DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2019
DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2019
PUBLICERAD 7 NOVEMBER 2019 BRINOVA FASTIGHETER AB 1
Lönsam tillväxt bygger värde
Q3
2019
Bajonetten 3, 5 och 6, Kristianstad.
Brinova har i Kristianstad förvärvat de tre centralt belägna fastig- heterna Bajonetten 3, 5 och 6 som hyser 32 attraktiva bostäder och en livsmedelsbutik samt ett underjordiskt parkeringsgarage. Fastigheterna är primärt att betrakta som ett nytt projekt för bostäder och förskola där Xxxxxxx ges stora möjligheter att utveckla hela kvarteret. Dessutom räknar Xxxxxxx med att i kvarteret producera cirka 200 hyresrätter.
Denna information är sådan information som Brinova Fastigheter AB (publ) är skyldig att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom de kontaktpersoner som visas på sidan 17, för offentliggörande den 7 november 2019.
Lönsam tillväxt bygger värde
4 173
Fastighetsvärde
Mkr
Uthyrbar yta
229
tkvm
Hyresvärde
306
Mkr
Uthyrningsgrad
94
%
Koncernen i siffror | 2019 jul-sep | 2018 jul-sep | Föränd- ring | 2019 jan-sep | 2018 jan-sep | Föränd- ring | 2018 okt- 2019 sep | 2018 jan-dec |
Hyresintäkter, Mkr | 71,1 | 62,5 | 14% | 205,5 | 182,5 | 13% | 269,4 | 246,4 |
Driftsöverskott, Mkr | 49,1 | 42,6 | 15% | 130,8 | 117,1 | 12% | 170,8 | 157,1 |
Förvaltningsresultat, Mkr | 30,5 | 25,3 | 21% | 78,3 | 71,5 | 10% | 101,3 | 94,5 |
Värdeförändringar fastigheter, Mkr | 43,0 | 16,5 | – | 90,2 | 32,9 | – | 115,6 | 58,3 |
Värdeförändring derivat, Mkr | -18,1 | 6,7 | – | -59,6 | -1,7 | – | -68,0 | -10,1 |
Periodens totalresultat, Mkr | 44,1 | 39,9 | 11% | 85,0 | 84,7 | 0% | 117,0 | 116,7 |
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr | 0,61 | 0,60 | 2% | 1,18 | 1,20 | -2% | 1,62 | 1,61 |
Eget kapital per aktie, kr | 19,66 | 18,00 | 9% | 19,66 | 18,00 | 9% | 19,66 | 18,48 |
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | 22,06 | 19,00 | 16% | 22,06 | 19,00 | 16% | 22,06 | 19,7 |
Fastighetsvärde, Mkr | 4 172,8 | 3 517,5 | 19% | 4 172,8 | 3 517,5 | 19% | 4 172,8 | 3 759,2 |
Uthyrbar yta, tkvm | 229,1 | 215,3 | 6% | 229,1 | 215,3 | 6% | 229,1 | 218,4 |
Hyresvärde, Mkr | 305,7 | 266,5 | 15% | 305,7 | 266,5 | 15% | 305,7 | 274,5 |
Uthyrningsgrad, % | 93,8 | 91,7 | 2% | 93,8 | 91,7 | 2% | 93,8 | 92,6 |
Hammar 9:198, Kristianstad.
Inflyttning i projektet med 60 lägenheter.
Januari–september
Hyresintäkterna ökade för de första tre kvartalen med 13 procent som en effekt av förvärv, nyuthyrningar och färdigställda projekt. Som ett resultat av de ökade hyresintäkterna för- bättrades även driftsöverskottet med 12 procent. Förvaltningsresultatet utvecklades även det positivt med 10 procent, rensat för räntor avseende byggnadskreditiv som ej aktiveras
ökades förvaltningsresultatet med 13 procent. Totala orealiserade värdeförändringar uppgick till 30,6 Mkr (31,2), som består av värdeförändringar på fastigheter om 90,2 Mkr (32,9) och värdeförändringar på derivat om -59,6 (-1,7) Mkr. Det gav sammantaget ett resultat för perioden om 85,0 Mkr (84,7) motsvarande ett resultat per aktie om 1,18 kronor (1,17).
Väsentliga händelser under kvartalet
• Fastigheten Malmö, Xxxxxxxx 0 tillträddes den 1 juli 2019, den är belägen intill Brinovas andra fastigheter i området. Med gällande detaljplan ger det Xxxxxxx möjlighet att uppföra 42 nya hyresbostäder.
• I Bjuv tillträddes den nyuppförda fastigheten Kvadraten 1. Den består av 28 bostäder och ett LSS-boende med 6 lägenheter.
Väsentliga händelser efter kvartalets utgång
• Avtal om förvärv av tre samhällsfastigheter i Helsingborg tecknades i oktober. Fastig- heterna, om totalt 2 177 kvm, som innehåller förskole-, skol- och daglig verksamhet
är uthyrda till Helsingborgs kommun respektive en privat aktör. Tillträde den 1 november 2019.
• Xxxxxxx placerade sig på Allbrights gröna börslista avseende jämställda bolag.
• Hyresavtal om 15 år, för förskoleverksamhet, har tecknats med Helsingborgs stad avseende hela fastigheten Tenoren 1 i Ödåkra.
Läs mer om väsentliga händelser på sidan 12.
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2018 och för balansposter per 31 december 2018.
Färgaren 21, Eslöv.
Brinova Fastigheter AB är en utvecklingsintensiv fastighetsförvaltare med en att- raktiv portfölj av samhällsfastigheter och moderna hyresbostäder. Fastigheterna är belägna på växande orter med goda kommunikationer i eller i anslutning till större befolkningscentra i södra Sverige. På de utvalda orterna är Xxxxxxx en aktiv och betydande aktör och en för de offentliga beslutsfattarna viktig partner. Kombina- tionen av bostäder och samhällsfastigheter skapar goda och stabila kassaflöden som primärt investeras i fortsatt värdetillväxt.
Väl positionerade för samhällets utveckling
Vi kan efter årets första nio månader glädjas över ett, jämfört med 2018, ökat långsiktigt substans- värde per aktie med hela 16 procent. Bakom detta ligger ökade ackumulerade intäkter med 13 pro- cent. I kvartalet 14 procent som en följd av en ökad uthyrning, inte minst av färdigställda projekt som började generera intäkter under hela eller delar av kvartalet. Men också värdeskapande projektutveckling och ett stärkt förvaltningsresultat som under kvartalet ökade med 21 procent.
Det starka kassaflödet ger oss goda möjligheter för fortsatta framgångar inom ramen för vår strategi; Att bli södra Sveriges självklara fastighetspartner för bostäder och samhällsfastigheter
i utvalda attraktiva tillväxtorter.
Ökad efterfrågan på hyresbostäder och lokaler för samhällsservice
Att det råder brist på bostäder är väl känt. Inte minst har hyresbostäder blivit allt mer efterfrågade i takt med utvecklingen på bostadsrättsmarknaden. Hyresbostäder är ett prioriterat område för
kommunerna eftersom de är en förutsättning för tillväxt. Vi erbjuder, utöver moderna hyresbostäder, dessutom boenden för en ökande grupp av äldre som inte längre kan bo kvar i det traditionella beståndet. Därtill utvecklar vi lokaler för vård, omsorg, fritid, utbildning och offentlig förvaltning.
Även det råder det stor efterfrågan på.
Goda förutsättningar för lokal samhällsutveckling
Allra helst bygger vi nya hus när vi utvecklar vår verksamhet. Det ger oss de största möjligheterna att leverera de bästa lösningarna som bygger på vår lokala närvaro med egna medarbetare. Det ger oss en god kännedom om de orter vi representerar samt inte minst lokala relationer. Genom vår fokuserade utveckling av bostäder och lokaler för samhällets utveckling, som vi också finansierar, skapar vi värde för de kommuner där vi verkar, hyresgästerna, bolaget och våra ägare.
Nöjda lokalhyresgäster
Vi har högt ställda krav och mål för vårt arbete med att skapa nöjda hyresgäster. Därför gläds jag över det goda betyg som våra lokalhyresgäster ger oss. I en NKI undersökning som vi genomförde under våren kan vi konstatera att cirka 80 procent av dessa är övergripande nöjda med sin lokal, med vår fastighetsskötsel och anser oss lyhörda och intresserade av deras verksamhet. Det ger oss värdefullt material i vårt förbättringsarbete. Redan under 2019 gjorde vi motsvarande undersökning för våra bostadshyresgäster. Trots goda resultat kunde vi se en del förbättringsmöjligheter som vi arbetar med nu. Bland annat lanserade vi i september en ny app där våra hyresgäster snabbt och enkelt kan få information som berör dem och deras område.
Medarbetarna är nyckeln till vår framgång
Strategier och finansiell kapacitet i all ära, men det är medarbetarna som verkställer våra planer på ett framgångsrikt sätt. Vi har därför i syfte att fortsätta utveckla Xxxxxxx till en attraktiv arbetsplats också genomfört en medarbetarundersökning. Den gav oss totalresultatet 9,2 av 10. Det visar att vi är bra, men vi kan alltid bli bättre.
Fortsatta tillväxtinitiativ
Brinova är väl positionerat för att utveckla samhället med fastighetslösningar. Vi har en tydlig strategi, en organisatorisk kompetens med lokala förvaltningskontor bemannade med egna medarbetare nära beslutsfattarna samt en stark finansiell ställning. Det gör oss väl rustade att möta de utmaningar och möjligheter som löpande kommer upp. För vår tillväxt har vi en attraktiv projektportfölj. Vi har ett antal pågående projekt med bland annat 77 lägenheter i Helsingborg, förskolan Sadeln i Trelleborg och 22 klimatsmarta lägenheter i Karlskrona. Vi har dessutom initierat ett antal större samhällsprojekt som över tid ger oss möjlighet att utveckla hyreslägenheter och andra lokaler i Kristianstad, Eslöv och Malmö. Till detta ska jag återkomma senare.
Helsingborg den 7 november 2019 Xxx Xxxxxxxxx, VD
Vårt starka kassaflöde ger oss goda möjligheter för fortsatta framgångar inom ramen för vår strategi.
Hyresbostäder är ett prioriterat område för kommunerna efter- som de är en förutsättning för tillväxt.
Genom vår fokuserade utveck- ling av bostäder och lokaler för samhällets utveckling, som vi också finansierar, skapar vi värde för de kommuner där vi verkar.
I den NKI undersökning som vi genomförde under våren kan vi konstatera att cirka 80 procent av lokalhyresgästerna är övergripande nöjda.
Vi har dessutom initierat ett antal större samhällsprojekt som över tid ger oss möjlighet att utveckla uppemot 800 hyreslägenheter och andra lokaler.
