Förord
Förord
Allmän fastighetstaxering (AFT) har enligt fastighetstaxerings- lagen (1979:1152), FTL, sedan 1988 skett vartannat år för de olika taxeringsenhetstyperna enligt en i lagen fastställd tids- plan. Enligt denna ska allmän fastighetstaxering ske av varje taxeringsenhetstyp vart sjätte år. Den uppdelade allmänna fastighetstaxeringen ersatte tidigare gällande ordning då allmän fastighetstaxering av alla taxeringsenheter skulle ske samtidigt vart femte år.
Enligt riksdagsbeslut 2001 ska de allmänna fastighetstaxering- arna ske vart sjätte år räknat från 2003 för småhusenheter, 2005 och 2011 för lantbruksenheter och 2007 för hyreshus- enheter, industrienheter, elproduktionsenheter och special- enheter (prop. 2001/02:43, SFS 2001:1218).
Genom riksdagsbeslutet 2001 har det 1996 införda omräknings- förfarandet tagits bort fr.o.m. 2003 års fastighetstaxering. I stället har ett system med förenklade fastighetstaxeringar (FFT) förts in. Sådana taxeringar ska enligt det nya systemet äga rum för småhusenheter, hyreshusenheter och lantbruksenheter det tredje året under perioden mellan de allmänna fastighets- taxeringarna av respektive taxeringsenhetstyp. Det innebär att antingen en förenklad eller en allmän fastighetstaxering äger rum vart tredje år för dessa typer av taxeringsenhet. FFT skedde första gången för hyreshusenheter 2004, för småhusenheter 2006 och för lantbruksenheter 2008. Nästa FFT för var och en av dessa taxeringsenhetstyper sker efter ytterligare sex år. Industri- enheter, elproduktionsenheter och specialenheter ingår inte i systemet med förenklade fastighetstaxeringar.
Den allmänna fastighetstaxeringen av småhusenheterna som enligt den fastlagda ordningen skulle äga rum 2009 har enligt riksdagsbeslut 2008 ersatts med en förenklad fastighetstaxering av dessa taxeringsenheter (prop. 2007/08:27, SFS 2007:1412).
Särskild fastighetstaxering (SFT) sker varje år i fråga om de fastigheter som det året inte är föremål för allmän eller förenklad fastighetstaxering. Vid särskild fastighetstaxering sker ändring av den taxering som bestämts vid allmän eller förenklad fastig- hetstaxering bara om det föreligger s.k. nytaxeringsgrund.
Allmän, förenklad och särskild fastighetstaxering är till största delen reglerad genom bestämmelser i FTL och fastighets- taxeringsförordningen (1993:1199), FTF. I övrigt har Skatte- verket inför AFT13 med stöd av 6 kap. 1 § FTF meddelat före- skrifter om värderingen vid allmän fastighetstaxering av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri-, och elproduktionsenheter 2013 och om allmänna taxeringsregler vid denna taxering. Före- skrifterna om värderingen av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri-, och elproduktionsenheter och om allmänna taxeringsregler finns i SKVFS 2012:9 respektive SKVFS 2012:8. Vidare har före- skrifter meddelats för det förberedande arbetet med den allmänna fastighetstaxeringen 2013, SKVFS 2011:5.
Skatteverket lämnar också allmänna råd om bl.a. riktvärde- angivelser samt grunderna för taxeringen och värdesättningen. De allmänna råden inför 2013 års taxering lämnas med stöd av 3 kap. 6 § FTF och de finns i SKV A 2012:13 samt SKV A 2012:9−12. De avser de allmänna taxeringsreglerna respektive värderingen av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri-, täkt- och elproduktionsenheterna.
Skatteverket har samlat regler och kommentarer om för- beredelsearbetet för fastighetstaxeringen och om granskning och gallring samt värdering och taxering i handledningar.
För taxeringsarbetet har bestämmelserna om fastighetstaxering- en funnits sammanställda i Handbok för fastighetstaxering. Handboken har t.o.m. 2003 utgivits av RSV och därefter av Skatteverket. Inför taxeringen 07 och 09 har bestämmelser och kommentarer sammanställts angående dels de allmänna taxe- ringsregler som gällt vid respektive taxering, dels värderingen av hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter och småhus- enheter vid respektive allmän fastighetstaxering. Dessa samman- ställningar har betecknats Handledning för fastighetstaxering. Inför AFT 11 har motsvarande bestämmelser och kommentarer sammanställts i Handledning för fastighetstaxering 2011 avseende lantbruksenheter. Beträffande förberedelsearbetet, se vidare Hand- ledning förberedande åtgärder inför fastighetstaxering 2011.
Handledningen inför taxeringen år 2013 består av två delar. I den första behandlas allmänna taxeringsregler och i den andra regler m.m. om värderingen av hyreshus- ägarlägenhets-, industri-, täkt- och elproduktionsenhet.
Solna november 2012 Xxxx-Xxxx Xxxxxxxx
Innehåll
Del 1. Allmänna taxeringsregler 15
1.1 Vad är fastighetstaxering 17
2 Indelning av byggnader och mark 35
2.1.9 Byggnad för flera ändamål – övervägandeprincipen 54
2.1.10 Konkurrerande indelningsgrunder 57
3.4 Lantbruk för vård- eller skoländamål 72
3.5 Egendom som ägs av vissa institutioner 73
4.4 Samma skatte- och avgiftspliktsförhållande 78
4.5.2 Bostadsbyggnad på lantbruksenhet 80
4.5.3 Taxeringsenhet med saneringsbyggnad och övrig mark 81
4.5.4 Specialregel för samfällighet 82
4.6 Särskilda indelningsregler 82
4.6.2 Småhusenhet, hyreshusenhet, specialenhet och industrienhet 82
4.6.4 Brukningsenhet för lantbruk 84
4.6.5 Växthus och djurstallar 85
5 Värderingsgrunder och värderingsregler 87
5.2.2 Storlekskorrektion för lantbruk 92
5.3.2 Särskilt om markanläggning och andel i samfällighet 94
5.4 Särskilda värderingsregler 94
5.4.1 Mervärdeprincipen, pågående markanvändning, saneringsbyggnad 94
5.4.2 Byggnad under uppförande 96
5.4.3.1 Egendom för vilken värde inte bestäms 98
5.6 Säregna förhållanden 105
5.6.1 Justering för säregna förhållanden 105
5.6.2 Slutligt värde efter justering 106
Del 2. Värdering av hyreshus och ägarlägenhet 109
1 Värderingsmodell 111
1.1 Inledning 111
1.2 Värdefaktorer och klassindelning 112
1.2.1 Hyreshus 113
1.2.2 Ägarlägenhet 114
1.2.3 Tomtmark 114
1.3 Värdeområden 114
1.4 Riktvärdekartor, tabeller och riktvärdeangivelser 115
1.4.1 Inledning 115
1.4.2 Riktvärdekarta H 118
1.4.2.1 Hyreshus 118
1.4.2.2 Tomtmark 119
2 Arbetsgången 121
2.1 Hyreshus 121
2.2 Tomtmark 121
2.3 Delvärden, taxeringsvärde, m.m 122
3 Värderingsenhet 123
3.1 Inledning 123
3.2 Hyreshus 123
3.3 Tomtmark 125
4 Riktvärde för hyreshus och ägarlägenhet 127
4.1 Inledning 127
4.2 Klassificering av värdefaktorer 127
4.2.1 Lägenhetstyp 127
4.2.2 Hyra 128
4.2.3 Ålder 136
4.3 Beräkning av riktvärde 145
5 Riktvärde för tomtmark för hyreshus och ägarlägenhet 146
5.1 Inledning 146
5.2 Klassificering av värdefaktorer 147
5.2.1 Storlek 147
5.2.2 Typ av bebyggelse 149
5.3 Beräkning av riktvärde 149
6 Justering för säregna förhållanden 150
6.1 Inledning 150
6.2 Hyreshus 152
6.3 Tomtmark 156
Del 3. Värdering av industrienheter utom täkt 162
1 Värderingsmodeller 164
1.1 Inledning 164
1.2 Värdefaktorer och klassindelning 166
1.2.1 Industribyggnader 167
1.2.2 Tomtmark 169
1.3 Värdeområden 169
1.4 Riktvärdekartor, tabeller och riktvärdeangivelser 170
1.4.1 Inledning 170
1.4.2 Industribyggnader, avkastningsberäkning 172
1.4.3 Industribyggnader, produktionskostnadsberäkning 173
1.4.4 Tomtmark 175
2 Arbetsgången 177
2.1 Industribyggnader 177
2.2 Tomtmark 178
2.3 Delvärden, taxeringsvärde, m.m 178
3 Värderingsenhet 181
3.1 Inledning 181
3.2 Industribyggnad 181
3.3 Tomtmark 182
4 Riktvärde för industribyggnad 185
4.1 Val av värderingsmetod 185
4.2 Värdering med ledning av en avkastningsberäkning 186
4.2.1 Allmänt 186
4.2.2 Klassificering av värdefaktorer 187
4.2.2.1 Lokaltyp 187
4.2.2.2 Storlek 187
4.2.2.3 Ålder 188
4.2.2.4 Standard 192
4.2.3 Beräkning av riktvärde 195
4.3 Värdering med ledning av en produktionskostnadsberäkning 195
4.3.1 Allmänt 195
4.3.2 Klassificering av värdefaktorer 196
4.3.2.1 Återanskaffningskostnad 196
4.3.2.2 Erfarenhetstal 198
4.3.2.3 Ålder 199
4.3.2.4 Byggnadskategori 200
4.3.2.5 Ortstyp 201
4.3.3 Beräkning av riktvärde 201
5 Riktvärde för tomtmark för industribyggnad 203
5.1 Inledning 203
5.2 Klassificering av värdefaktorer 204
5.2.1 Storlek 204
5.3 Beräkning av riktvärde 205
6 Justering för säregna förhållanden 207
6.1 Industribyggnad 210
6.2 Tomtmark 218
Del 4. Värdering av täktmark 223
1 Värderingsmodell 225
1.1 Allmänt 226
1.2 Värdefaktorer och klassindelning 227
1.3 Värdeområden 227
1.4 Riktvärdekartor, tabeller och riktvärdeangivelser, m.m 228
1.4.1 Allmänt 228
1.4.2 Riktvärdekarta T 229
1.4.3 Tabell över brytningsfaktorer 230
2 Arbetsgången 233
3 Värderingsenhet, m.m 235
4 Riktvärde för täktmark 239
4.1 Allmänt 239
4.2 Klassificering av värdefaktorer 239
4.2.1 Årligt uttag 239
4.2.2 Väntetid 240
4.2.3 Brytningstid 240
4.3 Beräkning av riktvärde 242
5 Justering för säregna förhållanden 243
5.1 Allmänt 243
5.2 Täktmark 244
6 Nedlagd täkt 245
Del 5. Elproduktionsenheter 247
1 Vattenkraftverk 251
1.1 Inledning 251
1.2 Taxeringsenhet 252
1.3 Värderingsenhet 254
1.4 Värderingsmodell 255
1.4.1 Inledning 255
1.4.2 Normkraftverket 257
1.4.3 Installerad effekt 258
1.5 Riktvärde och riktvärdeangivelse 258
1.5.1 Inledning 258
1.5.2 Vattenkraftverk (mark och byggnader) 259
1.5.2.1 Riktvärde 259
1.5.2.2 Riktvärdeangivelse 259
1.5.2.3 Formel för riktvärde 260
1.5.3 Marken till ett vattenkraftverk 260
1.5.3.1 Riktvärde 260
1.5.3.2 Riktvärdeangivelse 261
1.5.4 Kraftverksbyggnader till ett vattenkraftverk 262
1.5.4.1 Riktvärde 262
1.6 Värdefaktorer 262
1.6.1 Normalårsproduktion 263
1.6.1.1 Inledning 263
1.6.1.2 Faktor för storleksinverkan på värdet av vattenkraftverk 263
1.6.1.3 Faktor för storleksinverkan på värdet av marken 264
1.6.2 Utnyttjandetid 264
1.6.2.1 Inledning 264
1.6.2.2 Faktor för utnyttjandetid 264
1.6.3 Flerårsreglering 265
1.6.3.1 Inledning 265
1.6.3.2 Faktor för flerårsreglering 266
1.6.4 Belägenhet 266
1.6.4.1 Inledning 266
1.6.4.2 Korrektion för belägenhet 266
1.6.5 Ålder 267
1.6.5.1 Inledning 267
1.6.5.2 Faktor för ålder 267
1.7 Beräkning av riktvärden 267
1.7.1 Inledning 267
1.7.2 Beräkning av riktvärde för vattenkraftverk (mark och byggnader) 268
1.7.3 Beräkning av riktvärde för mark 269
1.7.4 Beräkning av riktvärde för kraftverksbyggnader 270
1.8 Vattenkraftverk under uppförande 271
1.9 Fördelning mellan kommuner 272
1.10 Avrundning 272
1.11 Andelskraft och ersättningskraft 272
1.11.1 Inledning 272
1.11.2 Andelsmetoden 274
1.11.3 Energimetoden 276
1.12 Justering för säregna förhållande 279
1.12.1 Inledning 279
1.12.2 Andels- och ersättningskraft 280
1.12.3 Eftersatt underhåll och/eller försummad förnyelse 281
1.12.4 Elcertifikat 281
2 Värmekraftverk 283
2.1 Inledning 283
2.2 Taxeringsenhet 283
2.2.1 Bostadsbyggnad, transformator, lagerbyggnad 284
2.3 Värderingsenhet 284
2.4 Värderingsmodell 285
2.5 Riktvärde 285
2.6 Riktvärdeangivelse 286
2.6.1 Inledning 286
2.6.2 Värdeområde 288
2.6.3 Kraftvärmeverk 288
2.6.4 Vindkraftverk 288
2.6.5 Kärnkraftverk 289
2.7 Värdefaktorer 289
2.7.1 Effekt 289
2.7.2 Typ av värmekraftverk 290
2.7.3 Ålder − värdeår/idrifttagningsår 290
2.8 Beräkning av riktvärde 291
2.8.1 Inledning 291
2.8.2 Riktvärde för marken 291
2.8.3 Riktvärde för kraftverksbyggnad 292
2.9 Värmekraftverk under uppförande 293
2.10 Avrundning 294
2.11 Justering för säregna förhållanden 294
2.11.1 Inledning 294
2.11.2 Justering för begränsat utnyttjande 294
2.11.3 Vindkraftverk 294
2.11.3.1 Justering för avvikande drifttid 294
2.11.4 Elcertifikat 295
2.11.4.1 Vindkraftverk 296
2.11.4.2 Justering för elcertifikat för kraftvärmeverk 296
Sakregister 297
Förkortningslista
AFT | Allmän fastighetstaxering |
BOA | Boarea |
BTA | Bruttoarea |
DoU | Drift och underhåll |
FBL | Fastighetsbildningslagen (1970:988) |
FFT | Förenklad fastighetstaxering |
FTF | Fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) |
FTL | Fastighetstaxeringslagen (1979:1152) |
HFD | Högsta Förvaltningsdomstolen |
JB | Jordabalken |
LOA | Lokalarea |
MB | Miljöbalken |
PBL | Plan- och bygglagen (2010:900) |
Prop. | Proposition |
RR | Regeringsrätten |
RSFS | Riksskatteverkets författningssamling |
RSV | Riksskatteverket |
RÅ | Regeringsrättens årsbok |
SCB | Statistiska Centralbyrån |
SFS | Svensk författningssamling |
SFT | Särskild fastighetstaxering |
SKV A | Skatteverkets allmänna råd |
SKVFS | Skatteverkets föreskrifter |
SNI | Standard för svensk näringsgrensindelning |
SS | Svensk Standard |
3D | Tredimensionell |
Del 1. Allmänna taxeringsregler
1 Allmänt
Taxeringsbeslut
1.1 Vad är fastighetstaxering
Enligt 1 kap. 1 § FTL sker fastighetstaxering vid allmän, för- enklad och särskild fastighetstaxering.
Vid fastighetstaxering ska beslut fattas om fastigheternas skatte- och avgiftspliktsförhållanden och indelning i taxerings- enheter. Vidare ska typ av taxeringsenhet och taxeringsvärde bestämmas för varje taxeringsenhet. Taxeringsvärde ska dock inte åsättas fastighet, som enligt 3 kap. ska undantas från skatte- och avgiftsplikt.
Det som sägs om avgiftsplikt och avgiftsfrihet i denna lag avser kommunal fastighetsavgift enligt lagen (2007:1398) om kommunal fastighetsavgift.
Allmän fastighetstaxering ska ske vart annat år enligt en särskild tidsplan. Denna tidsplan innebär att de olika taxeringsenhets- typerna blir föremål för allmän fastighetstaxering vart sjätte år. Mitt emellan de allmänna fastighetstaxeringarna blir taxerings- enhetstyperna hyreshusenhet, ägarlägenhetsenhet, småhusenhet och lantbruksenhet dessutom föremål för en mindre ingående fastighetstaxering, den förenklade fastighetstaxeringen, FFT.
Vid särskild fastighetstaxering, SFT, vilken ska ske varje år utom då respektive taxeringsenhetstyp är föremål för allmän eller förenklad fastighetstaxering, fastställs närmast föregående års taxering oförändrad, om inte ny taxering enligt vissa förut- sättningar ska ske. Ny taxering innebär en ny värdering av fastigheter som förändrats eller tillkommit sedan den närmast föregående allmänna eller förenklade fastighetstaxeringen.
De huvudsakliga besluten för de fastigheter som ska taxeras avser
− hur de ska indelas i taxeringsenheter,
− om taxeringsenheterna är skatte- eller avgiftspliktiga eller ej,
− vilken typ av taxeringsenhet de utgör och
− vilket taxeringsvärde de ska åsättas.
Till grund för dessa beslut ligger en klassificering av fastig- heternas egenskaper såsom storlek, ålder, standard m.m. Grundläggande för klassificeringen är en indelning i byggnads- typer och ägoslag. Den indelningen regleras i 2 kap. FTL.
Fastighetstaxeringen innebär således att beslut ska fattas om taxeringsenheternas taxeringsvärden, skatte- och avgiftsplikt, typ av taxeringsenhet, m.m. som ska tjäna som underlag såväl vid beskattningen som i andra sammanhang. I fråga om beskatt- ningen kan nämnas betydelsen av dessa beslut för fastighets- skatten, fastighetsavgiften och vid inkomstbeskattningen. De bestämmelser som fanns i FTL om skatteplikt, skattefrihet och skattskyldighet har fr.o.m. 2008 ändrats att i stället avse skatte- och avgiftsplikt, skatte- och avgiftsfrihet samt skatte- och avgiftsskyldighet. Skälet till detta är införandet av den kommunala fastighetsavgiften. Genom lagändringar, som gjorts i 1 kap. 1 §, 3 kap. 1−4 §§, 4 kap. 4 §, 5 kap. 1 §, 16 kap. 2 §, 18 kap. 1 § och 20 kap. 4 § FTL, ska det framgå att fastighets- taxeringen utöver kopplingen till systemet med statlig fastighets- skatt ska ha en koppling till systemet med kommunal fastighets- avgift enligt lagen 2007:1398 (se prop. 2007/08:27 bl.a. s. 136).
All skatte- och avgiftspliktig egendom ska åsättas taxerings- värde. Taxeringsvärde ska däremot enligt 1 kap. 1 § FTL aldrig åsättas skatte- och avgiftsfri egendom. Vidare gäller enligt 7 kap. 16 § FTL att värde inte ska bestämmas för viss skatte- och avgiftspliktig egendom. Se vidare under avsnitt 5.4.3.
Schematiskt beskrivet ska de huvudsakliga besluten och åtgär- derna vid fastighetstaxeringen företas i följande ordning.
Beslut/åtgärd | FTL | Avsnitt |
1. Indelning görs i byggnadstyper och ägoslag | 2 kap. | 2 |
2. Skatte- och avgiftsplikt fastställs | 3 kap. | 3 |
3. Indelning görs i taxeringsenheter och typ av taxeringsenhet bestäms | 4 kap. | 4 |
4. Värderingen utförs | ||
a) Indela i värderingsenheter | 6 kap. | 5.3 |
b) Bestäm och klassificera värdefaktorer för värderingsenheten | 7 kap. 3 § | 5.5 |
c) Bestäm riktvärde för värderingsenheten | 7 kap. 4 § | 5.5 |
d) Bestäm om storlekskorrektion och/ eller justering för säregna förhållanden ska ske | 7 kap. 4 a och 5 §§ | 5.2.2 5.6 |
e) Beräkna delvärden och totalt taxe- ringsvärde | 5 kap. | 5.1– 5.2 |
Föreskrifter m.m.
Enligt 1 kap. 2 § FTL ska vid fastighetstaxering iakttas att taxeringarna blir överensstämmande med föreskrifterna om fastighetstaxering samt likformiga och rättvisa.
Reglerna om fastighetstaxering finns i första hand i FTL och FTF.
Därutöver gäller de föreskrifter som Skatteverket, med stöd av bestämmelserna i 7 kap. 7 § FTL samt 6 kap. 1 § och 11 kap. 1 § FTF fastställer för fastighetstaxeringen. Vidare ska Skatte- verket enligt 2 § första stycket punkt 2 förordningen (2007:780) med instruktion för Skatteverket genom allmänna råd och uttalanden verka för lagenlighet, följdriktighet och enhetlighet inom verksamhetsområdet. Skatteverket ska även meddela allmänna råd avseende riktvärden samt grunderna för taxeringen och värdesättningen (se 3 kap. 6 § och 8 kap. 2 § FTF). Skatteverket lämnar också information, kommentarer
m.m. angående fastighetstaxeringen. De Skatteverkets skrivel- ser som finns angivna i not. 1−14 i denna handledning redovisas på Skatteverkets webbplats xxx.xxxxxxxxxxxx.xx.
Högsta Förvaltningsdomstolen (HFD), tidigare Regeringsrätten (RR) meddelar prejudicerande avgöranden i fastighets- taxeringsmål till ledning för fastighetstaxeringen.
Domstolar och andra myndigheter är bundna av de regler som utfärdats i föreskriftsform, dvs. lagar, förordningar och före- skrifter som myndighet fått bemyndigande att meddela. Från föreskrifter får avvikelse endast ske efter lagprövning enligt 11 kap. 14 § regeringsformen. I fråga om övriga regler, dvs. fastställda allmänna råd, m.m. föreligger inte sådan bundenhet. Allmänna råd för fastighetstaxeringen och beskattningen i övrigt tjänar till vägledning och följs som regel.
1.2 Vad ska taxeras
Enligt 1 kap. 4 § FTL ska bestämmelserna om fastighet tillämpas även i fråga om byggnad som är lös egendom, s.k. byggnad å.
Till sådan byggnad ska räknas egendom, som avses i 2 kap. 2 och 3 §§ jordabalken, i den mån den tillhör byggnadens ägare.
Fast egendom
Av 1 kap. 1 § FTL framgår att besluten vid fastighetstaxe- ringen om skatte- och avgiftsplikt, taxeringsenhetsindelning, typ av taxeringsenhet samt taxeringsvärde ska avse fastigheter. Med fastighet avses därvid samma egendom som omfattas av det civilrättsliga fastighetsbegreppet såsom det definieras i jordabalken (JB), dvs. i första hand jorden, som är indelad i fastigheter, och i andra hand de s.k. fastighetstillbehören, som utgörs av de allmänna fastighetstillbehören, byggnadstill- behören och industritillbehören (jfr 1 kap. 1 § samt 2 kap. 1– 3 §§ JB). Fr.o.m. 2004 har fastighetsbegreppet i JB utvidgats så att det även omfattar ett nytt slags fastigheter, tre- dimensionella fastigheter.
Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter. En fastig- het avgränsas antingen horisontellt eller både horisontellt och vertikalt. Om fastighetsbildning finns särskilda bestämmelser.
