Contract
Teknik- och fastighetsförvaltningen Xxxxxxx Xxxxxx | TJÄNSTEUTLÅTANDE | Sida 1 (4) |
Datum 2017-11-29 | Diarienr FN 2014/00178- 250 | |
Fastighetsnämnden |
Godkännande av genomförandeavtal samt genomförandebudget för Södra Källtorp
Förslag till beslut
1. Förslag till genomförandeavtal med Hemsö Äldreboende KB och Hemsö Fastighets AB godkänns.
2. Genomförandebudget för exploateringsprojektet Södra Källtorp godkänns
Ärendebeskrivning
Teknik- och fastighetförvaltningen (TFF) har skrivit ett förslag till genomförandeavtal med Hemsö Äldreboende KB och Hemsö Fastighets AB. Genomförandeavtalets syfte är att beskriva hur parterna avser arbeta tillsammans samt att reglera villkoren för kommande köpeavtal och hyresavtal. Fastighetsnämndens möjlighet att besluta om att godkänna förliggande förslag till genomförandeavtal är beroende av att beslut om delegation sker i kommunfullmäktige och att beslutet vinner laga kraft.
Då genomförandeavtalet innebär ett åtagnade för Staden gentemot Hemsö föreslår TFF att fastighetsnämnden även beslutar om en genomförandebudget för projektet.
Bakgrund
Fastighetsnämnden fick 2012-01-18 i uppdrag av kommunstyrelsen att föreslå alternativa, möjliga inhyrningar samt möjligheter att utveckla fastigheten Wenströmska skolan 1. Utredningen presenterades för kommunstyrelsen och berörda nämnder våren 2014. Fastighetsnämnden beslutade 2014-04-15 att gå vidare med alternativ 1 i utredningen, vilket omfattade utveckling av bostäder, äldreboende och idrottsanläggningar.
Utifrån detta har en detaljplan över området, dp 1821 över Södra Källtorp, tagits fram. Detaljplanen har varit på samråd och bedöms kunna antas i maj 2018.
Den kommande exploateringen inom Södra Källtorp kan delas in i tre olika delar som avser:
1. Äldreboende, förskola, idrotthall och trygghetsbostäder.
2. Bostadsexploatering av Södra Källtorp Fastighetsutveckling AB.
3. Södra området med utökade byggrätter som ännu inte är markanvisat.
I delprojekt 1 har ett urval av aktörer har skett efter en öppen förfrågan. Tre bolag har fått lämna in förslag och anbud. Hemsö har lämnat in det ekonomiskt mest fördelaktiga alternativet. Urval och fortsatt tillvägagångssätt presenterades på fastighetsnämnden den 21 september 2017.
2
1
2
3
Plankarta ur samrådhandling över Södra Källtorp, de olika delprojekten är markerade med siffror och olika färger där 1 (rött) avser äldreboende mm, 2 (blått) avser bostadsutveckling av Södra Källtorp Fastighetsutveckling AB och 3 (grönt) avser nya byggrätter där aktörer ännu saknas.
Projektet Södra Källtorp innefattar fastighetsförsäljningar som överstiger fastighetsnämndens delegation för försäljning. Samtidigt är det fastighetsaffärer som spänner över en lång tid och där varje fastighetsaffär omfattar flera avtal. För att kunna hantera detta på ett bra sätt har en utökad delegation till fastighetsnämnden tagits upp för beslut i fastighetsnämnden den 26 oktober, kommunstyrelsen den 8 november och kommunfullmäktige den 7 december. Fastighetsnämndens möjlighet att besluta om att godkänna förliggande genomförandeavtal är beroende av att beslut i kommunfullmäktige den 7 december sker och att beslutet vinner laga kraft.
Genomförandeavtal
TFF har skrivit fram ett förslag till genomförandeavtal med Hemsö Äldreboende KB och Hemsö Fastighets AB som omfattar utveckling av del av Wenströmska skolan 1. Genomförandeavtalets syfte är att beskriva hur parterna avser arbeta tillsammans samt att reglera villkoren för kommande köpeavtal och hyresavtal.
