BoKunskap PM 200116 1 (86)

Xxxxxxx Xxxxxxxxx Ersätter tidigare upplagor, senast 110406

Bo-villkor

Att föreliggande, omarbetade version behövs visade sig i mitt arbe- te med PM "Bostadsrättsproblem". Ty då dök några villkor upp som jag dittills inte hade noterat, men vilka alltså nu ingår här nedan.

Hur viktigt det är med avtal/villkor visas bl av att Internet innehål- ler en hel del därvidlag. Dock skiljer det starkt mellan antalet goog- leträffar gällande s a s olika vinklar på avtal och avtalsvillkor.

Här är t ex utfallet av mitt googlande i mitten av januari 2020 inför denna upplaga på några olika sådana vinklar:

• På avtal respektive avtalsvillkor blev det >26 miljoner resp >6 miljoner träffar.

• På oskäliga avtalsvillkor resp oskäliga avtalsvillkor i konsu- mentförhållanden fick jag ca 17.000 resp 2.230 sökträffar.

• Medan oskäliga avtalsvillkor mellan näringsidkare gav 847 googleträffar.

Ekonomiskt, socialt, rättsligt osv har boendet mycket stor betydelse för hushållen. Det gäller för hyreslägenheter, bostadsrätter och eg- nahem – samt för mer udda former som bostadsföreningslägenhe- ter, kooperativa hyresrätter, ägarlägenheter mm. Oskäligheter i av- tal kopplade till boendet - inkl köp, försäljning och förmedling av bostäder - får sålunda alldeles särskild betydelse.

Fungerande insyn i fakta om rättsregler/-praxis avgör konsumenters möjligheter att tillvarata sina intressen på marknaden. Helst görs det i samverkan dem emellan – och antingen då på egen hand eller med omsorgsfullt valda ombuds hjälp. Min ledstjärna, nu liksom då jag var huvudansvarig för boendeområdet i dess helhet - inkl innehållet på xxx.xxxxxx.xxxxxxxxxxxxxxx.xx som sedermera stängts till för- mån för xxx.xxxxxxxx.xx som även den nu stängts... – är att ver- ka för egen, självständig tillgång till bl a relevant juridisk kunskap hos konsumenterna.

Det nu sagda var bakgrunden till ”Bo-villkor” i dess första utgåva.

I sökandet - inför upplagan 090708 - bland domar fr o m år 2000 efter avtalsvillkor inom boendet som befunnits oskäliga var dåva- rande Marknadsdomstolens (MD) webbplats mig till hjälp. Och på konsumentverkstiden - så länge där fanns ett bibliotek - hade alla där tillgång till årsskriftserien ”Marknadsdomstolens avgöranden”.

Adress

Telefon

E-post/Webbadress

Bank mm

Org.-nr

Xxxxxxxxxxxxx 00

Mobil:

xxxxxxx.xxxxxxxxx@xxxxx.xxx

1) Swedbank. K:to:

410924-1259

187 33 Täby

0000-00 00 00

xxx.xxxxxxxxx.xx

913 196 003-2

Clearingnr: 83279

2) Bankgiro 292-2086

F-skattebevis finns.

Med inrättandet 2016 av "Patent- och marknadsdomstolen" ändra- des allt detta. Bl a är äldre - men fullt relevanta - marknadsrättsliga domar nu betydligt svårare att hitta. Ett motiv i sig för denna PM!

Hemsidan xxxxx://xxxxx.xx är fortsatt en av mina viktigaste faktakäl- lor. Webbsidan ”Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område” – eller Avtalslagen - är rena guld- gruvan när det gäller fritt tillgänglig avtalsrättslig praxis. (Den som redan nu vill bekanta sig med de f n över 80 rättsfallen behöver ba- ra klicka här >>> och scrolla ned till 36 §.)

Bilaga 2 nedan heter ”Fall från ”xxxxx.xx” avseende boende – i vidaste mening – och där 36 § Avtalslagen tillämpats”. Där görs en rätt utförlig redovisning av de rättsfall som jag anser uppfylla mitt krav på att gälla just boendeområdet.

Fastighetsmäklarnämnden heter nu Fastighetsmäklarinspektionen. I regel använder jag förkortningen FMI/FMN när jag behandlar den. (Då beslut refereras används dock den förkortning – företrädesvis FMN - som beslutet hade när det togs.)

Inför denna upplaga var min tanke att söka 36 § fall även bland do- marna i följande två verk, något som dock ej visat sig möjligt.

• Rättsfallssamling i allmän fastighetsrätt, Xxxx, Xxxxx, 3 uppl, Stockholm, 2010.

• Rättsfallssamling i allmän fastighetsrätt, Xxxxx, Xxxxx, 2 uppl, Stockholm, 2008.

Återge gärna PM:an - i befintligt skick, alltså med bl a angivande av källa. Ett intressant exempel på hur förteckningen har visats:

• Här>>> kan ni se att förteckningen - i versionen 110406 - är utlagd ut på nätet. Jag vet inte hur det gått till, men upptäck- ten gladde såklart. Hoppas att fler nu vill följa exemplet! (Och att dokumentet här>>> byts mot nuvarande version.)

Jag ber er som fått ”Bo-villkor”av mig – eller på andra vägar – om fler exempel på oskäligheter som då kan inarbetas i nästa revidera- de version!

Även tips om fler som kan antas ha intresse – inkl deras E-post- adresser – välkomnas. Vill någon istället slippa få fler utskick: V g maila då till mig om det.

Täby som ovan Xxxxxxx Xxxxxxxxx

Denna serie från BoKunskap upptar per idag följande PM:or, här i bokstavsordning och med uppgift om datum för den aktuella/senast utgivna versionen:

Bluffakturor - Hur man sätter stopp för dem …………	091126
Bo-diskriminering ……………………………………	101003
Bo-egenåtgärder ……………………………………..	100618
Bo-lagar ……………………………………………..	100405
Bo-länkar …………………………………………….	090312
Bo-ombildning……………………………………….	100409
Bo-skadeförebyggande ………………………………	090822
Bo-villkor ……………………………………………	200116
Bostadsrättsproblem ...................................................	191031
”Bo-stadsrättsråd”, mina bästa ………………………	190613
Bra och dåliga ombud ……………………………….	090322
Parkering på tomtmark: Regler och konsumentråd ….	161216
Radhusbränder ……………………………………….	190818
Skulder, fakturor, avgifter, inkasso …………………..	130904

Samtliga fås m hj a ett mail: mailto:xxxxxxx.xxxxxxxxx@xxxxx.xxx

Internet är en viktig förutsättning för alla PM. Därför bör rapporten "Svenskarna och Internet 2019" uppmärksammas: Klicka här>>>. Ur sammanfattningen:

"Det digitala utanförskapet minskar men är ändå fortfarande påtag- ligt i vårt samhälle. Det blir extra tydligt i årets rapport när vi sätter strålkastarljuset på de digitala samhällstjänsterna, som exempelvis e-tjänster inom sjukvården, kollektivtrafiken och Skatteverket, som är till för alla medborgare."

Ni som får PM:or – och anser innehållet värdefullt – ska därför veta att ni gärna får ge den till även mindre nätvana aktörer. För att de ska kunna ta del av den information som finns s a s ”bakom länkar- na” är särskild omsorg från er sida nödvändig.

Underrubrikernas utformning och ordningsföljd nedan ansluter till den i ”Avtals- villkor – Otillåtet i avtal till konsument”, Konsumentverket, Stockholm 1993. Jfr äv sid 3.Några rubriker är dock mina egna och återfinns alltså ej i nämnda skrift, i vart fall inte exakt likalydande med resp rubrik nedan.

Innehållsförteckning Sid

Konsumentverket - En central aktör på avtalsrättens område ……………….. 6 Om ”…avgörande som rör tillämpningen av 36 § avtalslagen” ………… 6 Praxissammanställningar om (främst) avtalsrätt ............……………….... 7

Prövade avtalsvillkor - alla med anknytning till boendet 8

Kort om några villkor som ej befunnits oskäliga 8

Hyresvillkor prövas främst annorstädes än i Patent- och marknadsdomstolen 8

Avtalets ingående - Boendebildad brf får ej köpa hyreshuset 9

Avtalets ingående - Bostadsrättsföreningar vägrar godta köpare 10

Avtalets ingående - Villkor om hembud till tredje man vid köp av bostadsrätt 11

Avtalets ingående - Deponering av pengar = villkor för att få hyra 11

Avtalets ingående - Obegränsad acceptfrist/”Haltande bundenhet” 12

Avtalets ingående - Muntliga löften/”Sidolöparförbud” mm 12

Priset och betalningen - Om rätten att höja priset 13

Priset och betalningen - Betalningsvillkor 14

Priset och betalningen - Avgift i strid mot lag 14

Avtalets omfattning - Försäkring 14

Avtalets omfattning - Inskränkning i förfoganderätten mm 15

Farans övergång 16

Avtalets tolkning 16

Konsumentens kontraktsbrott - Förverkande av handpenning 16

Konsumentens kontraktsbrott - Köpares förhandsavtal med brf 17

Konsumentens kontraktsbrott - Avtalsvite 19

Konsumentens kontraktsbrott - Hävningsklausul 19

Konsumentens kontraktsbrott - Sättet att fastställa kontraktsbrottet 20

Konsumentens kontraktsbrott – Borgen 21

Näringsidkarens kontraktsbrott - Leveranstiden 22

Näringsidkarens kontraktsbrott - Påföljder vid försening 22

Fel och brist - Ansvar vid fel, friskrivning från ansvar 23

Fel och brist - Hur besiktningsförrättare utses mm, hur fel fastställs ........... 24

Fel och brist - Förutsättningar för att garanti ska gälla 29

Fel och brist - Påföljderna vid fel och brist 29

Ansvar för skada 30

Reklamationer/Villkor för reklamation - Reklamationstiden 30

Reklamationer/Villkor för reklamation - Sättet att reklamera 31

Kreditköp/Villkor vid krediter - Växelförbindelse 31

Kreditköp/Villkor vid kredit - Säkerhet för kredit och kopplingsförbehåll 31

Tvister/Tvistlösning – Skiljeklausul 32

Övriga oskäliga villkor tillhandahållna av reg. fastighetsmäklare 34

Bilagor

1. Lagregler (motsv) om oskäliga villkor i avtal 38

2. Fall från ”xxxxx.xx” avseende boende – i vidaste mening – och där 36 § Av- talslagen tillämpats 42

3. Deponering: Hyresnämnden i Västerås o Svea hovr, inkl kommentarer 69

Konsumentverket - En central aktör på avtalsrättens område

Om ”…avgörande som rör tillämpningen av 36 § avtalslagen”

För åtskilliga av mina läsare är nog ”DVFS 1978:7” en ny förkort- ning – även om den finns med i ”Bo-lagar”, se sid 3 ovan. Men ge- nom att helt enkelt klicka här >>> kan man läsa dokumentet vars hela titel är: "Bestämmelser om expediering till konsumentverket av avgörande som rör tillämpningen av 36 § avtalslagen". Bestämmel- sen gäller alltsedan 780701. Se vidare bilaga 1.

Skyldigheten kan sägas vara en konkretisering/utfyllnad av vad 6 § Förvaltningslagen (1986:223) - klicka här >>> - anger om samver- kan mellan myndigheter: "Varje myndighet skall lämna andra myn- digheter hjälp inom ramen för den egna verksamheten."

Det finns sålunda en uttrycklig informationsplikt för domstolar* så- vitt gäller deras avgöranden i konsumenttvister där paragrafen har tillämpats. Det är värt att observera att en del domarna inte klart an- ger att 36 § tillämpats, trots att resonemangen visar att så har skett.

DVFS 1978:7 har stor betydelse, ej minst för konsumenterna. Syftet är ju dels att säkerställa den insyn i/kännedom om relevanta rättsfall som är nödvändig för Konsumentverkets eget rättsvårdande arbete, dels att bl a konsumenterna själva - tack vare till verket ingivna do- mar - ska tillförsäkras kännedom om avtalsrättslig praxis. Viktigt därför att Konsumentverket 2010 klargjort att den fortsatt ska gälla!

Till detta kommer EG-domstolens avgörande C-243/08 – som ”..får direkt bäring på oskäliga avtalsvillkor i konsumentförhållanden och som är generellt, dvs. .. omfattar alla juridiska områden. EG-dom- stolen slår .. nämligen fast att en nationell domstol är skyldig att ex officio, dvs. på eget initiativ, pröva om ett avtalsvillkor är oskäligt så snart som den har kännedom om de rättsliga eller faktiska om- ständigheter som krävs för detta. Om domstolen finner att ett sådant villkor är oskäligt, ska den inte tillämpa villkoret såvida inte konsu- menten invänder häremot. Detta är ett betydande ingrepp i den dis- positiva rätten och kan komma att föranleda många oväntade resul- tat." Citat ur advokat Xxxxxx Xxxxxxxxx’ nyhetsbrev från 090711, här återgivet med hans tillstånd. Klicka, behörigen inloggad, här

>>> för att läsa hela referatet och kommentarerna till avgörandet.

*) I formell mening omfattas inte hyresnämnderna – och ej heller Allmänna reklamationsnämnden (ARN) eller FMI/FMN - av in- formationsplikten. I ARN:s och FMN:s fall gör Konsumentver- kets medverkan i nämndernas prövning att detta inte ska vara något problem. I hyresnämndernas fall bör problemet vara över- komligt, då ju Svea hovrätt – till vars 16 avdelning många av hyresnämndsbesluten kan överklagas – har informationsplikten.

Ytterligare citat: "Det kan inte uteslutas att domstolarna i fortsätt- ningen – med åberopande av .. avgörande C-243/08 – kommer att mer noggrant pröva olika avtalsvillkor mellan t.ex. besiktningsmän och konsumenter eller mellan fastighetsmäklare och konsumenter. Vanligtvis överlåter domstolarna detta till parterna inom ramen för den dispositiva civilrättens grunder. Men EG-domstolen får direkt effekt på denna så grundläggande princip om att det är parterna som ställer upp ramarna för domstolens dömande verksamhet i dispositi- va mål. Men, med det ansvaret följer även ett skadeståndsansvar för det fall domstolarna inte ex officio ingriper – i synnerhet som en konsument inte företräds av ett juridiskt ombud. Det är svårt att ut- tala sig om hur andra myndigheter skall agera men det kan inte ute- slutas att t.ex. Allmänna Reklamationsnämndens verksamhet påver- kas. Fastighetsmäklarnämnden granskar redan i dag mäklarnas verksamhet med största noggrannhet och för denna myndighets vid- kommande torde EG-domstolens avgörande få marginell betydel- se."

Praxissammanställningar om (främst) avtalsrätt

Från Konsumentverket

Fyra sammanställningar i tryck över rättsligt prövade* avtalsvillkor i konsumentförhållanden – samtliga nu tyvärr svåråtkomliga:

• ”Det finstilta – Tillåtet och otillåtet i köpeavtal, kontrakt, ga- rantier m.m.”. Andra, reviderade upplagan, Stockholm 1997, 33 sidor

• ”Avtalsvillkor – Otillåtet i avtal till konsument”. Sthlm 1993, 80 sidor.

• ”Fastighetsmäklarens ansvar m.m.”. Rapport 1992/93:1, 83 si- dor. (Visar avtalsrättslig praxis med anknytning till fastighets- mäkleri – men också annan rättspraxis på det området.)

• ”Avtalsvillkor – En sammanställning av avtalsvillkor som prö- vats i Marknadsdomstolen t o m april 1988” - med supplement där redovisningen uppdateras t o m maj -90. Stenciler, 34 resp 3 sidor.

I regel visas bara fall där verket självt - företrädesvis genom Konsu- mentombudsmannen (KO) - har agerat. Som synes är redovisningen sporadisk. Å andra sidan saknas helt - såvitt jag vet – liknande sam- manställningar från andra berörda myndigheters m fl sida.

Övrigt

Nämnda webbsidan - klicka här >>> - med f n över 80 rättsfall som gäller AvtL 36 § är en ”praxissammanställning” av särskilt intresse.

*) Förbudsförelägganden från KO vilka godkänts – jfr 7 § Avtals- villkorslagen - ingår ej.

Prövade avtalsvillkor - alla med anknytning till boendet

Villkor vilka enligt nedan befunnits oskäliga i avtal med koppling till boendet är också oskäliga i avtal gällande ”vara, tjänst eller an- nan nyttighet” är - analogt - oskäliga även i avtal gällande ”vara, tjänst eller annan nyttighet” utan koppling till boendet.

Kort om några villkor som ej befunnits oskäliga

Innan vi går vidare bör sägas att fall där villkor – t ex på boende- området - inte har ansetts oskäliga nog är fler än de med motsatt utgång. I fallet MD 1984:21 ogillades Odense Gårdsförenings för- budsyrkande mot en traditionell s k förhandlingsklausul i bostads- hyresavtal. Likaså ogillades i MD 1986:26 KO:s förbudsyrkande mot AB Parkabs villkor vid avtalsreglerad parkering av fordon på tomtmark. Domen nämns då parkeringen ofta är kopplad till boen- det. Villkoret innebar att ett fel i anläggningen – t ex att betalning ej kunde ske – som föraren inte kunde visa sig ha meddelat P-bolaget resulterade i skyldighet att betala s k kontrollavgift.

Tingsrätter, hyresnämnder och överinstanser tycks ofta(st) inte se omtvistade villkor som oskäliga – jfr t ex ”kamphundsfallet”, s 10 nedan. Och här >>> finns uppsatsen "Oskälighet och 36 § avtalsla- gen" där Svea hovrätts dom från 031010 i mål nr T 7242-02 refere- ras på s 347 ff. Hovrätten - liksom Södra Roslags TR - fann ett av en fastighetssäljare kritiserat (mycket lågt) pris inte vara oskäligt mot denne. I fallet RH 1998:78 – klicka här >>> - ansågs ett parke- ringsbolag ha rätt till s k kontrollavgift när avgift betalts men parke- ringsbiljetten kommit att hamna på bilgolvet. (Inom parkering är liknande domar snarast huvudregeln; jfr min PM "Parkering på tomtmark: Xxxxxx och konsumentråd".)

Fler exempel på domar där villkor ej ansetts oskäliga redovisas i bi- laga 2.

Över till domar där villkor har befunnits oskäliga. Som ska framgå är då - såvitt gäller MD och dess "efterträdare" - domstolens förbud regelmässigt förenade med vite. (Och ett förbud avser normalt såväl det nedan återgivna villkoret som "väsentligen samma" villkor.)

Hyresvillkor prövas främst annorstädes än i Patent- och marknads- domstolen (tidigare Marknadsdomstolen/MD)

Före redovisningen av villkor som prövats "näringsrättsligt" och då befunnits oskäliga ska här redovisas ett mål som istället prövats av hyresnämnden i Västerås och vid Svea hovrätts 16 avd - vars dom ej får överklagas. se vidare under ”Avtalets ingående - Deponering av pengar = villkor för att få hyra” nedan.

Som ska framgå har MD – se MD 1979:9 och 1982:6 – förbjudit hyresvärdars fortsatta användning av oskäliga avtalsvillkor. I regel är dock hyresnämnderna - och i sista hand 16 avd Svea hovrätt – de som prövar (oskäliga) villkor i hyresavtal. F n har jag inte hittat nå- gon sammanställning av villkor som därvid befunnits oskäliga.

I en kommande PM-version hoppas jag kunna ge fler exempel på oskäliga hyresvillkor. Bäst vore då ifall någon partsorganisation på hyresmarknaden hade gjort en sammanställning, som jag kunnat ta del av.

Avtalets ingående - Boendebildad brf får ej köpa hyreshuset

Brf Artilleristen och Riddaren i Stockholm, bildad för att av fastig- hetsägaren köpa hyreshuset där medlemmarna bodde och med giltig intresseanmälan, snuvades på affären ägaren tilläts sälja objektet till annan köpare.

Brf:s mål var ombildning av en hyresfastighet och fastighetsägaren hembjöd objektet - men på grund av det sätt på vilket ägaren lade upp affären avböjde brf. Ägaren sökte då tillstånd att - trots intres- seanmälan - sälja objektet till annan köpare. Brf motsatte sig detta, och åberopade följande om - det oförändrade - upplägget.

