Taxa för arrende i Strängnäs kommun
KS § 198 X.xx KS/2022:191 - 003
Taxa för arrende i Strängnäs kommun
Beslut
Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige besluta att
1. anta Taxa för arrende i Strängnäs kommun, daterad 2022-04-26, med följande ändringar:
a. Grundavgiften för nytecknande av avtal ska baseras på faktisk arbetstidskostnad, där förvaltningen får i uppdrag att fastställa en modell för timpris. Avgiften ska max vara 10 000 kr.
2. taxan ska gälla från och med 2023-01-01.
Yrkanden
Xxxxx Xxxxx (C) yrkar på följande ändring:
1. anta Taxa för arrende i Strängnäs kommun, daterad 2022-04-26, med följande ändringar:
a) Grundavgiften för nytecknande av avtal ska baseras på faktisk arbetstidskostnad, där förvaltningen får i uppdrag att fastställa en modell för timpris. Avgiften ska max vara 10 000 kr.
b) Inga höjningar av anläggningsarrende för fiske eller jordbruk ska genomföras, då dessa arrenden är av vikt för kommunens beredskap och lokala livsmedelsförsörjning.
Xxxxxxxxx Xx Xxxx (KD), Xxxxx Xxxxxxx (L) och Xxxxx Xxxxxxxx (SD) yrkar bifall till Xxxxx Xxxxxx (C) ändringsyrkande.
Xxxxx Xxxxxxxx (M) och Xxxxxx Xxxxxxx (S) yrkar bifall till Xxxxx Xxxxxx (C) ändringsyrkande attsats 1 a.
Xxxxx Xxxxx (C) yrkar bifall till attsats två.
Beslutsgång
Ordföranden ställer avslag mot bifall till Xxxxx Xxxxxx (C) ändringsyrkande attsats 1 a och finner att kommunstyrelsen bifaller förslaget.
Ordföranden ställer avslag mot bifall till Xxxxx Xxxxxx (C) ändringsyrkande attsats 1 b och finner att kommunstyrelsen avslår förslaget.
Justerandes sign
Utdragsbestyrkande
Ordföranden finner sedan att det endast finns ett förslag till beslut och att detta blir kommunstyrelsens beslut.
Beskrivning av ärendet
Bakgrund och utredning
Strängnäs kommun har idag cirka 400 olika arrendeupplåtelser, dessa består av såväl mindre upplåtelser om 5 kvadratmeter som mer omfattande upplåtelser om 450 000 kvadratmeter. Intäkterna för dessa arrenden uppskattas år 2022 uppgå till cirka 2 200 000 kronor. Strängnäs kommun har tidigare saknat en fastställd arrendetaxa och eftersom många av kommunens arrendeavtal är gamla saknar de marknadsmässiga avgifter. Under hösten 2021 initierades arbetet med att utreda samt fastställa vad som är att betrakta som en marknadsmässig taxa för upplåtelser genom arrende.
I sammanhanget är det viktigt att belysa att taxa för arrende inte är en myndighetstaxa utan att kommunen här i egenskap av jordägare tecknar civilrättsliga avtal.
Arbetet med att ta fram taxorna har bestått av tre moment. Inledningsvis har samtliga av kommunens arrenden sammanställts i syfte erhålla en medelavgift för varje arrendeform. Sedan har en omvärldsanalys utförts som bestått i att inhämta information från andra kommuner och aktörer som upplåter mark genom arrende. Utredningsarbetet visade att Strängnäs kommuns arrendeavgifter hade en lägre medeltaxa än närliggande kommuner och andra aktörer. Utredningens innehåll bearbetades för att avslutningsvis framställa och föreslå en marknadsmässig taxa för upplåtelse av arrende inom Strängnäs kommun, se prisbilagan ”Taxa arrende Strängnäs kommun”, samt vilka riktlinjer som ska gälla vid nytecknande av arrendeavtal.
I enlighet med Likställighetsprincipen som återfinnes i 2 kap. 3 kommunallagen (2017:725) ska kommunen behandla sina invånare lika således ska upplåtelse av mark genom arrende ske under samma premisser för samtliga invånare.
Upplåtelse av mark ska ske till ett marknadsmässigt pris i syfte att uppfylla reglerna avseende statsstöd som återfinnes i artikel 107–109 i Fördraget om Europeiska unionens funktionssätt.
Riktlinjer vid nytecknande av arrendeavtal, grundavgift, zoner, dynamisk taxa, avsteg från taxan och KPI
Tidigare har kommunen inte tillämpat några specifika rutiner avseende prissättning vid nytecknande av arrendeavtal men i syfte att systematisera arbetet bör följande rutiner inarbetas.
Justerandes sign
Utdragsbestyrkande
Vid föregående upplåtelser av arrende har arrendatorn endast betalat en avgift för själva upplåtelsen således har ingen fast kostnad utgått för att täcka den administrativa handläggningen. Vid nytecknande av arrendeavtal bör kommunen ta ut en engångsersättning fortsatt kallad grundavgift om 10 000 kr för att täcka kommunens självkostnad för handläggning av upplåtelsen. Grundavgiften utgår ej vid nytecknande av avtal till följd av uppsägning för villkorsändring. Avseende upplåtelse av mark till kolonilotter upplåter Strängnäs kommun endast mark till kolonilottsföreningar således utgår en grundavgift till föreningen och inte till den enskilda lottinnehavaren.
Strängnäs kommun bör förslagsvis även ha ett system med zoner för att möjliggöra tillämpningen av olika taxor inom olika geografiska områden. En uppdelning bör anses självklar eftersom vissa områden är mer attraktiva ur en upplåtelsesynpunkt och bör således även ha en högre taxa. Uppdelningen bör ske enligt följande;
Zon 1, hamnområdet i Strängnäs och Mariefred. Zon 2, mark inom Strängnäs kommuns tätorter. Zon 3, mark utanför Strängnäs kommuns tätorter.
Zon 1 utgörs av hamnområdet i Strängnäs och Xxxxxxxxx Xxx 2 utgörs av de rödmarkerade områdena
Zon 3 utgörs av resterande mark
Vid upplåtelse av arrende kan de olika förutsättningarna för bland annat marken variera, således bör kommunen även ha möjlighet att förbehålla sig rätten att bedöma och fastställa varje enskild taxa inom prisspannet utifrån följande kriterier:
• platsens läge och karaktär
• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter
Justerandes sign
Utdragsbestyrkande
• typ av verksamhet
Möjligheten att kunna tillämpa taxan dynamiskt skulle bidra till att kommunen i egenskap av markägare inte blir bunden av en fast siffra vilket i sin tur skulle medföra att vissa typer av upplåtelser, som annars hade varit svåra att få till, kan genomföras.
I vissa fall kan det, trots möjlighet att arbeta dynamiskt med taxan, vara svårt att fastställa en adekvat avgift, i sådana fall bör kommunen ha möjlighet att göra avsteg från de fastställda taxorna. Denna möjlighet ska dock endast vara ett alternativ i de fall förutsättningarna för den aktuella upplåtelsen gör att det anses oskäligt att tillämpa taxan. Följande exempel redogör för när det är svårt att tillämpa de föreslagna taxorna. Arrendatorn som har lägenhetsarrendet vid Visholmen, Zon 1, bedriver kiosk- och minigolfverksamhet. Arrendeområdet har en areal om cirka 1 750 kvm och skulle den föreslagna taxan omfatta detta avtal skulle arrendeavgiften uppgå till minst 350 000 kr per år, vilket inte anses rimligt. Vid denna typ av upplåtelser skulle kommunen behöva frångå de föreslagna taxorna.
Taxorna för upplåtelser genom arrende ska årligen justeras med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex. Taxan kommer uppdateras en gång var femte år av kommunens mark- och exploateringsenhet.
Implementering av taxan
Taxan bör förslagsvis inarbetas zon för zon. Zon 1 anses lämplig att börja med, för att sedan arbeta vidare med Zon 2 och Zon 3. Förslagsvis bör de mer omfattande arrendeformerna såsom anläggningsarrende och lägenhetsarrende först ses över för att sedan arbeta vidare med de andra arrendetyperna.
Eftersom kommunens arrendeavtal har olika avtalstider kommer vissa avtal succesivt att löpa ut med tiden således anses det lämpligt att tillämpa den nya taxan vid nytecknande av avtal oaktat vilken zon eller vilken arrendetyp det aktuella avtalet har.
Med hänsyn taget till att många av kommunens arrendeavtal är mycket gamla och således saknar en marknadsmässig taxa kan det vid nytecknande av avtal bli en rejäl höjning av arrendeavgiften för arrendatorn. Förslagsvis bör då en succesiv infasning av taxan ske, exempelvis bör höjning ske gradvis under en viss period exempelvis ett år.
Ekonomiska konsekvenser för kommunen
Justerandes sign
Utdragsbestyrkande
Beslutet kommer att medföra ökade intäkter för kommunen. Det är svårt att göra en adekvat bedömning avseende hur mycket kommunens intäkter kommer att öka om de nya taxorna godkänns eftersom samtliga avtal har olika avtalsperioder och taxan i många hänseenden kommer arbetas med ur ett dynamiskt perspektiv med prisspann. Nedanstående exempel kan dock anses vägledande.