Sämjedelning är utan verkan (1 kap. 1 § JB).
Fastigheter av traditionellt slag, dvs. andra fastigheter än tre- dimensionella fastigheter, är avgränsade endast i markplanet. De betecknas ofta traditionella fastigheter. De omfattar den avgränsade markytan samt ett utrymme ovanför och under markytan, begränsat sidledes – horisontellt – av fastighetens gränser i markplanet.
Tredimensionella fastigheter avgränsas i sin helhet både horisontellt och vertikalt. De utgör således en ”sluten volym”.
För att byggnad civilrättsligt ska utgöra fast egendom måste den ägas av samma person som äger fastighetens mark. Annars är byggnaden lös egendom. Om byggnadstillbehören eller industritillbehören ägs av någon annan än byggnadens ägare utgör de lös egendom.
Den egendom som ska taxeras är således i första hand fastig- het. På grund av bestämmelserna i 1 kap. 4 § FTL ska även viss lös egendom omfattas av fastighetstaxeringen. Enligt bestämmelsen ska byggnad som är lös egendom, dvs. byggnad på annans mark, jämställas med fastighet vid fastighets- taxeringen. Egendom som skulle ha utgjort byggnadstillbehör och industritillbehör, om byggnadens ägare också ägt marken, ska beaktas vid taxeringen av byggnaden. Tillhör således byggnadstillbehör eller industritillbehör ägaren till byggnad på annans mark, betraktas de som fast egendom i FTL:s mening.
Husbåtar kan under nedan angivna förutsättningar betraktas som byggnader vid fastighetstaxering. Xxxxxxx, som måste ha
Fastighet
Tredimensionella fastigheter och fastighets- utrymmen
beviljats, får inte avse kortare tid än fem år. Husbåten, som ska vara fast förankrad vid kaj eller liknande, ska vara avsedd för stadigvarande bruk på den plats bygglovet avser och vara konstruerad så att den endast svårligen kan flyttas till annan plats. Den bör ha permanent förbindelse med land genom ledning för elektricitet. Om det är fråga om bostad bör vatten och avlopp vara anslutet till kommunal eller liknande anläggning, se Skatteverkets ställningstagande 2005-03-02, dnr 1309471-05/111.
Villavagnar (ej att förväxla med husvagnar) kan bara flyttas med lastbil. Villavagnar taxeras som småhusenheter om det finns bygglov som inte avser kortare tid än fem år. Jämför Skatteverkets ställningstagande för ”Husbåtar”.
Egendom som ska taxeras är således fastighet, dvs.
− jord, indelad i fastigheter, och tredimensionella fastigheter (1 kap. 1 § JB)
− allmänna fastighetstillbehör (2 kap. 1 § JB)
− byggnadstillbehör (2 kap. 2 § JB)
− industritillbehör (2 kap. 3 § JB)
Vissa äldre rättsinstitut som vattenverk på annans mark är fast egendom och ska taxeras. Detsamma gäller fiskefastighet som sägs i 10 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken (tidigare jordeboksfiske).
I detta sammanhang kan påpekas att allmänt vatten inte är fastighetsindelat och inte utgör fastighet, jfr lag (1950:595) om gräns mot allmänt vattenområde. Vatten och mark av detta slag ska därför inte taxeras.
I 1 kap. 1 a § JB framgår följande:
1. tredimensionell fastighet: en fastighet som i sin helhet är avgränsad både horisontellt och vertikalt,
2. tredimensionellt fastighetsutrymme: ett utrymme som ingår i en annan fastighet än en tredimensionell fastighet och som är avgränsat både horisontellt och vertikalt.
3. ägarlägenhetsfastighet: en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet.
Vad som sägs i Jordabalken om mark gäller också annat utrymme som ingår i en fastighet eller är samfällt för flera fastigheter.
I 1 kap. 4 a § FTL är samma definitioner intagna av vad som avses med tredimensionell fastighet och tredimensionellt fastighetsutrymme som i JB. De tredimensionella fastig- heterna, för vilka samma civilrättsliga regler om fastighets- tillbehör, byggnadstillbehör m.m. gäller som för övriga fastig- heter, ska i huvudsak taxeras och värderas på samma sätt som de övriga, traditionella fastigheterna.
Tredimensionella fastigheter för bostadsändamål får enligt 3 kap. 1 a § fastighetsbildningslagen (FBL) bildas endast om fastigheten är ägnad att rymma minst tre bostadslägenheter. Sådan fastighet får inte indelas i byggnadstypen småhus utan ska indelas som hyreshus.
I lagrummet anges vidare att särskilda bestämmelser om fastig- hetsbildning som innebär att en ägarlägenhetsfastighet ny- eller ombildas finns i 3 kap. 1 b § FBL (se vidare avsnitt 2.1.2).
Ett tredimensionellt utrymme, t.ex. ett parkeringsgarage, kan genom fastighetsbildning avskiljas från den fastighet inom vars gränser i markplanet utrymmet är beläget och som bihang knytas till och bli en beståndsdel av en annan traditionell fastighet, trots att utrymmet befinner sig utanför denna fastig- hets gränser i markplanet. Tredimensionellt fastighetsutrymme och därtill knutet värde av byggrätt ska inrymmas i begreppet mark enligt FTL.
Exempel
I nedanstående skiss utgör fastigheten 1:3 en tre- dimensionell fastighet.
Lös egendom
Marken
Fastighetstillbehör
Utöver fastighet taxeras, som nämnts, även viss lös egendom, nämligen
− byggnad på annans mark och
− byggnadstillbehör till sådan byggnad och industritillbehör för verksamheten om tillbehören ägs av byggnadens ägare.
Markanläggning som är lös egendom, dvs. som ligger på annans mark, ska däremot inte taxeras.
En fastighet i vad den avser mark kan bestå av
− mark som tillhör enskild fastighet,
− andel i samfälld mark (marksamfällighet) och
− servitutsrätt till xxxx.
Till marken hör enligt JB de s.k. fastighetstillbehören. Detta gäller enligt JB i första hand vissa föremål eller anordningar som är anbringade i eller på marken för stadigvarande bruk. Bestämmelser om vad som är tillbehör till fastighet meddelas i 2 kap. JB. Enligt dessa bestämmelser finns det tre grupper av fastighetstillbehör, nämligen allmänna fastighetstillbehör, byggnadstillbehör och industritillbehör. Beträffande gränsdrag- ningen mellan dessa tre grupper gäller i huvudsak följande.
Allmänna fastighetstillbehör
Allmänna fastighetstillbehör är byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts inom fastigheten för stadig- varande bruk, på rot stående träd och andra växter samt naturlig gödsel. Även sådan byggnad eller annan anläggning som är uppförd utanför fastigheten hör till den, om byggnaden eller anläggningen är avsedd för stadigvarande bruk vid utövning av servitut till förmån för fastigheten och inte hör till den fastighet där den finns. Detsamma gäller ledning som tillhör fastighet med ledningsrätt (se 2 kap. 1 § JB).
Gränsdragningen mellan vad som är att hänföra till å ena sidan byggnad och å andra sidan annan anläggning medför ofta svårigheter. En byggnad måste bestå av någon form av bygg- nadskonstruktion även om den inte behöver utgöras av en hus- byggnad. En annan anläggning än byggnad saknar sådana sär- drag men ska i vart fall avse något som tillförts fastigheten och som i princip kan bortföras igen, t.ex. asfalterad parke- ringsplats.
Anordningar som har en grundläggning och byggnadsstomme men som saknar väggar och tak är att hänföra till byggnads- konstruktion. Hit hör t.ex. oljeraffinaderi och vindkraftverk som därför indelas som byggnad. En sådan byggnadskonstruk- tion är således alltid en byggnad.
Finns det inom en byggnad utrustning som har en sådan utformning att den självständigt kan ses som en byggnads- konstruktion, behandlas den inte som en särskild byggnad utan anses som byggnadstillbehör till den byggnad där konstruk- tionen finns.
Det bör observeras att andra regler ifråga om fastighetsbegrep- pet gäller för beskattningen av näringsverksamhet vid inkomst- taxeringen än vad som gäller enligt JB och vid fastighets- taxeringen. Det inventariebegrepp som gäller för beskattning av näringsverksamhet är således åtskilligt vidare än vad som vid fastighetstaxeringen ska betraktas som lös egendom (industritillbehör m.m.). Så har vid inkomsttaxeringen t.ex. vindkraftverk och virkestorkar klassificerats som inventarier (jfr Skatterättsnämndens förhandsbesked den 21 december 1998 och Regeringsrättens Årsbok, RÅ, 1975 Aa 729).
Till allmänna fastighetstillbehör som kan vara av intresse vid fastighetstaxeringen hör t.ex. andel i annan samfällighet än marksamfällighet (t.ex. anläggningssamfällighet) och servituts- rätt till byggnad och anläggning. Sådan egendom utgör fast
Byggnadstillbehör
Industritillbehör
egendom och ska taxeras. (Angående andel i marksamfällighet, se ovan.)
I fråga om byggnadstillbehör gäller att till byggnad hör fast in- redning och annat varmed byggnaden blivit försedd, om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna, såsom fast avbalkning, hiss, ledstång, ledning för vatten, värme, ljus eller annat med kranar, kontakter och annan sådan utrust- ning, värmepanna, element till värmeledning, kamin, kakelugn, innanfönster, markis, brandredskap, civilförsvarsmateriel och nyckel. Till byggnad hör i regel även, i de fall det finns
− bostad: badkar och annan sanitetsanläggning, spis, värme- skåp och kylskåp samt maskin för tvätt eller mangling,
− butikslokal: hylla, disk och skyltfönsteranordning,
− samlingslokal: estrad och sittplatsanordning,
− ekonomibyggnad till jordbruk: anordning för utfordring av djur och anläggning för maskinmjölkning,
− fabrikslokal: kylsystem och fläktmaskineri (se 2 kap. 2 § första och andra styckena JB).
Om olika delar av en byggnad hör till skilda fastigheter, hör sådant föremål som anges i första eller andra stycket av 2 kap. 2 § JB till den del av byggnaden där det finns (se 2 kap. 2 § fjärde stycket JB).
Reservdel och dubblett till föremål som angetts hör ej till byggnaden (se 2 kap. 2 § tredje stycket JB).
Reglerna om industritillbehör lämnas i 2 kap. 3 § JB. Där stad- gas att till fastighet som helt eller delvis är inrättad för industri- ell verksamhet hör även maskiner och annan utrustning som tillförts fastigheten för att användas i verksamheten huvudsak- ligen på denna. Fordon, kontorsutrustning och handverktyg hör däremot inte till fastigheten.
Till industritillbehör hänförs exempelvis maskiner inom verk- stadsindustri, grafisk industri och textilindustri, där det förut- sätts att maskinerna ryms inom ramen för ordinära industri- byggnader.
Vid fastighetstaxeringen har det stor betydelse om egendom klassificeras som industritillbehör. För sådan egendom ska nämligen enligt 7 kap. 16 § FTL inte bestämmas något värde; se avsnitt 5.4.3.
Tillbehör tillförd fastigheten av annan än fastighetsägaren
Servitut
Servituts- byggnader
Har ett fastighets- eller byggnadstillbehör tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren, exempelvis av arrendator, kan denne inte åberopa äganderätt till tillbehöret som grund för att skilja tillbehöret från fastigheten. Däremot kan han naturligtvis åberopa motsvarande fordran på fastighetens ägare. Av 2 kap. 5 § JB framgår att tredje man inte heller kan åberopa s.k. åter- tagandeförbehåll för föremål som denne sålt till fastighets- ägaren och som tillförts fastigheten och blivit fastighets- eller byggnadstillbehör.
Enligt huvudregeln i 5 kap. 3 § FTL får bara sådana privat- rättsliga förpliktelser beaktas vid fastighetstaxeringen som avser servitut och liknande. Med servitut avses enligt 14 kap. 1 § JB rätt som upplåtits i fastighet (tjänande fastighet) för ägaren av annan fastighet (härskande fastighet) att ta i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende. Servitut kan också upplåtas enligt FBL, s.k. fastighetsbildningsservitut.
Servitutet är som rättsligt fastighetstillbehör förenat med äganderätten till den härskande fastigheten och får inte över- låtas. Servitutet kan avse t.ex. rätt att använda badstrand eller att jaga, ta ved eller husbehovsvirke på den tjänande fastig- heten. Värdet av servitutet läggs vid fastighetstaxeringen till den härskande fastighetens värde och belastningen minskar värdet av den tjänande fastigheten.
S.k. servitutsbyggnader och servitutsanläggningar regleras i 2 kap. 1 § JB liksom sådana ledningar som inrättats med stöd av ledningsrättslagen (1973:1144) och som knutits till en fastighet. Enligt bestämmelsen hör sådana byggnader, anlägg- ningar och ledningar, som är uppförda utanför en fastighet, till fastigheten om de är avsedda för stadigvarande bruk vid utöv- ning av servitut till förmån för fastigheten och inte hör till fastigheten där de finns.
En servitutsbyggnad ska ha uppförts av den härskande fastig- hetens ägare på annans fastighet eller ha efter uppförandet över- låtits till honom och ha tryggats genom servitut. Servituts- byggnaden utgör vid fastighetstaxeringen normalt en egen vär- deringsenhet tillhörande den härskande fastigheten. Rätt för denna att utnyttja mark inom den tjänande fastigheten beaktas genom justering för säregna förhållanden. Har byggnaden upp- förts av eller för den tjänande fastighetens ägare tillhör byggna- den denna fastighet. Den härskande fastigheten påförs i sådant
Vissa överlåtna fastighetsföremål
Överförda byggnader m.m.
Tillfällig byggnad
fall vid fastighetstaxeringen såsom säreget förhållande värdet av servitutsrätten att använda byggnaden, t.ex. ett garage.
För att en överlåtelse av ett föremål t.ex. en byggnad, en ledning eller skog ska gälla mot tredje man ska en av de två förutsättningar som anges i 2 kap. 7 § första stycket JB vara uppfylld. Den första förutsättningen innebär att föremålet måste ha skilts från fastigheten på ett sådant sätt att den inte längre kan anses höra till denna. Om så inte skett ska föremålet taxeras tillsammans med fastigheten i övrigt. Så ska exempel- vis skog som utstämplats och försålts men inte avverkats vid taxeringsårets ingång taxeras som tillhörig fastigheten.
Stormfälld skog, liggande träd som fortfarande sitter fast i roten (s.k. vindfällen), räknas emellertid som avskilda från fastigheten.
Den andra förutsättningen enligt 2 kap. 7 § JB för att en över- låtelse av ett föremål som hör till en fastighet ska gälla mot tredje man är att ett beslut enligt FBL, ledningsrättslagen eller anläggningslagen (1973:1149) om att föremålet inte längre ska tillhöra fastigheten förts in i fastighetsregistret. Föremålet, t.ex. en byggnad, finns alltjämt fysiskt kvar på fastigheten men förs rättsligt genom beslutet över till en annan fastighet. En förut- sättning för beslutet enligt 7 kap. 14 § FBL är att det beträffande byggnaden finns eller kan bildas ett fastighets- bildningsservitut till förmån för den förvärvande fastigheten.
En överförd byggnad eller anläggning blir efter beslutet en del av den förvärvande fastigheten och kommer normalt att utgöra en värderingsenhet inom den taxeringsenhet som den för- värvande fastigheten bildar. Genom beslut enligt ledningsrätts- lagen kan en anläggning m.m. som används vid utövandet av ledningsrätt frigöras från den fastighet, till vilken lednings- rätten är knuten (se 12 a § ledningsrättslagen). Äganderätten till anläggningen övergår då från att ha varit fastighetstillbehör till att bli lös egendom som inte taxeras.
För att allmänna fastighetstillbehör, t.ex. byggnad och anlägg- ning samt byggnadstillbehör, såsom värmepanna och kamin, ska taxeras måste först bedömningen göras att de är avsedda för stadigvarande bruk på fastigheten. Bedöms t.ex. byggnader och anläggningar vara tillfälliga, utgör de inte fastighetstill- behör och ska inte taxeras.
Av Skatteverkets allmänna råd framgår att med byggnad avsedd för stadigvarande bruk bör avses
Skräddarsydd byggnad
1. en byggnad som med någon grad av säkerhet kan bedömas stå på fastigheten minst fem år,
2. byggnad som har stått på fastigheten mer än fem år.
Undantagsvis kan en byggnad betraktas som ej avsedd för stadigvarande bruk (tillfällig byggnad) om det är uppenbart att den kommer att tas bort inom de närmaste åren. Med inom de närmaste åren bör främst avses treårsperioden till nästa allmänna eller förenklade fastighetstaxering.
Exempel på byggnader som inte kan förväntas stå kvar på en fastighet mer än några år är byggnader som är uppställda på enkla plintar eller dylikt, t.ex. de flesta manskapsbodar.
Då en industribyggnad såväl tekniskt som funktionellt har anpassats till maskiner eller annan utrustning som finns i byggnaden så att det är uppenbart att byggnaden med denna utrustning är begränsat användbar inom annan industriell verksamhet än den aktuella, brukar man tala om en skräddar- sydd byggnad. I dessa fall liksom i de fall då byggnaden endast utgör ett i sig tämligen värdelöst ”skal” runt större industriella anordningar utgör maskinerna och utrustningen byggnads- tillbehör och inte industritillbehör.
Som exempel på skräddarsydda industribyggnader brukar följande nämnas.
− Utpräglat lätta byggnader som är att hänföra till ”skal” och är vanliga vid processindustri (petrokemi, massa- och pappersframställning, tegel- och cementproduktion, större smältugnar, gruvdrift).
− Tyngre byggnader med avvikande utformning (kraftverk, glasbruk, anrikningsverk, elektrokemisk industri, delar av pappersbruk, delar av vissa bryggerier och delar av skepps- varv).
Överhuvudtaget är den industriella utrustningen så skiftande och utvecklingen på detta område så snabb att det är olämpligt att dra en gräns direkt efter den yttre anknytningen. Det avgö- rande är om en maskin eller dylikt är ägnad för stadigvarande bruk för en viss byggnad. För att en byggnad ska vara skräddarsydd bör byggnaden i princip ha samma livslängd som verksamheten på platsen. Den omständigheten att viss utrustning på grund av förslitning, moderniseringsbehov eller dylikt kan komma att bytas under byggnadens livstid eller att vissa maskiner skulle ha kunnat uppställas i en byggnad som
varit användbar för industriell verksamhet i allmänhet för- ändrar inte bedömningen att hela den utrustning i en skräddar- sydd byggnad, som medverkar i den produktion för vilken byggnaden är inrättad, ska utgöra tillbehör till byggnaden.
Den tekniska och ekonomiska utvecklingen har vidare medfört att omfattande och komplexa processmaskiner, processlinjer och annan utrustning, som ofta fordrat särskild grundläggning och som utgjort del av skräddarsydd byggnad, dvs. varit byggnadstillbehör, numera kan monteras ned och försäljas. Synsättet att skräddarsydd byggnad och byggnadstillbehören till sådan byggnad är särskilt starkt sammanfogade och har samma livslängd förändras därför i de fall byggnaden tillförs ny utrustning som vidmakthåller byggnadens karaktär av skräddarsydd byggnad. En äldre byggnad, i vilken tillbehör av ovan nämnd art monterats ned och förts bort, kan därmed efter eventuella kompletterande grundläggningsåtgärder och viss ombyggnad åter utrustas för samma ändamål som tidigare, eller annat ändamål, åter få karaktär av skräddarsydd byggnad (jfr dock Kammarrättens i Göteborg dom den 8 juli 2003 i mål nr 1023-2001).
För att en byggnad ska anses vara skräddarsydd bör
1. de tillbehör (maskiner och annan utrustning) som byggnaden försetts med ha en omfattning och komplexitet som gör att de svårligen kan flyttas från byggnaden.
2. byggnadens användning för det ändamål för vilken den är utrustad förväntas bestå under avsevärd tid och dess livslängd beräknas vara densamma som verksamheten på platsen.
3. värdet av maskinerna och utrustningen vara betydande och väsentligen överstiga värdet av själva byggnaden (SKV A 2012:13).
Detta leder till att vissa av de byggnader som används för pro- cessindustri (sinterverk, koksverk, masugnar, timmer- och såg- intag på sågverken, såghus, torkar, vissa byggnader på massa- och pappersbruk eller byggnader för viss kemisk industri, vatten- och värmekraftverk m.m.), liksom övriga slag av in- dustribyggnader som nämnts ovan som exempel, normalt får anses vara skräddarsydda byggnader.
Klassificering av fastighetstillbehören på industrifastighet får ske efter allmänna förutsättningar för ifrågakommande typer av industri.
1.3 Ägare av fastighet
Den som äger en fastighet är också enligt huvudregeln skatt- skyldig till fastighetsskatt och inkomstskatt för fastigheten respektive för dess avkastning och värde. Fastighetsägaren är vidare avgiftsskyldig till fastighetsavgift. Både fysiska och juridiska personer kan äga fastighet. En fastighet kan ägas av flera delägare genom samäganderätt.
Normalt bör man utgå från att den som har lagfart på fastighe- ten också är ägare av densamma. Annan än lagfaren ägare bör tas upp som ägare endast om äganderätten kan styrkas.
Lagfartsförhållandena på en fastighet handläggs av inskriv- ningsmyndigheten. De framgår av fastighetsregistrets inskriv- ningsdel som förs av Lantmäteriet. Uppgifter om lagfarter rapporteras kontinuerligt från Lantmäteriet till Skatteverket. Vid fastighetstaxeringen görs dock efter köpekontraktsdagen inte någon skillnad på ägare som har lagfart och ägare som inte har lagfart (jfr avsnitt 4.2).
Civilrättsligt anses inte äganderätten övergå från säljare till köpare vid en bestämd tidpunkt, utan anses i regel övergå successivt då både köpekontraktet och köpebrev förutsätts för ett fullgånget köp. Skatterätten har inga bestämmelser som anger vid vilken tidpunkt någon ska anses som ägare. I stället har frågan överlämnats till praxis. Beträffande inkomst av näringsfastighet är praxis den att köparen av en fastighet som huvudregel anses som ägare till denna från den dag då bindande avtal om köp träffats (köpekontrakt). Har en bestäm- melse intagits i detta avtal om att äganderätten ska övergå till köparen vid en senare tidpunkt, anses köparen dock som ägare från denna avtalade tidpunkt för övergång av äganderätten. Har annan tillträdesdag avtalats än denna, beaktas dock detta inte vid bedömningen av ägarförhållanden (jfr RÅ 1969 Fi 2166, RÅ 80 1:24 samt RÅ 1993 ref. 16).
Vem som är ägare av en fastighet kan vid fastighetstaxeringen ha betydelse t.ex. vid indelningen i byggnadstyp och taxerings- enhet och då skatte- och avgiftspliktsförhållandena ska bestämmas. I en del fall jämställs innehavare av fastighet med ägare. Detta regleras i 1 kap. 5 § FTL.
Som ägare av fastighet ska i fall som avses nedan anses
a. den som innehar fastighet med fideikommissrätt eller i annat fall utan vederlag besitter fastighet på grund av testamentariskt förordnande;
b. den som innehar fastighet med åborätt, tomträtt eller vatten- fallsrätt samt den som eljest innehar fastighet med ständig eller ärftlig besittningsrätt;
c. innehavare av skogsområde som blivit av staten upplåtet till kanalbolag eller till kommun eller annan menighet;
d. innehavare av publikt boställe eller på lön anslagen jord;
e. juridisk person, som förvaltar samfällighet och som enligt 6 kap. 6 § första stycket inkomstskattelagen (1999:1229) är skattskyldig för samfällighetens inkomster; samt
f. nyttjanderättshavare till täktmark som avses i 2 kap. 4 §, om nyttjanderätten har förvärvats mot engångsvederlag.
Såsom innehavare av publikt boställe eller på lön anslagen jord ska anses den tjänsteinnehavare eller annan som författnings- enligt äger nyttja fastigheten eller få dess avkastning.