"Villkoren i hembuden om att båda fastigheterna måste förvärvas är uppenbart oskäliga mot föreningen, varför överlåtelsetillstånd ska vägras. Fastigheterna är inte samtaxerade och det är inte ovanligt att två eller flera fastigheter är bebyggda med en och samma byggnad. Det är heller inte ovanligt att näraliggande fastigheter har gemen- samma installationer, som exempelvis tvättstuga, värmecentral och innergård. Det är fullt möjligt att äga de båda fastigheterna separat. Villkoret om att förvärva båda fastigheterna samtidigt har ställts upp för att försvåra för föreningen att anta hembuden. Det är uppen- bart oskäligt att tvinga föreningen att förvärva även annan egendom än den hembudet avser. Föreningen lyckades inte ordna finansie- ringen av köpeskillingen och har därför inte antagit hembudet. Att föreningen består av medlemmar boende i båda fastigheterna med- för inte att villkoren inte ska anses som uppenbart oskäliga."

Hyresnämnden lämnade hyresvärden tillstånd att överlåta objektet till den senast aktuelle köparen, och hovrätten ändrade inte beslutet. Fallet redovisas här>>>.

Jag vet mig ha sett ett fall där ägaren till hyreshuset kopplade ihop förvärvet med en byggentreprenad. Det befanns oskäligt mot där aktuella brf:en som alltså fick köpa objektet s a s "rent", alltså utan entreprenadvillkoret. Just nu hittar jag inte det fallet, men blir glad för ev läsartips.

Avtalets ingående - Bostadsrättsföreningar vägrar godta köpare

Brf Norra Djurgårdsstaden i Stockholm vägrar medlemskap, men Svea hovrätt beviljar.

Brf vars stadgar innefattar ett villkor som innebär att till medlem i första hand får antas en person som fyllt 55 år vägrade makar i 35- årsåldern medlemskap. Xxxxxxx vände sig till hyresnämnden, vars majoritet ej beviljade medlemskapet. Efter överklagande fann Svea Hovrätt - klicka här>>> - att villkoret var skönsmässigt utformat och att brf därmed saknat stöd för att vägra dem medlemskap.

Xxx Xxxxxxxxxx 15 i Stockholm vägrar med hänvisning till villkor om permanetboende, köpare överklagar förgäves.

"RH 2003:8: Bostadsrättsförening har vägrat förvärvare av bostads- rätt inträde i föreningen därför att han inte uppfyller villkor i före- ningens stadgar. Förvärvaren har gjort gällande att aktuellt stadge- villkor inte tillkommit i behörig ordning. Hyresnämnden har vid sin överprövning av frågan om inträde att utgå från att villkoret är gil- tigt om det inte är uppenbart att så inte är fallet.

Vid prövning om rätt till medlemskap i bostadsrättsförening kan som preliminärfråga uppkomma frågan om överlåtelsens giltighet. Det har ansetts att hyresnämnden vid sådan bedömning bör utgå från att överlåtelsen är giltig, om inte ogiltigheten är uppenbar (Rättsfall från Bostadsdomstolen RBD 1994:24). Hovrätten finner att den nu aktuella giltighetsfrågan bör bedömas på motsvarande sätt. Med hänsyn till omständigheterna finner hovrätten - till skill- nad från hyresnämnden - att det inte är uppenbart att ifrågavarande stadgevillkor inte gäller i förhållande till S.A. Hovrätten utgår där- för från att det är gällande. Villkoret är i sig inte att anse som oskä- ligt med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt. Inte heller kan villkoret sägas drabba just S.A. så hårt att det inte skulle tillämpas i förhållande till honom (2 kap. 2 § första stycket 3 BRL).

Då S.A. inte har för avsikt att bosätta sig stadigvarande i lägenheten är permanentbostadskravet i stadgarna inte uppfyllt. Hans ansökan om medlemskap kan då inte vinna bifall. Överklagandet skall därför bifallas i enlighet med föreningens i andra hand framställda yrkan- de."

Avtalets ingående - Villkor om hembud till tredje man vid köp av bostadsrätt

"NJA 1994 s. 130 gäller Brf Breidablick i Danderyd. Avtalet mel- lan en bostadsrättshavare och annan än brf innehåller en klausul innebärande hembudsskyldighet. Fråga om klausulen är giltig och, då detta befunnits vara fallet, om den kan anses oskälig enligt 36 § avtalslagen.

HD ändrar endast på det sätt HovR:ns domslut att X.X. xxxxxxxxxx att, vid vite av 500 000 kr, inom sex månader från dagen för HD:s dom överlåta sin hälft av bostadsrätten till lägenheten nr 232 i bostads- rättsföreningen Breidablick till en av Skanska anvisad köpare enligt de villkor som anges under § 6 i avtalet d 11 juni 1986 mellan Skanska och J.E..

Skanska förbehålls rätt att föra talan mot J.E. på grund av att denne inte till fullo uppfyllt sina förpliktelser enligt § 6 i det nämnda avta- let. HD:s dom meddelades d 16 mars 1994 (nr DT 71)."

Avtalets ingående - Deponering av pengar = villkor för att få hyra

Följande villkor får anses fylla mycket högt ställda krav på oskälig- het. Krav på "deposition" för inflyttning i hyreshus riktas mot 46 personer, och fick en av dessa – som betalt 293.500 kr – att i hyres- nämnden yrka att villkor om kontant deposition inte längre skulle få gälla. Kravet rönte framgång - i hyresnämnden och i Svea hovrätt. Det betyder att värden ifråga inte längre får använda villkoret mot den hyresgäst som ansökt om prövning. Hur det gick för de 45 övri- ga vet jag inte.

”Hovrättens bedömning. Gäller tvisten något annat villkor än hyran ska, enligt 12 kap. 55 § sjätte stycket jordabalken, de villkor som hyresvärden eller hyresgästen ställt upp gälla i den mån det är skä- ligt… Ett krav från hyresvärden om att hyresgästen ställer säkerhet

… kan i vissa fall vara befogat. Emellertid har det rent generellt in- te ansetts önskvärt att hyresvärdar tar upp deposition av hyresgäs- ter. I rättspraxis har anförts att ett villkor om deposition i allmänhet måste betraktas som oskäligt (RBD 13:83). Det är i förevarande fall fråga om en relativt stor summa deponerade medel. … Hovrätten finner att det inte framkommit några omständigheter i detta hyres- förhållande som berättigar villkoret om deposition. … Överklagan- det ska alltså avslås.” (Svea hovrätt, 16 avd, mål ÖH 7523-08, där hyresnämndens beslut i ärende nr 558-08 alltså fastställdes. RBD är skriftserien ”Rättsfall från Bostadsdomstolen”.)

Genom hyresnämndens och hovrättens tillmötesgående kan ni läsa båda besluten som bilagor till min PM (bil 3-4). Beslutet från hovrätten närsluts i form av ett utdrag – se bilaga 4.

Sist i bilaga 3 - efter utdraget från hovrättens beslut – följer en kommentar av advokat Xxxxxx Xxxxxxxxx, återgiven med hans tillstånd. Och efter den görs några noteringar kring min egen kontakt med ärendet ifråga.

Avtalets ingående - Obegränsad acceptfrist/”Haltande bundenhet”

”Denna order är bindande för köparen men kan av säljaren annulle- ras efter ankomsten till fabriken.” (MD 1974:20, persienner mm.)

”Denna order är bindande för köparen men kan av säljaren annulle- ras inom 8 dagar efter orderns ankomst till kontoret.” (MD 1975:30, persienner mm.)

”Denna order är bindande för köparen men fri prövningsrätt för- behålles säljaren.” (MD 1978:1, persienner mm.)

”Säljaren medgives fri prövningsrätt beträffande avtalets giltighet, men är detsamma bindande för köparen…” (MD 1979:3, fast egen- dom.)

Avtalets ingående - Muntliga löften/”Sidolöparförbud” mm

”Tillägg eller ändring av detta avtal skall för att vara gällande ske skriftligen. Eventuella muntliga utfästelser får sålunda inte åberopas från någondera sidan.” (MD 1982:8, villkoret fanns i avtalsformulä- ret hos ett bolag som sålde småhus.)

”Muntliga överenskommelser godkännas ej.” (MD 1974:20, 1975:30 och 1978:1, persienner mm.)

”Tillägg till eller ändring av detta avtal skall för att vara gällande ske skriftligen. Eventuella muntliga utfästelser får sålunda inte åberopas från någondera sidan.” (MD 1982:8, småhusentreprenad.)

”Parterna är överens om att inga ytterligare överenskommelser av- seende fastighetens skick träffats dem emellan än vad här ovan re- dovisats.” (MD 1984:20, fast egendom. Jag konstaterar att i t ex beslut 68-17 från Fastighetsmarknadens reklamationsnämnds/FRN är MD 1984:20 omnämnt Även i beslut om tillsyn över fastighets- mäklare är MD 1984:20 nämnt.)

”Vid ett informationsmöte angående pågående småhusbyggande, vilket anordnats av det bolag som byggde husen, lämnade en före- trädare för bolaget uppgifter om det beräknade framtida utfallet av en indexklausul som ingick i det kontraktsformulär bolaget använde vid försäljning av husen. En spekulant fick genom en av bolaget an-

litad mäklare upplysningar om vad som vid mötet sagts om index- klausulen. Sedan spekulanten köpt en fastighet av bolaget och det visat sig att indexutfallet blev oförmånligare för honom än vad han med ledning av bolagets uppgifter haft anledning räkna med, har bolagets rätt att utkräva kompensation för inträffad indexhöjning begränsats i enlighet med de vid mötet lämnade uppgifterna." (NJA 1984 s. 280 - se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”.)

Priset och betalningen - Om rätten att höja priset

”Om mervärdeskatten höjs eller skatt eller avgift införes efter av- talets ingående skall köparen ersätta kostnaden härför.” (MD 1978:29, villkoret fanns i ett formulär som användes av ett bolag i byggmaterialbranschen.)

Enligt kontrakt skedde upplåtelse mot ett "årligt arrende av kronor 30 kontant och 100 kg höstvete efter ett pris av den notering, som gäller den 1 jan. samma år arrendet betalas i förskott." Vidare: "Ar- rendet betalas förskottsvis för 1 år i sänder den 1 juli. Arrendatorn förbehåller sig rätt att friköpa tomten så fort myndigheterna därtill lämnar sitt medgivande." (NJA 1983 s. 385 – se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …” Arrendeavgiften jämkades.)

Ett avtal med en kommun träffat år 1954 innehöll beträffande upp- räknade fastigheter en bestämmelse om befrielse för all framtid från brukningsavgift för spillvattenavlopp. (NJA 1994 s. 359 – se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …” Bestämmelsen har jämkats med stöd av 36 § avtalslagen. - Tillika fråga om s k tredjemansavtal.)

Avtal gav Telia rätt att ensidigt genomföra villkorsändring under vissa förutsättningar. Dessa framgår av avsnitt 14 i de till avtalet fogade Telias Allmänna villkor för mobiltelefonabonnemang gäl- lande fr.o.m. den 1 januari 1996 (Telias allmänna villkor). Det åbe- ropade avsnittet lyder:

”14 Villkorsändring

14.1 Telia äger rätt att ändra dessa allmänna villkor samt särskilda villkor tidigast tre månader efter det att meddelande om ändring gjorts allmänt tillgänglig. Pris eller avgift för abonnemang eller samtal som gäller för de olika abonnemangsformerna och tjänsterna får ändras tidigast en månad efter det att meddelande om ändringen gjorts allmänt tillgänglig. Övriga priser och avgifter får vid varje tid ändras genom att ändringen införes i prislista.”

(RH 2006:67 - se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”. Villkoret ansågs ej oskäligt.)

Priset och betalningen - Betalningsvillkor

Avtalsvillkor som innebär att hyran inte får betalas månadsvis. För- budet avser villkorets användning vid erbjudande av hyreslägenhe- ter om högst 4 rum, varvid kök räknas som rum. (MD 1979:9.)

”Betalning vid leverans ej efter montering.” (MD 1985:19, försälj- ning och montering av köksinredning.)

Villkor som innebär att betalningen skall erläggas i förskott. (MD 1986:14, muntligt villkor tillämpat i ett stort antal fall av låsförsäl- jare.)

Priset och betalningen - Avgift i strid mot lag

Förbud att ”…vid förmedling av bostad för annat ändamål än fri- tidsändamål till konsument för huvudsakligen enskilt bruk, uppstäl- la villkor innebärande

a) att ersättning utöver i kommerskollegiets föreskrifter om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling fastställda högsta beloppet uttas vid anvisning av bostadslägenhet eller rum,

b) att, när anvisning inte lett till att ett hyresavtal träffats, ersätt- ning ändå skall betalas till förmedlaren.”

(MD 1991:13. Kommentar: Kommerskollegiets föreskrifter har upphört. Nu gäller Förordning (1978:313) om taxa för yrkesmässig bostadsförmedling – klicka här >>>.)

Avtalets omfattning - Försäkring

”Vad försäkringen inte gäller för ... Försäkringshavaren får inte gö- ra avsteg från gällande byggnormer. Försäkringshavaren ansvarar själv för fel som han själv eller av honom anlitar person orsakar.” (MD 2009:21 – som nu inte finns på nätet men tidigare visades här

>>>.)

”…Säljaren garanterar att fastigheten intill tillträdesdagen är.. full- värdeförsäkrad hos… skulle ersättningsgill skada inträffa under nämnda tid skall avtalet ändå gälls och skall säljaren tillkommande skadeersättning tillfalla köparen, som själv svarar för fastighetens återställande.” (MD 1984:20, fast egendom, förbudet avser endast sista meningen. Kommentar: Målet har principiell betydelse även genom att båda parter i det prövade avtalet var enskilda konsumen- ter. MD fann att då en näringsidkare – en fastighetsmäklare – hade tillhandahållit villkoret kunde dess skälighet ändå prövas med stöd av Avtalsvillkorslagen. I själva verket fanns villkoret i det standard- avtal som en riksorganisation för mäklare dåförtiden tillhandahöll.)

Avtalets omfattning - Inskränkning i förfoganderätten mm

”…Vilande lagfart må icke sökas på detta kontrakt.” (MD 1979:3, fast egendom.)

”Hyresgästen förbinder sig att inte ha hemdjur i lägenheten” (MD 1979:9, lägenheter, hyresrätt.)

• ”Kamphundsfallet” enl ovan gick hyresvärden emot. Sveriges Radio P4 - klicka här >>> - har visat det. Att hyresnämnden på s 11 kallar den aktuella ordningsföreskriften för ”skälig” förvå- nar mig. Och att varken 36 § avtalslagen eller MD 1979:3 ö h t nämns i domen är beklagligt. En DN-artikel 101219 om målet, "Kamphundar får skäll av boende", kan läsas här >>>. (Hyres- nämnden i Stockholm, ärende nr 5543-10, beslutet meddelades 101222 och vann senare laga kraft.)

”…förbinder sig hyresgästen att varken sätta upp affischer med tejp eller slå in spikar i väggarna.” (MD 1979:9, lägenheter, hyresrätt.)

”På grund av denna dag träffad överenskommelse upphör kontrak- tet att gälla från och med…” (MD 1979:9, lägenheter, hyresrätt.)

”Hyresvärden… erhåller… generellt tillstånd att utan inhämtande av hyresgästens medgivande i varje särskilt fall… bereda sig tillträ- de till lägenheten… i samband med besiktning och för utförande av nödig översyn av lägenheten; för luftning av element; i och för ut- förande av arbeten som berör lägenheten; för visning av lägenheten när den är ledig för uthyrning.” (MD 1982:6, lägenheter, hyresrätt.)

Att i samband med upplåtelse av bostadsrätt använda följande av- talsvillkor: ”…såsom bostadsrättshavare till bostadsrätten till lägen- heten nr… i HSBs bostadsrättsförening… förbinder sig att överlåta bostadsrätten till HSB…, om bostadsrättshavaren inom tre år från dagen för bostadsrättens upplåtelse önskar överlåta bostadsrätten.” (MD 1984:29, upplåtelse av bostadsrätt. Även villkor om tillsättan- de av besiktningsman förbjöds, se ”Tvister/Tvistlösning – Skilje- klausul” nedan.)

NJA 1981 s. 552 - klicka här >>> - känns intressant att jämföra med: ”Bestämmelse i stadgarna för en bostadsförening om hem- buds- och skiljedomsförfarande vid överlåtelse av andel i före- ningen har, på grund av bestämmelsens oklarhet, ej ansetts ska- pa bundenhet för hembjudaren att överlåta andelen för det ge- nom skiljedomen fastställda priset.”

NJA 1994 s. 130 – klicka här >>> - är också, inte minst pga den (enligt min uppfattning) motsatta utgången intressant: "I ett av- tal som ingåtts mellan en bostadsrättshavare och annan än bo- stadsrättsföreningen har intagits en klausul innebärande hem- budsskyldighet. Fråga om klausulen är giltig och, då detta be-

funnits vara fallet, om den kan anses oskälig enligt 36 § avtals- lagen." HD fann inte villkoret oskäligt. I mycket tycks det ha med utgången i NJA 1992 s. 66 - klicka här >>> - att göra.

Även fallet under rubriken "Avtalets ingående - Villkor om hembud till tredje man vid köp av bostadsrätt" visar på inskränkning i förfo- ganderätt - och kunde därför lika gärna ha tagits med här.

Farans övergång

”Entreprenören ansvarar under entreprenadtiden för skada på icke avlämnad del av entreprenaden, dock icke skada som …uppkom- mer genom krig, uppror, upplopp, mordbrand, sabotage, allmän- farlig ödeläggelse, naturkatastrof eller därmed jämförlig omstän- dighet…” (MD 1979:17, husentreprenad, AB 72 kap 5 § 5.)

Avtalets tolkning

”Förekommer i en och samma handling eller i en och samma i § 4 i detta kapitel nämnd grupp av handlingar mor varandra stridande uppgifter eller föreskrifter, skall den uppgift eller föreskrift gälla, som medför lägsta kostnad för entreprenören, om icke omständlig- heterna uppenbarligen föranleder till annat.” (MD 1979:17, hus- entreprenad, AB 72 kap 1 § 5.)

Konsumentens kontraktsbrott – Förverkande av handpenning

”Om köparen till följd av långvarig sjukdom, dödsfall eller hinder av force majeure-karaktär blir urståndsatt att fullgöra avtalet (eller om byggnadslov ej erhålles) annulleras detsamma utan annan kost- nad för köparen än erlagd handpenning. Förbudet hänför sig inte till handpenningförverkande i fall där det är uteblivet byggnadslov som föranlett att köpet frånträtts.” (MD 1979:29, villkoret användes av ett företag som sålde byggmaterial.)

”Skulle köparen icke i föreskriven ordning fullgöra sin betalnings- skyldighet enligt § 2 här ovan äger säljaren häva detta avtal och av köparen inbetalt belopp är såsom skadestånd förverkat.” (MD 1979:3, fast egendom.)

”Skulle köparen icke fullgöra sina åligganden enligt detta kontrakt, äger säljaren häva köpet och erhålla samt behålla den överenskom- na handpenningen såsom skadestånd.” (MD 1984:20, fast egen- dom.)

”Skulle köparen icke fullgöra sina åligganden enligt detta kontrakt, äger säljaren häva köpet och erhålla samt behålla den överenskom-

na handpenningen som skadestånd. Om säljarens skada överstiger handpenningen är köparen skyldig att omedelbart erlägga mellan- skillnaden till säljaren.” (NJA 1982 s. 613, fast egendom – se vida- re bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”.)

Villkoret ingick i ett köpekontrakt mellan två enskilda konsumen- ter/privatpersoner. Ur HD-domen: ”Vid köp av fast egendom är det vanligt att köparen betalar en del av köpeskillingen som handpen- ning i anslutning till att köpekontraktet undertecknas och att det i kontraktet föreskrivs att säljaren får behålla detta belopp, om köpet hävs på grund av att köparen inte fullgör sina åligganden. Ett sådant avtalsvillkor kan inte i och för sig anses oskäligt. I det enskilda fal- let kan dock särskilda omständligheter föranleda att villkoret bör jämkas eller lämnas utan avseende.

Såsom HovR:n funnit präglades förhållandena vid köpekontraktets tillkomst av G.B:s brådska att få fram ett köpeavtal. Det får antagas, att .. denna brådska .. föranledde M.R. att underteckna kontraktet, innan hon fått veta om hon skulle erhålla erforderligt banklån.

M.R:s underlåtenhet att fullfölja köpet berodde ostridigt på att lånet inte beviljades. I nära anslutning till de med G.B. förda förhand- lingarna lät hon underrätta denne om att hon inte kunde vidbliva köpet. Med hänsyn till dessa förhållanden framstår villkoret om handpenningens förverkande som oskäligt. Villkoret bör därför jämkas. Utredningen ger ej anledning till mindre jämkning än den vartill domstolarna kommit.”

Konsumentens kontraktsbrott - Köpares förhandsavtal med brf

Hovrättsdomen RH 1997:116 redovisas här>>>. Den handlar om ett förhandsavtal enligt vars lydelse den som inte fullföljer går miste om erlagt förskott i dess helhet - såsom skadestånd.

