Contract

1 SBB | DELÅRSRAPPORT Q3 2019

Q3

DELÅRSRAPPORT 2019 JANUARI – SEPTEMBER

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ)

DELÅRSPERIODEN

HYRESINTÄKTER,

MKR

1 400

FÖRVALTNINGS- RESULTAT, MKR

508

PERIODENS RESULTAT,

MKR

1 337

PERIODEN I KORTHET

• Hyresintäkterna ökade 1 400 mkr (1 227).

• Driftsöverskottet ökade med 903 mkr (797).

• Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital ökade med 99 procent till 507 mkr (255).

• Resultat före skatt till 1 526 mkr (1 204), varav:

30,8 MDKR

Fastigheternas

värde

Från 2,49%

till

1,75 %

Snittränta

o Förvaltningsresultatet ingår med 508 mkr (294). I förvaltningsresultatet ingår kostnader för förtidslösen av lån och andra engångsrelaterade finansieringskostnader om -130 mkr (-80).

o Orealiserade värdeförändringar på fastigheter ingår med 1 444 mkr (890) varav orealiserade värdeförändringar som resultat av byggrätter ingår med 65 mkr (134). Realiserade värdeförändringar avseende fastigheter redovisas med -308 mkr (14).

• Periodens resultat var 1 337 mkr (999) efter avdrag för uppskjuten skatt om -137 mkr (-188) och aktuell skatt om

-52 mkr (-17), motsvarande ett resultat per stamaktie A och B om 1,41 kr (1,24) före utspädning.

• Fastighetsportföljens värde ökade med 5,6 mdkr under perioden till 30,8 mdkr (25,2).

• Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) ökade till 9 914 mkr (8 736), motsvarande 13,11 kr (11,55) per aktie.

• Justerat substansvärde (Adjusted EPRA NAV) var 17 257 mkr (11 941), motsvarande 22,83 kr (15,79) per aktie.

• SBBs snittränta har under de senaste 12 månaderna minskat från 2,49 procent till 1,75 procent.

TREDJE KVARTALET

HYRESINTÄKTER,

MKR

507

FÖRVALTNINGS- RESULTAT, MKR

254

KVARTALETS RESULTAT, MKR

404

VIKTIGA HÄNDELSER UNDER TREDJE KVARTALET

• I september godkändes SBBs stamaktie B och D för upptagande till handel på Nasdaqs huvudlista. Första handelsdag var den 20 september.

• Under perioden inlöstes 144 538 preferensaktier mot vederlag i D-aktier som ett resultat av det utbyteserbjudande till bolagets preferensaktieägare som offentliggjordes i maj. Antalet utestående preferensaktier uppgick till 30 713 per 2019-09-30.

• SBB presenterade i september nya finansiella och operationella mål. De förändrade målen är soliditet om minst 45 procent, säkerställd belåningsgrad lägre än 30 procent, en räntetäckningsgrad om minst 3,0 ggr och att uppnå ett fastighetsbestånd om 55 mdkr till år 2021 med bibehållen BBB+ rating. Övriga mål är oförändrade. Samtidigt presenterades en ny utdelningspolicy.

• Under perioden har förvärv skett av en portfölj med 37 samhällsfastigheter i Finland, Sverige och Norge, tre portföljer inom LSS-segmentet samt ytterligare ett förvärv av svenska reglerade hyresrätter från kommunalt ägda Höganäshem.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG

• SBB tecknade avtal om förvärv av 1 560 lägenheter, varav merparten i Växjö och Ronneby, från Amasten. SBB och Amasten bildar också ett JV som ska bygga bostäder i Nyköping. SBB förvärvade därutöver 86 204 610 stamaktier i Amasten, motsvarande 20,05 procent av rösterna samt tecknade ett optionsavtal med Nordika III Fastigheter AB som möjliggör köp av ytterligare 43 884 240 stamaktier.

• I oktober offentliggjordes ett frivilligt återköpserbjudande av vissa återstående SEK-hybridobligationer. Per 21 oktober hade återköpsinstruktioner erhållits till ett belopp om 1 465 mkr. Samtidigt emitterades nya hybridobligationer till ett belopp om 1 500 mkr med en räntenivå om Stibor 3m plus en marginal om 3,50 procent.

• Beslut togs av SBBs styrelse om en riktad emission av 18 181 819 stamaktier av serie B till ett pris om 22 kr/aktie med likviddag 1 november. Xxxxx Xxxxxxxxx har tecknat samtliga B-aktier i emissionen.

SBB NYCKELTAL
	2019	2018	2019	2018	2018
Fastighetsrelaterade nyckeltal	jan-sept	jan-sept	juli-sept	juli-sept	jan-dec
Marknadsvärde fastigheter, mkr	30 776	25 122	30 776	25 122	25 243
Antal fastigheter	842	782	842	782	570
Antal kvm, tusental	1 795	1 402	1 795	1 402	1 330
Överskottsgrad, %	65	65	68	69	64
Direktavkastning, %	4,7	4,8	4,7	4,8	4,7
Ekonomisk uthyrningsgrad, %	95,3	96,9	95,3	96,9	96,2
Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år	7	7	7	7	7
Finansiella nyckeltal
Hyresintäkter, mkr	1 400	1 227	507	427	1 680
Driftnetto, mkr	903	797	343	293	1 071
Periodens resultat, mkr	1 337	999	404	482	1 690
Kassaflöde från den löpande verksamheten, mkr	507	255	263	99	248
Eget kapital exkl. innehav utan bestämmande inflytande, mkr	10 872	7 391	10 872	7 391	9 009
Avkastning på eget kapital, %	10	11	3	5	18
Belåningsgrad, %	38	56	38	56	53
Säkerställd belåningsgrad, %	16	44	16	44	38
Soliditet, %	36	36	36	36	41
Justerad soliditet, %	39	40	39	40	44
Räntetäckningsgrad, ggr	2,4	1,9	-	-	1,8
Aktierelaterade nyckeltal
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), mkr	8 692	7 375	8 692	7 375	7 838
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie	11,50	9,99	11,50	9,99	10,37
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), mkr	9 914	8 294	9 914	8 294	8 736
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie	13,11	11,24	13,11	11,24	11,55
Justerat substansvärde (Adjusted EPRA NAV), mkr	17 257	10 432	17 257	10 432	11 941
Justerat substansvärde (Adjusted EPRA NAV), kr/aktie	22,83	14,14	22,83	14,14	15,79
EPRA Earnings (Förvaltningsresultat efter betald skatt), mkr	456	277	239	110	320
EPRA Earnings (EPS), kr/aktie	0,60	0,38	0,32	0,15	0,43
EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad)	4,7	3,1	4,7	3,1	3,8
Resultat per stamaktie A och B, kr	1,41	1,24	0,40	0,60	2,07
Resultat per stamaktie D, kr	1,50	-	0,50	-	0,50
Genomsnittligt antal stamaktier A och B	756 049 031	737 949 031	756 049 031	737 949 031	741 569 031
Genomsnittligt antal stamaktier D	62 248 416	-	74 662 662	-	918 854
Genomsnittligt antal preferensaktier	153 947	333 205	112 035	333 205	324 983
Antal stamaktier A och B	756 049 031	737 949 031	756 049 031	737 949 031	756 049 031
Antal stamaktier D	76 498 230	-	76 498 230	-	41 626 390
Xxxxx preferensaktier	30 713	333 205	30 713	333 205	175 251

Se definitioner av nyckeltal på s. 36

INFORMATION OM VERKSAMHETEN I SAMHÄLLSBYGGNADSBOLAGET I NORDEN

Samhällsbyggnadsbolaget grundades av Xxxxx Xxxxxxx i mars 2016 med visionen om att bygga upp det bästa nordiska fastighetsbolaget för bostäder och samhällsfastigheter. Bolagets strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla bostäder i Sverige och samhällsfastigheter i Norden samt bedriva ett aktivt fastighetsutvecklingsarbete där kassaflödesfastigheter omvandlas till byggrätter för bostäder.

FASTIGHETSBESTÅND

För att bibehålla trygghet, handlingskraft och kassaflöde ska minst 80-90 procent av beståndet bestå av samhällsfastigheter i Norden med långa kontrakt samt hyresrätter i Sverige. Bolagets målsättning är att fastighetsbeståndet ska uppgå till ett värde om 55 mdkr under år 2021 med BBB+-rating. Samhällsbyggnadsbolaget är verksamt på en marknad med stabila och starka underliggande drivkrafter. Bolagets fastighetsbestånd kännetecknas av hög uthyrningsgrad och långa kontrakt.

Hyresintäkter utgörs av långa och säkra flöden från framförallt stat/kommun och från hyresrätter. Utöver att växa genom förvärv bedriver Samhällsbyggnadsbolaget värdeskapande aktiviteter i form av ombyggnationer och renoveringar i befintliga fastigheter samt utveckling av byggrätter. Fastighetsbeståndet omfattade per 2019-09-30

842 fastigheter. Fastigheterna hade ett totalt värde om 30,8 mdkr, varav bostäder utgjorde 10,3 mdkr, samhällsfastigheter 18,3 mdkr, och övriga fastigheter 2,1 mdkr. Den sammanlagda ytan var ca 1 795 000 kvm med en hyresintäkt 12-månaders rullande enligt intjäningsförmågan om 2 003 mkr.

Klassificering	Hyresintäkt, mkr	Totalt, %
Bostäder	627	31
LSS	238	12
Stat/kommun	665	33
Indirekt statlig hyresgäst	303	15
Övrigt	171	9
Totalt	2 003	100

ORGANISATION

Samhällsbyggnadsbolaget har en ledning med lång erfarenhet av att utveckla och förvalta såväl bostäder som samhällsfastigheter. Organisationen utgörs av en grupp medarbetare med fokus på transaktioner, fastighetsutveckling och kostnadseffektiv förvaltning. Samhällsbyggnadsbolaget arbetar aktivt med kassaflödesförbättrande åtgärder i det befintliga fastighetsbeståndet, vilket uppnås genom effektiv förvaltning av en lokalt etablerad förvaltningsorganisation och en organisation med stor kunskap och erfarenhet av fastighetsutveckling. Sedan slutet av mars 2018 har SBB en egen intern förvaltningsorganisation. SBB bedriver en transaktionsintensiv verksamhet med syfte att skapa den bästa långsiktiga avkastningen.

VD XXXXX XXXXXXX

Kassaflödesmaskinen Samhällsbyggnadsbolaget (SBB) fortsätter att leverera. Tredje kvartalet 2019 blev SBBs bästa kvartal någonsin med avseende på förvaltningsresultatet. Detta bidrog till att förvaltningsresultatet efter betald skatt (EPRA Earnings) justerad för engångskostnader för januari- september ökade med 70 procent till 606 mkr (357), motsvarande 0,80 kronor per aktie (EPS) (0,48).

”

Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital ökade med 99 procent till 507 mkr (255). Justerat för engångseffekter för bland annat återköp av dyra lån landar kassaflödet för niomånadersperioden på 657 mkr (335). SBB äger, utvecklar och förvaltar social infrastruktur långsiktigt i fyra nordiska länder: Sverige, Norge, Finland och Danmark. Den gemensamma nämnaren för alla fyra länder är att de är starka skattefinansierade välfärdsstater. Social infrastruktur utgörs av äldreboenden, vårdcentraler, LSS-fastigheter, skolor och andra fastigheter där skattefinansierad verksamhet bedrivs i Norden och av reglerade hyresrätter i Sverige. Under det tredje kvartalet har vi fortsatt att öka den redan mycket höga andelen social infrastruktur i portföljen. Vid utgången av perioden utgjordes cirka 94 procent av fastighetsportföljen av social infrastruktur, med 60 procent samhällsfastigheter i Norden och 34 procent svenska reglerade hyresrätter. Vi upplever bibehållen stark efterfrågan och fortsätter att utöka vår bas av långa avtal.

SEDAN STARTEN AV BOLAGET

HAR VI LEVERERAT AKTIEÄGARVÄRDE, GOD LÖNSAMHET OCH POSITIVT KASSAFLÖDE.

”

SBBs unika och skalbara affärsmodell med fokus på lågrisktillgångar som utöver en stark intjänings- förmåga från förvaltningen levererar ytterligare resultat från tre värdeskapande områden – renoveringar/investeringar i befintligt bestånd, utveckling av byggrätter och transaktioner – fortsätter att bidra till en kraftig ökning av substans- värdet: 19,5 procent de senaste 12 månaderna.

Substans-värdet efter avdrag för utdelningar om 496 mkr har under de senaste 12 månaderna ökat med 1 692 mkr eller 2,24 kr per stamaktie A och B. Det justerade substansvärdet (justerat för D-aktier och

hybrider) var 22,83 kronor per aktie i slutet av tredje kvartalet.

