MARK- OCH GENOMFÖRANDEAVTAL
Norrgårdshöjden (Hacksta 1:72 m.fl.)
Parter: Österåkers Kommun, Grundbulten 13943 AB (under namnändring till Odalen Hacksta AB) samt Österåkersvatten AB
2015-10-21
Bilagor:
Bilaga A Markoptionsavtal mellan Kommunen och Förvaltnings AB Odalen. Biläggs ej.
Bilaga B Förslag till detaljplan, illustrationsplan, plan- och genomförandebeskrivning samt gestaltningsprogram. Biläggs ej
Bilaga C Gräns för exploateringsområdet, tillika detaljplaneområdet Bilaga D Värdeutlåtande, daterat 2015-08-27
Bilaga E Köpekontrakt, del av Hacksta 1:1 samt del av Berga 11:1
Bilaga F VA-utredning samt VA-illustration, 2015-03-27 resp. 2015-10-06 Bilaga G Anläggningar inom allmän plats som utförs av Armada
Bilaga H Tidsersättning
Detta avtal om exploatering av Norrgårdshöjden i Österåkers Kommun, framöver benämnt
Avtalet, har träffats mellan
1. Österåkers Kommun, Kommunen, 212000-2890, 184 86 Åkersberga, ägare av Berga 11:1 och Hacksta 1:1
2. Österåkersvatten AB, ÖSVAB, 556482-7946, Xxxxxxxx 0, 000 00 Xxxxxxxxxx
3. Grundbulten 13943 AB (under namnändring, Xxxxxx Xxxxxxx AB), Odalen, 559027- 3305, Bp Bolagspartner AB, Box 1067, 221 04 Lund
Ytterligare ett mark- och genomförandeavtal för Norrgårdshöjden kommer att tecknas med Armada Bostäder AB, den andra Exploatören inom området. Odalen och Armada Bostäder AB benämns nedan gemensamt för Exploatörerna.
1. Bakgrund
Kommunen och Armada Bostäder AB har tidigare träffat ett planeringsavtal undertecknat 2014-06-25 respektive 2014-06-27, nedan benämnt Planeringsavtalet, rörande planläggning av Norrgårdshöjden (Hacksta 1:72). Planeringsavtalet ligger till grund för Avtalet.
Planeringsavtalet reglerar principerna för planering av bebyggelse inom planområdet, arbets- och ansvarsfördelning, samt ersättningen för upprättandet av detaljplanen.
Detta avtal reglerar bland annat:
• Marköverlåtelser
• Rättigheter och fastighetsbildningsåtgärder
• Fördelning av kostnads- och genomförandeansvar för allmänna anläggningar
Kommunen och Odalen har undertecknat ett markoptionsavtal, Markoptionsavtalet, bilaga A, gällande överlåtelse av mark från Kommunen till Odalen i enlighet med upprättad detaljplan.
Kommunen har tillsammans med Exploatörerna upprättat ett förslag till ny detaljplan för Norrgårdshöjden, Detaljplanen, bilaga B.
2. Giltighet
Detta avtal är endast giltigt under förutsättning att:
- Kommunfullmäktige genom beslut som vinner laga kraft godkänner Avtalet
- Kommunfullmäktige genom beslut som vinner laga kraft antar Detaljplanen
- ÖSVAB, före kommunfullmäktiges beslut om antagande av Detaljplanen, godkänner Avtalet i tillämpliga delar genom att underteckna detsamma
Uppfylls ej ovanstående villkor ska ingen av parterna vara ersättnings- eller skadeståndsskyldig gentemot de andra parterna.
Exploateringsområdet, markerat i bilaga C, är beläget i centrala Åkersberga, omkring 900 meter från Åkersberga station och omfattar ca 1,2 ha. Området består av delar av fastigheterna Berga 6:43, Berga 11:1, Hacksta 1:1 samt hela Hacksta 1:72, vilka i Detaljplanen planläggs för Bostad (B), vård- och omsorgsboende eller bostäder (D1, B) samt allmän platsmark, Park och GCL-väg.
4. Planavgift
5. Marköverlåtelser, fastighetsbildning m.m.
Marköverlåtelser
Överlåtelse av mark skall ske mellan Kommunen och Odalen. Kommunen äger fastigheterna Berga 11:1 och Hacksta 1:1, vilka delvis ligger inom Exploateringsområdet.
Odalen skall av Kommunen förvärva ett markområde som skall avstyckas respektive fastighetsregleras från del av Berga 11:1 samt del av Hacksta 1:1. Markområdet ska omfatta ca 350 kvm av fastigheten Berga 11:1 samt omkring 1 800 kvm av Hacksta 1:1.
Kommunen ansvarar för att ansökan om förrättning för del av Kommunens fastigheter Berga 11:1 och Hacksta 1:1 skickas in till Lantmäteriet. Till ansökan bifogas undertecknat köpekontrakt, bilaga E. Parterna är överens om att fastighetsbildning i första hand ska ske genom en avstyckning av del av Berga 11:1, vilket följs av en fastighetsreglering där del av Hacksta 1:1 sedan överförs till den nya fastigheten. Anser Lantmäteriet att fastighetsbildning ej kan ske på detta sätt är parterna överens om att tillsammans med Lantmäteriet hitta en bra och tidseffektiv lösning.
6. Köpeskilling
Marken som skall överlåtas till Odalen från Kommunens fastigheter Berga 11:1 och Hacksta 1:1 skall ersättas i enlighet med upprättat värdeutlåtande, bilaga D, kopplad till Markoptionsavtalet.
Överlåtelse av mark från Kommunens fastighet Berga 11:1 till Odalen regleras i särskilt upprättat köpekontrakt, bilaga E. Överlåtelse av mark från Kommunens fastighet Hacksta 1:1 kommer att regleras i särskild överenskommelse om fastighetsreglering.
Odalen står för samtliga övriga kostnader kopplade till marköverlåtelsen, exempelvis kostnader för lagfart och ansökan om inteckningar.
Armada Bostäder AB skall ge ÖSVAB rätt att utan ersättning bilda ledningsrätt inom det område som i planen är utlagt som U-område. Området kan komma att omfattas av en gemensamhetsanläggning där Odalen deltar. Vid bildande av ledningsrätt skall denna ge ÖSVAB rätt att för all framtid anlägga, underhålla och förnya de ledningar och tillhörande anordningar för VA som krävs för Detaljplanens genomförande. Exploatörerna reglerar sinsemellan de kostnader som uppkommer för bildande av ledningsrätt.
Vid Exploateringsområdets anslutning till eldistributionsnätet skall Odalen följa den lokala nätägarens anvisningar.
