BESLUT AV EFTAS ÖVERVAKNINGSMYNDIGHET

IV

(Akter som antagits före den 1 december 2009 enligt EG-fördraget, EU-fördraget och Euratomfördraget)

BESLUT AV EFTAS ÖVERVAKNINGSMYNDIGHET

nr 343/09/KOL av den 23 juli 2009

om de fastighetstransaktioner som Time kommun varit inblandad i och som rör fastigheter med beteckningarna 1/152, 1/301, 1/630, 4/165, 2/70 och 2/32

(Norge)

EFTAS ÖVERVAKNINGSMYNDIGHET HAR ANTAGIT DETTA BESLUT (1)

med beaktande av avtalet om Europeiska ekonomiska sam­ arbetsområdet (2), särskilt artiklarna 61–63 och protokoll 26,

med beaktande av avtalet mellan Eftastaterna om upprättande av en övervakningsmyndighet och en domstol (3), särskilt artikel 24,

med beaktande av artikel 1.3 i del I och artiklarna 4.4 och 7.2 i del II i protokoll 3 till övervakningsavtalet (4),

med beaktande av övervakningsmyndighetens riktlinjer för till­ lämpning och tolkning av artiklarna 61 och 62 i EES-avtalet (5), särskilt kapitlet om inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader,

med beaktande av övervakningsmyndighetens beslut av den

14 juli 2004 om de genomförandebestämmelser som avses i artikel 27 i del II i protokoll 3 (6),

(1) Nedan kallad övervakningsmyndigheten.

(2) Nedan kallat EES-avtalet.

(3) Nedan kallat övervakningsavtalet.

(4) Nedan kallat protokoll 3.

(5) Riktlinjer för tillämpning och tolkning av artiklarna 61 och 62 i EES-avtalet och artikel 1 i protokoll 3 till övervakningsavtalet, an­ tagna och utfärdade av övervakningsmyndigheten den 19 januari 1994 (EGT L 231, 3.9.1994, s. 1, och EES-supplement nr 32, 3.9.1994, s. 1). Riktlinjerna ändrades senast den 10 juni 2009 (nedan kallade riktlinjerna för statligt stöd). En uppdaterad version av riktlinjerna för statligt stöd finns på övervakningsmyndighetens webbplats: xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx/xxxxx-xxx/xxxxx-xxxxxxxxx/xxxxx- aid-guidelines/

(6) Beslut nr 195/04/KOL av den 14 juli 2004 (EUT L 139, 25.5.2006,

s. 37, och EES-supplement nr 26, 25.5.2006, s. 1), ändrat genom beslut nr 319/05/KOL av den 14 december 2005 (EUT L 113, 27.4.2006, s. 24, och EES-supplement nr 21, 27.4.2006, s. 46). En konsoliderad version av beslut nr 195/04/KOL finns på övervak­ ningsmyndighetens webbplats: xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx/xxxxx/ decisions/195-04-COL.pdf

efter att i enlighet med nämnda artiklar ha gett berörda parter tillfälle att yttra sig (7) och med beaktande av dessa synpunkter, och

av följande skäl:

I. SAKFÖRHÅLLANDEN

1. FÖRFARANDE

Den 3 mars 2007 mottog övervakningsmyndigheten ett klago­ mål från föreningen Aksjonsgruppa ”Ta vare på trivelige Bryne” beträffande Time kommuns försäljning av fastigheterna 1/152, 1/301, 1/630 och 4/165 i Time kommun till två olika privata enheter, samt Bryne fotballklubbs försäljning av fastigheten 2/70 (Bryne Stadion, som även omfattar fastigheten 2/32), som kommunen tidigare skänkt till klubben, till en privat in­ vesterare (diarienummer 414270). Genom en skrivelse av den

9 maj 2007 ingav den privata investeraren Xxxxxx Xxx ett klagomål till övervakningsmyndigheten beträffande Time kom­ muns försäljning av en av de ovannämnda fastigheterna, näm­ ligen 4/165.

Efter en skrift- och informationsväxling med de norska myndig­ heterna (8) beslutade övervakningsmyndigheten den 19 december 2007 att inleda ett formellt granskningsförfarande avseende försäljningen av de ovannämnda tomterna. Övervak­ ningsmyndighetens beslut nr 717/07/KOL om att inleda för­ farandet offentliggjordes i Europeiska unionens officiella tidning och i EES-supplementet (9).

De norska myndigheterna kommenterade beslutet i en skrivelse av den 21 februari 2008 (diarienummer 466024). Övervak­ ningsmyndigheten uppmanade berörda parter att inkomma med synpunkter. Övervakningsmyndigheten tog emot

(7) EUT C 138, 5.6.2008, s. 30, och EES-supplement nr 31, 5.6.2008,

s. 1.

(8) För närmare uppgifter om skriftväxlingen, se övervakningsmyndig­ hetens beslut nr 17/07/KOL, som offentliggjorts på övervaknings­ myndighetens webbplats: xxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx/xxxxxxxxxxxx/xxxxx stateaid/stateaidregistry/sadecnor07/717_07_col.pdf

(9) Se fotnot 7.

synpunkter från två berörda parter (10). Genom en skrivelse av den 24 juli 2008 (diarienummer 485974) vidarebefordrade övervakningsmyndigheten dessa synpunkter till de norska myn- digheterna. Genom en skrivelse av den 13 augusti 2008 (dia- rienummer 488289) meddelade de norska myndigheterna över- vakningsmyndigheten att de inte hade några ytterligare syn- punkter.

2. BESKRIVNING AV DE GRANSKADE TRANSAKTIONERNA

2.1 FÖRSÄLJNINGEN AV FASTIGHETERNA 1/152, 1/301 OCH 1/630 TILL GRUNNSTEINEN AS

Genom ett köpekontrakt av den 25 augusti 2007 (11) sålde Time kommun fastigheterna 1/152 (1 312 kvadratmeter), 1/301 (741 kvadratmeter) och 1/630 (1 167 kvadratmeter) i centrum av Time kommuns centralort Bryne till den privata fastighets- utvecklaren Grunnsteinen AS. Enligt de förklaringar som läm- nats tycks initiativet till kontraktet ha tagits av köparna, och inget offentligt anbudsförfarande utlystes före försäljningen (12). Grunnsteinen betalade ingenting för fastigheterna utan åtog sig att bygga sammanlagt 65 parkeringsplatser som ersättning för normal betalning för fastigheten (13). Enligt paragraf 7 i Grunn- steinenkontraktet skulle äganderätten till fastigheten överföras först när parkeringsplatserna färdigställts, senast vid utgången av 2008. Enligt paragraf 1 skulle den underjordiska parkeringen dessutom registreras som en separat fastighet i fastighetsregistret när den återfördes till Time kommun.

Enligt paragraf 1 i kontraktet (14) var fastigheterna vid tiden för kontraktets ikraftträdande detaljplanelagda för boendeparkering och allmän väg/parkering.

Enligt paragraf 1 i kontraktet åtog sig Xxxxxxxxxxxx AS att bygga underjordiska parkeringsplatser på fastighet 1/152, varav 65 stycken skulle överföras till Time kommun efter färdigstäl- landet (paragraferna 1 och 5 i kontraktet). Enligt kommunen bestod betalningen för fastighet 1/152 av de 44 befintliga par- keringsplatserna på fastigheten som kompenseras med de un- derjordiska parkeringsplatserna. Vad beträffar fastigheterna 1/301 och 1/630 hade kommunen beställt en marknadsvär- dering av en av fastigheterna, 1/630, som enligt kommunen utfördes av Eiendomsmegler 1. Värderingen av fastighet 1/630, som resulterade i ett marknadsvärde på 600 norska kronor

(10) Diarienummer 484855 (synpunkter från Norges Fotballforbund av den 4 juli 2008), 485026 (synpunkter från advokatbyrån Arntzen de Besche på Bryne fotballklubbs vägnar av den 8 juli 2008) och 485461(synpunkter från advokatbyrån Selmer på Vålerenga Fotballs vägnar av den 8 juli 2008).

(11) Nedan kallat Grunnsteinenkontraktet.

(12) Norges svar på övervakningsmyndighetens första begäran om upp- lysningar (diarienummer 427879), svar på fråga 1 e.

(13) Norges svar på övervakningsmyndighetens första begäran om upp- lysningar (diarienummer 427879), fråga 1 e.

(14) Norges svar på övervakningsmyndighetens första begäran om upp- lysningar (diarienummer 427879, bilaga 1).

(NOK) per kvadratmeter, presenterades för övervakningsmyndig- heten innan det formella granskningsförfarandet inleddes (15). Som svar på övervakningsmyndighetens anmodanden lade de norska myndigheterna inledningsvis fram beräkningar som gjorts av byggföretaget Skanska Norge AS, enligt vilka priset för en parkeringsplats i en underjordisk bilparkering skulle vara omkring 150 000 NOK exklusive moms och kostnader för köp/hyra av marken (16). På grundval av dessa uppskatt- ningar hävdade de norska myndigheterna att marknadspriset för fastigheterna 1/301 och 1/630, grundat på marknadsvär- deringen, skulle vara 2 516 400 NOK (17), medan värdet av de ytterligare 21 parkeringsplatser som Grunnsteinen åtagit sig att bygga för kommunens räkning uppskattades till 2 625 000 NOK (18). Värdet av dessa två fastigheter skulle alltså kompen- seras i sin helhet av Xxxxxxxxxxxx genom anläggandet av 21 nya parkeringsplatser.

Som svar på övervakningsmyndighetens begäran om upplys- ningar i beslutet om att inleda det formella granskningsförfaran- det har nya marknadsvärderingar av fastigheten och uppskatt- ningar av priset för parkeringen lämnats (19). De nya marknads- värderingarna gjordes av värderingsföretaget Opak. Med ut- gångspunkt i markkostnadsmetoden (20) kom Opak fram till ett marknadsvärde på 3,2 miljoner NOK för fastigheterna vid försäljning i klump. Enligt Opak är byggnaden på fastighet 1/301 utdömd och måste rivas, vilket utgör en belastning på fastigheten. Rivningskostnaderna uppskattas till 150 000 NOK. I Opaks värdering ingår även kostnadsberäkningar för parkerings- platserna. Grundat på ett minimum på 25 kvadratmeter per parkeringsplats (vilket krävs enligt statliga föreskrifter) och byggnadskostnader på 5 200 NOK per kvadratmeter (baserat på erfarenhet), kommer Opak fram till ett pris på 130 000 NOK per parkeringsplats, eller 8 450 000 NOK för 65 parke- ringsplatser.

