MARK & MILJÖ AB
Juristbyrån
MARK & MILJÖ AB
INFOBLAD -
TEMA VINDKRAFT
Vindkraften har vind i seglen. Enligt regeringens planeringsmål skall elproduktionen från vindkraftverk tjugodubblas fram till år 2020.
Det ställer stora krav på entreprenörer som vill bygga verken, myndigheter som skall ge tillstånd och inte minst markägare som skall upplåta utrymme. Här följer lite kort information för markägare som är på väg att få vindkraftverk på eller vid sin mark.
Av Xxxx Xxxxxxx
Vindkraft innebär stora ekonomiska möjligheter. De som får ett eller flera verk på sin mark har möjlighet att tjäna en ordentlig hacka. Men det finns samtidigt många juridiska fallgropar och mycket som skall klaffa. Jag tänker då närmast på tillståndsprocessen och att få till ett bra arrendeavtal.
Samtidigt är det få saker som rör upp så mycket negativa känslor som vindkraftverk.
Landskapsbilden påverkas och närboende kan drabbas av störningar i form av buller och skuggning. Det här är problem som måste beaktas vid lokaliseringen och vid tillståndsprövningen. Om möjligt kan svallvågorna också lindras genom att närboende erbjuds någon form av delägarskap.
Som markägare bör man komma ihåg att vindkraft- branschen har lite Klondyke-stämning över sig. Det finns många lycksökare som erbjuder guld och gröna skogar för att få en markägares underskrift på ett arrendeavtal. Avtal som i bästa fall är värdelösa. Läs mer om det under rubriken arrendeavtal.
Vindkraftverk skall självfallet placeras där det blåser mest och orsakar minst störning. För att i någon mån styra placeringen har Staten angett att vissa områden är särskilt lämpade för vindkraft. De kallas för riksintressen för vindbruk. I första hand skall vindkraften byggas ut inom dessa områden men det utesluter inte på något sätt att det byggs även på andra ställen. Närmast ligger det på kommunerna att i sina översiktsplaner ange var man vill att vindkraft- verk skall uppföras. Vill man ta reda på lämpliga platser för vindkraftverk är det således där man bör titta. I vart fall är det tänkt att det skall vara så.
Nedan följer en kort genomgång av tillstånds- prövningen samt några reflektioner angående arrendeavtal m m.
Juristbyrån Mark & Miljö AB 0455-360150, 036-390046 xxxx@xxxxxxxxxxx.xx
Tillståndsprövningen
Från den 1 augusti 2009 gäller nya regler för tillståndsprövningen. Meningen är att de nya reglerna skall skynda på tillståndsprocessen. Om det verkligen blir så återstår att se. Tidigare var problemet att i princip alla vindkraftsetableringar krävde både en miljöprövning och en bygglovs- prövning. Olika myndigheter gjorde nästan samma arbete och det fanns alltid två olika beslut som var överklagbara. I vissa fall är den här dubbel- prövningen nu avskaffad men inte i alla. Det som styr vilka tillstånd som behövs är numera verkens höjd och antal.
Det är inte helt enkelt att redogöra för vilka tillstånd som behövs och var de skall sökas. Men i korthet kan man säga att etableringarna delas upp i tre olika kategorier. Xxxxx kallade för den lägsta, mellan och högsta.
I den lägsta kategorin finns små enstaka verk med en maxhöjd på 20 meter och en vindturbindiameter på max 3 meter. De kräver i allmänhet varken bygglov eller miljöprövning.
I den högsta kategorin ryms anläggningar ”med två vindkraftverk där varje verk är högre än 150 meter, inklusive rotorblad, eller anläggningar med sju eller fler verk där varje verk är högre än 120 meter”. Den här kategorin kräver ett miljötillstånd som meddelas av Länsstyrelsen. Om tillstånd meddelas krävs varken bygglov eller annat tillstånd från kommunen för att få uppföra verken. Men samtidigt skall man ha i åtanke att tillstånd från Länsstyrelsen bara kan erhållas om kommunen ger sitt godkännande.
Kommunen har således möjlighet att lägga in sitt veto. I vissa fall kan kommunen även besluta att etableringen skall föregås av detaljplan.
I mellankategorin krävs precis som tidigare både en bygglovsprövning och en miljöanmälan till kommun. Här kvarstår således dubbelprövningen. Denna kategori omfattar de etableringar som inte är så stora att de skall prövas enligt den högsta
kategorin och som består av ”enstaka vindkraftverk som är högre än 50 meter (inklusive rotorblad), två eller fler verk som står tillsammans eller ett verk som kommer att stå tillsammans med ett befintligt verk”.
Ovanstående indelning är grovt förenklad och man måste självfallet noga kontrollera vad som gäller innan man uppför ens ett litet gårdsverk. Det finns också speciella regler för mycket stora parker och vindkraftverk till havs men det går jag inte in på här.
Det bör observeras att ärenden vars handläggning påbörjats före den 1 augusti 2009 hanteras enligt de gamla reglerna.
