BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

FASTIGHET I AB (PUBL)

Organisationsnummer 559086-4392

VD HAR ORDET

Coeli Fastighet I AB är sedan förvärvet av fastigheten Runö 7:132 i början av 2020 fullinvesterat. I ett särskilt konkurrensutsatt fastighetssegment har vi bearbetat över 600 fastigheter och utvärderat ett 240-tal olika fastighetsförvärv, vilket har resulterat i tio förvärv sedan bolagets start. Vi har byggt upp en fastighetsportfölj där samtliga fastigheter genererar stabila kassaflöden, ligger i fina lägen och har en stark potential för framtida bostadsutveckling.

Detaljplaneutvecklingen är på god väg i många av projekten och vi tycker det är väldigt kul att få vara delaktiga i utvecklingen och se nya stadsdelar växa fram. Som en potentiell framtida byggrättsportfölj ser vi en stor framtida värdeutvecklingspotential med låg konjunkturkänslighet.

Utöver vårt sista förvärv i Coeli Fastighet I AB har vi under året genomfört vår första försäljning. I detta fall var en bostadsutveckling inte aktuell inom den tidsram vi ursprungligen bedömt, och därav fattade vi beslut om avyttring. Försäljningen gjordes på en nivå som var 83% över den senaste värderingen. Det var särskilt kul att kunna visa en fin affär med stark värdetillväxt i ett fall då detaljplaneutvecklingen inte gått som vi planerat.

Inom fastighetsförvaltningen har Real Value Management tagit över samtliga fastigheter. Real Value Management har tidigare endast förvaltat Mandelblomman 1 i Spånga, där vi är mycket nöjda med deras arbete. Vi ser fram emot ett långsiktigt och framgångsrikt samarbete med vår nya fastighetsförvaltare. Tillsammans har vi under året arbetat med nyuthyrning av vakanser, marknadsanpassing av hyreskontrakt och driftoptimering av portföljen.

COVID-19

Den kris som råder till följd av covid-19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet I AB som en potentiell framtida byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.

Gällande befintliga hyresgäster har vi likt många andra fastighetsägare fått ansökningar om rabatterad hyra. Vi har täta dialoger med de hyresgäster som hör av sig och söker stöd. Vid varje enskild ansökan har vi gjort en gedigen genomgång och solida bedömningar av hyresgästens ekonomiska ställning och behov av reducerad hyra.

Under pandemins första våg i Sverige gavs rabatter som motsvarade en hyresförlust om 47,6 TSEK, vilket endast motsvarar cirka 0,1% av fondens årliga hyresintäkter. Ett fåtal av våra hyresgäster fick tillfälliga uppskov för hyran under maj och juni 2020. Under den andra vågen av covid-19 har vi hitintills inte infriat någon hyreslättnad för någon hyresgäst. Vi kommer fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade hyresgäster och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och potentiella konsekvenser.

Stockholm den 26 februari 2021

Xxxxx Xxxxxxxxxx Xxxxxxxxxxxxx direktör

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

RÄKENSKAPSÅRET 2020

• Hyresintäkterna ökade med 22 % till 34 616 (28 369) TSEK.

• Rörelseresultatet ökade med 230 % till 46 603 (14 127) TSEK.

• Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 28 954 (1 391) TSEK. Av den totala omvärderingen avser 12 476 TSEK realiserad värdeförändring.

• Resultat efter skatt ökade med 596% till 26 692 (3 833) TSEK.

• Resultat per preferensaktier P2 uppgick till 26,09 (3,75) kr.

• Nettoandelsvärde, NAV, per P2-aktie ökade till 284,39 (259,88) SEK.

• Marknadsvärdet på fastigheterna uppgick till 499 (463) MSEK. Därtill tillkommer även, genom ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav med marknadsvärde om 12,55 (13,25) MSEK.

• Nettoskulden uppgick till -202 069 (-199 234) TSEK.

• Föreslagen utdelning om 1,7 MSEK till bolagets P1-aktieägare.

ANDRA HALVÅRET 2020

• Hyresintäkterna ökade med 7 % till 17 518 (16 340) TSEK.

• Rörelseresultatet ökade med 287 % till 39 555 (10 227) TSEK.

• Omvärdering av fastigheter påverkade resultatet med 30 479 (1 959) TSEK. Av den totala omvärderingen avser 12 476 TSEK realiserad värdeförändring.

Jämförelsetalen inom parentes för resultaträkningsrelaterade poster för helåret avser perioden jan-dec 2019. Jämförelsetalen inom parentes för resultaträkningsrelaterade poster avseende andra halvåret avser perioden juli-dec 2019. För samtliga balansräkningsrelaterade poster avses den 31 dec 2019. Avrundningsdifferenser kan göra att tabeller inte summerar.

Alla uppgifter i denna rapport, om inte annat anges, avser koncernen.

