ACCEPTERAT PRIS HÖJDE UTGÅNGSPRISERNA.
December 2017
SNS ANALYS nr45
Lockpriser på bostadsmarknaden
ACCEPTERAT PRIS HÖJDE UTGÅNGSPRISERNA.
På grund av att accepterat pris infördes ökade utgångs- priserna med cirka 15 procent, och skillnaden mellan utgångspris och slutpris minskade drastiskt. Att fastig- hetsmäklarna frivilligt lyckades avskaffa lockpriser visar att de tidigare avsiktligt använt lockpriser. Att använda lockpris är rationellt för mäklarna eftersom sannolikhe- ten för negativa påföljder är liten.
FÄRRE BESÖKARE. När accepterat pris infördes – och lockpriser avskaffades – föll antalet besökare både till online-annonserna (med över hälften) och till de faktiska visningarna (med en fjärdedel).
SLUTPRIS OCH FÖRSÄLJNINGSTID
OPÅVERKADE. Bostädernas slutpris och försäljnings- tid påverkades däremot inte genom införandet av accep- terat pris. Vem den slutliga köparen är påverkas inte heller av om marknaden använder lockpriser eller bygger annonseringen på marknadsvärden.
Lsvenska bostadsmarknaden. Den
ÅGA UTGÅNGSPRISER och
skenande budgivningar framställs ofta som ett problem på den
bakomliggande idén är att köpare ska lockas
att köpa bostäder de inte skulle ha köpt om de hade utannonserats med utgångspriser nära marknadsvärdet.
Förekomsten av ”lockpriser” har kritiserats från olika utgångspunkter. Bland annat står det i strid med marknadsföringslagen. Men vilka är de egentliga effekterna av lockpriser? Vem är vinnare och vem är förlorare?
”Accepterat pris” infördes 2011 och var mäklarbranschens försök att självreglera bort lockpriserna. Tanken var att sätta ett utgångspris i linje med mäklarens värdering av bostaden och inte lägre än vad säljaren var villig att acceptera.
Genom att analysera effekten av införandet av accepterat pris på bostadsmarknaden får vi ett direkt mått på hur lockpriser påverkade bostadsmarknaden. Det visar också i vilken utsträckning lockpriser var en medveten
strategi från fastighetsmäklarna.
Grafisk form: Xxxxxx Xxxxxxxxx. Original: Xxxxx Xxxxx.
FÖRFATTARE
Xxxxxx Xxxxxxxxx, postdoktoral forskare i nationalekonomi vid Stockholms universitet. E-post: XxxxxxXxxxxxxxx@xxxxx.xxx
SNS ANALYS En stor del av den forskning som bedrivs är vid sin publicering anpassad för vetenskapliga tidskrifter. Artiklarna är ofta teoretiska och inomvetenskapligt specialiserade. Det finns emellertid mycket forskning, framför allt empirisk och policyrelevant sådan, som är intressant för en bredare krets. Målet med SNS Xxxxxx är att göra denna forskning tillgänglig för beslutsfattare i politik, näringsliv och offentlig förvaltning och bidra till att forskningen når ut i medierna. Finansiellt bidrag har erhållits från Xxx Xxxxxxxxxx och Xxx Xxxxxxxx Stiftelse. Författarna svarar helt och hållet för analys, slutsatser och förslag.
Lockpriser vanligt förekom- mande.
Accepterat pris skulle få bort lockpriser.
Lockpriser kan vara vilseledan- de prisupplys- ning.
Utgångspriser långt under bostadens mark- nadsvärde – lockpriser – har varit vanligt förekommande i Sverige under i princip hela 2000-talet. De har vållat stor uppmärksamhet i medierna och framställs ofta som ett problem med följande argumentation. Lockpriser ger felaktig information om bostadens värde med syfte att locka – lura – fler presumtiva köpa- re till internetannonser, bostadsvisningar och
budgivningar. Fler budgivare får budgivningar- na att skena, vilket driver upp slutpriserna.1
Accepterat pris
I ett försök att få bort lockpriserna införde Mäklarsamfundet något som kallades accep- terat pris, se ruta. Accepterat pris infördes först i Stockholms innerstad i augusti 2011,
vid efterföljande årsskifte i resterande delar av Stockholms län och ytterligare ett år senare i Göteborg. Det var frivilligt för fastighetsmäklar- na att tillämpa rekommendationen om accep- terat pris. Rekommendationen innebar att fastighetsmäklare för alla nya bostäder som de lade ut till försäljning skulle ange att utgångs- priset var ett ”accepterat pris”, samtidigt som
de skulle sätta utgångspriset inom ramen för bedömt försäljningspris. Försäljningsreglerna förändrades inte på något annat sätt; exempel- vis blev fortfarande varken köparna eller säljar- na bundna av sina bud innan köpekontraktet var påskrivet.
Vad är en fastighetsmäklare? Fastighetsmäklare är personer som yrkes- mässigt förmedlar bostadsrätter och fastighe- ter. Fastighetsmäklarna ska vara registrerade hos Fastighetsmäklarinspektionen. För att bli registrerad måste mäklaren ha ”tillfredställan- de utbildning”, vilket i praktiken innebär att hen genomgått en tvåårig högskoleutbildning inom fastighetsmäkleri.
Det vanligaste kontraktet mellan fastighets- mäklare och säljare innebär att säljaren betalar provision till mäklaren. Typiskt sett stipulerar avtalen att ju högre slutpris som erhålls, desto mer betalt får mäklaren. Om det inte blir någon affär – oavsett anledning – får mäklaren inte betalt alls. Mäklaren har i sådana fall lagt tid, energi och pengar på en försäljning, utan att få någon ersättning av sin kund. Se också rutan
på nästa sida, som problematiserar relationen mellan mäklare och säljare.
En svensk fastighetsmäklare ska ta till- vara både köparens och säljarens intressen, och ska i allt sitt arbete iaktta god fastighets- mäklarsed.2 Det innebär att fastighetsmäkla- ren är skyldig att utöver fastighetsmäklarlagen följa annan tillämplig lagstiftning. Lockpris anses vara en sådan vilseledande prisupplys- ning vid marknadsföring av bostäder som stri- der mot marknadsföringslagen.3 Om någon part misstänker att en fastighetsmäklare använder lockpriser kan anmälan göras till
1. Se till exempel Xxxxxxxx och Xxxx (2008), Mäklarstatistik (2016) eller Österling (2017).
2. 8 § fastighetsmäklarlagen (2011:666).
3. Se exempelvis regeringens proposition 2010/11:15, s. 33.
Mäklarsamfundets definition av accepterat pris
Mäklarsamfundet förklarade för köpare och säljare vad accepterat pris var på följande sätt: Accepterat pris innebär att priset som anges i bostadsannonsen ligger på en nivå som säl- jaren är villig att acceptera som slutpris. Om flera bud finns kan dock budgivning förekom- ma och priset bli högre. Säljaren och mäklaren kommer gemensamt fram till nivån på det accepterade priset som även ligger inom ramen för mäklarens värdering av bostaden.
Även om ett Accepterat pris är angett, råder enligt lag alltid fri prövningsrätt för sälja- ren vilket innebär att denne har rätt att själv välja om bostaden ska säljas, till vem och till vilket pris.
Källa: xxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx.
Incitamentsproblematiken med fastighetsmäklare
Förhållandet mellan bostadssäljare och fastighetsmäklare är ett klassiskt så kallat prin- cipal–agent-förhållande med informationsasymmetri. Säljaren (principalen) anlitar en mäklare (agenten) för att sälja sin bostad.
Det finns två stora källor till informationsasymmetrier. För det första vet inte säljaren hur hårt mäklaren arbetar för att sälja bostaden. För det andra vet inte säljaren hur duktig mäklaren är eller hur uppdaterad mäklaren är på rådande marknadsförhållanden.
