Inledning
Angående markupplåtelseavtal för fiber
2015-10-13
Inledning
Undertecknad har av Rasbo i Samverkan och IP-Only Networks AB givits i uppdrag att som oberoende sakkunnig granska och vara behjälplig vid framtagande av markupplåtelseavtal för kanalisering för fiber.
Uppdraget har huvudsakligen bestått av att inledningsvis granska det ursprungliga upplåtelseavtalet från IP-Only och därefter komma med kommentarer och synpunkter för att slutligen skapa ett långsiktigt hållbart och väl avvägt avtal.
Utgångspunkten i arbetet har varit att tillgodose ledningsägarens intresse av markåtkomst, vägt mot markägarens intresse av minsta möjliga olägenhet och med beaktande av särskild hänsyn till känslig brukningsjord. I avvägningen har kanaliseringen och fastigheternas möjlighet till fiberuppkoppling utgjort ett intresse på ledningsägarens men såväl även på markägarnas sida. Vad som därutöver har varit en utgångspunkt i arbetet är ledningsägarens alternativa möjlighet att redan initialt söka ledningsrätt och få tillgång till marken även mot markägarens vilja.
Kompetens
Undertecknad är verksam som jurist på ARGUM AB med specialistkompetens inom avtalsrätt vid markupplåtelser, och med erfarenhet från både frivilliga upplåtelser mellan grannar genom servitut, arrende m.m. och rena intrångsärenden där stat, kommun eller enskild tvångsvis ianspråktagit mark för olika anläggningar (ledningsrätt).
Xxxxxxxxx överenskommelse eller ledningsrätt?
Vanligtvis söker ledningsägaren initialt en frivillig överenskommelse för att så snabbt som möjligt få tillgång till marken och påbörja sitt arbete. Den frivilliga överenskommelsen gäller dock bara gentemot nuvarande markägare och måste förbehållas vid överlåtelse.
..............................................................................................................................................................................
Argum AB 556884-0135, Postadress: Box 5216, 102 45 Stockholm, Besöksadress: Xxxxxxxxxx 00, Xxxxxxxxx
Telefon: 00-000 00 00, E-post: xxxx@xxxxx.xx xxx.xxxxx.xx
Eftersom den här typen av projekt är långsiktiga vill man säkerställa upplåtelsens bestånd även för framtiden, varför ledningsrätt ändå normalt söks i efterhand. Upplåtelsen blir då gällande i fastigheten oavsett vem som äger den på samma sätt som ett servitut.
Undertecknad har gjort bedömningen att en ansökan om ledningsrätt sannolikt skulle bifallas, varvid båda parter, men främst markägaren, har att vinna på en frivillig överenskommelse. Har parterna en överenskommelse och ledningsägaren, vilket inte är ovanligt, därefter söker ledningsrätt, är det villkoren i överenskommelsen som i tillämpliga delar styr villkoren även för ledningsrätten.
För markägaren ligger fördelen med ledningsrätt i att man undgår skyldigheten att förbehålla rättigheten och behöver inte riskera skadeståndsskyldighet för det fall det inte görs vid en överlåtelse. För ledningsägaren säkerställs rättigheten långsiktigt.
Markupplåtelseavtal
Det följande är en genomgång av det avtalsförslag som tagits fram av IP-Only och Rasbo i Samverkan med stöd av undertecknad som oberoende konsult. Genomgången syftar till att förklara och förtydliga vissa delar och åskådliggöra lite av ur diskussionerna gått kring villkoren.
2. Bakgrund och upplåtelsens ändamål
Punkten beskriver var och i vilket syfte ledningsägaren får ta marken i anspråk. Det klargörs också att det är avtalet som ska ligga till grund för en eventuell framtida ansökan om ledningsrätt.
3. Nyttjanderättens omfattning, anläggning och besiktning
Här har ledningsägarens rättigheter konkritiserats och ramarna för användningen ritats upp. Hänsyn har tagits till de behov en näringsfastighet kan ha med hänsyn till den verksamhet som bedrivs. Här återfinns också definitionen av det i avtalet genomgående begreppet ”ledningen” som kortfattat är alla delar som krävs för fiberanslutning.
