BESLUT DEN 11 NOVEMBER 2021 DNR 78/21 SIDA 1 AV 10
BESLUT DEN 11 NOVEMBER 2021 DNR 78/21 SIDA 1 AV 10
Anmälare
NN
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen IW
Vad saken gäller
Skadestånd
BESLUT
NN har inte rätt till ersättning.
YRKANDE M.M.
NN har begärt att Mäklaren ska betala 516 000 kr plus ränta enligt 4 och 6 §§ rän- telagen från den 26 november 2019.
Mäklaren har motsatt sig att betala och inte godtagit beloppet som rimligt i och för sig. Han har accepterat sättet att beräkna ränta, men ansett att ränta ska betalas först från den 11 januari 2020.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
BAKGRUND
Den 8 juni 2018 förvärvade NN, genom upplåtelse, en bostadsrättslägenhet i Cen- tralorten för 4 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Enligt XX agerade Mäklaren oaktsamt när han redovisade bostadsrättens storlek. Han har därför begärt skadestånd.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är skadeståndsskyldig.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN
NN har i huvudsak anfört följande.
Bakgrund
Lägenheten marknadsfördes bland annat genom publicering på internet med ob- jektbeskrivning m.m. Boarean angavs till 93 kvm.
I den ekonomiska planen fanns en uppgift om att lägenhetens boarea var 85 kvm. I bygglovshandlingen fanns uppgift om att boarean var 80 kvm.
Mäklaren har uppgett att han från sin uppdragsgivare fick en muntlig uppgift om att lägenhetens boarea "blivit större" sedan den ekonomiska planen upprättades, dock oklart hur mycket större. Uppgiften från uppdragsgivaren om att boarean "blivit större" har, såvitt får förstås, efter hand ändrat karaktär till att bli en uppgift om 93 kvm boarea, trots att skriftliga uppgifter som överlämnats till Mäklaren mot- sade detta.
Dialog mellan honom och Mäklaren om boarean före och efter köpet
Genom objektbeskrivningen m.m., samt Mäklarens efterföljande muntliga och skriftliga försäkran, fick han uppgift om att lägenhetens boarea var 93 kvm.
Strax efter visningen fick han den ekonomiska planen från Mäklaren. I planen fann dock varken han eller hans bank den aktuella lägenheten nummer 6, då den där var angiven till 85 kvm boarea och inte till 93 kvm. Till följd av detta, samt på upp- maning av banken, kontaktade han Mäklaren och frågade hur det förhöll sig med boarean och vilken uppgift som var den korrekta. På hans direkta fråga försäkrade
Mäklaren att lägenheten hade blivit större genom byggnationen och att uppgiften i den ekonomiska planen inte längre gällde.
Det nyss nämnda framskymtas även av en mejlväxling mellan honom och Mäklaren den 4 juni 2018. Av den framgår att:
1. Mäklaren skickade honom den ekonomiska planen innehållande uppgiften om 85 kvm boarea,
2. han med anledning av den ekonomiska planen frågade vilken lägenhet gårdshu- set var då lägenhetsnummer 6 och dess boarea inte överensstämde med uppgift om lägenhet nummer 6 och 93 kvm boarea,
3. Mäklaren försäkrade honom om att gårdshuset blivit större genom byggnat- ionen och att den ekonomiska planen inte längre överensstämde med verkliga för- hållanden, och
4. Mäklaren särskilt förklarade att han skulle tillse att uppgifterna stämde.
Han förlitade sig på Mäklarens uttryckliga försäkran rörande lägenhetens boarea. Kort tid därefter ingicks ett bindande upplåtelseavtal.
Först vid tillträdet den 28 juni 2018 visade Mäklaren bygglovshandlingen för ho- nom, där uppgiften om 80 kvm boyta fanns. Han hade inte sett bygglovshandlingen tidigare och frågan om boarean uppkom således igen, men Mäklaren försäkrade återigen att uppgiften om 93 kvm boarea stämde.