Intäkter och resultat
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2018 och för balansposter per 31 december 2018.
Hyresintäkter
I det tredje kvartalet 2019 ökade hyresintäkterna jämfört med motsvarande kvartal föregående år med 14 procent till 71,1 Mkr (62,5). Ökningen mellan kvartalen är en effekt av förvärv, nyuthyrningar och färdigställda projekt. För de första tre kvartalen uppgick hyresintäkterna till 205,5 Mkr (182,5).
Driftsöverskott och överskottsgrad
Fastighetskostnaderna för det tredje kvartalet uppgick till 22,4 Mkr (20,7). En ökning med 1,7 Mkr på grund av förvärvade och tillträdda fastigheter. För de tre första kvartalen uppgick fastighetskostnaderna till 75,7 Mkr (67,0). Driftsöverskottet för det tredje kvartalet ökade till
Hyresintäkter
Mkr 70
60
50
40
30
20
10
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Mkr 300
250
200
150
100
50
0
49,1 Mkr (42,6) och för de tre första kvartalen till 130,8 Mkr (117,1) vilket ger en överskotts- grad för de tre första kvartalen om 63,6 procent (64,2). Xxxxxxx har som mål att överskotts- graden ska uppgå till minst 60 procent beräknat på helåret. För rullande 12 månader uppgick överskottsgraden till 63,4 procent (62,9). Xxxxxxx har anställd personal, med kompetens inom drift- och energiområdet, som löpande arbetar med att effektivisera drift och skötsel, för att optimera investeringarna, både kostnadsmässigt och för kundnyttan.
Kvartal
Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat
Driftsöverskott
Mkr Mkr
Förvaltningsresultatet för det tredje kvartalet uppgick till 30,5 Mkr (25,3) och för de tre första 50
kvartalen till 78,3 Mkr (71,5). Förvaltningsresultatet förbättrades med 6,8 Mkr eller 10 procent 40
som en effekt av det ökade driftsöverskottet. Förvaltningsresultatet rensat för räntor avseende byggnadskreditiv som ej aktiveras förbättrades med 9,0 Mkr eller 13 procent. 30
20
Finansnetto
Finansnettot för det tredje kvartalet uppgick till -13,8 Mkr (-11,3), och för de tre första kvarta- 10
180
150
120
90
60
30
len till -40,1 Mkr (-30,2). De finansiella kostnaderna har ökat som en följd av ökad belåning i samband med förvärv, räntor avseende byggnadskreditiv under projektgenomförande om 2,2 Mkr (0,9) och en utökad portfölj av finansiella instrument i form av ränteswapar, se sidan 6.
Orealiserade värdeförändringar
De orealiserade värdeförändringarna på förvaltningsfastigheter för det tredje kvartalet uppgick till 43,0 Mkr (16,5) och för de tre första kvartalen till 90,2 Mkr (32,9) och kan hänföras till nyuthyrningar och färdigställda projekt. Värdeförändringen på räntederivaten för det tredje kvartalet uppgick till -18,1 Mkr (6,7) och för de tre första kvartalen till -59,6 Mkr (-1,7).
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 0
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Kvartal Rullande 12 månader
Förvaltningsresultat
Mkr Mkr
40
Skatt 35
Det tredje kvartalets skattekostnad uppgick till 11,3 Mkr (8,6) och för de tre första kvartalen 30
till 23,9 Mkr (14,9). Skatt beräknades med 21,4 procent på löpande beskattningsbart resultat. 25
I enlighet med den nya företagsbeskattningen har den uppskjutna skatteskulden beräknats till 20
10
den nya skattesatsen 20,6 procent. Värderingen av de förlustavdrag som beräknas utnyttjas 15
under 2019–2020 har beräknats enligt för året gällande skattesats 21,4 procent. 5
110
88
66
44
22
Totalresultat
Det tredje kvartalets totalresultat uppgick till 44,1 Mkr (39,9) och för de tre första kvartalen till 85,0 Mkr (84,7). Förbättrade driftsöverskottet och högre positiva orealiserade värde- förändringar på förvaltningsfastigheter ökade resultatet trots att perioden belastades av värde- förändringar på derivat om -59,6 Mkr (-1,7). Värdeförändringen för räntederivaten påverkar inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll.
Närstående
I periodens resultat ingick närståendetransaktioner avseende räntekostnader till Fastighets AB Balder om 0,0 Mkr (0,6). Dessutom har ersättning för entreprenadtjänster lämnats till
ERHO Bygg AB om 7,5 Mkr (28,7) som avser entreprenader beställda 2017 och framförallt för produktion av bostäder i Vellinge. Ovanstående närståendebolag utgör ägarbolag till Brinova Fastigheter AB. Till övriga närstående såsom VD och koncernledning har ersättning lämnats på sedvanliga villkor i enlighet med beslut i styrelsens ersättningsutskott.
Segmentsrapportering
I koncernens interna rapportering delas verksamheten in i segment, regioner, vilka är desamma som redovisats i den senaste årsredovisningen. Se tabell på sidan 5.
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 0
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Kvartal Rullande 12 månader
Koncernens rapport över totalresultat i sammandrag, Mkr
2019 | 2018 | 2019 | 2018 | 2018 okt- | 2018 | |
jul-sep | jul-xxx | xxx-xxx | xxx-sep | 2019 xxx | xxx-xxx | |
Hyresintäkter1) | 71,1 | 62,5 | 205,5 | 182,5 | 269,4 | 246,4 |
Övriga intäkter | 0,4 | 0,8 | 1,0 | 1,6 | 2,1 | 2,7 |
Fastighetskostnader | -22,4 | -20,7 | -75,7 | -67,0 | -100,7 | -92,0 |
Driftsöverskott | 49,1 | 42,6 | 130,8 | 117,1 | 170,8 | 157,1 |
Central administration | -4,8 | -6,0 | -12,4 | -15,4 | -17,4 | -20,4 |
Finansiella intäkter | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Finansiella kostnader | -13,8 | -11,3 | -40,1 | -30,2 | -52,1 | -42,2 |
Förvaltningsresultat | 30,5 | 25,3 | 78,3 | 71,5 | 101,3 | 94,5 |
Realiserade värdeförändringar från långfristiga fordringar | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -3,1 | 0,0 | -3,1 |
Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -0,2 | -0,2 |
Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter | 43,0 | 16,5 | 90,2 | 32,9 | 115,8 | 58,5 |
Värdeförändringar derivat | -18,1 | 6,7 | -59,6 | -1,7 | -68,0 | -10,1 |
Resultat före skatt | 55,4 | 48,5 | 108,9 | 99,6 | 148,9 | 139,6 |
Skatt | -11,3 | -8,6 | -23,9 | -14,9 | -31,9 | -22,9 |
Periodens resultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 44,1 | 39,9 | 85,0 | 84,7 | 117,0 | 116,7 |
Periodens övriga totalresultat | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
Periodens totalresultat hänförligt till moderbolagets aktieägare | 44,1 | 39,9 | 85,0 | 84,7 | 117,0 | 116,7 |
Periodens resultat, kr per aktie före och efter utspädning | 0,6 | 0,6 | 1,2 | 1,2 | 1,6 | 1,6 |
Antal utestående aktier, miljoner | 72,3 | 72,3 | 72,3 | 72,3 | 72,3 | 72,3 |
1) Av hyresintäkterna för perioden januari till september 2019 utgör 9,1 Mkr (8,6) serviceintäkter.
Segmentsredovisning
Intäkter Driftsöverskott
Förvaltnings-
resultat Värdeförändringar Resultat före skatt
Mkr
Region Väst Region Öst
Central administration
Total
2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018 2019 2018
xxx-xxx0) xxx-xxx xxx-xxx xxx-xxx xxx-xxx xxx-xxx xxx-xxx xxx-xxx xxx-xxx xxx-xxx
159,0 148,2 100,2 94,3 75,8 74,9 64,5 34,0 140,3 109,0
46,5 34,3 29,6 21,2 22,5 16,4 25,7 -1,1 48,2 15,2
1,0
206,5
1,6
184,1
1,0
130,8
1,6
117,1
-20,0
78,3
-19,8
71,5
-59,6
30,6
-4,8
28,1
-79,6
108,9
-24,6
99,6
1) Av intäkterna utgör 5,3 Mkr (5,8) respektive 3,8 Mkr (2,8) serviceintäkter från Region Väst respektive Region Öst.
Kvartalsöversikt | ||||||||
2019 | 2019 | 2019 | 2018 | 2018 | 2018 | 2018 | 2017 | |
jul-sep | apr-jun | jan-mar | okt-dec | jul-sep | apr-jun | jan-mar | okt-dec | |
Hyresintäkter, Mkr | 71,1 | 68,4 | 66,0 | 63,9 | 62,5 | 60,6 | 59,4 | 57,7 |
Driftsöverskott, Mkr | 49,1 | 43,1 | 38,6 | 40,0 | 42,6 | 38,8 | 35,7 | 33,9 |
Överskottsgrad, % | 69,1 | 63,0 | 58,5 | 62,6 | 68,2 | 64,0 | 60,1 | 58,8 |
Uthyrningsgrad, % | 93,8 | 93,7 | 92,5 | 92,6 | 91,7 | 92,8 | 92,2 | 92,1 |
Förvaltningsresultat, Mkr | 30,5 | 25,0 | 22,8 | 23,0 | 25,3 | 24,5 | 21,7 | 18,8 |
Periodens totalresultat, Mkr | 44,1 | 28,0 | 12,9 | 32,0 | 39,9 | 24,4 | 20,4 | 24,9 |
Värdeförändringar fastigheter, Mkr | 43,0 | 34,7 | 12,5 | 25,4 | 16,5 | 6,5 | 9,9 | 16,4 |
Värdeförändringar derivat, Mkr | -18,1 | -24,1 | -17,4 | -8,4 | 6,7 | -6,5 | -1,9 | -1,0 |
Avkastning på eget kapital, % | 3,2 | 2,0 | 1,0 | 2,5 | 3,1 | 2,0 | 1,7 | 2,1 |
Soliditet, % | 32,9 | 33,0 | 33,9 | 34,4 | 36,0 | 35,8 | 35,7 | 37,2 |
Resultat per aktie före och efter utspädning, kr | 0,61 | 0,39 | 0,18 | 0,44 | 0,55 | 0,34 | 0,30 | 0,34 |
Eget kapital per aktie, kr | 19,66 | 19,05 | 18,66 | 18,48 | 18,04 | 17,49 | 17,15 | 16,87 |
Finansiell ställning
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2018 och för balansposter per 31 december 2018.
Kassaflöde
Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital för perioden januari till september uppgick till 72,2 Mkr (70,4). Utan hänsyn tagen till betald skatt ökade kassaflödet från den löpande verksamheten med 78,7 Mkr. Den betalda skatten har ökat då ett stort antal bolagsförvärv gjordes under 2017. Periodens kassaflöde uppgick till 16,0 Mkr (-7,4) och har främst påverkats av investeringar i förvaltningsfastigheter som finansierats via upptagande av nya lån.
Skulder till kreditinstitut
Koncernens skulder till kreditinstitut vid utgången av perioden uppgick till 2 593,1 Mkr, jämfört med 2 297,5 vid årets ingång, uppdelat på lån från fem banker. Ökningen består av nyupptagna lån för finansiering av fastighetsförvärv. Den genomsnittliga kapitalbindnings- tiden uppgår till 2,2 år (2,2). Av den totala skulden är 25 procent (39) kortfristig. Under perioden har bland annat ett avtal om refinansiering och utökning av befintlig kredit teck- nats med Sparbanken Skåne om 157 Mkr med en kapitalbindning om 3 år. Xxxxxxx arbetar med att trygga den långsiktiga kapitalförsörjningen, bland annat genom att kontinuerligt föra en dialog med de aktuella bankerna avseende förlängning eller refinansiering.
Belåningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 62,1 procent (61,1) och ränte- täckningsgraden uppgick till 3,0 ggr (3,2). Skulderna har rörlig ränta, främst kopplad till Stibor 3 månader med tillägg av marginal. Den genomsnittliga räntan vid periodens utgång uppgick till 2,1 procent (1,9). Xxxxxxx använder sig av räntederivatinstrument i form av swapar för att erhålla en lägre risknivå i låneportföljen. Under det tredje kvartalet har swapar för 250 Mkr tecknats med löptider på 5–7 år med en fast ränta om -0,07 procent till 0,05 procent. Innehavet och översiktliga villkor finns i tabellen på sidan 7. Perioden januari till septembers värdeförändring på Brinovas innehav uppgick till -59,6 Mkr (-1,7) vilket innebär
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapitalet, Mkr
Mkr 35
30
25
20
15
10
5
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Likvida medel vid periodens slut
Mkr 150
120
90
60
30
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Soliditet och räntetäckningsgrad
att undervärdet uppgick till 70,3 Mkr (10,7). Värdeförändringen för räntederivaten påverkar %
inte kassaflödet, när derivatens löptid gått ut är alltid värdet noll. I enlighet med IFRS 9 redo- 40
30
visas räntederivaten till verkligt värde. De klassas i nivå 2 enligt IFRS 13. Xxxxxxx tillämpar ej säkringsredovisning.
Brinovas räntebärande skulder är huvudsakligen säkerställda med pantbrev i fastigheter 20
men i vissa fall även med aktier i dotterbolag. Nyupptagna lån från och med årsskiftet har
inneburit ytterligare 197,9 Mkr (125,6) i utökade ställda säkerheter i form av pantbrev. För 10
mer information om ställda säkerheter och eventualförpliktelser, se 2018 års årsredovisning.
ggr 8
6
4
2
Eget kapital, soliditet och likvida medel
Det egna kapitalet uppgick vid periodens utgång till 1 421,6 Mkr, jämfört med 1 336,6 Mkr vid årets ingång, eller 19,7 kr per aktie (18,5). Soliditeten uppgick till 32,9 procent (34,4) vid periodens utgång och koncernens likvida medel vid samma tidpunkt uppgick till 59,2 Mkr (43,2).
0 0
Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Soliditet Räntetäckningsgrad
Eget kapital och avkastning
Mkr %
1 500 5
1 200 4
Koncernens rapport över förändring i koncernens eget kapital i sammandrag, Mkr
900 3
600 2
2019-09-30 2018-09-30
Totalt eget kapital vid periodens början
Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare
Belopp vid periodens början
Periodens resultat Övrigt totalresultat
Belopp vid periodens slut
Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande
Totalt eget kapital vid periodens slut
1 336,6
2018-12-31
1 219,9 1 219,9
1 336,6
85,0
0,0
1 421,6
1 219,9
84,7
0,0
1 304,6
1 219,9
116,7
0,0
1 336,6
0,0
1 421,6
0,0
1 304,6
0,0
1 336,6
300 1
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 0
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Eget kapital
Belåningsgrad
% 100
Avkastning
80
60
40
20
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Koncernens kassaflödesanalys i sammandrag
Koncernens rapport över finansiell ställning i sammandrag
2019
xxx-xxx
2018
2018
Mkr
Löpande verksamheten
Resultat före skatt
Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet
Betald skatt
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital
xxx-xxx xxx-xxx
108,9
99,6
139,6
-30,2
-1,4
-27,9
-1,3
-44,9
-1,3
77,3
70,4
93,4
Förändring av rörelsefordringar
Förändring av rörelseskulder
Kassaflöde från den löpande verksamheten
-4,4 10,6
-48,5 -31,4
-4,4
9,3
24,4
49,6
98,3
Investeringsverksamheten
Förvärv av förvaltningsfastigheter
-79,6 -91,5 -107,6
Avyttring av förvaltningsfastigheter
Avyttring av långfristig fordran Investering i förvaltningsfastigheter Förvärv av inventarier
Förändring av finansiella tillgångar
Kassaflöde från investeringsverksamheten
0,0
0,0
-110,4
-0,1
28,2
1,0 2,5
0,0 -1,3
-123,6 -221,2
-0,1 -0,1
0,0 0,0
-161,9
-214,2
-327,7
Finansieringsverksamheten
Upptagna lån
Amortering av låneskulder
Kassaflöde från finansierings- verksamheten
343,6 321,1 781,4
-190,1 -163,9 -575,0
153,5
157,2
206,4
Periodens kassaflöde
16,0
-7,4 -23,0
Likvida medel vid periodens början 43,2 66,2 66,2
Likvida medel vid periodens slut 59,2 58,8 43,2
Mkr 2019-09-30 2018-09-30 2018-12-31
TILLGÅNGAR | |||
Anläggningstillgångar | |||
Förvaltningsfastigheter | 4 172,8 | 3 517,5 | 3 759,2 |
Inventarier | 0,9 | 1,3 | 1,1 |
Nyttjanderättstillgångar | 23,3 | 0,0 | 0,0 |
Uppskjuten skattefordran | 26,7 | 1,5 | 20,0 |
Andra långfristiga fordringar | 13,8 | 20,3 | 20,2 |
Summa anläggningstillgångar | 4 237,5 | 3 540,6 | 3 800,5 |
Omsättningstillgångar | |||
Kortfristiga fordringar | 23,9 | 25,9 | 42,5 |
Likvida medel | 59,2 | 58,8 | 43,2 |
Summa omsättningstillgångar | 83,1 | 84,7 | 85,7 |
SUMMA TILLGÅNGAR | 4 320,6 | 3 625,3 | 3 886,2 |
Eget kapital och skulder | |||
Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare | 1 421,6 | 1 304,6 | 1 336,6 |
Långfristiga skulder | |||
Uppskjuten skatteskuld | 130,3 | 73,8 | 99,6 |
Skulder till kreditinstitut | 1 958,0 | 1 313,0 | 1 392,4 |
Derivatinstrument | 70,3 | 2,2 | 10,7 |
Leasingskulder | 23,3 | 0,0 | 0,0 |
Övriga långfristiga skulder | 17,4 | 0,0 | 0,0 |
Summa långfristiga skulder | 2 199,3 | 1 389,0 | 1 502,7 |
Kortfristiga skulder | |||
Skulder till kreditinstitut | 635,1 | 823,3 | 905,1 |
Leasingskulder | 1,7 | 0,0 | 0,0 |
Övriga kortfristiga skulder | 62,9 | 108,4 | 141,8 |
Summa kortfristiga skulder | 699,7 | 931,7 | 1 046,9 |
Summa eget kapital och skulder | 4 320,6 | 3 625,3 | 3 886,2 |
Kapitalbindning Räntesäkringar via ränteswap
År | Avtalsvolym, Mkr | Utnyttjat, Mkr | Ej utnyttjat, Mkr | Startår | Slutår | Ränta, % | Mkr | ||
2019 | 539,5 | 436,0 | 103,5 | 2016 | 2024 | 0,8 | 100,0 | ||
2020 | 231,2 | 231,2 | 0,0 | 2019 | 2024 | -0,1 | 100,0 | ||
2021 | 475,0 | 475,0 | 0,0 | 2019 | 2025 | 0,6 | 100,0 | ||
2022 | 1 591,8 | 1 450,9 | 140,9 | 2019 | 2025 | 0,0 | 100,0 | ||
Totalt | 2 837,5 | 2 593,1 | 244,4 | 2016 | 2026 | 1,1 | 100,0 | ||
2019 | 2026 | 0,0 | 50,0 | ||||||
Ränteförfall | 2017 | 2027 | 1,3 | 100,0 | |||||
År | Lånebelopp, Mkr | Ränta, % | Andel, % | 2019 | 2027 | 0,8 | 100,0 | ||
2019 | 1 241,5 | 1,8 | 48% | 2018 | 2028 | 1,3 | 100,0 | ||
2020 | 101,6 | 2,1 | 4% | 2018 | 2028 | 1,2 | 200,0 | ||
2024 | 200,0 | 1,7 | 8% | 2019 | 2029 | 0,9 | 200,0 | ||
2025 | 200,0 | 1,6 | 8% | Totalt | 1 250,0 | ||||
2026 | 150,0 | 2,1 | 5% | ||||||
2027 | 200,0 | 2,4 | 8% | ||||||
2028 | 300,0 | 2,6 | 11% | ||||||
2029 | 200,0 | 2,3 | 8% | ||||||
Totalt | 2 593,1 | 2,1 | 100% | ||||||
Fastighetsbeståndet
Jämförelsetalen inom parentes för resultatposter avser värden för perioden januari till september 2018 och för balansposter per 31 december 2018.
Fastighetsbeståndet
Portföljens värde uppgick till 4 172,8 Mkr (3 759,2) vid periodens utgång. Detta är en ökning med 413,6 Mkr. Ökningen består av tillträdda förvärv, investeringar i det befintliga beståndet samt värdeförändringar. Brinovas fastighetsinnehav är koncentrerat till södra Sverige och främst lokaliserat till orterna Eslöv, Kristianstad, Landskrona, Malmö, Karlskrona, Lund, Vellinge och Kävlinge. Fastigheterna utgörs av hyresbostäder samt samhällsfastigheter med ett visst inslag av kommersiella fastigheter. Fastighetsinnehavet består av 78 fastigheter (73) med en total uthyrningsbar yta om 229 078 kvm (218 450) och är uppdelad på regionerna Väst och Öst. Region Väst utgörs bland annat av orterna Eslöv, Landskrona, Malmö, Lund, Kävlinge och Vellinge. Region Öst utgörs av orterna Kristianstad och Karlskrona. Det totala hyresvärdet för beståndet vid utgången av perioden uppgick till 305,7 Mkr (274,5). De kontrakterade hyresintäkterna uppgick till 286,8 Mkr (254,2). Brinovas fokus ligger på att behålla nivån på uthyrningsgraden som uppgick till 94 procent (93).