Resultatet före skatt uppgick till 1 526 mkr. Resultat efter skatt blev 1 337 mkr. Justerat för engångskostnader för återbetalning av dyra lån samt avdrag för resultat hänförligt till preferensaktier, D- aktier och hybridobligationer blev niomånadersresultatet per stamaktie A och B 1,61 kr per aktie. En central punkt i vår affärsmodell är en skalbar plattform bemannad med några av Nordens mest erfarna medarbetare på de ledande positionerna. SBB investerar i lågriskfastigheter som genererar stabila driftnetton och förvaltar fastigheterna med ett långsiktigt perspektiv. Vi har lång erfarenhet av samarbete med den offentliga sektorn i Norden och vi har byggt upp bolaget från grunden. De största ägarna av social infrastruktur i Norden är kommuner och vi fortsätter därmed att vara en ledande partner till dessa. Vår starka position kombinerat med demografiska trender som leder till stora behov av äldreboenden och skolor skapar potential för nya samarbeten och tillväxt.

SBB blev i början av september som första privata fastighetsbolag associerad medlem i Sveriges Allmännytta. Ett medlemskap i Sveriges Allmännytta är ytterligare en garanti för vår långsiktighet och vårt samhällsengagemang samt en viktig pusselbit för vårt fortsatta samarbete med kommunerna. Och jag instämmer till fullo med Xxxxxx Xxxxxxxxxxx, vd Sveriges Allmännytta, ord: ”Att kunna välkomna ännu fler långsiktiga och seriösa bostadsföretag att bli medlemmar, även om de inte ägs av en kommun, är glädjande. Nu blir Sveriges Allmännytta en bredare organisation som även företräder privata aktörer med samhällsansvar som värnar hyresrätten som boendeform.”

Vårt fastighetsbestånd där ca 60 procent av värdet ligger i Nordens största städer med Stockholm som största marknad (26 procent av värdet), kombinerat med en snittkontraktslängd på sju år. Om vi justerar för nytecknade långa kontrakt skulle snittkontraktslängd på 10 år. Detta innebär låg risk. Vi kan till detta faktum lägga att drygt 91 procent av våra totala hyresintäkter, som på rullande 12- månadersperiod uppgår till 2 003 mkr, kommer från social infrastruktur antingen via reglerade hyresrätter eller direkt eller indirekt från stat och kommun genom våra samhällsfastigheter. Detta sammantaget är en lågriskexponering som är unik i sitt slag och som inte påverkas av konjunkturen.

STARK ÖKAD INTJÄNING FRÅN FASTIGHETSFÖRVALTNING

SBBs 12-månaders rullande intjäningsförmåga från förvaltningsverksamheten landade på 991 mkr (766) i slutet av tredje kvartalet 2019. Tar man hänsyn till en teoretisk kostnad för att bolaget hade en

likvidposition (tillgänglig likviditet och outnyttjade kreditfaciliteter) om 14 280, skulle en justerad intjäningsförmåga landa på 1 141 mkr, motsvarande en ökning på 48 procent sedan slutet av 2018.

Förvaltningsresultatet justerat för engångskostnader steg i jämförelse med tredje kvartalet 2018 med 59 procent till 658. I engångskostnaderna inkluderas utöver kostnader för lösen av lån: 10 mkr i kostnader för omläggning till förnyelsebar energi samt 10 mkr avseende central administration. Det starka driftnettot kombinerat med allt lägre finansiella kostnader är huvudfaktorer bakom den starka förvaltningsresultatökningen.

INVESTERINGAR I BEFINTLIGT BESTÅND, TRANSAKTIONER OCH FASTIGHETS- UTVECKLING GER RESULTAT

Vår renoveringstakt är nu uppe på de nivåer som vi eftersträvat och kommer att fortsätta leverera starka resultat och tillväxt i substansvärdet. Under de första nio månaderna har vi påbörjat renoveringar av 476 lägenheter varav 311 är färdigställda. För ytterligare 232 lägenheter, som är uppsagda, har avtal tecknats för renovering med start under fjärde kvartalet. Under de första nio månaderna gjordes transaktioner för cirka 16 mdkr. Som ett exempel levererade försäljningen av DNB under andra kvartalet närmare 1,8 mdkr i fritt kassaflöde som vi kunde använda för nya investeringar i samhällsfastigheter med högre yield och därmed ökad intjäning och större värde- skapande. Även fastighetsutveckling fortsätter leverera starkt. SBB hade per den 30 september utvecklingsprojekt i olika detaljplanefaser om totalt ca 1 020 000 kvm BTA.

NYA MÅL

SBB har uppdaterat sina finansiella och operationella mål samt kommunicerat en ny utdelningspolicy under tredje kvartalet. Bland annat justerades soliditetsmålet till högre än 45 procent och målet om räntetäckningsgrad till som lägst 3,0 ggr. Det nya tillväxtmålet utrycks som: ”Ett fastighetsbestånd om 55 mdkr till år 2021, med bibehållen BBB+ rating (jämfört tidigare 40 mdkr till år 2023, med bibehållen investment grade rating)”.

SBBs nya utdelningspolicy innebär en målsättning att generera en stabilt ökande årlig utdelning. Bolagets styrelse förväntas föreslå en första utdelning enligt den nya utdelningspolicyn på 0,60 kronor per stam

A- och B-aktie avseende räkenskapsåret 2019, att betalas ut kvartalsvis under 2020/2021.

BBB+ RATING FOKUS UNDER DE NÄRMASTE 12 MÅNADERNA

Arbetet med att konsolidera balansräkningen för att förbättra vår finansiella ställning fortsätter. Vi fokuserar på att uppnå BBB+ rating under de

närmaste 12 månaderna, vilket är en förutsättning för stark tillväxt.

Vi fortsätter stärka det egna kapitalet, under de första nio månaderna 2019 med 4 743 mkr. Vår räntetäckningsgrad har ökat kraftigt till 2,4 gånger och vår snittränta har under de senaste 12 månaderna minskat från 2,49 procent till 1,75 procent. Vi har också förlängt räntebindningen. 100 procent av SBBs lån är räntesäkrade med en snittlöptid på 4,9 år. Vår kapitalbindning är bland de längsta i marknaden med 4,9 år. Vid slutet av tredje kvartalet uppgick vår nettoskuld genom totalt kapital enligt S&Ps definition till 55 procent.

HÅLLBARHET – EN CENTRAL DEL I VÅR AFFÄRSMODELL

Vi ser stor potential i att fortsätta utveckla vår förvaltning och att öka fokus på energi- effektiviseringar. Hållbarhet är en central del i vår affärsmodell och därför har vi inlett ett samarbete med Skellefteå Kraft om att de ska leverera 100 procent ursprungsmärkt förnyelsebar el till alla SBB:s svenska fastigheter. När SBBs totala förbrukning i Sverige på cirka 60 GWh har ställts om till 100 procent förnyelsebar el innebär det att SBBs koldioxidutsläpp blir ca 15 000 ton lägre per år än om man använde energin enligt den så kallade nordiska residualmixen, motsvarande ett CO2- utsläpp om ca 250,76 g/Kwh. Kärnbränsleavfalls- besparingen uppgår till nästan 70 kilo. Dessa siffror är ger tydliga besked: SBB är som en grön kommun- obligation, 100 procent förnyelsebar el och mer än 91 procent av våra intäkter kommer direkt eller indirekt från stat eller kommun samt svenska reglerade hyresrätter.

UTSIKTER

Det kan noteras att fastighetsbranschen generellt sett går hårdare tider till mötes och mot bakgrund av

det så är det glädjande att vi har en affärsmodell som är okänslig mot konjunkturen och där behovet av investeringar i social infrastruktur den kommande 10-årsperioden är den högsta någonsin.

SBBs trygga kassaflöden påverkas endast marginellt av konjunktur och omvärldsfaktorer. Vi levererar en stark intjäningsförmåga från förvaltningen och ser goda förutsättningar att fortsätta leverera ytterligare resultat från våra tre värdeskapande områden – renoveringar/investeringar i befintligt bestånd, utveckling av byggrätter och transaktioner. För åren 2019-2021 är vår bedömning att vi ska kunna leverera den högsta årliga ökningen i substansvärde bland alla svenska noterade fastighetsbolag.

SBBs B- och D-aktier handlas på Large Cap på Nasdaq Stockholm sedan fredagen den 20 september 2019. Vi har haft en uttalad ambition att genomföra ett listbyte till Nasdaq Stockholm under 2019 och det känns bra att vi nu levererat på detta viktiga steg. En notering på huvudlistan innebär en ytterligare höjd kvalitetsstämpel på SBB och går helt i linje med vår profil som långsiktig samhällsbyggare. Sedan den ursprungliga noteringen på First North har vi märkt ett kontinuerligt ökande intresse för vår verksamhet både i Norden och internationellt, och jag förväntar mig att detta kommer bli ännu större på Nasdaq Stockholms huvudlista. SBB är på en stark tillväxtresa och vi tror att en inkludering i FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index kan bli nästa steg.

SBB fortsätter att leverera starkt hittills under 2019. Sammantaget har vi de bästa förutsättningarna att fortsätta arbetet med att skapa Nordens ledande aktör med fokus på social infrastruktur (samhällsfastigheter i Norden och hyresrätter i Sverige).

Xxxxx Xxxxxxx

Verkställande direktör och grundare

KONCERNENS RESULTATRÄKNING

Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Hyresintäkter	1 400	1 227	507	427	1 680
Driftskostnader	-326	-275	-103	-74	-386
Underhåll	-78	-65	-27	-26	-100
Förvaltningsadministration	-68	-65	-24	-26	-92
Fastighetsskatt	-25	-25	-10	-8	-31
Driftnetto	903	797	343	293	1 071
Centraladministration	-85	-67	-34	-24	-102
Resultat från intresseföretag/JV	57	3	8	3	13
Resultat före finansiella poster	875	733	317	272	982
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter och liknande resultatposter	75	2	29	1	4
Räntekostnader och liknande resultatposter	-325	-361	-108	-116	-538
Kostnader förtidslösen lån	-130	-80	-7	-44	-127
Valutakursdifferenser	15	-	24	-	-
Tomträttsavgälder	-2	-	-1	-	-
Förvaltningsresultat	508	294	254	113	321
Värdeförändringar fastigheter	1 136	904	242	402	1 575
Värdeförändringar derivat	-118	6	-30	2	8
Resultat före skatt	1 526	1 204	466	517	1 904
Skatt	-189	-205	-62	-35	-214
PERIODENS RESULTAT	1 337	999	404	482	1 690

KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Periodens resultat	1 337	999	404	482	1 690
Omräkningsdifferenser	172	193	30	-32	-4
PERIODENS TOTALRESULTAT	1 509	1 000	000	000	1 686
Resultat per stamaktie A och B före utspädning	1,41	1,24	0,40	0,61	2,07
Resultat per stamaktie A och B efter utspädning	1,39	1,22	0,39	0,59	2,03
Resultat per stamaktie D (har ingen utspädning)	1,50	-	0,50	-	0,50

KOMMENTARER RESULTATRÄKNING

DRIFTNETTO

Hyresintäkterna uppgick under perioden till 1 400 mkr (1 227). Av hyresintäkterna avsåg 513 mkr bostäder, 799 mkr samhällsfastigheter och 88 mkr övriga fastigheter. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid utgången av perioden uppgick till 95,3 procent (96,8). Den genomsnittliga kontraktslängden för samhällsfastigheter var 7 år (7).

Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till -497 mkr (-430) och för kvartalet -164 mkr (-134). De består i huvudsak av taxebundna kostnader, underhållskostnader samt förvaltningsadministration. Den omläggning som har gjorts till förnyelsebar el i fastighetsbeståndet har lett till engångskostnader som uppgick till ca 10 mkr.

SEGMENTSREDOVISNING

Samhällsbyggnadsbolaget har, för redovisning och uppföljning, delat upp sin verksamhet i tre segment. Segmenten utgörs av Bostäder, Samhällsfastigheter och Övrigt/Fastighetsutveckling. Indelningen baseras på skillnaderna i segmentens karaktär och på den rapportering som ledningen inhämtar för att följa upp och analysera verksamheten samt den information som inhämtas för att fatta strategiska beslut.

