BOSTADSFÖRSÖRJNINGS- PROGRAM 2024-2028
BOSTADSFÖRSÖRJNINGS- PROGRAM 2024-2028
Med utblick till 2032
Dokumentet gäller för Samtliga nämnder och bolag i Järfälla kommun | Fastställd av Kommunfullmäktige |
Dokumentgrupp Aktiverande styrdokument | Dokumenttyp Program |
Fastställd 17 juni 2024 | Giltig till och med 2028 |
Dokumentansvarig Kommunstyrelseförvaltningen | Tid för nästa översyn 2027-2028 |
Diarienummer Kst 2023/175 | Omslagsfoto Xxxxxxx Xxxxxxxx |
Innehåll
Vad är ett bostadsförsörjningsprogram? 4
Relevanta internationella, nationella och regionala mål och planer 5
3. JÄRFÄLLA VÄXER – UTBUD OCH EFTERFRÅGAN 8
In- och utflyttningsmönster 10
Ändrade förutsättningar för bostadsmarknaden 13
4. BOSTADSBESTÅND OCH SOCIOEKONOMISKA FÖRUTSÄTTNINGAR 15
Socioekonomiska förutsättningar 16
5. JÄRFÄLLAS ALLMÄNNYTTIGA BOSTADSBOLAG 21
6. XXXXXXXXXXXX FÖR SÄRSKILDA OCH UTSATTA GRUPPER 23
Trångbodda hushåll med ansträngd boendeekonomi 23
Personer som lever i hemlöshet 23
Personer som är våldsutsatta 23
Hushåll med låg betalningsförmåga 24
7. UTMANINGAR FÖR BOSTADSFÖRSÖRJNINGEN 25
8. VERKTYG FÖR ATT ARBETA MED BOSTADSFÖRSÖRJNINGEN 27
9. MÅL OCH INSATSER FÖR BOSTADSFÖRSÖRJNINGEN 30
10. IMPLEMENTERING OCH UPPFÖLJNING 33
1. Sammanfattning
Enligt bostadsförsörjningslagen (2000:1383) ska nya riktlinjer för bostads- försörjningen antas varje mandatperiod.
Föreliggande bostadsförsörjningsprogram utgör Järfälla kommuns riktlinjer.
Det övergripande syftet med bostadsför- sörjningsprogrammet är att ge en generell bild av bostadssituationen och skapa förut- sättningar för att alla i kommunen ska leva i goda bostäder. Det ska även bidra till reg- ionens bostadsförsörjning. En aktiv styr- ning av bostadsbyggandet ska också bidra till att minska boendesegregationen och den socioekonomiska segregationen.
Enligt bostadsförsörjningslagen ska pro- grammet innehålla kommunens mål för bo- stadsbyggande och utveckling av bostads- beståndet, kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål samt hur kommu- nen har tagit hänsyn till relevanta nation- ella och regionala mål, planer och program som är av betydelse för bostadsförsörj- ningen. Detta beskrivs i bostadsförsörj- ningsprogrammet. Enligt lagen ska en ana- lys finnas av den demografiska utveckl- ingen, marknadsförutsättningarna och vilka bostadsbehov som inte tillgodoses på den lokala bostadsmarknaden. Underlaget för de analyser och slutsatser som dras i bo- stadsförsörjningsprogrammet beskrivs i bi- laga 1. Nulägesbeskrivning av bostadsför- sörjningen i Järfälla och bilaga 2. Bostads- utbud och socioekonomiska förutsättningar i Järfällas kommundelar.
Baserat på nulägesbeskrivningarna i bilaga 1 och 2 har utmaningar för bostadsförsörj- ningen identifierats. En slutsats som lyfts fram är att de grupper som pekas ut som särskilt utsatta har gemensamt att de har en låg betalningsförmåga, ofta i kombination med kort kötid i bostadskön. I vissa fall finns även någon form av social problema- tik. Sammantaget innebär detta svårigheter att komma in på bostadsmarknaden eller förändra sin nuvarande boendesituation.
Att det förekommer både en boendesegre- gation och en socioekonomisk segregation inom kommunen är också en utmaning ef- tersom det återspeglar att det finns olika förutsättningar att efterfråga bostäder inom kommunens olika delar.
En annan utmaning som identifierats är att uppfylla det kvantitativa långsiktiga målet för bostadsbyggandet inom ramen för Stockholmsförhandlingen och samtidigt tillgodose komplexa bostadsbehov i ett för- ändrat ekonomiskt läge. Att det allmännyt- tiga bostadsbolaget ska genomföra omfat- tande renoveringar av sitt bestånd och sam- tidigt bidra till att tillgodose bostadsbeho- ven inom kommunen har också identifie- rats som en utmaning. Slutligen pekas det delade ansvaret för bostadsförsörjningen mellan kommunens förvaltningar och bo- lag ut som ett utvecklingsområde där sam- verkan är viktigt.
Utifrån de identifierade utsatta grupperna och utmaningar för bostadsförsörjningen så har två prioriterade målområden tagits fram.
1. Erbjuda ett varierat utbud av bostäder på områdesnivå.
2. Stärka möjligheten till bostad för grup- per som har låg möjlighet att efterfråga bostäder.
Det första målet relaterar till hur kommu- nen arbetar med utbudet av bostäder som tillskapas. Det andra målet ramar in priori- teringar kopplat till hur identifierade ut- satta grupper på bostadsmarknaden ska kunna efterfråga bostäder.
För båda målområdena har delmål och in- satser tagits fram för att bidra till målen. Åtta olika verktyg har också identifierats: omvärldsbevakning och analys, översikts- planering, markpolitik och markanvis- ningar, detaljplanering, Järfällahus ägardi- rektiv, Järfällahus uthyrningspolicy, bo- stadssociala insatser och samverkan.
2. Inledning
Järfälla kommun befinner sig i en bety- dande omvandling med en stor utbyggnad av den regionala stadskärnan och med det en ökande befolkningstillväxt. Samtidigt har en lågkonjunktur med höjda räntor och hög inflation lett till framskjutna byggstar- ter som gör utmaningen med bostadsför- sörjningen ännu större och än viktigare att arbeta med. Detta program belyser hur bo- stadssituationen ser ut i kommunen idag och pekar också ut hur kommunen behöver ar- beta mer aktivt med denna fråga under kom- mande år. Ambitionen är att erbjuda männi- skor med olika behov en god bostad under olika skeden i livet.
Vad är ett bostadsförsörjningsprogram?
Enligt bostadsförsörjningslagen (2000:1383) ska varje kommun anta rikt- linjer för bostadsförsörjningen inom kom- munen. Riktlinjerna ska antas av kommun- fullmäktige minst en gång varje mandatpe- riod och ska bland annat innehålla:
• Kommunens mål för bostadsbyggande och utveckling av bostadsbeståndet.
• Kommunens planerade insatser för att nå uppsatta mål.
• Hur kommunen tagit hänsyn till rele- vanta nationella och regionala mål, planer och program som är av bety- delse för bostadsförsörjningen.
Med detta som grund ska det finnas en ana- lys av den demografiska utvecklingen, marknadsförutsättningar och behov som inte tillgodoses på den lokala bostadsmark- naden.
Syftet med bostadsförsörjningsprogrammet är att skapa förutsättningar för alla i kom- munen att leva i goda bostäder och främja att ändamålsenliga åtgärder för bostadsför- sörjningen förbereds och genomförs.
Samhällsbyggnadsavdelningen i Järfälla kommun har lett arbetet med att ta fram bo- stadsförsörjningsprogrammet i nära samar- bete med staben på kommunstyrelseförvalt- ningen, representanter från socialförvalt- ningen samt det kommunala fastighetsbola- get Järfällahus AB. Två workshops har ge- nomförts med tjänstepersoner från dessa förvaltningar och bolag med syftet att ringa in utmaningar och finna lösningar på utma- ningarna i form av åtgärder.
En nulägesbeskrivning (bilaga 1) har tagits fram för att få en helhetsbild över bostads- situationen i kommunen och en samman- ställning per kommundel (bilaga 2) har gjorts. Underlag har bland annat hämtats från två rapporter som är framtagna speci- fikt för Järfälla kommun (Evidens, 2023 och Tyréns, 2022) samt Boverket, Läget i Länet (2023) och statistik från SCB.
Under 2022 ändrades bostadsförsörjnings- lagen. Det tidigare kravet om att uppgif- terna särskilt ska grundas på en analys av bostadsbehovet för särskilda grupper har tagits bort i och med lagändringen. Flertalet av dessa så kallade särskilda grupper faller under annan lagstiftning, som till exempel socialtjänstlagen (2001:453), lagen om mottagande av vissa nyanlända invandrare för bosättning (bosättningslagen, 2016:38) samt lagen om stöd och service till vissa funktionshindrade (LSS, 1993:387).
Lagändringen innebär även att analysen av vilka bostadsbehov som inte tillgodoses på den lokala bostadsmarknaden i stället ska omfatta alla bostadsbehov som är relevanta för kommunen, utan begränsningar till sär- skilda gruppers behov. I flera fall finns det dock överlappningar mellan riktlinjerna för bostadsförsörjning och kommunens direkta, lagstadgade, kommunala ansvar.
Relevanta internationella, nationella och regionala mål och planer
I arbetet med bostadsförsörjningen tar Järfälla kommun hänsyn till en rad olika internation- ella, nationella och regionala mål och planer som har betydelse för bostadsförsörjningen.
Agenda 2030
Av Agenda 2030 och de globala målen är det framförallt mål 11, Hållbara städer och samhällen, som är mest relevant för bostadsförsörjningen. Målet omfattar att städer och bosättningar ska vara inkluderande, säkra, motståndskraftiga och hållbara. I synnerhet det första delmålet, del- mål 11.1 Säkra bostäder till överkomlig kostnad är relevant.
Nationellt mål för samhällsplanering, bostadsmarknad, byggande och lantmäteri
I det nationella målet för samhällsplanering, bostadsmarknad, byggande och lantmäteri är det övergripande målet att erbjuda en god livsmiljö. För delområdet bostadsmarknad är målet lång- siktigt väl fungerande bostadsmarknader där konsumenternas efterfrågan möter ett utbud av bostäder som svarar mot behoven mest relevant.
Nationellt mål för arbetet mot utanförskap
Målet för området är att antalet människor som lever i utanförskap ska minska, att parallella samhällsstrukturer ska bekämpas, att det egna ansvaret att bli en del av samhället ska uppmunt- ras samt att människors trygghet och livschanser ska öka. En lag som delvis relaterar till detta mål, och bostadsförsörjningen, är bosättningslagen som innebär ett ansvar på kommunal nivå för integration och bosättning av nyanlända flyktingar.
Nationellt mål för folkhälsopolitiken
Det nationella målet för folkhälsopolitiken är att skapa samhälleliga förutsättningar för en god och jämlik hälsa i hela befolkningen och sluta de påverkbara hälsoklyftorna inom en generation. Boende och närmiljö är ett av åtta områden inom folkhälsopolitiken.
Nationellt mål för jämställdhet
Målet för jämställdhetspolitiken är att kvinnor och män ska ha samma makt att forma samhället och sina egna liv. Ekonomisk jämställdhet är ett av de sex jämställdhetspolitiska målen som syftar till ekonomisk självständighet oavsett kön.
