BESLUT DEN 11 NOVEMBER 2021 DNR 52/21 SIDA 1 AV 7
BESLUT DEN 11 NOVEMBER 2021 DNR 52/21 SIDA 1 AV 7
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
Nedsättning av provision
BESLUT
NN och YY har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 40 000 kr. Mäklaren har motsatt sig att betala.
BAKGRUND
Den 30 mars 2021 sålde NN och YY (”NN-YY”) bostadsrätten till en lägenhet i Stockholm för 10 080 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren. För sitt arbete fick Mäklaren en provision om 203 000 kr.
Innan ärendet anmäldes till FRN hade NN-YY framställt ett krav på 80 000 kr. Mäklaren medgav att betala 40 000 kr som ersättning för brister i marknadsfö-
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
ringen, men motsatte sig resten av kravet och de grunder för kravet som NN-YY hade framfört.
I detta ärende har NN-YY begärt att Mäklarens provision ska nedsättas med ytter- ligare 40 000 kr. Som grund har de angett att Mäklaren inte var tillgänglig för att hålla visningar.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är ersättningsskyldig.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY
Grunden för yrkandet är att Mäklaren var på semester under säljperioden och därför inte utförde del av den tjänst de kommit överens om. De anser därför att värdet av mäklartjänsten har minskat med 40 000 kr.
De kontaktade Mäklaren för att sälja sin lägenhet. Mäklaren sålde in sig själv som en mäklare som ”alltid har privatvisningar” för att ”potentiella köpare inte ska höra varandras kommentarer” och att hon i allmänhet ansåg att privatvisningar gav mervärde.
De diskuterade planeringen och Mäklaren gjorde dem medvetna om att söndags- visningen eventuellt behövde vara kl. 11 på grund av andra åtaganden, vilket de accepterade. De pratade även om semester och Mäklaren sa att ”semester har jag inte bokat, det vet jag alltid långt i förväg”. Det sistnämnda visade sig vara en lögn. Mäklaren åkte på skidsemester onsdag till lördag under säljperioden.
De hade aldrig valt Mäklaren som mäklare eller lagt upp provisionsmodellen på det vis de gjorde om de hade vetat att hon skulle på semester. De blev helt enkelt lurade på säljmötet.
Efter deras annons hade lagts upp hade Mäklaren ett antal privatvisningar, vilket var i linje med deras överenskommelse. Intresset var stort då det var en vacker vindsvåning som fick över 12 000 klick på Hemnet. På söndagen efter annonsen kommit upp informerade Mäklaren om sin semester, vilket blev en chock för dem. Det var inte vad de hade kommit överens om. De sa det till henne men hon åkte på semester ändå. Lägenheten visades nästan varje dag medan Mäklaren var i Stockholm, men inte en enda gång under hennes semester.
Mäklaren
Skälet till varför hon motsätter sig att betala är att hon och NN-YY inte ingick nå- got muntligt avtal. De ingick ett skriftligt avtal.
Hon anser att hon har fullföljt avtalet.
NN-YY tillade i huvudsak följande:
Enlig svensk lag är en muntlig överenskommelse lika stark som en skriftlig och det ena utesluter inte det andra. Problematiken som ofta uppstår är att bevisa vad som sagts. De hade en muntlig överenskommelse med Mäklaren att hon inte skulle vara på semester under vår säljperiod. Xxxxxxxx beskrev vid säljmötet att hon alltid vet långt i förväg om hon ska på semester och att hon inte skulle ha någon semester under vår säljperiod.
Det som styrker deras ståndpunkt är följande.
1) Arvodesmodellen de kom överens om med tolv procent över 8 900 000 kr för- utsätter en aktiv mäklare. De hade inte valt den arvodesmodellen om Mäklaren hade varit ärlig med sin semester (det vore helt ologiskt). De hade inte heller valt Mäklaren som mäklare och det var troligen därför hon ljög om sin semester.
2) Mäklaren förnekar inte att de hade en muntlig överenskommelse om att hon inte skulle på semester, hon menar att det enbart är den skriftliga överenskom- melsen som gäller, vilket inte är fallet enligt svensk lag.
3) De gick igenom planeringen i detalj, t.o.m. tid för söndagsvisningen diskutera- des under säljmötet, Mäklaren var noggrann och planerade vilket gav ett gott intryck och fick dem att anlita henne. Detta styrker deras uttalande att semester avhandlades på säljmötet.
4) De har båda en tydlig minnesbild att semester diskuterades under säljmötet och att Mäklaren inte skulle ha semester under deras säljperiod.
5) När de konfronterade AA (delägare i mäklarföretaget) som tog hand om deras klagomål höll han med om att Mäklaren inte borde ha tagit uppdraget när hon skulle på semester.
Utifrån dessa fem punkter har de svårt att se att det råder något tvivel om att Mäklaren ljög under säljmötet. Hon ljög på säljmötet och det påverkade arvo- desmodellen och deras val att anlita henne som mäklare. Det är orimligt att en mäklare ska kunna ljuga under ett säljmöte och sedan inte behöva stå till svars
för det. Det skriftiga avtalet innehåller ingen planering och är således inte tillräck- ligt för att beskriva det mäklare och kund kommit överens om. Det de och Mäkla- ren kom överens om var att hon inte skulle på semester under deras säljperiod, vilket är lika bindande som skriftliga avtalet.