2.2 FÖRSÄLJNINGEN AV FASTIGHET 4/165 TILL BRYNE INDUSTRI- PARK AS

Den 31 augusti 2005 undertecknade Time kommun och den privata fastighetsutvecklaren Bryne Industripark AS ett köpe- kontrakt avseende fastigheten 4/165 på Håland i Time (21). Fas- tigheten utgörs av en 56 365 kvadratmeter stor industritomt, och försäljningspriset fastställdes till 4,7 miljoner NOK (eller cirka 83 NOK per kvadratmeter). När kontraktet undertecknades

(15) Norges svar på övervakningsmyndighetens första begäran om upp- lysningar (diarienummer 427879, bilaga 2). I Norges svar hävdas att marknadsvärderingen gällde fastigheterna 1/301 och 1/630. Detta återspeglas dock inte i den faktiska värderingen, och det antal kvadratmeter som anges där visar inte heller att båda fastigheterna tagits i beaktande.

(16) Norges svar på övervakningsmyndighetens första begäran om upp- lysningar (diarienummer 427879, bilaga 5).

(17) Detta tycks vara baserat på ett värde av 600 NOK per kvadratmeter plus värdet för en byggnad på fastighet 1/301. Ingen värdering av byggnaden har lagts fram för övervakningsmyndigheten.

(18) Detta baseras på kommunens ursprungliga kostnadsberäkning på 125 000 NOK enligt underlagen för överläggningarna i kommune- styret (diarienummer 413558, s. 16 och 17). Skanskas uppskatt- ning tycks ha erhållits i ett senare skede.

(19) Norges synpunkter på övervakningsmyndighetens beslut om att inleda granskningsförfarandet, diarienummer 466024, bilaga 3.

(20) På norska tomtebelastningsmetoden.

(21) Diarienummer 413558, s. 19 och följande.

var området detaljplanelagt för industriändamål, men detaljpla- nen hade inte antagits på grund av invändningar från Statens vegvesen. Kontraktet innehåller en clawback-klausul (paragraf 7) för Time kommun om fastigheten inte bebyggts eller tagits i bruk fem år efter dagen för besittningstagandet.

När kontraktet ingicks bestod fastigheten av obebyggd mark. I promemorian till kommunestyret, som godkände kontraktet, påpekar kommunförvaltningen att ingående av ett byggnads- kontrakt bör vara ett villkor för försäljning av marken. Enligt kommunen antogs den 30 augusti 2007 de nya detaljplane- bestämmelserna, enligt vilka fastigheten detaljplanelades för id- rottsändamål (22). I köpekontraktet föreskrevs att ett byggnads- kontrakt skulle ingås på grundval av detaljplanebestämmelserna. De norska myndigheterna lämnade, tillsammans med synpunk- terna på beslutet om att inleda granskningsförfarandet, en be- räkning av byggnadskostnaderna som beställts från konsultfir- man Asplan Viak och en offert på förarbetet som lämnats av ett lokalt byggföretag (23).

Kommunen bekräftar att inget offentligt anbudsförfarande ge- nomfördes före försäljningen, som kom till stånd på köparens initiativ, men hävdar att marken annonserades ut på dess webbplats under 2003 och 2004. Av den administrativa pro- memoria som utfärdades före försäljningen framgår att det pris som togs ut baserats på det pris till vilket Time kommun köpte fastigheten 1999, plus kapitalkostnader, kostnader för juridiskt arbete och administrativa kostnader. Priset fastställdes alltså i enlighet med kommunens allmänna princip för försäljning av industrifastigheter, dvs. försäljning till självkostnadspris (24).

Klaganden har hävdat att priset för en fastighet av detta slag bör ligga runt 400 NOK per kvadratmeter, grundat på en värdering som uppges ha genomförts av en oberoende värderingsman i januari 2007 (25). Ingen dokumentation som styrker detta har dock lämnats. Kommunen har hävdat att marknadspriset skulle ligga mellan 80 och 115 NOK per kvadratmeter i området, grundat på försäljning av liknande fastigheter mellan privata parter i regionen (26). Som svar på övervakningsmyndighetens begäran om upplysningar i beslutet om att inleda det formella granskningsförfarandet har de norska myndigheterna lämnat en marknadsvärdering som gjorts av Opak. Opaks värdering avser marken enligt den detaljplaneläggning som gällde när kontraktet ingicks, dvs. för industriändamål och inte för idrottsändamål, i enlighet med de senare detaljplanebestämmelserna. Värderingen baseras inte på exploateringsmetoden utan på försäljningsvärdet, definierat som ”det pris som flera oberoende berörda parter tros vara villiga att betala på värderingsdagen”. I det aktuella fallet

(22) Norges synpunkter på övervakningsmyndighetens beslut om att inleda granskningsförfarandet, diarienummer 466024, fotnot 9.

(23) Norges synpunkter på övervakningsmyndighetens beslut om att inleda granskningsförfarandet, diarienummer 466024, bilagorna 8 och 9.

(24) Diarienummer 413558, s. 16 och 17.

(25) Se diarienummer 413558 (ursprungligt klagomål), upprepat i Aks- jonsgruppas synpunkter på Norges svar, diarienummer 477440.

(26) Norges svar på övervakningsmyndighetens första begäran om upp- lysningar (diarienummer 427879, bilagorna 13–17).

har detta pris fastställts med hänvisning till det försäljningspris som erhållits för ”jämförbara fastigheter i området”. Värdering- ens slutsats är att marknadspriset inte kan fastställas med säker- het men sannolikt skulle ligga mellan 80 och 100 NOK per kvadratmeter.

2.3 FÖRSÄLJNINGEN AV FASTIGHETERNA 2/70 OCH 2/32 TILL BRYNE FOTBALLKLUBB

2.3.1 Köpekontraktet

Genom ett avtal av den 8 augusti 2003 (27) överförde Time kommun äganderätten till Bryne Stadion, fastigheterna 2/32 och 2/70, ett område på cirka 53 000 kvadratmeter, till Bryne fotballklubb (Bryne FK) (28). Byggnaderna på tomten (inklusive fotbollsläktaren) tillhörde redan fotbollsklubben, och det fanns avtal om tomträttsavgäld (29). En byggnad som inte tillhör Bryne fotballklubb tycks stå kvar på tomten, och det förutsågs att klubben skulle ta över kommunens rättigheter enligt hyreskon- traktet med byggnadens ägare (30).

Enligt paragraf 2 i Bryneavtalet ska fastigheterna 2/32 och 2/70 överföras till Bryne FK utan ersättning. Kommunen stod dess- utom för alla kostnader i samband med överföringen av fas- tigheten, t.ex. avstyckning, mätning osv. Fastigheten omfattar omkring 53 000 kvadratmeter, och i avtalet sägs uttryckligen att den i första hand ska användas för idrottsändamål.

Av paragraf 1 i avtalet framgår att fotbollsklubben begärt att äganderätten till marken skulle överföras. Syftet var att öka klubbens tillgångar för att den skulle kunna uppgradera fotbolls- planen i enlighet med de gällande kraven för planer som ska användas i Tippeligaen (den högsta divisionen i Norge). I de pm som upprättats av kommunen anges att det var nödvändigt för klubben att kunna ställa fastigheten som säkerhet för skulder, även om dess värde sannolikt skulle minska på grund av avtals- bestämmelsen om att den bara får användas för idrottsändamål.

Som svar på övervakningsmyndighetens begäran om upplys- ningar i beslutet om att inleda det formella granskningsförfaran- det har de norska myndigheterna lämnat en marknadsvärdering av stadiontomten vid tiden för överföringen. Värderingen ge- nomfördes av Opak. Opak kommer fram till ett försäljnings- värde på 2 650 000 NOK, baserat på en värdering av marken som mark avsedd för idrottsanläggningar.

(27) Nedan kallat Bryneavtalet.

(28) Diarienummer 413558, s. 29, och Norges svar på övervaknings- myndighetens första begäran om upplysningar (diarienummer 427879, bilaga 29). Av försäljningsunderlagen framgår att kom- munen i sin tur köpt marken från fotbollsklubben för 1 miljon NOK 1996. Övervakningsmyndigheten har inga närmare uppgifter om denna försäljning.

(29) Avtal om tomträttsavgäld som lämnats av Norge, bilagorna 18 och

19 till Norges svar på övervakningsmyndighetens första begäran om upplysningar (diarienummer 427879).

(30) Se bilaga 24 till Norges svar på övervakningsmyndighetens första begäran om upplysningar (diarienummer 427879).

Klaganden har hävdat att Bryne FK 2007 planerade att sälja stadion till Forum Jæren för 50 miljoner NOK. Ett nytt stadion skulle byggas på Håland, på mark som köpts från Bryne Indu- stripark AS (se ovan). Som svar på övervakningsmyndighetens begäran om upplysningar bekräftade de norska myndigheterna att en avsiktsförklaring undertecknats mellan Xxxxx FK och Fo- rum Jæren gällande fastighet 2/70, men de kunde inte lämna någon kopia av denna. Dessa transaktioner tycks dock ha åter- kallats 2008, eftersom byggnadskostnaderna för det planerade stadion på Håland visade sig bli avsevärt högre än väntat (31).

2.3.2 Bryne FK

Mottagaren av marken, Bryne FK, är en lokal fotbollsklubb som för närvarande spelar i den så kallade Adeccoligaen (division 1). Bryne FK är registrerad i bolagsregistret som en ideell organisa- tion (32), men fotbollsklubben har också startat ett aktiebolag, Bryne Fotball AS.

