Skatteregler för bostadsrätts- föreningar och deras medlemmar

SKV 378 utgåva 3

Skatteregler för bostadsrätts- föreningar och deras medlemmar

Xxxxxxxxxx vänder sig till bostadsrättsföreningar och deras med- lemmar och behandlar de skattefrågor som är aktuella antingen föreningen beskattas som ett privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföretag. Även kontrolluppgiftsskyldighet, registrering hos Skatteverket, arbetsgivaravgifter och källskatt samt mervärdesskatt behandlas.

De regler som beskrivs i denna broschyr gäller i huvudsak även för äldre bostadsföreningar (s.k. besittningsföreningar) och bostadsaktie- bolag samt medlemmar/delägare i sådana.

Broschyren ger inte fullständig information om vilka regler som gäller. Ytterligare information och hänvisningar finns i broschyren.

Riksdagen har under hösten beslutat om nya regler för privatbostads- företag och för fastighetsskatt. Reglerna finns beskrivna i broschyren på sidorna 7 och 22.

Broschyren behandlar inte försäljning av bostads- rätt som är privatbostad. Se i stället broschyren ”Försäljning av bostadsrätt” (SKV 321).

Innehållsförteckning

Definitioner 3

Aktuella lagar 3

Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag? 4

Hur görs bedömningen 4

• Kvalificerad användning 4

• Okvalificerad användning 4

• Garage 4

• Bedömningsmetod 4

• Tredimensionell fastighetsbildning 5

• Andelsvärden 5

Beskattning av privatbostadsföretag 6

Schablonintäkt på 3 % 6

• Vilket taxeringsvärde gäller? 6

• Vad schablonintäkten står för 6

• Proportionering 6

– Förlängt räkenskapsår 6

– Förkortat räkenskapsår 6

– Anskaffning 6

– Under byggtiden 7

Övriga intäkter och kostnader i fastighetsförvaltningen 7 Nya regler för schablonbeskattning 7

Övriga intäkter och kostnader 7

• Räntor m.m. 7

• Annan verksamhet 7

• Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt 7 Inkomster från samfällighetsförening 7 Underskott och ackord 7

Försäljning av fastigheten 8 Likvidation 8

Deklarationsskyldighet 8

Beskattning av medlem i privatbostads- företag – Fysisk person 10

Utdelning 10

Uthyrning m.m. 10

Ränteutgifter 10

Förmögenhet 10

Försäljning av privatbostadsrätt 10 Försäljning av näringsbostadsrätt 11

• Övrigt 11

Beskattning av medlem i privatbostads- företag – Juridisk person 11

Utdelning 11

Uthyrning av lägenhet 11 Ränteutgifter 11

Övriga utgifter 11

Försäljning av näringsbostadsrätt 11

Beskattning av oäkta bostadsföretag 12

Uttagsbeskattning 12

Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt 12 Bostadsrättsförening utan fastighet 12 Inkomster från samfällighetsförening 12 Underskott och ackord 12

Försäljning av fastighet 13 Deklarationsskyldighet 13

Om ett oäkta bostadsföretag blir ett privatbostads- företag eller vice versa 14

Beskattning av medlem i oäkta bostads- företag – Fysisk person 15

Utdelning – bostadsförmån 15

• Lättnadsreglerna 15

– Lättnadsbeloppet 15

– Lättnadsunderlaget 15

– Sparat lättnadsutrymme 16

– Karaktärsbyte 16

– Hur utdelningen deklareras 16

Uthyrning av lägenhet 18 Ränteutgifter 18

Kapitaltillskott 18

Försäljning av andel i oäkta bostadsföretag 18

• Uppskov 19 Förmögenhet 19

Beskattning av medlem i oäkta bostads- företag – Juridisk person 20

Utdelning 20

Uthyrning av lägenhet 20 Ränteutgifter 20

Försäljning av andel i oäkta bostadsföretag 20

Självförvaltning 21

Fastighetsskatt 21

Dämpningsregel för fastighetsskatt 21

• Brutet räkenskapsår 22

Delägare i samfällighetsförening med särskild taxeringsenhet 22

Nybyggda hus 22

Nedsättning av fastighetsskatten 22

Nya regler från och med 2007 och 2008 års deklaration 22

Föreningens bokföringsskyldighet 23

Föreningens räkenskapsår 23 Omläggning av räkenskapsår 23

Registrering hos Skatteverket 24 Betalning av preliminär skatt 24 Mervärdesskatt 25

Xxxxxxxxx skattskyldighet 25

Xxxxxxxxx skattskyldighet vid överlåtelse 25 Uttagsbeskattning 25

Parkeringsverksamhet 25

Arbetsgivarredovisning 26

När får en skattsedel effekt? 26

När ska bostadsrättsföreningar göra skatteavdrag? 26 När ska bostadsrättsföreningar betala arbetsgivaravgifter? 26

Hur beräknas arbetsgivaravgifterna? 26 Nedsättning av arbetsgivaravgifter 26 När ska arbetsgivaravgifter och

avdragen skatt redovisas och betalas? 26 Säsongsregistrering 27

Kontrolluppgifter 28 Ersättning för utfört arbete 28 Utdelning 28

Förmögenhet 28

Försäljning och annan överlåtelse av privatbostadsrätt 29 Försäljning och annan överlåtelse av andel i oäkta bostadsföretag 29

Inlämning av kontrolluppgifter 30

Rättelse av tidigare inlämnad kontrolluppgift 30

Lämna skattedeklaration via Internet 31 Fastighetstaxering 31

Aktuella broschyrer 32

Definitioner

Beskattningsår: För fysiska personer det kalenderår som närmast föregått taxeringsåret och för juridiska personer det räkenskapsår som närmast föregått tax- eringsåret.

Bostadsförening: Bostadsförening är en äldre typ av förening som upplåter lägenheter. Bostadsföreningar kan vara antingen besittningsföreningar eller hyres- föreningar.

En besittningsförening är en bostadsförening som upplåter nyttjanderätten på obegränsad tid. Skillna- den mellan en bostadsförening och en bostadsrätts- förening behöver inte vara stor, i varje fall inte om bostadsföreningen är en besittningsförening. Den väsentliga skillnaden är att olika civilrättsliga regel- komplex gäller – lagen om ekonomiska föreningar för bostadsföreningar och bostadsrättslagen för bostads- rättsföreningar.

En principiell skillnad är att en medlem i en bostads- förening alltid kan lämna föreningen och återkräva sin insats medan en bostadsrättshavare inte har mot- svarande möjlighet utan får lita till att få tillbaka vad han satsat genom en överlåtelse av bostadsrätten.

Bostadsföretag: Samlingsbeteckning på ekono- miska föreningar eller aktiebolag som tillhandahåller bostäder till sina medlemmar/delägare. Beroende på verksamhet klassificeras bostadsföretagen som privat- bostadsföretag eller oäkta bostadsföretag.

Bostadsrättsförening: En ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägen- heter med bostadsrätt.

Medlem: En medlem i ett bostadsföretag kan sägas vara ”delägare” i företaget. Det är bara till medlem som en lägenhet kan upplåtas med bostadsrätt. Med- lemskapet är personligt och kan därför inte automa- tiskt överlåtas på någon annan.

Näringsbostadsrätt: Med näringsbostadsrätt avses en sådan andel i ett privatbostadsföretag som inte är en privatbostadsrätt.

Oäkta bostadsföretag: Bostadsföretag som inte är privatbostadsföretag.

Privatbostad: Bostadsrätt räknas som privatbostad om den helt eller till övervägande del används eller är avsedd att användas för permanent boende eller som fritidsbostad åt medlemmen eller honom närstående.

Privatbostadsföretag (tidigare benämnt äkta bo- stadsföretag): Med privatbostadsföretag avses bl.a. en svensk ekonomisk förening vars verksamhet till klart övervägande del (60 %) består i att åt sina med- lemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen.

Privatbostadsrätt: Med privatbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad.

Taxeringsår: Med taxeringsår förstås det kalenderår under vilket taxeringsbeslut rörande årlig taxering ska meddelas.

Äkta bostadsföretag: tidigare benämning på privat- bostadsföretag, se ovan.

Bokföringslagen SFS 1999:1078

Bostadsrättslagen SFS 1991:614

Aktuella lagar

Lag om självdeklarationer och kontrolluppgifter SFS 2001:1227

Mervärdesskattelagen SFS 1994:200

Lag om ekonomiska föreningar SFS 1987:667 Lag om statlig fastighetsskatt SFS 1984:1052 Fastighetstaxeringslagen SFS 1979:1152 Inkomstskattelagen SFS 1999:1229 (IL)

Skattebetalningslagen SFS 1997:483

Lag om statlig förmögenhetsskatt SFS 1997:323 Årsredovisningslagen SFS 1995:1554

Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag?

En bostadsrättsförening beskattas antingen som ett privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföre- tag. Om bostadsrättsföreningen anses vara ett privat- bostadsföretag schablonbeskattas den, se sidan 6–8. Är föreningen i stället ett oäkta bostadsföretag be- skattas den på samma sätt som andra ekonomiska föreningar och aktiebolag, dvs. i princip ska samtliga intäkter och kostnader tas med vid inkomstberäk- ningen, se sidan 12–13.

Bedömningen om en förening är att anse som privat- bostadsföretag eller inte görs vid varje beskattnings- års utgång. Skatteverket prövar om föreningens egen bedömning i deklarationen är riktig.

Om en bostadsrättsförening vid utgången av ett be- skattningsår, bedöms vara ett privatbostadsföretag, antas detta förhållande ha gällt hela beskattningsåret och vice versa.

Även medlemmarnas beskattning skiljer sig åt bero- ende på om dessa är medlemmar i ett privatbostads- företag eller i ett oäkta bostadsföretag. Se vidare under avsnitten om medlemmens beskattning på sidan 10–11 resp. 15–20.

Hur görs bedömningen?

Med privatbostadsföretag avses en svensk ekono- misk förening (eller aktiebolag) vars verksamhet till minst 60 % består i att till de egna medlemmarna (del- ägarna) tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen (aktiebolaget), s.k. kvalificerad använd- ning. Uppfylls inte dessa krav är föreningen att be- trakta som ett oäkta bostadsföretag.

Om en bostadsrättsförenings verksamhet ett enstaka år passerar 60 % -gränsen åt något håll ändras som regel inte det sätt på vilket föreningen beskattas.

När bostadsrättsföreningen inte ensamt äger fastig- heten kan reglerna för privatbostadsföretag inte till- lämpas. Detsamma gäller om det finns mindre än tre bostadslägenheter i föreningens fastighet.

Kvalificerad användning

Till den kvalificerade användningen räknas de bo- stadslägenheter som upplåts med bostadsrätt till fysiska personer.

Gemensamma utrymmen som har ett naturligt sam- band med bostaden kan ingå i den kvalificerade an- vändningen, även om ytorna inte ingår i lägenheter- nas bostadsyta. Sådana gemensamma utrymmen kan vara t.ex. hobbylokal, tvättstuga, källarförråd, bastu samt enklare lokal för föreningens förvaltning.

Okvalificerad användning

Till den okvalificerade användningen räknas t.ex. upplåtelse av

• bostadslägenheter med hyresrätt

• lokaler

• bostadsrättslägenheter till juridiska personer

• antenn- eller reklamplats eller dylikt

• parkeringsplatser/garage. (Upplåtelse direkt till medlemmar kan dock vara kvalificerad, se nedan under ”Garage”.)

• gemensamhetsutrymmen som saknar ett naturligt samband med bostaden, som t.ex. festlokal samt övernattningslägenhet.

Garage

Garage som upplåts av bostadsrättsföreningen till en medlem kan nyttjas antingen genom en separat hyresupplåtelse eller ingå i bostadsupplåtelsen.

Användningen ska i bägge fallen räknas med i den kvalificerade användningen. Det avgörande är att upplåtelsen sker av bostadsrättsföreningen till med- lem som är fysisk person och som innehar en bostad som upplåts med bostadsrätt i föreningen.

I det fall bostadsrättsföreningen upplåter garage till ett utomstående parkeringsbolag som i sin tur skriver avtal med medlemmen, räknas detta inte in i den kvalificerade användningen.

Bedömningsmetod

En bostadsrättsförening räknas alltså som ett privat- bostadsföretag om den till minst 60 % bedriver kvali- ficerad verksamhet. För att avgöra om detta krav är uppfyllt beräknar man först hyresvärdena för fastig- heten. Med hyresvärden menas det aktuella årets bruksvärdehyra för bostäder och marknadshyra för lokaler, dvs. samma hyresberäkningar som ligger till grund för fastighetstaxeringen. Bruksvärdeshyra kan anses motsvara den genomsnittshyra som används vid fastighetstaxeringen. Uppgift om genomsnitts- hyror finns i ”Skatteverkets sammanställning av genomsnittshyror” (SKV 290). Bruksvärdehyran reduceras om medlemmarna har skyldighet att svara för löpande inre underhåll, se under ”Uttagsbeskatt- ning” på sidan 12.

För gemensamma utrymmen som har ett naturligt samband med bostaden, ingår hyresvärdet för dessa redan i den normala bruksvärdehyran, se ovan. Så- dana utrymmen får normalt inte något särskilt hyres- värde vid fastighetstaxeringen. För gemensamma ut- rymmen som anses sakna ett naturligt samband med

Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag?

boendet, ska det hyresvärde som fastställts vid fastig- hetstaxeringen, alternativt marknadshyran om en sådan finns, läggas till den okvalificerade använd- ningen.

Exempel

En bostadsrättsförening äger en fastighet som består av såväl bostäder som lokaler. Bostäderna upplåts delvis med hyresrätt till icke-medlemmar. Hyresvärdena uppgår till följande belopp:

Bostäder upplåtna med bostads- rätt till medlemmarna

(ej juridiska personer)

Bostäder upplåtna med hyresrätt Lokaler

7 000 000 kr

1 000 000 kr

2 000 000 kr

Den beräknade totalhyran uppgår alltså till 10 000 000 kr. Den kvalificerade användningen består i detta exempel endast av de bostäder som upplåts med bostadsrätt. Av verksamheten kan därmed 7 000 000/10 000 000 = 70 % hänföras till kvalificerad verksamhet. Föreningen är ett privatbostadsföretag.

Med hjälp av dessa hyresvärden delar man sedan upp verksamheten på en kvalificerad och en okvalificerad del. Den kvalificerade delen måste uppgå till minst 60 % av föreningens totala verksamhet för att föreningen ska klassificeras som ett privatbostadsföretag.

Andelsvärden

Även andelsvärdenas eller motsvarande fördelning kan utgöra en fördelningsgrund. Om bostadsrättsför- eningen utgjort ett privatbostadsföretag från början, behåller föreningen även fortsättningsvis sin karaktär, oavsett förändringar i hyresnivåerna. För att denna fördelningsgrund ska kunna tillämpas måste samtliga bostäder och lokaler vara upplåtna med bostadsrätt. Förutsättningen är dessutom att det inte skett en fysisk eller ekonomisk omdisponering så att andels- värdena eller motsvarande samt avgifterna inte längre återspeglar fördelningen mellan bostäder och lokaler, t.ex. vid ombyggnad eller förändring av den ekono- miska planen.

Tredimensionell fastighetsbildning

Tidigare gällde att varje fastighet skulle omfatta en viss avgränsad del av markytan. Från och med den

1 januari 2004 kan fastigheter i vissa fall också avgrän- sas på höjden och djupet. Till exempel kan en fastig- het med kommersiella lokaler på de lägre vånings- planen och bostäder på de övre bilda två självständiga fastigheter med lokaler respektive bostäder. Det nya slaget av fastigheter kallas tredimensionella fastig- heter.

En sådan uppdelning av en fastighet som ägs av en bostadsrättsförening (direkt eller indirekt) innebär ingen förändring när man beräknar om föreningen är ett privatbostadsföretag eller inte. Det är föreningens verksamhet som avgör bedömningen, inte varje sär- skild fastighet.

Beskattning av privatbostadsföretag

För en bostadsrättsförening räknas samtliga inkom- ster och utgifter till inkomstslaget näringsverksamhet. Inkomsterna beräknas utifrån bokföringsmässiga grunder. Redovisning enligt bokföringsmässiga grunder innebär att inkomster och utgifter ska redo- visas som intäkter och kostnader för de år på vilka de belöper. Detta betyder bl.a. att en inkomst ska hänfö- ras till det år, då den enligt god redovisningssed ska tas upp som intäkt i räkenskaperna, även om betal- ning ännu inte kommit in. Motsvarande gäller beträf- fande utgifterna. Vidare ska hänsyn tas till fordrings- och skuldposter.

Schablonintäkt på 3 %

För ett privatbostadsföretag ska intäkten av samtliga dess fastigheter vid inkomsttaxeringen beräknas efter schablon. Schablonintäkten beräknas till 3 % av fastighetens hela taxeringsvärde året närmast före taxeringsåret.

Vilket taxeringsvärde gäller?

Det är taxeringsvärdet per den 1 januari året före tax- eringsåret som schablonintäkten beräknas på, oavsett om räkenskapsåret är lika med kalenderår eller ej.

Om det inte finns något fastställt taxeringsvärde, ska ett ”fiktivt” taxeringsvärde beräknas enligt de grun- der som gäller för fastighetstaxeringen det året. Se avsnittet ”Fastighetstaxering” på sidan 31.

Observera att schablonintäkten beräknas på det fast- ställda taxeringsvärdet. Detta kan avvika från under- laget för statlig fastighetsskatt, se sidan 21 under ”Dämpningsregel för fastighetsskatt”.

Även om fastigheten innehas med tomträtt, beräknas schablonintäkten på hela taxeringsvärdet och avdrag får göras för tomträttsavgäld eller liknande avgift.

Vad schablonintäkten står för

Schablonintäkten beräknas i stället för de intäkter och kostnader som är normala inom fastighetsförvalt- ning, t.ex. hyror/avgifter, värdeminskning på byggna- der, driftskostnader för fastigheten, fastighetsskötsel, styrelsearvoden, reparation och underhåll. Även andra intäkter från fastigheten, t.ex. upplåtelse av fastighe- ten för antenner eller reklamplats inryms i schablon- intäkten. Avdrag medges således inte för andra kost- nader än räntor på lån, återbetalning av räntebidrag och tomträttsavgälder, se vidare under ”Övriga intäk- ter och kostnader i fastighetsförvaltningen” på sidan 7.

Exempel

Fastighetens taxeringsvärde för år 2006 är 15 000 000 kr. Som schablonintäkt taxeringsåret 2007 ska tas upp 3 % av 15 000 000 = 450 000 kr.

Proportionering

Schablonintäkten på 3 % gäller för år räknat. Därför ska schablonintäkten proportioneras i följande fall:

• vid förlängt räkenskapsår

• vid förkortat räkenskapsår

• vid anskaffning av fastigheten

• vid uppförande av fastigheten.

Förlängt räkenskapsår

Om t.ex. räkenskapsåret är förlängt till 18 månader och föreningen ägt fastigheten under hela räken- skapsåret, beräknas schablonintäkten till

3 % x 18/12 x fastighetens taxeringsvärde.

Exempel

En bostadsrättsförening har räkenskapsår 1 juli – 30 juni men ändrar till räkenskapsår lika med kalenderår. Det för- längda räkenskapsåret omfattar tiden 1 juli 2005 till

31 december 2006, alltså 18 månader. Fastighetens taxe-

ringsvärde den 1 januari 2006 är 15 000 000 kr. Schablon- intäkten taxeringsåret 2007 beräknas till 3 % x 18/12 x 15 000 000 kr = 675 000 kr.

Förkortat räkenskapsår

Även när föreningen har förkortat sitt räkenskapsår ska schablonintäkten proportioneras. Om räken- skapsåret är förkortat till t.ex. 6 månader och fören- ingen ägt fastigheten under hela räkenskapsåret, be- räknas schablonintäkten till 3 % x 6/12 x fastighetens taxeringsvärde.

Exempel

Föreningen i föregående exempel väljer vid omläggningen att förkorta sitt räkenskapsår i stället för att förlänga det. Räkenskapsåret omfattar då tiden 1 juli 2006 till 31 decem- ber 2006, alltså sex månader. Fastighetens taxeringsvärde den 1 januari 2006 är 15 000 000 kr. Schablonintäkten för det förkortade räkenskapsåret beräknas till 3 % x 6/12 x

15 000 000 kr = 225 000 kr. Föreningen ska i detta exempel taxeras för två räkenskapsår vid taxeringen 2007, dels en taxering för det ”gamla räkenskapsåret” 1 juli 2005 –

30 juni 2006, dels för det förkortade räkenskapsåret,

1 juli – 31 december 2006. Schablonintäkten ska vid båda dessa taxeringar grunda sig på samma taxeringsvärde, nämligen värdet den 1 januari 2006.

Anskaffning

För anskaffningsåret ska proportionering ske genom att beräkna innehavstiden antingen i dagar eller må- nader. Har fastigheten anskaffats per den 1 juli be- skattningsåret (räkenskapsår = kalenderår), beräknas schablonintäkten således till 3 % x 6/12 x fastighetens taxeringsvärde.

Om beräkningen i stället sker utifrån innehavstiden i dagar, beräknas schablonintäkten till 3 % x 184/365 x fastighetens taxeringsvärde.

Under byggtiden

Schablonintäkt ska inte beräknas för tiden innan en byggnad blivit inflyttningsklar. Om inflyttning sker i etapper, beräknas schablonintäkten från den tidpunkt då hälften av byggnaden är inflyttningsklar, den s.k. medelfärdigställandedagen.

Övriga intäkter och kostnader i fastighets- förvaltningen

Förutom schablonintäkten ska föreningen redovisa erhållna statliga räntebidrag för bostadsändamål. Avdrag medges för ränta på lånat, i fastigheten ned- lagt kapital, återbetalning av statligt räntebidrag för bostadsändamål samt eventuell tomträttsavgäld.

Nya regler för schablonbeskattning

Från och med den 1 januari 2007 (2008 års taxering) ska ett privatbostadsföretag inte ta upp någon scha- blonintäkt av fastigheten. Som intäkt ska inte heller tas upp erhållna statliga räntebidrag för bostadsända- mål. Avdrag får inte göras för ränta på lånat kapital som lagts ned i fastigheten, reparation och underhåll, återbetalning av statliga räntebidrag eller tomträtts- avgäld.

Förändringen gäller inte privatbostadsföretagets in- komster som ligger utanför själva fastighetsförvalt- ningen. Dessa inkomster ska beskattas på samma sätt som tidigare.

Övriga intäkter och kostnader Räntor m.m.

Föreningen ska ta upp kapitalintäkter, såsom ränte- intäkter, utdelningar, kapitalvinster på fastigheter och inlösta samt sålda bostadsrätter. Jämför dock nedan under ”Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt”.

Annan verksamhet

Om föreningen har inkomst av t.ex. matservering, bilpool, motionsanläggning eller café, betraktas detta som en skattepliktig inkomst av näringsverksamhet utöver schablonintäkten. Se vidare i broschyren ”Skatteregler för aktie- och handelsbolag” (SKV 294).

Ett privatbostadsföretag får inte göra avsättning till periodiseringsfond.

Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt

En förening har inkomster när en bostadsrätt upplåts första gången, t.ex. vid föreningens bildande, vid upp-

låtelse av råvind i en redan befintlig förening eller vid upplåtelse med bostadsrätt av en tidigare hyresrätt.

Den insats som den nya bostadsrättshavaren betalar utgör inte en skattepliktig inkomst, utan påverkar endast föreningens eget kapitalkonto. Om föreningen därutöver tar ut en s.k. upplåtelseavgift bör den kunna ses som ett kapitaltillskott och blir därmed inte heller den föremål för beskattning hos föreningen.

Inkomster från samfällighetsförening

I en sådan samfällighetsförening som inte själv be- skattas fördelas inkomster och utgifter på delägarna i samfälligheten med belopp som motsvarar respek- tive delägares andel i samfälligheten.

Om ett privatbostadsföretag äger en andel i en sådan samfällighetsförening, anses inkomster och utgifter ingå i privatbostadsföretagets schablonintäkt, förut- om ränteintäkter, räntekostnader, kapitalvinster och kapitalförluster.

Ränteintäkter och räntekostnader, kapitalvinster och kapitalförluster beskattas på samma sätt som bostads- rättsföreningens egna sådana intäkter och kostnader. Ränteintäkter ska dock bara tas upp till den del dessa överstiger 600 kr.

Om samfällighetsföreningen i sin tur äger en fastig- het som åsatts ett eget taxeringsvärde, ska privatbo- stadsföretagets schablonintäkt beräknas även på dess andel av taxeringsvärdet för denna fastighet.

Se vidare i broschyren ”Skatteregler för samfällig- heter” (SKV 293).

Som inkomst och utgift från samfälligheten ska privat- bostadsföretaget fr.o.m. den 1 januari 2007 (taxerings- året 2008) endast redovisa avkastning av kapital och bara till den del avkastningen överstiger 600 kr samt kapitalvinster och kapitalförluster. Som intäkt ska således inte tas upp erhållna statliga räntebidrag och avdrag får inte göras för ränta på lånat kapital och inte heller för återbetalning av statliga räntebidrag.

Underskott och ackord

Om underskott uppkommer vid beräkning av in- komsten av verksamheten, ska detta rullas vidare till kommande år.

Ett underskott av näringsverksamheten från det före- gående beskattningsåret ska dras av i den utsträck- ning det inte finns några begränsningar för detta. En sådan begränsning är om den skattskyldige är eller har varit försatt i konkurs.

Om bostadsföretaget har fått ackord utan konkurs, har en del av skulden fallit bort genom ackordet.

Underskottet ska i sådant fall reduceras med det er- hållna ackordet. Detta gäller oavsett om föreningen fått avdrag för de kostnader som skulden är hänförlig till eller inte.

Det är det inrullade underskottet för ackordsåret som ska reduceras med uppkommen ackordsvinst.

Försäljning av fastigheten

Vid försäljningar beräknas kapitalvinst eller kapital- förlust i princip på samma sätt som för fysiska perso- ner. Redovisning sker dock i inkomstslaget närings- verksamhet.

Ingen återföring av tidigare medgivna värdeminsk- ningsavdrag eller förbättrande reparationer och underhåll – som vid försäljning av näringsfastighet – ska göras, eftersom privatbostadsföretag schablon- beskattas.

Kapitalvinsten vid försäljning är skattepliktig i sin helhet. Om en försäljning skett efter den 1 juli 2003 gäller för en kapitalförlust att den bara får dras av mot kapitalvinster på fastigheter. Den del av förlusten som inte kan dras av får rullas vidare och utnyttjas kom- mande beskattningsår på motsvarande sätt. Begräns- ningen i avdragsrätten gäller inte om fastigheten under de tre senaste åren i betydande omfattning har använts för produktions- eller kontorsändamål eller liknande hos det säljande företaget. Se vidare i bro- schyren ”Försäljning av näringsfastighet” (SKV 313).

Likvidation

Ett privatbostadsföretag som under räkenskapsåret trätt i likvidation och sålt fastigheten, behåller sin be- skattningskaraktär tills föreningen är helt upplöst.

Detta trots att föreningen efter försäljningen egent- ligen inte är ett privatbostadsföretag, då föreningen inte längre kan bereda bostad åt sina medlemmar.

Deklarationsskyldighet

En bostadsrättsförening är alltid deklarationsskyldig, oberoende av inkomst. Deklarationen lämnas på blan- ketten ”Inkomstdeklaration 2” (SKV 2002).

Ett privatbostadsföretag beskattas enligt schablon. Därför ska, förutom deklarationens förstasida, endast rutorna på blankettens sida 2 avsedda för privatbo- stadsföretag fyllas i. I normalfallet ska standardiserat räkenskapsutdrag inte lämnas. Skattemässiga juste- ringar ska inte heller fyllas i.

Exempel

Taxeringsvärdet på föreningens fastighet är 15 000 000 kr.

Föreningens intäkter och kostnader att deklarera är följande:

Schablonintäkt 450 000 kr dvs. 3 % på taxeringsvärdet

Finansiella intäkter Finansiella kostnader

Underskott att föra in på sidan 1 i ruta 70

+ 50 000 kr

- 800 000 kr

300 000 kr

Deklarationsblanketten ska fyllas i som i exemplet på nästa sida.