Nationellt mål för funktionshinderpolitiken
Det nationella målet för funktionshinderpolitiken är att, med utgångspunkt i FN:s konvention om rättigheter för personer med funktionsnedsättning, uppnå jämlikhet i levnadsvillkor och full delaktighet för personer med funktionsnedsättning. I prop. 2016/17:188 beskrivs fyra områden som arbetet ska inriktas mot. Ett är principen om universell utformning, vilket innebär bland annat att samhället utformas med medvetenhet om den variation som återfinns i befolkningen.
Regional utvecklingsplan för Stockholmsregionen 2050 (RUFS)
Järfälla ingår i en storstadsregion med en till stora delar gemensam arbetsmarknad och bostads- marknad. Kommunen är därför involverad i regionens planering och utveckling och Järfälla arbetar för att uppfylla den regionala utvecklingsplanen för Stockholmsregionen (RUFS), där ett av målen innebär Likvärdiga möjligheter till boende, arbete och välfärd i hela landet.
Stockholmsförhandlingen
Järfälla avser att fullfölja Stockholmsförhandlingen där kommunen åtagit sig att bygga 14 000 bostäder inom tunnelbanans influensområde till 2035.
Punkter med relevans för kommunens bostadsförsörjning i kommunens mål och budget1 för 2024–2026 listas nedan.
• Det är prioriterat att bostadsbyggandet syftar till att bryta segregationen. Det görs genom att bygga bostadsområden som möter olika behov med blandade storlekar, upplåtelsefor- mer och i olika lägen. För att det ska vara möjligt behöver vi fler villor, radhus, ägarrätter, en stark allmännytta, bostadsrätter och hyresrätter.
• Balans mellan boendeformer ska eftersträvas i byggnationsplaner framåt, och i Barkarbys- taden ska vi fortsätta sträva mot målet om fördelningen med 30 procent hyresrätter och 70 procent bostadsrätter.
• Våra allmännyttiga bostadsområden behöver rustas upp stegvis, det ska vara tydligare hållbarhetsfokus vid byggnation och vi ska sträva efter en varierande visuell upplevelse.
• Inga utsatta områdena ska finnas i Järfälla år 2032.
• Järfällahus (JHAB) ska vara en aktiv aktör på Järfällas bostadsmarknad och det är priorite- rat att bolagets andel hyresrätter på den lokala bostadsmarknaden inte ska minska den kommande mandatperioden.
• Våldsutsatta kvinnor ska ges bättre möjligheter till en permanent bostad.
• Trångboddheten ska minska.
• Se över olika typer av boende för äldre med god tillgänglighet samt rimliga boendekostna- der. Trygghetsboende är prioriterat och ska prövas att byggas.
• Det är styrets ambition att vi ska sprida kommunens sociala lägenheter i fler delar av all- männyttans bestånd men att undantag ska göras för utsatta områden.
De kommunala styrdokumenten nedan är relevanta för bostadsförsörjningsprogrammet.
• Översiktsplan
• Riktlinjer för markanvisning och exploatering
• Lokalförsörjningsplan
• Järfällahus ABs ägardirektiv
• Strategi för Järfällas prioriterade bostadsområden (under utveckling)
• Tillgänglighet, delaktighet och jämlikhet i Järfälla – Strategi för funktionshinderfrågor
I Järfällas miljöplan 2023-2030 finns ett flertal mål med bäring på hållbart byggande, resurs- effektivisering och minskad klimatpåverkan. Ett av miljöplanens effektmål säger att Järfälla ska bidra till en cirkulär ekonomi och ge goda förutsättningar för avfallsminimering, återan- vändning och återvinning genom cirkulär upphandling, återbruk och minskad resursanvänd- ning. Kommunen arbetar aktivt för att minska klimatpåverkan från byggnation, exempelvis genom krav i markanvisning och certifiering av byggnader.
1 Järfälla kommun, Mål och budget 2024-2026.
Figur 1. Karta över Järfälla kommun och kommundelarna
3. Järfälla växer – utbud och efterfrågan
Detta avsnitt är en sammanfattning av nulägesbeskrivningen i bilaga 1. Avsnittet beskriver och analyserar vilka som bor och flyttar in till kommunen samt hur bostadsmarknaden ser ut och vilken efterfrågan på bostäder som finns.
I och med att tunnelbanan byggs ut till Jär- fälla har kommunen genom Stockholmsö- verenskommelsen åtagit sig att bygga 14 000 bostäder inom tunnelbanans influ- ensområde fram till 2035. Inom influens- området pågår flera projekt för att tillskapa
bostäder, främst i området kring Barkarbys- taden och Veddesta men även i till exempel Viksjö, Ormbacka och Bällstadalen. Det planeras också för fler bostäder i andra delar av kommunen utanför influensområdet de kommande åren, till exempel i Kallhäll centrum och Bolinder strand.
Figur 2. Influensområde för tunnelbanan i Järfälla kommun
Xxxxxxxx hade år 2023 en befolkning om 86 330 invånare, varav 35 procent var utrikes- födda. Jämfört med Stockholms län lever en något större andel barn och unga samt äldre över 80 år i Järfälla.
Till år 2032 förväntas Järfälla ha en befolk- ning på drygt 99 000 invånare, vilket mots- varar en ökning om cirka 12 500 invånare jämfört med 2023.2 Prognostiseringen av befolkningsutvecklingen är baserad på ett antagande om hur många bostäder som kommer att byggas. Det innebär att föränd- rade marknadsförutsättningar och en lägre eller högre byggtakt än planerat också för- ändrar prognosen.
Befolkningstillväxten kommer skilja sig be- tydligt mellan Järfällas olika kommundelar eftersom majoriteten av nytillkomna bostä- der byggs inom kommundelen Barkarbysta- den.
Dämpningen på bostadsmarknaden har un- der 2023 lett till framflyttade byggstarter, vilket kan komma att påverka antalet färdig- ställda bostäder kommande år. Prognosen bygger dock på ett antagande om att bo- stadsmarknaden återhämtar sig inom tids- perioden och att tunnelbanans driftsättning har positiv inverkan på Järfälla som attrak- tiv kommun att bosätta sig i. Kommunen behöver fortsatt följa utvecklingen av fär- digställda bostäder i en årlig uppföljning för att hantera utmaningar kopplat till mark- nadsläget.
Befolkningsutvecklingen i Järfälla kommun 1970-2022 och prognos till 2032
120000
100000
80000
60000
40000
20000
0
0000 0000 0000 2000 2010 2015 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2030 2032
Figur 3. Befolkningsutvecklingen i Järfälla kommun 1970–2023 och prognos till 2032 (Statisticon, 2024)
2 Statisticon, 2024
Det är fler som flyttar till kommunen än som flyttar ut från kommunen. Mellan 2011–2022 har Järfälla haft en befolknings- ökning om ca 1 000–2 500 personer per år. En omfattande inflyttning sker från Stock- holms stad samt närliggande norrortskom- muner, samtidigt som svagare flyttström- mar går ut från Järfälla kommun i riktning norrut mot kommuner som Norrtälje, Håbo och Upplands-Bro.3 Den inrikes inflytt- ningen speglar den befintliga befolkningen, med en stor andel vuxna i arbetsför ålder samt barn som flyttar in. Det sker även en utflyttning av yngre och äldre vuxna.
Tabell 1 visar en prognos för befolknings- ökningen uppdelat på olika åldrar. Den vi- sar att den största befolkningsökningen för- väntas vara vuxna i åldern 25–44, som för- väntas öka med 18 procent fram till 2032. Det motsvarar 39 procent av den totala be- folkningsökningen. Totalt förväntas 1 966 fler barn mellan 0–18 år bo i kommunen år 2032, vilket motsvarar 22 procent av den to- tala befolkningsökningen. Även ålders- gruppen 80–
100 år sticker ut då denna grupp förväntas öka med 27 procent (1 108 personer) till år
2032.
Trots att de senaste årens storskaliga bo- stadsbyggande i kommunen har resulterat i en stor andel mindre lägenheter så är det tydligt att Järfälla fortfarande är en attraktiv kommun för barnfamiljer. En ökande be- folkning i kommunen innebär alltså inte en förändrad demografi, utan Järfälla ser ut att behålla sin barnfamiljsprägel år 2050, även i ett scenario där det byggs väldigt mycket bostäder. Att Järfälla är en attraktiv kom- mun för barnfamiljer har även framkommit i andra analyser4.
För att tillkommande bostadsbestånd ska passa den framtida befolkningen behöver Järfälla erbjuda bostäder som barnfamiljer efterfrågar. Järfälla behöver samtidigt pla- nera och erbjuda boenden för de grupper vi vet flyttar ut ur kommunen, i syfte att göra det attraktivt att leva i Järfälla hela livet. En åldrande befolkning ställer dessutom ökade krav på särskilt anpassade boendeformer.
Tabell 1: Befolkningsprognos för Järfälla kommun 2023–2032 uppdelat på åldersklasser (Statisticon 2024)
Ålder | Befolkning 2023 | Befolkning 2032 (prognos) | Ökning 2023–2032 (antal) | Ökning 2022–2032 (%) | Prognos 2022–2032 (andel av total ökning) |
0-5 | 6 241 | 7 108 | 867 | 14% | 9% |
6-9 | 4 397 | 4 625 | 228 | 5% | 4% |
10-12 | 3 217 | 3 496 | 279 | 9% | 3% |
13-15 | 3 279 | 3 550 | 271 | 8% | 3% |
16-18 | 3 236 | 3 557 | 321 | 10% | 3% |
19-24 | 5 963 | 6 756 | 793 | 13% | 6% |
25-44 | 25 945 | 30 526 | 4 581 | 18% | 39% |
45-64 | 20 225 | 23 363 | 3 138 | 16% | 23% |
65-79 | 9 676 | 10 635 | 959 | 10% | 5% |
80-100 | 4 151 | 5 259 | 1 108 | 27% | 6% |
Totalt | 86 330 | 98 876 | 12 545 | 100% |
3 Tyréns, 2022. 4 Tyréns, 2022.
Figur 4: Förenklad karta över flyttmönster i Järfälla och mellan kommundelarna (Tyréns, 2022)
Att Järfälla är en attraktiv kommun för barnfamiljer och att kommunen ligger på ett rimligt pendlingsavstånd från Stockholms centrum kan delvis förklara den stora in- flyttningen av småbarnsfamiljer till Barkar- bystaden, där det företrädesvis byggts mindre bostäder. Detta kan tyda på att det finns en otillfredsställd efterfrågan på att bo i större lägenheter och småhus.
Samtidigt är rörligheten i vissa befintliga småhusområden låg, exempelvis Viksjö, vilket försvårar för en generationsväxling. Med en generationsväxling kommer små- hus att tillgängliggöras. En generationsväx- ling kan också möjliggöras genom att pla- nera för och tillgängliggöra attraktiva bostä- der för de som bor i Viksjö idag, genom att till exempel bygga seniorbostäder. Järfälla- hus kan vara en viktig aktör i detta arbete.
Under och efter pandemin har marknaden dessutom efterfrågat en annan typ av bostä- der, enligt en studie från 20215. De som har ekonomiska förutsättningar efterfrågar större ytor och extra rum för arbetsplats hemma då man spenderar mer tid i hemmet och arbetar helt eller delvis hemifrån. Om denna trend håller i sig behöver utvärderas.
