BESLUT DEN 19 MAJ 2022 DNR 124/21 SIDA 1 AV 14
BESLUT DEN 19 MAJ 2022 DNR 124/21 SIDA 1 AV 14
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen OE
Vad saken gäller
Skadestånd, nedsättning av provision
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 1 995 kr till NN och YY.
YRKANDE M.M.
NN och XX har begärt att Mäklaren ska betala 61 000 kr i skadestånd. Därutöver har de, som nämnden uppfattat det, begärt att provisionen ska nedsättas med ett belopp som kan antas motsvara värdet av den s.k. stylingtjänst som ingick i pro- visionskostnaden.
Mäklaren har motsatt sig att betala. Han har inte godtagit något belopp som rim- ligt i och för sig.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
BAKGRUND
Mäklaren har haft i uppdrag från NN och YY (”makarna NN) att förmedla bostads- rätten till deras lägenhet i Malmö.
I badrummet fanns en hylla som var fäst vid väggen med sugproppar. När en av Mäklaren anlitad stylist skulle lossa hyllan, uppkom bubblor i våtrumsmattan där sugpropparna hade suttit. För detta har makarna NN begärt skadestånd och ned- sättning av mäklararvodet.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är ersättningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Makarna NN
Inför försäljningen informerades Mäklaren om att badrummet var nyrenoverat med våtrumsmatta på golv och väggar. Vid tillfället för fotografering var fotograf och stylist, anlitade av Mäklaren, tillsammans med Mäklaren i lägenheten. Sty- listen var oaktsam genom att hon med kraft drog bort en hylla i badrummet och två blåsor i våtrumsmattan uppstod. Även Mäklaren var oaktsam då han inte in- grep mot stylisten. Kunskap om hur man tar bort denna typ av hylla fanns uppen- barligen inte hos stylisten eller hos Mäklaren. Inte heller kontaktades de för att rådfråga hur man skulle göra. I produktinformationen för att ta bort denna typ av hylla anges följande. ”När du vill ta bort den för du bara in ett kreditkort (eller liknande) mellan sugkoppen och väggen. Inga fula hål eller märken blir kvar”. Ef- tersom två blåsor uppstod, måste man med kraft dragit i hela hyllan.
Ytterligare ett bevis på att Mäklaren inte hade någon kunskap om vad en våt- rumsmatta var visade sig i annonstexten, där han beskrev det som våtrumstapet. Våtrumstapet används inte längre i badrum. De fick påtala detta fel flera gånger innan Mäklaren åtgärdade felet i texten.
Vidare agerade Mäklaren än en gång oaktsamt då han valde att inte omedelbart meddelade dem då skadan uppkommit. I stället upptäckte deras son det hela när han kom hem.
Två större blåsor har uppstått på våtrumsmattan, orsakade under Mäklarens uppdrag. För att återställa detta har de rådfrågat sakkunnig som uppgett att man
måste byta allt ytskikt, både på vägg och på golv. Även våtrumsmattan på golvet måste bytas, då mattan på väggarna är limmade på golvmattan. Det går inte hel- ler att byta delar av mattan eftersom man då riskerar att på sikt få en fuktskada. Vidare behöver rörmokare anlitas då all VVS måste tas bort och vattnet stängas av under renoveringen.
Skada
Kostnaden för att återställa ytskiktet uppgår till 55 000 kr. Beloppet grundar sig på prisuppgift från auktoriserad firma samt tillkommande kostnad för rörmokare. De begär också återbetalning av kostnaden för stylisten samt ytterligare ersätt- ning med 6 000 kr för sveda och värk då de varit tvungna att lägga en stor del av sin semester och höst på kontakter med försäkringsbolag, mäklare, mäklarföre- tag, bostadsrättsförening, sakkunniga etc. Kostnaden för stylisten ingår i det pa- keterbjudande som Mäklaren har och de kan därför inte ange någon specifik summa.
Mäklaren
I första hand bestrids yrkandet på den grunden att han inte uppsåtligen eller av oaktsamhet har åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.