Vid nästa års taxering ska underskottet, 300 000 kr, föras in i ruta 45, ”Outnyttjat underskott från tidigare år”.

Om privatbostadsföretaget även bedriver annan näringsverksamhet än fastighetsförvaltning, som redogjorts för på sidan 7 under ”Annan verksamhet”, ska denna verksamhet redovisas på standardiserat räkenskapsutdrag. För denna verksamhet ska dess- utom skattemässiga justeringar redovisas. Överskott av denna näringsverksamhet tas upp i ruta 44, under- skott i ruta 60.

Sidan 2 i ”Inkomstdeklaration 2” (SKV 2002)

39 Rättelsedatum (år, mån, dag)

Skattemässiga justeringar

Vid dubbla taxeringar, ange om deklarationen avser

896 897

Första räkenskapsåret eller Andra räkenskapsåret

1. Redovisat resultat enligt bokföringen på bifogat räkenskapsschema

eller som lämnats elektroniskt

2. Korrigering av resultatet pga. Skatteverkets ändring av tidigare års taxeringar eller ändrade redovis- ningsprinciper

605 +

606 -

652 +

13. Outnyttjat underskott från tidigare år

14. Reduktion av underskott med hänsyn till exempelvis ackord eller ägarförändring

Överskott

förs in på sidan 1 vid kod 58

Underskott

809 -

641 +

777 +

3. Intäkter som ska tas upp men som inte ingår i det redovisade resultatet

a. Beräknad schablonintäkt på vid beskattningsårets ingång kvarvarande periodiseringsfonder

b. Övriga intäkter, t.ex. koncernbidrag

4. Kostnader som ska dras av men som inte ingår i det redovisade resultatet t.ex. koncernbidrag

5. Bokförda intäkter som inte ska tas upp

a. Ackordsvinster

b. Andra intäkter

6. Bokförda kostnader som inte ska dras av

a. Svenska allmänna skatter

b. Nedskrivning av finansiella tillgångar

653 -

602 +

603 +

610 -

656 -

604 -

607 +

611 +

förs in på sidan 1 vid kod 70

Privatbostadsföretag

Intäkter

3 % av taxeringsvärdet år 2006

Räntebidrag/Kapitalintäkter

+ övriga intäkter

Kostnader

Ränta, tomträttsavgäld m.m.

Outnyttjat underskott från tidigare år

Reduktion av underskott med hänsyn till exempelvis ackord

Överskott

förs in på sidan 1 vid kod 58

Underskott

förs in på sidan 1 vid kod 70

778 -

79 -

+ 450 000

+ 50 000

- 800 000

300 000

c. Andra kostnader

7. Avyttring av delägarrätter

a. Bokförd vinst

b. Bokförd förlust

c. Uppskov med kapitalvinst enligt blankett N4

1. Utdelning på näringsbetingad andel som är marknadsnoterad och som innehafts kortare tid än ett år	612
2. Ersättning avyttrad näringsbetingad andel/ aktiebaserad delägarrätt som är marknads- noterad och som innehafts kortare tid än ett år	613
3. Mottaget koncernbidrag	840
4. Lämnat koncernbidrag	841
5. Varulagrets samlade anskaffningsvärde	891
6. Det samlade anskaffningsvärdet av pågående arbeten	892
7. Storleken av ersättningsfonder	895
8. Verksamhet har bedrivits i utlandet genom filial, joint venture eller dylikt	846		830
		Ja		Nej
9. Fastighet/bostadsrätt har innehafts i utlandet	847		833
		Ja		Nej
10. Ekon. intressegemenskap genom äkta/ oäkta koncernförh. har förelegat med utländskt bolag/annan utl. jur. person	848		839
		Ja		Nej
11. Minst 25% av andelarna i utländsk jur. person har innehafts direkt eller indirekt	849		844
		Ja		Nej
12. Kapitalförluster på delägarrätter eller fastig- heter som dragits av i ett annat företag inom ett koncernförhållande (överlåten avdrags- rätt).	614
13. Kapitalförluster på delägarrätter eller fastig- heter som övertagits från ett annat företag inom ett koncernförhållande (övertagen av- dragsrätt).	615
14. Beskattningsårets kapitalförluster på fastig- heter som inte dragits av.	998

d. Återfört uppskov av kapitalvinst enligt

609 +

617 -

619 +

621 -

Lämna nedanstående uppgifter

blankett N4 622 +

e. Kapitalvinst för beskattningsåret

f. Kapitalförlust som ska dras av

8. Återföring av värdeminskningsavdrag m.m. vid avyttring av näringsfastighet

9. Korrigering av bokfört till skattemässigt resultat vid avyttring av näringsfastighet och bostadsrätt

10. Andel i handelsbolag inklusive kapitalvinst/-förlust på andel

a. Bokförd vinst/kapitalvinst

b. Skattemässigt överskott enligt blankett N3B/kapitalvinst

c. Bokförd förlust/kapitalförlust

d. Skattemässigt underskott enligt blankett N3B/kapitalförlust

11. Korrigering av bokfört resultat för av- skrivningar på byggnader och övrig fast egendom samt vid restvärdeav- skrivning på maskiner och inventarier

12. Skogsavdrag/substansminsknings- avdrag enligt redovisning på sidan 3

618 +

624 -

629 +

623 +

625 -

634 -

635 +

636 +

637 -

626 +

747 -

781 -

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Fysisk person

Utdelning

Utdelning i form av hyresförmån är skattefri. Annan utdelning räknas som inkomst av kapital för den som har en privatbostadsrätt. Inkomsten ska tas upp till beskattning om utdelningen överstiger beskattnings- årets avgifter och andra inbetalningar som medlem- men gör (förutom eventuella kapitaltillskott).

Om medlemmen har en näringsbostadsrätt är utdel- ning i form av hyresförmån skattefri. Xxxxx utdelning ska i sin helhet tas upp till beskattning i inkomstslaget näringsverksamhet.

Uthyrning

Inkomster som en medlem får pga. sin privatbostads- rätt räknas som inkomst av kapital. En hyresinkomst ska således tas upp som inkomst av kapital av den medlem som hyr ut en sådan bostadsrätt.

Ett schablonavdrag medges med 4 000 kr per lägen- het. Avdrag ska även medges med den del av avgiften (förutom eventuella kapitaltillskott) som avser den uthyrda delen. Man får aldrig dra av mer än vad man fått i inkomst.

Med hjälp av blankett K3 kan du räkna ut ditt eventu- ella överskott av uthyrningen. För över detta över- skott till deklarationsblanketten i ruta 51 ”Överskott vid uthyrning av privatbostad”. Blankett K3 ska inte lämnas in till Skatteverket.

Inkomster som en medlem får pga. sin näringsbostads- rätt räknas som inkomst av näringsverksamhet. En hyresinkomst ska således tas upp som inkomst av näringsverksamhet för den medlem som hyr ut en sådan bostadsrätt. För den del som används privat ska en bostadsförmån tas upp. Utgifter som kan hän- föras till användningen av bostadsrätten t.ex. räntor, avgifter (utom kapitaltillskott), reparation och under- håll, ska dras av.

Ränteutgifter

Skuldränta på medlemmens lån avseende privat- bostadsrätt är avdragsgill i inkomstslaget kapital.

Förmögenhet

En medlem i privatbostadsföretag är skattskyldig för sin andel i föreningens förmögenhet om andelen är en privatbostadsrätt. Föreningen ska meddela bostads- rättsinnehavarna om deklarationsvärdet på varje an- del. Den ska också lämna kontrolluppgift om värdet till Skatteverket (se sidan 28).

Andel i föreningens förmögenhet beräknas från och med deklarationen 2007 med utgångspunkt från

det värde som gäller som fastighetens underlag för fastighetsskatt. Om föreningen innehar fastigheten med tomträtt, ska endast värdet för byggnaden tas med i beräkningen.

En fastighet medräknas endast om den finns med i bokslut för det räkenskapsår som avslutats närmast före den 1 juli under beskattningsåret.

Lägg till föreningens övriga tillgångar och skulder från balansräkningen i bokslutet för det räkenskapsår som avslutades närmast före den 1 juli beskattningsåret.

Exempel

Föreningen har kalenderår som räkenskapsår (= bokslut 31/12).

Vid taxeringsåret 2007 ska fastigheten tas upp till det värde som gällde som underlag för fastighetsskatt den 31 december 2006. Skulder och övriga tillgångar tas upp till det värde som anges i bokslut den 31 december 2005.

En andel i ett privatbostadsföretag som är en närings- bostadsrätt är däremot inte skattepliktig, trots att för- eningen kommer att lämna en kontrolluppgift på vär- det. Därmed är inte heller de lån som bostadsrätts- havaren tagit upp för att köpa eller renovera en sådan bostadsrätt avdragsgilla.

Försäljning av privatbostadsrätt

Vid försäljning av en bostadsrätt som är en privat- bostad beräknas kapitalvinsten eller kapitalförlusten som skillnaden mellan försäljningspriset och omkost- nadsbeloppet.

Av den framräknade vinsten är två tredjedelar skatte- pliktig och av en förlust är hälften avdragsgill. En så- dan vinst eller förlust ska redovisas i inkomstslaget kapital.

Försäljningen redovisas på blankett K6.

I broschyren ”Försäljning av bostadsrätt” (SKV 321) kan du läsa hur man räknar ut omkostnadsbeloppet och deklarerar försäljningen. Du kan också läsa om du har rätt till uppskov med vinsten samt hur du i sådana fall begär uppskov.

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Fysisk person

Försäljning av näringsbostadsrätt

Försäljning av näringsbostadsrätt beräknas i princip enligt samma kapitalvinstregler som gäller vid försälj- ning av privatbostadsrätt, se föregående stycke. Det finns dock vissa regler som är speciella för närings- bostadsrätt.

Avdrag för förbättrande reparationer och underhåll som medgivits under försäljningsåret och de fem närmast föregående beskattningsåren ska samtidigt återföras till beskattning som intäkt i näringsverk- samheten. Det belopp som återförs får dras av som en omkostnad vid kapitalvinstberäkningen.

Reparationer och underhåll anses förbättrande om de medfört att bostadsrätten var i bättre skick vid försäljningen än vid ingången av femte året före för- säljningsåret, eller vid inköpet om detta skedde senare.

Utgifter för förbättrande reparation och underhåll som återförs till beskattning i näringsverksamhet är

avdragsgilla vid kapitalvinstberäkningen utan den be- loppsbegränsning som annars gäller för förbättrings- utgifter. Utgifter som tidigare dragits av och som inte återförs är inte avdragsgilla.

Om det blir underskott i näringsverksamheten under det beskattningsår som bostadsrätten sålts, ska un- derskottet dras av från kapitalvinsten. Avdraget får inte överstiga vinsten före avdraget.

Kapitalvinst vid försäljning av näringsbostadsrätt är skattepliktig till 90 % och en kapitalförlust är avdrags- gill till 63 %.

Redovisning sker på blankett K6.

Övrigt

För att bestämma rätt beskattningsår gäller samma regler som för försäljning av fastighet.

Huvudregeln är att skattskyldighet för vinst respek- tive avdragsrätt för förlust inträder när bindande avtal om försäljning finns.

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Juridisk person

Utdelning

Juridisk person, som är medlem i privatbostadsföre- tag, beskattas inte för något förmånsvärde om avgif- ten till bostadsföretaget understiger marknadsmässig hyra.

Övrig utdelning, t.ex. i pengar, räknas som inkomst av näringsverksamhet.

Uthyrning av lägenhet

Uthyrning av lägenhet beskattas i enlighet med van- liga regler för näringsverksamhet.

Ränteutgifter

Avdragsrätt föreligger i enlighet med vanliga regler för näringsverksamhet.

Övriga utgifter

Utgifter som kan hänföras till användningen av bo- stadsrätten t.ex. räntor, avgifter (utom kapitaltill- skott), reparation och underhåll, ska dras av.

Försäljning av näringsbostadsrätt

Försäljning av bostadsrätt beräknas med vissa in- skränkningar enligt samma kapitalvinstregler som gäller för fysiska personer men redovisning ska ske i inkomstslaget näringsverksamhet.

Avdrag för förbättrande reparationer och underhåll som medgivits under försäljningsåret och de fem när- mast föregående beskattningsåren ska återföras till beskattning i näringsverksamheten. Det belopp som återförs ska dras av som en omkostnad vid kapital- vinstberäkningen. Detta avdrag ska göras utan den beloppsbegränsning som annars gäller för förbätt- ringsutgifter. Utgifter som tidigare dragits av och som inte återförs är inte avdragsgilla.

Kapitalvinst och kapitalförlust är skattepliktig respek- tive avdragsgill i sin helhet.

Beträffande bostadsrätter som ägs av handelsbolag gäller att kapitalvinst/-förlust beräknas enligt de regler som gäller för respektive delägare.

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Juridisk person

Beskattning av oäkta bostadsföretag

En bostadsrättsförening är en juridisk person där samtliga inkomster och utgifter räknas till inkomst- slaget näringsverksamhet. Inkomstberäkningen ska ske utifrån bokföringsmässiga grunder. Redovisning enligt bokföringsmässiga grunder innebär att inkom- ster och utgifter ska redovisas som intäkter och kost- nader för de år på vilka de belöper. Detta betyder bl.a. att en inkomst ska hänföras till det år, då den enligt god redovisningssed ska tas upp som intäkt i räken- skaperna, även om betalning ännu inte kommit in.

Motsvarande gäller beträffande utgifterna. Vidare ska hänsyn tas till fordrings- och skuldposter.

För ett oäkta bostadsföretag sker inkomstberäkningen efter de verkliga intäkterna och kostnaderna och inte enligt schablon. Till exempel är uppburna årsavgifter och hyresintäkter skattepliktiga. Samtidigt är samt- liga kostnader avdragsgilla inom ramen för inkomst- slaget näringsverksamhet, t.ex. driftskostnader för föreningens fastighet, styrelsearvoden och värde- minskningsavdrag för byggnader.

Avdrag för avsättning till periodiseringsfond kan ske om avsättning skett i räkenskaperna. Avdrag kan göras med maximalt 25 % av överskottet av närings- verksamheten före avdraget. Periodiseringsfond ska återföras till beskattning senast det sjätte taxerings- året efter det taxeringsår då avsättningen gjordes.

