BESLUT DEN 17 JUNI 2021 DNR 145-146/20 SIDA 1 AV 10
BESLUT DEN 17 JUNI 2021 DNR 145-146/20 SIDA 1 AV 10
Anmälare
NN och YY
Motparter
1. Mäklare AA (145/20)
2. Mäklare BB (146/20)
Ombud för båda:
Försäkringsjuristen C.H.
Vad saken gäller
BESLUT
NN och YY har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklare AA, alternativt Mäklare BB, ska betala 52 475 kr.
Mäklare AA och Mäklare BB har motsatt sig att betala. För egen del har de begärt att ett eventuellt skadestånd ska nedsättas till noll.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
BAKGRUND
Den 21 juni 2018 köpte NN och YY (”makarna NN”) fastigheten Småstaden 1:1 för 1 625 000 kr. Affären förmedlades av Mäklare AA.
Året därpå, den 21 april 2019, köpte makarna NN grannfastigheten Småstaden 2:2. Köpehandlingarna upprättades av Mäklare AA:s kollega Mäklare BB.
Efter de båda köpen upptäcktes att 1:1 och 2:2 inte låg ”kloss i kloss”. Mellan fas- tigheterna fanns ett kilformat område som tillhörde en annan fastighet, Småsta- den 3:4. Detta framgick av den s.k. fastighetsbildningskartan, se nedan.
[Fastighetsbildningskarta, utelämnas i det anonymiserade beslutet]
På Lantmäteriets datorritade s.k. registerkarta syntes däremot inget kilformat område mellan de båda fastigheterna, se nedan.
[Lantmäteriets registerkarta, utelämnas i det anonymiserade beslutet]
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- lare AA och Mäklare BB inte är ersättningsskyldiga.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Makarna NN
De kontaktade Mäklare BB för hjälp med handlingar för köp av grannfastigheten Småstaden 1:1. Vid affären användes samma kartunderlag som när de köpte Småstaden 2:2, den så kallade registerkartan från Lantmäteriet.
De skulle bygga ett garage och när grannen såg placeringen lät han meddela att han trodde att gränserna inte stämde med de som mäklarna hade redovisat. I augusti 2019 kontaktade de Lantmäteriet som gjorde en noggrann utredning. Det slutliga beskedet erhöll de i oktober 2019 och Lantmäteriet var mycket tydliga
med att mäklarna hade använt sig av fel kartunderlag. De citerar Lantmäteriet: "Det är olyckligt att mäklarna är så okunniga att de inte känner till detta och an- vänder utsnitt ur registerkartan som en rättsligt gällande karta."
När de fått beskedet från Lantmäteriet kontaktade de Mäklare BB. Han och de var överens om att den bästa lösningen vore att förhandla med ägaren till Små- staden 3:4 om att få köpa den "kil" som ligger mellan fastigheterna 1:1 och 2:2. I december 2019 var förhandlingen klar och Mäklare XX hjälpte till att upprätta dessa köpehandlingar. En ansökan inlämnades till Lantmäteriet om en fastighets- reglering mellan 1:1 och 3:4. I juni 2020 var regleringen klar.
Mäklaren har varit oaktsam då han använde registerkartan i stället för förrätt- ningskartan. De har lidit ekonomisk skada, och skadan har varit förutsebar.
De har hela tiden haft en nära och bra kontakt med Mäklare BB. När de upptäckte felet och fått det bekräftat av Lantmäteriet, kontaktade de Mäklare BB och med- delade att de kostnader som uppstår för att rätta till gränserna skulle belasta mäklaren. Mäklare BB meddelade då, de citerar: "Det är inget problem jag kom- mer att lyfta detta till vårt huvudkontor så att allt skall bli rätt, vi kommer att ta vårt ansvar".
