BESLUT DEN 21 MARS 2024 DNR 140/23 SIDA 1 AV 8
BESLUT DEN 21 MARS 2024 DNR 140/23 SIDA 1 AV 8
Mäklare 1
Mäklare 1
Mäklare 2
Mäklare 2
Vad saken gäller
Konkurrerande provisionsanspråk
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklare 2 att betala 100 000 kr till Mäklare 1.
YRKANDE M.M.
Mäklare 1 har begärt att nämnden ska fastställa att hon har rätt till hela provis- ionen, eller 265 525 kr inklusive moms, för förmedlingen av fastigheten XX.
Mäklare 2 har medgett att Mäklare 1 har rätt till 100 000 kr inklusive moms men bestridit hennes begäran i övrigt.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10–12
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Mäklare 1
Den som köpte fastigheten var en spekulant som hon hade anvisat och som hon arbetat aktivt med under en lång tid i form av genomförda visningar, omfattande marknadsföring, telefonsamtal osv.
Uppdragsavtal ingicks den 28 november 2022. Hon arbetade aktivt under hela upp- dragstiden med flera visningar. Det kom också in ett antal bud, varav det högsta låg på 17 500 000 kr. Säljaren ansåg då att detta var för lågt. Utgångspriset var 21 000 000 kr.
Hon annonserade fastigheten med mycket påkostad marknadsföring via ett flertal tidningar, sociala medier, dyra drönar/filmproduktioner, flertalet öppna samt pri- vata visningar m.m.
Den 25 april 2023 sade säljarna upp uppdraget. Hon bekräftade detta per mejl och meddelade att hon skulle återkomma med en spekulantlista, som säljarna måste delge sin nya mäklare. Hon mejlade sedan spekulantlistan både till säljarna och till Mäklare 2, då Mäklare 2 inte hörde av sig gällande hennes spekulanter.
När fastigheten senare såldes för 17 250 000 kr den 20 september 2023, mejlade hon återigen till Xxxxxxx 0. Hon bifogade spekulantlistan och frågade om det var någon från hennes spekulantlista som var köpare. Det fanns anledning att miss- tänka att så var fallet eftersom hon även efter uppdragstidens slut hade kontakt med spekulanter, även den som sedermera blev köpare. Senaste kontakten med den blivande köparen var den 7 maj 2023.
Den 27 september 2023 svarade Mäklare 2 att han skulle återkomma under dagen, vilket han inte gjorde. Hon har sedan åtskilliga gånger försökt att nå honom via telefon, sms och mejl. Den 12 oktober 2023 återkom Mäklare 2 per mejl och lät henne veta att det var en av hennes spekulanter som hade köpt fastigheten. Xxx- xxxx 0 hade alltså förmedlat fastigheten till en av hennes spekulanter utan att med- dela henne innan. Mäklare 2 har också medvetet undvikit att upplysa säljaren om risken för dubbla arvoden och inte gjort något för att försöka komma överens med henne i förväg, innan han förmedlade fastigheten till hennes spekulant.
Den blivande köparen lade även bud under hennes uppdragstid.
Hon föreslog Xxxxxxx 2 att hon skulle få ett arvode om 155 000 kr, under förut- sättning att en överenskommelse träffades genast för att undvika att säljarna blev
skyldiga att betala två arvoden. Detta då hon jobbat med objektet under hela upp- dragstiden och levererat ett högre slutbud än vad fastigheten sedan såldes för. Mäklare 2:s arvode var på 310 000 kr. Hon har åtskilliga gånger kontaktat Mäklare 2 och försökt komma fram till en överenskommelse. Det har inte lyckats och Mäk- lare 2 har försökt att förhala dialogen genom att inte göra sig tillgänglig via telefon och endast sporadiskt svara på mejl.
Mäklare 2
När säljarna den 25 april 2023 beslutade att byta mäklare, övertog han ansvaret. Den 8 maj 2023 mejlade Mäklare 1 en spekulantlista och han noterade att den blivande köparen fanns med på listan. Han tog kontakt med Mäklare 1 och föreslog att de skulle komma överens om arvodesfördelningen. Han begärde även in un- derlag, särskilt gällande budgivningen, en budgivningslista, marknadsföringsun- derlag och en kopia av uppdragsavtalet. Efter en tid och flera påringningar fick han Mäklare 1:s uppdragsavtal den 13 oktober 2023.
Vid jämförelse av uppdragsavtalen noterade han en markering från Mäklare 1 an- gående en muntlig överenskommelse om marknadsföring. Han påpekade att änd- ringar i förmedlingsuppdrag bör vara skriftliga, vilket också framgår i Mäklare 1:s företags allmänna villkor för uppdragsavtal.