Arrendetyp | Tidigare medeltaxa | Grundavgift | Ny taxa |
Kolonilotter | 0,4 kr/kvm per år | 10 000 vid nytecknande | 4 kr/kvm per år |
Lägenhetsarrende zon 2,3 | 3,8 kr/kvm per år | 10 000 vid nytecknande | 5–200 kr/kvm per år |
Liten brygga | 500 kr/brygga per år | Utgår ej | 1000–2 000 kr/år + 500 kr/år/båt |
Upplåtelse av fiskevatten | 17 kr/per ha per år | 10 000 vid nytecknande | 40–60 kr/ha per år |
Övriga konsekvenser
Implementering av taxan genom att säga upp och teckna nya avtal innebär ett omfattande arbete för mark- och exploateringsenhetens markförvaltare.
Uppföljning
Mark- och exploateringsenheten verkställer beslutet och implementerar taxan succesivt. Taxan uppdateras var femte år.
Beslutsunderlag
Tjänsteutlåtande arrendetaxor Strängnäs kommun, 2022-04-26 Styrdokument, Taxa för arrende i Strängnäs kommun, förslag, 2022-04-26 Bilaga, Utredning arrendetaxor Strängnäs kommun, 2022-04-26
Beslutet skickas till
Kommunfullmäktige
Justerandes sign
Utdragsbestyrkande
Mark- och exploateringsenheten
Beslutad: | 2022-xx-xx KF § XX |
Myndighet: | Kommunfullmäktige |
Diarienummer: | KS/2022:191 - 261 |
Ersätter: | - |
Gäller för: | Strängnäs kommun |
Gäller fr o m: | 2023-01-01 |
Gäller t o m: | 2028-12-31 |
Dokumentansvarig: | Mark- och exploateringsenheten |
Uppföljning: | Vart femte år |
Taxa för arrende i Strängnäs kommun
Taxorna för upplåtelser genom arrende ska årligen justeras med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex. Taxan kommer uppdateras en gång var femte år av kommunens mark- och exploateringsenhet. Avtalsframtagning och beslut i arrendeärenden fattas enligt kommunstyrelsens delegationsordning.
Taxan består av en engångsavgift i form av en grundavgift samt en avgift som antingen är fast eller beroende av markens areal.
Priser
Avgifterna är framtagna med hänsyn till gällande marknadsvärde. Taxan omfattar inte upplåtelse av allmänplats. Avgiften för arrendet anges i belopp per år. Strängnäs kommun förbehåller sig rätten att bedöma och fastställa varje enskild taxa utifrån följande kriterier:
• platsens läge och karaktär
• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter
• typ av verksamhet
Avsteg från taxan
Strängnäs kommun förbehåller sig rätten att i förekommande fall göra avsteg från den bestämda taxan om den aktuella upplåtelsen inte anses omfattas av nedanstående kategorier under rubriken ”Arrendetaxa”. Beslut om eventuella avsteg tas enligt kommunstyrelsens delegationsordning.
Mervärdesskatt
Samtliga taxor anges exklusive mervärdesskatt. Vid nytecknande av arrendeavtal ska skrivelse finnas om mervärdesskatt ska utgå eller ej. Mervärdesskatt erlägges i enlighet med gällande lagstiftning.
Konsumentprisindex
Varje år justeras arrendetaxan (arealavgiften) med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex (KPI) för oktober månad föregående år. Oktober månad
2022 är basmånad. Indexuppräkning av arrendeavgiften tillämpas endast på avtal som löper under flera år, uppräkningen görs på den årliga faktureringen.
Grundavgift för taxa
Vid nytecknande av arrendeavtal ska en engångsersättning i form av en grundavgift erläggas av arrendatorn. Grundavgiftens storlek är 10 000 kronor per nytecknat avtal och syftar till att täcka kommunens självkostnad för handläggning av arrendeupplåtelsen. Grundavgiften utgår ej vid upplåtelse av brygga med mindre än fyra platser till enskild samt vid nytecknande av avtal till följd av en uppsägning på grund av villkorsändring. I enskilda fall kan grundavgiften slopas.
Betalning av avgift
Avgiften ska senast betalas till kommunen i enlighet med fakturans förfallodag. Fakturering sker på årsbasis, undantag kan förekomma.
Vid betalning efter förfallodagen utgår dröjsmålsränta i enlighet med räntelagen (1975:635) till dess att betalning sker.
Zonområden i Strängnäs kommun
Zon 1 - hamnområdet i Strängnäs och Mariefred.
Zon 2 - Strängnäs kommuns olika tätorter, rödmarkerade områden.