Här hade 35.000 erlagts. När köpare sedan hoppade av återbetalade brf 25.000 och behöll resten. Köparen gjorde gällande dels att brf inte hade lidit någon skada då arbetet med det nya förhandsavtalet skett inom ramen för HSB:s löpande verksamhet och att den därför inte haft några extra kostnader i anledning av avtalsbrottet, dels att villkoret var oskäligt och skulle jämkas enligt 36 § avtalslagen så att något skadestånd inte skulle utgå - samt att hon intagit en under- lägsen ställning i förhållande till föreningen när hon ingick avtalet och att det var HSB som hade utformat avtalstexten.

Brf bestred käromålet. Merkostnaderna på grund av avtalsbrottet uppgavs till minst 10 000 kr.

Käromålet ogillades: "Mot bakgrund av bostadsrättsföreningens icke vederlagda påstående att avtalsbrottet lett till merarbete ... in- nan nytt upplåtelseavtal kunde träffas, anser tingsrätten att skäl för jämkning saknas. Käromålet ska alltså ogillas." (Min kommentar är

att formuleringen "nytt upplåtelseavtal" torde vara en miss av dom- stolen - dvs Stockholms tingsrätt 960617.)

Hovrätten anförde följande (utdrag).

"I motiven till bestämmelserna om rätten att frånträda ett förhands- avtal framhålls att sådana avtal normalt kommer att tecknas av den som kan betraktas som konsument eller som på annat sätt intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet och att de särskilda be- stämmelserna i 36 § andra stycket avtalslagen därför kan bli av be- tydelse. Detta sägs innebära att man skall ta särskild hänsyn till för- handstecknarens behov av skydd vid prövningen av om ett avtals- villkor bör jämkas på grund av att avtalet kan anses oskäligt. Samti- digt betonas att den grundläggande principen om avtalsbundenhet, av hänsyn till övriga medlemmar i föreningen, måste respekteras även vid förhandsavtal (prop. 1990/91:92 s. 91 f).

Enligt det i målet aktuella förhandsavtalet skulle föreningen få be- hålla hela det erlagda förskottet, om I.K. inte fullföljde avtalet. En schablonregel av detta slag kan i sig inte utan vidare anses oskälig bara därför att den förekommer i ett konsumentförhållande. ...

Med utgångspunkt i föreningens inställning att skadeståndet har be- stämts i förväg och att hela förskottet om 35 000 kr därför kunde ha gått förlorat framstår avtalsvillkoret enligt hovrättens mening emel- lertid som oskäligt. Föreningen har självmant betalat tillbaka

25 000 kr och endast tillgodogjort sig 10 000 kr av förskottet. Fråga uppkommer då om även innehållandet av detta belopp med hänsyn till omständigheterna kan anses oskäligt.

Enligt hovrättens mening är innebörden av den aktuella klausulen att föreningen har rätt att inom ramen för förskottsbeloppet till- godoräkna sig ersättning för sina merkostnader till följd av att I.K. frånträtt avtalet. Föreningen har inte förebringat någon närmare ut- redning till grund för denna bedömning utan hänvisat till det ytter- ligare arbete som HSB på föreningens uppdrag haft för att teckna ett nytt förhandsavtal samt bortfall av ränteintäkter. ...

I avsaknad av utredning om den arbetsinsats som krävts för att fin- na en ny förhandstecknare beaktar hovrätten att frånträdandet skett innan lägenheten färdigställts och att kostnaderna i ett sådant fall får antas vara förhållandevis begränsade. Med stöd av 35 kap. 5 § rättegångsbalken uppskattar hovrätten dessa till 5 000 kr. I.K:s talan skall därför bifallas på så sätt att hon berättigas återfå 5 000 kr."

Konsumentens kontraktsbrott – Avtalsvite

”Underlåtenhet av köparen att fullgöra köpet på annan grund än vad som angivits i punkt 1 ovan berättigar säljaren att av köparen uttaga ersättning för ritnings- och försäljningskostnader m m tillsammans 10 % av köpeskillingen.” (MD 1978:29, byggnadsmaterial.)

Vid användning av villkoret ”Vid försening är beställaren berätti- gad att av entreprenören erhålla vite med ett belopp av tvåhundra

(200) kronor för varje påbörjad vecka varmed färdigställandet av kontraktsarbetena i deras helhet blivit fördröjt…”, ange ett vitesbe- lopp som är lägre än en halv procent av kontraktssumman. (MD 1979:17, småhusentreprenad.)

Likheten mellan avtalsvite och kontrollavgift gör att jag redovisar följande två domar under denna rubrik.

”Fråga har … varit om ett ytterst marginellt överskridande av be- gränsningslinjen för uppställningsplatsen och som skett på en par- keringsplats i sådant skick att markeringarna för uppställningsplat- serna inte varit synliga. Med hänsyn till omständigheterna i detta fall framstår det därför som uppenbart oskäligt att ta ut kontroll- avgift.” Hovrätten för Övre Norrland, dom DFT 1019, 901410.

Intressant är även följande ”kontrollavgiftsfall”:

• NJA 1981 s. 323 - klicka här >>> - där avgift för uppställning av fordon i strid mot villkoren för användning av privat P-plats i visst fall ogillats då det ej framgått att villkoren omfattat även uppställning under kortare tid för pålastning av gods.

• RH 1996:78 – klicka här >>> - som refereras såhär: ”I mål an- gående kontrollavgift vid olovlig parkering ifrågasatte biläga- ren parkeringsbolagets rätt att i stället för markägaren kräva betalning med kontrollavgift. Eftersom parkeringsbolaget inte företedde någon bevisning om att bolaget hade övertagit mark- ägarens rätt att ta ut kontrollavgift och bilägarens invändning inte kunde lämnas utan avseende ogillades parkeringsbolagets talan.”

Konsumentens kontraktsbrott – Hävningsklausul

”Underlåter Beställaren att i rätt tid fullgöra sina i avtalet gjorda åtaganden och sker ej utan dröjsmål rättelse efter skriftligt yrkande av Bolaget äger Bolaget rätt att häva detta avtal. Om avtalet enligt denna paragraf hävs. Skall Beställaren utom för den av Bolaget ut-

förda delen av byggnadsarbetet… ersätta Bolaget den skada Bola- get kan lida.” (MD 1982:8, villkoret användes av en entreprenör i småhusbranschen.)

I leveransbestämmelser utformade av ett småhusföretag ingick un- der punkterna 33 och 35 följande:

”33. Vid långvarig allvarlig sjukdom, dödsfall inom köparens familj eller upplösning av äktenskap, som väsentligen förändrat förutsätt- ningarna för avtalets ingående, eller vid avslag på i punkterna 6 och 7 angivna ansökningar är köparen, innan leverans påbörjats, berätti- gad att häva avtalet utan annan kostnad än erlagd handpenning.

35. Om leverans ej kommer till stånd på grund av omständighet, för vilken säljaren eller köparen är ansvarig, äger motparten rätt till er- sättning för därigenom orsakad skada. - - -.” (NJA 1987 s. 553 – se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”.)

En av undantagssituationerna var äktenskaps upplösning. Sedan ett samboförhållande upplösts hävde samborna avtalet. Fråga om möj- lighet för dem att – enligt avtalet eller med tillämpning av 36 § av- talslagen - undgå skadestånd utöver handpenningen. HD-domen ut- mynnande i att det kritiserade villkoret ej var oskäligt.

”Inträffar efter detta köps ingående, men före tillträdesdagen, ersätt- ningsgill skada som inte överstiger 10 % av köpeskillingen, äger köparen inte rätt att häva köpet, om säljaren överlåter sina anspråk på försäkringsersättning till köparen. Vid eventuellt anspråk på ned- sättning av köpeskillingen på grund av skadan skall uppburen för- säkringsersättning avräknas.” (MD 1992:28, fastighetsförmedling.)

Konsumentens kontraktsbrott – Sättet att fastställa kontraktsbrottet

”Hyresgästerna har deponerat hos hyresvärden kr 500:- (femhundra kronor), vilket belopp hyresvärden äger rätt att ta i anspråk och låta städa lägenheten efter hyresgästernas avflyttning i fall hyresgäster- na ej har utfört flyttningsstädningen.” (MD 1979:9, lägenheter, hy- resrätt.)

Konsumentens kontraktsbrott – Borgen

Fallet ARN 1995-0477.

”Borgensförbindelsen är utformad på ett sätt som knappast kan godtas. Förbindelsen är inte begränsad vare sig i fråga om belopp eller tid och den innehåller inte några bestämmelser som gör det möjligt för borgensmannen att komma ur avtalsförhållandet.

Det bör dessutom ha stått klart för fastighetsbolaget, som tagit kre- ditupplysning på N, att denne helt saknade ekonomisk möjlighet att svara för de aktuella hyresgästernas betalningsskyldighet.

Med hänvisning till det anförda finner nämnden omständigheterna vara sådana att borgensförbindelsen skall lämnas utan avseende med tillämpning av 36 § avtalslagen ." (Ur ARN-beslutet – se vida- re bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”.)

Fallet ARN 1995-5122.

”Det framgår att S varit medveten om att borgensförbindelsen varit en förutsättning för att hennes f.d. xxxxx skulle få ingå hyresavtalet och hon har också förklarat sig villig att infria denna för en begrän- sad tid. Vad hon vänt sig mot är att bolaget inte inom rimlig tid un- derrättat henne om att hyresgästen inte fullgjorde sin skyldighet att betala förfallna hyror och därmed betagit henne möjligheten att göra något åt saken. Skulden har som en följd härav också stigit till ett oacceptabelt belopp. Nämnden delar hennes uppfattning.

Borgensåtagandet bör därför jämkas på så sätt att S ansvar begrän- sas till erläggande av förfallna hyror för tiden t.o.m. december må- nad 1994.” (Ur ARN-beslutet – se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”.)

Näringsidkarens kontraktsbrott – Leveranstiden

”Försenad leverans, som av leverantören ej kunnat förhindras eller förutses, berättigar säljaren till förlängd leveranstid.” (MD 1974:20, persienner mm.)

”Entreprenören äger rätt till erforderlig tidsförlängning om han hindras att färdigställa kontraktsarbetena eller huvuddel därav inom kontraktstiden på grund av någon av här nedan angivna omständig- heter:

…

• allmän brist på hjälpmedel, material eller vara, ävensom myn- dighets beslut om begränsning av arbetskraft.

• krig, försvarsberedskap, farsot, strejk, blockad eller lockout, dock ej strejk eller blockad till följd av att entreprenören eller någon av hans underentreprenörer icke fullgjort sina skyldighe- ter gentemot anställd.

…

• annat av entreprenören icke vållat förhållande, som väsentligt inverkar på entreprenadens utförande, och som entreprenöen icke kunnat förutse, eller vars menliga inverkan han icke rim- ligen kunnat undanröja.” (MD 1979:17, husentreprenad. AB 72 kap 4 § 3; Förbudet gäller villkorets användning vid erbjudan- de av byggnadsentreprenad som finansieras genom statliga bo- stadslån.)

Kommentar: Villkoret finns även med under ” Näringsidkarens kontraktsbrott – Påföljder vid försening” nedan.

”Leveransförsening, till följd av orsaker som ligger utanför sälja- rens kontroll, berättigar säljaren till erforderlig förlängning av leve- ransdatum.” (MD 1978:29, villkoret användes av ett företag som sålde byggmaterial.)

Näringsidkarens kontraktsbrott – Påföljder vid försening

”Försenad leverans berättigar ej till annullering.” (MD 1975:30, persienner.)

”Försenad leverans, vilken leverantören ej kunnat förutse eller för- hindra, berättigar säljaren till förlängd leveranstid.” (MD 1978:1, persienner.)

”Leveransförsening, till följd av orsaker som ligger utanför sälja- rens kontroll, berättigar säljaren till erforderlig förlängning av le- veranstiden.” (MD 1978:29, persienner.)

”Entreprenören äger rätt till erforderlig tidsförlängning om han hindras att färdigställa kontraktsarbetena eller huvuddel därav inom

kontraktstiden på grund av någon av här nedan angivna omständig- heter:

…

• allmän brist på hjälpmedel, material eller vara, ävensom myn- dighets beslut om begränsning av arbetskraft.

…

Kommentar: Villkoret finns även med under ”Näringsidkarens kontraktsbrott – Leveranstiden” ovan.

”För den händelse entreprenören på grund av xxxxxx, lockout, vagn- brist eller annat av honom oberoende, övermäktigt hinder ej kan inom fastställd tid fullgöra avtalet, svarar han ej för den eventuella skada, som härigenom åsamkas beställaren.” (MD 1979:19, bygg- nadsmaterial, byggnadsentreprenad.)

”Huset beräknas vara inflyttningsklart den… beställaren är fullt in- förstådd med att inflyttningsdagen inte kan fixeras närmare. Det tillkommer bolaget ensamt att bestämma om byggnaden är inflytt- ningsfärdig och fastigheten kan av Beställaren disponeras.” (MD 1982:8.

Fel och brist – Ansvar vid fel, friskrivning från ansvar

"Kommun sålde på auktion fastighet med 50-årig villabyggnad. I annonsen om auktionen angavs att huset var "nyrenoverat och mo- derniserat" ett par år före försäljningen. Renoveringen och moderni- seringen omfattade bl a läggande av nytt golv i undervåningen. Se- dan köparna tillträtt, befanns att bjälklaget mellan undervåning och källare var svårt skadat genom röta och insektsangrepp. Fråga huru- vida säljaren genom annonsen jämte vad som kunde iakttagas vid besiktning av huset kunde anses ha utfäst, att bjälklaget blivit för- satt i godtagbart skick. 4 kap 19 § JB. Även frågor om räckvidden av friskrivningsklausul och om tillämpning av 36 § avtalslagen. ...

Den i kontraktet intagna friskrivningsklausulen kan, oavsett dess ly- delse, ej såsom kommunen hävdat föranleda, att kommunen skall befrias från ansvar för vad som på anfört sätt är att anse som utfäst." (NJA 1983 s 865, klicka här >>>)

Villkor, vars innebörd är att kommunen friskriver sig från allt an- svar för skada som kan uppkomma till följd av mark- och grundför- hållanden. (MD 1979:4, tomträttsupplåtelse.)

”Entreprenören ansvarar för brist eller fel, som icke märkts och ej heller bort märkas före garantitidens utgång, i den mån bristen eller felet visas ha sin grund i grov vårdslöshet av entreprenören…” (MD 1979:17, husentreprenad. AB 72 kap 5 § 8; förbudet gäller i det fall villkoret inskränker entreprenörens fortsatta ansvar till att gälla en- bart brist eller fel som inte märkts och inte heller bort märkas före garantitidens utgång; förbudet gäller villkorets användning vid er- bjudande av byggnadsentreprenad, som finansieras genom statliga bostadslån.)

”Säljaren garanterar inte för grundförhållanden… eller andra för- hållanden påverkande blivande byggenskap.” (MD 1988:8, fast egendom, villkoret fanns i ett kontraktsformulär som ett bolag an- vände vid tomtförsäljning.)

”Vi åtager oss genast att efter eventuell skriftlig reklamation avhjäl- pa alla fel som vi kan ha åsamkat både i material och arbete utan kostnad för kunden. Under förutsättning att de ytor vi isolerat ej har bristfälligt omgivande skikt.” (MD 1990:7, isoleringsarbete. Kom- mentar: Villkoret återges även under ”Reklamationer/Villkor för reklamation – Sättet att reklamera” nedan.)

Fel och brist – Hur besiktningsförrättare utses mm, hur fel fastställs

”Slutbesiktning skall hållas och förrättas av besiktningsman som godkänts av GAR-BO.” (MD 2009:21 – som nu inte finns på nätet men tidigare visades här >>>.)

"Besiktningsmannen är anställd hos entreprenören." (MD 2006:32, småhusentreprenad – som nu inte finns på nätet men tidigare visa- des här >>>.)

”Besiktning sker mot av Älvsbyhus uppsatta standardutförande och toleranser." (MD 2006:32, småhusentreprenad – som nu inte finns på nätet men tidigare visades här >>>.)

Fallet ARN 1996-0334.

”Det framgår av utredningen att Ö och bolaget har ingått ett avtal om besiktning av en villafastighet. Bolaget utförde besiktningen i maj 1995 och uppgav i besiktningsprotokollet bl.a. att ’Inga sätt- nings- eller läckage/fuktskador kunde upptäckas’.

Nu innehåller … besiktningsprotokollet en friskrivningsklausul i fråga om resultatet av den utförda tjänsten.

Efter det att skadorna på fastigheten har åtgärdats kommer Ö att få en standardförbättring. Med hänsyn härtill anser nämnden det skä- ligt att Ö och bolaget delar på reparationskostnaderna. …” (Ur ARN-beslutet – se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”.)

Fallet ARN 2009-6362.

”Frågan gäller en överlåtelsebesiktning som en näringsidkare har utfört för en konsuments räkning och om tjänsten varit felaktig eller inte. Konsumenttjänstlagen (1985:716) , KtjL, är enligt sin orda- lydelse inte tillämplig när det gäller besiktningstjänster. Lagen byg- ger dock till stor del på vad som antas utgöra generellt gällande oskriven rätt inom tjänsteområdet (prop. 1984/85:110 s. 142 f.). Det är därför möjligt att i viss utsträckning tillämpa lagen analogt. …

När det gäller skadestånd på grund av fel i en tjänst bygger reglerna i KtjL på att näringsidkaren har ett s.k. kontrollansvar ( 31 § ). Det innebär att näringsidkaren, för att inte bli skadeståndsskyldig, måste bevisa att felet som lett till skadan berott på ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med då avtalet ingicks och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit. Om näringsidkaren varit vårdslös eller inte har ingen betydelse vid bedömningen. Det finns goda skäl för att tycka att kontrollansvaret är för strängt mot en besiktningsman. Vid en besiktning är det svårt att tänka sig några hinder utanför be- siktningsmannens kontroll som skulle kunna fria honom eller henne från skadeståndsskyldighet. Det framstår därför som mer naturligt att lägga vårdslöshet till grund för en besiktningsmans skadestånds- ansvar. Exempel på ett sådant resonemang finns även i domstols- praxis (t.ex. Rättsfall från hovrätterna, RH 1998:60 ). I sådant fall är det kravställaren, dvs. konsumenten, som ska bevisa att besikt- ningsmannen varit vårdslös.

Vid skadevärderingen måste hänsyn tas till att konsumenten inte ska göra någon oskälig vinst på besiktningsmannens bekostnad.

Den standardförhöjning som kan bli följden av en reparation ska därför räknas av från skadeståndet.

…

Nämnden anser att den ersättning M bör få skäligen ska bestämmas till 40 000 kr. I det beloppet ingår kompensation för ersättningsbara finansieringskostnader.” (Ur ARN-beslutet – se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”.)

Fallet ARN 2009-10643.

Där ansågs konsumenten ej ha lidit ersättningsbar skada. Den be- dömningen byggde i sin tur på att ett villkor som begränsade den nedre gränsen för besiktningsförrättarens ansvar ”vid en samlad be- dömning av omständigheterna” från ARN:s sida inte ansågs oskä- ligt.

Beslutet inleds med omfattande skrivningar som är likalydande med den i beslutet närmast ovan, ARN 2009-6362.

”Frågan gäller en överlåtelsebesiktning som en näringsidkare har utfört för en konsuments räkning och om tjänsten varit felaktig eller inte. Konsumenttjänstlagen (1985:716), KtjL, är enligt sin ordaly- delse inte tillämplig när det gäller besiktningstjänster. Lagen bygger dock till stor del på vad som antas utgöra generellt gällande oskri- ven rätt inom tjänsteområdet ( prop. 1984/85:110 s. 142 f.). Det är därför möjligt att i viss utsträckning tillämpa lagen analogt. …

B har gjort gällande att det skadestånd som skulle kunna komma i fråga understiger bolagets ansvarsbegränsning enligt avtalsvillko- ren. När det gäller skäligheten av ett sådant ansvarsbegränsande villkor gör nämnden följande bedömning.

