Noteringsprospekt avseende upptagande till handel av obligationer i Sätra Förvaltnings AB på NGM Nordic Derivatives Exchange

Viktig information

ĞƚƚĂ WPƌroŽspƐekƉteĞt͟ŬͿƚ Ś;Ă͟ƌ ƵƉSäƉtraƌFöćrvƚaltƚninĂgsƚAƐB, orĂganǀis ationsnummer 559015-9298

;S͟ätra Förvaltning͟ ĞůBoůlaĞgetƌ͟ Ϳ͟ ŵĞĚ ĂŶůĞĚŶavŝsikŶt Őatt taĂuǀpp Bo laŽgeůts ĂobŐligĞatƚionƐer

;O͟bligationerna͟Ϳ ĞŵŝƚƚĞƌĂĚĞ ƵŶĚĞƌ Ob ligŽatůionĂslŐånĞet͟ƚ) Ɛtill haŽndďelůpŝå ŐNGĂMƚŝŽŶƐůĊ

Nordic Derivatives Exchange. DĞĚ ͟ ƵƌŽĐEuůroĞcleĂarƌSw͟e deĂn AǀBƐ, oĞrgaƐnisationsnummer 556585-

ϴϬϳϰ͘ ,ćŶǀŝƐŶŝŶŐ ƚŝůů ͟T͟^ Ă<ǀ͟Ɛ ĞĂƐǀ ƐƚĞƵƌƐ ĞƐŶǀ ĞŽŶĐƐŚŬ Ăŵ ĞŬĚƌ Ž͟ŶDŽ͟ƌ ͘Ă

Prospektet har upprättats i enlighet med lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument och Kommissionens förordning (EG) nr 809/2004 av den 29 april 2004 om genomförande av

ƵƌŽƉĂƉĂƌůĂŵĞŶƚĞƚƐ ŽĐŚ ƌPrĊospĚeĞktfƚörƐord ninĚgeŝn͟ƌͿĞ ŬƚƐŝĂǀŵ ƚ ϮϬ<ϬŽϯŵͬŵϳŝϭƐͬƐ ŝ'

delegerande förordning (EU) nr 406/2012 av den 30 mars 2012 om ändring av förordning (EG) nr 809/2004. Prospektet har godkänts och registrerats av Finansinspektionen i enlighet med bestämmelserna i 2 kap 25 och 26 § lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännandet och registreringen innebär inte att Finansinspektionen garanterar att sakuppgifterna i Prospektet är riktiga eller fullständiga. Utöver vad som framgår på sidorna 29 till 30 avseende finansiell information i Prospektet har ingen information i Prospektet granskats eller reviderats av Bolagets revisor. Viss finansiell information i Prospektet har avrundats i Prospektet, varför vissa tabeller inte summerar korrekt. Prospektet och andra till Prospektet hänförliga handlingar får inte offentliggöras, publiceras eller distribueras i USA, Kanada, Singapore, Australien, Hongkong, Sydafrika, Nya Zeeland, Japan eller annat land där sådan åtgärd förutsätter registreringsåtgärder eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Obligationerna har inte registrerats eller kommer att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i gällande lydelse, eller enligt tillämplig lag i Kanada, Singapore, Australien, Hongkong, Sydafrika, Nya Zeeland eller Japan och får därmed inte erbjudas eller överlåtas direkt eller indirekt, till personer med hemvist i något av dessa länder. Tvist i anledning av förestående Prospekt, innehåll i Prospektet och därmed sammanhängande rättsförhållanden skall avgöras av svensk domstol, varvid Stockholms tingsrätt skall utgöra första instans. Svensk rätt är exklusivt tillämplig på Prospektet.

Prospektet innehåller framtidsinriktade uttalanden och antaganden om framtida marknadsförhållanden, verksamhet och resultat. Dessa uttalanden finns i flera avsnitt och inkluderar uttalanden rörande Bolagets

nuvarande avsikter, bedömningar och förväntnŝŶŐĂƌ͘ KƌĚĞŶ ͟ĂŶƐĞƌ͕͟ ͟ĂǀƐĞƌ͕͟

͟ĨƂƌƵƚƐĞƌ͕͟ ͟ƉůĂŶĞƌĂƌ͟ ĞůůĞƌ ůŝŬŶĂŶĚĞ ƵƚƚƌǇĐŬ ŝŶĚ

sådana uttalanden identifieras utifrån det aktuella sammanhanget. Faktiska händelser och resultatutfall kan komma att skilja sig avsevärt från vad som framgår av sådana uttalanden till följd av risker och andra faktorer som Bolagets verksamhet påverkas av.

Prospektet innehåller historisk och framtidsinriktad marknadsinformation. I det fall informationen har hämtats från tredje part ansvarar Xxxxxxx för att informationen har återgivits korrekt. Såvitt Xxxxxxx vet har inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle kunna göra informationen felaktig eller missvisande i förhållande till de ursprungliga källorna. Sätra Förvaltning har dock inte kontrollerat siffor, marknadsdata eller annan information som lämnats av tredje part, varför styrelsen i Sätra Förvaltning inte påtar sig något ansvar för fullständigheten eller riktigheten för sådan information som presenteras i Prospektet. Sådan information bör läsas med detta i åtanke. Ingen tredje part enligt ovan har, såvitt styrelsen känner till, väsentliga intressen i Sätra Förvaltning.

Nord Fondkommission AB har varit behjälplig i framtagande av detta Prospekt. Samtliga uppgifter i Prospektet härrör från Bolaget, varmed Nord Fondkommission AB friskriver sig från allt ansvar i förhållande till obligationsägare i Bolaget och avseende andra direkta eller indirekta konsekvenser till följd av beslut om investering eller andra beslut som helt eller delvis grundas på uppgifterna i detta Prospekt.

Innehållsförteckning

Sammanfattning 4

Riskfaktorer 11

Bakgrund och motiv 16

Obligationerna i korthet 17

Verksamhetsbeskrivning 20

Värdeintyg 26

Marknadsöversikt 27

Finansiell översikt 29

Kommentarer till den finansiella utvecklingen 32

Övrig finansiell information 34

Styrelse, ledande befattningshavare och revisor 36

Aktien och ägarförhållanden 40

Legala frågor och kompletterande information 41

Ägar- och bolagsstyrning 44

Bolagsordning 45

Skattekonsekvenser i Sverige 47

Villkor för Obligationerna 49

Adresser 67

Definitioner

Sätra Förvaltning, Bolaget eller Emittenten: Sätra Förvaltnings AB med organisationsnummer 559015- 9298, inklusive dotterbolag om inte annat framgår av sammanhanget.

Prospektet: Detta prospekt som närmare beskriver Sätra Förvaltning och Obligationerna.

Obligationen, Obligationerna eller Obligationslånet: Obligationslånet om 55 MSEK som närmare beskrivs i detta Prospekt.

Fordringshavare: Avser den som är registrerad på VP-konto som borgenär eller som är berättigad att i annat fall ta emot betalning i fråga om en Obligation enligt villkoren för Obligationerna.

Handelsplatsen eller NGM: Avser NGM Nordic Derivatives Exchange.

Finansiell kalender

Bokslutskommuniké 2016 28 februari 2017

Offentliggörande av årsredovisning 2016 28 april 2017

Årsstämma 2017 19 maj 2017

Halvårsrapport januari-juni 2017 31 augusti 2017

Sammanfattning

^ĂŵŵĂŶĨĂƚƚŶŝŶŐĞŶ ďĞƐƚĊƌ Ăǀ ŝŶĨŽƌŵĂƚŝŽŶƐŬƌĂǀ ƵƉƉ

numrerade i avsnitten A ʹE (A.1 ʹE.7). Denna sammanfattning innehåller alla de Punkter som krävs i en sammanfattning för aktuell typ av värdepapper och emittent. Eftersom vissa Punkter inte är tillämpliga för alla typer av prospekt, kan det finnas luckor i numreringen av Punkterna. Även om det krävs att en viss Punkt inkluderas i sammanfattningen för aktuella värdepapper och aktuell emittent, är det möjligt att ingen relevant information kan ges rörande Punkten. Informationen har då ersatts

Ăǀ ĞŶ ŬŽƌƚ ďĞƐŬƌŝǀŶŝŶŐ Ăǀ WƵŶŬƚĞŶ ƚŝůůƐĂŵŵĂŶƐ ŵ

AVSNITT A ʹINTRODUKTION OCH VARNINGAR
A.1	Introduktion och varningar	Denna sammanfattning bör betraktas som en introduktion till Prospektet. Varje beslut om att investera i värdepappren som erbjuds ska baseras på en bedömning av Prospektet i dess helhet från investerarens sida. Om yrkande avseende uppgifterna i Prospektet anförs vid domstol, kan den investerare som är kärande i enlighet med medlemsstaternas nationella lagstiftning bli tvungen att svara för kostnaderna för översättning av Prospektet innan de rättsliga förfarandena inleds. Civilrättsligt ansvar kan åläggas de personer som lagt fram sammanfattningen, inklusive översättningar därav, men endast om sammanfattningen är vilseledande, felaktig eller oförenlig med de andra delarna av Prospektet eller om den inte, tillsammans med andra delar av Prospektet, ger nyckelinformation för att hjälpa investerare när de överväger att investera i sådana värdepapper.
A.2	Samtycke till användning av Prospektet	Ej tillämplig. Finansiella mellanhänder har inte rätt att använda detta Prospekt för efterföljande återförsäljning eller slutlig placering av värdepapper.
AVSNITT B ʹEMITTENT OCH EVENTUELL GARANTIGIVARE
B.1	Firma och handelsbeteckning	Bolagets registrerade firma och handelsbeteckning är Sätra Förvaltnings AB med organisationsnummer 559015-9298.
B.2	Säte, bolagsform et cetera	Sätra Förvaltnings AB är ett publikt aktiebolag som har sitt säte Stockholm. Bolaget bildades den 20 april 2015 och regleras av aktiebolagslagen (2005:551).
B.4b	Trender	Ränteläget, låga amorteringar, stigande disponibla inkomster och den ökande befolkningstillväxten har lett till en hög efterfrågan på bostäder i Sverige. Då aktörer på utbudssidan av bostadsmarknaden inte kunnat svara på den ökade efterfrågan har detta lett till ett bostadsunderskott på marknaden och brist på bostäder. Boverket uppskattar att behovet av nya bostäder fram till 2025 bedöms vara 710 000 och att majoriteten av dessa, 440 000, bedöms behövas redan år 2020. Detta innebär en genomsnittlig årstakt om 88 000 bostäder, mer än tre gånger så hög som dagens årstakt.

B.5	Koncernstruktur
B.9	Resultatprognos	Ej tillämplig. Bolaget har ej upprättat någon resultatprognos.
B.10	Revisorsanmärkning	Nedanstående upplysning ingick i revisionsberättelsen för 2015. I övrigt har inga revisorsanmärkningar lämnats. Årsredovisning 2015: Anmärkning Årsredovisningen har inte upprättats i sådan tid att det varit möjligt att, enligt 7 kap. 10 § aktiebolagslagen, hålla årsstämma inom sex månader efter räkenskapsårets utgång.
B.12	Finansiell information i sammandrag med kommentarer om väsentliga förändringar	Koncernens resultaträkning 2016-01-01- 2015-06-02- SEK 2016-08-31 2015-12-31 Intäkter 0 0 Rörelsekostnader Förvaltningskostnader -46 475 -8 000 Summa rörelsekostnader -46 475 -8 000 Avskrivning av anläggningstillgångar 0 0 Finansiella intäkter 0 0 Finansiella kostnader -737 980 0 Resultat efter finansiella poster -784 455 -8 000 Resultat före skatt -784 455 -8 000 Skatt 0 0 Periodens resultat -784 455 -8 000

Koncernens balansräkning

SEK 2016-08-31 2015-12-31

TILLGÅNGAR

Finansiella tillgångar

Deposition 14 500 000 5 000 000

Omsättningstillgångar

Likvida medel 571 025 50 000

SUMMA TILLGÅNGAR 15 071 025 5 050 000

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital 500 000 50 000

Balanserat resultat 992 000 0

Årets resultat -784 455 -8 000

Summa eget kapital 707 545 42 000

Skulder

Obligationslån 11 000 000 0

Långfristiga räntebärande skulder 300 000 5 000 000

Övriga skulder 3 063 480 8 000

Summa skulder 14 363 480 5 008 000

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 071 025 5 050 000

Koncernens kassaflödesanalys

2016-01-01- 2015-06-02-

SEK 2016-08-31 2015-12-31

Den löpande verksamheten

Resultat efter finansiella poster -784 455 -8 000 Justeringar för poster som inte ingår i

kassaflödet 0 0

Betald skatt 0 0

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 155 480 8 000

Kassaflöde från den löpande verksamheten -628 975 0

Kassaflöde från investeringsverksamheten -9 500 000 -5 000 000

Kassaflöde från finansieringsverksamheten 10 650 000 5 050 000

Periodens kassaflöde 521 025 50 000

Likvida medel vid periodens början 50 000 0

Likvida medel vid periodens slut 571 025 50 000

Nyckeltal per 2016-08-31

Nyckeltalen nedan har inte beräknats enligt IFRS.