Enligt de upplysningar som lämnats av de norska myndighe- terna (33) ingick klubben och aktiebolaget 2001 ett samarbets- avtal grundat på ett standardavtal som utarbetats av Norges Fotballforbund gällande samarbete mellan ett lags kommersiella och icke-kommersiella delar. Enligt avtalet (34) ansvarade aktie- bolaget Xxxxx Xxxxxxx ASA vid den aktuella tidpunkten för föl- jande ekonomiska verksamheter: sponsoravtal, försäljning av medie- och tv-rättigheter och annonsutrymme, försäljning och licensiering av supporterartiklar, användning av tränare och spe- lare för reklamsyften, kommersiellt utnyttjande av klubbens namn och logotyp, biljettförsäljning till klubbens hemmamat- cher och avtal gällande bingoverksamhet. Bryne FK å andra sidan ansvarade för alla idrottsrelaterade frågor som träning och laguttagningar, matchkalendern och själva matcherna, rese- arrangemang för spelare, rättigheter och skyldigheter gentemot spelare, medlemmar, andra organisationer och statliga myndig- heter som klubben ålagts genom föreskrifter och lagar för id- rottsföreningar, medlemsavgifter och mindre omfattande kom- mersiell verksamhet som lotterier under matcher samt driften av stadion.

Enligt samarbetsavtalet hade Xxxxx Xxxxxxx ASA det ekonomiska ansvaret för spelarna (35). Xxxxx Xxxxxxx ASA betalade dessutom inköpspriset för spelarna eller, alternativt, en summa till Bryne FK när en spelare värvades till elitlaget från något av klubbens juniorlag. Aktiebolaget skulle också behålla nettovinsten när dessa kostnader betalats. Slutligen betalade aktiebolaget en avgift

(31) Bryne FK:s synpunkter på beslutet om att inleda det formella granskningsförfarandet (diarienummer 485026).

(32) Norges svar på övervakningsmyndighetens första begäran om upp- lysningar (diarienummer 427879, bilaga 21).

(33) Norges synpunkter på beslutet om att inleda det formella gransk- ningsförfarandet, skrivelse av den 21 februari 2008 (diarienummer 466024).

(34) Bilaga 13 till Norges synpunkter på beslutet om att inleda det formella granskningsförfarandet, skrivelse av den 21 februari 2008 (diarienummer 466024).

35

på 150 000 NOK per år till Bryne FK för hyran av stadion, 10 000 NOK per officiell fotbollsmatch och en avgift för medie- rättigheter, sponsorrättigheter osv.

I enlighet med NFF:s allmänna regler var det dock Bryne FK som formellt ingick spelarnas anställningskontrakt, och klubben var också formellt part i kontrakt avseende försäljning, köp och hyra av spelare. Klubben ansvarade dessutom för de rent idrotts- liga frågorna (träning, uttagning osv.).

Under våren 2004 omorganiserades klubben och företaget. All verksamhet i Bryne ASA överfördes till Bryne FK, och Bryne Fotball ASA ändrade företagsform och blev Bryne Fotball AS, vars enda syfte var att betala av skulder. Skulderna tycks ha betalats under 2006 (36). För närvarande sker alltså all verksam- het, både den ekonomiska och den övriga, inom Bryne FK.

3. SYNPUNKTER FRÅN DE NORSKA MYNDIGHETERNA

De norska myndigheterna har lämnat synpunkter på beslutet om att inleda det formella granskningsförfarandet.

3.1 SYNPUNKTER PÅ FÖRSÄLJNINGEN AV FASTIGHETERNA 1/152, 1/301 OCH 1/630 TILL GRUNNSTEINEN AS

De norska myndigheterna lämnade tillsammans med sina syn- punkter också en marknadsvärdering av fastigheten, inklusive en värdering av priset för de underjordiska parkeringsplatserna.

De norska myndigheterna anser att fastigheten inte skänktes bort utan ersättning, utan att ersättningen till kommunen ut- gjordes av byggnationen av den underjordiska parkeringen. Inget statligt stöd skulle därmed ha förekommit om kostnaden för byggnationen av parkeringsplatserna motsvarar minst värdet av de fastigheter som överfördes till Grunnsteinen AS.

I det avseendet hänvisar de norska myndigheterna till den mark- nadsvärdering som genomförts av Opak, enligt vilken det sam- manlagda värdet av de fastigheter som överförts till Grunn- steinen låg mellan 4 510 000 och 5 636 000 NOK. Vidare upp- skattar Opak kostnaden för att bygga parkeringsplatserna i den underjordiska parkeringen till 8 450 000 NOK, baserat på erfa- renheter från liknande projekt, vilket utgör normal praxis i branschen. De norska myndigheterna påpekar dessutom att byggföretaget Skanska på samma grunder uppskattade kost- naden för att bygga en parkeringsplats till 150 000 NOK, eller 9 750 000 NOK för 65 parkeringsplatser.

( ) Aktiebolaget stod för spelarnas löner och för löner till sjukgymnas-

ter, tränare och annan stödpersonal, arbetsgivaravgifter, inköp och  

underhåll av utrustning som behövs vid träning och matcher, trä- ningar samt resekostnader för lagen i samband med bortamatcher.

(36) Norges svar på övervakningsmyndighetens första begäran om upp- lysningar (diarienummer 427879, bilaga 22).

Med utgångspunkt i dessa siffror anser de norska myndighe- terna att kostnaden för parkeringen med råge kompenserar vär- det för fastigheten och att inget statligt stöd därför förekommit.

3.2 SYNPUNKTER PÅ FÖRSÄLJNINGEN AV FASTIGHET 4/165 TILL BRYNE INDUSTRIPARK AS

Även när det gäller försäljningen av fastighet 4/165 till Bryne Industripark AS, har en marknadsvärdering genomförd av Opak lämnats. De norska myndigheterna har påpekat att Opak vär- derat marken i enlighet med de föreskrifter som gällde då, dvs. obebyggd mark som reserverats för industriändamål i kom- munens översiktsplan men som inte omfattas av någon detalj- plan. De norska myndigheterna anser att det saknar betydelse att ett förslag till detaljplan lagts fram och sedan dragits tillbaka, och att en ny detaljplaneläggning av området för idrottsändamål gjordes senare, så länge det inte fanns någon gällande detaljplan vid tiden för transaktionen.

Mot denna bakgrund betonar de norska myndigheterna att det pris som faktiskt betalats av Bryne Industripark, nämligen 4 700 000 NOK (motsvarande 83 NOK per kvadratmeter), lig- ger inom det godtagbara prisintervallet enligt Opaks marknads- värdering, dvs. 4 510 000–5 636 000 NOK (eller 80–100 NOK per kvadratmeter). De norska myndigheterna tillstår att det pris som betalats ligger inom den lägre delen av det godtagbara prisintervall som Opak kommit fram till men hävdar ändå att inget stöd kan ha förekommit så länge det pris som betalats inte avsevärt avviker från de beräknade värdena, eftersom värdet av obebyggd mark som inte omfattas av en detaljplan under alla omständigheter är osäkert.

3.3 SYNPUNKTER PÅ FÖRSÄLJNINGEN AV FASTIGHETERNA 2/70 OCH 2/32 TILL BRYNE FK

När det gäller försäljningen av fastigheterna 2/70 och 2/32 har de norska myndigheterna hävdat att den första fråga som måste bedömas är huruvida Bryne FK beviljats en ekonomisk fördel genom transaktionen. I den bifogade marknadsvärderingen har Opak uppskattat värdet av den fastighet där stadion är byggt till mellan 2 385 000 och 2 915 000 NOK. Eftersom ingen ersätt- ning betalades för fastigheten medger de norska myndigheterna att Bryne FK fått en ekonomisk fördel motsvarande fastighetens värde enligt Opaks uppskattning.

Trots att Xxxxx FK beviljats en fördel menar de norska myndig- heterna att transaktionen inte innefattade stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet. Enligt deras mening var Xxxxx FK vid tiden för transaktionen inte ett företag i den mening som avses i EES-avtalets bestämmelser om statligt stöd. Denna ståndpunkt baseras på klubbens organisationsstruktur vid tiden för transaktionen. Xxxxx FK bedrev vid den tiden bara icke-kommersiell och icke-professionell verksamhet, medan den kommersiella verksamheten och de ekonomiska riskerna och vinsterna i anslutning till klubbens professionella fotbollslag var förlagda till Bryne Fotball ASA.

När det gäller eventuellt statligt stöd till Xxxxx Xxxxxxx ASA hävdar Norge att det var uteslutet genom villkoren i samarbets- avtalet. Enligt avtalet skulle Xxxxx Xxxxxxx ASA betala en års- avgift på 150 000 NOK till Bryne FK för användningen av stadion, plus 10 000 NOK per officiell match. Avtalet skulle alltså garantera att den ekonomiska fördelen till följd av över- föringen av marken endast skulle komma Bryne FK till del.

Vad beträffar sammanslagningen av Bryne Fotball ASA och Bryne FK, som skedde omkring ett halvår efter det att fastighe- ten överförts, menar de norska myndigheterna att det inte kan förutsättas att den fördel som beviljats av kommunen auto- matiskt kommer att uppstå i proportion till klubbens kom- mersiella verksamhet, som en följd av sammanslagningen. I stället måste den nuvarande ekonomiska verksamheten analyse- ras i detalj för att en fördelningsnyckel ska kunna fastställas för fördelningen mellan den ekonomiska och den övriga verksam- heten.

4. SYNPUNKTER FRÅN TREDJE PARTER

4.1 SYNPUNKTER FRÅN BRYNE FK

Xxxxx FK har lämnat synpunkter på överföringen av fastigheten och klubbens organisationsstruktur och verksamhet.

Klubben förklarar, i linje med vad som anges ovan, att dess organisationsstruktur ändrades när Bryne FK och Bryne Fotball ASA gick samman 2004. I dag sker all verksamhet inom Bryne FK. Klubben har dock ingått ett back-to-back-avtal med företa- get Klubbinvest AS, som bär den ekonomiska risken för kon- trakten med de professionella fotbollsspelarna.

Vidare påpekar klubben att den gjorde negativa resultat 2005, 2006 och 2007, och att huvuddelen av verksamheten är icke- kommersiell och främst avser unga fotbollsspelare. Av samman- lagt 2 047 aktivitetstimmar i klubben (37) står den ekonomiska verksamheten bara för omkring 230 timmar, eller 11 % av den totala siffran. All icke-ekonomisk verksamhet äger rum i de anläggningar som är belägna på den mark som överfördes till klubben genom avtalet från 2003.