Miljöstörningar
Som nämnts ovan krävs antingen tillstånd eller anmälan enligt miljöbalken för att få bygga ett eller flera vindkraftverk. Vid prövningen skall sökanden visa att de miljöstörningar som uppstår är acceptabla. Oftast krävs det att sökanden gör en s k miljökonsekvensbeskrivning. Det är en utredning som bl a visar miljömässiga fördelar och nackdelar med etableringen.
De störningar som oftast skapar problem är buller och skuggningar från rotorbladen. Vid prövningen utgår man från riktlinjer om buller som framtagits av naturvårdsverket och riktlinjer om skuggbildning som tagits fram av Boverket. Grundläggande är dock att det handlar om riktlinjer och inte några i lag fastställda gränser.
Normalt brukar man vilja ha en obebyggd zon runt verken på mellan 500 – 1 000 meter men det är inget lagkrav. Det finns dock uttalanden från Boverket och från domstol som talar om ett säkerhetsavstånd motsvarande minst verkets dubbla totalhöjd. Inom det området bör ingen varaktigt behöva vistas.
Arrendeavtal
Markupplåtelsen vid uppförande av vindkraftverk kallas för anläggningsarrende. Rent juridiskt styr jordabalkens arrenderegler men avtalsfriheten är stor. Arrendeavtal för uppförande av vindkraftverk finns i lika många utföranden som det finns exploatörer. Jag har sett avtal som varit på allt mellan tre och 20 sidor. Genomgående är att de är upprättade av exploatören för att i första hand tillvarata dennes intressen. Det gäller med andra ord för markägaren att vara på sin vakt.
Det som brukar tilldra sig det största intresset i avtalet är onekligen den ekonomiska kompensationen. Självklart är den viktig men det finns andra delar i avtalet som i längden kan vara väl så viktiga. Det gäller att reglera frågor som rör allt från byggande till förvaltning och avveckling. Man måste få till helheten i avtalet för att det skall bli bra. Det är viktigt att sätta sig in i avtalet noggrant och min uppfattning är att seriösa exploatörer är lyhörda för markägarnas synpunkter.
Vad gäller den ekonomiska ersättningen kan den regleras på många sätt. Den kan vara helt fast och utgå med ett årligt arrende. Den kan vara helt rörlig och kopplad till verkets elproduktion. Och så kan det röra sig om en kombination av fast och rörlig ersättning. Valet är oftast fritt och beror i allmänhet på vilken risk markägaren är villig att ta. Oavsett vilket alternativ som väljs så är det viktigt att känna till vilka ersättningsnivåer som är rimliga och möjliga att få ut.
Man måste också tänka på att det finns många lycksökare i branschen som lockar markägare att skriva på s k arrendeavtal. De mutar med andra ord in ett område och försöker sen sälja det vidare till någon exploatör. I sådana fall kan avtalet betraktas som en lott. Om man går in i det med öppna ögon och förstår att det är en lott som kan vara både vinst och nit så må det vara bra. Men annars kan besvikelsen bli stor. Avtalet är ofta utformat så att det inte ger några pengar förrän verket är på plats. Samtidigt har markägaren under avtalstiden inte
möjlighet att upplåta marken till någon annan intressent. Om exploatören inte gör verklighet av sina planer sitter markägaren således fast med ett värdelöst avtal. Med tanke på att ett ordinärt vindkraftverk med en rotordiameter på 90 meter innebär en investering på runt 30-35 miljoner kronor så bör man veta vem man gör affärer med. Man måste alltid ställa sig frågan om han har resurser, kunskap och vilja att genomföra projektet.
Min bestämda rekommendation är att inte skriva på ett avtal innan det har granskats av någon väl insatt jurist. Någon som är väl bevandrad i juridiken och problemställningarna kring vindkraftverk.
Samarbetsavtal
En del exploatörer ger även möjlighet för markägare och andra närboende att bli delägare i vindkraftverken. De som vill får i så fall köpa in sig och ta del av eventuella vinster (och risker).
Möjligheten för närboende att bli delägare kan ofta vara ett sätt att få alla att bli positivt inställda till verken. Utan att på något sätt förringa de personer som verkligen lider av störningar från vindkraftverk så kan svischandet från vingarna ofta vara lättare att stå ut med om varje rotorvarv innebär pengar i den egna fickan.
Delägarskap kan därmed vara ett sätt att undvika tidsödande överklaganden och öka grannsämjan.
------------------------------
Juristbyrån Mark & Miljö AB
hjälper fastighetsägare och företagare – företrädesvis lantbruksföretagare - med juridik som rör ägandet och brukandet av jord, skog och vatten. Med huvudkontor i Karlskrona och filial i Jönköping kan kostnadseffektiv hjälp ges från Vänern i norr till Skåne i söder.
Företaget drivs av mig, jur kand Xxxx Xxxxxxx, och jag har mångårig erfarenhet av fastighetsjuridik. Jag har drivit egen verksamhet sedan 1998.
Ytterligare information om mig och mitt företag finns på xxx.xxxxxxxxxxx.xx.