I andra hand bestrids yrkandet på den grund att det inte föreligger någon skada.
Bakgrund
Han har uppdrag att förmedla makarna NN:s bostadsrättslägenhet. Uppdraget är vid dags datum ännu pågående. Makarna NN:s son, ZZ, är den som tidigare bott i lägenheten och den som företrädesvis har kontakt med honom gällande försälj- ningsuppdraget. För närvarande står lägenheten tom.
Lägenheten fotograferades och vid fotograferingen närvarade en stylist, en foto- graf samt han, Mäklaren. Badrummet är litet och endast en person var inne i bad- rummet i taget.
Hyllan/korgen är försedd med sugkoppar och den avlägsnades av stylisten inför att fotografen skulle fotografera badrummet.
Stylisten använde sig av sin långa fingernagel när hon tog bort hyllan. Det ifråga- sätts inte att luftbubblorna kan ha skapats i samband med avlägsnandet, men stylisten brukade enligt egen utsaga inte någon kraft för att ta bort hyllan.
Han och fotografen märkte inte att stylisten brukade något våld för att få ner hyl- lan. Hon gjorde inte heller honom eller fotografen uppmärksam på att några bubblor skulle ha uppstått. Hon märkte enligt egen utsago överhuvudtaget inte av att några bubblor uppstod.
Han, som alltså inte var i badrummet när hyllan togs ner, var helt ovetande om att någon skada inträffat fram till dess att han blev uppringd av NN senare samma dag.
Ingen oaktsamhet
Han kan inte anses ha agerat oaktsamt enbart genom att anlita den aktuella sty- listen. Hon har anlitats vid flera andra fotograferingar med gott resultat.
Han var ovetande om att stylisten tog ner hyllan och han informerades inte på förhand om att stylisten skulle ta ner denna.
Vad beträffar själva agerandet att ta ner hyllan, något som ifrågasatts av makarna NN, kan inte detta i sig anses ha avvikit från det normala. Den aktuella hyl- lan/korgen var försedd med sugkoppar och man kunde därför utgå från att den skulle gå att ta ner utan någon risk för skada och utan att man först måste kon- trollera en produktbeskrivning.
Stylisten har å sin sida uppgett att hon inte brukade något våld för att ta ner hyl- lan utan att hon förde in sin långa nagel, ett agerande som får sägas ligga nära hyllans produktbeskrivnings råd om att föra in ”ett kreditkort (eller liknande) mel- lan sugkoppen och väggen”.
Mot ovanstående bakgrund kan han inte anses ha gjort sig skyldig till någon ska- deståndsgrundande vårdslöshet. Redan av denna anledning bör makarna NN:s krav avslås.
Ingen skada
Enligt besiktningsrapport över skadan har det inte gått hål på tätskiktet och det föreligger ingen risk för fuktskador. Om luftbubblorna skulle anses utgöra en skada, är det i så fall endast fråga om en estetisk sådan.
Det kan ifrågasättas om makarna NN har faktisk avsikt att åtgärda bubblorna. De har inte gjort det under de månader som passerat sedan bubblorna uppstod och lägenheten ligger ute för försäljning.
Inte heller kan bubblorna sägas ha någon mätbar påverkan på lägenhetens mark- nadsvärde. Makarna XX har efter att bubblorna uppstått avvisat bud om 700 000 kr för lägenheten, ett pris som skulle ha inneburit nytt rekord i bostadsrättsför- eningen.
Xxxxxxxxx har inte föranlett några kommentarer till honom från spekulanter. Ett par spekulanter som sett lägenheten har dock ställt sig kritiska till materialvalen i det nyrenoverade badrummet och sagt att de föredrar kakel.
Det får också sägas att om en köpare inte önskar se bubblorna, skulle det vara en enkel sak för denne att i likhet med anmälarna sätta upp en hylla/korg med sug- koppar på samma plats på väggen.
Skyldighet att begränsa skadan
Om det föreligger en skada, och om han ska ansvara för denna, har en skadeli- dande en skyldighet att begränsa sin skada och så långt möjligt välja den mest kostnadseffektiva reparationsmetoden.
