Sammanfattande värdebedömning av objekt tillhörande
Sammanfattande värdebedömning av objekt tillhörande
RetailFast AB
Svefa AB, Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx 00, Xxx 0000, 000 00 Xxxxxxxxx Xxx.xx: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
1. Sammanfattande värdebedömning
Uppdrag och förutsättningar
På uppdrag av RetailFast AB genom Xxxxx Xxxxxxxx, har Svefa getts i uppdrag att göra en mark- nadsvärdebedömning av ett värderingsobjekt beläget i Sverige. Värdetidpunkt är 1 april 2022. Vär- deringsobjektet redovisas i tabell nedan.
Objekten består av bebyggd förvaltningsfastighet avseende i huvudsak industri och handel med en total area om 1 850 kvm.
Värderingsmetod
Värderingsobjekt har i samband med detta uppdrag, besiktigats. Uppdraget har utförts av auktori- serade värderingsmän på Svefa. Värderingarna av värderingsobjekten har utförts med syfte att nytt- jas för internt bruk av RetailFast AB.
Värdebedömningen grundar sig på en kassaflödesanalys innebärande att fastighetens värde bas- eras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärde under kalkylperioden tio år.
Antagandet avseende de framtida kassaflödena görs utifrån följande analys av:
Nuvarande och historiska hyror samt kostnader
Marknadens/närområdets framtida utveckling
Fastighetens förutsättningar och position i respektive marknadssegment
Befintliga gällande hyreskontraktsvillkor
Bedömda marknadsmässiga hyresvillkor vid kontraktstidens slut
Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i de aktu- ella fastigheterna samt driftstatistik för aktuella värderingsobjekt
Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden (april 2022 och 10 år framåt) och ett restvärde vid kalkylperiodens slut har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta. De värde- påverkande parametrarna som använts i värderingen motsvarar Svefas tolkning av hur investe- rare och andra aktörer på marknaden resonerar och verkar.
För värderingsuppdraget gäller ”Allmänna villkor för värdeutlåtande”.
1(2)
Marknadsvärde
Marknadsvärdet av fastighetsbeståndet enligt ovan vid värdetidpunkten 1 april 2022 bedöms till följande:
8 500 000 kronor
(Åtta miljoner femhundratusen kronor)
Gävle den 5 april 2022
Svefa AB
Xxxxxx Xxxxxxx
Auktoriserad fastighetsvärderare Samhällsbyggarna
Denna rapports användning är endast för den part till vilken den är utställd för specifika ändamål som anges häri och inget ansvar accepteras från tredje part för hela eller delar av dess innehåll ansvaras enligt ovan.
Bilaga 1: Sammanställning
Bilaga 2: Allmänna villkor för värdeutlåtande
2(2)
Sammanställning RetailFast 2022-04-01
Kommun | Objekt | Marknadsvärde (tkr) | Marknadsvärde (kr/m²) |
Fagersta | Milstolpen 2 | 8 500 | 4 595 |
8 500 | 4 595 |
Bilaga 1
Svefa AB, Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx 00, Xxx 0000, 000 00 Xxxxxxxxx Xxx.xx: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE
Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande;
1 Värdeutlåtandets omfattning
1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av ut- drag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet.
1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads- tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet.
1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighets- ägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende.
2 Förutsättningar för värdeutlåtande
2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har in- samlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.
2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värde- raren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Xxxxxxx har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande ”Svensk Standard”.
2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdrags- givaren/ägaren eller dennes ombud.
2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndig- hetstillstånd för dess användning på sätt som anges i ut- låtandet.
3 Miljöfrågor
3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sane- ring eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
4 Besiktning, tekniskt skick
4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens under- sökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Värderings- objektet förutsätts ha det skick och den standard som okulär- besiktningen indikerade vid besiktningstillfället.
4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för
• sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka.
• funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos bygg- nadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter.
5 Ansvar
5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värde- ringen).
5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värde- ringstidpunkten.
6 Värdeutlåtandets aktualitet
6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlå- tandet.
6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebe- dömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling.
7 Värdeutlåtandets användande
7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet.
7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta.
7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värde- ringsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
2017-01-18 Ver 3
Svefa AB, Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx 00, Xxx 0000, 000 00 Xxxxxxxxx Xxx.xx: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm