BESLUT DEN 6 SEPTEMBER 2023 DNR 148/22 SIDA 1 AV 9
BESLUT DEN 6 SEPTEMBER 2023 DNR 148/22 SIDA 1 AV 9
Mäklare 1
Mäklare 1
Mäklare 2
Mäklare 2
Vad saken gäller
Konkurrerande provisionsanspråk
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklare 2 att betala 45 000 kr till Mäklare 1.
YRKANDE M.M.
Mäklare 1 har begärt att nämnden ska fastställa att han har rätt till hälften av pro- visionen för förmedlingen av fastigheten Förstaden Fastigheten 1:1.
Mäklare 2 har motsatt sig kravet och för egen del begärt att nämnden ska fastställa att hon har rätt till hela provisionen.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Mäklare 1
Den 17 november 2021 fick han i uppdrag att förmedla fastigheten Förstaden Fas- tigheten 1:1. Fastigheten var utmätt och ett villkor från Kronofogden var att han
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
som mäklare skulle få godkänt från borgenärerna att han skulle få förmedla fastig- heten.
När han fått godkänt bestämde han och säljaren att fotografera bostaden och lägga upp den som kommande försäljning och börja med visningar efter nyår.
Han hade sex öppna visningar och en del privata visningar under tiden den 9 janu- ari till den 14 februari 2022.
Det blev en bra budgivning med fyra spekulanter. Det högsta budet var på 5 650 000 kr, som sedan genom förhandling höjdes till 6 000 000 kr. De var överens om priset, men säljaren hade hopp om att kunna lösa sina skulder och inte behöva sälja huset, vilket gjorde att hon drog ut på kontraktsskrivningen med den tilltänkta köparen.
Uppdraget sades upp av oklara anledningar den 25 februari 2022. Han visste att de kunde komma till ett avslut, han hade tio dagars uppsägningstid och den 4 mars 2022 fick han budet på 6 000 000 kr. Säljaren accepterade budet och han förbe- redde för kontraktsskrivning. Säljaren valde att backa dagen efter och ville försöka lösa skulden på annat sätt.
När uppdraget sades upp så visste han inte vem den nya mäklaren var. Han bekräf- tade uppsägningen skriftligen till säljaren och översände även journalen och bud- givningslistan till henne, men hon har senare påstått att hon inte fick den.
Den 19 april 2022 fick han bekräftat att det var Mäklare 2 som hade tagit över uppdraget. Han fick i samband med det även vetskap om att säljaren inte hade fått hans mejl den 25 februari, så han skickade allting på nytt till Mäklare 2.
I mejlet skrev han till Mäklare 2 och säljaren att han ville ha full provision om någon av hans spekulanter köpte fastigheten. Han lade ner väldigt mycket tid och energi på huset. Mäklare 2 ringde honom den 19 april 2022 för att få mer information om hur försäljningsprocessen hade varit.
Fastigheten såldes den 17 maj 2022 för 6 000 000 kr till samma budgivare som bjöd
6 000 000 kr när han hade uppdraget.
Köparen besökte hans visning den 16 januari 2022 och la sitt första bud på fastig- heten den 17 januari 2022 och det sista budet kom den 4 mars 2022. Köparen hade blivit köpare redan i mars 2022, och för samma köpeskilling, om inte säljaren av oklar anledning tagit tillbaka objektet dagen innan de skulle skriva kontrakt.
Mäklare 2
Mäklare 1:s uppgifter stämmer inte. Hade de stämt hade hans förslag på uppdel- ning av provisionen varit rimligt. Men som kommer att framgå av hennes redogö- relse nedan, samt av ingivna sms mellan säljaren och Mäklare 1, fortsatte Mäklare 1 att försöka förmedla fastigheten och respekterade inte säljarens uppsägning. Hon anser inte att det är rimligt att komma med provisionsanspråk när man skickar sin spekulantlista nästan två månader efter att den efterfrågats. Det är också en ren lögn att Mäklare 1 inte visste att det var hon som hade tagit över försäljningen.
2022-02-22: Säljaren kontaktade henne om försäljning av fastigheten.
2022-02-23: Hon besökte säljaren. Säljaren sa att hon haft en konflikt med Mäklare 1 och sagt upp uppdraget samt att ensamrätten hade gått ut. De skrev under ett förmedlingsuppdrag.