De vill att Mäklare AA, alternativt Mäklare BB, ska ersätta dem för de kostnader de haft för att återställa fastighetens gränser. Grunden för deras begäran är att fel karta redovisades för dem vid köpet. Mäklarna använde sig av registerkartan i stället för den rättsligt gällande kartan förrättningskartan. De begär ersättning för lantmäterikostnader om 47 475 kr samt ersättning för köp av "kilen" från grann- fastigheten 3:4 med 5 000 kr, totalt 52 475 kr.
FRN har frågat dem följande:
"Om mäklarna hade redovisat fastighetsbildningskartan med de korrekta gränserna, hur hade händelseförloppet utspelat sig då? På vilket sätt hade ni då undgått ska- dan."
Om det inte hade skett någon korrigering av gränsen hade de inte köpt fastighet- en, det är det enkla svaret. Om mäklaren redovisat en karta med de korrekta gränserna, hade de kunnat konstatera att man utnyttjat mark tillhörande 3:4 och förstått att man behövde åtgärda gränsen.
Marken i den så kallade "kilen" hade ianspråktagits som trädgårdsmark av den förra ägaren till 1:1. I det aktuella området öster om förrådet fanns skottkärror,
tunnor, träbockar och annat material, längre söder ut fanns perenna trädgårds- växter. Vid visningen fanns bara en synlig gränssten.
För att undgå skadan hade de önskat att gränsdragningen redovisats korrekt så att de redan vid köpet kunnat ta ställning till hur de ville disponera fastigheten.
Mäklare AA och Mäklare BB
Bakgrund
När makarna NN köpte fastigheten Småstaden 1:1 bifogades en registerkarta från Lantmäteriet. Syftet med att bilägga registerkartan var att redovisa en väg till vil- ken ägaren av 1:1 hade nyttjanderätt. I köpekontraktet benämndes bilagan ”Karta med väg”, och vägen hade markerats med ett X på kartan.
Våren 2019 tog makarna NN kontakt med Mäklarbyråns kontor i Småstaden för att få hjälp med upprättande av en överlåtelsehandling avseende grannfastighet- en Småstaden 2:2. Mäklare BB bistod makarna NN med upprättande av handling- ar utan kostnad. Avtal tecknades den 19 april 2019 mot en köpesumma om 100 000 kr. Mäklare BB hade inget förmedlingsuppdrag avseende 2:2 och var inte in- blandad i förmedlingen av 1:1.
Enligt registerkartan låg de två fastigheterna i direkt anslutning till varandra. Ma- karna NN har förklarat att de i samband med byggnation av garage upptäckte att 1:1 och 2:2 inte gränsar direkt till varandra, utan att Småstaden 3:4 går in mellan de nämnda fastigheterna.
Gränsen reglerades därefter genom att makarna NN den 15 maj 2020 köpte det markområde som låg mellan 1:1 och 2:2 för 5 000 kr och genomförde en fastig- hetsreglering, genom vilken markområdet överfördes från 3:4 till 1:1. Den totala kostnaden för detta uppgick till 52 475 kr.
I juli 2020 riktade makarna NN ersättningskrav mot Mäklare BB. Den 21 augusti 2020 framställdes krav mot Mäklare AA.
Kravet mot Mäklare AA
Makarna NN fick kännedom om att det låg ett markområde mellan 1:1 och 2:2 som tillhörde 3:4 i augusti 2019. Reklamation mot Mäklare AA framställdes i au- gusti 2020. Reklamation har framställts nästan ett år efter att makarna NN fick kännedom om gränsens dragning. Det måste redan när de fått kännedom om den verkliga gränsdragningen ha varit uppenbart för dem att det skulle medföra kost-
nader om de önskade överföra markområdet i deras ägo. Reklamation har därför inte skett inom skälig tid.
