Hyrning av lokaler för gymnasiet Konepajan lukio ja aikuislukio (Vallgård, Elimägatan 23)
§ 8
Hyrning av lokaler för gymnasiet Konepajan lukio ja aikuislukio (Xxxxxxxx, Xxxxxxxxxx 00)
HEL 2023-013227 T 10 01 02
Beslut
Föredragande Upplysningar
Bilagor
Sökande av ändring
Beslutsförslag
Stadsfullmäktige beslutade hyra lokaler som omfattar cirka 3 844 m² lägenhetsyta för gymnasiet Konepajan lukio och aikuisopisto i enlighet med den projektplan som daterats 16.10.2023 så att det momsfria maximibeloppet av hyrorna och investeringskostnaderna för hyrestiden på 15 år är 12 670 000 euro i prisnivån för september 2023.
Stadsstyrelsen
Xxxx Xxxx, stadssekreterare, telefon: 00 000 00000
suvi.ramo(a)xxx.xx
1 Hankesuunnitelma Konepajan lukion tiloja Vallilaan 16.10.2023
2 Vuokrasopimusluonnos liitteineen
3 Muutostyösopimusluonnos liitteineen
Kommunalbesvär, fullmäktige
Beslutet stämmer överens med förslaget.
Föredragandens motiveringar
Behov
Enligt Helsingfors stads riktlinjer garanteras 60 procent av de unga i Helsingfors en gymnasieplats. Enligt prognosen för utbildningsgaranti behövs det cirka 700 nybörjarplatser mer i gymnasiet 2030 än 2021.
Både stadens egna lokaler och privata aktörers lokaler i Vallgård som varit i undervisningsbruk har blivit lediga från tidigare bruk under 2023. Lokalerna renoveras och ändras så att de motsvarar lokalbehoven för gymnasie- och yrkesutbildning.
På gymnasiecampuset i Vallgård koncentreras gymnasie- och grund- läggande utbildning för unga och vuxna och verksamheten flyttas från
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer |
PB 1 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 |
Hyreslokaler
nuvarande verksamhetsställen på olika håll i Helsingfors till tre verk- samhetsställen. Till gymnasiecampusets lokalprojekt hör hyresprojektet för Konepajan lukio ja aikuislukio på adressen Xxxxxxxxxx 00, som det nu ska beslutas om, och lokalprojektet för Konepajan lukio ja aikuislu- kio, på adressen Xxxxxxxxxx 0 och lokalprojektet för Stadin ammatti- ja aikuisopisto, hår- och skönhetsbranschen, på adressen Xxxxxxxxxxx 0, vilka behandlas som separata ärenden. Att lokalerna finns på prome- nadavstånd från varandra möjliggör sambruk av bl.a. matsalar och id- rottslokaler.
I och med lokalprojekten för Konepajan lukio ja aikuislukio centraliseras vuxengymnasiets utspridda verksamhet till permanenta lokaler med undantag av kvällsundervisningens verksamhetsställe i Östra Helsing- fors, vars verksamhet är förlagd till språkgymnasiets nya byggnad i Kvarnbäcken.
I lokalerna vid Xxxxxxxxxx 00 och Xxxxxxxxxx 0 grundas sammanlagt cirka 640 platser för ungdomslinjen, vilket innebär 200 nya nybörjar- platser inom gymnasieutbildningen för unga från och med hösten 2024. Av platserna reserveras 40 för studerande som avlägger studierna på fyra år. De lokaler som renoveras för Konepajan lukios bruk bli färdiga etappvis, vilket motsvarar lokalbehovet enligt det årligen ökande antalet studerande.