Mäklaren tillade i huvudsak följande:
Arvodesmodellen togs fram av NN-YY. Det fanns inget villkor om att hon inte fick ta ut någon semester under försäljningsperioden. Hon har varit transparent och ärlig genom hela processen.
Hon förnekar att de hade ett muntligt avtal. Det stämmer inte. Hon hänvisar till det skriftliga avtalet.
Alla inplanerade visningar genomfördes av henne, inklusive privatvisningar. Hon fullgjorde sitt uppdrag.
Hon förnekar inte att semester diskuterades. Hon berättade att hon inte hade någon semester inplanerad.
AA höll med XX-XX om att hon inte borde tagit sig an uppdraget om hon visste att hon skulle på semester. I detta fall hade hon ingen semester planerad eller bestämd vid tidpunkt för säljmötet.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat det skriftliga uppdrags- avtalet.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om nedsättning av provision
Enligt 24 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) kan mäklarens provision sättas ned om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För ned- sättning krävs inte att någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens age- rande eller underlåtenhet att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet skett avsiktligt eller av oaktsamhet. Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska någon nedsättning enligt samma bestämmelse dock inte ske. Med ringa åsidosättande menas sådana misstag som inte medför att värdet av mäklartjänsten minskar i någon egentlig mening.
Det är uppdragsgivaren som normalt har bevisbördan för att sådana omständig- heter föreligger som kan medföra rätt till nedsättning av provisionen. Kan ett på- stående om att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter inte bevisas, kan någon nedsättning inte utdömas.
Bedömningen i detta fall
I det skriftliga uppdragsavtalet, som var ett standardavtal, angavs att en kollega till den anlitade mäklaren hade rätt att utföra en del av uppdraget om den anli- tade mäklaren hade förhinder, exempelvis på grund av semester. Detta är alltså utgångspunkten. Frågan gäller om det träffades ett muntligt avtal som avvek från det skriftliga.
Det stämmer, som NN-YY framhållit, att ett muntligt avtal är lika bindande som ett skriftligt. (Vissa typer av avtal kräver visserligen skriftlig form, men inte denna typ av avtal.) Om det träffades ett muntligt avtal som avvek från det skriftliga, gäller dessutom ofta att det muntliga avtalet har företräde framför det skriftliga. Det följer av en allmän princip för avtalstolkning som säger att individuella avtal har företräde framför standardavtal.
Det är NN-YY som har bevisbördan för att det träffades ett muntligt avtal som avvek från det skriftliga avtalet.
Mäklaren har förnekat existensen av ett muntligt avtal med det innehåll som XX- XX gör gällande. Hon har uppgett att hon sa att hon inte hade någon semester inplanerad och att det beskedet var riktigt när det lämnades.
Man kan naturligtvis tycka att det var olämpligt av Mäklaren att först uppge att hon inte hade någon semester inplanerad och sedan ändå åka på semester. Det nämnden ska ta ställning till är emellertid något annat, nämligen om det är bevi- sat att det träffades ett muntligt avtal med innehåll att Mäklaren inte hade rätt att åka på semester under försäljningsperioden. Mot Mäklarens förnekande har NN-YY inte styrkt sitt påstående om ett sådant avtal. Nämnden tillägger att NN-YY har uppgett att Mäklaren sa att ”semester har jag inte bokat, det vet jag alltid långt i förväg”, det vill säga de har inte påstått att Xxxxxx ovillkorligen lovade att inte åka på semester. De har inte heller styrkt att Mäklarens besked, att hon inte hade någon semester inplanerad, var felaktigt redan när det lämnades. Deras krav kan därför inte bifallas.
Övrigt
På förekommen anledning påminner nämnden om att en fastighetsmäklare som helt eller delvis avvisar ett ersättningskrav från en konsument är skyldig att lämna en hänvisning till FRN. Informationen ska vara klar och begriplig, innehålla tvist- lösningsnämndens webbadress och postadress samt ges i en handling eller i nå- gon annan läsbar och varaktig form. Mäklaren ska även informera konsumenten om mäklaren avser att medverka vid tvistlösningsförfarandet, se 11 § lagen (2015:671) om alternativ tvistlösning i konsumentförhållanden. Detta gäller oav- sett om mäklaren själv avvisar kravet eller om det avvisas genom ombud. Föru- tom att det är ett krav enligt den nu angivna lagen, har Fastighetsmäklarinspekt- ionen ansett att det även strider mot god fastighetsmäklarsed att inte lämna denna information.
Nämnden har också noterat fel i de faktablad med juridisk information som Mäk- laren tillhandahöll. Informationen samspelade inte heller med köpekontraktet. Nämnden vill rekommendera Mäklaren att låta en jurist se över handlingarna och vilka handlingar som används i en konkret affär.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.