Mäklare AA har inte påstått eller på annat sätt förespeglat att registerkartan skulle redovisa de rättsligt gällande gränserna. Registerkartan bifogades kontrak- tet i syfte att redovisa den väg som fastighetsägaren hade nyttjanderätt till. Av 17 och 18 §§ fastighetsmäklarlagen framgår motsatsvis att en fastighetsmäklare inte har någon generell skyldighet att kontrollera eller redovisa fastighetens gränser. Om en fastighetsköpare anser att gränsens exakta dragning är av betydelse för beslutet att förvärva fastigheten ligger det inom ramen för dennes undersök- ningsplikt att närmare undersöka tomtgränserna exempelvis genom att själv ta kontakt med Lantmäteriet. Det bör också kunna förväntas att den som köper en fastighet är medveten om att de kartor som finns hos Lantmäteriet inte alltid ger en korrekt redovisning av fastighetsgränserna och att gränsmarkeringar på mar- ken gäller framför så väl registerkartor som förrättningskartor, eller att denne vid osäkerhet ställer en fråga till mäklaren.
Makarna NN har anfört att Mäklare AA borde ha redovisat en förrättningskarta. Till anmälan har en förrättningskarta upprättad år 2020 bifogats. Av anmälan framgår inte vilken förrättningskarta som makarna NN anser att Mäklare AA skulle ha redovisat, och således inte heller vad som skulle ha framgått av denna karta.
Det noteras dock att även om makarna NN innan tecknande av köpekontrakt skulle ha fått del av en karta av vilken det framgick att 3:4 gick in mellan 1:1 och 2:2, är det oklart hur det skulle ha påverkat deras ställningstaganden och på vilket sätt de då kunde ha undgått kostnaden för förvärv av ”kilen” mellan fastigheterna och för fastighetsregleringen. För det första synes den exakta gränsdragningen inte ha haft någon betydelse för makarna NN förrän de cirka ett år senare beslu- tade sig för att förvärva grannfastigheten. Det är därför osannolikt att en redovis- ning av fastigheternas verkliga gränsdragning hade påverkat deras beslut om för- värv av 1:1 eller de bud de valde att lägga. Om makarna XX menar att skadan uppstått i samband med förvärvet av 2:2 kan det inte anses vara fråga om en adekvat följd av den påstådda oaktsamheten.
För det andra har makarna XX uppgett att de om de hade fått korrekt informat- ion hade krävt att gränsen skulle korrigeras, utan att precisera hur en sådan överenskommelse skulle utformas. Säljaren av 1:1 ägde inte 3:4. Det är därför oklart om det överhuvudtaget hade varit möjligt att i köpeavtalet eller på annat sätt kräva korrigering av gränsen. Det noteras även att det var en relativt intensiv
budgivning där priset steg en halv miljon över utgångspris och att närmast under- liggande budgivare lagt ett bud på 1 600 000 kr. Det är osannolikt att makarna NN skulle ha kunnat förvärva fastigheten till ett lägre pris eller att säljaren skulle ha gått med på att ta in komplicerade villkor om fastighetsreglering samt ta på sig betalningsansvar.
Mot denna bakgrund bestrids även att makarna NN skulle ha lidit någon skada till följd av den påstådda oaktsamheten och att det skulle föreligga ett orsakssam- band mellan påstådd oaktsamhet och skada.
Om förutsättningarna för skadeståndsansvar ändå skulle anses uppfyllda har ma- karna NN orsakat sin egen skada genom att inte fullgöra sin undersökningsplikt. Ett eventuellt skadeståndsansvar ska därför jämkas till noll kr.
Kravet mot Mäklare BB
Reklamation mot Mäklare BB skedde cirka tio eller minst åtta månader efter att makarna NN fick kännedom om de omständigheter som läggs till grund för kra- vet. Av samma skäl som ovan bestrids att reklamation har skett i tid. Mäklare BB förklarade för makarna NN att om han bedöms oaktsam så kommer det täckas av hans ansvarsförsäkring. Han har inte på något annat sätt uttryckt att han eller Mäklarbyrån kommer ta ansvar för den uppkomna situationen.