Fastighetsmäklarens incitament är direkt beroende av det avtal som träffats med säl- jaren. I det vanliga mäklarkontraktet får den enskilde fastighetsmäklaren relativt lite betalt för extra säljarbete, efter att den prisnivå där säljaren kan tänkas sälja har upp- nåtts. För säljarens del är det givetvis bra om mäklaren anstränger sig för att få in ytterli- gare bud och ett högre säljpris. Även med en aggressiv provisionsstege – säg 10 procent över ett bedömt marknadsvärde – är det inte säkert att fastighetsmäklaren tjänar på att ägna tid åt just denna affär. Det kan i stället vara mest lönsamt för mäklaren att fokusera på nästa affär, när mäklaren tror att säljaren blivit nöjd.
Att säljaren vill sälja dyrt, men fastighetsmäklaren snabbt, är en välkänd följd av fel- riktade incitament.1 För mäklare som inte driver eget företag går dessutom en betydan- de del av provisionen till företaget som anställer dem, vilket leder till ytterligare försvagat incitament för fortsatt säljarbete efter att säljaren blivit nöjd.
1. Se till exempel Yavas (2007), Xxxxxxx (2013), Han och Xxxxxxx (2014) samt referenser i dessa.
Fastighetsmäklarinspektionen, som då kan upp- rätta ett tillsynsärende och granska fastighets- mäklarens förehavande och tidigare affärer.
Lockpriser
Figur 1 visar genomsnittliga utgångspriser och slutpriser för Stockholms innerstad från 2006 till 2014.4 De genomsnittliga utgångspriser- na ligger alltid under slutpriserna. I mitten av 2007 använde fastighetsmäklarna en prisstra- tegi som genererade ett slutpris cirka 30 pro- cent över utgångspriset.5 Slutpriserna föll drastiskt i mitten av 2008 – när finanskrisen
grasserade som värst på andra sidan Atlanten – men utgångspriserna föll inte i samma utsträck- ning. Under åren 2009–2010 och första halvan av 2011 var lockpriser vanliga igen, men när eurokrisen var i full blom 2011 hände något.6
4. Accepterat pris infördes först i Stockholms innerstad – ett område som innehåller väldigt få villor, varför analysen här baseras på data från bostadsrättsförsäljningar.
5. Xxxxxxxx och Xxxx (2008).
6. Irländska statsobligationer hade sina högsta räntenivåer sommaren 2011, spanska vintern 2012 och grekiska våren 2012.
De genomsnittliga slutpriserna föll med 5–10 procent under våren 2011. När accepterat pris hade införts steg däremot utgångspriserna, till skillnad från vad som hände vid finanskrisen. Skillnaden mellan utgångspris och slutpris var liten under ett drygt år, varefter de successivt ökade igen.
Figur 2 visar hur ofta fastighetsmäklare anmälts till Fastighetsmäklarinspektionen för ”pris i marknadsföring (lockpris)”. Den vänst- ra bilden visar hur antalet anmälningar som andel av totalt antal fastighetsmäklare varierar över tid. År 2008 fanns det 6 042 registrerade fastighetsmäklare i Sverige, varav 18 (0,3 pro- cent) anmäldes för lockpriser. År 2015 var mot- svarande siffror 6 833 registrerade mäklare, varav 105 (1,5 procent) anmäldes för lockpriser. I takt med att skillnaden mellan utgångspris och slutpris ökade från lägstanivån vid finans- krisen, ökade både antalet och andelen anmäl- da mäklare från 2008 till 2010. När accepterat pris infördes 2011 föll slutpriset i relation till utgångspriset, och så även andelen anmälda
Accepterat pris ledde till högre utgångspriser.
105 mäklare anmälda för lockpriser.
Figur 1. Genomsnittliga utgångs- och slutpriser för bostadsrätter i Stockholms innerstad. Röd streckad linje markerar införandet av ”accepterat pris”.
Införande av accepterat pris
Slutpris
Utgångspris
5,0
4,5
Miljoner kronor
4,0
3,5
3,0
2,5
2,0
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Källa: Österling (2017).
Stockholm
Västra Götaland
24 %
Övriga
61 %
15 %
Figur 2. Anmälningar till Fastighetsmäklarinspektionen (% av antal registrerade mäklare) samt geografisk fördelning av dessa.
1,8
1,6
1,4
1,2
Procent
1,0
0,8
0,6
0,4
0,2
0,0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
2015
Källa: Fastighetsmäklarinspektionen.
Flest anmälning- ar i Stockholm.
mäklare till Fastighetsmäklarinspektionen. År 2015 var lockpriser åter vanliga och andelen anmälda fastighetsmäklare rekordhög.
Cirkeldiagrammet i figur 2 visar hur anmäl- ningarna fördelade sig geografiskt under 2015. Föga förvånande har Stockholm, som har störst skillnad mellan utgångspris och slutpris och även flest fastighetsmäklare, flest anmälningar. Västra Götaland, med Göteborg som huvudort, står också för en relativt stor andel.
Effekten av lockpriser
Det finns två vedertagna teorier om utgångs- prisets effekt på slutpriset. Dessa pekar åt oli- ka håll. Xxxx Xxxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxxx presenterade 1975 en teori om anchoring
(på svenska ungefär förankringsteorin).7 Förankringsteorin, som numera är en välkänd psykologisk företeelse, innebär att individer ger den första siffra de uppfattar i ett givet sam- manhang ett normerande värde, och att det
7. Xxxxxxx och Xxxxxxxx (1975).
därför är möjligt för exempelvis en fastighets- mäklare att styra en bostadsförsäljning genom att sätta utgångspriset ”rätt”. Vid bostadsför- säljningar brukar förankringsteorin tillämpas så att man sätter ett högt utgångspris på bostä- derna. Xxxxxxx, tänker man sig då, kommer att uppfatta denna bostad som värdefull varför de blir villiga att betala mer än om utgångspriset varit lägre.
Namnet på den motsatta teorin, bidder´s curse, översätts i det här sammanhanget bäst med budgivarens förbannelse.8 Till stöd för denna teori ligger observationen att människor ofta är beredda att betala mer för en vara om den säljs på auktion än om den säljs till fast pris. Tillämpat på bostadsmarknaden innebär teo- rin att konkurrenssituationen, tävlingen, mel- lan intressenter kommer att resultera i ett högre slutpris. Om ett utgångspris som är betydligt lägre än det förväntade slutpriset dessutom kan locka fler intressenter att delta i budgivningen, förstärks denna effekt ytterligare.
Det är komplicerat att analysera hur lock-
priser påverkar bostadsmarknaden. För det första vill man jämföra en lockprismarknad med en normalprismarknad, ”allt annat lika”. Om man jämför olika objekt inom en viss mark- nad har man också intern konkurrens: lägen- het A tävlar med lägenhet B om en begränsad mängd köpare. Den konkurrenssituationen är sannolikt av mindre intresse för politiker och övriga beslutsfattare. Dessa är i stället intresse- rade av hur en marknad med lockpriser ter sig jämfört med en marknad utan lockpriser.
I min doktorsavhandling9 söker jag svar på frågan hur bostadsmarknaden skulle förändras om samtliga aktörer på marknaden över en natt övergav lockpriserna och började annonsera ut nya bostäder med utgångspris nära det förvän- tade marknadsvärdet. Genom att använda ett så kallat naturligt experiment tillses att allt annat är lika, varför det är trovärdigt med en kausal tolkning av resultaten (se ruta om korrelation och kausalitet) – det enda som har förändrats är utgångspriset.
Förankringsteo- rin.
Budgivarens förbannelse.
8. Xxxxxxxxxx och Xxx (2011). 9. Österling (2017).
Korrelation och kausalitet
Vid dataanalys är det viktigt att skilja på korrelation och kausalitet. Korrelation inne- bär att två variabler samvarierar. Kausalitet innebär att den ena variabeln påverkar den andra variabeln. Korrelation är enkelt att skatta, medan kausalitet är svårare.