Verksamheten vid Konepajan lukio ja aikuislukio omfattar gymnasiets ungdomslinje, en del av gymnasieundervisningen för vuxna, yrkesgym- nasiet och den grundläggande utbildningen för vuxna. Vid Konepajan lukio ja aikuislukio kommer det att ordnas undervisning för sammanlagt cirka 1 190 studerande. Vid Elimägatan finns lokaler som gymnasiet behöver för ämnesundervisningen och lokaler för allmän undervisning. Lokalerna dimensioneras för cirka 450 studerande. I lokalerna kan man ordna undervisning för fostrans- och utbildningssektorns föränderliga behov. Lokalerna har dimensionerats så att de tillåter en mångsidig an- vändning.
Fostrans- och utbildningstjänsternas behov och platsernas tillräcklighet följs regelbundet upp både på serviceområdes- och stadsnivå. I plane- ringen av servicenätet har man beaktat både sådan lokalkapacitet som är under byggnad och den befintliga lokalkapaciteten. I planeringen av verksamhetsställets omfattning har hela serviceområdets långsiktiga utveckling beaktats: befolkningsprognos, byggande av bostäder och af- färslokaler och trafikarrangemang.
Fostrans- och utbildningsnämnden har godkänt projektets behovsut- redning 24.10.2023 (§ 246).
Postadress Besöksadress Telefon FO-nummer
PB 1 Norra esplanaden 11-13 x000 0 000 0000 0000000-0
Staden fortsätter hyra de lokaler vid Xxxxxxxxxx 00 som tidigare an- vändes av yrkesinstitutet Stadin ammattiopisto för gymnasiet Konepa- xxx xxxxx ja aikuislukio. Lokaler söktes i första hand inom stadens egna byggnadsbestånd, men enligt den förslagna tidsplanen hittades ingen bra plats för fostrans- och utbildningssektorns behov i närheten av lo- kalerna vid Xxxxxxxxxx 0.
De hyrda lokalerna finns i en byggnad som ägs av fastighetsaktiebola- get Kiinteistö Oy Kantaatti (senare fastighetsaktiebolaget), på tomten 694/23 i Vallgård som fastighetsaktiebolaget äger. Objektets uthyrare är bolaget Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt (FO-nummer 2473582-9), som äger fastighetsaktiebolaget.
Byggnaden vid Xxxxxxxxxx 00 består av en byggnad från 1941 och en tillbyggnad från 2002. Industribyggnaden i rödtegel, ritad av arkitekten Xxxx Xxxxxx, byggdes ursprungligen under perioden 1939–1941 och den har i detaljplanen skyddats med beteckningen sr-2. Ändrings- och utbyggnadsarbeten gjordes i byggnaden under 1970- och 1980-talen. Byggnaden utvidgades med en tillbyggnad i rödtegel som är högre än den ursprungliga byggnaden och som blev färdig 2022. I byggnaden genomfördes ändrings- och utbyggnadsarbeten år 2013, då den änd- rades för Stadin ammattiopistos bruk.
Projektplanen finns i bilaga 1. Bilagorna till projektplanen finns i bila- gematerialet.
Hyrning av en extern aktör
Hyresavtalet med Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt har löpt ut 30.11.2023. Hyran för lokalerna var 20,15 euro/m² lägenhetsyta i månaden exklusive moms, dvs. sammanlagt 77 485,85 euro i måna- den. Lokalerna hyrdes med kapitalhyra så att underhållsansvaret låg hos hyresgästen.
Staden ingår ett hyresavtal om fortsatt hyrning av lokalerna för tiden 1.8.2024–31.7.2039.
Den totala omfattningen av de lokaler som hyrs är cirka 4 767 m² brut- toyta och den hyrda lägenhetsytan för lokalerna cirka 3 844m².
Ett utkast till hyresavtal finns i bilaga 2.
Hyres- och investeringskostnader
Hyresvärden ansvarar för fastighetens användbarhet, underhåll och re- noveringar under hela hyresperioden. Stadsmiljösektorns lokalservice betalar hyresvärden en totalhyra som består av kapitalhyra och under- hållshyra som betalas enligt utfallet.