Trots upprepade förfrågningar fick han aldrig någon budgivningslista från Mäklare 1.
Efter att ha kontaktat Mäklare 1 för att diskutera arvodesfördelningen, föreslog han den 13 oktober 2023 en andel på 35 procent (75 469 kr inkl. moms) av Mäklare 1:s arvode på 1,25 procent. Han ansåg detta vara rättvist med tanke på att det var genom hans arbete som affären slutfördes. Långa förhandlingar, flertalet visning samt de kommande momenten i affären, inklusive kontrakt, tillträde, kraftfull och mycket dyr marknadsföring.
Mäklare 1 återkom den 13 oktober 2023 med ett motförslag på 50 procent
(155 250 kr inkl. moms) av xxxx arvode på 1,8 procent (310 500 kr inkl. moms). Hon hotade med att skicka ärendet till FRN och kräva sitt fulla arvode på cirka 265 000 kr inkl. moms om han inte betalade. Han fann detta oproportionerligt och föreslog 100 000 kr inkl. moms, vilket han ansåg vara rimligt med tanke på hans roll i affären, de stora/dyra marknadsföringskostnaderna samt att kunden även fanns i hans mäklarföretags egna kundregister sedan gammalt.
Mäklare 1 tackade nej till detta förslag, trots att hennes arvode då blev rimligt med tanke på att hon inte kunde slutföra affären.
Han har även haft kontakt med köparen, NN, för att få en överblick över händelse- förloppet. NN nämnde att han endast hade besökt fastigheten vid ett tillfälle när Mäklare 1 hade uppdraget. Den 24 februari 2022 lade NN ett bud på 16 700 000 kr, men ingen affär genomfördes. När han övertog uppdraget var XX och hans fa- milj på ytterligare fem visningar. Som ett resultat av hans insatser blev försäljnings- priset 17 250 000 kr, vilket är 550 000 kronor mer än det pris som Mäklare 1 för- handlade fram med samma kund.
Han anser att han har agerat samarbetsvilligt och ansvarsfullt som fastighetsmäk- lare. Trots detta har Mäklare 1 försökt ”hota” säljaren i flera samtal sedan den 6 november 2023, där hon nämnde möjliga dubbla arvoden. Detta anser han vara oprofessionellt och inte i linje med god fastighetsmäklarsed.
Mäklare 1 tillade följande:
Att Mäklare 2 skulle kontaktat henne i samband med kontraktsskrivning stämmer inte. Det var hon som en tid efter kontraktsskrivningen själv kontaktade Mäklare 2 och frågade om han hade sålt till någon av hennes anvisade spekulanter. Mäklare 2 svarade inte på frågan utan sa bara att han skulle återkomma till henne. Därefter återkom han efter ett flertal dagar och erkände att han faktiskt hade sålt till en av henne anvisade spekulant.
Hon hade som nämnts jobbat med objektet under hela uppdragstiden, haft ett an- tal visningar och lagt ner väldigt mycket pengar på marknadsföring. Hon förde dessutom en dialog med den blivande köparen både under och efter uppdragsti- den. Xxxx inte säljaren sagt upp uppdraget, hade förhandlingarna fortsatt. Hon hade även ett bud på huset från en annan budgivare på 17 500 000 kr, det vill säga högre än det som fastigheten sedan såldes för.
Mäklare 2 påstår att hon var hotfull genom att nämna FRN och för det faktum att hon hade kontaktat kunden. Hon kontaktade kunden då Mäklare 2 inte var samar- betsvillig och otaliga gånger sagt att han skulle återkomma men inte återkommit. Hon förde en dialog med säljaren enbart för att höra hans syn på detta och fick bekräftat att Mäklare 2 inte varit tydlig med att informera om risken med att sälja till någon av hennes spekulanter utan att först kontakta henne innan för att komma överens.
Att hon nämnde FRN är för att det är en väg att gå om man har en motpart som gör sig helt otillgänglig och inte svarar varken på mejl eller telefon.
Mäklare 2 har via hennes jurist XX (som även är Mäklare 2:s jurist) erhållit upp- dragsavtal, liksom hon har erhållit Mäklare 2:s uppdragsavtal. Kunden hade efter förmedlingsuppdraget ingåtts även beställt ytterligare annonsering (så kallad guld- annons) som för henne är arvodesgrundande.
Mäklare 2 har krävt in olika handlingar som journal och dylikt som inte är relevant för honom. Mäklare 2 har även i ett flertal mejl till henne nämnt att han kanske ”måste kontakta” FML (hon antar han menade FMI men skrev fel).
