BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
FASTIGHET I AB (PUBL)
Organisationsnummer 559086-4392
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
1
VD HAR ORDET
Coeli Fastighet I AB är sedan förvärvet av fastigheten Runö 7:132 i början av 2020 fullinvesterat. I ett särskilt konkurrensutsatt fastighetssegment har vi bearbetat över 600 fastigheter och utvärderat ett 240-tal olika fastighetsförvärv, vilket har resulterat i tio förvärv sedan bolagets start. Vi har byggt upp en fastighetsportfölj där samtliga fastigheter genererar stabila kassaflöden, ligger i fina lägen och har en stark potential för framtida bostadsutveckling.
Detaljplaneutvecklingen är på god väg i många av projekten och vi tycker det är väldigt kul att få vara delaktiga i utvecklingen och se nya stadsdelar växa fram. Som en potentiell framtida byggrättsportfölj ser vi en stor framtida värdeutvecklingspotential med låg konjunkturkänslighet.
Utöver vårt sista förvärv i Coeli Fastighet I AB har vi under året genomfört vår första försäljning. I detta fall var en bostadsutveckling inte aktuell inom den tidsram vi ursprungligen bedömt, och därav fattade vi beslut om avyttring. Försäljningen gjordes på en nivå som var 83% över den senaste värderingen. Det var särskilt kul att kunna visa en fin affär med stark värdetillväxt i ett fall då detaljplaneutvecklingen inte gått som vi planerat.
Inom fastighetsförvaltningen har Real Value Management tagit över samtliga fastigheter. Real Value Management har tidigare endast förvaltat Mandelblomman 1 i Spånga, där vi är mycket nöjda med deras arbete. Vi ser fram emot ett långsiktigt och framgångsrikt samarbete med vår nya fastighetsförvaltare. Tillsammans har vi under året arbetat med nyuthyrning av vakanser, marknadsanpassing av hyreskontrakt och driftoptimering av portföljen.
COVID-19
Den kris som råder till följd av covid-19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet I AB som en potentiell framtida byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.
Gällande befintliga hyresgäster har vi likt många andra fastighetsägare fått ansökningar om rabatterad hyra. Vi har täta dialoger med de hyresgäster som hör av sig och söker stöd. Vid varje enskild ansökan har vi gjort en gedigen genomgång och solida bedömningar av hyresgästens ekonomiska ställning och behov av reducerad hyra.
Under pandemins första våg i Sverige gavs rabatter som motsvarade en hyresförlust om 47,6 TSEK, vilket endast motsvarar cirka 0,1% av fondens årliga hyresintäkter. Ett fåtal av våra hyresgäster fick tillfälliga uppskov för hyran under maj och juni 2020. Under den andra vågen av covid-19 har vi hitintills inte infriat någon hyreslättnad för någon hyresgäst. Vi kommer fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade hyresgäster och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och potentiella konsekvenser.
Stockholm den 26 februari 2021
Xxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx direktör
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
RÄKENSKAPSÅRET 2020
• Hyresintäkterna ökade med 22 % till 34 616 (28 369) TSEK.
• Rörelseresultatet ökade med 230 % till 46 603 (14 127) TSEK.
• Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 28 954 (1 391) TSEK. Av den totala omvärderingen avser 12 476 TSEK realiserad värdeförändring.
• Resultat efter skatt ökade med 596% till 26 692 (3 833) TSEK.
• Resultat per preferensaktier P2 uppgick till 26,09 (3,75) kr.
• Nettoandelsvärde, NAV, per P2-aktie ökade till 284,39 (259,88) SEK.
• Marknadsvärdet på fastigheterna uppgick till 499 (463) MSEK. Därtill tillkommer även, genom ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav med marknadsvärde om 12,55 (13,25) MSEK.
• Nettoskulden uppgick till -202 069 (-199 234) TSEK.
• Föreslagen utdelning om 1,7 MSEK till bolagets P1-aktieägare.
ANDRA HALVÅRET 2020
• Hyresintäkterna ökade med 7 % till 17 518 (16 340) TSEK.