Belysning av inom Exploateringsområdet belägen kvartersmark, tillhörande Odalen, skall anordnas och bekostas av Odalen. Belysning belägen inom allmän platsmark (dock ej inom anlagd park) i anslutning till planlagd GCL-väg samt parkväg bekostas av Exploatörerna. Kommunen ansvarar för drift och underhåll av belysning inom allmän platsmark efter godkänd slutbesiktning.
Måste, inom Exploateringsområdet befintliga, elledningar på grund av exploateringen ändras eller flyttas ankommer det på Exploatörerna att överenskomma med nätägaren om erforderliga arbeten och villkoren för dessa.
9. Anordnande av allmänna och gemensamma anläggningar
ÖSVAB
Exploateringsområdet är beläget inom kommunens verksamhetsområde för vatten, spillvatten och dagvatten, vilket innebär att ÖSVAB enligt detta avtal svarar för att upprätta förbindelsepunkter fram till fastigheterna inom Exploateringsområdet. ÖSVAB:s ansvar gäller ledningar som i upprättad VA-utredning och VA-illustration, bilaga F, är markerade som allmänna ledningar.
Armada övertar ÖSVABs ansvar, enligt stycke 1, för projektering och utbyggnad av allmänna VA-anläggningar (ledningar för spillvatten och dagvatten samt serviser för vatten, spillvatten och dagvatten) som behövs för detaljplanens genomförande. ÖSVAB ska ges tillfälle att granska och godkänna granskningshandlingar innan utbyggnad, se nedan. Efter slutbesiktning fakturerar Armada utbyggnadskostnad för spillvatten och dagvatten till ÖSVAB. ÖSVAB bekostar Va- ledningar och schakt för va-ledningar upp till terrassbotten för gatan.
Odalen
Odalen svarar för utbyggnad av samtliga anläggningar belägna inom den egna kvartersmarken, som behövs för Detaljplanens genomförande. Servisanmälan ska inlämnas till ÖSVAB innan anslutning till allmänna VA-ledningar får ske.
Exploatörerna
För de gemensamma ytorna inom kvartersmarken (g i Detaljplanen) ansvarar Exploatörerna gemensamt för anläggandet av exempelvis torgyta, infartsgata, dagvattenhantering etc., om inte Exploatörerna avtalar om annat. Kvartersmarken skall anläggas och utformas i enlighet med
upprättat gestaltningsprogram, bilaga B. Anläggningar för dagvatten och VA inom detaljplaneområdet ska anläggas i enlighet med upprättad VA-utredning och VA-illustration, bilaga F.
Kommunen
Kommunen skall enligt Lag (2007:1 091) om offentlig upphandling utföra anläggningarna inom allmän platsmark. Kommunen bygger ut parken och Armada utför GCL-vägen och den parkväg som leder från gångbro till parken, samt trappa från gångbro till Norrgårdsvägen för en samordnad utbyggnad, se bilaga G.
10. Ersättningar och betalningsföreskrifter
Odalen ska till ÖSVAB betala ersättning för:
Anläggningsavgifter
Anläggningsavgift faktureras enligt ÖSVABs gällande VA-taxa när förbindelsepunkt meddelas. Anläggningsavgift faktureras enligt beviljade bygglov. Anläggningsavgifter faktureras inklusive moms.
Odalen skall till kommunen betala ersättning för:
Anläggningar inom allmän platsmark
Kostnaderna för anläggningar inom allmän platsmark fördelas enligt följande:
- Exploatörerna bekostar omläggning och upprustning av befintlig gång- och cykelväg samt projektering och anläggande av den parkväg som leder från gångbron ner till parken och trappa från gångbron mot Norrgårdsvägen, bilaga G. GCL-vägen och belysningen ska efter upprustning uppfylla kommunal standard. Armada utför nämnda åtgärder och Exploatörerna reglerar betalning i enlighet med nedanstående fördelning.
- Allmän plats, park (PARK i Detaljplanen). Ett parkområde med lekytor ska anläggas i enlighet med upprättat gestaltningsprogram, bilaga B. Exploatörerna bidrar gemensamt med 1 500 000 kronor. Kommunen bekostar resterande del av parken. Kommunen skickar en faktura på hela beloppet till Armada efter att slutbesiktning av parken skett.
För god ordnings skull antecknas att de anläggningar som Kommunen ska utföra och äga kommer att ligga inom mark som inte tillhör eller på annat sätt disponeras av Exploatören. Ovannämnt bidrag avseende park omfattas ej av moms, ingen moms ska därmed erläggas.
Fastighetsbildningsåtgärder samt marköverlåtelser
Kommunen bekostar den avstyckning och fastighetsreglering som krävs för bildande av en ny fastighet som Odalen skall köpa av Kommunen. Exploatörerna bekostar övriga fastighetsbildnings- och anläggningsåtgärder som krävs för Detaljplanens genomförande, vilket bland annat omfattar bildande av gemensamhetsanläggning alternativt servitut för parkeringar, torgytor och dagvattenhantering.
Odalen har kommit överens med Armada Bostäder AB om en lämplig fördelning av de kostnader som uppkommer för genomförandet av Detaljplanen. Avtalet utgår från denna överenskommelse som innebär att Armada Bostäder AB står för 60 % av kostnaderna och Förvaltnings AB Odalen står för resterande 40 % av kostnaderna som uppkommer för Detaljplanens genomförande.
Sker ingen annan överenskommelse mellan parterna förutsätts att samma fördelning gäller i fråga om ovanstående gemensamma Lantmäterikostnader för genomförandet av Detaljplanen.
Genomförande
För Kommunens anställdas skäliga tid för projektets genomförande efter att Detaljplanen vunnit laga kraft utgår ersättning enligt vid tidpunkten gällande Österåkers Kommuns plan- och bygglovstaxa. Nu gällande Plan- och bygglovstaxa 2011 har antagits i maj 2011. Dess Tabell 2: Tidsersättning, bilägges detta avtal, Bilaga H. Preliminär tidsåtgång för Kommunen anställda skall upprättas innan detaljplanens genomförande men uppskattas i detta skede till omkring 100 timmar. Tidsåtgången är endast en uppskattning, nedlagd tid kommer att faktureras.
11. Besiktningar
Förbesiktning av kommunal allmän platsmark i anslutning till Exploateringsområdet (exempelvis Norrgårdsvägen) ska ske innan genomförandet av detaljplanen påbörjas. Uppföljande besiktning efter avslutad byggnation skall genomföras med utgångspunkt i förbesiktningen. Besiktningarna ska ske av Kommunen i samråd med Exploatörerna och bekostas av Exploatörerna. Exploatörerna ska ersätta Kommunen för eventuella skador som uppkommer i samband med byggnationen inom Exploateringsområdet.