Den ansvarsbegränsning som B åberopat begränsar uppdragsgiva- rens rätt till skadestånd genom att skador som understiger ett visst belopp inte ersätts. När det gäller tjänster som omfattas av KtjL:s tvingande regler är sådana avtalsvillkor ogiltiga. Eftersom KtjL inte är direkt tillämplig på besiktningstjänster anser nämnden att nä- ringsidkaren bör ha möjlighet att begränsa sitt skadeståndsansvar i avtalet. Ett sådant villkor kan dock i efterhand jämkas eller lämnas utan avseende med stöd av 36 § avtalslagen, om det anses oskäligt. Vid prövningen ska särskild hänsyn tas till behovet av skydd för den som har en underlägsen ställning i avtalsförhållandet. I praxis

finns exempel på att villkor som begränsar en näringsidkares ska- deståndsskyldighet till ett xxxxxxxxxxxx har ansetts oskäliga (se t.ex. Marknadsdomstolens dom MD 2005:10), medan inställningen till villkor som begränsar den nedre ansvarsgränsen är generösare. I det här ärendet ska enligt ansvarsbegränsningsvillkoret skador som understiger 20 procent av prisbasbeloppet inte ersättas. Med hänsyn till de stora värden som det ofta kan vara fråga om vid överlåtelse- besiktningar, anser nämnden att beloppet är förhållandevis lågt. Vid en samlad bedömning av omständigheterna anser nämnden att det ansvarsbegränsande villkoret inte är oskäligt.

S har enligt nämndens bedömning inte drabbats av någon ersätt- ningsbar skada till följd av besiktningsmannens vårdslöshet. Hans skadeståndsyrkande ska därför avslås.” (Ur ARN-beslutet – se vida- re bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”.)

Fallet NJA 2007 s. 962 – där omtvistade villkoret ej ansågs ha ut- gjort avtalsinnehåll.

I utlåtandet över överlåtelsebesiktningen, daterat den 9 september 1998, finns under rubriken ”Ansvarsbegränsningar” följande be- stämmelse.

Besiktningsförrättaren är ansvarig för skada som besiktningsförrät- taren orsakar genom vårdslöshet eller försummelse vid utförandet av överlåtelsebesiktning. För detta ansvar gäller nedan angivna be- gränsningar. … Krav mot besiktningsförrättaren skall anmälas (re- klameras) till denne inom skälig tid efter att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter uppdragets avslutande. Uppdraget är avslutat när besiktningsförrät- taren begär betalning för besiktningen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grun- den för anspråket."

Ur HD-domen:

”Den aktuella preskriptionsbestämmelsen kan, mot bakgrund av så- väl konsumentköplagens (1990:932) regler om verkan av att köpa- ren inte reklamerat att en köpt vara är felaktig inom tre år från det han tagit emot varan (23 § tredje stycket) samt konsumenttjänst- lagens regler av motsvarande slag vid arbete utfört på lös sak, till sitt innehåll inte heller anses vara påtagligt överraskande eller tyn- gande för en beställare av en överlåtelsebesiktning. Det förhållandet att preskriptionstiden i konsumenttjänstlagen för arbete på lösa sa- ker numera utsträckts från två år till tre år kan inte i sig anses med- föra att en tvåårig preskriptionstid generellt sett är oskälig i ett avtal som faller utanför tillämpningsområdet för de angivna tvingande bestämmelserna. Inte heller är omständigheterna sådana att villkoret kan anses oskäligt i förevarande fall.

Emellertid har makarna Z. som grund för sin talan även anfört att Xxxxxxx ansvarsbegränsning över huvud taget inte utgör avtalsinne- håll mellan parterna.

Av utredningen framgår att N.Z. vid ett telefonsamtal uppdrog åt en av Xxxxxxx besiktningsmän att utföra en överlåtelsebesiktning och att denne accepterade uppdraget. Det framgår vidare att besikt- ningsmannen omgående översände en skriftlig orderbekräftelse som påtecknades och returnerades av N.Z. samma dag. Besiktningen ut- fördes i närvaro av N.Z. några dagar senare. Ytterligare ett par da- gar därefter tillställdes makarna Z. resultatet av det utförda uppdra- get i form av ett besiktningsutlåtande i vilket den i målet aktuella bestämmelsen om ansvarsbegränsning ingick som en del.

Oavsett om Xxxxxx och N.Z. vid telefonsamtalet i samband med att uppdraget lämnades uttryckligen enades om att Xxxxxx skulle lämna en skriftlig orderbekräftelse måste det beaktas att beställningen skedde per telefon utan någon föregående diskussion eller skrift- växling samt att tjänsten inte var av helt okomplicerad karaktär.

Makarna X. hade därför anledning räkna med att Xxxxxxx villkor för uppdragets utförande närmare skulle kunna komma att preciseras genom att Frevik i nära anslutning till beställningen av uppdraget och innan det utförts skulle översända eller på annat sätt meddela sådana. De skulle då, om de inte ville bli bundna av villkoren, haft att klargöra detta för Frevik. Emellertid innehöll i detta fall inte or- derbekräftelsen någon precisering av avtalsinnehållet, utan endast en bekräftelse på tid och plats för utförandet av besiktningen. Det förhållandet att det aktuella villkoret hade intagits i själva besikt- ningsutlåtandet och att makarna Z. inte gjorde någon invändning mot detta kan inte medföra att de blivit bundna av villkoret.

Med hänsyn härtill och då det inte av utredningen framkommit att parterna på något annat sätt kommit överens om att den i målet ak- tuella tidsmässiga ansvarsbegränsningen skulle vara tillämplig kan den inte anses utgöra avtalsinnehåll. S.Z. och N.Z. har därmed inte förlorat sin rätt att framställa krav med anledning av det påstådda felet i den utförda tjänsten.

Domslut. HD fastställer hovrättens domslut.” (Ur HD-domen – se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”. Fallet redovisas under rub- riken ”Ett avtalsvillkor om att krav med anledning av en utförd s.k. överlåtelsebesiktning av fastighet preskriberades två år efter upp- dragets avslutande har inte ansetts oskäligt mot beställaren, som var konsument. Tillika fråga om bestämmelsen, som kommit till uttryck först i själva besiktningsutlåtandet, utgjort avtalsinnehåll."

Fel och brist – Förutsättningar för att garanti ska gälla

”Vid påvisbart konstruktionsfel, som menligt påverkar husets sta- bilitet, justeras eller utbytes levererat material inom tre år räknat från leveransdagen. Garantin gäller under förutsättning att monte- ringen på byggnadsplatsen skett fackmässigt och enligt Finnwoods monteringsanvisningar.” (MD 1978:9, byggnadsmaterial.)

Fel och brist – Påföljderna vid fel och brist

”Likvid för flyttningen erlägges, om annat ej överenskommes, omedelbart efter transportens slut mot av Transportören eller den- nes rättsinnehavare kvitterad räkning oavsett eventuella ersättnings- anspråk från Beställarens sida.” (MD 1977:9, bohagsflyttning.)

”Köparens eventuella ersättningskrav på grund av reklamation reg- leras separat mellan köpare och säljare och fritager således icke kö- paren från skyldighet att mottaga varan eller att på föreskrivet sätt fullgöra sin betalning.” (MD 1978:29, byggnadsmaterial.)

”Först sedan samtliga inbetalningar enligt detta kontrakt och enligt köpekontraktet avseende fastighetsförvärv erlagts överlämnar entre- prenören på slutbesiktningsdagen nycklar till byggnaden.” (MD 1979:17, husentreprenad.)

”Hyresgästen godkänner lägenheten i nu befintligt skick.” (MD 1982:6, uthyrning av bostadslägenhet.)

”Byggnaden överlämnas i på inflyttningsdagen befintligt skick.” (MD 1982:8, småhusentreprenad.)

”Jag har…inga invändningar mot formuleringen.” (MD 1990:14, yrkesmässig bostadsförmedling. Kommentar: Den ”formulering” som förbudet i MD 1990:14 åsyftade visar inte referatet på sid 45 i skriften ”Avtalsvillkor – Otillåtet i avtal till konsument”, Konsu- mentverket, Stockholm 1993. Men på sid 8 i sin rapport 1992/93:1 ”Fastighetsmäklarens ansvar m.m.” klargör verket saken. Formule- ringen löd: ”Jag har noga läst igenom textinnehållet i denna beställ- ning och har inga invändningar mot formuleringen.”. Och det var med stöd därav som förmedlaren ifråga dels hade tagit betalt i för- skott av de hyressökande, dels hade vägrat att betala tillbaka någon del av pengarna även om hyresavtal ej kommit till stånd genom hans förmedling. Tilläggas bör att två andra villkor i samband med bostadsförmedling senare förbjöds, se MD 1991:13 som återges un- der ” Avgift i strid mot lag” ovan.

Ansvar för skada

”Ordertagaren ansvarar ej för skador som uppkomma genom före- måls särskilda tyngd eller storlek vare sig å det transporterade god- set eller i främmande egendom. T ex i trappor och trappuppgångar.” (MD 1976:12, bohagsflyttning.)

”Säljaren fritager sig från ansvar för eventuellt anvisad montör eller byggmästare.” (MD 1978:29, byggnadsmaterial.)

”Skulle under hyrestiden någon fönsterruta eller porslinsdetalj gå sönder förbinder sig hyresgästen att stå kostnaderna för insättning av nya fönsterrutor och porslinsdetaljer.” (MD 1979:9, lägenheter, hyresrätt.)

”Varje skadad eller sönderslagen fönsterruta ersättes med kr 200:-, Tvättfatet med kr 700:- och toalettstolen med kr 1.700:-.” (MD 1979:9, lägenheter, hyresrätt.)

”Åsamkar part genom vårdslöshet eller försummelse motparten skada, som icke skall ersättas genom bestämmelserna ovan i detta kapitel, eller uppkommer skada genom brist eller fel, är parten, i den mån ersättning icke utgår genom försäkring, skyldig ersätta så- dan skada intill ett belopp motsvarande 15 % av kontraktssum- man…” (MD 1979:17, husentreprenad. AB 72 kap 5 § 13 st 1; för- budet avser endast villkorets brist på förtydligande om att ersätt- ningsbegränsningen inte äger tillämpning i fall av uppsåt eller grov vårdslöshet hos entreprenören; förbudet gäller villkorets använd- ning vid erbjudande av byggnadsentreprenad som finansieras ge- nom statliga bostadslån.)

Reklamationer/Villkor för reklamation - Reklamationstiden

”Anmärkningar som ej delgivas kontoret inom 24 timmar efter verkställt arbete, godkännas ej.” (MD 1976:12, bohagsflyttning.)

”…Skada eller förlust å gods skall skriftligen reklameras till Trans- portören senast inom sju dagar efter slutförd transport. I annat fall är Transportören fri från ansvarsskyldighet.” (MD 1977:9, bohags- flyttning, villkor i ett företags ”Allmänna transportbestämmelser”. Kommentar: Villkoret återges även under ”Reklamationer/Villkor för reklamation – Sättet att reklamera” nedan.)

”Anmärkningar mot materialets kvalitet och det utförda arbetet bör göras senast 10 dagar efter mottagandet/senast i samband med slut- granskningen. Senare gjorda anmärkningar godkännes ej.” (MD 1979:19, byggnadsmaterial, byggnadsentreprenad.)

Reklamationer/Villkor för reklamation – Sättet att reklamera

”Anmälan om fel eller brist i leverans skall skriftligen framställas inom 7 dagar direkt till säljarens huvudkontor.” (MD 1978:29, byggnadsmaterial.)

”Anspråk på vite skall, vid påföljd att eljest vara förfallet, skriftli- gen till motparten framställas senast en månad efter entreprenad- tidens utgång. Anspråk på skadestånd skall, vid påföljd att eljest vara förfallet, skriftligen till motparten framställas sålunda…” (MD 1979:17, husentreprenad; AB 72 kap 5 § 19.)

”Vi åtager oss genast att efter eventuell skriftlig reklamation avhjäl- pa alla fel som vi kan ha åsamkat både i material och arbete utan kostnad för kunden. Under förutsättning att de ytor vi isolerat ej har bristfälligt omgivande skikt.” (MD 1990:7, isoleringsarbete. Kom- mentar: Villkoret återges även under ”Fel och brist – Friskrivning från ansvar” ovan.)

Kreditköp/Villkor vid krediter - Växelförbindelse

”Underlåter köparen att fullgöra sin betalningsskyldighet är hela den kvarvarande skulden omedelbart förfallen till betalning och säl- jaren äger rätt att utkräva hela sin återstående fordran, oavsett om densamma grundar sig på växlar eller annat fordringsbevis. Säljaren äger därvid rätt att hos köparen utsöka sin fordran.” (MD 1978:29, byggnadsmaterial.)

Kreditköp/Villkor vid kredit – Säkerhet för kredit och kopplings- förbehåll*

”Säljaren äger rätt att när som helst pröva om lämnad säkerhet är betryggande och om så ej är fallet fordra ny säkerhet eller helt eller delvis häva avtalet.” (MD 1978:29, villkoret användes av ett företag i byggmaterialbranschen)

*) Ur ”Avtalsvillkor – Otillåtet i avtal till konsument”, Konsumentverket, Sthlm 1993: ”Kopplingsförbehåll = Kreditgivaren förbehåller sig rätten att utnyttja en säkerhet som har ställts i ett avtal för kreditgivarens fullgörande av ett annat avtal med kreditgivaren.” Jag antar att ”kreditgivarens fullgörande” är en fel- skrivning, att det skulle ha stått ”kredittagarens fullgörande”.

Tvister/Tvistlösning – Skiljeklausul

”Tvister härrörande från detta avtal skall, om säljaren så önskar, av- göras genom skiljemän enligt lag.” (MD 1975:5, husmaterial.)

”Om säljaren så påfordrar, må tvist ej xxxxxx inför domstol utan skall avgöras av skiljenämnd enligt lag.” (MD 1978:29, byggnads- material.)

”Tvist på grund av kontraktet skall avgöras genom skiljedom enligt svensk lag om skiljemän, såvida inte annat bestämts i kontraktet.” (MD 1979:17, husentreprenad, villkoret fanns i standardformuläret AB 72 kap 9 § 1.)

”…Om bostadsrättshavaren och HSB-föreningen inte kan enas om beloppet skall detta fastställas av en besiktningsman utsedd av bo- stadsrättsföreningen…” (MD 1984:29, avtalsvillkor vid upplåtelse av bostadsrätt; samband med återköpsvillkor under ”Inskränkning i förfoganderätten mm” ovan.)

"Skiljemän enligt AB kapitel 9 § 1 tillsättes sålunda:" I marginalen på sidan är vid angivna ställe tryckt: "AB kapitel 9 tvist". Efter ut- rymme, avsett för bestämmelse om tillsättande av skiljemän, fort- sätter den tryckta texten sålunda: "Anm: Om särskild bestämmelse här ej införes, tillsättes skiljemännen enligt svensk lag om skilje- män." Härefter följer i kontraktets sista paragraf "Särskilda bestäm- melser", vilka under littera g innehåller: "Oavsett vad som stadgas i AB § 25 skall dock rättsliga åtgärder föranledda av utebliven betal- ning underställas allmän domstolsprövning." (NJA 1981 s. 711.

Den tryckta texten på den sida där parterna undertecknat ett entre- prenadkontrakt lyder så.)

Ur HD-domen - se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”:

Såsom HovR:n funnit präglades förhållandena vid köpekontraktets tillkomst av G.B:s brådska att få fram ett köpeavtal. Det får antagas, att det var denna brådska som föranledde M.R. att underteckna kontraktet, innan hon fått veta om hon skulle erhålla erforderligt banklån. M.R:s underlåtenhet att fullfölja köpet berodde ostridigt på att lånet inte beviljades. I nära anslutning till de med G.B. förda för- handlingarna lät hon underrätta denne om att hon inte kunde vidbli- va köpet. Med hänsyn till dessa förhållanden framstår villkoret om handpenningens förverkande som oskäligt. Villkoret bör därför jämkas. Utredningen ger ej anledning till mindre jämkning än den vartill domstolarna kommit.

Jfr även NJA 1981 s. 552 - klicka här >>> - under ”Avtalets om fattning - Inskränkning i förfoganderätten mm” ovan:

”Bestämmelse i … en bostadsförening om hembuds- och skiljedomsförfarande vid överlåtelse av andel i föreningen…”

”Tvist på grund av detta beställningsavtal skall avgöras genom skil- jedom enligt svensk lag om skiljemän såvida inte, med hänsyn till värdet av vad som yrkas eller på annan grund, lagen om rättegång i tvistemål om mindre värden är tillämplig. I sådant fall skall på parts begäran tvist hänskjutas till domstol för prövning i enlighet med sistnämnda lag. Om domstol efter anhängiggörande av talan skulle finna att lagen om rättegång i tvistemål om mindre värden inte är tillämplig skall tvisten avgöras genom skiljedom.

Då tvist skall avgöras enligt svensk lag om skiljedom utser Bestäl- laren och Bolaget vardera en skiljeman. Ordföranden i skiljenämn- den utses av de enligt ovan valda skiljemännen. Ordföranden skall vara lagkunnig och erfaren i domarvärv. Skiljedom skall meddelas senast sex månader efter den dag ordföranden utsetts.

Bolaget skall svara för arvoden och övrig ersättning till skiljemän- nen (skiljemannakostnaderna) utom för det fall Beställaren helt eller delvis förlorar tvisten. I sådant fall skall Beställaren kunna åläggas att svara för högst 10 % av skiljemannakostnaderna, dock aldrig mer än vad som motsvarar hälften av det bas belopp enligt lagen om allmän försäkring, som gäller vid tvistens anhängiggöran- de. Parterna svarar var och en för sig för nu nämnda skiljemanna- kostnader som de kan bli ålagda.” (NJA 1983 s. 510. HD bedömde att klausulen inte var oskälig - se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”.)

Om tillämpning av 36 § avtalslagen på skiljeklausul i avtal mellan näringsidkare. (NJA 1987 s. 639.)

Ur HD-domen - se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …”:

… avtalet mellan parterna skiljer sig väsentligt från ett avtal mellan jämställda näringsidkare; snarare framträder vissa likheter med ett anställningsförhållande. U.L. får anses ha varit i behov av samma skydd som en konsument mot ett skiljeavtal med åtföljande kost- nadsrisker.

På grund av det sagda bör skiljeklausulen såsom oskälig lämnas utan avseende. Härav följer att TR:n är behörig att ta upp målet till prövning.

HD:s avgörande. HD undanröjer TR:ns och HovR:ns beslut och vi- sar målet åter till TR:n för erforderlig behandling.

I § 1 i ett standardentreprenadavtal - Svenska Teknologföreningens formulär 24/74 - hänvisas till bl a AB 72-9 kap 1 § i AB 72 som an- ger att tvister på grund av entreprenadavtal skall avgöras genom

skiljedom enligt svensk lag om skiljemän, såvida inte annat har be- stämts i entreprenadavtalet. I 1 § 9 i det aktuella entreprenadavtalet föreskrivs att en skiljeman skall utses av Svenska byggnadsentre- prenörföreningen och en av Svenska kommunförbundet, varefter de sålunda utsedda skall utse den tredje skiljemannen gemensamt. (NJA 1992 s. 143.)

Ur HD-domen – se vidare bilagan ”Fall från ’xxxxx.xx’ …” - som utmynnande i att det kritiserade villkoret ej var oskäligt.

Skiljeavtalet slöts i ett skede när några bostadsrätter ännu ej kunde upplåtas. En interimsstyrelse företrädde bostadsrättsföreningen. En av ledamöterna i interimsstyrelsen var tjänsteman i framskjuten po- sition i bolaget. Några egentliga avtalsförhandlingar synes ej ha fö- revarit. Att föreningen ensidigt avtalat bort en så väsentlig rätt som att utse skiljeman i ett skede då föreningen i praktiken knappast kan ha förvärvat någon egentlig självständighet i förhållande till bolaget medför att skiljeklausulen får anses oskälig och därför bör lämnas utan avseende. Emellertid har bolaget utläst att, vid denna bedöm- ning i HD, föreningen fritt och utan inskränkningar får utse en skil- jeman efter eget val. Vid sådant förhållande föreligger ej längre skäl att frånkänna skiljeklausulen giltighet.

Besvären skall alltså lämnas utan bifall.

Övriga oskäliga villkor tillhandahållna av reg. fastighetsmäklare

För just av mäklare tillhandahållna avtal/avtalsvillkor ska nämnas den motsättning som följer av att Fastighetsmäklarlagen ju ålägger varje enskild mäklare hela ansvaret för verksamheten och det för- hållandet att mäklare i princip uteslutande använder standardavtal framtagna av branschorganisationer eller mäklarkedjor (motsv), och då regelmässigt utan att företrädare för konsumentintressen deltagit i utarbetandet av avtalens innehåll. I uppsatsen ”Fastighetsmäklaren och standardavtalen” - klicka här>>> - från 2018 och med Xxx Xxxx- xxx som handledare uppehåller sig Xxxxxxxx Xxxxxxxx och Xxxx Xxxx vid detta. De refererar fall från tillsynsorganet - med överinstanser. För i vilka av följande fall som villkor har bedömts oskäliga resp ej oskäliga samt varför resp varför inte får jag f n - av tidsskäl - över- lämna åt mina läsare att själva konstatera:

Regeringsrätten: RÅ 2002 ref. 30.