Det har reglerats ett minsta djup för kanalen, vilket får betydelse särskilt för brukad åkermark, men även för annan mark när åtgärder ska vidtas på fastigheten. För åkermark är det gällande plogdjup från åker till åker som blir styrande, innebärande att ett djupare läge kan vara nödvändigt. Vidare är det bilaga 1 som anger kanalens sträckning och tillsammans innebär detta att om kanalen avviker i sträckning eller djup från vad som angivits eller varit nödvändigt vid anläggandet, kan markägaren generellt inte hållas
ansvarig för åverkan på kanalen, om denne utgått ifrån vad som angivits om lokaliseringen. Ledningsägaren bär alltså ansvaret för att sträckning och djup i verkligheten blir vad som dokumenterats till markägaren och bär risken för avvikelser.
Vidare har det tillskapats ett enligt min mening väl avvägt förfaringssätt för att tillse markens återställning. Ansvaret ligger naturligtvis hos ledningsägaren, men med hänsyn till det delade intresset att få projektet genomfört, har markägaren också ett eget ansvar att vara delaktig i att återställningen blir riktigt gjord.
4. Fastighetsägarens skyldigheter
Inledningsvis handlar detta om att den som undertecknar avtalet också har rättslig behörighet att göra det. Undertecknande måste ske från samtliga lagfarna ägare och upplåtelsen för fiberledning får inte påverka annan rättighetshavares nyttjanderätt eller anläggning. I övrigt hanterar den här punkten allmänna hänsyn till ledningen.
Sista stycket reglerar en möjlighet för markägaren att kräva en omlokalisering av ledningen. Mitt råd har varit att ta bort den möjligheten, men parterna har velat ha det kvar. Anledningen till mitt avrådande har dels varit att det kan bli kostsamt för ledningsägaren och dels att det finns en uppenbar risk för tvistigheter när ”befogade skäl” inte har konkretiserats närmare. Om det i framtiden beslutas om ledningsrätt skulle en tillämpning av villkoret även innebära att det måste bli en ny förrättning hos Lantmäteriet. Min bedömning är att en omlokalisering skulle avslås med anledning av att det inte kan ske med så, i fastighetsbildningssammanhang, godtyckliga skäl.
5. Ersättningen
Engångsersättningen är i en frivillig överenskommelse en ren förhandlingsfråga. Det finns vissa riktlinjer som har utarbetats historiskt i liknande sammanhang och i liknande fall, men ingenting som är bindande, utan dessa får och kan användas som utgångspunkt i förhandlingen. Erfarenhetsmässigt har markägaren större möjligheter till en bättre ersättning vid en frivillig överenskommelse än om initial ledningsrätt skulle sökas. Då blir det Lantmäteriet som bestämmer ersättningen och som har vissa vedertagna normer att hålla sig till som generellt ger ett lägre belopp. Därför rekommenderas en frivillig överenskommelse ur ett markägarperspektiv. För ledningsägaren kan emellertid en frivillig uppgörelse med markägarna bli billigare, trots att ersättningen är högre. Detta genom att den tvångsvisa ledningsrätten måste ske genom en omfattande lantmäteriförrättning som tar lång tid samt att ledningsägaren får stå hela kostnaden för denna.
Nivån på den ersättning som parterna förhandlat fram är enligt min bedömning, och med hänsyn till parternas intressen, bra och högre än vid ledningsrätt. Den ligger också i nivå med vad som kan anses vara accepterat. Det finns naturligtvis exempel på både högre och lägre ersättningsnivåer, men den man angett i detta avtal är inget som sticker ut.
6. Ansvar och skador
Här har det enligt min mening tillskapats väl avvägda försiktighetsnormer för ledningsägaren. Det kan tyckas svävande och inte riktigt konkret, men det ger ändå en ledning om vad ledningsägaren har att hålla sig till för att minimera inverkan. Alternativet hade varit att i avtalet detaljstyra arbetet på en nivå som inte låter sig göras i vad som får anses ha karaktären av ett gemensamt projekt.