SEGMENTSREDOVISNING FÖR PERIODEN 2019-01-01 - 2019-09-30

MKR	Bostäder	Samhällsfastigheter	Övriga fastigheter	Totalt
Hyresintäkter	513	799	88	1 400
Fastighetskostnader	-255	-198	-44	-497
Driftnetto	258	601	44	903
Överskottsgrad	50%	75%	50%	65%
Central administration				-85
Resultat från intresseföretag/JV				57
Finansnetto				-367
Förvaltningsresultat				508
Värdeförändringar fastigheter	588	526	22	1 136
Värdeförändringar derivat				-118
Skatt				-189
Periodens resultat				1 337

Förvaltningsfastigheter	10 336	18 337	2 103	30 776
Värde per kvm (kr)	14 432	20 983	10 285	17 150

SEGMENTSREDOVISNING FÖR PERIODEN 2018-01-01 - 2018-09-30

MKR	Bostäder	Samhällsfastigheter	Övriga fastigheter	Totalt
Hyresintäkter	404	718	105	1 227
Fastighetskostnader	-204	-164	-62	-430
Driftnetto	200	554	43	797
Överskottsgrad	50%	77%	41%	65%
Central administration				-67
Resultat från intresseföretag/JV				3
Finansnetto				-439
Förvaltningsresultat				294
Värdeförändringar fastigheter	597	240	67	904
Värdeförändringar derivat				6
Skatt				-205
Periodens resultat				999

Förvaltningsfastigheter	7 505	15 437	2 180	25 122
Värde per kvm (kr)	12 333	25 325	11 830	17 914

SEGMENTSREDOVISNING FÖR PERIODEN 2019-07-01 - 2019-09-30
MKR	Bostäder	Samhällsfastigheter	Övriga fastigheter	Totalt
Hyresintäkter	174	300	33	507
Fastighetskostnader	-81	-69	-14	-164
Driftnetto	93	231	19	343
Överskottsgrad	53%	77%	58%	68%
Central administration				-34
Resultat från intresseföretag/JV				8
Finansnetto				-63
Förvaltningsresultat				254
Värdeförändringar fastigheter	71	196	-24	242
Värdeförändringar derivat				-30
Skatt				-62
Periodens resultat				404

Förvaltningsfastigheter	10 336	18 337	2 103	30 776
Värde per kvm (kr)	14 432	20 983	10 285	17 150
SEGMENTSREDOVISNING FÖR PERIODEN 2018-07-01 - 2018-09-30
MKR	Bostäder	Samhällsfastigheter	Övriga fastigheter	Totalt
Hyresintäkter	150	244	33	427
Fastighetskostnader	-67	-53	-14	-134
Driftnetto	82	191	19	293
Överskottsgrad	55%	78%	58%	68%
Central administration				-24
Resultat från intresseföretag/JV				3
Finansnetto				-159
Förvaltningsresultat				113
Värdeförändringar fastigheter	182	162	58	402
Värdeförändringar derivat				2
Skatt				-35
Periodens resultat				482

Förvaltningsfastigheter	7 505	15 437	2 180	25 122
Värde per kvm (kr)	12 333	25 325	11 830	17 914

RESULTAT EFTER SKATT

Sammantaget uppgick periodens kostnader för central administration till -85 mkr (-67). För kvartalet var kostnaderna -34 mkr (-24). I de centrala administrationskostnaderna ingår kostnader för affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshantering. Till följd av mängden av aktiviteter i bolaget, bl.a. byte till Nasdaqs huvudlista, har bolaget haft

engångskostnader som uppgick till ca 10 mkr. Resultat från intresseföretag och joint ventures var 57 mkr (3) för perioden och 8 mkr (3) för kvartalet. Till största del är resultatet hänförligt till bolagen Klarabo Förvaltning AB, Valerum Fastighets AB och Studentbostäder i Sverige AB, som äger och förvaltar förvaltningsfastigheter.

Finansnettot för perioden uppgick till -367 mkr (-439). För kvartalet uppgick finansnettot till -63 mkr (-159). I de finansiella kostnaderna ingår till största del räntor för extern finansiering samt övriga finansiella kostnader såsom periodiserade uppläggningsavgifter. De finansiella kostnaderna inkluderar stora engångsrelaterade utgifter i form av kostnad för förtidslösen av dyra lån om ca -130 mkr (-80) för perioden och -7 mkr (-44) för kvartalet.

Värdeförändringar för fastigheterna uppgick till 1 136 mkr (904) varav -308 mkr (14) var realiserade värdeförändringar och 1 444 mkr (890) var orealiserade värdeförändringar. De orealiserade värdeförändringarna utgörs till del av värdeskapande avseende byggrätter om 65 mkr (134). Resterande del av värdeförändringarna förklaras av ökade driftnetton till följd av investeringar och

uthyrningar i fastighetsbeståndet samt sänkta avkastningskrav. I den realiserade värdeförändringen ingår försäljningen av DNB’s huvudkontor i Oslo om -272 mkr. Försäljningen gjordes upp med ett värde motsvarande senaste värdering med ett avdrag för uppskjuten skatt, vilket redovisningsmässigt leder till en negativ värdeförändring då upplösning av bokförd uppskjuten skatt om ca 184 mkr redovisas på xxxxx xxxxx. Fastigheten hade samtidigt finansierats med ett långt obligationslån på 2 795 mnok som givet SBB’s finansiella utveckling hade varit dyrt att lösa i förtid. I samband med försäljningen förhandlades det fram en lösning att sänka det överenskomna fastighetsvärdet i affären med ca 67 mkr. Denna lösning påverkar också den realiserade värdeförändringen.

Periodens resultat efter skatt var 1 337 mkr (999) och belastades med -189 mkr (-205) i skatt varav -52 mkr (-17) avsåg aktuell skatt och -137 mkr (-188) avsåg uppskjuten skatt relaterad till fastigheter och underskottsavdrag. Den uppskjutna skatten har påverkats av justeringar för tidigare period, främst hänförliga till underskottsavdragsberäkningar om 44 mkr. Dessutom har ca 184 mkr redovisats som en skatteintäkt till följd av försäljningen av DNB’s huvudkontor. De nya ränteavdragsreglerna har ökat

skattekostnaden för perioden. Regeringen har beslutat att sänka skattesatsen i två steg, först till 21,4 procent 2019 och därefter till 20,6 procent 2021. SBB har beslutat att beräkna de uppskjutna skatteskulderna till 20,6 procent då de inte förväntas återföras i någon väsentlig omfattning under 2019 och 2020.

Exteriörbild på bostadsfastigheten Emmekalv 4:152 i Oskarshamn

KONCERNENS BALANSRÄKNING

Belopp i mkr	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
TILLGÅNGAR	24	25	24
Anläggningstillgångar
Immateriella anläggningstillgångar
Goodwill
Summa immateriella anläggningstillgångar	24	25	24
Materiella anläggningstillgångar
Förvaltningsfastigheter	30 776	25 122	25 243
Nyttjanderätt tomträtt	137	-	-
Inventarier, verktyg och installationer	4	4	5
Summa materiella anläggningstillgångar	30 917	25 126	25 248
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i intresseföretag/joint ventures	535	99	213
Fordringar hos intresseföretag/joint ventures	1 754	1 282	583
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde	239	-	62
Andra långfristiga fordringar	39	37	11
Summa finansiella anläggningstillgångar	2 567	1 418	869
Summa anläggningstillgångar	33 508	26 569	26 141
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	27	18	30
Fordringar hos intresseföretag/joint ventures	-	-	991
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde	165	-	-
Övriga fordringar	333	228	290
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	101	125	32
Summa kortfristiga fordringar	626	371	1 343
Kortfristiga placeringar	1 094	-	-
Likvida medel	8 532	143	157
Summa omsättningstillgångar	10 252	514	1 500
SUMMA TILLGÅNGAR	43 760	27 083	27 641

Belopp i mkr	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	15 940	9 852	11 197
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	5 635	6 582	5 898
Obligationslån	17 763	6 387	6 598
Derivat	118	29	12
Uppskjutna skatteskulder	1 238	1 040	1 047
Skuld finansiell leasing	137	-	-
Övriga långfristiga skulder	33	130	25
Summa långfristiga skulder	24 924	14 168	13 580
Kortfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	135	396	12
Företagscertifikat	1 728	1 823	1 840
Obligationslån	70	30	327
Leverantörsskulder	78	68	88
Aktuella skatteskulder	47	37	19
Övriga skulder	404	374	279
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	434	335	299
Summa kortfristiga skulder	2 896	3 063	2 864
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	43 760	27 083	27 641

KOMMENTARER BALANSRÄKNING

Jämförelsetalen avser 2018-12-31.

FÖRVALTNINGSFASTIGHETER

Värdet för fastigheterna uppgick till 30,8 mdkr per 2019-09-30. Fastighetsbeståndets värde har baserats på externvärderingar gjorda av Newsec, JLL, Savills och Colliers Danmark. Värderingarna har baserats på en analys av framtida kassaflöden för respektive fastighet där hänsyn tagits till gällande hyreskontraktsvillkor, marknadsläge, hyresnivåer, drifts-, underhålls- och förvaltningsadministrations-kostnader samt behov av investeringar. De använda avkastningskraven i värderingen ligger i intervallet 2,30 procent till 15,0 procent. I värdet för fastigheterna ingår ca 1 343 mkr för byggrätter som värderats genom tillämpning av ortsprismetoden, vilket innebär att bedömningen av värdet sker utifrån jämförelser av priser för likartade byggrätter. Verkligt värde har således bedömts enligt IFRS 13 nivå 3. Se vidare om förvaltningsfastigheter på s. 16.

INTRESSEBOLAG OCH JOINT VENTURES

SBBs engagemang i intressebolag och joint ventures består dels av en ägarandel samt i vissa fall finansiering till bolagen.

Per 2019-09-30 uppgick andelar i intressebolag och joint ventures till 535 mkr (213) och fordringar på intressebolag och joint ventures till 1 754 mkr (1 574). En del av bolagen bedriver fastighetsutvecklingsprojekt som beskrivs närmare på s. 20 medan andra bolag äger förvaltningsfastigheter.

GOODWILL

SBB förvärvade under 2018 bolaget SBB Förvaltning Sverige AB (f.d. Xxxxxx Xxxxxxx AB) med 70 anställda. Goodwillposten som uppstod vid förvärvet är kopplat till de anställda och deras kompetens.

EGET KAPITAL

Det egna kapitalet uppgick per 2019-09-30 till 15 940 mkr (11 197). I det egna kapitalet ingår emitterade hybridobligationer till ett bokfört värde om 5 029 mkr och preferensaktier i norska dotterbolaget Nye Barcode 121 Bidco AS samt Xxxxxxxxxxxxxx 00 Fastighets AB (publ) om 39 mkr. Soliditeten uppgick till 36 procent (41), den justerade soliditeten till 39 procent (44) och belåningsgraden till 38 procent (53).

UPPSKJUTEN SKATT

Uppskjuten skatt beräknas med en nominell skatt på 20,6 procent på skillnader mellan redovisat och skattemässigt värde på tillgångar och skulder. Den uppskjutna skatteskulden uppgick per 2019-09-30 till 1 238 mkr (1 047) och är till största del hänförlig till förvaltningsfastigheter och underskottsavdrag. Underskottsavdragen uppgår till ca 300 mkr per 2019-09-30.

SKULDER OCH LIKVIDA MEDEL

De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid periodens slut till 25 331 mkr (14 675), varav 5 770 mkr (5 910) avsåg

skulder till kreditinstitut, 17 833 mkr (6 925) avsåg obligationslån och 1 728 mkr (1 840) avsåg företagscertifikat. Se vidare under

avsnittet Finansiering på s. 22. Likvida medel uppgick till 8 532 mkr (157).

