Köp av fast egendom
2013-11-15 1
Inledning
⚫ Formalavtal
◦ Bundenhet uppkommer genom avtalet
◦ Avtalet är ogiltigt om inte viss form iakttas
◦ Ogiltigheten måste åberopas för att avtalet ska förklaras ogiltigt!
◦ Parterna kan ”läka” felet gm nytt avtal som uppfyller formkrav
⚫ Gäller avtalslagen? Jfr 1 § 3 st. AvtL
2013-11-15 2
Formkraven, 4 kap 1-3 §§ JB
⚫ Skriftligt
⚫ Undertecknas av både köpare och säljare
⚫ Köpeskillingen
⚫ Fastigheten
⚫ Överlåtelseförklaring
⚫ Särskilda avtalsklausuler måste tas med;
◦ Återgångsvillkor
◦ Förfoganderättsinskränkningar
◦ (Friskrivning från hemulsansvaret)
2013-11-15 3
Formkrav i annan lag
⚫ Har att göra med vem som säljer!
⚫ ÄktB 7 kap 5 § krav på samtycke från make/maka som huvudregel.
⚫ SamboL – samtycke från sambo krävs om egendom som ska säljas utgör gemensam bostad och ska ingå i bodelning
2013-11-15 4
Skriftlighetskravet
⚫ Omfattar de villkor som anges i 4 kap 1-3
§§ JB
⚫ Resterande avtalsvillkor?
⚫ Vad händer om avtalet saknar bestämmelser?
◦ 4 kap JB = delvis dispositiv lagstiftning
◦ Utfyllnad, tolkning
2013-11-15 5
Undertecknandet
⚫ Ömsesidighetsprincipen (fullmakt, bevittning)
⚫ Avtalet måste dessutom ”utges” (NJA 2000 s. 747)
⚫ Vad händer om en part ”ångrar” sig och vägrar att skriva på, trots löfte härom?
⚫ Avsiktsförklaringar
⚫ Handpenningavtal – ett sätt att ”paxa”
2013-11-15 6
Köpeskillingen
⚫ Ska anges, i kronor eller på något annat tydligt sätt, ex med beräkningsgrund
◦ Skäl: stämpelskatten
⚫ Lagstiftningen motverkar fusk med stämpelskatten:
◦ 4 kap 1 § 2 st JB
◦ ”tilläggsköpeskillingar” (avtalet gäller) Om oskäligt – jämka mha AvtL
2013-11-15 7
Fastigheten
⚫ HR: hel fastighet, anges som registerfastighet
⚫ Und: Avstyckningsfallet – hur ange fastigheten?
⚫ 4 kap 7 § JB
◦ Fastighetsbildning måste sökas inom sex månader
◦ Köpet kan bli ”hängande” i avvaktan på LMV:s beslut
2013-11-15 8
Överlåtelseförklaringen
⚫ ”Xxxx Xxxxxxx, säljaren, överlåter (genom försäljning) fastigheten X till Xxxxxx Xxxxxxxxx, köparen…”
⚫ JB 4:1 gäller sk singularfång:
◦ Köp
◦ Byte
◦ Gåva
2013-11-15 9
Särskilda villkor 4 kap 3 § JB
⚫ Måste finnas i avtalet för att gälla!
◦ Återgångsvillkor 1 p
◦ (Säljarens hemulsansvar enl 4:21)
◦ Inskränkning av köparens rätt att överlåta fastigheten
◦ Inskränkning av köparens rätt att söka inteckning eller upplåta ex hyresrätt, servitut
2013-11-15 10
Villkorade överlåtelser
⚫ En fastighetsöverlåtelse kan som huvudregel bara villkoras under viss tid, 2 år, enligt 4 kap 4 § JB,
⚫ undantag;
◦ Förbehåll om köpeskillingens erläggande
◦ Förbehåll om att fastighetsbildning sker
◦ Villkor som är OK enligt lag
2013-11-15 11
Villkor, forts.
⚫ 4 kap 6 § JB – skilj mellan;
◦ Villkor som måste vara uppfyllda senast på tillträdesdagen (då betalning vanligen sker och köpebrev utfärdas)
och
◦ Villkor som inte behöver vara uppfyllda senast på tillträdesdagen (måste med i Köpebrevet för att fortsätta gälla)
2013-11-15 12
Köpekontrakt och köpebrev
⚫ 2 köpehandlingar
⚫ Köpekontraktet – innehåller alla villkor
⚫ Köpebrevet – ett ”kvitto” som uppfyller alla formkraven
⚫ 4 kap 5 § JB
⚫ (4 kap 25 § 2 st JB)
2013-11-15 13
Parternas skyldigheter
⚫ Köparens förpliktelser:
◦ Betala priset
◦ Söka lagfart
⚫ Säljarens förpliktelser:
◦ Tillhandahålla fastigheten
◦ Medverka till upprättande av köpebrev
◦ Göra det som ankommer på honom för att köparen ska kunna få lagfart
2013-11-15 14