Utöver den fasta ersättningen per löpmeter, ska ersättning utgå till markägaren för så kallad annan skada, som alltså är sådana mark- och anläggningsskador som vid var tid kan uppstå vid nedläggning och fortsatt bibehållande av ledningen i framtiden. I första hand har ledningsägaren att åtgärda skadan på egen bekostnad.
7. Avtalstid, uppsägning och upphörande
I vanliga fall är avtalstiden kortare än 25 år, eftersom det normala är att ledningsägaren relativt omgående efter att avtal undertecknats söker ledningsrätt, och avtalet gäller då fram till dess att ledningsrätten vunnit laga kraft. I det här fallet är det inte i nuläget bestämt om ledningsrätt kommer att sökas, men man har velat ha möjligheten. Mitt råd har varit att göra som i normalfallet och ansöka om ledningsrätt direkt.
Konsekvensen av att avvika från normalförfarandet blir att markägaren måste förbehålla upplåtelsen vid en överlåtelse med risk för skadestånd ifall man inte gör det. Den risken elimineras dock av att rättigheten skrivs in i fastighetsregistret (se vidare nedan under 9). För ledningsägaren innebär regleringen en påtaglig risk att ett eller flera avtal sägs upp till upphörande vid avtalstidens utgång, och om man då söker ledningsrätt i efterhand så kan avtalet inte längre grunda en sådan där de är uppsagda, utan ledningsrätt beslutas då med ny ytterligare ersättning för de markägarna.
Det är vidare inte brukligt att ledningsägaren har en skyldighet att avlägsna ledningen för det fall den tas ur bruk. Eftersom parterna ändå har krävt och accepterat att det ska finns en sådan möjlighet, har äganderätten m.m. behövt regleras på det sätt som skett. Det finns, på samma sätt som regleringen om omlokalisering ovan, en påtaglig risk för tvist
ifall parterna inte är överens om att förutsättningarna för att tillämpa den möjligheten är uppfyllda.
8. Över- och underupplåtelse
Regleringen i denna punkt innebär inte att det kan bli fler kanaliseringar än den enda som IP-Only har rätt till enligt avtalet. Bestämmelsen reglerar deras rätt att upplåta utrymme i den kanal som de anlägger. Det är normalt så att den som distribuerar själva fibertrafiken är någon annan än den som gräver kanalen för det. Därför behöver det finnas möjlighet för ledningsägaren att upplåta utrymme i kanalen för att möjliggöra själva fiberdragningen och trafiken. För att säkerställa fibertrafiken i framtiden bör det även finnas en rätt att överlåta avtalet i sin helhet till en ny ägare.
Det viktiga för markägaren här är att det i förhållande till dem är en och samma som är ansvarig och i det här fallet har IP-Only ett ansvar för den de upplåter utrymme till. Det är också viktigt för markägaren att denne underrättas om eventuella ägarbyten och att en överlåtelse innebär samtliga rättigheter och skyldigheter, vilket har beaktats i avtalet.
9. Inskrivning
Det är lämpligt att den här rättigheten skrivs in i fastighetsregistret. Den blir då offentligt tillgänglig och markägaren måste inte längre göra förbehåll för den vid överlåtelse.
Sammanfattning och slutlig rekommendation
Jag kan konstatera att avtalet som framarbetats som helhet är bra och väl avvägt med hänsyn till parternas intressen. Mot bakgrund av att fiberdragningen har karaktären av ett gemensamt projekt har avtalet fördelat ansvar, rättigheter och skyldigheter på ett lämpligt sätt. Även om regleringen i avtalet går emot mina rekommendationer på två punkter, är det ingenting som leder till att jag avråder parterna från att underteckna, under förutsättning att parterna är införstådda med de konsekvenser som regleringen kan medföra.
Stockholm den 13 oktober 2015,
Xxxxxxx Xxxxxxxxx
jur kand 00-000 00 00