• Rörelseresultatet ökade med 287 % till 39 555 (10 227) TSEK.
• Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 30 479 (1 959) TSEK. Av den totala omvärderingen avser 12 476 TSEK realiserad värdeförändring.
Jämförelsetalen inom parentes för resultaträkningsrelaterade poster för helåret avser perioden jan-dec 2019. Jämförelsetalen inom parentes för resultaträkningsrelaterade poster avseende andra halvåret avser perioden juli-dec 2019. För samtliga balansräkningsrelaterade poster avses den 31 dec 2019. Avrundningsdifferenser kan göra att tabeller inte summerar.
Alla uppgifter i denna rapport, om inte annat anges, avser koncernen.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN
Med “Bolaget” eller “Coeli” avses Coeli Fastighet I AB (publ) med organisationsnummer 559086-4392.
Coeli Fastighet I AB är en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta kan till exempel vara gamla industriområden som ligger strategiskt bra till för att istället bebyggas med bostäder, exempelvis områden i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation.
Coeli Fastighet I AB grundades i november 2016 och genom ett flertal emissioner togs cirka 276 MSEK in från våra investerare. Emissionslikviden har använts till att göra fastighetsinvesteringar inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med investeringarna är att skapa en hög avkastning och Bolagets avkastningsmål är 10 procent per år (efter avgifter) till Bolagets investerare.
Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras bolagets verksamhet av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder, kommissionens delegerade förodning (EU) nr 231/2013 samt riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.
För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF- förvaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org. nr. 516401-9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2% (exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Därtill har Coeli Private Equity Management II AB rätt till en årlig aktieutdelning om 0,35 procent på det totala fastighetsvärdet samt en del av överavkastningen (se avsnitt Ägarförhållanden).
FINANSIELL INFORMATION
INTÄKTER OCH RÖRELSERESULTAT
Hyresintäkterna ökade med 22 % till 34 616 (28 369). Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv. Rörelseresultatet uppgick till 46 603 (14 127) TSEK. I rörelseresultatet är 28 954 (1 391) TSEK hänförligt till värdeförändringar på koncernens fastighetsbestånd, varav 12 476 TSEK avser realiserad värdeförändring.
RESULTAT EFTER SKATT
Resultat efter skatt uppgick till 26 692 (3 833) TSEK. Resultat per Preferensaktie P2 uppgick till 26,09 (3,75) SEK. Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till 284,39 (259,88) SEK. Ökningen är hänförlig till löpande intjäning i fastighetsbolagen,
realiserad värdeförändring samt marknadsvärdesförändring på befintligt fastighetsbestånd.
MODERBOLAGET
Resultat efter skatt uppgick till 230 (2 844) TSEK, varav -2 000 (-38) TSEK avser nedskrivningar av aktier i dotterbolag.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET
• Den 1 januari 2020 utsågs Danske Bank A/S, Danmark, Sverige Filial till Bolagets förvaringsinstitut. Tidigare var Skandinaviska Enskilda Banken Bolagets förvaringsinstitut.
• Den 16 mars 2020 förvärvade bolaget fastigheten Runö 7:132 i Åkersberga. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 415 kvm och hyresintäkter om ca 1,7 MSEK årligen. Det överenskomna fastighetsvärdet uppgick till 31,4 MSEK.
• Den 6 november 2020 ingick Coeli Fastighet I AB avtal om försäljning av fastigheten Styrmannen 31 till ett underliggande fastighetsvärde om 27,5 MSEK. Försäljningen gjordes till en nivå drygt 83% över den senaste värderingen. Coeli förvärvade fastigheten för cirka 16,8 MSEK i januari 2018 med planen att driva utveckling till bostäder. Svårigheter med att komma fram i utvecklingen ledde till beslutet att avyttra fastigheten under 2020.
• Den 14 december 2020 tillträdde Xxxxx Xxxxxxxxxx som verkställande direktör (VD) för Bolaget. Xxxxx efterträder Xxxxxx Xxxxxxxxxx som var Bolagets tidigare VD. Xxxxx är sedan tidigare ansvarig förvaltare för Coeli Fastighet I AB och är således fullt insatt i Bolagets strategi, fastighetsportfölj och den dagliga verksamheten.