Det kan inte vitsordas att en nästan fullskalig renovering, med utbyte av våt- rumsmatta på såväl vägg som golv, skulle vara motiverad för att åtgärda luft- bubblorna. Det är en orimligt drastisk och omfattande åtgärd.
Enligt uppgift från HB, byggskadehandläggare på Försäkringsbolaget med mångå- rig erfarenhet av badrumsrenoveringar, skulle någon som vill komma till bukt med bubblorna i stället kunna göra en skarvning i våtrumsmattan och svetsa in en ny våd. Detta skulle medföra en kostnad om snarare 10 000 kr (högt räknat) och medföra önskvärt resultat.
I detta sammanhang kan nämnas att makarna NN har erbjudits att få ersättning i ”goodwill” från Mäklarföretaget med 10 000 kr. Beloppet har erbjudits som ett engångsbelopp alternativt som reduktion av det avtalade mäklararvodet. Makar- na NN har hittills inte accepterat erbjudandet.
Även om man skulle godta makarna NN:s krav att byta ut alla ytskikt i badrummet är den angivna kostnaden härför överdrivet hög. Makarna NN har tidigare upp- gett till honom att badrummet renoverades under våren 2021 för omkring 30 000 kr, men nu krävs ersättning med 55 000 kr.
Makarna NN har inhämtat en offert från ett byggbolag med bas i Småstaden, 43 mil från Malmö. I det offererade beloppet 49 875 kr ingår ersättning för över- nattning i fyra nätter på hotell, restid från Småstaden till Malmö och tillbaka samt
drivmedelskostnad. Det säger sig självt att kostnaden för detta drivit upp priset avsevärt jämfört med kostnaden för att anlita ett lokalt verksamt byggbolag.
Härtill kommer att vid bestämmandet av ett eventuellt skadestånd bör möjlig- heten till ROT-avdrag på arbetskostnaderna beaktas, om inte makarna NN visar att det saknas förutsättningar för att utnyttja sådant avdrag. Det framgår inte av ingiven offert att denna skulle ha beaktat möjligheten till ROT-avdrag.
Övriga krav
Vad beträffar kravet om ”återbetalning av kostnaden för stylisten” har makarna NN inte betalat någon ersättning härför och kommer inte heller att debiteras för någon sådan kostnad. Tjänsten ingår i mäklaruppdraget utan kostnad för anmä- larna.
Vad beträffar begärd ersättning för ”sveda och värk” om 6 000 kr uppfattas detta snarast som en begäran om ersättning för makarna NN:s nedlagda tid på att han- tera ärendet. Makarna NN har emellertid inte visat att de haft några kostnader i denna del och processkostnader täcks heller inte inom ramen för prövningen i FRN.
Makarna NN tillade i huvudsak följande:
Även om inte Mäklaren själv har orsakat skadan, måste han bära ansvar för sin underleverantör och ta ansvar för den skada som faktiskt inträffat. De gav Mäkla- ren ett uppdrag och i det ingick styling och fotografering. De fick aldrig frågan om de ville välja bort dessa tjänster, utan det ingick i en paketlösning.
En skada har uppstått. Våtrumsmattan har släppt från väggen på två punkter. De bedömer att deras chanser att sälja lägenheten och värdet på lägenheten har för- sämrats.
De har inte sett någon offert som visar på att ett belopp om 10 000 kr kan anses som skälig ersättning och Mäklaren har inte heller angett någon firma som han talat med.
Enligt stylisten har hon inte använt kraft för att ta bort hyllan och märkte inte att några bubblor uppstod. Märkligt då att bubblorna syns tydligt på de bilder foto- grafen tog. Hon har uppgett att hon förde in sin långa nagel för att ta ner hyllan. ”Sin långa nagel” är ental och innebär att hon började med den ena sugproppen. Bubblor på våtrumsmattor syns direkt och är inte något som uppstår efter en stund. Om det stämmer att hon använde en nagel, borde hon alltså sett att det
uppstod en bubbla innan hon gick på den andra sugproppen och orsakade ytterli- gare en skada. Eftersom våtrumsmattan nyligen var uppsatt fanns ingen åldersin- verkan på klistret.