Soliditet, % 4,69%

Räntetäckningsgrad, ggr neg.

Skuldsättningsgrad, ggr 20,30

Avkastning på eget kapital, % neg.

Räntebärande skuld, TSEK 14 363

Soliditet, %: Eget kapital dividerat med balansomslutning. Syftet med nyckeltalet är att visa hur stor del av tillgångarna som är finansierat med eget kapital.

Räntetäckningsgrad, ggr: Avser resultatet efter finansiella poster dividerat med finansiella kostnader. Syftet med nyckeltalet är att visa hur många gånger Bolaget kan täcka sina räntekostnader.

Skuldsättningsgrad, ggr: Räntebärande skulder (posterna Obligationslån, Långfristiga räntebärande skulder och Övriga skulder) dividerat med eget kapital. Syftet med nyckeltalet är att visa hur många gånger det egna kapitalet som består av skuld.

Avkastning på eget kapital, %: Årets resultat dividerat med totalt eget kapital. Syftet med nyckeltalet är att visa hur bra Bolaget har presterat jämfört med mängden eget kapital i Bolaget.

Räntebärande skuld, TSEK: Mängden räntebärande skuld (posterna Obligationslån, Långfristiga räntebärande skulder och Övriga skulder) i balansräkningen. Syftet med nyckeltalet är att visa hur mycket räntebärande skuld som finns i balansräkningen.

Ovanstående finansiella information i sammandrag är hämtad ur Bolagets räkenskaper. Kassaflödesanalysen för räkenskapsåret 2015 har upprättats till delårsrapporten för upplysningssyfte. Årsredovisningen för räkenskapsåret 2015 som sammanfattas i detta avsnitt är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2008:1 Årsredovisning för mindre aktiebolag och är reviderad av Bolagets revisor. Delårsrapporten för perioden 1 januari 2016 till 31 augusti 2016 som sammanfattas i detta avsnitt är upprättad i enlighet med IFRS (IAS 34) och är översiktligt granskad av Bolagets revisor.

Bolaget har efter den 31 augusti 2016 förvärvat fastigheterna Högsätra 10 och Djursätra 3 för totalt cirka 145 MSEK. Bolaget har sålt fastigheten Djursätra 3 för cirka 46,5 MSEK. Bolaget har dessutom tagit upp Obligationslånet om 55 MSEK och beslutat om att ta upp Obligationerna till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange. Den 3 oktober 2016 höll Xxxxxxx sin årsstämma för 2016 och fastställde årsredovisningen för räkenskapsåret 2015. I övrigt har det inte skett några väsentliga händelser, negativa eller positiva, efter den 31

augusti 2016.

B.13

Xxxxxxxxx med påverkan på

Emittentens solvens

Ej tillämplig. Inga händelser har nyligen inträffat och som skulle kunna ha en väsentlig inverkan på bedömningen av Bolagets solvens.

B.14

Beroende av andra företag inom

koncernen

Bolaget är beroende av dotterbolaget Sätra Fastigheter 1 AB som är lagfaren ägare till fastigheten Xxxxxxxx 00 vilken står för Bolagets

intäkter.

B.15	Emittentens huvudsakliga verksamhet	Bolaget ska äga och förvalta andelar och fastigheter samt därmed förenlig verksamhet. Bolaget har som syfte att förvalta och förädla fastigheten Xxxxxxxx 00 i Sätra stadsdel i Stockholms stad.
B.16	Ägande och kontroll av Bolaget	Xxxx Xxxxxxxx äger genom bolaget Xxxx Xxxxxxxx Invest AB 100 procent av aktierna i Sätra Förvaltning. Det existerar inga aktieägaravtal eller motsvarande avtal mellan aktieägare i Sätra Förvaltning som kan medföra att kontrollen över Bolaget förändras.
B.17	Kreditvärdighets- betyg	Ej tillämplig. Varken Bolaget eller Obligationerna har något kreditvärdighetsbetyg.
AVSNITT C ʹVÄRDEPAPPER
C.1	Värdepapper som erbjuds	Obligationer i Sätra Förvaltnings AB (ISIN-kod: SE0009155351).
C.2	Denominering	Obligationerna är denominerade i svenska kronor, SEK.
C.5	Inskränkningar i den fria överlåtbarheten	Ej tillämplig. Det finns inga inskränkningar i rätten att fritt överlåta värdepapperen.
C.8	Rättigheter relaterade till värdepappren inbegripet rangordning och begränsningar av rättigheter	Obligationerna är skuldförbindelser enligt lagen (1998:1479) om kontoföring av finansiella instrument. Obligationerna utgör ovillkorade, oprioriterade och icke efterställda förpliktelser för Bolaget. Obligationerna medför viss panträtt i den egendom som anges i Obligationsvillkoren. I den mån dessa säkerheter inte förslår till återbetalning av Obligationslånet, rankar Obligationslånet jämsides med Emittentens övriga icke säkerställda och icke efterställda betalningsförpliktelser i den mån inte annat är föreskrivet i lag. Obligationerna kommer att medföra rätt till återbetalning av nominellt belopp och betalning av ränta på respektive förfallodag. Obligationerna lyder under svensk rätt.
C.9	Rättigheter relaterade till värdepapperen	Ränta: 10 procent per år. Ränteförfallodag: Avser 7 januari, 7 april, 7 juli och 7 oktober varje år. Räntan ackumuleras till och med den första ränteutbetalningen, som infaller den 7 januari 2017. Återbetalningsdag: den 7 april 2019. Amortering: Under Obligationslånets löptid kommer ingen amortering att ske. Initial företrädare för obligationsinnehavarna är Nord Fondkommission AB. Detta är företrädaren som initialt kommer att företräda fordringshavarna. Detta kan komma att justeras över löptiden.
C.10	Om värdepappret har en derivatkomponent i räntebetalningen	Ej tillämplig. Räntan baseras ej på derivatinslag.
C.11	Ansökan om upptagande till handel	Sätra Förvaltning har ansökt om notering av Obligationerna på NGM Nordic Derivatives Exchange. Första dag för handel med Obligationerna beräknas vara den 25 november 2016.

AVSNITT D ʹRISKER
D.2	Huvudsakliga risker som är specifika för Emittenten eller dess bransch	Investeringar i obligationer är förenat med risktagande. Ett antal faktorer utanför Sätra Förvaltnings kontroll, liksom ett flertal faktorer vars effekter Sätra Förvaltning kan påverka genom sitt agerande, kan komma att få en negativ påverkan på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. Nedan redogörs för de huvudsakliga riskfaktorerna som bedömds kunna påverka Sätra Förvaltnings framtidsutsikter: - Makroekonomiska faktorer. Skift i det makroekonomiska klimatet kan ha påverkan på efterfrågan och utbud vilket kan påverka Bolaget negativt. Även ändringar i räntor och inflation kan påverka Bolagets resultat och finansiella ställning negativt. - Projektrisker. Sätra Förvaltnings verksamhet omfattar till stor del fastighetsutvecklingsprojekt vilka är i ett tidigt skede. Det finns en risk att projekten kan avbrytas, fördyras eller försenas vilket kan ha en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning. - Ränterisk. Förändringar i räntenivåer från banker kan påverka Bolagets räntekostnader. Skulle detta ske kan det ha en negativ påverkan på Bolagets resultat och finansiella ställning. - Likviditetsrisker. Det finns en risk att Bolaget saknar tillräcklig likviditet för att fullfölja sina betalningsåtaganden. Om Bolagets tillgång på likvida medel försvåras kan det ha en väsentlig negativ effekt på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning.
D.3	Huvudsakliga risker som är specifika för värdepapperen	Nedan redogörs för de huvudsakliga riskfaktorerna som bedöms kunna påverka Obligationerna: - Likviditetsrisker. Det finns en risk att Obligationerna inte har en likvid handel vilket kan ha en negativ inverkan på Obligationernas marknadspris. - Kreditrisk. Det finns en risk att Bolaget inte kan fullgöra sina betalningsåtaganden enligt obligationsvillkoren och att investeraren inte får betalning. Om Bolaget inte kan skapa tillräckligt kassaflöde finns en risk att investerarnas ränteutbetalningar alternativt återbetalning uteblir. - Förmånsrätt. Obligationerna är en oprioriterad förpliktelse för Bolaget vilket innebär att innehavare av Obligationer i händelse av Bolagets likvidation, företagsrekonstruktion eller konkurs normalt erhåller betalning efter det att eventuella prioriterade fordringshavare, normalt sett med förmånsrätt till vissa tillgångar, har fått fullt betalt.
AVSNITT E - ERBJUDANDE
E.2b	Motiv till erbjudandet och användandet av behållningen	Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen.
E.3	Erbjudandets former och villkor	Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen.
E.4	Intressen som har betydelse för erbjudandet	Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen.

E.7

Kostnader som

åläggs investerare

Ej tillämplig. Det är inget erbjudande i samband med noteringen.

Riskfaktorer

Investeringar i företagsobligationer är alltid förenat med ett visst mått av risktagande. Ett antal faktorer påverkar och kan komma att påverka Sätra Förvaltnings resultat och finansiella ställning samt Obligationerna. I detta avsnitt redovisas riskfaktorer. Både generella risker hänförliga till Sätra Förvaltnings verksamhet samt huvudsakliga risker förenade med Obligationslånet i egenskap av finansiellt instrument. Riskbeskrivningen syftar till att beskriva de risker som är förknippade med Sätra Förvaltnings verksamhet och därmed även Sätra Förvaltnings möjligheter att infria sina åtaganden i enlighet med villkoren för Obligationslånet. Faktorerna nedan är inte framställda i prioritetsordning och gör inte anspråk på att vara uttömmande.

Potentiella investerare bör noggrant överväga nedanstående riskfaktorer liksom övrig information i Prospektet innan beslut fattas om förvärv av Obligationer. En investerare måste härutöver, ensam eller tillsammans med sina finansiella eller andra rådgivare, beakta en allmän omvärldsanalys, övrig information i Prospektet samt generell information om fastighetsmarknaden utifrån sin personliga situation. En investerare bör ha tillräckliga kunskaper för att kunna bedöma riskfaktorer samt tillräcklig finansiell styrka för att kunna bära dessa risker.

Ytterligare riskfaktorer som för närvarande inte är kända eller som för tillfället inte anses vara betydande skulle också kunna påverka Sätra Förvaltnings framtida verksamhet, resultat och finansiella ställning och därmed Bolagets möjligheter att infria sina åtaganden i enlighet med villkoren för Obligationerna.

Marknads-, bransch- och bolagsrelaterade risker

Makroekonomiska faktorer

Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer såsom allmän konjunkturutveckling, tillväxt, sysselsättning, produktionstakt för nya bostäder och lokaler, förändringar i infrastruktur, befolkningstillväxt och struktur-, inflations- och räntenivåer. Tillväxten i ekonomin påverkar sysselsättningsgraden som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden.

Högre räntor och ökade kostnader samt lägre efterfrågan kan få en negativ effekt på Sätra Förvaltnings verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Projektrisker

Sätra Förvaltnings verksamhet omfattar till stor del fastighetsutvecklingsprojekt. Det är således en förutsättning för Bolagets fortsatta utveckling att sådana projekt kan genomföras med ekonomisk lönsamhet. Bolagets förestående projekt är i ett tidigt skede. Till fastighetsprojekt i tidiga skeden hänförs betydande risker och realisation av förväntade kassaflöden är beroende av ett lyckat genomförande av relevanta projekt. Till fastighetsutvecklingsprojekt hänförs risker exempelvis avseende detaljplan, bygglov, upphandling av entreprenad, vidareförsäljning och färdigställande av byggnation. Projekten kan avbrytas, fördyras eller försenas. Skulle något av ovan realiseras kan detta ha en väsentlig negativ inverkan på Sätra Förvaltnings verksamhet, resultat och finansiella ställning.

Ränterisk

Ränterisken definieras som risken att förändringar i ränteläget påverkar Bolagets räntekostnad. Räntekostnaderna påverkas, förutom av omfattningen av räntebärande skulder, främst av nivån på aktuella marknadsräntor och kreditinstitutens marginaler samt av vilken strategi Sätra Förvaltning väljer för bindningstiden på räntorna.

Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens så kallade reporänta vilken utgör ett penningpolitiskt styrinstrument. Penningpolitiken i Sverige syftar till att genom justering av reporäntan försöka hålla inflationen på två procent. I tider av stigande inflationsförväntningar kan ränterisken väntas stiga och i tider med sjunkande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas sjunka. Ju längre genomsnittlig räntebindningstid som Bolaget har på sina lån ju längre tid tar det innan en ränteförändring får genomslag i Bolagets räntekostnader. Per datumet för Prospektets avgivande har vi en nollinflation och Riksbanken har satt en minusränta vilket kan påverka Bolagets räntekostnader negativt om den skulle öka.

Refinansieringsrisk

Med refinansieringsrisk avses risken att finansiering inte alls kan erhållas, eller endast till kraftigt ökade kostnader. Låg belåningsgrad och långa kreditlöften begränsat denna risk och innebär även mindre räntekänslighet. Lånebehovet kan avse refinansiering av befintliga lån eller nyupplåning. Det finns en risk att framtida refinansiering inte kan ske på skäliga villkor vilket kan ha en väsentlig negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Likviditetsrisker

Med likviditetsrisk avses risken att sakna tillräckligt med likvida medel för att Bolaget ska kunna fullfölja sina betalningsåtaganden, vilka huvudsakligen kommer bestå av driftskostnader såsom el, renhållning, vatten och värme, avtalade underhållsutgifter och investeringar samt ränta på skulder. Även oförutsedda större betalningar kan uppkomma. Om Bolagets tillgång på likvida medel försvåras kan det ha en väsentlig negativ effekt på Sätra Förvaltnings verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Operationell risk

Operationell risk definieras som risken att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner och/eller oegentligheter eller interna eller externa händelser som förorsakar avbrott i verksamheten. Det finns en risk att brister i operationell säkerhet kan påverka Bolagets verksamhet negativt.

Organisatoriska risker

Sätra Förvaltning har en relativt liten organisation vilket medför ett beroende av enskilda medarbetare och förmågan att i framtiden identifiera, anställa och bibehålla kvalificerade och erfarna ledningspersoner. Sätra Förvaltnings förmåga att anställa och bibehålla dessa personer är beroende av ett flertal faktorer, varav några ligger bortom Bolagets kontroll, bland annat konkurrensen på arbetsmarknaden. Förlusten av en lednings- eller nyckelperson på grund av att den anställde till exempel säger upp sig eller går i pension kan innebära att viktiga kunskaper går förlorade, att uppställda mål inte kan nås eller att genomförande av Bolagets affärsstrategi påverkas negativt. Om befintliga nyckelpersoner lämnar Bolaget eller om Sätra Förvaltning inte kan anställa eller bibehålla kvalificerade och erfarna ledningspersoner kan det ha en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och ställning i övrigt.

Tekniska risker

Fastighetsinvesteringar är förknippade med en teknisk risk. Med teknisk risk definieras de riskförhållanden som är förknippade med den tekniska driften av fastigheten, såsom risken för konstruktionsfel, andra dolda fel eller brister, skador samt föroreningar. Om sådana tekniska problem skulle uppstå kan de komma att medföra betydligt ökade kostnader för fastigheterna och därmed även påverka Bolagets resultat och finansiella ställning negativt.

Legala risker

Fastighetsverksamhet är i hög utsträckning beroende av lagar och andra regler samt myndighetsbeslut avseende till exempel miljö, säkerhet och uthyrning. Nya lagar eller regler eller förändringar avseende tillämpningen av befintliga lagar eller regler som är tillämpliga på Sätra Förvaltnings verksamhet eller kundernas verksamhet kan påverka Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat negativt.

Tvister

Det finns en risk att Sätra Förvaltning kan komma att bli inblandat i någon rättslig tvist eller något skiljeförfarande som har eller haft betydande effekter på Bolagets resultat eller finansiella ställning. Resultatet av en sådan tvist kan få en negativ effekt på Bolagets verksamhet, resultat och finansiella ställning.

Skatter och bidrag kan ändras

En stor kostnadspost för fastighetsbolag är fastighetsskatt. Förändringar i bolags-, mervärdes- och fastighetsskatt, liksom övriga statliga och kommunala pålagor samt bostads- och räntebidrag, kan påverka förutsättningarna för Sätra Förvaltnings verksamhet. Betydande skillnader finns i de politiska partiernas syn på pålagornas och bidragens storlek och förekomst, det finns en risk att skattesatser förändras i framtiden eller att andra ändringar sker i de statliga och kommunala systemen som påverkar fastighetsägandet. En förändring av skattelagstiftning eller praxis innebär exempelvis förändrade möjligheter till skattemässiga avskrivningar eller till att utnyttja underskottsavdrag kan medföra att Bolagets framtida skattesituation förändras negativt. Förändringar av bolags- och fastighetsskatt, övriga statliga och kommunala pålagor, samt bostads- och räntebidrag kan ha en negativ effekt på Bolagets resultat och finansiella ställning.

Miljörisk

Enligt miljöbalken (1998:808) har den som bedriver verksamhet som har bidragit till miljöförorening även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta erforderlig efterbehandling av en förorenad fastighet är den som förvärvat fastigheten, och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna, ansvariga. Det innebär således att en risk att krav under vissa förutsättningar kan komma att riktas mot Bolaget för utredningsåtgärder vid misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skicks om följer av miljöbalken. Även krav på sanering av äldre byggnader på en fastighet kan komma att ställas mot Bolaget, exempelvis till följd av att olämpliga byggnadsmaterial använts vid tidigare konstruktioner eller ombyggnadsåtgärder. Skulle sådana krav riktas mot Sätra Förvaltning kan det få en negativ effekt på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Konkurrens

Sätra Förvaltning verkar i en bransch som är utsatt för konkurrens. Bolagets framtida konkurrensmöjligheter är bland annat beroende av Bolagets förmåga att ligga i framkant och snabbt reagera på befintliga och framtida marknadsbehov. Sätra Förvaltning kan därför tvingas göra kostnadskrävande investeringar, omstruktureringar eller prissänkningar för att anpassa sig till en ny konkurrenssituation. En ökad konkurrens kan påverka Sätra Förvaltnings resultat och verksamhet negativt.

Försäkringar

Bolagets försäkringsskydd kan visa sig vara otillräckligt för att kompensera för förluster knutna till skador på Bolagets fastigheter. Oförsäkrade förluster, eller förluster överstigande försäkringsskyddet, kan få en väsentlig negativ inverkan på Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat.

Risker relaterade till Obligationslånet

Obligationslån kan innehålla element som medför särskilda risker för investerare. Risker som är specifika för Obligationslånet redogörs för nedan.

Likviditetsrisker

Det finns en risk att en likvid handel i Obligationerna inte uppstår och upprätthålls. Bolaget har ansökt om upptagande till handel av Obligationerna på NGM Nordic Derivatives Exchange. Även om ett värdepapper är upptaget till handel förekommer inte alltid efterfrågan och handel med Obligationerna. Detta kan medföra att innehavare inte kan sälja sina Obligationer vid önskad tidpunkt eller till kurser med en avkastning jämförbar med liknande placeringar som har en existerande och likvid andrahandsmarknad. Bristande likviditet i marknaden kan ha en negativ inverkan på marknadsvärdet av Obligationerna.

Kreditrisk

Investerare i Obligationerna har en kreditrisk. Investerarens möjlighet att erhålla betalning under Obligationslånets villkor är beroende av Bolagets möjligheter att infria sina betalningsåtaganden, vilket i sin tur i stor utsträckning är beroende av utvecklingen av Sätra Förvaltnings verksamhet och dess finansiella ställning. Kan inte Bolaget infria sina betalningsåtaganden under Obligationslånet finns en risk att investeraren inte erhåller ränta eller nominellt belopp enligt villkoren.

En ökad kreditrisk kan medföra att marknaden prissätter Obligationerna med högre riskpremie, vilket skulle kunna påverka Obligationernas värde negativt genom ett förhöjt marknadspris.

En annan aspekt av kreditrisken är att en försämrad finansiell ställning kan medföra att Sätra Förvaltnings kreditvärdighet minskar vilket skulle kunna innebära att Sätra Förvaltnings möjligheter till skuldfinansiering, och de villkor som skuldfinansieringen kan upptas till, vid slutet av Obligationslånets löptid, försämras.

Förmånsrätt

Sätra Förvaltning har inom ramen för sin finansiering pantsatt aktier i Bolaget. Sådana lån utgör normalt en prioriterad fordran på Bolaget. Sätra Förvaltning avser även att fortsättningsvis söka en ändamålsenlig och förmånlig finansiering varför ytterligare pantsättning inom ramen får sådana, nya, lån kan komma att ske.

Varje investerare bör vara medveten om att det finns en risk att den som investerar i Obligationer kan förlora hela eller delar av, sin placering i händelse av Sätra Förvaltnings likvidation, konkurs eller en företagsrekonstruktion.

Euroclear

Obligationerna är anslutna till Euroclears kontobaserade system, varför inga fysiska värdepapper har givits ut eller kommer att ges ut. Clearing och avveckling vid handel med Obligationerna sker i Euroclears kontobaserade system liksom utbetalning av ränta och inlösen av kapitalbelopp. Det finns en risk att problem uppstår med Euroclears kontobaserade system vilket skulle innebära att avveckling och ränteutbetalningar i så fall kan fördröjas. Investerarna är därför beroende av funktionaliteten i Euroclears kontobaserade system.

Fordringshavarmöte

Villkoren för Obligationslånet innehåller vissa bestämmelser avseende fordringshavarmöte som kan hållas i syfte att avgöra frågor som rör Fordringshavarens intressen. Dessa bestämmelser tillåter angivna majoriteter att binda alla innehavare av Obligationer, inklusive innehavare av Obligationer som inte har deltagit och röstat vid det aktuella mötet eller som har röstat på annat vis än krävs

majoritet, till beslut som är fattade vid ett i behörig ordning sammankallat och genomfört fordringshavarmöte. Detta kan vara till nackdel för investerare, då majoriteten på fordringshavarmötet kan ha andra intressen än investeraren.

Bakgrund och motiv

Sätra Förvaltning har grundats av Xxxx Xxxxxxxx som har lång erfarenhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Genom Sätra Förvaltning har Xxxx i sitt senaste projekt förvärvat fastigheten Xxxxxxxx 00 som är Sätra Centrum i stadsdelen Sätra i Stockholms stad. För att förvärva fastigheten och för att i framtiden möjliggöra den potential som finns i fastigheten och projektet har Bolaget rest Obligationslånet. Utöver förvaltning av det befintliga centrumet finns dessutom planer på renovering, modernisering och tillbyggnad på fastigheten med nya bostadsrätter. Projektets uppsida kan sammanfattas i följande punkter:

1. Dagens snitthyror i centrumet är lägre än i jämförbara tunnelbaneanslutna centrum i Stockholmsområdet vilket medför en möjlighet till hyreshöjningar givet uppgraderingen av centrumet.

2. Det förs djupgående diskussioner med Stockholms stad om att bygga ytterligare cirka 20 000 kvadratmeter bostäder på fastigheten.

Bolaget har rest 55 MSEK före emissionskostnader genom ett obligationslån för att förvärva fastigheten och styrelsen beslutade den 10 oktober 2016 att notera Obligationerna på NGM Nordic Derivatives Exchange för att erhålla en omsättningsbar tillgång och samtidigt öka transparensen gentemot intressenter och långivare. Emissionskostnaderna uppgick till totalt cirka 3,7 MSEK, vilket betyder att Bolaget netto tillfördes cirka 51,3 MSEK.

Styrelsen för Sätra Förvaltning är ansvarig för informationen i Prospektet och härmed försäkras att alla rimliga försiktighetsåtgärder har vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i Prospektet, såvitt styrelsen vet, är riktiga och överensstämmer med faktiska förhållanden och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd.

Stockholm den 14 november 2016

Sätra Förvaltnings AB

Styrelsen

Obligationerna i korthet

Detta avsnitt innehåller en allmän och översiktlig beskrivning av Obligationerna och utgör inte en fullständig beskrivning av Obligationerna. Ett beslut att investera i Obligationerna ska därför baseras på en bedömning från investerarnas sida av Prospektet i dess helhet, inklusive de handlingar som

införlivas genom hänvisning. Fullständiga villkor för Obligationerna ĨƌĂŵŐĊƌ Ăǀ ĂǀƐŶŝƚƚĞ

Obligationerna͟ ůćŶŐƐƚ ďĂŬ ŝ WƌŽƐƉĞŬƚĞƚ͘

Sammanfattande beskrivning av Obligationerna

Emittent

Sätra Förvaltnings AB med organisationsnummer 559015-9298.