COVID-19
Den kris som råder till följd av Covid 19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet I AB som en potentiell framtida byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.
Den kommersiella fastighetsmarknaden har liksom bostadsmarknaden varit fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.
Gällande befintliga hyresgäster har vi likt många andra fastighetsägare fått ansökningar om rabatterad hyra. Vi har täta dialoger med de hyresgäster som hör av sig och söker stöd. Vid varje enskild ansökan har vi gjort en gedigen genomgång och solida bedömningar av hyresgästens ekonomiska ställning och behov av reducerad hyra.
Under pandemins första våg i Sverige gavs rabatter som motsvarade en hyresförlust om 47,6 TSEK, vilket endast motsvarar cirka 0,1% av fondens årliga hyresintäkter. Ett fåtal av våra hyresgäster fick tillfälliga uppskov för hyran under maj och juni 2020. Under den andra vågen av covid-19 har vi hitintills
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
inte infriat någon hyreslättnad för någon hyresgäst. Vi kommer fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade hyresgäster och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och potentiella konsekvenser.
VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER
Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i Bolagets årsredovisning för 2019. Sedan dess har det därutöver inte tillkommit några andra väsentliga risker.
FRAMTIDSUTSIKTER
2020 har varit ett väldigt speciellt år som präglats av oro både för coronaviruset och de ekonomiska konsekvenser som kommer följa av de restriktionsåtgärder som tagits. Sverige har inte vidtagit så extrema åtgärder som andra länder, vilket resulterat i att landets ekonomi är mindre, om än fortfarande allvarligt, drabbad. Enligt statistik från SCB ökade arbetslösheten med cirka 1 procentenhet under 2020, vilket är en relativt låg ökning i jämförelse med globalt.
Gällande fastighetsmarknaden var den fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.
Bostadsmarknaden har varit fortsatt stark, mycket till följd av den rådande pandemin. Många arbetar hemifrån och ett trivsamt hem blir desto viktigare för människor. Antalet besökare på Hemnets marknadsplats för bostadsköpare är på rekordnivåer, och utbudet av bostadsrätter har ökat med 5% mot föregående år.
Det är i nuläget svårt att förutspå pandemins kortsiktiga och långsiktiga effekter på den svenska fastighetsmarknaden. Coeli gjorde under pandemins början bedömningen att prisnedgången av många noterade fastighetsbolag skulle speglas i underliggande fastighetsvärderingar inom 6-12 månader. Detta har visat sig stämma gällande ett flertal segment. Undantagen är främst bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och lager- och logistikfastigheter där efterfrågan överstiger utbudet och direktavkastningskraven är fortsatt sjunkande. Över hälften av årets transaktioner har hittills varit i dessa segment. Vi ser en stark ovilja från fastighetsbolag att sälja fastigheter under värdering förutsatt att de kan bära sina räntekostnader, och räntan väntas förbli låg under lång tid framöver.
Sveriges restriktioner under pandemin är och har varit betydligt lättare än många andra länder, vilket resulterar i att landets ekonomi är mindre drabbad av krisen. Internationellt kapital söker sig till den svenska fastighetsmarknaden, vilket sannolikt kommer fortgå, särskilt då Sverige som konstaterat verkar klara sig bättre ur krisen än många andra länder. Teamets bedömning är att Sveriges kommersiella fastighetsmarknad kommer vara fortsatt stark över tid.
Strategin i Coeli Fastighet I AB är att driva detaljplan, främst för bostäder. Pandemin har resulterat i att människor lägger stor vikt
vid deras hem då alltmer tid spenderas hemma. Att arbeta hemifrån väntas vara vanligt i allt större utsträckning även efter pandemins utgång och således väntas det ökade fokuset på hemmet hålla i sig. Den framtida bostadsmarknaden bedöms som fortsatt stark vilket är till fördel för bolagets strategi.