Även om utgångspriset är (positivt) korrelerat med slutpriset innebär det inte nöd- vändigtvis att ju högre utgångspris, desto högre slutpris. Om så hade varit fallet hade alla använt oändligt höga utgångspriser. Sannolikt är det andra faktorer som påverkar både utgångspris och slutpris på liknande sätt. Dessa faktorer kan verka både på mikro- och makronivå.
Exempel på korrelation i mikro: Lägenhet A har en stor balkong i söderläge med fin utsikt, lägenhet B har en fransk balkong i norrläge som tittar rakt in i en vägg. Allt annat lika kommer lägenhet A betinga ett högre utgångspris och ett högre slutpris än lägenhet
B. Det finns en positiv korrelation mellan utgångspris och slutpris.
Exempel på korrelation i makro: Vi ser i figur 1 att utgångspriser och slutpriser ökar och faller ungefär samtidigt (sommaren 2011 undantaget) – utgångspriser och slutpriser är kor- relerade. Denna korrelation kan uppstå för att utgångspriserna påverkar slutpriserna, för att slutpriserna påverkar utgångspriserna eller för att utgångspriser och slutpriser är obero- ende av varandra – men beroende av någon annan faktor (exempelvis bostadsbristen).
Införandet av accepterat pris som ett naturligt experiment.
Nästan samtliga annonser an- vände accepterat pris direkt efter införandet.
Accepterat pris som ett naturligt experiment Inom nationalekonomi är det vanligt att försöka särskilja kausalitet från korrelation genom att använda naturliga experiment, särskilt i situ- ationer där vanliga experiment inte är prak- tiskt genomförbara. Med hjälp av ett naturligt experiment söker man dela upp ett datamateri- al i flera grupper, där vissa grupper så gott som slumpmässigt genomgått en förändring – en behandling – medan andra grupper kan använ- das som kontrollgrupper.
I min avhandling använde jag införandet av accepterat pris som ett naturligt experiment för att studera hur lockpriser påverkar bostads-
marknaden. För att utreda den kausala effekten av lockpriser på bostadsmarknaden utnytt-
jar jag det faktum att införandet av accepterat pris skedde vid olika tidpunkter i olika regio- ner, det vill säga de genomgick en behandling vid olika tidpunkter. Genom att använda något som kallas skillnad-i-skillnad-analys (se ruta) är det då möjligt att skatta effekten av lockpri- ser på relevanta variabler från bostadsmarkna- den. Jag studerar effekten på utgångspris, hur bostadsaffärerna påverkas samt hur köpare, säljare och fastighetsmäklare påverkas.
Analysen grundar sig i huvudsak på data- analys. Jag har samarbetat med fastighetsmäk- lare – både stora och små – för att samla in mer detaljerade data än vad som finns att tillgå hos till exempel Lantmäteriet och Mäklarstatistik. Det innebär att jag – förutom all standard- information som datum för affärens genomfö- rande, storlek, adress med mera – har anonyma ID-nummer för de olika fastighetsmäklarna (så
annonsen på internet, som kom på visningarna och som deltog i budgivningen (så jag kan säga något om efterfrågan på en viss bostad). Jag vet också utgångspris, slutpris, huruvida bostäderna annonserades med ”accepterat pris” eller ej samt köparnas och säljarnas ålder.
Vad är effekten av lockpriser?
Figur 3 visar hur några grundläggande variabler förändrats över tid för två av de tre regionerna: Stockholms innerstad och Göteborg. Graferna visar hur genomsnittsvärdena förändras över tid, efter att jag har kontrollerat för observer- bara karaktäristika om bostäderna. Nivån för var och en av variablerna är normaliserad till noll i januari 2010. Det vi ser i figurerna kan formaliseras genom den empiriska metod
som kallas skillnad-i-skillnad-regression. Regressionerna10 ger uppskattningar av hur stor den kausala effekten av lockpriser är, och sannolikheten att effekten skiljer sig ifrån noll.
Effekterna av införandet av accepterat pris kan delas in i fyra grupper:
1. Utgångspriser
Figur 3 A visar andelen lägenheter som annon- seras med accepterat pris. I januari 2010 användes accepterat pris för cirka 5 procent
av annonserna, och detta var relativt konstant under 2010 och första halvan av 2011, varför kurvan rör sig kring nollstrecket. När den sto- ra reformen sker i Stockholms innerstad ökar andelen till nästan 100 procent. Samma möns- ter går att skönja för införandet av accepterat pris i Göteborg vid årsskiftet 2012/2013.
jag kan ”kontrollera” för att mäklare är olika duk-
tiga). Dessutom vet jag hur många som besökte
10. Dessa visas inte här, men återfinns i Österling (2017).
Skillnad-i-skillnad-analys
De två vanligaste sätten för att jämföra hur en variabel (utgångspriset) påverkar en annan variabel (slutpriset) är tidsserieanalys och tvärsnittsanalys. Tidsserieanalyser analyserar förändringar över tid, och tvärsnittsanalyser analyserar förändringar mellan grupper.
Skillnad-i-skillnad-analys jämför skillnaderna i förändring av en variabel över tid mellan olika grupper. Genom att jämföra skillnader i förändring mellan grupper slipper man många av de problem som har att göra med att även andra faktorer förändras över tid, eller att grupperna skiljer sig åt på ett sätt som är svårt att mäta.
Figur 3. Trender över tid för Stockholms innerstad och Göteborg. Samtliga serier är justerade för att börja på 0 i januari 2010. De streckade linjerna markerar införandet av accepterat pris i regionen.
Andel lägenheter som annonserats med accepterat pris 100
75
Procent
A 50
25
Stockholms innerstad Accepterat pris
Göteborg Accepterat pris
0
2010 2011 2012 2013 2014
Förändring av utgångspris
50
40
Procent
B
30
20
10
0
2010 2011 2012 2013 2014
100
50
Procent
0
C
-50
-100
-150
-200
30
Procent
20
D
10
Förändring av antalet online-sök per dag
2010 2011 2012 2013 2014
Förändring av slutpris
0
2010 2011 2012 2013 2014
Källa: Egna beräkningar.
Utgångspriset ökade med 15 procent.
Ingen effekt på slutpriset.
Antalet annons visningar föll med mer än hälften.
Figur 3 B visar hur utgångsprisets nivå förändras över tid. Utgångspriserna för Stockholms innerstad och Göteborg rör sig parallellt, med undantag för reformdatumet för de respektive områdena, då vi ser en stor ökning. Vi såg ovan att nästan samtliga mäk- lare bytte till accepterat pris vid reformen, och ser här att de även höjde utgångspriset.
Regressionerna skattar att införandet av accep- terat pris gjorde att utgångspriset ökade med
15 procent, allt annat lika. Skillnaden mellan utgångspris och slutpris minskade markant. Detta är i sig ett slående faktum då det bety- der att mäklarna avsiktligt använde lockpriser före reformen. Att mäklarna använder lockpri- ser med flit kan förefalla vara ett starkt påstå- ende, men det kan styrkas av mäklarnas egna uttalanden i tidigare forskning.11 En möjlig för-
klaring är att mäklarna bedömer att den förvän- tade kostnaden för att bli fälld för lockpriser är så pass låg att den inte överstiger nyttan av att använda lockpriser.
2. Besök av köpare
Figur 3 C visar hur antalet annonsvisningar på internet per dag varierar över tid. Före reformen i Stockholms innerstad är skillna- den gentemot Göteborg stor. Efter reformen i
Stockholms innerstad, när endast Stockholms innerstad är ”behandlad”, är skillnaden mel- lan regionerna liten. Efter Göteborgsreformen, när bägge regionerna är behandlade delar sig linjerna igen, och mönstret återgår till hur
det såg ut innan något område var behandlat. Motsvarande mönster syns för antalet besöka- re på visningarna (ej i figur). Regressionerna ger att antalet annonsvisningar per dag föll med mer än hälften (-55 procent), medan anta- let besökare till lägenhetsvisningarna föll med en fjärdedel (-24 procent). Dessa effekter är stora i jämförelse med tidigare forskning.12
För besöksantal är mönstret således det exakt omvända mot utgångspriser i figur 3 B. Även antalet budgivare föll drastiskt på grund av införandet av accepterat pris. En del av effekten
11. Xxxxxxxx och Xxxx (2008).
12. Till exempel fann Xxx och Xxxxxxx (2016) i en enkätun- dersökning att en sänkning av utgångspriset med 10 procent minskade antalet budgivare med 4 procent.
på antalet budgivare kan vara rent mekanisk: det första budet ligger ofta nära utgångspriset, och ju högre utgångspris, desto mindre plats för många bud före ett givet slutpris.
