BESLUT DEN 17 JUNI 2021 DNR 110/20 SIDA 1 AV 14
BESLUT DEN 17 JUNI 2021 DNR 110/20 SIDA 1 AV 14
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Försäkringsjuristen C.H.
Vad saken gäller
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 33 835 kr till NN och YY.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 48 850 kr.
Mäklaren har motsatt sig att betala. Hon har, som nämnden uppfattat det, god- tagit ett belopp om 27 585 kr som rimligt i och för sig.
BAKGRUND
Den 1 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Mellanköping för 5 000 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
Tillträde skulle ske den 3 augusti 2020. En eller ett par dagar efter köpet ångrade NN-YY dock sitt köp och förklarade att de inte avsåg att fullfölja.
Den 5 juni 2020 träffades två avtal mellan säljaren och NN-YY. I det ena avtalet
(”Hävningsavtalet”) angavs
• att köpet var hävt,
• att NN-YY var skadeståndsskyldiga gentemot säljaren,
• att skadans storlek kunde fastställas först sedan omförsäljning skett,
• att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtals- brottet inte hade ägt rum, och
• att säljaren var skyldig att försöka begränsa sin skada. Hävningsavtalet var upprättat på Mäklarens brevpapper.
Enligt det andra avtalet (”Skadeståndsavtalet”) åtog sig NN-YY att betala skade- stånd till säljaren med sammanlagt 148 701 kr. Posterna bestod av följande.
• Mäklarprovision: 62 500 kr.
• Överbryggnadslån med 9 % ränta för tiden 200803 - 200930: 55 201 kr.
• Ersättning för borttagande av försäljningsklausul: 20 000 kr.
• Säljarens sveda, värk och tårar: 10 000 kr.1
Skadeståndsavtalet var inte upprättat på Mäklarens brevpapper, men det angavs att skadeståndet skulle betalas till hennes klientmedelskonto.
Samma dag som Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet undertecknades, alltså den 5 juni 2020, såldes fastigheten om. I köpekontraktet angavs köpeskillingen till 5 000 000 kr, men enligt Mäklaren betalade säljaren samtidigt 20 000 kr till köpa- ren för att denne skulle avstå från sitt önskemål om en s.k. försäljningsklausul (jfr posten ”Ersättning för borttagande av försäljningsklausul” i Skadeståndsavtalet). Tillträde i det nya köpet skulle enligt köpekontraktet ske den 1 oktober 2020.
1 Nämndens anmärkning: Summan av posterna uppgick till 147 701 kr, inte till 148 701 kr som angavs i Skadeståndsavtalet.
I detta ärende har XX-XX gjort gällande att skadeståndsposten Överbryggnadslån var för hög och att Mäklaren ansvarar för detta. I den delen har de begärt ersätt- ning med 42 600 kr. De har också begärt ersättning för advokatkostnader med 6 250 kr.
Parterna är överens om att säljarens faktiska ränta för överbryggnadslånet upp- gick till 4,5 procent, att jämföra med de nio procent som angavs i Skadeståndsav- talet. NN-YY menar dessutom att säljaren hade kunnat få en lägre ränta än så.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är skadeståndsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY
Dagen efter köpet kontaktade de Mäklaren och berättade att de önskade att kö- pet skulle gå tillbaka. Självklart var de mycket bekymrade över att de bröt ett in- gånget avtal. De var hela tiden på det klara med att de måste göra rätt för sig och ersätta den skada de orsakat.
De hade telefonkontakt med Mäklaren följande dagar. Den 4 juni 2020 bestämde de ett möte för undertecknande av ett hävningsavtal dagen därpå. Mäklaren mej- lade Hävningsavtalet så att de skulle ha tid att sätta sig in i det inför mötet. Vid detta tillfälle nämndes inget annat än att de skulle skriva under Hävningsavtalet.
När de så den 5 juni 2020 möttes på mäklarens kontor presenterade Xxxxxxxx även sin uträkning av skadeståndet, redan påskrivet av säljaren, för underskrift av dem. De såg alltså Skadeståndsavtalet för första gången då. Den hade inte mej- lats till dem tillsammans med Hävningsavtalet.