FASTIGHETSBESTÅNDET
Den 31 december 2020 omfattade fastighetsbeståndet 8 (8) fastigheter till ett marknadsvärde om 499 (463) MSEK. Därtill tillkommer även, genom ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav med marknadsvärde om 12,55 (13,25) MSEK. Ökningen förklaras av fastighetsinvesteringar samt marknadsvärdeförändring på befintligt bestånd.
I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation/infrastruktur. Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till bostäder. Bolaget kommer därför under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.
Förändring av fastigheternas redovisade värde
Xxxxx Xxxxx Fastighetsbestånd 31 december 2019 463,0 8
Förvärv och investeringar 34,0 1
Försäljning -15,0 -1
Orealiserad värdeförändring 16,5
Fastighetsbestånd 31 december 2020 498,5 8
Fastigheterna värderas vid helårsbokslut av externt värderingsinstitut och följs upp med en intern värdering halvårsvis. Fastigheterna värderades per 31 december 2020. På balansdagen värderades beståndet av fastigheterna till 511 MSEK. Värderingsutlåtandet inkluderar en bedömning av marknadsvärdet av den potentiella byggrätten. Denna innefattar det sannolika marknadsvärdet vid skapande av byggrätter för bostäder. I dagsläget saknas dock lagakraftvunna detaljplaner för den i värderingen avsedda bebyggelsen varför värderingsutlåtandet ej inkluderar byggrättsvärdet till fullo.
Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla värdeförändringar är orealiserade och redovisas i resultaträkningen. Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av perioden.
Förvärv och investeringar under året
Den 6 april 2020 tillträddes fastigheten Runö 7:132, om 1 415 kvm, i Österåker genom förvärv av aktierna i det fastighetsägande bolaget STP Fastigheter AB, org nr 556568-9568.
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
Uthyrningsbar
Fastighet Kommun yta
Runö 7:132 Österåker 1 415
FINANSIERING
Bolagets fastighetsförvärv har finansierats genom belåning från Swedbank, Collector och Danske Bank. Belåningsgraden uppgår till cirka 45 (49) procent av marknadsvärdet med en genomsnittlig ränta på 4,8 (4,4) procent.
Kapitalbindning
Förfalloår Tkr Andel, %
2021 215 187 95
2023 11 098 5
Vid periodens slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut 215 187 TSEK. Under januari 2021 refinansierades ett lån hos Swedbank uppgående till 23 562 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som förfaller de närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under året.
Vid periodens utgång uppgick koncernens nettoskuld till -202 069 (-199 234) TSEK.
JOINT VENTURES
Coeli äger 50% av Långgatan Fastighets AB, resterande andel ägs av SH Fastighetsutveckling AB. Långgatan Fastighets AB bidrog med
-129 (809) TSEK till Coelis resultat under året och Coelis ägarandel i Långgatan Fastighets AB uppgick till 1 324 (10 706) TSEK samt en långfristig fordran på bolaget om 9 253 TSEK.
Långgatan Fastighets AB
Långgatan Fastighets AB äger fastigheten Xxxxx Xxxxxx 00:00 i Enköping och har som långsiktigt mål att förädla fastigheten genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.
Under året har Långgatan Fastighets AB fusionerats ihop med sitt tidigare moderbolag Långgatan Fastighets Holding AB.
ÄGARFÖRHÅLLANDEN
Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2020 till 1 522 940 (1 522 940) kr, fördelat enligt följande:
Preferensaktier 1 (P1) 500 000 st kvotvärde 1 SEK
Preferensaktier 2 (P2) 1 022 940 st kvotvärde 1 SEK
Preferensaktier 1 (P1): Preferensaktier P1 skall äga rätt till årlig utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent på ett belopp uppgående till koncernens totala fastighetsvärde. Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet på koncernens underliggande fastigheter. Värderingstidpunkten
för utdelningen är per 31 december det räkenskapsår som utdelningen avser. Utdelningen ugår således på koncernens totala fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår utdelningen avser.
Preferensaktier 2 (P2): Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem
(5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.
Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar samtliga 500 000 Preferensaktier P1 per den 31 december 2020, vilket motsvarar 83,02 procent av rösterna och 32,83 procent av det totala antalet utestående aktier.