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN

Med “Bolaget” eller “Coeli” avses Coeli Fastighet I AB (publ) med organisationsnummer 559086-4392.

Coeli Fastighet I AB är en så kallad alternativ investeringsfond (AIF) och ett publikt aktiebolag. Bolagets verksamhet består i att direkt eller indirekt äga, förvärva, försälja och förvalta fastigheter. Bolaget investerar i fastigheter i utvecklingsområden med potential att utvecklas mot bostäder. Detta kan till exempel vara gamla industriområden som ligger strategiskt bra till för att istället bebyggas med bostäder, exempelvis områden i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation.

Coeli Fastighet I AB grundades i november 2016 och genom ett flertal emissioner togs cirka 276 MSEK in från våra investerare. Emissionslikviden har använts till att göra fastighetsinvesteringar inom ramen för Bolagets placeringsstrategi. Målet med investeringarna är att skapa en hög avkastning och Bolagets avkastningsmål är 10 procent per år (efter avgifter) till Bolagets investerare.

Utöver Aktiebolagslag (2005:551) regleras bolagets verksamhet av Lag (2013:561) om förvaltare av alternativa investeringsfonder, kommissionens delegerade förodning (EU) nr 231/2013 samt riktlinjer från Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten (Esma) samt Finansinspektionens föreskrifter.

För att uppfylla gällande regelverk behöver Bolaget ha en AIF- förvaltare (AIFM) samt att utse ett förvaringsinstitut. Bolagets förvaringsinstitut är Danske Bank A/S, Sverige Filial (org. nr. 516401-9811). Coeli Asset Management AB är Bolagets AIFM och har tillstånd som auktoriserad AIF-förvaltare. Coeli Asset Management AB står under Finansinspektionens tillsyn. Det AIFM-avtal som ingåtts innebär att Coeli Asset Management har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2% (exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Därtill har Coeli Private Equity Management II AB rätt till en årlig aktieutdelning om 0,35 procent på det totala fastighetsvärdet samt en del av överavkastningen (se avsnitt Ägarförhållanden).

FINANSIELL INFORMATION

INTÄKTER OCH RÖRELSERESULTAT

Hyresintäkterna ökade med 22 % till 34 616 (28 369). Intäkterna har främst påverkats positivt av fastighetsförvärv. Rörelseresultatet uppgick till 46 603 (14 127) TSEK. I rörelseresultatet är 28 954 (1 391) TSEK hänförligt till värdeförändringar på koncernens fastighetsbestånd, varav 12 476 TSEK avser realiserad värdeförändring.

RESULTAT EFTER SKATT

Resultat efter skatt uppgick till 26 692 (3 833) TSEK. Resultat per Preferensaktie P2 uppgick till 26,09 (3,75) SEK. Nettoandelsvärde, NAV, per Preferensaktie P2 uppgick till 284,39 (259,88) SEK. Ökningen är hänförlig till löpande intjäning i fastighetsbolagen,

realiserad värdeförändring samt marknadsvärdesförändring på befintligt fastighetsbestånd.

MODERBOLAGET

Resultat efter skatt uppgick till 230 (2 844) TSEK, varav -2 000 (-38) TSEK avser nedskrivningar av aktier i dotterbolag.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET

• Den 1 januari 2020 utsågs Danske Bank A/S, Danmark, Sverige Filial till Bolagets förvaringsinstitut. Tidigare var Skandinaviska Enskilda Banken Bolagets förvaringsinstitut.

• Den 16 mars 2020 förvärvade bolaget fastigheten Runö 7:132 i Åkersberga. Fastigheten har en uthyrningsbar area om 1 415 kvm och hyresintäkter om ca 1,7 MSEK årligen. Det överenskomna fastighetsvärdet uppgick till 31,4 MSEK.

• Den 6 november 2020 ingick Coeli Fastighet I AB avtal om försäljning av fastigheten Styrmannen 31 till ett underliggande fastighetsvärde om 27,5 MSEK. Försäljningen gjordes till en nivå drygt 83% över den senaste värderingen. Coeli förvärvade fastigheten för cirka 16,8 MSEK i januari 2018 med planen att driva utveckling till bostäder. Svårigheter med att komma fram i utvecklingen ledde till beslutet att avyttra fastigheten under 2020.

• Den 14 december 2020 tillträdde Xxxxx Xxxxxxxxxx som verkställande direktör (VD) för Bolaget. Xxxxx efterträder Xxxxxx Xxxxxxxxxx som var Bolagets tidigare VD. Xxxxx är sedan tidigare ansvarig förvaltare för Coeli Fastighet I AB och är således fullt insatt i Bolagets strategi, fastighetsportfölj och den dagliga verksamheten.