Ska avkastning utöver husbehovet av skog på fastighet, som avses under b eller d, författningsenligt helt eller delvis till- komma allmän fond eller inrättning, är denna att anse såsom fastighetens innehavare, såvitt angår fastighetens värde av skogsmark med växande skog och markanläggningar som används eller behövs för skogsbruk.
Sedan Svenska kyrkan skiljts från staten fr.o.m. den 1 januari 2000 har tidigare regel om vem som ska anses som ägare till kyrk- ligt löneboställe utmönstrats. Enligt 46 kap. kyrkoordningen för Svenska kyrkan utgörs prästlönetillgångarna bl.a. av fast egendom som betecknas prästlönefastighet. Prästlönetillgångarna förvaltas av stiften som fördelar avkastningen på församlingarna.
Stor betydelse för fastighetstaxeringens del har regeln att inne- havare av tomträtt till mark ska jämställas med ägare av mar- ken. Det innebär att då någon innehar mark med tomträtt och äger en byggnad som är belägen på den marken, så ska marken och byggnaden vid fastighetstaxeringen anses ha samma ägare och taxeras tillsammans som en taxeringsenhet (jfr 1 kap. 5 § första stycket b och 4 kap. 3 § FTL). Det kan också vara av särskilt intresse att nyttjanderättshavare till täktmark i vissa fall ska jämställas med ägare. Denna bestämmelse gäller då nyttjanderätten förvärvats mot engångsvederlag.
Allmän och förenklad fastig- hetstaxering
1.4 Beskaffenhetstidpunkt
Fastighetstaxering ska ske på grundval av fastighets användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång (1 kap. 6 § FTL).
En fastighets användning och beskaffenhet är avgörande t.ex. för indelningen i byggnadstyp och ägoslag och för bedömning- en av om den är skatte- eller avgiftspliktig eller inte och till vilken typ av taxeringsenhet den ska hänföras. Det är använd- ningen och beskaffenheten vid taxeringsårets början som ska läggas till grund för bedömningen. Denna tidpunkt benämns beskaffenhetstidpunkten. Med taxeringsår avses vid fastighets- taxeringen enligt 1 kap. 3 § FTL alltid det kalenderår som fastighetstaxeringen bestäms för.
Med beskaffenhet avses dels de skilda förhållanden som enligt 7 kap. 3 § och 8–15 kap. FTL ska beaktas då man bestämmer de riktvärdegrundande värdefaktorerna för en fastighet, dels de övriga värdefaktorer som enligt 7 kap. 5 § kan beaktas såsom säregna förhållanden vid justering av det värde som bestämts med ledning av riktvärden; se avsnitt 5.5 och 5.6.
I fråga om småhus avses med beskaffenhet storlek, ålder, standard, byggnadskategori, fastighetsrättsliga förhållanden och värdeordning samt de övriga förhållanden på fastigheten som påverkar marknadsvärdet och därmed taxeringsvärdet. I fråga om de övriga byggnadstyperna gäller motsvarande. De förhållanden som i fråga om tomtmark för småhus främst ska ligga till grund för riktvärdena är t.ex. storleken, tillgången till vatten och avlopp, de fastighetsrättsliga förhållandena, typen av bebyggelse och närhet till strand. Exempel på värdefaktorer som normalt inte beaktas i riktvärdet enligt 7 kap. 5 § FTL är radonförekomst och tillgång till swimmingpool. Andra sådana värdefaktorer som kan behöva beaktas som säregna förhållan- den är bristande underhåll och skador av olika slag.
1.5 Taxeringsperiod
Taxeringsperioderna fastställs i 1 kap. 7, 7a och 8 §§ FTL
Allmän fastighetstaxering ska ske vartannat år enligt bestäm- melserna i 2–15 kap. och i följande ordning.
År 2003 och därefter vart sjätte år taxeras småhusenheter, år 2005 och därefter vart sjätte år lantbruksenheter,
Särskild fastig- hetstaxering
år 2007 och därefter vart sjätte år hyreshusenheter, industri- enheter, elproduktionsenheter och specialenheter samt
år 2013 och därefter vart sjätte år ägarlägenhetsenheter.
Förenklad fastighetstaxering ska ske för hyreshusenheter, småhusenheter och lantbruksenheter. Sådan taxering sker enligt bestämmelserna i 2–10 och 12–14 kap. och i följande ordning.
År 2004 och därefter vart sjätte år taxeras hyreshusenheter, år 2006 och därefter vart sjätte år småhusenheter,
år 2008 och därefter vart sjätte år lantbruksenheter samt år 2010 och därefter vart sjätte år ägarlägenhetsenheter.
Bestämmelserna i 1 kap. 7 § FTL avser den uppdelade allmänna fastighetstaxeringen med taxering av egendom som tillhör skilda taxeringsenhetstyper vart annat år fr.o.m. 2003 års taxering.
Bestämmelserna i 1 kap. 7 a § handlar om förenklad fastighets- taxering, som ska äga rum vart sjätte år för varje taxerings- enhet. Den förenklade taxeringen ska dock avse endast egen- dom som indelas i taxeringsenhetstyperna hyreshusenhet, små- husenhet, lantbruksenhet och ägarlägenhetsenheter. För var och en av dessa taxeringsenhetstyper ska den förenklade fastighetstaxeringen ske tre år efter det att allmän fastighets- taxering ägt rum beträffande respektive taxeringsenhetstyp med början år 2004 för hyreshusenheter. Systemet med förenk- lade fastighetstaxeringar mitt emellan de allmänna fastighets- taxeringarna innebär att en allmän eller en förenklad fastig- hetstaxering av fastigheter kommer att genomföras varje år.
Genom beslut av riksdagen 2007 ska den fastighetstaxering av småhusenheter 2009, som enligt 1 kap. 7 § FTL skulle skett såsom en allmän fastighetstaxering, i stället ske som förenklad fastighetstaxering (SFS 2007:1412).
Särskild fastighetstaxering ska verkställas varje år enligt bestämmelserna i 16 kap. Sådan taxering ska dock ej ske av taxeringsenhet som taxeras genom allmän eller förenklad fastighetstaxering samma år.
Vid särskild fastighetstaxering fastställs det föregående årets fastighetstaxering oförändrad om ny taxering enligt 16 kap. 2– 5 §§ inte ska ske.
Löpande taxeringsperiod
Har en taxeringsenhet ändrats väsentligt under en löpande taxe- ringsperiod (se nedan) får ny taxering av enheten ske vid sär- skild fastighetstaxering om förändringen är hänförlig till någon av de i 16 kap. 2–5 §§ FTL angivna nytaxeringsgrunderna.
Den särskilda fastighetstaxeringen ska ske med tillämpning av de allmänna grunder för taxeringen, värderingsregler m.m. som gällde vid ingången av den löpande taxeringsperioden.
Beslut om fastighetstaxering som fattas vid allmän eller för- enklad fastighetstaxering eller genom ny taxering vid särskild fastighetstaxering ska gälla från ingången av det taxeringsår då sådan taxering sker till ingången av det taxeringsår då sådant beslut fattas nästa gång.
Med löpande taxeringsperiod avses tiden från ingången av det taxeringsår då allmän eller förenklad fastighetstaxering sker av en taxeringsenhet till ingången av det taxeringsår då allmän eller förenklad fastighetstaxering av taxeringsenheten sker nästa gång (1 kap. 3 § andra och tredje styckena FTL).
Enligt 1 kap. 3 § FTL gäller ett beslut om allmän fastighets- taxering av en småhusenhet, hyreshusenhet, lantbruksenhet och ägarlägenhetsenheter tre år tills beslut om förenklad fastig- hetstaxering av enheten fattas under förutsättning att ny taxering vid särskild fastighetstaxering inte sker under de tre mellanliggande åren. Beslutet beträffande taxeringsenheten vid den förenklade taxeringen gäller under samma förutsättning tre år till nästa allmänna fastighetstaxering av enheten.
Med löpande taxeringsperiod för de taxeringsenheter som ingår i systemet med förenklade fastighetstaxeringar, dvs. små- husenheter, hyreshusenheter, lantbruksenheter och ägarlägen- hetsenheter, avses således enligt 1 kap. 3 § tredje stycket tiden
– tre år – mellan en allmän och en förenklad fastighetstaxering samt mellan en förenklad och en allmän fastighetstaxering.
Den löpande taxeringsperioden blir därför för dessa taxerings- enheter tre år i stället för som tidigare sex år. För fastigheter som inte ingår i systemet med förenklade fastighetstaxeringar är den löpande taxeringsperioden mellan två allmänna fastig- hetstaxeringar alltjämt sex år.
De grunder som ska tillämpas vid taxeringen är de som gällde vid ingången av den treåriga respektive sexåriga löpande taxeringsperioden.
2 Indelning av byggnader och mark
Byggnadstyper
2 kap. 1 § FTL
Byggnader ska indelas i byggnadstyper och mark i ägoslag på sätt som anges i 2–4 §§. Indelning får inte ske på grundval av tillfällig användning.
Enligt 2 kap. 2 § FTL ska byggnaderna indelas i följande byggnadstyper:
Byggnadstyp | Indelningsgrund |
Småhus | Det ändamål som byggnaden är inrättad för |
Ägarlägenhet | ” |
Hyreshus | ” |
Ekonomibyggnad | ” |
Kraftverksbyggnad | “ |
Industribyggnad | ” |
Specialbyggnad - försvarsbyggnad | Byggnadens användningssätt |
- kommunikationsbyggnad | ” |
- distributionsbyggnad | ” |
- värmecentral | ” |
- reningsanläggning | ” |
- vårdbyggnad | ” |
- bad-, sport- och idrottsanläggning | ” |
- skolbyggnad | ” |
- kulturbyggnad | ” |
- ecklesiastikbyggnad | ” |
- allmän byggnad | Byggnadens användningssätt och ägarförhållanden |
Övrig byggnad | Resterande byggnader |
Ägoslag
Tillfällig användning
Byggnad, byggnadskropp
Enligt 2 kap. 4 § FTL ska marken indelas i följande ägoslag: Ägoslag Indelningsgrund
Tomtmark Pågående och tillåten användning
Täktmark Pågående och tillåten användning
Åkermark Pågående eller lämplig användning
Betesmark Pågående eller lämplig användning Produktiv skogsmark Pågående eller lämplig användning Skogligt impediment Markens beskaffenhet
Övrig mark Resterande mark
Egendomens användning ska enligt 1 kap. 6 § FTL normalt bestämmas vara den som pågår vid taxeringsårets ingång, den
s.k. beskaffenhetstidpunkten. Undantagsvis ska beträffande vissa ägoslag som framgår av den föregående förteckningen i stället tillåten eller lämplig användning läggas till grund för indelningen. Med indelningsgrunden tillåten användning avses sådan användning som är möjlig med hänsyn till gällande detaljplan eller genom täkttillstånd enligt miljöbalken (MB) eller tidigare naturvårdslagen eller motsvarande. Med lämplig användning avses sådan användning som från fastighetsekono- misk synpunkt är lämplig.
Det kan emellertid inträffa att den användning som pågår måste bedömas vara tillfällig och att den därför enligt 2 kap. 1 § FTL inte ska ligga till grund för klassificeringen av egen- domen. Exempelvis kan ett konferenscentrum vid beskaffen- hetstidpunkten samt en tid före och efter denna tidpunkt vara uthyrt för kyrkliga ändamål. En sådan användning bör ses som tillfällig och inte medföra ändring av indelning i byggnadstyp från hyreshus till specialbyggnad/ecklesiastikbyggnad.
2.1 Indelning av byggnader
Vid fastighetstaxeringen avses med byggnad detsamma som civilrättsligt utgör byggnad (jfr 2 kap. 1 § JB). Beträffande husbåtar, se avsnitt 1.2.
Byggnadstyper
Byggnad under uppförande
Varje byggnadskropp ska bedömas som en byggnad, om inte annat anges i andra stycket.
Vid bedömningen ska hänsyn tas till vertikalt genomgående väggar, som delar upp byggnaden i två eller flera självständigt fungerande enheter. Ligger byggnadskroppen på flera fastig- heter, ska byggnadskroppen indelas i särskilda byggnader i enlighet med fastighetsindelningen och tvåbostadsradhuslänga, som ligger på en fastighet, ska indelas som en byggnad (hyreshus). (Se Skatteverkets gällande föreskrift.)
Enligt huvudregeln ska i princip alla byggnader indelas i byggnadstyper. Enligt 2 kap. 2 § FTL är byggnadstyperna till antalet sju. Dessa är småhus, hyreshus, ekonomibyggnad, kraft- verksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad och övrig byggnad. I samma paragraf finns reglerna för hur indelningen i byggnadstyper ska ske. De olika byggnadstyperna och indel- ningsgrunderna för dessa redovisas i avsnitt 2.1.1–2.1.7.
Vid indelning i byggnadstyper bör hänsyn inte tas till det ända- mål för vilket underliggande mark är avsedd enligt gällande detaljplan.
2 kap. 2 § FTL
… Byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad ska höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad.
Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio famil- jer ska tillhöra byggnadstypen småhus, om byggnaden ligger på fastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment.
Byggnad som hör till en tredimensionell fastighet eller ett tre- dimensionellt fastighetsutrymme kan inte utgöra småhus. …
Den avgörande bedömningsgrunden är det ändamål för vilket byggnaden är inrättad. Detta innebär exempelvis att en bygg- nad som i praktiken används av mer än två familjer ändock ska klassificeras som småhus om den är inrättad som bostad åt högst två familjer.
Det avgörande vid indelning i byggnadstyper är i regel det ändamål för vilket byggnaden är inrättad. Skillnaden mellan byggnad och bostad är att en bostad förutsätter utrustning för
Tvåbostadshus sammanbyggda med enbostadshus
matlagning och förvaring samt utrymmen för hygien och sömn. Men då standarden kan vara mycket låg i framför allt fritidshus, torp och liknande byggnader kan man endast förutsätta en förekomst av utrustning/utrymmen i en byggnad. Det kan inte krävas att byggnaden har el-anslutning, indraget vatten eller någon form av uppvärmning. Tillgång till toalett (WC eller torrtoalett) bör emellertid finnas i småhuset, annat småhus på tomten, närliggande komplementhus eller, i ett fritidsområde, i servicebyggnad. För matlagningen ska det finnas skafferi/kylskåp samt en bänk för matlagning och ev. disk. För förvaring av klädesplagg bör finnas någon form av garderob och för hygien plats för bänk med tvättho. Hygien- utrymmet kan vara vidbyggt huset eller finnas i annan när- liggande byggnad. Bostadens yta bör uppgå till minst 12 kvm inklusive yta, som upptas av toalett eller hygienutrymme i närliggande komplementhus etc. Där det så förutsätts i detaljplan eller andra byggnadsreglerande bestämmelser bör även BDT-avlopp (bad, disk och tvätt) finnas installerat (se Skatteverkets ställningstagande 2011-12-27 dnr 131 880650- 11/111).
Detta innebär att om byggnaden t.ex. inrymmer åtta kvm bostadsyta, men det också finns fyra kvm hygienutrymme i ett komplementhus, så ska byggnaden bedömas som ett bostadshus.
Med småhus bör även avses varje tvåbostadshus i en samman- byggd rad av sådana hus, om de ligger på skilda fastigheter och varje byggnad med en bostads- och en lokallägenhet, om byggnadens värde till övervägande del avser bostaden (se Skatteverkets gällande allmänna råd).
I de fall byggnaderna på en fastighet består av tvåbostadshus i mellanlamellerna medan gavelhusen är enbostadshus upp- kommer frågan hur dessa byggnader ska indelas i byggnadstyp.
Exempel 1
En fastighet är bebyggd med en byggnadskropp uppdelad på sätt anges i SKVFS 2011:7 i tre själv- ständigt fungerande enheter i rad vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra och den mittersta enheten inrymmer två bostäder medan gavelenheterna inrymmer endast en bostad var. De tre enheterna bör härvid indelas som tre byggnader vilka kategoriseras enligt följande. SKVFS 2011:7 förutsätter för indelning i hyreshus minst två delar med två bostadslägenheter i varje sådan del av en byggnadskropp. Eftersom endast
en del av den aktuella byggnadskroppen inrymmer bostäder åt två familjer, ska samtliga byggnader indelas som småhus, byggnadskategori radhus.
Exempel 2
En fastighet är bebyggd med byggnadskropp, uppdelad på sätt anges i SKVFS 2011:7 i fyra självständigt funde- rande enheter i rad vars bostadsdelar är sammanbyggda direkt med varandra. De två mittersta enheterna inrym- mer två bostäder var medan gavelbyggnaderna inrymmer endast en bostad var. Indelning av de fyra enheterna bör ske enligt följande. Som nämnts förutsätter SKVFS 2011:7 för indelning i hyreshus, minst två delar med två bostadslägenheter i varje sådan del av en byggnads- kroppen. Då denna förutsättning härvid är uppfylld, ska de två mittersta delarna av byggnadskroppen tillsammans indelas som ett hyreshus. De två gaveldelarna indelas som var sitt kedjehus eftersom definitionen av byggnadskategorin radhus i 2 § SKVFS 2011:4 ska tolkas som ”varje småhus i en rad om minst tre (små)hus”.
Tredimensionell fastighet får enligt 3 kap. 1 a § FBL bildas för bostadsändamål endast om den är ägnad att omfatta minst tre bostadslägenheter. En byggnad som hör till en sådan fastighet kan till följd därav inte klassificeras som ett småhus vilket enligt huvudregeln i 2 kap. 2 § FTL ska vara inrättat till bostad åt en eller två familjer.
Det bör särskilt noteras att bostadsbyggnad för minst tre och högst tio familjer indelas som småhus om byggnaden är belä- gen på registerfastighet som till någon del upptas av mark för lantbruksändamål.
I fråga om klassificeringen av andra byggnader som förutom bostadslägenheter även innehåller lokaler för kontor, butik och liknande (lokallägenheter), se avsnitt 2.1.3.
8 § SKVFS 2011:4
Vid klassificering av värdefaktorn storlek ska en byggnad med biutrymmen där biutrymmena är sammanbyggda med ett småhus räknas som del av småhuset, om biutrymmena kan nås inifrån småhuset genom dörr eller liknande. Om sådan förbindelse saknas, utgör byggnaden komplementhus.
Som komplementhus räknas således bl.a. en byggnad som innehåller biutrymmen och som är sammanbyggd med ett små- hus på sådant sätt att någon inre förbindelse inte finns mellan
Gränsdragning småhus − komplementhus
byggnaderna. Om däremot sammanbyggnaden skett så att utrymmena kan nås inifrån småhuset genom dörr eller liknande, räknas byggnaden som en del av småhuset.
Det avgörande vid indelning i byggnadstyper är i regel det ändamål för vilket byggnaden är inrättad. Skillnaden mellan byggnad och bostad är att en bostad förutsätter utrustning för matlagning och förvaring samt utrymmen för hygien och sömn. Men då standarden kan vara mycket låg i framför allt fritidshus, torp och liknande byggnader kan man endast förutsätta en förekomst av utrustning/utrymmen i en byggnad. Det kan inte krävas att byggnaden har el-anslutning, indraget vatten eller någon form av uppvärmning. Tillgång till toalett (WC eller torrtoalett) bör emellertid finnas i småhuset, annat småhus på tomten, närliggande komplementhus eller, i ett fritidsområde, i servicebyggnad. För matlagningen ska det finnas skafferi/kylskåp samt en bänk för matlagning och ev. disk. För förvaring av klädesplagg bör finnas någon form av garderob och för hygien plats för bänk med tvättho. Hygienutrymmet kan vara vidbyggt huset eller finnas i annan närliggande byggnad. Bostadens yta bör uppgå till minst 12 kvm inklusive yta, som upptas av toalett eller hygienutrymme i närliggande komplementhus etc. Där det så förutsätts i detalj- plan eller andra byggnadsreglerande bestämmelser bör även BDT-avlopp (bad, disk och tvätt) finnas installerat (se Skatte- verkets ställningstagande 2011-12-27, dnr 131 880650-11/111).
Som exempel på komplementhus kan nämnas garage, förråd och mindre växthus mm. Detta under förutsättning att de inte kan nås inifrån bostaden.
2 kap. 2 § FTL
… Byggnad som hör till en tredimensionell fastighet och som är inrättad till bostad åt en enda familj.
I 3 kap. 1 b § FTL anges vissa begränsningar beträffande fastig- hetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter. Bl.a. måste en ägar- lägenhetsfastighet ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter. Ägarlägenheter utformas så att de enskilda lägenheterna innehas med direkt äganderätt och utgör tre- dimensionella fastigheter. Fastighetsbildning ska ske så att varje fastighet som ny- eller ombildas blir varaktigt lämpad för sitt ändamål och ha VA-anordningar. Huskroppen i sig förvaltas av en förening där varje ägare av lägenhet ska vara representerad.
2 kap. 2 § FTL
… Byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande. Byggnad med för- rådsutrymme, som ligger i anslutning till hyreshus och som behövs för verksamheten, ska utgöra hyreshus.
Byggnad som är inrättad till bostad och som hör till en tredimensionell fastighet eller ett tredimensionellt fastighetsutrymme ska utgöra hyreshus.
Till hyreshus ska dock inte räknas byggnad som är inrättad till bostad åt minst tre och högst tio familjer, om den ingår i lantbruksenhet.
…
Gränsdragningen mot småhus ska således som huvudregel göras vid byggnader som innehåller bostäder åt minst tre familjer. Undantaget från denna regel avser byggnad som ingår i lant- bruksenhet. Sådan byggnad ska klassas som småhus så länge den inte innehåller bostäder åt elva familjer eller fler. Tre- dimensionella fastigheter för bostäder ska alltid indelas som hyreshus. Vid gränsdragningen mot övriga byggnadstyper bör tillämpas vad som sägs i Skatteverkets allmänna råd om hus med två lägenheter där lokallägenhetens värde överväger, parke- ringshus, utrymmen inrättade för sådan verksamhet som har samband med kontorsarbete samt vissa s.k. hantverkshus och hus i företagsbyar med flexibel konstruktion och hög standard.
2 kap. 2 § FTL
… Byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk och som inte är inrättad för bostadsändamål, såsom djurstall, loge, lada, maskin- hall, lagerhus, magasin och växthus.
Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk eller skogsbruk. …
Alla växthus och djurstallar, oavsett hur stora de är och om de har anknytning till lantbruk eller ej, ska indelas som ekonomi- byggnad. Normalt torde dock gälla att byggnaderna i fråga ska användas i yrkesmässig verksamhet för att indelas som ekono- mibyggnad.
Ridhus, som inte utgör specialbyggnad, bör normalt indelas som ekonomibyggnad och hänföras till övriga ekonomibygg- nader (byggnadskategoriklass 60). Ridhus av enkel beskaffen- het bör därvid värderas på samma sätt som byggnad som klassificeras tillhöra byggnadskategori 11. För övriga ridhus
bör från anläggningskostnaderna och åldern tjäna till ledning vid värderingen.1
2 kap. 2 § FTL
… Byggnad som är inrättad för kommersiell produktion av elektrisk starkström. Även byggnad för vattenreglering, för lagring av bränsle och annan byggnad för produktionen utgör kraftverksbyggnad. …
Inför AFT 00 reviderades värderingsmodellen avseende vattenkraft. Som ett led i detta har reglerna vid taxering av el- produktionsenheter anpassats till systematiken i FTL (SFS 1999:635, prop. 1998/99:109). Detta har medfört att en särskild byggnadstyp, kraftverksbyggnad, har införts.
2 kap. 2 § FTL
… Byggnad som är inrättad för industriell verksamhet och som inte utgör kraftverksbyggnad.
Med industriell verksamhet bör avses tillverkning av varor. Se vidare Skatteverkets gällande allmänna råd angående biogasanläggning.