För de anläggningar som Armada utför inom allmän plats, bilaga G, skall Kommunen ges tillfälle att granska och godkänna handlingar samt slutbesiktiga anläggningar innan ansvaret för anläggningarna övergår till Kommunen.
12. Ledningar
Flytt av befintlig vattenledning inom Exploateringsområdet är nödvändigt för att genomföra den tänkta exploateringen. Armada ansvarar för och bekostar flytt av ledningen och samråder arbetet med ÖSVAB. Arbeten med ledningarna skall utföras i enlighet med Roslagsvatten AB:s VA- standard. Även flytt av övriga ledningar (ex. el, data, tele), som kan krävas för att genomföra Detaljplanen, bekostas av Exploatörerna.
Tvist gällande tolkning eller tillämpning av Xxxxxxx skall avgöras av allmän domstol.
Exploatören får inte överlåta Avtalet till annan part utan Kommunens och ÖSVABs skriftliga godkännande.
Eventuella ändringar eller tillägg till detta avtal skall ske skriftligt och godkännas av berörda parter.
Detta avtal har upprättats i tre likalydande exemplar, av vilka parterna tagit varsitt.
Ort, datum Ort, datum
………………………… …………………………
Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxx Xxxxxx
Kommunstyrelsens ordförande Exploateringschef
Österåkers Kommun Österåkers Kommun
Ort, datum Ort, datum
………………………… …………………………
Xxxxxx Xxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx VD
Österåkersvatten AB Grundbulten 13943 AB
(under namnändring till Odalen Hacksta AB)
1:27
HACKSTA
1:1
1:41
1:25
1:72
GRINDSTUGAN1:2
11:1
6:43
0117-04/103.1
BERGA
11:1
1:3
6:172
6:324
6:222
6:320
Exploateringsområdet, tillika detaljplaneområdet
avseende byggrätter för vårdboende och bostäder inom del av fastigheterna
Hacksta 1:1 och Berga 11:1
i Österåkers kommun
2015-08-27
FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
UPPDRAG/BESKRIVNING
Uppdragsgivare Österåkers kommun genom Xxxxx Xxxxx.
Bakgrund/syfte Värdeutlåtandet syftar till att bedöma byggrättsvärdet av mark för vårdboende och bostäder (med upplåtelseform bostadsrätt) inom del av fastigheterna Hacksta 1:1 och Berga 11:1 i Österåkers kom- mun. Markering enligt bilagd kartbilaga, se bilaga 1. Värdebedöm- ningen avser inklusive gatubyggnadskostnader men exklusive VA- avgift.
Värdetidpunkt Värdetidpunkt är aug 2015.
Förutsättningar Värdebedömningen förutsätter att värderingsobjektet är fastig- hetsbildat så att det kan säljas som en separat enhet på den öppna marknaden. För uppdraget gäller även bilagda ”Allmänna villkor för värdeutlåtande”. Därtill är värdebedömningen gjord baserat på att det finns en laga kraft vunnen detaljplan som anger förväntad exploatering samt att erforderligt parkeringsbehov avses lösas med markparkering.
Värderingen förutsätter att inga kostnader för eventuell marksa- nering, ledningsomflyttning (utöver anslutningsavgifter för VA etc) belastar värderingsobjektet samt att grundläggningsförhållandena är normala. Bedömda nivåer avser exklusive gatukostnader som av uppdragsgivaren har bedömts till 50 kr/kvm ljus BTA.
Underlag - Kartunderlag/flygbilder.
- Ortsprismaterial.
- Besiktning 2014-04-23.
- Förslag till detaljplan
Fastighetstyp Exploateringsfastighet.
Läge Värderingsobjektet är beläget på inom tätorten Åkersberga och i bostadsområdet Berga i Österåkers kommun. Området utgörs av främst flerbostadshusbebyggelse. Inom gångavstånd på ca 1 km i centrala Åkersberga finns all erforderlig samhällsservice samt kol- lektivtrafik såsom Roslagsbanan. Viss service och busshållplats finns inom närmare avstånd. I det direkta närområdet finns en piz- zeria och en förskola.
Servitut, ga etc, Vid värdebedömningen förutsätts att värderingsobjektet ej omfat- tas av några belastningar i form av servitut, gemensamhetsan- läggningar, nyttjanderätter etc. utöver vad som anges nedan.
Planförhållanden För aktuellt markområde finns en äldre stadsplan från början av 1970-talet som anger att området skall utgöra allmän plats, park eller plantering. För området (rödmarkerat nedan) finns ett förslag till detaljplan som inrymmer vårdboende och bostäder inom aktu- ellt markområde.
Marken får bebyggas med trevåningshus jämte en souterrängvå- ning. Garage får ej anordnas. Största byggnadsarea i procent av fastighetsarea får vara 60. Planen förväntas vinna laga kraft 23 no- vember.
Tomtbeskrivning Aktuellt område är idag obebyggt men utgörs av en grusad fot- bollsplan samt en asfalterad lekyta för bl.a. bollspel och grönytor.
VÄRDERING Metod
Syftet med värderingen är att bedöma marknadsvärdet av bygg- rätter för vårdbostäder och bostäder inom aktuellt markområde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Här kommer marknadsvärdet av byggrätterna bedöms via direkta ortsprisjämförelser då den bedöms ge minst osäkerhet i bedöm- ningen.
Omdöme om värderingsobjektet
Värderingsobjektet ligger inom tätorten Åkersberga i Österåkers kommun. Omgivande bebyggelse utgörs av flerbostadshusfastig- heter samt småhusbebyggelse och större friluftsområde. Läget bedöms som relativt gott för planerad bebyggelse med hänsyn till närheten till Åkersberga centrum till vilket besökande kan tas sig enkelt via bil eller kollektivtrafik.
Ortsprisanalys vårdboende
För att bedöma ett byggrättsvärde för vårdbostäder genomfördes en ortsprisundersökning. Antalet förvärv inom Österåkers kom- mun är få men Forum har kännedom om ett förvärv.
Strax norr om Åkersberga i Österåkers kommun förvärvade S-By 19:1 KB under augusti 2005 mark av Armada för byggnation av äldreboende. Priset motsvarade ett byggrättsvärde på 1 200 kr/kvm BTA eller ca 620 kr/kvm tomtarea. Därtill tillkommer ex- ploateringskostnader om totalt 300 tkr samt kostnader för flytt av ledningar. Således är analysvärdet något högre.
Köpet i Österåkers kommun är dock relativt gammalt och med anledning av det utökades sökomfånget till att även omfatta fler kommuner inom regionen.