Just nu föreligger ingen risk för fuktskada, men den estetiska skadan sänker vär- det på badrummet och lägenheten.
Mäklaren ifrågasätter om de har för avsikt att åtgärda bubblorna eftersom de inte gjort det under tiden som gått. Ingen hade varit gladare än de om Mäklaren hade tagit tag i problemet, anlitat en auktoriserad firma och betalat för arbetet. Att de, under tiden de har en tvist, skulle betala för att få det åtgärdat utan att veta om de får tillbaka pengarna är inte en risk de kan ta. Det skulle också kunna uppfattas som att de inte tyckte att de hade rätt till ersättning.
Att säga att bubblorna inte har haft någon mätbar påverkan på lägenhetens marknadsvärde kan vare sig de eller Mäklaren veta.
Att bubblorna inte har föranlett några kommentarer från spekulanter innebär inte att det påverkat vissa spekulanter att inte gå vidare med budgivning. De har inte fått bud från alla som varit och tittat på lägenheten. Att några ställt sig kri- tiska till materialvalen har de inte hört tidigare och har inte heller med själva ärendet att göra.
Att man kan sätta upp hyllan igen på samma plats på väggen visar på okunnighet. Bubblorna gör att hyllan inte kommer att kunna hålla samma tyngd som tidigare. De flesta vill ju ha duschtvål, schampo, balsam m.m. i en duschhylla.
Eftersom sakkunniga som de pratat med – mattläggare med cirka 25 års erfaren- het samt besiktningsman – förordat att byta ut ytskiktet för att inte i framtiden riskera en vattenskada, har de valt att föra fram den metoden. Skadan sitter dess- sutom i duschen och utsätts för mycket vatten. Om Mäklaren kan få fram en auk- toriserad firma i Malmö som arbetar med våtrumsmattor och kan göra det billi- gare, tar de gärna emot den informationen. De har inte för avsikt att göra arbetet dyrare än nödvändigt. För dem handlar det om att Mäklaren ska ta ansvar för en skada som uppstått under hans uppdrag och också göra allt för att badrummet ska återställas i det skick det var innan skadan.
Sakkunnig på auktoriserad firma Byggbolaget samt Skadereglerare på Besikt- ningsbolaget har båda sagt att man inte ska ha skarvar på våtrumsmattor då det på sikt kan innebära att man får en fuktskada. Naturligtvis vill de inte få ett sämre resultat pga. stylistens oaktsamhet. Förutom risk på sikt för vattenskada menar
de också att lagning av mattan kan innebära att intressenter reagerar negativt på utseendet och funktionen som därigenom minskar värdet på badrummet.
Mäklaren har uppgett att vid byte av alla ytskikt i badrummet så är kostnaden de uppgett överdrivet hög, då de själva hade en lägre kostnad vid renoveringen un- der våren 2021. Kostnaden för att återställa badrummet baserar sig på offert från Byggbolaget och är inget de hittat på. Anledningen till att de hade en lägre kost- nad vid renoveringen är att eget arbete inte är avdragsgillt vid en försäljning. När de under senvintern och våren 2021 planerade för att renovera badrummet sökte de efter auktoriserade firmor i Malmö som arbetade med våtrumsmattor. Tyvärr hittade de aldrig någon sådan firma. Då de bor långt från Malmö bestämde de sig i stället för att anlita Byggbolaget, som de vet gör ett professionellt arbete. YY är utbildad snickare med lång erfarenhet inom byggservice så för att hålla nere kostnaden, bestämde de sig för att göra allt underarbete själva. Detta skapade naturligtvis kostnader för dem i form av arbetstid, drivmedel, uppehälle m.m., men inga kostnader som är avdragsgilla.
Byggbolaget har sin bas i Mellanstaden, 43 mil från Malmö. Eftersom Mäklaren inte visat något intresse av att hjälpa dem och att de tidigare inte hittat någon motsvarande firma i Malmö, bad de Byggbolaget om en offert på att återställa badrummet i samma skick som innan skadan.