COVID-19

Den kris som råder till följd av Covid 19 påverkar oss alla på ett eller annat sätt. Strategin i Coeli Fastighet I AB som en potentiell framtida byggrättsportfölj grundas i ett långsiktigt behov av bostäder. Bostadsmarknaden är fortsatt stark under krisen och vi ser således att strategin är fortsatt stark under rådande förhållanden.

Den kommersiella fastighetsmarknaden har liksom bostadsmarknaden varit fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

inte infriat någon hyreslättnad för någon hyresgäst. Vi kommer fortsatt bibehålla tät dialog med våra mest drabbade hyresgäster och vi övervakar ständigt pandemins utveckling och potentiella konsekvenser.

VÄSENTLIGA RISKER OCH OSÄKERHETSFAKTORER

Väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i Bolagets årsredovisning för 2019. Sedan dess har det därutöver inte tillkommit några andra väsentliga risker.

FRAMTIDSUTSIKTER

2020 har varit ett väldigt speciellt år som präglats av oro både för coronaviruset och de ekonomiska konsekvenser som kommer följa av de restriktionsåtgärder som tagits. Sverige har inte vidtagit så extrema åtgärder som andra länder, vilket resulterat i att landets ekonomi är mindre, om än fortfarande allvarligt, drabbad. Enligt statistik från SCB ökade arbetslösheten med cirka 1 procentenhet under 2020, vilket är en relativt låg ökning i jämförelse med globalt.

Gällande fastighetsmarknaden var den fortsatt stark under 2020. Transaktionsvolymen under 2020 var enligt Newsec 188 miljarder kronor. En betydande anledning till årets höga transaktionsvolym är SBB:s förvärv av Hemfosa.

Bostadsmarknaden har varit fortsatt stark, mycket till följd av den rådande pandemin. Många arbetar hemifrån och ett trivsamt hem blir desto viktigare för människor. Antalet besökare på Hemnets marknadsplats för bostadsköpare är på rekordnivåer, och utbudet av bostadsrätter har ökat med 5% mot föregående år.

Det är i nuläget svårt att förutspå pandemins kortsiktiga och långsiktiga effekter på den svenska fastighetsmarknaden. Coeli gjorde under pandemins början bedömningen att prisnedgången av många noterade fastighetsbolag skulle speglas i underliggande fastighetsvärderingar inom 6-12 månader. Detta har visat sig stämma gällande ett flertal segment. Undantagen är främst bostadsfastigheter, samhällsfastigheter och lager- och logistikfastigheter där efterfrågan överstiger utbudet och direktavkastningskraven är fortsatt sjunkande. Över hälften av årets transaktioner har hittills varit i dessa segment. Vi ser en stark ovilja från fastighetsbolag att sälja fastigheter under värdering förutsatt att de kan bära sina räntekostnader, och räntan väntas förbli låg under lång tid framöver.

Sveriges restriktioner under pandemin är och har varit betydligt lättare än många andra länder, vilket resulterar i att landets ekonomi är mindre drabbad av krisen. Internationellt kapital söker sig till den svenska fastighetsmarknaden, vilket sannolikt kommer fortgå, särskilt då Sverige som konstaterat verkar klara sig bättre ur krisen än många andra länder. Teamets bedömning är att Sveriges kommersiella fastighetsmarknad kommer vara fortsatt stark över tid.

Strategin i Coeli Fastighet I AB är att driva detaljplan, främst för bostäder. Pandemin har resulterat i att människor lägger stor vikt

vid deras hem då alltmer tid spenderas hemma. Att arbeta hemifrån väntas vara vanligt i allt större utsträckning även efter pandemins utgång och således väntas det ökade fokuset på hemmet hålla i sig. Den framtida bostadsmarknaden bedöms som fortsatt stark vilket är till fördel för bolagets strategi.

FASTIGHETSBESTÅNDET

Den 31 december 2020 omfattade fastighetsbeståndet 8 (8) fastigheter till ett marknadsvärde om 499 (463) MSEK. Därtill tillkommer även, genom ägd kapitalandel, ett fastighetsinnehav med marknadsvärde om 12,55 (13,25) MSEK. Ökningen förklaras av fastighetsinvesteringar samt marknadsvärdeförändring på befintligt bestånd.

I dagsläget har fastigheterna en blandad användning med verksamheter inom handel, kontor och verkstad. Områdena ligger i nära anslutning till spårbunden infrastruktur eller annan typ av kommunikation/infrastruktur. Den största delen av värdetillväxten som bolaget strävar efter kommer av att ändra fastighetens detaljplan från exempelvis industri/kontor till bostäder. Bolaget kommer därför under innehavsperioden förädla fastigheterna genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.