Fastighetsbestånd per region
Region | Antal fastigheter | Fastighets- värde, Mkr | Hyres- värde, Mkr | Kontrakterad hyra, Mkr | Uthyrnings- grad, % | Yta, tkvm |
Väst | 50 | 3 082 | 217 | 208 | 96 | 161 |
Öst | 28 | 1 091 | 89 | 79 | 89 | 68 |
Summa | 78 | 4 173 | 306 | 287 | 94 | 229 |
Fastighetsbestånd
Mkr
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Kontrakterad hyra
Mkr 300
250
200
150
100
50
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
fastighetstyp | Mkr | % |
Samhällsfastigheter | 1 874 | 45 |
Bostäder | 1 626 | 39 |
Yta per ort Kvm
Eslöv 58 324
Kristianstad 52 401
Bokfört värde per
Hyresvärde
Landskrona | 45 169 | 350 | |
Malmö | 25 590 | Kommersiellt 673 16 | 300 |
Karlskrona | 16 087 | Summa 4 173 100 | 250 |
Lund | 12 287 | 200 |
Mkr
Vellinge 8 928
Kävlinge 8 216
Övrigt 2 076
Summa 229 078
Förändring fastighetsvärde | Mkr |
Ingående verkligt värde | 3 759,2 |
Fastighetsförvärv, förvärvat fastighetsvärde | 213,0 |
Investeringar i ny-, till- och ombyggnad | 110,4 |
Försäljningar | 0,0 |
Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter | 90,2 |
Summa | 4 172,8 |
150
100
50
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Uthyrningsgrad
% 100
80
60
40
Förändringar i fastighetsbeståndet
Förvärv
Xxxxxxx tillträdde den 1 februari samhällsfastigheten Karlskrona, Västra Nättraby 10:87.
20
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Fastigheten, med en uthyrningsbar yta om 714 kvm, innehåller ett LSS-boende med Karlskrona kommun som hyresgäst på ett 15-årigt hyresavtal. Fastigheten förvärvades
i bolagsform för ett underliggande fastighetsvärde om 24 Mkr och har ett hyresvärde om 1,7 Mkr.
Avtal om förvärv tecknades den 27 mars avseende projektfastigheter för bland annat bo- städer och förskola. Fastigheterna, Kristianstad Bajonetten 3 och 6, förvärvades i bolagsform för ett underliggande fastighetsvärde om 50 Mkr, med en möjlig tilläggsköpeskilling baserad på ett fastighetsvärde om 18 Mkr. Fastigheterna har i dagsläget ett hyresvärde om 3,1 Mkr och en uthyrningsbar yta om 6 000 kvm. En detaljplan har vunnit laga kraft under senhösten 2018 som medger produktion av bostäder, totalt en byggrätt om cirka 26 000 kvm BTA. I fastigheterna finns en befintlig livsmedelsbutik om 1 900 kvm uthyrd till Willys, samt under-
Överskottsgrad
% 80
70
60
50
40
30
20
10
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Oxievång 7, Oxie.
Brinova har av Malmö stad förvärvat fastigheten Xxxxxxxx 0 belägen intill bolagets befintliga fastigheter i området. På fastigheten med en byggrätt på 4 475 kvadratmeter BTA kommer Xxxxxxx att bygga 42 hyresbostäder. Byggnaden, som kommer att innehålla attraktiva ettor, tvåor och treor, ska uppföras
med ett uttalat miljöperspektiv i form av exempelvis smarta energilösningar.
I bottenvåningen kommer det dessutom att finnas ytor för samhällsservice.
jordiskt parkeringsgarage om 195 platser. Transaktionen är att betrakta som en närstående- transaktion och förvärvet godkändes av Xxxxxxxx bolagsstämma 2019-05-02. Fastigheterna tillträddes den 1 juni.
Xxxxxxx tecknade, den 1 april, avtal om förvärv och tillträdde samtidigt en samhällsfast- ighet i Karlskrona, Frimuraren 2. Fastigheten förvärvades för ett underliggande fastighets- värde om 16 Mkr, har ett hyresvärde om cirka 1 Mkr och en uthyrningsbar yta om 560 kvm. Fastigheten är ett centralt beläget gruppboende med Karlskrona kommun som hyresgäst.
Hyresavtalet med Karlskrona kommun löper tom 2027.
Avtal tecknades i maj om förvärv av Kristianstad, Bajonetten 5 med 32 bostadslägen- heter. Bostadsfastigheten med en uthyrningsbar yta om 2 300 kvm och ett hyresvärde om 2,6 Mkr förvärvades för ett underliggande fastighetsvärde om 41,5 Mkr. Fastigheten tillträddes den 1 juni.
Xxxxxxx tecknade avtal om förvärv av mark i Oxie, Malmö. Inom fastigheten planerar Xxxxxxx att uppföra en byggnad, med två enheter, som främst kommer innehålla bostäder. Köpet omfattar totalt 4 475 kvm BTA och köpeskillingen uppgår till 10 Mkr. Fastigheten tillträddes den 1 juli.
Tillträdda förvärv | |||||
Yta, | Fastighets- | Hyres- | |||
Fastighet Ort | Typ | Tillträde | kvm | värde, Mkr | värde, Mkr |
Västra Nättra- by 10:87 Karlskrona | Samhällsfastighet | 19-02-01 | 714 | 24,4 | 1,7 |
Frimuraren 2 Karlskrona | Samhällsfastighet | 19-04-01 | 560 | 16,2 | 1,1 |
Bajonetten 3 Kristianstad | Projektfastighet | 19-06-01 | 3 500 | 32,5 | 1,8 |
Bajonetten 5 Kristianstad | Bostadsfastighet | 19-06-01 | 2 296 | 41,6 | 2,6 |
Bajonetten 6 Kristianstad | Projektfastighet | 19-06-01 | 2 500 | 17,6 | 1,3 |
Oxievång 7 Malmö | Mark | 19-07-01 | 0 | 10,6 | 0,0 |
Kvadraten 1 Bjuv | Bostadsfastighet | 19-09-01 | 2 400 | 70,1 | 4,0 |
Summa | 11 970 | 213,0 | 12,5 | ||
Förvärv, ej tillträdda
Yta, Fastighets-
Hyres-
Fastighet Ort Typ Tillträde
kvm
värde, Mkr värde,Mkr
Sjollen 13 Helsingborg Samhällsfastighet 19-11-01 1 031 23,2 1,1
Armborstet 8 Helsingborg Samhällsfastighet 19-11-01 | 830 | 16,2 | 0,8 |
Nackstycket 8&9 Helsingborg Samhällsfastighet 19-11-01 | 316 | 9,1 | 0,4 |
Rosmarinen 34 Helsingborg Bostäder 20-07-01 | 5 500 | 205,0 | 11,0 |
Summa | 7 677 | 253,5 | 13,3 |
Investeringar
Under perioden januari till september 2019 har investeringar i befintliga fastigheter skett med 110,4 Mkr jämfört med 123,6 Mkr samma period 2018, varav större delen avser byggnation av den nya arenan i Karlskrona samt bostäder i Kristianstad.
Orealiserade värdeförändringar
De orealiserade värdeförändringarna på Brinovas fastigheter under det tredje kvartalet uppgick till 43,0 Mkr (16,5) och för de tre första kvartalen 90,2 (32,9) på grund av effekter av nyuthyrningar och färdigställda projekt.
Fastighetsvärdering
Brinova genomför varje kvartal en extern värdering av samtliga förvaltningsfastigheter.
Den externa värderingen ligger till grund för de verkliga värden som finns upptagna i rapport över finansiell ställning. Projektportföljen värderas till nedlagda kostnader. Samtliga koncernens förvaltningsfastigheter bedöms vara i nivå 3 i värderingshierarkin. En utförligare beskrivning av värderingsprinciperna finns i Brinovas årsredovisning för 2018.
Lista över fastigheterna finns på xxx.xxxxxxx.xx
Projektutveckling
Prioriterat för att öka fastighetsportföljen är egen projektutveckling. Det ger de bästa möjlig- heterna att optimera lokallösningar för nya såväl som befintliga kunder, skapa attraktiva bostäder samt genomföra till exempel energibesparande åtgärder som innebär en besparing både för bolaget och miljön. Samtidigt är det ett lönsamt sätt för Xxxxxxx att växa. För att åstadkomma det har Xxxxxxx väl utarbetade processer och en egen lokal förvaltning- och projektorganisation. Det främjar en aktiv dialog som gör det lättare att möta offentliga men också privata kunders existerande och framtida behov av såväl bostäder som lokaler för vård, utbildning, fritid och rekreation samt administration och samhällsservice.
Projektportföljen
Totalt beslutade och pågående investeringar uppgår per 30 september 2019 till 247,5 Mkr, varav 106,7 Mkr återstår att investera. Värderingen av projekten sker till löpande nedlagda kostnader. När projekten är färdiga redovisas de till den externa värderingen, som inkluderar projektvinst.
Nya bostäder har uppförts på fastigheten Xxxxxxxx 0 i Vellinge där 10 lägenheter stod klara för inflyttning den 1 maj 2019.
Projektet på fastigheten Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxx 00, Xxxxxxx Arena Karlskrona, stod klart under kvartalet. Arenan på 9 000 kvm hade invigning den 1 juni. Kommunen hyr hela are- nan på ett 25-årigt hyresavtal.
I området Hammar i Kristianstad slutfördes uppförandet av totalt 60 hyreslägenheter under det tredje kvartalet.
I Trelleborg genomför Brinova tillsammans med kommunen en om- och tillbyggnad av befintlig förskolelokal. Total yta för om- och tillbyggnaden uppgår till 1 285 kvm och kommunen har tecknat ett nytt 25-årigt hyresavtal.
I Karlskrona kommer Brinova, med start under Q4, tillsammans med Eksjöhus uppföra 22 klimatsmarta lägenheter med inflyttning i slutet av 2020.
I Malmö, intill Oxie centrum, kommer Xxxxxxx att inom fastigheten Oxievång 7, uppföra cirka 42 lägenheter samt ytor för samhällsservice med inflyttning i slutet av 2021.
I Eslöv driver Xxxxxxx två planprocesser med ambitionen att kunna addera på ytterligare förtätning och produktion av bostäder och samhällsservice.