De läste igenom uträkningen men förstod inte varför räntan som angetts för överbryggningslånet var så hög och frågade om det verkligen var rätt. Mäklaren svarade: ”Ja, bankerna roffar verkligen åt sig när de kan.” Med den tidspress som det var för att handlingarna skulle vara underskrivna till dess att de nya köparna skulle skriva på sitt köpeavtal senare samma dag, litade de på vad Mäklaren sa och skrev på. Hela mötet gick på mindre än 15 minuter.
De betalade skadeståndet samma dag, den 5 juni 2020. Först under helgen och veckan därpå fick de klart för sig att Mäklaren hade vilselett dem med sitt svar.
Storbanken satte räntan till 3,39 procent för ett överbryggningslån på 3 807 000 kr under 59 dagar. Deras beräkning byggde på Storbankens listränta för ett van- ligt bolån + 1 % för formen överbryggningslån, alltså inte precis en nivå där de ”roffar åt sig”. Internetbanken hade ännu lägre listränta, 2,19 procent.
Hade Mäklaren mejlat Skadeståndsavtalet dagen innan mötet, hade de fått skälig tid att själva undersöka vilken ränta som skulle användas för överbryggningslånet och då hade hela denna process om räntan kunnat undvikas.
Hävningsavtalet är skrivet på mäklarföretagets brevpapper. Det är inte Skade- ståndsavtalet. Det är dock skrivet av Mäklaren och presenterat för dem på hen- nes kontor. De betraktar även detta avtal som ett avtal inom ramen för Mäkla- rens uppdrag som mäklare i denna affär.
De har beräknat det yrkade beloppet som mellanskillnad mellan Internetbankens ränta om 2,19 procent och räntan om nio procent. Därutöver begär de ersättning för advokatkostnader om 6 250 kr.
Rättsliga grunder
Mäklaren har på fyra punkter brutit mot svensk lag och god mäklarsed.
A. Två tillämpningar enligt Avtalslagen 2010.2
1. Punkt 11.5.6 Skyldigheten att begränsa skadan
Den avtalsbrytande parten är inte ersättningsskyldig för sådan skada som hade kunnat undvikas om den drabbade parten vidtagit skäliga åtgärder för att be- gränsa skadeverkningarna av avtalsbrottet. Den drabbade parten har rätt till er- sättning för skäliga utgifter för att försöka minska skadan till följd av avtalsbrot- tet.
2. Punkt 11.5.2 (3)
Skadeståndet innefattar endast sådan skada som kan fastställas med skälig sä- kerhet.
Mäklarens angivande av nio procent som ränta för överbryggningslånet bryter mot Avtalslagen 2010 punkt 11.5.6, skyldigheten att begränsa skadan. Mäklaren skrev in denna skyldighet i Hävningsavtalet, men beaktade den inte sedan när
hon räknade ut skadeståndssumman. Mäklaren fick även i god tid före den 3 au- gusti, då överbryggningslånet skulle börja gälla, information från dem om Inter- netbankens ränta.
Utöver det skadestånd för sveda och värk på 10 000 kr som de betalt, har de fått betala 40 000 kr ytterligare som ett skadestånd för en skada som inte kan fast- ställas. Detta bryter mot Avtalslagen 2010 punkt 11.5.2 (3).
B. Två tillämpningar enligt god mäklarsed
1. Säljare och köpare ska behandlas lika.
2. Ingen av parterna ska få ekonomiska fördelar på bekostnad av den andre.
Mäklarens användning av nio procents ränta för beräkning av skadeståndet för överbryggningslånet är märklig då hon måste anses väl förtrogen med vad ban- kerna tillämpar för räntesats för dessa lån.
De kan inte se detta annat än som ett brott mot god mäklarsed – att mäklaren ska behandla säljare och köpare lika. Xxxxx att säljaren får en fördel utöver lagstadgat skadestånd på köparens bekostnad bryter mot god mäklarsed.
Mäklaren
Den 3 juni fick hon ett mejl där NN-YY meddelade att de inte kunde fullfölja kö- pet. NN-YY hade diskuterat med en jurist på Mäklarsamfundet och föreslog att parterna skulle lösa det genom att träffa ett avtal om återgång och skadestånd. NN-YY var angelägna om att snabbt nå en uppgörelse och kunna avsluta affären.