I Tyresö kommun förvärvade Krusleden Fastighets AB under maj 2007 fastigheten Krusmyntan 2 av Tyresö kommun. Köpeskillingen motsvarade ett byggrättsvärde på 1 000 kr/kvm BTA. Tomten var ca 4 300 kvm. Krusleden Fastighets AB är idag ett dotterbolag till Hemsö och verksamheten på fastigheten utgörs av äldreboende.
Under 2008 vann Xxxxxxx via ett av sina dotterbolag (SMEBAB) en markanvisningstävling i centrala Uppsala avseende en byggrätt för särskilt boende. Köpeskillingen på 4,93 Mkr för ca 6 000 kvm mark baserades på ett á – pris på 875 kr/kvm BTA motsvarande 5 800 kvm BTA. Därtill tillkom gatukostnader på 1,45 Mkr motsvarande 250 kr/kvm BTA. Köpeskillingen motsvarade således totalt 1 125 kr/kvm BTA inklusive gatukostnader men exkl. VA.
På del av fastigheten Grantorp 5:3 i Flemingsberg/Huddinge upp- läts under augusti 2008 tomträtt för vårdverksamhet av Huddinge kommun. Tomträttsinnehavaren var Senectus. Tomträttsavgälden motsvarade en nivå på 94 kr/kvm BTA. Enligt praxis har tidigare tomträttsavgälden uppgått normalt till 3,75 % av fastighetens byggrättsvärde vilket härmed skulle motsvara ett värde på 2 500 kr/kvm BTA.
I Norrtälje förvärvade Besqab Omsorgsboende fastigheten Gjuta- ren 5 för uppförandet av 48 lgh, vårdboende. Säljaren Norrtälje kommun försålde fastigheten under april 2009 för 3,5 Mkr. Bygg- rätten bedöms beaktat nuvarande byggnader till ca 4 000 kvm BTA varpå byggrättsvärdet bedöms ha motsvarat 875 kr/kvm BTA. Till köpeskillingen ankom att delvis anordna parkering på kommunens mark vilket utgör skäl till ett bedömt analysvärde på nivån 900 – 1000 kr/kvm BTA.
Seniorgården förvärvade under april 2009 fastigheten Tulpan- svampen 2 i Norrtälje för 5,0 Mkr men ägs numera av Äldreboen- det Solbacka AB. Enligt detaljplan fick fastigheten exploateras med 2 100 kvm byggnadsarea i två plan, byggrätten bedöms motsvara 4 200 kvm BTA och köpeskillingen motsvarade därmed ca 1 200 kr/kvm BTA inklusive gatukostnader.
Telge Fastigheter AB förvärvade under oktober 2010 fastigheterna Glasberga 1:132 och 1:133 av Fastighetsbolaget Glasberga KB för 7,157 Mkr inklusive gatukostnader men exklusive VA. Enligt för- värvaren Telge avses 64st bostadslägenheter för vård uppföras in- klusive erforderliga utrymmen för personal, kök mm motsvarande totalt 5 800 kvm BTA. Köpeskillingen drygt 1250 kr/kvm BTA. Fas- tigheten ligger belägen i utvecklingsområdet Glasberga Sjöstad.
Säljaren utgörs av exploatörer inom området bland annat JM, Riksbyggen, Södertälje kommun samt Telge Bostäder AB.
Lidingö stad beslöt efter markanvisningstävling under december 2010 att teckna marköverlåtelseavtal med Besqab Projekt och Fas- tigheter AB samt Silverhemmen Vård och Omsorg AB avseende försäljning av kvarteret Lagern. Köpeskillingen motsvarade ett byggrättsvärde på 3 772 kr/kvm BTA. Näst högsta budet lagt av Seniorgården motsvarade 3 525 kr/kvm BTA.
Under 2011 träffade Södertälje kommun avtal om försäljning av Blodriskan 1 samt del av Brunnsäng 1:23, totalt 1200 kvm marka- real, avseende byggrätter för bostadsändamål för funktionshind- rade (LSS). Köpeskillingen uppgick enligt Södertälje kommun till 1,5 Mkr inklusive gatukostnader men exklusive VA vilket med en relativt liten byggrätt på 500 kvm BTA motsvarar 3 000 kr/kvm BTA.
JM genom Seniorgården förvärvade under mars 2012 fastigheten Sköndal 1:14 i Stockholms kommun för 23,172 Mkr. På fastigheten avser Seniorgården uppföra ca 8 500 kvm BTA vård och omsorgs- bostäder. Köpeskillingen motsvarar således ca 2 700 kr/kvm BTA.
Fastigheten Emmaus 67 i Norrtälje kommun med en markareal om 8 522 kvm förvärvades under juni 2012 för 5 Mkr av Solbacka Harmoni AB av kommunen. Köpeskillingen motsvarade ett pris på ca 1 200 kr/kvm BTA.
I centrala Sundbyberg tecknade kommunen under 2013 markan- visningsavtal med Näckström fastighets AB avseende vårdbostäder och handelsändamål. Priset för den framtida köpeskillingen skall baseras på 3 000 kr/kvm BTA för vårdändamål.
De redovisade köpen sammanfattas med följande tabell:
Kommun | Fastighet / Område | Datum | Kr/kvm BTA |
Österåker | Åkersberga | 200508 | 1 200 |
Tyresö | Krusmyntan 2 | 200705 | 1 000 |
Uppsala | Centrala Uppsala | 2008 | 1 125 |
Huddinge | Flemingsberg | 200808 | 2 500 |
Norrtälje | Gjutaren 5 | 200904 | 900-1000 |
Norrtälje | Tulpansvampen 2 | 200904 | 1 200 |
Södertälje | Glasberga Sjöstad | 201010 | 1 250 |
Lidingö | Kv Lagern | 201012 | 3 772 |
Södertälje | Blodriskan 1, Brunnsäng 1:23 | 2011 | 3 000 |
Stockholm | Sköndal 1:14, Sköndal | 201203 | 2 700 |
Norrtälje | Emmaus 67 | 201206 | 1 200 |
Sundbyberg | Centrala Sundbyberg | 2013 | 3 000 |
Ovanstående köp och upplåtelser visar på nivåer mellan 900 –
3 772 kr/kvm BTA men där ett flertal köp skett på nivån 900-1 250 kr/kvm BTA. Del av köpen är till viss del relativt gamla och prisut- vecklingen bedöms ha varit positiv under de senaste åren. I de flesta fall bedöms parkeringsbehovet ha lösts genom markparke- ring vilket det även avses bli för den förväntade exploatering inom aktuellt markområde.