Förändring av fastigheternas redovisade värde

Xxxxx Xxxxx Fastighetsbestånd 31 december 2019 463,0 8

Förvärv och investeringar 34,0 1

Försäljning -15,0 -1

Orealiserad värdeförändring 16,5

Fastighetsbestånd 31 december 2020 498,5 8

Fastigheterna värderas vid helårsbokslut av externt värderingsinstitut och följs upp med en intern värdering halvårsvis. Fastigheterna värderades per 31 december 2020. På balansdagen värderades beståndet av fastigheterna till 511 MSEK. Värderingsutlåtandet inkluderar en bedömning av marknadsvärdet av den potentiella byggrätten. Denna innefattar det sannolika marknadsvärdet vid skapande av byggrätter för bostäder. I dagsläget saknas dock lagakraftvunna detaljplaner för den i värderingen avsedda bebyggelsen varför värderingsutlåtandet ej inkluderar byggrättsvärdet till fullo.

Bolaget redovisar sitt fastighetsbestånd till verkligt värde vilket för fastigheter har samma innebörd som marknadsvärde. Alla värdeförändringar är orealiserade och redovisas i resultaträkningen. Samtliga orealiserade värdeförändringar är hänförliga till fastigheter som ägs vid utgången av perioden.

Förvärv och investeringar under året

Den 6 april 2020 tillträddes fastigheten Runö 7:132, om 1 415 kvm, i Österåker genom förvärv av aktierna i det fastighetsägande bolaget STP Fastigheter AB, org nr 556568-9568.

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

Uthyrningsbar

Fastighet Kommun yta

Runö 7:132 Österåker 1 415

FINANSIERING

Bolagets fastighetsförvärv har finansierats genom belåning från Swedbank, Collector och Danske Bank. Belåningsgraden uppgår till cirka 45 (49) procent av marknadsvärdet med en genomsnittlig ränta på 4,8 (4,4) procent.

Kapitalbindning

Förfalloår Tkr Andel, %

2021 215 187 95

2023 11 098 5

Vid periodens slut utgör den kortfristiga delen av skulder till kreditinstitut 215 187 TSEK. Under januari 2021 refinansierades ett lån hos Swedbank uppgående till 23 562 TSEK. Bolagets bedömning är att de lån som förfaller de närmsta 12 månaderna kommer att kunna förlängas under året.

Vid periodens utgång uppgick koncernens nettoskuld till -202 069 (-199 234) TSEK.

JOINT VENTURES

Coeli äger 50% av Långgatan Fastighets AB, resterande andel ägs av SH Fastighetsutveckling AB. Långgatan Fastighets AB bidrog med

-129 (809) TSEK till Coelis resultat under året och Coelis ägarandel i Långgatan Fastighets AB uppgick till 1 324 (10 706) TSEK samt en långfristig fordran på bolaget om 9 253 TSEK.

Långgatan Fastighets AB

Långgatan Fastighets AB äger fastigheten Xxxxx Xxxxxx 00:00 i Enköping och har som långsiktigt mål att förädla fastigheten genom att fokusera på ökad lönsamhet samt undersöka möjligheterna att tillskapa byggrätter för bostadsändamål.

Under året har Långgatan Fastighets AB fusionerats ihop med sitt tidigare moderbolag Långgatan Fastighets Holding AB.

ÄGARFÖRHÅLLANDEN

Aktiekapitalet i bolaget uppgick per 31 december 2020 till 1 522 940 (1 522 940) kr, fördelat enligt följande:

Preferensaktier 1 (P1) 500 000 st kvotvärde 1 SEK

Preferensaktier 2 (P2) 1 022 940 st kvotvärde 1 SEK

Preferensaktier 1 (P1): Preferensaktier P1 skall äga rätt till årlig utdelning motsvarande noll komma trettiofem (0,35) procent på ett belopp uppgående till koncernens totala fastighetsvärde. Det totala fastighetsvärdet motsvarar det totala marknadsvärdet på koncernens underliggande fastigheter. Värderingstidpunkten

för utdelningen är per 31 december det räkenskapsår som utdelningen avser. Utdelningen ugår således på koncernens totala fastighetsvärde per den sista dagen för det räkenskapsår utdelningen avser.

Preferensaktier 2 (P2): Med undantag för utdelning till preferensaktier P1 skall innehavare av preferensaktier P2 genom utdelning eller när bolaget likvideras, med företräde framför innehavare av preferensaktier P1, ha rätt till ett belopp motsvarande vad som totalt har betalats för preferensaktier P2, uppräknat med fem (5) procent per år från den 1 januari 2018 till dess att full återbetalning skett av Preferensbelopp P2 genom utdelning eller i samband med att bolaget likvideras. För det fall utdelning till preferensaktier P2 sker med visst belopp under tiden fram till det att bolaget likvideras skall det belopp som ligger till grund för uppräkning med fem

(5) procent minskas med motsvarande belopp från tidpunkten för utdelning. Efter ovanstående fördelning av tillgångarna skall innehavare av preferensaktier P1 ha rätt till ett belopp motsvarande vad som inbetalats för preferensaktier P1. Eventuella tillgångar därutöver skall fördelas med trettio (30) procent till innehavare av preferensaktie P1 och med sjuttio (70) procent till innehavare av preferensaktie P2.

Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar samtliga 500 000 Preferensaktier P1 per den 31 december 2020, vilket motsvarar 83,02 procent av rösterna och 32,83 procent av det totala antalet utestående aktier.

Coeli Private Equity Management II AB har rätt till 30 procent av överavkastningen som Bolaget genererar, efter det att innehavare av Preferensaktier P2 fått tillbaka inbetalt kapital uppräknat med 5 procent årligen med justering för eventuella utdelningar.

AIF-förvaltaren Coeli Asset Management AB har tillstånd att marknadsföra Bolaget till icke-professionella investerare i Sverige. En förutsättning för detta är att Bolagets aktier är upptagna till handel på reglerad marknad. Bolagets Preferensaktier P2 handlas därför sedan den 30 augusti 2017 på den reglerade marknaden NGM Nordic Growth Market, under marknadssegmentet Nordic AIF. Aktierna handlas under kortnamnet CF1 PREF P2 och har ISIN-kod SE0009695851.

Vid utgången av perioden var aktiekursen för Coeli Fastighet I AB 256 SEK per aktie.

Utgående nettoandelsvärde 20-12-31 284,39

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

INGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-01-01			1 522 940
UTGÅENDE REDOVISAT AKTIEKAPITAL 2020-12-31			1 522 940
Rösträtter och aktiekapitalandelar		Totalt
Aktieslag Xxxxx aktier	Röstetal	antal röster	Xxxxx av röster	Kapitalandel
P1 aktier 500 000	10	5 000 000	83%	33%
P2 aktier 1 022 940	1	1 022 940	17%	67%
1 522 940		6 022 940	100%	100%

ORGANISATION

Verkställande direktör är Xxxxx Xxxxxxxxxx. Styrelsen består av styrelseordförande Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx och styrelseledamöterna Xxxxxx Xxxxxxx och Xxx Xxxxxxxxx.

FASTIGHETSINNEHAV

Fastighet	Kommun	Bolag	Tillträde	Yta
Vagnhallen 15	Stockholm	Coeli Vagnhallen 15 AB	2017-10-31	8 666
Vagnhallen 16	Stockholm	Coeli Vagnhallen 15 AB	2017-10-31	7 416
Luktviolen 2	Södertälje	Luktviolen Fastighets AB	2018-01-15	1 000
Sankt Ilian 36:10	Enköping	Långgatan Fastighets AB	2018-01-15	2 500
Söderbymalm 6:4	Haninge	Fastighets AB Malmhuset	2018-11-01	6 162
Mandelblomman 1	Spånga	Xxxxx Xxxxxxxxxxxxx AB	2019-03-01	6 905
Mandelblomman 3	Spånga	Fastighets AB Madelium	2019-07-01	1 813
Gamlestaden 740:127	Göteborg	Coeli Gamlestaden AB	2019-07-02	5 480
Runö 7:132	Österåker	STP Fastigheter AB	2020-04-06	1 415

NYCKELTAL (TSEK)

	2020-12-31	2019-12-31
FASTIGHETSRELATERADE	KONCERNEN	KONCERNEN
Driftnetto1	25 010	20 282
Uthyrningsbar area kvm	41 357	40 692
Snitthyra, kr/kvm	746	934
Antal fastigheter	8	8
Direktavkastning	4,8 %	4,4 %
Direktavkastning (annualiserad)	4,8 %	5,1 %
Marknadsvärde fastighetsbestånd	498 500	463 000
Belåningsgrad	45 %	49 %
Genomsnittlig ränta	4,8 %	4,4 %
Finansiella Omsättning	35 935	29 136
Balansomslutning	555 800	528 570
Soliditet	52,5 %	50,4 %
Nettokassa/Nettoskuld	-202 069	-199 234
Aktierelaterade Preferensaktier P1	500 000	500 000
Preferensaktier P2 vid periodens utgång	1 022 940	1 022 940
Aktiekurs vid periodens utgång, kr	256	274
NAV	284,39	259,88
Resultat per preferensaktier P2	26,09	3,75

1 Driftnettot har justerats för fastigheten Styrmannen 31 som sålts under året.

DEFINITIONER

Användande av nyckeltal ej definierade i IFRS.

Bolaget tillämpar bolaget ESMAs (European Securities and Markets Authority– Den Europeiska värdepappers- och marknadsmyndigheten) riktlinjer för alternativa nyckeltal, Alternative Performance Measures). Ett alternativt nyckeltal är ett finansiellt mått över historisk eller framtida resultatutveckling, finansiell ställning eller kassaflöde som inte är definierat eller specificerat i IFRS. Definitionerna av i delårsrapporten använda nyckeltal är sammanställda nedan.