Verksamhet

Bolaget är ett fastighetsbolag med syfte att förvalta och förädla fastigheten Xxxxxxxx 00 i Sätra stadsdel i Stockholms stad.

Överlåtbarhet

Obligationerna är fritt överlåtbara.

ISIN-kod

SE0009155351.

Lånebelopp

Lånebeloppet uppgår till högst 55 MSEK.

Emissionsdag

7 oktober 2016.

Upptagande till handel

Bolaget har ansökt för att Obligationerna ska noteras på NGM Nordic Derivatives Exchange. Första dag för handel med Obligationerna på NGM Nordic Derivatives Exchange beräknas vara den 25 november 2016.

Valör, nominellt belopp och handelpost

Vardera Obligation har ett nominellt belopp om 50 000 SEK vilket även är minsta handelspost. Obligationslånet är denominerat i svenska kronor.

Ränta

Tio (10) procent per år.

Ränteförfallodag

7 januari, 7 april, 7 juli och 7 oktober varje år. Den första ränteutbetalningen kommer att ackumuleras från emissionsdagen och ske den 7 januari 2017 och den sista den 7 april 2019.

Totalt antal värdepapper

Maximalt 1 100 Obligationer. Samtliga Obligationer är tecknade, betalda, emitterade och utgivna.

Amortering

Under Obligationslånets löptid kommer ingen amortering att ske.

Återbetalningsdag

Den 7 april 2019. Euroclear ombesörjer återbetalningen av det investerade beloppet.

Förtida inlösen på Emittentens begäran

Kan göras, se punkt 7.8 i avsniƚƚĞƚ ͟sOŝbligůatůioŬneŽrnaƌ͟ ͘ĨƂƌ

Förlängning

<ĂŶ ŐƂƌĂƐ͕ ƐĞ ƉƵŶŬƚ ϳ͘ϳ ŝ ĂǀƐŶŝƚƚĞƚ ͟sŝůůŬŽƌ ĨƂƌ

Uppsägningsgrunder

De uppsägningsgrunder som finns tillgängliga under villkoren framgår av punkt 14 ŝ ĂǀƐŶŝƚƚĞƚ ͟s

för Obligationerna͘͟

Kreditvärdighetsbetyg

Bolaget eller Obligationerna har inga kreditvärderingsbetyg.

Euroclear-registrering

Obligationerna är för obligationsinnehavarnas räkning registrerade på VP-konto, varför inga fysiska värdepapper utfärdats. Begäran om viss registreringsåtgärd avseende Obligationerna ska riktas till kontoförande institut. Euroclear eller förvaltare (vid förvaltarregistrerade värdepapper) verkställer avdrag för skatt på utbetald ränta för fysisk person bosatt i Sverige och för svenskt dödsbo. Svensk källskatt (kupongskatt) utgår inte på räntebetalningar och något avdrag för detta kommer således ej att ske. Det finns inga inskränkningar i att fritt överlåta Obligationerna.

Likviditetsgarant

Bolaget har ej engagerat någon likviditetsgarant för det fall Obligationerna tas upp till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange.

Initial företrädare för fordringshavare

Nord Fondkommission AB, organisationsnummer 556832-1342 ;͟EŽ. ƌGĚen͟omͿ att en

Fordringshavare tecknar sig för Obligationer utser även Fordringshavaren Nord att agera som företrädare åt Fordringshavaren i vissa avseenden som är hänförliga till Obligationerna och Villkoren. Nord har rätten att representera Fordringshavarna i enlighet med villkoren inklusive, men inte begränsat till, förvaring av säkerheterna för Fordringshavarnas räkning i enlighet med pantavtalen och, om tillämpligt, verkställandet av en realisation av säkerheterna. Nord är dock inte ansvarig för fullgörandet eller verkställandet av säkerheterna. Xxxx har ingen skyldighet att bevaka Fordringshavarnas rättigheter, att företräda Fordringshavarna vid domstol, exekutiv myndighet eller andra situationer, bevaka fullgörandet av Bolagets åtaganden enligt villkoren eller undersöka eventuella uppsägningsgrunder. Xxxxx rätt att företräda Fordringshavarna framgår i sin helhet av

ƉƵŶŬƚ ϭϲ ŝ ĂǀƐŶŝƚƚĞƚ ͟sŝůůŬŽƌ ĨƂƌ KďůŝŐĂƚŝŽŶĞƌŶĂ

Detta är företrädaren som initialt kommer att företräda fordringshavarna. Detta kan komma att justeras över löptiden. Representationen stipuleras i Villkor för Obligationerna som är en del av detta Prospekt. Inget avtal har ingåtts avseende representationen.

Fordringshavarmöte/Skriftligt beslutsfarande

Bestämmelserna för sammankallande och genomförande av ett fordringshavarmöte eller ett skriftligt

beslutsförfarande framgår av punkt 13 i avsnittet ͟sŝůůOŬblŽigaƌtio neĨrnƂa͟ƌ.

Preskription

Rätten att motta återbetalning av Obligationernas lånebelopp ska preskriberas tio (10) år från inlösendagen. Rätten att erhålla räntebetalning ska preskriberas tre (3) år från relevant förfallodag för betalning under förutsättning att något preskriptionsavbrott inte gjorts.

Tillämplig lag

Obligationerna är upprättande enligt svensk lag.

Rangordning av Obligationerna

Obligationerna utgör ovillkorade, oprioriterade och icke efterställda förpliktelser för Bolaget. Obligationerna medför viss panträtt i den egendom som anges i Obligationsvillkoren. I den mån dessa säkerheter inte förslår till återbetalning av Obligationslånet, rankar Obligationslånet jämsides med Emittentens övriga icke säkerställda och icke efterställda betalningsförpliktelser i den mån inte annat är föreskrivet i lag.

Intressekonflikter

Det förekommer inte några intressekonflikter mellan, å ena sidan, nedanstående styrelseledamöters eller ledande befattningshavares skyldigheter gentemot Bolaget och, å andra sidan, deras privata intressen och/eller andra förpliktelser.

Distributör

Nord Fondkommission AB har agerat distributör för Obligationsemissionen och har varit behjälplig i framtagande av detta Prospekt.

Säkerheter för Obligationerna

Som säkerhet för Fordringshavarna avses samtliga aktier i Memmingsborg Ett AB och Sätra Förvaltnings AB ställas samt 15 000 aktier (motsvarande 30 procent) i A4 Invest i Stockholm AB. Dessutom har Fordringshavarna säkerhet i form av andrahandspantsättning efter bottenfinansieringen från Xxxx Xxxxxx Bank AB (publ) i samtliga aktier i Hultet Ett Fastighets AB och Sätra Fastigheter 1 AB.

Placeringshorisont och andrahandsmarknad

Investering i Obligationerna skall i första hand ses som en investering på två och ett halvt (2,5) års sikt. Obligationerna är dock fritt överlåtbara och avses att tas upp till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange. Innehavare skall vända sig direkt till sin bank eller annan förvaltare med erforderliga tillstånd för att genomföra köp och försäljning.

Verksamhetsbeskrivning

Om Sätra Förvaltning

Sätra Förvaltning är ett projektbolag grundat av Xxxx Xxxxxxxx med syftet att förvalta och förädla fastigheten Xxxxxxxx 00 som utgör Sätra Centrum, beläget i Sätra stadsdel i Stockholms stad. Bolaget ska förvalta det befintliga centrumet och dess kassaflöden samtidigt som det parallella arbetet med att renovera och modernisera centrumet pågår.

Om projektet

Sätra Förvaltning har förvärvat bolaget Sätra Fastigheter 1 AB med organisationsnummer 559077-8659 som är lagfaren ägare av fastigheten Xxxxxxxx 00. Sätra Centrum har en egen tunnelbaneförbindelse vilket gör att det endast tar cirka 20 minuter till de centrala delarna av Stockholm och är en del av Stockholm stads plan för Skärholmenområdet där många nya bostäder ska byggas under de kommande åren.

Bolaget har djupgående diskussioner med Stockholms stad om att bygga ytterligare cirka 20 000 kvadratmeter bostäder på tomterna, fördelat på cirka 350 nya lägenheter. För tillfället pågår endast diskussioner och ingen detaljplan har vunnit laga kraft.

Utöver tillbyggnationerna på fastigheten är även planen att renovera, modernisera och utveckla det befintliga centrumet. Diskussioner pågår med flera av butikerna för att förbättra flödet genom centrumet och öka tillgängligheten till butikerna. Dessutom så planeras invändiga renoveringar för att förbättra och öka trivseln inne i centrumet, bland annat genom att ta upp fasaderna för att öka visibiliteten in i butikerna. Standarden på fastigheten är god men inte moderniserad för år 2016 och hyrorna är satta därefter.

Projektets uppsida kan sammanfattas i följande punkter:

1. Dagens snitthyror i centrumet är lägre än i jämförbara centrum i Stockholmsområdet vilket medför en möjlighet till hyreshöjningar givet uppgraderingen av centrumet.

2. Det förs djupgående diskussioner med Stockholms stad om att bygga ytterligare cirka 20 000 kvadratmeter bostäder på fastigheten.

Framtida utvecklingsmöjligheter på fastigheten

Delmoment 1

Byggnation av en ny byggnad om cirka 7 500 kvadratmeter bakom Sätra Centrum med utgång mot Sätra Torg. Den nya byggnaden ska husera publika verksamheter och butiker på de två understa våningarna samtidigt som de övriga våningsplanen är till för bostäder. Den nya byggnaden terrasserar sig mot söder och möter skolbyggnaden i söder med en lägre skala. Detaljplanen för detta delmoment har ej vunnit laga kraft.

Delmoment 2

Centrumbyggnaden byggs ut och en ny tydligare koppling mellan de två torgen skapas i form av en galleria. Gallerian blir en axel genom centrumanläggningen och knyter ihop en mix av nyckelfunktioner såsom bibliotek, butiker och tunnelbana samtidigt som torgmiljön i väst ramas in och aktiveras. Dessutom föreslås ytterligare en byggnad ovanpå centrumanläggningen för att bygga bostäder. Totalt avser delmoment 2 cirka 10 000 kvadratmeter ny- och ombyggnation. Detaljplanen för detta delmoment har ej vunnit laga kraft.

Delmoment 3

I nordöstra delen av fastigheten föreslås ytterligare byggnation ovanpå centrumanläggningen över två våningsplan. Dessutom skapas ytterligare en ny entré mot Sätra Torg. Delmoment 3 innebär nybyggnation samt ombyggnation om totalt cirka 6 500 kvadratmeter. Detaljplanen för detta delmoment har ej vunnit laga kraft.

Intäkter, kostnader och finansiering

Fastigheten Högsätra 10 är värderad per september 2016 till totalt 105 MSEK. Det befintliga centrumet genererar i dagsläget ett driftnetto om cirka 5,8 MSEK på årsbasis, vilket motsvarar en direktavkastning om cirka 5,5 procent. Det löpande kassaflödet beräknas inte till sin helhet att täcka drift- och finansieringskostnader men tack vare aktieägartillskott och att Bolaget har likvida medel från

försäljningen av Djursätra 3 (se meƌ ƵŶĚĞƌ ĂǀƐŶŝƚƚĞƚ ͟>ĞŐĂůĂ ĨƌĊŐŽƌ så beräknas alla kostnader täckas samtidigt som arbetet med detaljplanen tas vidare.

Finansieringen av förvärvet har skett genom tre komponenter, ett banklån om 42 MSEK, Obligationslånet om 55 MSEK samt eget kapital genom ett aktieägartillskott om cirka 3,5 MSEK. Del av Obligationslånet ska även användas till att ta fram detaljplan för de 20 000 kvadratmeterna nya bostäder samt för renoveringsåtgärderna i centrumet. Finansieringen av bostäderna beräknas framförallt att bestå av det löpande kassaflödet från det befintliga centrumet tillsammans med likvid från avstyckningar, försäljning av byggrätter eller extern finansiering genom bank eller obligationer.

Samarbetspartner i projektet

Sätra Förvaltning arbetar i projektet tillsammans med White Arkitekter som har tagit fram detaljplanen samt har ritat upp det förslag som Bolaget avser bygga och renovera på fastigheten. White Arkitekter är en arkitektbyrå med huvudkontor i Stockholm och över 600 anställda över hela Norden. Bolaget omsatte under 2015 cirka 825 MSEK och har varit med och ritat bland annat nya Gothia Towers i Göteborg samt Nya Karolinska Solna i Stockholm.