Investeringar
Mkr 100
80
60
40
20
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Klara projekt Fastighet | Ort | Kvm | Lgh | Typ | Färdigt |
Gasverket 18 | Karlskrona | 9 000 | Arena | 2019 | |
Påfågeln 1 | Vellinge | 650 | 10 | Bostäder | 2019 |
Hammar 9:198 | Kristianstad | 3 400 | 60 | Bostäder | 2019 |
Summa | 13 050 | 70 | |||
Pågående projekt Fastighet | Ort | Kvm | Lgh | Typ | Beräknat färdigt |
Sadeln 2 | Trelleborg | 1 285 | Förskola | 2020 | |
Jämjö 6:5 mfl | Karlskrona | 900 | 10 | Bostäder | 2020 |
Västa Nättraby 10:87 Karlskrona | 700 12 Bostäder | 2020 | |||
Oxievång 7, Etapp 1 Malmö | 3 | 400 42 Bostäder | 2021 | ||
Summa | 6 | 285 64 | |||
Framtida projektmöjligheter Ort Kvm | Lgh | Typ | Beräknat färdigt | ||
Karlskrona 3 800 | 60 | Bostäder, LSS-boende | 2022 | ||
Malmö 6 600 | 85 | Bostäder | 2022-2023 | ||
Kristianstad 26 000 | 200 | Bostäder, Förskola | 2021-2024 | ||
Eslöv 32 500 | 500 | Bostäder | 2022-2026 | ||
Övriga orter 4 000 | 54 | Äldreboende | 2021 | ||
Summa 72 900 | 899 | ||||
DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2019
PUBLICERAD 7 NOVEMBER 2019 BRINOVA FASTIGHETER AB 11
Piggvaren 4 och 5, Eslöv.
Området ligger i de östra delarna av Eslöv och gränsar till det nya handelsområdet Flygstaden. På fastigheterna finns idag bostäder och vårdytor. Ett pågående planarbete kan ge möjligheter att genom förtätning bygga cirka 200-400 hyres- bostäder.
Väsentliga händelser
Kv1
Första kvartalet
Xxxxxxx tillträdde den 1 februari samhällsfastigheten Karlskrona, Västra Nättraby 10:87. Fastigheten, med en uthyrningsbar yta om 714 kvm, innehåller ett
LSS-boende med Karlskrona kommun som hyresgäst på ett 15-årigt hyresavtal. Fastigheten som förvärvades i
bolagsform för ett underliggande fastighetsvärde om 24 Mkr har ett hyresvärde om 1,7 Mkr.
Avtal om förvärv tecknades den 27 mars avseende projektfastig- heterna Kristianstad Bajonetten 3 och 6, för bland annat bostäder och förskola. I fastigheten finns en befintlig livsmedelsbutik om 1 900 kvm uthyrd till Willys, samt underjordiskt parkeringsgarage om 195 platser. Fastigheterna förvärvades i bolagsform för ett underliggande fastighetsvärde om 50 Mkr, med en möjlig tilläggsköpeskilling base- rad på ett fastighetsvärde om 18 Mkr. Fastigheterna har i dagsläget ett hyresvärde om 3,1 Mkr och en uthyrningsbar yta om 6 000 kvm. En detaljplan vann laga kraft under senhösten 2018. Den medger produktion av bostäder, totalt en byggrätt om cirka 26 000 kvm BTA. Ett samarbetsavtal finns tecknat med Kristianstads kommun att i befintlig byggnad uppföra en förskola om 1 800 kvm med ett 20-årigt
hyresavtal. Vid tecknande av detta avtal utlöses tilläggsköpeskillingen. Transaktionen är att betrakta som en närståendetransaktion och vill- korades av beslut på Xxxxxxxx bolagsstämma. Fastigheterna tillträddes den 1 juni.
Under det första kvartalet har swapar för 400 Mkr tecknats med löptider på 6–10 år med en fast ränta om 0,55 till 0,93 procent.
Beslut togs om att investera i två solcellsanläggningar och laddstolpar i projektet Hammar i Kristianstad. Dessa kommer att producera både fastighetsel och hushållsel.
Xxxxxxx tecknade den 3 maj avtal om förvärv av bostadsfastigheten, Xxxxxxxxxxxx Xxxxxxxxxx 0. Fastigheten som ligger i samma kvar-
ter som de tidigare förvärvade projektfastigheterna Bajonetten 3 och 6 består av 32 bostadslägenheter. Den förvärvades som en del av utvecklingen av hela kvarteret Bajonetten i Kristianstad. Totalt inom kvarteret finns möjlighet att addera på ytterligare cirka 200
hyreslägenheter. Fastigheterna har ett hyresvärde om 2,6 Mkr och en uthyrningsbar yta om 2 300 kvm. Transaktionen gjordes i bolagsform genom att Brinova förvärvade aktierna i Bajonetten 5 i Kristianstad AB utifrån ett överenskommet värde på fastigheten om 41,5 miljoner kronor. Fastigheten tillträddes den 1 juni.
Avtal tecknades under kvartalet med Trelleborgs kommun om att genomföra en om- och tillbyggnad av befintlig förskolelokal. Total yta för om- och tillbyggnaden uppgår till 1 285 kvm och kommunen tecknade ett nytt 25-årigt hyresavtal.
I slutet av juni tecknades två nya gröna hyresavtal med Trafikverket respektive Försäkringskassan. Trafikverket i Kristianstad och Försäk- ringskassan i Karlskrona utökade sina befintliga ytor med 575 kvm på ett 6-årigt hyresavtal respektive 600 kvm på ett 3-årigt hyresavtal.
Tredje kvartalet
Fastigheten Malmö, Xxxxxxxx 0 tillträddes den
Inför årsstämman i Xxxxxxx den 2 maj 2019 föreslog valberedningen omval av Xxxx Xxxxx, Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxxxx Xxxx, Xxxxxx Xxxxxxx och Xxxxx Xxxxxxxxx som styrelseledamöter. Till styrelsens ordförande föreslogs omval av Xxxx Xxxxx.
Kv3
1 juli 2019. Den är belägen intill Brinovas andra fastigheter i området. Med gällande detaljplan ger det Xxxxxxx möjlighet att uppföra 42 nya hyres-
bostäder. Förvärvet omfattar totalt 4 475 kvm BTA.
Den nya arenan i Karlskrona fick ett namn; Brinova Arena Karls- krona, en arena som Brinova byggt, anpassad för event och idrott med ett fantastiskt läge på Trossö.
Xxxxxxx erhöll Årets hederspris i Landskrona stad. Motiveringen löd: ”Årets hederspris går till Xxxxxxx Fastigheter AB som har ett stort en- gagemang för stadskärnans utveckling och visat mod genom att satsa på Landskrona och därmed bidragit till att fler vill investera i staden”.
Andra kvartalet
Köpeskillingen för fastigheten uppgick till 10,6 Mkr.
Under det tredje kvartalet har swapar för 250 Mkr tecknats med löp- tider på 5-7 år med en fast ränta om -0,07 till 0,05 procent.
I Bjuv tillträddes den nyuppförda fastigheten Kvadraten 1. Den består av 28 bostäder och ett LSS-boende med 6 lägenheter.
Händelser efter periodens utgång
Avtal om förvärv av tre samhällsfastigheter i Helsingborg tecknades i oktober. Fastigheterna, om totalt 2 177 kvm, som innehåller förskole-, skol- och daglig verksamhet är uthyrda till Helsingborgs kommun res-
Kv2
Xxxxxxx tecknade, den 1 april, avtal om förvärv och
tillträdde omgående en samhällsfastighet, Karlskrona Frimuraren 2. Fastigheten som har en fullt uthyrd bostadsyta om cirka 560 kvm, innefattar förutom ett
gruppboende uthyrt till Karlskrona kommun också ett
pektive en privat aktör. Hyresvärde för de tre fastigheterna uppgår till 2,3 Mkr och hyresavtalen sträcker sig till mellan 3 och 8 år. Fastighe- terna förvärvades till ett underliggande fastighetsvärde om 48,5 Mkr. Tillträde sker den 1 november 2019.
kontor. Beräknade hyresintäkter uppgår till 1 Mkr. Brinova förvärvade fastigheten i bolagsform utifrån ett överenskommet värde på fastig- heten om 16,0 miljoner kronor.
Ett refinansierings- och utökningsavtal, med en kapitalbindnings- period om 3 år, tecknades med SBAB avseende en lånefacilitet om 338 Mkr.
Xxxxxxx placerade sig på Allbrights gröna börslista avseende jäm- ställda bolag.
Hyresavtal om 15 år, för förskoleverksamhet, har tecknats med Helsingborgs stad avseende hela fastigheten Tenoren 1 i Ödåkra.
DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2019
PUBLICERAD 7 NOVEMBER 2019 BRINOVA FASTIGHETER AB 13
Projekt Sadeln 2, Trelleborg.
Xxxxxxx har etablerat sig i Trelleborg genom att förvärva Sadeln 2, med bostäder, vårdlokaler åt Folktandvården och en förskola. En fastighet där bolaget skall utnyttja hela byggrätten och, i enlighet med en under sommaren gjord överenskommelse
med kommunen, bygga ut den befintliga förskolan.