Angående mäklarjournalen ska framhållas att den inte stämmer vad gäller note- ringen den 8 juni 2018, att Mäklaren skulle ha upplyst honom om hans undersök- ningsplikt eller att Mäklaren skulle varit observant på frågor som behövde lösas i samband med överlåtelsen eller, vid behov, uppmärksammat parterna på möjlig- heten att villkora köpet. Han har inte skriftligen eller muntligen upplysts om sin undersökningsplikt. Inte heller upplystes han om möjligheten att villkora köpet.
Fråga kring boarean uppstår
Efterhand fattade han misstanke om att boarean var mindre än 93 kvm. Till följd av detta genomförde han en egen grov uppmätning, som preliminärt visade att lägenhetens boarea endast uppgick till 82 kvm.
Mot bakgrund av hans misstanke rörande lägenhetens verkliga boarea reklame- rade han i ett första skede neutralt till Mäklaren och förklarade att han avsåg att
uppdra åt sakkunnig att genomföra en mer exakt uppmätning. Han frågade också varifrån Mäklaren fått uppgiften om lägenhetens boarea.
Efter kontrollmätningen, utförd i enlighet med SS 21054:2009, framkom att lägen- hetens boarea uppgick till 81 kvm. Alltså en avvikelse om tolv kvm.
Den 26 november 2019 reklamerade han till Mäklaren och begärde nedsättning av priset/skadestånd med 516 000 kr.
Mäklarens skadeståndsskyldighet
Med tre olika uppgifter om boarean borde Mäklaren före köpet informerat honom om den betydande osäkerheten rörande lägenhetens boarea. Så har inte skett.
Mäklaren bortsåg från skriftliga uppgifter i såväl den ekonomiska planen om 85 kvm boarea som uppgiften om 80 kvm boarea i bygglovshandlingen. Istället förli- tade sig Mäklaren på, samt garanterade, den muntliga uppgiften från sin uppdrags- givare om att lägenheten "blivit större", oklart hur, genom byggnationen. En akt- sam fastighetsmäklare hade tvivlat på denna muntliga uppgift från föreningen om att lägenheten "blivit större", och då uppstår en skyldighet för fastighetsmäklaren att informera köparen om att uppgiften kan vara felaktig.
Xxxxxxx har en mäklare skyldighet att vidarebefordra uppgifter som han fått av för- eningen eller från annat håll. Det görs gällande att Xxxxxxxx tog del av bygglovs- handlingen med uppgift om 80 kvm boarea i tidigt skede utan att vidarebefordra den till honom.
Vidare hade det varit mycket enkelt för Mäklaren att kontrollera uppgiften om boarean, företrädesvis genom den nyproducerade bygglovshandlingen (80 kvm boarea), eller genom den ekonomiska planen (85 kvm boarea). Om så hade skett, hade den felaktiga uppgiften om 93 kvm boarea upptäckts.
Orsakssamband
En jämförelse kan göras mellan ett verkligt händelseförlopp (vad som rent faktiskt inträffat efter handlingen), och ett hypotetiskt händelseförlopp (vad som sannolikt inträffat om handlingen inte utförts, dvs. korrekt uppgift förmedlats från början).
Rent faktiskt har lägenheten befunnits vara tolv kvm mindre än vad som har ut- fästs, medförande en värdeminskning om 516 000 kr.
Om lägenheten hade marknadsförts med 81 kvm boarea istället för 93 kvm boarea, hade en omförhandling av priset gjorts utifrån samma beräkningsgrund. Hade då
ett köp efter omförhandling inte kommit till stånd, hade lägenheten nödgats mark- nadsföras såsom 81 kvm boarea istället för 93 kvm boarea, vilket hade medfört en motsvarande prisminskning.
Beräkningen av skadeståndet
Det är allmänt veterligt att antalet kvadratmeter för en bostadsrätt är vägledande vid värderingen. I synnerhet för mindre, välplanerade bostadsrätter i attraktiva områden. Skadeståndet kan i sådana fall beräknas linjärt. Centralortens innerstad har de högsta kvadratmeterpriserna i Sverige.