Värdeintyg

Nedanstående värdeintyg avseende Sätra Förvaltnings fastighet har utfärdats av en oberoende sakkunnig värderingsman på uppdrag av Bolaget. Det har inte ägt rum några materiella förändringar efter det att värderingsintyget utfärdades. Värdeintyget har upprättats av Forum Fastighetsekonomi AB (med adress Xxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx). Forum Fastighetsekonomi AB har inte något väsentligt intresse i Sätra Förvaltning och har gett tillstånd till att värdeintyget tagits in i Prospektet. Informationen från tredje man har återgivits exakt och inga uppgifter har utelämnats på ett sätt som skulle kunna göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande.

SAMMANFATTANDE Vb5'ERINGSRAPPORT

WĊuppdrag av Sćƚa FƌƂrvaltning AB, genom Curt AhnstrƂm, har Forum Fastighetsekonomi AB bedƂmt marknadsǀćeƌt aĚv tomtrćƚnƚtilĞl fastigheten HƂgsćrƚa 10 i Stockholms kommun vid vćƌetĚidpunkten september 2016:

Underlag

Hyresdata har erhĊliůts tillsammans med uppgifter om pĊĊŐnĞde uthyrningar, uppsćgningar och planerat underhĊůetců. Officiella uppgifter om fastigheten har hćŵƚs ĂĨƚƌFaĊstigŶhetsdatasystemet och uppgifter om detaljplaner m m har inhćŵͲ tas ĨƌresĊpeŶktive myndighet.

VćƌerĚingen ćƌen uppdatering av en tidigare av Forum uƚĨrdƂĂ rdǀećringar. Besiktning av ǀćeƌrinĚgsobjektet har skett 2015-08-07.

Metodik

VćƌerĚingen ćƌup pƌćtadƚi enlighet med ESMA:s uppdatering av CESR:s rekommendation Ĩr tiƂllćŵpning av kommissionens

ĨrƂordning om prospekt (Nr 809/2004).

VćƌerĚingen ĨlƂjer IVSC (International Valuation Standards Council) riktlinjeƌ ƌĨ ƂǀerćingƌaĚv tillgĊgŶar.

Marknadsǀćdeƌt bedƂms med en marknadsanpassad fleƌĊig ƌavkastningsanalys, dvs. en analys av ĨƌƂǀtćadŶe framtida betalningsstrƂmmar dćƌla inĂdaůta (hyror, vakans/hyresrisk, drift- och underhĊsůkoůstnader, fastighetsskatt, tomtrćƚaƚv- Ɛ gćůetĚc, direktavkastningskrav, kalkylƌćtaŶmm) ges ǀdćenƌsoŵ veƂrenssƚćŵrŵmĞed de bedƂmningar marknaden kan antas gƂra under rĊdande marknadssituation. Som grund ĨƌƂ ǀbĊedƌƂmĂni ngar om marknadens direktavkastningskrav mm ligger ortsprisanalyser av gjorda jćŵƂĨrbara fastighetsŬpƂ.

Ett avkastningsbaserat nuǀćeƌfrĚĂŵƌćasŬutŶgĊende ĨƌkaĊlkyŶlperiodens driftnetton efter investeringar och resƚǀćetƌĚ (dvs. det totala kapitalet vid kalkylslut). I fƂrekommande fall beaktas oliŬĂ eǀtilćlćƌgŐĚeller ǀćdeƌavdrag.

I kassĂĨdůeskƂalkylerna har bland annĂƚl janĨdeƂbedƂmningar och antaganden gjorts: Kalkylstart 2016-09-01.

Kalkylperiod ϭϬ Ċƌ͘

Inflationen (KPI-ĨƌƂćdrŶing) ćbeƌdƂ md till 1,0 % under 2016 och 2,0 % under resterande kalkylperiod. Hyresutvecklingen ĨljeƂr respektive hyreskontrakts villkor. Efter lƂptidens slut gƂrs vid behov en marknadsanpassning och hyresutvecklingen ĨljerƂsedan 100 % av KPI.

Kostnaderna fƂr drift och underhĊůutvůecklas med 100 % av KPI.

Direktavkastningskravet vid kalkylslut har bedƂmts till 5,75 %, och kalkylƌćtaŶn till 7,83 %.

VlUGbeHd|mning

WĊbegćƌĂintŶygas hćƌŵd aĞtt tomtrćƚrnƚasĞmarknadsǀćeƌviĚd vćƌetĚidpunkten september 2016 har bedƂmts till: HƂgsćƚa 1ƌ0, Stockholm 105 000 000 kr (etthundrafem miljoner kronor)

Stockholm 2016-09-03

FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

Xxxxxxxxxx 00, Xxx 0000, 000 00 Xxxxxxxxx

Tel 00 000 00 00

Xxxxxx Xxxxxxxx

CivilingenũrƂ

Marknadsöversikt

Traditionellt sett har den nordiska fastighetsmarknaden präglats av omfattande kreditgivning av banker och på grund av regleringar och kapitaltäckningskrav har bankerna sänkt sina belåningsnivåer (beroende på till exempel fastighetstyp och läge). Idag råder stor efterfrågan på kapital som kompletterar eller ersätter bankernas kreditgivning, särskilt hos små och medelstora fastighetsbolag.1 Ränteläget beräknas att ligga ganska stilla under de närmaste åren med en försiktig uppgång om två till fyra år.2

Bostadsfastigheter

Ränteläget, låga amorteringar, stigande disponibla inkomster och den ökande befolkningstillväxten har lett till en hög efterfrågan på bostäder i Sverige. Då aktörer på utbudssidan av bostadsmarknaden inte kunnat svara på den ökade efterfrågan har detta lett till ett bostadsunderskott på marknaden och brist på bostäder, främst gällande hyresrätter. Den fortsatta urbaniseringen medför att det främst är i storstadsregionerna samt de större universitets- och högskoleorterna som befolkningstillväxten sker. Boverket uppskattar att behovet av nya bostäder fram till 2025 bedöms vara 710 000 och att majoriteten av dessa, 440 000, bedöms behövas redan år 2020. Detta innebär en genomsnittlig årstakt om 88 000 bostäder, mer än tre gånger hög som dagens årstakt.3

Bostadsfastigheter är i ett investeringsperspektiv den fastighetskategori som sedan mitten av 2000- talet har uppvisat den högsta totalavkastningen.4 Enligt IPD Svensk Fastighetsindex har totalavkastningen för bostäder under perioden 1995 till 2015 varit positiv under alla enskilda år, med undantag för år 2008 när den senaste finanskrisen slog till. Under den senaste tioårsperioden har totalavkastningen varit i genomsnitt 9,1 procent per år.5 Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden det första kvartalet 2016 var den näst högsta under ett kvartal de senaste tio åren och uppgick till totalt 28,5 miljarder SEK, en ökning med drygt fem miljarder SEK jämfört med samma period föregående år.6

Butiksfastigheter

Den pågående trenden avseende butikssegmentet inom fastighetsmarknaden är att externhandeln, det vill säga köpcentrum och motsvarande utanför stadskärnorna, har haft en explosionsartad tillväxt. Anledningen till detta är till stor del konkurrensfördelar för butikerna i form av möjligheten till lägre kostnader vilket gör att priserna kan sänkas och utbudet kan ökas. Även lättheten att parkera i direkt anslutning till köpcentrumet har inneburit en ökad tillgänglighet för kunderna till skillnad från stadskärnorna. Köpcentrum har fortsatt en stark konkurrensfördel som mötesplats och upplevelsecentrum och trenden inom nyutvecklade köpcentrum går mot att erbjuda ett mer högkvalitativt utbud av restauranger och butiker.7

Sätra

Sätra är en stadsdel inom Stockholms stad som ligger cirka 20 minuter söder om Stockholm med direktanknytning med tunnelbana. I takt med att Stockholms stadskärna har breddats har även stadsdelen Sätra vuxit kraftigt. Mellan åren 2006 och 2015 ökade befolkningen i Sätra stadsdel med

1 Svensk Fastighetsmarknad ʹFokus 24 orter, Våren 2013, NAI Svefa

2 Aktuell prognos för reporänta, inflation och BNP, Sveriges Riksbank, 6 juli 2016

3 Reviderad prognos över behovet av nya bostäder till 2025, rapport 2016:18, Boverket

4 IPD Svenskt Fastighetsindex, Resultat för året fram till 31 december 2015

5 IPD Svenskt Fastighetsindex, Resultat för året fram till 31 december 2015

6 Fortsatt hög omsättning på fastighetsmarknaden ʹökat internationellt intresse, Cushman & Wakefield, 31 mars 2016

7 Svensk Fastighetsmarknad ʹFokus 24 orter, hösten 2015, NAI Svefa

drygt 16 procent och befolkningen beräknas växa med ytterligare cirka sju procent till år 2020.8 Stockholms stad har Skärholmenområdet som ett fokusområde för de kommande åren avseende bostadsbyggande för att möta efterfrågan när Stockholm beräknas bli en miljonstad till år 2030. I stadsdelarna Vårberg, Skärholmen, Sätra och Xxxxxxx (tillsammans Fokus Skärholmen) ska sammanlagt 4 000 nya bostäder byggas innan år 2020. Målet är att detaljplaner för dessa 4 000 bostäder ska vara godkända och klara till år 2018.9

8 Stockholms stad ʹOmrådesfakta Sätra, 31 december 2015

9 Stockholms stad ʹFokus Skärholmen, 8 april 2016

Finansiell översikt

Nedanstående finansiella information i sammandrag är hämtad ur Bolagets räkenskaper. Kassaflödesanalysen för räkenskapsåret 2015 har upprättats till delårsrapporten för upplysningssyfte.

ǀƐŶŝƚƚĞƚ ďƂƌ ůćƐĂƐ ƚŝůůƐĂŵŵdĂenŶfiƐna nsieŵllaĞuĚtv eckĂlinǀgeƐn͟Ŷi ŝƚƚĞƚ Prospektet, Sätra Förvaltnings årsredovisning för räkenskapsåret 2015 med tillhörande noter och revisionsberättelse samt Sätra Förvaltnings översiktligt granskade delårsrapport med tillhörande noter

och rapport från översiktlig granskning, vilka är införlivade genom hänvisning. Årsredovisningen för räkenskapsåret 2015 som sammanfattas i detta avsnitt är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2008:1 Årsredovisning för mindre aktiebolag och är reviderad av Bolagets revisor. Delårsrapporten för perioden 1 januari 2016 till 31 augusti 2016 som sammanfattas i detta avsnitt är upprättad i enlighet med IFRS (IAS 34) och är översiktligt granskad av Bolagets revisor.

Prospektet innehåller vissa nyckeltal som inte beräknats enligt IFRS. Dessa finansiella nyckeltal har inte granskats eller reviderats av Bolagets revisor. Sätra Förvaltnings uppfattning är att dessa nyckeltal i stor utsträckning används av vissa investerare, värdepappersanalytiker och andra intressenter som kompletterande mått på resultatutveckling och finansiell ställning. Bolagets nyckeltal som inte beräknas enligt IFRS är inte nödvändigtvis jämförbara med liknande mått som presenteras av andra bolag och har vissa begränsningar som analysverktyg. De bör därför betraktas separat från och inte som ett substitut för Sätra Förvaltnings finansiella information som upprättats enligt IFRS.

Förutom vad som anges ovan har ingen information i detta Prospekt granskats eller reviderats av Bolagets revisor.

Koncernens resultaträkning i sammandrag

	2016-01-01-	2015-06-02-
SEK	2016-08-31	2015-12-31
Intäkter	0	0
Rörelsekostnader Förvaltningskostnader	-46 475	-8 000
Summa rörelsekostnader	-46 475	-8 000
Avskrivning av anläggningstillgångar	0	0
Finansiella intäkter	0	0
Finansiella kostnader	-737 980	0
Resultat efter finansiella poster	-784 455	-8 000
Resultat före skatt	-784 455	-8 000
Skatt	0	0
Periodens resultat	-784 455	-8 000

Koncernens balansräkning i sammandrag

SEK	2016-08-31	2015-12-31
TILLGÅNGAR
Finansiella tillgångar
Deposition	14 500 000	5 000 000
Omsättningstillgångar
Likvida medel	571 025	50 000
SUMMA TILLGÅNGAR	15 071 025	5 050 000
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital	500 000	50 000
Balanserat resultat	992 000	0
Årets resultat	-784 455	-8 000
Summa eget kapital	707 545	42 000
Skulder
Obligationslån	11 000 000	0
Långfristiga räntebärande skulder	300 000	5 000 000
Övriga skulder	3 063 480	8 000
Summa skulder	14 363 480	5 008 000
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	15 071 025	5 050 000
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
	2016-01-01-	2015-06-02-
SEK	2016-08-31	2015-12-31
Den löpande verksamheten
Resultat efter finansiella poster	-784 455	-8 000
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet	0	0
Betald skatt	0	0
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital	155 480	8 000
Kassaflöde från den löpande verksamheten	-628 975	0
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-9 500 000	-5 000 000
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	10 650 000	5 050 000
Periodens kassaflöde	521 025	50 000
Likvida medel vid periodens början	50 000	0
Likvida medel vid periodens slut	571 025	50 000

Nyckeltal per 2016-08-31

Nyckeltalen nedan har inte beräknats i enlighet med IFRS. Nyckeltalen nedan är inte reviderade.