Kammarrätten: KamR 7452-14.

Länsrätten: LR 8600-09.

Fastighetsmäklarinspektionen: FMI 4.1-44-13, FMI 4.1-2172-

13 och FMI 14.3-1099-14.

Fastighetsmäklarinspektionen lade 190902 - d v s betydligt senare än då arbetet av Xxxxxxxx/Xxxx publicerades - på sin hemsida ut ett

dokument. Det kan studeras här>>> och har rubriken "Intressanta principer i dom". Inledningen lyder: "Före sommaren kom en dom från förvaltningsrätten som fastslår flera viktiga principer. Bland annat att mäklaren alltid ansvarar för innehållet i det kontraktsför- slag som läggs fram – även om det är ett standardavtal." Att texten nämner ett ärende som saknas bland de ovan uppräknade visar än mer på problem vid - okritiskt - användande av standardavtal.

Som nu visats har MD – se MD 1984:20 – förbjudit fastighetsmäk- lares fortsatta användning av oskäliga avtalsvillkor. (Det är skälet till att jag i rubriken ovan talar om ”Övriga oskäliga villkor…”.)

Idag är dock i regel den registrerings- och tillsynsansvariga myn- digheten Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) – tidigare Fastighets- mäklarnämnden (FMN) - den instans som i sin verksamhet uppda- gar och påtalar sådana villkor hos mäklare.

Tillsynsmyndigheten har hittills inte gjort någon egen sammanställ- ning över villkor som föranlett beslut om åtgärder mot mäklare. F n nöjer jag mig då med den mycket begränsade redovisning som be- slutet 090325 i FMN:s dnr 0-0000-00 ger. Jag ska nu, med författa- rens tillstånd, delvis citera det nyhetsbrev om fastighetsmäkleri mm som advokat Xxxxxx Xxxxxxxxx ger ut – se xxx.xxxxxxxxx.xx:

”Med hänvisning till tidigare beslutet 080618, dnr 4-436-08, fast- slår FMN att långtgående krav ställs på fastighetsmäklaren av lag- stiftaren och praxis vad gäller deposition. Nämnden menar att vill- kor i ett uppdragsavtal om att säljaren är införstådd med att depo- sition inte kan ske hos fastighetsmäklaren torde vara oskäligt i för- hållande till enskilda konsumenter.

Fastighetsmäklarnämndens (FMN) beslut 090325, dnr 0-0000-00: Mäklaren varnas för att ha infört ett villkor som innebär att bostads- rättsköp ska återgå om säljaren begär det för det fall köparen inte beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen före avtalat tillträde.

Vidare framgår att detta ska gälla även om köparen vill ha en pröv- ning i hyresnämnden. Det aktuella villkoret innehåller också tids- frist och anvisning för säljaren om denne önskar åberopa sin avtala- de rätt till återgång. Villkoret i överlåtelseavtalet utgör en inskränk- ning av köparens i bostadsrättslagen inskrivna rätt till överprövning av frågan om inträde. Nämnden konstaterar att villkoret fråntar kö- paren rätten till överprövning om säljaren så önskar. FMN skrev:

Bostadsrättslagens bestämmelse om köparens rätt att hänskjuta tvist om nekat medlemskap till hyresnämnden utgör den norm som skall gälla vid en bostadsrättsöverlåtelse. För det fall någon part önskar avvika från gällande lag anser Fastighetsmäklar- nämnden att det åligger mäklaren att för parterna tydligt redo- göra för innebörden av gällande lagstiftning, villkorets innebörd

och villkorets konsekvenser. Enligt [mäklaren] har hon för par- terna förklarat innebörden av den avtalsreglering som hon före- slagit. Hon har emellertid inte ens påstått att hon förklarat inne- börden av gällande lagstiftning och att den föreslagna regle- ringen innebär ett avsteg från denna. Inte heller framgår det av avtalsvillkoret att köparen är medveten om att överenskommel- sen innebär en inskränkning av dennes rätt enligt bostadsrättsla- gen, vilket är ett enkelt sätt för fastighetsmäklaren att påvisa att erforderliga förklaringar lämnats. Av [mäklarens] yttrande framgår dessutom att avtalsvillkoret används som standard- villkor vid bostadsrättsöverlåtelser. Fastighetsmäklarnärnämn- den finner att [mäklaren] medverkat till ett villkor i överlåtelse- avtalet som lämnar en del övrigt att önska enär det inte framgår att köparens rätt enligt gällande lagstiftning inskränks.”

På xxx.xxxxxxxxx.xx/xxxxxxxxxxxxxx-xxx-xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx fanns förr den del av Xxxxxx Xxxxxxxxx' databas som hette "Fastighetsrätt och Fastighetsförmedling" - en bra källa även till en sammanställ- ning över bl a oskäliga villkor tillhandahållna av registrerade fastig- hetsmäklare. I någon mån ersätts nu databasen av innehållet i grup- pen "Fastighetsrättslig information" på Facebook, också den startad av Xxxxxx Xxxxxxxxx.

En villkorstyp med många exempel på oskälighet i FMN:s tillsyns- verksamhet är besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor.

• För att på en gång redovisa och förebygga problemen tog FMN 061116 i fram ett dokument i serien "God fastighetsmäklarsed" kallat "Om besiktningsklausuler och andra återgångsvillkor”. Ev är materialet här>>>> tänkt som en ersättning/uppdatering. (Ursprungstexten visas ännu - fast mycket svårläst - här>>>>.)

• Svea hovrätt meddelade 101022 dom i mål nr T 362-09. Istället för att lyckas åberopa två återgångsklausuler - en (med s k ”tröskel”) för besiktning, och en för lån - tvangs köparna av en fastighet betala över 1,5 miljoner. Beloppet avsåg dels skade- stånd till säljaren, dels dennes rättegångskostnader. Att låta villkoren tillämpas/slå igenom ansågs alltså oskäligt mot säl- jaren. Domen refererades under rubriken ”Slutet för tröskel- klausuler?” här >>> i Mäklarsamfundets Nyhetsbrev 101116, men återfinns inte längre där. Citat: ”Det aktuella rättsfallet vi- sar på hur olyckligt det kan gå om en fastighetsmäklare utfor- mar otydliga klausuler.” (Utgången i tingsrätten – som var den motsatta – hade överklagats av säljaren.)

Ett villkor i strid med god sed i ett uppdragsavtal resulterade i var- ning – beslut 120125, Dnr 4-123-11. Ur beslutet:

"Under rubriken Provision/arvode i …uppdragsavtalet återfinns bland annat följande villkor.

Kommer bindande köp ej till stånd trots godtagbar förmedlad för- säljning till överenskommet utgångspris och redovisad köpavsikt utgår för uppdragsgivaren en kostnad utgörande ersättning till fastighetsmäklaren för dess till uppdraget hänförliga kostnader samt nedlagd arbetstid.

Det i ärendet aktuella avtalsvillkoret är utformat på ett sätt som lämnar litet utrymme för en säljare att ångra eller till och med av- vakta en påbörjad försäljning. 1 stället är risken påtaglig att upp- dragsgivaren mot sin vilja genomför en försäljning av bostaden och dessutom till ett pris som riskerar att understiga marknadsvärdet ef- tersom det enligt Fastighetsmäklarnämndens erfarenhet föreligger vissa svårigheter för mäklarna att sätta utgångspriser som motsvarar ett försäljningspris på en öppen marknad. I det enskilda fallet kan uppdragsgivaren även känna sig tvingad att sälja sin bostad trots att denne haft för avsikt att finna en lämplig ersättningsbostad innan den nuvarande säljs."

Detta avslutar - för denna gång - redovisningen över oskäliga av- talsvillkor tillhandahållna av registrerade fastighetsmäklare.

Bilaga 1

Lagregler (motsv) om oskäliga villkor i avtal

Avtalslagen

Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögen- hetsrättens område (Avtalslagen) innehåller följande i detta sam- manhang centrala bestämmelse:

"36 § Avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omstän- dligheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende.

Vid prövning enligt första stycket skall särskild hänsyn ta- gas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest intager en underlägsen ställning i avtalsförhållandet.

Första och andra styckena äga motsvarande tillämpning i fråga om villkor vid annan rättshandling än avtal.

I fråga om jämkning av vissa avtalsvillkor i konsumentför- hållanden gäller dessutom 11 § lagen (1994:1512) om avtals- villkor i konsumentförhållanden. Lag (1994:1513)."

(Klicka här >>> för den webbsida varifrån jag 090510 gjorde utskriften.)

Med stöd av Avtalslagen kan allmän domstol jämka villkor som be- finns oskäliga – eller lämna den utan avseende. Utgången påverkar sålunda förhållandet mellan parterna i ett existerande avtal – och då oavsett vilka parterna är (näringsidkare eller konsumenter).

Avtalsvillkorslagen

Lag (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (Avtals- villkorslagen) – klicka här >>> - är de regler med stöd av vilka Pa- tent- och marknadsdomstolen - tidigare Marknadsdomstolen - kan förbjuda fortsatt användning av villkor som befinns oskäliga – och av annat, väsentligen likadant, villkor. (Förbudet saknar dock ver- kan på redan ingångna avtal.)

Just på boendeområdet har en lång rad villkor förbjudits, mera där- om nedan.

Hyreslagen

”Hyreslagen” är ingen egen lag, utan 12 kap Jordabalken (JB). Där förekommer ordet ”villkor” ymnigt. Två exempel:

• 55 § 6 st lyder: "Om tvisten gäller något annat villkor än hyran, skall villkor som hyresvärden eller hyresgästen har ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hänsyn till hyresavtalets in- nehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffa- de förhållanden och omständigheterna i övrigt. Hyrestiden skall vara obestämd, om inte bestämd hyrestid av särskild an- ledning är lämpligare."

• 65 § är exempel på villkor där straff föreskrivs för den som överträder. Såhär lyder 65 § 1 st: "65 § Uppställer någon upp- såtligen villkor om särskild ersättning för upplåtelse av bo- stadslägenhet eller för överlåtelse av hyresrätten till sådan lä- genhet, skall han dömas till böter eller fängelse i högst sex må- nader. "

(Klicka här >>> för den webbsida varifrån jag 090510 gjorde utskriften.)

Bostadsrättslagen

Även i Bostadsrättslagen står det en hel del om villkor. Exempel:

2 kap 2 §

”Sådana stadgevillkor för medlemskap är utan verkan som innebär

1. att ett visst medborgarskap eller en viss inkomst eller förmögen- het skall utgöra förutsättning för inträde i föreningen,

2. att den till vilken en bostadsrätt övergår skall utses av någon an- nan än bostadsrättshavaren eller godkännas enligt andra grunder än som gäller enligt denna lag för inträde i en bostadsrättsförening, el- ler

3. att villkoret annars med hänsyn till sitt innehåll eller på annat sätt är oskäligt mot den som vill vinna inträde i föreningen eller överlå- ta sin bostadsrätt.

…”

4 kap 6 §

”Om någon som avses i 2 kap. 8 § eller 9 § första stycket har anta- gits som medlem i föreningen, får föreningen inte vägra att upplåta den lägenhet som är avsedd för medlemmen med bostadsrätt eller erbjuda sådana villkor för upplåtelsen som medlemmen skäligen in- te bör godta.

Hyresnämnden får på ansökan av medlemmen förelägga före- ningen att upplåta lägenheten med bostadsrätt. Föreläggandet får förenas med vite. Nämnden får också fastställa villkoren för upplå- telsen.

…”

Klicka här >>> för webbsidan varifrån utskriften gjordes (090606).

Fastighetsmäklarlagen

Fastighetsmäklarlag (2011:666) innehåller - såvitt gäller avtalsvill- kor – följande bestämmelse:

"9 § Uppdragsavtalet ska upprättas skriftligen och skrivas under av parterna. Fastighetsmäklaren får inte åberopa ett avtalsvillkor som inte har tagits in i uppdragsavtalet eller på annat sätt har avtalats skriftligen. Detta gäller dock inte överenskommelser om ändring av egendomens pris och andra villkor för överlåtel- sen eller upplåtelsen."

(Klicka här>>>> för webbsidan varifrån utskrift gjordes 200109.)

Lag (1984:292) om avtalsvillkor mellan näringsidkare

Till den i ett avtal näringsidkare emellan relativt sett svagare par- tens stöd finns - klicka här >>> - Lag (1984:292) om avtalsvillkor mellan näringsidkare

Fast lagen alltså enbart gäller avtalsrelationer där ingen av parterna är enskild konsument kan den ha betydelse (även) för konsumenter. Tydligast blir detta då man betänker att bostadsrättsföreningar t ex är näringsidkare (i lagens mening), och att entreprenad vid ny-/om- byggnad av bostadsrättsfastighet alltså är avtal på vilka lagen är till- lämplig. Det torde tveklöst vara så att en normal bostadsrättsföre- ning är svag i relation till t ex en sin byggentreprenör – liksom t ex en privatvärd är svag i relation till t ex Göteborgs kommun; det vi- sar ett av f n ytterst få framgångsrika mål med stöd av denna lag.

Ifråga om denna lag saknas - anser jag - i stort sett dels rättspraxis att tala om, dels forskning. Evad gäller forskning ska dock "Skilje- avtalets oskälighet vid kommersiella förhållanden", ett ex-jobb av Xxx Xxxxxxxx - klicka här>>> - nämnas.

Lag (1984:318) om kontrollavgift vid olovlig parkering (LKOP)

LKOP – klicka här >>> - innehåller en 10 § som lyder: "Om det med hänsyn till omständigheterna i samband med den olovliga par- keringen skulle framstå som uppenbart oskäligt att ta ut kontroll- avgift, får avgiften inte tas ut."

”Bestämmelser om expediering till konsumentverket av avgö- rande som rör tillämpningen av 36 § avtalslagen..” – Domstols- verkets författningssamling DVFS 1978:7

”Högsta domstolen, hovrätt och tingsrätt skall tillställa konsument- verket avskrift av dom och slutligt beslut i mål vari tillämpligheten av 36 § avtalslagen (1915:218) prövats. Expediering skall dock en- dast ske av avgörande i konsumenttvist. Avgörande av tingsrätt el- ler hovrätt expedieras endast om det vunnit laga kraft. Sådan expe- dition skall förses med lagakraftbevis.

Expediering skall ske inom en vecka från det avgörandet vunnit laga kraft eller, såvitt angår expedition från högsta domstolen, inom en vecka från det domstolen skilt målet från sig.

Denna författning träder i kraft den 1 juli 1978.”

(Klicka här>>>> för att se varifrån jag 200109 gjorde utskriften.)

DVFS 1978:7 ger Konsumentverket en unikt betydelsefull roll då det gäller egen kännedom om ur konsumentsynpunkt betydelsefull avtalsrättslig praxis – liksom ifråga om förutsättningarna för egen, aktiv informationsspridning på området.

Bilaga 2

Fall från ”xxxxx.xx” avseende boende – i vidaste mening – och där 36 § Avtalslagen tillämpats

Fallet ARN 1995-0477 – tidigare utlagt här >>> - anger under "Nämndens bedömning” följande, och jag citerar.

Med hänvisning till det anförda finner nämnden omständigheterna vara sådana att borgensförbindelsen skall lämnas utan avseende med tillämpning av 36 § avtalslagen ."

Fallet ARN 1995-5122 - tidigare utlagt här >>> - anger under "Nämndens bedömning” följande, och jag citerar.

Det framgår att S varit medveten om att borgensförbindelsen varit en förutsättning för att hennes f.d. sambo skulle få ingå hyresavtalet och hon har också förklarat sig villig att infria denna för en begrän- sad tid. Vad hon vänt sig mot är att bolaget inte inom rimlig tid un- derrättat henne om att hyresgästen inte fullgjorde sin skyldighet att betala förfallna hyror och därmed betagit henne möjligheten att göra något åt saken. Skulden har som en följd härav också stigit till ett oacceptabelt belopp. Nämnden delar hennes uppfattning.

Den aktuella borgensförbindelsen är inte begränsad vare sig i fråga om belopp eller tid och den innehåller inte några bestämmelser som gör det möjligt för borgensmannen att komma ur avtalsförhållandet. Nämnden har i tidigare ärenden (se bl.a. 95-3381) rörande lika- lydande borgensförbindelser därför menat att borgensförbindelsen, med stöd av 36 § avtalslagen , skall anses vara oskälig. Samma bedömning bör göras i detta fall.

För att avgöra hur långt S betalningsansvar bör sträckas anser nämnden att en jämförelse med hyreslagens regler bör göras. I des- sa regler sägs att hyresrätten är förverkad och hyresvärden berätti- gad att säga upp avtalet om hyresgästen dröjer mer än en vecka ef- ter förfallodagen med att betala hyran. Hyresgästen har därefter tre veckor på sig att betala hyran för att få tillbaka sin hyresrätt. Enligt nämndens mening borde hyresvärden redan när hyresbetalningen

uteblev första gången ha agerat enligt dessa regler och då även un- derrättat S. Hon hade då, på det sätt som gällt för hyresgästen, haft möjlighet att säga upp sitt åtagande till det månadsskifte som in- träffade närmast efter tre månader från uppsägningen.

Borgensåtagandet bör därför jämkas på så sätt att S ansvar begrän- sas till erläggande av förfallna hyror för tiden t.o.m. december må- nad 1994.

Fallet ARN 1996-0334 – tidigare utlagt här >>> - anger under "Nämndens bedömning” följande, och jag citerar.

"Det framgår av utredningen att Ö och bolaget har ingått ett avtal om besiktning av en villafastighet. Bolaget utförde besiktningen i maj 1995 och uppgav i besiktningsprotokollet bl.a. att 'Inga sätt- nings- eller läckage/fuktskador kunde upptäckas'.

Ö har gjort gällande att han genast när han flyttade in i huset i juli 1995 upptäckte bl.a. putssläpp på väggarna i källarvåningen. En an- nan besiktningsman har i oktober 1995 konstaterat fuktskador i käl- larvåningen. Det fanns putssläpp på yttervägg i källarens trapphall, tvättstuga, pannrum och på korridorvägg vid ytterdörr mot utvändig källartrapp. I samtliga fall är skadorna, framhålls det, karakteristis- ka för att det finns fukt i väggarna. Vidare finns fuktanvisningar i golvmattan samt på vägg ovan sockeln vid en vägg i syrummet.

I utlåtandet sägs att orsaken till fuktskadorna är svåra att exakt an- ge. Troligen har det befintliga fuktskyddet på husets grundmurar nedsatt funktion pga ålder, eller så har det skadats genom mekanisk åverkan. Besiktningsförrättaren noterar att det kan antas att befint- lig dränering inte har full effekt beroende på åldersförändringar. En bristfällig dränering får till följd att huset mer eller mindre blir stå- ende i vatten. För att avhjälpa felet krävs att man gräver upp runt huset och förser det med ny dränering och grundtätning.

Bolaget har å sin sida gjort gällande bl.a. att den utförda besiktning- en skedde i form av en okulärbesiktning, att man vid detta besikt- ningstillfälle inte kunde iaktta någon fuktskada i källaren och att bolaget inte har varit försumligt vid utförande av sitt uppdrag.

Av bolagets besiktningsprotokoll framgår att besiktningen är enbart okulärt utförd. Med en okulär besiktning (besiktning med blotta ögat) får förstås en besiktning av synliga ytor i samtliga tillgängliga utrymmen samt av fasader och mark. Tillgängliga ytor är sådana som kan nås genom öppningar, dörrar, inspektionsluckor och lik- nande och som är krypbara. Ingrepp, mätning, provtryckning och dylikt kan inte anses ingå i okulärbesiktningen.

Nämnden finner det emellertid övervägande sannolikt att det fanns sådana tecken på skador i källarvåningen i maj 1995 då besiktning- en utfördes som borde ha väckt besiktningsmannens misstänksam- het. Eftersom dessa indikationer på fuktskador inte har noterats i besiktningsprotokollet och Ö inte heller uppmärksammats på dem på annat sätt måste besiktningstjänsten anses felaktig.

Av allmänna regler (18 kap 4 § handelsbalken) följer att den som åtar sig att utföra en tjänst av det slag som det är fråga om här är skyldig att ersätta uppdragsgivaren den skada som denne förorsakas genom fel eller försummelse.

Nu innehåller dock besiktningsprotokollet en friskrivningsklausul i fråga om resultatet av den utförda tjänsten.

Enligt besiktningsprotokollet kan således ansvar inte riktas mot be- siktningsmannen för fel eller brist som inte har framkommit vid be- siktningstillfället. Nämnden anser att ett sådant villkor måste anses oskäligt i ett konsumentförhållande och lämnar med stöd av 36 § avtalslagen (1915:218) bestämmelsen utan avseende. Vid sådant förhållande har Ö rätt att få ersättning för den skada som han har tillfogats. Ö har gjort gällande att skadans åtgärdande kommer att kosta honom ca 60 000 kr. Bolaget har inte ifrågasatt skäligheten i yrkat belopp.

