POLICY – PLAN l RIKTLINJER – STRATEGI l HANDLINGSPLAN – RUTIN – ANVISNING

POLICY – PLAN l RIKTLINJER – STRATEGI l HANDLINGSPLAN – RUTIN – ANVISNING

Riktlinjer för

markanvisningsavtal och exploateringsavtal

Beslutad av: Kommunstyrelsen den 05-05-2021 Dokumentansvarig: Markingenjör Diarienummer: 2022/349

Senast reviderad: 2023-01-11

Riktlinjer för markanvisningsavtal

Vad är en markanvisning

Ett markanvisningsavtal rör genomförandet av ny bebyggelse inom markområden som kom- munen äger. Det är en överenskommelse där byggherren får ensamrätt under vissa villkor och begränsad tid att förhandla med kommunen om marköverlåtelse för byggnation. Markanvis- ning kan ske före en detaljplan tagits fram eller för redan planlagd mark. Klippans kommun bedömer i vilka fall markanvisning är aktuell och kan tillämpas vid olika typer av byggande, t.ex. bostadsbyggande, uppförande av verksamhetslokaler eller liknande.

Klippans kommun kan teckna markanvisningsavtal för kommunalägd mark inom hela kom- munen.

Hantering av intresseförfrågningar

Det är markingenjör som tillsammans med näringslivschef leder och samordnar arbetet med intresseförfrågning.

Klippans kommun hanterar förfrågningar från företag, både gällande verksamhets- och bo- stadsmark, genom en arbetsgrupp som kallas LOTS. Syftet med arbetsgruppen, som består av tjänstemän från mark- och exploatering, plan- och bygg, näringsliv samt VA-avdelningen, är att det ska vara ”en väg in” i kommunen. Vid behov kallas även representanter för myndig- hetsutövning från räddningstjänst, miljöförbund samt socialförvaltningen. Genom denna grupp får intresserade företag chansen att presentera sig och sin idé och samtidigt kunna få svar på många frågor kring bland annat tillgänglig mark, bygglov samt vatten- och avlopps- hantering.

Markingenjör/näringslivschef har rätt att medge reservation vid LOTS-möten, om ensamrätt att förbereda exploatering av ett angivet markområde under tre månader. Om etablering är av större eller principiell karaktär kan reservationen förlängas, högst sex månader. Vid fortsatt intresse och behov upprättas ett markanvisningsavtal.

Handläggning av markanvisningsavtal

Handläggningen av markanvisningsavtal sker inom Tekniska förvaltningen.

Beslut om markanvisningsavtal fattas av den politiska instans som har beslutanderätten för markförsäljning enligt gällande delegationsordning, vid den aktuella tidpunkten för markan- visningen.

Vad regleras i ett markanvisningsavtal

Ett markanvisningsavtal reglerar förutsättningarna för projektet och dess genomförande, och kan innehålla exempelvis ändamål för bebyggelsen, dess volym, villkor och allmänna anlägg- ningar.

Avbryts projektet ger det ingen rätt till ekonomisk ersättning för byggherren eller rätt till ny markanvisning. Om det är uppenbart att byggherren inte fullföljer projektet eller om parterna

inte kommer överens om villkoren för marköverlåtelse, har kommunen rätt att återta markan- visningen. Markanvisningsavtalet får överlåtas till svenskt bolag inom Bolagets koncern, men Kommunen ska informeras skriftligen om detta sker. Markanvisningsavtalet får inte överlåtas till utomstående part.

Marköverlåtelseavtal ska tecknas inom tiden för markanvisningsavtalet. Om marköverlåtelse- avtal inte tecknas inom avtalstiden upphör markanvisningen att gälla och kommunen kan an- visa marken till annan byggherre.

Hur länge gäller ett markanvisningsavtal

För mark som är planlagd gäller markanvisningen normalt i 6 -12 månader. Tiden kan eventu- ellt förlängas i de fall byggherren aktivt drivit arbetet och att förseningen inte beror på bygg- herren eller att de specifika förutsättningarna för området kräver det.

För områden som ska planläggas gäller markanvisningen normalt i 24 månader. Tiden kan eventuellt förlängas i de fall byggherren aktivt drivit arbetet och att förseningen inte beror på byggherren eller att de specifika förutsättningarna för området kräver det. Vinner detaljplanen inte laga kraft har byggherren inte rätt till ekonomisk ersättning eller rätt till ny markanvis- ning. I de fall planläggning ska bekostas av byggherren tecknas ett planavtal.

Vilka bedömningsgrunder används vid markanvisning Bedömningsgrunder för en markanvisning tas fram från fall till fall. Vilka metoder används vid markanvisning

En markanvisning kan starta på olika sätt. Behovet kan t.ex. uppstå i samband med att det pla-

neras för ny bebyggelse eller att befintlig ska utvecklas. Klippans kommun tillämpar tre olika metoder vid markanvisning; direktanvisning, anbud och markanvisningstävling. Förutsätt- ningarna i varje enskilt fall avgör vilken metod som tillämpas.

Direktanvisning

Direktanvisning används när det finns motiv att direkt välja en byggherre. Kommunen utser då den byggherre som kommunen anser bäst uppfyller syftet med byggnationen. Direktanvis- ning sker genom tecknande av ett markanvisningsavtal.

Anbud

Markanvisning genom anbud betyder att den som lämnar det bästa anbudet utifrån de kriterier som finns i anbudsunderlaget får markanvisningen. Kommunen tar fram ett anbudsunderlag där det framgår vilka förutsättningar och kriterier som gäller för området. Markanvisningen och programmet annonseras på Klippans kommuns hemsida och andra medier (valda från fall till fall utifrån behovet).

Markanvisningstävling

En markanvisningstävling är en variant av markanvisning genom anbud där kravet på materi- alet som lämnas in är högre. En markanvisningstävling används ofta när kommunen vill ha

uppslag och idéer kring hur området kan användas och utformas. Kommunen tar fram ett täv- lingsunderlag som beskriver förutsättningar och kriterier för bedömning. Markanvisningstäv- lingen annonseras på Klippans kommuns hemsida och andra medier (valda från fall till fall utifrån behovet).

En jury utvärderar de förslag som kommer in och redovisar resultatet för kommunens politi- ker. Det förslag som bäst motsvarar kommunens krav och förväntningar vinner markanvis- ningstävlingen.

Val av byggherre

Val av byggherre sker utifrån de kriterier och förutsättningar som ges vid varje enskild mar- kanvisning. Klippans kommun tar hänsyn till att byggherren har den kunskap och de ekono- miska förutsättningar som krävs för att genomföra projektet. Har byggherren genomfört tidi- gare projekt eller markanvisningar kan detta utgöra ett av bedömningskriterierna.

Vilka principer används vid markprissättning

Utgångspunkten vid markprissättning är att kommunen säljer mark till ett marknadsmässigt pris. De krav som ställs på byggherren kan påverka priset.

Markanvisningsavgift

Markanvisningsavgift utgår för att främja framdrift i byggherrens genomförande av projektet. Vid tecknande av marköverlåtelseavtal ska erlagd markanvisningsavgift avräknas som del av köpeskillingen. Om marköverlåtelseavtal inte tecknas har kommunen rätt att behålla avgiften.

Avsteg från riktlinjerna

Dessa riktlinjer får frångås i enskilda fall när det krävs för att ändamålsenligt genomföra en markanvisning.

Juridiska lagrum

Markanvisning regleras i Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar 1 § Denna lag innehåller bestämmelser om riktlinjer för kommunala markanvisningar.

Med markanvisning avses i denna lag en överenskommelse mellan en kommun och en bygg- herre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor för- handla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markom- råde för bebyggande.

2 § En kommun ska anta riktlinjer för markanvisningar.

Riktlinjerna ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtel- ser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning.

En kommun som inte genomför några markanvisningar är inte skyldig att anta sådana riktlin- jer.

Riktlinjer för exploateringsavtal

Vad är ett exploateringsavtal

Ett exploateringsavtal rör genomförandet av en detaljplan för mark som inte ägs av kommu- nen. Byggherren benämns här exploatör.

I samband med att detaljplanearbetet påbörjas bedömer kommunen om ett exploateringsavtal ska tecknas. Syftet med avtalet är att säkerställa genomförandet av planen och att fördela kost- nadsansvaret. Det innebär också att detaljplanen inte kommer att antas innan avtalet har teck- nats.

Klippans kommun tecknar exploateringsavtal i samband med detaljplanering inom hela kom- munen.

Handläggning av exploateringsavtal

Vem gör vad

Handläggningen av detaljplaner och exploateringsavtal sker inom Plan- och byggavdel- ningen respektive Tekniska förvaltningen.

