BESLUT DEN 7 DECEMBER 2023 DNR 92/23 SIDA 1 AV 10
BESLUT DEN 7 DECEMBER 2023 DNR 92/23 SIDA 1 AV 10
Anmälare
NN
Ombud:
AA
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
Rätt till provision, skadestånd
BESLUT
1. Nämnden rekommenderar Mäklaren att återbetala provisionen om 100 000 kr.
2. Beloppet enligt p. 1 bör betalas till köparen av fastigheten, FA.
YRKANDE M.M.
NN har begärt att Mäklaren ska betala 120 000 kr. Mäklaren har motsatt sig kravet.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
BAKGRUND
Den 26 april 2022 sålde NN en fastighet i X-stad med Mäklaren som anlitad mäk- lare. På fastigheten fanns en bland annat en bensinstation, där NN bedrev verk- samhet i bolagsform under det rikstäckande varumärket ”Ingo”.
Varumärket ”Ingo” ägs av Circle K Sverige AB AB. I detta beslut benämns både bo-
laget och varumärket som ”Ingo”.
I köpekontraktets § 12 angavs följande:
”Detta köp återgår i sin helhet om köparen ej blir godkänd av Xxxx.”
I köpekontraktet angavs också att köparen senast den 25 maj 2022 skulle betala en handpenning till Mäklarens klientmedelskonto. Handpenningen skulle förvaltas av Mäklaren enligt villkoren i ett till köpekontraktet bifogat depositionsavtal.
I depositionsavtalet angavs bland annat följande:
”Depositionen sker med anledning av att köpets fullbordan eller bestånd har gjorts beroende av ett eller flera villkor i köpekontraktet. Ett svävarvillkor innebär att avta- let ännu inte är definitivt bindande utan kan återgå under vissa förhållanden.
[…]
Redovisning av det deponerade beloppet jämte upplupen ränta ska ske så snart det klarlagts vem av köparen eller säljaren som har rätt till beloppet.
[…]
Ska medlen redovisas och utbetalas till fastighetsmäklarens uppdragsgivare får fas- tighetsmäklaren – efter överenskommelse med uppdragsgivaren – tillgodogöra sig avtalad provision ur de redovisade medlen.”
Köparen betalade handpenningen om 160 000 kr till klientmedelskontot den 10 maj 2022. Samma dag kvittade Mäklaren sin provisionsfordran om 100 000 kr mot NN:s fordran på handpenningen. De återstående 60 000 kr betalade han ut till NN.
Av skäl som parterna är oense om kom köpet inte att fullföljas. Enligt XX berodde det på att Xxxx inte godkände köparen och att köpet därför återgick enligt villkoret i köpekontraktets § 12. Enligt Mäklaren berodde det på att NN hävde köpet.
Den 2 juni 2022 träffades ett avtal mellan NN och köparen. I avtalet, som hade rubriken ”Återgång av köp”, angavs följande:
”Köpekontraktet mellan ovanstående säljare och köpare är daterat 2022-04-26. I kö- pekontraktets 12 § finns villkor om köpets fullbordan eller bestånd intaget. Då sälja- ren ej informerat köparen om sin uppsägningstid på sina tre avtal med Xxxx som är på cirka ett år vardera så vill ej Ingo ingå nya avtal med köparen – vilket får till följd att köparen ej kan vidgå köpet.
Mot bakgrund av ovanstående är parterna överens om att köpet återgått i sin helhet.
Säljaren återbetalar omgående erlagd handpenning till köparen.”
Den 13 juni 2022 krävde köparen att NN i enlighet med återgångsavtalet skulle återbetala handpenningen om 160 000 kr. Återbetalning har endast skett med 60 000 kr.
I detta ärende har NN gjort gällande att Xxxxxxxx inte har rätt till provision och därför ska återbetala de 100 000 kr. Han har också krävt skadestånd med 20 000 kr.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är ersättningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN
I sin anmälan till FRN anförde NN i huvudsak följande:
Grunden för yrkandet om 100 000 kr är att köparen drog sig ur affären. På grund av att affären har avbrutits har han rätt till att få tillbaka den provision som Mäk- laren har fått. Ett avtal om återgångsköp ingicks den 2 juni 2022.
När köparen betalade handpenningen vid kontraktsskrivningen, betalade Mäkla- ren ut 60 000 kr till honom och behöll provisionen om 100 000 kr. De 60 000 kr betalade han tillbaka till Mäklaren i samband med återgångköpstillfället, och Mäk- laren återbetalade dem till köparen. Köparen har anlitat en jurist som kräver att han, NN, ska betala tillbaka hela handpenningen om 160 000 kr.