Fallet ARN 2009-6362 – tidigare utlagt här >>> - anger under "Nämndens bedömning” följande, och jag citerar.

Det är därför möjligt att i viss utsträckning tillämpa lagen analogt. Det kan falla sig naturligt att använda reglerna i lagen som utfyllan- de bestämmelser i frågor som inte har reglerats genom avtal mellan parterna. Lagen kan också ge ledning när det gäller att bedöma om ett villkor i ett avtal ska anses som oskäligt enligt generalklausulen i 36 § avtalslagen. Bestämmelsen om fackmässighet i 4 § KtjL är också väl lämpad för en analog tillämpning. Om en besiktningsman inte har uppfyllt lagens krav på fackmässighet, kan tjänsten sägas vara felaktig. Även bestämmelserna om prisavdrag (21 och 22 §§) kan tillämpas analogt. Det innebär att en konsument kan få ett pris-

avdrag på delar av eller hela besiktningskostnaden, om besiktnings- tjänsten varit felaktig. När det däremot gäller vad som föreskrivs i KtjL om avhjälpande av fel (20 §) är det beträffande besiktnings- tjänster inte möjligt att göra någon analogitillämpning. Den tjänst som en besiktningsman utför är en s.k. immateriell tjänst, och inte något hantverksmässigt arbete som kan göras om.

När det gäller skadestånd på grund av fel i en tjänst bygger reglerna i KtjL på att näringsidkaren har ett s.k. kontrollansvar (31 §). Det innebär att näringsidkaren, för att inte bli skadeståndsskyldig, måste bevisa att felet som lett till skadan berott på ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med då avtalet ingicks och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit. Om näringsidkaren varit vårdslös eller inte har ingen betydelse vid bedömningen. Det finns goda skäl för att tycka att kontrollansvaret är för strängt mot en besiktningsman. Vid en besiktning är det svårt att tänka sig några hinder utanför be- siktningsmannens kontroll som skulle kunna fria honom eller henne från skadeståndsskyldighet. Det framstår därför som mer naturligt att lägga vårdslöshet till grund för en besiktningsmans skadestånds- ansvar. Exempel på ett sådant resonemang finns även i domstols- praxis (t.ex. Rättsfall från hovrätterna, RH 1998:60). I sådant fall är det kravställaren, dvs. konsumenten, som ska bevisa att besikt- ningsmannen varit vårdslös.

Enligt skadeståndsrättsliga principer ska vårdslösheten ha lett till en skada för konsumenten och det ska finnas ett orsakssamband mel- lan vårdslösheten och skadan. En besiktningsmans vårdslöshet vid en överlåtelsebesiktning kan bestå i att han missat att notera ett fel som varit möjligt att upptäcka och som en kunnig och normalt akt- sam besiktningsman borde ha upptäckt. Om konsumenten fått vet- skap om felet före köpet, kunde han eller hon ha omförhandlat pri- set med säljaren eller avstått från köpet. Skadan bör anses vara skillnaden mellan det pris som betalats för fastigheten och vad som skulle ha betalats om felet varit känt. En sådan bedömning kan dock vara svår att göra efter det att köpet genomförts. I stället skulle kostnaden för att reparera skadan kunna vara vägledande.

Vid skadevärderingen måste hänsyn tas till att konsumenten inte ska göra någon oskälig vinst på besiktningsmannens bekostnad. Den standardförhöjning som kan bli följden av en reparation ska därför räknas av från skadeståndet.

M har gjort gällande att besiktningsmannen borde ha upptäckt en synlig fuktfläck i ett av arbetsrummen, som senare visade sig vara orsakad av en omfattande fuktskada. Det är M som ska bevisa att besiktningsmannen brustit i fackmässighet och varit vårdslös.

Enligt M var fuktfläcken synlig vid besiktningstillfället. Det är vik- tigt för bedömningen att det bara gått cirka två veckor mellan den

första besiktningen, då fläcken inte upptäcktes, och den andra be- siktningen, då den noterades. Det är av allt att döma fråga om en omfattande fuktskada i väggen, som enligt nämndens mening måste ha utvecklats under en längre tid. Nämnden anser att sannolikheten för att fläcken varit synlig vid besiktningstillfället är så stor att det måste anses vara bevisat att felet varit möjligt att upptäcka vid be- siktningen. Besiktningsmannen har därför brustit i fackmässighet och varit vårdslös eftersom han inte upptäckt felet.

A har invänt att M inte var med vid besiktningen och därför inte uppfyllt sin undersökningsplikt. Nämnden konstaterar att köparen har ett ansvar i förhållande till säljaren för att undersöka fastigheten och att en köpare efter köpet inte mot säljaren kan åberopa fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning av fastigheten. Den här tvisten handlar dock inte om förhållandet mel- lan köparen och säljaren, utan om köparens förhållande till besikt- ningsmannen. Vid bedömningen av om besiktningsmannen missat ett fel som han borde ha upptäckt saknar det betydelse om köparen varit med vid besiktningen eller inte. A:s invändning saknar därför betydelse för nämndens bedömning av om besiktningsmannen varit vårdslös.

M har påstått att den skada hon drabbats av till följd av besiktnings- mannens vårdslöshet består i kostnader för reparation av den skada- de väggen, kostnader för ett tillfälligt lån avseende reparationskost- naderna och lånekostnader för det rum som inte kunnat användas på grund av fuktskadan. I enlighet med vad nämnden inledningsvis an- fört måste skadan anses bestå i skillnaden mellan vad hon betalat för huset och vad hon skulle ha betalat för det med vetskap om fuktskadan. I avsaknad av närmare utredning om detta utgår nämn- den från att hon med vetskap om skadan kunnat kompensera sig för den reparationskostnad som nu uppstår. A har inte invänt mot hen- nes påstående om att kostnaden uppgår till minst 200 000 kr. Det rör sig emellertid om ett hus byggt 1985 och det utvändiga fukt- skyddet är alltså 25 år gammalt. Med de åtgärder som M planerar att utföra - utbyte av platonmattan mot isodrän och dränering samt omputsning av grunden - får hon ett nytt utvändigt fuktskydd som kommer att hålla i många år. Att medge henne full ersättning för re- parationen skulle innebära att hon gör en oskälig vinst på besikt- ningsmannens bekostnad, eftersom åtgärderna innebär en standard- förhöjning och ett ökat värde på fastigheten. Med hänsyn till fastig- hetens ålder anser nämnden att åldersavdrag bör göras med cirka 80 procent av reparationskostnaden.

Nämnden anser att den ersättning M bör få skäligen ska bestämmas till 40 000 kr. I det beloppet ingår kompensation för ersättningsbara finansieringskostnader."

Fallet ARN 2009-10643 – tidigare utlagt här >>> - anger under "Nämndens bedömning” följande, och jag citerar beslutet som ut- mynnande i att det kritiserade villkoret ej var oskäligt.

"Frågan gäller en överlåtelsebesiktning som en näringsidkare har utfört för en konsuments räkning och om tjänsten varit felaktig eller inte. Konsumenttjänstlagen (1985:716), KtjL, är enligt sin orda- lydelse inte tillämplig när det gäller besiktningstjänster. Lagen byg- ger dock till stor del på vad som antas utgöra generellt gällande oskriven rätt inom tjänsteområdet (prop. 1984/85:110 s. 142 f.). Det är därför möjligt att i viss utsträckning tillämpa lagen analogt. Det kan falla sig naturligt att använda reglerna i lagen som utfyllande bestämmelser i frågor som inte har reglerats genom avtal mellan parterna. Lagen kan också ge ledning när det gäller att bedöma om ett villkor i ett avtal ska anses som oskäligt enligt generalklausulen i 36 § avtalslagen. Bestämmelsen om fackmässighet i 4 § KtjL är också väl lämpad för en analog tillämpning. Om en besiktningsman inte har uppfyllt lagens krav på fackmässighet, kan tjänsten sägas vara felaktig. Även bestämmelserna om prisavdrag (21 och 22 §§) kan tillämpas analogt. Det innebär att en konsument kan få ett pris- avdrag på delar av eller hela besiktningskostnaden, om besiktnings- tjänsten varit felaktig. När det däremot gäller vad som föreskrivs i KtjL om avhjälpande av fel ( 20 § ) är det beträffande besiktnings- tjänster inte möjligt att göra någon analogitillämpning. Den tjänst som en besiktningsman utför är en s.k. immateriell tjänst, och inte något hantverksmässigt arbete som kan göras om.

När det gäller skadestånd på grund av fel i en tjänst bygger reglerna i KtjL på att näringsidkaren har ett s.k. kontrollansvar ( 31 § ). Det innebär att näringsidkaren, för att inte bli skadeståndsskyldig, måste bevisa att felet som lett till skadan berott på ett hinder utanför hans kontroll som han inte skäligen kunde förväntas ha räknat med då avtalet ingicks och vars följder han inte heller skäligen kunde ha undvikit eller övervunnit. Om näringsidkaren varit vårdslös eller inte har ingen betydelse vid bedömningen. Det finns goda skäl för att tycka att kontrollansvaret är för strängt mot en besiktningsman. Vid en besiktning är det svårt att tänka sig några hinder utanför be- siktningsmannens kontroll som skulle kunna fria honom eller henne från skadeståndsskyldighet. Det framstår därför som mer naturligt att lägga vårdslöshet till grund för en besiktningsmans skadestånds- ansvar. Exempel på ett sådant resonemang finns även i domstols- praxis (t.ex. Rättsfall från hovrätterna, RH 1998:60). I sådant fall är det kravställaren, dvs. konsumenten, som ska bevisa att besikt- ningsmannen varit vårdslös.

sam besiktningsman borde ha upptäckt. Om konsumenten fått vet- skap om felet före köpet, kunde han eller hon ha omförhandlat pri- set med säljaren eller avstått från köpet. Skadan bör anses vara skillnaden mellan det pris som betalats för fastigheten och vad som skulle ha betalats om felet varit känt. En sådan bedömning kan dock vara svår att göra efter det att köpet genomförts. I stället skulle kostnaden för att reparera skadan kunna vara vägledande.

S har påstått att besiktningstjänsten är felaktig eftersom besikt- ningsmannen inte upptäckt sprickor i våtrumsmattan i det övre bad- rummet och inte heller att klämringen var lös i golvbrunnen i det nedre badrummet.

Sprickorna i golvmattan i det övre badrummet finns under badkaret. Av besiktningsbekräftelsen, som S fått före besiktningen, framgår att alla utrymmen ska göras tillgängliga före besiktningen och att badkarsfronter ska demonteras om det är möjligt. Det har alltså inte ingått i besiktningsmannens uppdrag att demontera badkarsfronten. Därför kan besiktningsmannen inte anses ha varit vårdslös när han inte upptäckt sprickor som dolts av badkarsfronten.

När det gäller bristen i golvbrunnen i det nedre badrummet har B inte invänt mot påståendet om att besiktningsmannen varit vårdslös. Nämnden utgår därför från att besiktningsmannen varit vårdslös när han inte noterat den lösa klämringen. Enligt nämndens bedömning hade S, om han vetat om felet innan han köpte huset, knappast ha kunnat omförhandla priset. Parterna är överens om att bristen i golvbrunnen inte resulterat i någon fuktskada, utan att felet skulle kunna avhjälpas genom att klämringen sätts fast. Kostnaden för det- ta är obetydlig.

den som har en underlägsen ställning i avtalsförhållandet. I praxis finns exempel på att villkor som begränsar en näringsidkares ska- deståndsskyldighet till ett xxxxxxxxxxxx har ansetts oskäliga (se t.ex. Marknadsdomstolens dom MD 2005:10), medan inställningen till villkor som begränsar den nedre ansvarsgränsen är generösare. I det här ärendet ska enligt ansvarsbegränsningsvillkoret skador som understiger 20 procent av prisbasbeloppet inte ersättas. Med hänsyn till de stora värden som det ofta kan vara fråga om vid överlåtelse- besiktningar, anser nämnden att beloppet är förhållandevis lågt. Vid en samlad bedömning av omständigheterna anser nämnden att det ansvarsbegränsande villkoret inte är oskäligt.

S har enligt nämndens bedömning inte drabbats av någon ersätt- ningsbar skada till följd av besiktningsmannens vårdslöshet. Hans skadeståndsyrkande ska därför avslås."

Fallet NJA 1981 s. 711. Klicka här >>> där fallet redovisas under rubriken "Fråga om tillämpning av 36 § avtalslagen på skiljeklausul i avtal mellan näringsidkare och konsument".

Villkor: Överst på s 6 i entreprenadkontraktet - den sida varå parter- na undertecknat kontraktet - lyder den tryckta texten: "Skiljemän enligt AB kapitel 9 § 1 tillsättes sålunda:" I marginalen på sidan är vid angivna ställe tryckt: "AB kapitel 9 tvist". Efter utrymme, avsett för bestämmelse om tillsättande av skiljemän, fortsätter den tryckta texten sålunda: "Anm: Om särskild bestämmelse här ej införes, till- sättes skiljemännen enligt svensk lag om skiljemän." Härefter följer i kontraktets sista paragraf "Särskilda bestämmelser", vilka under littera g innehåller: "Oavsett vad som stadgas i AB § 25 skall dock rättsliga åtgärder föranledda av utebliven betalning underställas all- män domstolsprövning."

Ur HD:s beslut.

Målet rör ett entreprenadavtal inom byggnadsbranschen. Tvister om byggnadsentreprenad är ofta tekniskt komplicerade, vilket kan göra dem speciellt lämpade att avgöras genom skiljeförfarande, där man har möjlighet att genom skiljenämndens sammansättning tillgodose behovet av särskild sakkunskap. Denna synpunkt är emellertid mindre framträdande vid den typ av byggnadsentreprenad det här gäller, nämligen uppförande av xxxxxx.Xxx hänsyn till det anförda framstår den i målet aktuella skiljeklausulen som oskälig. Vid den- na bedömning har bortsetts från ett av bolaget framställt men obe- styrkt påstående att - eftersom det rör sig om ett s k pilotfall - R.U:s kostnader för ett skiljeförfarande skulle komma att fördelas mellan alla småhusägare som berörs av entreprenaden. Det kan tilläggas att marknadsdomstolen vid tillämpning av 1971 års lag om förbud mot oskäliga avtalsvillkor har betecknat en skiljeklausul i ett entrepre- nadavtal som oskälig mot konsumenten (Marknadsdomstolens av-

xxxxxxxx 1979:17, s 506-509, se även de där berörda fallen 1975:5 och 1978:29). Sedermera har efter förhandlingar mellan ett antal myndigheter och organisationer utarbetats Allmänna bestämmelser för småhusentreprenader, där enskild konsument är köpare, ABS 80, vari föreskrivs bl a att tvister skall avgöras av allmän domstol.

På grund av det förut anförda skall, som TR:n funnit, skiljeklausu- len enligt 36 § avtalslagen lämnas utan avseende. TR:n är alltså be- hörig att pröva den tvist som R.U. där har anhängiggjort mot bola- get.

Slut. HD undanröjer HovR:ns beslut och visar målet åter till TR:n för erforderlig behandling.

Samtidigt med det refererade målet avgjordes på motsvarande sätt ett likartat mål mellan Xxxxx X och Xxxxxxx Xxxx AB (SÖ 1477, not C 57).."

Fallet NJA 1982 s. 613. Klicka här >>> där fallet redovisas under rubriken ”Fråga om tillämpning av 36 § avtalslagen beträffande be- stämmelse i avtal om köp av fast egendom om förverkande av över- enskommen handpenning”.

Villkor: Enligt köpekontrakt d 13 maj 1977 sålde G.B. till M.R. fas- tigheten Klena 5:43 i Haninge kommun för 375 000 kr. Av köpe- skillingen skulle såsom handpenning erläggas 25 000 kr senast d 18 maj 1977 och 12 500 kr senast d 31 maj 1977. I kontraktet upptogs under § 9 följande bestämmelse:

Skulle köparen icke fullgöra sina åligganden enligt detta kontrakt, äger säljaren häva köpet och erhålla samt behålla den överenskom- na handpenningen som skadestånd. Om säljarens skada överstiger handpenningen är köparen skyldig att omedelbart erlägga mellan- skillnaden till säljaren.

Ur HD-domen.

Vid köp av fast egendom är det vanligt att köparen betalar en del av köpeskillingen som handpenning i anslutning till att köpekontraktet undertecknas och att det i kontraktet föreskrivs att säljaren får be- hålla detta belopp, om köpet hävs på grund av att köparen inte full- gör sina åligganden. Ett sådant avtalsvillkor kan inte i och för sig anses oskäligt. I det enskilda fallet kan dock särskilda omständlig- heter föranleda att villkoret bör jämkas eller lämnas utan avseende.

att lånet inte beviljades. I nära anslutning till de med G.B. förda för- handlingarna lät hon underrätta denne om att hon inte kunde vidbli- va köpet. Med hänsyn till dessa förhållanden framstår villkoret om handpenningens förverkande som oskäligt. Villkoret bör därför jämkas. Utredningen ger ej anledning till mindre jämkning än den vartill domstolarna kommit.

Fallet NJA 1983 s. 385. Klicka här >>> där fallet redovisas under rubriken ”Arrendeavgift och indexklausul i ett år 1950 slutet arren- deavtal, avseende tomt för fritidsbostad och med en giltighetstid på 49 år, har jämkats med tillämpning av 36 § avtalslagen."

Villkor: I kontraktet angavs att upplåtelsen skedde mot ett "årligt arrende av kronor 30 kontant och 100 kg höstvete efter ett pris av den notering, som gäller den 1 jan. samma år arrendet betalas i för- skott." Vidare angavs i kontraktet: "Arrendet betalas förskottsvis för 1 år i sänder den 1 juli. Arrendatorn förbehåller sig rätt att friköpa tomten så fort myndigheterna därtill lämnar sitt medgivande."

Ur HD-domen.

Enligt arrendeavtalet d 6 aug 1950 uppgick den årliga arrendeavgif- ten till 30 kr kontant och "100 kg höstvete efter ett pris av den note- ring, som gäller den 1 jan. samma år arrendet betalas i förskott".

Parterna är ense om att avgiften motsvarade ortens pris för jäm- förliga arrenden vid avtalets tillkomst. Anknytningen i avtalet till priset på höstvete berodde enligt vad parterna uppgivit på en avsikt hos kontrahenterna att kompensera jordägaren för en försämring av penningvärdet. Den indexklausul som sålunda kom till stånd har emellertid inte möjliggjort den åsyftade anpassningen efter den allmänna prisutvecklingen. Upplyst är att priset för 100 kilo höst- vete år 1949 uppgick till 31 kr och år 1980 till 85 kr medan konsu- mentprisindex under åren 1949-1980 steg från 100 till 601 enheter. Den höjning av den allmänna prisnivån som inträtt efter avtalets tillkomst har varit av sådan omfattning att den vid talans väckande gällande arrendeavgiften framstår som anmärkningsvärt låg. Med hänsyn till den ringa erfarenhet av indexklausuler som får antas ha funnits år 1950 har jordägaren inte rimligen bort förutse att den reg- lering som tillkom för att motverka en urholkning av arrendeavgif- tens realvärde skulle visa sig olämplig för sitt ändamål.

På grund av det anförda bör arrendeavgiften jämkas enligt 36 § av- talslagen. Med hänsyn till att talan väckts i april 1977 bör, såsom HovR:n funnit, jämkningen avse tiden fr o m arrendeåret d 1 juli 1977- d 30 juni 1978. Utredningen ger inte stöd för större jämkning än som föranleds av den allmänna prisutvecklingen sådan denna framgår av konsumentprisindex. Visserligen omfattade den avtala- de indexklausulen endast halva beloppet av den ursprungliga arren- deavgiften. Med hänsyn till att avtalet tränades så tidigt som år

1950 bör emellertid samma jämkning göras beträffande avgiften i dess helhet. Vid bestämmandet av den nya arrendeavgiftens storlek finner HD inte skäl frångå HovR:ns bedömning att avgiften för ti- den fr o m d 1 juli 1977 skall utgöra 265 kr.

För att syftet med den ursprungliga anknytningen till ett realvärde skall tillgodoses bör den nya arrendeavgiften anknytas till konsu- mentprisindex på sätt HovR:n föreskrivit.

(Min kommentar: Ordet ”tränades” i beslutet är förstås en felskriv- ning.)

Fallet NJA 1983 s. 510. Klicka här >>> där fallet redovisas under rubriken ”Fråga om tillämpning av 36 § avtalslagen på skiljeklausul i avtal mellan näringsidkare och konsument".