3. Bostadsaffären
Figur 3 D visar hur det genomsnittliga försälj- ningspriset varierat över tid. Stockholms inner- stad och Göteborg rör sig i princip parallellt hela tiden. Det går inte att se någon effekt av reformen, varken i Stockholms innerstad eller
i Göteborg. Att avskaffandet av lockpriser inte har någon effekt på slutpriset är väldigt sta- bilt för olika typer av regressionsmodeller och antaganden. Det är också ett förvånande resul- tat som motsäger tidigare beteendevetenskap- lig forskning.13
En liten men robust effekt av avskaffandet av lockpriser finns däremot på andelen tillbaka- dragna (misslyckade) försäljningar. Dessa ökar med cirka 3 procent, men från väldigt låga nivå- er (endast några få procent av försäljningar-
na togs tillbaka innan accepterat pris infördes). Detta är i linje med tidigare forskningsresul- tat som finner att lockpriser endast har en mar- ginellt positiv effekt på sannolikheten för att en försäljning ska bli av.14
Avskaffandet av lockpriser påverkar heller inte försäljningstiden. Detta är det minst robus- ta resultatet, i vissa modeller verkar det som att ett avskaffande av lockpriser ökar försäljnings- tiden med cirka fyra dagar.
4. Affärens parter
Avskaffandet av lockpriser leder inte till att fas- tighetsmäklarna visar lägenheterna fler gånger. Inte heller påverkas vilka köpare och säljare är, mätt efter deras ålder.
Resultaten från skillnad-i-skillnad-regressio- nerna är överlag väldigt robusta. Resultaten förändras inte om vi väljer att använda så kallad repeat sales-analys (som jämför till exem-
pel prisutvecklingen på en bostad som sålts flera gånger), eller om vi använder data från Valueguard AB som innehåller cirka 80 procent av samtliga affärer som gjorts på marknaden.
13. Se exempelvis Tversky och Xxxxxxxx (1975), Malmen-
xxxx och Xxx (2011) samt Einav med flera (2015).
14. Se Guren (2016).
Hur kan vi förstå effekten av accepterat pris? De empiriska resultaten är inte uppenbart lät- ta att förstå: En bostadsmarknad med lockpri- ser genererar fler spekulanter till annonser på internet och bostadsvisningar, men varken slut- priserna eller försäljningstiden påverkas. Det visar sig att en så kallad sök- och matchnings- modell kan förklara detta.
Modellen innehåller en säljare, vars enda roll är att sätta ett reservationspris under vilket hen inte kommer att sälja lägenheten. Modellen innehåller vidare en fastighetsmäklare som sätter ett utgångspris, och många presumtiva köpare. En bostadsförsäljning har följande steg.
1. Förberedande steg
Presumtiva köpare lär sig sin egen budget (de får ett lånelöfte från en bank). Alla köpare är olika och har därför olika budgetar. Säljaren sätter sitt reservationspris under vilket hen inte vill sälja, och fastighetsmäklaren sätter ett utgångspris.
2. Under onlinesök
Tidigare forskning visar att merparten av köparna filtrerar på utgångspris när de söker bostad.15 Köparna använder en tumregel för att välja vilka lägenheter de ska studera på nätet: De använder annonshemsidornas filtre- ringsmöjligheter för att välja att endast titta på bostäder som de har råd att köpa till utgångs- pris. Att filtrera sin sökning på ett utgångspris
som inte nödvändigtvis har med marknadsvär- det att göra är inte fullt rationellt. Men om man som köpare inte hinner titta på samtliga annon- ser måste man välja något sätt att slippa se de bostäder man inte har råd med. Utgångspriset är den bästa möjligheten för presumtiva köpare att minska antalet bostäder att behöva studera.
3. Efter onlinesök
Vissa köpare gillar inte vad de ser på internetan- nonsen. De kanske inte tycker om utsikten eller planlösningen, och är därför inte intresserade av att köpa lägenheten. De som gillar vad de ser på internetannonsen måste besluta huruvida
då hänsyn till följande faktorer: 1) Hur många som tittat på annonsen för att få en uppfattning om intresset från övriga köpare för just den-
na lägenhet. 2) Hur stor deras egen budget är för att köpa bostaden. 3) Hur budgivningen går till. 4) Hur hög kostnaden är att gå på visning- en (man kan varken arbeta eller sola i en park när man går på bostadsvisning). Xxxxxxx väger sannolikheten för att de ska vinna budgivning- en mot alternativkostnaden att inte kunna göra andra saker. Det rationella visar sig vara för köpare med budget över en viss nivå, en tröskel- nivå, att gå på visningen. De med budget under tröskelnivån har däremot så liten sannolikhet att vinna budgivningen att de i genomsnitt skul- le förlora på att gå på visningen.
4. Vid visningen
På visningen får presumtiva köpare se bostaden på riktigt, och kan bilda sig en uppfattning om hur mycket de tycker den är värd. Sedan agerar de rationellt och optimalt i en budgivning, vilket följer av standardresultat för budgetbegränsa- de auktioner.
Fastighetsmäklarens roll i bostadsförsäljningen
Mäklarens ansvar gentemot säljaren är att att- rahera så många intressenter som möjligt, så att slutpriset maximeras. För att samtidigt till- varata köparens intressen måste mäklaren följa såväl god marknadsföringssed som fastighets- mäklarsed.
När fastighetsmäklaren sätter utgångspri- set16 i modellen beaktar hen provision (intäkt) från aktuell försäljning och från framtida för- säljningar. Mäklaren får en provision som beror av slutpriset, men om högsta bud hamnar under säljarens reservationspris sker ingen försälj- ning och mäklaren blir utan arvode (enligt de vanliga faktiska fastighetsmäklarkontrakten). Om mäklarens avsteg från god sed (i model-
len genom att använda utgångspriser långt från förväntat slutpris) leder till att hen fälls av
Fastighetsmäklarinspektionen kan hen bli avre-
En sök och matchnings modell kan för- klara effekterna.
de ska gå på lägenhetsvisningen eller inte. Detta
beslut fattar köparna fullt rationellt, och tar
15. Se Piazzesi, Schneider och Xxxxxxxx (2015) samt Xxx och Xxxxx (2016).
16. Att utgångspriset i modellen bestäms av fastighetsmäk- laren och inte av säljaren, beror på att fastighetsmäklaren är den som har något att förlora på att använda lockpriser. Resultaten ändras inte kvalitativt om man låter säljaren ha viss makt över hur utgångspriset bestäms.
Ingen robust ef- fekt av lockpriser på slutpris eller försäljningstid.
gistrerad och får då inte längre verka som fas- tighetsmäklare. Fastighetsmäklare som avviker från ”god sed” riskerar således att förlora fram- tida intäktsmöjligheter.
Den förväntade kostnaden för fastig- hetsmäklaren av att använda lockpriser ges av sannolikheten att förlora mäklarlicen- sen multiplicerat med framtida intäktsbort-
fall på grund av den förlorade mäklarlicensen. Fastighetsmäklaren agerar helt rationellt i modellen, och väger den förväntade kostnaden av olika nivåer på utgångspriset mot förtjäns- ten av densamma. Förtjänsten av lockpriser kan komma från två håll. För det första ökar sanno- likheten för en misslyckad försäljning något när man avskaffar lockpriser. Eftersom mäklaren endast får betalt efter en genomförd försäljning är det kostsamt för mäklaren när en försälj- ning misslyckas. För det andra kan kontraktet mellan mäklare och säljare påverka mäklarens intäkter. Om mäklaren får högre provision för en försäljning till ett pris ovanför utgångspriset kommer ett lägre utgångspris att öka mäklarens intäkt även om slutpriset inte förändras.
