneringskontoret och ekonomi- och planerings- centralen utreda och förbereda möjligheterna att utveckla de fastigheter i stadens ägo som för närvarande används av Metropolia Ammattikor- keakoulu Oy.
Stadsfullmäktige godkände 5.5.2015 (120 §) projektplanen för yrkes- högskolan Metropolias campus i Kvarnbäcken med maximipriset 165 miljoner euro exkl. moms. Byggnaden kommer enligt projektplanen att ägas av ett fastighetsaktiebolag i stadens ägo. Det är också fastighets- bolaget som genomför projektet. Campusbygget i Kvarnbäcken kom- mer delvis att finansieras med inkomster från försäljning av de fastighe- ter som nu används av Metropolia Ammatikorkeakoulu Oy.
När Metropolias campus i Kvarnbäcken färdigställs åren 2018–2019, har Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy i enlighet med lokalstrategin fått sin verksamhet koncentrerad till fyra campusområden. De fastigheter som ska säljas är enligt ramavtalet i Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy:s användning till dess.
Med undantag av fastigheterna i Metropolias besittning vid Xxxxxxxxxx 00 och Xxxxxxxxxxxxxxx 0 har fastigheterna år 1995 överförts från fins- ka staten till Helsingfors stad för att användas för undervisningsända- mål.
Fastigheterna belastas av ett servitut, enligt vilket statsbidraget till fas- tigheterna måste återbetalas om de omdisponeras (s.k. evig överlåtel- sebegränsning). Staden och undervisnings- och kulturministeriet har preliminärt fört förhandlingar enligt vilka staten kan avstå från kravet ovan om byggnaderna omdisponeras och säljs till en tredje part till de- ras verkliga värde. En förutsättning för detta är att staden deltar i finan- sieringen av Metropolias nya campus på villkor för eget kapital enligt priset för försäljningen av byggnaderna i Metropolias besittning med avdrag för de investeringar som gjorts i byggnaderna mellan försälj- ningstidpunkten och överföringen år 1995. Innan ett slutligt ramavtal träffas bör dock undervisnings- och kulturministeriet ha gett tillstånd att använda köpesumman för finansiering av kostnaderna för campusbyg- get.
Köpesumma
Enligt ramavtalet består köpesumman av en fast andel och en rörlig an- del. Prissättningen av fastigheterna baserar sig på hur stor den nuva- rande och den framtida byggrätten är och hur den disponeras.
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Den fasta andelen av köpesumman utgör minimipriset. Den samman- lagda fasta andelen av köpesumman uppgår till 80 900 000 euro. Den baserar sig på den detaljplaneenliga eller genomförda byggrätten för fastigheterna och på byggrättens värde med antagandet att alla fastig- heter disponeras som kvartersområde för kontorsbyggnader (KT). Vär- det på fastigheternas byggrätt enligt köpesummans fasta andel blir i genomsnitt ca 1 060 euro/kvadratmeter våningsyta angiven i byggrät- ten.
Den fasta andelen av köpesumman betalas i fyra poster i enlighet med betalningsplanen i ramavtalet. Första posten av köpesummans fasta andel, 20 225 000 euro, betalas vid undertecknandet av köpekontrak- tet. Om undertecknandet blir uppskjutet till efter 30.9.2016, beaktas en senareläggning som motsvarar förseningen i de tidsgränser som fö- reslås i ramavtalet. Om ramavtalet av omständigheter som inte beror på parterna inte har undertecknats senast 31.12.2017, förfaller ramav- talet, såvida parterna inte då kommer överens om något annat.
Newsec Valuation Oy har för objekten gett värderingsinstrument, date- rade 3.4.2014, i vilka fastigheternas totala värde uppskattas till 79 mil- joner euro med en felmarginal på +/-10 %. Newsec Valuation Oy har vi- dare gett ett värderingsutlåtande om objekten, daterat 15.2.2016. Enligt detta har marknadsläget inte förändrats sedan 2014 och objektens vär- de i februari 2016 är på samma nivå som i april 2014, dvs. ungefär 79 miljoner euro. Värderingsinstrumenten och värderingsutlåtandet ger vid handen att de ovan föreslagna köpesummorna följer gängse prisnivå med beaktande av objektens läge och disposition.
Den rörliga delen av köpesumman baserar sig för varje fastighet på byggrättsökningen i och med den våningsyta som en ny detaljplan medger och som räknas in i byggrätten och/eller på en omdisponering. Den rörliga andelen bestäms utifrån de olika à-priser som överenskom- mits i ramavtalet enligt disponeringen.