I Huddinge och i Sköndal i Stockholms kommun noterades två köp på nivån 2 500 respektive 2 700 kr/kvm BTA. Läget i Stockholm men även i Sundbyberg och på Lidingö bedöms dock vara något mer attraktivt varför byggrättsvärdet bedöms sökas något under denna nivå. Flertalet köp noteras även i Norrtälje men läget i Ös- teråkers kommun bedöms dock vara mer efterfrågat varför nivån bedöms överstiga 1 200 kr/kvm BTA.
Läget synes till viss del avspegla sig i priserna även om undantag finns. Läget bedöms dock inte ha samma inverkan som för t.ex. byggrätter för bostadsrätter. Med hänsyn till ovanstående reso- nemang och redovisat ortsprismaterial bedöms marknadsvärdet av byggrätter för vårdboende i aktuellt läge kunna sökas på nivån mellan 1 500 – 2 000 kr/kvm BTA.
Sammanfattningsvis Baserat på ovanstående bedöms byggrättsvärdet av mark för
vårdboende inom aktuellt markområde till 1 850 kr/kvm BTA.
Ortsprisanalys bostäder
För att bedöma ett byggrättsvärde för bostadsbebyggelse genom- fördes en ortsprisundersökning. Nedan redovisas ett flertal köp och markanvisningar som Forum har kännedom om. Köpen har skett i norr- och nordvästförorter till Stockholm, i Enköping samt inom Håbo kommun. Med kr/kvm BTA avses genomgående kr/kvm ljus BTA. Följande köp och markanvisningar har varit väg- ledande vid värdebedömningen:
Kommun | Fastighet / Område | Datum | Kr/kvm BTA | Upplåtelseform |
Enköping | del av Romberga 23:14 | 2013 | 2 000 | Bostadsrätt |
Håbo | Bålsta Centrum | 2015 | 2 000 - 2 250 | Bostadsrätt |
Järfälla | Söderdalen | 2011 | 2 400 | Bostadsrätt |
Järfälla | Vattmyravallen | 2011 | 3 500 | Bostadsrätt |
Järfälla | Kallhällsparken | 2014 | 3 000 | Bostadsrätt |
Järfälla | Barkarbystaden (Xxx Xxxxxxxx etapp 1-4) | 2015 | 4 500 | Bostadsrätt |
Xxxxxxx | Xxxxxxxx 7:72 | 2014 | 1 800 | Bostadsrätt |
Stockholm | Hässelby Villastad 28:1 | 2014 | 4 200 | Bostadsrätt |
Upplands Väsby | Fyrklövern | 2014 | 2 300 | Bostadsrätt |
Upplands Väsby | Östra Frestaby | 2015 | 2 500 | Bostadsrätt |
Upplands-Bro | Del av Kungsängens Kyrkby 2:1 | 2013 | 2 700 | Bostadsrätt |
Enköping Del av fastigheten Romberga 23:14, området Kyrkoherdens fiske- vatten såldes i oktober 2013 av Enköpings kommun genom mar- kanvisningstävling. Området är beläget precis norr om stationen. Området är cirka 53 000 kvm och bedöms kunna inrymma cirka 400 lägenheter. Markanvisningen fördelades med cirka 200 lägen- heter till Bygg-Fast AB (hyresrätter) och cirka 50 lägenheter till RFB Förvaltning AB. Samtliga bostäder anvisades till ett pris för mark- köp om 2 000 kr/kvm ljus BTA för 2-3 våningshus, 1 500 kr/kvm ljus BTA för 4-6 våningshus.
I samma område sålde Enköpings kommun i januari genom mar- kanvisning ytterligare en del av Romberga 23:14 med cirka 30 lä- genheter i tvåvåningshus (5 000 kvm) och markanvisning inom Åkersberg med cirka 30 lägenheter i tvåvåningshus (5 000 kvm). Samtliga lägenheter kommer att upplåtas med bostadsrätt. Mar- ken såldes för 2 000 kr/kvm ljus BTA. Köpare var Svenska Hyres- hus AB.
Läget i Enköping bedöms som något sämre än värderingsobjektet.
Håbo Håbo kommun avtalar för närvarande om markanvisning på nivå- erna 2 000 – 2 300 kr/kvm BTA för produktion av bostadsrätter. Nedan följer ett exempel.
Håbo kommun och Magnolia har under 2015 tecknat ett markan- visningsavtal efter avslutad ”markanvisningstävling etapp 1, Bålsta Centrum”, om produktion av ca 20 000 kvm bostäder och verk- samhetsytor. Inom kvarter 2 finns planer för ca 7 300 kvm BTA bo- städer respektive 5 400 kvm BTA verksamhetsytor. Avtalet innebär att Magnolia ska betala ett pris motsvarande 1 500 kr/kvm BTA för byggrätter avsedda för produktion av hyresrätter inom kvarter 2. För byggrätter avsedda för produktion av bostadsrätter betalar Magnolia 2 250 kr/kvm BTA i kvarter 6. Kvarteret omfattar ca
7 400 kvm BTA bostäder och ca 600 kvm BTA verksamhetsytor. Läget i Håbo bedöms som något sämre än värderingsobjektet.
Järfälla Inom Järfälla kommun uppvisar ortsprismaterialet ett värdeinter- vall om mellan 2 400 och 4 500 kr/kvm. De lägre nivåerna i sämre lägen som Söderdalen, Vattmyravallen och Kallhällsparken. De högre nivåerna inom Barkarbystaden.
Generellt sett bedöms Barkarbystaden som ett bättre bostadsläge än värderingsobjektet medan de lite lägre prisnivåerna bedöms bättre spegla värderingsobjektet.
Knivsta Vad gäller pris för bostadsbyggrätter med upplåtelseform bostads- rätt ges ett exempel i tabellen ovan, 1 800 kr/kvm BTA. BoKlok av- talar med Knivsta kommun om köp av mark (etapp 2) där man av- ser uppföra omkring 24 lägenheter. Marken är förorenad och kostnaden för marksanering fördelas mellan BoKlok och kommu- nen. Bostäderna ska uppföras så att energiprestanda blir minst
20 % lägre än de krav som ställs enligt BBR-definition vid projekte- ring.
Läget i Knivsta bedöms som något sämre jämfört med värderings- objektet.
Upplands-Väsby Två privata byggherrar blev 2015 tilldelade markanvisning i ett område kallat Östra Frestaby. Priset motsvarar 2 500 kr/kvm BTA. Medräknat en trolig prisreduktion, på grund av pålning av marken, motsvarar priset ca 2 300 kr/kvm BTA.
I centrala Upplands Väsby finns det ett pågående projekt med namn Fyrklövern där utgångspriset är satt till 1 100 kr/kvm BTA för hyresrättsändamål och 2 300 kr/kvm BTA för bostadsrättsända- mål. Exploatören ska till kommunen som bidrag till kommunens kommande kostnader för flyttning av Mälarvägen erlägga ett be- lopp om 150 kr/kvm BTA, totalt 1 250 kr/kvm BTA resp 2 450 kr/kvm BTA.