Skadan uppgår till tolv kvm x 43 000 kr = 516 000 kr.
Mäklaren
Bakgrund
En internetannons upprättades och han förde in de uppgifter om area som före- ningen lämnat, dvs. att arean var cirka 93 kvm. Av objektsbeskrivningen framgick två uppgifter: cirka 93 kvm samt 93 kvm (areakälla: säljarens information). Annon- sen mejlades över till föreningen innan publicering och föreningen uppmanades att läsa igenom den noggrant och att meddela om något borde ändras. Förening- ens representant godkände annonsen innan publicering. Det utannonserade pri- set var från början 4 950 000 kr. Därefter sänkte föreningen priset till 4 500 000 kr.
Föreningen hittade själv en köpare till bostadsrätten. Föreningens representant och NN är vänner och kom gemensamt in till hans kontor efter att representanten visat lägenheten för NN. Eftersom föreningen själv hittat en köpare, kom man över- ens om att han inte skulle ta betalt för upprättandet av upplåtelseavtalet. Den överenskomna köpesumman var 4 000 000 kr, dvs. 950 000 kr lägre än det först bestämda utgångspriset och 500 000 kr lägre än utgångspriset enligt prospektet.
Grunder för bestridande
Han förnekar att han tog del av areainformation i den ekonomiska planen eller i bygglovshandlingar vid upprättandet av annonsen eller objektsbeskrivningen. En mäklare har inte heller någon skyldighet att kontrollera areauppgifterna i dessa handlingar och jämföra dem med den uppgift som föreningen lämnat.
Den 30 maj 2018 skickade han på NN:s uppmaning den ekonomiska planen. Det var NN själv som uppmärksammade att areauppgifterna i den ekonomiska planen inte stämde överens med föreningens uppgift. Den 30 maj återkom NN till honom
eftersom han, XX, inte hittade bostadsrätten om 93 kvm i den ekonomiska planen. Han, Mäklaren, uppgav då att gårdshuset (bostadsrätten) hade ändrats sedan den ekonomiska planen registrerades. NN återkom igen den 4 juni och konstaterade att uppgifterna i den ekonomiska planen inte stämde. Han svarade den 4 juni att han skulle jaga AA (föreningens företrädare) och se till att alla handlingar stämde innan avtal signerades. Föreningens representant angav i mejl till honom den 7 juni 2018 återigen att uppgiften i den ekonomiska planen inte stämde eftersom huset blev större än planerat. Föreningens representant angav också att någon ändring inte behövde göras eftersom andelstalet vad avser avgift bestod. Han och NN är överens om att han vidareförmedlade den information som föreningen lämnade.
Han medger att om han får kännedom om att det finns olika areauppgifter så ska dessa redovisas till alla spekulanter och till köparen. I det aktuella fallet fick han reda på att det förekom olika uppgifter om arean efter att XX upptäckt det. Han hade innan dess inte skäl att misstänka att uppgiften var felaktig och kan inte anses oaktsam som inte tidigare reagerat på, eller ifrågasatt föreningens uppgift. När han fick kännedom om att det fanns olika uppgifter, frågade han föreningens represen- tant varför uppgifterna skiljde sig åt och förmedlade vidare de uppgifter som före- ningen lämnat. Uppgiften om arean kommer från föreningen (trots att den avviker från bygglovshandlingar och ekonomisk plan) och godkändes av föreningen inför annonsering. Föreningens representant har därtill undertecknat kontraktet där uppgiften att bostadsrätten är 93 kvm framgår. Han kan inte anses oaktsam när han förmedlade de uppgifter han fått av föreningen om arean. Inte heller kan han anses ha agerat oaktsamt när han, efter att han fått reda på att det fanns olika uppgifter om arean, frågade föreningens representant, som angav varför uppgif- terna var olika. Han hade inte skäl att misstänka att uppgiften var felaktig. Han kan inte anses oaktsam som inte särskilt påtalade för NN att föreningens uppgift kanske var felaktig och inte uppmanade NN att mäta upp lägenheten. Ett sådant avvägande ligger på köparen att själv avgöra. NN har hela tiden varit införstådd med att han vidarebefordrat de uppgifter han fick av föreningen. Om arean varit av den vikt som NN nu påstår att den var vid tidpunkten för köpet, borde NN rim- ligen ha mätt upp lägenheten. Det framgick av beskrivningen att lägenheten angavs vara ”cirka” 93 kvm.