I köpekontraktets § 12 står det att köpet återgår till sin helhet om köparen inte blir godkänd av Xxxx. I avtalet som heter ”Återgång av köp” har Xxxxxxxx skrivit att köparen inte kan vidgå köpet på grund av att Xxxx inte vill ingå nya avtal med kö- paren. Han har endast ett avtal med Xxxx med två månaders uppsägningstid – det finns inga andra avtal. Att köparen inte blivit godkänd av Ingo innebär att köpet
återgår i sin helhet. Därför ska Mäklaren återbetala provisionen till honom, och även på grund av att affären inte gått igenom som Mäklaren utlovat.
Mäklaren skrev i återgångsavtalet att han, NN, hade tre avtal med Xxxx med var- dera ett års uppsägningstid. Det stämmer inte. Han har endast ett serviceavtal med två månaders uppsägningstid.
Han begär också att Mäklaren ska betala skadestånd med 20 000 kr. Anledningen är att Mäklaren har varit vilseledande; han känner sig lurad och vilseledd. Det har varit psykiskt jobbigt och det har påverkat hans arbetsförmåga på ett negativt sätt.
Mäklaren
Av uppdragsavtalet framgår att han hade avtalat om att han hade rätt att få betalt i samband med att ett köpekontrakt hade undertecknats av bägge parter samt öv- riga villkor för köpets fullbordan och bestånd hade uppfyllts. Vidare står det i upp- dragsavtalet att provisionen är förfallen till betalning vid anfordran då rätt till pro- vision föreligger och köpekontrakt utväxlats mellan köpare och säljare.
Den springande punkten i denna tvist är om "övriga villkor" blev uppfyllda.
Eftersom ärendet var mycket krångligt redan från början, förde han fortlöpande egna noteringar om vad som hände under resans gång. Dessa noteringar speglar fallet som helhet, om man bemödar sig att läsa igenom allt.
Det som är krångligt i detta fall är att köpare och säljare är privatpersoner. Det är NN:s aktiebolag som har avtal med Ingo och som bedriver verksamhet på fastig- heten. Aktiebolaget var inte till salu. Meningen var att köparen skulle bilda ett eget bolag, som skulle driva verksamhet på fastigheten när denne blivit ägare.
Det är lätt att blanda ihop fastighetsförsäljningen med bolagets affärer, vilket tyd- ligast ses i köpekontraktets § 12, den s.k. återgångsklausulen som NN propsade på att ha med. Han försökte få NN att förstå att § 12 saknade betydelse för fastighets- affären som helhet. Ett privat företag, i detta fall Xxxx, kan inte påverka säljarens rätt att som privatperson överlåta sin fastighet till en annan privatperson.
Någon prövning av köparens ekonomi eller annat skedde heller aldrig från Ingos sida och hade inte på något sätt kunnat påverka fastighetsaffärens fullbordan eller bestånd.
När NN köpte fastigheten var det i kölvattnet av en konkurs och i samband med att han skulle teckna avtal med Xxxx så gjorde de en kreditprövning på honom. Det var
detta som han mindes som det viktiga då han köpte fastigheten själv. Detta hade naturligtvis inte med själva fastighetsköpet att göra.
Någon prövning av köparens ekonomi enligt köpekontraktets § 12 skedde aldrig eftersom det inte var aktuellt för Ingo så länge som köparen inte hade fullföljt sitt köp av fastigheten och blivit lagfaren ägare.
Då XX hade hävt köpet, delvis via sitt ombud MK, förklarade han för köparen att denne kunde vidgå köpet eftersom en utebliven kreditprövning inte på något sätt hade med köpet av fastigheten att göra. En eventuell kreditprövning av köparen kunde endast ske då denne blivit lagfaren ägare av fastigheten.
Tilläggas bör att Ingo saknade ett anläggningsarrende, vilket är brukligt inom ben- sinbranschen då man gräver ner tankar och ställer upp pumpar på privat mark.
Han förklarade för köparen att Xxxx knappast kunde neka honom ett avtal i fram- tiden, med mindre än att Xxxx blivit tvunget att gräva upp sina tankar och ta bort sina pumpar eftersom Xxxx då saknade avtal med markägaren.
Hans uppgift gick ut på att förmedla fastigheten, vilket han också gjorde.
NN ville att hävningsavtalet skulle ha sin grund i köpekontraktets § 12, vilket han förgäves försökte avvärja.
Mäklarens roll är rådgivande och i det läget ansåg hans att hans uppgift var att ena parterna på ett så smidigt sätt som möjligt. Dock skrev han in att den verkliga or- saken till hävningen var att NN:s bolag hade en uppsägningstid på något av sina tre hemliga avtal med Xxxx. Xxxxxx skrev han in att NN skulle återbetala hela handpen- ningen till köparen. Detta var de helt överens om.