Coeli Private Equity Management II AB har rätt till 30 procent av överavkastningen som Bolaget genererar, efter det att innehavare av Preferensaktier P2 fått tillbaka inbetalt kapital uppräknat med 5 procent årligen med justering för eventuella utdelningar.
AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB har tillstånd att marknadsföra Bolaget till icke-professionella investerare i Sverige. En förutsättning för detta är att Bolagets aktier är upptagna till handel på reglerad marknad. Bolagets Preferensaktier P2 handlas därför sedan den 30 augusti 2017 på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF1 PREF P2 och har ISIN-kod SE0009695851.
Vid utgången av perioden var aktiekursen för Coeli Fastighet I AB 256 SEK per aktie.
Utgående nettoandelsvärde 20-12-31 284,39
BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020
INGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-01-01 | 1 522 940 | |||
UTGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-12-31 | 1 522 940 | |||
Rösträtter och aktiekapitalandelar | Totalt | |||
Aktieslag Xxxxx aktier | Röstetal | antal röster | Xxxxx av röster | Kapitalandel |
P1 aktier 500 000 | 10 | 5 000 000 | 83% | 33% |
P2 aktier 1 022 940 | 1 | 1 022 940 | 17% | 67% |
1 522 940 | 6 022 940 | 100% | 100% |
ORGANISATION
Verkställande direktör är Xxxxx Xxxxxxxxxx. Styrelsen består av styrelseordförande Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx och styrelseledamöterna Xxxxxx Xxxxxxx och Xxx Xxxxxxxxx.
FASTIGHETSINNEHAV
Fastighet | Kommun | Bolag | Tillträde | Yta |
Vagnhallen 15 | Stockholm | Coeli Vagnhallen 15 AB | 2017-10-31 | 8 666 |
Vagnhallen 16 | Stockholm | Coeli Vagnhallen 15 AB | 2017-10-31 | 7 416 |
Luktviolen 2 | Södertälje | Luktviolen Fastighets AB | 2018-01-15 | 1 000 |
Sankt Ilian 36:10 | Enköping | Långgatan Fastighets AB | 2018-01-15 | 2 500 |
Söderbymalm 6:4 | Haninge | Fastighets AB Malmhuset | 2018-11-01 | 6 162 |
Mandelblomman 1 | Spånga | Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx AB | 2019-03-01 | 6 905 |
Mandelblomman 3 | Spånga | Fastighets AB Madelium | 2019-07-01 | 1 813 |
Gamlestaden 740:127 | Göteborg | Coeli Gamlestaden AB | 2019-07-02 | 5 480 |
Runö 7:132 | Österåker | STP Fastigheter AB | 2020-04-06 | 1 415 |
NYCKELTAL (TSEK)
2020-12-31 | 2019-12-31 | |
FASTIGHETSRELATERADE | KONCERNEN | KONCERNEN |
Driftnetto1 | 25 010 | 20 282 |
Uthyrningsbar area kvm | 41 357 | 40 692 |
Snitthyra, kr/kvm | 746 | 934 |
Antal fastigheter | 8 | 8 |
Direktavkastning | 4,8 % | 4,4 % |
Direktavkastning (annualiserad) | 4,8 % | 5,1 % |
Marknadsvärde fastighetsbestånd | 498 500 | 463 000 |
Belåningsgrad | 45 % | 49 % |
Genomsnittlig ränta | 4,8 % | 4,4 % |
Finansiella Omsättning | 35 935 | 29 136 |
Balansomslutning | 555 800 | 528 570 |
Soliditet | 52,5 % | 50,4 % |
Nettokassa/Nettoskuld | -202 069 | -199 234 |
Aktierelaterade Preferensaktier P1 | 500 000 | 500 000 |
Preferensaktier P2 vid periodens utgång | 1 022 940 | 1 022 940 |
Aktiekurs vid periodens utgång, kr | 256 | 274 |
NAV | 284,39 | 259,88 |
Resultat per preferensaktier P2 | 26,09 | 3,75 |
1 Driftnettot har justerats för fastigheten Styrmannen 31 som sålts under året.
DEFINITIONER
Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.
Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda nyckeltal är sammanställda nedan.
Driftnetto
Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.
Direktavkastning
Koncernens driftnetto, justerat för innehavsperiod, dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Direktavkastning annualiserad
Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.
Belåningsgrad
Räntebärande skulder inklusive avdrag för aktiverade lånekostnader i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med prospektets riktlinjer.
Genomsnittlig ränta
Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.
Soliditet
Eget kapital dividerat med balansomslutningen.
Preferensaktier P1
Preferensaktier P1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget.
Preferensaktier P2
Preferensaktier P2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.
Resultat per aktie
Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P21.
Nettoandelsvärde (NAV)
Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P22.
Nettokassa/nettoskuld
Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och långfristiga skulder.
Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal
Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman som anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.
Driftnetto | 2020-12-31 | 2019-12-31 | |
Hyresintäkter | 35 051 | 29 135 | |
Drift- och underhållskostnader | -9 050 | -7 858 | |
Fastighetsskatt | -991 | -996 | |
Driftnetto, TSEK | 25 010 | 20 282 | |
Direktavkastning annualiserad Koncernens driftnetto på årsbasis | 23 928 | 23 045 | |
Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen | 498 500 | 463 000 | |
Direktavkastning annualiserad, % | 4,8 | 5,1 |
1) Preferensaktier P1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget. Preferensaktier P2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande. Se avsnitt Aktieinformation ovan.
2) Se ovan.
2020-01-01 2020-12-31 34 616 1 319 |
35 935 -2 699 -15 281 -306 28 954 |
10 668 |
46 603 -129 26 -11 688 -2 351 |
-14 142 |
32 461 -1 559 -4 210 |
-5 769 |
26 692 |
- |
26 692 |
26,09 26 692 - - - 26 692 26,09 |
RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2019-07-01
2019-12-31
2019-01-01
2019-12-31
Rörelsens intäkter Hyresintäkter Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter Övriga externa kostnader Personalkostnader Värdeförändring fastighet
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Finansnetto Resultatandel JV Ränteintäkter Räntekostnader
Övriga finansiella kostnader
Summa finansnetto
RESULTAT FÖRE SKATT
Skatt
Skatt på periodens resultat Uppskjuten skatt
Summa skatt PERIODENS RESULTAT ÖVRIGT TOTALRESULTAT
SUMMA TOTALRESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE RESULTAT PER PREFERENSAKTIE P2 FÖRE OCH EFTER UTSPÄDNING, KR
RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT
Periodens resultat Övrigt totalresultat
Poster som inte ska återföras till resultaträkningen Poster som senare kan återföras till resultaträkningen Periodens totalresultat
Resultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning
16 340
2020-07-01 2020-12-31 17 518 435 |
17 953 -1 657 -7 006 -214 30 479 |
21 602 |
39 555 -427 23 -5 782 -1 011 |
-7 197 |
32 358 -1 559 -3 443 |
-5 002 |
27 356 |
- |
27 356 |
26,74 27 356 - - - 27 356 26,74 |
535
16 875
-845
-7 762
- 1 959
-6 648
10 227
478
15
-5 580
-494
-5 581
4 646
-608
-669
-1 277
3 369
- 3 369
3,29
3 369
-
-
- 3 369
3,29
28 369
767
29 136
-1 639
-14 610
-151
1 391
-15 009
14 127
809
17
-8 058
-1 616
-8 848
5 279
-605
-841
-1 446
3 833
- 3 833
3,75
3 833
-
-
- 3 833
3,75
BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)
2019-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Nyttjanderättstillgång tomträtt
Summa materiella anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar
Andelar i JV
Andra långfristiga fordringar JV
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar
Kundfordringar
Fordran koncernföretag Övriga fordringar Fordran JV
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital
Aktiekapital
Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat Periodens resultat Summa eget kapital
Skulder
Avsättningar
Uppskjutna skatteskulder
Summa avsättningar
Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Leasingskuld
Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut1 Leverantörskulder Skatteskulder