2022-02-25: Hon blev varse att säljaren inte hade gjort någon skriftlig uppsägning av Mäklare 1:s förmedlingsuppdrag. Hon upplyste säljaren om att hon behövde göra det skriftligt samt be om en spekulantlista för de spekulanter som Mäklare 1 hade provisionsanspråk för. Hon ringde upp Mäklare 1 och meddelade att hon hade blivit anlitad av säljaren och bad Mäklare 1 att skicka spekulantlistan till henne och säljaren. Hon föreslog även samma den uppdelning av arvodet som Mäklare 1 har föreslagit i sin anmälan till FRN, om hon förmedlade till någon av de tidigare anvisade spekulanterna. Mäklare 1 sa då att säljaren hade skulder hos Kro- nofogden och att ingen annan än han hade rätt att sälja fastigheten då säljarens anstånd snart gick ut och att hon aldrig skulle lyckas få igenom ett nytt anstånd.
2022-03-04: Mäklare 1 skickade ett meddelande till säljaren om att han hade fått ett bud på 6 000 000 kr.
2022-04-13: Hon lyckades efter nästan två månaders arbete få igenom ett nytt an- stånd. De uppdaterade förmedlingsuppdraget och hon började bearbeta de kun- der hon har i sitt kundregister.
2022-04-19: Hon fick äntligen spekulantlistan. Mäklare 1 låtsades som att han hade skickat den tidigare, men det hade han inte. Det fanns inga anteckningar om bud i listan. Hennes bedömning var att Mäklare 1 fortsatt försökte sälja fastigheten och därför inte skickat listan. Vilket även framgår av ingivna sms från Mäklare 1 till säl- jaren.
2022-04-20: Annonsen publicerades på Hemnet.
2022-05-01/02: Öppen visning.
2022-04-13 till 2022-05-13: Privata visningar.
2022-05-15: Öppen visning.
2022-05-17: Fastigheten säljs till en spekulant som fanns med på den spekulantlista som Mäklare 1 skickade den 19 april 2022. Det stämmer dock inte att Mäklare 1 hade ett bud på 6 000 000 kr. Som framgår av ingivet sms har Mäklare 1 själv sagt att budet låg på 5 750 000 kr när säljaren sa upp uppdraget.
Som framgått ovan är det helt omöjligt att dra någon annan slutsats än att Mäklare 1 fortsatt jobba med uppdraget efter det att det sades upp och först den 19 april 2022 accepterade att han inte skulle få sälja fastigheten, alternativt har säljaren ljugit för henne.
Hon har svårt att förstå på vilket annat sätt hon skulle ha agerat för att denna situ- ation inte skulle uppstå. Och hon anser det helt orimligt att hon ska behöva ge upp något av sitt arvode.
Mäklare 1 tillade följande:
Han invänder mot påståendet att han skulle ha fortsatt med uppdraget trots att det var uppsagt eller under Mäklare 2:s ensamrättstid. Han hade rätt att fortsätta med uppdraget tio dagar efter att ensamrättstiden löpt ut, dock utan ensamrätt. Mäklare 2:s ensamrättstid hade inte påbörjats eftersom de sökande borgenärerna inte hade godkänt henne som mäklare vid den tidpunkten.
Han står kvar vid sin ståndpunkt att det var tack vare hans arbete som Mäklare 2 kunde sälja huset till hans budgivare.
Mäklare 2 tillade följande:
Som Mäklare 1 påpekat så gick det inte ens att sälja huset när hon anlitades. Utan hon och säljaren fick hjälpas åt för att få igenom tillstånd att påbörja en ny försälj- ning. Xxxxxx Mäklare 1 sa både till henne och säljaren att de inte skulle lyckas med.
Som hon redogjort tidigare har både hon och säljaren vid ett flertal tillfällen bett Mäklare 1 om spekulantlistan. Den fick de först nästan två månader efter att den efterfrågats i ett mejl där han låtsades att den varken kommit fram till henne eller till säljaren. Det finns heller inga bud registrerade i spekulantlistan.
Är det rimligt att få spekulantlistan nästan två månader efter att uppdraget har sagts upp och ändå behöva dela på arvodet? För henne låter detta som något som kan missbrukas om så skulle vara fallet.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, de båda mäklarnas uppdragsavtal, spekulant- och budgivningslista från Mäklare 1 samt en sms-konversation mellan säljaren och Mäklare 1.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Betydelsen av Mäklare 2:s ensamrätt
Nämnden vill inleda med att redogöra för frågan om ensamrätt och hur en mäklare ska agera när han eller hon åtar sig att förmedla ett objekt som en annan mäklare, Mäklare 1, tidigare haft i uppdrag att förmedla. Som kommer att framgå nedan saknar redogörelsen betydelse för det konkreta ärendet, men nämnden anser att det finns ett värde i att informera om innehållet i gällande rätt, detta för att minska risken för framtida tvister och till undvikande av att mäklare bryter mot god fastig- hetsmäklarsed.
Av utredningen framgår att Mäklare 2 den 23 februari 2022 tecknade ett uppdrags- avtal med tre månaders ensamrätt. Köpekontrakt tecknades den 17 maj 2022 och således inom ensamrättstiden.
Ensamrätt innebär att mäklaren normalt har rätt till full provision om objektet överlåts under ensamrättstiden, oavsett vem som blir köpare och oavsett hur mycket eller lite mäklaren bidrog till affären.
När två mäklare har varit successivt verksamma kan situationen uppstå att Mäklare 1 har rätt till provision på den grunden att Mäklare 1 har haft störst inverkan på att det blev en affär. Samtidigt kan Mäklare 2 ha rätt till provision på den grunden att objektet överläts under Mäklare 2:s ensamrättstid. Säljaren kan alltså bli skyldig att betala dubbla provisioner.
Den nu skisserade situationen med dubbla provisioner har man velat undvika när säljaren är konsument. När Mäklare 2 får i uppdrag att förmedla ett objekt som en Mäklare 1 tidigare haft i uppdrag att förmedla, ska Mäklare 2 därför undanta de
spekulanter som Mäklare 1 tidigare har anvisat från sin ensamrätt. Att tidigare spe- kulanter är undantagna från ensamrätten ska anges i Mäklare 2:s uppdragsavtal. På så sätt kommer säljaren endast att bli skyldig att betala en provision.
Normalt får Mäklare 2 kännedom om vilka de anvisade spekulanterna är genom den spekulantlista som Mäklare 1 ska ha överlämnat till säljaren när uppdraget upphör. Har säljaren inte fått någon spekulantlista, ska Mäklare 2 kontakta Mäk- lare 1 för att kontrollera om denne har anvisat några spekulanter och vilka dessa är. Kan ett besked från Mäklare 1 inte fås innan Mäklare 2 ingår förmedlingsupp- draget, ska Mäklare 2 från sin ensamrätt generellt undanta de spekulanter som Mäklare 1 kan ha anvisat, se Kammarrättens i Stockholm dom i mål 8100-15.
Om Mäklare 1:s uppdrag inte är uppsagt när säljaren kontaktar Mäklare 2, får Mäk- lare 2 överhuvudtaget inte ingå något avtal med ensamrätt. Att Mäklare 1:s en- samrätt måhända har gått ut när säljaren kontaktar Mäklare 2 saknar i regel bety- delse; ett uppdragsavtal gäller normalt tills vidare utan ensamrätt efter det att en- samrättstiden löpt ut.
Vidare gäller ett uppdragsavtal normalt med tio dagars uppsägningstid, detta enligt de standardavtal som används i branschen. Inte heller under Mäklare 1:s uppsäg- ningstid får Mäklare 2 ingå ett förmedlingsuppdrag med ensamrätt.
FRN har tidigare uttalat att om Mäklare 2 inte har undantagit Mäklare 1:s speku- lanter från sin ensamrätt, får Xxxxxxx 2 inte göra gällande rätt till provision på den grunden att objektet har överlåtits under ensamrättstiden.
Sammanfattningsvis kan Mäklare 2 alltså inte hävda rätt till provision på den grun- den att fastigheten överläts under hennes ensamrättstid. Det har hon inte heller gjort, och av det skälet påpekade nämnden ovan att frågan om ensamrätt saknar betydelse för det konkreta ärendet. Det nämnden i stället har att bedöma är frågan om orsakssamband, alltså vem av de båda mäklarna som hade störst inverkan på att det blev en affär.