Läget i Upplands Väsby bedöms som ungefär likvärdigt jämfört med värderingsobjektet.
Upplands-Bro I maj 2013 skrev kommunen markanvisningsavtal med Tornet Bo- stadsbyggande AB. Avtalet gällde ett centralt beläget område kal- lat Ringenvägen, del av fastigheten Kungsängens Kyrkby 2:1 m.fl. Ursprungligen fick NCC markanvisning inom nämnda område men valde att under 2012 återlämna sin markanvisning. Kommunen av- ser överlåta marken till bolaget för en köpeskilling motsvarande
1 800 kr/kvm BTA under förutsättning att fastigheten bebyggs med hyresrätter. Om det istället uppförs bostadsrätter/ ägande- rätter uppgår priset till 2 700 kr/kvm BTA. Fastigheten kan upplå- tas med tomträtt om den bebyggs med hyresrätter. Köpeskillingen motsvarande priset 1 800 kr/kvm BTA ska då utgöra avgäldsun- derlaget för den första tioårsperioden och avgälden årligen uppgå till 3,25 %. Kommunen ansvarar för eventuella markföroreningar på fastigheten. Köparen kan belastas med en andel av de gemen- samma anläggningar som uppförs, t ex p-platser i garage, återvin- ningshus, teknikhus, gästparkering, parker och lekplatser.
Läget i Upplands-Bro bedöms som ungefär likvärdigt jämfört med värderingsobjektet.
Sammanfattning De sålda fastigheternas eller markanvisningarnas mikroläge varie- rar, men gemensamt är närhet till allmänna kommunikationer som t ex en närliggande pendeltågsstation. Parkeringsbehovet har lösts såväl med markparkering eller garage. Vissa av fastigheterna i jäm- förelsematerialet har konstaterats vara miljöförorenade. I vissa fall får köparen stå för en andel av kostnaderna och i vissa fall står kommunen för hela den eventuella kostnaden.
Värderingsobjektets bostadsläge bedöms som attraktivt. Nära ser- vice och inom gångavstånd till pendeltågsstationen. Österåker har en stadig och hög positiv befolkningstillväxt vilket gynnar bostads- produktion. Närheten till pendeltåg och Stockholm ger invånare
en större arbetsmarknad vilket avspeglas i en stor nattbefolkning i förhållande till dagbefolkning. Av en förvärvsarbetande nattbe- folkning år 2013 om ca 20 000 personer uppgick motsvarande dagbefolkning till ca 10 000 personer.
MARKNADSVÄRDE
Marknadsvärdet av byggrätter för vårdboende inom del av fastig- heterna Hacksta 1:1 och Berga 11:1 i Österåkers kommun bedöms, baserat på ovan angivna förutsättningar, vid värdetidpunkten aug 2015, till 1 850 kr/kvm BTA. Byggrättsvärdet avser exklusive gatu- byggnadskostnader och exklusive VA-avgift samt beaktat att par- keringsbehov kan lösas genom markparkering.
Marknadsvärdet av byggrätter för bostäder upplåtna med bo- stadsrätt inom del av fastigheterna Hacksta 1:1 och Berga 11:1 i Österåkers kommun bedöms, baserat på ovan angivna förutsätt- ningar, vid värdetidpunkten aug 2015, till 2 450 kr/kvm BTA. Bygg- rättsvärdet avser exklusive gatubyggnadskostnader och exklusive VA-avgift samt beaktat att parkeringsbehov kan lösas genom markparkering.
Stockholm 2015-08-27
FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
Xxxxxx Xxxxxxx
Civilingenjör
Auktoriserad Fastighetsvärderare
Bilagor;
1. Karta
2. Allmänna villkor för värdeutlåtande
Markområdet inom röd avgränsning på kartan ovan avser aktuellt markområde
VÅRA KONTOR
Stockholm
Xxxxxxxxxx 00, Xxx 0000, 000 00 Xxxxxxxxx
Tel 00 000 00 00, Fax 00 00 00 00
Göteborg
Xxxxxxxxxxxxxx 00, Xxx 00000, 000 00 Xxxxxxxx
Tel 000 00 00 00, Fax 000 00 00 00
Malmö
Xxxxxxxxxxxxxxxx 0, 000 00 Xxxxx
Tel 000 00 00 00, Fax 000 00 00 00
Norrköping
Xxxxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxxx
Tel 000 00 00 00
Nyköping
Xxxxxx Xxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxx
Tel 0000 000 00,Fax 0000 00 00 00
Umeå
Rådhusesplanaden 16B, 903 28 Umeå
Tel 000 000 00 00
Västerås
Stora Gatan 16, 722 12 Västerås
Tel 000 00 00 000, Fax 000 00 00 000
Östersund
Xxxxxxxxx 00, 831 34 Östersund
Tel 000 000 00 00
Köpare: Grundbulten 13943 AB (under namnändring Xxxxxx Xxxxxxx AB) (559027-3305), Xxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx, xxxxx kallad Köparen
Säljare: Österåkers Kommun (212000-2890), 184 86 Åkersberga, nedan kallad Säljaren
Köpeobjekt: Del av Berga 11:1 i Österåkers Kommun, nedan kallad Fastigheten
Säljaren överlåter till Köparen del av fastigheten Berga 11:1, nedan kallad fastigheten, vilken på bifogad karta, bilaga 1, har utmärkts med grå skraffering. Fastighetens areal uppgår till ca 350 kvm.
Markområdet är i detaljplan för Norrgårdshöjden planlagt som kvartersmark för Vård- och omsorgsboende samt bostäder. Byggnadsarean i planen uppgår till 60 % av tomtarean, i tre våningar plus souterräng.
Köparen tillträder fastigheten den dag avstyckningen vinner laga kraft, nedan kallad tillträdesdagen.
§ 3 Köpeskilling
Köpeskilling
Köparen skall som betalning för fastigheten erlägga en köpeskilling om
NIOHUNDRATRETTIOENTUSENÅTTIOEN (931 081) KR
Köpeskillingen har beräknats utifrån 503 kvm ljus BTA, i enlighet med bilaga 2, och motsvarar 16,2% av totalt antal kvm ljus BTA i programhandlingen.
Tilläggsköpeskilling byggrätter
Köpeskillingen har beräknats med utgångspunkt i byggrätter om 503 kvm ljus BTA, i enlighet med bilaga 1. Om den slutliga byggnationen enligt erhållet bygglov överstiger ovannämnda bruttoarea skall Köparen erlägga en tilläggsköpeskilling om 1 850 kr/kvm BTA för varje överskjutande kvm BTA för angiven bebyggelse. Tilläggsköpeskillingen ska erläggas inom 10 dagar från beslut om bygglov. Kommunens rätt till tilläggsköpeskilling upphör att gälla 10 år efter tillträdesdagen.