Övriga skulder Skuld JV
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
12
1 För ytterligare information om koncernens finansiering, se sid 6.
463 000
2020-12-31 498 500 19 692 |
518 192 1 324 9 253 |
10 577 |
528 769 812 - 988 - 550 24 216 |
26 566 |
555 335 1 523 270 615 -7 414 26 692 |
291 416 6 418 |
6 418 11 098 - 19 692 |
30 790 215 187 658 - 996 1 000 8 870 |
226 711 |
263 919 |
555 335 |
19 692
482 692
10 706
-
10 706
493 398
624
35
4 201
100
1 243
28 969
35 172
528 570
1 523
270 615
-9 627
3 833
266 344
2 242
2 242
183 159
- 19 692
202 851
45 044
2 986
760
866
- 7 477
57 133
262 226
528 570
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)
Aktiekapital Preferensaktier P1 | Aktiekapital Preferensaktier P2 | Övrigt tillskjutet kapital | Balanserat resultat | Periodens resultat | Summa eget kapital | |
Ingående eget kapital 2019-01-01 | 500 | 1 023 | 269 772 | -10 971 | 2 312 | 262 636 |
Totalresultat 1 jan 2019 - 31 dec 2019 | 3 833 | 3 833 | ||||
Summa totalresultat | 3 833 | 3 833 | ||||
Transaktioner med aktieägare | ||||||
Utdelning P1 | -970 | -970 | ||||
Emissionskostnader * | 844 | 844 | ||||
Omföring av föregående års resultat | 2 312 | -2 312 | - | |||
Utgående eget kapital 2019-12-31 | 500 | 1 023 | 270 615 | -9 627 | 3 833 | 266 344 |
Ingående eget kapital 2020-01-01 | 500 | 1 023 | 270 615 | -9 627 | 3 833 | 266 344 | |
Totalresultat 1 jan 2020 - 31 december | 2020 | 26 692 | 26 692 | ||||
Summa totalresultat | 26 692 | 26 692 | |||||
Transaktioner med aktieägare | |||||||
Utdelning P1 | -1 620 | -1 620 | |||||
Omföring av föregående års resultat | 3 833 | -3 833 | - | ||||
Utgående eget kapital 2020-12-31 | 500 | 1 023 | 270 615 | -7 414 | 26 692 | 291 416 |
* Emissionskostnader om 844 tkr avser emissionskostnader 2018. Beloppet är positivt då det har skett en vändning av för hög reserv för 2018.
KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)
2020-01-01 | 2019-01-01 | |
2020-12-31 | 2019-12-31 | |
Den löpande verksamheten Resultat före skatt | 32 461 | 5 279 |
Justeringsposter | ||
Värdeförändringar fastigheter | -16 478 | -1 391 |
Rearesultat fastighetsförsäljning | -12 533 | - |
Resultandel JV | 129 | -809 |
Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten | -2 319 | 155 |
före förändringar av rörelsekapital | 1 724 | 3 234 |
Förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar | 3 853 | -2 153 |
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder | 195 | 5 161 |
Kassaflöde från den löpande verksamheten | 5 308 | 6 242 |
Investeringsverksamheten Investering i fastighet | -34 023 | -195 540 |
Försäljning av fastighet | 27 500 | - |
Kassaflöde från investeringsverksamheten | -6 523 | -195 540 |
Finansieringsverksamheten Emissionskostnader | - | 843 |
Utdelning Preferensaktier P1 | -1 620 | -970 |
Upptagna fastighetslån inklusive lånekostnader | 10 522 | 183 161 |
Amorterade fastighetslån | -12 440 | -34 735 |
Kassaflöde från finansieringsverksamheten | -3 538 | 148 299 |
Årets kassaflöde | -4 753 | -40 999 |
Likvida medel vid årets början | 28 969 | 69 968 |
Likvida medel vid årets slut | 24 216 | 28 969 |
2020-12-31 374 |
374 -1 657 -990 -214 |
-2 861 |
-2 487 1 961 -783 -2 000 -87 |
-909 4 350 |
4 350 |
954 - |
954 |
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)
2020-07-01
2019-07-01
2019-12-31
2020-01-01
2019-01-01
2019-12-31
Rörelsens intäkter
Övriga intäkter
Summa rörelsens intäkter
Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter Övriga externa kostnader Personalkostnader
Summa rörelsens kostnader
RÖRELSERESULTAT
Resultat från finansiella poster
Ränteintäkter Räntekostnader Nedskrivning aktier
Övriga finansiella kostnader
Summa resultat från finansiella poster
Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag Summa bokslutsdispositioner
Resultat före skatt Skatt på årets resultat PERIODENS RESULTAT
PERIODENS RESULTAT ÄR LIKA MED PERIODENS TOTALRESULTAT
-
-
-569
-1 350
-
-1 919
-1 919
2 076
-792
-38
-23
1 223
7 557
7 557
6 861
-547
6 314
-
2020-12-31 712 |
712 -2 699 -2 062 -306 |
-5 067 |
-4 355 3 966 -1 561 -2 000 -7 |
398 4 350 |
4 350 |
393 - |
393 |
-
-1 639
-2 958
-151
-4 748
-4 748
2 247
-1 435
-38
-192
582
7 557
7 557
3 391
-547
2 844
MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)
2019-12-31
TILLGÅNGAR
Anläggningstillgångar
Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Fordran koncernföretag Uppskjutna skattefordringar
Summa finansiella anläggningstillgångar
Summa anläggningstillgångar
Omsättningstillgångar Fordran koncernföretag Övriga fordringar
Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank
Summa omsättningstillgångar
SUMMA TILLGÅNGAR
EGET KAPITAL OCH SKULDER
Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital
Summa bundet eget kapital
Fritt eget kapital Överkursfond Balanserat resultat Periodens resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital
Skulder
Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder
Kortfristiga skulder Skulder i koncernföretag Leverantörsskulder
Upplupna skulder och förutbetalda intäkter
Summa kortfristiga skulder
Summa skulder
SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER
135 914
2020-12-31 138 914 268 167 470 |
407 551 |
407 551 - 9 15 364 |
388 |
407 939 1 523 |
1 523 270 615 -15 974 393 |
255 034 |
256 557 150 104 |
150 104 - 14 1 264 |
1 278 |
151 382 |
407 939 |
202 147
470
338 531
338 531
1 296
29
370
64
1 759
340 290
1 523
1 523
270 615
-17 198
2 844
256 261
257 784
77 491
77 491
2 043
343
2 629
5 015
82 506
340 290
NOTER (TSEK)
REDOVISNINGSPRINCIPER
Coeli Fastighet I AB (publ), org. nr 559086-4392, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är: Box 3317, 103 66 Stockholm. Moderbolagets Preferensaktier P2 är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CF1 PREF P2.
Coeli Fastighet I AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste Årsredovisningen med tillägg av hyresrabatter som i förekommande fall har reducerat de redovisade intäkterna.
Denna bokslutskommuniké omfattar sidorna 2-18.
NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER
De transaktioner med närstående som skett under räkenskapsåret är baserade på de förvaltnings- och administrationsavtal som bolaget har ingått med Coeli Asset Management AB. Avtalen innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2% (exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Bolaget har även haft kostnader uppgående till 188 TSEK från bolag som ägs av styrelseledamöter. Utöver detta har Xxxxx Xxxxxxxxxx förvärvat en andel i Coeli Private Equity Management II AB, som är moderbolag till Coeli Fastighet I AB. Detta förvärv har skett till marknadsvärde.
VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG
Inga väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut.
Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor.
Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.
Stockholm 2021-02-26
Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx
Ordförande Styrelseledamot
Xxx Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx
Styrelseledamot VD
Finansiell kalender 2021
Datum Aktivitet
Vecka 14 Årsredovisning 2020
2021-04-29 Årsstämma
2021-08-31 Halvårsrapport 2021
COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392
Box 3317, 000 00 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx 00-00
19
Tel: 00-000 000 00, Fax: 00-000 000 00, Org: 559086-4392, xxx.xxxxx.xx