Indelningsgrunden innebär att byggnader för livsmedelsindustri, trävaruindustri, kemisk industri, gruv- och täktverksamhet och annan tillverkningsindustri bör indelas som industribyggnad.
Med specialbyggnad bör avses en byggnad, som genom sin användning kan hänföras till specialbyggnad och om dess användning inte kvalificerat den som specialbyggnad, skulle ha värderats till minst 50 000 kr (se Skatteverkets ställningstagande 2008-09-10, dnr 131 402674-08/111).
Till byggnadstypen specialbyggnad har förts elva olika slag av specialbyggnader som definieras på grundval av byggnadernas användning. Dessa grupper är följande
− Försvarsbyggnad
− Kommunikationsbyggnad
− Distributionsbyggnad
− Värmecentral
− Reningsanläggning
1 Jfr Skatteverkets ställningstagande 2005-02-23, dnr 130 115082-05/111
Försvarsbyggnad
Kommunikations byggnad
− Vårdbyggnad
− Bad-, sport- och idrottsanläggning
− Skolbyggnad
− Kulturbyggnad
− Ecklesiastikbyggnad
− Allmän byggnad
Specialbyggnaderna har med hänsyn till sitt samhällsnyttiga ändamål undantagits från skatte- och avgiftsplikt (se 3 kap. 2 § FTL). En byggnad som används för dessa i 2 kap. 2 § FTL angivna särskilda ändamål tillhör enligt huvudregeln gruppen specialbyggnad, oavsett vem som äger byggnaden. Ett undan- tag utgör dock byggnad som används för de ändamål som gäller för gruppen Allmän byggnad. En sådan byggnad indelas som specialbyggnad bara om den ägs av staten, kommun eller annan menighet.
Enligt 2 kap. 2 § FTL ska med försvarsbyggnad menas byggnad som används för försvarsändamål eller ekonomisk försvars- beredskap, om byggnaden inte är en fristående industriell anläggning. Även mässbyggnad ska utgöra försvarsbyggnad.
Försvarsfastigheter har undantagits från skatteplikt, förutom av staten ägda fristående industriella anläggningar. Undantaget motiveras med att industrianläggningar som är av sådan art att de skulle vara skattepliktiga om de ägdes av enskilda, också borde vara det med staten som ägare (jfr prop. 1927:102, s. 311).
Före detta försvarsbyggnader som ej längre nyttjas för försvarsändamål och som försäljs till en enskild ägare anses vara skattepliktiga.
Som kommunikationsbyggnad definieras: garage, hangar, lok- stall, terminal, stationsbyggnad, expeditionsbyggnad, vänthall, godsmagasin, reparationsverkstad och liknande, om byggnaden används för allmänna kommunikationsändamål. Till denna grupp hör även byggnad som används i Statens järnvägars, Luftfartsverkets, Banverkets, Teracom Aktiebolags, Sveriges Radio Aktiebolags, Sveriges Television Aktiebolags och Sveri- ges Utbildningsradio Aktiebolags verksamhet (2 kap. 2 § FTL).
Skatte- och avgiftsfriheten enligt 3 kap. 2 § FTL i fråga om kommunikationsbyggnaderna är i första hand avsedd för
byggnader eller byggnadskonstruktioner som utgör del av kommunikationsled, t.ex. broar och bryggor.
Byggnader och anläggningar för driftens omedelbara behov, t.ex. fyr och garage, liksom stationshus, godsmagasin, lokstal- lar, hangarer, terminaler, vänthallar och liknande klassificeras också som kommunikationsbyggnad och indelas som special- byggnad, om de används för allmänna kommunikationsända- mål. Däremot har RR i en dom ansett att kontorsutrymmen i en färjeterminal, som inte använts som biljettexpedition eller lik- nande för linjetrafiken men som ändå betjänade denna trafik, inte skulle anses använda för allmänna kommunikationsända- mål (jfr RÅ 1993 ref. 27). I samma dom fann RR att cafeteria som fanns i terminalen men som inte var avskild från vänt- hallen i övrigt fick till den del den var fritt tillgänglig för de resande anses utgöra en del av vänthallen och därför vara använd för allmän kommunikation.
I en annan dom har RR gjort bedömningen att Vasaterminalen skulle hänföras till byggnadstypen hyreshus. Enligt RR gav mätningar av areal och volym en övervikt för hyreshusdelen och en sammantagen bedömning av byggnaden som rätten iakttagit vid syn, gav övervikt att indela byggnaden som hyreshus. I denna dom har RR slagit fast att en byggnad ska kategoriseras på samma sätt under tiden för uppförandet som i färdigt skick (RÅ 2004 ref. 64).
Användning för allmänna kommunikationsändamål anses nor- malt föreligga om verksamheten har samband med person- och godsbefordran som utförs med kommunikationsmedel som dels är tillgängliga för allmänheten, dels går i linjetrafik, dels har en viss regelbundenhet i turerna, t.ex. Statens järnvägars person- och godståg samt landsvägsbussar och stadsbussar och färjor som går i linjetrafik. Motsvarande gäller i fråga om byggnader som används av privata bussföretag och privata järnvägar.
Fordon som används i beställningstrafik som t.ex. turistbussar, taxibilar, lastbilar för godsbefordran och charterflygplan torde inte anses vara använda för allmänna kommunikations- ändamål. Garage m.m. för sådana fordon torde då inte heller indelas som specialbyggnad.
Distributions- byggnad
Kontorsbyggnader som hör till kommunikationsanläggning och som används för allmän förvaltning utan samband med den direkta driften torde inte heller anses som kommunika- tionsbyggnad.
Postverkets och televerkets byggnader har i samband med omorganisationen av statliga verk gallrats ur gruppen kom- munikationsbyggnader (jfr prop. 1993/94:38 respektive prop. 1192/93:200).
Terminal som används för godsbefordran med lastbilar har i visst fall indelats som kommunikationsbyggnad. Byggnaden i fråga användes som kontor, lager och godsterminal. Av den totala ytan 4 097 kvm upptogs 994 kvm av kontor och resterande yta av lager och godsterminal. Byggnadens lager ansågs ha ett sådant omedelbart samband med de transport- tjänster som utfördes av de företag som hyrde byggnaden att det föll under begreppet godsmagasin. Avgörande för frågan om skattefrihet var om de transporttjänster som kunde hänföras till den del av fastigheten som utgjordes av terminal och godsmagasin, var att anse som allmänna kommunikationer. Av transportplaner och turlistor framgick att trafik skett regel- bundet enligt bestämda körturer. RR fann att dessa transporter avsåg godsbefordran som var öppen för allmänheten och tillika avsåg linjetrafik med viss regelbundenhet i turerna. Transporterna i fråga ansågs vara den övervägande delen av den verksamhet som kunde härledas till terminal och gods- magasin. Byggnaden indelades därför som specialbyggnad, kommunikationsbyggnad (se RÅ 1988 ref. 9).
Ett godsmagasin som användes som förvaring av skeppsprovi- ant ansågs av RR vara använt för allmän kommunikation, då lagret utgjorde en förutsättning för betjäningen av de resande i trafiken (jfr RÅ 1993 ref. 27).
Enligt 2 kap. 2§ FTL ska med distributionsbyggnad menas byggnad som ingår i överförings- eller distributionsnätet för gas, värme, elektricitet eller vatten samt en gasturbin och annan byggnad som används för att upprätthålla balansen i elsystemet.
Byggnader som ingår i det elektriska kraftöverförings- eller kraftdistributionsnätet, fjärrvärmenätet eller som ingår i över- förings- eller distributionsnät för gas, klassificeras som special- byggnad, t.ex. transformator, kopplingsstation och liknande. Detsamma torde gälla för ledningar i dessa nät, liksom för ledning för allmän va-anläggning. Även byggnad för överföring eller distribution av vatten räknas till distributionsbyggnad.
Värmecentral
Renings- anläggning
Det bör understrykas att i en byggnad som indelas som distributionsbyggnad får inte förekomma någon produktion av gas, värme, elektricitet eller vatten. Byggnaden ska endast utgöra en led i distributionen av dessa produkter.
Som värmecentral anses byggnad för produktion och distribution av varmvatten för uppvärmning, dock ej sådan anläggning som även är inrättad för produktion av elektrisk starkström för yrkesmässig distribution (2 kap. 2§ FTL).
Värmecentral klassificeras som specialbyggnad. Därmed avses i första hand till hyresfastighet hörande undercentral, som är kopplad till fjärrvärmeverk, och värmecentral, gemensam för två eller flera fastigheter (lokala värmecentraler). Till sådan värmecentral räknas däremot inte kraftvärmeverk (fjärrvärme- verk, mottrycksanläggning) m.fl. som även är inrättade för yrkesmässig produktion av starkström. En sådan byggnad ska i stället indelas som kraftverksbyggnad.
Till byggnadstypen reningsanläggning räknas: vattenverk, avloppsreningsverk, anläggning för förvaring av radioaktivt avfall, sopstation och liknande samt pumpstation som hör till sådan anläggning. Som reningsanläggning avses inte anlägg- ning där verksamheten i allt väsentligt utgör ett led i en industriell process.
Vad som sägs i bestämmelsen om vattenverk, avloppsrenings- verk, sopstation och liknande samt om pumpstationer torde gälla även för ledningar i den mån dessa kan anses tillhöra någon av de nämnda typerna av anläggningar. Vid klassifice- ringen av pumpstationer torde pumpar och pumpanläggningar i enlighet med JB:s regler anses tillhöra stationen.
Regeringsrätten har i en dom funnit att en byggnad som använts för verksamhet avseende återvinning av papper, plast och andra produkter, ska utgöra en sådan med sopstation liknande anläggning som kan indelas som specialbyggnad, reningsanläggning. Returpappershanteringen svarade härvid för 90−95 % av verksamheten. Byggnaden på den aktuella fastigheten inrymde kontor, lager för insamlat papper samt en sorteringsanläggning för insamlat papper, plast och andra produkter. Byggnaden användes uteslutande för lagring och komprimering av materialet som sedan såldes vidare för bearbetning till ett brukbart papper. RR konstaterade att den tekniska utvecklingen avseende sophantering innebär att sopor och avfall kan återutnyttjas i en ökande omfattning, innan materialet slutligt måste destrueras. Enligt RR:s mening är en
Vårdbyggnad
sådan rensning och bearbetning av avfall som utförts i den aktuella byggnaden ett exempel på sophantering i syfte att ta hand om och bereda avfall för återvinning (RR 2006-09-21, mål nr 3323-03).
En anläggning som tar hand om avfall och där avfallet på olika sätt endast förbereds för någon form av återvinning utan att denna sker i den aktuella anläggningen, bör hänföras till reningsanläggning. Däremot bör en anläggning, som både tar hand om avfall och som dessutom bearbetar avfallet till en åter brukbar produkt, inte hänföras till reningsanläggning. Skulle härvid avfallet användas i t.ex. en verksamhet bestående i att producera och distribuera varmvatten för uppvärmning kan byggnaden i stället hänföras till byggnadstypen värmecentral.
En reningsanläggning som är allmän tillgänglig och mottar avfall för destruktion och återvinning från flera industrier, bör hänföras till gruppen specialbyggnad. Om anläggningen däremot till övervägande del tar hand om avfall från en enda industri, torde den indelas som industribyggnad, alternativt övrig byggnad. Byggnadens belägenhet torde i detta fall sakna betydelse. Anläggningens placering i direkt anslutning till en industri kan dock tyda på att den till övervägande del mottar dess avfall.
Med vårdbyggnad avses enligt 2 kap. 2§ FTL en byggnad som används för sjukvård, missbrukarvård, omsorger om barn och ungdom, kriminalvård, åldringsvård eller omsorger om psykiskt utvecklingsstörda. Annan byggnad än som nu har nämnts ska utgöra vårdbyggnad, om den används som hem åt personer som behöver institutionell vård eller tillsyn.
Beträffande byggnader för omsorger om barn och ungdom, åldringsvård och övrig socialvård, framgår av förarbetena att det bedöms vara uppenbart att dessa hör till sådana samhälls- nyttiga verksamheter vilka bör vara skattebefriade, oavsett vem som äger byggnaderna.
Vid bedömningen av om en byggnad ska indelas som vård- byggnad bör definitionen av begreppet ”sjukvård” enligt 1 § hälso- och sjukvårdslagen (1982:763) tillämpas. Med hälso- och sjukvård menas, enligt denna lag, åtgärder för att medi- cinskt förebygga, utreda, och behandla sjukdomar och skador. Sjuktransporter samt att ta hand om avlidna hör till hälso- och sjukvård.
Även ambulanscentral på ett sjukhusområde hör till begreppet transporter, enligt hälso- och sjukvårdslagen.
Med vårdbyggnad bör, enligt Skatteverkets allmänna råd, avses:
− byggnad som används för företagshälsovård,
− byggnad, som är inrättad till bostad åt en eller två familjer och som används dels som privat bostad, dels som s.k. HVB-hem (hem för vård eller boende för barn och ungdomar vilka omhändertagits enligt socialtjänstlagen [2001:453]) om den till övervägande del används för denna verksamhet. Vid bedömning enligt övervägandeprincipen bör endast boytan ligga till grund för bedömningen med utgångspunkt från att alla utrymmen inom denna är värdemässigt lika. Förutom den del av byggnaden som ute- slutande används för vårdtagarna, t.ex. vårdtagarnas egna rum, bör vid beräkningen även vissa gemensamma utrymmen anses i sin helhet använda för vårdändamål. Förutsättningen för detta bör dock vara att utrymmena huvudsakligen används för vårdtagarna, t.ex. allrum. För det privata boendet vitala funktioner, såsom kök och
tvättstuga, bör inte hänföras till vården.2
Samma resonemang torde gälla vid indelning av boende för ensamkommande flyktingbarn som omhändertas enligt bestämmelserna i socialtjänstlagen. Byggnaden indelas som vårdbyggnad om den till övervägande del används för detta ändamål.
En byggnad med en lokalyta om 375 kvm vilken helt användes som tandvårdsklinik, ansågs av RR utgöra en specialbyggnad. Genom denna dom har RR indirekt slagit fast att byggnader för sjukvård inte kan sammankopplas med kravet att vården ska vara institutionell i enlighet med 2 kap. 2 § FTL (se RÅ 1991 ref. 74).
Frågan om byggnader vilka inrymmer s.k. servicehus eller äldreboende, ska indelas som specialbyggnad eller hyreshus, prövades av RR första gången i RÅ 85 1:91 I och II, då den fann att servicehus ska indelas som hyreshus. RR har därefter i RÅ 1995 ref. 25 slagit fast att de förändringar som sedermera genomförts på socialtjänstens område inte ger anledning att göra annan principiell bedömning än vad som framgår av RÅ
2 Jfr Skatteverkets ställningstagande 2004-11-01 dnr 130 615 665- 04/111 respektive 2005-04-09 dnr 130 148107-05/111
85 1:91 I och II. RR ställningstagande innebär således att s.k. servicehus inte kan anses använda för sådan institutionell vård eller tillsyn som nämns i 2 kap. 2 § FTL.
Beträffande specialbyggnad har, som tidigare sagts, bygg- nadens användningssätt enl. 2 kap. 2 § FTL företräde framför byggnadens inrättande vid klassificeringen av byggnaden. Grunden för RR bedömning i nämnda domar är att de aktuella byggnaderna är primärt avsedda för bostadsändamål. Även om viss vård anses förekomma inom bygganden, menar RR att den huvudsakliga användningen av byggnaden utgörs av boende, eftersom detta varit det primära syftet med hur byggnaden är inrättad. Ett tänkbart avsteg från denna huvudregel kan exempelvis vara att en byggnad enbart eller till övervägande del innehåller den s.k. dagcentralen (bl.a. reception, samlings- sal, restaurang, cafeteria, bibliotek, hobbylokaler, motionshall samt lokaler för hår- och fotvård) vars ytor faktiskt används för vårdändamål eftersom formen av boende i servicehus inbegriper och förutsätter vård och tillsyn.
I ett antal domar meddelade i maj 2008 (exempelvis mål nr 4281-07) har bl.a. Kammarrätten i Jönköping funnit, med tillämpning av de principer som kommit till uttryck i Rege- ringsrättens praxis, att byggnad som upptas och används för äldreboende inte kan bedömas som byggnad vilken till över- vägande del används för åldringsvård. På grund härav och då byggnaden inte heller – med tillämpning av övervägande- principen – kan uppfattas som en byggnad vilken används som hem åt personer i behov av institutionell vård, avslog kammar- rätten fastighetsägarens överklagande. Domslutet kom härmed att innebära att den aktuella byggnaden indelas som hyreshus.
Om t.ex. åldringar eller utvecklingsstörda vårdas av anhöriga i sitt eller i de anhörigas hem torde detta inte föranleda att bostadsbyggnaderna ska klassificeras som vårdbyggnader.
Servicehus, gruppbostäder och liknande, som till övervägande del upptas av bostadslägenheter med kök, indelas inte som vårdbyggnad, även om byggnaden också innehåller gemen- samma utrymmen och de boende kan få hjälp med sjukvård, matlagning och annan tillsyn (departementschefens uttalande i prop. 79/80:40, s. 74).3
3 Jfr RÅ 1986 ref. 10 I och II samt RÅ 1993 ref. 30 och RÅ 1995 ref. 25
Bad-, sport- och idrottsanläggning
Skolbyggnad
Till gruppen vårdbyggnad hör däremot inte byggnader inrättade för djursjukvård, s.k. djursjukhus eller djurkliniker. Dessa byggnader bör normalt indelas som övrig byggnad.4
Byggnad som används för bad, sport, idrott och liknande, ska enligt 2 kap. 2 § indelas som specialbyggnad om allmänheten har tillträde till anläggningen.
Med uttrycket ”allmänheten har tillträde till anläggningen” menas att enskilda personer, föreningar, skolor, osv. får använda anläggningen för bad, sport, idrott och liknande (jfr prop. 1979/80:40 s. 75). Till denna kategori bör indelas exempelvis lokaler för sjukgymnastik, oavsett vem som äger lokalerna.
Till denna byggnadsgrupp torde även kunna hänföras rast- stugor och andra byggnader av liknande karaktär.
Byggnader och anläggningar som används enbart för privat bruk ska därmed inte klassificeras som specialbyggnad.
Med skolbyggnad förstås enligt 2 kap. 2 § FTL en byggnad som används för undervisning eller forskning vid:
− skola som anordnas av staten,
− skola som anordnas med statsbidrag och
− skola vars undervisning står under statlig tillsyn.
Även byggnad som används som elevhem eller skolhem för elever vid sådana skolor indelas som skolbyggnad.
För byggnad som inrymmer skola som anordnas av annan än staten är kravet för att byggnaden ska klassificeras som specialbyggnad att skolan har föreskriven anknytning till staten. Detta är fallet i fråga om skola som anordnas med stats- bidrag eller där undervisningen står under statlig tillsyn. Detsamma torde gälla byggnad vilken används för skola som inte är statlig och som inte får statsbidrag men som står under överinseende av statlig myndighet.
För att kvalificera till sådant elev- eller skolhem för elever vid sådana skolor som anges i 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, specialbyggnad, skolbyggnad, bör krävas dels att bostadsbyggnaden är knuten till grund- eller gymnasie- skola, dels organisatorisk och fysisk närhet till denna skola.5
4 Jfr Skatteverkets ställningstagande 2006-05-17, dnr 131 250621-06/111
5 Jfr Skatteverkets ställningstagande 2007-10-04, dnr 131 608 791-07/111
Kulturbyggnad
Frågan huruvida ett elevhem kan indelas som skolbyggnad har prövats av RR. Av domen framgår att byggnaden som inte anses utgöra ”oskiljaktig del” av förevarande skolbyggnad inte bör indelas som skolbyggnad. Med ”oskiljaktig del” menas, förutom avståndet, även att elevhemmet ska utgöra en del av skolan, stå under samma ägande och förvaltning samt vara endast tillgänglig för eleverna vid skolan.
Det i rättsfallet berörda elevhemmet användes som elevhem till landstingets vårdyrkesskola och var belägen 800 m från undervisningslokaler (RRK 1975 1:57).
KRNS har i en dom funnit att byggnad som är avsedd att användas som bostäder åt studenter vid universitet eller hög- skola inte är att betrakta som sådant elevhem eller skolhem som ska indelas som skolbyggnad enligt 2 kap. 2 § FTL. Kammarrätten angav i sina domskäl att de som studerar vid universitet och högskolor kallas vanligen inte elever. Begreppen elevhem och skolhem kan därför enligt kammar- rätten inte anses innefatta byggnader vilka, såsom de i målen aktuella husen, i första hand är avsedda att användas som bostäder åt studenter vid universitet och högskola (KRNS 2007-05-23 mål nr 7157-06 m.fl.).
Även på senare tid har RR konstaterat att bostäder för studerande vid universitet och högskola, studentbostäder, ska indelas som hyreshus. Med stöd av förarbetena (SOU 1979:32
s. 278) gör RR bedömningen att begreppet ”elevhem” och ”skolhem” främst avser särskilda bostäder som utgör nödvändig förutsättning för att elever i grund- och gymnasie- skolan, bosatta utanför skolorten, ska kunna genomföra sin utbildning. Däremot har studentbostäder för studerande vid universitet och högskolor en annan karaktär och avviker oftast inte särskilt från vanliga hyresbostäder (RR mål nr 5210-07 respektive 0000-0000-00, RÅ 2008 ref. 77).6
Byggnader som ligger i anslutning till halkbanor, under förut- sättning att de verkligen används vid körkortsutbildningen, ska hänföras till byggnadstypen specialbyggnad, skolbyggnad.7
6 Se även Skatteverkets ställningstagande 2007-10-04, dnr 131 608 791- 07/111
7 Jfr Skatteverkets ställningstagande 2008-09-22, dnr 131 536 672-08/111
Ecklesiastik- byggnad
Med kulturbyggnad avses enligt 2 kap. 2 § FTL en byggnad som används för kulturellt ändamål såsom teater, biograf, museum och liknande.
Som museum torde normalt betraktas lokal som för detta ändamål regelmässigt hålls tillgänglig för allmänheten och som inte till övervägande del används för annat ändamål.
Folketshusbyggnader torde normalt kunna hänföras till denna byggnadstyp endast i de fall lokaler för teater eller biograf- ändamål utgör den övervägande delen av byggnaden (RÅ 1994 not. 586). Faktum att fastigheten ägs av en ideell förening, kan i vissa fall leda till att den klassas som skatte- och avgiftsfri enhet enligt 3 kap. 4 § FTL.
RR har genom dom funnit att en tidigare skolbyggnad, seder- mera ägd av ett kommunalt bolag, inte uppfyllde kraven för indelning som kulturbyggnad. Byggnaden användes för dels kulturella ändamål som konserter, utställningar och andra eve- nemang med syfte att främja kulturlivet i Stockholm, dels som mötesplats för det lokala föreningslivet och anordnande av konferenser. Enligt RR:s uppfattning utgjorde inte kulturella ändamål den huvudsakliga användningen av byggnaden. Däremot gav utredningen stöd för uppfattning att möten och konferenser varit dominerande. RR ansåg att det inte har visats att byggnaden till övervägande del används på sådant sätt att den kunde indelas som specialbyggnad (RÅ 1994 ref. 103 (II)).
Även bibliotek torde kunna hänföras till kulturbyggnad.
Som ecklesiastikbyggnad ska, enligt 2 kap. 2 § FTL indelas kyrka eller annan byggnad som används för religiös verksam- het. Till denna kategori hör även krematorium och annan byggnad som används för begravningsverksamhet.
Bönehus, församlingshem och byggnader för religiös barn- och ungdomsverksamhet (t.ex. söndagsskola) kan vara exempel på byggnader som tillhör gruppen ecklesiastikbyggnader, oavsett vem som är ägare till byggnaderna.