En majoritet av de bostäder som har till- kommit de senaste åren är mindre lägen- heter med ett till två rum. I Järfälla finns det dock en efterfrågan av större hyresrätter, bostadsrätter och äganderätter. En del av obalansen kan härledas till att det råder en bristande matchning på bostadsmarknaden, det vill säga utbudet som finns överens- stämmer inte med det som efterfrågas. Detta leder till en bristsituation på bostadsmark- naden som främst drabbar hushåll med låga inkomster. Det väcker även frågor om vil- ken efterfrågan hushåll som inte förmår ef- terfråga nyproducerade bostäder har och
vilket bostadsutbud som förväntas lösa de- ras bostadsbehov, vilket behöver analyseras vidare.
Värt att notera i sammanhanget är att Pro- jekt Barkarbystaden i sitt prognosarbete nu- mer använder sig av nyckeltalet 80 kvm ljus BTA per lägenhet när det verkliga antalet lägenheter inte ännu är känt. Det motsvarar en bostadsarea om ca 62 kvm i snitt. Det nya nyckeltalet är en anpassning till den bo- stadsproduktion som marknaden generellt erbjudit i detta läge. För kommunen som helhet har nyckeltalet 100 kvm BTA (cirka
78 kvm BOA) per lägenhet använts vid långsiktiga prognoser. Det kan finnas skäl att se över nyckeltalen i prognoser som görs framöver. Vi behöver också följa upp pro- duktionen kontinuerligt för att kunna göra aktiva val gällande exempelvis lägenhets- storlekar och styra kommande markanvis- ningar.
Järfälla har tillsammans med majoriteten av länets kommuner rapporterat underskott av bostäder i Boverkets bostadsmarknadsenkät de senaste åren, inte minst större bostäder som fyror, femmor eller större i samtliga upplåtelseformer. Kommunen behöver pla- nera för bostäder utifrån kommunens egna analys av bostadsbehov, samt tydligare kommunicera detta till externa aktörer.
Flyttkedjor är ett begrepp för att beskriva hur nyproduktion ger upphov till omflytt- ningar inom bostadsbeståndet, som gör att flera hushåll kan förbättra sin bostadssituat- ion. En förutsättning är att det frigörs en bo- stad efter den som flyttar in i nyprodukt- ionen. Om den nybyggda bostaden tas i an- språk av någon som flyttar hemifrån eller flyttar isär eller av någon anledning väljer
5 Sweco, 2021.
att behålla sin tidigare bostad så uppstår inga vakanser i bostadsbeståndet.
Enligt en rapport om flyttkedjor från Evi- dens 20216 är slutsatsen att en nyproducerad lägenhet om 3 rum och kök eller större, i ett centralt läge i Stockholmsregionen, skapar längst flyttkedjor och ger den största rörlig- heten på bostadsmarknaden. Skillnaden an- ses vara liten mellan upplåtelseformerna hyresrätt eller bostadsrätt. Rapporten visar också att långa flyttkedjor och stor rörlighet ökar möjligheten för hushåll med låga in- komster och bostadsmarknadens debutanter att få tillgång till en bostad. Det är därmed inte byggandet av små lägenheter som ger dessa hushåll en bostad de har råd att efter- fråga.
Enligt Boverket7 ger större bostäder gene- rellt sett längre flyttkedjor men det finns ingen garanti för att kedjan når de hushåll som har störst eller mest akut behov av en bostad. Korta flyttkedjor beror däremot ofta på att det har byggts direkt för dem som inte redan har en bostad, det vill säga att ingen bostad frigörs. Flyttkedjor är dessutom ofta lokala och börjar och slutar vanligen inom samma prisklass och geografiska område. Att mäta och analysera de flyttkedjor som skapas när en ny bostad kommer ut på bo- stadsmarknaden är därför viktigt för att skapa en bättre bild av marknadens funktion och rörlighet.
Förutsättningarna på bostadsmarknaden re- gleras av efterfrågan på bostäder och en möjlighet att producera en bostad på mark- nadsmässiga villkor. Efterfrågan varierar med hushållens tillgångar och betalnings- vilja för sitt boende. Tillgången på bostäder varierar med producenternas möjlighet att tillgodose efterfrågan med godtagbar mar- ginal utifrån kostnadsläget att producera. Det antal bostäder som efterfrågas och som
6 Evidens, 2021.
7 Boverket, 2020a.
kan produceras på en viss marknad kallas för marknadsdjup.
Under de senaste tio åren har det i Järfälla i genomsnitt producerats cirka 800 bostäder per år och upp mot 1 500 under år 2022. I dagsläget finns en portfölj (planbank) med cirka 20 000 möjliga bostäder. Enligt Evi- dens analyser finns en möjlig bostadspro- duktion på nästan 1 000 bostäder per år fram till 2032, det vill säga en bit över ge- nomsnittet de senaste tio åren. Jämfört med möjligt byggande ligger det mer troliga byggandet på cirka två tredjedelar av de prognostiserade bostäderna. Evidens be- dömning från 2023 är att var tredje planerad bostad för 2025 och 2026 kommer skjutas på framtiden. Effekten beror på fallet i marknadsdjup för bostadsrätter. 8
Marknadsdjup för bostadsrätter i flerfa- miljshus nådde en lågpunkt under 2018 för att sen öka i takt med bland annat stigande realinkomster, och toppade under 2021, för att sedan falla tydligt under 2022 och fort- sätta falla under 2023. Prognosen framåt vi- sar på ett svagt stigande marknadsdjup fram till 2030. Marknadsdjupet för småhus har fallit men inte lika kraftigt. 9
Marknadsdjupet för hyresrätter i kommu- nen ser annorlunda ut, där efterfrågan forts- ätter utvecklas positivt. Utmaningen med en varaktig hög produktion av hyresrätter be- ror snarare på att det är svårt att få kalkylen att gå ihop ekonomiskt för den som ska bygga och förvalta hyresrätterna.
Ändrade förutsättningar för bostadsmarknaden
Bostadsmarknaden har drabbats hårt till följd av det ekonomiska läget under 2022– 2023 med stigande räntor, inflation och ökade kostnader. Detta har lett till framflyt- tade byggstarter, utmaningar med att sälja
8 Evidens, 2023b
9 Evidens, 2023b
bostadsrätter samt att hushåll får än mindre marginaler att efterfråga nyproduktion.
Länsstyrelsen i Stockholm bedömde att så lite som 4 000 bostäder skulle påbörjas i regionen under 2023, vilket innebar en minskning med 70 procent jämfört med 202210. Länsstyrelsen i Stockholm bedömer att vi kommer att se effekt av detta dämpade bostadsbyggande omkring år 2026–2027, då endast ett litet antal bostäder kommer stå färdigställda. Då riskerar bostadsbristen att bli ännu större.
Många av de som redan har svårt att ta sig in på bostadsmarknaden idag har arbete, men inte tillräcklig stark ekonomi för att klara av de höga bostadspriserna i regionen eller höga nyproduktionshyror11. Detta har lett till att många som arbetar i regionen idag får pendla långa avstånd12 och att många har valt att bosätta sig utanför reg- ionen men behålla sitt arbete i Stockholm13. Det gäller ungdomar och studenter men även barnfamiljer och människor i yrkesför ålder, i många fall med samhällsviktiga yr- ken. Denna trend riskerar att förstärkas om fler får svårt att efterfråga en bostad i reg- ionen.
Trots det stora behovet av nyproduktion har den visat sig ha begränsad effekt som generell lösning på bostadsbristen.
Av en studie från Region Stockholm fram- går att 70 procent av länets hushåll saknar möjlighet att köpa en nybyggd bostadsrätt, 60 procent har inte råd med en ny hyresrätt och 90 procent har inte råd med ett nytt småhus. En del av problematiken som lyfts fram är att bostäderna som färdigställs inte matchar behoven, det är en relativt liten grupp som har råd att flytta in i nyprodukt- ion, oavsett upplåtelseform.14
Det är av stor vikt att det fortsätter att pro- duceras bostäder för att inte förvärra bo- stadsbristen i regionen på sikt, men det är samtidigt viktigt att producera bostäder som matchar den efterfrågan som finns. Kom- munen behöver fortsätta arbetet med att upprätthålla bostadsbyggandet, men behö- ver också stöd från regional och nationell nivå för att upprätthålla byggtakten under en tid då inflation, räntor och kostnader är höga, i syfte att minska risken för en förvär- rad bostadssituation framöver. Den region- ala samverkan kan vara ett forum för kom- munerna att planera och prioritera en ut- byggnadstakt som är hållbar över tid och mer robust för marknadspåverkan. Investe- ringar i kollektivtrafik och regionala struk- turer för ett hållbart samhälle behöver en långsiktig plan och finansiering. På samma sätt kan samverkan på nationell nivå verka för långsiktiga och stabila förutsättningar för bostadsmarknaden.
Bild 1. Turbingränd, Kallhäll. Foto: Xxxxxxx Xxxxxxxx Bild 2. Vindilsgränd. Foto: Xxxxx Xxxxxxxxx
10 Länsstyrelsen Stockholm, 2023c
11 Länsstyrelsen Stockholm, 2023b
12 Stockholms Handelskammare, 2021.
13 Länsstyrelsen Stockholm, 2023c.
14 Länsstyrelsen Stockholm, 2023c.
4. Bostadsbestånd och socioekonomiska förutsättningar
Detta avsnitt är en sammanfattning av nulägesbeskrivningen i bilaga 1 och beskriver och ana- lyserar skillnader inom kommunen vad gäller bostadsbestånd, boendesituation och socioeko- nomiska förutsättningar. Det ger även en bild av hur möjligheten att efterfråga bostäder skiljer sig åt inom Järfälla och hur olika typer av bostadsbehov kan identifieras inom kommundelarna.
I Järfälla är en majoritet av bostadsbestån- det flerbostadshus (66 procent), men det finns också en relativt hög andel småhus i kommunen i jämförelse med länet (30 pro- cent jämfört med 25 procent).
Även fördelningen mellan upplåtelseformer i Järfälla var år 2022 relativt jämn och be- stod av 31 procent hyresrätter, 43 procent
bostadsrätter och 26 procent äganderätter. Denna sammansättning skiljer sig något från länet i helhet, framför allt genom att det i Järfälla är en större andel äganderätter och en mindre andel hyresrätter, vilket kan för- klaras av den högre andelen småhus där äganderätt är vanligast. Bostadsbeståndet inom Järfälla skiljer sig dock mycket åt mellan de olika kommundelarna vilket kan ses i figur 5 och 6 nedan.