När det gäller överföringen av äganderätten till stadionanlägg- ningen understryker klubben att endast marken överfördes 2003, eftersom klubben redan ägde byggnaderna och anlägg- ningarna. Klubben hänvisar dessutom till ett hyreskontrakt som Time kommun ingått i sin egenskap av tidigare ägare till fas- tigheten, varigenom ett visst område på den mark som överförts reserveras för parkering för en period på 99 år. Klubben anser att långtidshyreskontraktet minskar fastighetens värde avsevärt och att Opak inte tagit hänsyn till detta.

(37) Baserat på en tabell som lämnats av Bryne FK (ingår i diarienummer 485026), som visar antalet aktivitetstimmar fördelat på åldersgrupp, månad och typ av aktivitet (träning, match osv.).

Enligt klubbens mening var Xxxxx FK inte ett företag vid tiden för överföringen av marken, på grund av den organisations- struktur som gällde då och det samarbetsavtal som beskrivs ovan. Eftersom frågan om stöd bör bedömas vid tidpunkten för överföringen har inget statligt stöd förekommit. När det gäller fastighetens värde noterar klubben att det negativa värdet av hyreskontraktet, enligt vilket delar av marken reserveras för parkering, gör att det faktiska värdet för den mark som över- förts är betydligt lägre än vad Opak kommit fram till. Om övervakningsmyndigheten skulle komma fram till att över- föringen faktiskt innefattar statligt stöd bör stödinslaget därför vara av mindre betydelse.

4.2 SYNPUNKTER FRÅN NORGES FOTBALLFORBUND

Norges Fotballforbund (NFF) har lämnat synpunkter som rör den norska fotbollens organisation generellt sett, men har av- stått från att specifikt kommentera det aktuella ärendet.

NFF förklarar att den är en av Norges största ideella organisa- tioner med över 500 000 medlemmar, varav 400 000 aktiva fotbollsspelare. Rekrytering och utveckling av spelare på alla nivåer är förbundets kärnverksamhet.

NFF strävar därför efter att se till att ändamålsenliga anlägg- ningar finns över hela landet.

NFF påpekar att det i princip är statens ansvar att erbjuda och organisera idrottsaktiviteter för barn och ungdomar i deras lo- kalsamhällen. Byggnation av nya anläggningar kräver alltså bi- drag från både idrottssamfundet och de offentliga myndighe- terna. I själva verket anser NFF att klubbarna i hög grad bidrar till den allmänna uppgiften, även om deras bidrag aldrig kvan- tifierats. En ytterligare behållning av de insatser som riktas mot barn och ungdomar är att det skapas en kanal för rörlighet mellan breddfotboll och professionell fotboll. Solidaritet med lokala klubbar är alltid en viktig målsättning, även när intäkter genereras genom försäljning av medierättigheter på nationell eller europeisk nivå.

4.3 SYNPUNKTER FRÅN VÅLERENGA FOTBALL

Vålerenga Fotball har genom sitt rättsliga ombud advokatbyrån Selmer lämnat allmänna synpunkter på frågan om överföring av mark till fotbollsklubbar för byggnation av fotbollsanläggningar. Enligt Vålerenga är detta en fråga av praktisk betydelse som sannolikt kan uppstå på nytt i framtiden.

Mot den bakgrunden framhåller klubben sex frågor som kan vara av betydelse i sådana här ärenden. För det första betonas vikten av att ha separat bokföring för klubbens kommersiella och icke-kommersiella del. För det andra hävdar Vålerenga att en klubb som äger ett stadion som hyrs ut ändå kan falla utanför definitionen av ett företag, förutsatt att den bara fun- gerar som ”passiv ägare”. För det tredje anser Vålerenga att det

förutsätts att byggnation och drift av fotbollsstadion inte påver- kar handeln. För det fjärde menar man att fotbollsstadion kan ses som social infrastruktur. För det femte bör marknadshyran för ett fotbollsstadion fastställas med utgångspunkt i vad köpare är villiga att betala, inte med utgångspunkt i om investeringen kommer att återbetalas. För det sjätte har den skyldighet att bygga och driva ett fotbollsstadion som är förknippad med den mark som överförts ett negativt värde, vilket betyder att klubben inte får någon ekonomisk fördel.

II. BEDÖMNING

1. FÖREKOMST AV STATLIGT STÖD

Artikel 61.1 i EES-avtalet har följande lydelse:

”Om inte annat föreskrivs i detta avtal, är stöd som ges av EG-medlemsstater, Eftastater eller med hjälp av statliga medel, av vilket slag det än är, som snedvrider eller hotar att snedvrida konkurrensen genom att gynna vissa företag eller viss produktion, oförenligt med detta avtal i den utsträckning det påverkar handeln mellan de avtalsslutande parterna.”

Av denna bestämmelse följer att följande villkor måste vara uppfyllda för att statligt stöd i den mening som avses i EES- avtalet ska förekomma:

— Stödet måste beviljas med hjälp av statliga medel.

— Stödet måste gynna vissa företag eller viss produktion, dvs. åtgärden måste ge ett företag en ekonomisk fördel.

— Åtgärden måste vara selektiv i den mening som avses i EES- avtalet.

— Stödet måste kunna snedvrida konkurrensen och påverka han­ deln mellan de avtalsslutande parterna.

En individuell bedömning av om dessa villkor är uppfyllda måste göras för var och en av de transaktioner som beskrivs ovan.

2. FÖRSÄLJNINGEN AV FASTIGHETERNA 1/152, 1/301 OCH 1/630 TILL GRUNNSTEINEN AS

I beslutet om att inleda det formella granskningsförfarandet uttryckte övervakningsmyndigheten tvivel på att transaktionen skett på marknadsmässiga villkor. Övervakningsmyndigheten medgav att en transaktion varvid det pris som betalas för fas- tigheten utgörs av en skyldighet att bygga en underjordisk fas- tighet för kommunens räkning i princip kan ske på marknads- mässiga villkor. För att övervakningsmyndigheten skulle kunna så fast att så var fallet skulle det dock krävas en marknadsvär- dering av fastigheten och ett tillförlitligt fastställande av mark- nadspriset för byggnationen av parkeringsplatser.

Övervakningsmyndigheten påpekade dessutom i beslutet om att inleda granskningsförfarandet att den marknadsvärdering som de norska myndigheterna lämnat i det skedet, som genomförts av Eiendomsmegler 1, bara omfattade en av fastigheterna i fråga. Övervakningsmyndigheten ifrågasatte också tillförlitlighe- ten hos marknadsvärderingen av fastighet 1/630, eftersom den inte innefattade någon redogörelse för den metod som använts eller någon beskrivning av fastighetens egenskaper, som var avgörande för resultatet.

Övervakningsmyndigheten konstaterade också att transaktionen påverkade handeln och konkurrensen i EES.

Efter övervakningsmyndighetens beslut om att inleda gransk- ningsförfarandet har de norska myndigheterna lämnat en ny marknadsvärdering av fastigheterna, tillsammans med en vär- dering av kostnaderna för byggnation av parkeringsplatserna, som gjorts av Opak. Övervakningsmyndigheten konstaterar att det inte kan hävdas att Xxxxxxxxxxxx beviljats en fördel om det kan visas att värdet av fastigheten var detsamma som eller lägre än det negativa värdet av skyldigheten att bygga den under- jordiska parkeringen. För att undersöka om så var fallet måste det göras en bedömning av tillförlitligheten hos Opaks rapport med hänvisning till den metod som anges i riktlinjerna för inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader.

2.1 BEDÖMNING AV OPAK:s RAPPORT

Enligt riktlinjerna för inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader bör fastighetens marknads- värde fastställas på grundval av allmänt accepterade marknads- indikatorer och värderingsstandarder av en värderingsman med gott anseende, som bör vara oberoende vid fullgörandet av sina uppgifter. Slutligen bör den ekonomiska nackdelen av särskilda förpliktelser utvärderas separat och får räknas av mot försälj- ningspriset (38).

Värderingsman med gott anseende

Värderingen genomfördes av Opak, ett företag som arbetar med byggledning, tjänster för villaägarföreningar och tillgångsvär- dering. Rapporten i fråga sammanställdes av Xxxxx Xxxxxxxx.

Enligt riktlinjerna för statligt stöd är en ”värderingsman” en person med gott anseende som innehar en lämplig examen från en erkänd utbildningsanstalt eller en motsvarande aka- demisk kvalifikation och har lämplig erfarenhet och besitter kompetens i fråga om värdering av mark och byggnader på orten och för den ifrågavarande egendomen.

De norska myndigheterna har förklarat att Opak, och i synner- het Xxxxx Xxxxxxxx, har stor erfarenhet av värdering av fastig- heter av detta slag i Jærenområdet. Deras försäkringar styrks av

(38) Xxxxxxxxxx för inslag av stöd vid statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader, avsnitt 2.2 a–c.

Xxxxx Xxxxxxxxx meritförteckning, som fogats till de norska myndigheternas synpunkter till övervakningsmyndigheten (39). Xxxxx Xxxxxxxx har omfattande erfarenhet och är dessutom utbildad i byggnadsteknik. Det finns alltså ingen anledning att tro att Xxxx och Xxxxx Xxxxxxxx inte uppfyller kriterierna i riktlinjerna och har gott anseende.

Värderingsmannens oberoende

I riktlinjerna för statligt stöd anges följande: ”Värderingsmannen bör vara oberoende vid fullgörandet av sina uppgifter, dvs. offentliga myndigheter bör inte ha rätt att utfärda föreskrifter beträffande resultatet av värderingen.”

I rapporten beskrivs syftet med värderingen samt anges att Xxxxx Xxxxxxxx och ytterligare en person från Xxxx deltog vid besöket på fastigheten. Dessutom bifogas en detaljerad be- skrivning av den metod som använts. Övervakningsmyndighe- ten ser därför ingen anledning att betvivla att värderingsmannen fullgjorde sin uppgift helt oberoende i den mening som avses i riktlinjerna.