Driftnetto

Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader och fastighetsskatt. Driftnetto mäter fastigheternas överskott från fastighetsverksamheten, och är ett nyckeltal som används för intern lönsamhetsuppföljning.

Direktavkastning

Koncernens driftnetto, justerat för innehavsperiod, dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.

Direktavkastning annualiserad

Koncernens driftnetto på årsbasis dividerat med marknadsvärdet på fastigheterna i koncernen.

Belåningsgrad

Räntebärande skulder inklusive avdrag för aktiverade lånekostnader i relation till fastigheternas bokförda värde. Ger indikation på om fonden har en belåningsgrad som överensstämmer med prospektets riktlinjer.

Genomsnittlig ränta

Fastighetslånens genomsnittliga ränta per bokslutsdagen.

Soliditet

Eget kapital dividerat med balansomslutningen.

Preferensaktier P1

Preferensaktier P1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget.

Preferensaktier P2

Preferensaktier P2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande.

Resultat per aktie

Bolagets resultat dividerat med antalet utestående Preferensaktier P21.

Nettoandelsvärde (NAV)

Nettoandelsvärdet är det egna kapitalet med avdrag för Preferensaktier P1 dividerat med antalet Preferensaktier P22.

Nettokassa/nettoskuld

Likvida medel, kortfristiga placeringar och räntebärande kort- och långfristiga fordringar med avdrag för räntebärande kort- och långfristiga skulder.

Avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal

Nedan framgår avstämningar av väsentliga alternativa nyckeltal mot den mest direkt avstämbara posten, delsumman eller totalsumman som anges i de finansiella rapporterna för motsvarande period.

Driftnetto	2020-12-31	2019-12-31
Hyresintäkter	35 051	29 135
Drift- och underhållskostnader	-9 050	-7 858
Fastighetsskatt	-991	-996
Driftnetto, TSEK	25 010	20 282
Direktavkastning annualiserad Koncernens driftnetto på årsbasis	23 928	23 045
Marknadsvärde på fastigheterna i koncernen	498 500	463 000
Direktavkastning annualiserad, %	4,8	5,1

1) Preferensaktier P1 avser de aktier som Bolagets huvudägare Coeli Private Equity Management II AB innehar i Bolaget. Preferensaktier P2 avser de aktier som är upptagna till handel och som emitteras till allmänheten enligt prospektets erbjudande. Se avsnitt Aktieinformation ovan.

2) Se ovan.

2020-01-01 2020-12-31 34 616 1 319
35 935 -2 699 -15 281 -306 28 954
10 668
46 603 -129 26 -11 688 -2 351
-14 142
32 461 -1 559 -4 210
-5 769
26 692
-
26 692
26,09 26 692 - - - 26 692 26,09

RESULTATRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

2019-07-01

2019-12-31

2019-01-01

2019-12-31

Rörelsens intäkter Hyresintäkter Övriga intäkter

Summa rörelsens intäkter

Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter Övriga externa kostnader Personalkostnader Värdeförändring fastighet

Summa rörelsens kostnader

RÖRELSERESULTAT

Finansnetto Resultatandel JV Ränteintäkter Räntekostnader

Övriga finansiella kostnader

Summa finansnetto

RESULTAT FÖRE SKATT

Skatt

Skatt på periodens resultat Uppskjuten skatt

Summa skatt PERIODENS RESULTAT ÖVRIGT TOTALRESULTAT

SUMMA TOTALRESULTAT HÄNFÖRLIGT TILL MODERBOLAGETS AKTIEÄGARE RESULTAT PER PREFERENSAKTIE P2 FÖRE OCH EFTER UTSPÄDNING, KR

RAPPORT ÖVER TOTALRESULTAT

Periodens resultat Övrigt totalresultat

Poster som inte ska återföras till resultaträkningen Poster som senare kan återföras till resultaträkningen Periodens totalresultat

Resultat per Preferensaktie P2 före och efter utspädning

16 340

2020-07-01 2020-12-31 17 518 435
17 953 -1 657 -7 006 -214 30 479
21 602
39 555 -427 23 -5 782 -1 011
-7 197
32 358 -1 559 -3 443
-5 002
27 356
-
27 356
26,74 27 356 - - - 27 356 26,74

535

16 875

-845

-7 762

- 1 959

-6 648

10 227

478

-5 580

-494

-5 581

4 646

-608

-669

-1 277

3 369

- 3 369

3,29

3 369

-

- 3 369

3,29

28 369

767

29 136

-1 639

-14 610

-151

1 391

-15 009

14 127

809

-8 058

-1 616

-8 848

5 279

-605

-841

-1 446

3 833

- 3 833

3,75

3 833

-

- 3 833

3,75

BALANSRÄKNING, KONCERNEN (TSEK)