Zon 3 - markområden inom Strängnäs kommun som inte omfattas av zon 1 och 2.
Taxa
Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån kriterier på sida 1.
Anläggningsarrende Avgift
Kommersiell verksamhet, max 10 000 kvm
Zon 1 100–500 kr/kvm/år
Zon 2 och Zon 3 5–300 kr/kvm/år
Föreningar
Zon 1 50–250 kr/kvm/år
Zon 2 15–30 kr/kvm/år
Zon 3 2–10 kr/kvm/år
Master och telekommunikation
Mast >20 m 50 000 kr/ år
Mast <20 m 25 000 kr/år
Anläggning 15 000 kr/år
Bod 5 000 kr/år
Påkopplad mast 5 000 kr/år
Fiske
Upplåtelse av fiskevatten 40-60 kr/ha/år
Jordbruk
Åkermark 1 200-2 000 kr/ha/år
Betesmark 800-1 000 kr/ha/år
Jakt
Upplåtelse av jakträtt Anbud
Lägenhetsarrende Avgift
Kolonilotter 4 kr/kvm/år
Parkeringsplatser 400-700 kr/plats/år
Skyltar
Zon 1 <2 kvm 25 000 kr/år
>2 kvm 40 000 kr/år
Zon 2
<2 kvm 20 000 kr/år
>2 kvm 25 000 kr/år
Zon 3 <2 kvm 15 000 kr/år
>2 kvm 20 000 kr/år
Bryggor <4 platser
2 m 1 000 kr/år + 500 kr/båt
2-4 m 1 500 kr/år + 500 kr/båt
>4 m 2 000 kr/år + 500 kr/båt
Bryggor >4 platser
4-15 platser 200–300 kr/m/år + 250 kr/båt
>15 platser Enskild bedömning
Övriga lägenhet
Zon 0 000-000 kr/kvm/år
Zon 2 och 3 5-200 kr/kvm/år
Kommunstyrelsen Dnr KS/2022:191-261
Mark- och exploateringsenheten
2022-04-26
1/12
Utredning arrendetaxor Strängnäs kommun
Bakgrund
Strängnäs kommun har idag cirka 400 olika arrenden som avser såväl mindre lägenhetsarrenden om 5 kvm som stora anläggningsarrenden om 450 000 kvm. År 2022 förväntades dessa arrenden inbringa cirka 2,2 miljoner kronor till kommunen. Många arrendeavtal är gamla och saknar således en marknadsmässig taxa. Arbetet med att utreda samt fastställa vad som är att betrakta som en marknadsmässig taxa påbörjades hösten 2021.
I svensk lagstiftning återfinns fyra typer av arrendeupplåtelser dessa är jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende samt lägenhetsarrende. I vardagligt tal brukar även upplåtelse av jakt- och fiskerätt benämnas jaktarrende eller fiskearrende. Den utredning avseende Strängnäs kommuns arrendetaxor som gjorts bestod av tre moment. Inledningsvis sammanställdes samtliga av kommunens ca 400 arrendeavtal och en medeltaxa fastställdes för vardera av de sex olika arrendeformerna. Inom varje kategori gjordes ytterligare segmenteringar exempelvis delades jordbruksarrende in i åkermark och betesmark. Nästa steg var att påbörja omvärldsanalysarbetet. Arbetet bestod i att inhämta och sammanställa information från närliggande kommuner och andra aktörer som upplåter mark genom arrende. En viktig del i omvärldsanalysarbetet var att det aktuella aktörerna i viss mån uppdaterat sina taxor i syfte att informationen skulle anses adekvat. Avslutningsvis skulle nya taxor föreslås med beaktning till omvärldsanalysen. Utredningen har resulterat i ett förslag på nya taxor samt rutiner kring hur kommunen ska arbeta vid nytecknande av arrendeavtal.
Under förutsättning att de föreslagna taxorna godkänns uppkommer frågan hur mycket mer pengar detta kommer att inbringa till kommunen varje år. Det är svårt att göra en adekvat bedömning dock kan nedanstående exempel vara vägledande.