Det är föreningen som framfört de felaktiga uppgifterna och godkänt att de för- medlades till NN. Föreningen har framfört en annan uppgift än den som framgick av bygghandlingarna och därtill argumenterat för varför areauppgifterna inte stämde överens, varför föreningen får antas haft kännedom om arean. Att denna uppgift i efterhand har visat sig felaktig kan inte han hållas ansvarig för.
Om FRN anser att han agerat skadeståndsgrundande, bestrids skadans storlek samt det sätt som NN beräknat sin skada. Areauppgiften är för det första angiven som ”cirka” 93 kvm både i objektsbeskrivning och i det prospekt som Köparen in- givit. Av objektsbeskrivningen framgår dessutom att NN uppmanas mäta upp lä- genheten om den exakta arean är av väsentlig betydelse för köparen. Ett hus av det aktuella slaget värderas inte enkom utifrån antalet kvm. Bostadsrätten är ett nybyggt gårdshus i Centralortens innerstad med en modern och yteffektiv planlös- ning, exklusiva materialval, egen insynsskyddad uteplats, braskamin och egen par- keringsplats mot avgift. NN har kunnat bilda sig en uppfattning under visningen om hur rummen är fördelade och hur utrymmena kan användas. Föreningen är dessu- tom mycket positivt inställda till uthyrning under sommaren, vilket kan ge stora möjligheter till intäkter eftersom Centralorten är ett populärt resmål sommartid. NN köpte också bostadsrätten till ett mycket lägre pris än vad den var värderad till och vad som hade satts som utgångspris. Mot bakgrund av ovannämnda omstän- digheter bestrids att det föreligger en skada.
NN tillade följande:
Objektet sattes ner med 500 000 kr från 4 500 000 kr till 4 000 000 kr då det stått osålt i 100 dagar. Mycket på grund av att entrén till huset var grusad utan skyd- dande plank. Det fanns inget intresse och föreningen hade som plan att bygga ett plank för att få en gård och iordningställa den. Nu erbjöds han en rabatt om han ordnade detta själv.
Mäklaren fick både av honom och hans bank en förfrågan om varför det fanns olika uppgifter och om boareauppgiften inte stämde. Mäklaren svarade i mejl att det skulle han ordna så det stämde innan de signerade avtalet.
Mäklaren hade även byggplanen att tillgå, som han själv fick ta del av först när han skulle signera med föreningen. Då dessa var nya för honom så gick han igenom dem och såg och påpekade att där stod det total boendeyta ca 80 kvm. När han påpekade differensen och frågade varför, sa både Mäklaren och föreningens re- presentant unisont att det blev större då det byggdes.
Båda ljög medvetet för honom och han som lekman litade så klart på dem. Om samtalet finns inspelat – det ägde rum på mäklarens kontor – så kunde det visa att Mäklaren medvetet samarbetade med föreningen på ett otillåtet sätt. Med tre olika areauppgifter nämnda utan någon åtgärd av Mäklaren är detta mer än enbart slarv.
Det stod följande i prospektet:
”Areauppgiften kan av olika skäl vara felaktig, bland annat beroende på äldre upp- mätningsnormer. Den köpare som anser att den exakta arean är av betydelse, bör låta mäta upp bostaden före köpet.”
Gårdshuset var ett nybygge så texten är felaktig och ger skäl att inte behöva kon- trollmäta. Speciellt efter att Mäklaren påstod att huset blivit större under byggnat- ionen, något som han inte hade anledning att tvivla på i första skedet.