Säljaren informerades och hon, Mäklaren, bad säljaren tänka över vilken ersätt- ning som kunde accepteras för att teckna ett återgångsavtal och samtidigt reglera skadeståndet förlikningsvis, då den totala skadan ännu inte var känd.
Samtidigt kontaktade hon den budgivare som lagt det näst högsta budet (”Köpare 2”). Köpare 2 var villig att erbjuda 5 000 000 kr för fastigheten, dock önskade Kö- pare 2 att en försäljningsklausul skulle tas in i avtalet. Eftersom en sådan klausul skulle göra det svårt att skyndsamt reglera skadeståndet mellan NN-YY och sälja- ren, och eftersom säljaren inte ville hålla köpet svävande, frågade hon om Köpare 2 kunde tänka sig att avstå från försäljningsklausulen mot en ersättning. Köpare 2 svarade att de kunde tänka sig en ersättning om 20 000 kr. Hon framförde det till NN-YY, som accepterade förslaget.
Säljaren ville ha ersättning för provision, överbryggnadslån som var nödvändigt på grund av att tillträdet försenades, den ersättning Köpare 2 skulle få för att av- stå försäljningsklausul, och ett belopp på 10 000 kr för ideell skada. Säljaren hade inte hunnit undersöka vad hennes faktiska kostnad för överbryggnadslånet skulle bli. Hon, Mäklaren, kontaktade därför Mellanbanken som uppgav att listräntan för överbryggnadslån varierade upp till cirka nio procent. Hon räknade med ut- gångspunkt i denna uppgift ut en uppskattad räntekostnad. Kontakten skedde muntligen, men hon har i efterhand bett om att få uppgiften skriftligen bekräftad av banken.
Den 5 juni träffades parterna på mäklarföretagets kontor. Hon visade NN-YY Ska- deståndsavtalet och förklarade att det var ett förslag på avtal baserat på de krav säljaren hade för att träffa en förlikning avseende skadeståndsansvaret och att det var upp till NN-YY om de ville acceptera den föreslagna regleringen eller inte. Hon gick igenom de kostnadsposter som reglerades i avtalet. Både NN-YY och säljaren var medvetna om att beloppet avseende överbryggnadslån räknats ut efter en listränta och att det inte baserades på säljarens faktiska ränta.
Senare samma dag tecknade säljaren ett nytt köpekontrakt med Köpare 2 med en köpesumma om 5 000 000 kr och tillträdesdag den 1 oktober 2020. Köpare 2 fick sedan ersättning med 20 000 kr för att avstå från sitt önskemål om en försälj- ningsklausul. Resultatet blev detsamma som om köpesumman i det nya kontrak- tet hade satts till 4 980 000 kr.
I efterhand kan konstateras att säljarens faktiska ränta uppgick till 4,5 procent och att kostnaden för överbryggnadslånet därmed uppgick till 27 616 kr. Säljaren hade inga lån på fastigheten och skulle finansiera köpet av sin nya bostad kon- tant. Med beaktande av kostnaden för att ta ut pantbrev, som säljaren annars inte skulle ha haft, bedömde säljaren det billigare att ta ett blancolån. Av denna anledning är räntan något högre än de ränteuppgifter som NN-YY fått från sina banker.
Hon bestrider att hon skulle ha agerat oaktsamt. NN-YY önskade reglera sitt ska- deståndsansvar mot säljaren genom ett förlikningsavtal innan skadans storlek var känd, för att kunna nå ett snabbt avslut på affären. Hon förklarade för NN-YY och säljaren att ränteberäkningen utgick från den uppgift om listränta hon fått från Mellanbanken och parterna var införstådda med att beräkningen inte grundades på säljarens faktiska ränta.
Det är inte heller visat att ett annat agerande från hennes sida hade lett till en överenskommelse om ett lägre ersättningsbelopp avseende ränta för överbrygg-
nadslån. Som nämnts var säljarens faktiska ränta vid tidpunkten inte känd och det är rimligt att anta att säljaren, för att tillmötesgå NN-YY:s önskemål om en snabb reglering, önskade att beräkningen tog höjd för denna osäkerhet.