Villkor: Tvist på grund av detta beställningsavtal skall avgöras ge- nom skiljedom enligt svensk lag om skiljemän såvida inte, med hänsyn till värdet av vad som yrkas eller på annan grund, lagen om rättegång i tvistemål om mindre värden är tillämplig. I sådant fall skall på parts begäran tvist hänskjutas till domstol för prövning i enlighet med sistnämnda lag. Om domstol efter anhängiggörande av talan skulle finna att lagen om rättegång i tvistemål om mindre värden inte är tillämplig skall tvisten avgöras genom skiljedom.

Bolaget skall svara för arvoden och övrig ersättning till skiljemän- nen (skiljemannakostnaderna) utom för det fall Beställaren helt el- ler delvis förlorar tvisten. I sådant fall skall Beställaren kunna åläggas att svara för högst 10 % av skiljemannakostnaderna, dock aldrig mer än vad som motsvarar hälften av det bas belopp enligt lagen om allmän försäkring, som gäller vid tvistens anhängiggöran- de. Parterna svarar var och en för sig för nu nämnda skiljemanna- kostnader som de kan bli ålagda.

Ur HD-domen – som utmynnande i att det kritiserade villkoret ej var oskäligt.

Föredraganden, RevSekr Xxxx, hemställde i betänkande, att HD måtte meddela följande beslut: Skäl. Tvisten i målet gäller ett mel- lan bolaget och makarna H. år 1980 ingånget beställningsavtal, var- igenom bolaget åtagit sig att åt makarna H. uppföra ett bostadshus. Enligt bestämmelse i kontraktet skall tvist på grund av beställnings- avtalet avgöras genom skiljedom enligt svensk lag om skiljemän så- vida inte med hänsyn till värdet av vad som yrkas eller på annan

grund, lagen om rättegång i tvistemål om mindre värden är tillämp- lig. Bolaget skall enligt samma bestämmelse svara för arvoden och övrig ersättning till skiljemännen (skiljemannakostnaderna) utom för det fall beställaren helt eller delvis förlorar tvisten. I sådant fall skall beställaren kunna åläggas att svara för högst 10 procent av skiljemannakostnaderna, dock aldrig mer än vad som motsvarar hälften av det basbelopp enligt lagen om allmän försäkring som gällde vid tvistens anhängiggörande. Parterna svarar var och en för sig för nu nämnda skiljemannakostnader, som de kan bli ålagda.

Bolaget har i HD anfört att skiljeklausulen har utformats efter mönster av ett "garantipaket" kallat "Småhus 76" som lanserats av bl a Sveriges villaägareförbund och att skiljeklausulen således ut- formats i samråd med en konsumentorganisation och därför inte kan anses oskälig.

Avtalsparterna intar ställning av näringsidkare och konsument.

HD har i två samtidiga avgöranden år 1981 (se NJA 1981 s 711 och not C 57) funnit skiljeklausul i ett mellan näringsidkare och konsu- ment träffat entreprenadavtal som avsåg uppförande av småhus oskälig och därför ansett att klausulen enligt 36 § avtalslagen skulle lämnas utan avseende. Skälen för dessa avgöranden gäller även i det nu förevarande fallet även om konsumenten enligt avtalet en- dast behöver erlägga en mindre del av skiljemannakostnaderna.

Anmärkas bör också att makarna H:s talan i själva saken avser jämkning av kontraktets föreskrifter om sättet att bestämma köpe- skillingen och alltså inte rör tekniskt komplicerade frågor.

På grund av det anförda bör skiljeklausulen i avtalet mellan bolaget och makarna H lämnas utan avseende, i följd varav TR:n är behörig att uppta målet till prövning.

Slut. HD undanröjer TR:ns och HovR:ns beslut och visar målet åter till TR:n för erforderlig behandling.

HD (JustR:n Hesser, Xxxxxxx, Xxxx Xxxxx, Xxxxxxx, referent, och Xxxxxx) fattade följande slutliga beslut:

Skäl. Tvisten i målet gäller ett mellan bolaget och makarna H. år 1980 träffat beställningsavtal, varigenom bolaget åtagit sig att åt makarna H., i avtalet benämnda beställaren, uppföra ett bostadshus, ingående i en småhusgrupp. Enligt en av bolaget åberopad skilje- klausul i avtalet skall tvist på grund av avtalet avgöras genom "skil- jedom enligt svensk lag om skiljemän", såvida inte med hänsyn till värdet av vad som yrkas eller på annan grund lagen om rättegången i tvistemål om mindre värden är tillämplig; sistnämnda undantags- regel är inte aktuell i målet. Klausulen innebär vidare, bl a, att bola- get skall svara för arvoden och övrig ersättning till skiljemännen

(skiljemannakostnaderna) utom för det fall att beställaren helt eller delvis förlorar tvisten. I sådant fall skall beställaren kunna åläggas att svara för högst 10 procent av skiljemannakostnaderna, dock aldrig mer än vad som motsvarar hälften av det basbelopp enligt lagen om allmän försäkring som gällde vid tvistens anhängiggöran- de. Slutligen föreskrivs att parterna svarar var och en för sig för nu nämnda skiljemannakostnader, som de kan bli ålagda.

Makarna X. har gjort gällande att skiljeklausulen är oskälig med av- seende på dess innehåll. De har därvid anfört att de såsom konsu- menter är den ekonomiskt svagare parten i avtalsförhållandet och att kostnaderna för ett skiljeförfarande - även med den begränsning av kostnadsansvaret som klausulen uppställer - kan bli avsevärda för dem, eftersom de varken genom allmän rättshjälp eller rätts- skyddsförsäkring kan få skiljemannakostnaderna täckta, om de för- lorar tvisten. De har också förmenat att klausulen i vissa avseenden är oklar till sin innebörd.

Skiljeklausulen har, såvitt gäller begränsningen av kostnadsansva- ret, samma lydelse som en föreskrift, § 9, i ett på grundval av över- enskommelse mellan Sveriges villaägareförbund och Svenska byggnadsentreprenörföreningen utarbetat standardkontrakt med be- teckningen Småhus 76, avsett att användas vid ingåendet av enskil- da entreprenadavtal för uppförande av småhus. Bolaget har i målet anfört att det utnyttjat föreskriften i Småhus 76 som förebild vid ut- formningen av skiljeklausulen i avtalet med makarna H.. Vid angiv- na förhållanden kan i förevarande fall, ehuru parterna har ställning av näringsidkare respektive konsument, inte anses föreligga den i 36 § 2 st avtalslagen avsedda situationen att den ena parten intar en underlägsen ställning i avtalsförhållandet.

Innebörden av den omtvistade skiljeklausulen synes vara att uppfat- ta så, att den begränsar beställarens kostnadsansvar inte blott parter- na emellan utan också i förhållande till skiljemännen. i och med att skiljemännen åtar sig skiljeuppdraget med insikt om klausulens in- nehåll får de anses godta att beställaren inte kan åläggas att till dem betala mer av skiljemannakostnaderna än som följer av begräns- ningsregeln. Av klausulens lydelse framgår vidare att begränsnings- regeln utgör en maximibestämmelse; inom ramen för denna skall tillämpas vanliga kostnadsregler. Med nu angivna tolkning av klau- sulen framstår denna från beställarens synpunkt som ett avsevärt framsteg, jämfört med skiljeklausuler av sedvanlig utformning. Ge- nom begränsningsregeln sätts ett förhållandevis lågt "tak" för be- ställarens kostnadsansvar och det blir möjligt för honom att med tämligen stor säkerhet i förväg uppskatta de kostnader som högst kommer att drabba honom. I anslutning härtill kan framhållas att villaägareförbundet senare gjort uttalanden om klausulen av positiv innebörd (se prop 1976/77:110 s 27).

Det har inte visats föreligga sådana speciella förhållanden i detta mål att, oaktat det nu sagda, en tillämpning av klausulen här skulle leda till resultat som rimligen inte kan godtas.

Med hänsyn till vad nu anförts kan - även med beaktande av att Småhus 76 år 1980 avlösts av ett efter förhandlingar mellan samma organisationer utarbetat nytt standardkontrakt, benämnt Småhus 80, vari föreskrivs att tvist skall avgöras av allmän domstol - inte anses att den i målet föreliggande klausulen är oskälig. Det slut vartill HovR:n kommit skall därför fastställas.

Fallet NJA 1984 s. 280. Klicka här >>> där fallet redovisas under rubriken ”Vid ett informationsmöte angående pågående småhus- byggande, vilket anordnats av det bolag som byggde husen, lämna- de en företrädare för bolaget uppgifter om det beräknade framtida utfallet av en indexklausul som ingick i det kontraktsformulär bo- laget använde vid försäljning av husen. En spekulant fick genom en av bolaget anlitad mäklare upplysningar om vad som vid mötet sagts om indexklausulen. Sedan spekulanten köpt en fastighet av bolaget och det visat sig att indexutfallet blev oförmånligare för ho- nom än vad han med ledning av bolagets uppgifter haft anledning räkna med, har bolagets rätt att utkräva kompensation för inträffad indexhöjning begränsats i enlighet med de vid mötet lämnade upp- gifterna."

Fallet NJA 1987 s. 553. Klicka här >>> där fallet redovisas under rubriken ”I ett standardavtal, tillämpligt enligt ett avtal om köp av småhus mellan två sambor och ett husföretag, fanns en klausul om rätt för köparen att i vissa angivna undantagsfall häva köpeavtalet utan annan kostnad än erlagd handpenning. En av undantagssitua- tionerna avsåg äktenskaps upplösning. Sedan samboförhållandet upplösts hävde samborna avtalet. Fråga om möjlighet för dem att - enligt avtalet eller med tillämpning av 36 § avtalslagen - undgå ska- destånd utöver handpenningen”.

Villkor: Leveransbestämmelserna upptog under punkterna 33 och 35 följande:

33. Vid långvarig allvarlig sjukdom, dödsfall inom köparens familj eller upplösning av äktenskap, som väsentligen förändrat förutsätt- ningarna för avtalets ingående, eller vid avslag på i punkterna 6 och 7 angivna ansökningar är köparen, innan leverans påbörjats, berätti- gad att häva avtalet utan annan kostnad än erlagd handpenning.

35. Om leverans ej kommer till stånd på grund av omständighet, för vilken säljaren eller köparen är ansvarig, äger motparten rätt till er- sättning för därigenom orsakad skada. - - -.

Ur HD-domen – som utmynnande i att det kritiserade villkoret ej var oskäligt.

Domskäl. Tvisten i målet gäller ett avtal i mars 1983 mellan bolaget å ena sidan samt G.C. och L.A. å andra sidan om köp av ett monte- ringsfärdigt hus. Det är ostridigt att de av Sveriges Trähusfabrikers Riksförbund i samråd med konsumentombudsmannen utarbetade allmänna leveransbestämmelserna "AL 74" gäller för parternas mel- lanhavanden enligt avtalet. Det är också ostridigt att köparna vid ti- den för köpet var samboende och köpte huset som gemensam bo- stad samt att de före leveransen hävde avtalet på grund av att sam- boförhållandet hade upplösts. Den fråga HD har att pröva i första hand är tillämpligheten av bestämmelsen i punkt 33 av leverans- bestämmelserna om rätt att i vissa uppräknade situationer "som vä- sentligen förändrat förutsättningarna för avtalets ingående", innan leverans påbörjats häva avtalet utan annan kostnad än erlagd hand- penning. Frågan begränsar sig väsentligen till om det förhållandet att upplösning av äktenskap tagits upp bland undantagen skall för- anleda att köparna i detta fall är befriade från att, som annars följer av punkt 35, betala skadestånd utöver handpenningen.

Det har inte från någondera sidan åberopats någon omständighet som rör de förhandlingar som fördes mellan parterna eller deras uppfattning när avtalet ingicks. Utgångspunkt för bedömningen är således enbart avtalets lydelse i objektiv mening.

Uttrycket upplösning av äktenskap är som sådant klart och entydigt. Varken den rättsliga reglering som har förekommit hittills rörande sambor eller gängse uttryckssätt i andra sammahang ger stöd för att analogivis in tolka samboförhållanden i uttrycket.

Uppräkningen av undantagssituationer i punkt 33 är av bestämmel- sens lydelse att döma uttömmande. Bestämmelsen innefattar i jäm- förelse med gällande rätt vid den tid när leveransbestämmelserna och avtalet kom till och med andra då tillämpade standardavtal på området, en betydelsefull avvikelse till köparens förmån (jfr redo- görelsen i SOU 1986:38 Förvärv av nya småhus, s 229 ff). Enligt vad som kan utläsas av avtalet motvägs denna förmån inte av något särskilt villkor till fördel för säljaren. HD finner mot denna bak- grund ingen grund för att tolkningsvis utfylla avtalet med ytterliga- re undantag, även om undantaget skulle ha framstått som lika berät- tigat som de undantag som har gjorts.

Den omständigheten att samboförhållandet mellan köparna upplös- tes innan någon leverans hade skett inverkar alltså enligt avtalet inte på deras skadeståndsskyldighet enligt punkt 35 i leveransbestäm- melserna. Förutsättningar för att i förevarande fall tillämpa 36 § av- talslagen kan inte anses föreligga.

Bolagets fastställelsetalan skall alltså bifallas.

Domslut. Med upphävande av HovR:ns dom fastställer HD skyldig- het för G.C. och L.A. att enligt punkt 35 i Sveriges Trähusfabrikers Riksförbunds Allmänna leveransbestämmelser 1974 utge skade- stånd till bolaget på grund av att de hävt det i målet åberopade leve- ransavtalet.

NJA 1987 s. 639. Klicka här >>> där fallet redovisas under rubri- ken "Fråga om tillämpning av 36 § avtalslagen på skiljeklausul i av- tal mellan näringsidkare". Ur HD-domen.

HD fastställer det slut vartill HovR:n kommit. HD (JustR:n Pers- son, Xxxxxxxxx, Xxxxx, referent, Xxxxxx och Xxxxxxxx) fattade föl- jande slutliga beslut:

Skäl. U.L. har gjort gällande att skiljeklausulen i avtalet mellan par- terna är oskälig enligt 36 § avtalslagen med hänsyn till att hon sak- nar ekonomiska möjligheter att betala kostnaderna för ett skiljeför- farande. Hon har även i HD hävdat att hon inte känt till de närmare konsekvenserna av klausulen och att hon vid avtalets tillkomst inta- git en underordnad ställning i förhållande till bolaget.

Enligt vad U.L. har uppgett i HovR:n är hon sedan mars 1986 an- ställd som kontorist vid ett företag i Helsingborg med en lön om 8 500 kr i månaden.

Bolaget har i HD lämnat följande upplysningar om sin verksamhet. Det är ett litet företag, som säljer ett 30-tal byggsatser av småhus om året. Bolaget bildades år 1982 av två tidigare försäljare av trä- hus. I samband därmed övertog bolaget en nedlagd snickerifabrik, där elementen till byggsatserna tillverkas. Båda delägarna är verk- samma i produktionen. Den ene svarar dessutom för administra- tionen och den andre för försäljningen. Bolaget har därjämte som anställda en kontorist och en eller två personer vid fabriken. Före

U.L. hade en agent varit knuten till bolagets verksamhet och däref- ter kontinuerligt en eller två agenter. - Bolaget har med hänvisning till det anförda påstått att det förevarande avtalet har träffats mellan jämbördiga parter.

När det gäller avtal mellan näringsidkare och konsument kan, så- som HD uttalat i bl a rättsfallet NJA 1981 s 711, skiljeklausuler i sådana avtalsförhållanden ofta väcka betänkligheter. Detta beror främst på att kostnaderna för skiljeförfarandet, vilka inte omfattas av rättshjälpssystemet, kan utgöra en tung börda för konsumenten som i regel är den ekonomiskt svagare parten. Med hänsyn till ris- ken att åsamkas stora kostnader kan konsumenten se sig mer eller mindre nödsakad att avstå från att göra sin rätt gällande. I fråga om skiljeklausuler i avtal mellan näringsidkare som är jämställda bör enligt förarbetena till 36 § avtalslagen jämkning som regel inte

komma i fråga (prop 1975:76:81 s 147; jfr NJA 1979 s 666 och

1984 s 229).

U.L. har visserligen slutit det skriftliga avtalet i egenskap av nä- ringsidkare. I avtalet framträder vidare skiljeklausulen tydligt, och den kan inte ha undgått U.L.. Även om hon som hon hävdat saknat kännedom om rättsverkningarna av en sådan klausul kan enbart det- ta inte medföra att hon ej skall vara bunden av avtalet i denna del.

Emellertid var U.L. när hon ingick det muntliga avtalet med bolaget inte näringsidkare utan hade en tillfällig vikariatsanställning på an- nat håll. Det skriftliga kontrakt där skiljeklausulen förekommer till- kom vid en tidpunkt då hon var väsentligen hänvisad till agenturen för sin försörjning. Enligt hennes uppgifter, som inte bestritts av bo- laget, har hon varken före eller efter sin verksamhet som agent för bolaget bedrivit näring, och hon synes ha saknat erfarenhet av avtal som det aktuella. I vissa hänseenden intog hon vidare en föga själv- ständig ställning i förhållande till bolaget; bl a hade bolaget hyres- kontrakt och telefonabonnemang till den lokal där hon drev verk- samheten.

Av det anförda framgår att avtalet mellan parterna skiljer sig väs- entligt från ett avtal mellan jämställda näringsidkare; snarare fram- träder vissa likheter med ett anställningsförhållande. U.L. får anses ha varit i behov av samma skydd som en konsument mot ett skilje- avtal med åtföljande kostnadsrisker.

På grund av det sagda bör skiljeklausulen såsom oskälig lämnas utan avseende. Härav följer att TR:n är behörig att ta upp målet till prövning.

HD:s avgörande. HD undanröjer TR:ns och HovR:ns beslut och visar målet åter till TR:n för erforderlig behandling.

(Min kommentar: Ordet ”sammahang” är en uppenbar felskriv- ning.)

Fallet NJA 1992 s. 143. Klicka här >>> där fallet redovisas under rubriken "Fråga om tillämpning av 36 § avtalslagen på skiljeklausul i entreprenadavtal mellan byggbolag och bostadsrättsförening. Till- lika fråga om tillämpning av grunderna för 18 kap 3 § 2 st RB".

Villkor: Entreprenadavtalet är ett standardavtal (Svenska Teknolog- föreningens formulär 24/74). I § 1 i detta hänvisas till bl a AB 72-9 kap 1 § i AB 72 anger att tvister på grund av entreprenadavtal skall avgöras genom skiljedom enligt svensk lag om skiljemän, såvida inte annat har bestämts i entreprenadavtalet. - 1 § 9 i det aktuella entreprenadavtalet föreskrivs att en skiljeman skall utses av Xxxx- ska byggnadsentreprenörföreningen och en av Svenska kommun- förbundet, varefter de sålunda utsedda skall utse den tredje skilje- mannen gemensamt.

Ur HD-domen – som utmynnande i att det kritiserade villkoret ej var oskäligt.

HD undanröjer TR:ns och HovR:ns beslut och visar målet åter till TR:n för erforderlig behandling. Det ankommer på TR:n att i sam- band med målet efter dess återupptagande pröva frågan om skyldig- het för part att utge ersättning för rättegångskostnader i TR:n, HovR:n och HD.HD (JustR:n Xxxxxxxx, Xxxxxxxxx, Xxxxxx och Xxxxxxxxxx) fattade följande slutliga beslut: Skäl. Skiljeförfarande är sedan länge den förhärskande formen för att slita tvister inom byggentreprenadbranschen. Tvistefrågorna rör ofta tekniska förhål- landen som kräver ingående sakkunskap, samtidigt som spörsmålen ej sällan fordrar särskild erfarenhet av entreprenadjuridik. För par- terna framstår därför ofta skiljeförfarandet som det mest ändamåls- enliga sättet att få tvisten prövad. När det gäller småhusproduktion åt enskilda bostadskonsumenter har dock skiljeförfarandet efter av- göranden av Marknadsdomstolen (1979:17) och HD (NJA 1981 s 711 och 1982 s 800) fått träda tillbaka för prövning i allmän dom- stol. Det främsta skälet till den förändrade inställningen har varit hänsynen till den enskilde konsumentens intresse att tvisten prövas utan den ytterligare kostnadsrisk som ersättningarna till skiljemän- nen innebär.