2019-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Nyttjanderättstillgång tomträtt

Summa materiella anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar

Andelar i JV

Andra långfristiga fordringar JV

Summa finansiella anläggningstillgångar

Summa anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar

Kundfordringar

Fordran koncernföretag Övriga fordringar Fordran JV

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank

Summa omsättningstillgångar

SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital

Aktiekapital

Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat Periodens resultat Summa eget kapital

Skulder

Avsättningar

Uppskjutna skatteskulder

Summa avsättningar

Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Övriga skulder Leasingskuld

Summa långfristiga skulder

Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut1 Leverantörskulder Skatteskulder

Övriga skulder Skuld JV

Upplupna skulder och förutbetalda intäkter

Summa kortfristiga skulder

Summa skulder

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

1 För ytterligare information om koncernens finansiering, se sid 6.

463 000

2020-12-31

498 500

19 692

518 192

1 324

9 253

10 577

528 769

812

- 988

- 550

24 216

26 566

555 335

1 523

270 615

-7 414

26 692

291 416

6 418

11 098

- 19 692

30 790

215 187

658

- 996

1 000

8 870

226 711

263 919

555 335

19 692

482 692

10 706

493 398

624

4 201

100

1 243

28 969

35 172

528 570

1 523

270 615

-9 627

3 833

266 344

2 242

183 159

- 19 692

202 851

45 044

2 986

760

866

- 7 477

57 133

262 226

528 570

RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL, KONCERNEN (TSEK)

	Aktiekapital Preferensaktier P1	Aktiekapital Preferensaktier P2	Övrigt tillskjutet kapital	Balanserat resultat	Periodens resultat	Summa eget kapital
Ingående eget kapital 2019-01-01	500	1 023	269 772	-10 971	2 312	262 636
Totalresultat 1 jan 2019 - 31 dec 2019					3 833	3 833
Summa totalresultat					3 833	3 833
Transaktioner med aktieägare
Utdelning P1				-970		-970
Emissionskostnader *			844			844
Omföring av föregående års resultat				2 312	-2 312	-
Utgående eget kapital 2019-12-31	500	1 023	270 615	-9 627	3 833	266 344

Ingående eget kapital 2020-01-01		500	1 023	270 615	-9 627	3 833	266 344
Totalresultat 1 jan 2020 - 31 december	2020					26 692	26 692
Summa totalresultat						26 692	26 692
Transaktioner med aktieägare
Utdelning P1					-1 620		-1 620
Omföring av föregående års resultat					3 833	-3 833	-
Utgående eget kapital 2020-12-31	500		1 023	270 615	-7 414	26 692	291 416

* Emissionskostnader om 844 tkr avser emissionskostnader 2018. Beloppet är positivt då det har skett en vändning av för hög reserv för 2018.

KASSAFLÖDESANALYS, KONCERNEN (TSEK)

	2020-01-01	2019-01-01
	2020-12-31	2019-12-31
Den löpande verksamheten Resultat före skatt	32 461	5 279
Justeringsposter
Värdeförändringar fastigheter	-16 478	-1 391
Rearesultat fastighetsförsäljning	-12 533	-
Resultandel JV	129	-809
Betald skatt Kassaflöde från den löpande verksamheten	-2 319	155
före förändringar av rörelsekapital	1 724	3 234
Förändringar i rörelsekapital Minskning(+)/ökning (-) av kortfristiga fordringar	3 853	-2 153
Minskning(-)/ökning(+) av kortfristiga skulder	195	5 161
Kassaflöde från den löpande verksamheten	5 308	6 242
Investeringsverksamheten Investering i fastighet	-34 023	-195 540
Försäljning av fastighet	27 500	-
Kassaflöde från investeringsverksamheten	-6 523	-195 540
Finansieringsverksamheten Emissionskostnader	-	843
Utdelning Preferensaktier P1	-1 620	-970
Upptagna fastighetslån inklusive lånekostnader	10 522	183 161
Amorterade fastighetslån	-12 440	-34 735
Kassaflöde från finansieringsverksamheten	-3 538	148 299
Årets kassaflöde	-4 753	-40 999
Likvida medel vid årets början	28 969	69 968
Likvida medel vid årets slut	24 216	28 969

2020-12-31

374

-1 657

-990

-214

-2 861

-2 487

1 961

-783

-2 000

-87

-909

4 350

954

MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING (TSEK)

2020-07-01

2019-07-01

2019-12-31

2020-01-01

2019-01-01

2019-12-31

Rörelsens intäkter

Övriga intäkter

Summa rörelsens intäkter

Rörelsens kostnader Förvaltningsavgifter Övriga externa kostnader Personalkostnader