Senast 7 dagar efter undertecknande av detta avtal skall Köparen erlägga en köpeskilling om 931 081 kr. Om köpeskilling ej erlägges senast vid överenskommen tidpunkt skall ränta enligt räntelagen utgå från tidpunkten för undertecknandet och Säljaren har rätt att häva köpet. Kan fastighetsbildning ej genomföras ska Säljaren återbetala Köpeskillingen till Köparen.
Betalning enligt detta avtal erlägges genom insättning på av säljaren anvisat konto.
När köpeskillingen erlagts utfärdar och överlämnar Säljaren kvitterat köpebrev till Köparen.
§ 5 Pantbrev, inteckningar m.m.
§ 6 Kostnader för allmän plats samt VA
Ingen tidigare gatukostnadsersättning belastar avstyckningen. Kostnader för utbyggnad av allmän platsmark inom detaljplan för Norrgårdshöjden tillkommer i enlighet med separat exploateringsavtal.
VA-kostnader ingår inte i köpeskillingen och tillkommer i enlighet med Österåkersvatten ABs VA-taxa.
§ 7 Köparens undersökningsplikt
Fastigheten överlåtes i det skick den nu befinner sig och köparen ska fullgöra sin undersökningsplikt enligt Jordabalken. Säljaren förbinder sig att före tillträdesdagen inte utföra någon åtgärd som kan minska egendomens värde eller åsidosätta något som kan vara ägnat att behålla egendomen vid dess nuvarande värde.
Köparen godkänner fastighetens skick och avstår från samtliga anspråk gentemot Säljaren för fel eller brister i den förvärvade egendomen som Köparen upptäckt eller borde ha upptäckt vid besiktning.
§ 9 Försäkring m.m.
Säljaren står faran för att Fastigheterna av våda skadas eller försämras före tillträdesdagen. Faran övergår på Köparen fr.o.m. Tillträdesdagen och åvilar Köparen även om Fastigheterna ej tillträds
§ 10 Fördelning av kostnader och intäkter
Alla eventuella intäkter från Fastigheterna som avser och belöper på tiden intill tillträdesdagen skall tillkomma Säljaren och fr.o.m. Tillträdesdagen tillkomma Köparen.
§ 11 Återgång av köp, viten
Köparen förbinder sig genom detta avtal att senast inom två år från tillträdesdagen ansöka om bygglov inom fastigheten. Har Köparen inte ansökt om bygglov inom den utsatta tiden ska köpet återgå och den erlagda köpeskillingen ska återbetalas.
Har inte Köparen fullföljt byggnation inom fastigheten och fått slutbevis innan 2021-06-30 skall Köparen till Säljaren utge ett vite om 30 % av den totala köpeskillingen för vårdfastighet enligt detaljplan Norrgårdshöjden. Vitet skall uppräknas med konsumentprisindex från tidpunkten för köpekontraktets undertecknande till den tidpunkt ersättningen förfaller till betalning. Vitet skall dock lägst uppgå till det belopp som anges ovan.
Alla överenskommelser, utfästelser och annat av betydelse för detta köp har angivits i detta köpekontrakt. Utöver vad häri anges har inga utfästelser lämnats i samband med överlåtelsen. Alla överenskommelser avseende detta köp som träffas efter köpekontraktets undertecknande skall vara skriftliga för att gälla samt i övrigt uppfylla formkraven i 4 kap. JB.
Utöver detta köpekontrakt upprättas ett exploateringsavtal för genomförandet av detaljplanen för Norrgårdshöjden. Exploateringsavtalet reglerar de åtaganden Köparen har gentemot Österåkers Kommun och Österåkersvatten AB för genomförandet av detaljplanen.
Detta avtal har upprättats i två likalydande exemplar av vilka parterna tagit varsitt. Åkersberga Stockholm
………………………………. ……………………………….
Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxxx Kommunstyrelsens ordförande
Österåkers Kommun Grundbulten 13943 AB (under namnändring Xxxxxx Xxxxxxx AB)
Åkersberga
………………………………. Xxxx Xxxxxxxx Samhällsbyggnadschef Österåkers Kommun
Markområde aktuellt för försäljning
Bilaga E
Bilaga 2
BOSTADSDEL A BOSTADSDEL B PERSONAL OMKLÄDNING KOMMUNIKATION VARUMOTTAG/MILJÖ FÖRRÅD BOENDE GEMENSAMHETSLOKAL TEKNIK
TVÄTT, WC, KÖK, FRD REHAB/BAD/AKTIVITET
BOSTADSDEL A BOSTADSDEL B PERSONAL OMKLÄDNING KOMMUNIKATION VARUMOTTAG/MILJÖ FÖRRÅD BOENDE GEMENSAMHETSLOKAL TEKNIK
TVÄTT, WC, KÖK, FRD REHAB/BAD/AKTIVITET
LOA
FUNKTION
ANTAL
YTA
FÖRRÅD BOENDE GEMENSAMHETSLOKAL KOMMUNIKATION PERSONAL
TEKNIK
TVÄTT, WC, KÖK, FRD
1
2
1
2
3
5
58 m²
152 m²
123 m²
118 m²
170 m²
40 m²
Plan 1
661 m²
Plan 2
BOSTADSDEL A BOSTADSDEL B KOMMUNIKATION PERSONAL TEKNIK
TVÄTT, WC, KÖK, FRD VARUMOTTAG/MILJÖ
3
3
4
1
1
4
1
419 m²
414 m²
248 m²
43 m²
2 m²
19 m²
22 m²
1167 m²
BOSTADSDEL A BOSTADSDEL B KOMMUNIKATION PERSONAL TEKNIK
TVÄTT, WC, KÖK, FRD
3
3
3
3
1
4
419 m²
414 m²
226 m²
90 m²
2 m²
16 m²
Plan 3
BOSTADSDEL A BOSTADSDEL B PERSONAL OMKLÄDNING KOMMUNIKATION VARUMOTTAG/MILJÖ FÖRRÅD BOENDE GEMENSAMHETSLOKAL TEKNIK
TVÄTT, WC, KÖK, FRD REHAB/BAD/AKTIVITET
BOSTADSDEL A BOSTADSDEL B PERSONAL OMKLÄDNING KOMMUNIKATION VARUMOTTAG/MILJÖ FÖRRÅD BOENDE GEMENSAMHETSLOKAL TEKNIK
TVÄTT, WC, KÖK, FRD REHAB/BAD/AKTIVITET
BOSTADSDEL A BOSTADSDEL B KOMMUNIKATION PERSONAL TEKNIK
TVÄTT, WC, KÖK, FRD
3
3
3
3
1
4
419 m²
414 m²
226 m²
90 m²
2 m²
16 m²
Plan 4
1168 m²
1168 m²
Plan 5
BOSTADSDEL A BOSTADSDEL B PERSONAL OMKLÄDNING KOMMUNIKATION VARUMOTTAG/MILJÖ FÖRRÅD BOENDE GEMENSAMHETSLOKAL TEKNIK
TVÄTT, WC, KÖK, FRD REHAB/BAD/AKTIVITET
FÖRRÅD BOENDE KOMMUNIKATION TEKNIK
1 91 m²
1 34 m²
2 66 m²
191 m²
4355 m²
- Gulmarkerade ytor räknas som ljus BTA
- Ljus BTA uppgår enligt denna skiss till 3 106 kvm
NORRGÅRDSHÖJDEN ÅKERSBERGA : VÅRDBOENDE - PREL. SKISSER : SWECO ARCHITECTS UPPSALA : 2015-09-08
Va-utredning Norrgårdshöjden, Österåkers kommun
Underlag för detaljplan
Beställare: Armada Uppdragsnummer: 2511 Utredare: Xxxxxx Xxxxxx
Uppdragsansvarig: Xxxxxxx Xxxxxx
Sidan 1 av 3
2015-03-27
Granskningshandling
1. Inledning
På Norrgårdshöjden i Åkersberga planeras en exploatering med 3 flerbostadshus på total cirka 75 lägenheter samt ett vårdboende med 54 vårdplatser. Denna utredning tas fram som underlag för detaljplanearbetet på uppdrag av Armada.