Uttagsbeskattning

Om en lägenhet varit upplåten till medlem utan ersätt- ning, eller mot lägre ersättning än marknadsvärdet, ska företaget uttagsbeskattas för en intäkt upp till marknadsvärdet. Detta innebär att bostadsföretaget ska ta upp en ”fiktiv” intäkt i sin inkomstdeklaration, under ”Skattemässiga justeringar”. Detta behöver dock inte göras om det endast är fråga om en obetyd- lig skillnad mellan ersättningen och marknadsvärdet. Som utgångspunkt kan användas de genomsnittshyror som används vid fastighetstaxeringen där hänsyn tas till såväl fastighetens läge samt värdeår. Uppgift om genomsnittshyror finns i ”Skatteverkets samman- ställning av genomsnittshyror” (SKV 290).

Om delägaren själv svarar för reparation av lägen- heten tas endast 95 % av genomsnittshyran upp som intäkt. I hus med värdeår 1941 eller tidigare, görs jus- tering till 90 % av genomsnittshyran.

För en lägenhet som är upplåten till annan än medlem görs normalt ingen uttagsbeskattning, däremot tas den verkliga hyran upp som intäkt. Om hyran ligger under den marknadsmässiga nivån ska uttagsbeskatt- ning ske, om inte hyressättningen varit affärsmässigt motiverad.

Inkomst från upplåtelse av bostadsrätt

En förening har inkomster när en bostadsrätt upp- låts första gången t.ex. vid föreningens bildande, vid upplåtelse av råvind i en redan befintlig förening eller vid upplåtelse med bostadsrätt av en tidigare hyres- rätt.

Bostadsrättsförening utan fastighet

En förening som inte förvärvat någon bostadsfastig- het beskattas som ett oäkta bostadsföretag. Fören- ingen ska alltså lämna inkomstdeklaration och i den redovisa sina intäkter och kostnader enligt de regler som gäller i inkomstslaget näringsverksamhet.

Se vidare i broschyren ”Skatteregler för aktie- och handelsbolag” (SKV 294).

Inkomster från samfällighetsförening

I en sådan samfällighetsförening som inte själv be- skattas fördelas inkomster och utgifter på delägarna i samfälligheten med belopp som motsvarar respektive delägares andel i samfälligheten.

Om ett oäkta bostadsföretag äger del i en sådan sam- fällighet, ska föreningens andel av intäkter och kost- nader tas upp som om dessa avsett bostadsföretagets egna fastigheter. Ingen redovisning av intäkter och kostnader behöver göras om föreningens nettoin- komst (intäkter minus avdragsgilla kostnader) av samfälligheten är mindre än 600 kr.

Se vidare i broschyren ”Skatteregler för samfällig- heter” (SKV 293).

Underskott och ackord

Om underskott uppkommer vid beräkning av inkom- sten av verksamheten, ska detta rullas vidare till kom- mande år.

Ett underskott av näringsverksamheten från det före- gående beskattningsåret ska dras av i den utsträck-

Beskattning av oäkta bostadsföretag

ning det inte finns några begränsningar för detta. En sådan begränsning är om den skattskyldige är eller har varit försatt i konkurs.

Om bostadsföretaget har fått ackord utan konkurs, har en del av skulden fallit bort genom ackordet. Underskottet ska i sådant fall reduceras med det er- hållna ackordet. Detta gäller oavsett om föreningen fått avdrag för de kostnader som skulden är hänförlig till eller inte.

Det är det inrullade underskottet för ackordsåret som ska reduceras med uppkommen ackordsvinst.

Försäljning av fastighet

Vid försäljningar av näringsfastighet som är en kapi- taltillgång gäller att beräkningen sker i princip enligt kapitalvinstreglerna för fysiska personer. Redovis- ning sker dock i inkomstslaget näringsverksamhet. Se vidare i broschyren ”Försäljning av näringsfastig- het” (SKV 313).

Deklarationsskyldighet

Ett oäkta bostadsföretag ska lämna inkomstdeklara- tion, oavsett inkomst. Deklarationen lämnas på blan- ketten ”Inkomstdeklaration 2” (SKV 2002).

Till deklarationen ska lämnas standardiserat räken- skapsutdrag, SRU, som innehåller en balans- och resultaträkning. Dessutom ska ”Skattemässiga juste- ringar” fyllas i på deklarationsblankettens sida 2.

Om ett oäkta bostadsföretag blir ett privatbostadsföretag eller vice versa

Bostadsföretaget anses fortfarande bedriva närings- verksamhet. Det är endast sättet att beräkna inkom- sten av näringsverksamheten som har förändrats.

Om avsättning skett till periodiseringsfond och bo- stadsföretaget byter karaktär till privatbostadsföretag

innan tiden för återföring har löpt ut, behöver periodi- seringsfonden inte återföras av den anledningen.

Ackumulerade underskott försvinner inte om bostads- företaget ändrar karaktär från oäkta bostadsföretag till privatbostadsföretag eller vice versa.

Beskattning av medlem i oäkta bostadsföretag – Fysisk person

Utdelning – bostadsförmån

Om du är medlem i ett oäkta bostadsföretag är din andel en delägarrätt. Utdelning på en delägarrätt är skattepliktig. All utdelning du får från föreningen i form av t.ex. kontanter ska du ta upp som utdelning under inkomst av kapital. Även bostadsförmån räknas i detta fall som utdelning. Föreningen ska lämna kon- trolluppgift till Skatteverket om erhållen utdelning.

Värdet av bostadsförmånen ska du redovisa varje år. Du räknar ut värdet genom att jämföra hyresvärdet med vad du har betalat för din lägenhet under året.

Om föreningen har huvudansvaret för att reparera och underhålla lägenheten motsvaras hyresvärdet av marknadshyran. Med marknadshyra menas hyran för en hyreslägenhet på orten med motsvarande stan- dard. Som vägledning för beräkning av marknads- hyran kan du använda skrivelsen ”Riktlinjer för värdering av bostadsförmåner” som finns på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx /Xxxxxxxxxxxxxxxx/Xxxxxxxxxxxxx ställningstaganden/Tjänst.

Om du bär huvudansvaret för att reparera och under- hålla lägenheten, vilket är det normala för en bostads- rättshavare, bör hyresvärdet kunna anses uppgå till 90 % av marknadshyran enligt ovan.

För att räkna fram förmånsvärdet ska hyresvärdet minskas med årsavgiften för lägenheten. Kapitaltill- skott får inte räknas med. Avdrag för utgifter för repa- ration och underhåll får inte göras. Föreningen ska lämna kontrolluppgift till Skatteverket på förmåns- värdet.

Så länge som Riksskatteverkets rekommendation (RSV S 1999:43) gäller får du som bär huvudansvaret för att reparera och underhålla lägenheten använda en alternativ metod. Rekommendationen finns på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx/Xxxxxxxxxxxxxxxx/Xxxxxxxx råd/1999.

Hyresvärdet motsvaras då av marknadshyran enligt ovan. Från detta värde ska avdrag göras med årsav- giften förutom kapitaltillskott. Faktiska utgifter för reparation och underhåll får dras av, om de är av den karaktären att en hyresvärd normalt skulle stått för dessa, om lägenheten varit en hyresrätt. Det fram- räknade förmånsvärdet får inte bli negativt. Den här metoden får endast användas om den konsekvent använts under hela innehavstiden.

Ditt bostadsförmånsvärde, som du räknat fram enligt ovanstående, ska du behandla som utdelning från för- eningen, se exempel på sidan 16.

Observera att viss del av utdelningen kan vara skatte- fri enligt de s.k. lättnadsreglerna.

Lättnadsreglerna

Vid beräkning av den skattepliktiga utdelningen kan en viss del av utdelningen vara skattefri enligt de s.k. lättnadsreglerna. Undantaget från beskattning gäller även kapitalvinst, se sidan 18 under ”Försäljning av andel i oäkta bostadsföretag”. Lättnadsreglerna har tagits bort, men får ändå tillämpas övergångsvis för andelar i oäkta bostadsföretag fram till och med ut- gången av år 2008. Lättnadsbelopp får således beräk- nas till och med inkomståret 2008 (2009 års deklara- tion). Därefter får några nya lättnadsbelopp inte be- räknas.

Lättnadsbeloppet

Lättnadsbeloppet, dvs. den del av utdelningen som är skattefri, räknas fram genom att lättnadsunderlaget multipliceras med lättnadssatsen, dvs. 70 % av stats- låneräntan (SLR) vid utgången av november månad året före beskattningsåret. Uppgift om SLR kan man få på vår webbplats, xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Lättnadssatsen bestäms med två decimaler. Lättnadsunderlaget x (0,70 x SLR) = lättnadsbeloppet.

En privatperson eller ett dödsbo beskattas inte till den del utdelningen ryms inom lättnadsbeloppet. Överskjutande belopp beskattas enligt vanliga regler. Om utdelningen understiger lättnadsbeloppet får utrymmet sparas för att användas vid beräkning av senare års lättnad, se sidan 16 under ”Sparat lättnads- utrymme”.

Om en andel har bytt ägare under året får inte både säljaren och köparen beräkna ett lättnadsbelopp. Det är den person som fick årets första utdelning som får tillgodoräkna sig lättnadsbeloppet. Normalt är det säljaren.

Lättnadsunderlaget

Underlaget för skattefri utdelning, dvs. lättnadsunder- laget utgörs av omkostnadsbeloppet för andelen samt sparat lättnadsutrymme (se nästa sida). Med omkost- nadsbeloppet avses anskaffningsutgiften i form av erlagd insats, erlagd upplåtelseavgift och eventuell inträdesavgift. Om andelen har förvärvats från annan än bostadsföretaget, dvs. från tidigare delägare, så utgörs anskaffningsutgiften av lämnad ersättning för lägenheten med tillägg för mäklarutgifter. Till an- skaffningsutgiften läggs kapitaltillskott, se sidan 18 under ”Kapitaltillskott”.

Exempel

A har köpt sin andel/bostadsrättslägenhet för 700 000 kr, vilket därmed utgör A:s lättnadsunderlag. Statslåneräntan den 30 november 2005 var 3,26 %, vilket innebär att lätt- nadssatsen för inkomståret 2006 blir 2,28 %, dvs. 0,7 x 3,26.

A:s lättnadsbelopp uppgår därmed till 15 960 kr, dvs. 2,28 x 700 000 och motsvarar den del av A:s utdelning som är skattefri.

Om andelen anskaffats efter den 31 december 1991 är anskaffningsutgiften lika med den faktiska kostnaden vid förvärvet. Om andelen anskaffats före denna tid- punkt kan man använda en av två metoder för att be- räkna anskaffningsutgiften.

En andel som är anskaffad tidigast 1970 och senast 1989 får räknas upp med hänsyn till förändringarna i det allmänna prisläget från och med det år då andelen förvärvades. Kapitaltillskott som gjorts under denna period får också räknas upp. Uppräkningen ska göras med indextalet som motsvaras av det år andelen an- skaffades enligt tabellen nedan. En andel som är an- skaffad före 1970 får använda uppräkningstalet för 1970.

Anskaff- ningsår	Uppräk- ningstal	Anskaff- ningsår	Uppräk- ningstal
1970	5,04	1980	2,08
1971	4,68	1981	1,86
1972	4,42	1982	1,71
1973	4,14	1983	1,57
1974	2,76	1984	1,45
1975	3,43	1985	1,35
1976	3,11	1986	1,30
1977	2,79	1987	1,25
1978	2,54	1988	1,18
1979	2,37	1989	1,11

Om andelen är anskaffad före 1 januari 1992 får an- skaffningsutgiften även beräknas enligt kapitalunder- lagsregeln. Anskaffningsutgiften anses då vara i prin- cip skillnaden mellan tillgångar och skulder (beräk- nat på visst sätt) i företaget vid utgången av det räken- skapsår för vilken taxering skedde 1993, fördelat på antalet andelar. Om utdelning lämnats under 1993 ska denna avräknas. Därefter gäller att utdelning som lämnats med belopp överstigande respektive års vinst ska reducera kapitalunderlaget. Uppgifter om kapital- underlaget kan erhållas från föreningen.

Sparat lättnadsutrymme

Om utdelningen ett visst år understiger det skattefria lättnadsbeloppet, så sparas återstående belopp till nästa år och det sparade lättnadsutrymmet läggs till följande års lättnadsbelopp. Vidare får det sparade lättnadsutrymmet läggas till andelens omkostnads- belopp när man beräknar nästa års lättnadsbelopp.

Det kan också få betydelse för beräkningen av en eventuell kapitalvinst vid försäljning.

Exempel: Beräkning av bostadsförmån / Utdelning
	År 2005	År 2006
Marknadshyra per år	75 000 kr	80 000 kr
Nedsättning för underhållsansvar (10 % av marknadshyran)	- 7 500 kr	- 8 000 kr
Avgift till föreningen	- 55 000 kr	- 57 000 kr
Bostadsförmån/Utdelning (punkt 6 på K12)	12 500 kr	15 000 kr

Karaktärsbyte

I de fall ett karaktärsbyte skett från ett oäkta bostads- företag till ett privatbostadsföretag, kan ett lättnads- belopp som finns sparat vid karaktärsbytet inte ut- nyttjas. Detta gäller både vid utdelnings- och kapital- vinstbeskattningen.

Hur utdelningen deklareras

Beräkningen av lättnadsbeloppet m.m. görs på blan- kett K12 och bifogas inkomstdeklarationen.

Uppkommer ett överskott ska detta tas upp som skattepliktig utdelning i inkomstdeklarationen under rubriken ”Kapital – Ränteinkomster, utdelningar m.m.”.

Uppkommer ett underskott ska detta tas upp som ”Kvarstående sparat lättnadsutrymme” på blankett K12 vid nästkommande års taxering.

1. Omräknat omkostnadsbelopp på aktierna/andelarna.

Kr 700 000

2. Uppskov vid utdelningstillfället (om ej utdelning uppskov vid årets utgång).

3. Löneunderlag. Belopp vid B.4. nedan.

4. Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år.