Nu hävdar XX att han ska skulle återbetala provisionen som ett led i återbetal- ningen av handpenningen, men enligt uppdragsavtalet hade han rätt att ta betalt. Köpekontraktets § 12 var satt ur spel redan då den togs in i köpekontraktet ef- tersom någon prövning av köparens ekonomi inte skulle kunna påverka fastighets- köpet utan endast avtalet med Xxxx den dag köparen blivit lagfaren ägare.
Då NN undertecknat hävningsavtalet förstod han att han kommit lindrigt undan då han slapp skadeståndskrav från köparen.
Under hela processen med undertecknandet av hävningsavtalet var MK, säljarens ombud, med per telefon. Det kunde rimligen inte råda någon oklarhet.
Efter det att de 60 000 kr återbetalats hade han ett samtal med NN:s son, AA, där han förklarade rättsläget och uppmanade AA att förklara det för sin far. Både den 22 och den 23 juni 2021 hade han sms-kontakt med sonen.
Tilläggas bör att avtalet med Ingo utgjorde en ganska liten del av verksamheten på fastigheten, som bestod av en pizzeria, en bilverkstad, en tvätthall, kioskverksam- het, tobaksförsäljning, oljor, reservdelar m.m. En ganska blygsam men fast må- nadsintäkt från Ingo. Det var dock inte hans uppgift att sälja vare sig Xxxx-xxxxxx eller den övriga verksamheten. Hans uppgift var att förmedla försäljning av fastig- heten.
Om någon av parterna häver ett köpekontrakt efter det att parterna undertecknat detsamma så är praxis att mäklarens arvode ingår i det skadestånd som endera parten är skyldig att betala. Häver säljaren ska han återbetala hela handpenningen till köparen. Häver köparen förlorar han sin handpenning eller delar av den, om det inte anses oskäligt.
Någon gång i slutat av sommaren hade han kontakt med köparens ombud på [ju- ristbyrå]. De diskuterade fallet och han förklarade att hävningsavtalet mycket väl kunde ligga till grund för ansökan om betalningsföreläggande.
NN har stått och skrikit på gatan utanför hans kontor några gånger och på olika sätt förtalat hans verksamhet. X-stad är en ganska liten kommun och om det är någon som har lidit skada så är det nog hans verksamhet.
I samband med att han lyfte sitt arvode ur handpenningen, utfärdade han även ett kvitto till NN. Det vore intressant att ta reda på hur detta kvitto har använts. Har NN använt det som ett avdrag i sitt aktiebolags verksamhet, är det olagligt ef- tersom han "sålde" fastigheten privat. Möjligen är det också ett bevis för att NN har godtagit arvodet.
NN yttrade sig över Mäklarens inlaga men anförde inget nytt i sak.
UTREDNINGEN
Nämnden har bland annat tagit del av uppdragsavtalet, köpekontraktet, deposit- ionsavtalet, återgångsavtalet den 2 juni 2022, delar av ett serviceavtal mellan Cir- cle K Sverige AB AB (som äger varumärket ”Ingo”) och NN:s bolag, Mäklarens pri- vata anteckningar över förmedlingsuppdraget (ingen journal i fastighetsmäklarla- gens mening), sms mellan Mäklaren och NN och ett kravbrev från köparens ombud till NN.
Nämnden har även tagit del av ett beslut från Fastighetsmäklarinspektionen och en icke lagakraftvunnen dom från Förvaltningsrätten i Karlstad, som rör den aktu- ella förmedlingen.
I uppdragsavtalet angavs bland annat följande:
”Rätt till provision föreligger om bindande avtal om överlåtelse träffas mellan säljare och köpare och eventuella i avtalet intagna villkor för överlåtelsens fullbordan och bestånd uppfylls.”
I Fastighetsmäklarinspektionens beslut redovisades bland annat följande:
”Av ett sms från säljaren till mäklaren den 18 maj framgår det att säljaren undrar vad som händer om han bryter köpekontraktet.”
Från Mäklarens privata anteckningar återges följande:
<.. image(En bild som visar text, Teckensnitt, skärmbild, dokument Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>
[…]
[…]
[…]
<.. image(En bild som visar text, Teckensnitt, skärmbild, vit Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>
[…]
NÄMNDENS BEDÖMNING
Gällande rätt
En mäklare har inte rätt till provision om ett köp återgår på grund av en lagbestäm- melse eller en bestämmelse i köpekontraktet, se rättsfallet NJA 2010 s. 58 (p. 10).
Om säljare och köpare frivilligt kommer överens om att låta köpet återgå, innan det har klarlagts om det finns en verklig grund för återgång eller inte, påverkar det däremot inte provisionsrätten, se rättsfallet NJA 1970 s. 444.