Verksamhetsmodell för avtalet
Det huvudsakliga målet med ramavtalet är att säkerställa att staden får ersättning till fullt belopp för fastigheternas nuvarande byggrätt och en eventuell framtida ändrad byggrätt och samtidigt att göra det möjligt att utveckla fastigheterna i enlighet med gemensamt godkända principer.
Köparen köper fastigheterna som en enda helhet i enlighet med ramav- talet. Ett särskilt köpekontrakt upprättas för varje fastighet.
Köparen är medveten om objektens ålder, byggsätten och -materialen vid byggtidpunkten, byggnadernas användningshistoria och dispone- ring, utförda reparationer uppgivna av staden och omfattningen av änd-
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
ringsbehov. Alla byggnader som ingår i köpet är i behov av grundlig re- paration och en omdisponering av dem kräver avsevärda ombyggnader och investeringar.
Efter undertecknandet av köpekontrakten börjar köparen planera hur de enskilda fastigheterna ska disponeras och ansöka om en detaljpla- neändring som behövs för detta eller något annat permanent tillstånd som medger en omdisponering. Köparen genomför den ovan avsedda planeringen enligt principerna för öppenhet och transparens och i sam- råd med staden.
Giltighetstid för avtalet
Ramavtalet gäller så länge staden eller köparen kan ha sådana ford- ringar eller rättigheter gentemot den andra parten som baserar sig på ramavtalet eller på köpekontraktet och/eller föravtalet för varje enskild fastighet, dock längst i tio år efter undertecknandet av ramavtalet.
Uppgifter om köparen
De placerare som hänför sig till projektet är solida inhemska aktörer som har ett starkt fastighetskunnande och som företräds av Merasco Real Estate Ltd Oy. Hos Merasco kombineras gedigen och långvarig erfarenhet av investerings-, finansierings- och kapitalarrangemang och av mångsidigt kunnande i fastighetsbranschen när det gäller fastighets- utveckling och -förvaltning, fastighetsaffärer och ägande av fastigheter.
Motiveringar
Under de senaste åren har ett flertal förhandlingar förts med olika aktö- rer om de fastigheter som är föremål för avtalsarrangemanget. Staden har också fått många förslag om samverkan kring enskilda objekt, i synnerhet dem som är belägna i centrum. De som kommit med försla- gen har dock inte velat ingå ett bindande köp innan byggnaderna har omdisponerats och en slutlig användare hittats. En sådan process skul- le sannolikt ha räckt flera år, och slutresultatet hade varit osäkert. För utvecklingen av enskilda objekt skulle dessutom stadens egna resurser också räcka till, och i detta fall skulle medvärdet av en utomstående ak- tör vara litet.
Under det senaste året har två aktörer utrett möjligheten att köpa den helhet som fastigheterna bildar och att samtidigt bära utvecklingsrisken för detta. Förhandlingarna med den ena parten lades ner hösten 2015, medan förhandlingarna slutfördes med den aktör som nu föreslås.
Ramavtalet är motiverat från stadens synpunkt, eftersom köpesumman från de fastighetsaffärer som ingår i ramavtalet används för att finansie-
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Verkställighetsbeslut
Till slut
Föredragande Upplysningar
Bilagor
ra bygget av Metropolias campus i Kvarnbäcken. Betalningarna sker dessutom innan Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy:s verksamhet upp- hör i de fastigheter som säljs. Köpesumman utgör minst den fasta an- delen av köpesumman enligt ramavtalet. Denna minimiköpesumma är i genomsnitt ca 1 060 euro/kvadratmeter våningsyta angiven i byggrät- ten. För den eventuella värdestegring som utvecklingen av fastigheter- na leder till ersätter köparen dessutom senare staden till fullt belopp enligt à-priset i ramavtalet.
Enligt värderingsinstrumenten daterade 3.4.2014 och värderingsutlå- tandet daterat 15.2.2016 från Newsec Valuation Oy motsvarar köpe- summan för objekten dessutom gängse prisnivå med beaktande av ob- jektens läge och disponering.
Om stadsfullmäktige godkänner stadsstyrelsens förslag, kommer stadsstyrelsen i sitt verkställighetsbeslut
- att uppmana stadskansliet att innan ramavtalet verkställs utverka till- stånd av undervisnings- och kulturministeriet att använda köpsumman för att finansiera byggkostnaderna för Kvarnbäckens nya campus
- att bemyndiga fastighetskontorets förvaltningsavdelning att vid behov göra smärre ändringar och preciseringar i ramavtalet och dess bilagor.
Avtalet i förslaget innebär att det på ett sätt som är godtagbart med av- seende på det ekonomiska värdet går att avgöra frågan om att inom en rimlig tid realisera de fastigheter som Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy lämnar, i ett läge där det samtidigt är nödvändigt att säkerställa fi- nansieringen av läroanstaltens nybyggnadsobjekt i Kvarnbäcken.
Förslaget är samstämmigt med fastighetsnämndens framställning. Nämnden fattade beslut i ärendet efter att ett förslag om återremiss ha- de förkastats med rösterna 7–2.
Stadsstyrelsen
Xxxx Xxxxxxx, stadssekreterare, telefon: 000 00000
xxxx.xxxxxxx(a)xxx.xx
Xxxx Xxxxxxxxx, chef för koncernstyrningen, telefon: 000 00000
atte.malmstrom(a)xxx.xx
1 Puitesopimusluonnos liitteineen
Postadress Besöksadress Telefon FO-nummer Kontonr
PB 10 Norra esplanaden 11-13 x000 0 000 0000 0000000-0 XX0000000000000000
00099 HELSINGFORS STAD Helsingfors 17 Telefax Moms nr
xxxxxxxxxxxxxxxx@xxx.xx xxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxxxxxxxxxxxx x000 0 000 000 FI02012566
Sökande av ändring
Utdrag
För kännedom
Kommunalbesvär, fullmäktige
Xxxxxx Xxxxxxx till utdrag
Ostaja Kommunalbesvär, fullmäktige Bilaga 1
Kiinteistölautakunta
Talous- ja suunnitteluosasto
Beslutshistoria
Stadsfullmäktige 27.04.2016 § 112
HEL 2016-001787 T 10 01 03
Beslut
Föredragande Upplysningar
På förslag av ordföranden beslutade stadsfullmäktige bordlägga ären- det.
Stadsstyrelsen
Xxxx Xxxxxxx, stadssekreterare, telefon: 000 00000
xxxx.xxxxxxx(a)xxx.xx
Xxxx Xxxxxxxxx, chef för koncernstyrningen, telefon: 000 00000
atte.malmstrom(a)xxx.xx
Kaupunginhallitus 11.04.2016 § 326
HEL 2016-001787 T 10 01 03
Päätös
Kaupunginhallitus päätti esittää kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Kaupunginvaltuusto päättää oikeuttaa kiinteistölautakunnan tekemään liitteen 1 mukaisen kiinteistöjen kauppaa ja kehittämistä koskevan pui- tesopimuksen ja siinä tarkoitetut kiinteistökaupat sekä mahdolliset kiin- teistökaupan esisopimukset Merasco Real Estate Ltd Oy:n kanssa yh- tiön tai tämän perustaman, perustamien tai perustettavien yhtiöiden lu-
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Esittelijä
Lisätiedot
kuun seuraavin ja muutoin liitteestä 1 ilmenevien sopimusehtojen mu- kaisesti:
Puitesopimuksen kohteena ovat Helsingin kaupungin omistamat, nykyi- sin Metropolia Ammattikorkeakoulu Oy:n käytössä olevat kiinteistöt osoitteissa:
− Abrahaminkatu 1 - 3, Bulevardi 29 - 31, tontti 477/3, kiinteistötunnus
91-4-77-3
− Agricolankatu 1 - 3, tontti 11334/8, kiinteistötunnus 91-11-334-8
− Albertinkatu 40 - 42 (Xxxxxxxxxxx 00 - 00, Eerikinkatu 36), tontti
475/33, kiinteistötunnus 91-4-75-33
− Onnentie 18, tontti 25899/18, kiinteistötunnus 91-25-899-18
− Sofianlehdonkatu 5, määräala tontista 24948/1, kiinteistötunnus 91- 24-948-1 (ko. kiinteistöstä osa rakennuksesta ja sitä varten muo- dostettava määräala)
− Tukholmankatu 10, tontti 15526/3, kiinteistötunnus 91-15-526-3.
Kokonaiskauppahinnan kiinteä osuus on sopimuksen mukaan vähin- tään 80,9 miljoonaa euroa. Kauppahinnan muuttuva osuus perustuu kunkin kiinteistön uuden kaavan salliman rakennusoikeuteen lasketta- van kerrosalan mukaisen rakennusoikeuden määrän lisääntymiseen ja kunkin kiinteistön käyttötarkoituksen muutokseen.
Kauppahinnan kiinteä osuus maksetaan seuraavasti:
Puitesopimuksen allekirjoituksen yhteydessä maksetaan 20,225 miljoo- naa euroa.
Toinen erä 20,225 miljoonaa euroa maksetaan 31.12.2017 mennessä Kolmas erä 20,225 miljoonaa euroa maksetaan 31.12.2018 mennessä
Viimeinen erä 20,225 miljoonaa euroa maksetaan 31.12.2019 mennes- sä.
04.04.2016 Pöydälle
apulaiskaupunginjohtaja Xxxx Xxxxxxxxx
Xxxx Xxxxxxx, kaupunginsihteeri, puhelin: 310 36028
xxxx.xxxxxxx(a)xxx.xx
Xxxx Xxxxxxxxx, konserniohjauksen päällikkö, puhelin: 310 25472
atte.malmstrom(a)xxx.xx
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Kiinteistölautakunta 10.03.2016 § 96
HEL 2016-001787 T 10 01 03
Esitys A
Kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kiinteistölautakun- ta oikeutetaan tekemään liitteen nro 1 mukaisen kiinteistöjen kauppaa ja kehittämistä koskevan puitesopimuksen ja siinä tarkoitetut kiintei- stökaupat sekä mahdolliset kiinteistökaupan esisopimukset seuraavien osapuolten välillä:
- Helsingin kaupunki, jota edustaa kiinteistölautakunta (myyjä)
B
Käsittely
- Merasco Real Estate Ltd Oy (Y-tunnus 1970446-2) omaan ja / tai perustettavan yhtiön tai perustamiensa tai perustettavien yhtiöiden lukuun (ostaja).
Kiinteistölautakunta esitti kaupunginhallitukselle, että kiinteistöviraston hallinto-osasto oikeutetaan tekemään puitesopimukseen ja sen liitteisiin vähäisiä muutoksia ja täsmennyksiä.
10.03.2016 Ehdotuksen mukaan Palautusehdotus:
Xxxxx Xxxxx: Asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi siten, että
- selvitetään uudelleen HUS:n kiinnostus Tukholmankatu 10:n kiintei- stön ostamiseen,
- asia tuodaan uuteen käsittelyyn sen jälkeen, kun HUS:n päättävät eli- met ovat käsitelleet asiaa uudelleen riittävien tietojen pohjalta, kuitenkin viimeistään huhtikuun 2016 aikana,
- muiden kiinteistöjen osalta tarvetta muutoksiin tai lisäselvityksiin ei ole.
Kannattaja: Xxxxx Xxxxxxxx 1 äänestys
JAA-ehdotus: Asian käsittelyä jatketaan
EI-ehdotus: Asia palautetaan uudelleen valmisteltavaksi siten, että
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |
Esittelijä
Lisätiedot
- selvitetään uudelleen HUS:n kiinnostus Tukholmankatu 10:n kiintei- stön ostamiseen,
- asia tuodaan uuteen käsittelyyn sen jälkeen, kun HUS:n päättävät eli- met ovat käsitelleet asiaa uudelleen riittävien tietojen pohjalta, kuitenkin viimeistään huhtikuun 2016 aikana,
- muiden kiinteistöjen osalta tarvetta muutoksiin tai lisäselvityksiin ei ole.
Jaa-äänet: 7
Xxxx Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxxxxxxx
Ei-äänet: 2
Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx Xxxxx: 0
Poissa: 0
Xxxxxxxxxx päätti jatkaa asian käsittelyä. 25.02.2016 Pöydälle
virastopäällikkö Xxxxxx Xxxxxxxx
Xxxx Xxxxxxxx, tilakeskuksen päällikkö, puhelin: 310 31854
xxxx.xxxxxxxx(a)xxx.xx
Xxxxxx Xxxxxxxxxx, toimitilapäällikkö, puhelin: 310 40369
xxxxxx.xxxxxxxxxx(a)xxx.xx Xxxxxx Xxxxxxxxxx, hankepäällikkö, puhelin: 310 42319
irmeli.grundstrom(a)xxx.xx
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer | Kontonr |
PB 10 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 | XX0000000000000000 |
00099 HELSINGFORS STAD | Helsingfors 17 | Telefax | Moms nr | |
x000 0 000 000 | FI02012566 |