+ 0

5. Underlag för beräkning av skattefri utdelning.

= 700 000

6. Utdelning på aktierna/andelarna under inkomståret. Se exemplet: Beräkning av	01 +	12	500
bostadsförmån/Utdelning 7. Lättnadsbelopp (2,77 % av beloppet vid A.5.)	-	19	390
8. Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år.	-		0
9. Skattepliktig utdelning (+) förs till inkomst av kapital, ruta 50 i Inkomstdeklaration 1.	02 =(+)		0
10. Sparat lättnadsutrymme (-) till påföljande år.	=(-)	6	890

Exempel för 2006

Bostadsrättsföreningens namn Bostadsrättsföreningens organisationsnummer

Utdelning/kapitalvinst i s.k. oäkta bostadsrättsföreningar

C. Beräkning av utdelning som är skattefri

= 706 890

Se exemplet: Beräkning av

D. B äkning av lön derlag

Exempel för 2005

Den skattskyldiges namn

Uppgifter för beräkning av skattefri utdelning

Den skattskyldiges personnummer

Inkomstår

2005

Deklarationsbilaga nummer

K12

Företagets namn (firma)

Företagets organisationsnummer

Upplysningar finns på baksidan.

A. Beräkning av utdelning som är skattefri

B. Beräkning av löneunderlag

Blankett K12, sidan 2

1. Omräknat omkostnadsbelopp på aktierna/andelarna.

Kr 700 000

2. Uppskov vid utdelningstillfället (om ej utdelning uppskov vid årets utgång).

3. Löneunderlag. Belopp vid D.4. nedan.

4. Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år.

+ 6 890

5. Underlag för beräkning av skattefri utdelning.

bostadsförmån/Utdelning

6. Utdelning på aktierna/andelarna under inkomståret.

15 000

7. Lättnadsbelopp (2,28 % av beloppet vid C.5.)

16 117

8. Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år.

6 890

9. Skattepliktig utdelning (+) förs till inkomst av kapital, ruta 50 i Inkomstdeklaration 1.

=(+)

10. Sparat lättnadsutrymme (-) till påföljande år.

=(-)

8 007

Uthyrning av lägenhet

Erhållen hyra av s.k. andrahandsuthyrning räknas som inkomst av kapital. Detta gäller oavsett om ut- hyrningen avser bostad eller lokal. Avgifter till före- ningen (förutom eventuella kapitaltillskott) och be- lopp motsvarande utdelning i form av bostadsförmån, som avser den uthyrda delen får dras av. Det är den bostadsförmån som skattemässigt behandlats som utdelning som avses (se sidan 15). Man får dock inte dra av mer än vad man fått i hyresinkomst. Utgifter för t.ex. reparation och underhåll, som direkt föran- letts av uthyrningen, är också avdragsgilla.

Ränteutgifter

Skuldränta på medlemmens lån för köp av bostads- rätten, är avdragsgill i inkomstslaget kapital.

Kapitaltillskott

Som kapitaltillskott räknas inbetalningar till förening- en som rubricerats som kapitaltillskott. Andelskapi- talet ska ha påverkats på sådant sätt att vid likvidation kan återbetalning ske utan beskattning.

Försäljning av andel

i oäkta bostadsföretag

En andel i ett oäkta bostadsföretag jämställs vid för- säljning med en andel i en ekonomisk förening. Detta innebär att vinsten är skattepliktig i sin helhet. En an- del i ett bostadsföretag som vid ingången av året inte utgör ett privatbostadsföretag anses utgöra en andel i ett oäkta bostadsföretag. Detta kan t.ex. bli fallet om föreningen är nybildad under året.

Från försäljningsinkomsten, som utgörs av ersätt- ningen för andelen minskad med försäljningsomkost- nader, får avdrag göras för omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet avses anskaffningsutgiften i form av erlagd insats, erlagd upplåtelseavgift och eventuell inträdesavgift. Om andelen har förvärvats av annan än bostadsföretaget, dvs. från tidigare del- ägare, så utgörs anskaffningsutgiften av lämnad ersättning för lägenheten med tillägg för mäklarut- gifter. Till anskaffningsutgiften läggs kapitaltillskott, se under ”Kapitaltillskott”.

Även förbättringsutgifter på lägenheten kan ingå i omkostnadsbeloppet. En förbättringsutgift är en utgift som medför att värdet på andelen höjs. En utgift får antas höja värdet på andelen om lägenhetens skick har förbättrats. Utgiften ska ingå i omkostnadsbe- loppet till den del förbättringen inte kan anses ha för- brukats genom privat konsumtion (slitage m.m.). När man ska avgöra om en åtgärd innebär en förbättring av lägenheten och hur mycket som kan anses ha för- brukats genom privat konsumtion, bör skicket vid försäljningen jämföras med skicket vid förvärvet. Om avdrag för faktiska utgifter för reparation och under- håll har erhållits vid beräkning av utdelningens stor- lek eller på annat sätt under innehavstiden, får dock de utgifter som redan dragits av inte ingå i omkost- nadsbeloppet.

Lättnadsreglerna har som tidigare nämnts tagits bort. Reglerna får dock övergångsvis tillämpas även vid försäljning av andel i ett oäkta bostadsföretag. Om det kvarstår något sparat lättnadsutrymme har man rätt att under en övergångsperiod räkna av det från kapi- talvinsten, se vidare under ”Lättnadsreglerna” på sidan 15–16. Observera att sparat lättnadsutrymme endast får minska en kapitalvinst men inte öka en kapitalförlust.

E. Beräkning av kapitalvinst

191 993

* Ersättningar till arbetstagare som innehar kvalificerade andelar i företaget eller annat företag inom samma koncern ska inte tas med.

** Får inte medföra kapitalförlust.

xxx.xxxxxxxxxxxx.xx

Exempel: Redovisning av försäljning Blankett K12, sidan 2

1. Ersättning minus utgifter för avyttring.	Kr +	900	000
2. Summa verkligt omkostnadsbelopp.	-	700	000
3. Kapitalvinst/Kapitalförlust.	=	200	000
4. Kvarstående sparat lättnadsutrymme till den del den hör till de sålda aktierna/andelarna. Endast vid kapitalvinst. **	-
5. Kapitalvinst/Kapitalförlust. Beloppet förs in på blankett K4, avsnitt A.

Exempel

En bostadsrättsförening äger en hyresfastighet med ett underlag för fastighetsskatt på 10 miljoner kr, varav 6 mil- joner kr avser byggnader. Av detta belöper 4 miljoner kr på lokaler och 2 miljoner kr på bostäder. Föreningens skulder uppgår till 7 miljoner kr.

Nettovärdet av föreningens tillgångar och skulder upp- går således till 3 miljoner kr (10 miljoner kr - 7 miljoner kr). Det finns tio andelar med lika delar i föreningen, vilka alla är bostäder. Lokalerna är upplåtna med hyresrätt. Varje andels del av nettotillgångarna blir därmed 300 000 kr

(3 miljoner kr/ 10 andelar).

Den del av byggnaden som utgörs av bostäder har ett värde på 2 miljoner kr. Av föreningens skulder på 7 miljoner kr, kan 1,4 miljoner kr (2 miljoner/10 miljoner x 7 miljoner) anses belöpa på bostadsdelen. Nettovärdet av bostadsdelen uppgår alltså till 600 000 kr (2 miljoner kr - 1,4 miljoner kr) vilket kan fördelas med 60 000 kr på varje andel

(600 000 kr/10 andelar).

A äger en andel och är bosatt på fastigheten. När A köpte andelen tog han ett banklån på 100 000 kr.

A:s andel av föreningens nettotillgångar uppgår till 300 000 kr, enligt beräkningen ovan. Av dessa avser

60 000 kr bostadsdelen, vilket är den skattepliktiga delen.

Från detta belopp får A dra av viss del av sina egna skulder för inköpet av andelen. Denna del kan beräknas utifrån hur stor del av A:s andel som är skattepliktig dvs.

60 000/300 000 kr = 20 %. A får då göra avdrag med samma andel dvs. 20 % av sin egen skuld, 20 000 kr (20 % av 100 000 kr).

A ska alltså som skattepliktig tillgång ta upp andelen värderad till 100 000 kr och samtidigt dra av 20 000 kr av sin egen skuld.

Försäljningen redovisas på blankett K12. Vinsten efter det att eventuellt sparat lättnadsutrymme räknats av tas upp till 100 %. En kapitalförlust är avdragsgill till 70 % vid försäljning av en andel i en oäkta bostads- rättsförening. Dessa regler finns kvar till och med utgången av 2008.

Uppskov

Vid försäljning av en andel i oäkta bostadsföretag medges inte uppskov med beskattning av kapitalvinst. För att uppskov ska medges krävs att föreningen upp- fyller villkoren för att vara ett privatbostadsföretag vid försäljningstidpunkten.

För en utförlig redogörelse samt för definitioner hän- visas till broschyrerna ”Försäljning av bostadsrätt” (SKV 321) och ”Försäljning av småhus” (SKV 379).

Förmögenhet

Om du är medlem i ett oäkta bostadsföretag är du skattskyldig för förmögenhet för din andel i fören- ingen. Detta gäller dock endast om det är du som del- ägare eller någon närstående till dig som bor i lägen- heten.

Förmögenhetsvärdet räknas fram genom att du tar upp värdet av byggnadens bostadsdel (inte lokaldelen). Det värde som avses är fr.o.m. taxeringsåret 2007 det värde som gäller som underlag för fastighetsskatt. (Till och med taxeringsåret 2006 var det taxerings- värdet som skulle tas upp). Från detta dras bostads- delens andel av föreningens skulder på fastigheten.

Din andels förmögenhetsvärde beräknas sedan i för- hållande till ditt andelstal i föreningen.

Medlemmens egen skuld för förvärvet av andelen ger rätt till avdrag från förmögenhetsvärdet i förhål- lande till hur stor del av andelen som är skattepliktig.

Föreningen ska meddela medlemmarna värdet av varje andel. Den ska även lämna kontrolluppgift om värdet till Skatteverket, se under ”Förmögenhet” på sidan 28.

Beskattning av medlem i oäkta bostadsföretag – Juridisk person

Utdelning

Medlem i ett oäkta bostadsföretag är skattskyldig för all utdelning från föreningen såsom inkomst av

näringsverksamhet under förutsättning att innehavet inte är näringsbetingat. En onoterad andel i ett aktie- bolag eller i en ekonomisk förening anses alltid vara näringsbetingad om ägaren till andelen är ett aktie- bolag eller en ekonomisk förening. Detta får till följd att utdelning från ett oäkta bostadsföretag som läm- nas till aktiebolag och ekonomiska föreningar blir skattefri för mottagaren.

Uthyrning av lägenhet

Inkomst från s.k. andrahandsuthyrning ska tas upp. För avdrag för kostnader gäller vanliga regler för inkomstslaget näringsverksamhet.

Ränteutgifter

Avdrag för räntekostnader får göras i enlighet med vanliga regler för inkomstslaget näringsverksamhet.

Försäljning av andel

i oäkta bostadsföretag

Det är förhållandena vid årets ingång som avgör om försäljningen avser en andel i ett oäkta bostadsföretag eller en andel i ett privatbostadsföretag. Om fören- ingen är nybildad under året anses den inte vara ett privatbostadsföretag vid årets ingång.

En andel i ett oäkta bostadsföretag, som är en bostads- rättsförening, ska vid försäljning beskattas som en försäljning av en andel i en ekonomisk förening.

Kapitalvinster på näringsbetingade andelar är skatte- fria och kapitalförluster är inte avdragsgilla. Detta får i princip till följd att när ett aktiebolag eller en ekono- misk förening säljer en andel i ett oäkta bostadsföre- tag ska vare sig kapitalvinst tas upp eller kapitalför- lust dras av.

För ett handelsbolag utgör en andel (aktie) i ett oäkta bostadsföretag inte en näringsbetingad andel. När det gäller beskattning vid försäljning av en sådan andel (aktie), se vidare i broschyren ”Skatteregler för del- ägare i handelsbolag” (SKV 299).

Självförvaltning

Skatteplikt föreligger inte för nedsättning av årsavgift som en grupp av bostadsrättsinnehavare får för att utföra enklare förvaltningsuppgifter på föreningens fastighet/-er.

Med enklare förvaltningsuppgifter avses göromål som normalt kan utföras av alla bostadsrättsinne- havare och som inte kräver specialkompetens. Som exempel kan nämnas trappstädning, trädgårdssköt- sel, enklare reparationer, byte av glödlampor och annan förbrukningsmateriel samt tillsyn av källarut- rymmen, vindar, garage och tvättstugor. Större repa- rationer och underhåll ingår således inte. Rörarbeten, elarbeten, fasadmålning, omläggning av tak samt för- eningens redovisning kräver specialkompetens och inryms inte heller.

Styrelsearbete kan inte heller ingå i ett system för självförvaltning, eftersom föreningsstämman beslutar om dessa uppdrag.

För att undantas från skatteplikt får nedsättningen inte vara större än den egna lägenhetens andel av den totala kostnaden för den eller de aktuella förvaltnings- uppgifterna. Samtliga medlemmar som deltar i själv- förvaltningen ska få nedsättning med samma belopp, oavsett den mängd arbete som var och en av dem fak- tiskt utför.

Varje lägenhet anses motsvara en andel, oavsett lägen- hetsyta. Vid beräkning av det skattefria utrymmet ska kostnaden fördelas på samtliga lägenheter i fastig- heten, oavsett om de deltar i självförvaltningen eller inte. Beloppet bör i första hand bestämmas med ut- gångspunkt i vad den entreprenör debiterar som an- litas vid den tidpunkt när man övergår till självförvalt- ning. I de fall någon sådan uppgift inte finns att tillgå,

t.ex. om självförvaltning redan bedrivits en längre tid, får kostnaden för en viss åtgärd fastställas i varje enskilt fall utifrån gällande marknadspris på orten.

Följande exempel illustrerar hur beräkningen av skattepliktig respektive skattefri del kan ske (exempel ur prop. 1996/97:119).

Exempel

I ett hus med tio lägenheter deltar fem i självförvaltning avseende trappstädning och trädgårdsskötsel. Den totala kostnaden för trappstädningen är 3 000 kr per månad.