Fastställande av marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder

I riktlinjerna definieras ”marknadsvärde” som ”det pris som mark och byggnader på värderingsdagen skulle betinga vid en privat försäljning mellan en villig säljare och en oberoende köpare, under antagandet av att egendomen offentligt utbjuds till salu, att marknadsförhållandena möjliggör försäljning i nor- mal ordning och att det med beaktande av egendomens art står en skälig tidsrymd till förfogande för förhandling av köpet”.

I OPAK:s rapport anges bl.a. följande utgångspunkter och anta- ganden:

— Ägaren är positiv till försäljningen.

— Fastigheten kan fritt bjudas ut till försäljning under en skälig tidsperiod.

— De köpare som är villiga att betala abnormt höga priser på grund av ”särskilda intressen” beaktas inte.

(…)

— Värderingen genomförs i enlighet med Opaks rutiner för marknadsvärderingar och marknadsvärderingskurser som ges av UiS.

(39) Norges synpunkter på övervakningsmyndighetens beslut om att inleda granskningsförfarandet, diarienummer 466024, s. 8 och bi- laga 5 (meritförteckning).

Eftersom byggnaden på marken är utdömd och måste rivas har Opak uppskattat värdet av fastigheterna som obebyggd mark. Den metod som använts kallas ”markkostnadsmetoden” och beskrivs på följande sätt:

”Fastighetsvärdering är beroende av fastighetens förväntade an- vändning och utvecklingspotential, inklusive förväntade vinster. En direkt parameter för detta är markkostnaderna, dvs. skill- naden mellan marknadsvärdet för den helt bebyggda fastigheten och totala byggnadskostnader inklusive vinstmarginal men ex- klusive markkostnad, dividerat med antalet kvadratmeter golvyta inomhus, exklusive källare” (40). Vidare förklaras att markkost- naden kommer att vara beroende av efterfrågan på byggnader i området, byggnadskostnader och tillämpliga detaljplanebestäm- melser. Vid värderingen kommer hänsyn också att tas till erfa- renheter från försäljning av jämförbar mark i området.

Med tillämpning av denna metod kommer Opak i sin rapport fram till att 3,2 miljoner NOK är en rimlig uppskattning av försäljningspriset.

Övervakningsmyndigheten har tidigare, i sitt beslut gällande försäljningen av universitetsbibliotekets byggnad i Oslo kommit fram till att markkostnadsmetoden är en godtagbar metod för tomter utan befintliga byggnader (41). Norges TakseringsForbund (NTF) hänvisar på sin webbplats (42) i första hand till andra metoder, t.ex. nettokapitaliseringsmetoden, kassaflödesmetoden och metoden med tekniskt värde. Dessa metoder förutsätter dock att det finns en befintlig byggnad på marken. Eftersom byggnaden på marken i fråga är utdömd anser övervaknings- myndigheten att markkostnadsmetoden är en godtagbar vär- deringsmetod för de tre fastigheterna.

Den ekonomiska nackdelen av särskilda förpliktelser

I riktlinjerna anges följande: ”Särskilda förpliktelser som är för- bundna med fastigheten och inte med köparen eller hans eko- nomiska verksamhet får kopplas till överlåtelsen för att tillvarata samhällsintresset förutsatt att alla tänkbara köpare är skyldiga och i princip i stånd att uppfylla dem, oberoende av om de driver en rörelse eller inte och vad slags rörelse det i så fall är. Den ekonomiska nackdelen av sådana förpliktelser bör utvär- deras separat av oberoende värderingsmän och får räknas av mot försäljningspriset.”

Övervakningsmyndigheten anser att skyldigheten att bygga en underjordisk parkering är en sådan särskild förpliktelse, som inte är förbunden med köparen. Rivningskostnaderna för den utdömda byggnaden kan också värderas och räknas av enligt samma principer.

(40) Opaks värdering av fastigheterna 1/152, 1/301 och 1/630 (bilaga 3 till diarienummer 466024).

Vad beträffar skyldigheten att bygga de underjordiska parke- ringsplatserna är kostnadsberäkningen baserad på de riktlinjer som utfärdats av offentliga myndigheter och ett oberoende forskningsinstitut (43), enligt vilka det krävs 25 kvadratmeter per parkeringsplats, och på erfarenheter när det gäller byggnads- kostnader för underjordiska parkeringar. Enligt Opak är denna kostnadsberäkningsmetod normal praxis i branschen. På så sätt kommer Opak fram till ett pris på 130 000 NOK per parke- ringsplats, eller 8 450 000 NOK för 65 parkeringsplatser, ex- klusive moms och markkostnader.

Rivningskostnaderna, inklusive avgifter för insamling och sorte- ring av avfall, har fastställts med utgångspunkt i erfarenheter från liknande rivningsarbeten. Opak uppskattar dessa kostnader till omkring 150 000 NOK.

Övervakningsmyndigheten erinrar om att den visserligen är skyldig att bedöma innehållet i expertutlåtanden som lämnats av externa parter, men att den inte är skyldig att anlita egna utomstående värderingsmän (44). Efter att ha granskat kostnads- beräkningarna, som gjorts av en oberoende expert med tillräck- lig teknisk kunskap inom ramen för en marknadsvärdering av fastigheten som sådan, och på grundval av en inspektion av fastigheten, anser övervakningsmyndigheten att dessa beräk- ningar är förenliga med riktlinjerna för statligt stöd. De beräk- nade kostnaderna får alltså räknas av mot försäljningspriset.

2.2 SLUTSATS OM INSLAGET AV STATLIGT STÖD VID FÖRSÄLJ- NINGEN AV FASTIGHETERNA 1/152, 1/301 OCH 1/630 TILL GRUNNSTEINEN AS

På grundval av ovanstående bedömning av Opaks rapport drar övervakningsmyndigheten slutsatsen att transaktionen inte ger Grunnsteinen AS någon ekonomisk fördel, eftersom den ekono- miska nackdelen av skyldigheten att bygga de underjordiska parkeringsplatserna och rivningskostnaden för den utdömda byggnaden uppskattas till sammanlagt 8,6 miljoner NOK, och fastighetens värde uppskattas till 3,2 miljoner NOK. Eftersom det negativa värdet av den ekonomiska nackdelen avsevärt över- stiger det positiva värdet av fastigheten påverkas denna slutsats inte av någon rimlig felmarginal eller av Opaks påpekande att värdering av sådana fastigheter är mycket osäker.

Övervakningsmyndigheten noterar dock att skillnaden mellan värdet av den skyldighet som Xxxxxxxxxxxx påtar sig och fas- tighetens värde är så stor att det kan tyda på att det marknads- värde som Opak kommit fram till skulle kunna vara osäkert. Med tanke på den stora differensen skulle inte ens en ansenlig justering av de värden som Opak kommit fram till leda till slutsatsen att Grunnsteinen beviljats en fördel.

Övervakningsmyndigheten drar därför slutsatsen att över- föringen av fastigheterna 1/152, 1/301 och 1/360 till Grunn- steinen inte innefattade statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet.

(41) Övervakningsmyndighetens beslut nr 170/05/KOL av den 29 juni  

2005 om försäljning av offentligägd egendom – universitetsbiblio- tekets byggnad och del av grannfastighet i Oslo.

(42) xxxx://xxx.xxx.xx/xxxxxx.xxxx

(43) Norges byggforskningsinstitutt och Statens vegvesen.

(44) Mål T-274/01, Valmont Nederland BV mot kommissionen, REG 2004, s. II-3145, punkt 72.

3. FÖRSÄLJNINGEN AV FASTIGHET 4/165 TILL BRYNE INDUSTRIPARK AS

I beslutet om att inleda den formella granskningen ställde sig övervakningsmyndigheten tvivlande till att priset på 4,7 miljo- ner NOK för den 56 000 kvadratmeter stora fastigheten mot- svarade marknadspriset. Övervakningsmyndighetens tvivel base- rades bl.a. på kommunens påstående att fastigheten sålts till självkostnadspris – en ståndpunkt som man senare frångick eftersom den troddes innebära att marken sålts för billigt. Efter- som ingen marknadsvärdering genomförts lät sig övervaknings- myndigheten inte heller övertygas av jämförelsen med försälj- ning av andra fastigheter i regionen.

Som svar på övervakningsmyndighetens begäran om upplys- ningar i beslutet om att inleda granskningsförfarandet har de norska myndigheterna lämnat en marknadsvärdering av fastig- heten som gjorts av Opak. Det måste alltså övervägas om den värdering som lämnats uppfyller kraven i övervakningsmyndig- hetens riktlinjer.

3.1 BEDÖMNING AV OPAK:s RAPPORT

Enligt övervakningsmyndighetens riktlinjer för statligt stöd bör fastighetens marknadsvärde fastställas på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder av en värderingsman med gott anseende, som bör vara oberoende vid fullgörandet av sina uppgifter.

Värderingsman med gott anseende

Opaks, och i synnerhet Xxxxx Xxxxxxxxx, kvalifikationer och anseende har bedömts ovan. Mot bakgrund av den bedöm- ningen anser övervakningsmyndigheten att även rapporten av- seende fastighet 4/165 sammanställts av en värderingsman med gott anseende.

Värderingsmannens oberoende

Övervakningsmyndigheten har inte upptäckt något som tyder på att värderingsmannen inte var oberoende. Xxxxx Xxxxxxxx tillhör en välkänd värderingsfirma som inte har några formella förbindelser med kommunen. I rapporten anges också syftet med värderingen, det bekräftas att Xxxxx Xxxxxxxx har besökt fastigheten, och den metod som använts beskrivs i detalj. Över- vakningsmyndigheten har därför ingen anledning att betvivla att värderingen genomfördes helt oberoende av eventuella upp- maningar från kommunen gällande resultatet av värderingen.

Fastställande av marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder

Såsom förklaras ovan baserar Opak sina värderingar på ett antal

Opak har uppskattat fastighetens värde med utgångspunkten att den inte omfattades av någon detaljplan utan bara av en allmän reservation för industriändamål. Skälet till detta är att den fö- reslagna detaljplanen, där fastigheten betecknats som industri- mark, återkallades innan kontraktet undertecknats, på grund av invändningar från Statens vegvesen (45). Den detaljplan som se- nare antogs skilde sig enligt Xxxx stort från den plan som återkallats, eftersom området detaljplanelagts för idrottsändamål och inte industriändamål.