Figur 5. Bostadsbestånd per upplåtelseform och kommundel 2021 (Tyréns, 2022)
berg | berg | berg | ||||||
Specialbostäder | 162 | 333 | 171 | 23 | 0 | 112 | 116 | 183 |
Småhus | 3052 | 244 | 1041 | 1379 | 623 | 53 | 3986 | 1183 |
Flerbostadshus | 1001 | 2986 | 5807 | 3696 | 12 | 4702 | 2175 | 2557 |
Bostadsbestånd per hustyp och kommundel 2021
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
Barkarby- Barkarbyst
Skälby
aden
Norra
Kallhäll Jakobs-
Södra
Stäket Jakobs-
Viksjö
Västra
Jakobs-
Flerbostadshus Småhus Specialbostäder
Antal boståder per hustyp
Figur 6. Bostadsbestånd per hustyp och kommundel 2021 (Tyréns, 2022)
Socioekonomiska förutsättningar
Sett till flera socioekonomiska faktorer så ligger kommunen som helhet på samma ni- våer eller något lägre jämfört med länet som helhet. Det socioekonomiska indexet är en sammanvägning av andelen med förgymn- asial utbildning, låg ekonomisk standard och andel som haft ekonomiskt bistånd längre än 10 månader eller har varit arbets- lösa längre än sex månader (se tabell 2 ne- dan). Utifrån detta index finns stora skillna- der vad gäller de socioekonomiska förut- sättningarna mellan kommundelar och bo- stadsområden. Detta sammanfaller till stor del med hur bostadsförhållandena ser ut vad gäller upplåtelseformer, hustyper och även trångboddhet. Det socioekonomiska in- dexet är som högst i de bostadsområden som består av en hög andel hyresrätter. Dessa områden ligger främst i Södra och Norra Jakobsberg och ett område i Kallhäll. Det är en indikation på att det har uppstått
en koncentration av individer i dessa områ- den som har sämre socioekonomiska förut- sättningar. Det kan innebära att många i dessa områden inte har möjlighet att efter- fråga bostäder i andra delar av kommunen.
I två områden i dessa kommundelar, Ulv- sättra och Tallbohov, har det dock skett en betydande positiv utveckling av det socioe- konomiska indexet sedan 2012. En negativ utveckling av det socioekonomiska indexet ses inom kommundelen Barkarbystaden men även Nyberg-Hammaren östra och Fjällen-Fastebol.
Utvecklingen av indexet påverkas av hur dessa tre variabler förändras, vilket i sin tur både påverkas av vilka som flyttar in och ut från områdena men också av förändringar i hushållens ekonomiska förutsättningar. I området Ålsta kan utvecklingen förstås mot bakgrunden av att området har relativt få bostäder och att både ett mottagningsbo- ende för nyanlända och ett vård- och om- sorgsboende ligger i området.
Tabell 2: Indelning av RegSo per kommundel samt socioekonomiskt index (SCB, 2023)
I Järfälla finns dessutom en tendens till den så kallade ”lyckoparadoxen”. Paradoxen in- nebär att personer som får ett jobb och ökad inkomst flyttar ut från områdena medan de som flyttar in inte är förvärvsarbetande. Det innebär att ett områdes socioekonomiska status inte nödvändigtvis förbättras trots att statusen blir bättre för invånarna.15 I samt- liga prioriterade bostadsområden har detta skett under perioden 2000-2021.16 Sanno- likt påverkar bostadsutbudet om förvärvsar- betande väljer att flytta ifrån ett område el- ler inte. Därför finns ett behov av en bland- ning av upplåtelseformer i dessa områden som kan möta en förändrad efterfrågan när de socioekonomiska förutsättningarna för- bättras.
15 WSP, u.å.
Sedan år 2012 har graden av den socioeko- nomiska segregationen minskat något i Jär- fälla. Det betyder att fördelningen av var gruppen med lägst inkomster och gruppen med högst inkomster i kommunen bor har blivit något mindre ojämn. Bostadsförsörj- ningen och bostadsutbudet påverkar var människor med olika inkomstnivåer har möjlighet att efterfråga bostäder. Bostads- kostnader och individuella bostadsprefe- renser är faktorer som spelar roll för var olika grupper av invånare bosätter sig. Att arbeta för en blandad fördelning av olika hustyper, upplåtelseformer och bostads- storlekar är därför verktyg som kan använ- das för att fortsätta bidra till den positiva
16 Huddinge kommun, u.å.
trenden av en sjunkande grad av segregat- ion. 17 Att bidra till ett mer blandat bostads- bestånd inom respektive kommundel kan också ha en inverkan på det socioekono- miska indexet för de olika bostadsområ- dena och kommundelarna. Detta eftersom att hushåll med olika socioekonomiska för- utsättningar kan ha möjlighet att efterfråga bostäder inom samma bostadsområde. Stu- dier har visat att framförallt ett tillskott av stora hyresrätter och bostadsrätter om minst tre rum och kök i socioekonomiskt utsatta områden leder till en starkare socio- ekonomi i områdena.18 Att tillföra ett bo- stadsbestånd som invånare med lägst in- komst har möjlighet att efterfråga i de so- cioekonomiskt starkare områdena är en ut- maning eftersom det är svårt att bygga bo- städer till ett lågt pris och samtidigt garan- tera en god kvalitet.
Andelen och antalet trångbodda hushåll har ökat i Järfälla sedan 2012, från 10,6 procent (cirka 3000 hushåll) till 13,7 procent år 2021 (cirka 4700 hushåll). Antalet trång- bodda hushåll har därmed ökat med 57 pro- cent under dessa år. De trångbodda hushål- len som också har en ansträngd boendeeko- nomi har inte ökat lika mycket. Utifrån de två mått som Boverket tittar på så ligger an- delen hushåll som både är trångbodda och har en ansträngd boendeekonomi på cirka fyra procent eller strax över en procent. En viss ökning av antalet hushåll som omfattas av dessa definitioner har skett mellan 2012- 2021. Trångbodda hushåll enligt KALP- måttet har ökat från 1 194 till 1 335 mellan 2012-2021, vilket är en ökning med 12 pro- cent. Sammantaget så är det dock främst hushållen som inte har en ansträngd eko- nomi som står för den största ökningen av trångboddhet. Eftersom dessa hushåll inte har en ansträngd boendeekonomi kan det antas att de i större utsträckning handlar om en ”frivillig” trångboddhet och att hushållen prioriterar andra boendekvaliteter över bo- stadsyta.19
Tabell 3: Definitioner av trångboddhet (Boverket, 2023)
Definitioner av trångboddhet enligt Boverket | |
Trångboddhet | Utöver vardagsrum och kök/kokvra˚ ska det finnas sovrum. Tva˚ barn under 12 a˚ r kan dela rum. Vuxna som inte är sammanboende kan inte dela sovrum. Ensamsta˚ ende utan barn definieras inte som tra˚ ngbodda. För de husha˚ll där antalet rum saknas, främst sma˚hus, används boendeyta per person. Har husha˚llet mindre än 20 kvm per person räknas husha˚llet som tra˚ ngbott. |
Trångboddhet och ansträngd boendeekonomi | Utöver att husha˚llet är tra˚ ngbott sa˚ beskriver ma˚ttet ett husha˚lls möjlighet att betala boende och egen konsumtion. Husha˚llet har en inkomst som inte räcker till att täcka en baskonsumtion beräknat utifra˚n genomsnittshyror pa˚ orten, riksnormen samt ytterli- gare utgifter som exempelvis husha˚llsel och hemförsäkring. Detta ma˚tt indikerar den mest ansträngda boendeekonomin. |
Trångboddhet och ansträngd boendeekonomi baserad på KALP | Utöver att husha˚llet är tra˚ ngbott sa˚ beskriver ma˚ttet ett husha˚lls möjlighet att betala boende och egen konsumtion. Ma˚ ttet utga˚r fra˚ n samma boendeutgifter som ovan men med en högre niva˚ pa˚ konsumtion jämfört med det första ma˚ttet. Denna högre niva˚ av konsumtion baseras pa˚ bankernas KALP-kalkyler ("kvar att leva pa˚"). Kriteriet för att ha ansträngd boendeekonomi är att husha˚llet har en inkomst som inte räcker till att täcka en baskonsumtion beräknad utifra˚n genomsnittshyror pa˚ orten och ett genom- snitt av bankernas KALP-kalkyler. |
17 Regeringskansliet, 2023.
18 Evidens, 2023a.
19 Boverket, 2020b.
Trångboddhet i Järfälla (antal)
5 000
4 000
3 000
2 000
1 000
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Trångbodda
Trångbodda med ansträngd boendeekonomi (KALP) Trångbodda med ansträngd boendeekonomi
Trångboddhet i Järfälla
(andel)
16,0%
14,0%
12,0%
10,0%
8,0%
6,0%
4,0%
2,0%
0,0%
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Trångbodda
Trångbodda med ansträngd boendeekonomi (KALP) Trångbodda med ansträngd boendeekonomi
Figur 7 och 8: Xxxxx och andel trångbodda hushåll i Järfälla 2012-2021 (Boverket, 2023)
Förekomsten av trångboddhet ser olika ut inom Järfällas kommundelar och regionala statistikområden (RegSO). Andelen trång- bodda hushåll varierar från 2 procent i Viksjö till 39 procent på Centrala Söder- höjden år 2021. Det är också en skillnad mellan andelen trångbodda hushåll som dessutom har en ansträngd boendeekonomi som varierar från 0 procent i flera områden till 19 procent på Centrala Söderhöjden.
Generellt så följer andelen trångbodda hus- håll i kommunen de socioekonomiska för- utsättningarna. Trångboddheten är också som mest utbredd i de delar av kommunen som har en hög andel äldre hyresrätter som i Södra och Norra Jakobsberg samt Ulv- sättra, men även i Barkarbystaden som har en hög andel nyproduktion.
Bostäderna i det äldre hyresrättsbeståndet är ofta relativt rymliga men antal rum är för få i förhållande till antal personer i hus- hållet, enligt Boverkets definition av trång- boddhet (tabell 3). I stor utsträckning är det Järfällahus som förvaltar det äldre hyres- rättsbeståndet i Norra och Södra Jakobs- berg. Därmed är det troligt att en bety- dande andel av de trångbodda hushållen
med en ansträngd boendeekonomi bor i bo- städer inom Järfällahus bestånd.
Även i Barkarbystaden är en stor andel av hushållen trångbodda, cirka en femtedel. Jämfört med det äldre hyresrättsbeståndet är dock bostäderna mindre i Barkarbystaden, både sett till antal rum och antal kvadratme- ter. Att det i nybyggnation byggs små och mer yteffektiva bostäder är något som note- rats även i områdena Söderdalen och Vibblaby.
En skillnad mellan trångboddheten i Södra och Norra Jakobsberg samt Ulvsättra och den i Barkarbystaden är att hushållens eko- nomi skiljer sig åt. I Barkarbystaden har en relativt låg andel av de trångbodda hushål- len en ansträngd boendeekonomi (5 pro- cent) medan samma siffra är betydligt högre bland områdena i Norra och Södra Jakobsberg samt Ulvsättra. Det kan där- med tolkas som att det förekommer en ”fri- villig” trångboddhet i Barkarbystaden där hushållen i större utsträckning har haft möjlighet att efterfråga olika typer av bo- enden jämfört med de som har en an- strängd ekonomi. Värt att notera är dock att det socioekonomiska indexet har för- sämrats inom Barkarbystaden sedan 2015.
