Advokat har haft direktkontakt med motparen. Uttalande.

Advokat har haft direktkontakt med motparen. Uttalande.

Bakgrund

X AB förhyr en lokal av Y AB. A företräder Y AB och B företräder X AB. I mars 2006 sade X AB upp hyresavtalet för villkorsändring. Den 29 december 2006 gav X AB in en ansökan om uppskov med avflyttning till hyresnämnden.

Anmälan

I anmälan, som inkom till Advokatsamfundet den 11 januari 2007, har A i huvudsak gjort gällande att B, utan att inhämta A:s samtycke, till hyresnämnden givit in och åberopat ett av A framfört förlikningsförslag (43 § Vägledande regler om god advokatsed, VRGA).

Anmälaren har beträffande anmärkningarna anfört bl.a. följande.

Vid sammanträde den 29 november 2006 fördes samtal om X AB:s lokalbehov efter upp- hörandedagen (den 31 pto) och Y AB:s intresse av att - i det fall avtalsförlängning inte kom till stånd - snarast möjligt kunna bygga om lokalen för att upplåta den till ny hyresgäst. Vid sammanträdet företräddes Y AB av A och en representant för fastighetsförvaltningen, medan X AB företräddes av inhyrningsansvarig personal.

Sammanträdet avslutades med åtagande av Y AB att till X AB översända ett avtal med precisering av det diskuterade erbjudandet och villkoren för förlängning. A översände den 13 pto två avtalstexter (förlängningsavtal samt avståendeavtal).

I följebrevet ombad han X AB att underteckna och returnera handlingarna och underströk följande:

"Y AB vill för ordningens skull framhålla följande. Är det så att X AB av något skäl ändrat sig och inte vill träffa överenskommelse enligt bifogade handlingar och underteckna dem, så är Y AB:s ståndpunkt och erbjudande att det nu gällande hyresavtalet förlängs på oförändrade villkor."

Den 19 pto meddelade X AB att bolaget inte ville godta villkoren som angavs i de över- sända avtalen och lämnade ett motförslag till förlikning. I brev den 21 pto till X AB meddelade han att Y AB:s slutliga ståndpunkt därmed var att gällande hyresavtal skulle förlängas på oförändrade villkor.

X AB kommer med anledning av sin uppsägning att avflytta och har med anledning härav den 29 pto gett in en uppskovsansökan till hyresnämnden. B anmälde sig i samband härmed som X AB:s ombud. I ansökan till hyresnämnden åberopar B Y AB:s förlikningsförslag den 13 pto och ger in en kopia av detta. Därefter omtalar B i ansökningshandlingen sin klients eget förlikningsförslag den 19 pto.

B åberopande och ingivande av Y AB:s förlikningsförslag den 13 pto har skett utan ansats att ens försöka kontakta A för att efterhöra hans och Y AB:s uppfattning i denna fråga. B enda åtgärd var att kl. 17.01 den 29 pto sända telefax till A med underrättelse om den samma dag ingivna uppskovsansökan. (Utan att särskild anledning förelåg sände B samma

telefax, utan att ha inhämtat A samtycke därtill även till representanter för Y AB, 49 § VRGA).

Advokatens yttrande

B har i yttrande den 29 januari 2007 bestritt att han brutit mot god advokatsed och anfört i huvudsak följande.

49 § VRGA

Den skrivelse A åberopar i denna del är ställd till A såsom uppgivet ombud för hyresvärden och har tillställts honom brevledes, per fax och per e-post och kännedomskopior av brevet översändes därefter även per brev till Y AB:s representanter. Något sådant förbigående av motparts advokat för att söka personlig kontakt med motparten som aktuell bestämmelse hänvisar till är det därför inte fråga om.

43 § VRGA

I uppskovsansökan till hyresnämnden har redogjorts dels för den uppsägning som skett från hyresgästen sida, dels för hyresvärdens ställningstagande till uppsägningen, d v s att avtalet skall förlängas i tre år på oförändrade villkor. Till följd av att hyresvärden (Y AB) valt att själv inte säga upp avtalet är detta de villkor som gäller oberoende av vad denne anger och som hyresgästen alltid kan falla tillbaka på. Något förlikningserbjudande kan det därför inte vara fråga om i denna del.

Därutöver har till stöd för att sökt uppskov skall medges redogjorts för den process som lett fram till att behovet av uppskov uppstått. I denna del har det faktum att det av A fram- tagna avtalet enligt X AB:s uppfattning inte reflekterade vad parterna diskuterat och därför inte kunnat undertecknas före hyrestidens utgång varit av betydelse.

Vad gäller aktuellt avtal är B uppfattning följande:

Det avtal som A åberopar och som enligt hans anmälan skulle betraktas som ett för- likningsförslag har inte, vid tidpunkten för uppskovsansökans ingivande, uppfattats som ett förlikningsförslag. Inte heller har, såvitt framgått, detta varit A:s eller hans huvudmans avsikt utan A hade, såvitt B förstått det, fått i uppdrag av parterna att dokumentera vad parterna skulle ha enats om vid sitt möte den 29 november 2006. Att detta varit fallet framgår av A:s följebrev till avtalet samt av vad han skriver i sin anmälan. I följebrevet anger A;

”Enligt åtagande översänder Y AB två avtalstexter (förlängningsavtal samt avståendeavtal) med innehåll som överensstämmer med vad parterna diskuterade vid sammanträdet den 29 ds”.

Att avsikten varit en annan än ett förlikningsförslag framgår även av brev från A till Z den 21 december 2006 där A anför;

”Eftersom X AB inte vill godta de villkor som parterna den 29 pto muntligen enades om – så uppfattade hyresvärden det - blir det inte aktuellt att utväxla avtalet som översändes den 13 ds.”

Vad det är fråga om är således inte ett förslag till en förlikning utan i stället har A angivit att avtalet utgör en bekräftelse på vad parterna "muntligen enades om". Mot denna bakgrund är det enligt B uppfattning inte frågan om, som A skriver i sin anmälan, att B i rättegång i strid med 43 § VRGA, skulle ha åberopat ett förlikningsförslag från motparten. I vilket fall har inte vare sig B eller X AB vid tidpunkten för ansökans ingivande förstått det så utan de har i stället uppfattat det som en ansats att binda X AB vid något som inte reflekterade vad parterna behandlat på mötet och också i andra avseenden kraftigt avvek från de förutsättningar X AB uppfattat att parterna diskuterat. X AB har därför sett sig tvunget att meddela att man inte kunde bekräfta att parterna hade enats om det som angivits i avtalet samt att X AB inte kunde skriva under avtalet. För att söka lösa frågan framförde i stället X AB ett förlikningsförslag som förkastades av Y AB, varefter Y AB ånyo hänvisade till den hyresvärdens position som följer av lag då hyresvärden inte själv sagt upp hyresavtalet.

Ytterligare skriftväxling

Ytterligare skriftväxling har förekommit i ärendet.

Nämndens bedömning och beslut

En advokat skall vid sidan av kommunikationer med motpartsombud inte genom kopior av brev eller genom andra kontakter upprätta direktkontakt med motparten, om det inte finns vägande skäl. Några sådana skäl har inte visats. B borde därför inte ha skickat brevkopian till anmälarens klient. I denna del föranleder anmälan utöver detta uttalande ingen åtgärd.

Utredningen visar inte att B, mot bakgrund av A:s påstående om att ett avtal träffats, haft fog för att betrakta brevet som ett förlikningsförslag. I denna del har B därför inte brutit mot god advokatsed. A:s anmälan föranleder i denna del inte någon åtgärd.