Hon bestrider under alla förhållanden att NN-YY skulle ha lidit en skada som över- stiger skillnaden mellan ränteberäkningen enligt förlikningsavtalet och säljarens faktiska ränta, dvs. 27 585 kr.
Hon bestrider att den ombudskostnad NN-YY kräver ersättning för skulle ha ett adekvat samband med hennes påstått oaktsamma agerande. Det har inte fram- kommit vilket arbete ombudet utfört eller på vilket sätt det varit en nödvändig följd av den påstådda oaktsamheten.
Nämnden riktade ett föreläggande till Mäklaren och frågade bland annat föl- jande.
”Det tycks ha träffats två avtal med anledning av hävningen. I det ena avtalet, häv- ningsavtalet, angavs att skadans storlek kunde fastställas sedan omförsäljning skett, men i det andra att [NN-YY] skulle ersätta säljaren med ett visst belopp. Hur hänger de båda avtalen ihop med avseende på det nu nämnda?”
Mäklaren svarade följande:
Avtalet som anger att XX-XX ska ersätta säljaren med visst belopp ska ses som en förlikningsvis reglering av skadeståndsansvaret enligt Hävningsavtalet och med anledning av den obefogade hävningen.
NN-YY har i huvudsak tillagt följande:
De har inga invändningar mot Skadeståndsavtalet annat än att det ska följa svensk lagstiftning och god affärsmoral.
Mäklaren har uppgett att rabatten på 20 000 kr framfördes till de nya köparna som accepterade förslaget. Så var det inte. Mäklaren ringde den 4 juni och sa att det andra paret från visningen var intresserade vid det nya priset och att de där- med släppt kravet på försäljningsklausul. Något belopp om 20 000 kr nämndes över huvud taget inte. Första gången de såg det var den 5 juni i samband med underskrift av Hävningsavtalet.
Mäklaren har uppgett att Skadeståndsavtalet var ett förslag. Hävningsavtalet hade de fått översänt dagen innan och det kan därför anses som ett förslag inför deras möte. Varför översändes inte det viktigare Skadeståndsavtalet i förväg? Mäklaren uppger vidare att det var upp till dem om de ville acceptera den före-
slagna regleringen eller inte. Men det var inga förslag som förevisades på mötet eftersom båda avtalen redan var underskrivna av säljaren.
De bar på en tung skuldbörda eftersom de brutit avtalet utan saklig grund och var därmed öppna för att skadeståndet kunde bli stort. I synnerhet som ett samtal med Mäklarsamfundets jurist låtit oss förstå deras kostnadsansvar om återför- säljningen skulle dra ut på tiden. Mäklarens uttalande – ”om allt går väl” – när hon berättade att Köpare 2 skulle skriva på sitt köpeavtal samma kväll, vägde också tungt och de ville inte skapa något hinder för möjligheten till omförsäljning.
De insåg inte att Skadeståndsavtalet inte alls var avhängigt omförsäljningen till Köpare 2, utan att det hade kunnat regleras efter att försäljningen gått igenom. Kunde någon ha nytta av att Skadeståndsavtalet forcerades fram på det sätt som skedde? Inte de i alla fall.
De tycker att svaret på deras ifrågasättande av de nio procenten borde varit: ”Vi har tid. Kontakta er egen bank och hör om ni kan få en bättre ränta.” Mäklaren hade ju den möjligheten. Hon visste ju att återförsäljningen var en sak och Skade- ståndsavtalet en annan. Självklart skulle ersättningen till Säljaren för överbrygg- ningslånet blivit lägre efter att de talat med sina banker. De godtar dock att sälja- rens faktiska ränta blev 4,5 procent.
De anlitade advokat för att utreda Mäklarens skyldighet att tillämpa Avtalslagen 2010, punkten 11.5.6 om skyldigheten att begränsa skadan samt punkten 11.5.2 om att skadeståndet innefattar endast sådan skada som kan fastställas med skälig säkerhet. Båda dessa lagtexter3 bortsåg Mäklaren från.