Moderbolagets räkningar
Resultaträkning i sammandrag, Mkr | 2019 jan-sep | 2018 jan-sep | 2018 jan-dec |
Nettoomsättning | 26,1 | 17,0 | 23,0 |
Rörelsens kostnader | -42,9 | -33,2 | -44,1 |
Rörelseresultat | -16,8 | -16,2 | -21,1 |
Resultat från finansiella poster Resultat från andelar i koncernbolag | 109,7 | 112,7 | 109,4 |
Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter | 13,7 | 11,8 | 15,8 |
Räntekostnader och liknande resultatposter | -23,4 | -18,2 | -25,4 |
Resultat efter finansiella poster | 83,2 | 90,1 | 78,7 |
Värdeförändringar derivat | -60,0 | -1,7 | -10,1 |
Bokslutsdispositioner | 0,0 | -1,6 | -18,2 |
Resultat före skatt | 23,2 | 86,8 | 50,4 |
Skatt på periodens resultat | 7,0 | 5,3 | 11,6 |
Periodens resultat | 30,2 | 92,1 | 62,0 |
Balansräkning i sammandrag, Mkr | 2019-09-30 | 2018-09-30 | 2018-12-31 |
TILLGÅNGAR | |||
Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter | 145,0 | 77,5 | 118,1 |
Materiella anläggningstillgångar | 0,9 | 1,3 | 1,1 |
Långfristiga fordringar på koncernföretag | 842,2 | 813,9 | 685,0 |
Övriga finansiella anläggningstillgångar | 851,0 | 655,5 | 849,6 |
Summa anläggningstillgångar | 1 839,1 | 1 548,2 | 1 653,8 |
Omsättningstillgångar | |||
Fordringar på koncernföretag | 546,7 | 444,6 | 433,7 |
Kortfristiga fordringar | 8,5 | 12,2 | 20,6 |
Kassa och bank | 57,2 | 55,3 | 40,2 |
Summa omsättningstillgångar | 612,4 | 512,1 | 494,5 |
SUMMA TILLGÅNGAR | 2 451,5 | 2 060,3 | 2 148,3 |
Eget kapital och skulder | |||
Bundet eget kapital | 289,3 | 289,3 | 289,3 |
Fritt eget kapital | 729,8 | 729,8 | 699,7 |
Summa eget kapital | 1 019,1 | 1 019,1 | 989,0 |
Långfristiga skulder | |||
Uppskjuten skatteskuld | 0,8 | 0,0 | 0,0 |
Skulder till kreditinstitut | 957,6 | 627,8 | 689,4 |
Övriga långfristiga skulder | 70,7 | 2,2 | 10,7 |
Summa långfristiga skulder | 1 029,1 | 630,0 | 700,1 |
Kortfristiga skulder | |||
Skulder till koncernföretag | 390,0 | 303,5 | 337,3 |
Skulder till kreditinstitut | 0,0 | 98,0 | 83,7 |
Övriga kortfristiga skulder | 13,3 | 9,7 | 38,2 |
Summa kortfristiga skulder | 403,3 | 411,2 | 459,2 |
Summa eget kapital och skulder | 2 451,5 | 2 060,3 | 2 148,3 |
DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2019
PUBLICERAD 7 NOVEMBER 2019 BRINOVA FASTIGHETER AB 15
Aktie och aktieägare
Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Nordic Smallcap i sektorn Real Estate. Stängningskursen den 30 september 2019 var 24,70 kronor, att jämföra med stängningskursen den 28 juni 2019 som var 21,90 kronor, vilket innebär att kursen under kvartalet ökade med 12,8 procent. Fastig- hetsindexet Crex ökade under perioden med 18,0 procent. Börsens totalindex OMX Stockholm PI ökade med 1,7 procent. Under perioden har Xxxxxxx-aktien som högst, vid stängning, note- rats i 24,70 kronor den 30 september och som lägst 21,90 kronor senast den 27 augusti.
Vid kvartalets slut hade Xxxxxxx 2 280 aktieägare (2 2471)) som totalt äger cirka 19,2 miljoner A-aktier och cirka 53,1 miljoner B-aktier. A-aktien berättigar till 10 röster och B-aktien till
1 röst.
Utdelning och utdelningspolicy
Xxxxxxx prioriterar tillväxt och likviditet och därför föreslog styrelsen, att ingen utdelning skulle lämnas för 2018. Xxxxxxx har, i affärsplanen för perioden 2019–2021, som långsiktig målsättning att lämna utdelning till sina aktieägare med 30 procent av förvaltningsresultatet efter schablon- beräknad skatt, efter att bolagets tillväxtmål om en fastighetsportfölj om 6 Mdkr har uppnåtts.
1) Föregående kvartal.
Aktieinformation Kortnamn: BRIN B
ISIN-kod: SE0008347652
Eget kapital per aktie
Kr 20
15
10
5
0 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Ägarstruktur per 2019-09-30
Namn
Antal A-aktier, tusental
Antal B-aktier, tusental
Andel av kapital, %
Andel av röster, %
Resultat per aktie, kr
Backahill AB 9 400 12 171 29,8 43,3
Fastighets AB Balder 7 400 11 020 25,5 34,7
Kr 0,60
ER-HO Förvaltning AB | 2 400 | 6 146 | 11,8 | 12,3 | 0,50 |
Länsförsäkringar fondförvaltning AB | - | 2 350 | 3,3 | 1,0 | 0,40 |
Prior & Nilsson Fond- och Kapitalinvest AB | - | 1 094 | 1,5 | 0,5 | 0,30 |
SEB Nanocap | - | 1 066 | 1,5 | 0,4 | 0,20 |
TASS AB | - | 1 000 | 1,4 | 0,4 | 0,10 |
Övriga aktieägare | - | 18 266 | 25,2 | 7,4 | 0,00 |
Summa | 19 200 | 53 113 | 100,0 | 100,0 | Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 -17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19 |
Kursutveckling |
Xxx Xxxxx aktier
26 2 000
24
1 600
22
20 1 200
18
16 800
14
400
Börskurs/eget kapital per aktie per balansdag
ggr 1,5
1,2
0,9
0,6
0,3
0,0
12
10
Jan
Feb Mar Apr
Maj
Jun
Jul
Aug Sep Okt Nov Dec Jan Feb Mar Apr
Maj
Jun
Jul
0
Aug Sep
Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3
-17 -17 -18 -18 -18 -18 -19 -19 -19
Xxxxxxxx aktie introducerades den 30 september 2016 på Nasdaq Stockholm, First North Premier. Den 27 september
2018
Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI
Brinova
Omsatt antal aktier/månad, tusental
2019
2018 bytte bolaget, enligt plan, lista till den reglerade Nasdaq Stockholms Small-Cap lista i sektorn Real Estate. Aktien handlas under benämningen BRIN B.
DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2019
PUBLICERAD 7 NOVEMBER 2019
16 BRINOVA FASTIGHETER AB
Övrig information
Risker och osäkerhetsfaktorer
För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företags- ledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad infor- mation i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Koncernens verk- samhet, finansiella ställning och resultat kan påverkas av ett antal risker och osäker- hetsfaktorer. För att begränsa riskexponeringen finns interna regelverk och policyer.
Xxxxxxxx väsentliga risker samt exponering och hantering av densamma beskrivs i 2018 års årsredovisning.
Hållbarhetsarbetet
Hållbarhet är en central del i Brinovas affär. Bolaget ska vara delaktigt i samhällsut- vecklingen genom engagemang i våra prioriterade orter. Xxxxxxx har som mål att jäm- fört med fastighetsbeståndet 1 januari 2016, nå 20 procents lägre energiförbrukning före utgången av 2019, därefter ytterligare 10 procent vid utgången av 2021. Dessutom ska Brinova i möjligaste mån överväga att nyproducera och genomföra större ombygg- nationer i nivå med vedertagna standarder för miljöcertifiering. Vidare är all inköpt el grön el, från sol, vind eller vatten. Även inköpen av fjärrvärme kommer primärt från förnybara källor. Gröna hyresavtal ska också erbjudas vid tecknande av avtal på alla lokaler.
Personal och organisation
Antalet anställda uppgick på balansdagen till 32 personer jämfört med 29 personer vid ingången av året. De anställda är lokalt placerade i Landskrona, Kristianstad, Karlskrona, Eslöv, Malmö och på huvudkontoret i Helsingborg.
Marknadsutsikter
Xxxxxxx har fokus på växande attraktiva kommuner i södra Sverige, där det råder en stabil efterfrågan på fastigheter för hyreslägenheter samt samhällsfastigheter för
bostad, vård, utbildning, administration och fritid. Lokal ansvarsfull egen förvaltning utvecklar löpande bolagets marknadskunnande och relationerna med lokala besluts- fattare. Det tillsammans med intressanta pågående och framtida projekt och en god finansiell ställning gör att bolaget ser positivt på utvecklingen de kommande åren.
Förändrad skattelagstiftning
Den 14 juni 2018 beslutade riksdagen att anta den nya lagen om ränteavdragsbegräns- ningar för företag, som trädde i kraft den 1 januari 2019. Lagen innebär minskade möjligheter till ränteavdrag, i korthet 30 procent av EBITDA. Vidare en stegvis sänk- ning av inkomstskatten som blir 21,4 procent under 2019 och 20,6 procent från och med 2020. I dagsläget med historiskt låga räntor kommer den nya lagen få små effekter på betald skatt, under förutsättning att effektiv koncernutjämning av räntenetton kan ske, men vid stigande räntor kommer det att få negativa effekter, förutsatt i övrigt oförändrat kassaflöde.
Redovisnings- och värderingsprinciper
Xxxxxxx följer i sin koncernredovisning den av Europeiska Unionen antagna IFRS (International Financial Reporting Standards) och tolkningarna av dessa (IFRIC). Denna delårsrapport är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Vidare har till- lämpliga bestämmelser i årsredovisningslagen tillämpats. Moderbolaget har upprättat sina finansiella rapporter i enlighet med årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. För fullständiga redovisningsprinciper hänvisas till Xxxxxxxx årsredovisning för 2018. Redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med Årsredo- visningen för 2018 förutom för IFRS 16.
Körmästaren 1, Malmö.
Körmästaren är en drygt 2 000 kvadratmeter stor fastighet, centralt belägen i stadsdelen Lindeborg i Malmö. Fastigheten som hyrs av Region Skåne innehåller bland annat vårdboende och en vårdcentral.
DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2019
PUBLICERAD 7 NOVEMBER 2019
BRINOVA FASTIGHETER AB 17
IFRS 16, Leasingavtal: IFRS 16 utfärdades den 13 januari 2016 och ersätter IAS 17 Leasingavtal. IFRS 16 innebär för leasetagaren att i stort sett alla leasingavtal ska redo- visas i balansräkningen, klassificering i operationella och finansiella leasingavtal ska därför inte göras. Brinova tillämpar undantagen, leasingavtal med en leasingperiod som är 12 månader eller kortare samt leasingavtal som uppgår till mindre värden. För Brinova som leasegivare innebär IFRS 16 inga egentliga skillnader jämfört med IAS 17. Xxxxxxx har börjat tillämpa standarden från och med 1 januari 2019 och tillämpar inte standarden retroaktivt. Redovisade nyttjanderättstillgångar åsättes samma värde som den redovisade leasingskulden per den 1 januari 2019. Övergången till IFRS 16 har inte fått någon väsentlig påverkan på koncernens resultat och ställning samt kassaflödes- analys. I egenskap av leasetagare har Xxxxxxx gjort en detaljerad genomgång och analys av koncernens leasingavtal, varvid tomträttsavtal identifierades som de enskilt mest väsentliga. Utöver tomträtter har endast ett antal mindre leasingavtal identifierats, såsom bilar. Leasingskulden per 1 januari 2019 avseende tomträttsavtal uppgick till 20,2 Mkr och per den 30 september 2019 till 23,3 Mkr. Motsvarande nyttjanderättstillgång redovisas. Den genomsnittliga margniella låneräntan som användes vid diskonteringen per den 1 januari 2019 uppgick till 2,0 procent och per den 30 september 2019 till 2,1 procent. Som en följd av övergången till IFRS 16 kommer kostnaden för tomträttsav- gälder i sin helhet redovisas som en finansiell kostnad, vilket är en skillnad mot tidigare princip där denna redovisas som en rörelsekostnad som belastar driftsöverskottet.