Förutsättning för ROT-avdrag finns inte då de inte bor i lägenheten. Deras son har flyttat därifrån.
De har inte kunnat precisera kravet om återbetalning av kostnaden för stylisten då beloppet inte är känt. Eftersom stylistens uppdrag ingår i mäklarens uppdrag och de ska betala ett mäklararvode vid försäljning, kommer det vid en försäljning att bli en kostnad för dem.
Sveda och värk definieras i Wikipedia som ”fysiskt och psykiskt lidande av över- gående natur för vilket en part kan begära skadestånd enligt 5 kap. 1 § 3 p. ska- deståndslagen (1972:207)”. I deras fall är det psykiskt lidande då de under denna tid haft stor oro och sömnsvårigheter. De har också lagt ner mycket tid på kontak- ter med försäkringsbolag, bostadsrättsföreningen, mäklare, bobutik, skrivelser etc. Mäklaren har inte visat någon vilja att hjälpa dem på något sätt.
Mäklaren tillade i huvudsak följande:
Lägenheten har nu sålts
Lägenheten såldes den 24 november 2021 för 700 000 kr. Det innebär att det inte längre är aktuellt att utge någon ersättning för reparation av den påstådda ska- dan. Makarna NN äger inte längre lägenheten och kommer således inte att utföra någon reparation och ha någon kostnad härför.
Lägenhetens pris har inte påverkats av de små luftbubblorna. Lägenheten har sålts till det högsta pris som erhållits för enrumslägenheter i den aktuella före- ningen. Kvadratmeterpriset uppgick till 26 415 kr vilket får anses som ett mycket bra pris med hänsyn till lägenhetens skick och läge. Det kan i detta hänseende läggas till att lägenheten förutom badrummet inte är i något nyrenoverat skick och att avgiftsnivån ligger något högre än för jämförbara lägenheter i området.
Om stylingen och dess kostnad
”Stylingen” av lägenheten var en tjänst som erbjöds kostnadsfritt av mäklarkon- toret under en tidsbegränsad kampanjperiod. Makarna NN utnyttjade detta er- bjudande och fick alltså tjänsten utan kostnad.
Mäklararvodet påverkades inte av detta förhållande utan samma arvode gäller nu som det gjorde under tiden som kampanjen pågick. Om man dock i dagsläget, när kampanjen inte längre pågår, skulle välja till tjänsten styling kostar detta 1 995 kr utöver sedvanligt mäklararvode.
Beträffande vad makarna XX skriver om att de ”aldrig fått frågan om de vill välja bort dessa tjänster” får nämnas att ZZ, makarna NN:s son, ställde sig positiv till erbjudandet om kostnadsfri styling. Naturligtvis står det en kund fritt att avstå från tjänsten om man så önskar. Någon rabatt på arvodet hade dock inte ett av- stående gett. Stylingen har utförts och makarna NN får anses ha dragit nytta av tjänsten. Någon rätt till ”återbetalning” av ett belopp som inte har betalats kan inte föreligga.
Angående upptäckten av bubblorna
Vad beträffar uttalandena om att stylisten borde ha märkt när bubblorna uppstod har hon, som tidigare angetts, till honom uppgett att hon inte noterade att några bubblor uppstod. Det har även gjorts gällande att han borde ha märkt att bubb- lorna uppstod. Det är oklart vad detta påstås ha för betydelse i sammanhanget.
Om det stämmer att luftbubblor uppstår omedelbart, vilket makarna NN menar, kunde ju inte han ha ”räddat situationen” genom att slå larm tidigare.
Som tidigare angetts såg han inte någon bubbla vid stylingen utan uppmärksam- mades på det först senare av NN. Att han inte noterade bubblorna tidigare kan inte i sig anses utgöra skadeståndsgrundande oaktsamhet.
Oklar anledning till skadan
Det är inte känt varför bubblorna uppstod genom en enkel nedtagning av hyllan. Det kan inte uteslutas att detta berott på fel på produkten eller på våtrumsmatt- an eller på det underliggande klistret i sig. Under alla förhållanden vidhåller han att någon oaktsamhet inte varit för handen.