Mäklaren har i huvudsak tillagt följande:
Anledningen till att säljaren redan hade undertecknat Skadeståndsavtalet var för att tydliggöra att säljaren accepterade regleringen. Hon har aldrig har påstått el- ler på annat sätt antytt att NN-YY var tvungna att acceptera regleringen.
Vad gäller säljarens ränta för överbryggnadslån ska också markeras att om NN-YY menar att säljaren hade kunnat ta överbryggnadslån till en lägre ränta än den ränta hon faktiskt haft, är det upp till dem att bevisa detta. Det är inte tillräckligt att peka på att det finns banker som har en lägre listränta eftersom det inte säger något om ifall säljaren faktiskt hade beviljats lån med listräntan. Det bör noteras att Internetbanken, som NN-YY tagit upp som exempel på en bank som erbjuder
3 Se not 2 ovan.
lägre ränta, kräver att låntagaren lägger upp sitt bolån hos dem för att över- bryggnadslån ska beviljas om låntagaren inte är befintlig kund.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat de båda köpekontrak- ten (endast första sidan av köpekontraktet vid omförsäljningen), Hävningsavtalet, Skadeståndsavtalet, information från olika banker om ränta på överbryggnadslån, mejlkorrespondens mellan parterna, en faktura på advokatkostnader och ett ut- drag från fastighetsregistret.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Orsakssambandet ska också vara adekvat. Det betyder att skadan ska vara en nå- gorlunda typisk och förutsebar följd av brottet mot fastighetsmäklarlagen. En del följder kan vara så ovanliga eller osannolika att det inte kan krävas att mäklaren borde ha räknat med dem. Sådana följder är inte adekvata, se rättsfallet NJA 2017 s. 9 (p. 26).
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Ramen för nämndens prövning
FRN kan i princip endast pröva sådana omständigheter (rättsfakta) som en anmä- lare har åberopat som grund för sitt krav. Vidare är nämnden bunden av anmäla- rens yrkande. Nämnden kan alltså inte rekommendera en mäklare att betala ett högre belopp än vad anmälaren har begärt. Inte heller kan nämnden rekommen-
dera en mäklare att betala ersättning för andra skador än de som anmälaren har begärt ersättning för.
I detta fall har NN-YY gjort gällande att räntekostnaden i Skadeståndsavtalet var för hög. Det är det som nämnden ska pröva avseende kravet om de 42 600 kr. I den prövningen ingår att ta ställning dels till själva räntesatsen, dels till Skade- ståndsavtalets konstruktion.
Avseende kravet om 6 250 kr för advokatkostnader har Mäklaren bland annat invänt att det saknas adekvat orsakssamband. För att avgöra om advokatkostna- derna var en typisk och förutsebar (adekvat) följd av Mäklarens agerande, har nämnden valt att pröva sådana rättsfakta som NN-YY visserligen inte uttryckligen har åberopat som grund för sitt krav, men som ändå har framkommit i utred- ningen och som ligger i linje med deras resonemang om skadebegränsning. Det innebär att nämnden har gjort ett visst avsteg från de principer som gäller i en allmän domstol.
Mäklaren ansvarar för Hävningsavtalet och Skadeståndsavtalet
Om inget annat avtalas ska mäklaren upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen, se 21 § fastighetsmäklarlagen.
Hävningsavtalet upprättades på Mäklarens brevpapper och det har inte ifråga- satts att det var hon som upprättade det avtalet. Därmed ansvarar hon för inne- hållet i Hävningsavtalet.
Skadeståndsavtalet är inte upprättat på Mäklarens brevpapper och det har inte blivit utrett vem som faktiskt är författare. Nu saknar det dock betydelse hur det förhåller sig med den saken. Mäklaren har inte ens påstått att hon skulle ha träf- fat en överenskommelse med parterna om att hon inte skulle upprätta Skade- ståndsavtalet. Det innebär att hon ansvarar för innehållet i Skadeståndsavtalet som om hon hade upprättat det själv, se FRN 96/18.
Skadeståndsavtalets konstruktion
Det är fullt möjligt för köpare och säljare att komma överens om ett skadestånd redan innan skadans storlek är känd. För både köparen och säljaren innebär en sådan överenskommelse en osäkerhet: för båda kan det bli ett bättre eller sämre utfall jämfört med att bestämma skadeståndets storlek efter det att skadan har fastställts.