Figur 9 och 10: Andel hushåll som är trångbodda och andel hushåll som är trångbodda och har en ansträngd boendeekonomi. (Boverket, 2023)
Att minska andelen och antalet trångbodda hushåll i kommunen är en utmaning ef- tersom det handlar om vilket typ av boende som ett hushåll har möjlighet att efterfråga. Det har även att göra med olika hushålls bo- endepreferenser. Hushållen som både har en ansträngd boendeekonomi och är trång- bodda kan antas ha mycket svårt att efter- fråga andra typer av bostäder. För att minska denna typ av trångboddhet skulle därför fler hyresrätter med flera rum behöva tillskapas som dessutom har hyror som hus- håll med lägst inkomst har råd att efterfråga.
Eftersom det är en utmaning att tillskapa denna typ av bostäder på dagens bostads- marknad är ett alternativ att undersöka hur flöden kan skapas inom det existerande be- ståndet i Järfälla för att skapa flyttkedjor. Om mindre hushåll flyttar från rymliga bo- städer skulle de kunna tillgängliggöras på bostadsmarknaden. Det kan också finnas möjligheter att arbeta med kompensatoriska åtgärder för de trångbodda hushållen för att motverka de negativa effekterna som trång- boddhet kan ha.
5. Järfällas allmännyttiga bostadsbolag
Ägardirektiv
Järfällahus AB är kommunens allmännyt- tiga bostadsbolag. Järfällahus ägs till hundra procent av Järfälla kommun och styrs främst genom det politiskt antagna ägardirektivet. Enligt Järfällahus ägardirek- tiv20 är ändamålet med Järfällahus verksam- het att främja bostadsförsörjningen i Järfälla kommun. Bolaget ska agera långsiktigt i samverkan med kommunen och bidra till en social, ekonomisk och ekologisk hållbar ut- veckling i kommunen. I ägardirektivet framhävs kommunens fokus på trygghetsar- bete och det är prioriterat att bolaget ska ar- beta för att bryta segregationen, renovera delar av beståndet, vara en aktiv aktör på Järfällas bostadsmarknad samt säkerställa att dess andel hyresrätter inte ska minska.
I ägardirektivet står att ett mål för Järfälla- hus är att påbörja byggprocessen av cirka 100 allmännyttiga hyresrätter per år eller to- talt 400 under mandatperioden 2023–2026. De ska enbart tillåta ombildning från hyres- rätt till bostadsrätt i områdena Sångvägen, Termovägen och på Söderhöjden i syfte att öka integrationen. Antalet ombildade lägen- heter får inte överstiga antalet igångsatta projekt av nya allmännyttiga bostäder. Vi- dare ska Järfällahus utreda möjligheterna att ge personer utsatta för våld i nära relationer förtur i bolagets bostadskö och verka för att inrätta ett gemensamt förturssystem för att möjliggöra byten mellan kommunerna. De ska även ta ytterligare steg mot målsätt- ningen att unga upp till 26 år ska garanteras bostad och bidra till att de sociala kontrak- ten får en geografisk spridning genom att nya sådana kontrakt undviks på Sångvägen, Termovägen och Söderhöjden. Bolaget ska även arbeta aktivt för att motverka välfärds- brott, trångboddhet och olovlig andrahands- uthyrning.
Direktivet beskriver vikten av samverkan mellan Järfällahus och Järfälla kommun. Utöver redan befintliga samverkansformer kan nya upprättas. Bolaget ska också hålla sig väl informerat om kommunens bostads- behov och sociala utmaningar. De ska med- verka i den kommunala planeringen genom att i pågående gemensamma projekt tillföra erforderlig kompetens och resurser för att kunna svara upp och aktivt driva arbetet framåt i enlighet med projektets mål och tidplan.
Enligt direktivet kan avsteg från affärs- mässiga grunder göras om en aktivitet eller insats bedöms ha stora positiva sociala ef- fekter och konsekvenser för bolaget och/el- ler för Järfälla kommun.
Överenskommelse med socialförvaltningen
I enlighet med det allmännyttiga uppdraget finns det även en överenskommelse mellan Järfällahus och socialnämndens individ- och familjeomsorg i Järfälla kommun. Överenskommelsen innebär att Järfällahus ska anvisa 20 lägenheter per år till social- nämnden upp till en gräns om max fem pro- cent av det totala hyresbeståndet. Parterna har förbundit sig att löpande arbeta med att omvandla befintliga sociala kontrakt till förstahandskontrakt. Överenskommelsen avser nyckeltal, principer för fördelning av sociala kontrakt, inklusive Bostad först, trä- ningslägenhet och jourlägenheter inom verksamhetsområdet våld i nära relationer.
20 Ägardirektiv för Järfällahus AB, 2023.
Järfällahus i korthet
Antal lägenheter
5601
Antal fastigheter
68
Kötid i snitt
7,5 år
Återtagna lägenheter till följd av oriktiga
hyresförhållanden (2022)
62
Planerade renoveringar
cirka 3100
cirka 11 000
personer i bostadskö
Andel av Järfällahus bestånd per kommundel
43%
27%
Det finns en seniorkö och en ungdomskö
10%
1%
12%
Alla typer av inkomster godkänns, med undantag för försörjningsstöd.
Skulder hos Kronofog- den godkänns inte.
7%
Stäket
Kallhäll
N. Jakobsberg
S. Jakobsberg
Viksjö
Barkarby-Skälby
6. Bostadsbehov för särskilda och utsatta grupper
Nedan är en sammanfattande analys utifrån nulägesbeskrivningen (Bilaga 1) om de särskilda och utsatta grupper som har störst utmaningar på bostadsmarknaden i Järfälla.
Trångbodda hushåll med ansträngd boendeekonomi
Trångboddheten i Järfälla har ökat de sen- aste åren, från 10,6 procent av hushållen år 2012 till 13,7 procent år 2021. Över 4 700 hushåll var trångbodda år 2021 och majori- teten av dem är barnfamiljer i flerbostads- hus, både hyresrätter och bostadsrätter. An- delen hushåll i Järfälla som är trångbodda och också har en ansträngd boendeekonomi (KALP) har legat på ungefär samma nivåer sedan 2012 men antalet hushåll har ökat från 1 194 till 1 335, vilket är en ökning med 12 procent. En majoritet av dessa hus- håll (60 procent) bor i hyresrätter och de är framförallt barnfamiljer. I kommunen finns cirka 1 070 hushåll med barn som är trång- bodda med ansträng boendeekonomi enligt KALP-måttet. 21
Trångboddhet kan ha flera negativa konse- kvenser. Det kan påverka barns skolresultat på ett negativt sätt22 och även den psykiska hälsan23 och den fysiska hälsan.24 Barnfa- miljer som lever i trångboddhet med an- strängd boendeekonomi i kommunen är därför identifierad som en särskilt utsatt grupp, då boendeförhållanden riskerar att påverka uppväxtvillkoren och livschan- serna för barnen negativt. Det är en stor ut- maning att tillskapa och tillgängliggöra stora bostäder till trångbodda hushåll, men utredningar kring det bör göras. Att arbeta med kompensatoriska åtgärder för trång- bodda hushåll, särskilt för barn, är också en viktig aspekt.
21 Boverket, 2023
22 Xxxxx Xxxxxxxxx, et al., (2019)
23 Xxxx Xxxxx, et al., (2002);
Xxxxxxxxx Xxxxxxx, (1999)
Personer som lever i hemlöshet
I Järfälla finns framförallt strukturellt hem- lösa personer vilket baseras på resultat i So- cialstyrelsens hemlöshetskartläggning men även de erfarenheter som kommunens verk- samheter får i det löpande arbetet. Struktu- rell hemlöshet innebär att den enskilde eller familjen inte har ekonomiska förutsätt- ningar att ta sig in på bostadsmarknaden, till exempel till följd av skilsmässa eller sjuk- dom.
Kommunen deltar i Socialstyrelsens åter- kommande kartläggningar av hemlöshet för att aktualisera kunskapen om hur situat- ionen ser ut. Inom socialförvaltningen på- går ett fördjupat analysarbete avseende kommunens resultat i 2023 års kartlägg- ning. Gruppen är särskilt utsatt eftersom det kan finnas flera hinder som bidrar till den strukturella hemlösheten, bland annat bris- ten på lämpliga bostäder med en hyresnivå som hushåll med låga inkomster kan klara av. Krav för att bli godkänd som hyresgäst är också en strukturell orsak till varför per- soner utestängs från bostadsmarknaden.
Personer som är utsatta för våld och därför behöver förändra sin boendesituation har identifierats som en särskilt utsatt grupp gällande bostadsförsörjningen. En föränd- ring behöver ofta ske snabbt och en flytt till en annan ort kan vara nödvändigt med an- ledning av skyddsbehov. Personerna saknar
24 Xxxxx Xxxxxxx, et al., (2020); Xxxxx Xxxxx- Xxxxxxxxx, et al., (2020); Xxxxxxxx Xxxxx et al., (2019)
ofta ekonomiska förutsättningar och kötid för att kunna ordna med ett eget nytt boende och kommunen kan då erbjuda tillfälliga boendelösningar. När ett tillfälligt behov av skydd och boende upphör har dock social- förvaltningen inte tillgång till långsiktiga självständiga boendelösningar för personer som varit utsatta för våld, utan dessa behö- ver tillgodoses på den öppna bostadsmark- naden. Sociala kontrakt liknar ett eget bo- ende men är inte självständigt och är endast möjligt inom kommunen, vilket ofta inte är ett alternativ för våldsutsatta personer. Efter att behovet av placering, från annan kom- mun, på skyddat boende beläget i Järfälla har upphört, kan möjligheten till såväl soci- ala kontrakt som förturer med fördel prövas i fall där den våldsutsatta vill fortsätta bo i Järfälla. Detta i synnerhet i de fall då barn hunnit få en fungerande placering i skola el- ler förskola, eller knutit andra viktiga kon- takter under tiden i skyddat boende.
Personer som är nyanlända i Sverige och i Järfälla kan antas ha betydligt större utma- ningar att komma in på bostadsmarknaden jämfört med personer som levt en längre tid i Sverige. De nyanlända Järfällaborna har ofta en lägre betalningsförmåga, saknar ofta kännedom om bostadsmarknaden i Sverige och har kort eller ingen kötid till den all- männyttiga bostadskön. Kommunen har an- svar för att tillhandahålla bostäder för de nyanlända som omfattas av bosättningsla- gen under etableringsperioden. Denna grupp får även stöd i att komma in på bo- stadsmarknaden under denna tid, genom ex- empelvis kommunens bosökargrupp. Målet är att målgruppen över tid ska finna ett eget boende. De nyanlända som valt att bosätta sig på egen hand i kommunen omfattas inte av bosättningslagen när uppehållstillstånd beviljas. Det innebär att de endast omfattas av kommunens generella bostadsförsörj- ningsansvar på samma sätt som alla andra invånare, och därmed förväntas att själva
ordna med sitt boende. De egenbosatta ny- anlända har därför identifierats som en sär- skilt utsatt grupp av länsstyrelsen.
Hushåll med låg betalningsförmåga
Hushåll med låg betalningsförmåga kan ha stora svårigheter att efterfråga en lämplig bostad, framför allt nyproducerade bostä- der. För de hushåll som därtill har kort kötid i bostadskön blir möjligheterna små att för- ändra sin boendesituation. Dessa hushåll har identifierats som särskilt utsatta ef- tersom de riskerar att falla mellan stolarna.