Skada
I slutändan lyckades lägenheten säljas till ett pris om 700 000 kr som trots allt innebar prisrekord och som makarna XX också valde att acceptera.
Att de små luftbubblorna i badrummet skulle vara anledningen till att lägenheten inte såldes tidigare eller till ett högre pris finns det inget som tyder på.
Möjligheten att dölja skadan istället för fullskalig renovering
Vad avser makarna NN:s uttalande att man inte kan sätta upp hyllan igen menade undertecknad inte att man nödvändigtvis skulle fästa sugpropparna just på luft- bubblorna. Att sätta hyllan något högre (eller lägre) och låta schampoflaskor och dylikt dölja bubblorna skulle dock vara ett effektivt sätt att skymma den rent estetiska skadan.
Makarna NN:s begärda ersättning för psykiskt lidande
Det saknas grund för att utge ersättning för sveda och värk. Sådan ersättning kan endast komma i fråga vid personskada. I detta fall är det inte fråga om någon personskada.
Makarna NN tillade i huvudsak följande:
Lägenheten har sålts
Det är korrekt att lägenheten nu är såld med tillträdesdag den 31 mars 2022.
Att säga att lägenhetens pris inte har påverkats menar de är fel. De hade i mitten av oktober ett bud på 710 000 kr med överenskommen inflyttning direkt när bo-
stadsföreningen godkänt medlemskap. Det vill säga ett högre pris än det som nu lägenheten är sålt för och med snabb inflyttning. Datum för kontraktsskrivning var bestämt, men köparen drog sig ur affären. Det har dock inte sagts att det var på grund av att köpesumman var för hög. Detta visar att de haft möjlighet att få ett högre pris och en snabbare inflyttning. De hade med detta försäljningspris, och efter avdrag på mäklararvodet med det så kallade goodwill-erbjudandet om 10 000 kr, fortfarande gjort en förlust, men då de psykiskt mått dåligt under hela processen var de villiga att gå med på det för att få ett avslut.
När de sedan i slutet av november fick ett bud på 700 000 kr kände de sig tvungna att acceptera det. Dels för att de står med kostnader som ska betalas samt att de då inte längre orkade psykiskt. De har fortfarande kostnader för lä- genheten då Mäklaren inte lyckades förhandla fram ett tidigare tillträdesdatum. Hade Mäklaren direkt när skadan inträffade visat intresse av att kompensera och hjälpa dem så hade en försäljning kunnat genomföras tidigare.
Om stylingen och dess kostnad
Mäklaren la fram tjänsten ”styling av lägenheten” som att det ingick i avtalet med mäklaren, inte att det var en kostnadsfri tjänst som ingick under en kampanjpe- riod. De menar fortfarande att de inte ska betala för en tjänst som orsakat dem så stor skada.
Upptäckten av bubblorna
En mäklare borde kontrollera vad en anlitad stylist gör. Om Mäklaren gjort det och genast meddelat dem vad som skett hade det visat ansvar och gott kundbe- mötande. Sedan skulle Mäklaren direkt kontaktat sitt försäkringsbolag, undersökt hur man kunde åtgärda skadan och lämnat förslag på hur de skulle gå vidare. I stället har det varit de som försökt driva frågan framåt.
Oklar anledning till skadan
Enligt sakkunniga de pratat med är det inte på grund av produkt, våtrumsmattan eller det underliggande klistret som bubblor uppstått. Hade det varit det hade inte bubblorna uppstått endast där sugpropparna satt.
Erbjuden ”goodwill”
Att Mäklaren skulle varit villig att betala det föreslagna beloppet om 10 000 kr i goodwill före uppdragets avslutande har aldrig förts fram. Det erbjudna beloppet
var först 6 000 kr, sedan 8 000 kr och i ett tredje steg 10 000 kr. Det har dock ald- rig varit tal om att ersättningen skulle betalas ut före uppdragets avslutande.