Mäklare BB var inte inblandad i förmedlingen av 1:1 och kan således inte ha nå- got ansvar för information eller handlingar som överlämnades till makarna NN i samband med den överlåtelsen. Han har enbart utan kostnad hjälpt till med att upprätta köpehandlingar avseende 2:2. Han har inte haft något förmedlingsupp- drag avseende 2:2. I samband med detta togs kartan från den tidigare försälj- ningen fram för att makarna NN skulle kunna peka ut vilken fastighet förvärvet avsåg. Mäklare XX använde inte på något sätt kartan i syfte att redovisa juridiskt gällande tomtgränser, och någon diskussion om juridiskt gällande gränser före- kom inte heller i övrigt. Kartan bilades inte köpekontraktet.
Säljaren av 2:2 ägde även 3:4. Det hade därför i och för sig varit teoretiskt möjligt att reglera korrigering av gränsen i överlåtelseavtalet avseende 2:2. Det har dock inte preciserats hur en sådan överenskommelse skulle ha sett ut, och det har inte heller visats att det skulle ha medfört en lägre totalkostnad för makarna NN. Ma- karna NN har inte visat att de lidit någon skada eller att det föreligger ett orsaks- samband mellan den påstådda oaktsamheten och skadan.
Om förutsättningarna för skadeståndsansvar ändå skulle anses uppfyllda har ma- karna NN orsakat sin egen skada genom att inte fullgöra sin undersökningsplikt avseende gränsens dragning. Själva syftet med förvärvet av 2:2 synes ha varit att makarna NN skulle kunna nyttja en sammanhängande markyta. Det har därför varit särskilt angeläget för dem att vid köpet av 2:2 undersöka att de faktiskt för- värvade hela den önskade markytan. Ett eventuellt skadeståndsansvar ska därför jämkas till noll kr.
Makarna NN har bland annat tillagt följande:
Mäklarna anger att den så kallade registerkartan, som bifogades köpekontraktet, bara var en anvisning av tillfartsvägen. När servitutet eller avtalet skulle tecknas med ägaren till Småstaden 3:4, hämtades kartunderlaget från Lantmäteriet. Vid köpet visste de inget annat än att det var rätt karta med gränser inritade, och de hade hittat en gränssten som stämde med kartan. Av Mäklare AA fick de ytterli- gare en karta, på den hade man ritat in vattenbrunn, avloppsanläggning och vat- tenledningar, en för dem viktig och bra karta. Den stämde överens med den karta de fick när avtalet om vägen undertecknades.
Mäklarna har uppgett att de köpte markområdet, "kilen", den 15 maj 2020. Det är fel, köpet gjordes den 23 december 2019 och Mäklare BB upprättade köpekon- traktet. Förhandlingarna med ägaren till Småstaden 3:4 skötte de själva, men själva beslutet att försöka köpa den s.k. "kilen" gjordes i samråd med Mäklare BB. Därefter sände de in alla handlingar till Lantmäteriet. Den 25 maj 2020 var fastig- hetsregleringen klar.
Vad beträffar deras undersökningsplikt så tycker de att de gjort det som skäligen kan begäras av dem. De hittade en gränssten som stämde överens med de kartor de fått sig till handa, då kände de sig lugna med den frågan. Man kan dock inte begära att en köpare skall kunna mer om Lantmäteriets kartor än en mäklare.
De upptäckte att gränsen låg fel vid köpet av Småstaden 2:2, men skadan upp- kom förstås när de köpte Småstaden 1:1. Anledningen till att vi köpte 2:2 var att den arrendator som brukade åkern på 2:2 skull använda det som betesmark för hästar ända in till deras tomtgräns på 1:1. Markägaren gillade inte detta utan er- bjöd dem att köpa den åkermarken för att de skulle slippa ha betesdjur ända in till tomtgränsen. Mäklarna spekulerar i om de fått reda på den verkliga gränsen från början, att de då skulle avstått från att köpa 1:1. De är av den uppfattningen att fastigheten inte gått att sälja med en gräns dragen genom ett av uthusen och en större del av trädgården tillhörande en annan markägare. Hade mäklaren upp-
täckt den felaktiga gränsen, borde man ordnat eller rättat till den felaktiga grän- sen innan man lagt ut fastigheten till försäljning.