Enligt nämndens uppfattning bör en mäklare normalt inte föreslå att skadestån- det ska fastställas i förväg. Om parterna ändå vill ha ett sådant avtal, bör mäkla- ren peka på den nämnda osäkerheten, jfr FRN 128/20.
I detta fall tycks NN-YY ha varit införstådda med att skadeståndet skulle faststäl- las i förväg. Det har också betydelse att parterna ”visste” att fastigheten samma dag skulle säljas om för 5 000 000 kr; osäkerheten i Skadeståndsavtalet blev där- med mindre. NN-YY hade också hjälp av advokat. Av dessa skäl anser nämnden att Mäklaren inte agerade oaktsamt, när hon medverkade till att skadeståndet fastställdes innan parterna visste hur hög räntekostnaden skulle bli. Att Skade- ståndsavtalet och Hävningsavtalet var motstridiga – i Hävningsavtalet angavs ju att skadeståndet kunde fastställas först efter omförsäljning – medför ingen annan bedömning.
Skadeståndsavtalet var obalanserat
En mäklare ska verka för balanserade avtal. Mäklaren får inte ta parti för någon av parterna, till skada för den andra parten.
I detta fall var Skadeståndsavtalet inte balanserat utan till kraftig fördel för sälja- ren. Det gäller bland annat i den del som nämnden ska pröva, nämligen säljarens kostnad för överbryggnadslån.
Räntan för överbryggnadslånet angavs i Skadeståndsavtalet till nio procent och parterna är överens om att Mäklaren hade inhämtat den procentsatsen från Mel- lanbanken. Banken hade angett räntan till mellan 3,95 och 9,95 procent och Mäk- laren valde i princip den högsta räntan som banken erbjöd. Hon tycks inte ha un- dersökt vilken faktisk ränta som säljaren skulle kunna få.
Parterna är överens om att den ränta som säljaren faktiskt betalade kom att uppgå till 4,5 procent. Den faktiska räntan var alltså väsentligt lägre än den som angavs i Skadeståndsavtalet.
Enligt allmänna regler hade säljaren en skyldighet att försöka begränsa sin skada, något som också angavs i Hävningsavtalet. Det innebar bland annat att säljaren var skyldig att ta ett lån med lägsta möjliga ränta. Mot den bakgrunden agerade Mäklaren oaktsamt när hon valde den högsta räntan som en viss bank erbjöd. Mäklaren borde antingen ha kontrollerat vilken ränta som säljaren skulle kunna få, alternativt ha verkat för att den aktuella skadeposten hölls öppen tills detta hade klarlagts. Det gäller särskilt som NN-YY oemotsagda har uppgett att Skade-
ståndsavtalet presenterades vid sittande bord. De gavs alltså ingen tid att reflek- tera över innehållet i Skadeståndsavtalet.
Det är däremot inte bevisat att säljaren hade kunnat få en lägre ränta än de 4,5 procent som hon fick. Även om vissa banker erbjuder sina kunder överbryggnads- lån utan säkerhet till en förmånlig ränta, skiljer sig räntesatserna åt.4 Som Mäkla- ren påpekat är de mer förmånliga räntesatserna normalt knutna till att låntaga- ren är kund i banken. Mäklaren har oemotsagd uppgett att fastigheten var obelå- nad, och säljaren behövde knappast ta något nytt lån inför köpet av den nya bo- staden.5 Det innebär att säljaren var hänvisad till sin ordinarie bank för över- bryggnadslånet, och det är inte bevisat att den banken erbjöd en lägre ränta än 4,5 procent.
NN-YY ska alltså få skadestånd beräknat som skillnaden mellan räntan i Skade- ståndsavtalet och säljarens faktiska ränta. Beloppet uppgår till 27 585 kr.
Advokatkostnaderna
XX-XX har uppgett att de anlitade advokat för att ”utreda Mäklarens skyldighet att tillämpa Avtalslagen 2010, punkten 11.5.6 om skyldigheten att begränsa ska- dan samt punkten 11.5.2 om att skadeståndet innefattar endast sådan skada som kan fastställas med skälig säkerhet”.