En förutsättning för att s.k. prästlönefastigheter ska undantas från skatteplikt, är att byggnaden till övervägande del används i ägarens religiösa verksamhet. I de fall där byggnaden har blandad användning, t.ex. pastorsexpedition och bostad, där den andra funktionen överväger, torde byggnaden i stället indelas som småhus eller hyreshus (Skatteverket 2004-10-04, dnr 130 570562-04/111).
RR har i en dom från 2003 gjort bedömningen att en gästhems- byggnad, tillhörande och belägen i omedelbar anslutning till kyrkan, ska indelas som hyreshus. Den aktuella byggnaden har uppförts uteslutande för att ge medlemmar i kyrkan tillgång till övernattningsmöjligheter när man besöker kyrkan. Byggnaden ansågs huvudsakligen använd för boendeändamål (RÅ 2003 not. 214).
KRNG har i en dom beslutat att indela en fastighet inne- hållande bostäder, lokaler samt kyrkolokalerna, som hyres- husenhet enligt 2 kap. 3 § FTL. I detta fall disponerade kyrkan 20 % av fastighetens totala yta. Rätten ansåg som ostridigt att fastigheten ska indelas som hyreshusfastighet (KRNG 2010- 10-21 mål nr 4358-09).
Vid avgörande av frågan om en byggnad ska indelas som skattepliktig hyreshusenhet eller specialenhet, ecklesiastik- byggnad, kan, förutom bedömning grundad på area, även jämförelse mellan byggnadsvolymen tillämpas. I en dom från KRNS innehöll byggnaden, förutom kyrkolokal, även lägen- heter, kontor, tandläkarmottagning m.m. XXXX fann att varken en beräkning av uppförandekostnaden eller av hyresvärdet var tillräckligt tillförlitligt för att kunna läggas till grund vid en huvudsaklighetsbedömning i detta fall. Det som återstod var bedömning grundad på area eller volym. Av byggnadens totala yta utgjorde 48,7 % kyrkodelen och 51,3 % hyreshusdelen. Av den totala byggnadsvolymen utgjorde 55,7 % kyrkodelen och 44,3 % hyreshusdelen. KRNS har gjort bedömningen att med hänsyn till byggnadens utformning och beskaffenhet av en kyrka som är inrymd i en byggnad som i övrigt innehåller bostäder och lokaler, var det mest lämpligt att vid helhetsbedömningen utgå från volymmåtten. Eftersom den kyrkliga delen övervägde vid en jämförelse mellan volymmåtten, indelades fastigheten som ecklesiastikbyggnad (KRNS 2010-12-09 mål nr 3664-09).
Till gruppen ecklesiastikbyggnad hör även krematorium och annan byggnad som används för begravningsverksamhet. Däremot torde på begravningsplats belägen byggnad som till övervägande del innehåller bostäder för begravningsplatsens anställda inte klassificeras som specialbyggnad.
Byggnad som tillhör staten, kommun eller annan menighet och som används för allmän styrelse, förvaltning, rättsvård, ord- ning eller säkerhet samt fritidsgård och byggnad med likartad användning indelas enligt 2 kap. 2 § FTL som allmän byggnad.
Som allmän byggnad ska inte anses byggnad som används för statens affärsdrivande verksamhet.
Administrations- och förvaltningsbyggnader klassificeras som specialbyggnad endast om de ägs av staten, kommun eller annan menighet. Med annan menighet förstås landsting, församling, kyrklig samfällighet, kommunförbund och dylikt. Hit räknas inte kommunalt eller statligt bolag. Som special- byggnader anses enligt bestämmelsen inte heller byggnader som är avsedda för statens affärsdrivande verk.
Byggnader för brandförsvar anses utgöra byggnader för ordning och säkerhet. För att dessa ska kunna skattebefrias krävs dock att de ägs av stat, kommun eller annan menighet.
Även skyddsrum anses utgöra specialenheter.8
Till byggnader med användning, som är likartad en fritidsgårds, torde kunna hänföras t.ex. ungdomsgårdar och kvartersgårdar. I huvudsak torde endast av kommunen ägda byggnader beröras.
2 kap. 2 § FTL
… Byggnad som inte ska utgöra någon av de tidigare nämnda byggnadstyperna.
Byggnadstypen övrig byggnad utgör en restpost. Hit ska föras de byggnader som inte kan klassificeras som småhus, hyres- hus, ekonomibyggnad, kraftverksbyggnad, industribyggnad eller specialbyggnad.
Exempel på sådana byggnader är vissa lager, reparationsverk- städer och djursjukhus som i väsentlig omfattning är utrustat med särskilda installationer för djursjukvård (Skatteverkets gällande allmänna råd).
2.1.9 Byggnad för flera ändamål – övervägande- principen
2 kap. 3 § FTL
Byggnadstypen skall bestämmas med hänsyn till det ändamål som byggnad till övervägande del är inrättad för och det sätt som byggnad till övervägande del används på.
Byggnad, som kan indelas både som småhus, hyreshus, kraft- verksbyggnad, industribyggnad eller övrig byggnad och som special- byggnad, skall indelas som specialbyggnad.
Byggnad, som kan indelas både som specialbyggnad och ekono- mibyggnad, skall indelas som ekonomibyggnad.
Av reglerna i 2 kap. 3 § FTL med den s.k. övervägandeprin- cipen följer att varje byggnad ska indelas för sig och i den byggnadstyp som byggnaden till övervägande del är inrättad för eller används för (jfr avsnitt 2.1.9). Undantag härifrån gäller dock för vissa mindre byggnader som ligger i anslutning till ett småhus eller ett hyreshus. Den typ av byggnader som avses är byggnad som har utrymmen, vilka på grund av sin funktion lika gärna kan vara inrymda i småhuset eller hyres- huset. Sådant komplementhus till ett småhus som garage, för- råd, bastu och annan mindre byggnad indelas därför inte som särskild byggnad, om de finns på samma tomt som ett småhus. Motsvarande gäller för vissa förrådsutrymmen i anslutning till hyreshus (jfr definitionen av småhus i 2 kap. 2 § FTL och defi- nitionen av hyreshus i samma bestämmelse i fråga om byggnad med förrådsutrymme).
Byggnad som till övervägande del är inrättad t.ex. för kontorsän- damål indelas till följd av reglerna i 2 kap. 3 § FTL som hyres- hus, även om den ligger på fastighet på vilken övriga byggnader till övervägande delen är inrättade för industriell verksamhet.
Tredimensionell fastighetsindelning, vilket kan ske fr.o.m. 2004, kan innebära att olika delar av en byggnadskropp hänförs till skilda fastigheter. I en byggnadskropp med flera våningsplan kan därvid några våningsplan höra till en fastighet medan andra våningsplan hör till en annan fastighet. Våningsplan som hör till olika fastigheter behandlas som skilda byggnader. Övervägande- principen ska då tillämpas särskilt för varje sådan byggnad inom samma byggnadskropp och byggnadstypen bestämmas särskilt för varje sådan byggnad (jfr prop. 2003/04:18 s. 20).
I princip bör en byggnad indelas efter byggnadstypen på den del vars värde är övervägande.
I praktiken kan indelningen i flertalet fall avgöras med ledning av enklare jämförelser. I mindre komplicerade fall kan avgörandet av vilken byggnadstyp som överväger t.ex. grundas på en jämförelse av storleken av de olika delarnas golvytor. Även andra grunder kan tillämpas vid bedömningen, om de framstår som lämpligare. Om olika delar av byggnaden har väsentligt olika rumshöjd, bör t.ex. de olika delarnas volym läggas till grund för klassificeringen. Om hyresavkastningen från byggnadsdelarna är påtagligt olika, bör avgörandet grundas på den totala hyresavkastningen. Har byggnadsdelarna
Flera ändamål
väsentligen olika användning och utformning och är en hyres- sättning inte möjlig, som t.ex. för kyrkor och kommunikations- anläggningar, bör byggnadskostnaderna och markvärdena för de olika delarna kunna tjäna till ledning.
I tveksamma fall bör gränsdragningen mellan hyreshus och industribyggnad eller övrig byggnad ske med ledning av en indelning av byggnadens utrymmen i följande grupper.
1. Bostäder och därtill hörande sekundära utrymmen. Ej garage.
2. Kontor, hotell, restauranger, butiker, garage och därtill hörande lager.
3. Produktionslokaler och lager utom lager enligt 2.
Om värdet för utrymmena under 1 och 2 överväger, bör bygg- naden indelas som hyreshus. Om värdet för utrymmena under
3 överväger, bör byggnaden däremot indelas som industri- byggnad eller övrig byggnad.
Om en byggnad används t.ex. både för allmänna kommunika- tionsändamål och för andra kommunikationsändamål får bygg- nadens indelning göras med utgångspunkt från den trafikform som är övervägande. Övervägandeprincipen blir således avgö- rande för byggnadstypen då olika byggnadsdelar egentligen borde tillhöra skilda byggnadstyper. Om t.ex. en stationsbyggnad huvudsakligen rymmer hotell och restaurang blir hela byggnaden indelad som hyreshus, även om i denna också finns expeditions- lokaler och väntsalar. Taxeringsvärdet på hyreshusenheten ska då bestämmas med ledning av hela byggnadens marknadsvärde.
En byggnad kan vara så inrättad att den långsiktigt kan och får användas för flera ändamål utan att någon mer omfattande eller bygglovspliktig ombyggnad behöver företas. Byggnaden kan redan vid uppförandet ha givits en sådan flexibel utformning att flera användningssätt är möjliga. Det är inte heller ovanligt att en byggnad anpassas för nytt ändamål utan att förlora sin lämplighet för det ursprungliga ändamålet. I sådant fall bör byggnaden anses vara inrättad för det ändamål som leder till det högsta värdet.
Exempel
Indelning i byggnadstyper
tidigare för lagring. Byggnaden kan efter ombyggnaden sägas vara inrättad så att den kan användas för två olika ändamål. Om användningen som butik för storköp leder till ett högre värde, bör byggnaden indelas som hyreshus och riktvärdet bestämmas därefter.
Jfr även bl.a. RÅ 1992 ref. 85 samt RÅ 1993 ref. 21, 39 och 62.
2.1.10 Konkurrerande indelningsgrunder
2 kap. 3 § andra och tredje styckena FTL
Byggnad, som kan indelas både som småhus, hyreshus, kraftverks- byggnad, industribyggnad eller övrig byggnad och som special- byggnad, skall indelas som specialbyggnad.
Byggnad, som kan indelas både som specialbyggnad och ekono- mibyggnad, ska indelas som ekonomibyggnad.
Vid indelning i byggnadstyper kan nedanstående schema följas:
2.2 Indelning av mark
Xxxx ska enligt 2 kap. 4 § FTL indelas i följande ägoslag
− Tomtmark
− Täktmark
− Åkermark
− Betesmark
− Produktiv skogsmark
− Skogligt impediment
− Övrig mark
Vidare stadgas i 2 kap. 4 § första stycket FTL att mark som är vattentäckt ska indelas i ägoslag endast om den är täktmark, jfr husbåtar, avsnitt 1.2.
Vattenfastigheter (fastigheter utan landareal), som inte utgör täktmark, ska inte åsättas markvärde. Detta gäller även om byggrätt föreligger (se Skatteverkets xxxxxxxx xxxxxxxx xxx).0
Indelningen får enligt bestämmelsen inte påverkas av före- komsten av byggnad som ska rivas (saneringsbyggnad) eller av byggnad eller byggnader vars sammanlagda taxeringsvärde inte skulle uppgå till 50 000 kr.
För indelningen av marken i olika ägoslag finns ett flertal in- delningsgrunder. Dessa anges i 2 kap. 4 § FTL och framgår närmare under avsnitt 2.2.1–2.2.7.
I 2 kap. 4 § FTL definieras vidare en saneringsbyggnad som en byggnad som ska rivas (se även avsnitt 5.4.1). Sådan byggnad saknar ofta värde och utgör en belastning för fastigheten. Så är dock normalt inte fallet om byggnadsmaterialet från den rivna byggnaden kan återanvändas. Saneringsbyggnaden kan också föranleda en återuppföranderätt, vilket beaktas vid värderingen av marken.
Mark som är bebyggd med saneringsbyggnad ska betraktas som obebyggd på grund av regeln i 2 kap. 4 § FTL om att saneringsbyggnad inte har någon inverkan vid klassificeringen.
9 Jfr Skatteverkets ställningstagande 2005-06-03, dnr 130 289556-05/111
Huvudregel
Om det föreligger s.k. återuppföranderätt till byggnad med värde under 50 000 kr bör byggnadens värde, vid bedöm- ningen av hur marken ska indelas, grundas på en alternativ beräkning av byggnadsvärdet (se Skatteverkets ställnings- tagande 2005-01-21, dnr 130 35845-05/111).
2 kap. 4 § FTL
… Mark som upptas av småhus, ägarlägenhet, hyreshus, kraftverks- byggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad samt trädgård, parkeringsplats, upplagsplats, kommunikationsutrymme m.m., som ligger i anslutning till sådan byggnad.
Mark till fastighet, som är bebyggd med småhus, hyreshus, kraft- verksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, skall i sin helhet utgöra tomtmark, …
Vad nu har sagts om tomtmark ska också gälla mark till obebyggd fastighet, som har bildats för byggnadsändamål under de senaste två åren. Har fastigheten bildats längre tillbaka i tiden ska marken utgöra tomtmark endast om det är uppenbart att den får bebyggas. I övriga fall ska obebyggd mark anses som tomtmark endast om marken enligt detaljplan utgör kvartersmark för enskilt bebyggande och det inte är uppenbart att bebyggelsen inte ska genomföras. Detsamma gäller om det finns giltigt bygglov eller tillstånd enligt ett förhandsbesked enligt plan- och bygglagen (2010:900), avseende sådan byggnad som anges i andra stycket. …
Mark till fastighet som upptas av bl. a. industribyggnad bör inte indelas i ägoslaget tomtmark om byggnaden är belägen och används för täkts utnyttjande (se Skatteverkets gällande allmänna råd).
Enligt huvudregeln i 2 kap. 4 § FTL ska mark indelas som tomtmark om den är bebyggd med småhus, hyreshus, kraft- verksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, dvs. med en byggnad av varje annat slag än ekonomibyggnad.
I huvudsak indelas följande mark som tomtmark
− tomt, bebyggd med annan byggnad än ekonomibyggnad eller byggnad för täkts utnyttjande, om byggnaderna sam- manlagt är värda minst 50 000 kr
− obebyggd tomt, som avstyckats eller bildats genom annan fastighetsbildning för byggnadsändamål under de senaste två åren
− obebyggd tomt, för vilken giltigt bygglov eller förhands- besked föreligger.
Tomt, tomtplats m.m.
2-hektarsregeln, m.m.
− Tomtmark, som utgör självständig fastighet, om den enligt detaljplan är avsedd för bebyggelse och det inte är uppen- bart att bebyggelse inte kommer att ske. Om genom- förandetiden i detaljplanen gått ut, bör marken inte indelas som tomtmark, om den inte kan förväntas bli bebyggd inom tio år från taxeringsårets ingång.
− Xxxx som senast fem år före taxeringsåret var bebyggd med annan byggnad än ekonomibyggnad.
Angående tomtmark till småhus, se även Handledning för fastighetstaxering 2011, avsnitt 4.3 i del 2.
All tomtmark delas upp i bebyggelseenheter som kallas tomter. Någon skillnad i begreppen tomt och tomtplats föreligger inte numera, vilket tidigare var fallet i fråga om tomt inom stads- plan och tomtplats utom stadsplan. Med tomt avses således ett område som är bebyggt eller avses att bebyggas med en bygg- nad eller med flera byggnader som tillsammans är avsedda att användas för ett ändamål. Tomt omfattar förutom byggnad- splats även till bebyggelsen hörande gårdsplan, trädgård, parkeringsplats, upplagsplats o.d.
Indelning av ett kvarter i tomter kan ske genom upprättande av fastighetsplan, en från fastighetsbildning fristående åtgärd. Tomt kan vara en självständig fastighet eller del av sådan eller bestå av flera fastigheter eller fastighetsdelar.
Enligt huvudregeln i 2 kap. 4 § FTL ska mark till fastighet som är bebyggd med annan typ av byggnad än ekonomibyggnad utgöra tomtmark. För att huvudregeln ska tillämpas krävs att förutsättningar avseende fastighetens belägenhet och storlek är uppfyllda.
2 kap. 4 § FTL
… Mark till fastighet, som är bebyggd med småhus, ägarlägenhet, hyreshus, kraftverksbyggnad, industribyggnad, specialbyggnad eller övrig byggnad, ska i sin helhet utgöra tomtmark, om fastigheten ligger i ett ägoskifte och har en total areal som inte överstiger två hektar. Detta ska dock inte gälla om fastighetens mark till någon del ska taxeras tillsammans med annan egendom enligt reglerna i 4 kap. …
Förutsättningarna för att den aktuella marken ska indelas som tomtmark är således i första hand att den fastighet som marken hör till
1. ligger i ett ägoskifte och
2. inte är större än 2 ha.
Undantag från 2-hektarsregeln
Avrundnings- regler
Enligt bestämmelsen i 2 kap. 4 § FTL får fastighetens totala areal inte överstiga 2 ha för att 2-hektarsregeln ska tillämpas. Det är därvid fastighetens totalareal enligt fastighetsregistret som avses.
För att mark ska taxeras som tomtmark enligt 2-hektarsregeln gäller enligt 2 kap. 4 § att ingen del av den fastighet som marken hör till ska samtaxeras enligt 4 kap. FTL med annan egendom – dvs. egendom som tillhör en annan fastighet. De regler i 4 kap. FTL som aktualiseras vid lantbrukstaxeringen är 4 kap. 5 § första stycket p. 6 och andra stycket.
4 kap. 5 § FTL
Taxeringsenhet ska omfatta byggnadstyper och ägoslag enligt en av följande kombinationer, om inte annat sägs i andra och tredje styckena, och ha en av följande beteckningar för typ av taxerings- enhet …
7. ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark och skogligt impediment (lantbruksenhet) …
Småhus och tomtmark för sådan byggnad som ligger på fastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment, ska ingå i den lantbruksenhet som omfattar marken.
Om någon del av den fastighet (registerfastighet i ett ägoskifte och inte större än 2 ha), som den aktuella marken hör till ska taxeras tillsammans med egendom på annan fastighet som sägs vid 4 kap. 5 § p. 6 gäller inte förutsättningarna i 2 kap. 4 § om belägenhet och storlek enligt 2-hektarsregeln för indelning som tomtmark. Enligt 4 kap. 5 § sista stycket ska vidare tomtmark till småhus som ligger på registerfastighet med åker-, betes- eller produktiv skogsmark eller skogligt impediment ingå i den lantbruksenhet som omfattar denna mark.
Som angetts ovan ska fastighetens totala areal vid bedöm- ningen av om 2-hektarsregeln är tillämplig bestämmas till den i fastighetsregistret angivna totalarealen. Då det gäller de ägo- slag som ska redovisas i fastighetstaxeringsbesluten ska däremot arealredovisningsreglerna i 20 kap. 5 § FTL beaktas.
20 kap. 5 § FTL
I beslutet skall vidare anges taxeringsenhetens totala, enskilt inne- havda landareal. För lantbruksenhet skall den anges i hektar och för övriga enheter i kvadratmeter.
Totalarealen för lantbruksenhet skall delas upp på olika ägoslag. Har åkermark delats in i flera värderingsenheter skall arealen anges för varje sådan enhet. Avrundning av arealen för ägoslag eller värderingsenhet skall ske till hela hektar. Areal som understiger 0,5 hektar skall inte redovisas särskilt.
För tomtmark som ligger på lantbruksenhet skall arealen anges i såväl hektar som kvadratmeter.
Exempel
Vidare ska enligt 4 § SKVFS 2008:8 matematisk avrundning enligt Svensk Standard (SS) 014141 tillämpas vid den i 20 kap. 5 § FTL föreskrivna arealredovisningen.
Till följd av avrundningsreglerna kan en fastighet, vars total- areal enligt fastighetsregistret överstiger 2 ha och på vilken 2-hektarsregeln därför inte blir tillämplig, ha en sammanlagd areal i fastighetstaxeringsbeslutet av de olika ägoslagen som understiger 2 ha.
Även vid bedömningen av om fastighetens mark ska sam- taxeras med egendom på en annan fastighet kan avrundnings- reglerna ha betydelse.
Avrundningsreglerna kan leda till att den i taxeringsbeslutet redovisade arealen avviker ifrån den areal som finns i fastig- hetsregistret. Redovisningsreglerna för alla ägoslag utom tomt- mark finns i 20 kap. 5 § andra stycket FTL. Arealen för dessa ska redovisas i hela hektar. Enligt värderingsreglerna ska dessa ägoslag också värderas per hela hektar. För tomtmark på lantbruksenhet ska enligt den särskilda redovisningsregeln för tomtmarken arealen redovisas i både hektar och kvadratmeter. Värderingen av tomtmarken och klassificeringen av värde- faktorn storlek sker dock endast i kvadratmeter.
Mot bakgrund av de angivna lagrummen m.m. lämnas i det föl- jande exempel avseende 2-hektarsregeln och undantag från denna.
Exempel 1− totalt 19 900 kvm
Bete 1,59 ha
Tomt 2 000 kvm
Ekby + gödsel- anläggning
2 000 kvm
Småhus > 50 000 kr. Ekonomibyggnaden har värde om 250 000 kr. Ägaren äger inte någon annan fastighet i kommunen. Fastigheten ligger i ett ägoskifte.
Undantagsregeln i 2:4 om samtaxering enligt 4.3 blir därför inte tillämplig, utan 2-hektarsregeln ska tillämpas.
En S-enhet på all mark inklusive bostaden.
En L-enhet på ekonomibyggnaden.
Exempel 2− totalt 21 000 kvm
Tomt 2 000 kvm
Bete 1,4 ha
Skog 0,3 ha
Ekby + gödsel- anläggning
2-hektarsregeln blir inte tillämplig, då arealen överstiger 2 ha. Taxering ska ske enligt 4:5.
En L-enhet på alltihop med ve för bostad, Ekby, 1 ha bete och tomt 2 000 kvm.
Exempel 3− totalt 19 900 kvm resp. 4 ha
By 1:1
Hävdad tomt 1,3 ha Ekby + gödselanläggning 2 000 kvm
Bete 4 000 kvm
By 3:1
2,6 ha skog
1 ha bete
0,4 ha övrig mark
Samma ägare till båda fastigheterna. 2-hektarsregeln bli inte tillämp- lig på By 1:1 pga. undantagsregeln i 2:4, som säger samtaxering enligt 4:3 på sätt enligt 4:5 andra stycket.
Att betesmarksarealen understigen 5 001 kvm saknar betydelse. Fastigheterna bildar en sammanföring.
En L-enhet med ve för ekonomibyggnaden, bostaden, tomt 2 000
kvm, betesmark 1 ha, skog 3 ha och övrig mark 2 ha.
Men om betesmarken saknas på By 1:1 blir fastigheten en S-enhet. By 3:1 blir en L-enhet inkl. ekonomibyggnaden på By 1.1
Exempel 4 totalt 21 000 kvm
Hävdad tomt 1,6 ha Ekby 2 000 kvm
Bete 0,3 ha
Totalarealen överstiger 2 ha. Taxering enligt 4:5. Det har ingen betydelse att taxeringsvärde för betesmark inte kan åsättas. Taxera en L-enhet med ve för tomtmark 16 000 kvm, bostadshus, ekonomibyggnad och 2 ha övrig mark.
Exempel 5 totalt 19 900 kvm
Område 1 Område 2
8 000 kvm trädgård
11 000 kvm bete
Fastigheten är under 2 ha, men är uppdelad i 2 områden. 2-hektarsregeln i 2:4 är då inte tillämplig.
Taxera en L-enhet enligt 4:3 på sätt enligt 4:5 med bostad, tomt 8 000 kvm och 1 ha betesmark.