Kartan som användes vid köpet av Småstaden 2:2 togs fram av Mäklare BB från Lantmäteriets webbplats, direkt när de upprättade köpekontraktet den 19 april 2019. Det var ingen kopia av den karta som de använde i köpekontraktet av 1:1. Här gjordes inget fel av Mäklare BB. Småstaden 2:2 är en egen fastighet och den är korrekt redovisad.
De vill klargöra att ägaren till 2:2 inte ägde 3:4, som mäklarnas ombud verkar tro. Det är två olika skilda markägare.
Mäklare AA och Mäklare BB har i huvudsak tillagt följande:
Kravet mot Mäklare AA
Den handritade karta som bifogats makarna NN senaste yttrande ritades av sälja- ren. Mäklare AA minns inte om det var han eller säljaren själv som visade kartan för makarna NN. Den användes för att redovisa var brunn, avloppsanläggning
m.m. var belägna, inte för att redovisa fastighetens gränser.
Kravet mot Mäklare BB
Det stämmer att deras ombud tyvärr blandade ihop kontrakten/fastig- hetsrapporterna avseende de olika fastigheterna. Säljaren av 2:2 respektive 3:4 var olika personer. Samma sak gäller då som anförts gällande kravet mot Xxxxxxx AA. Eftersom fastigheterna ägdes av olika personer är det oklart om det överhu- vudtaget hade varit möjligt att i köpeavtalet eller på annat sätt korrigera gränsen eftersom det krävde medverkan av en tredje part, eller hur detta skulle ha kunnat genomföras till en lägre kostnad för makarna NN.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Den som vill kräva skadestånd av en mäklare ska reklamera inom skälig från det att han eller hon insåg eller borde ha insett de omständigheter som ligger till grund för kravet. Reklameras för sent, faller rätten till skadestånd bort.
Bedömningen i detta fall
Nämnden har kommit fram till att varken Mäklare AA eller Mäklare BB är ersätt- ningsskyldig. Skälen till det är följande.
Parterna är överens om, och det framgår också av utredningen, att den s.k. reg- gisterkarta som användes vid de båda köpen var missvisande i den meningen att det framstod som att de båda fastigheterna Småstaden 1:1 och 2:2 låg ”kloss i kloss” med varandra. I verkligheten fanns ett kilformat område mellan fastighet- erna som tillhörde en grannfastighet.
Som nämnden uppfattat det menar makarna NN följande. Om mäklarna hade tagit fram den s.k. fastighetsbildningskartan hade de fått kännedom om de verk- liga gränserna och det kilformade området. De hade då kunnat vidta mått och steg för att undgå kostnaderna för fastighetsbildning och markköp, alternativt kompensera sig för dessa kostnader.
Nämnden gör följande bedömning.
Huvudregeln är att en mäklare inte behöver tillhandahålla någon fastighetskarta, varken en fastighetsbildningskarta eller registerkarta, även om det i vissa fall kan tänkas att det kan uppkomma en sådan skyldighet.1 Nämnden kan inte heller se att en mäklare som tillhandahåller en registerkarta i normalfallet är skyldig att informera om att kartan kan vara missvisande. Även här kan man dock tänka sig att det i vissa fall kan uppkomma en sådan skyldighet.
För skadeståndsskyldighet i detta fall krävs, som en första förutsättning, att mäk- larna insåg eller borde ha insett att den registerkarta de tillhandahöll rent faktiskt
1 Se Svea hovrätts dom i mål T 4247-05.
var missvisande. Inget i utredningen tyder emellertid på att de insåg eller borde ha insett detta. Makarna NN:s krav ska avslås redan av det skälet.
Nämnden tillägger att Mäklare AA och Mäklare BB oemotsagda har uppgett att makarna NN reklamerade en avsevärd tid efter det att de fick kännedom om fas- tighetsgränserna. Kravet hade kunnat avslås även på den grunden.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.