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer |
PB 1 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 |
Hyresgästen betalar varken separat arrende eller fastighetsskatt utan kapitalhyran omfattar arrendet och fastighetsskatten som återbetalas till Helsingfors stad inkluderas i underhållshyran.
Maximibeloppet av hyres- och investeringskostnaderna, 12 670 200 euro, består av ett kapitalhyresbelopp på 11 970 000 euro utan in- dexjustering som betalas under hyresperioden på 15 år, inklusive änd- rings- och reparationsarbeten för högst 3 200 000 euro som hyresvär- den utfört, och en reservering på högst 700 000 euro för eventuella ändringar till följd av fostrans- och utbildningssektorns särskilda behov.
Kapitalhyran för de hyrda lokalerna exklusive moms är cirka 17,30 eu- ro/m² lägenhetsyta i månaden (kostnadsnivån för september 2023), dvs. sammanlagt 66 500 euro i månaden. Kapitalhyran för hyresperio- den på 15 år blir sammanlagt cirka 11 970 200 euro. Kapitalhyresbe- loppet binds till levnadskostnadsindexet. Indexjusteringen görs årligen från och med augusti 2024.
Hyresvärden ansvarar för ändringsarbeten i lokalerna i enlighet med avtalet för ändringsarbeten i bilaga 3.
Hyresvärden ansvarar för att ordna tjänster för fastighetsskötsel och underhåll i enlighet med stadsmiljösektorns anskaffnings- och ansvars- fördelningstabell. Stadsmiljösektorns lokalservice betalar en under- hållshyra för dessa tjänster som justeras årligen enligt de faktiska kost- naderna. Den indikativa underhållshyran när avtalet börjar är 4,60 eu- ro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. sammanlagt 17 913,04 euro i må- naden. I underhållshyran ingår fastighetens alla vanliga användnings-, skötsel- och underhållskostnader samt fastighetsunderhåll, uppvärm- ning, nedkylning, vatten och avloppsvatten, fastighetsel, renhållning av allmänna utrymmen, försäkringar, avfallshantering och årsreparationer.
Om hyresvärden utför separat avtalade användartjänster för hyresgäs- ten, faktureras kostnaderna för dessa tjänster separat enligt utfallet.
Lokalkostnader för fostrans- och utbildningssektorn
De beräknade lokalkostnaderna för fostrans- och utbildningssektorn exklusive moms är cirka 23,57 euro/m² lägenhetsyta i månaden, dvs. cirka 93 603 euro i månaden och cirka 1 087 237 euro om året. Lokal- kostnaderna för fostrans- och utbildningssektorn, 23,57 euro/m² lägen- hetsyta i månaden, består av följande:
- kapitalhyra som betalas 17,30 euro/m² lägenhetsyta/mån.
- reservering för användarens särskilda behov 1,0 euro/m² lägenhetsy- ta/mån.
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer |
PB 1 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 |
Tidsplan
Finansiering
- underhållshyra 4,60 euro/m² lägenhetsyta/mån., som omfattar under- hållshyran som betalas samt fastighetsskatten som återbetalas till sta- den
- allmänna omkostnader 0,67 euro/m² lägenhetsyta i månaden.
Kapital- och underhållshyran som betalas justeras årligen på basis av de faktiska kostnaderna.
Hyrestiden börjar uppskattningsvis i juli 2024 efter att ändringsarbetena som hyresvärden utför i lokalerna blivit färdiga.
Hyran som betalas finansieras med anslag för stadsmiljösektorns drift- sekonomi.
Projektet ingår i förteckningen över hyres- och aktieobjekt, planerade nybyggnads- och ombyggnadsprojekt under åren 2020–2022 i 2024 års budget med projektnamnet tilläggslokaler för Konepajan lukio.
Bedömning av konsekvenser för barn
Genom byggandet av lokalerna och gården säkerställs en fysiskt, psy- kiskt och socialt trygg och hälsosam verksamhetsmiljö för unga. Plane- ringslösningarna främjar en god skolgemenskap.