Vad sök- och matchningsmodellen säger om lockprisers effekt
Sök- och matchningsmodellen kan förklara hur lockpriser kan ha en stor negativ effekt på anta- let presumtiva köpare men inte på transaktio- nerna. Vid ett lågt utgångspris dyker bostaden upp i många bostadsköpares filter; annonsen får alltså fler besök på nätet än vid ett högre utgångspris. Detta ser alla köpare. Att gå på vis- ning innebär dock en större kostnad än att titta på annonsen, och endast de köpare som för- väntas ”tjäna” mer på att gå på visningen än vad alternativkostnaden uppgår till kommer att vil- ja gå på visning.
Det som skiljer köparna från varandra är deras budget. Ett modellresultat är att en tröskelnivå uppstår för köparnas budgetar.
Intresserade köpare med en budget som över- stiger tröskelnivån förväntar sig att tjäna på att gå på visning, men inte de med budget under tröskelnivån. Detta innebär att ju högre trös- kelnivå, desto färre köpare med låg budget.
Eftersom endast köparna med de två högsta betalningsviljorna påverkar slutpriset kom-
mer ett bortfall av lägre betalningsviljor inte att påverka försäljningen; varken slutpris eller vem som i slutändan köper bostaden; se ruta ”Auktionsteori”.
Vad kostar lockpriserna samhället?
Givet resultaten ovan finns det två intressanta sätt på vilket lockpriser kan åsamka samhället kostnader. Dels kan lockpriserna påverka hur mycket tid köparen behöver ägna åt för att hitta rätt objekt: allt annat lika är det bättre för sam- hället om bostadsköpsprocessen tar mindre tid i anspråk. Dels kan lockpriserna påverka själva allokeringen – vem som köper vilken lägenhet. Om lockpriser förändrar allokeringen kan det innebära att folk som köper bostad med lock- priser är lite mindre, eller mer, nöjda med sin bostad än de som köper utan lockpris.
Eftersom jag inte hittar någon empiriskt robust effekt på vare sig slutpris eller försälj- ningstid tycker jag att det är ointressant att ana- lysera vilka eventuella kostnader dessa kan ha för samhället.17
Vad kostar bostadssökandet?
Lockpriser innebär att bostadsköpare måste titta på fler bostäder, både på nätet och på vis- ningar. Den genomsnittliga bostadsannon- sen i Stockholms innerstad har cirka 4 000 online-visningar, och sjunker med 55 procent (2 200 besök) när lockpriser avskaffas. Den genomsnittliga bostaden har cirka 24 besöka- re till visningen, vilket sjunker med 24 procent (6 stycken) när lockpriser avskaffas. Ungefär 26 000 bostäder säljs årligen i Stockholms innerstad. Omräknat innebär det att lockpriser genererar cirka 57 000 000 extra online-besök
17. Tidigare forskning visar att en effekt på slutpris inte kostar samhället någon större summa eftersom det är ett nollsummespel; se Bajari, Benkard och Xxxxxxx (2005).
Om jag hade hittat att lockpriser påverkade slutpriser i stor utsträckning hade det varit motiverat att fundera kring even- tuella fortplantningsmekanismer av prisförändringarna mot till exempel hushållskonsumtion; se Campbell och Xxxxx (2007). En eventuell effekt på försäljningstid skulle kunna vara en kostnad för både säljare och köpare. En ökad tid på marknaden är dåligt för en ivrig säljare. En längre tid på marknaden skulle kunna vara bra för köpare som kommer att ha mer tid att fatta beslut, och detta skulle vara särskilt sant på en snabb marknad där en bostad sannolikt kommer att säljas några dagar efter visning.
Auktionsteori
Bostadsförsäljningar i Sverige sker ofta i ett auktionsformat med stigande högsta bud som är synliga för alla intressenter, en så kallad engelsk auktion.1 En budgivare lägger ett första bud och andra budgivare höjer budet successivt. Marknadspris har uppnåtts när ingen köpare längre vill bjuda högre än aktuellt högsta bud.
I en andraprisauktion vinner den som bjuder högst, men den behöver bara betala det näst högsta budet, därav namnet andraprisauktion.
I en andraprisauktion är det bäst för presumtiva köpare att lägga sitt bud på en nivå som motsvarar den egna betalningsviljan. Om man bjuder högre än sin betalningsvilja är det möjligt att man blir tvingad att köpa bostaden till ett högre pris än man är villig att betala eller, om man hoppar av, att man får dåligt rykte och inte anses som en trovärdig
budgivare vid nästa auktion. Om man bjuder lägre än sin betalningsvilja är det möjligt att man inte får köpa bostaden även om den säljs till ett lägre pris än man varit villig att beta- la för den.
Låt oss utgå från att alla köpare har individuella, av varandra oberoende och hemli- ga ”värderingar”, eller betalningsviljor, för bostaden. Grundläggande auktionsteori kan då visa att en engelsk auktion ger samma resultat som en andraprisauktion med hemliga bud. I medierna kan man ibland få uppfattningen att ”skenande budgivningar” är dåliga eftersom köpare driver upp priset på en bostad redan genom att de är med och bjuder på den.2 Även om det kan upplevas som att många budgivare driver upp priset, stämmer det inte med den redovisade grundläggande teorin. Ett enkelt exempel kan förtydliga.
Exempel när antalet budgivare inte påverkar slutpriset
Få köpare: Xxxxxxx och Xxxxxx är båda intresserade av en viss lägenhet som har ett utgångspris på 4 000 000 kronor. Mahmoud är villig att betala 4 500 000 kronor för lägenheten och Agneta 5 000 000 kronor. Bägge känner till reglerna för budgivningen och inser att det är smartast att höja budet med ett öre. I budgivningen kommer Xxxxxx och Xxxxxxx att bjuda över varandra om vartannat. Xxxxxxx kommer att stanna vid 4 500 000. Xxxxxx kommer vinnande ur budstriden och köper lägenheten för
4 500 000,01 kronor.
Många köpare: Lägenheten, Mahmoud, och Agneta är som ovan. Men nu är även Xxxxx intresserad av att köpa lägenheten, för 4 450 000 kronor. Xxxxx, Xxxxxxx och Xxxxxx xxxxx nu om vartannat, Calle stannar vid 4 450 000 kronor, Mahmoud vid 4 500 000 kronor och Agneta blir vinnaren. Antalet budgivare har ökat med 50 procent, men slut- priset är oförändrat, eftersom budgivarna med de två högsta betalningsviljorna är desamma.
1. I Nordamerika sker som mest cirka 30 procent av försäljningarna med stigande priser, resterande sker om- vänt: säljaren sätter ett högt utgångspris och köparna förhandlar ned slutpriset med säljaren; se Han och Xxxxxxx (2014). Även i England är detta omvända förfarande vanligt. Där är det genomsnittliga utgångspriset 5 procent högre än det genomsnittliga slutpriset; se Merlo, Ortalo-Magné och Rust (2015).
2. Se exempelvis SVT Nyheter (2015), Öjemar (2013) och Privata Affärer (2015).
Lockpriser ge- nererar många extra besök både online och på vis- ning jämfört med accepterat pris.
Lockpriser kos- tar en miljard kronor per år.
och 156 000 visningsbesökare per år. Summan av motsvarande siffror för Storstockholm (exklusive Stockholms innerstad) och Göteborg är 50 000 000 online-besök och 120 000 vis- ningsbesökare.