2 kap. 4 § FTL
… Xxxx för vilken täkttillstånd enligt 9 kap. miljöbalken, förordningen (1998:899) om miljöfarlig verksamhet och hälsoskydd eller lagen (1998:812) med särskilda bestämmelser om vattenverksamhet gäller. Med täkttillstånd ska jämställas pågående täkt. Byggnad på täktområde för täktens utnyttjande hindrar inte att marken indelas som täktmark. …
Med pågående täkt bör även avses täkt från vilken bortförts material ett flertal gånger under den femårsperiod, som närmast föregått taxeringsåret, såvida det inte är uppenbart att täkten är nedlagd. Vid pågående täkt bör med täktmark avses ett område där omfattningen av brytvärd fyndighet uppskattas till minst tio gånger det hittillsvarande normalårsuttaget, dock endast om detta uttag överstiger 1 000 kubikmeter och återstående fyndighet omfattar minst 10 000 kubikmeter. Med byggnad som används för täkts utnyttjande bör avses t.ex. krossverk, sorteringsverk, vissa lagringsfickor, maskinhall och liknande (se Skatteverkets gällande allmänna råd).
Ett klart fall då det enligt det allmänna rådets första stycke får anses uppenbart att täkten nedlagts är brist på brytvärda mate- rial. På täktmark kan finnas byggnader av alla byggnadstyper. För sådana byggnader ska tomtmark avskiljas som en särskild värderingsenhet om byggnaden inte är avsedd för täktens utnyttjande. Till byggnader för täktens utnyttjande räknas främst sorteringsverk, vissa lagringsfickor, maskinhallar och liknande byggnader för driftens omedelbara behov. Kontor och liknande byggnad samt bostadsbyggnad för ägare eller anställd torde inte anses som byggnad för täktens utnyttjande.
2 kap. 4 § FTL
… Mark som används eller lämpligen kan användas till växtodling eller bete och som är lämplig att plöjas. …
Som åkermark indelas även mark som används för fältmässiga odlingar av köksväxter, frukt och bär.
Med växtodling eller bete avses även betesvallar som anlagts på åkermark och som ingår i växtföljden. Detta bör gälla även
då ny vall sås in utan mellanliggande odling av annan gröda. Med åkermark bör även avses mark som tidigare använts till växtodling eller bete men som nu ligger helt eller i huvudsak outnyttjad om marken med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga omständigheter är lämplig till växtodling eller bete och är lämplig att plöja. Med åkermark bör normalt även avses mark som används för plantskoleverksamhet och mark med energiskog. Med energiskog avses här träd och buskar som skördas med 3–5 års mellanrum samt att marken, efter ett antal skördar, förväntas komma att plöjas upp igen (se Skatteverkets allmänna råd).
Vid tveksamhet om mark som används till bete ska hänföras till åkermark eller betesmark, kan man göra det antagandet att lantbrukaren övergår till kreaturslös drift. Skulle betesmarken i så fall kunna plöjas och användas för t.ex. spannmålsodling, bör marken redovisas som åkermark.
Arealen åkermark ska enligt 20 kap. 5 § FTL redovisas i hela hektar. Areal som understiger 0,5 ha ska inte redovisas särskilt, se avsnitt 2.2.1.
2 kap. 4 § FTL
… Mark som används eller lämpligen kan användas till bete och som inte är lämplig att plöjas. …
Med betesmark bör avses mångåriga slåtter- och betesvallar som inte avses bli plöjda på nytt. Detta bör gälla även mindre eller oregelbundna inom betesmark belägna markområden, som tidigare använts som åker men som inte längre plöjs.
Med betesmark bör vidare avses mark som tidigare använts till växtodling eller bete men som nu ligger helt eller i huvudsak outnyttjad om marken med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga omständigheter är lämplig till bete men inte lämplig att plöjas.
Med betesmark bör även avses mark som bör hållas öppen av naturvårds- eller kulturminnesvårdsskäl i stället för att tas i anspråk för virkesproduktion.
Xxxx som en längre tid inte varit föremål för slåtter eller bete och där träd-, busk- eller slyvegetation börjat tränga in, bör inte anses som betesmark (se Skatteverkets gällande allmänna råd).
För betesmark gäller motsvarande arealredovisningsregler som för åkermark (se avsnitt 2.2.3). Mindre areal än 0,5 ha inom en
taxeringsenhet redovisas därför inte som betesmark, se avsnitt 2.2.1.
2 kap. 4 § FTL
… Skogsmark som enligt vedertagna bedömningsgrunder kan producera i genomsnitt minst en kubikmeter virke per hektar och år.
Definitionen av produktiv skogsmark i 2 kap. 4 § FTL över- ensstämmer med definitionen av detta ägoslag i skogsvårds- lagen (1979:429).
Med vedertagna bedömningsgrunder avseende skoglig produk- tionsförmåga bör avses de allmänt använda boniterings- metoderna med utgångspunkt från den produktion som är möjlig med lämpligt trädslag och lämplig skötsel. Härvid bör inte hänsyn tas till möjlig produktionsökning genom mark- förbättring. Med produktiv skogsmark bör även avses små områden av andra ägoslag än produktiv skogsmark om de är mindre än 200 kvadratmeter och belägna helt inom produktiv skogsmark. Men skogsmarksområden understigande 2 500 kvadratmeter, som är belägna inom helt inom annat ägoslag, bör indelas som övrig mark. Med produktiv skogsmark bör även avses mark som tidigare använts för bete och som en längre tid inte varit föremål för slåtter eller bete och där träd-, busk- eller slyvegetation börjat tränga in (se Skatteverkets gällande allmänna råd).
Bedömningen av markens produktionsförmåga görs med hän- syn till det skick marken befinner sig i vid ingången av taxe- ringsåret, den s.k. beskaffenhetstidpunkten. Vissa marker som i och för sig är föremål för annan markanvändning kan komma att räknas som produktiv skogsmark. Skogsmark som berörs av naturreservatsföreskrifter eller biotopskydd ska betraktas som skogsmark även om inte markanvändningen syftar till virkes- produktion (se Handledning för fastighetstaxering 2011, avsnitt 13.3 i del 2).
Mark inom vilthägn bör i allmänhet anses som produktiv skogsmark om det inte är åker- eller betesmark (se Skatte- verkets gällande allmänna råd).
Till produktiv skogsmark hänförs däremot inte mark som används för plantskole- och fröplantageverksamhet och inte heller mark som används för odling av s.k. ”pyntegrönt”.
Xxxx som ligger helt eller i huvudsak outnyttjad och som med hänsyn till läge, beskaffenhet och övriga omständigheter (jfr lagen om skötsel av jordbruksmark) inte är lämplig för växt- odling eller bete räknas i allmänhet som produktiv skogsmark. Undantag utgör mark som inte bör tas i anspråk för virkes- produktion på grund av särskilda förhållanden. Härmed avses t.ex. mark som bör hållas öppen av naturvårds- eller kultur- minnesvårdsskäl.
För energiskog finns speciella bestämmelser, jfr avsnitt 2.2.3.
För produktiv skogsmark gäller på grund av arealredovisnings- reglerna i 20 kap. 5 § FTL liksom för åkermark och betesmark att arealen skogsmark ska redovisas i hela hektar och att mindre areal än 0,5 ha inom en taxeringsenhet inte ska indelas som produktiv skogsmark, se avsnitt 2.2.1.
2 kap. 4 § FTL
… Improduktiv skogsmark samt träd- och buskmark. Med improduktiv skogsmark avses skogsmark som inte är produktiv skogsmark. Med skogsmark samt träd- och buskmark avses det- samma som i 2 och 2 a §§ skogsvårdslagen (1979:429).
Till skogligt impediment kommer således att hänföras bl.a. nedlagda grustag och torvtäkter om produktionsförmågan för produktiv skogsmark inte uppnås.
Angående våtmarker, se Handledning för fastighetstaxering 2011, avsnitt 4.5 i del 2.
Mindre areal än 0,5 ha inom en taxeringsenhet ska inte redo- visas som skogligt impediment enligt samma arealredovisnings- regler som gäller för bl.a. produktiv skogsmark, se avsnitt 2.2.1.
2 kap. 4 § FTL
… Mark som inte skall utgöra något av de tidigare nämnda ägoslagen.
Som övrig mark indelas som regel bl.a.
− mark inom detaljplan, som är avsedd för allmän plats
− iordningställda och upplåtna allmänna platser, varmed i första hand avses vägar och annan mark för allmänt kom- munikationsändamål
− begravningsplatser
− militära övningsfält som inte används för annat ändamål, t.ex. skogsproduktion
− mark för kanaler, järnvägar och andra vägar
− område för flygfält
− hamnområde
− idrottsplatser, skidbackar, golfbanor och obebyggda delar av campingplatser
− kalfjäll
− kraftledningsgator i skogsmark och i skogligt impediment
− mark för ekonomibyggnad
− impediment i anslutning till jordbruksmark, t.ex. vägar och öppna diken, brukningshinder, m.m.
I uppräkningen förekommer mark som, om den är bebyggd med byggnad, normalt kommer att indelas som tomtmark till byggnaden.
3 Skatte- och avgiftsplikt
3.1 Allmänt
3 kap. 1 § FTL
Fastighet är skatte- eller avgiftspliktig, om inte annat anges i 2–4 §§.
Huvudregeln är att fastighet är skatte- och avgiftspliktig om den inte ska undantas enligt reglerna i 3 kap. 2–4 §§ FTL.
Enligt 2–4 §§ undantas viss egendom från skatte- eller avgifts- plikt. Skatte- eller avgiftsfriheten bygger på den samhällsnytta som denna egendom anses medföra. Den egendom, för vilken skatte- eller avgiftsfrihet gäller, utgörs i stort sett av
− specialbyggnad
− egendom som ingår i nationalpark
− lantbruk för vård- eller skoländamål
− byggnad som ägs av vissa institutioner.
Enligt 1 kap. 1 § FTL ska taxeringsvärde inte åsättas fastighet som enligt 3 kap. undantas från skatte- och avgiftsplikt.
3.2 Specialbyggnader
3 kap. 2 § första stycket FTL
Från skatte- och avgiftsplikt ska undantas specialbyggnad, sådan byggnad under uppförande samt tomtmark och övrig mark som hör till byggnaden. Från skatte- och avgiftsplikt ska också undantas markanläggning som hör till fastigheten.
Indelningen av byggnader i specialbyggnader är grundad på uppfattningen att de aktuella byggnaderna används för sam- hällsnyttiga ändamål. Specialbyggnaderna har enligt 3 kap. 2 § FTL undantagits från skatte- och avgiftsplikt. Detta gäller även sådan byggnad under uppförande.
Indelningen i byggnadstyper ska enligt den s.k. övervägande- principen ske med hänsyn till vad byggnaden till övervägande delen är inrättad eller används för (jfr 2 kap. 3 § FTL). Indel- ningen i specialbyggnad sker med hänsyn till byggnadens
användningssätt. Som en följd av övervägandeprincipen kommer en byggnad i sin helhet att bli endera helt skatte- och avgiftspliktig eller helt skatte- och avgiftsfri. Någon upp- delning av byggnaden i en skatte- och avgiftspliktig och en skatte- och avgiftsfri del ska således inte göras.
Även tomtmark och övrig mark som hör till specialbyggnad ska undantas från skatte- och avgiftsplikt. Obebyggd tomtmark avsedd att bebyggas med specialbyggnad torde däremot vara skatte- och avgiftspliktig. Markanläggningar som hör till specialbyggnad ska också vara skatte- och avgiftsfria. Mark- anläggningar som med servitut knutits till sådan byggnad är därför undantagna från skatte- och avgiftsplikt. Om kraftled- ningar och VA-ledningar utgör fast egendom torde de också – även om de inte hör till specialbyggnad eller annan egendom som är skatte- och avgiftsfri enligt 3 kap. – utgöra sådana markanläggningar för vilka enligt 7 kap. 16 § punkt 3 FTL något värde inte ska bestämmas.
3.3 Nationalpark
3 kap. 2 § andra stycket FTL
Från skatte- och avgiftsplikt undantas även nationalparker.
För att bevara större sammanhängande område av viss land- skapstyp i dess naturliga tillstånd eller i väsentligen oförändrat skick kan enligt 7 kap. 2 § MB (tidigare 4 § naturvårdslagen) staten tillhörig mark avsättas till nationalpark. Nationalpark avser således den avsatta marken. Denna är enligt 3 kap. 2 § FTL undantagen från skatte- och avgiftsplikt. Detsamma torde gälla byggnad som betjänar nationalparken men inte bostads- byggnader för personal och besökande.
3.4 Lantbruk för vård- eller skoländamål
3 kap. 3 § FTL
Från skatte- och avgiftsplikt ska undantas ekonomibyggnad, åker- mark, betesmark, produktiv skogsmark, skogligt impediment och övrig mark samt markanläggning som hör till fastigheten, om denna till övervägande del används för
1. sådan vård eller omsorgsverksamhet som bedrivs i vård- byggnad
2. undervisning eller forskning som bedrivs vid sådan skola som nämns i definitionen vid skolbyggnad i 2 kap. 2 §.
3.5 Egendom som ägs av vissa institutioner
3 kap. 4 § FTL
Byggnad samt tomtmark och övrig mark som hör till byggnaden samt markanläggning som hör till fastigheten ska undantas från skatte- och avgiftsplikt om fastigheten ägs av någon av följande institutioner och om den till övervägande del används i deras verksamhet såsom sådana:
1. kyrkor samt barmhärtighetsinrättningar som avses i 7 kap. 15 § inkomstskattelagen (1999:1229) samt sådana särskilda rättssubjekt som avses i 10 § första stycket lagen (1998:1592) om införande av lagen (1998:1591) om Svenska kyrkan
2. stiftelser, ideella föreningar och registrerade trossamfund som uppfyller kraven i 7 kap. 3 § första stycket respektive i 7 kap. 7 § första stycket inkomstskattelagen
3. akademier, Nobelstiftelsen, stiftelsen Xxx Xxxxxxxxxxxxx Minnesfond, Apotekarsocietetens stiftelse för främjande av farmacins utveckling m.m., stiftelsen Sveriges sjömanshus
4. sådana studentkårer, nationer och samarbetsorgan som avses i 7 kap. 16 § inkomstskattelagen och
5. utländska staters beskickningar.
Skatte- och avgiftsfriheten ska endast avse egendom, som enligt 4 kap. 5 § utgör annan typ av taxeringsenhet än lantbruksenhet.
Enligt bestämmelsen undantas främst byggnader, tillhöriga vissa uppräknade rättssubjekt, från skatte- och avgiftsplikt. En förutsättning för skatte- och avgiftsfriheten är att byggnaden används i ägarens verksamhet som sådan. Om någon av de angivna institutionerna äger en byggnad, som till övervägande delen hyrs ut åt annan för att användas t.ex. som affär, är en sådan byggnad inte skatte- och avgiftsfri. Om vidare t.ex. en barmhärtighetsinrättning upplåter en övervägande del av sin byggnad till en utländsk stats beskickning och hyr ut resten till lagerlokal är byggnaden skatte- och avgiftspliktig.
Med sådan byggnad och/eller markanläggning som hör till fastigheten bör avses byggnad/markanläggning på prästlöne- fastighet om denna till övervägande del används i ägarens verksamhet som sådan dvs. dess religiösa verksamhet, t.ex. pastorsexpedition. Men boende bör inte anses utgöra religiös verksamhet (se Skatteverkets gällande allmänna råd samt Skatteverkets ställningstagande 2004-10-04, dnr 130 570562- 04/111).
4 Taxeringsenhet
Samäganderätt
4.1 Allmänt
4 kap. 1 § FTL
Taxeringsenhet är vad som skall taxeras för sig. Fastighet skall utgöra taxeringsenhet, om inte annat föreskrivs.
Med fastighet avses här i första hand enhet i fastighetsregistret
– registerfastighet – dvs. s.k. traditionella fastigheter och tre- dimensionella fastigheter liksom vissa äldre rättsinstitut såsom vattenverk på annans mark. Om sådana institut är införda i fastighetsregistret är de att anse som registerfastigheter (jfr SOU 1979:32, s. 328).
Egendom som enligt bestämmelserna i 4 kap. FTL ska ingå i en taxeringsenhet ska i huvudsak uppfylla följande förutsätt- ningar:
− ha samma ägare
− vara belägen i samma kommun
− ha samma skatte- och avgiftspliktsförhållande
− omfatta vissa kombinationer av ägoslag och byggnadstyper.
För olika typer av egendom, som enligt de nu nämnda reglerna normalt ska utgöra en taxeringsenhet, gäller en del särskilda indelningsregler. Så ska t.ex. en lantbruksenhet utgöras av egendom som ingår i en och samma brukningsenhet. Se vidare härom i avsnitt 4.6.4.
4.2 Samma ägare
4 kap. 2 § FTL
Har skilda delar av en fastighet olika ägare skall fastigheten uppdelas i taxeringsenheter enligt ägarförhållandena.
Om det finns flera ägare med s.k. ideella andelar ska detta inte föranleda uppdelning av fastigheten i olika taxeringsenheter. För fastighet med flera ägare (jfr avsnitt 1.3) får uppdelning i flera taxeringsenheter med hänsyn till ägarförhållandena
Överlåtelse av fastighetsdel
således ske endast om äganderätten är knuten till visst område av fastigheten.
För att två fastigheter, som var och en ägs av flera delägare, ska kunna taxeras tillsammans som en taxeringsenhet krävs i första hand att delägarna i de båda fastigheterna är desamma. Vidare torde det krävas att andelsfördelningen mellan del- ägarna är densamma i båda fastigheterna. Äger således A 25 % och B 75 % i fastigheten 1 torde det vara nödvändigt att A äger 25 % och B 75 % också i fastigheten 2 för att fastigheterna 1 och 2 ska kunna taxeras som en taxeringsenhet.
Köp av fastighet förutsätter vissa formkrav, bl.a. en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen (4:1 JB). Ett köp, som syftar till att en registerfastighet ska delas upp i olika områden på skilda ägare, är giltigt endast om fastighetsbild- ning sker i överensstämmelse med köpeavtalet (jfr 5 kap. 7 § JB) genom förrättning som sökts inom sex månader efter det att köpehandlingen upprättades. Dagen för tillträde och betalning saknar normalt betydelse, liksom att köpet är villkorat av någon framtida händelse.
När en fastighetsreglering baseras på ett avtal om köp, dvs. ett avtal som innebär ett formellt korrekt och giltigt köp enligt 4 kap. jordabalken (JB), är avyttringstidpunkten när köpe- kontraktet undertecknas. Att förvärvet sedan fullföljs genom en fastighetsreglering och att köparen för sin beskattning anses ha förvärvat fastigheten genom en fastighetsreglering medför inte att avyttringstidpunkten är annan än köpekontraktsdagen.
En fastighet kan också helt eller delvis överföras till annan ägare genom en frivillig överenskommelse om fastighets- reglering. Den primära skillnaden mellan ett sådant avtal och ett köpeavtal är att köpeavtalet innehåller en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen.
I NJA 2001 s. 456 anför Högsta Domstolen bl.a. följande:
”När två fastighetsägare är överens om en mark- överföring och en fastighetsreglering sker i enlighet därmed kan resultatet sägas bli detsamma som om marken överlåtits. Något laga fång föreligger dock inte. Ett medgivande till marköverföring är att se som ett led i en officiell förrättning och kan närmast jämföras med en processhandling. I motiven till 5 kap. 18 § FBL framhålls emellertid att marköverföring med stöd av medgivande öppnar möjligheten till transaktioner med
Sämjedelning
samma reella innebörd som överlåtelser av fast egen- dom (se prop. 1969:128 s. B 450 f. och 456 samt prop. 1967:167 s. 96).”
En överenskommelse om överföring av mark genom fastighetsreglering utgör alltså i sig inget laga fång av markområdet och kan därför inte ensamt konstituera en civilrättslig äganderättsövergång. Parterna är dock rättsligt bundna av att genomföra en bestämd ägarförändring, varför avtalet i realiteten har samma innebörd för parterna som en försäljning.
Innan fastighetsbildning skett kan den nya ägaren bara få vilande lagfart på sitt förvärv. Vid fastighetstaxeringen görs dock efter kontraktsdagen inte någon skillnad på ägare som har lagfart och ägare som inte har lagfart.
Har den nya ägaren sökt förrättning inom föreskriven tid men avslås fastighetsbildning i enlighet med köpet, som därmed blir ogiltigt, ska detta således likväl fram till avslagsbeslutet beaktas vid fastighetstaxeringen. Det innebär t.ex. att om det från en fastighet försäljs ett område i december 2012 och fastighetsbildning avslås i augusti 2013 så ska området utgöra särskild taxeringsenhet vid taxeringen 2013. Detta beslut ska dock undanröjas när vetskap erhålls om avslagsbeslutet.
Har skilda delar av en fastighet olika ägare skall fastigheten uppdelas i taxeringsenheter enligt ägarförhållandena (4 kap. 2 § FTL). I RÅ 1993 ref. 65 har Regeringsrätten vid tillämp- ning av denna regel om fastighetens ägarförhållanden, ansett att äganderätten till det berörda markområdet övergått redan vid överenskommelsen om fastighetsreglering. Regeringsrätten anförde även att ”Den omständigheten att överenskommelsen var avsedd för en kommande fastighetsreglering ändrar ingenting i här berörda hänseenden”.
Andra regler gällde tidigare och uppdelning av en fastighet på områden kunde då ske. Några av dessa äldre regler har alltjämt betydelse i vissa fall. Det gäller främst s.k. sämjedelning och arealöverlåtelse. Dessa regler är alltjämt giltiga oavsett om fastighetsbildning söks eller kan beviljas enligt nu gällan- de krav för fastighetsbildning. Denna privata äldre jorddelning kan erkännas enligt lagen (1971:1037) om äganderätts- utredning och legalisering.
En uppdelning av en registerfastighet på flera taxeringsenheter kan således bli aktuell vid sämjedelning. En sämjedelad fastig-
Arealöverlåtelse
het får dock delas upp på flera taxeringsenheter endast om sämjedelningen är giltig, vilket förutsätter att den skett före den 1 juli 1962 (i vissa delar av Kopparbergs län före 1952). Tidpunkten gäller även som förutsättning för legalisering av andra äldre former av privat jorddelning.
I vissa fall kan arealöverlåtelse, t.ex. köp av ett område av en fastighet före 1968, vara giltig, oavsett om avstyckning sökts eller kan beviljas. Om köpet skett 1968 eller senare ska ansö- kan om fastighetsbildning dock ha gjorts inom sex månader efter det köpehandling upprättats för att köpet ska vara giltigt.
Även i vissa andra speciella fall ska egendom inom en register- fastighet delas upp på flera taxeringsenheter. Ett exempel på detta är vissa speciella äganderättsförhållanden. Ett sådant är då en person ensam äger marken och samma person till- sammans med annan äger en byggnad som är uppförd på marken. I det fallet ska indelningen i taxeringsenheter ske så att marken bildar en egen taxeringsenhet och byggnaden en annan.
Se även avsnitten 1.2 och 1.3.
4.3 Samma kommun
4 kap. 3 § FTL
För bildande av taxeringsenheter skall fastigheter och fastighetsdelar med samma ägare inom samma kommun föras samman. Den sammanförda egendomen skall utgöra en taxeringsenhet, om inte annat sägs i 4–9 §§.
Varje ägares totala fastighetsinnehav inom en kommun bildar en tänkt egendomsmassa som normalt kommer att utgöra en taxeringsenhet. Om för egendomens olika delar gäller skilda skatte- och avgiftspliktsförhållanden (4 kap. 4 § FTL) eller skild användning eller beskaffenhet (4 kap. 5–9 §§), ska fastig- hetsinnehavet dock delas upp på flera taxeringsenheter.
4.4 Samma skatte- och avgiftsplikts- förhållande
4 kap. 4 § FTL
Taxeringsenhet ska omfatta antingen skatte- och avgiftspliktig eller skatte- och avgiftsfri egendom.