KONCERNENS RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL

Belopp i mkr
	Aktiekapital	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserade vinstmedel	Hybrid- obligation	Innehav utan bestämmande inflytande	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2018-01-01	74	3 041	3 274	668	579	7 636
Emission hybridobligation				1 303		1 303
Emission teckningsoptioner		9				9
Utdelning			-82	-52	-27	-161
Inlösta minoritetsandelar					-127	-127
Periodens resultat			920	52	27	999
Övrigt totalresultat			156		37	193
Utgående eget kapital 2018-09-30	74	3 050	4 268	1 971	489	9 852
Apport-/kvittnings-/nyemission	6	1 374				1 380
Emission hybridobligation				202		202
Utdelning			-18	-35	-11	-64
Inlösta preferensaktier		-79	-19			-98
Återköpta hybridobligationer			-16	-300		-316
Inlösta teckningsoptioner			-93			-93
Förvärvade minoritetsandelar					13	13
Inlösta minoritetsandelar			-11		-161	-172
Periodens resultat			645	35	11	691
Övrigt totalresultat			-171		-27	-198
Utgående eget kapital 2018-12-31	80	4 345	4 585	1 873	314	11 197
Ingående eget kapital 2019-01-01	80	4 345	4 585	1 873	314	11 197
Apport-/kvittnings-/nyemission	3	1 050				1 053
Emission hybridobligation				3 115		3 115
Inlösta preferensaktier		-93	-54		-291	-438
Utdelning			-344	-151	-1	-496
Periodens resultat			1 185	151	1	1 337
Övrigt totalresultat			115	41	16	172
Utgående eget kapital 2019-09-30	83	5 302	5 487	5 029	39	15 940

KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS

Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Den löpande verksamheten
Förvaltningsresultat	508	294	254	112	321
Justering för ej kassaflödespåverkande poster
Avskrivningar	1	1	1	-	2
Räntenetto	367	439	63	159	661
Erlagd ränta	-390	-464	-69	-169	-739
Erhållen ränta	73	2	29	-	4
Betald skatt	-52	-17	-15	-3	-1
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	507	255	263	99	248
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar	-106	-23	382	-51	-6
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder	143	-333	-125	-14	-402
Kassaflöde från den löpande verksamheten	544	-102	520	34	-160
Investeringsverksamheten
Investeringar i fastigheter 1)	-10 069	-2 584	-978	-641	-3 908
Försäljning av fastigheter	6 024	1 995	654	1 462	3 417
Investeringar/försäljning inventarier	-	6	-1	-	5
Investeringar i intresseföretag/joint ventures	-321	12	-21	13	-102
Investeringar i immateriella anläggningstillgångar	-	-25	-	-	-24
Förändring av fordringar hos intresseföretag/jv	-178	-1 282	-459	-1 240	-1 574
Förändring av finansiella tillgångar	-1 408	-	-772	-	-
Förändring av andra långfristiga fordringar	-28	-27	-27	-24	-63
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-5 980	-1 905	-1 604	-430	-2 249
Finansieringsverksamheten
Apport-/kvittnings-/nyemission 1)	1 053	-	79	-	1 380
Emission hybridobligation	3 115	1 303	-	988	1 504
Inlösta preferensaktier	-93	-	-93	-	-98
Återköpta hybridlån	-	-	-	-	-316
Inlösta teckningsoptioner	-	-	-	-	-93
Emission teckningsoptioner	-	9	-	9	9
Utbetald utdelning	-390	-133	-113	-33	-186
Förvärvade minoritetsandelar	-	-	-	-	13
Inlösta minoritetsandelar 1)	-345	-127	1	-127	-299
Upptagna lån	21 389	5 820	7 729	1 821	7 516
Amortering av lån	-10 929	-4 868	-649	-2 516	-6 895
Amortering av skulder till ägare	-	-74	-	-	-74
Förändring övriga långfristiga skulder	8	126	-31	69	12
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	13 808	2 056	6 923	211	2 473
Periodens kassaflöde	8 372	49	5 839	-185	64
Likvida medel vid periodens början	157	93	2 691	329	93
Valutakursändring i likvida medel	3	1	2	-1	-
Likvida medel vid periodens slut	8 532	143	8 532	143	157

1) I beloppet apport/kvittningsemissioner ingår även de emissioner som inte skett genom tillförande av kontanta medel. I investeringar av fastigheter ingår även de förvärv som erlagts mot vederlag i emitterade aktier.

FASTIGHETER

FASTIGHETSVÄRDE EFTER GEOGRAFI: 58 procent av fastighetsbeståndet i storstadsregionerna

34% 30 776

mkr 60%

Samhällsfastigheter

Bostäder

Övrigt

Sverige Norge Finland

Danmark

30 776

mkr

83%

94%

av fastighetsportföljen är social infrastruktur med 60% samhällsfastigheter i Norden och 34% svenska reglerade hyresrätter.

Norra Sverige

Mellan-Finland

Trondheim

Tammerfors

Dalarna

Bergen

Helsingfors

Oslo

Stockholm

Mellan-Sverige

Kristiansand Göteborg

Århus

Köpenhamn

Malmö

Samhällsbyggnadsbolagets affärsidé är att göra nytta för sina aktieägare och samhället i stort genom:

• Att vara en naturlig och pålitlig samarbetspartner till den offentliga sektorn i Norden, genom att långsiktigt äga, förvalta, renovera och bygga samhällsfastigheter.

• Att i hela Sverige förvärva, utveckla, bygga nytt och förvalta bostäder.

• Att som samhällsbyggare och långsiktig samarbetspartner till kommuner, landsting och statliga myndigheter bedriva ett aktivt arbete i syfte att skapa byggrätter för bostäder.

Samhällsbyggnadsbolagets strategi är att långsiktigt äga, förvalta och utveckla social infrastruktur i Norden (svenska reglerade hyresrätter i Sverige och samhällsfastigheter i hela Norden). Vid periodens slut svarade samhällsfastigheter i Norge för 9 procent av bolagets fastighetsvärde, 6 procent av bolagets fastighetsvärde utgjordes av samhällsfastigheter i Finland och 1 procent i Danmark. 76 procent av fastighetsvärdet utgjordes av bostäder och samhällsfastigheter i Sverige. Resterande 7 procent är fastigheter där bolaget bedriver ett aktivt fastighetsutvecklingsarbete och kassaflödesfastigheter omvandlas till byggrätter för social infrastruktur – en viktig del av samhällsbyggandet. Detta gör SBB till en riktig samhällsbyggare i dessa tider av stor brist på fastigheter inom social infrastruktur.

Samhällsbyggnadsbolaget förvaltar och förädlar bostäder i svenska tillväxtkommuner. Våra fastigheter är generellt belägna i nära anslutning till ortens centrum och med tillgång till mycket goda kommunikationer, oavsett om det handlar om lägenheter i Kallhäll centrum i Järfälla kommun och Nykvarn centrum eller i Oskarshamns centrum. SBB äger bostadsfastigheter i ett 30-tal svenska städer, från Malmö i söder till Sundsvall i norr. Majoriteten av bostadsbeståndet ligger dock i Stockholmsregionen, Sundsvall, Oskarshamn, Karlstad, Borlänge och Motala.

Våra samhällsfastigheter innefattar fastigheter som nyttjas av hyresgäster som är direkt eller indirekt skattefinansierade av de

nordiska välfärdsstaterna. Hyresgästerna bedriver verksamhet inom bland annat utbildning, äldreomsorg, LSS- och annan verksamhet för vård, kommunal och statlig förvaltning. Exempelvis äger Samhällsbyggnadsbolaget flera kommunhus, Norska Justitie- och beredskapsdepartementet, ett stort antal äldreboenden, förskolor och skolor i hela Norden och är Nordens största aktör inom LSS-fastigheter med cirka 250 LSS-fastigheter.

Samhällsfastigheter som tillsammans med svenska reglerade hyresrätter utgör social infrastruktur vilka är SBB:s kärninnehav och ska utgöra cirka 90 procent av bolagets totala fastighetsvärde. Kombinationen av bostäder och samhällsfastigheter är unik bland noterade bolag i Norden. Det är tillgångar med minimal risk, eftersom efterfrågan på bostäder i Sverige är stor kopplat till en reglerad marknad och en växande befolkning, samtidigt som behovet av våra samhällsfastigheter är mycket stort i kombination med hyresgäster som är finansierade av de nordiska välfärdsstaterna. SBB har bland de längsta genomsnittliga kontraktstiderna på marknaden för samhällsfastigheter, ca 7 år, kombinerat med en mycket låg omflyttningsgrad vilket innebär att den effektiva löptiden är klart längre än 7 år.

KONTRAKTSLÄNGD SAMHÄLLSFASTIGHETER

7 år

Genomsnittlig kontraktslängd

23%

15%

14%


2%							2%


2019	2020	2021	2022	0000	0000	0000	2026	2027	2028	2029+

Samhällsfastigheter har lång återstående genomsnittlig kontraktslängd.

KÄNSLIGHETSANALYS

Fastighetsvärderingarna är gjorda enligt vedertagna principer baserade på vissa antaganden. I tabellen nedan redovisas hur värdet påverkas vid en förändring av vissa för värderingen antagna parametrar. Tabellen ger en förenklad bild då en enskild parameter troligtvis inte förändras isolerat.

	Förändring	Värdepåverkan
Hyresvärde	+/- 5 %	1 632 /-1 633 mkr
Kalkylränta	+/- 0,25 %	-495 / 508 mkr
Direktavkastningskrav	+/- 0,25 %	-860 / 962 mkr

FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING
	Belopp i mkr
Ingående verkligt värde 2019-01-01	25 243
Förvärv	9 595
Investeringar	474
Försäljningar	-6 339
Omräkningsdifferens	359
Orealiserade värdeförändringar	1 444
Verkligt värde vid periodens slut	30 776

UTBUD OCH EFTERFRÅGAN PÅ SOCIAL INFRASTRUKTUR

Behovet för samhällsfastigheter bedöms som mycket stort och nedan graf illustrerar antal planerade enheter av äldreboenden och gymnasium de kommande åren (fram till 2022) i relation till hur mycket som bedöms behövas. Samma stora brist existerar för svenska reglerade hyresrätter där den genomsnittliga kötiden för en lägenhet i Stockholm är cirka 10 år.

Planerade enheter (2019-2022) Antal nya enheter som behövs till 2022

300

124

119

400

300

200

100

Källa: SKL

Äldreboenden Gymnasieskolor

Utöver ett stort underskott av fastigheter inom social infrastruktur finns det även en stor potential för hyresjusteringar i det aktuella beståndet. Newsec har analyserat hyran för nyproducerade samhällsfastigheter och bostäder i relation till genomsnittliga hyror för SBB:s bestånd (se graf nedan).

NYPRODUKTIONSHYROR I JÄMFÖRELSE MED SBB:S HYROR FÖR SAMHÄLLSFASTIGHETER

SBB

Hyra per kvm för nyproduktion jämfört

med SBB:s bestånd

Nyproduktion

2 840

2 560

2 460

2 320

1 742

1 429

1 414

1 309

962

973

Sjukvård Utbildning LSS Äldreboende Reglerade hyresrätter

AKTIV FÖRVALTNING

Utöver att arbeta med traditionell fastighetsförvaltning arbetar SBB även med ytterligare värdeskapande aktiviteter; fastighetsutveckling, investeringar/renoveringar och affärsutveckling.

FASTIGHETSUTVECKLING

SBB arbetar aktivt med fastighetsutveckling vilket innebär utveckling av byggrätter samt deltagande i fastighetsutvecklingsprojekt i joint ventures med för SBB begränsad genomföranderisk. Bolagets strategi är att cirka 10 procent av fastighetsbeståndet ska utgöras av fastighetssegmentet Övrigt, vilket innebär kassaflödesfastigheter med identifierad utvecklingspotential. Segmentet skall generera ett resultat om 250 - 400 mkr per år i genomsnitt över en konjunkturcykel. De fastigheter som SBB förvärvar inom segmentet Övrigt är kassaflödesfastigheter med utvecklingspotential som fram till detaljplan och vidareutveckling genererar kassaflöde. Förvärven görs oftast off- market efter att SBB haft en dialog med respektive kommun för att säkerställa att fastigheten med närområde är prioriterad för kommande stadsutveckling.

SBB anser att hållbar stadsutveckling har sin utgångspunkt i det kommunikationsnära läget. SBB drivs av att man i det moderna stadsnära boendet kan leva utan bil och att kommunikation, närservice, vård, skola och omsorg ska finnas i närområdet. Med den här utgångspunkten har SBB gjort flertalet av sina fastighetsutvecklingsförvärv i anslutning till stationer för spårbunden trafik. Flertalet av SBB:s utvecklingsområden ligger inom utpekade prioriterade kommunikationsnav så som pendeltågsstationer och viktiga järnvägsstationer för regional trafik.

SBB:s fastighetsutvecklingsorganisation

SBB har en affärsmässig projektorganisation med stor erfarenhet av fastighetsutveckling och transaktioner som leds av vice VD Xxxxxxx Xxxxxxxx. Organisationen utvecklar 1 000 000 kvm ljus BTA som befinner sig i olika detaljplaneskeden. SBB arbetar aktivt för att skapa flexibla byggrätter för social infrastruktur. SBB har stor erfarenhet av att inleda och genomföra försäljningar tidigt i planprocessen och har sålt byggrätter till såväl kooperativa bolag, börsnoterade bolag som allmännyttiga bostadsbolag.

Organisationen ansvarar även för projektutveckling som sker inom SBB:s förvaltningsbestånd.

Byggrätter

SBB hade per 2019-09-30 utvecklingsprojekt i olika detaljplanefaser om totalt ca 1 000 000 kvm BTA. Detaljplaneprocessen består av 4 faser; Projektidéer (fas 1), Inför beslut planbesked (fas 2), Med planbesked (fas 3) och Lagakraftvunna detaljplaner (fas 4). Nedan redovisas i tabellform SBB:s olika projekt.