De fem medlemmarna tar över halva trappstädningen, vilket innebär att den inbesparade kostnaden är 1 500 kr per månad. När det gäller trädgårdsskötseln är den totala kostnaden 2 000 kr per månad. Detta arbete omhändertas i sin helhet av de fem medlemmarna. Den inbesparade kostnaden är således (1 500 + 2 000 =) 3 500 kr per månad.

De fem medlemmar som deltar i självförvaltningen får nedsättning på sin avgift med (3 500/5 =) 700 kr per månad.

Det skattefria taket utgör dock den totala kostnaden divi- derat med det totala antalet lägenheter, dvs. (5 000/10 =) 500 kr.

De medlemmar som deltar i självförvaltningen får alltså skattefri nedsättning med 500 kr, och resterande 200 kr utgör en skattepliktig inkomst av tjänst.

För det fall en medlem vid sidan av de åtgärder som omfattas av självförvaltningen åtar sig att mot ersätt- ning utföra även andra arbeten för föreningens räk- ning, är denna ersättning skattepliktig.

Bostadsrättsföreningen ska betala sociala avgifter på den del av nedsättningen som är skattepliktig (se sidan 26 under avsnittet ”Arbetsgivarredovisning”). Även kontrolluppgift över utgiven skattepliktig för- mån ska lämnas (se sidan 28).

Fastighetsskatt

Ägaren eller den som ska anses som ägare till en fast- ighet ska betala fastighetsskatt. Tomträttsinnehavare ska betala fastighetsskatt även för marken.

Fastighetsskatt tas ut som en viss procent på under- laget för fastighetsskatt. Taxeringsvärdet för beskatt- ningsåret ligger till grund för att fastställa underlag för fastighetsskatt. I syfte att lindra skatten har dock regler införts som medför att underlaget för fastig- hetsskatt i vissa fall inte överensstämmer med det aktuella taxeringsvärdet eller att skatten tas ut på annat sätt än som en procentsats av underlaget.

Fastighetsskatt beräknas för ett beskattningsår. Om beskattningsåret är kortare eller längre än 12 måna-

der, ska underlaget för fastighetsskatten jämkas nedåt eller uppåt.

För en mer utförlig redogörelse om reglerna om fast- ighetsskatt hänvisas till broschyren ”Fastighetsskatt” (SKV 296).

Dämpningsregel för fastighetskatt

Om taxeringsvärdet inklusive markvärdet, på ett små- hus eller ett hyreshus (bostadsdelen) höjs vid en fast- ighetstaxering, ska inte höjningen slå igenom direkt på den fastighetsskatt som ska betalas. Höjningen

ska i stället fördelas lika mellan de år som återstår fram till nästa allmänna eller förenklade fastighets- taxering. På så sätt blir det en stegvis ökning av underlaget för fastighetsskatt. Allmän respektive förenklad fastighetstaxering sker vart tredje år.

Exempel – Dämpningsregeln

En bostadsrättsförening har kalenderår som räkenskapsår. Taxeringsvärdet på bostadsdelen av föreningens fastighet (hyreshus) höjdes vid 2004 års förenklade fastighetstaxer- ing från 7 000 000 kr till 8 200 000 kr. Höjningen på

1 200 000 kr ska fördelas på tre år. Det innebär att värdet höjs med 400 000 kr per år.

I 2005 års deklaration (räkenskapsåret 2004) var underlaget för fastighetsskatt för bostadsdelen 7 400 000 kr. I 2006 års

deklaration var motsvarande underlag 7 800 000 kr. I 2007 års deklaration ska 8 200 000 kr tas upp för bostadsdelen.

Taxeringsvärdet på lokaldelen höjdes vid 2004 års förenk- lade fastighetstaxering till 1 500 000 kr. För lokaldelen sker inte någon fördelning av höjningen. Underlaget för fastig- hetsskatt motsvaras i 2005–2007 års deklarationer av taxe- ringsvärdet 1 500 000 kr.

Brutet räkenskapsår

Exempel – Brutet räkenskapsår

Samma förutsättningar gäller som i föregående exempel förutom att bostadsrättsföreningen har räkenskapsår

1 juli till 30 juni.

Underlag för fastighetsskatt i deklarationen 2007

(dvs. räkenskapsåret 1 juli 2005 till 30 juni 2006) beräknas enligt följande:

Bostadsdelen: 6/12 x 7 800 000 kr + 6/12 x 8 200 000 kr =

8 000 000 kr.

Lokaldelen: 6/12 x 1 500 000 kr + 6/12 x 1 500 000 kr =

1 500 000 kr.

Har bostadsrättsföreningen brutet räkenskapsår kan olika värden gälla för skilda delar av beskattningsåret. En proportionering av underlaget för fastighetsskatten ska då ske. Underlaget är det taxeringsvärde som gäller för varje del av kalenderåret.

Nedsättning av fastighetsskatten

Om en byggnad som är avsedd för användning under hela året inte kunnat utnyttjas på grund av eldsvåda eller dylikt eller om en lägenhet i huset inte kunnat hyras ut, kan fastighetsskatten sättas ned med hän- syn till detta. Hindret måste emellertid ha funnits där mer än en månad.

Nya regler

Från och med 2007 års deklaration

För småhus har ett tak införts för fastighetsskatt på markvärdet (markbegränsningsregel). Skatten tas ut med högst 2 kr/m², dock högst 5 000 kr för varje tax- erad markenhet (värderingsenhet). Begränsnings- regeln gäller inte för den del av fastighetsskatten som avser tid före den 1 januari 2006.

Från och med 2008 års deklaration

Underlag för fastighetsskatt för småhus eller för bo- stadsdelen av ett hyreshus ska frysas. Det innebär att i deklarationerna 2008 och 2009 ska underlaget för fastighetsskatt tas upp med samma belopp som i deklarationen 2007. Om taxeringsvärdet för bostads- delen i ett hyreshus vid 2007 års allmänna fastighets- taxering blir lägre än underlaget i deklarationen 2007 gäller dock detta lägre värde som underlag för fastig- hetsskatt. Om ett nytt taxeringsvärde fastställs vid den särskilda fastighetstaxeringen (görs vid väsentlig förändring av fastigheten), kommer det nya taxerings- värdet för småhuset eller för bostadsdelen i ett hyres- hus, oavsett om det är lägre eller högre, att vara underlag för fastighetsskatt. Fastighetsskatten på bostadsdelen av hyreshus sänks från 0,5 % till 0,4 % fr.o.m. den 1 januari 2007 (deklarationen 2008).

Exempel – Kalenderår som räkenskapsår

Vid 2007 års allmänna fastighetstaxering höjs taxerings- värdet för bostadsdelen från 8 200 000 kr till 10 200 000 kr för en bostadsrättsförening som har kalenderår som räken- skapsår. Underlaget för fastighetsskatt i 2008 års deklara- tion (räkenskapsåret 1 januari till 31 december 2007) ska dock frysas till det värde som gällde som underlag i 2007 års deklaration. I 2008 års deklaration ska underlaget för fastighetsskatt på bostadsdelen således tas upp till

8 200 000 kr.

Vid fastighetstaxeringen höjs även taxeringsvärdet för lokaldelen av föreningens fastighet från 1 500 000 kr till 2 000 000 kr. Underlaget för fastighetsskatt för lokaldelen

ska inte frysas och tas därför upp till 2 000 000 kr i 2008 års deklaration.

Delägare i samfällighets- förening med särskild taxeringsenhet

Exempel – Brutet räkenskapsår

Samma förutsättningar gäller som i föregående exempel förutom att föreningen har räkenskapsår 1 juli till 30 juni. Underlaget för fastighetsskatt i 2008 års deklaration (dvs. räkenskapsåret 1 juli 2006 till 30 juni 2007) beräknas enligt följande:

Bostadsdelen: 6/12 x 7 800 000 kr + 6/12 x 8 200 000 kr =

8 000 000 kr (fryst värde).

Lokaldelen: 6/12 x 1 500 000 kr+ 6/12 x 2 000 000 kr =

1 750 000 kr.

Om bostadsföretaget är delägare i en samfällighets- förening som äger en fastighet, men som inte själv beskattas för sina inkomster och utgifter, ska bostads- företaget betala fastighetsskatt för sin andel av denna fastighet. Värdet av andelen läggs till det förtryckta underlaget.

Nybyggda hus

Nybyggda småhus och nybyggda eller i vissa fall ombyggda hyreshus (bostadsdelen) är befriade från skatt de första fem åren och får halv skatt de fem där- på följande åren. Läs mer i broschyren ”Fastighets- skatt” (SKV 296).

Föreningens bokföringsskyldighet

Bostadsrättsföreningar är en form av ekonomiska för- eningar som har till ändamål att upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens hus. Bostadsrättsfören- ingar är bokföringsskyldiga enligt Bokföringslagen på samma sätt som andra ekonomiska föreningar.

Det betyder att bostadsrättsföreningar är skyldiga att löpande bokföra alla affärshändelser, dvs. alla in- och utbetalningar, uppkomna fordringar eller skulder, samt egna tillskott till och uttag ur föreningen av pengar, varor eller annat.

Affärshändelserna ska bokföras så att de kan presen- teras i både den ordning de har bokförts (så kallad grundbokföring) och i en systematisk ordning där man delar upp olika typer av affärshändelser för sig (så kallad huvudbokföring).

Kontanta in- och utbetalningar ska bokföras senast påföljande arbetsdag. Andra affärshändelser ska bok- föras så snart det kan ske. Varje affärshändelse ska också motsvaras av en verifikation. Verifikationen ska ge följande information om affärshändelsen:

• datum när verifikationen sammanställdes

• datum för affärshändelsen

• vad affärshändelsen avser

• affärshändelsens belopp

• vilken motpart affärshändelsen berör.

Bostadsrättsföreningar är skyldiga att upprätta en års- redovisning. Detta innebär att de ska upprätta resultat- och balansräkning med noter och förvaltningsberät- telse. Kopior av handlingarna ska hållas tillgängliga för alla som är intresserade senast en månad efter det att föreningsstämman fastställt balansräkningen och resultaträkningen. För räkenskapsår som påbörjas närmast efter den 31 december 2006 ska en finansie- ringsanalys ingå i årsredovisningen om föreningen uppfyllt minst två av följande krav under vart och ett av de två senaste räkenskapsåren:

• Antalet anställda har i medeltal uppgått till mer än 50.

• Värdet av företagets tillgångar har enligt balans- räkningen uppgått till mer än 25 miljoner kr.

• Nettoomsättningen enligt resultaträkningen har uppgått till mer än 50 miljoner kr.

Årsredovisningen ska i detta senare fall sändas in till Bolagsverket. För dessa föreningar gäller även att de ska utse en auktoriserad eller godkänd revisor som avlagt revisorsexamen.

För räkenskapsår som påbörjats före den 1 januari 2007 gäller att en finansieringsanalys ska ingå i årsre- dovisningen om nettovärdet av tillgångarna på balans- räkningen överstiger 1 000 prisbasbelopp. En sådan förening ska dessutom lämna minst en delårsrapport för räkenskapsåret. Årsredovisningen och delårsrap- porten ska offentliggöras genom att nämnda hand- lingar lämnas in till Bolagsverket. För 2006 är prisbas- beloppet 39 700 kr. Nettovärdet av tillgångarna ska därmed överstiga 39 700 000 kr för att ovan nämnda regler ska gälla 2006. Aktuellt prisbasbelopp hittar du på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Bolagsverket kan förelägga om att bestyrkta kopior av årsredovisningshandlingarna ges in dit.

Föreningens räkenskapsår

Räkenskapsåret för en bostadsrättsförening ska normalt sett omfatta 12 månader. Föreningens räken- skapsår måste dock inte följa kalenderåret, utan den kan i stället ha ett s.k. brutet räkenskapsår. Ett brutet räkenskapsår för en bostadsrättsförening får bara följa något av följande tre alternativ; 1/5 – 30/4, 1/7 – 30/6 eller 1/9 – 31/8.

Föreningens räkenskapsår ska framgå av föreningens stadgar.

Föreningens första räkenskapsår börjar löpa redan den dag då föreningen registreras hos Bolagsverket – även om föreningens ekonomiska verksamhet skulle komma igång först senare. Föreningens första räken- skapsår får därför omfatta kortare tid än 12 månader eller utsträckas till att omfatta max 18 månader. På det sättet kan man ”jämka” föreningens första räken- skapsår så att det slutar på ett ”tillåtet” bokslutsdatum. Detsamma gäller när föreningens räkenskapsår läggs om (framgår nedan). Det är också tillåtet att korta av räkenskapsåret när föreningens bokföringsskyldig- het upphör.

Omläggning

av räkenskapsår

Det finns också vissa möjligheter att byta boksluts- datum även efter det att föreningen börjat driva sin verksamhet. Beslut om ändringen måste då först tas av föreningsstämman. Om föreningen vill byta till brutet räkenskapsår krävs ett tillstånd av Skatteverket. Däremot kan man byta från brutet räkenskapsår till ett räkenskapsår som följer kalenderåret utan särskilt beslut från Skatteverket.

Omläggningen måste i båda fallen anmälas till Bolags- verket för att det nya räkenskapsåret ska börja gälla.

Registrering hos Skatteverket

Bostadsrättsföreningar är skyldiga att hos Skatte- verket anmäla sig som arbetsgivare om de betalar ut ersättningar för arbete i en sådan omfattning att de är skyldiga att

• göra skattevadrag

• betala arbetsgivaravgift/särskild löneskatt.

Bostadsrättsföreningen anmäler sig som arbetsgivare och anmäler skattskyldighet till mervärdesskatt ge- nom att fylla i relevanta avsnitt av blanketten ”Skatte- och avgiftsanmälan” (SKV 4620). På den kan fören- ingen också vid behov ansöka om F-skattsedel. (Det blir aktuellt om föreningen utför ett arbete eller en tjänst åt någon annan.)

I broschyren ”Så fyller du i Skatte- och avgiftsanmälan” (SKV 418) finns information samt två stycken blan- ketter för skatte- och avgiftsanmälan. Mer informa- tion om F-skattsedel finns på sidan 26 i denna bro- schyr.

När föreningen blivit registrerad får den automatiskt skattedeklarationer, inbetalningskort och information om hur man redovisar och betalar till föreningens skattekonto. En bra hjälp kan vara broschyren ”Skattedeklarationsbroschyren” (SKV 409).