Förvaltningsresultatet kommer dock att vara oförändrat. Den redovisade kostnaden för tomträttsavgälder uppgick 2018 till 0,3 Mkr. Koncernen räknar inte om jämförelsetalen.
Påverkan av nya eller omarbetade IFRS från 1 januari 2020 eller senare
Inga övriga av EU godkända och ändrade standarder samt tolkningsuttalanden från IFRS Interpretations Committee med ikraftträdande under kommande perioder bedöms påverka koncernens finansiella ställning i väsentlig omfattning.
Finansiell kalender
Bokslutskommuniké Delårsrapport januari-mars Årsstämma
Delårsrapport januari-juni
27 februari 2020
6 maj 2020
6 maj 2020
13 juli 2020
För vidare information, vänligen kontakta:
Xxx Xxxxxxxxx CEO
xxx.xxxxxxxxx@xxxxxxx.xx Tel. 0000-00 00 00
Xxxxx Xxxxx
Vice VD och CFO xxxxx.xxxxx@xxxxxxx.xx Tel. 0000-00 00 00
Xxxxxxx presenterar vissa finansiella mått i delårsrapporten som inte definieras enligt IFRS. Xxxxxxx anser att dessa mått ger värdefull kompletterande information till investerare och bolagets ledning då de möjliggör utvärdering av bolagets prestation. Eftersom inte alla företag beräknar finansiella mått på samma sätt, är dessa inte alltid jämförbara med mått som används av andra företag. Dessa finansiella
xxxx ska därför inte ses som ersättning för mått som definieras enligt IFRS. Nedan presenteras definitioner på mått som med några undan- tag, inte definieras enligt IFRS.
Nyckeltalen är baserade på rapporter över resultat, finansiell ställning, förändring eget kapital och kassaflöde.
Nyckeltal Fastighetsrelaterade
2019
xxx-xxx
2018
xxx-xxx
2018
jan-dec Definitioner
Hyresintäkter, Mkr 205,5 182,5 246,4 Hyresintäkter enligt Rapport över totalresultat
Driftsöverskott, Mkr 130,8 117,1 157,1 Driftsöverskott enligt Rapport över totalresultat Hyresvärde, Mkr 305,7 266,5 274,5 Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd
xxxxxxxxxxxx för vakanta ytor
Uthyrningsgrad, % 93,8 91,7 92,6 Kontrakterad årshyra för hyresavtal vilka löper vid
periodens slut i procent av hyresvärde Överskottsgrad, % 63,6 64,2 63,8 Driftsöverskott i procent av hyresintäkterna
Belåningsgrad, % 62,1 60,7 61,1 Skulder till kreditinstitut i förhållande till fastigheternas
värde vid periodens slut
Uthyrbar yta, tkvm 229,1 215,3 218,5
Finansiella
Avkastning på eget kapital, % 6,2 6,7 9,1 Periodens resultat i procent av ett genomsnittligt eget kapital Avkastning på totalt kapital, % 5,1 3,8 5,4 Resultat före skatt med tillägg för finansiella kostnader i procent
av en genomsnittlig balansomslutning
Räntetäckningsgrad, ggr 3,0 3,3 3,2 Resultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader
och orealiserade värdeförändringar i förhållande till finansiella kostnader
Genomsnittlig ränta, % 2,1 2,0 1,9 Beräknad årsränta för skulder till kreditinstitut, baserat på
aktuella låneavtal i förhållande till totala skulder till kreditinstitut Räntebindning, år 3,6 2,4 2,1 Viktad räntebindningstid för lån till kreditinstitut Kapitalbindning, år 2,2 2,0 2,2 Viktad kaptalbindningstid för lån till kreditinstitut
Soliditet, % 32,9 36,0 34,4 Eget kapital inklusive innehav utan bestämmande inflytande i procent av balansomslutningen
Förvaltningsresultat, Mkr 78,3 71,5 94,5 Resultat före skatt med återläggning av värdeförändringar Resultat före skatt, Mkr 108,9 99,6 139,6 Resultat före skatt enligt Rapport över totalresultat Periodens resultat, Mkr 85,0 84,7 116,7 Periodens resultat enligt Rapport över totalresultat Balansomslutning, Mkr 4 320,6 3 625,3 3 886,2 Balansomslutning enligt Koncernens rapport över finansiell
ställning i sammandrag
Aktierelaterade1)
Eget kapital per aktie, kr 19,7 18,0 18,5 Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till
antalet aktier vid periodens slut
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr
22,1 19,0 19,7 Eget kapital med justering för uppskjutna skatter och värdeför- ändringar på räntederivat i förhållande till antal utestående aktier vid periodens utgång
Resultat per aktie, kr2) 1,2 1,2 1,6 Periodens resultat hänförligt till moderbolagets ägare i
förhållande till ett genomsnittligt antal utestående aktier
Förvaltningsresultat per aktie, kr 1,1 1,0 1,3 Periodens förvaltningsresultat i förhållande till ett genomsnittligt
antal utestående aktier
Antal utestående aktier, miljoner 72,3 72,3 72,3
Genomsnittligt antal utestående aktier, miljoner
72,3 72,3 72,3 Vägt genomsnitt av antalet utestående aktier under perioden
1) Någon utspädningseffekt föreligger ej då inga potentiella aktier (till exempel konvertibler) föreligger.
2) Definition enligt IFRS.
Härledning av nyckeltal
Nedan redovisas härledning av de finansiella nyckeltalen som Brinova följer löpande och för vilka det finns fastslagna finansiella mål. Följande finansiella mål är fastslagna av styrelsen:
• Tillväxt, målet är en fastighetsportfölj om 6 Mdkr före utgången av 2021
• Räntetäckningsgraden ska inte understiga 1,75 ggr
• Avkastningen på eget kapital ska uppgå till riskfri ränta plus 7 procent
• Soliditeten ska lägst vara 30 procent
Finansiella mål
Verksamheten styrs utifrån fyra finansiella mål som uppdaterades med anledning av att en ny affärsplan för 2019–2021 antogs. Målen fokuserar primärt på en lönsam tillväxt kombine- rat med finansiell stabilitet.
Hänvis- 2019 2018 2018
xxxx xxx-xxx xxx-xxx xxx-xxx
Fastigheternas redovisade värde, Mkr
Förvaltningsfastigheter, Mkr
BR 4 172,8 3 517,5 3 759,2
Räntetäckningsgrad, ggr
Resultat före skatt, Mkr
Återläggning av finansiella poster, Mkr Orealiserade värdeförändringar, Mkr Justerat resultat före skatt, Mkr
Justerat resultat som en multipel av
finansiella kostnader, ggr
RR
RR RR
108,9
40,1
-30,6
118,4
99,6
30,2
-31,2
98,6
139,6
42,2
-48,4
133,4
3,0
3,3
3,2
Avkastning på eget kapital, %
Resultat efter skatt, Mkr
Genomsnitt av IB och UB eget kapital, Mkr Avkastning på eget kapital, %
RR 85,0 84,7 116,7
BR 1 379,1 1 262,3 1 278,3
6,2% 6,7% 9,1%
Soliditet, %
Eget kapital, Mkr Balansomslutning, Mkr
Soliditet, %
BR 1 421,6 1 304,6 1 336,6
BR 4 320,6 3 625,3 3 886,2
32,9% 36,0% 34,4%
Belåningsgrad, %
Skulder till kreditinstitut, Mkr Förvaltningsfastigheter, Mkr
Belåningsgrad, %
BR 2 593,1 2 136,3 2 297,5
BR 4 172,8 3 517,5 3 759,2
62,1% 60,7% 61,1%
Avkastning på totalt kapital, %
Resultat före skatt, Mkr
Återläggning av finansiella poster, Mkr Återläggning av värdeförändringar
RR
RR
108,9
40,1
99,6
30,2
139,6
42,2
RR
59,6
1,7
10,1
Fastighetsportföljens utveckling
Mkr
4 500
4 000
3 500
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
Mål
Mdkr
6
2021
Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3 2017 2018 2019
Räntetäckningsgrad
1,75
ggr
ggr 5
4
3
2
1
0
Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3 2017 2018 2019
Avkastning på eget kapital
% 15
12
9
6
3
0
2016 2017 2018
+7
%
Riskfri ränta,
+7%.
derivat, Mkr Genomsnitt av IB och UB | ||||
balansomslutning, Mkr | BR | 4 103,4 | 3 451,1 | 3 581,6 |
Avkastning på totalt kapital, % | 5,1% | 3,8% | 5,4% | |
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | ||||
Eget kapital, Mkr | BR | 1 421,6 | 1 304,6 | 1 336,6 |
Uppskjuten skattefordran, Mkr | BR | -26,7 | -1,5 | -20,0 |
Verkligt värde räntederivat, Mkr | BR | 70,3 | -2,2 | 10,7 |
Uppskjuten skatteskuld, Mkr | BR | 130,3 | 73,8 | 99,6 |
Långsiktigt substansvärde, Mkr | 1 595,5 | 1 374,7 | 1 426,9 | |
Xxxxx utestående aktier vid årets utgång, st | 72,3 | 72,3 | 72,3 | |
Långsiktigt substansvärde per aktie, kr | 22,1 | 19,0 | 19,7 | |
Soliditet
30
%
% 50
40
30
20
10
0
Q1 Q2Q3Q4 Q1 Q2Q3Q4Q1 Q2Q3
2017 2018 2019
Rapportens undertecknande
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att kvartalsrapporten ger en rättvisande översikt av moderföretaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget och de företag som ingår i koncernen står inför.
Helsingborg den 7 november 2019
Xxxx Xxxxx Xxxxxx Xxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxx Ordförande
Xxxxx Xxxxxxxxx Xxxxxx Xxxx
Xxxxxx Xxxxxxxx Xxx Xxxxxxxxx VD
Revisors granskningsrapport
Brinova Fastigheter AB (publ), xxx.xx 556840-3918
Inledning
Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Brinova Fastigheter AB (publ) per 30 september 2019 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovis¬ningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning.
Den översiktliga granskningens inriktning och omfattning
Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk gransk¬ning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfatt¬ning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.
De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.
Slutsats
Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.
Helsingborg den 7 november 2019 Ernst & Young AB
Xxx Xxxxxxxx
Auktoriserad revisor
Brinova – Bostäder och samhällsfastigheter
Vår mission
Vi utvecklar, hyr ut och förvaltar hyresbostäder samt samhällsfastigheter i södra Sverige.
Vår vision
Vi har en tydlig vision att vara södra Sveriges självklara fastighetspartner för bostäder och samhällsfastigheter på utvalda attraktiva till-
växtorter. Den bygger på: Tillväxt, fokus på fastig- hetstyp och geografi, effektiv förvaltning med egna medar- betare samt finansiell stabilitet.