Detaljplaner som handläggs med utökat förfarande ska antas av kommunfullmäktige. I dessa fall ska även de exploateringsavtal som rör detaljplanen beslutas av kommunfullmäktige.

Detaljplaner som handläggs med standardförfarande antas av kommunstyrelsen. I dessa fall ska även de exploateringsavtal som rör detaljplanen beslutas av kommunstyrelsen.

När tecknas ett exploateringsavtal

När ett detaljplanearbete påbörjas och detaljplanens konsekvenser kan överblickas inleder kommunen avtalsförhandlingar i syfte att teckna exploateringsavtal för att säkerställa genom- förandet av planen.

Senast inför samråd av detaljplanen ska kommunen redovisa principer för avtalets huvudsak- liga innehåll. Om större ändringar av projektets omfattning sker under detaljplaneläggningen kan omfattningen av exploateringsavtalet ändras.

Inför planens antagande ska förhandlingarna vara slutförda och parterna ska teckna ett exploa- teringsavtal före eller i anslutning till att detaljplanen antas.

Vad regleras i ett exploateringsavtal

Ett exploateringsavtal ska hantera de frågor som krävs för detaljplanens genomförande, dvs. hur kostnader och ansvar ska regleras mellan exploatören å ena sidan och andra intressenter å andra sidan. Andra intressenter kan vara kommunen eller samfällighetsföreningar (exempelvis vägföreningar) m.fl.

Nedanstående lista visar vad som frekvent förekommer i exploateringsavtal. Utöver detta till- kommer reglering som är specifikt för det aktuella objektet.

Parter	Vanligen kommun och exploatör (markägare)
Villkor	Villkor för att avtalet ska träda i kraft som exempelvis lagakraftvunnen detaljplan
Plankostnad	Planavtal eller planavgift i bygglov
Marköverlåtelser	Arealer, avstående och tillträdande fastigheter, ersätt- ningar
Utredningar	Förberedande utredande inför planläggning och bygg- nation. Ansvar för utförande och kostnad
Exploateringsåtagande	Åtgärder inom allmän plats. Vad ska byggas. Vem utför och bekostar
Projektering	Vem utför och bekostar projektering av allmän plats
Garantiåtagande	Förfarande vid slut- och garantibesiktning samt över- lämnande av allmän plats
Inmätning	Över och under mark på allmän plats
VA-anslutning	Oftast nettobelopp att betala till kommunen
Gatukostnader	Xxxxx uttag efter exploatörens iordningställande
Parkeringsbehov	Eventuell punkt
Brister i utförande	Möjlighet för kommunen att slutföra exploateringen
Säkerhet	Möjlighet för kommunen att finansiera brister
Överlåtelse exploateringsavtal	Krävs i regel nytt avtal med ny part
Medfinansiering	Möjlighet för kommunen att ta ut ersättning för del av kostnad för bidrag till byggande av statlig väg eller järn- väg

Kostnader och ansvar inom planområdet

Detaljplanläggning

Alla kostnader för detaljplanläggning inklusive utredningar finansieras av exploatören. Ett se- parat planavtal tecknas med Plan- och byggavdelningen.

Innan planarbetet inleds fattar kommunstyrelsen beslut om planbesked.

Gator och allmän platsmark inom planområdet

Exploatören finansierar den projektering och byggnation av gator och allmän platsmark som krävs för att exploateringen ska kunna genomföras. Om det bedöms lämpligt kan exploatören tillåtas utföra utbyggnaden.

Vem som ansvarar för och bekostar drift och underhåll ska också framgå av avtalet.

Där kommunen eller samfällighetsförening blir ansvarig för allmän platsmark överlåter explo- atören marken utan ersättning. Ett krav från kommunen är att den allmänna platsmarken som överlåts håller ”kommunal standard” enligt de riktlinjer som finns vid avtalets tecknande.

Vatten och avlopp samt andra ledningar

Exploatören finansierar alla kostnader för eventuell flytt av ledningar och anslutningsavgifter till vatten och avlopp, el, fiber och eventuell annan infrastruktur.

Exploatören bekostar dagvattenanläggningar inom kvartersmark.

Klippans kommuns allmänna bestämmelser för anslutning till vatten och avlopp inkl. dagvat- ten ska tillämpas. För mer information hänvisar vi till ABVA, Allmänna bestämmelser för all- männa vatten- och avloppsanläggningar. Detsamma gäller kommunens taxor, se författnings- samlingen Taxor och avgifter, Vatten och avloppstaxa.