Arrendetyp | Tidigare medeltaxa | Grundavgift | Ny taxa |
Kolonilotter | 0,4 kr/kvm per år | 10 000 vid nytecknande | 4 kr/kvm per år |
Lägenhetsarrende zon 2,3 | 3,8 kr/kvm per år | 10 000 vid nytecknande | 5–200 kr/kvm per år |
Liten brygga | 500 kr/brygga per år | Utgår ej | 1000–2 000 kr/år + 500 kr/år/båt |
Upplåtelse av fiskevatten | 17 kr/per ha per år | 10 000 vid nytecknande | 40–60 kr/ha per år |
Strängnäs xxxxxx Xxxxxxx 00
645 80 Strängnäs
Tel 0000-000 00
Fax 0000-000 00
xxxxxxxxxxxxxxx@xxxxxxxxx.xx xxx.xxxxxxxxx.xx
Bankgiro 621-6907
Grundavgift
Omvärldsanalysen visade att många aktörer tar ut en så kallad grundavgift i samband med nytecknande av arrendeavtal. Grundavgiften syftar till att täcka administrativa kostnader. Vissa arrendeavtal har en så pass låg taxa att handläggningen kostar fastighetsägaren mer än vad upplåtelsen inbringar, en grundavgift skulle lösa denna problematik. Grundavgiften ska endast tas ut i samband med nytecknande av avtal. I enlighet med omvärldsanalysen bör en grundavgift uppgå till 10 000 kr per nytecknat avtal. Grundavgiften bör dock inte tillämpas vid upplåtelse av brygga med max fyra platser till enskild medborgare samt vid nytecknande av avtal på grund av en uppsägning med hänsyn till villkorsändring.
Avgiftsfrihet och fast avgift per år
Under utredningens gång framkom att det finns några avgiftsfria upplåtelser inom kommunen, dessa är ytterst få. Förslagsvis bör inga avgiftsfria upplåtelser förekomma vid nytecknande av avtal.
Vissa arrendeavtal anger att betalning av arrendeavgiften ska erläggas för en viss period som löper längre än ett år. Ett tydligt exempel avser en upplåtelse för en telekommunikationsmast där arrendatorn betalar ett belopp om 300 kr för en femårsperiod. En problematik med att fakturera arrendatorn var femte år är att fastigheten kan ha bytt ägare och vissa arrendeavtal ska sägas upp i samband med en fastighetsöverlåtelse. Förslagsvis bör en fast avgift per år utgå vid nytecknande av avtal.
Konsumentprisindex, mervärdesskatt och översyn
Idag justeras majoriteten av Strängnäs kommuns arrendeavtal med hänsyn till förändringar i Konsumentprisindex (KPI). Förslagsvis bör skrivelse om att KPI ska tillämpas omfatta samtliga nytecknade arrendeavtal.
Samtliga föreslagna taxor är angivna exklusive mervärdesskatt, i de fall upplåtelsen omfattas av moms ska detta tydligt framgå i avtalet.
I syfte att bibehålla taxan marknadsmässig bör taxan förslagsvis uppdateras en gång var femte år av kommunens Mark- och exploateringsenhet.
Zoner
Omvärldsanalysen visade att flera kommuner använder ett system med zoner för att möjliggöra tillämpningen av olika taxor inom olika geografiska områden.
Attraktiva områden såsom hamnområden kan således ha en viss taxa medan områden utanför tätort har en annan taxa. Hamnområdena inom Strängnäs och Mariefred är mycket attraktiva således bör dessa områden ha en högre taxa än resterande tätort. Förslagsvis bör Strängnäs kommun delas in i tre olika zoner, Zon 1 avser hamnområdet i Strängnäs och Mariefred, Zon 2 avser all mark inom Strängnäs kommuns tätorter och Zon 3 avser all mark utanför tätorterna.
Zonerna bör dock endast tillämpas avseende vissa arrendeformer. Se nedanstående illustration avseende Zon 2 och 3.
Zon 1 utgörs av hamnområdena i Strängnäs och Xxxxxxxxx Xxx 2 utgörs av de rödmarkerade områdena
Zon 3 utgörs av resterande mark
Prisspann och dynamisk taxa
Vissa av de föreslagna taxorna har ett prisspann som anger inom vilka gränser avgiften kan sättas. Ett tydligt exempel avser upplåtelse av parkeringsplatser där spannet är 400–700 kronor per plats per år.
Vid upplåtelse av arrende kan de olika förutsättningarna för marken variera således bör kommunen även ha möjlighet att förbehålla sig rätten att bedöma och fastställa varje enskild taxa utifrån följande kriterier:
• platsens läge och karaktär
• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter
• typ av verksamhet.
Möjligheten att kunna tillämpa taxan dynamiskt skulle bidra till att kommunen i egenskap av markägare inte blir bunden av en fast siffra vilket i sin tur skulle medföra att vissa typer av upplåtelser, som annars hade varit svåra att få till, kan genomföras. Ett exempel som visar samspelet mellan prisspann och möjligheten att dynamiskt arbeta med taxan är när asfalterad mark upplåts för parkeringsändamål inom tätort, en rimlig avgift skulle då landa i det övre skiktet 650–700 kronor per plats och år medan grusade platser utom tätort bör landa i det lägre 400–450 kronor.