Att de drivit frågan om återställande av badrummet beror på att de såg en möj- lighet till högre försäljningssumma samt att de ville överlämna ett felfritt badrum till ny ägare. Det var ju trots allt därför de totalrenoverade badrummet.
Prissättning
Att de som föräldrar inte var involverade i diskussionerna kring prissättningen är en ren lögn från Mäklarens sida. NN hade en diskussion med Mäklaren via telefon angående priset och vad de behövde för att inte gå med förlust.
De menar att det kan vara så att spekulanter som reagerade på skadan i bad- rummet inte var beredda att betala ett högre pris utan istället valde att inte lägga något bud alls då det är förenat med en hög kostnad att åtgärda ett badrum.
Möjligheten att dölja skadan istället för fullskalig renovering
Mäklaren menar att man kan dölja skadan. Det är möjligt, men det är inte därför detta ärende är uppe i reklamationsnämnden. Istället är det ett förslag för att Mäklaren ska slippa ta ansvar.
Ersättning för psykiskt lidande
Inte i någon del av ärendet har Mäklaren visat på handlingskraft att lösa det in- träffade och hjälpa dem som säljare. Istället har mäklaren låtit sin chef hantera ärendet och sedermera skickat fram sina jurister.
Om man i ett tidigt skede erbjudit dem en kraftig sänkning av arvodet vid försälj- ningspris om 700 000 kr (vilket var ett bud de hade i somras) hade ärendet för- modligen aldrig hamnat i FRN.
Övrigt
För dem är frågan om mäklarens ansvar vid uppkomst av skada inom mäklarens uppdrag det som är det centrala. Mäklaren har aldrig under hela denna process tagit ansvar för det stylisten gjort. Det har också under resans gång stått klart att krav på stylisten inte kan ställas av dem då hon var Mäklarens underleverantör. Alltså är det för dem klart att Mäklaren bär ansvaret.
Nu är lägenheten såld, men de menar att Mäklaren på grund av sitt agerande har förlängt försäljningsperioden, orsakat dem en förlust, onödiga extra kostnader
och ett psykiskt lidande. Det faktum att de hade ett bud på 710 000 kr visar att möjligheten att få ett högre försäljningsbelopp fanns och det kan inte uteslutas att skadan gjort att möjligheten minskat.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Allmänt om nedsättning av provision
Enligt 24 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) kan mäklarens provision sättas ned om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För ned- sättning krävs inte att någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens age- rande eller underlåtenhet att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet är avsiktligt eller oaktsamt. Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska enligt samma bestämmelse provisionen dock inte sättas ned.
Makarna NN har inte rätt till skadestånd
Av utredningen framgår att stylisten, för vars åtgärder Mäklaren ansvarar, drog eller petade bort hyllans sugproppar från väggen. Parterna är ense om att sty- listen därvid inte använde sig av den metod som anvisades i hyllans s.k. produkt- blad. Det är detta som enligt makarna NN utgjorde det oaktsamma beteendet.
Att lossa sugproppar från en vägg torde för de flesta framstå som en enkel och harmlös åtgärd. Nämnden anser inte att det kan krävas att stylisten skulle ha stu- derat produktbladet innan hon lossade hyllan. Stylisten agerade alltså inte oakt- samt i skadeståndsrättslig mening och makarna NN:s begäran om skadestånd kan redan av det skälet inte bifallas.
Makarna NN har rätt till nedsättning av mäklararvodet
Som angetts ovan kräver inte nedsättning av provision att någon har varit oakt- sam, det krävs endast att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot uppdrags- givaren. Eller med andra ord: att tjänsten inte har blivit utförd på ett riktigt sätt.
Att kostnaden för stylingtjänsten var inbakad i mäklararvodet innebär att makar- na NN har betalat för tjänsten. De får anses ha betalat det belopp som Mäklaren har uppgett att tjänsten normalt kostar, 1 995 kr.
Det är tydligt att mäklartjänsten inte blev riktigt utförd i den del den avsåg sty- listens arbete. Nämnden anser att arvodet bör sättas ned med hela den uppgivna stylingkostnaden.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsument- vägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.