Betalning av preliminär skatt

Preliminär skatt ska betalas med belopp som så nära som möjligt motsvarar beräknad slutlig skatt. Den preliminära skatten ska betalas av bostadsrättsfören- ingen själv efter särskild debitering. Skatten framgår av den skattsedel som Skatteverket skickar ut i januari varje år och ska betalas med lika stora belopp varje månad under tiden februari till januari året därpå.

Skatten beräknas antingen enligt en schablonmetod eller med ledning av uppgifter i en preliminär själv- deklaration. Beräkning enligt schablonmetoden görs med utgångspunkt från den slutliga skatten vid den senaste taxeringen.

Om förhållandena ändras, t.ex. om nettointäkten blir högre eller lägre än tidigare beräknat eller om fastig- hetsskatteunderlaget höjs, bör föreningen lämna en preliminär självdeklaration (SKV 4314) för att undvika att betala för låg eller för hög preliminärskatt. Blan- ketten finns på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx eller går att be- ställa via servicetelefonen 000-000 000, direktval 6802.

Mervärdesskatt

En bostadsrättsförening ska inte ta ut utgående moms på bostadsrättsavgifterna. Föreningen har inte heller rätt till avdrag för ingående moms på kostnader som föreningen betalar.

Överlåtelse och upplåtelse av bostadsrätt och hyres- rätt har undantagits från momsplikt. Undantaget om- fattar även föreningens eventuella tillhandahållande av gas, vatten, elektricitet, värme och nätutrustning för mottagning av radio- och televisionssändningar om det ingår i nyttjanderätten.

I vissa fall ska en bostadsrättsförening redovisa moms. Det gäller t.ex.

• om föreningen ansöker om s.k. frivillig skattskyl- dighet vid uthyrning av verksamhetslokaler

• vid uttagsbeskattning

• vid parkeringsverksamhet.

Xxxxxxxxx skattskyldighet

Uthyrning och annan upplåtelse av fastighet undan- tas normalt från skatteplikt. Fastighetsägare kan dock ansöka om s.k. frivillig skattskyldighet för ut- hyrning av verksamhetslokal. Genom den frivilliga skattskyldigheten kan det bli möjligt för en hyresgäst som är momsregistrerad att göra avdrag för ingående moms på fastighetskostnader.

Uthyrare som förklarats frivilligt skattskyldig ska redovisa utgående moms på hyran för sådan fastighet eller fastighetsdel som omfattas av skattskyldigheten. Avdrag får göras för ingående moms som hänför sig till denna skattepliktiga uthyrning. Den moms som debiteras på hyran får hyresgästen göra avdrag för som ingående moms enligt allmänna regler.

Den som önskar bli frivilligt skattskyldig för uthyr- ning av fastighet ska ansöka om registrering hos Skatteverket. Sådan ansökan ska göras på blankett SKV 5704. Ansökan om skattskyldighet ska göras för varje lokal för sig. Det är således inte nödvändigt att ansöka om skattskyldighet för alla verksamhetsloka- ler i en fastighet.

Xxxxxxxxx skattskyldighet vid överlåtelse

Den frivilliga skattskyldigheten följer med fastigheten vid en överlåtelse. Det innebär att den nya fastighets- ägaren övertar skattskyldigheten utan att behöva ansöka om det och betraktas som skattskyldig fr.o.m. tillträdesdagen. Om den nya fastighetsägaren inte vill överta den frivilliga skattskyldigheten måste den gamla och den nya fastighetsägaren på blankett

SKV 5724 gemensamt ansöka om att den frivilliga skattskyldigheten ska upphöra. En sådan ansökan ska göras senast dagen före tillträdet.

För utförligare information hänvisas till broschyren ”Xxxxxxxxx skattskyldighet för moms vid uthyrning av lokaler” (SKV 563).

Uttagsbeskattning

Att ta en vara eller tjänst i anspråk genom uttag är också en momspliktig omsättning. Uttagsbeskattning ska bland annat ske när en bostadsrättsförening, med egen anställd personal utför vissa tjänster och skötsel på fastighet eller en fastighetsdel som inte är föremål för momsplikt. De tjänster som ska uttagsbeskattas är byggnads- och anläggningsarbeten, reparationer, lokalstädning, fönsterputsning, renhållning och annan fastighetsskötsel. Uttagsbeskattning sker om löne- kostnaderna för arbeten på en fastighet eller fastig- hetsdel som inte är föremål för momsplikt överstiger 150 000 kr per beskattningsår, inklusive socialavgifter. En bostadsrättsförening som inte är frivilligt skatt- skyldig till moms och som håller sig med en anställd fastighetsskötare kan på detta sätt komma att uttags- beskattas.

Parkeringsverksamhet

Om en bostadsrättsförening hyr ut parkeringsplatser till bostadsrättsinnehavarna är uthyrningen inte momspliktig för föreningen. Uthyrning till utom- stående är momspliktig.

Uthyrning av platser och lokaler (garage) anpassade för parkering är momspliktig om den sker till någon (parkeringsföretag) som i sin tur hyr ut parkerings- platserna i en yrkesmässig verksamhet.

Arbetsgivarredovisning

Det finns olika slag av skattsedlar, F- skattsedel eller A-skattsedel. Den som inte har F-skatt har automa- tiskt A-skatt. Skattsedeln bestämmer vem, uppdrags- givaren eller uppdragstagaren, som är ansvarig för betalning av preliminär skatt och socialavgifter på ersättning för utfört arbete.

För en privatperson eller enskild näringsidkare som har A-skattsedel ska uppdragsgivaren normalt göra skatteavdrag och betala arbetsgivaravgifter. Om en juridisk person har A-skattsedel ska uppdragsgivaren endast göra skatteavdrag med 30 %. Arbetsgivaravgif- ter eller särskild löneskatt kan aldrig bli aktuellt att betala på ersättning till juridiska personer.

En person som både bedriver näringsverksamhet och samtidigt har anställning kan också ansöka om att få en F-skattsedel med villkor – en så kallad FA-skattse- del. En person med FA-skattsedel kan alltså använda F-skattsedeln i sin näringsverksamhet och A-skatt- sedeln i anställningen.

När får en skattsedel effekt?

Uppdragsgivaren (föreningen) är skyldig att ta reda på vilken form av skattsedel som uppdragstagaren har. Om uppdragstagaren uppger att han har A-skatt- sedel så gäller den. Då ska föreningen göra skatteav- drag och betala arbetsgivaravgifter. För juridiska per- soner med A-skattsedel ska uppdragsgivaren endast göra skatteavdrag.

En F-skattsedel kan antingen visas upp eller så kan uppdragstagaren ange på anbudshandling eller faktura att han har F-skatt. Det kan ske antingen när ersätt- ningsbeloppet bestäms eller när ersättningen betalas ut. I båda fallen gäller F-skattsedeln, vilket innebär att uppdragstagaren själv betalar preliminär skatt och sina sociala avgifter.

Om uppdragstagaren har FA-skattsedel och vill att

F-skatt ska gälla måste han skriftligen åberopa F-delen av sin skattsedel.

När ska bostadsrättsföre- ningar göra skatteavdrag?

I de fall föreningen betalar ut kontant ersättning för arbete till en privatperson med A-skattsedel ska för- eningen göra skatteavdrag på utbetalningen. Även på styrelsearvode ska föreningen dra skatt. Skatteavdrag ska i dessa fall i regel göras med 30 % av ersättningen. Om ersättningen från föreningen inte uppgår till

1 000 kr under inkomståret behöver skatteavdrag inte göras.

När ska bostadsrätts- föreningar betala arbetsgivaravgifter?

Den som betalar ut ersättning till en privatperson eller enskild näringsidkare för arbete i Sverige ska betala arbetsgivaravgifter på beloppet om inte mottagaren har F-skattsedel. Det spelar ingen roll om den som mottar ersättningen är formellt anställd av utbetalaren eller inte. Med ersättning för arbete avses kontant lön och andra skattepliktiga förmåner. Även på styrelse- arvode och liknande ersättningar ska föreningen be- tala arbetsgivaravgifter om den sammanlagda ersätt- ningen till en person uppgår till minst 1 000 kr under inkomståret. Särskilda regler gäller om mottagaren är 65 år eller äldre vid årets ingång. Se broschyren ”Skatteavdrag och arbetsgivaravgifter” (SKV 401).

Hur beräknas arbetsgivaravgifterna?

Procentsatsen för arbetsgivaravgifterna fastställs varje år och förtrycks på skattedeklarationen.

Aktuella procentsatser hittar du på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

Nedsättning av arbetsgivaravgifter

Den som är registrerad som arbetsgivare får i skatte- deklarationen göra avdrag från arbetsgivaravgifterna med 2,5 % av avgiftsunderlaget (inkomståret 2007) men det finns ett högsta avdragsgillt belopp som framgår av skattedeklarationen. Om ett avdrag eller en del av ett avdrag inte kan utnyttjas en månad får det inte dras av senare. För verksamhet som bedrivs inom stödområde A får, med vissa undantag, avdrag göras med ytterligare 10 % på avgiftsunderlaget.

Detta innebär att avdrag maximalt får göras med

12,5 %. Även här finns det dock ett högsta avdragsgillt belopp. Avdraget om 2,5 % tas bort från och med in- komståret 2008.

När ska arbetsgivaravgifter och avdragen skatt redovisas och betalas?

Redovisning för utbetalda löner och andra förmåner ska normalt vara Skatteverket tillhanda senast den

12 i månaden efter att ersättningen betalats ut till upp- dragstagaren. Den som är registrerad som arbetsgi- vare får normalt ut en skattedeklaration varje månad.

Av denna framgår vilken dag redovisningen ska vara inne (ruta 01) och för vilken månad föreningen dekla- rerar arbetsgivaravgifter och avdragen skatt. Samma dag som redovisningen ska vara inne ska föreningens inbetalningar av avdragen skatt och arbetsgivaravgif- ter finnas på föreningens skattekonto.

När skattedeklarationen är ifylld och undertecknad av behörig firmatecknare ska den skickas in till den adress som står på baksidan. Om skattedeklarationen kommit bort för en viss månad ska föreningen vända sig till Skatteverket för att få en ny blankett. Skatte- deklarationer går att beställa via servicetelefonen

000-000 000, direktval 6805 eller via xxx.xxxxxxxxxxxx.xx. Föreningen kan inte använda en annan månads skatte- deklaration, eftersom skattedeklarationen skannas in automatiskt.

Det är viktigt att den som är skyldig att redovisa ser till att sända redovisningen i god tid för att undvika förseningsavgift.

För utförligare upplysningar om redovisningen i skattedeklaration och om betalningar, se broschyren ”Skattedeklarationsbroschyren” (SKV 409).

Säsongsregistrering

En förening som inte betalar ut annat än till exempel styrelsearvode en eller två gånger om året kan an- söka om att bli registrerad som säsongsarbetsgivare. Då behöver föreningen inte fylla i fler skattedeklara- tioner än nödvändigt och undviker därmed onödigt arbete och onödiga risker för till exempel försening av post.

Om föreningen redovisar moms varje månad kan den inte samtidigt vara registrerad som säsongsarbets- givare.

En säsongsarbetsgivare får endast ut två skattedekla- rationer per år. På dessa anges endast deklarationsår i förväg. Säsongsarbetsgivaren använder någon av dessa skattedeklarationer för att redovisa när en ersättning väl har betalats ut. Redovisningen ska då som vanligt ske senast den 12 i månaden efter att löneutbetalningen skett.

För en utförligare redogörelse av reglerna om skatt- sedlars rättsverkningar, skatteavdrag och arbetsgi- varavgifter, se broschyren ”Skatteavdrag och arbets- givaravgifter” (SKV 401).

Kontrolluppgifter

För att kunna lämna riktiga kontrolluppgifter är det viktigt att föreningen bevarar alla uppgifter om med- lemmarnas anskaffningsutgifter, kapitaltillskott osv.

Du kan välja mellan att skicka kontrolluppgifterna på fil via Skatteverkets filöverföringstjänst på Internet eller lägga dem på en cd eller diskett som skickas till Skatteverkets inläsningscentral. Du kan läsa mer om filöverföring på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx/X-xxxxxxxx/Xxx- överföring. Du kan också lämna uppgifterna på kon- trolluppgiftsblankett.

Ersättning för utfört arbete

Den som betalat ut ersättning för arbete under året ska lämna kontrolluppgift, om ersättningen är skatte- pliktig inkomst av tjänst. Kontrolluppgift ska också lämnas om ersättningen utgör inkomst av närings- verksamhet och mottagaren inte har F-skattsedel. Så- dana kontrolluppgifter ska lämnas oavsett om bostads- rättsföreningen är ett privatbostadsföretag eller inte.

Kontrolluppgiften lämnas på blankett KU10 (SKV 2300). Mer information finns i broschyren ”Kontroll- uppgifter – lön, förmåner m.m.” (SKV 304).

Utdelning

Uppgiftslämnarens namn och adress

Brf Tornet Xxxxxxxxx 0

123 45 Småstad

Uppgiftslämnarens person-/ organisationsnummer

KONTROLLUPPGIFT

Utdelning och innehav av delägarrätter 1

KU31

Inkomstår

2006

Den skattskyldiges person-/organisationsnr

XXXXXX-XXXX

570 Specifikationsnummer (obligatoriskt)

XXXXXX-XXXX

Den skattskyldiges namn och adress

Upplysningar finns på baksidan och i broschyren "Kontrolluppgifter - ränta, utdelning m.m." SKV 373.

Rättelsedatum ifylls om denna kontrolluppgift ersätter en tidigare insänd kontrolluppgift.

Belopp anges i hela krontal.

xxx.xxxxxxxxxxxx.xx

Xxxxx Xx Xxxxxxxxx 0

123 45 Småstad

Utländskt skatteregistreringsnummer 12

Landskod 76

Rättelsedatum om rättad uppgift sänds in (ex. 070301)

4 61

Delägare i fåmansföretag

Namn på aktien/andelen (delägarrätten)

5 571 Brf Tornet

Antal aktier/andelar vid årets utgång

6 573

7 574

Utbetald utdelning m.m.