Hon är förvånad över Mäklare 2:s agerande och ovilja att lösa detta. Kutym i bran- schen är att man kontaktar den tidigare mäklaren innan man skriver på ett kontrakt med en av denna anvisad spekulant. Detta för att undvika sådana här situationer och inte riskera att kunden hamnar i en situation där denne får betala dubbla ar- voden.
Hon vidhåller sin rätt till hela sitt arvode. Sett till branschen i stort är det viktigt då det annars riskerar att alla mäklare slutar kontakta tidigare mäklare som anvisat spekulanter och att det i stället blir praxis att man gör som Mäklare 2.
UTREDNINGEN
Nämnden har bland annat tagit del av köpekontraktet och de båda mäklarnas upp- dragsavtal.
I Mäklare 1s uppdragsavtal, daterat den 28 november 2022, angavs bland annat följande:
<.. image(En bild som visar text, Teckensnitt, skärmbild, dokument Automatiskt genererad beskrivning) removed ..>
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om orsakssambandet
Traditionellt har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvud- dragen i den svenska mäklarrätten, Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställ- ning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säl- jare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Xxxx Xxxxxxx hyllade i Svensk Ju- risttidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om underhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medverkan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”.
Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären, och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2. Det framgår bland annat av rätts- fallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918, som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumt- ionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäk- larnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beaktas om det under [Xxxxxxx 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfat- tande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det in- gångna avtalet.
För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta tillgripa hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor
som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa.
Bedömningen i detta fall
Båda parter har relativt ingående beskrivit tvisten dem emellan, något som har föga eller ingen betydelse för nämndens prövning. Vad gäller konkreta fakta är det mer tunnsått, särskilt från Mäklare 1:s sida. Exempelvis har hon inte uppgett när i tiden som hon förhandlade med den blivande köparen, hur förhandlingarna av- löpte, när köparen lade sitt bud och vad budet uppgick till. Hon förefaller dock ha godtagit Mäklare 2:s uppgift om att budet lades den 24 februari 2022 och att det uppgick till 16 700 000 kr.
Köpet genomfördes den 20 september 2023, det vill säga nästan sju månader efter det att köparen lade bud i Mäklare 1:s regi och nästan fem månader efter det att hennes uppdrag upphörde. Priset för fastigheten, 17 250 000 kr, avvek inte ovä- sentligt från det tidigare budet om 16 700 000 kr. Detta talar för att Mäklare 2:s arbete hade störst inverkan på affären.
Beräkning och fördelning av provisionen
Nämnden kan endast besluta om den mindre av de båda provisionerna, i detta fall Mäklare 1:s provision.
Mäklare 1:s provision uppgick till 1,25 procent. Därutöver har hon, enligt egen uppgift, rätt att tillgodoräkna sig 49 900 kr för marknadsföringspaketet ”Guld”. Ut- redningen visar emellertid att avtalet om guldpaketet ingicks muntligen, efter det att det skriftliga uppdragsavtalet hade undertecknats. Det innebär att fordran ald- rig hade kunnat göras gällande mot säljaren, se 3 kap. 3 § 1 st. fastighetsmäklarla- gen. Enligt nämnden bör fordran därmed inte heller beaktas inom ramen för detta ärende.
Den provision som ska fördelas mellan mäklarna uppgår således till 215 625 kr (00 000 000 X 0,0125). Nämnden anser inte att Mäklare 1 har rätt till större andel av detta belopp än vad Mäklare 2 har medgett, det vill säga 100 000 kr.
Övrigt
I Mäklare 2:s uppdragsavtal angavs att någon annan mäklare inte hade haft upp- drag att förmedla fastigheten tidigare, trots att han rimligen visste att detta inte stämde. Mäklare 2 undantog inte heller tidigare anvisade spekulanter från sin en- samrätt.
Mäklare 1:s uppdrag sades upp den 25 april 2023 och samma dag ingick Xxxxxxx 2 ett uppdrag med ensamrätt, trots att Mäklare 1 enligt sitt avtal hade tio dagars uppsägningstid. Det är visserligen tillåtet med parallella mäklaruppdrag, men i så fall får inget av uppdragen vara förenat med ensamrätt. Mäklare 2 skulle alltså ha väntat med att teckna uppdragsavtal, alternativt låtit sin ensamrätt börja löpa först tio dagar efter den 25 april 2023, alternativt stämt av med Mäklare 1 om hon god- tog att hennes uppdrag upphörde omedelbart i samband med uppsägningen.
Nämnden nämner detta endast för kännedom. Någon betydelse för utgången av ärendet har det inte haft.
På nämndens vägnar:
Xxxxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: f.d. justitierådet Xxxxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxx- ter, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens be- slut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.