Fostrans- och utbildningsnämndens utlåtande
Fostrans- och utbildningsnämnden har 14.11.2023 (§ 268) tillstyrkt pro- jektplanen i sitt utlåtande och konstaterat att projektplanen motsvarar fostrans- och utbildningssektorns verksamhetsmål. Utlåtandet finns i sin helhet i beslutshistorien.
Förslag från stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden
Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden fö- reslog 2.11.2023 (§ 103) stadsstyrelsen att fortsätta hyra lokaler på cir- ka 3 850 m² lägenhetsyta enligt projektplanen för tilläggslokaler för all- män undervisning vid Konepajan lukio ja aikuislukio.
Efter förslaget har maximibeloppet av hyror och investeringskostnader ändrats så att det motsvarar kostnaderna enligt projektplanen och upp- gifterna om omfattning har ändrats så att de motsvarar utkastet till hy- resavtal.
Befogenheter
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer |
PB 1 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 |
Föredragande Upplysningar
Bilagor
Bilagematerial
Sökande av ändring
För kännedom
I enlighet med 7 kap. 1 § 1 mom. 3 punkten i förvaltningsstadgan be- slutar stadsfullmäktige om projektplaner som gäller stadens projekt vars kostnadskalkyl överstiger 10 miljoner euro. I enlighet med 7 kap. 1
§ 1 mom. 9 punkten i förvaltningsstadgan ska stadsfullmäktige besluta om förhyrning av affärslokaler då totalvärdet på avtalet beräknas över- stiga 10 miljoner euro.
Om stadsfullmäktige godkänner beslutsförslaget har stadsstyrelsen för avsikt att i samband med verkställandet av stadsfullmäktiges beslut att bemyndiga chefen för lokalservicens kundrelationsenhet 1 vid stadsmil- jösektorn att underteckna hyresavtalet med bolaget Erikoissijoitusra- hasto eQ Yhteiskuntakiinteistöt och att vid behov göra små ändringar av teknisk natur i hyresavtalet.
Stadsstyrelsen
Xxxx Xxxx, stadssekreterare, telefon: 00 000 00000
suvi.ramo(a)xxx.xx
1 Hankesuunnitelma Konepajan lukion tiloja Vallilaan 16.10.2023
2 Vuokrasopimusluonnos liitteineen
3 Muutostyösopimusluonnos liitteineen
1 Hankesuunnitelman liitteet Konepajan lukion tiloja Vallilaan
Kommunalbesvär, fullmäktige
Stadsmiljönämndens sektion för byggnader och allmänna områden Fostrans- och utbildningsnämnden
Beslutshistoria
Kaupunginhallitus 08.01.2024 § 3
HEL 2023-013227 T 10 01 02
Päätös
Kaupunginhallitus esitti kaupunginvaltuustolle seuraavaa:
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer |
PB 1 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 |
Esittelijä
Lisätiedot
Kaupunginvaltuusto päättää vuokrata noin 3 844 htm² laajuiset tilat Ko- nepajan lukion ja aikuislukion käyttöön 16.10.2023 päivätyn hankesu- unnitelman mukaisesti siten, että 15 vuoden vuokra-ajalta maksettavien vuokra- ja investointikustannusten enimmäishinta on arvonlisäverotto- mana 12 670 200 euroa syyskuun 2023 kustannustasossa.
kansliapäällikkö Xxxxx-Xxxxx Xxxxx
Xxxx Xxxx, kaupunginsihteeri, puhelin: 09 310 32174
suvi.ramo(a)xxx.xx
Kasvatus- ja koulutuslautakunta 14.11.2023 § 268
HEL 2023-013227 T 10 01 02
Lausunto
Esittelijä
Lisätiedot
Kasvatus- ja koulutuslautakunta antoi kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaostolle puoltavan lausunnon 16.10.2023 päivätystä osoitteeseen Xxxxxxxxxxx 00 sijoittuvien Kone- pajan lukion ja aikuislukion tilojen hankesuunnitelmasta (liite 1).
Lautakunta edellyttää erityistä huomiota ja tarkkuutta kiinnitettävän tilo- jen valmistumiseen sovitussa aikataulussa, mikä on edellytys lakisääte- isten palvelujen toteuttamiselle.
Lisäksi kasvatus- ja koulutuslautakunta lausuu hankesuunnitelmasta seuraavaa:
Hankesuunnitelma vastaa kasvatuksen ja koulutuksen toiminnallisia ta- voitteita. Tilojen suunnittelussa ja toteutuksessa tulee edelleen työs- kennellä yhdessä käyttäjätoimialan kanssa. Tilojen suunnittelussa tulee kiinnittää erityistä huomiota äänieristykseen, äänenvaimennukseen ja valaistukseen. Tilat ja pintarakenteet tulee suunnitella helposti siivotta- viksi, huollettaviksi ja korjattaviksi.
Kasvatus- ja koulutuslautakunta painottaa hankkeen kustannusseuran- nan ja laadunvalvonnan tärkeyttä koko prosessin aikana. Niillä on suuri vaikutus terveelliseen ja turvalliseen oppimisympäristöön sekä toimia- lan käyttökustannuksiin.
lukio- ja ammatillisen koulutuksen ja vapaan sivistystyön johtaja Xxxxx Xxxxxxxx
Postadress Besöksadress Telefon FO-nummer
PB 1 Norra esplanaden 11-13 x000 0 000 0000 0000000-0
Xxxx Xxxxxxxx, projektiarkkitehti, puhelin: 310 22493
ulla.k.xxxxxxxx(a)xxx.xx
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto 02.11.2023
§ 103
HEL 2023-013227 T 10 01 02
Esitys
Käsittely
Esittelijä
Lisätiedot
Kaupunkiympäristölautakunnan rakennusten ja yleisten alueiden jaosto esitti kaupunginhallitukselle Konepajan lukion ja aikuislukion yleisope- tuksen lisätiloja koskevan 16.10.2023 päivätyn hankesuunnitelman mukaisten, laajuudeltaan noin 3850 htm²:n tilojen jatkovuokraamista Ki- inteistö Oy Kantaatista Erikoissijoitusrahasto eQ Yhteiskuntakiinteistöl- tä 15 vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella alkaen 1.8.2023 si- ten, että enimmäishinta arvonlisäverottomana on 12 700 000 euroa (perusindeksi 9/2023).
Päätös tehtiin ehdolla, että kasvatus- ja koulutuslautakunta antaa han- kesuunnitelmasta puoltavan lausunnon.
Kaupunkiympäristön toimialan asiakkuusyksikkö 1:n päällikön oikeut- tamista allekirjoittamaan uuden vuokrasopimuksen Erikoissijoitusrahas- to eQ Yhteiskuntakiinteistön kanssa sekä tekemään uuteen vuokraso- pimukseen tarvittaessa vähäisiä teknisiä korjauksia ja tarkennuksia.
Lisäksi jaosto päätti oikeuttaa rakennusten ja yleiset alueet - palvelukokonaisuuden jatkamaan hankkeen valmistelua odottamatta vuokrauspäätöstä.
02.11.2023 Ehdotuksen mukaan
Asian aikana kuultavana oli projektinjohtaja Xxxxx Xxxxx. Asiantuntija poistui kuulemisensa jälkeen kokouksesta.
vs. tekninen johtaja Xxxx Xxxxxx
Xxxxx Xxxxx, projektinjohtaja, puhelin: 09 310 38862
paivi.halme(a)xxx.xx
Postadress | Besöksadress | Telefon | FO-nummer |
PB 1 | Norra esplanaden 11-13 | x000 0 000 0000 | 0000000-0 |