I rapporten definieras försäljningsvärdet som ”det pris som flera oberoende potentiella köpare som är intresserade av fastigheten är villiga att betala på värderingsdagen”. När det gäller Hålands- marka tillämpar Opak varken markkostnadsmetoden eller nå- gon av de metoder som NTF förespråkar för byggnader, i mot- sats till vad som skedde vid värderingen av de fastigheter som överförts till Grunnsteinen. I stället bestäms priset genom jäm- förelse med liknande tomter som sålts i området (komparativa försäljningsvärden).

Opak uppger att jämförbara priser i området varierar mellan 80 NOK per kvadratmeter (försäljning mellan en privat part och kommunen) och 115 NOK per kvadratmeter (försäljning mellan två privata parter). Opak hänvisar också till ett omvärderings- beslut i Stavanger, enligt vilket priset för tomter som reserverats för bostadsbyggande i ett mycket centralt läge fastställdes till 140 NOK per kvadratmeter. Enligt Opak skulle detta motsvara ett pris på omkring 90 NOK per kvadratmeter för det aktuella industriområdet. Opak medger att marknadsförhållandena är osäkra och menar därför att marknadspriset skulle ligga mellan 80 och 100 NOK per kvadratmeter, eller mellan 4 510 000 och 5 636 000 NOK för hela området. Opaks uppskattning av för- säljningsvärdet ligger därför i mitten av det intervallet på 5 100 000 NOK.

I beslutet om att inleda granskningsförfarandet var övervak- ningsmyndigheten skeptisk till att förlita sig på kommunens jämförelse med priser som betalats för andra fastigheter i om- rådet, bl.a. därför att detaljplanen för området redan tycktes ha antagits, trots invändningarna från Statens vegvesen, och det därför skulle framstå som felaktigt att jämföra marken med områden som inte omfattades av någon detaljplan. I sina syn- punkter på beslutet om att inleda granskningsförfarandet har de norska myndigheterna emellertid påpekat att invändningarna från Statens vegvesen var kända vid tiden för försäljningen och att det följaktligen inte fanns någon detaljplan. En detalj- plan för området antogs dessutom först i augusti 2007, dvs. två år efter försäljningen, och området detaljplanelades då för id- rottsändamål. Även om den påföljande händelsekedjan var okänd för parterna vid tiden för transaktionen stöder dessa omständigheter slutsatsen att den ursprungliga detaljplanen verkligen återkallats och att betydande ändringar av den kunde förväntas.

Övervakningsmyndigheten anser därför att det antagande som ligger till grund för Opaks rapport, nämligen att ingen detalj- plan gällde vid tiden för försäljningen, är godtagbart.

antaganden, bl.a. att säljaren är villig att sälja och att fastigheten  

kan bjudas ut till försäljning under en skälig tidsperiod.

(45) Paragraf 1 stycke 3 i köpekontraktet, diarienummer 428860.

När det gäller den värderingsmetod som tillämpats av Opak påpekar övervakningsmyndigheten att komparativa försäljnings- värden sannolikt är mindre exakta än de andra metoder som beskrivs av NTF, eftersom fastighetens egenskaper och förvän- tade användning beaktas i mindre utsträckning. Övervaknings- myndigheten förstår dock av Opaks värderingar att markkost- nadsmetoden, som hänger nära samman med det maximalt till- låtna utnyttjandet av marken, inte enkelt kan användas när ingen detaljplan föreligger. I detta sammanhang bör det nämnas att NTF även talar om komparativa försäljningsvärden som en av de godtagbara metoderna för värdering av industrimark (46).

Övervakningsmyndigheten anser därför att Opaks rapport måste anses vara baserad på allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder.

3.2 SLUTSATS OM INSLAGET AV STATLIGT STÖD VID FÖRSÄLJ- NINGEN AV FASTIGHETEN 4/165 TILL BRYNE INDUSTRIPARK

Försäljningspriset till Bryne Industripark var 4 700 000 NOK. Detta pris ligger i den undre delen av det prisintervall som fastställts av Opak (4 510 000 till 5 636 000 NOK) och är något lägre än det uppskattade försäljningsvärdet på 5,1 miljo- ner NOK.

Av förstainstansrättens rättspraxis följer att övervakningsmyn- digheten, vid granskningen av marknadsvärderingar som den mottagit inom ramen för förfaranden avseende statligt stöd i samband med statliga myndigheters försäljning av mark och byggnader, måste bedöma om försäljningspriset avviker så myc­ ket att det finns anledning att dra slutsatsen att statligt stöd föreligger (47) (ingen kursivering i domarna). Transaktionerna i fråga avser dessutom obebyggd mark som inte omfattas av någon detaljplan och vars värde inte, enligt Opak, kan fastställas med säkerhet. Fastighetens verkliga marknadsvärde skulle alltså även kunna ligga i undre delen av det prisintervall som fast- ställts av Opak, vilket skulle motsvara det pris som Bryne In- dustripark faktiskt betalat. Övervakningsmyndigheten drar där- för slutsatsen att det inte kan slås fast att försäljningen av fas- tigheten gav Bryne Industripark en fördel i den mening som avses i reglerna för statligt stöd.

Transaktionen innefattar alltså inte beviljande av statligt stöd enligt artikel 61.1 i EES-avtalet till Bryne Industripark.

4. FÖRSÄLJNINGEN AV FASTIGHETERNA 2/70 OCH 2/32 (BRYNE STADION) TILL BRYNE FK

I beslutet om att inleda det formella granskningsförfarandet uttryckte övervakningsmyndigheten tvivel på att överföringen till Bryne FK för 0 NOK skett på marknadsmässiga villkor.

(46) Se fotnot 42.

(47) Mål T-274/01, Valmont Nederland BV mot kommissionen, se ovan, punkt 45, och de förenade målen T-127/99, T-129/99 och T-148/99, Diputación Foral de Alava m.fl. mot kommissionen, REG 2002, s. II-1275, punkt 85.

Övervakningsmyndigheten ansåg vidare, på grundval av de upp- gifter den hade tillgång till vid den aktuella tidpunkten, att Bryne FK sannolikt omfattades av definitionen av ett företag enligt reglerna för statligt stöd, eftersom klubben bedrev ekono- misk verksamhet som kunde påverka handeln inom EES. Över- vakningsmyndigheten ansåg därför preliminärt att transaktionen kunde ha innefattat statliga medel och inneburit en fördel för ett företag samt kunde ha påverkat handeln inom EES.

Genom det formella granskningsförfarandet har myndigheten fått tillgång till nya uppgifter.

I synpunkter på beslutet om att inleda det formella gransknings- förfarandet, och som svar på övervakningsmyndigheten begäran om upplysningar, har de norska myndigheterna lämnat dels en marknadsvärdering av de fastigheter som överförts, dels ytterli- gare uppgifter om fotbollsklubbens organisationsstruktur vid tiden för transaktionen. När det gäller organisationsstrukturen har det påpekats att klubben bestod av två enheter, Bryne ASA och Bryne FK.

4.1 STATLIGA MEDEL

Enligt artikel 61.1 i EES-avtalet måste en åtgärd beviljas av staten eller med hjälp av statliga medel för att betraktas som statligt stöd.

Övervakningsmyndigheten erinrar om att begreppet stöd enligt etablerad rättspraxis är mer allmänt än begreppet subvention, eftersom det inte enbart omfattar sådana konkreta förmåner som subventioner utan även ingripanden som på olika sätt minskar de kostnader som normalt belastar företagets budget och som därigenom, utan att det är fråga om subventioner i strikt bemärkelse, är av samma karaktär och har identiskt lika effekter (48). Statens inkomstförlust vid försäljning under mark- nadsvärdet omfattas också av begreppet statliga medel.

För att avgöra om försäljningen av fastigheterna 2/70 och 2/32 till Bryne FK innefattade statliga medel måste därför fastigheter- nas marknadsvärde fastställas. Om kommunen sålde dem till ett pris under marknadsvärdet har statliga medel i form av ute- blivna inkomster förbrukats.

De norska myndigheterna har lämnat en marknadsvärdering av den mark där stadion byggts, som gjorts av Opak. På samma sätt som ovan måste marknadsvärderingen granskas med avse- ende på övervakningsmyndighetens riktlinjer.

(48) Se framför allt mål C-143/99, Adria-Wien Pipeline GmbH och Wietersdorfer & Peggauer Zementwerke GmbH mot Finanzlandes- direktion für Kärnten, REG 2001, s. I-8365, punkt 38; mål C-501/00, Konungariket Spanien mot kommissionen, REG 2004,

s. I-6717, punkt 90; mål C-66/02, Republiken Italien mot kommis- sionen, REG 2005, s. I-0000, punkt 77.

Oberoende värderingsman med gott anseende

Vid bedömningen av rapporten noterar övervakningsmyndighe- ten att samma värderingsman, Opak/Xxxxx Xxxxxxxx, genomfört denna värdering. Övervakningsmyndigheten har redan konstate- rat att Opak och Xxxxx Xxxxxxxx uppfyller riktlinjernas krav på att värderingsmannen ska ha gott anseende. Övervakningsmyn- digheten har vidare ingen anledning att tro att Xxxxx Xxxxxxxx inte var oberoende när värderingen gjordes.

Fastställande av marknadsvärdet på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder

Med hänsyn till den speciella karaktären hos fastigheten i fråga är det nödvändigt att närmare granska den metod som använts, för att avgöra om värderingen gjorts på grundval av allmänt accepterade marknadsindikatorer och värderingsstandarder.