Gruppen inkluderar flera typer av hushåll som ungdomar, trångbodda, arbetslösa, hemlösa och nyanlända. Dessa har ofta ge- mensamma utmaningar som att bostaden inte är anpassad till hushållets storlek eller betalningsförmåga. Vissa har rätt till stöd från socialförvaltningen, till exempel eko- nomiskt bistånd för att betala hyran eller stöd för att öka möjligheten att bli självför- sörjande. Ekonomiskt bistånd till hyreskost- nad beviljas efter individuell bedömning. Boendekostnaden ska vara skälig och hän- syn tas till maximala nivåer avseende högsta godtagbara boendekostnad. Om pre- ventiva åtgärder för att underlätta för grup- pen på bostadsmarknaden inte genomförs finns en risk att fler blir aktuella hos social- tjänsten genom ansökan om ekonomiskt bi- stånd. Kommuner får även enligt lagen (2009:47) om vissa kommunala befogen- heter lämna enskilda hushåll ekonomiskt stöd i syfte att minska deras kostnader för att skaffa eller inneha en permanentbostad. I en promemoria från 2024 föreslås lagänd- ringar som bland annat innebär att det ska bli obligatoriskt för kommuner att under vissa förutsättningar tillhandahålla hyresga- rantier till barnfamiljer.
Ytterligare en utmaning är att de som har ekonomiskt bistånd inte godkänns som hy- resgäst av JHAB. För att bli godkänd som hyresgäst behövs ett intyg på inkomst minst sex månader framåt i tiden. JHAB godkän-
ner heller inte skulder hos kronofogden, be- talningsanmärkningar eller tidigare hyress- kulder. Detta innebär att även personer med ekonomiskt bistånd riskerar att falla mellan stolarna när det kommer till att efterfråga en
bostad. Det är därmed viktigt att både främja nyproduktion som kan efterfrågas av hushåll med låg inkomst samt värna det be- fintliga beståndet av bostäder som är ekono- miskt överkomligt för dessa hushåll.
7. Utmaningar för bostadsförsörjningen
Kommunens bostadsförsörjningsansvar innebär flera utmaningar. Sammanfattningsvis har föl- jande fem övergripande utmaningar identifierats och fungerat som utgångspunkt för framtagna mål och insatser i kapitel 8.
1. Låg betalningsförmåga bland flera särskilda och utsatta grupper
Låg betalningsförmåga samt avsaknad av tillräcklig kötid innebär svårigheter att ef- terfråga lämpliga bostäder. Antalet perso- ner inom denna grupp riskerar att öka till följd av det ekonomiska läget med bl.a. in- flation och höjda räntor. De riskerar att hamna i en osäker och dyr andrahands- marknad och att behöva leva i trångbodd- het med negativa effekter för levnadsstan- darden som följd. Majoriteten av de trång- bodda hushållen i kommunen är barnfa- miljer. Det finns därmed ett behov av att tillskapa och tillgängliggöra stora bostäder med hyror som personer med låg inkomst har möjlighet att efterfråga.
2. Kvantitativa mål och komplexa bo- stadsbehov i kombination med ett in- stabilt ekonomiskt läge
Bostadsbyggandet behöver fortsätta för att bostadsbristen inte ska bli förvärrad fram- över. Det är samtidigt viktigt att bygga bo- städer för det identifierade behovet i kom- munen. Det handlar om att tillgodose be- hov som identifierats bland de särskilda och utsatta grupperna, att tillskapa bostä- der utifrån den demografiska grupp som kommer att flytta till kommunen, att bygga utifrån varje områdes behov av bostäder för att skapa variation och för att främja flyttkedjor i det befintliga beståndet. Ut- maningen för kommunen är att uppfylla det kvantitativa målet som finns inom Stockholmsförhandlingen och samtidigt möta dessa olika identifierade behov för
bostadsförsörjningen. En utmaning är också att göra detta i ett ekonomiskt läge som innebär utmaningar för byggprojekt att starta enligt plan.
3. Stora socioekonomiska skillnader och segregation
Det finns stora socioekonomiska skillna- der inom kommunen som i stor grad sam- manfaller med hur fördelningen av bo- stadsbeståndet ser ut. Olika socioekono- miska nivåer sammanfaller till stor del med hur bostadsförhållandena ser ut vad gäller trångboddhet, upplåtelseformer och hushållstyper. En blandning av bostadsbe- ståndet inom kommunens bostadsområden är därför nödvändig för att ta steg mot att minska den socioekonomiska segregat- ionen i kommunen.
4. Renoveringar av det allmännyttiga beståndet i kombination med bo- stadsförsörjningsansvar
Höga krav ställs på Järfällahus ansvarsta- gande för bostadsförsörjningen samtidigt som det är prioriterat att bolaget ska reno- vera en majoritet av beståndet under en ti- oårsperiod. Renoveringarna är motiverade eftersom stora delar av beståndet har nått sin tekniska livslängd. Dessutom innebär det möjligheter att förbättra boendemiljö- erna och att kompensatoriska åtgärder för till exempel trångbodda hushåll kan ge- nomföras. Renoveringarna innebär dock en utmaning med att avflyttningarna från lägenheterna kan minska eftersom lediga lägenheter kommer behöva användas som
evakueringslägenheter. Därmed kan färre lägenheter bli tillgängliga för nya hyres- gäster. Även andra möjliga åtgärder för en förbättrad bostadsförsörjning som bygger på att lägenheter blir lediga i beståndet för- svåras. Renoveringarna kan även innebära hyreshöjningar som de hushåll som redan har en låg betalningsförmåga har svårt att betala. I Järfällahus uthyrningspolicy finns dock en skrivning om att bolaget förbehål- ler sig rätten att frångå turordningen i be- fintliga köer vid behov av omflyttningar under omfattande renoveringar i bestån- det. Det möjliggör för hushåll som bor i bostäder som renoveras att kunna byta till en bostad som är ekonomiskt överkomlig för hushållet, om hyrorna höjs.
5. Delat ansvar för bostadsförsörjningen
Trots att kommunen är ansvarig för bo- stadsförsörjningen finns det interna utma- ningar med bostadsförsörjningen på grund av att ansvaret trots allt är delat. Hos kom- munen ligger olika delar av bostadsför- sörjningen hos olika nämnder och avdel- ningar och därmed riskerar vissa grupper av invånare att hamna mellan stolarna. Samhällbyggnadsavdelningen, som leder arbetet med bostadsförsörjningen i kom- munen, arbetar i huvudsak med tillkom- mande bebyggelse. Det allmännyttiga bo- laget JHAB är ansvariga för sitt egna bo-
stadsbestånd och förhåller sig till kraven i sin uthyrningspolicy. Socialtjänsten arbe- tar utifrån socialtjänstlagen med ett flertal biståndsbedömda insatser, exempelvis ekonomiskt bistånd till hyreskostnad till invånare med låga inkomster och individu- ellt stöd till personer med social problema- tik som är i behov av stöd för att klara av att sköta ett boende. Socialtjänsten kan dock aldrig erbjuda ett helt självständigt boende. Trots ett gott samarbete och goda ambitioner, riskerar invånare med låg be- talningsförmåga, ofta i kombination med för kort kötid, att falla mellan stolarna gäl- lande tillgången till en god bostad. Detta då ett ekonomiskt bistånd i dagsläget inte kan säkra enskildas tillgång till boende.
Det är därmed en utmaning för kommunen att heltäckande hantera frågan om bostads- försörjning för de grupper som faller mel- lan stolarna. Detta kräver en god samver- kan mellan förvaltningar och bolag. Ef- tersom det delade ansvaret för bostadsför- sörjningen inom en kommun är en utma- ning som med stor sannolikhet delas med andra kommuner är det viktigt att staten tar ett större ansvar i denna fråga och bistår i att skapa långsiktiga och stabila förutsätt- ningar för bostadsmarknaden. Även reg- ional samverkan kan vara viktigt för att planera och prioritera en utbyggnadstakt som är hållbar över tid och mer robust för marknadspåverkan.
8. Verktyg för att arbeta med bostadsförsörjningen
Nedan redovisas de verktyg som Järfälla kommun kan använda i arbetet med bostadsförsörj- ningen.
Omvärldsbevakning och analys
Järfälla kommun jobbar kontinuerligt med omvärldsbevakning i syfte att analysera de förändringar i omvärlden som kan påverka såväl behovet som efterfrågan av bostäder. Detta för att kunna ha en god beredskap i arbetet med bostadsförsörjningen. Exempel på områden som är viktiga att analysera i re- lation till bostadsförsörjningen är bostads- marknaden, de demografiska och socioeko- nomiska förutsättningarna inom kommunen och flyttkedjor. Även analyser som ligger till grund för lokalförsörjningsplanen är re- levanta.
Översiktsplanering
Med hjälp av översiktsplanen kan kommu- nen tydligt peka ut vilka områden man avser att bebygga och på vilket sätt detta ska ske. Översiktsplanen är inte juridiskt bindande vad gäller markanvändningen, men är ett mycket viktigt dokument i det strategiska arbetet genom att det tydligt identifierar ut- vecklingsområden. Tyngdpunkten för den tilltänkta bebyggelseutvecklingen och för- tätningen ligger inom den av RUFS 2050 utpekade regionala stadskärnan Barkarby- Jakobsberg och de områden som ingår i den kommande tunnelbanas influensområde där även delar av Viksjö ingår. Utöver den reg- ionala stadskärnan pekar kommunen även ut centrala Kallhäll och Bolinder Strand som fokuspunkter för vidare förtätning.
Med översiktsplanen som stöd har ett pro- gram för Barkarbystaden och Veddesta med tillhörande strukturplan tagits fram. Inne- hållet i programmet ligger till grund för ef- terföljande detaljplanering.
Markpolitik och markanvisningar
Järfälla kommun har fördelen av att äga re- lativt mycket mark. Detta ger en god mark- politisk förhandlingsposition, vilket ökar möjligheterna att styra inriktningen av mar- kens utveckling och användning i en socialt hållbar riktning. Kommunen beslutade 2023 om riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal.
Huvudprincipen är att markanvisning ska ske genom tävling. Samhällsbyggnadsav- delningen upprättar då ett förslag till täv- lingsprogram, där markområdets förutsätt- ningar anges samt vilken bedömningsgrund som kommer användas vid val av vinnande förslag. Direktanvisning kan användas då det finns särskilda motiv som har ett stort värde för Järfälla kommun och Järfälla- borna. Exempelvis om markanvisningen skulle innebära att många arbetstillfällen tillskapas, att ett projekt tillför ett långsik- tigt mervärde till kommunen eller är helt unikt. Sociala program kan utgöra utvärde- ringskriterier vid tävling eller direktanvis- ning.
Vid beslut om projektdirektiv finns en rutin att bedöma om ett projekt bidrar till bo- stadsförsörjningsprogrammets mål eller inte. Vid markanvisning kan kommunen ex- empelvis ställa krav på bostädernas upplå- telseform och typ av bostäder för att uppnå målen med bostadsförsörjningen. Kommu- nen kan vid behov av särskilda boendefor- mer (LSS-boende, vård- och omsorgsbo- ende) förbehålla sig rätten att på marknads- mässiga villkor förvärva eller förhyra delar av den färdigställda bebyggelsen.