Summa rörelsens kostnader

RÖRELSERESULTAT

Resultat från finansiella poster

Ränteintäkter Räntekostnader Nedskrivning aktier

Övriga finansiella kostnader

Summa resultat från finansiella poster

Bokslutsdispositioner Erhållna koncernbidrag Summa bokslutsdispositioner

Resultat före skatt Skatt på årets resultat PERIODENS RESULTAT

PERIODENS RESULTAT ÄR LIKA MED PERIODENS TOTALRESULTAT

-

-569

-1 350

-1 919

2 076

-792

-38

-23

1 223

7 557

6 861

-547

6 314

2020-12-31

712

-2 699

-2 062

-306

-5 067

-4 355

3 966

-1 561

-2 000

-7

398

4 350

393

-

-1 639

-2 958

-151

-4 748

2 247

-1 435

-38

-192

582

7 557

3 391

-547

2 844

MODERBOLAGETS BALANSRÄKNING (TSEK)

2019-12-31

TILLGÅNGAR

Anläggningstillgångar

Finansiella anläggningstillgångar Aktier och andelar i koncernföretag Fordran koncernföretag Uppskjutna skattefordringar

Summa finansiella anläggningstillgångar

Summa anläggningstillgångar

Omsättningstillgångar Fordran koncernföretag Övriga fordringar

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Kassa och bank

Summa omsättningstillgångar

SUMMA TILLGÅNGAR

EGET KAPITAL OCH SKULDER

Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital

Summa bundet eget kapital

Fritt eget kapital Överkursfond Balanserat resultat Periodens resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital

Skulder

Långfristiga skulder Skulder till koncernföretag Summa långfristiga skulder

Kortfristiga skulder Skulder i koncernföretag Leverantörsskulder

Upplupna skulder och förutbetalda intäkter

Summa kortfristiga skulder

Summa skulder

SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER

135 914

2020-12-31 138 914 268 167 470
407 551
407 551 - 9 15 364
388
407 939 1 523
1 523 270 615 -15 974 393
255 034
256 557 150 104
150 104 - 14 1 264
1 278
151 382
407 939

202 147

470

338 531

1 296

370

1 759

340 290

1 523

270 615

-17 198

2 844

256 261

257 784

77 491

2 043

343

2 629

5 015

82 506

340 290

NOTER (TSEK)

REDOVISNINGSPRINCIPER

Coeli Fastighet I AB (publ), org. nr 559086-4392, är ett svenskregistrerat aktiebolag med säte i Stockholm. Moderbolagets postadress är: Box 3317, 103 66 Stockholm. Moderbolagets Preferensaktier P2 är registrerade på Nordic Growth Market (NGM) AIF och handlas under kortnamnet CF1 PREF P2.

Coeli Fastighet I AB (Bolaget) upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Moderbolaget upprättar sin redovisning enligt RFR 2, Redovisning för juridiska personer, samt Årsredovisningslagen. Koncernen och moderbolaget har tillämpat samma redovisningsprinciper och värderingsmetoder som i den senaste Årsredovisningen med tillägg av hyresrabatter som i förekommande fall har reducerat de redovisade intäkterna.

Denna bokslutskommuniké omfattar sidorna 2-18.

NÄRSTÅENDETRANSAKTIONER

De transaktioner med närstående som skett under räkenskapsåret är baserade på de förvaltnings- och administrationsavtal som bolaget har ingått med Coeli Asset Management AB. Avtalen innebär att Coeli Asset Management AB har rätt till en årlig förvaltningsavgift om 0,45 procent (exklusive moms) på det totala fastighetsvärdet, respektive en årlig administrationsavgift om 0,2% (exklusive moms) på den totala emitterade volymen. Bolaget har även haft kostnader uppgående till 188 TSEK från bolag som ägs av styrelseledamöter. Utöver detta har Xxxxx Xxxxxxxxxx förvärvat en andel i Coeli Private Equity Management II AB, som är moderbolag till Coeli Fastighet I AB. Detta förvärv har skett till marknadsvärde.

VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG

Inga väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut.

Denna bokslutskommuniké har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor.

Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att delårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de bolag som ingår i koncernen står inför.

Stockholm 2021-02-26

Xxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxxxx Xxxxxx Xxxxxxx

Ordförande Styrelseledamot

Xxx Xxxxxxxxx Xxxxx Xxxxxxxxxx

Styrelseledamot VD

Finansiell kalender 2021

Datum Aktivitet

Vecka 14 Årsredovisning 2020

2021-04-29 Årsstämma

2021-08-31 Halvårsrapport 2021

COELI FASTIGHET I AB (PUBL), ORG. NR. 559086–4392

Box 3317, 000 00 Xxxxxxxxx, Xxxxxxxxx 00-00

Tel: 00-000 000 00, Fax: 00-000 000 00, Org: 559086-4392, xxx.xxxxx.xx

Document Metadata

Table of Contents

BOKSLUTSKOMMUNIKÉ 2020

Document Metadata