Planeringsfas	BTA byggrätter (kvm)	Värde enligt externvärdering (mkr)	per kvm
Fas 1 – Projektidéer	96 140	20	207
Fas 2 – Inför beslut om planbesked	91 000	64	703
Fas 3 – Med planbesked	665 920	817	1 227
Fas 4 – Lagakraftvunnen detaljplan	167 290	442	2 642
Totalt	1 020 350	1 343	1 316
Försäljningsstatus	BTA byggrätter (kvm)	Värde (mkr)	per kvm
Sålda men ej frånträdda byggrätter	414 650	1 447	3 490
Ej sålda byggrätter	605 700	2 013	3 323
Totalt	1 020 350	3 460	3 391

Sålt men ej frånträtt innebär att avtalad försäljning ännu inte har redovisats per 2019-09-30 då samtliga frånträdesvillkor (t.ex. lagakraftvunnen detaljplan) ej uppfyllts. Försäljningarna har till del beaktats i samband med värderingen av fastigheterna och därmed påverkat de orealiserade värdeförändringarna. SBB bedömer att värdet av byggrättsportföljen vid lagakraftvunna detaljplaner kommer att överstiga det bokförda värdet av byggrättsportföljen med cirka 750 mkr vilket illustreras av graf på kommande sida.

Fastighetsutveckling i JV

För att bidra till stadsutveckling och för att säkerställa produktionsresurser har SBB i flera fall ingått ett JV med köparen av byggrätterna för exploateringen av byggrätterna och i vissa fall även JV-samarbeten för att gemensamt ta fram byggrätter. SBB bedömer vinstpotentialen i dessa samarbeten till cirka 1 – 1,5 mdkr efter avdrag för SBB:s egen investering i byggrätten. Denna vinstpotential tillkommer utöver tidigare beskrivna övervärden avseende byggrättsutveckling. I JV-samarbetena tar SBB en mycket begränsad genomföranderisk i och med att den andra JV-parten tar ansvar för projektering, försäljning, produktion och projektledning. Vinstpotentialen om cirka 1 – 1,5 mdkr avser en utvecklingscykel och har inte beaktats till någon del i bokslutet.

Illustrativ modell över SBB:s strategi för fastighetsutveckling

SBBs fokusområde – maximerad riskjusterad

avkastning

• För att begränsa produktionsrisker avser SBB att avyttra byggrätter med frånträde i samband med lagakraftvunnen detaljplan

Värdetillväxt

Finansiell risk

Projektidé

Start detaljplan

Samråd

Granskning

Lagakraftvunnen

detaljplan

Detaljplan (≈1,5-3 år) – SBBs fokusområde (Fas 1-4)

3 Produktionsrisk

2 Försäljningsrisk

Fas 1 & 2 Fas 3 Fas 4

Illustrativ graf över potentialen i SBB:s nuvarande fastighetsutvecklingsportfölj

2 miljarder SEK av potentiellt värde som ej ingår i SBBs

redovisade fastighetsvärde

Belopp i mkr

≈ 900

Värdepotential efter tagna kostnader

≈ 1,300

≈ 2,000

1,343

446

≈ 1,450

≈ 2,000

Potential från JV- samarbeten

≈ 750

≈ 3,500

1,789

Externvärdering

1,789

Byggrätter

Kassaflödesfastigheter som behöver rivas

Externvärdering (Q3-19) Sålda men ej frånträdda

byggrätter

Byggrätter i SBBs portfölj Bedömt totalt värde byggrätter

vid detaljplan (Fas 4)

Bedömda exploateringskostnader etc

Totalt nettovärde byggrätter SBBs bedömda kommande JV-

vinster

Totatl potentiellt värde

Viktiga händelser under tredje kvartalet 2019:

• Start av första planprojektet i Finland inom samhällsfastighet i Vantaa i Helsingsforsregionen.

• Byggstart för de första hyresrätterna med investeringsstöd inom ramen för JV med XxxxxXx på byggrätt som utvecklats och sålts av SBB. Detta projekt avser cirka 50 hyresrätter i Höganäs.

INVESTERINGAR/RENOVERINGAR

Investeringar och renoveringar är en viktig del av SBB:s värdeskapande förvaltning. Med ett bedömt mål om 600 renoverade lägenheter per år och en bedömd renoveringskostnad om cirka 5 000 kr/kvm skapas cirka 300 mkr i ytterligare värde varje år baserat på driftnettoförbättringar med anledning av redan förhandlade renoveringshyror. Utöver dessa genereras värden genom renoveringar av och investeringar i samhällsfastigheter och totalt bedöms resultateffekten till 400 mkr årligen. t.ex. så har SBB ett flertal LSS-boenden under pågående produktion.

Under årets tre första kvartal har SBB påbörjat och avslutat renoveringar av 476 lägenheter. Utöver detta har 232 lägenheter som sagts upp planlagts för renovering varav ca hälften bedöms kunna påbörjas under Q4 2019. I Södertälje byggs en visningslägenhet inför hyresförhandlingen som ska omfatta hela SBB:s bestånd i Södertälje. Målet är att nå en överenskommelse med Hyresgästföreningen i slutet av 2019. Lägenheter i Södertälje som sägs upp i väntan på hyresförhandlingen hyrs ut på korttidskontrakt för att på sikt kunna renoveras när förhandlingarna är klara. I fastigheterna Monsunen 1 i Karlskrona samt Länsmansängen 1 i Oskarshamn som tillsammans har ca 300 lägenheter fortsätter projekteringen. Målet att samtliga lägenheter i dessa två fastigheter ska renoveras under 2020.

Två energiprojekt i Tidaholm respektive Skara har slutbesiktigats under det tredje kvartalet. Dessa energiprojekt väntas generera, förutom en positiv miljöpåverkan, en energikostnadsbesparing på sammanlagt ca 1,3 mkr/år. Förberedelser för ytterligare ett energiprojekt startade under tredje kvartalet. Projektet kommer ske i samarbete med Dalarnas Högskola och Byggdialog Dalarna

Utöver renoveringar i lägenheter pågår renoveringar av och investeringar i samhällsfastigheter där det mest materiella är arbeten inför byggstart av om- och tillbyggnad av kommunhuset i Nykvarn, en investering på cirka 70 mkr i samband med förlängning av hyresavtal med kommunen i 25 år. SBB har också ett flertal LSS-boenden under pågående produktion.

TRANSAKTION

SBB arbetar aktivt med affärsutveckling och värdeskapande genom aktiv portföljförvaltning. Affärsutvecklingsteamet som leds av affärsutvecklingschef Xxxxx Xxxxxxxx har genomfört transaktioner om närmare 100 mdkr i hela Norden sedan 2010 varav cirka hälften har varit med offentliga motparter. Sedan 2017 har SBB förvärvat och sålt fastigheter för ett totalt bruttovärde om cirka 40 mdkr.

FINANSIERING

BBB- Stable (Fitch, S&P)

1,75% Genomsnittlig ränta

16% Säkerställd belåningsgrad

38% Belåningsgrad

FINANSIERING HIGHLIGHTS

år. SBB har genom ränteswappar och lån med fast ränta räntesäkrat 100 procent av rörlig skuld vilket omfattar lån med rörlig ränta och företagscertifikat samt skuld som förfaller inom ett år. SBB har ingått EUR/SEK FX swappar om EUR 200m för att säkra valutarisk. Utöver FX swappar så hade SBB vid utgången av perioden ca EUR 475m i likvida medel. Räntederivaten samt FX swappar hade vid utgången av perioden ett undervärde om 118 mkr.

Räntebärande skulder

De räntebärande skulderna i koncernen uppgick vid utgången av perioden till 25 331 mkr (14 675), varav 5 770

mkr (5 910) avsåg skulder till kreditinstitut, 17 833 mkr

(6 925) avsåg obligationslån och 1 728 mkr (1 840) avsåg företagscertifikat. Belåningsgraden uppgick till 38 procent (53). Säkerställd belåningsgrad uppgick till 16 procent (38). Skuldernas och övriga finansiella instruments verkliga värde per den 30 september 2019 bedöms överensstämma med redovisat värde. Den genomsnittliga räntan för de räntebärande skulderna uppgick till 1,75 procent (2,44).

Genomsnittlig räntebindning för samtliga räntebärande skulder var 4,9 år (2,6) och genomsnittlig kapitalbindning var 4,9 år (4,6). Kapitalbindnings-strukturen för de räntebärande skulderna framgår av tabellerna till höger. Exklusive företagscertifikat förfaller 232 mkr inom ett år. För att hantera refinansieringsrisken har företagscertifikaten säkerställts genom back-up faciliteter, som vid varje tillfälle täcker samtliga utestående företagscertifikat.

SBB har tillgångar i Sverige, Norge, Finland och Danmark vilket innebär att bolaget är exponerat mot valutarisker. SBB räntesäkrar främst valutarisker genom att ha tillgångar och räntebärande skulder i samma valuta.

Vid utgången av perioden uppgick andelen kapitalmarknadsfinansiering till 77 procent av de totala räntebärande skulderna. SBB har även emitterat hybridobligationer om 1 900 mkr och EUR 300m som i balansräkningen klassificeras som eget kapital.

SBB fortsätter att arbeta med att sänka den genomsnittliga räntan för de räntebärande skulderna. Per den 30 september 2019 uppgick andelen räntebärande skulder med fast ränta till 100 procent.

SBB har fortsatt att lösa lån från kreditinstitut samt under året återköpt obligationer. För att begränsa ränterisken för lån med rörlig ränta och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används ränteswappar med ett sammanlagt nominellt värde om 7 159 mkr med löptid mellan fyra och tio år. Den genomsnittliga löptiden är 5,9

Rating

SBB har en BBB minus rating (stable outlook) från Fitch och

Standard & Poor’s.

KAPITALBINDNINGSSTRUKTUR (EXKLUSIVE FÖRETAGSCERTIFIKAT)

Förfalloår	Nominellt belopp, mkr	Andel
< 1 år	232	1%
< 2 år	2 522	10%
< 3 år	4 201	18%
< 4 år	2 097	9%
< 5 år	2 108	9%
> 5 år	12 566	53%
Summa	23 726	100%

KAPITALBINDNINGSSTRUKTUR (INKLUSIVE FÖRETAGSCERTIFIKAT)

Förfalloår	Nominellt belopp, mkr	Andel
< 1 år	1 960	8%
< 2 år	2 522	10%
< 3 år	4 201	17%
< 4 år	2 097	8%
< 5 år	2 108	8%
> 5 år	12 566	49%
Summa	25 457	100%

Väsentliga händelser under och efter tredje kvartalet 2019 SBB har emitterat en icke säkerställd obligation om EUR 500m på 7 år med en fast ränta om 1,125 procent. SBB har även emitterat en icke säkerställd grön obligation om 500 mkr på 3 år med en rörlig ränta om Stibor 3 månader 1,15 procent.

Efter utgången av perioden har SBB emitterat ytterligare två icke-säkerställda obligationer. Först emitterades 600 mkr med förfall i oktober 2022 med en ränta om Stibor 3 månader plus 0,95 procent. Därefter emitterades 1 000 mkr med förfall i februari 2023 med en rörlig ränta om Stibor 3 månader plus 1,01 procent.

I slutet på det tredje kvartalet uppdaterade SBB sina finansiella mål. De nya finansiella målen är (gamla mål inom parantes):

• Soliditet om minst 45% (35%)

• Säkerställd belåningsgrad lägre än 30% (40%)

• Räntetäckningsgrad om lägst 3 ggr (2,5 ggr)

Rörelsekapital och likviditet

SBBs tillgängliga likviditet uppgick till 8 532 mkr och finansiella placeringar uppgick till ca 1 500 mkr. Utöver det så har SBB

4 248 mkr i form av outnyttjade kreditfaciliteter. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av kreditfaciliteterna.

FÖRDELNING RÄNTEBÄRANDE SKULDER KAPITALSTRUKTUR

23%

65%

Företagscertifikat

Icke säkerställda obligationer Säkerställda obligationer Övriga lån

Eget kapital Obligationslån

13%

36%

41%

Skulder till kreditinstitut Företagscertifikat Uppskjuten skatt

Övrigt

BÖRSNOTERADE OBLIGATIONSLÅN PER 30 SEPTEMBER 2019

Löptid	mkr	Återköpt av SBB (mkr)	Räntevillkor	Golv för basräntor	Förfallodatum	ISIN-kod	Grön/Säkerställd
2018-2021	750	167	Stibor 3M + 3,90%	Ja	2021-01-29	SE0010414581
2018-2019	300	277	2,90%	Nej	2019-12-20	SE0010869123
2018-2021	474	120	Stibor 3M + 3,65%	Ja	2021-05-17	SE0010985713
2017-2020	1 500	1 430	Stibor 3M + 6,00%	Ja	2020-04-06	SE0009805468
2018-2022	1 000	580	Stibor 3M + 3,60%	Nej	2022-10-03	SE0011725514
2019-2024	500	0	Stibor 3M + 3,30%	Nej	2024-02-14	SE0012256741	Grön
2019-2024	200	0	Stibor 3M + 3,25%	Nej	2024-02-19	SE0012313245
2018-HYB	1 200	0	Stibor 3M + 6,35%	Nej	Hybrid	SE0011642776
2017-HYB	1 000	300	Stibor 3M + 7,00%	Ja	Hybrid	SE0010414599
0000-0000	000		Stibor 3M + 1,90%	Nej	2025-01-14	XS1997252975
0000-0000	000		Stibor 3M + 1,40%	Nej	2023-05-22	XS2000538699
0000-0000	000		Stibor 3M + 1,85%	Ja	2021-12-23	NO963342664	Säkerställd
0000-0000	000		Stibor 3M + 1,20%	Nej	2022-07-22	XS2021634675	Grön
2019-2021	1 400		Stibor 3M + 0,93%	Nej	2021-07-05	XS2022418243
0000-0000	000		Stibor 3M + 1,150%	Nej	2023-09-06	XS2050862262	Grön
Löptid	M EUR	Återköpt av SBB (M EUR)	Räntevillkor	Golv för basräntor	Förfallodatum	ISIN-kod	Grön/Säkerställd
2019-HYB	300	0	4,625%	Nej	Hybrid	XS1974894138
2019-2025	550	3	1,75%	Nej	2025-01-14	XS1993969515
2019-2026	500	0	1,125%	Nej	2026-09-04	XS2049823680
Löptid	M NOK	Återköpt av SBB (M NOK)	Räntevillkor	Golv för basräntor	Förfallodatum	ISIN-kod	Grön/Säkerställd
2016-2023	620	0	3,00%	Nej	2023-11-01	NO0010777683	Säkerställd

UTVECKLING AV KONCERNENS SNITTRÄNTA BELÅNINGSGRADENS UTVECKLING

Ränta

Xxxxxxxx lånevolym

3,85%

(mkr)

Snittränta

30 000

25 000

3,35% 3,46%

3,36%

65%

60%

58%

59%

3,30%

20 000

53%

55%

2,85%

2,93%

15 000

2,49%

2,52%

2,35%

2,44%

50%

45%

40%

43%

38%

10 000

35%

1,85%

1,96%

1,75% 5 000

13 524 13 926 14 808 16 083 15 305 14 746 16 004 18 390 25 474

1,35% 0

Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018 Q1 2019 Q2 2019 Q3 2019

30%

25%

20%

2017 FY

2018 H1

2018 FY

2019 H1

2019 Q3

25 SBB | DELÅRSRAPPORT Q3 2019

DAGENS SAMHÄLLSBYGGARE FÖR MORGONDAGENS BEHOV

En hög befolkningstillväxt och ett ökat antal äldre i Sverige leder till stora behov av moderna samhällsfastigheter.

Skolor och äldreboenden måste börja prioriteras i nybyggnationen, samtidigt som många av de befintliga samhällsfastigheterna som byggdes på 1970- och 1980-talet och behöver moderniseras. Där är SBB en viktig partner till Sveriges kommuner.

SBB äger bostads- och samhällsfastigheter i hela Norden och har som grundidé att utveckla, äga och förvalta långsiktigt. Som partner till Sveriges kommuner vill vi bidra till att skapa ändamålsenliga lokaler för välfärdens viktigaste verksamheter.

AKTIEN

Samhällsbyggnadsbolagets B-aktie (symbol SBB B) och D-aktie (symbol SBB D) handlas på Nasdaq Stockholm, Large Cap. Bolagets preferensaktie (symbol SBB PREF) handlas på Nasdaq First North Premier Growth Market. Per 30 september 2019, uppgick antalet stamaktier av serie B till 546 071 540 och serie D till 76 498 230. Preferensaktierna uppgick till 30 713 och därutöver har bolaget 209 977 491 stamaktier av serie A. Xxxxxx på stamaktien av serie B var 21,15 kr, serie D var 35,40 kr och för preferensaktien var kursen 698,00 kr per 30 september 2019. Börsvärdet för stamaktien av serie B (inkl. värdet av icke noterade stamaktier av serie A till samma pris) var 15 990 mkr, serie D var 2 708 mkr och för preferensaktien 21 mkr.

B-AKTIENS KURSUTVECKLING SENASTE 12 MÅN HANDELN MED AKTIERNA PÅ NASDAQ & FIRST NORTH

SBB B OMX Stockholm PI

24,00

22,00

20,00

18,00

16,00

14,00

12,00

10,00

8,00

6,00

4,00

Daglig omsättning,

(mkr)

350,00

300,00

250,00

200,00

150,00

100,00

50,00

0,00

Betalkurs, kr
	30 sep 2019	30 sep 2018
B-aktier	21,15	11,90
D-aktier1)	35,40	-
Preferensaktier	698,00	602,90
Genomsnittlig handelsvolym per handelsdag, mkr
	jan-sep 2019	jan-sep 2018
B-aktier	31,70	4,21
D-aktier1)	7,88	-
Preferensaktier	0,26	0,25

1) Kursdata saknas för tiden innan notering, vilken skedde 14 december 2018.

PREFERENSAKTIENS KURSUTVECKLING SENASTE 12 MÅN D-AKTIENS KURSUTVECKLING SEDAN NOTERING

SBB PREF

780,00

730,00

680,00

630,00

580,00

530,00

480,00

Daglig omsättning,

(mkr)

5,00

4,50

4,00

3,50

3,00

2,50

2,00

1,50

1,00

0,50

0,00

SBB D

37,00

35,00

33,00

31,00

29,00

27,00

25,00

Daglig omsättning,

(mkr)

200,00

180,00

160,00

140,00

120,00

100,00

80,00

60,00

40,00

20,00

0,00

ÄGARNA

Aktiekapitalet uppgick per 2019-09-30 till 83 257 974 kr med ett kvotvärde på 0,1 kr. Aktieinnehavet berättigar till rösträtt på bolagsstämma med en röst per stamaktie av serie A och 0,1 röst per stamaktie av serie B, serie D och preferensaktie.

Preferensaktierna har en företrädesrätt framför stamaktierna till en årlig utdelning om 35 kr per preferensaktie fördelat på kvartalsvis utbetalning. Innehavare av stamaktierna av serie D har rätt till fem gånger den sammanlagda utdelningen på stamaktierna av serie A och B, dock högst 2 kr per aktie och år. Största aktieägare är Xxxxx Xxxxxxx som direkt och indirekt innehar 13,2 procent av kapitalet och 40,1 procent av rösterna.

Aktieägare	A-aktier	B-aktier	D-aktier	Preferensaktier	Aktiekapital, %	Röster, %
Xxxxx Xxxxxxx (privat och genom bolag)	109 053 868	1 137 606			13,2	40,1
Xxxxxxxx & Xxxxxx Xxxxxxxxxx	23 989 867	70 675 628			11,4	11,4
AB Xxxxx Xxxxxxxx	26 000 000	34 296 667			7,2	10,8
Xxxx-Xxxx Xxxxxxxxx (genom bolag)	22 315 456	25 405 525			5,7	9,1
Xxxx Xxxxxxxx (genom bolag)	13 919 159	14 605 317			3,4	5,6
Xxxxxxx Xxxxxxx		45 326 742			5,5	1,7
Stiftelsen för Strategisk Forskning		42 651 810			5,1	1,6
Xxxxxxx Xxxxxx (privat och genom bolag)	2 634 957	15 624 060			2,2	1,5
HighHill Intressenter AB		40 701 897			4,9	1,5
Xxxxx Xxxxxxxx	3 174 785	1 536 200	275 500		0,6	1,2
Xxxxxxx Xxxxxxxx	3 174 785	53 172			0,4	1,2
Postens pensionsstiftelse		19 004 310			2,3	0,7
Xxxxxx Xxxx	1 904 871				0,2	0,7
Istappen Invest	1 587 393	906 794			0,3	0,6
Mille Dragicevic		11 572 058	660 627		1,5	0,4
Övriga	2 222 350	222 573 754	75 562 103	30 713	36,1	11,9
Totalt	209 977 491	546 071 540	76 498 230	30 000	000	000

Aktieägarna har i enlighet med beslut från årsstämman 2019 utsett följande personer; Xxx Xxxxxxx (ordförande), Xxxxxx Xxxxxxxx, Xxxx-Xxxx Xxxxxxxxx och Xxxxxxx Xxxxxx att utgöra valberedning för tiden intill dess att en ny valberedning utsetts enligt mandat från årsstämman 2020.

Bild från bolagets notering på Nasdaq Stockholms huvudlista, 2019-09-20

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING

Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Nettoomsättning	-	-	-	-	-
Personalkostnader	-22	-17	-8	-7	-24
Övriga rörelsekostnader	-42	-28	-18	-9	-43
Rörelseresultat	-64	-45	-26	-16	-67
Resultat från finansiella poster
Resultat från andelar i koncernföretag	-	7	-	-	7
Ränteintäkter och liknande resultatposter	512	123	165	36	240
Räntekostnader och liknande resultatposter	-427	-86	-136	-57	-249
Värdeförändringar derivat	-82	-	4	-	-
Resultat efter finansiella poster	-61	-1	7	-37	-69
Bokslutsdispositioner	2	-	2	-	73
Resultat före skatt	-59	-1	9	-37	4
Skatt	12	19	-6	19	1
PERIODENS RESULTAT	-47	18	3	-18	5

MODERBOLAGETS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Periodens resultat	-47	18	3	-18	5
Övrigt totalresultat	21	-	-	-	-
TOTALRESULTAT FÖR PERIODEN	-26	18	3	-18	5

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING

Belopp i mkr	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i koncernföretag	3 706	3 443	3 700
Fordringar hos koncernföretag	16 231	6 197	7 948
Fordringar hos intresseföretag	67	38	156
Uppskjutna skattefordringar	12	19	1
Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde	233	-	62
Andra långfristiga fordringar	37	-	1
Summa finansiella anläggningstillgångar	20 286	9 697	11 868
Summa anläggningstillgångar	20 286	9 697	11 868
Omsättningstillgångar
Kortfristiga fordringar
Kundfordringar	1	-	1
Finansiella tillgångar värderade till upplupet anskaffningsvärde	165	-	-
Övriga fordringar	29	7	10
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter	13	88	2
Summa kortfristiga fordringar	208	95	13
Kortfristiga placeringar	1 094	-	-
Kassa och bank	7 786	4	6
Summa omsättningstillgångar	9 088	99	19
SUMMA TILLGÅNGAR	29 374	9 796	11 887

Belopp i mkr	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital	10 780	6 218	7 226
Obeskattade reserver	-	2	2
Långfristiga skulder
Skulder till kreditinstitut	-	-	150
Obligationslån	16 397	1 561	2 461
Derivat	105	-	-
Övriga långfristiga skulder	-	-	88
Summa långfristiga skulder	16 502	1 561	2 699
Kortfristiga skulder
Obligationslån	93	-	-
Företagscertifikat	1 728	1 973	1 840
Leverantörsskulder	10	3	16
Aktuella skatteskulder	1	1	1
Övriga skulder	149	17	46
Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter	111	21	57
Summa kortfristiga skulder	2 092	2 015	1 960
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER	29 374	9 796	11 887

MODERBOLAGETS FÖRÄNDRING I EGET KAPITAL

Belopp i mkr
	Aktiekapital	Överkursfond	Balanserat resultat	Totalt eget kapital
Ingående eget kapital 2018-01-01	74	4 937	23	5 034
Emission hybridobligation		1 303		1 303
Utdelning		-137		-137
Periodens resultat			18	18
Övrigt totalresultat			-	-
Utgående eget kapital 2018-09-30	74	6 103	41	6 218
Ny/apport/kvittningsemission	6	1 374		1 380
Emission hybridobligation		202		202
Utdelning		-53		-53
Inlösta preferensaktier		-98		-98
Återköp hybridlån		-317		-317
Inlösta teckningsoptioner			-93	-93
Periodens resultat			-13	-13
Övrigt totalresultat			-	-
Utgående eget kapital 2018-12-31	80	7 211	-65	7 226
Ingående eget kapital 2019-01-01	80	7 211	-65	7 226
Ny/apport/kvittningsemission	3	1 050		1 053
Emission hybridobligation		3 115		3 115
Inlösta preferensaktier		-93		-93
Utdelning		-495		-495
Periodens resultat			-47	-47
Övrigt totalresultat			21	21
Utgående eget kapital 2019-09-30	83	10 788	-91	10 780

KOMMENTARER MODERBOLAGETS RESULTAT OCH BALANSRÄKNING

Moderbolagets verksamhet består av koncernövergripande funktioner såsom affärsutveckling, transaktion, fastighetsutveckling och finanshantering. Bolaget har 10 anställda. Kostnaderna inkl. personalkostnaderna uppgick under perioden till -64 mkr

(-45).