Detaljplanering
Detaljplanen är det juridiskt bindande doku- ment som reglerar bebyggelsens omfattning och användning inom ett visst område. Syf- tet med detaljplanen kan vara att möjliggöra ny bebyggelse eller ändra bebyggelsens in- nehåll. Detaljplanen preciserar hur markan- vändningen inom ett givet område ska se ut och regleras genom planbestämmelser i plankartan.
I detaljplanen ingår bland annat också en analys av potentiella risker samt hur hänsyn tagits till frågor om ekonomisk, social och ekologisk hållbarhet. Det finns även en ru- tin att analysera om planbesked bidrar till bostadsförsörjningsprogrammets mål eller inte. Detaljplanen fungerar sedan som grund för exploatering och bygglov. I plan- bestämmelserna kan kommunen reglera an- vändningen av kategorin bostad och om det finns särskilda skäl till det kan denna an- vändning preciseras till att gälla en specifik boendeform.
Inom de större utvecklingsområdena har flexibla detaljplaner tagits fram. De ska kunna fungera över tid oavsett vilka bygg- aktörer som senare kommer in i processen. En utmaning är att säkerställa att tillkom- mande byggnation uppfyller de krav på kva- litet som de antagna målen i översiktsplanen föreskriver. Av detta skäl tas ofta ett kvali- tetsprogram fram parallellt med de formella planhandlingarna. Kvalitetsprogrammen används sedan som underlag för kommande markanvisningar och sedermera köpeavtal. Kvalitetsprogram tas även fram till exploa- teringar på privat mark och skrivs med i ex- ploateringsavtal.
Ägardirektiv för Järfällahus AB
Järfälla kommun äger Järfällahus AB och det viktigaste styrande dokumentet för bo- lagets inriktning är ägardirektivet. Där be- skrivs att ändamålet med Järfällahus verk- samhet att främja bostadsförsörjningen i Järfälla kommun. Bolaget ska agera lång- siktigt i samverkan med kommunen och bi- dra till en social, ekonomisk och ekologisk hållbar utveckling i kommunen. En mer ut- förlig beskrivning av ägardirektivet finns i avsnitt 5.
Järfällahus uthyrningspolicy
Järfällahus uthyrningspolicy beskriver hur bolaget fördelar lediga lägenheter inom be- ståndet och hur deras kösystem fungerar. Policyn fastställer också vilka ekonomiska förutsättningar som krävs för att bli god- känd som hyresgäst. Därmed påverkar poli- cyn vilka som får tillträde till lägenheter inom bolagets bestånd.
Bostadssociala insatser
En del av kommunens arbete med bostads- försörjningen inriktar sig mot de grupper som kommunen har ett lagstadgat ansvar att anordna bostäder för, men även mot de grupper som av olika anledningar har sär- skilt svårt att skaffa sig ett varaktigt boende på egen hand. Inom kommunen är det i första hand socialförvaltningen som arbetar med dessa åtgärder. I detta ingår bland an- nat förebyggande arbete mot vräkningar, sociala kontrakt, modellen Bostad först och arbete för att stötta personer utsatta för våld i nära relation med deras boendesituation.
Socialförvaltningen och Järfällahus har även slutit en överenskommelse som avser nyckeltal, principer för fördelning av soci- ala kontrakt, inklusive Bostad först, trä- ningslägenhet och jourlägenheter inom verksamhetsområdet våld i nära relationer. Detta beskrivs mer i avsnitt 5.
Samverkan
Eftersom bostadsförsörjningsfrågan berör flera aktörer är samverkan ett viktigt verk- tyg för att utveckla arbetet i riktning mot uppställda mål. Det kräver dels en samver- kan mellan kommunens förvaltningar och bolag men även med bostadsmarknadens aktörer. En regelbunden kontakt med be- rörda aktörer är av största vikt för att genom en konstruktiv dialog kunna skapa en ge- mensam syn på de problem och möjligheter som finns angående bostadsbyggandet i kommunen. Även mellankommunal och regional samverkan är viktigt eftersom när- liggande kommuner helt eller delvis verkar inom samma bostadsmarknad.
I dagsläget finns ett par gemensamma fo- rum, där berörda kommuner träffas och dis- kuterar bostadsförsörjningsfrågan på ett delregionalt plan, men Järfälla kommun ser gärna att detta kan utvecklas vidare. Stads- byggnadsbenchen är ett av dessa forum där olika frågor inom stadsbyggnadsprocessen diskuteras. Järfälla kommun deltar tillsam- mans med nio andra kommuner i länet. Kommunen har även en kontinuerlig dialog med Region Stockholm och Länsstyrelsen i bostadsförsörjningsfrågan.
Bild 4. Snapphanevägen. Foto: Xxxx Xxxxxxxxx
9. Mål och insatser för bostadsförsörjningen
Det övergripande syftet med bostadsförsörjningsprogrammet är att skapa förutsättningar för alla i kommunen att leva i goda bostäder och främja att ändamålsenliga åtgärder för bostads- försörjningen förbereds och genomförs. Det ska även bidra till regionens bostadsförsörjning och bidra till att minska boendesegregationen och den socioekonomiska segregationen i Jär- fälla.
Baserat på nulägesbeskrivningarna i bilaga 1 och 2 har två prioriterade målområden tagits fram för kommunens arbete med bostadsförsörjningen. Det första målet relaterar till hur kom- munen arbetar med utbudet av bostäder som tillskapas. Det andra målområdet ramar in priori- teringar kopplat till hur olika särskilda och utsatta grupperna på bostadsmarknaden ska kunna efterfråga bostäder. För båda målområdena har ett antal delmål och insatser tagits fram som konkretiserar arbetet för att bidra till att uppfylla målen.
Målområde 1
Erbjuda ett varierat utbud av bostäder på områdesnivå
Delmål
1.1 Eftersträva att upprätthålla de senaste årens byggnadstakt med 800 - 1 000 fär- digställda bostäder per år under perioden 2024–2032.
1.2 Skapa en större variation av upplåtelse- former, bostadstyper och lägenhetsstorle- kar på områdesnivå i respektive kommun- del.
1.3 Utveckla och testa innovativa bostads- och boendeformer för att främja ett mer kostnadseffektivt byggande och boende.
1.4 Skapa flyttkedjor inom Järfälla i syfte att frigöra bostäder i det befintliga bestån- det samt öka rörligheten på bostadsmark- naden.
Målområde 2
Stärka möjligheten till bostad för grupper som har låg möjlighet att efterfråga bostäder
Delmål
2.1 Ta tillvara på och tillgängliggöra bostä- der i det existerande beståndet.
2.2 Underlätta för utsatta grupper på bo- stadsmarknaden.
2.3 Arbeta för en permanent etablering på bostadsmarknaden för nyanlända, våldsut- satta, hemlösa och andra grupper som lever i social utsatthet.
Ansvariga förvaltningar och bolag KSF: Kommunstyrelseförvaltningen SBF: Samhällsbyggnadsförvaltningen SOF: Socialförvaltningen
JHAB: Järfällahus AB
Målområde 1
Erbjuda ett varierat utbud av bostäder på områdesnivå
Delmål | Insats | Ansvarig | Verktyg |
1.1 Eftersträva att upprättha˚ lla de senaste a˚ rens byggnadstakt med 800 - 1 000 färdigställda bo- städer per a˚ r under perioden 2024–2032 | Arbeta för att upprättha˚ lla bostadsbyggandet genom att bl.a. arbeta med en ma˚ ngfald av aktörer, se över storlekar pa˚ mar- kanvisningar för byggprojekt och stärka Järfällas varumärke. | SBF | Markanvisning |
Järfällahus ska vara en aktiv aktör pa˚ bostadsmarknaden och aktivt medverka i utvecklingen av Järfälla kommun samt bidra till kommunens tillväxt. | JHAB | Ä gardirektiv för JHAB | |
Järfällahus ska tillgodose att hyresbostäder finns att tillga˚ pa˚ konkurrenskraftiga villkor och till god kvalitet i hela kommu- nen. Ma˚ let är att pa˚ börja byggprocessen av cirka 100 allmännyttiga hyresrätter per a˚ r. | JHAB SBF | Ä gardirektiv för JHAB | |
1.2 Skapa en större variation av uppla˚ telseformer, bostadstyper och lägenhetsstorle- kar pa˚ omra˚ des- niva˚ i respektive kommundel | Föra dialoger med bostadsmarknadens aktörer och detaljpla- nera för prioriterade uppla˚ telseformer och de bostadsstorle- kar som är underrepresenterade i bostadsomra˚ det vid ny- byggnation, bland annat utifra˚ n underlaget Bostadsutbud och socioekonomiska förutsättningar i Järfällas kommundelar. | SBF | Samverkan, markanvisning, detaljplanering, omvärldsbevakning och analys |
Kartlägga nyproduktionens lägenhetsstorlekar för att se mönster och följa utvecklingen. | SBF | Omvärldsbevakning och analys, samverkan | |
Aktivt föra dialoger med bostadsmarknadens aktörer för att främja genomförandet av Bostadsförsörjningsprogrammets ma˚ l. | SBF | Markanvisning, detaljplanering | |
De bostadsbyggnadsprojekt som Järfällahus pa˚ börjar efter- strävar att ligga i kommundelar som har fa˚ hyresrätter och kompletterar de redan existerande bostadsstorlekarna i re- spektive omra˚ de. | SBF JHAB | Markanvisning, ägardirektiv för JHAB | |
Utveckla ett verktyg för att bedöma effekter pa˚ sociala värden av insatser inom samhällsbyggnad. | KSF | Omvärldsbevakning och analys, markanvisning, detaljplanering | |
1.3 Utveckla och testa innovativa bostads- och boendeformer för att främja ett mer kostnadseffektivt byggande och boende | Initiera pilotprojekt för nya typer av bostads- och boendeformer för att tillskapa boenden som husha˚ll med lägre betalningsförma˚ ga har möjlighet att efterfra˚ ga. | KSF | Markanvisning, omvärldsbevakning och analys |
Utreda möjliga pa˚ -, ut- och tillbyggnader inom fastigheter där befintlig infrastruktur finns i syfte minimera exploaterings- kostnader och möjliggöra rimliga boendekostnader. | SBF | Omvärldsbevakning och analys, markanvis- ning, detaljplanering | |
Utreda och ta fram en Järfällamodell för hur kommunen och Järfällahus kan fa˚ ned kostnader i projekt genom att se över hela processen i syfte att ha˚ lla hyresniva˚ erna la˚ ga samt hur detta kan följas upp. | KSF, JHAB | Omvärldsbevakning och analys, detaljpla- nering, samverkan | |
Se över möjligheten att använda lagen om vissa kommunala befogenheter (2009:47) för att möjliggöra t.ex. prisrimliga bostäder eller hyresgarantier för tra˚ ngbodda barnfamiljer. | SOF, KSF | Omvärldsbevakning och analys | |