Taxeringsenhet får inte omfatta byggnader och mark med olika skatte- och avgiftspliktsförhållanden. Om således både en skatte- och avgiftspliktig och en skatte- och avgiftsfri byggnad
finns på en registerfastighet och byggnaderna och marken har samma ägare, ska en uppdelning göras så att tomtmark avskiljs för varje byggnad. Vardera byggnaden med avskild tomtmark ska härefter bilda en taxeringsenhet, varav en blir skatte- och avgiftspliktig och en blir skatte- och avgiftsfri. Motsvarande uppdelning av en byggnad kan på grund av den s.k. överväganderegeln i 2 kap. 3 § FTL inte bli aktuell eftersom en byggnad i sin helhet är antingen skatte- och avgiftspliktig eller skatte- och avgiftsfri beroende på vad den till övervägande del är inrättad till och/eller används för.
4.5 Taxeringsenhetstyper
4 kap. 5 § första stycket FTL
Taxeringsenhet ska omfatta byggnadstyper och ägoslag enligt en av följande kombinationer, om inte annat sägs i andra och tredje styck- ena, och ha en av följande beteckningar för typ av taxeringsenhet
1. småhus och tomtmark för sådan byggnad (småhusenhet)
2. ägarlägenhet och tomtmark för sådan byggnad (ägarlägenhets- enhet)
3. hyreshus och tomtmark för sådan byggnad (hyreshusenhet)
4. industribyggnad, övrig byggnad, tomtmark för sådana byggna- der, vattenverk på annans grund samt sådan fiskefastighet som avses i 10 § lagen (1970:995) om införande av nya jordabalken (industrienhet)
5. täktmark samt industribyggnad och övrig byggnad på sådan mark (industrienhet)
6. specialbyggnad och tomtmark för sådan byggnad (specialenhet)
7. ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark och skogligt impediment (lantbruksenhet)
8. kraftverksbyggnad, tomtmark till kraftverksbyggnad och fall- rätt (elproduktionsenhet). Som elproduktionsenhet betecknas också en taxeringsenhet vars värde till övervägande del utgörs av rätt till andels- eller ersättningskraft.
I 4 kap. 5 § första stycket FTL anges huvudregeln för indel- ningen i taxeringsenheter. Den innebär att värderingsenheter avseende byggnader och mark i bestämda kombinationer förs samman för att bilda taxeringsenheter. För var och en av dessa enheter bestäms skatte- och avgiftspliktsförhållande och därefter taxeringsvärde. Grunden för indelningen i de olika taxeringsenhetstyperna är det skilda användningssättet för egendomen för bostäder, för industri, för lantbruk m.m. Detta kommer i 4 kap. 5 § till uttryck genom att endast egendom som är inrättad eller används för visst ändamål får föras samman till en taxeringsenhet av viss enhetstyp. Enhetstyperna är sju: små- husenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshusenhet, industrienhet, specialenhet, lantbruksenhet och elproduktionsenhet.
I punkt 1 av bestämmelsen anges de kombinationer i vilka värderingsenheter för småhus och mark för småhus ska utgöra en taxeringsenhet betecknad småhusenhet. En sådan enhet består vanligen av en eller flera tomter med tillhörande små- hus. Småhusenhet kan också utgöras av enbart tomtmark eller enbart småhus.
Om t.ex. ett industrikomplex, bestående av flera byggnader, innehåller såväl hyreshus som industribyggnad måste enligt bestämmelserna i punkterna 2 och 3 en uppdelning ske av komplexet i två taxeringsenheter, en hyreshusenhet och en industrienhet.
I samma taxeringsenhet som täktmark kan endast ingå sådana industribyggnader och övriga byggnader som är nödvändiga för täktens utnyttjande och omedelbara drift, såsom krossverk, sorteringsverk, vissa lagringsfickor och maskinhallar. Byggnad som ligger i anslutning till täkt och som är inrättad för bostad ska däremot förses med tomtmark och tillsammans med den utgöra en särskild taxeringsenhet (småhusenhet).
4.5.2 Bostadsbyggnad på lantbruksenhet
4 kap. 5 § andra stycket FTL
Småhus och tomtmark för sådan byggnad som ligger på fastighet med åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impe- diment, ska ingå i den lantbruksenhet som omfattar marken.
Enligt regler i 4 kap. 5 § FTL ska värderingsenheter avseende småhus och tomtmark för småhus ingå i lantbruksenhet då de är belägna på registerfastighet som också innehåller åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skogligt impediment. Det innebär att värderingsenheter avseende småhus och tomt- mark ska ingå i lantbruksenhet om de ligger på en register- fastighet med mark som indelats som ett eller flera av ägo- slagen åkermark, betesmark, produktiv skogsmark eller skog- ligt impediment och om marken ingår i en lantbruksenhet, se avsnitt 2.2.1.
Som en följd av indelningsregeln i 4 kap. 5 § andra stycket FTL kan t.ex. ett småstugeområde komma att ingå i en lantbruksenhet, om det på den registerfastighet där småhusen eller tomtmarken är belägen också finns åker-, betes- eller produktiv skogsmark eller skogligt impediment.
Eftersom det vid indelning i taxeringsenheter beträffande bostadsbyggnader på lantbruk krävs att egendomen ska vara belägen på en registerfastighet som helt eller delvis ingår i en
lantbruksenhet gäller dessutom att t.ex. en mangårdsbyggnad kring vilken tomten styckats av till egen fastighet inte kommer att ingå i den omgivande lantbruksenheten trots att samma ägarförhållanden föreligger.
Av prop. 1994/95:53 framgår följande. Samtliga bostads- byggnader med tillhörande tomtmark, som ägs av lantbruka- ren, kommer med denna lösning att ingå i lantbruksenheten. När annan än fastighetsägaren äger byggnaden (småhus på ofri grund) taxeras byggnadens ägare för den del av taxerings- värdet som avser byggnad. Byggnaden bör taxeras som en småhusenhet. Tomtmarken kommer emellertid att redovisas i lantbruksenheten i enlighet med det nyss sagda.
4.5.3 Taxeringsenhet med saneringsbyggnad och övrig mark
4 kap. 5 § tredje stycket FTL
Saneringsbyggnad och övrig mark kan ingå i samtliga taxerings- enheter under punkterna 1–8 i första stycket. Övrig mark ska i regel ingå i lantbruksenhet. I annat fall ska övrig mark taxeras tillsammans med den tomtmark eller täktmark som ligger närmast. Har övrig mark stor omfattning och saknar den samband med annan mark, som har samma ägare, ska den dock bilda en taxeringsenhet. Taxeringsenhet, som består av endast övrig mark, betecknas industrienhet, om den ligger till övervägande del inom tätort och lantbruksenhet, om den ligger till övervägande del utanför sådan ort.
Beträffande definitionen av vad som avses med sanerings- byggnad, se avsnitt 2.2 och 5.4.1.
Övrig mark kan ingå i alla de olika typerna av taxeringsenheter. Frågan om övrig mark ska taxeras tillsammans med annat ägo- slag ska bedömas med utgångspunkt från ägarens fastighetsinne- hav inom kommunen. Om samma person äger både åkermark och övrig mark inom samma kommun, bör den övriga marken föras ihop med åkermarken till en lantbruksenhet.
Om ägaren till övrig mark i stället för mark för lantbruk innehar tomtmark eller täktmark i kommunen, bör den övriga marken ingå i en taxeringsenhet med de senare ägoslagen.
Övrig mark får bilda egen taxeringsenhet om innehavaren inte äger annan mark inom kommunen eller då den övriga marken är av stor omfattning. Om en sådan taxeringsenhet ligger inom tättbebyggt samhälle ska den utgöra industrienhet och i övriga fall lantbruksenhet.
4.5.4 Specialregel för samfällighet
4 kap. 10 § första stycket FTL
Marksamfällighet eller anläggningssamfällighet ska utgöra en taxeringsenhet, om den förvaltas av juridisk person. Detta gäller dock inte om fastigheterna, som har del i samfälligheten, uteslutande eller så gott som uteslutande är småhusfastigheter eller ägarlägenhets- fastigheter. Detta gäller inte heller samfällighet, som avser enskild väg eller dike eller som har ett ringa ekonomiskt värde.
Med uteslutande eller så gott som uteslutande bör avses cirka 90 %.
Med ringa ekonomiskt värde bör avses mindre än 50 000 kr (se Skatteverkets gällande allmänna råd).
4.6 Särskilda indelningsregler
Utöver de regler som finns i 4 kap. 1–5 och 10 §§ FTL gäller en del särskilda regler för att viss egendom ska indelas såsom en taxeringsenhet. Sådana särskilda regler gäller för
− småhusenhet
− hyreshusenhet
− specialenhet
− industrienhet
− täktmark
− ekonomibyggnader, åkermark, betesmark, produktiv skogs- mark, skogligt impediment och övrig mark
− växthus och djurstallar
− elproduktionsenheter
− egendom som tillhör staten.
4.6.2 Småhusenhet, hyreshusenhet, specialenhet och industrienhet
4 kap. 6 § första stycket FTL
I småhusenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshusenhet, specialenhet och industrienhet skall endast ingå egendom som ligger samlad och som utgör en ekonomisk enhet.
Småhusenhet Med ekonomisk enhet bör normalt avses en tomt med ett småhus.
Hyreshusenhet
Specialenhet
Flera småhus med tillhörande tomter bör i vissa fall anses utgöra en ekonomisk enhet och ingå i samma taxeringsenhet om de används av ägaren på likartat sätt. Detta bör gälla om två eller flera småhus ligger intill varandra på samma tomt och fungerar tillsammans eller kompletterar varandra såsom fritidshus med gäststuga eller två småhus på samma fastighet men på var sin tomt om fastigheten används som bostad för ägaren och närstående eller hyrs ut i sin helhet.
Med ekonomisk enhet bör även avses när flera småhustomter ligger intill varandra och har samma ägare och ingår i samma småhusenhet och taxeras som en taxeringsenhet. Detta bör gälla såväl bebyggda som obebyggda tomter. Med bebyggda småhustomter avses här tomter med hyresradhus, bostads- rättsradhus, motell i form av småhus och arrendehus på jordbruk, samlade i tomtgrupper etc.
Flera arrendetomter med småhus på ofri grund bör normalt taxeras som en småhusenhet, om tomterna har samma ägare och om tomterna ligger i en samlad grupp.
Med småhus bebyggda fastigheter som kan delas i flera tomter bör normalt utgöra en småhusenhet. Detta bör också gälla oavsett om de olika delar, som en tomt kan delas i, är bebyggda eller ej. Ligger en bebyggd tomt bredvid en obebyggd tomt och har de samma ägare, bör de normalt taxeras som en taxeringsenhet. Finns det undantagsvis anled- ning att anse att tomter för småhus inte utgör en ekonomisk enhet, trots att de ligger intill varandra, bör tomterna anses utgöra särskilda taxeringsenheter (se Skatteverkets gällande allmänna råd).
Med ekonomisk enhet bör normalt avses en tomt med ett hyreshus. Två eller flera tomter med hyreshus bör betraktas som en ekonomisk enhet och ingå i samma hyreshusenhet om de olika byggnaderna ligger intill varandra i t.ex. samma kvarter eller på annat sätt ligger i en samlad bebyggelsegrupp och att de utgör en ekonomisk enhet, dvs. förvaltas tillsammans och drivs företagsmässigt som en enhet (se Skatte- verkets gällande allmänna råd).
Med ekonomisk enhet bör normalt avses en tomt med en specialbyggnad. Två eller flera tomter med specialbyggnader bör betraktas som en ekonomisk enhet och ingå i samma specialenhet om de olika byggnaderna ligger intill varandra och är av samma slag av specialbyggnad såsom vårdbyggnader inom ett sjukhusområde, träningslokaler och omklädningsbyggnader
Industrienhet
på en idrottsplats, byggnader inom militärt område, m.m. (se Skatteverkets gällande allmänna råd).
Med ekonomisk enhet bör normalt avses en tomt med en in- dustribyggnad. Detta gäller även när sådana byggnader ligger samlade och ägs av den som hyr ut dem eller bedriver sin verk- samhet där och utgör en ekonomisk enhet dvs. att de förvaltas tillsammans och drivs företagsmässigt som en enhet.
Med att egendomen ligger samlad bör avses att industribygg- naderna ligger på tomtmark som inte är åtskild genom annat än mark som används för kommunikationsändamål eller annat allmänt ändamål (se Skatteverkets gällande allmänna råd).
4 kap. 7 § FTL
Består täktmark av skilda markområden skall varje sådant område utgöra en taxeringsenhet. Omfattas områden av samma täktplan enligt miljöbalken eller motsvarande äldre bestämmelser skall de dock utgöra en taxeringsenhet.
I normalfallet kommer varje område, bestående av täktmark, att utgöra en taxeringsenhet. De områden som ligger inom en och samma täktplan ska dock sammanföras till en taxerings- enhet.
4.6.4 Brukningsenhet för lantbruk
4 kap. 8 § FTL
Taxeringsenhet ska omfatta ekonomibyggnad, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark, skogligt impediment eller övrig mark som ingår i en brukningsenhet.
Med brukningsenhet bör avses främst vad som administrativt och redovisningsmässigt utgör en enhet.
Vid större innehav som omfattar arrendegårdar bör dessa utgöra egna taxeringsenheter. Detta gäller dock inte sido- arrenden.
Med brukningsenhet avseende skogsbolags och andra markägares större fastighetsinnehav bör avses de förvalt- ningsenheter som ägaren tillämpar (se Skatteverkets gällande allmänna råd).
Beträffande byggnad på ofri grund på lantbruksenhet, se avsnitt 4.5.2.
4.6.5 Växthus och djurstallar
Enligt 2 kap. 2 § FTL ska byggnad som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk, t.ex. växthus och djurstallar indelas som ekonomibyggnad. Även växthus och djurstall som saknar anknytning till jordbruk och skogsbruk ska enligt 2 kap. 4 § indelas som ekonomibyggnad.
4 kap. 6 § andra stycket FTL
Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk eller skogsbruk ska bilda egen lantbruksenhet.
Växthus och djurstall som inte har anknytning till jordbruk eller skogsbruk ska således med hänsyn till bestämmelsen i 4 kap. 6 § FTL inte ingå i taxeringsenhet som avser en brukningsenhet med åkermark, betesmark, skogsmark, skogligt impediment och/eller sådan ekonomibyggnad, t.ex. växthus eller djurstall, som är inrättad för jordbruk eller skogsbruk. Växthus och djurstall utan anknytning till jord- eller skogsbruk ska i stället utgöra särskild lantbruksenhet.
4 kap. 10 § andra och tredje styckena FTL
I en elproduktionsenhet får inte kraftverksbyggnad, mark eller mark- anläggning ingå som tillhör mer än ett av följande slag av kraftverk: vattenkraftverk, kärnkraftverk, kraftvärmeverk, kondenskraftverk eller vindkraftverk.
Regleringsanläggning huvudsakligen avsedd för vattenkrafts- ändamål ska inte utgöra en taxeringsenhet utan beaktas vid taxering- en av de vattenkraftverk som har nytta av anläggningen.
4 kap. 9 § FTL
Fastighet, som tillhör staten och som förvaltas av skilda myndigheter, får uppdelas i taxeringsenheter efter de olika myndigheternas förvaltningsområden.
5 Värderingsgrunder och värderingsregler
Värderingsgrunderna och värderingsreglerna i FTL finns i lagens 5–7 kap. Värderingsmetoderna och värderingsmodel- lerna för olika typer av byggnader och ägoslag regleras i 8– 15 kap. FTL. Värderingsmetoderna och värderingsmodellerna behandlas i de utgivna handledningarna för respektive fastig- hetstaxering. I 1 kap. FTF finns regler som avser taxeringens grunder, värderingsmetoderna och värderingsmodellerna.
5.1 Taxeringsvärde
Taxeringsvärde ska bestämmas för varje skatte- och avgifts- pliktig taxeringsenhet (5 kap. 1 § FTL).
Den tekniska konstruktionen av anvisningarna med klass- indelning av värdefaktorer samt avrundade riktvärden i tabeller medför oundvikligen en viss schablonmässig värdering. Valet av taxeringsvärdenivå och anknytningen till år för att bestäm- ma marknadsvärdenivån beror på osäkerheten i förfarandet och den schablonmässiga värderingen som tillämpningen av fast- ställda anvisningar innebär. Det måste därför sägas ligga i systemet att ett taxeringsvärde motsvarande 75 % av mark- nadsvärdet inte alltid kan uppnås för varje enskild fastighet eller enstaka fastigheter inom ett visst område. Av rättsfallet RÅ 1978 1:81 framgår att taxeringsvärdet inte alltid kan motsvara 75 % av marknadsvärdet för varje enskild fastighet.
För samtliga taxeringsenhetstyper ska taxeringsvärdet mot- svara 75 % av marknadsvärdet.
Med marknadsvärdet för en taxeringsenhet avses det pris som den sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden.
Sannolikt pris
Privaträttsliga förpliktelser
Offentligrättsliga förpliktelser
Vid värderingen ska inte beaktas andra privaträttsliga förplik- telser än sådana som gäller enligt servitut och liknande eller som enligt tomträttskontrakt gäller om markens utnyttjande.
Värderingen ska grundas på de belåningsförhållanden som normalt gäller för likartade fastigheter.
Om två eller flera fastigheter i olika kommuner skulle ha utgjort en taxeringsenhet om de hade legat i samma kommun, ska deras marknadsvärde bestämmas, som om detta hade varit förhållandet (5 kap. 3 § FTL)
Marknadsvärdet ska liksom tidigare varit fallet utgöra värde- ringsgrund vid fastighetstaxeringen. Med marknadsvärdet för en taxeringsenhet menas det pris den sannolikt skulle ha betingat vid en försäljning på den allmänna marknaden.
Marknadsvärdet ska beräknas enligt den i 5 kap. 5 § FTL angivna ortsprismetoden eller med ledning av en avkastnings- beräkning eller en produktionskostnadsberäkning.
Xxxxxxxxxxxxxx ska avse priset utan avräkning för avgifter eller andra skulder eller för kapitalvärdet av skyldighet att utge undantag eller annan privaträttslig förpliktelse som inte är hän- förlig till servitut. Detta innebär att man vid värderingen av utarrenderade tomtplatser bortser från arrenden, som inte kan anses vara marknadsmässiga. På samma sätt bortser man vid värderingen av grustäkter från utgående arrendepris på gruset, om det inte är marknadsmässigt.
Servitut och liknande, dvs. rättighet som knutits till fastig- heten, ska däremot beaktas vid bestämningen av taxerings- värdet.
På samma sätt ska bestämmelser om markens utnyttjande som tagits in i tomträttskontrakt beaktas. Dessa bestämmelser kan sägas ha samma verkan som planbestämmelser. Däremot ska storleken av faktiska tomträttsavgälder liksom faktiska arrenden aldrig beaktas vid bestämningen av taxeringsvärdet.
Vidare bortser man från den aktuella belåningen och utgår i stället från en för fastighetstypen normal belåning.
Offentligrättsliga förpliktelser ska beaktas vid bestämmandet av marknadsvärde enligt 5 kap. 3 § FTL genom justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL. Detta gäller t.ex. föreskrifter angående markanvändning som meddelats med stöd av lag (naturreservat m.m.).
Verkan av kommungräns
En taxeringsenhet kan endast bestå av egendom, som är belägen i samma kommun (jfr 4 kap. 3 § FTL). För fastigheter i olika kommuner som skulle ha utgjort en taxeringsenhet, om de legat i samma kommun, ska marknadsvärdet bestämmas som om en enda taxeringsenhet funnits. Det marknadsvärde som erhålls vid en sådan samvärdering fördelas på de olika taxeringsenheterna.
Det år vars genomsnittliga prisläge ska läggas till grund för bestämmande av taxeringsvärdenivån betecknas nivåår.
Enligt 5 kap. 4 § första stycket FTL är nivååret andra året före det år då allmän eller förenklad fastighetstaxering av en taxeringsenhet sker.
I 5 kap. 4 § andra stycket FTL anges att köpeskillingar för fastighetsförsäljningar från år före nivååret ska korrigeras med hänsyn till den prisutveckling som skett t.o.m. nivååret. Enligt 14 § Skatteverkets föreskrifter om förberedelsearbetet inför AFT 2013 (SKVFS 2011:5) ska vid förändringar av marknads- värdenivån prisutvecklingsfaktorer bestämmas så att köpe- skillingarna kan avse den marknadsvärdenivå som i genomsnitt gällde under 2011.
Nivååren för de allmänna fastighetstaxeringarna sedan 2007 är AFT Nivåår
2007 2005
2009 2007
2001 2009
2013 2011
Xxxxxxxxxxxxxx ska enligt 5 kap. 5 § FTL i första hand bestämmas med ledning av fastighetsförsäljningar i orten (orts- prismetoden).
Då fastighetsförsäljningar inte ger den ledning som behövs kan marknadsvärdet bestämmas med ledning av en avkastnings- beräkning. Ger inte heller en avkastningsberäkning den ledning som behövs kan marknadsvärdet uppskattas med utgångspunkt i det tekniska nuvärdet (produktionskostnads- beräkning). Även i dessa fall ska dock hänsyn tas till fastighetsförsäljningar i orten när det är möjligt.
Orena köp
Få eller inga köp inom värdeområdet
För värderingen av de olika fastighetstyperna anges i 8– 15 kap. FTL, i 1 kap. FTF och i Skatteverkets föreskrifter m.m. vilket värderingsförfarande som ska tillämpas.
Vid tillämpningen av ortsprismetoden ska enligt 5 kap. 5 § första stycket andra meningen FTL bortses från ovid- kommande omständigheter som kan ha inverkat på priset. Härvid bör följande beaktas.
Köpeskilling, som under senare tid erlagts för en viss fastighet, kan inte utan vidare anses som ett exakt uttryck för marknads- värdet. Frånsett att köpeskillingen kan ha påverkats av särskilda förhållanden, såsom släktskap, affektionsvärde o.d., kan den vara ett toppris eller ett bottenpris, som inte motsvarar det verkliga marknadsvärdet. Sådant pris kan bero på speciella omständigheter beträffande försäljning eller köp vid en viss tidpunkt, av ett obetänksamt ingånget avtal, m.m. Först om ett något så när tillräckligt antal försäljningar skett, och det inte finns anledning att anta att ovidkommande omständigheter inverkat på prisbildningen, kan det dras en tillförlitlig slutsats angående ett normalt värde i handel, dvs. marknadsvärdet. Se vidare Skatteverkets Handledning för förberedelsearbetet inför allmän och förenklad fastighetstaxering (SKV 338 utgåva 1) samt 1A kap. FTF.
I sista meningen av 5 kap. 5 § andra stycket FTL anges klart att hänsyn regelmässigt ska tas till fastighetsförsäljningar i orten också då värderingen sker med ledning av en avkast- ningsberäkning eller av en produktionskostnadsberäkning. I bestämmelsen anges dock att hänsyn ska tas till fastighetsför- säljningar i orten när det är möjligt. Sådan hänsyn kan således inte tas i vissa fall då det inte är möjligt att göra ortspris- jämförelser.
Bestämmelsen i 5 kap. 5 a § FTL ger stöd för att hämta ledning av försäljningar inom andra värdeområden, där förutsättningar för prisbildningen kan antas vara likartade. Detta kan bli aktuellt om det inom ett värdeområde sålts för få fastigheter eller några fastigheter överhuvudtaget inte sålts inom värdeområdet. 5 kap. 5 a § FTL ger möjlighet att gå över värdeområdesgränser för att kartlägga värdenivån för såväl bebyggda som obebyggda enheter (jfr även avsnitt 5.2.3 om tomtvärdetabeller) för det fall ortsprismaterialet är begränsat. Vilka förutsättningar som bör föreligga för en sådan jämförelse får avgöras från fall till fall. En jämförelse med samtliga värdeområden inom ett län samt över länsgränserna bör dock
Tekniskt nuvärde
regelmässigt ske för att undvika omotiverade värdenivå- skillnader mellan relativt likartade värdeområden eller vid länsgränsen om likartade förhållanden råder på båda sidor om gränsen. Framför allt vid förberedelsearbetet (provvärde- ringen) är dessa jämförelser viktiga.