I augusti/september löstes 144 538 preferensaktier in i bolaget mot vederlag i D-aktier. Antalet aktier uppgår till 832 577 974 antal aktier och aktiekapitalet till 83 257 797 kr.

MODERBOLAGETS KASSAFLÖDE

Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Resultat efter finansiella poster	-61	-1	7	-37	-69
Räntenetto	-3	-38	-33	21	9
Erlagd ränta	-357	-75	-113	-57	-249
Erhållen ränta	511	123	165	36	240
Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital	90	9	26	-37	-69
Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital
Ökning (-)/Minskning (+) av rörelsefordringar	-30	-79	88	-28	2
Ökning (+)/Minskning (-) av rörelseskulder	-17	-2	97	12	95
Kassaflöde från den löpande verksamheten	44	-72	211	-53	28
Investeringsverksamheten
Investering i dotterföretag	-6	-1	-	-	-258
Uppkomna fordringar hos koncernföretag	-8 283	-4 597	-710	-2 423	-6 347
Förändring av fordringar hos intresseföretag	89	-37	-6	-38	-156
Förändring av finansiella tillgångar	-1 409	-	-773		-62
Förändring av andra långfristiga fordringar	-36	-	-36	-	-1
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-9 645	-4 635	-1 525	-2 461	-6 824
Finansieringsverksamheten
Apport/kvittningsemission	1 053	-	79	-	1 380
Emission hybridobligation	3 115	1 303	-	988	1 505
Återköpta hybridobligationer	-	-	-	-	-317
Inlösta teckningsoptioner	-	-	-	-	-93
Inlösta preferensaktier	-93	-	-93	-	-98
Erhållna koncernbidrag	-	-	-	-	73
Utbetald utdelning	-373	-128	-108	-24	-190
Upptagna lån/xxxxx lån	13 679	3 534	6 876	1 552	4 539
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	17 382	4 709	6 755	2 516	6 799
Periodens kassaflöde	7 780	2	5 440	2	3
Likvida medel vid periodens början	6	3	2 352	2	3
Likvida medel vid periodens slut	7 786	5	7 792	4	6

TILLÄGGSUPPGIFTER

Allmän information

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), org nr 556981-7660, med dess dotterbolag bedriver verksamhet inom fastighetsförvaltning och fastighetsutveckling. Moderbolaget är ett aktiebolag som är registrerat i Sverige och har sitt säte i Stockholm.

REDOVISNINGSPRINCIPER

Grunder för koncernredovisningen

Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar som

utfärdats av IFRS Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har Årsredovisningslagen (ÅRL) och ”RFR1 Kompletterande

redovisningsregler för koncerner” tillämpats. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen med de undantag och tillägg som anges i den av Rådet för finansiell rapportering utgivna rekommendationen RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i den senaste årsredovisningen, se SBBs årsredovisning 2018, sidorna 57-142, förutom vad som anges nedan.

UPPLYSNINGAR OM NYA STANDARDER

IFRS 16, Leasingavtal

Denna standard trädde i kraft 1 januari 2019 och ersätter då IAS 17 Leasingavtal samt tillhörande tolkningar. Den kräver att leasetagare redovisar tillgångar och skulder hänförliga till alla leasingavtal med undantag för avtal som är kortare än 12 månader och/eller avser små belopp. Redovisningen för leasegivare kommer i allt väsentligt att vara oförändrad. SBB har vid införandet av IFRS 16 per 1 januari 2019 redovisat en leasingtillgång respektive en leasingskuld i balansräkningen hänförliga till tomträtter.

Tillgången redovisas i posten ”Nyttjanderätt tomträtter”. Resultaträkningen har påverkats av att tomträttsavgälder redovisas i finansnettot istället för en driftskostnad. SBB har valt att tillämpa den förenklade övergångsmetoden och har inte tillämpat standarden retroaktivt.

STÄLLDA SÄKERHETER OCH EVENTUALFÖRPLIKTELSER

Koncern	2019-09-30	2018-09-30	2018-12-31
Ställda säkerheter
Fastighetsinteckningar Sverige	10 722	8 616	8 964
Fastighetsinteckningar Norge *)	11 096	18 504	17 799
Andelar i koncernföretag	1 922	1 637	1 790
Summa	23 740	28 757	28 553
Eventualförpliktelser
Borgensåtagande	-	-	-
Summa	-	-	-
Moderbolaget
Ställda säkerheter
Andelar i koncernföretag	-	-	-
Summa	-	-	-
Eventualförpliktelser
Borgensåtagande	5 950	7 938	4 713
Summa	5 950	7 938	4 713
*) Fastighetsinteckningarna i Norge är säkerhet för lån om 0,8 mdkr (5,8 mdkr).

SÄKRINGSREDOVISNING

Koncernen tillämpar sedan 1 januari 2018 säkringsredovisning avseende valutalån. Valutalån som har emitterats i euro används som säkring mot nettotillgångar i Finland. Effekten av säkringsredovisningen är att den orealiserade valutakursdifferensen om 13 mkr vid omräkning av lånet till balansdagskurs har redovisats i övrigt totalresultat. I den svenska koncernen fanns också t.o.m. 25 september 2018 ett lån i NOK uppgående till 86 miljoner NOK som användes som säkring mot nettotillgångar i Norge.

TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE

SBB förvärvade bolaget Hestia Sambygg AB per 2018-03-26, som tidigare ägdes till 49 procent av huvudägaren Xxxxx Xxxxxxx Invest AB. Erlagt köpeskilling till Xxxxx Xxxxxxx Invest AB var 1 kr. Fram till förvärvet köpte SBB tjänster från bolaget innefattande konsulttjänster avseende ekonomisk och teknisk förvaltning. Prissättningen för tjänsterna var baserat på ett marknadsmässigt kvadratmeterpris. Efter förvärvet är dessa tjänster koncerninterna.

SBB har ett incitamentsprogram för bolagets nuvarande och framtida anställda som omfattar 20 000 000 teckningsoptioner som berättigar till teckning av motsvarande antal B-aktier i bolaget. Teckningskursen för nyteckning av B-aktier motsvarar 130 procent av genomsnittet av bolagets B-aktiers volymvägda senaste betalkurs under de 10 handelsdagarna 24 oktober 2017 till och med den 6 november 2017. Teckning av B-aktier med stöd av teckningsoptioner kan ske under tiden fr.o.m. den 1 oktober 2020 t.o.m. den 31 oktober 2020.

Styrelsen och den verkställande direktören försäkrar att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som påverkar moderbolaget och de företag som ingår i koncernen.

Stockholm den 29 oktober 2019

Xxxxxxx Xxxxxx

Styrelsens ordförande

Xxxx-Xxxx Xxxxxxxxx

Styrelseledamot

Xxxx Xxxxxxxx

Styrelseledamot

Xxxxx Xxxxxxx

Verkställande direktör

Xxxxxxx Xxxxxxxx

Styrelseledamot

Xxx Xxxxxx Xxxxxxxx

Styrelseledamot

Xxxx-Xxxxx Xxxxx Xxxxxxxx

Styrelseledamot

Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmissbruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom nedanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 29 oktober 2019 kl. 08.00 CET

Xxxxx Xxxxxxx, VD, xxxxx@xxxxxxxxx.xx

Xxxxxx Xxxxxxx, IR, x00 00-000 00 00, xxxxxx@xxxxxxxxx.xx

Certified advisor för bolagets preferensaktie är Xxxx Xxxxxx Bank AB (xxx.xxxxxx.xxx).

Kalendarium
Bokslutskommuniké 2019	2020-02-19
Delårsrapport jan-mars 2020	2020-04-27
Delårsrapport jan-juni 2020	2020-07-14
Delårsrapport jan-sept 2020	2020-11-03

REVISORS GRANSKNINGSRAPPORT

INLEDNING

Vi har utfört en översiktlig granskning av den finansiella delårsinformationen i sammandrag (delårsrapporten) för Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB per 30 september 2019 och den niomånadersperiod som slutade per detta datum. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårs-rapport grundad på vår översiktliga granskning.

DEN ÖVERSIKTLIGA GRANSKNINGENS INRIKTNING OCH OMFATTNING

Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med International Standard on Review Engagements ISRE 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i övrigt har.

De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har.

SLUTSATS

Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad för koncernens del i enlighet med IAS 34 och årsredovisningslagen samt för moderbolagets del i enlighet med årsredovisningslagen.

Stockholm den 29 oktober 2019 Ernst & Young AB

Xxxxxxx Xxxxxxxx Auktoriserad revisor

DEFINITIONER

FINANSIELLA DEFINITIONER

Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr

Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhörande preferens- och D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligationen, justerat med bedömd verklig uppskjuten skatt om 5,5 procent. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.

Antal utestående preferensaktier Antalet preferensaktier som är utestående vid periodens utgång.

Antal utestående stamaktier Antalet stamaktier som är utestående vid periodens utgång.

Avkastning på eget kapital, % Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital för perioden.

Nyckeltalet visar SBB:s förräntning av det egna kapitalet under perioden.

Belåningsgrad, %

Nettoskuld i förhållande till balansomslutning. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.

EPRA

European Public Real Estate Association är en intresse- organisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa som bl.a. sätter standards avseende den finansiella rapporteringen.

EPRA Earnings, kr Förvaltningsresultat med avdrag för beräknad aktuell skatt hänförligt till förvaltningsresultatet. Med skattepliktigt förvaltningsresultat avses förvaltningsresultat med avdrag för bl.a. skattemässigt avdragsgilla avskrivningar och ombyggnationer. Nyckeltalet ger information om förvaltnings- resultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.

Förvaltningsresultat

Resultat före värdeförändringar och skatt.

Nyckeltalet ger ett mått på verksamhetens resultatgenerering oaktat värdeförändringar.

Genomsnittligt antal preferensaktier

Antalet utestående preferensaktier vägt över perioden.

Genomsnittligt antal stamaktier Antalet utestående stamaktier vägt över perioden.

Genomsnittlig ränta, %

Vägd genomsnittlig kontrakterad ränta för räntebärande skulder vid periodens utgång exklusive outnyttjade kreditfaciliteter.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.

Genomsnittlig räntebindning, år Genomsnittlig kvarstående löptid till ränteregleringstidpunkt för räntebärande skulder.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.

Justerad soliditet, %

Redovisat eget kapital inkl. ägarlån och konvertibler, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld i procent av balansomslutningen.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.

Justerat substansvärde (EPRA NAV), kr

Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhörande innehav utan bestämmande inflytande, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital.

Kapitalbindning, år

Kvarstående löptid till slutförfall för räntebärande skulder.

Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella risk.

Kassaflöde från den löpande verksamheten, kr Kassaflöde från den löpande

verksamheten före förändring av rörelsekapital enligt kassaflödesanalysen.

Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr

Redovisat eget kapital hänförligt till stamaktien, exkl. eget kapital tillhörande preferens- och D-aktier, innehav utan bestämmande inflytande och hybridobligationen, med återläggning av redovisad uppskjuten skatteskuld och räntederivat. Nyckeltalet ger ett justerat och kompletterande mått på storleken på eget kapital beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.

Nettoskuld, kr

Räntebärande skulder minskat med likvida medel.

Resultat per stamaktie A och B, kr Periodens resultat efter utdelning till preferensaktieägare och innehavare av D-aktier samt ränta på hybrid- obligationen i förhållande till genomsnittligt antal stamaktier A och B för perioden.

Räntetäckningsgrad, ggr Förvaltningsresultat (senaste 12 mån) efter återläggning av finansiella kostnader i relation till finansiella kostnader exkl. kostnader för förtidslösen av lån och tomträttsavgälder. Nyckeltalet används för att belysa finansiella risk.

Soliditet, %

Redovisat eget kapital i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.

Säkerställd belåningsgrad, % Säkerställda skulder i procent av balansomslutningen. Nyckeltalet används för att belysa SBB:s finansiella stabilitet.

FASTIGHETSRELATERADE DEFINITIONER

Antal fastigheter

Antalet fastigheter vid periodens utgång

Antal kvm

Total yta i fastighetsbeståndet vid periodens utgång

BTA

Bruttoarea

Direktavkastning, %

Driftnetto (rullande tolv månader) i förhållande till summan av fastigheternas verkliga värde vid utgången av perioden. I beräkningen tas hänsyn till fastigheternas innehavstid.

Nyckeltalet används för att belysa avkastningsnivå för Driftnettot i förhållande till fastigheternas värde.

Driftnetto, kr

Avser Hyresintäkter minus fastighetskostnader.

Ekonomisk uthyrningsgrad, % Hyresintäkter i förhållande till hyresvärde.