15 000

Ett oäkta bostadsföretag ska lämna kontrolluppgift för medlemmar om de är fysiska personer eller döds- bon. I kontrolluppgiften anges innehav av andel och utdelning under året. Med utdelning avses både ut- delning i form av kontanter och delägarnas bostads- förmån, se sidan 15 under ”Utdelning – bostadsför-

mån”. Observera att hela utdelningsbeloppet ska anges, även om utdelningen kan vara delvis skattefri pga. de s.k. lättnadsreglerna.

Kontrolluppgift ska lämnas på blankett KU31 (SKV 2322), se exempel nedan. Mer information om KU31 finns i broschyren ”Kontrolluppgifter – ränta, utdel- ning m.m.” (SKV 373).

Exempel

Xxxxx Xx äger en andel i ett oäkta bostadsföretag. Hon har under 2006 fått utdelning med 15 000 kr (se exempel på sidan 16). Kontrolluppgiften som det oäkta bostadsföre- taget ska upprätta för Berits räkning kan se ut som exem- plet nedan.

Förmögenhet

Ett privatbostadsföretag ska lämna kontrolluppgift om värdet av en medlems andel i privatbostadsföre- taget. Kontrolluppgift ska lämnas för fysiska personer och dödsbon som vid årets utgång är medlemmar i privatbostadsföretaget. Hur andelens värde ska be- räknas framgår på sidan 10 under ”Förmögenhet”.

Även ett oäkta bostadsföretag ska fr.o.m. 2007 års tax- ering lämna kontrolluppgift om värdet av en medlems andel i företaget. Kontrolluppgift ska lämnas för fy- siska personer och dödsbon som vid årets utgång är medlemmar i bostadsföretaget. Hur andelens värde ska beräknas framgår på sidan 19 under ”Förmögen- het”.

Samråd enligt SFS 1982:668 har skett med Näringslivets Regelnämnd.

Kontrolluppgift ska lämnas på blankett KU56 (SKV 2342).

Försäljning och annan över- låtelse av privatbostadsrätt

Ett privatbostadsföretag ska lämna kontrolluppgift vid försäljning av privatbostadsrätt. Från och med 2007 års taxering ska kontrolluppgift lämnas även när en bostadsrätt har bytt ägare exempelvis genom gåva. Kontrolluppgift ska lämnas för privatpersoner och dödsbon. Kontrolluppgiften lämnas på blankett KU55 (SKV 2324).

Exempel

Xxxxx Xxxxxxxxx och hans fru Xxxxxxx har sålt sin privatbostadsrätt i Bostadsrättsföreningen Atle den 21 januari 2006 för 700 000 kr tillsammans. De ägde

hälften var och köpte bostadsrätten den 21 juni 1997 för 250 000 kr och har lämnat 50 000 kr vardera i kapitaltill- skott. Kontrolluppgiften som bostadsrättsföreningen upprättar för Xxxxxx överlåtelse ser ut enligt exemplet nedan.

En motsvarande kontrolluppgift ska lämnas för Xxxxxx fru.

För förklaring av de begrepp som finns på kontroll- uppgiften, se broschyren ”Försäljning av bostadsrätt” (SKV 321).

Om köpet skett stegvis vid flera olika tillfällen (t.ex. genom köp mellan makar) är det datumet för första köptillfället som ska anges på kontrolluppgiften.

För en medlem som har sålt flera bostadsrätter i samma förening måste alltid ett specifikationsnummer anges i ruta 570.

Försäljning och annan överlåtelse av andel i oäkta bostadsföretag

Överlåtarens namn och adress

Xxxxx Xxxxxxxxx B-vägen 22

222 22 B-stad

KONTROLLUPPGIFT

Överlåtelse av bostadsrätt

KU55

Upplysningar finns på baksidan och i broschyren "Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar", SKV 378.

Rättelsedatum ifylls om denna kontrolluppgift ersätter en tidigare insänd kontrolluppgift.

Belopp anges i hela krontal.

xxx.xxxxxxxxxxxx.xx

Uppgifter om överlåtelsen

Uppgifter om överlåtarens förvärv

Om överlåtelsen skett genom köp, byte eller liknande lämnas även nedanstående uppgifter:

100 000

636

Kapitaltillskott för amortering av 9 lån eller finansiering av för- bättringsarbeten på fastigheten

635

Bostadsrättens andel av inne- stående medel på inre repara- tionsfond vid överlåtelsen

700 000

634

Överlåtelsepris (bruttobelopp)

Rättelsedatum om rättad uppgift sänds in (ex. 070301)

Landskod 76

Utländskt skatteregistreringsnummer 11

570 Specifikationsnummer

XXXXXX-XXXX

Överlåtarens person-/organisationsnummer

630 1:11

Bostadsrättens/ 3 lägenhetens beteckning

XXXXXX-XXXX

Uppgiftslämnarens organisationsnummer

BRF Atle A-vägen 11

111 11 A-stad

Uppgiftslämnarens namn och adress

Inko2ms0tår06

SKV 2324 W utgåva 13 06-05

Samråd enligt SFS 1982:668 har skett med Näringslivets Regelnämnd.

Från och med taxeringsår 2007 ska även ett oäkta bostadsföretag lämna kontrolluppgift om en medlem har sålt en andel i företaget. En sådan ska lämnas även när en andel bytt ägare på annat sätt exempelvis

Tidpunkt för överlåtelsen	4	631	2006-01-21
Överlåten andel	5	632	50 %
Endast del av bostads- rätten överlåten	5	637

Överlåtelsen har skett genom 6 arv, gåva, bodelning eller liknande		633

Bostadsföretaget är ett oäkta bostadsföretag (inte privatbo- stadsföretag)	12	638

Tidpunkt för förvärvet	4	640	1997-06-21
Förvärvad andel	5	641	50 %
Tidpunkt för förvärvet tidigarelagd 6 till följd av förvärv genom arv, gåva, bodelning eller liknande		642

Förvärvspris (bruttobelopp)	7	643	250 000
Bostadsrättens andel av inne- stående medel på inre repara- tionsfond vid förvärvet	8	644
Bostadsrättens andel av för- eningens behållna förmö- genhet den 1 januari 1974	10	645

genom gåva. Kontrolluppgift ska lämnas för privat- personer och dödsbon. Kontrolluppgift lämnas på blankett KU55 (SKV 2324).

Inlämning av kontrolluppgifter

Skatteverket har utarbetat ett registreringsprogram för kontrolluppgifter (SKV 261). Programmet är gratis och årsbundet, vilket innebär att det endast kan an- vändas för det aktuella året. När det gäller bostads- företag kan programmet användas för att bl.a. lämna följande kontrolluppgifter:

• Lön m.m. – KU10 (SKV 2300)

• Utdelning och innehav av delägarrätter – KU31 (SKV 2322)

• Överlåtelse av bostadsrätt – KU55 (SKV 2324)

• Förmögenhetsvärde för bostadsrätt – KU56 (SKV 2342)

Programmet kan laddas ner från xxx.xxxxxxxxxxxx.xx. Programmet kan även beställas via servicetelefonen 000-000 000, direktval 6807 eller via skattekontoret.

Det går även att redovisa kontrolluppgifter på andra elektroniska sätt, se broschyren ”Kontrolluppgifter – teknisk beskrivning” (SKV 260).

Diskett, cd m.m. ska skickas till Skatteverkets inläs- ningscentral. Inga brev eller meddelanden ska skick- as med. Sådant ska i stället skickas till föreningens skattekontor.

Adressen till Skatteverkets inläsningscentral är: Skatteverkets inläsningscentral

Enhet 4300

839 86 Östersund

Kontrolluppgifter på papper finns på skattekontoret och kan också laddas ner från xxx.xxxxxxxxxxxx.xx. Där kan du även beställa eller ladda ner broschyrerna ”Kontrolluppgifter – teknisk beskrivning” (SKV 260), ”Kontrolluppgifter – lön. förmåner m.m.” (SKV 304) och ”Kontrolluppgifter – ränta, utdelning m.m. (SKV 373). På sista sidan kan du se vilka broschyrer som du kan beställa via Skatteverkets servicetelefon.

Viktigt! När kontrolluppgifter lämnas in på kontroll- uppgiftsblanketter (pappersblanketter), måste alltid ett sammandrag bifogas, blankett SKV 2304. Detta gäller också när rättelser lämnas in.

Rättelse av tidigare inlämnad kontrolluppgift

Rättelse av felaktiga uppgifter kan göras antingen elektroniskt eller på kontrolluppgiftsblankett.

På en rättelseuppgift ska alla uppgifter för en person tas med, även sådana uppgifter som inte berörs av rättelsen.

För att Skatteverket ska kunna identifiera och rätta en kontrolluppgift måste följande uppgifter alltid finnas:

• Person-/organisationsnummer (om uppgifter fanns med i tidigare kontrolluppgift och i så fall med samma siffra).

• Specifikationsnummer (om uppgift fanns med i tidigare kontrolluppgift och i så fall med samma siffra).

• Rättelsedatum om det gäller en rättelse av en tidigare lämnad kontrolluppgift. I övriga fall, t.ex. om ytterligare kontrolluppgifter ska lämnas i efter- hand, betraktas de som nya och ska lämnas utan rättelsedatum.

Det går endast att registrera en uppgift på varje rad. Om föreningen måste ange flera summor eller datum, ska ett fristående brev med förklaring skickas in till föreningens skattekontor.

Lämna skattedeklaration via Internet

Skattedeklaration för moms, arbetsgivaravgifter och avdragen skatt kan numera även lämnas via Internet. Möjlighet finns också att få åtkomst till skattekontot via Internet. För att kunna skicka in skattedeklaratio- nen via Internet krävs

• att föreningen anmäler behörig företrädare till Skatteverket

• att den behörige företrädaren skaffar en e-legitimation.

På xxx.xxxxxxxxxxxx.xx, under E-tjänster, finns infor- mation om skattedeklaration via Internet. Där kan man bl.a. läsa om hur man skaffar e-legitimation samt hur man anmäler behörig företrädare (blanketten Anmälan Elektroniska tjänster – Skattedeklaration).

Skatteverket ska meddelas om en företrädare inte längre är behörig att teckna föreningen.

En bostadsrättsförening kan inte lämna skattedekla- ration via Internet om

• föreningen har s.k. säsongsregistrering och bara lämnar skattedeklaration någon gång per år

• föreningen tecknas av flera personer gemensamt.

Ett ombud kan efter ansökan få rätt att lämna skatte- deklaration elektroniskt för föreningens räkning. Läs mer på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx, sökväg E-tjänster/Skatte- deklaration.

Fastighetstaxering

Vid fastighetstaxering indelas fastigheter i taxerings- enheter med olika beteckningar som t.ex. småhus- enhet, hyreshusenhet, lantbruksenhet och industri- enhet. Taxeringsvärde beräknas för var och en av de olika enheterna.

Som småhusenhet betecknas byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad kan höra olika komplementhus som garage, förråd och annan mindre byggnad samt den mark som upp- tas av byggnaden och området i anslutning till denna byggnad.

Som hyreshusenhet betecknas byggnad som är in- rättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande samt den mark som upptas av byggnaden och området i anslutning till denna byggnad.

Fastighetstaxeringssystemet består av tre olika delar: allmän fastighetstaxering, förenklad fastighetstaxe- ring och särskild fastighetstaxering. Allmän respektive förenklad fastighetstaxering sker vart tredje år.

Normalt taxeras fastigheter som ägs av bostadsrätts- föreningar som hyreshusenheter. När byggnaderna består av småhus ska dock taxering ske som småhus- enheter. Det gäller även för de fall småhusen består av radhuslängor på samma fastighet. Om föreningens byggnader utgörs av både hyreshus och småhus kommer föreningens egendom att bli föremål för allmän eller förenklad fastighetstaxering olika år.

För ytterligare information, se broschyrerna: ”Sär- skild fastighetstaxering Småhus” (SKV 361), ”Sär- skild fastighetstaxering Hyreshus” (SKV 393) och de broschyrer rörande Allmän eller Förenklad fastig- hetstaxering (SKV 389 för Småhus och SKV 384 för Hyreshus) som utkommer när Allmän eller Förenk- lad fastighetstaxering är aktuell.

Aktuella broschyrer

Skatteverkets servicetelefon: Ring 000-000 000. Vänta på svar.

Slå sedan direktvalet för det du vill beställa.

Försäljning av bostadsrätt (SKV 321), direktval 7407. Försäljning av småhus (SKV 379), direktval 7401.

Fastighetsskatt (SKV 296), direktval 7501. Särskild fastighetstaxering Småhus (SKV 361). Särskild fastighetstaxering Hyreshus (SKV 393).

Skatteverkets sammanställning av genomsnittshyror (SKV 290).

Kontrolluppgifter – teknisk beskrivning (SKV 260). Kontrolluppgifter – lön, förmåner m.m. (SKV 304),

direktval 7612.

Kontrolluppgifter – ränta, utdelning m.m. (SKV 373),

direktval 7613.

Skatteregler för samfälligheter (SKV 293),

direktval 7921.

Skatteregler för privatpersoner (SKV 330),

direktval 7103.

Dags att deklarera – Näringsverksamhet med års- bokslut (SKV 285), direktval 7106.

Skatteregler för enskilda näringsidkare (SKV 295),

direktval 7603.

Skatteregler för aktie- och handelsbolag (SKV 294),

direktval 7616.

Skatteavdrag och arbetsgivaravgifter (SKV 401),

direktval 7606.

Skattedeklarationsbroschyren (SKV 409),

direktval 7702.

Så fyller du i ”Skatte- och avgiftsanmälan” (SKV 418),

direktval 7605.

Momsbroschyren (SKV 552), direktval 7607.

Xxxxxxxxx skattskyldighet för moms vid uthyrning av lokaler (SKV 563), direktval 7611.

Självbetjäning dygnet runt: Webbplats: xxx.xxxxxxxxxxxx.xx Servicetelefon: 000-000 000

Personlig service: Ring Skatteupplysningen, inom Sverige: 0000-000 000

från annat land: x00 000 000 00 Skatteupplysningens öppettider: Måndag–torsdag kl. 8–19, fredag kl. 8–16

SKV 378 utgåva 3. Utgiven i januari 2007.

Document Metadata

Table of Contents

Skatteregler för bostadsrätts- föreningar och deras medlemmar

Document Metadata