För en enkel kostnadskalkyl av detta extra bostadssökande behöver vi uppskatta hur mycket tid varje online-besök och visning tar
i anspråk, och vad denna tid är värd. Jag har utfört ett enkelt experiment som studerar hur länge bostadssökare tittar på bostadsannon- ser.18 De intervjuas sedan om hur lång tid de uppskattar att det skulle ta dem att skaffa sig en uppfattning om bostadens värde (gå på vis- ningen, lära sig om föreningen, läsa årsredo- visning, prata med styrelse och mäklare etc.). Genomsnittstiderna är tre minuter för att tit- ta på en bostadsannons och fyra timmar för att forma sig en värdeuppskattning. Den tota-
la extra tidsåtgången på grund av lockpriser kan således uppskattas till 6 500 000 timmar per år.
Att värdera det extra bostadssökandet som lockpriser förorsakar är komplicerat. Vissa människor finner nöje i att drömma sig bort med hjälp av bostadsannonser medan andra avskyr det. Man surfar efter bostäder både
på arbetstid och under ledighet,19 medan vis- ningar framför allt sker på helger och kväl- lar. Vissa människor värderar sin fritid väldigt
högt medan andra värderar den lågt. Ett pris på fritid är priset för att köpa en extra semester- dag, så kallad löneväxling. Enligt fackförbun- det Unionens kollektivavtal kostar detta 5,4 procent av månadslönen, och en timme kostar således cirka 0,675 procent av månadslönen.
Medianlönen i Sverige är 29 300 kronor före skatt, cirka 22 000 kronor efter skatt. Under dessa förutsättningar kostar en timmes extra semester cirka 150 kronor per timme.
En samhällskostnad för lockpriser kan upp- skattas genom att kombinera detta timpris om 150 kronor med den extra tidsåtgången om
6 500 000 timmar per år. Kostnaden blir då knappt 1 miljard kronor per år, vilket motsva- rar ungefär 0,71 procent av värdet av de bostä- der som säljs.20
18. Österling (2017)
19. Hellekant (2015).
20. Jämför exempelvis med Anenberg och Bayer (2013)
Vem köper bostad med lockpriser?
En auktion tillser normalt att den som är villig att betala mest för en vara också blir köparen; se ruta ”Auktionsteori”.21 Lockpriser påverkar antalet spekulanter på en bostad, och potenti- ellt även vem köparen är.
I min avhandling har jag tillgång till födel- sedatum på samtliga bostadsköpare.22 Ibland är det en köpare, ibland är det par som köper tillsammans och ibland hjälper en förälder ett ungt par att köpa bostad. Oavsett hur köparnas åldrar kombineras går det inte att hitta någon statistiskt signifikant effekt av införandet av accepterat pris på köparnas ålder. I modellen finns inte köparnas ålder, men väl deras budget
– och budget kan tänkas vara korrelerad med ålder – men inte heller här uppstår någon effekt av reformen.
Slutpriset är ett indirekt mått på vem köparen är. Om slutpriset påverkas av accep- terat pris vet vi att någon av köparna med hög- sta betalningsviljan har förändrats; se ruta ”Auktionsteori”. Men varken i den empiriska analysen eller i den teoretiska modellen upp- står någon effekt på slutpriset av att accepterat pris införs.
På samma sätt finner jag att säljarens ålder, och typen av bostad som säljs (yta, läge etc.) är oförändrade av accepterat pris. Slutsatsen är
att lockpriser inte påverkar vem som köper eller säljer bostad.
Potentiella botemedel för lockpriser
Skenande budgivningar framställs ofta som ett problem och beror på att budgivningen börjar långt under en bostads marknadsvärde, varför det finns stort utrymme för bud innan mark- nadsvärdet uppnås. Ofta börjar budgivning- en vid utgångspris. Att mäklarna med flit sätter ett utgångspris långt under marknadsvärdet är orsaken till skenande budgivningar. Ett antal
som studerar under vilka förutsättningar det är optimalt att sälja en existerande bostad innan man köper en ny och fin- ner att välfärdseffekterna av ett optimalt val skulle vara cirka 0,21 procent av försäljningspriset.
21. Den är därmed Pareto-optimal; se exempelvis Milgrom och Xxxxx (1982).
22. Österling (2017).
förslag har förts fram som lösningar. Nedan dis- kuterar jag några förslag med utgångspunkt i den sök- och matchningsmodell jag beskrivit ovan.
Inför bindande bud
Med dagens svenska lagstiftning är ett bud på en bostad inte bindande. Köparen kan dra till- baka sitt bud när som helst utan någon kostnad. På motsvarande sätt kan säljaren dra tillba-
ka bostaden utan kostnad, och utan att behö- va betala något mäklararvode. I andra delar av världen är bud bindande för köpare och/eller säljare.
För att motverka att priser trissas upp av oseriösa budgivare, och för att kyla av eskale- rande budgivningar, har flera fastighetsmäk- lare på senare tid framfört förslag om att bud ska vara bindande i ett dygn eller två.23 Men vad händer när budens bindningstid går ut?
Antingen kommer budet att ligga kvar, men inte längre vara bindande. I så fall bör detta tyd- ligt kommuniceras till samtliga presumtiva köpare. Eller så dras budet automatiskt tillba-
23. Se till exempel Yttergren (2017).
ka så fort det inte längre är bindande. Köparen måste i så fall lägga ett nytt bud om hen fortfa- rande är intresserad av bostaden. Oavsett hur det fungerar kommer det ställa till med ytter- ligare komplikationer för köpare och sälja-
re. Rimligtvis kommer den som har det högsta budet att justera sitt bud nedåt om det näst hög- sta budet förfaller (antingen försvinner eller slutar vara bindande). Om sannolikheten ökar för att det högsta budet kommer att minska i framtiden kommer det att göra säljarens pro- blem (se ruta) ännu svårare – och beroendet av råd från fastighetsmäklaren mycket större.
Hur bindande bud skulle påverka bostads- priserna går inte att veta utan att först analysera förslaget i detalj. Om bindande bud skrämmer bort någon av de två högsta budgivarna kan det leda till att priset faller. Men om köparen inte vill sälja till ett lägre pris kommer bostaden att ligga ute till försäljning en längre tid. Ju läng- re en bostad ligger ute till försäljning, desto fler köpare har tid att titta på bostaden, och desto högre sannolikhet att någon blir så förtjust i bostaden att hen är villig att betala mer för den. Detta argument tar inte höjd för eventuellt
Hur få bort ske- nande budgiv- ningar?
Bindande bud i ett till två dygn?
Säljarens problem
Om antalet budgivare förändras för en viss lägenhet kan köparen med den näst högsta betalningsviljan ändras. Då ändras även slutpriset för lägenheten. Eftersom inte alla pre- sumtiva köpare ser en bostad exakt samtidigt (någon kanske är på semester, eller bara letar bostäder på helgen) kommer slutpriset att förändras över tid. Säljarens problem är att välja när hen ska sälja; ska hen acceptera det högsta budet och sälja till den som just nu har högsta betalningsviljan, eller ska hen vänta längre och hoppas på att köpare med högre betalningsvilja dyker upp? Om säljaren väntar för länge kanske köparen med högst betalningsvilja tappar intresset för bostaden.
Ett välkänt scenario är att en intressent lägger ett högt bud vid en förhandsvisning. Budet är endast giltigt fram till ordinarie visning. Säljaren har då att ta ställning till san- nolikheten för att detta blir det högsta budet, och förväntat slutpris om hen väljer att inte ta detta bud. Detta är ett extremt komplext beslut för säljaren, som ofta vänder sig till fas- tighetsmäklaren för råd. På grund av felriktade incitament mellan säljare och fastighets- mäklare är det dock inte säkert att det då ligger i mäklarens intresse att ge ett korrekt råd till köparen.
Statistiska jäm- förelsevärden?
Värdeindikatio- ner?
negativt signalvärde av att en bostad legat ute till försäljning länge, vilket är ett vanligt resone- mang på marknaden.