Orsakssambandet
Traditionellt har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvud-
dragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställ- ning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säl- jare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rätts- fallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”.
Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären, och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2. Det framgår bland annat av rätts- fallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918, som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumt- ionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäk- larnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beaktas om det under [Xxxxxxx 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfat- tande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det in- gångna avtalet.
För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta tillgripa hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa.
Bedömningen i detta fall
Parterna verkar vara överens om att Mäklare 1 den 4 mars 2022 mottog ett bud om 6 000 000 kr från den blivande köparen. Det styrks också av ett sms mellan Mäklare 1 och säljaren som Mäklare 2 har gett in till nämnden.
Det är inte visat annat än att Mäklare 1:s uppdrag sades upp först den 25 februari 2022. Eftersom han enligt sitt uppdragsavtal hade tio dagars uppsägningstid, inne- bär det att budet om 6 000 000 kr mottogs under hans uppdragstid; uppdraget upphörde först den 7 mars 2022.
Parterna är vidare överens om att fastigheten såldes den 17 maj 2022 för 6 000 000 kr.
Köpeskillingen är alltså identisk med det bud som Mäklare 1 mottog. Tiden från den 4 mars till den 17 maj 2022 är med hänsyn till omständigheterna – en utmätt fastighet som såldes under hand – inte speciellt lång. Av dessa skäl anser nämnden att Mäklare 1 i vart fall har rätt till hälften av provisionen.
Beräkning av beloppet
Fastigheten såldes som nämnts för 6 000 000 kr och båda mäklarna hade avtalat om en provision om 1,5 procent. Det innebär att Mäklare 2 ska rekommenderas att betala 45 000 kr (6 000 000 X 0,015/2) till Mäklare 1. Beloppet inkluderar moms.
Övrigt
Av utredningen framgår att Mäklare 2 bröt mot god fastighetsmäklarsed dels ge- nom att inte undanta anvisade spekulanter från sin ensamrätt, dels genom att ingå ett uppdragsavtal med ensamrätt under Mäklare 1:s uppsägningstid.
Av utredningen framgår vidare att Mäklare 2 förnyade sitt uppdragsavtal den 13 april 2022 och att en ny ensamrättsperiod om tre månader då avtalades. Nämnden påminner om att en ny ensamrättsperiod får avtalas tidigast en månad innan en- samrätten ska upphöra att gälla, se 3 kap. 3 § 2 st. 2 meningen fastighetsmäklarla- gen. I detta fall hade en ny ensamrättsperiod kunnat avtalas tidigast den 22 april 2022, detta eftersom den första ensamrättsperioden gällde fram till den 22 maj 2022.
Om säljaren säger upp förmedlingsuppdraget, ska Mäklare 1 genast bekräfta upp- sägningen samt översända journal och budgivningslista. Om Mäklare 1 vill förbe- hålla sig rätt till provision, ska även spekulantlista samt meddelande om eventuell rätt till provision översändas. I detta fall står ord mot ord i frågan om Mäklare 1 iakttog sina skyldigheter i denna del eller inte. Det står däremot klart att Mäklare 2, om hon inte hade tillgång till någon spekulantlista när hon ingick uppdragsavta- let, generellt skulle ha undantagit tidigare anvisade spekulanter från sin ensamrätt.
I Mäklare 2:s uppdragsavtal angavs, under rubriken ”Tidigare uppdrag” att ingen annan mäklare hade anlitats, trots att det framgår av hennes egna uppgifter att hon visste att säljaren tidigare hade anlitat Mäklare 1. Möjligen kan Mäklare 2 ha blivit vilseledd av texten i uppdragsavtalet. Den är tvetydig och skulle kunna tolkas som att det inte fanns något pågående uppdrag med någon annan mäklare. Men oavsett hur det förhåller sig med det fanns det ju i detta fall ett pågående uppdrag, detta eftersom Mäklare 1:s uppsägningstid inte hade löpt ut när Mäklare 2 teck- nade uppdragsavtal.
Nämnden nämner detta endast för parternas kännedom. Någon betydelse för ärendet har det inte haft.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxx-Xxxxxxxxx Xxxxxxx, fastighetsmäklare, och Xxxx-Xxxx Xxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.