Inte heller påverkas provisionsrätten av om köpet hävs på grund av ett påstått eller verkligt avtalsbrott från någon av parterna, se återigen rättsfallet NJA 2010 s. 58 (p. 9 och 11).
Bedömningen i detta fall
Köpekontraktet, depositionsavtalet och återgångsavtalet har i relevanta delar åter- getts ovan under rubriken ”Bakgrund”. De tre avtalen ger tydligt stöd för uppfatt- ningen att det fanns ett återgångsvillkor i köpekontraktet och att köpet återgick eftersom återgångsvillkoret – Ingos godkännande – inte blev uppfyllt. Nämnden noterar att det i återgångsavtalet angavs att köpekontraktets § 12 utgjorde ett ”villkor om köpets fullbordan eller bestånd”, att ”Ingo [inte ville] ingå nya avtal med köparen” och att köparen därför inte kunde ”vidgå köpet”. Mot den bakgrun- den, stod det i återgångsavtalet, hade köpet ”återgått i sin helhet”. Att det var fråga om en återgång enligt köpekontraktets § 12 får också stöd av det som Xxx- xxxxx skrev i sina privata anteckningar, att köparen meddelade att Xxxx ”inte hade några planer på att skriva några kontrakt” med honom.
Eftersom avtalen ger ett tydligt stöd för att det var fråga om en återgång på den grunden att Xxxx inte ville ingå avtal med köparen, är det Mäklarens sak att visa att avtalen – som han själv hade upprättat – inte avspeglade de verkliga förhållandena. Mer specifikt måste Mäklaren visa att det berodde på ett avtalsbrott att köpet inte fullföljdes, alternativt att NN och köparen kom överens om att låta köpet återgå innan något besked från Xxxx hade inhämtats (jfr vad som sagts ovan under rubri- ken ”Gällande rätt”). Det har han inte visat. Att NN i ett sms till Mäklaren den 18 maj 2022 undrade vad det skulle kosta honom att bryta köpekontraktet är inte till- räckligt.
Nämnden tillägger att det som Mäklaren anfört om uppsägningstiden i NN:s avtal
– och som också nämns i återgångsavtalet – är svårt att förstå och ta till sig. Nämn- den utgår från att åtminstone ett av avtalen (som endast i delar har getts in i ären- det) avsåg rätten att bedriva verksamhet på fastigheten under varumärket ”Ingo”. Vid sådant förhållande krävdes det att Xxxx accepterade köparen som ny avtals- part, alldeles oavsett om det fanns någon uppsägningstid i NN:s avtal eller inte. För ordningens skull noterar nämnden att enligt de ingivna delarna av serviceavtalet kunde det sägas upp till det månadsskifte som inträffade närmast 60 dagar efter uppsägningen, men detta saknar som sagt betydelse.
Att Xxxx inte kunde hindra NN från att sälja sin fastighet, som Mäklaren påpekat, är sant men irrelevant. Vad det handlar om, enligt vad som framgår av de ingivna avtalen, är att parterna kom överens om att villkora affären med Ingos godkän- nande. Det får antas att köpet endast var meningsfullt för köparen om han fick bedriva verksamhet på fastigheten under varumärket ”Ingo”, och det var detta in- tresse som återgångsklausulen avsåg att skydda.
Sammanfattningsvis utgår nämnden från att avtalen avspeglade de verkliga förhål- landena och att det således var fråga om en återgång av köpet. Av det följer att Mäklaren inte har rätt till provision och att han därför bör återbetala de 100 000 kr. Eftersom det köparen som har rätt till pengarna, bör beloppet betalas direkt till denne, se p. 2 i detta beslut.
Något skäl att ålägga Mäklaren skadeståndsskyldighet på de grunder som NN har framfört finns inte.
Övrigt
Av utredningen framgår att Mäklaren utbetalade handpenningen till NN samma dag som den kom in på klientmedelskontot och innan det var klarlagt om köpet var
giltigt eller om det skulle återgå enligt köpekontraktets § 12. Därigenom bröt Mäk- laren mot depositionsavtalet och äventyrade köparens möjligheter att få tillbaka handpenningen.
Även om köpet hade varit giltigt, tycks Mäklaren ha kvittat sin provisionsfordran mot fordran på handpenningen utan att ha kommit överens om detta med NN. Det följer visserligen av allmänna regler att en mäklare har kvittningsrätt i deponerade medel, men kvittningsrätten kan vara inskränkt genom avtal. I detta fall angavs det i depositionsavtalet att kvittning fick ske först ”efter överenskommelse med upp- dragsgivaren”.
Nämnden nämner detta endast för Mäklarens kännedom. Någon betydelse för ut- gången av ärendet har det inte haft.
På nämndens vägnar:
Xxxxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: f.d. justitierådet Xxxxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxx- ter, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens be- slut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.