Tillhandahåll statistiska bostadsvärderingar För att ge köpare en bättre indikation på en bostads värde kan aktörer på bostadsmarkna- den ge köparen statistiska värderingar tidigare
i köpprocessen. Det skulle minska den onödi- ga sökkostnad som lockpriser skapar. Dessa värderingar görs av statistiska algoritmer som baseras på tidigare försäljningar. Eftersom algoritmerna inte har komplett information om hur tidigare bostäder såg ut, kan värderingen ibland avvika ganska mycket från det egentliga marknadspriset. Så är även fallet om en värde- rad lägenhet skiljer sig mycket mot de tidigare lägenheter som sålts i närområdet. Jag känner till två tidigare försök till statistiska bostads- värderingar som är värda att belysa, en från Fastighetsmäklarförbundet och en från Booli.
Statistiskt jämförelsevärde fördes fram av Fastighetsmäklarförbundet, en branschorga- nisation för fastighetsmäklare. Grundidén är att underlätta för köparna genom att tillhan- dahålla en oberoende bostadsvärdering, sam- tidigt som låga utgångspriser agerar starthjälp för budgivningarna. Den oberoende värdering- en görs till exempel av Valueguard AB. Enligt Fastighetsmäklarförbundet ska värderingen finnas ”bland bifogade dokument i mäklarens digitala presentation av bostaden”.
För att statistiskt jämförelsevärde ska ha någon effekt på marknaden krävs enligt analy- sen ovan att bostadsköpare enkelt ska få denna typ av information, och gärna kunna filtrera på bostäder efter deras statistiska jämförelsevär- de när de söker bostad på nätet. Så är inte fallet med det statistiska jämförelsevärdet.
Bostadssöksajten xxxxx.xx har intro- ducerat något de kallar värdeindikationer. Värdeindikationen beräknas på ett liknan-
de sätt som statistiskt jämförelsevärde. För att råda bot på lockpriser är Boolis värdeindika- tion bättre än statistiskt jämförelsevärde av två anledningar. För det första är värdeindika- tionen lätt tillgänglig på xxxxx.xx, när man väl klickat sig vidare från söksidan. För det andra är den tillgänglig för samtliga bostäder (och är
inte ett strategiskt val av mäklaren). Booli skul- le dock kunna öka nyttan av sin värdeindika- tion på två sätt. Dels genom att göra den till en filtrerbar parameter (för närvarande går det endast att filtrera på utgångspris), dels genom att göra den tydligt synbar i listan av objekt innan man behöver klicka sig in i detaljerna på en viss bostad.
En klar nackdel med statistiska värdering- ar är att de är just statistiska och baseras på tidi- gare försäljningar i området. Om en specifik lägenhet avviker markant från tidigare sålda lägenheter kommer algoritmen inte att kunna ta hänsyn till dessa avvikelser. Antingen för att den inte vet hur den ska ta hänsyn till dem eller för att den inte vet att de skiljer sig: om de tidi- gare lägenheterna hade balkong i norrläge utan utsikt, och denna lägenhet har en stor terrass i söderläge kan de se exakt lika ut för algoritmen, men betinga helt olika marknadsvärden. En partiell lösning kan vara att använda informa- tion om hur lägenheten låg i pris när den köptes av den som nu ska sälja. Genom att ta hänsyn till eventuell depreciering och investeringar
kan man relativt enkelt få en statistisk värde- ring som sannolikt ger en bättre uppskattning om bostadens värde. Ett annat förslag är att låta fastighetsmäklaren uttala sig om värderingen och om hur lägenheten skiljer sig från genom- snittslägenheterna som ingått i beräkningen av värdeindikationen.
Använd oberoende värdering som utgångspris
Om målet är att ge köparna en realistisk upp- skattning om en bostads försäljningspris torde följande process kunna fungera bra:24
1. Använd en algoritm för att beräkna statis- tiskt marknadsvärde.
2. Ta fotografier av och förbered försäljnings- prospekt för lägenheten.
3. Utse 3–5 oberoende fastighetsmäklare som ”värderingsmäklare”. Baserat på fotografi- er, prospekt och statistiskt marknadsvärde
24. En sådan process är relativt enkel att implementera och skulle till exempel kunna skötas via en automatisk koppling till Fastighetsmäklarinspektionen, eller någon av bransch- organisationerna/dataleverantörerna/mäklarsystemsleve- rantörerna.
kan de relativt snabbt med hjälp av sin fing- ertoppskänsla för marknaden bilda sig en uppfattning om bostadens försäljningspris. Genomsnittet av dessa oberoende mäklares värderingar utgör bedömt marknadsvärde för bostaden.
4. Annonsera bostaden med statistiskt mark- nadsvärde som utgångspris, så att det är enkelt för köpare att direkt bilda sig en upp- fattning om bostadens värde.
5. Betala arvode. När bostaden har sålts får den säljande mäklaren betala arvode till värderingsmäklaren. Ju närmare slutpriset värderingen var, desto högre värderingsar- vode.
Detta skulle inte behöva kosta säljaren något extra. Genom att ge mäklarna en alternativ inkomstkälla kan de sänka sina vanliga arvo- den. Eftersom mäklarna kan värdera bostäder när de inte har egna bostäder att sälja kommer de att få jämnare intäkter. För en erfaren mäk- lare tar det inte mycket tid i anspråk att göra en värdeuppskattning för ett objekt som de har all information om.
Använd proaktiv tillsyn av fastighetsmäklare Enligt sök- och matchningsmodellen uppstår lockpriser för att den förväntade kostnaden för fastighetsmäklarna av att använda lockpriser är för liten. Antingen är straffet för fastighetsmäk- lare av att använda lockpriser för lågt, eller så
är sannolikheten för att åka fast för liten (eller båda). Om Fastighetsmäklarinspektionen bör- jade arbeta proaktivt i sin tillsyn, snarare än att vänta på anmälningar, skulle sannolikheten att bli anmäld för användningen av lockpriser öka drastiskt.
Alla mäklare har i dag tillgång till verk- tyg för att beräkna ett statistiskt pris för en bostad. Eftersom mäklarna vet i vilket skick lägenheten är, om den har balkong, fin utsikt, och hur många intressenter som fanns på marknaden förra veckan, torde de merpar- ten av gångerna kunna avgöra huruvida en lägenhet är bättre eller sämre än genom- snittslägenheten i området. De borde såle- des kunna avgöra om den är mer eller mindre värd än det statistiska priset. Med dagens tek-
nik och tillgängliga data är det fullt möjligt för Fastighetsmäklarinspektionen att jämföra hur samtliga mäklare i Sverige sätter utgångspriser i relation till både ett statistiskt jämförelsevär- de och slutpriset. En enkel algoritm skulle kun- na identifiera vilka mäklare som systematiskt sätter utgångspriser som avviker från dessa och ge Fastighetsmäklarinspektionen huvuddelen av den information de behöver för att bedöma huruvida en fastighetsmäklare använt lockpri-
ser eller bara haft otur. En sådan algoritm skulle även plocka upp utgångspriser över marknads- värdet, inte enbart under.
Antagligen går detta att implementera redan i dag, med rådande lagstiftning. Möj- ligen skulle en lagändring som kräver att mäklarna själva lämnar in data till Fastig- hetsmäklarinspektionen underlätta arbetet i det långa loppet. Givetvis bör man informera mäklarkåren om en sådan tillsynsförändring i god tid så att den hinner ställa om från lockpri- ser. Man bör även informera köpare och sälja- re så att dessa kan justera sina förväntningar på förhållandet mellan slutpris och utgångspris.
Vad händer på bostadsmarknaden?
Accepterat pris fick planerad effekt: utgångs- priserna ökade och lockpriserna avtog.
Minskade lockpriser ledde till färre intressera- de bostadsköpare – både som tittade på nätet och som kom på visningar. Men det påver- kade varken slutpris eller försäljningstid.
Fastighetsmäklarna föredrar att använda lock- priser eftersom de i genomsnitt, genom det sätt på vilket de konstruerar sin provision, tjänar på att använda lockpriser, samtidigt som risken är låg för att drabbas av disciplinär påföljd.