Mäklaren har invänt att det saknas adekvat orsakssamband i denna del. Med andra ord anser Xxxxxxxx att advokatkostnaderna inte var en typisk och förutse- bar följd av hennes oaktsamhet.
Nämnden ska pröva om det var rimligt, och därmed förutsebart för Mäklaren, att NN-YY anlitade advokat i den uppkomna situationen. För att göra den bedöm- ningen kommer nämnden, som nämnts ovan, delvis att gå in på sådant som NN- YY inte uttryckligen har åberopat som rättsfakta, men som framgår av utredning- en och som omfattas av den rättsliga grund som de framfört, det vill säga att ska- deståndet endast skulle omfatta sådan skada som kunde fastställas med skälig säkerhet.
Nämnden har uppmärksammat följande förhållanden som talar för att det var rimligt att anlita advokat.
4 Exempelvis erbjuder Nordea överbryggnadslån med 2 % ränta. Swedbanks ränta för överbryggnadslån uppgår dock till 5,35 %. Uppgifterna inhämtade på internet 210222.
5 Köpeskillingen för den nya bostaden bör ha uppgått till cirka 3 800 000 kr, detta eftersom lånekostnaden för ett lån med 9 % ränta under 59 dagar angavs till 55 201 kr i Skadeståndsavtalet.
• Skadeståndsavtalets konstruktion, där skadeståndet fastställdes innan par- terna visste hur stor skadan skulle bli, var något som i sig krävde rättsliga överväganden. Här kan särskilt nämnas att parterna inte visste vilken ränta som säljaren kunde få. Vidare framgår av fastighetsregistret att tillträdet i det nya köpet kom att ske den 24 augusti 2020, inte den 1 oktober som angavs i köpekontraktet. Tillträdet blev alltså bara 21 dagar försenat jäm- fört med det första köpet, inte 59 dagar som förutsattes i Skadeståndsav- talet.
• I Hävningsavtalet angavs att säljaren skulle försättas i samma ekonomiska position som om avtalsbrottet inte hade ägt rum, men i Skadeståndsavta- let fick säljaren även ersättning för ideella faktorer, bland annat för sina ”tårar”.
• Som angetts under not 1 ovan var posterna i Skadeståndsavtalet felsum- merade. Summan av posterna blev inte 148 701 kr utan 147 701 kr. NN-YY betalade med andra ord 1 000 kr för mycket.
• I det köpekontrakt varigenom NN-YY köpte fastigheten fanns en prisregle- ringsklausul, där det angavs att om NN-YY:s fastighet skulle säljas för mer än 5,8 miljoner kr, skulle det överskjutande beloppet ”delas” mellan par- terna och köpeskillingen ökas med det delade beloppet. Det angavs dock inte hur beloppet skulle delas. Antagligen menades att beloppet skulle de- las på hälften, men oklarheten skulle eventuellt kunna tolkas som att pri- set för fastigheten inte var tillräckligt tydligt bestämt. Rättsföljden av att priset inte är bestämt är att avtalet är ogiltigt, se 4 kap. 1 § jordabalken. Med andra ord kan det tänkas att det inte fanns något giltigt avtal som be- hövde hävas, och i så fall heller inget skadestånd som NN-YY var skyldiga att betala.
• Det är osäkert i vilka fall en mäklare har rätt till ytterligare en provision vid en omförsäljning, se Högsta domstolens kortfattade uttalande i rättsfallet NJA 2010 s. 58 s. 918 (p. 13). Om en spekulant redan har anmält sig till mäklaren och är villig att underteckna ett köpekontrakt, som i detta fall, kan det te sig diskutabelt att mäklaren ska få ytterligare en provision för det begränsade merarbetet, jfr Xxxx Xxxxxxx i Juridisk Tidskrift 2010/11 s. 461 f.
Sammanfattningsvis fanns det flera oklarheter och tveksamheter som kunde be- höva granskas av en advokat. Nämnden anser därför att advokatkostnaderna ska
ersättas av Mäklaren. Att advokaten sedan inte tycks ha uppmärksammat tvek- samheterna saknar betydelse.
Sammanfattningsvis bör Mäklaren rekommenderas att betala 33 835 kr (27 585 +
6 250) till NN-YY.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.