Det tekniska nuvärdet ska bestämmas genom att återanskaff- ningskostnaden för byggnad eller markanläggning multiplice- ras med en nedräkningsfaktor. Denna faktor ska bestämmas så att man därigenom beaktar den värdeminskning som har uppkommit mellan det år då anläggningen kunde tas i bruk (nybyggnadsåret) och andra året före taxeringsåret. Den nedräkningsfaktor som bestäms för byggnader som kunnat tas i anspråk under det sistnämnda året ska tillämpas även för byggnader som tas i anspråk senare under den löpande taxeringsperioden.
Med återanskaffningskostnad för byggnad avses kostnaden för att under andra året före taxeringsåret uppföra en motsvarande anläggning. Kostnaden kan bestämmas antingen genom en beräkning grundad på erfarenheter om byggnadskostnadernas storlek detta år, eller genom en omräkning av den faktiska byggnadskostnaden med en omräkningsfaktor. Denna faktor ska bestämmas så att man därigenom beaktar ändringen i byggnadskostnad mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret (5 kap. 6 § FTL).
5.2 Delvärden m.m.
Av 5 kap. 7 § FTL framgår att vid taxeringen ska följande delvärden bestämmas.
För småhus-, ägarlägenhets-, hyreshus-, industri- och elproduktionsenhet:
1. Byggnadsvärde
Byggnadsvärde är värdet av de byggnader som hör till taxeringsenheten.
2. Markvärde
Markvärde är värdet av taxeringsenhetens tomtmark, täkt- mark, fallrätt och markanläggningar.
För lantbruksenhet:
1. Bostadsbyggnadsvärde
Bostadsbyggnadsvärde är värdet av de småhus som hör till taxeringsenheten.
2. Ekonomibyggnadsvärde
Ekonomibyggnadsvärde är värdet av de ekonomibyggnader som hör till taxeringsenheten.
3. Tomtmarksvärde
Tomtmarksvärde är värdet av taxeringsenhetens tomtmark.
4. Jordbruksvärde
Jordbruksvärde är värdet av taxeringsenhetens åkermark, betesmark och markanläggningar, som används eller behövs för växtodling.
5. Skogsbruksvärde
Skogsbruksvärde är värdet av taxeringsenhetens produktiv skogsmark med växande skog och markanläggningar, som används eller behövs för skogsbruk.
6. Skogsimpedimentsvärde
Skogsimpedimentsvärde är värdet av de skogliga impedi- ment som hör till taxeringsenheten.
Varje delvärde ska bestämmas för sig med tillämpning av i 5 kap. 2–5 a §§ FTL angivna grunder.
Summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens taxerings- värde, 5 kap. 8 § tredje stycket FTL.
5.2.2 Storlekskorrektion för lantbruk
Riktvärdena för värderingsenheter som ingår i en lantbruks- enhet ska bestämmas med hänsyn till de värdeförhållanden som gäller för medelstora lantbruksenheter. Lantbruksenhetens sammanlagda riktvärde ska korrigeras med hänsyn till storleks- inverkan och särskilda värdeförhållanden, om det behövs på grund av prisbildningen. Detta benämns storlekskorrektion.
I 5 kap. 2 § FTL föreskrivs att taxeringsvärdet ska motsvara 75 % av taxeringsenhetens marknadsvärde. I 5 kap. 8 § FTL framgår att vid bestämmande av delvärde för lantbruksenhet får dock avvikelse ske från 2 § vid storlekskorrektion enligt 7 kap. 4 a § FTL.
Reglerna om storlekskorrektionen behandlas närmare i avsnitt
5.5. Beräkningen av storlekskorrektionen behandlas i Hand- ledning för fastighetstaxering 2011, avsnitt 12 i del 2.
Vid 1996 års småhustaxering infördes regler i FTF om en schematisk värdering av tomtmark genom tillämpning av tomt- värdetabeller. Vid taxeringen år 2000 infördes motsvarande regler i FTF för tomtmark till hyreshus, industribyggnad och övrig byggnad. Tomtvärdetabeller används vid förberedelse- arbetet för att fördela totalvärdet för bebyggda enheter på mark- och byggnadsvärde. De gäller tomtmark på de taxerings- enheter där sådan mark förekommer, dvs. småhus-, lantbruks-, hyreshus-, industri- och elproduktionsenheter. Tabellerna regleras i FTF. Förfarandet beskrivs i resp. tomtmarkavsnitt i handledningarna för fastighetstaxering som avser de nämnda taxeringsenhetstyperna.
Enligt 1 kap. 35 b § FTF ska tomtvärdetabellerna i bilaga till förordningen tillämpas för småhusenheterna.
5.3 Värderingsenhet
Värderingsenhet är den egendom som ska värderas för sig. En värderingsenhet ska endast omfatta egendom som ingår i en enda taxeringsenhet (6 kap. 1 § FTL).
Indelningen i värderingsenheter sker för att underlätta värde- ringen. En värderingsenhet ska därför omfatta egendom som lämpligen värderas för sig. Som beskrivits i avsnitt 4.5 förs sedan värderingsenheterna i de kombinationer som föreskrivs i 4 kap. 5 § FTL samman till taxeringsenheter av olika enhets- typer, dvs. småhusenhet, ägarlägenhetsenhet, hyreshusenhet, industrienhet, m.m. För varje värderingsenhet bestäms de riktvärdegrundande värdefaktorer som ska vara utgångspunkt för värderingen av den enheten. Med ledning av dessa värdefaktorer bestäms ett riktvärde för värderingsenheten (se avsnitt 5.5).
Normalt ska varje typ av egendom inom en taxeringsenhet utgöra en värderingsenhet. Så är enligt huvudregeln fallet för alla byggnader.
Markanläggning
Samfällighet
Byggnadsvärde
Huvudregel
Är byggnaden emellertid inrättad för väsentligt olika ändamål eller om det väsentligt underlättar värderingen, får den indelas i två eller flera värderingsenheter.
Regler för indelning i värderingsenhet återfinns i 6 kap. FTL och de behandlas närmare i de delar av Handledningarna för fastig- hetstaxering som avser de olika taxeringsenhetstyperna m.m.
Beträffande värderingsenheternas värde gäller den avrund- ningsregel som finns i 20 kap. 4 § FTL. Enligt denna ska värdet av en enskild värderingsenhet anges i fulla tusen- tal kronor. Avrundningen ska därvid ske så att överstigande belopp, som inte uppgår till fullt tusental kronor, faller bort.
Vidare har i 1 kap. 5 § första stycket FTF föreskrivits att om värdet av en värderingsenhet överstiger 5 000 000 kr, ska värderingsenhetens värde avrundas nedåt till hela 200 000- tal kr. Överstiger sådant värde 25 000 000 kr, ska det avrundas nedåt till hela miljoner kronor.
Värderingsenheternas värden summeras till delvärden.
Summan av delvärdena utgör taxeringsenhetens taxeringsvärde (jfr 5 kap. 8 § FTL).
5.3.2 Särskilt om markanläggning och andel i samfällighet
Markanläggning ska ingå i samma värderingsenhet som den mark den hör till. Markanläggning ska dock utgöra en värde- ringsenhet om det väsentligt underlättar värderingen (6 kap. 11 § FTL).
Fastighets andelar i samfälligheter som ska värderas för sig ska utgöra en värderingsenhet för varje byggnadstyp och ägoslag. Uppdelning får dock ske i två eller flera värderingsenheter, om det väsentligt underlättar värderingen (6 kap. 12 § FTL).
5.4 Särskilda värderingsregler
5.4.1 Mervärdeprincipen, pågående markanvändning, saneringsbyggnad
Byggnadsvärde är det mervärde som taxeringsenheten har på grund av att den är bebyggd. Värde av byggnad som är lös egendom ska bestämmas som om byggnadens ägare ägde marken (7 kap. 8 § FTL).
Markvärde, tomtmarksvärde, jordbruksvärde, skogsbruksvärde och skogsimpedimentsvärde ska bestämmas som om taxerings-
Pågående markanvändning
Mark med saneringsbyggnad
Markanvändning i strid mot gällande detaljplan
enheten var obebyggd, såvida inte saneringsbyggnad finns på taxeringsenheten (7 kap. 9 § FTL).
Vid värdering av tomtmark ska bebyggelsemöjligheten bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvänd- ningen, såvida inte annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får väsentligt högre värde (7 kap. 10 § FTL).
Är tomtmarken obebyggd ska föreskrifter angående markens bebyggande eller användning beaktas vid värderingen. Finns på tomtmarken byggnad som har åsatts värde ska nybyggnad anses möjlig i den utsträckning bebyggelse har skett.
Vidare ska vid bedömning av tomtmarkens delbarhet hänsyn tas till om byggnadens placering på tomten omöjliggör att denna delas (7 kap. 11 § FTL).
Xxxxx saneringsbyggnad ska värdet av marken sättas ned med hänsyn till kostnaden i samband med rivning av byggnaden (7 kap. 14 § FTL).
Det finns bl.a. längs Bohuskusten ett flertal byggnader som i strid mot gällande planbestämmelser har inrättats för bostads- ändamål, oftast fritidsbostäder. Det kan förutom ”normala” bostadsbyggnader gälla även mindre byggnader såsom sjöbodar. Byggnaderna åsätts normalt taxeringsvärde med bortseende från planbestämmelserna. I förekommande fall indelas marken som tomtmark. Enligt 1 kap. 6 § FTL, ska fastighetstaxering ske på grundval av fastighets användning och beskaffenhet vid taxeringsårets ingång.
Värderingen vid fastighetstaxering sker enligt huvudregeln så att markvärde bestäms som om marken var obebyggd sam- tidigt som byggnadsvärde åsätts som det mervärde som taxe- ringsenheten har av att den är bebyggd. Vidare ska värderingen ske med utgångspunkt i den pågående markanvändningen. Vid tillämpningen av den s.k. mervärdeprincipen på bebyggda taxeringsenheter beaktas därmed i första hand det markvärde som tomten har utifrån befintlig bebyggelse.
I och med att markvärde ska åsättas som om tomten var obebyggd kan det inträffa att man vid värderingen erhåller ett väsentligt högre markvärde med beaktande av tillåten byggrätt enligt detaljplan jämfört med värdering av mark och byggnad utifrån pågående markanvändning. Det kan innebära att bygg- nader av betydande storlek och standard inte ska åsättas bygg- nadsvärde. Är t.ex. en xxxx, som enligt gällande detaljplan får
Saneringsbyggnad
bebyggas med ett stort kontorshus, faktiskt bebyggd med ett bostadshus, vars hyror inte kan förränta tomtmarkens värde, blir byggnadsvärdet 0 kr. Vid fastighetsvärdering anses sådan byggnad vara ekonomisk saneringsmogen. Denna följd av regeln kan vara särskilt framträdande då mark och byggnad är i olika ägarens hand.
En byggnad som ska rivas benämns saneringsbyggnad. Byggnad som inte kan förränta markvärdet och därmed får värde 0 jämställs vid värderingen med sådan byggnad. Det kan därför gälla även byggnader i gott skick och med en byggnads- tekniskt återstående livslängd av betydelse, eftersom de saknar värde när de inte kan förränta markvärdet.
Av 7 kap. 11 § FTL framgår att vid värdering av bebyggd tomtmark där byggnaden åsatts värde ska nybyggnad anses möjlig i minst den utsträckning bebyggelse skett. Det innebär att, oavsett om formell byggrätt finns enligt detaljplan eller inte, så ska ändå markvärde åsättas utifrån den byggrätt som den befintliga byggnaden får anses innebära. Jfr även i avsnitt
2.2 och Skatteverkets ställningstagande 2005-01-21, dnr 130 35845-05/111 som behandlar s.k. återuppföranderätt. Före- ligger delbarhet för tomtmarken i två eller flera tomter ska detta beaktas vid värderingen. Om befintlig byggnad är belägen på planerad tomtgräns ska marken värderas som delbar endast när markvärdet därvid blir väsentligt högre än när värderingen sker med beaktande av värdet av befintlig byggnad jämte tomtmark för denna.
Vid värdering av tomt med saneringsbyggnad ska enligt 7 kap. 14 § FTL markvärdet sättas ned med hänsyn till kostnaden för att riva byggnaden. Vid värderingen beaktas detta genom justering för säregna förhållanden på det sätt som framgår av 7 kap. 5 § FTL.
5.4.2 Byggnad under uppförande
Värde av byggnad under uppförande ska bestämmas till hälften av nedlagd kostnad. Kostnaden ska omräknas till det genom- snittliga kostnadsläge som gällde under andra året före taxe- ringsåret (7 kap. 12 § FTL).
Med byggnad under uppförande bör avses
− byggnad där väsentliga byggnadsåtgärder återstår att utföra och då byggnaden i funktionellt avseende till övervägande del inte kan tas i bruk eller inte har kunnat tas i bruk.
Slutbesked
− byggnad där arbetet med byggnadens grund har påbörjats såsom genom gjutning av bottenplatta och således inte enbart schaktning eller grävning.
− byggnad där genomgripande ombyggnad pågår och bygg- naden eller lägenheterna i denna till övervägande del har evakuerats,
− byggnad där tillbyggnad pågår och den ursprungliga bygg- nadsdelen inte kan utnyttjas eller till övervägande del står tom.
Med byggnad under uppförande bör inte avses sådan byggnad som till övervägande del tagits eller kunnat tas i bruk. Med övervägande del bör avses bl. a. att hyran för de lägenheter som tagits eller kunnat tas i bruk utgör mer än halva bygg- nadens totalhyra.
Med nedlagd kostnad bör avses sådana kostnader som erlagts för uppförandet av byggnaden och som är normala i förhållande till byggnadsåtgärdernas karaktär och omfattning.
Med nedlagd kostnad bör även avses värdet av eget och annans oavlönade arbete.
För hyreshus bör värdet av byggnad under uppförande normalt fördelas på lägenhetstyp i relation till byggrättens fördelning på typ av bebyggelse (SKV A 2012:13).
En byggnad ska anses vara under uppförande intill dess att den till övervägande del kunnat tas i bruk i sin slutliga utformning och därmed för sitt blivande ändamål. En byggnad som används för kommersiellt bruk ska anses ha tagits i bruk vid den tidpunkt då förutsättningar finns för byggnadens ägare att till övervägande del tillgodogöra sig avkastning från den nyuppförda byggnaden (SKVFS 2012:8).
Bedömning om en byggnad är inflyttningsklar eller under uppförande
Enligt den nya plan- och bygglagen ska byggnadsnämnden lämna slutbesked innan byggnaden får tas i bruk (10 kap. 4 § och 34−37 §§ Plan och bygglagen).
Detta påverkar Skatteverkets bedömning av värdeåret då exempelvis byggnaden blir färdigbyggd i december medan slutbesiktning sker i januari.
Omräkningsfaktor
Tabell för omräkningsfaktor
1. Byggnad med ringa värde
Skatteverket anser att med hänsyn till sanktionsavgift m.m. blir det svårt att taxera en byggnad som möjlig att ta i bruk förrän fastighetsägaren åtminstone har erhållit ett interimistiskt slutbesked.
I ett interimistiskt slutbesked framgår vad som återstår att utföra i byggnaden innan slutbesked kan lämnas. Skatteverket utgår från att byggnaden måste vara bebolig för att ett interimistiskt slutbesked överhuvudtaget ska kunna komma ifråga.
Vid värdering av byggnad under uppförande ska kostnader som nedlagts räknas om till det år, nivååret, vars prisnivå ligger till grund för taxeringen av den typ av taxeringsenhet som byggnaden ingår i. Genom omräkningsfaktorerna för byggnad under uppförande beaktas även vad som sägs i 7 kap. 12 § FTL om att byggnadens värde ska bestämmas till hälften av nedlagda byggnadskostnader, uttryckta i det kostnadsläge som förelegat under nivååret.
Byggnadsvärdet för byggnad under uppförande får aldrig överstiga det byggnadsvärde, som skulle ha åsatts byggnaden, om denna kunnat tas i bruk året före det år då den taxeras som byggnad under uppförande.
Omräkningsfaktorn för byggnad under uppförande ska för hela riket bestämmas till det belopp som anges i nedan angiven tabell (3 § SKVFS 2012:8)
År | För AFT 11 | För FFT 12 | För AFT 13 |
2009 2010 2011 2012 | 0,5 0,5 0,4 0,45 | 0,5 0,5 0,5 | 0,5 0,5 |
5.4.3.1 Egendom för vilken värde inte bestäms
För egendom som anges under punkterna 1–6 ska inte bestäm- mas något värde.
Den första gruppen av egendom, för vilken enligt regeln i 7 kap. 16 § FTL värde inte ska bestämmas, är byggnad eller byggnader med ett sammanlagt taxeringsvärde under 50 000 kr. Regeln gäller oavsett om byggnaden står på egen eller annans mark. En vanlig typ av byggnader som kan komma att omfattas av regeln är s.k. kolonistugor.
2. Övrig mark
3. Mark- anläggning
4. Industri- tillbehör
5. Kondens- kraftverk
6. Outbyggd fallrätt
Allmänt
Gränsen 50 000 kr ska avse värdet av hela byggnadsbeståndet inom tomten. Om det finns flera byggnader på en tomt med ett sammanlagt taxeringsvärde som är 50 000 kr eller högre ska således värde bestämmas för byggnaderna.
Övrig mark och vattentäckt område som inte är täktmark. Övrig mark utgörs bl.a. dels av områden med ringa värde såsom kal- fjäll eller mindre områden insprängda i åkrar, dels av samhälls- nyttig mark som gator/vägar.
Då en tredimensionell fastighet avskilts från en traditionell fastighet kommer som regel av den traditionella fastigheten att kvarstå en del som är belägen ovanför och en del nedanför den tredimensionella fastigheten.
För markanläggning som är belägen på skatte- och avgifts- pliktig mark och som används på sådant sätt som medför skatte- och avgiftsfrihet för byggnad ska inte något värde bestämmas. Som exempel kan nämnas olika markanläggningar för försvarsändamål som ligger på t.ex. skogsmark till en lant- bruksenhet.
Den egendom som avses i 2 kap. 3 § JB är de s.k. industritill- behören. För industritillbehören ska inte bestämmas något värde. Se om dessa i avsnitt 1.2.
Aggregat som tillhör ett kondenskraftverk och som tagits ur drift eller inte varit i drift året före taxeringsåret ska inte åsättas värde.
Outbyggd fallrätt för vilken det inte finns tillstånd för utbyggnad (jfr 16 kap. 4 § FTL).
Vattenfastigheter (fastigheter utan landareal), som inte utgör täktmark, bör inte åsättas markvärde. Detta bör gälla även om byggrätt föreligger (SKV A 2012:13).
5.5 Riktvärden
Värderingen ska ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet (7 kap. 1 § FTL).
För byggnader och ägoslag som avses i 8–15 kap. FTL. ska taxeringsvärde bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa ska för varje värderingsenhet bestämmas för kombin- ationer av värdefaktorer, som i någon utsträckning varierar inom värdeområdet och som har särskild betydelse för marknadsvärdet.
För övriga värdefaktorer ska riktvärdet bestämmas med ut- gångspunkt i förhållanden som i genomsnitt eller i huvudsak råder inom värdeområdet.
Värdefaktorer, som särskilt ska beaktas vid riktvärdets bestäm- mande, ska, utom såvitt avser de under punkterna 1–5 angivna värdefaktorerna, indelas i klasser.
1. Storlek för småhus, industribyggnad och övrig byggnad värderad med ledning av en avkastningsberäkning, tomtmark, åkermark, betesmark, produktiv skogsmark och skogligt impediment.
2. Hyra för hyreshus och ägarlägenhet.
3. Återanskaffningskostnad för industribyggnad och övrig byggnad på industrienhet värderad med ledning av en produktionskostnadsberäkning.
4. Årligt uttag av täktmark.
5. Normalårsproduktion, utnyttjandetid, flerårsreglering och ålder för vattenkraftverk samt effekt för värmekraftverk.
De uppgifter om värdenivån m.m. (riktvärdeangivelse) som inom varje värdeområde erfordras för att bestämma riktvärdet ska redovisas på karta, i tabell eller på annat sätt.
Resultatet av klassindelningen kallas klassindelningsdata (7 kap. 3 § FTL).
Riktvärde ska bestämmas så att det leder till taxeringsvärde som efter justering som avses i 5 § FTL står i överens- stämmelse med bestämmelserna i 5 kap. 2–5 a §§ FTL.
Vid värdering av byggnader och ägoslag för vilka riktvärden bestäms ska först fastställas klassindelningsdata och däremot svarande riktvärden. I fråga om skogsmark, som ligger inom skilda kommuner och som eljest skulle ha ingått i samma taxe- ringsenhet, får de genomsnittliga förhållandena för denna skogsmark läggas till grund vid klassindelning av värde- faktorer för taxeringsenheterna om de ligger inom samma värdeområde.
Vid riktvärdets bestämmande får interpolation mellan värden i värdetabell eller värdeserie inte ske (7 kap. 6 § första och andra styckena FTL).
Regeringen eller myndighet som regeringen bestämmer ska besluta om närmare föreskrifter om indelning i värdeområden,
Värdeområden
Värdefaktorer
klassindelning av värdefaktorer, klassindelningsgrunder, tabeller för storlekskorrektion enligt 4 a §, värdeserier och värdetabeller för de byggnadstyper och ägoslag som anges i 8– 15 kap. Mot sådant beslut får talan ej föras (7 kap. 7 § FTL).
Regeringen har i 1 kap. FTF meddelat närmare föreskrifter om riktvärden, värdetabeller och klassindelningen av värdefaktorer för olika typer av byggnader och ägoslag m.m. Indelningen ska ske med beaktande av bl.a. till förordningen fogade bilagor med tabellstommar o.d. och av Skatteverkets föreskrifter om klassindelningsgrunder m.m. som finns under delarna för värderingen av de olika taxeringsenhetstyperna i hand- ledningarna för fastighetstaxering.
Riket ska indelas i värdeområden för byggnader och ägoslag, som ska värderas med ledning av riktvärden.
Värdeförhållandena inom ett värdeområde ska i allt väsentligt vara enhetliga. Värdeområde ska därför bestämmas så att in- verkan av de värdefaktorer, som särskilt beaktas vid riktvärdets bestämmande, ska kunna bedömas enligt enhetliga regler.
Indelningen i värdeområden fastställs av Skatteverket i den ordning som framgår av 6 kap. 1 § och 11 kap. 1 § FTF (jfr även 7 kap. 7 § och 19 kap. 7 § FTL). Skatteverket har lagt fast indelningen i värdeområden vid AFT 2013 i 18-21 §§ SKVFS 2012:9.
I 7 kap. 1–7 §§ FTL har den grundläggande metodiken och tillvägagångssättet vid värderingen med ledning av riktvärden reglerats. I det följande behandlas vissa moment i detta för- farande närmare.
Värderingen ska ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktor menas en egenskap som är bunden till fastigheten och som påverkar dess marknadsvärde. Det finns tre slag av värdefaktorer, nämligen
1. värdefaktorer som särskilt ska beaktas vid riktvärdets bestämmande, t.ex. storlek, standard och ålder hos småhus (riktvärdegrundande värdefaktorer)
2. värdefaktorer för vilka genomsnittliga eller andra enhetliga förhållanden förutsätts föreligga inom värdeområdet och som därför inte beaktas särskilt vid riktvärdets bestäm- mande, t.ex. underhållssituationen eller olika gators buller- nivå inom värdeområdet