Nyhetsflödet nu under hösten 2017 har varit fyllt av rubriker om en sprickande bostads- bubbla. Det går att läsa att bankerna blivit restriktivare i sin utlåning, att utbudet av bostä- der och försäljningstid ökar och att priserna fal- ler.25 Hur förklarar man detta?
Bankerna har så klart en viktig funktion.
Om de plötsligt inte lånar ut till någon som tidi- gare skulle fått lån så kommer betalningsmöj-
25. Se till exempel Hellekant (2017).
Flera oberoende värderingar som utgångspris?
Proaktiv tillsyn för att upptäcka lockpriser?
Är det en bo- stadsbubbla som spricker?
Användningen av lockpriser avtar när slut- priserna slutar stiga.
Det kan bero på eftersläpande data …
… större roll för det pris säljarna vill ha ut …
… och ändrad strategi till att sälja först och köpa sedan.
ligheten att falla, och även priserna. En mindre uppmärksammad mekanism kan också bidra till prisfall. Om bankernas stramare kreditgiv- ning innebär att de som tänker flytta behöver sälja sin bostad innan de köper ny, snarare än att köpa först och sälja sen, kommer utbudet av bostäder och försäljningstiderna att öka, och priserna falla. När priserna nått den nivå som gäller när gemene man säljer innan de köper nytt, kommer priserna sluta att falla.26 Det är inte en bostadsbubbla som spricker, utan en naturlig priskorrigering på grund av att många säljare väljer att sälja innan de köper nytt, sna- rare än tvärt om. Denna effekt är oberoende av andra förändringar på marknaden, såsom stort utbud av nyproduktion.
Det finns flera anledningar till att använd- ningen av lockpriser sannolikt avtar när slut- priserna slutar stiga. Det första skälet är helt mekaniskt. Utgångspriset baseras ofta på statis- tiska verktyg vars data släpar efter några veck- or, och bostaden säljs ytterligare några veckor senare. Om marknaden stiger från det att refe- rensförsäljningarna för algoritmerna görs till dess att bostaden säljs, innebär det att den ser
ut att ha använt lockpris i större utsträckning. Om marknaden faller ser det ut som den använt lockpris i mindre utsträckning.
Ett annat skäl kan vara att säljarnas reser- vationspris helt plötsligt spelar större roll. I en stigande marknad är de flesta säljare nöjda med sitt pris – det kanske är det högsta som någon- sin uppnåtts i fastigheten. Men i en fallande marknad har de i stället den senaste försälj- ningen i fastigheten färskt i minnet, och vill inte sälja billigare än till det priset. Med accepterat pris utfäste mäklarna att utgångspriset inte var lägre än det pris som säljaren var beredd att säl- ja för. Om en viss andel av mäklarna fortfarande håller fast vid att utgångspriset ska vara minst säljarens reservationspris, kan utgångspriserna öka när slutpriserna faller.
Ett tredje skäl kan vara att säljarna byter strategi för sin försäljning i och med att de byter från att köpa först till att sälja först. Om man redan köpt en ny bostad har man sannolikt bråttom att sälja sin gamla, varför det är viktigt att få ut så mycket som möjligt av de intressen-
ter som nu finns på marknaden. Men om man ska sälja innan man köper kan säljarna i stället använda ett högre utgångspris och vänta in rätt köpare.
Valet att sänka utgångspriset beror på både utgångspris och slutpris. Om slutpriser- na har fallit, men utgångspriserna ökat, är det sannolikt att fler säljare väljer att sänka sitt
utgångspris. Om slutpriserna stått stilla hade vi sannolikt sett fler sänkningar av utgångspriser- na nu än för ett år sedan, just eftersom utgångs- priserna ökat. Att vi nu ser nyhetsrubriker som att var tionde bostad måste sänka sitt utgångs- pris är således inte så alarmerande som tidning- arna vill få det till.
Referenser
Xxxxxxxx, E. och Bayer, P. (2013). ”Endogenous sources of volatility in housing markets: The joint buyer-seller problem”. Working Paper nr 18980, National Bureau of Economic Research.
Xxxxxx, P., Xxxxxxx, C. L. och Xxxxxxx, X. (2005). ”House prices and consumer welfare”.
Journal of Urban Economics, 58(3): 474–
487.
Xxxxxxxx, X. X. och Xxxxx, J. F. (2007). ”How do house prices affect consumption? Evidence from micro data”. Journal of Monetary Economics, 54(3): 591–621.
Xxxxxxx, X. (2013). ”Price and time to sale dynamics in the housing market: The role of incomplete information”. Congressional Budget Office. 10 juni.
Xxxxx, X., Xxxxxxx, X., Xxxxx, X. och Xxxxxxxxxx,
N. (2015). ”Assessing sale strategies in online markets using matched
listings”. American Economic Journal: Microeconomics, 7(2): 215–247.
Xxxxxxxx, R. H. och Xxxx, X. (2008). ”Utgångspris och slutpris: En studie av ’lockpriser’ vid försäljning av bostadsrätter”. Avd f Bygg- och Fastighetsekonomi, Institutionen för Fastigheter och Byggande, Kungliga Tekniska högskolan.
Xxxxx, X. X. (2016). ”House price momentum
26. Se till exempel Moen, Nenov och Xxxxxxxx (2015).
and strategic complementarity”. Boston University.
Han, L. och Xxxxxxx, X. (2014). ”Bidding wars for houses”. Real Estate Economics, 42: 1–32.
Han, L. och Xxxxxxx, X. (2016). ”What is the role of the asking price for a house?”.
Journal of Urban Economics, 93: 115–130.
Xxxxxxxxx, X. (2015). ”Svenskar världens värsta bostadsknarkare”. Svenska Dagbladet, 25 december.
Xxxxxxxxx, X. (2017). ”Trögt för lyxlägenheter: Priser 10 procent lägre”. Svenska Dagbladet, 12 oktober.
Xxxxxxxxxx, U. och Xxx, Y. H. (2011). ”The bidder’s curse”. American Economic Review, 101(2): 749–787.
Merlo, X., Ortalo-Magné, F. och Xxxx, X. (2015). ”The home selling problem: Theory and evidence”. International Economic Review, 56(2): 457–484.
Xxxxxxx, P. R. och Xxxxx, R. J. (1982). ”A theory of auctions and competitive
bidding”. Econometrica, 50(5): 1089–1122.
Xxxx, X., Nenov, X. och Xxxxxxxx, F. (2015). ”Buying first or selling first in housing markets”. Discussion Paper nr 10342, Centre for Economic Policy Research.
Mäklarstatistik (2016). ”Nya året inleds med små rörelser på bostadsmarknaden”, Pressmeddelande 12 december.
Xxxxxxxx, X., Schneider, M. och Xxxxxxxx, X. (2015). ”Segmented housing search”. Working Paper nr 20823, National Bureau of Economic Research.
Privata Affärer (2015). ”Här skenar budgivningarna mest”. 24 augusti.
Xxx, X. och Xxxxx, X. (2016). ”How website users segment a city: The geography of housing search in London”. Cities, 52: 140– 147.
SVT Nyheter (2015). ”Bostadsmarknaden fortsatt het”. 14 oktober.
Xxxxxxx, X. och Xxxxxxxx, D. (1975). ”Judgment under uncertainty: Heuristics and biases”. S. 141–162 i Wendt, D. och Vlek
C. (red.), Utility, Probability, and Human
Decision Making. Dordrecht-Holland: X. Xxxxxx Publishing Company.
Xxxxx, X. (2007). ”Introduction: Real estate brokerage”. Journal of Real Estate Finance and Economics, 35(1): 1–5.
Xxxxxxxxx, X. (2017). ”Mäklarna: Inför tydligare regler vid budgivningar”. Dagens Nyheter, 4 augusti.
Xxxxxx, X. (2013). ”Allt fler skenande budgivningar”. Dagens industri, 22 december.
Xxxxxxxxx, X. (2017). Housing Markets and Mortgage Finance. Stockholm: Stockholm University.