Genomförandeavtalet reglerar följande:
- hur fastighetsförsäljningen ska gå till, utkast till köpeavtal är bilagt avtalet.
- omfattning av inhyrning och hyresnivåer, utkast till hyresavtal är bilagda avtalet.
- påverkan på framtida hyra genom tillägg under projektering och utbyggnad.
- att upphandling ska ske i enlighet med lagen om offentlig upphandling (LOU).
- hur avstämning ska ske under byggtiden genom hyresgästmöten och övrig samordning.
- vilka åtagande Hemsö har xxxxxxxx Xxxxxx, t.ex. krav gällande gestaltning, tidplan och byggnadsskyldighet.
- vilka åtagande Staden har gentemot Hemsö, t.ex. gällande utbyggnad av angränsande lokalgata och bullerskyddsåtgärder längs E18.
I projektet finns några oklarheter i som behöver utredas vidare och kan komma att påverka framtida hyresnivå. Dessa är också reglerade i genomförandeavtalet och kan sammanfattas som följer:
- Hemsös möjlighet att erhålla investeringsbidrag kan påverkas om projektet genom en förlängd detaljplaneprocess tar längre tid än beräknat. Reglerna för att kunna erhålla investeringsbidrag kan ändras. Parterna ska dela på risken om dessa förutsättningar ändras genom politiska beslut som Hemsö inte råder över.
- Det råder en osäkerhet gällande tillstånd för att riva befintligt skyddsrum. TFF har erfarit att kraven på att bibehålla eller ersätta skyddsrum har ökat. Om det krävs och inte annan lösning hittas åtar sig Staden att hyra in nytt skyddsrum.
- Trygghetsboendet måste studeras om med hänsyn till bullersituationen vilket kan påverka inlämnat utbyggnadsförslag och aktuellt hyresavtal.
Detaljplanen för området beräknas kunna antas först i maj 2018 och är en förutsättning för att kunna genomföra projektet. Det finns möjlighet att häva genomförandeavtalet om detaljplanen inte vinner laga kraft inom en viss tid och om inte köpeavtal och hyresavtal tecknas. För att hålla tidplanen avseende inflytt i äldreboendet behöver Hemsö påbörja projektering innan detaljplanen blivit klar. Hemsö har därför rätt till ett skadestånd på maximalt 7 mnkr om Staden häver genomförandeavtalet. Skadeståndet är avsett att täcka Hemsös omkostnader för projektering. TFF kommer att teckna ett förprojekteringsavtal med äldrenämnden för att föra över denna risk på äldrenämnden.
Genomförandebeslut
Då genomförandeavtalet innebär åtagnaden för Staden gentemot Hemsö föreslår TFF att fastighetsnämnden beslutar om en genomförandebudget för projektet.
I projektet ingår utöver nedlagda kostnader för detaljplan även rivning och bokförda värden av Wenströmska skolan 1 samt utbyggnad av bullerskydd längs E18, nytt gång- och cykelnät, ombyggnad av lokalgata, nytt parkstråk med lekplats, upprustning av parkeringsplatser, ny fotbollsplan och förbättrade passager längs Vallbyleden.
Kostnaderna täcks av intäkter från markförsäljning. Projektetet ger ett ekonomiskt överskott. Stor del av överskottet i projektet uppstår eftersom intaget bokfört värde för Wenströmska skolan 1 är lågt, vilket beror på tidigare genomförda nedskrivningar. Kalkylen redovisas som bilaga och avser samtlig exploatering inom Södra Källtorp.
Teknik- och fastighetsförvaltningen
Xxxx Xxxxxxx Direktör
Xxxxxxx Xxxxxx Projektledare
Bilaga 1: Genomförandeavtal undertecknat av Hemsö Äldreboende KB och Hemsö Fastighets AB.
Bilaga 2: Genomförandekalkyl för Södra Källtorp. OBS! Sekretess.