Planområdet ligger i östra delen av Åkersberga väster om Norrgårdsvägen och gränsar i norr mot naturområde, väster mot g/c-väg och söder mot parkeringsytor.
2. Befintliga förhållanden
Idag finns byggnader med ca 310 m2 yta med till hörande parkering på 500 m2 där det mesta av regnvattnet leds till det kommunala dagvattennätet. I västra delen av området liggen en idrottplats av asfalt med avrinning mot naturmark.
I södradelen av området finns en parkering som är ansluten till det kommunala nätet.
På östrasidan ligger det kommunala dag-, spill och vattenledningar. Där finns även en förbindelsepunkt till befintlig bebyggelse.
Norr om området finns det dagvattenledningar som tillhör Akelius. Genom området ligger en kommunal vattenledning.
Ingen geoteknisk undersökning har utförts men berg finns i dagen och marken består av postglacial lera enligt SGU kartvisare.
Fastighet ligger på en högpunkt/kulle vilket gör att det inte tillkommer ytvatten från kringliggande ytor.
3.Dagvattenlösningar
I och med exploateringen ökar den hårdgjorda ytan och naturliga infiltrations ytor minskar. Vid kraftiga regn har Åkersberga problem med dagvatten i centrum. För att inte öka flödet till ledningsnätet behövs dagvattnet tas om hand lokalt inom fastigheten (LOD).
Befintliga jordlager av lera och berg har dålig infiltration/perkolation samt begränsat med ytor för infiltration vilket ger fördröjning av dagvattnet som lämpligt åtgärd. Träd har en bra förmåga att ta upp vatten och eftersom det behövs göras skelettjordar för träd som ska placeras i gatan kan skelettjorden och magasin av makadam kombineras. Som alternativ finns dagvattenkasseter vilka ger mer volym på mindre yta men kostar mer att anlägga.
Då befintlig förbindelsepunkt ligger för högt för självfall föreslås att det upprättas en ny. En ny ledning från kommunens ledning i södra delen skulle möjliggöra detta.
Xxxxxxx ledningar norrut skulle kunna användas med den fördelen att de leder vattnet bort från centrum men skick och kapacitet är okända.
Områdets lägsta delar behöver pumpas. Även område söder om hus 3 kan användas för magasin. Vid kraftigare regn ska sekundära avrinningsvägar säkerställas t ex genom avrinning på väg.
Ingen rening bedöms behövas då det är få parkeringsplatser på gatan.
4. Beräkningar
Enligt Xxxxxxxxxxxxxxxxx för Österåker och Svenskt Vattens P110(som troligtvis kommer att vara gällande vid byggnation) ska ledningar dimensioneras med ett 5-års återkomsttid för fylld ledning och 20-års återkomsttid för trycklinje i marknivå och en klimatfaktor på 1,2.
En effektiv volym magasinen på ca 41 m3 för bostadshusen och ca 29 m3 för vårdboendet har beräknats med P90 bilaga 7 och med följande värden Z=19, avtappning 20l/s(Roslagsvattens krav), rinntid 5 min och åtkomsttid 60 månader.
5.Spillvatten
Befintlig förbindelsepunkt kan brukas av bostadshusen
För att få självfall upprättas ny förbindelsepunkt för vårdboendet. Från lägsta våningen måste troligtvis spillvatten ändå pumpas.
6.Vatten
Roslagsvattens vattenledning bör läggas om och placeras i den planerade gatan för att möjliggöra för träd och dylikt utanför u-området. Befintlig förbindelsepunkt kan brukas av bostadshusen
Ny förbindelsepunkt upprättas för vårdboendet.
11.5
10.9
11.8
12
15.1
11.8
13.9
13
1:27
11.4
11.6
11.5
11.7
11.6
31.7
12.0
8.8
8.8
11.4
16.0
11.7
11.7
14.2
11.4
11.6
11.6
1:41
11.4
11.7
11.8
16.3
30.0
9.6
9.1
10.7
9.0
1:56
11.4
11.6
11.8
16.9
11.2
27.5
12.5
1:25
15
1:77
11.6
2200..22
16.8
16.7
13
12
17
14
16
21.9
11.9 11.9
20.4
HACKSTA
17.0
16.8
1:72
25
26
21.9
BERGA
14.0
19
24.4
20
16
13.6
17
18
23
20
21
22
13.8
16.2
23
11:1
1:72
12.2
21.6
16.5
1:2
22
21
15.2
24
16.4
15.8
1:3
24
24.4
15.1
13.1
24.4
14.8
1:1
13.8
16.7
15.9
16.0
13.7
15.1
19
13.5
15
14
18
17
16
15.7
6
13.5
15.1
13.7
14.4
15.3
15.2
15.9
24.0
15
16.3
6:172
Va-illustration Norrgårdshöjden
13.8
14
15.1
15.9
24.
13.9
16.3
A1 1:500 2015-??-??
13.8
13.9
15.2
13.9
16.
13.8
6:324
Ritad av: Xxxxxx Xxxxxx