Avsteg från taxan, fastighetsvärdering och tomträtt
I vissa fall kan det trots prisspann och möjlighet att arbeta dynamiskt med taxan vara svårt att fastställa en adekvat avgift, i sådana fall bör kommunen ha möjlighet att göra avsteg från de fastställda taxorna. Följande exempel redogör för när det är svårt att tillämpa de föreslagna taxorna. Arrendatorn som har lägenhetsarrendet vid Visholmen, Zon 1, bedriver kiosk- och minigolfverksamhet. Arrendeområdet har en areal om cirka 1 750 kvm och skulle den föreslagna taxan omfatta detta avtal skulle arrendeavgiften uppgå till minst 350 000 kr per år, vilket inte anses rimligt. Vid denna typ av upplåtelser skulle kommunen behöva frångå de föreslagna taxorna.
I enskilda fall kan det vara mycket svårt att bedöma vad som skall betraktas som en marknadsmässig taxa avseende upplåtelser som faller utanför den föreslagna taxans ram. Det kan exempelvis avse en mycket ovanlig verksamhet som ska bedrivas inom området eller att typen av verksamhetsutövare i regel oftast själv äger marken, således kan det saknas information kring vad som ska betraktas som en rimlig avgift. I syfte att erhålla en så pass adekvat avgift som möjligt i denna typ av fall kan det vara lämpligt att anlita en extern fastighetsvärderare som värderar marken. Med markvärderingen som underlag kan en viss procentsats sedermera ligga till grund för taxans storlek.
Under förutsättning att det inte anses aktuellt eller möjligt att upplåta marken med arrende kan tomträtt vara ett alternativ. Tomträttsavgäld är den ersättning
som erläggs till kommunen och avgäldsunderlaget baseras på markens marknadsvärde. Strängnäs kommun värderar marken med hjälp av en oberoende auktoriserad värderare och i enlighet med gällande praxis ska avgälden sättas till 3 procent av markvärdet.
Implementering av taxan
Under förutsättning att de föreslagna taxorna godkänns ska arbete med att implementera dem påbörjas. Eftersom Strängnäs kommun idag har cirka 400 olika arrendeavtal som löper med olika avtalstider och avtalsförhållanden bör en plan finnas för hur den nya taxan ska inarbetas. Inledningsvis bör kommunen meddela de befintliga arrendatorerna om att en ny taxa är antagen, när den börjar gälla samt hur kommunen avser att implementera den. Taxan bör förslagsvis inarbetas zon för zon. Zon 1 anses lämplig att börja med, för att sedan arbeta vidare med Zon 2 och Zon 3. Förslagsvis bör de mer omfattande arrendeformerna såsom anläggningsarrende och lägenhetsarrende först ses över för att sedan arbeta vidare med de andra arrendetyperna.
Eftersom kommunens arrendeavtal har olika avtalstider kommer vissa avtal succesivt att löpa ut med tiden således anses det lämpligt att tillämpa den nya taxan vid nytecknande oaktat vilken zon eller vilken arrendetyp det aktuella avtalet har.
Med hänsyn taget till att många av kommunens arrendeavtal är mycket gamla och således saknar en marknadsmässig taxa kan det vid nytecknande av avtal bli en rejäl höjning av arrendeavgiften för arrendatorn. Förslagsvis bör då en succesiv infasning av taxan ske, exempelvis bör höjning ske gradvis under en viss period exempelvis ett år.
Anläggningsarrenden
Upplåtelseformen anläggningsarrende medför en rättighet för arrendatorn att bygga eller bevara befintlig byggnad på marken i syfte att bedriva näringsverksamhet. Vanliga exempel på anläggningsarrende är bensinstationer, lagerhus och fabriker. Strängnäs kommuns Mark- och exploateringsenhet innehar idag cirka 20 000 kvm mark som upplåts genom anläggningsarrende dessa utgörs bland annat av restauranger, maststationer och uppställningsytor.
I syfte att systematisera arrendeprocessen bör kommunens anläggningsarrende förslagsvis delas in i följande tre kategorier:
Kommersiell verksamhet Master och telekommunikation Föreningar
Kommersiell verksamhet
Kategorin ”Kommersiell verksamhet” innefattar all typ av näringsverksamhet således behandlas bland annat restauranger, kiosker, kommunalverksamhet och föreningar som bedrivs kommersiellt. Avseende kommersiell verksamhet ska Zon 1, Zon 2 och Zon 3 tillämpas. Taxan gäller endast upplåtelser som omfattar en markareal upp till 10 000 kvm. När arealen är större än 10 000 kvm blir det aktuellt att göra en enskild prissättning eftersom stora upplåtelser i kommersiellt syfte är relativt sällsynta.
Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;
• platsens läge och karaktär
• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter
• typ av verksamhet.
Taxa kommersiell verksamhet
Kommersiell verksamhet, max 10 000 kvm
Grundavgift 10 000 kr + fast taxa, inom zon
Zon 1 100–500 kr/kvm/år
Zon 2 och Zon 3 5–300 kr/kvm/år
Föreningar
Förslagsvis bör föreningar ha en egen taxa. De föreningar som omfattas är de föreningar som inte har ett kommersiellt syfte. Kommersiella föreningar omfattas som tidigare nämnt av taxan för kommersiell verksamhet. Avseende föreningar bör zoner tillämpas.
Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;
• platsens läge och karaktär
• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter
• typ av föreningsverksamhetverksamhet.
Taxa föreningar
Föreningar
Grundavgift 10 000 kr + fast taxa, inom zon
Zon 1
Zon 2
Zon 3
50-250 kr/kvm/år
15–30 kr/kvm/år
2–10 kr/kvm/år
Master och telekommunikation
I dagsläget arrenderar kommunen ut ett tiotal tele- och kommunikationsanläggningar, dessa består av master, antenner och olika typer av sändare. Vid upplåtelse av mast- och telekommunikationsanläggning ska inga zoner tillämpas. När befintlig arrendator upplåter plats på den befintliga anläggningen utgår det vederlag för påkopplingen. Den gamla arrendatorn ska upprätta avtal med den påkopplade aktören, kommunen fakturerar sedan arrendatorn och har således inget nytt avtalsförhållande.
Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;
• platsens läge och karaktär
• typ av verksamhet.
Taxa master och telekommunikation
Master och telekommunikation
Grundavgift 10 000 kr + fast taxa per mast/anläggning/bod/påkopplad mast
Mast Mast
Anläggning Bod
Påkopplad mast
>20 m 50 000 kr/ år
<20 m 25 000 kr/år
15 000 kr/år
5 000 kr/år
5 000 kr/år
Fiskearrende
Upplåtelse av fiskevatten kallas i dagligt tal för fiskearrende och är en typ av nyttjanderätt. Strängnäs kommun upplåter idag cirka 420 hektar fiskevatten till två olika nyttjanderättshavare. Det föreligger en del svårigheter kring att fastställa en marknadsmässig taxa för fiskearrende eftersom många olika parametrar ska beaktas såsom svartfiske, typ av botten och liggande nät.
Avseende fiskearrende tillämpas inga zoner.
Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;
• platsens läge och karaktär
• tillgänglighet
• typ av verksamhet.
Taxa fiskearrende
Fiskearrende
Grundavgift 10 000 kr + fast taxa per ha
40–60 kr/ha/år
Jordbruksarrende
Strängnäs kommun upplåter idag cirka 300 hektar jordbruksmark, 90 procent utgörs av åkermark och resterande del avser betesmark. Marktaxor för åkermark är beroende av vilken klassificering marken har, klassificeringen är det mått som visar jordens värde ur en produktionssynpunkt och kallas jordgraderingsintervall. Det finns fyra olika jordgraderingsintervall dessa är klass 1–3, 4–5, 6–7 och 8–
10. Klass 1–3 består av mark som har lägre bördighet medan klass 8–10 innefattar mark som har en mycket hög bördighet. Trots att åkermarken är inom en lägre klass är marken mycket värdefull. Marken i Södermanland ligger i snitt inom klass 3 - 4. Avseende upplåtelse av jordbruksmark tillämpas inga zoner.
Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;
• platsens läge och karaktär
• tillgänglighet
• typ av verksamhet.
Taxa jordbruksarrende
Jordbruksarrende
Grundavgift 10 000 kr+ fast taxa per ha
Åkermark
1 200–2 000 kr/ha/år
Betesmark
800–1 000 kr/ha/år
Jaktarrende
Strängnäs kommun upplåter cirka 1 200 hektar jaktmark. Tidigare har kommunen bestämt arrendeavgiften för jaktupplåtelse i enlighet med vad som anses marknadsmässigt. Mark- och exploateringsenheten har för avsikt att använda sig utav anbudsförfarande vid framtida upplåtelse för jaktmark. Rutiner kring detta ska tas fram internt under hösten 2022.
Jaktupplåtelse
Upplåtelse av jakträtt
Anbud
Lägenhetsarrende
Ett lägenhetsarrende föreligger när jord upplåts för annat ändamål än jordbruk och upplåtelsen inte utgörs av ett bostadsarrende eller anläggningsarrende.
Lägenhetsarrende betraktas därför som ”slasktratten” för arrenden. Strängnäs kommun har idag närmre 200 olika lägenhetsarrenden. I syfte att systematisera arrendeprocessen ska kommunens lägenhetsarrenden förslagsvis delas in i följande fem kategorier:
• Kolonilotter
• Parkeringsplatser
• Skyltar
• Bryggor
• Övriga lägenhetsarrenden
Kolonilotter
Strängnäs kommun arrenderar idag ut cirka 35 000 kvm mark som används som kolonilotter med en medeltaxa om o,4 kr/kvm. Den befintliga medeltaxan är betydligt mycket lägre än vad omvärldsanalysen visade. Eftersom den föreslagna höjningen innebär att avgiften tiodubblas bör en succesiv infasning av taxan ske.
Kolonilotter
Grundavgift 10 000 kr+ fast taxa per kvm
Kolonilotter
4 kr/kvm/år
Parkeringsplatser
De aktuella arrendeavtalen som avser upplåtelse av mark för parkeringsändamål avser såväl upplåtelse per plats som upplåtelse av en viss areal. En problematik med att arrendera ut mark för parkeringsändamål baserat på en viss areal är att arrendatorn i sin tur upplåter flertalet platser och tar ut en avgift som överstiger den avgift som kommunen tillämpar. Följaktligen ska upplåtelse av mark för parkeringsändamål baseras på hur många parkeringsplatser som inryms inom det specifika området.
Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;
• platsens läge och karaktär
• tillgänglighet
• typ av verksamhet.
Taxa parkeringsplatser
Grundavgift + pris per parkeringsplats
Parkeringsplats
400 – 700 kr/plats/år
Skyltar
Arrendeavgiften för upplåtelse av skyltar är beroende av om skylten är större eller mindre än 2 kvm samt inom vilken zon upplåtelsen sker.
Taxa Skyltar
Grundavgift 10 000 kr + fast taxa, inom zon
Skyltar
Zon 1
<2 kvm 25 000 kr/år
>2 kvm 40 000 kr/år
Zon 2
<2 kvm 20 000 kr/år
>2 kvm 25 000 kr/år
Zon 3
<2 kvm 15 000 kr/år
>2 kvm 20 000 kr/år
Bryggor
I dagsläget arrenderar Strängnäs kommun ut såväl mindre bryggor med plats för någon enstaka båt som större bryggor med flertalet platser. Arrendatorerna utgörs av både privatpersoner och föreningar. Många av de gamla arrendeavtalen för bryggor har mycket låga avgifter detta har dessvärre resulterat i att arrendatorer i sin tur upplåter bryggplatser för en avgift som överstiger den avgift kommunen har. Förslagsvis ska de mindre bryggornas arrendeavgift baseras på en fast taxa per längdmeter samt hur många båtar som kan anlägga. När en upplåtelse avser en brygga för fler än fyra båtar ska avgiften i stället vara beroende av hur många längdmeter brygga som ska upplåtas eller anläggas samt även en fast avgift per båtplats. Grundavgift utgår ej vid upplåtelse av brygga till enskild aktör av ”mindre brygga” med andra ord en brygga med max fyra platser. Avseende de stora bryggorna där uppemot 40 talet båtar kan anläggas bör en särskild bedömning av arrendeavgiften vara att föredra då många olika parametrar är avgörande för upplåtelsen.
Bryggarrende
Grundavgift 10 000 kr + kr/m brygga Kr/plats
Upplåtelse av brygga
Brygga max 4 platser
2 m
2–4 m
>4 m
Bryggor 4–15 platser
Brygga >15 platser
1000 kr/år + 500 kr/båt
1500 kr/år + 500 kr/båt
2000 kr/år + 500 kr/båt
200–300 kr/m/år
+ 250 kr/båt Enskild bedömning
Övriga lägenhetsarrenden
Eftersom arrendetypen lägenhetsarrende kan innefatta många olika typer av upplåtelser anses det lämpligt att ha kategorin ”Övriga lägenhetsarrende”.
Arrenden som kan omfattas av denna kategori är exempelvis tomtmark, upplag, bodar och provisoriska byggnader.
Exakt taxa inom prisspann bedöms utifrån följande kriterier;
• platsens läge och karaktär
• tillgänglighet och parkeringsmöjligheter
• typ av nyttjanderättshavare.
Taxa lägenhetsarrenden
Grundavgift 10 000 kr+ fast taxa, inom zon
Övriga lägenhetsarrenden
Zon 1
Zon 2 & Zon 3
200-500 kr/kvm/år
5–200 kr/kvm/år
Xxxxxx Xxxxxxxxx Markförvaltare
2022-07-19