Värderingen innehåller för det första en beskrivning av den nuvarande användningen av marken, dvs. fotbollsplan, löpar- bana, träningsplaner, läktare och träningshallar. Området har detaljplanelagts för idrottsändamål i den gällande detaljplanen av den 28 oktober 1997. Opak uppger som utgångspunkt att markvärdet bör baseras på det tillåtliga nyttjandet av marken. Eftersom idrottsanläggningar redan byggts på marken och det därmed inte finns något tillåtligt nyttjande anser Opak dock att en annan metod måste tillämpas. Eftersom stadion har fått spelmedel (49) hänvisar Opak till de villkor som styr dessa me- del, enligt vilka anläggningarna måste hållas öppna och i an- vändning i 40 år; i annat fall måste pengarna återbetalas. För att kunna bedöma värdet av marken enligt en alternativ detaljplan måste man känna till villkoren i en sådan plan. Opak drar därför slutsatsen att stadion endast kan värderas som en fas- tighet för idrottsanläggningar. Värderingen baseras därför på en jämförelse med industrimark som sålts i området, och ett avdrag görs eftersom det inte finns några intäktsbringande kommersi- ella områden i den nuvarande detaljplanen. Opak drar slutsatsen att marknadspriset skulle ligga mellan 2 385 000 och

2 915 000 NOK och uppskattar försäljningsvärdet till

2 650 000 NOK.

Övervakningsmyndigheten konstaterar inledningsvis att vär- deringen inte baseras på någon av de metoder som förespråkas av Norges TakseringsForbund. Den baseras inte heller på en direkt jämförelse med liknande fastigheter.

Övervakningsmyndigheten inser dock att ett fotbollsstadion är en unik typ av fastighet och att det därför är svårt att göra en direkt jämförelse med andra typer av fastigheter. Eftersom det inte finns någon alternativ detaljplan och med tanke på den ekonomiska nackdel som följer av kravet på återbetalning vid

en ny detaljplanering anser övervakningsmyndigheten vidare att en värdering baserad på den gällande detaljplanen antagligen skulle ge den bästa uppfattningen om värdet av den mark som faktiskt överförts. Slutligen inser övervakningsmyndigheten svårigheten med marknadsvärderingar av en fastighet som de- taljplanelagts för idrottsändamål och enligt gällande detaljplane- bestämmelser inte kan nyttjas som intäktsbringande kommersi- ellt område. Under dessa omständigheter anser övervaknings- myndigheten att den metod som använts av Opak/Xxxxx Xxxx- xxxx är godtagbar för uppskattning av marknadspriset, även om ett sådant pris oundvikligen präglas av osäkerhet. Övervaknings- myndigheten anser exempelvis att marknadsvärdet mycket väl kan minska ytterligare eftersom klubben redan hade ett hyres- kontrakt för marken, vilket alltså skulle utgöra en belastning på fastigheten för en annan köpare. Med dessa förbehåll anser övervakningsmyndigheten att rapporten är tillräckligt detaljerad och underbyggd för att med godtagbar säkerhet ge en uppfatt- ning om vad värdet sannolikt skulle vara.

Eftersom Time kommun överförde fastigheten till Bryne FK till ett pris av 0 NOK trots att den hade ett uppskattat värde på omkring 2 650 000 NOK drar övervakningsmyndigheten slut- satsen att denna transaktion innefattade statliga medel.

4.2 EKONOMISK FÖRDEL TILL ETT FÖRETAG

a) Förekomst av en ekonomisk fördel

Eftersom fastigheten överfördes till Bryne FK för 0 NOK är skillnaden tydlig mellan det pris som betalats och fastighetens troliga marknadsvärde. Övervakningsmyndigheten drar därför slutsatsen att transaktionen ger Bryne FK en ekonomisk fördel, eftersom klubben inte behövde betala det värde marken hade på marknadsmässiga villkor.

b) Bryne FK som ett företag enligt reglerna för statligt stöd

Vidare måste det avgöras om Bryne FK bör betraktas som ett företag enligt reglerna för statligt stöd. I det sammanhanget bör det erinras om att begreppet företag omfattar varje enhet som bedriver ekonomisk verksamhet, oavsett dess rättsliga status och dess sätt att finansiera verksamheten, och att all verksamhet som består i att erbjuda varor eller tjänster på en viss marknad utgör ekonomisk verksamhet (50).

Xxxxx FK har ett professionellt eller halvprofessionellt lag som i dag spelar i divisionen under den högsta och vid tiden för transaktionen spelade i den högsta divisionen. I beslutet om att inleda granskningsförfarandet baserades övervakningsmyn- dighetens preliminära klassificering av Bryne FK som ett företag på omständigheten att en del av dess verksamhet, i synnerhet försäljning och köp av professionella spelare, tillhandahållande

(49) Spelmedel är vinster från det statligt ägda norska spelföretaget  

Norsk Tipping. Enligt de bestämmelser som fastställts av Kultur- og kirkedepartementet måste sådana anläggningar hållas öppna i 40 år efter dagen för färdigställandet. Se broschyren ”Om tilskudd til anlegg for idrett og fysisk aktivitet – 2008”, kapitel 4.9, xxxx://xxx.xxxxxxxxxxx.xx/xxxxxx/XXX/Xxxxxx/X- 0732B_web.pdf

(50) Se Eftadomstolens dom i mål E-5/07, Private Barnehagers Lands- forbund mot Eftas övervakningsmyndighet, punkt 78, och mål C-218/00, Cisal di Xxxxxxxxxxx Xxxxxxxx & C. Sas mot Istituto na- zionale per l’assicurazione contro gli infortuni sul lavoro (INAIL), REG 2002, s. I-691, punkt 23.

av underhållning i form av fotbollsmatcher och tillhandahål- lande av annonsutrymme, verkade erbjudas på en marknad och därför var av ekonomisk karaktär. Övervakningsmyndighe- ten kan inte se att några nya argument som kan ändra denna slutsats har framkommit under det formella granskningsför- farandet. Därför måste slutsatsen dras att Bryne FK, när det gäller dessa verksamheter, är ett företag enligt reglerna för stat- ligt stöd.

Övervakningsmyndigheten konstaterar dock att 89 % av den sammanlagda verksamheten i Bryne FK, mätt som antal verk- samhetstimmar, avser icke-professionell fotboll, främst organisa- tion av sådana aktiviteter för barn och ungdomar (51).

Enligt EG-domstolens rättspraxis lyder utövandet av idrottsverk- samhet endast under EES-rätten om den utgör en ekonomisk verksamhet enligt EES-avtalet. Detta skulle gälla verksamhet som utförs av hel- eller halvprofessionella fotbollsspelare som erbjuds på marknaden (52). Såsom anges ovan skedde denna verksamhet inom företaget Bryne ASA. Den verksamhet som Bryne FK erbjuder 600 unga fotbollsspelare i klubben bedrivs å andra sidan huvudsakligen på ideell grund och baseras i stor utsträck- ning på frivilligt arbete av föräldrar och andra (53).

Vidare bör det noteras att det i Europeiska kommissionens praxis har slagits fast att tillhandahållandet av sådan idrottsverk- samhet till förmån för barn och ungdomar inte utgör ekono- misk verksamhet enligt reglerna för statligt stöd. I ett ärende gällande offentligt stöd till idrottsverksamhet som anordnas av professionella idrottsklubbar för ungdomar i Frankrike konsta- terade kommissionen att stöd till samhällsutbildning och aka- demisk och idrottsrelaterad utbildning av ungdomar skulle kunna betraktas som en allmän uppgift som åligger staten på utbildningsområdet. I den mån denna utbildning ersatt vad som tidigare kallades ”idrottsstudier”, samtidigt som de allmänna särdragen och organisationen bibehölls, skulle stödet i fråga gynna verksamhet på utbildningsområdet och alltså inte avse tävlan. En del av den verksamhet som fick stöd syftade dess- utom till att minska supportervåldet och stödja aktiviteter i närområdet. Kommissionen konstaterade att sådan verksamhet kunde anses bidra till samhällsutbildningen i vid bemärkelse. Den drog därför slutsatsen att åtgärderna i fråga var jämförbara med utbildningsverksamhet som skulle vara det nationella ut- bildningssystemets ansvar och därmed en av statens allmänna uppgifter (54).

I det sammanhanget bör det noteras att Norges Fotballforbund (NFF) har påpekat att det i princip är ett offentligt ansvar att erbjuda och organisera idrottsaktiviteter för barn och ungdomar

(51) Diarienummer 485026 (synpunkter från tredje part från Bryne FK.)

(52) Mål 13–76, Xxxxxxx Xxxx mot Xxxxx Xxxxxxx, REG 1976, s. 1333, punkt 12.

i deras närmiljö. Klubbarna påtar sig, i samarbete med lokala myndigheter och förbundet, ett stort ansvar för att tillhanda- hålla anläggningar och organisera aktiviteter på alla nivåer. NFF har dessutom påpekat att de norska myndigheterna upprepade gånger har betonat fotbollens positiva inverkan som en meka- nism för social integration (55).

Eftersom klubbarna, som NFF påpekar, organiserar fotbollsakti- viteter för barn och ungdomar och därmed tillhandahåller ett utbildningskomplement på idrottsområdet och en kanal för so- cial integration och rörlighet, anser övervakningsmyndigheten att den fritidsverksamhet i form av fotboll som organiseras av Bryne FK kan betraktas som en uppgift av allmänt intresse som kan liknas vid utbildningsverksamhet. Verksamheten utgör där- med inte ekonomisk verksamhet enligt EES-avtalets bestämmel- ser om statligt stöd.

Övervakningsmyndigheten drar därför slutsatsen att Bryne FK, med avseende på klubbens icke-professionella verksamhet, inte kan anses vara ett företag enligt reglerna för statligt stöd.

c) Ingen fördel för klubbens ekonomiska verksamhet

När det gäller en idrottsklubb som bedriver både ekonomisk och icke-ekonomisk verksamhet har Europeiska kommissionen slagit fast att inget statligt stöd förekommer om klubben, ge- nom separat bokföring, ser till att den ekonomiska verksamhe- ten inte får någon fördel (56). Nästa steg i bedömningen måste därför vara att fastställa om fördelen i form av överföringen av en fastighet till ett pris under det uppskattade marknadspriset i praktiken gynnade klubbens ekonomiska verksamhet.

Inledningsvis bör det noteras att klubben vid tiden för trans- aktionen bestod av två rättsliga enheter, Bryne FK och Bryne Fotball ASA. Uppgiftsfördelningen och de ekonomiska förbin- delserna mellan de två enheterna fastställdes i ett samarbetsavtal som ingicks mellan klubben och företaget 2000.