Nyckeltalet syftar till att underlätta bedömningen av Hyresintäkter i förhållande till det totala värdet på möjlig uthyrningsbar yta.

EPRA Vacancy rate (Vakansgrad), % Hyresvärdet för outhyrda kontrakt dividerat med hyresvärdet för hela beståndet.

Nyckeltalet beräknas i enlighet med EPRA:s definition, vilket möjliggör jämförelse med andra bolag.

Nyckeltalet ger information om förvaltningsresultatet beräknat på ett för börsnoterade fastighetsbolag enhetligt sätt.

Genomsnittlig kontraktslängd samhällsfastigheter, år Återstående kontraktsvärde i förhållande till årshyra för samhällsfastigheter.

Nyckeltalet syftar till att belysa SBB:s hyresrisk.

Hyresintäkter, kr

Periodens debiterade hyror med avdrag för hyresförluster.

Hyresvärde, kr

Avser kontrakterade hyror med tillägg för vakanta ytor.

Marknadsvärde fastigheter, kr Verkligt värde på fastigheterna vid periodens utgång.

Överskottsgrad, %

Driftnetto i procent av Hyresintäkterna för perioden. Nyckeltalet visar hur stor andel av Hyresintäkterna som finns kvar efter direkta fastighetskostnader.

BERÄKNING AV ALTERNATIVA NYCKELTAL

AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL
Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Periodens resultat	1 337	999	404	482	1 690
IB Eget kapital	11 197	7 636	15 641	8 554	7 636
UB Eget kapital	15 940	9 852	15 940	9 852	11 197
Genomsnittligt eget kapital	13 569	8 744	15 791	9 203	9 417
Avkastning på eget kapital	10%	11%	3%	5%	18%
BELÅNINGSGRAD
Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Skulder till kreditinstitut	5 770	6 978	5 770	6 978	5 910
Obligationslån	17 833	6 417	17 833	6 417	6 925
Företagscertifikat	1 728	1 823	1 728	1 823	1 840
Likvida medel	-8 532	-143	-8 532	-143	-157
Nettoskuld	16 799	15 075	16 799	15 075	14 518
Balansomslutning	43 760	27 083	43 760	27 083	27 641
Belåningsgrad	38%	56%	38%	56%	53%
EKONOMISK UTHYRNINGSGRAD
Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Hyresintäkter enligt intjäningsförmåga	2 003	1 637	2 003	1 637	1 585
Hyresvärde enligt intjäningsförmåga	2 101	1 690	2 101	1 690	1 647
Ekonomisk uthyrningsgrad	95,3%	96,9%	95,3%	96,9%	96,2%
JUSTERAD SOLIDITET
Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Eget kapital	15 940	9 852	15 940	9 852	11 197
Uppskjuten skatt	1 238	1 040	1 238	1 040	1 047
Summa	17 178	10 892	17 177	10 892	12 244
Balansomslutning	43 760	27 083	43 760	27 083	27 641
Justerad soliditet	39%	40%	39%	40%	44%

RESULTAT PER STAMAKTIE A & B
Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Periodens resultat	1 337	999	404	482	1 690
Resultat hänförligt till preferensaktier	-22	-36	-7	-12	-47
Resultat hänförligt till D-aktier	-98	-	-38	-	-21
Resultat hänförligt till hybridobligation	-151	-52	-58	-22	-87
Resultat hänförligt till stamaktie A och B	1 066	911	301	448	1 535
Genomsnittligt antal stamaktier A och B	756 049 031	737 949 031	756 049 031	737 949 031	741 569 031
Resultat per stamaktie A och B	1,41	1,24	0,40	0,61	2,07
RÄNTETÄCKNINGSGRAD
Belopp i mkr			2018-10-01 2019-09-30	2017-10-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Förvaltningsresultat (rullande 12 månader)			535	382	321
Räntekostnader och liknande resultatposter (rullande 12 månader)			000	000	000
Kostnader förtidslösen lån (rullande 12 månader)			177	80	127
Valutakursdifferenser (rullande 12 månader)			-15	-	-
Tomträttsavgälder (rullande 12 månader)			2	-	-
Summa			1 201	976	986
Räntekostnader och liknande resultatposter (rullande 12 månader)			000	000	000
Räntetäckningsgrad (ggr)			2,4	1,9	1,8
SOLIDITET
Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Eget kapital	15 940	9 852	15 940	9 852	11 197
Balansomslutning	43 760	27 083	43 760	27 083	27 641
Soliditet	36%	36%	36%	36%	41%

SUBSTANSVÄRDE
Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Eget kapital exkl. innehav utan
bestämmande inflytande
Eget kapital	15 940	9 852	15 940	9 852	11 197
Hybridobligation	-5 029	-1 971	-5 029	-1 971	-1 873
Innehav utan bestämmande inflytande	-39	-489	-39	-489	-315
Eget kapital exkl. innehav utan
bestämmande inflytande	10 872	7 391	10 872	7 391	9 009
Preferensaktiekapital	-15	-167	-15	-167	-88
D-aktiekapital	-2 299	-	-2 299	-	-1 244
Återläggning av uppskjuten skatt	1 238	1 040	1 238	1 040	1 047
Avdrag uppskjuten skatt (5,5%)	-1 104	-890	-1 104	-890	-886
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV)	8 692	7 375	8 692	7 375	7 838
Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr/aktie	11,50	9,99	11,50	9,99	10,37
Återläggning av derivat	118	29	118	29	12
Återläggning avdrag uppskjuten skatt (5,5%)	1 104	890	1 104	890	886
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV)	9 914	8 294	9 914	8 294	8 736
Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie	13,11	11,24	13,11	11,24	11,55
Hybridobligation	5 029	1 971	5 029	1 971	1 873
Preferensaktiekapital	15	167	15	167	88
D-aktiekapital	2 299	-	2 299	-	1 244
Justerat substansvärde (Adjusted EPRA NAV)	17 257	10 432	17 257	10 432	11 941
Justerat substansvärde (Adjusted EPRA NAV), kr/aktie	22,83	14,14	22,83	14,14	15,79
Antal stamaktier A + B	756 049 031	737 949 031	756 049 031	737 949 031	756 049 031
SÄKERSTÄLLD BELÅNINGSGRAD
Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Skulder till kredinstitut	5 770	6 978	5 770	6 978	5 910
Säkerställda obligationslån	1 356	4 964	1 356	4 964	4 552
Summa säkerställda lån	7 126	11 942	7 126	11 942	10 462
Balansomslutning	43 760	27 083	43 760	27 083	27 641
Säkerställd belåningsgrad	16%	44%	16%	44%	38%
ÖVERSKOTTSGRAD
Belopp i mkr	2019-01-01 2019-09-30	2018-01-01 2018-09-30	2019-07-01 2019-09-30	2018-07-01 2018-09-30	2018-01-01 2018-12-31
Driftnetto	903	797	343	293	1 071
Hyresintäkter	1 400	1 227	507	427	1 680
Överskottsgrad	65%	65%	68%	69%	64%

FÖRVALTNINGSVERKSAMHETEN

Nedan presenteras aktuell intjäningsförmåga för koncernen för 12 månader och beaktar koncernens fastighetsbestånd per 2019-09-30. Aktuell intjäningsförmåga är inte en prognos utan endast att betrakta som en hypotetisk ögonblicksbild och presenteras enbart för att illustrera intäkter och kostnader på årsbasis givet fastighetsbeståndet, finansiella kostnader, kapitalstruktur och organisation vid en bestämd tidpunkt. I koncernens intjäningsförmåga är inte resultateffekten av orealiserade och realiserade värdeförändringar inkluderad.

KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA
Xxxxxx i mkr	Samhällsfastigheter	Bostäder	Övrigt	Totalt	Justerad1)
Hyresintäkter	1 195	697	112	2 003	2 003
Driftkostnader	-143	-218	-41	-402	-402
Underhåll	-63	-67	-7	-137	-137
Förvaltningsadministration	-26	-31	-7	-65	-65
Fastighetsskatt	-9	-12	-4	-26	-26

Driftnetto	953	368	53	1 374	1 374

Centraladministration				-85	-85
Resultat från intresseföretag/JV				80	80
Finansiella intäkter				69	69
Finansiella kostnader				-446	-2961)

Förvaltningsresultat innan utdelning				991	1 141
per stamaktie A och B				1,31	1,51

Utdelning hybridobligationer				-274	-274
Utdelning D-aktier				-153	-153
Utdelning preferensaktier				-1	-1

Förvaltningsresultat hänförligt till stamaktieägare				563	713
per stamaktie A och B				0,74	0,94

1) Justerad för icke långsiktig överskottslikviditet som koncernen innehade vid periodens utgång med en beräknad snittränta om 1,75% som utgör det vägda snittet i skuldportföljen per 2019-09-30.

Följande information utgör underlag för beräkning av intjäningsförmågan:

- Kontrakterade hyresintäkter på årsbasis (inklusive tillägg och hyresrabatter) samt övriga fastighetsrelaterade intäkter utifrån gällande hyreskontrakt per 2019-09-30.

- Drifts- och underhållskostnader baseras på budget.

- Fastighetsskatten har beräknats utifrån fastigheternas aktuella taxeringsvärde per 2019-09-30.

- Kostnader för centraladministration har beräknats utifrån befintlig organisation.

- I finansnettot har inte antagits några finansiella intäkter. Finansiella kostnader har beräknats utifrån kontrakterade räntenivåer och inkluderar räntor på externa lån.

ÅTERKOMMANDE INTÄKTSSTRÖMMAR

KONCERNENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA ÖVER ÅTERKOMMANDE INTÄKTSTRÖMMAR
Belopp i mkr	Totalt	Justerad1)
Förvaltningsresultat hänförligt till stamaktieägare	563	713
per stamaktie A och B	0,74	0,94

Resultat från fastighetsutveckling	325	325
Resultat från transaktioner	4002)	4002)
Resultat från renoveringar/investeringar	400	400

Justerat förvaltningsresultat till stamaktieägare med återkommande intäktsströmmar	1 688	1 838
per stamaktie A och B	2,23	2,43

2) Baserad på historik resultatgenerering från transaktion på ca 700 mkr per år.

Utveckling

& Transaktion

Svenska reglerade

hyresrätter

Samhällsfastigheter

(Äldreboenden, skolor, LSS-fastigheter och kommunhus)

KÄNSLIGHETSANALYS

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring

Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring i bolag som förvaltar s.k. realtillgångar, t.ex. fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en del av det totala resultatet. I definitionen på˚ realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, dvs. över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen.

Substansvärdet, dvs. nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på˚

värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, dvs. resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning.

Ett problem är att värdeförändringar kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen (eller i avsaknad av denna har den långsiktiga genomsnittliga inflationstakten) användas för att justera täljaren i ekvationen. Givet vår korta historik har vi valt att använda oss av inflationssnitt avseende 10 föregående åren.

KÄNSLIGHETSANALYS

	Resultat byggrätter = 250 mkr			Resultat byggrätter = 400 mkr
		Värdeförändring			Värdeförändring
		–1%-enhet	+1%-enhet		–1%-enhet	+1%-enhet
Förvaltningsresultat rullande 12 mån	991	991	991	991	991	991
Resultatmål fastighetsutveckling (värde byggrätt)	250	250	250	400	400	400
Värdeförändring fastighet (infl.snitt 10 år)	369	62	677	369	62	677
D:o %	1,2%	0,2%	2,2%	1,2%	0,2%	2,2%
Aktuell skatt, 10%	-99	-99	-99	-99	-99	-99
Resultat efter skatt	1 511	1 203	1 819	1 661	1 353	1 969
Resultat kr/aktie	2,00	1,59	2,41	2,20	1,79	2,60
Avkastning långsiktigt substansvärde	15,2%	12,1%	18,3%	16,8%	13,7%	19,9%
Resultat/aktiekurs	9,5%	7,5%	11,4%	10,4%	8,5%	12,3%
P/E	11	13	9	10	12	8

KONTAKTPERSONER

Xxxxx Xxxxxxx, VD

xxxxx@xxxxxxxxx.xx

Xxxxxx Xxxxxxx, IR

x00 00-000 00 00, xxxxxx@xxxxxxxxx.xx

Denna information är sådan information som Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ) är skyldigt att offentliggöra enligt EU:s marknadsmiss- bruksförordning och lagen om värdepappersmarknaden. Informationen lämnades, genom ovanstående kontaktpersoners försorg, för offentliggörande den 29 oktober 2019 kl. 08.00 CET

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden AB (publ), Xxxxxxxxxxx 0, 000 00 Xxxxxxxxx Xxx.xx 556981-7660 • Styrelsens säte: Stockholm

Document Metadata

Table of Contents

Contract

Document Metadata