Soliditet, % 4,69%

Räntetäckningsgrad, ggr neg.

Skuldsättningsgrad, ggr 20,30

Avkastning på eget kapital, % neg.

Räntebärande skuld, TSEK 14 363

Definitioner av nyckeltal

Finansiella nyckeltal

Soliditet, %: Eget kapital dividerat med balansomslutning. Syftet med nyckeltalet är att visa hur stor del av tillgångarna som är finansierat med eget kapital.

Räntetäckningsgrad, ggr: Avser resultatet efter finansiella poster dividerat med finansiella kostnader. Syftet med nyckeltalet är att visa hur många gånger Bolaget kan täcka sina räntekostnader.

Skuldsättningsgrad, ggr: Räntebärande skulder (posterna Obligationslån, Långfristiga räntebärande skulder och Övriga skulder) dividerat med eget kapital. Syftet med nyckeltalet är att visa hur många gånger det egna kapitalet som består av skuld.

Avkastning på eget kapital, %: Årets resultat dividerat med totalt eget kapital. Syftet med nyckeltalet är att visa hur bra Bolaget har presterat jämfört med mängden eget kapital i Bolaget.

Räntebärande skuld, TSEK: Mängden räntebärande skuld (posterna Obligationslån, Långfristiga räntebärande skulder och Övriga skulder) i balansräkningen. Syftet med nyckeltalet är att visa hur mycket räntebärande skuld som finns i balansräkningen.

Kommentarer till den finansiella utvecklingen

Resultaträkningen

Nettoomsättning

Bolaget har under den tid som den finansiella historiken omfattar inte haft någon omsättning då Bolaget inte har ägt något fastighetsbestånd.

Rörelsens kostnader

Bolagets kostnader uppgick under räkenskapsåret 2015 till 8 TSEK och bestod av förvaltningskostnader. För de första åtta månaderna 2016 uppgick förvaltningskostnaderna till cirka 46 TSEK.

Finansnetto

Bolaget hade varken finansiella intäkter eller finansiella kostnader under räkenskapsåret 2015. Under de första åtta månaderna av 2016 erlade Bolaget räntor på det upptagna obligationslånet om 11 MSEK om cirka 738 TSEK.

Resultat

Bolaget gjorde under räkenskapsåret 2015 en förlust om 8 TSEK hänförligt till förvaltningskostnaderna. Under de första åtta månaderna 2016 ökade förlusten till cirka 784 TSEK vilket är mestadels hänförligt till räntekostnaderna om 738 TSEK.

Balansräkningen

Anläggningstillgångar

Bolagets anläggningstillgångar uppgick till 5 000 TSEK och 14 500 TSEK per sista december 2015 respektive sista augusti 2016. Anläggningstillgångarna är finansiella anläggningstillgångar i form av erlagda handpenningar. Då fastigheten Xxxxxxxx 00 tillträddes först i oktober 2016 är den ej upptagen under Xxxxxxxx tillgångar per den 31 augusti 2016.

Eget kapital

Per sista december 2015 uppgick det egna kapitalet 42 TSEK bestående av aktiekapital 50 TSEK minus årets resultat om 8 TSEK. Per den sista augusti 2016 uppgick det egna kapitalet till cirka 708 TSEK, en ökning om cirka 666 TSEK. Ökningen är framförallt hänförlig till en ökning av aktiekapitalet till 500 TSEK samt ett balanserat resultat om 992 TSEK.

Skulder

Bolagets långfristiga skulder om 5 000 TSEK per den sista december 2015 består av två lån av karaktären ägarlån från Xxxx Xxxxxxxx samt Xxxx Xxxxxxxx Invest AB. Under de första månaderna 2016 upptog Bolaget ett obligationslån om 11 000 TSEK. De övriga skulderna om cirka 3 000 TSEK per den sista augusti 2016 består framförallt av ägarlån.

Kassaflödesanalysen

Kassaflöde från den löpande verksamheten

Kassaflödet från den löpande verksamheten består framförallt av periodens resultat för både räkenskapsåret 2015 samt de första åtta månaderna av 2016. Efter korrigering för förändringar i rörelsekapitalet uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till 0 TSEK respektive minus 629 TSEK.

Kassaflöde från investeringsverksamheten

Under räkenskapsåret 2015 uppgick kassaflödet från investeringsverksamheten till minus 5 000 TSEK i form av en erlagd handpenning. Under de första åtta månaderna 2016 ökade handpenningen till 14 500 TSEK vilket innebär att kassaflödet från investeringsverksamheten under perioden uppgick till 9 500 TSEK.

Kassaflöde från finansieringsverksamheten

För räkenskapsåret 2015 uppgick kassaflödet från finansieringsverksamheten till 5 050 TSEK bestående av ägarlån om 5 000 TSEK samt aktiekapital om 50 TSEK. Under de första åtta månaderna 2016 upptogs ett obligationslån om 11 000 TSEK samt övriga skulder om cirka 3 000 TSEK samtidigt som ägarlån återbetalades. Dessutom ökade aktiekapitalet med 450 TSEK vilket påverkade kassaflödet från finansieringsverksamheten positivt. Totalt uppgick kassaflödet från finansieringsverksamheten för de första åtta månaderna 2016 till 10 650 TSEK.

Övrig finansiell information

Förvärv

De förvärv som Sätra Förvaltning har gjort beskrivs i detalj under avsnittet ͟>ĞaŐfrĂågůor och

ŬŽŵƉůĞƚƚĞƌĂŶĚ. Ğ ŝŶĨŽƌŵĂƚŝŽŶ͟

Väsentliga händelser efter den 31 augusti 2016

Bolaget har efter den 31 augusti 2016 förvärvat fastigheterna Högsätra 10 och Djursätra 3 för totalt cirka 145 MSEK. Bolaget har sålt fastigheten Djursätra 3 för cirka 48 MSEK. Bolaget har dessutom tagit upp Obligationslånet om 55 MSEK och beslutat om att ta upp Obligationerna till handel på NGM Nordic Derivatives Exchange. Den 3 oktober 2016 höll Xxxxxxx sin årsstämma för 2016 och fastställde årsredovisningen för räkenskapsåret 2015. I övrigt har det inte skett några väsentliga händelser, negativa eller positiva, efter den 31 augusti 2016.

Investeringar

Bolaget har förvärvat fastigheterna Högsätra 10 och Djursätra 3 för cirka 145 MSEK under oktober 2016. Efter detta har Bolaget under oktober 2016 sålt fastigheten Djursätra 3 för cirka 46,5 MSEK. I övrigt har Bolaget inte genomfört några väsentliga investeringar.

Pågående och beslutade investeringar

Bolaget avser att investera cirka 500 TSEK per år de kommande två åren för detaljplanearbete på fastigheterna Högsätra 10 och Djursätra 3. Detaljplanearbetet avses att finansieras med det löpande kassaflödet från fastigheterna samt aktieägartillskott. Utöver detta har Bolaget inga pågående eller beslutade investeringar.

Ställda säkerheter

Bolaget har tagit ut pantbrev i fastigheten Högsätra 10 om totalt cirka 42 MSEK som är ställda som säkerhet för lånet hos Xxxx Xxxxxx Bank AB (publ). Dessutom har Xxxxxxx ställt säkerhet i samtliga aktier i dotterbolagen Memmingsborg Ett AB, Hultet Ett Fastighets AB samt Sätra Fastigheter 1 AB för Xxxx Xxxxxx Bank AB (publ) och Fordringshavarna.

Tendenser

I dagsläget finns inga kända tendenser, osäkerhetsfaktorer, potentiella fordringar eller andra krav, åtaganden eller händelser som kan förväntas ha en negativ väsentlig påverkan på Sätra Förvaltnings affärsutsikter under det innevarande räkenskapsåret.

Avvikelser av standardutformningen av revisionsberättelse

Nedanstående upplysning ingick i revisionsberättelsen för 2015.

Årsredovisning 2015: Anmärkning

Årsredovisningen har inte upprättats i sådan tid att det varit möjligt att, enligt 7 kap. 10 § aktiebolagslagen, hålla årsstämma inom sex månader efter räkenskapsårets utgång.

Finansiella resurser

Bolagets likvida medel uppgick per den 31 augusti 2016 till cirka 571 TSEK. Dessutom tillförde Obligationsemissionen Bolaget 55 MSEK före avdrag för emissionskostnader som uppgick till cirka 3,7 MSEK. Det är styrelsens uppfattning att Bolaget inte har rörelsekapital för de kommande tolv månaderna. Det totala kapitalunderskottet beräknas uppgå till cirka 2,9 MSEK och beräknas uppstå tidigast efter sex månader från Prospektets avgivande. Bolagets aktieägare avser att genomföra aktieägartillskott om totalt cirka 3 MSEK för att säkerställa Bolagets rörelsekapital den kommande tolvmånadersperioden. Skulle aktieägartillskottet inte ske avser Xxxxxxx att söka finansiering på annat

håll. Skulle finansiering inte erhållas kan det innebär att Bolaget tvingas sälja fastighetsbeståndet för att återbetala lån samt erlägga räntor och andra kostnader.

Styrelse, ledande befattningshavare och revisor

Styrelse

Sätra Förvaltnings styrelse består av tre personer, inklusive ordförande, och har sitt säte i Stockholm.

ĚƌĞƐƐĞŶ ƚŝůů ƐƚǇƌĞůƐĞůĞĚĂŵƂƚĞƌŶĂ ĨŝŶŶƐ ƵŶĚĞƌ Ă

vid årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma.

Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx (Född 1956)

Styrelseordförande och CFO sedan 2016

Xxxxxxxxx har lång erfarenhet från positionen som finanschef och har agerat finanschef åt flertalet fastighetsbolag ända sedan 1987. Xxxxxxxxx är dessutom styrelseledamot i Telefonplan Stockholm Property AB (publ) vilka har ett obligationslån noterat på Nasdaq First North Bond Market. Xxxxxxxxx äger vid tidpunkten för Prospektets avgivande inga aktier i Sätra Förvaltning. Utöver sitt uppdrag i Sätra Förvaltning har Christian följande uppdrag och/eller är ägare alternativt delägare (äger mer än fem procent av företaget) av följande företag:

Uppdrag Befattning

Cedrik AB Styrelseledamot

Telefonplan Stockholm Property AB (publ) Styrelseledamot Trädan 23 & 24 i Växjö AB Styrelseledamot

Polina Invest AB Styrelseledamot

Telefonplan Garage AB Styrelseledamot

Hultet Fyra Fastighets AB Styrelseledamot

Lågan 18 i Växjö AB Styrelseledamot

Trädan 27 i Växjö AB Styrelseledamot

Lågan Fastigheter i Växjö AB Styrelseledamot

Aring Förvaltning Växjö AB Styrelseledamot

Trädan Fastigheter AB Styrelseledamot

Lågan ScanPol Växjö AB Styrelseledamot

Tfn-plan Xxxxxxxxx Skolan Mellan AB Styrelseledamot

Tfn-plan Timotejen Mitten Mellan AB Styrelseledamot

Tfn-plan Timotejen Holding AB Styrelseledamot Tfn-plan Timotejen Hotellet Mellan AB Styrelseledamot Telefonplan Garage Holding AB Styrelseledamot Tfn-plan Timotejen Garaget Fastighets AB Styrelseledamot Tfn-plan Timotejen Mitten Fastighets AB Styrelseledamot Tfn-plan Timotejen Skolan Fastighets AB Styrelseledamot Tfn-plan Timotejen Garaget Mellan AB Styrelseledamot Tfn-plan Timotejen Hotellet Fastighets AB Styrelseledamot

Lågan Norrtullsgatan i Växjö AB Styrelseordförande, styrelseledamot

Lågan Linnégatan i Växjö AB Styrelseordförande, styrelseledamot HSB Bostadsrättsförening Xxxxxxx i Stockholm Styrelseledamot

Sedan den 1 september 2011 har Xxxxxxxxx varit verksam i och avslutat uppdrag inom följande företag:

Uppdrag Befattning

Handelsboden Simrishamn Fabriken 1 AB (publ) Extern verkställande direktör

Lund Välten 10 AB Extern verkställande direktör

Lund Årdret 3 AB Extern verkställande direktör

Retreal NSF 1 Linköping AB Extern verkställande direktör

Retreal NSF 2 Nyköping AB Extern verkställande direktör

Retreal NSF 1 Mjölby AB Extern verkställande direktör Handelsbodarna i Sverige Fastighets AB Extern verkställande direktör Handelsboden Örebro Rävgräva 4:4 AB (publ) Extern verkställande direktör Västerås Kungsängen 13 AB Extern verkställande direktör

Retreal NSF 1 Nyköping AB Extern verkställande direktör

Retreal NSF 1 Södertälje AB Extern verkställande direktör

Sigtuna Märsta 1:238 AB Extern verkställande direktör Bostadsrättsföreningen Linnégatan Lågan Styrelseledamot Bostadsrättsföreningen Norrtullsgatan Lågan Styrelseledamot

Xxxx Xxxxxxxx (Född 1956)

Styrelseledamot sedan 2015 och VD sedan 2016

Xxxx har lång erfarenhet från fastighetsbranschen och har drivit flertalet fastighetsprojekt. Bland annat är Xxxx styrelseledamot i Telefonplan Stockholm Property AB (publ) vilka har ett obligationslån noterat på Nasdaq First North Bond Market. Xxxx äger vid tidpunkten för Prospektets avgivande 50 000 aktier, motsvarande 100 procent, i Sätra Förvaltning genom bolaget Xxxx Xxxxxxxx Invest AB. Utöver sitt uppdrag i Sätra Förvaltning har Xxxx följande uppdrag och/eller är ägare alternativt delägare (äger mer än fem procent av företaget) av följande företag:

Uppdrag Befattning

Integration Partner i Solna Aktiebolag Styrelseledamot

Comsoft International AB Styrelseledamot

AngeredC I AB Styrelseledamot

AngeredC II AB Styrelseledamot

Telefonplan Stockholm Property AB (publ) Styrelseledamot, verkställande direktör ISP Angered Development 1 AB Styrelseledamot, verkställande direktör

ISP Angered Development 2 AB Styrelseledamot

Scanprop Holding AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

A4 Invest i Stockholm AB Styrelseledamot

Scanprop AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

Scanprop Development AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

Scanprop Trädan 23 & 24 AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

Trädan 23 & 24 i Växjö AB Styrelseordförande, styrelseledamot

Telefonplan Byggrätt AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

Telefonplan Stockholm AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

Telefonplan Garage AB Styrelseledamot, verkställande direktör

Scanprop Fastigheter 1 AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

Scanprop Fastigheter 3 AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

Scanprop Fastigheter 4 AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

Hultet Fyra Fastighets AB Styrelseordförande, styrelseledamot

Lågan 18 i Växjö AB Styrelseordförande, styrelseledamot

Trädan 27 i Växjö AB Styrelseordförande, styrelseledamot

Lågan Fastigheter i Växjö AB Styrelseordförande, styrelseledamot

Aring Förvaltning Växjö AB Styrelseordförande, styrelseledamot

Trädan Fastigheter AB Styrelseledamot

Lågan ScanPol Växjö AB Styrelseordförande, styrelseledamot

Cubica AB Styrelseledamot

IQI AB Styrelseledamot

Slipskäraren Holding AB Styrelseledamot

Tfn-plan Xxxxxxxxx Xxxxxx Mellan AB Styrelseledamot, verkställande direktör Tfn-plan Xxxxxxxxx Mitten Mellan AB Styrelseledamot, verkställande direktör Tfn-plan Xxxxxxxxx Holding AB Styrelseledamot, verkställande direktör Tfn-plan Timotejen Hotellet Mellan AB Styrelseledamot, verkställande direktör Telefonplan Garage Holding AB Styrelseledamot, verkställande direktör Tfn-plan Xxxxxxxxx Xxxxxxx Fastighets AB Styrelseledamot, verkställande direktör Tfn-plan Xxxxxxxxx Mitten Fastighets AB Styrelseledamot, verkställande direktör Tfn-plan Xxxxxxxxx Skolan Fastighets AB Styrelseledamot, verkställande direktör Tfn-plan Xxxxxxxxx Xxxxxxx Mellan AB Styrelseledamot, verkställande direktör Tfn-plan Xxxxxxxxx Hotellet Fastighets AB Styrelseledamot, verkställande direktör Rollers & Bowlers AB Styrelseledamot

Ahnström Fastighetsförvaltning i Tullinge AB Styrelseledamot Xxxx Xxxxxxxx Invest AB Styrelseledamot

Lågan Norrtullsgatan i Växjö AB Styrelseledamot

Lågan Linnégatan i Växjö AB Styrelseledamot Bostadsrättsföreningen Stuckatörens Hus Styrelseledamot Bostadsrättsföreningen Linnégatan Lågan Styrelseledamot Bostadsrättsförening Norrtullsgatan Lågan Styrelseledamot

Sedan den 1 september 2011 har Xxxx varit verksam i och avslutat uppdrag inom följande företag:

Uppdrag Befattning

Scanprop Holding AB Styrelseledamot

Scanprop AB Styrelseledamot

Scanprop Development AB Styrelseledamot

Scanprop Trädan 23 & 24 AB Styrelseledamot

Telefonplan Garage AB Styrelsesuppleant

Centrumfastigheter 000 XX Xxxxxxxxxxxxxxx, verkställande direktör Xxxxxxxxxxxxxxxx 00-00 Fastighets AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör Kartago Botkyrka Holding AB Styrelsesuppleant

Kartago Botkyrka Fastigheter AB Styrelsesuppleant

Scanprop Skellefteå AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

Haren 10 Skellefteå AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

Fastica 102 AB Styrelsesuppleant, verkställande direktör

Filial af K/S ISP Stockholm Vice verkställande direktör Xxxxxx af K/S Stockholm III - Hallunda, Danmark Vice verkställande direktör Xxxxxx af K/S Angered, Danmark Vice verkställande direktör Xxxxxx af K/S Skellefteå 10, Sverige, Danmark Vice verkställande direktör

Xxxxxx Xxxxxx (Född 1988)

Styrelseledamot sedan 2016

Xxxxxx är utbildad inom fastighet och finans och är diplomerad redovisningsekonom. Hon har god erfarenhet från redovisningsyrken med bakgrund som ekonomiassistent hos bland andra HSB. Xxxxxx äger vid tidpunkten för Prospektets avgivande inga aktier i Sätra Förvaltning. Utöver sitt uppdrag i Sätra Förvaltning har Xxxxxx följande uppdrag och/eller är ägare alternativt delägare (äger mer än fem procent av företaget) av följande företag:

Uppdrag Befattning

E-light AB Styrelseledamot

Sedan den 1 september 2011 har Xxxxxx varit verksam i och avslutat uppdrag inom följande företag:

Uppdrag Befattning

Central Bygg Stockholm AB Styrelsesuppleant

Bostadsrättsföreningen Krejaren 17 Styrelseledamot, styrelsesuppleant Bostadsrättsföreningen Linnégatan Lågan Styrelseledamot Bostadsrättsförening Norrtullsgatan Lågan Styrelseledamot

Ledande befattningshavare

Nedan presenteras Sätra Förvaltnings ledande befattningshavare. Adressen till de ledande

ďĞĨĂƚƚŶŝŶŐƐŚĂǀĂƌŶĂ ĊƚĞƌĨŝŶŶƐ ƵŶĚĞƌ ĂǀƐŶŝƚƚĞƚ ͟ Ě

Xxxx Xxxxxxxx (Född 1956)

Styrelseledamot sedan 2015 och VD sedan 2016

^Ğ ŵĞƌ ƵŶĚĞƌ ͟^ƚǇƌĞůƐĞ͘͟

Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx (Född 1956)

Styrelseordförande och CFO sedan 2016

^Ğ ŵĞƌ ƵŶĚĞƌ ͟^ƚǇƌĞůƐĞ͘͟

Revisor

Xxxxxx Xxxxx (Född 1962)

Xxxxxx Xxxxx från Xxxxx Xxxxxxxx Sweden AB valdes in som ordinarie revisor i Sätra Förvaltning den 24 juni 2015. Anders är auktoriserad revisor sedan 1992 och medlem i yrkessammanslutningen FAR

sedan 1992͘ ĚƌĞƐƐĞŶ ƚŝůů ƌĞǀŝƐŽƌŶ ĊƚĞƌĨŝŶŶƐ ƵŶĚĞƌ Ăǀ

Övrig information

Ingen av styrelseledamöterna eller de ledande befattningshavarna i Sätra Förvaltning har något familjeband med annan styrelseledamot eller ledande befattningshavare i Bolaget. Det förekommer inte några intressekonflikter mellan, å ena sidan, ovanstående styrelseledamöters eller ledande befattningshavares skyldigheter gentemot Bolaget och, å andra sidan, deras privata intressen och/eller andra förpliktelser.

Det har inte förekommit några särskilda överenskommelser mellan större aktieägare, kunder, leverantörer eller andra parter där styrelseledamöterna eller de ledande befattningshavarna valts in i förvaltnings-, lednings- och kontrollorgan eller tillsatts i annan ledande befattning.

Aktien och ägarförhållanden

Aktiekapitalet

Enligt Sätra Förvaltnings bolagsordning ska det emitterade aktiekapitalet vara lägst 500 000 SEK och högst 2 000 000 SEK. Antalet utestående aktier ska vara lägst 50 000 och högst 200 000. Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämma rösta för fulla antalet av honom eller henne ägda och företrädda aktier utan begränsning i rösträtten. Varje aktie äger lika rätt till Bolagets tillgångar och vinst vid likvidation och samtliga aktier är fritt överlåtbara. Bolagets aktier är ej föremål för erbjudande som lämnats till följd av budplikt, inlösenrätt eller lösningsskyldighet. Bolagets aktier har ej varit föremål för offentligt uppköpserbjudande under innevarande eller föregående räkenskapsår.

Aktierna i Sätra Förvaltning är denominerade i svenska kronor och har emitterats i enlighet med svensk rätt och ägarnas rättigheter förknippade med aktierna kan endast ändras i enlighet med de förfaranden som anges i aktiebolagslagen (2005:551).

Sätra Förvaltnings aktiekapital uppgår till 500 000 SEK fördelat på totalt 50 000 fullt inbetalda aktier. Kvotvärdet per aktie är 10,00 SEK. Nedan visas aktiekapitalets utveckling i Bolaget:

Aktiekapitalets utveckling

År	Xxxxxxxx	Ökning antal aktier	Antal aktier	Kvotvärde, SEK	Förändring aktiekapital, SEK	Aktiekapital, SEK
2015	Nybildning	50 000	50 000	1,00	50 000,00	50 000,00
2016	Omvänd	-45 000	5 000	10,00	0,00	50 000,00
2016	split 1:10 Nyemission	45 000	50 000	10,00	450 000,00	500 000,00

Ägarstruktur

Xxxx Xxxxxxxx äger genom bolaget Xxxx Xxxxxxxx Invest AB 100 procent av aktierna i Sätra Förvaltning.

Aktiebaserade incitamentsprogram

Det finns inga utfärdade personaloptioner eller teckningsoptioner i Sätra Förvaltning.

Konvertibla skuldebrev

Det finns inga utfärdade konvertibla skuldebrev i Sätra Förvaltning.

Lock-up avtal

Det finns inga ingångna lock-up avtal från några aktieägare.

Legala frågor och kompletterande information

Allmän bolags- och koncerninformation

Bolagets firma (tillika handelsbeteckning) är Sätra Förvaltnings AB. Sätra Förvaltnings organisationsnummer är 559015-9298 och styrelsen har sitt säte i Stockholms kommun. Bolaget bildades i Sverige den 20 april 2015 och registrerades hos Bolagsverket den 2 juni 2015. Bolaget har varit vilande sedan bildandet till dess att Bolaget erlade handpenning för fastigheter i juli 2016. Bolaget är ett publikt aktiebolag som regleras av aktiebolagslagen (2005:551).

Bolaget är beroende av dotterbolaget Sätra Fastigheter 1 AB som är lagfaren ägare av fastigheten Stockholm Xxxxxxxx 00 som står för Bolagets intäkter.

Tvister och rättsliga processer

Sätra Förvaltnings är inte, och har inte varit part i några rättsliga förfaranden eller skiljeförfaranden, inklusive ännu icke avgjorda, under de senast tolv månaderna som nyligen har haft eller kunnat få betydande effekter på Bolagets finansiella ställning eller lönsamhet.