1.4 Skapa flyttkedjor inom Järfälla i syfte att frigöra bostäder i det befintliga besta˚ ndet samt öka rörligheten pa˚ bostadsmark- naden | Sammanställa framtagna utredningar och underlag om olika gruppers behov och efterfra˚ gan samt ta fram ma˚ lgruppsanalys. | KSF | Omvärldsbevakning och analys |
Utreda vilken typ av bostäder och vilken boendemiljö som behöver tillskapas i Järfälla för att främja la˚ nga flyttkedjor inom kommunen. | KSF | Omvärldsbevakning och analys | |
Informera om och förankra underlag kring att skapa la˚ nga flyttkedjor i Järfälla med byggaktörer och andra intressenter. | SBF | Markanvisning, detaljplanering |
Stärka möjligheten till bostad för grupper som har låg möjlighet att efterfråga bostäder
Delmål | Insats | Ansvarig | Verktyg |
2.1 Ta tillvara pa˚ och tillgänglig- göra bostäder i det existerande besta˚ ndet | Beakta det äldre bostadsbesta˚ ndets viktiga roll i att tillhandaha˚ lla bostäder med fortsatt relativt lägre hyresniva˚ er, inte minst under la˚ gkonjunkturen. | SBF JHAB | Samverkan, markanvisning, detaljplanering |
Vid nödvändiga och omfattande renoveringar av besta˚ ndet erbjuder JHAB vid behov, och i den ma˚ n det är möjligt, ett bo- ende i andra delar av besta˚ ndet för de boende som av ekonomiska skäl inte kan a˚ terflytta. Xxxxxxxxx hänsyn till barn- familjer är motiverat. | JHAB | JHABs uthyrningspo- licy, samverkan | |
Inventera kommunala och privatägda byggnader för att bygga om till nya bostäder, t.ex. för studenter, unga eller äldre. | SBF | Detaljplanering | |
Se över möjligheter för hur Järfällahus befintliga besta˚ nd kan nyttjas annorlunda för att aktivt arbeta för att motverka tra˚ ngboddhet, i enlighet med ägardirektiven. T.ex. genom om- byggnation och att skapa gemensamma utrymmen och mö- tesplatser i fastigheterna. | JHAB | Ä gardirektiv JHAB | |
2.2 Underlätta för särskilt utsatta grupper pa˚ bostadsmark- naden | Underlätta för unga upp till 26 a˚ r att fa˚ tillga˚ ng till en bostad. | JHAB SBF | Ä gardirektiv JHAB, markanvisning, detaljplanering, samverkan |
Utreda var ett trygghetsboende (ej bista˚ndsbedömt) för äldre kan tillskapas och ga˚ vidare till markanvisning. Det kommu- nala pensionärsra˚ det inkluderas i utredningen. | SBF | Markanvisning, detaljplanering | |
Se över möjligheterna att vid försäljning av kommunal mark eller uppla˚ telse av tomträtt för hyresrätter kunna avsätta en andel av bostäderna till sociala kontrakt och Bostad först. | SBF | Bostadssociala insat- ser, samverkan, markanvisning | |
Ta initiativ till utveckling av befintlig samverkan med norrortskommuner kring boendefra˚ gor för va˚ ldsutsatta. | SOF | Samverkan | |
2.3 Arbeta för en permanent etablering pa˚ bostadsmark- naden för nyan- lända, va˚ ldsutsatta, hemlösa och andra grupper som lever i social utsatthet | Undersöka deltagande i nationell samverkan kring boendefra˚ gor för va˚ ldsutsatta. | SOF | Samverkan |
Utreda möjligheterna att ge personer utsatta för va˚ ld i nära relationer förtur i Järfällahus bostadskö och verka för att inrätta ett gemensamt förturssystem (norrortskommuner) i allmännyttan för att möjliggöra byten mellan kommunerna. | JHAB | Ä gardirektiv för JHAB, JHABs uthyrningspo- licy, bostadssociala in- satser | |
Utveckla det vräkningsförebyggande arbetet i samverkan mellan kommunen, Järfällahus och andra fastighetsägare. | SOF, JHAB | Bostadssociala insat- ser, ägardirektiv JHAB, samverkan | |
Delta i Socialstyrelsens nationella hemlöskartläggning 2023 och med utga˚ ngspunkt fra˚ n resultaten bedöma lämpliga a˚ tgärder. | SOF | Omvärldsbevakning, analys |
10. Implementering och uppföljning
För att kontinuerligt utveckla arbetet med bostadsförsörjningsprogrammet och dess mål och insatser tillsätts en bostadsförsörj- ningsgrupp samt en styrgrupp där berörda förvaltningar och bolag deltar. Avdelningen för hållbar utveckling på kommunstyrelse- förvaltningen ansvarar för att sammankalla till bostadsförsörjningsgruppen.
Implementering av programmet genomförs av kommunstyrelseförvaltningen, samhälls- byggnadsförvaltningen, socialförvaltningen och Järfällahus. Avdelningen för hållbar ut- veckling ansvarar för uppföljning av Bo- stadsförsörjningsprogrammet.
Uppföljning görs årligen av programmet i samband med att bostadsmarknadsenkäten från Boverket besvaras. En del av uppfölj-
ningen av programmet består av att analy- sera underlaget från enkätsvaren i relation till bostadsförsörjningsprogrammets mål. Uppföljning ska även göras av om insat- serna har genomförts eller påbörjats. Poten- tiella utmaningar, lösningar och utveckl- ingsområden för genomförandet ska identi- fieras.
Möjligheten att använda Hypergenes modul för målstyrning för att följa upp arbetet med Bostadsförsörjningsprogrammet ska under- sökas.
Bilaga 2 Bostadsutbud och socioekono- miska förutsättningar i Järfällas kommun- delar följs upp i samband med uppfölj- ningen och revideras vid behov för att sä- kerställa att underlaget är aktuellt.
Bild 5. Sångvägen. Foto: Järfällahus
11. Referenser
Boverket, Flyttkedjor, 2020a, xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/xx/xxxxxxxxxxx-xxxxxxx- forsorjning/underlag-for-bostadsforsorjningen/efterfragan-pa-bostader/flyttkedjor/ [Häm- tad 2023-09-28].
Boverket, Mått på Bostadsbristen. Förslag på hur återkommande bedömningar ska utföras.
Rapport 2020:21 (Karlskrona: Boverket, 2020b).
Boverket, Öppna data – Bedömning av bostadsbrist, 2023, xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xx/xx/xx- boverket/publicerat-av-boverket/oppna-data/bedomning-av-bostadsbrist/ [Hämtad 2023-
10-25]
Xxxxxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxxx, Xxxxxxxx Xxxx, Xxxxxxx Xxxx, Xxxxxxxx Xx, ”Residential context and COVID-19 mortality among adults aged 70 years and older in Stockholm: a population-based, observational study using individual-level data”, The Lancet, 1 (2020) e80-88
Xxxxxxxxx, Xxxxx, Xxxxxxxxxx Xxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxx, “Is home overcrowding a significant fac- tor in children’s academic performance? Evidence from Latin America.” International Journal of Educational Development 67 (2019) s. 1–17
Evidens, Bostadsutbudet i utsatta områden – Kan ett breddat bostadsutbud bidra till starkare socioekonomi? (Stockholm: Evidens, 2023a).
Evidens, Flyttkedjor och rörlighet på bostadsmarknaden (Stockholm: Evidens, 2021). Evidens, Marknadsdjupförändringar – analys av utvecklingen i Järfälla. Slutrapport 2023-04-
14 (Stockholm: Evidens, 2023b).
Xxxxx Xxxx, Xxxxxxx Xxxxx, X. Xxxxxx Xxxxxx, “Crowding and children’s mental health: the role of house type”, Journal of Environmental Psychology, 22 (2002) s. 221- 231
Huddinge kommun, Huddingeanalysen, u.å. xxxxx://xxx.xxxxxxxx.xxx [Hämtad 2023-09-28]. Järfälla kommun, Mål och Budget 2023–2025 Dnr: kst 2022/413 (Järfälla: Järfälla kommun). Järfälla kommun, Ägardirektiv för Järfällahus AB (JHAB) (Järfälla: Järfälla kommun, 2023). Länsstyrelsen Stockholm, Fakta 2023:6 Bostadsmarknadsenkäten 2023a (Stockholm: Läns-
styrelsen Stockholm, 2023).
Länsstyrelsen Stockholm, Lågkonjunkturen sätter press på länets bostadsmarknad, 2023b, xxxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxx/xx-xxx/xxxxxxxx/xxxxxxx/xxxxxxx---xxxxx- holm/2023-03-09-lagkonjunkturen-satter-press-pa-lanets-bostadsmarknad.html [Hämtad 2023-09-28].
Länsstyrelsen Stockholm, Rapport 2023:17 Läget i länet, Bostadsmarknaden i Stockholms län 2023c (Stockholm: Länsstyrelsen Stockholm, 2023).
Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxx and Xxxxxx Xxxxxx, “Overcrowding and
health in two impoverished suburbs of Johannesburg, South Africa.” BMC Public Health,
19:1358 (2019), 1–8.
Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Trångt i Herrgårdsmiljö. Rapport om trångboddhet på Herrgården (Malmö: Malmö högskola, 1999).
Xxxxx-Xxxxxxxxx Xxxxx, XxXxxxxxx Xxxxxxx, Xxxxxxx Xxx X., Xxxxxx Xxxxxx, Xxxxxx Xxxxx, Xxxxxxxxx Xxxx X., Xxxxxx Xxxxxxxx X., Xxxxxx Xxxxxxxx X., and. Xxxxxxxx Xxxxxxx E, “Greater risk of severe COVID-19 in Black, Asian and Minority Ethnic populations is not explained by cardiometabolic, socioeconomic or behavioural factors, or by 25(OH)-vita- min D status: study of 1326 cases from the UK Biobank.” Journal of Public Health. 42:3 (2020), 451–460
Regeringskansliet, Boendesegregationsutredningen Fi 2022:20. Boendesegregation och verk- tyg för att räkna på sociala värden. En kunskapsöversikt för samhällsbyggnadssektorn (Stockholm: Regeringskansliet, 2023). Regeringskansliet, Boendesegregationsutred- ningen Fi 2022:20. Boendesegregation och verk-tyg för att räkna på sociala värden. En kunskapsöversikt för samhällsbyggnadssektorn (Stockholm: Regeringskansliet, 2023).
SCB, RegSO i Statistikdatabasen, 2023, xxxxx://xxx.xxx.xx/xxxxx-xxxxxxxxx/xxxxxxxx-xxxxxxxxx- och-kartor/regionala-indelningar/regso---regionala-statistikomraden/regso-tabellerna-i- statistikdatabasen---information-och-instruktioner/ [Hämtad 2023-10-25]
Statisticon, Befolkningsprognos 2023-2037 Järfälla kommun byggbaserad (Stockholm: Statisticon 2023).
Stockholms Handelskammare, Riv bostadsmarknadens barriärer. En rapport om hur unga samt samhällsnödvändiga yrkesgrupper stängs ute från bostadsmarknaden (Stockholm: Stockholms handelskammare, 2021).
Sweco, Sveriges nya geografi. Pandemins flyttmönster (Stockholm: Sweco, 2021). Tyréns, Demografi, flyttmönster och Bostadsbestånd i Järfälla (Stockholm: Tyréns, 2022).
WSP, ”Lyckoparadoxen” – Analys av flyttningar från bostadsområden och metoder för ökat kvarboende. Underlagsrapport till revidering av Huddinge kommuns översiktsplan (Stockholm: WSP, u.å.).