Övriga frågor i enlighet med detaljplan

Exploatören ansvarar för och bekostar utredningar, utformning och åtgärder med avseende på avfallshantering, bulleråtgärder, sanering, översvämning, bevarande- och kompensationsåt- gärder av skyddsvärda områden, miljöprovtagning, geoteknik och arkeologi som krävs för de- taljplanens genomförande.

Gestaltning och utformning

I det fall gestaltningsprogram eller motsvarande finns, eller tas fram i samband med en detalj- planering, ska detta följas. Ansvar och kostnader för att följa programmet ligger hos exploatö- ren.

Kostnader och ansvar vid åtgärder utanför planområdet

Om genomförandet av en detaljplan kräver att åtgärder vidtas utanför planområdet kan explo- atören komma att stå för dessa kostnader. Det kan exempelvis handla om projektering och byggnation av gator och annan allmän platsmark.

Medfinansiering

Exploateringsavtalet kan komma att omfatta medfinansieringsersättning avseende kostnad för bidrag till byggande av statlig väg eller järnväg. I de fall det är aktuellt att ta ut medfinansie- ringsersättning fattas ett separat beslut där de beräkningsprinciper som ska ligga till grund för ersättningen fastställs och det geografiska området definieras.

Exploateringsavtalet får omfatta medfinansiering för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingående.

Fastighetsbildning med mera

Exploatören bekostar de eventuella fastighetsbildningsåtgärder eller liknande som krävs, ex- empelvis fastighetsreglering, avstyckning och bildande av gemensamhetsanläggningar.

Övrigt

Avtalet kan, utöver vad som framgår av riktlinjerna, komma att omfatta andra åtgärder som ska bekostas av exploatören.

Säkerställande av avtal

Exploateringsavtalets giltighet och genomförandetid ska säkerställas i avtalet. Avtalet ska också omfatta hur en eventuell överlåtelse av avtalet till annan exploatör hanteras.

Kommunen kan kräva ekonomisk säkerhet för exploatörens förpliktelser. Typ av säkerhet be- slutas av kommunen, exempelvis inbetalning på förhand, pantbrev, bankgaranti eller borgen.

I avtalet kan även vitesförpliktelser skrivas in för det fall att exploatören inte håller sina åta- ganden eller tidplan.

Avsteg från riktlinjerna

Dessa riktlinjer får frångås i enskilda fall när det krävs för ett ändamålsenligt genomförande av en detaljplan.

Juridiska lagrum

Exploateringsavtal regleras i Plan- och bygglag (2010:900). 1 kap 4 §

I denna lag avses med exploateringsavtal:

avtal om genomförande av en detaljplan och om medfinansieringsersättning mellan en kom- mun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur.

6 kap. 39 §

Om kommunen avser att ingå exploateringsavtal, ska kommunen anta riktlinjer som anger ut- gångspunkter och mål för sådana avtal. Riktlinjerna ska ange grundläggande principer för

1. fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner,

2. medfinansieringsersättning, om kommunen avser att avtala om sådan ersättning, och

3. andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå ex- ploateringsavtal. Lag (2017:181).

6 kap. 40 §

Ett exploateringsavtal får avse åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att vidta el- ler finansiera åtgärder för anläggande av gator, vägar och andra allmänna platser och av an- läggningar för vattenförsörjning och avlopp samt andra åtgärder. Åtgärderna ska vara nödvän- diga för att detaljplanen ska kunna genomföras.

Ett exploateringsavtal får omfatta medfinansieringsersättning, under förutsättning att den väg eller järnväg som kommunen bidrar till medför att den fastighet eller de fastigheter som om- fattas av detaljplanen kan antas öka i värde.

Byggherrens eller fastighetsägarens åtagande ska stå i rimligt förhållande till dennes nytta av planen. Lag (2017:181).

6 kap. 41 §

Ett exploateringsavtal får inte innehålla ett åtagande för en byggherre eller en fastighetsägare att helt eller delvis bekosta byggnadsverk för vård, utbildning eller omsorg som kommunen har en skyldighet enligt lag att tillhandahålla. Lag (2014:900).

6 kap. 42 §

Ett exploateringsavtal får inte avse ersättning för åtgärder som har vidtagits före avtalets ingå- ende i andra fall än när detaljplanen avser ett steg i en etappvis utbyggnad eller avtalet omfat- tar medfinansieringsersättning. Lag (2017:181).