Vår affärsidé
Vår verksamhet präglas av att:
Vi tror på långsiktighet – Därför gör vi en nogsam analys innan vi satsar på en ny tillväxtort
och strävar efter långa kundrelationer.
Vi tror på samverkan – Som en aktiv partner och med kunnig personal på plats är vi med och utvecklar utvalda platser där vi etablerar oss.
Vi tror på helhetsansvar – Vi skapar värden åt alla våra intressenter genom att ta ansvar för hela affärskedjan; förvärv-utveckling-förvaltning.
Vårt löfte
Vi verkar lokalt nära våra samarbetspartners och hyresgäster genom egen närvaro på de orter där bolaget är etablerat. På så sätt kan de som bor i
våra hus erbjudas ett attraktivt boende och de som hyr våra lokaler attraktiva lösningar. Samtidigt som vi kan vårda och förbättra våra relationer med lokala beslutsfatta- re och bistå dem i den regionala utvecklingen.
Vårt hållbarhetsarbete
Vi arbetar aktivt med att bidra till en förbättrad miljö och strävar efter att alltid agera långsik- tigt hållbart. I det arbetet är tydliga miljökrav
vid inköp, upphandlingar och projektering centralt.
Vi har också skärpt våra hållbarhetsmål: I dagens fastig- hetsbestånd ska vi nå 20 procents lägre energiförbrukning före utgången av 2019, därefter ytterligare 10 procent vid utgången av 2021. All inköpt el är grön el. Fjärrvärmen kommer primärt från förnybara källor. Dessutom överväger vi att nyproducera och genomföra större ombyggnationer enligt vedertagna miljöstandards.
Vår utveckling
Vi växer snabbt och lönsamt med förvärv och projektutveckling. Fastighetsportföljen har ökat till drygt 4 miljarder. Det har gjort det möjligt att generera ett långsiktigt substansvärde om drygt
22 kronor per aktie.
Helsingborg
Kristianstad
Karlskrona
Landskrona
Eslöv
Huvudkontor Lokalkontor Fastigheter
Malmö
Attraktiva orter för boende och samhällsservice
Xxxxxxx utvecklar och förvaltar primärt bostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige.
Utvalda eftersom de av olika skäl är växande eller förväntas växa och därmed är i behov av såväl bostäder som lokaler för samhällsservice. Den geografiskt balanserade fastighetsportföljen ger goda förutsätt- ningar för en bättre direktavkastning och starka kassaflöden.
Lista över fastigheterna finns på xxx.xxxxxxx.xx
Attraktiva fastigheter för s
Vi utvecklar och förvaltar attraktiva hyres- bostäder, som gör det möjligt för kommu- nerna att växa, samt samhällsfastigheter som exempelvis moderna ändamålsenliga lokaler för särskilda boenden, vård, om- sorg, fritid, utbildning och offentlig för- valtning. Bostäder och lokaler som vi allra helst bygger själv. Det ger oss möjligheter för att leverera de bästa lösningarna, vilket gagnar såväl våra hyresgäster som Xxxxxxx säger Xxxxxxxx chef för den östra regionen Xxxxx Xxxxxxx.
Xxxxxxx Xxxx, chef västra regionen.
Xxxxx Xxxxxxx, chef östra regionen.
Xxxxxx Xxxxxx, enhetschef Karlskrona.
Kvadraten 1, Bjuv
En stark finansiell ställning, utbyggd organisation, förvärv av projekt samt en attraktiv projektportfölj ger Brinova goda möjligheter till en aktiv projektutveckling. I Bjuv, nära Helsingborg med goda kommunikationer, har 28 lägenheter och ett LSS-boende med 6 lägenheter upp- förts. Dessa tillträddes under tredje kvartalet.
amhällets utveckling
Påfågeln 1, Vellinge
Vi bistår samhället i två viktiga demografiska utmaningar, fortsätter kollegan Xxxxxxx Xxxx som ansvarar för den västra regionen; På ett kapitaleffektivt sätt tillfredsställer vi inte bara samhällets efterfrågan på attraktiva hyresbostä- der till en växande befolkning. Vi utvecklar också bostäder till en ökande andel av äldre medborgare som behöver om- sorg och någonstans att bo. Det ordinarie bostadsbestån- det har ofta brister i tillgänglighet och det saknas i flera kommuner bostäder och boendemiljöer som är anpassade till den äldsta befolkningens behov. Vi utvecklar också lokaler exempelvis lokaler för utbildning och fritid åt ett ökande antal barn och ungdomar. Vår lokala närvaro ger oss goda möjligheter att delta i kommunernas utveckling av samhället, fyller Stina i.
Hyreslägenheter för alla i Bjuv
Ett bra exempel på våra lösningar, fortsätter Andreas, är projektet Kvadraten 1 med 28 hyreslägenheter. Fastigheten är belägen centralt i natursköna Bjuv, nära kommunikatio- ner till de omgivande tätorterna. I kvartalet flyttade nya hyresgäster in i de två nybyggda fyravåningshusens lägen- heter med ett, två eller tre rum och kök samt balkong eller uteplats. Alla lägenheter är uppförda med högsta kvalité med vita väggar, parkettgolv, kakel och klinker i badrum samt tvättmaskin, torktumlare och diskmaskin. I hyran ingår parkeringsplats, värme, vatten och avfallshantering. Fiber är framdraget och förberett i lägenheterna.
Som en egen byggnad finns inom fastigheten dess- utom ett LSS-boende om cirka 540 kvadratmeter med 6 lägenheter väl utrustade för sitt ändamål och med en hög standard. I lokalerna finns dessutom personalutrymmen och aktivitetsrum.
Hyreslägenheter för tillväxt i Kristianstad
Tillgången på hyreslägenheter är viktigt för en kommuns tillväxt säger Stina. Under kvartalet har också inflyttning, efter vår väl fungerande inflyttningsplan, skett i kvarteret Hammar 9:198 i Kristianstad. Även Hammarlägenheterna håller en mycket hög standard, med bland annat egen bal- kong eller egen uteplats. Som en del i Brinovas prioriterade miljöarbete har vi investerat i solcellsanläggningar som kommer att tillföra 27 000 kWh per år, samt 10 stolpar
för laddning av elbilar. Installationen är ett tydligt initiativ inom de allt viktigare hållbarhetsfrågorna.
Miljöanpassade lägenheter i Karlskrona
Ett annat exempel på Xxxxxxxx aktiva hållbarhetsarbete är projektet med 22 energisnåla lägenheter strax utanför Karlskrona som Brinova tillsammans med Eksjöhus nu konceptualiserar. Lägenheterna som ska stå klara nästa höst blir naturskönt belägna i Jämjö och Nättraby som är två av Karlskronas tre yttre tillväxtområden, där Xxxxxxx för övrigt är etablerade sedan tidigare, inflikar Xxxxxx Xxxxxx.
Förtätning skapar rum för flera i Vellinge
På projektet Påfågeln 1 har Xxxxxxx nyligen uppfört ett nytt äldreboende berättar Xxxxxxx. Boendet som hyrs av Attendo är byggt och anpassat för att fungera både som korttidsboende, demensboende och äldreboende. Anlägg- ningen har tre våningsplan med 54 lägenheter. Boendet har en tydlig inriktning på hälsa och välbefinnande. I den
ljusa anläggningens spa kan hyresgästerna njuta av bastu och bubbelbad. I träningslokalen finns det också goda motionsmöjligheter. Boendet erbjuder även en sportbar med storbilds-TV för den som är intresserad av att följa omvärlden.
Genom den förtätning som Xxxxxxx alltid söker har dessutom, i en egen byggnad, uppförts 10 nya moderna lägenheter. Samtliga med ytskikt av högsta kvalitet. Liksom inredningen i badrum och kök. Tvättmaskin, torktumlare och diskmaskin i alla lägenheter gör det dessutom bekvämt för hyresgästerna.
Frilagda resurser i Trelleborg
För Trelleborgs yngre medborgare har vi etablerat oss genom att förvärva kvarteret Sadeln 2 i Trelleborg, med bostäder och vårdlokaler åt Folktandvården. En fastighet, fortsätter Xxxxxxx, som tidigare ägdes av Trelleborgshem AB, men avyttrades till Xxxxxxx som övertog planerna
för förskolans utveckling. På så sätt frilägger kommunen resurser för andra viktiga investeringar. Projekteringen av förskolan pågår nu och byggstart är planerad till oktober. Projektet ska i sin helhet vara färdigställt maj 2021.
Värde för alla
Det här är bra exempel från vår omfattande och ständigt växande fastighetsportfölj. De visar hur vi skapar värde för kommunerna genom att utveckla, bygga, finansiera och förvalta attraktiva hyresbostäder och ändamålsenliga loka- ler, vilket friställer offentliga resurser till andra prioriterade områden. Stina avslutar med att poängtera att – skapar vi kundvärden så skapar vi också värden för alla våra intres- senter, inte minst Xxxxxxxx ägare.
DELÅRSRAPPORT JANUARI–SEPTEMBER 2019
24 BRINOVA FASTIGHETER AB PUBLICERAD 7 NOVEMBER 2019
Expansiv aktör inom hyresbostäder och samhällsfastigheter i södra Sverige
Xxxxxxx utvecklar och förvaltar primärt bostäder och samhällsfastigheter belägna på utvalda orter med goda kommunikationer i södra Sverige.
Verksamheten kännetecknas av långsiktighet, samverkan med aktörer inom samhällssektorn och inte minst en lokal egen engagerad förvaltning på de orter där bolaget valt att verka.
Fastighetsbeståndet om cirka 229 000 kvm har ett marknadsvärde på cirka 4,2 miljarder kronor. Värden skapas genom selektiva förvärv,
effektiv fastighetsutveckling och en aktiv förvaltning. Ett starkt kassaflöde möjliggör en fortsatt tillväxt av bolaget. Brinovas B-aktie är noterad på Nasdaq Stockholm och handlas på Small Cap-listan. Huvudkontoret finns
i Helsingborg.
Huvudkontor
Brinova Fastigheter AB Xxxxxxxxxxxxxxx 00
252 32 Helsingborg xxxxxxx.xx xxxx@xxxxxxx.xx
Lokalkontor Brinova – Malmö Xxxxxxxxxxxxx 000
238 30 Oxie
Brinova – Landskrona Xxxxxxxxxx 00
261 34 Landskrona
Brinova – Kristianstad Xxxxxxxxxxxxxx 00 D
291 54 Kristianstad
Brinova – Karlskrona Xxxxxxxxxxxxxx 00
371 33 Karlskrona
Brinova – Eslöv Malmgatan 1 B
241 30 Eslöv