Han har av Entreprenadbolaget, som hjälpt honom att iordningställa huset inom garantin, fått veta att angivna kvadratmeter i byggplanen stämmer med någon pro- cents differens. Att det skulle skilja 13 kvm, dvs. ett extra rum, sker inte och får inte ske.
Journalen som Mäklaren fört och stämmer inte på följande punkter.
• Han fick aldrig skriftlig information om att han skulle undersöka lägenheten den 8 juni 2018 som det står i journalen.
• Mäklaren fick en förfrågan av hans bank varför prospektets areauppgift inte stämde och Mäklaren svarade i mejl att det skulle han, Mäklaren, kolla upp innan köpet. I journalen har Mäklaren angett att han varit observant beträf- fande frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.
Ingen av dessa punkter har genomförts utan det ser ut som Mäklaren under hela processen brustit i sitt åtagande.
Här kunde Mäklaren ta fram bevis på alla punkter som visar om dokumentet stäm- mer eller om det bara är en fasad.
En annan affär som Mäklaren förmedlat har gått till stämning i tingsrätten. Köpa- ren stämmer i första hand bostadsrättsföreningens styrelse, men överväger att låta saken bli prövad i FRN då Mäklaren visat försumlighet.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat upplåtelseavtalet, ob- jektsbeskrivningen, den ekonomiska planen, ett mätprotokoll och ett mejl den 20 februari 2020 från bostadsrättsföreningens företrädare AA till Mäklaren.
I mejlet skrev AA bland annat följande:
”i eko planen står det 85 m2 - huset blev lite större än planerat någon ändring i planen
behövs ej. andelstal avgift består.”
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren avsiktligt eller av oaktsamhet har brutit mot fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens brott mot lagen och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att brottet mot fastighetsmäklarlagen ska ha varit en nödvändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: ska- dan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade handlat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: av- sikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behö- ver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Bedömningen i detta fall
En mäklare har normalt rätt att vidarebefordra de uppgifter om bostaden som han får från säljaren, se prop. 1983/84:16 s. 37 f. Mäklaren får dock inte vidarebefordra säljarens uppgifter okritiskt. Om mäklaren misstänker att uppgifterna kan vara fel- aktiga, måste mäklaren agera.
Om en mäklare får olika uppgifter om ett visst förhållande, exempelvis om bosta- dens storlek, ska mäklaren redovisa samtliga uppgifter och från vilken källa de här- rör. Det gäller i vart fall om det inte står klart att en av uppgifterna är den riktiga.
Beträffande uppgiften om 80 kvm i bygghandlingarna är det mot Mäklarens förne- kande inte visat att han tog del av dessa handlingar före köpet. Det är därmed inte visat att han kände till uppgiften om 80 kvm eller att han agerade oaktsamt i den delen.
Beträffande uppgiften om 85 kvm i den ekonomiska planen är parterna överens om att NN tog del av den före köpet. Det kan därmed inte finns något orsakssam- band mellan Mäklarens underlåtenhet att redovisa den uppgiften i objektsbeskriv- ningen och den påstådda skadan.
Som nämnden uppfattat det menar NN att oaktsamheten främst består i att Mäk- laren godtog föreningens uppgift om 93 kvm och försäkrade att den var riktig.
Nämnden kan emellertid inte se att det var oaktsamt att vidarebefordra förening- ens besked att uppgiften om 93 kvm var den riktiga, givet omständigheten att NN före köpet även hade fått kännedom om den avvikande uppgiften i den ekono- miska planen. Det gäller särskilt då föreningens representant, såvitt framkommit, hade varit engagerad i byggprocessen. NN:s krav ska därför avslås.
På nämndens vägnar:
Xxxxxx Xxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: jur kand Xxxxxx Xxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxxxx Xxxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxx-Xxxx Xxxxxxx, fastighetsmäklare, och Xxx-Xxxxxxxxx Xxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsätt- ningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastig- hetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.