Enligt samarbetsavtalet mellan de två enheterna ansvarade Xxxxx Xxxxxxx ASA för ekonomisk verksamhet som sponsoravtal, för- säljning av tv- och medierättigheter, tillhandahållande av an- nonsutrymme på stadion, försäljning och licensiering av sup- porterartiklar, kommersiellt utnyttjande av spelarna och av klub- bens namn och logotyp, biljettförsäljning till klubbens hemma- matcher och avtal gällande bingoverksamhet (paragraf 2.1).

(53) Diarienummer 485026 (synpunkter från tredje part från Bryne fot-  

ballklubb.)

(54) Ärende N 118/00, Subventions publiques aux clubs sportifs profes- sionnels (Frankrike).

(55) Diarienummer 484855, synpunkter från tredje part från Norges Fotballforbund av den 3 juli 2008.

(56) Se kommissionens beslut i ärende N 118/00, se ovan.

Xxxxx FK ansvarade för sin del för all idrottsverksamhet, bl.a. träningar och matcher, alla officiella uppgifter enligt NFF:s id- rottsföreskrifter, diverse aktiviteter i samband med penning- insamling för klubbens icke-professionella del samt driften av stadion, med undantag av annonsering.

Även om Xxxxx FK formellt sett var arbetsgivare för professio- nella spelare och stödpersonal och formell avtalspart i avtal gällande försäljning, köp och hyra av spelare, sköttes alla ekono- miska uppgifter i anslutning därtill (57) av Xxxxx Xxxxxxx ASA. Eventuella nettovinster efter finansiella kostnader skulle dess- utom kvarstå inom Bryne Fotball ASA (paragraf 4.2). Slutligen skulle administrativ personal anställas och avlönas av Xxxxx Xxxxxxx ASA (paragraf 5.1).

Stadion som sådant var enligt avtalet Bryne FK:s ansvar. Bryne Fotball ASA skulle betala Bryne FK 150 000 NOK per år för användningen av stadion generellt och 10 000 NOK per officiell match (4.2). Xxxxx Xxxxxxx ASA skulle dessutom betala en års- avgift till Bryne FK för rätten att utnyttja klubbens namn och logotyp och för det kommersiella utnyttjandet av spelarna (pa- ragraf 4.3). Dessutom skulle klubben få ersättning när det pro- fessionella laget utnyttjade tillgångar som ägdes av Bryne FK, t.ex. stadion och klubbens namn och logotyp. Xxxxx FK hävdar i sina synpunkter till övervakningsmyndigheten att ersättningen var marknadsmässig, men klubben har inte lämnat någon do- kumentation gällande beräkningen av denna ersättning.

Enligt samarbetsavtalet kunde Xxxxx FK sägas bedriva viss kom- pletterande penninginsamlingsverksamhet, framför allt uthyr- ningen av stadion och klubbens namn och logotyp till Bryne Fotball ASA. Denna verksamhet är av sådan karaktär att den i princip kan äga rum på en marknad i konkurrens med andra aktörer, och den omfattas därmed av definitionen av en ekono- misk verksamhet. I det aktuella fallet fick dock aktiebolagets betalning för utnyttjandet av stadion och klubbens namn och logotyp till effekt att det i praktiken garanterades att ingen finansiering avsedd att gynna fritidsverksamheten tillföll den professionella fotbollen. De intäkter som Bryne FK erhöll genom detta arrangemang tycks alltså ha återförts till den icke-profes- sionella fotbollen inom Bryne FK.

Såsom visats ovan betalades alla kostnader för det professionella laget av Xxxxx Xxxxxxx ASA, och när det professionella laget använder tillgångar som tillhör Bryne FK ska klubben få ersätt- ning. Det bör också noteras att all kommersiell verksamhet (t.ex. annonsering) med anknytning till den professionella fotbollen

(57) Det handlar framför allt om betalning av köpesumman för samt löner och andra förmåner till spelare, tränare och stödpersonal. Företaget skulle också betala sociala avgifter för de anställda och stå för inköps- och underhållskostnaden för utrustning, tränings- läger, resekostnader i samband med bortamatcher och träning samt hyra av planer och arenor.

äger rum inom Bryne Fotball ASA (58). Såsom konstateras ovan skänktes stadiontomten enligt avtalet med Time kommun till Bryne FK, inte till Bryne Fotball ASA. Under dessa omständig- heter anser övervakningsmyndigheten att samarbetsavtalet ga- ranterar att eventuellt stöd till Bryne FK inte gynnade den pro- fessionella fotbollen eller någon kommersiell verksamhet i an- slutning därtill, eftersom bokföringen av denna verksamhet hölls åtskild från Bryne FK:s bokföring.

Övervakningsmyndigheten noterar vidare att Bryne FK har upp- gett att all dess egen verksamhet äger rum på stadionfastigheten, varav den icke-professionella verksamheten står för så mycket som 89 %. Det skulle betyda att fastigheten i första hand an- vänds för klubbens egen kärnverksamhet, dvs. att erbjuda fri- tidsverksamhet i form av fotboll i lokalsamhället, främst till barn och ungdomar.

Under dessa omständigheter anser övervakningsmyndigheten att Bryne FK:s intäktsbringande verksamhet tydligt är av bidragande och underordnad karaktär i förhållande till klubbens huvudsak- liga mål (59).

Dessutom noterar övervakningsmyndigheten, särskilt när det gäller uthyrningen av fotbollsstadion, att stadion i fråga har begränsad sittplatskapacitet och inte ligger i någon storstad. Nyttjande av stadion tycks därför inte vara av något större intresse för andra parter än Xxxxx Xxxxxxx ASA, bör endast generera blygsamma intäkter och bör följaktligen vara av be- gränsat intresse för lönsamhetsinriktade privata investerare. Av stor vikt är att stadionområdet inte konkurrerar med köpcenter eller kontorsbyggnader i regionen, eftersom det i Opaks rapport uttryckligen påpekas att det inte finns några kommersiella om- råden i anslutning till det.

Våren 2004, dvs. omkring ett halvår efter transaktionen, upp- hörde verksamheten i Bryne Fotball ASA, och den professionella verksamheten överfördes till Bryne FK. Xxxxx FK har dessutom bekräftat att klubben inte har separat bokföring för de olika typerna av verksamhet i klubben.

(58) Enligt det samarbetsavtal som gällde vid den aktuella tidpunkten ansvarade Xxxxx Xxxxxxx ASA, inte Bryne FK, för sponsoravtal, för- säljning av tv- och medierättigheter, tillhandahållande av annons- utrymme på stadion, försäljning och licensiering av supporterartik- lar och kommersiellt utnyttjande av spelarna och av klubbens namn och logotyp. Xxxxx Xxxxxxx ASA ansvarade dessutom för biljettför- säljning till klubbens hemmamatcher. När det gäller försäljning och köp av professionella spelare ingick det visserligen i Bryne FK:s uppgifter och ansvar enligt paragraf 2.5 i avtalet, men det var Xxxxx Xxxxxxx ASA som ansvarade för betalningen av köpesumman och spelarlönerna. Den verksamhet som övervakningsmyndigheten klas- sificerat som ekonomisk och i stånd att påverka handel och kon- kurrens inom EES tycks alltså ha ägt rum inom Bryne Fotball ASA vid tiden för transaktionen.

(59) Kommissionens ärende N 558/05 – Support to Establishments of Professional Activity (Polen). Dessutom anges även i ärende N 234/07, Promotion of R&D&I (Spanien), punkt 38, att forsk- ningsorganisationer som inte i första hand bedriver ekonomisk verksamhet ändå får bedriva forskning på uppdrag av företag mot ersättning, utan att för den skull klassificeras som företag enligt reglerna för statligt stöd.

Eftersom överföring av en fastighet är en engångstransaktion grundas ovanstående bedömning på klubbens struktur vid tiden för transaktionen. En bedömning av eventuell påverkan på klub- bens ekonomiska verksamhet efter sammanslagningen skulle ha varit påkallad om det funnits några tecken på att händelseför- loppet i själva verket syftade till att kringgå reglerna för statligt stöd genom kanalisering av den ekonomiska fördelen via en icke-ekonomisk enhet. I det aktuella fallet har övervaknings- myndigheten inga indikationer på att sammanslagningen av Bryne FK och Bryne Fotball ASA planerades vid tiden för över- föringen, på något sätt hängde samman med klubbens förvärv av marken eller på annat sätt syftade till att kringgå EES-reg- lerna för statligt stöd.

Övervakningsmyndigheten drar därför slutsatsen att det stöd som Xxxxx FK beviljades genom överföringen av den mark som stadion var byggt på inte gynnade klubbens ekonomiska verksamhet.

4.3 SLUTSATS OM ÖVERFÖRINGEN AV FASTIGHETERNA 2/70 OCH 2/32 TILL BRYNE FK

Mot ovanstående bakgrund drar övervakningsmyndigheten slut- satsen att överföringen av fastigheten till Bryne FK inte innefat- tade statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES- avtalet.

5. SLUTSATS

Mot bakgrund av ovanstående bedömning drar övervaknings-

HÄRIGENOM FÖRESKRIVS FÖLJANDE.

Artikel 1

Eftas övervakningsmyndighet anser att Time kommuns försälj- ning av fastigheterna 1/151, 1/301, 1/630 (till Grunnsteinen), fastighet 4/165 (till Bryne Industripark AS) och fastigheterna 2/72 och 2/32 till Bryne FK inte utgjorde statligt stöd i den mening som avses i artikel 61 i EES-avtalet.

Artikel 2

Detta beslut riktar sig till Konungariket Norge.

Artikel 3

Endast den engelska texten är giltig.

Utfärdat i Bryssel den 23 juli 2009.

För Eftas övervakningsmyndighet

myndigheten slutsatsen att det inte kan visas att någon av de tre transaktioner som är föremål för detta beslut innefattat statligt stöd i den mening som avses i artikel 61.1 i EES-avtalet.

Xxx XXXXXXXX

Ordförande

Xxxxxxxx X. XXXXXXXXXX

Ledamot av kollegiet