Väsentliga avtal

Det följande är en sammanställning av avtal av större betydelse vilka Sätra Förvaltnings har ingått samt avtal som innehåller rättigheter eller skyldigheter som är av väsentlig betydelse för Sätra Förvaltning per dagen för Prospektets avgivande. Redogörelsen omfattar inte avtal som ingåtts som ett led i den löpande affärsverksamheten.

Förvärv av Stockholm Högsätra 10 och Stockholm Djursätra 3

Bolaget ingick den 30 juni 2016 ett aktieöverlåtelseavtal där Xxxxxxx skulle förvärva samtliga aktier i All in one Frisörerna AB som var lagfaren ägare till fastigheterna Stockholm Högsätra 10 och Stockholm Djursätra 3. Den 30 september 2016 ingicks även ett tilläggsavtal till aktieöverlåtelseavtal daterat den

30 juni 2016 ƐŽŵ ƐƚŝƉƵůĞƌĂĚĞ Ăƚƚ ŽůĂŐĞƚƐ ĚŽƚƚĞƌďŽůĂŐ

samtliga rättigheter enligt avtalet från Bolaget. Dessutom stipulerades att säljaren skulle, istället för samtliga aktier i All in one Frisörerna AB överlåta samtliga aktier i Sätra centrum fastigheter AB och Sätra Förvaltning 2 AB som tillsammans var civilrättsliga ägare av fastigheterna Stockholm Högsätra 10 respektive Stockholm Djursätra 3. Den 1 juli 2016 erlades en handpenning om 14 500 000 SEK, varav

5 000 000 SEK tidigare hade betalats varpå beloppet som erlades den 1 juli 2016 uppgick till 9 500 000

SEK. Tillträdesdagen avtalades till den 7 oktober 2016 när även överlåtelsen genomfördes. Totala köpeskillingen för aktierna i Sätra centrum fastigheter AB och Sätra Förvaltning 2 AB avtalades till 145 100 000 SEK, varav 19 146 093 SEK avser bokfört värde på fastigheterna och resterande del köpeskilling för aktierna. Avtalet innehåller sedvanliga ansvarsbegränsningar.

Avyttring av Stockholm Djursätra 3

Bolaget avyttrade, genom dotterbolaget Hultet, den 7 oktober 2016 samtliga aktier i bolaget Sätra Förvaltning 2 AB till GreenDoor Sätra AB för en total köpeskilling om 46 509 565 SEK, varav 6 368 208 SEK avser bokfört värde på fastigheten och resterande del avser köpeskilling för aktierna. Sätra Förvaltning 2 AB var lagfaren ägare av fastigheten Stockholm Xxxxxxxx 00. Avtalet innehåller sedvanliga ansvarsbegränsningar.

Banklån om cirka 42 MSEK

Bolaget har, genom dotterbolagen Hultet Ett Fastighets AB och Sätra Fastigheter 1 AB, från Xxxx Xxxxxx Bank AB (publ) upptagit ett banklån om totalt 42 210 000 SEK som löper med en årlig ränta om STIBOR 90 dagar plus fem (5) procent, dock lägst fem (5) procent. Lånet förfaller till betalning i sin helhet den 30 september 2019. Lånet kan förlängas med ett (1) år till den 30 september 2020 men då med en årlig ränta om STIBOR 90 dagar plus sex (6) procent, dock lägst sex (6) procent. Som pant för lånet har Xxxxxxx ställt samtliga aktier i dotterbolagen Hultet Ett Fastighets AB och Sätra Fastigheter 1 AB. Bolaget har genom lånet förbundit sig att inte uppta ytterligare lån eller ställa säkerhet med bättre eller lika rätt som långivaren, inte besluta om utdelning eller annan värdeöverföring samt tillse att fastigheten Stockholm Högsätra 10 är fullvärdesförsäkrad mot brand.

Samarbetsavtal avseende detaljplan på Stockholm Högsätra 10 och Stockholm Djursätra 3 Bolaget och GreenDoor Fastigheter AB har ingått ett ram- och samarbetsavtal avseende detaljplanearbetet på fastigheterna Stockholm Högsätra 10 och Stockholm Djursätra 3 där parterna gemensamt, men under Bolagets ledning, ska utarbeta en ny detaljplan på fastigheterna. Intill fastigheten Stockholm Xxxxxxxxx 0 finns ett område där parterna gemensamt ska ansöka om markanvisning för att området, helt eller delvis, ska tillföras fastigheten Stockholm Xxxxxxxxx 0. Bolaget ska erhålla en tilläggsköpeskilling för samtliga tillkommande kvadratmeter på fastigheten Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx 0. Exploateringskostnader som uppstår, och som är en förutsättning för att hela detaljplanearbetet ska tas framåt, ska fördelas. Avtalet reglerar även eventuella kostnader för rivning och förstärkningar på fastigheten Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx 0, vilket också kan vara en förutsättning för detaljplanearbetet. Avtalet är giltigt fram till dagen för slutbesiktning för det senaste av någon av parternas exploateringsprojekt, dock senast den 31 december 2022.

Transaktioner med närstående

Ägarlån

Bolaget har erhållit ägarlån om totalt 5 MSEK för att erlägga handpenning på fastighetsförvärvet. Totalt har Xxxx Xxxxxxxx lånat Bolaget 1,1 MSEK och Xxxx Xxxxxxxx Invest AB 3,9 MSEK. 1 MSEK av lånet från Xxxx Xxxxxxxx Invest AB har konverterats till ett aktieägartillskott och 0,45 MSEK har konverterats till aktiekapital. Dessutom har 0,8 MSEK amorterats till Xxxx Xxxxxxxx.

Aktieägaravtal

Det existerar inga aktieägaravtal eller motsvarande avtal mellan aktieägare i Sätra Förvaltning som kan medföra att kontrollen över Bolaget förändras.

Immateriella rättigheter

Bolaget innehar inga immateriella rättigheter.

Försäkringar

Styrelsen bedömer att Sätra Förvaltning har ett för verksamhetens bedrivande fullgott försäkringsskydd. Det finns dock ingen garanti för att Xxxxxxx inte drabbas av förluster som inte täcks av dessa försäkringar.

Information från tredje man

Intyg om fastighetsvärdering har inhämtats från Forum Fastighetsekonomi AB som har samtyckt till att fastighetsvärderingarna tagits in i Prospektet. Informationen från tredje man har i Prospektet återgivits exakt och såvitt Sätra Förvaltning känner till och kan förvisa sig om genom jämförelse med annan information som har offentliggjorts av berör tredje man, har inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. Ingen av de personer som deltagit i arbetet har såvitt Sätra Förvaltning känner till några väsentliga intressen i Bolaget. Sätra Förvaltning eller Bolagets revisor har inte kontrollerat siffror, marknadsdata eller annan information som har tagits fram av tredje part, varför styrelsen i Bolaget inte påtar sig något ansvar för riktigheten för sådan i Prospektet intagen information och sådan information bör läsas med detta i åtanke.

Handlingar införlivade genom hänvisning

De delar i nedan angivna dokument som införlivas i Prospektet genom hänvisning är delar av detta Prospekt. Nedan angiven information som del av följande dokument skall anses införlivade i Prospektet genom hänvisning:

x Sätra Förvaltnings delårsrapport för perioden 1 januari 2016 till 31 augusti 2016, inklusive rapport från översiktlig granskning.

o Resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalys sid. 5 till 6 samt 8

o Rapport från översiktlig granskning sid. 13

x Sätra Förvaltnings årsredovisning för räkenskapsåret 2015, inklusive revisionsberättelse.

o Resultat- och balansräkning samt kassaflödesanalys sid. 2 till 4

o Revisionsberättelse sid. 7

o Noter sid. 5

Informationen, till vilken hänvisning sker, skall läsas som en del av detta Prospekt. Informationen finns tillgänglig på Sätra Förvaltnings hemsida, xxx.xx-xxxxxx.xx, eller kan erhållas av Bolaget i pappersformat under Prospektets giltighetstid vid Bolagets huvudkontor.

Handlingar som hålls tillgängliga för inspektion

Delårsrapporten och årsredovisningen för Sätra Förvaltning, årsredovisningarna för räkenskapsåren 2014 och 2015 för samtliga Sätra Förvaltnings dotterbolag, huvudpantavtalet samt låne- och pantsättningsavtal 1 och 2 som bilagor till villkor för Obligationerna, den fullständiga värderingen av fastigheten Stockholm Högsätra 10 som upprättats av Forum Fastighetsekonomi AB, Bolagets stiftelseurkund och bolagsordning hålls tillgängliga på Bolagets huvudkontor.

Adressen till Bolagets huvudkontor återfinns i slutet av Prospektet.

Ägar- och bolagsstyrning

Lagstiftning och bolagsordning

Sätra Förvaltning tillämpar svensk aktiebolagslag samt följer de bestämmelser som föreskrivs i Bolagets

ďŽůĂŐƐŽƌĚŶŝŶŐ͕ ƐĞ ǀŝĚĂƌĞ ŝ ĂǀƐŶŝƚƚĞƚ ͟ ŽůĂŐƐŽƌĚŶ

Svensk kod för bolagsstyrning

Svensk kod för bolagsstyrning behöver i dagsläget inte tillämpas för bolag vars aktier inte är föremål för handel. Den är således inte obligatorisk för Sätra Förvaltning, och Bolagets styrelse har för närvarande inga planer på att tillämpa den annat i de delar som styrelsen anser relevant för Bolaget och dess aktieägare.

Bolagsstämma

Aktieägarnas rätt att besluta i Sätra Förvaltnings angelägenheter utövas vid bolagsstämman. Aktieägare som är registrerade i aktieboken per avstämningsdagen och har anmält deltagande i tid har rätt att delta på bolagsstämman och rösta för samtliga sina aktier. Aktieägare som företräds genom ombud skall utfärda daterad fullmakt för ombudet. Årsstämman i Bolaget ska hållas inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. På årsstämman fattas beslut om bland annat fastställelse av Bolagets resultaträkning och balansräkning, dispositioner beträffande Bolagets vinst eller förlust, ansvarsfrihet gentemot Bolaget för styrelseledamöter och verkställande direktör, val av styrelseledamöter, styrelseordförande, revisor, fastställande av arvoden till styrelse och revisor, samt övriga ärenden som ankommer på stämman enligt Aktiebolagslagen eller bolagsordningen. Extra bolagsstämma hålls då styrelsen, eller i förekommande fall aktieägare, finner skäl därtill enligt Aktiebolagslagen.

Årsstämman 2016

Den 3 oktober 2016 höll Xxxxxxx sin årsstämma för 2016 och beslutade att fastställa resultat- och balansräkningen för räkenskapsåret 2015 samt att resultatet ska balanseras i ny räkning.

Extra bolagsstämma den 1 augusti 2016

Den extra bolagsstämman den 1 augusti 2016 beslutade att Xxxxxxx skulle byta bolagskategori från privat till publikt bolag och som ett led i detta att genomföra en omvänd split med relationen 1:10 för att minska antalet aktier i Bolaget till 5 000 och sedan om en nyemission för att öka Bolagets aktiekapital till 500 000 SEK. Bolagsstämman antog även den nya bolagsordningen samt beslutade att utse Xxxxxxxxx Xxxxxxxxxx och Xxxxxx Xxxxxx till nya styrelseledamöter och att Xxxxx Xxxxxxxx avgår som styrelsesuppleant utan att någon ersättare utses.

Styrelsen och styrelsens arbete

Styrelsen i Sätra Förvaltning ska bestå av lägst tre (3) och högst fem (5) ledamöter högst tre (3) suppleanter. Styrelsens ledamöter väljs av årsstämman för en period intill nästa årsstämma. Någon regel för hur länge en ledamot får sitta i styrelsen finns inte. Styrelsen har sitt säte i Stockholm.

DĞƌ ŝŶĨŽƌŵĂƚŝŽŶ Žŵ ĚĞŶ ŶƵǀĂƌĂŶĚĞ ƐƚǇƌĞůƐĞŶ Ċƚ ďĞĨĂƚƚŶŝŶŐƐŚĂǀĂƌĞ ŽĐŚ ƌĞǀŝƐŽƌ͘͟

Ersättningar till styrelsen och ledande befattningshavare

Vid årsstämman den 3 oktober 2016 beslutades att inget arvode ska utgå till styrelseledamöterna för perioden intill nästa årsstämma. Inga ersättningar har utgått till ledande befattningshavare sedan Bolagets bildande och inga ersättningar är planerade eller beslutade.

Bolagsordning

Document Metadata

Table of Contents

Noteringsprospekt avseende upptagande till handel av obligationer i Sätra Förvaltnings AB på NGM Nordic Derivatives Exchange

Document Metadata