Vid byggande i en bostadsrättsförenings regi torde den utgift som skiljemannakostnaderna representerar spela en betydligt mindre roll än när det gäller byggenskap åt enskilda. Kostnadsrisken bärs inte av någon enstaka bostadsrättshavare utan är spridd på ett kollektiv. I allmänhet får det godtagas att skiljeförfarande tillämpas som tvist- lösningsform vid denna typ av entreprenader. I den nu aktuella skil- jeklausulen förekommer emellertid bestämmelsen att en skiljeman skall utses av Svenska byggnadsentreprenörföreningen och en skil- jeman av Svenska kommunförbundet, varefter de sålunda utsedda gemensamt utser den tredje skiljemannen. Medan bolaget kan antas vara anslutet till byggnadsentreprenörföreningen tillhör inte bestäl- laren kommunförbundet. Frågan blir då om den omständigheten att

beställaren på detta vis saknar inflytande på valet av skiljemän kan medföra att skiljeklausulen blir ogiltig.

Enligt 6 § lagen (1929:145) om skiljemän gäller som huvudregel att skiljemännen skall vara tre, av vilka vardera parten utser en och de sålunda valda tillkallar den tredje. Parterna kan dock komma över- ens om en annan ordning. Skiljeklausulen kan sålunda innehålla be- stämmelse att skiljemännen skall utses av ett opartiskt och sakkun- nigt organ eller att vardera parten överlåter på sin organisation att utse en skiljeman (se Motiv AB 72 s 258).Skiljeavtalet slöts i ett skede när några bostadsrätter ännu ej kunde upplåtas. En interims- styrelse företrädde bostadsrättsföreningen. En av ledamöterna i in- terimsstyrelsen var tjänsteman i framskjuten position i bolaget.

Några egentliga avtalsförhandlingar synes ej ha förevarit. Att före- ningen ensidigt avtalat bort en så väsentlig rätt som att utse skilje- man i ett skede då föreningen i praktiken knappast kan ha förvärvat någon egentlig självständighet i förhållande till bolaget medför att skiljeklausulen får anses oskälig och därför bör lämnas utan avseen- de. Emellertid har bolaget utläst att, vid denna bedömning i HD, föreningen fritt och utan inskränkningar får utse en skiljeman efter eget val. Vid sådant förhållande föreligger ej längre skäl att från- känna skiljeklausulen giltighet.

Besvären skall alltså lämnas utan bifall.

Bolagets utfästelse, som sålunda blivit avgörande för målets utgång, har lämnats först i ett sent skede av rättegången i HD. Med hänsyn härtill bör bolaget enligt grunderna för 18 kap 3 § 2 st RB själv få bära sina rättegångskostnader i HD och i HovR:n, där invändningen om sättet för utseende av skiljeman först anfördes.

HD:s avgörande. HD lämnar besvären utan bifall.

Bostadsrättsföreningen Mossviolen i befrias från skyldighet att er- sätta Folkhem Försäljnings AB dess rättegångskostnader i HovR:n.

Folkhem Försäljnings AB skall själv stå sina rättegångskostnader i HD.

Referenten, XxxxX Xxxxx, var i själva saken skiljaktig såvitt gällde motiveringen och anförde: När det gäller sättet för utseende av skil- jemän har uppgivits att syftet med den valda lösningen varit att få en skiljeman på bostadsrättshavarnas sida med erforderlig kompe- tens och erfarenhet. Det finns inte anledning utgå från annat än att skiljenämnden med tillämpning av klausulen också kommer att få en sammansättning som svarar mot vad som krävs när det gäller opartiskhet och kompetens. Det är likväl svårt att se varför inte föreningen skulle kunna, i enlighet med vad som gäller som en huvudregel i 6 § lagen (1929:145) om skiljemän, få utse skiljeman. Även med en sådan lösning bör man kunna utgå från att skilje-

nämnden får en sammansättning, som ej kan ifrågasättas. Även om det i enlighet med det sagda kan framstå som opåkallat att frånta föreningen rätten att utse skiljeman, är omständigheterna likväl ej sådana att skiljeklausulen med stöd av 36 § avtalslagen kan lämnas utan avseende. Skulle man underkänna skiljeklausulen i en situation som den förevarande skulle det innebära att ett skiljeförfarande, som befunnits lämpat för lösning av tvisten och som kommer att anförtros en kompetent och opartisk skiljenämnd, ej godtages som tvistlösningsform. Ett sådant utfall av prövningen är ej förenligt med lagrummet. Att ett skiljeförfarande ändock kommer till stånd i den aktuella tvisten genom bolagets utfästelse i HD påverkar ej den redovisade bedömningen.

XxxxX Xxxxx anförde därjämte: Med min motivering för beslutet skall föreningen ersätta bolaget dess rättegångskostnader i HD. Emellertid biträder jag majoritetens mening i kostnadsfrågan, sedan jag överröstats beträffande skälen för beslutet.

Fallet NJA 1994 s. 359. Klicka här >>> där fallet redovisas under rubriken ”Ett avtal med en kommun träffat år 1954 innehöll beträf- fande uppräknade fastigheter en bestämmelse om befrielse för all framtid från brukningsavgift för spillvattenavlopp. Bestämmelsen har jämkats med stöd av 36 § avtalslagen. - Tillika fråga om s k tredjemansavtal." Ur HD-domen:

Såsom framgår av va-nämndens beslut rör målet frågan om vilken betydelse för R.P:s skyldighet att såsom ägare till Tummarp 1:104 betala brukningsavgifter för spillvattenavlopp enligt xxxxxxxx va- taxa som skall tillmätas den i beslutet beskrivna bestämmelsen om avgiftsbefrielse som intagits i ett avtal av d 30 dec 1954 mellan Al- medahl-Dalsjöfors AB och Toarps kommun. Enligt bestämmelsen erhöll bolaget befrielse från anslutningsavgifter för all framtid ävensom framtida årliga avloppsavgifter för vissa uppräknade fas- tigheter. De uppräknade fastigheterna var dels sådana som ägdes av bolaget, dels sådana, bland dem R.P:s, som ägdes av enskilda per- soner. R.P. förvärvade fastigheten från bolaget innan avtalet träffa- des.R.P. har till stöd för sin talan i HD väsentligen anfört detsamma som antecknats i va-nämndens beslut. Han har tillagt att han i prin- cip kan vitsorda att det kan ses som uppenbart oskäligt med en av- giftsfrihet för all framtid och att det belopp som Toarps kommun enligt avtalet skulle betala till bolaget för vattentäkter samt vatten- och avloppsledningar, 50 000 kr, torde få anses vara en näst intill symbolisk summa.

Kommunen, som har vidgått att den i anledning av kommunsam- manslagningar i och för sig svarar för de förpliktelser som Toarps kommun åtog sig enligt avtalet, har i HD gjort gällande i första hand att avtalet inte kan tolkas så att det ger någon förmån åt annan än bolaget och i andra hand att en fortsatt avgiftsbefrielse på grund

av omständigheter inträffade efter avtalets ingående är uppenbart oskälig, varför avtalsbestämmelsen om avgiftsbefrielse skall jämkas med stöd av 36 § avtalslagen. Eftersom kommunen inte överklagat va-nämndens beslut kan emellertid kommunens inställning inte an- ses innebära annat än att vad kommunen sålunda anfört skall med- föra att avgiftsbefrielsen upphör från och med d 1 jan 1995.Vad gäller kommunens invändning i första hand kan utredningen inte anses ge stöd för att R.P. och de övriga enskilda fastighetsägarna skulle komma i åtnjutande av avgiftsbefrielsen endast genom bola- get. I stället måste det antas ha varit avsikten med uppräkningen i avtalet av fastigheter som ägdes av andra än bolaget att det var ägarna till dessa fastigheter som skulle vara befriade från avgifts- skyldigheten och kunna självständigt åberopa bestämmelsen. Avta- let får således betraktas som ett s k tredjemansavtal till förmån för R.P.. Vad härefter gäller frågan om jämkning av avtalet enligt 36 § avtalslagen har kommunen i HD som grund för jämkning åberopat samma omständigheter som antecknats i va-nämndens beslut. Kom- munen har framhållit att kommunen för att tillgodose ökade krav på rening år 1975 låtit ansluta det i målet aktuella avloppssystemet till reningsverket i Borås och då tvingats göra investeringar till ett be- lopp av omkring 3 miljoner kr. Vidare har kommunen hänvisat till att det va-system som kommunen övertog och som härrörde från bolaget inte kan förväntas hålla för all framtid och att R.P., om av- giftsbefrielsen skulle fortsätta att gälla, skulle kunna utan att betala för det få anslutning till en ny va- anläggning som bekostas av övri- ga i va-kollektivet, eftersom kommunen valt att ta ut kostnaden för utbyte av system genom avgifterna enligt löpande taxa i stället för som ny anläggningsavgift vid nyinstallation. Kommunen har också framhållit att den ersättning som bolaget fick för vattentäkterna m m måste bedömas med hänsyn till det överlåtna va- systemets stan- dard, den försämring av penningvärdet som inträtt sedan år 1954 samt till den påverkan på ersättningens storlek som det kan ha haft att bolaget efter överlåtelsen inte behövde underhålla va-systemet och bära det skadeståndsansvar som åvilar huvudmannen för syste- met. Beloppet 50 000 kr kan då enligt kommunen inte anses vara endast symboliskt.

Som en omständighet till stöd för sin ståndpunkt att avtalet bör jäm- kas har kommunen anfört att det över huvud taget är orimligt med evighetsavtal av förevarande slag. Här kan till en början anmärkas att det visserligen ofta föreligger skäl för jämkning av avtal som av- ser ett framtida tillhandahållande av tjänster m m och som föreskri- ver för all framtid att ingen eller en viss fast ersättning härför skall betalas. Det kan emellertid inte anses att dylika avtalsbestämmelser under alla förhållanden skall lämnas utan avseende eller jämkas och att de således skall betraktas som oskäliga i och för sig. Att det i fö- revarande fall rör en dylik bestämmelse för all framtid utgör således inte ensamt skäl för jämkning.

Såsom en efter avtalet inträffad omständighet som borde föranleda jämkning har kommunen åberopat införandet av va-lagstiftning med starkt offentligrättsliga inslag. Såsom va-nämnden funnit har giltigheten i och för sig av avtalet inte påverkats av vare sig 1955 års va-lag eller den nu gällande 1970 års lag. Införandet av dessa lagar kan inte heller utan vidare anses utgöra tillräckligt skäl för jämkning av avtalet. Inte heller den av kommunen åberopade lik- ställighetsprincipen, som gäller för kommunal verksamhet och som återspeglas också i va-lagstiftningen, kan anses utgöra ett dylikt skäl.

I bedömningen av jämkningsfrågan skall emellertid vägas in den omständigheten att det genom va-lagstiftningen föreligger en of- fentligrättsligt reglerad ordning som går ut på att avgiftsskyldig- heten för ägare av fastigheter anslutna till va- anläggningen skall fördelas i taxa efter skälig och rättvis grund och att avtal om andra avgifter i strid med taxan i huvudsak är förbjudna. Ytterligare en omständighet som skall beaktas är att, såsom va-nämnden anfört, skillnaden mellan avgiftsfrihet och skyldighet att betala taxeenlig avloppsavgift med tiden blivit allt större, huvudsakligen till följd av den allmänna pris- och kostnadsutvecklingen och gjorda investe- ringar i den kommunala avloppsanläggningen. Det säger sig självt att ju längre tid som förflyter desto större betydelse som stöd för jämkning kan omständigheter som de två berörda få, även om den allmänna pris- och kostnadsutvecklingen skulle bli en helt annan än den hittillsvarande. Med hänsyn härtill får bestämmelsen om att avgiftsbefrielsen skall gälla för all framtid anses oskälig i den me- ning som avses i 36 § avtalslagen. R.P. har också vitsordat att så får anses vara fallet.

Vad angår frågan om vilken jämkning som skall göras av ifråga- varande avtalsbestämmelse gäller det närmare bestämt att ta ställ- ning till från vilken tidpunkt avgift skall utgå enligt gällande taxa. I HD står i själva verket valet mellan d 1 jan 1995 och en tidpunkt bestämd i enlighet med R.P:s yrkande.

Utredningen i målet ger inte tillräckligt stöd för att de omständlig- heter som enligt det tidigare anförda skall vägas in i bedömningen hittills vuxit så i betydelse att avtalsbestämmelsen framstår som oskälig redan nu eller måste anses bli oskälig fr o m d 1 jan 1995. På grund härav skall i stället jämkning göras i enlighet med vad

X.X. xxxxx.

Domslut. HD ändrar på det sätt vattenöverdomstolens dom att R.P. förklaras vara befriad från att betala brukningsavgift för spillvatten- avlopp så länge han bebor fastigheten Tummarp 1:104 i Borås kom- mun.

iustR:x Xxxxxx och Xxxxxxx var skiljaktiga och ansåg att vatten- överdomstolens domslut i själva saken skulle fastställas och att sista stycket i domskälen skulle ha följande lydelse:

"Den 1 jan 1995 har X.X. x sin egenskap av ägare till den ifråga- varande fastigheten varit befriad från avgiftsskyldigheten under fyr- tio år. Att medge honom befrielse under ytterligare tid därefter mås- te på tidigare anförda skäl anses som oskäligt. På grund härav skall vattenöverdomstolens domslut fastställas."

Fallet NJA 2007 s. 962. Klicka här >>> där fallet redovisas under rubriken ”Ett avtalsvillkor om att krav med anledning av en utförd

s.k. överlåtelsebesiktning av fastighet preskriberades två år efter uppdragets avslutande har inte ansetts oskäligt mot beställaren, som var konsument. Tillika fråga om bestämmelsen, som kommit till ut- tryck först i själva besiktningsutlåtandet, utgjort avtalsinnehåll."

Villkor. I utlåtandet över överlåtelsebesiktningen, daterat den 9 sep- tember 1998, finns under rubriken ”Ansvarsbegränsningar” följan- de bestämmelse.

Ur HD-domen:

Hovrätten har funnit att preskriptionsbestämmelsen är oskälig och att villkoret därför skall lämnas utan avseende i enlighet med 36 § första stycket avtalslagen.

En överlåtelsebesiktning är att betrakta som en immateriell tjänst. Sådana tjänster faller utanför konsumenttjänstlagens (1985:716) tillämpningsområde. Om det aktuella preskriptionsvillkoret inte skulle utgöra avtalsinnehåll mellan parterna följer av 2 § preskrip- tionslagen (1981:130), att makarna Z:s eventuella fordran preskri- beras tio år efter tillkomsten. Vid bedömningen av frågan om vill- koret är oskäligt till sitt innehåll är det emellertid naturligt att göra analogier med konsumentlagstiftningen varvid konsumenttjänst- lagens närliggande regler, som är tvingande till förmån för konsu- menten, är av särskilt intresse.

Av 17 och 18 §§ konsumenttjänstlagen följer att, såvida inte annat gäller på grund av en garanti eller liknande utfästelse, rätten att åbe- ropa att en utförd tjänst som avser arbete på lösa saker är felaktig förloras om konsumenten inte underrättat näringsidkaren härom inom tre år. Fristen utsträcktes från två år genom en lagändring som trädde i kraft den 1 april 2005. Om tjänsten avser arbete på fast egendom, på byggnader eller andra anläggningar på mark eller i vatten eller på andra fasta saker, är tiden utsträckt till tio år efter det att uppdraget avslutades. Skälet till den längre tiden avseende fel vid byggnadsarbeten angavs i propositionen till konsumenttjänst- lagen vara problemet med dolda fel, vilka kunde framkomma först efter en avsevärd tid och ofta vara av en helt annan ekonomisk be- tydelse än arbeten på lösa saker (prop. 1984/ 85:110 s. 67).

Karaktären av och syftet med den tjänst som utförs vid en överlåtel- sebesiktning skiljer sig från vad som gäller t.ex. i fråga om en ny- eller ombyggnad av ett hus eller en tjänst i form av t.ex. revetering eller utförande av ny dränering, där det i regel är fråga om att uppnå ett visst förutbestämt resultat av någorlunda beständig karaktär.

Den tjänst som en besiktningsman utför vid en överlåtelsebesikt- ning är däremot en okulär granskning vid en viss tidpunkt av - i all- mänhet - byggnader som redan nyttjats under en längre eller kortare tid och som efter besiktningens utförande kan komma att undergå förändringar genom fortsatt nyttjande och ibland genom ombyggna- tion eller renovering. Den riskanalys som besiktningsmannen utför grundas på den samlade information som föreligger vid besikt- ningstillfället sedd i ljuset av besiktningsmannens kunskaper och erfarenheter. Syftet med besiktningen är att biträda köparen för full- görande av dennes undersökningsplikt. Genom att utföra uppdraget åtar sig besiktningsmannen normalt inte att upptäcka vad som i JB:s mening utgör dolda fel.

Det kan antas att en köpare av en fastighet i allmänhet relativt snart upptäcker ett fel som är av sådan karaktär att besiktningsmannen borde ha upptäckt det vid besiktningen. En köpares möjlighet att bevisa både att felet förelåg vid besiktningstillfället och att det bor- de ha upptäckts av besiktningsmannen eller att den konkreta infor- mation som förelåg vid besiktningstillfället var sådan att riskanaly- sen varit vårdslös försämras också ju längre tiden går. En tjänst i form av en överlåtelsebesiktning av en fastighet är sammanfatt- ningsvis till sin karaktär och syfte sådan att det inte ligger nära till hands att jämföra den med arbete utfört på fast egendom. Behovet av att besiktningsmannen skall kunna hållas ansvarig för en besikt- ning som inte utförts fackmässigt är mer begränsat i tiden än vad som i allmänhet gäller en tjänst i form av arbete utfört på fast egen- dom.

Den aktuella preskriptionsbestämmelsen kan, mot bakgrund av så- väl konsumentköplagens (1990:932) regler om verkan av att köpa- ren inte reklamerat att en köpt vara är felaktig inom tre år från det

han tagit emot varan (23 § tredje stycket) samt konsumenttjänst- lagens regler av motsvarande slag vid arbete utfört på lös sak, till sitt innehåll inte heller anses vara påtagligt överraskande eller tyn- gande för en beställare av en överlåtelsebesiktning. Det förhållandet att preskriptionstiden i konsumenttjänstlagen för arbete på lösa sa- ker numera utsträckts från två år till tre år kan inte i sig anses med- föra att en tvåårig preskriptionstid generellt sett är oskälig i ett avtal som faller utanför tillämpningsområdet för de angivna tvingande bestämmelserna. Inte heller är omständigheterna sådana att villkoret kan anses oskäligt i förevarande fall.

Emellertid har makarna Z. som grund för sin talan även anfört att Xxxxxxx ansvarsbegränsning över huvud taget inte utgör avtalsinne- håll mellan parterna.

Av utredningen framgår att N.Z. vid ett telefonsamtal uppdrog åt en av Xxxxxxx besiktningsmän att utföra en överlåtelsebesiktning och att denne accepterade uppdraget. Det framgår vidare att besikt- ningsmannen omgående översände en skriftlig orderbekräftelse som påtecknades och returnerades av N.Z. samma dag. Besiktningen utfördes i närvaro av N.Z. några dagar senare. Ytterligare ett par da- gar därefter tillställdes makarna Z. resultatet av det utförda uppdra- get i form av ett besiktningsutlåtande i vilket den i målet aktuella bestämmelsen om ansvarsbegränsning ingick som en del.

Domslut

HD fastställer hovrättens domslut.

Fallet RH 2006:67. Klicka här >>> där fallet redovisas under rub- riken ”Fråga om tillämpning av 36 § avtalslagen på ett ensidigt änd- rat avtalsvillkor i ett tillsvidareavtal om telefonabonnemang."

Villkor. Enligt avtalsvillkoren hade Telia rätt att ensidigt genomfö- ra en sådan villkorsändring under vissa förutsättningar. Dessa fram- går av avsnitt 14 i de till avtalet fogade Telias Allmänna villkor för mobiltelefonabonnemang gällande fr.o.m. den 1 januari 1996 (Te- lias allmänna villkor). Det åberopade avsnittet har följande lydelse.

14 Villkorsändring

Ur hovrättens dom.

Den första fråga som hovrätten har att ta ställning till är om det är oskäligt enligt 36 § avtalslagen att Telia ensidigt ändrat avtalsvill- koren i ett tillsvidareavtal med en abonnent genom att underrätta abonnenten om villkorsändringen i en artikel i en kundtidning som sänts till den av abonnenten uppgivna postadressen.

Enligt punkten 14.1 i det till avtalet fogade Telias allmänna villkor för mobiltelefonabonnemang kan Telia ändra villkoren genom att ett meddelande om ändring gjorts allmänt tillgängligt. Telia har till- lämpat villkoret på så sätt att ändringen har intagits i en artikel i Telias kundtidning som skickats till den adress som abonnenten uppgett. Hovrätten saknar anledning att i denna civilrättsliga tvist mellan Telia och M.R. ta ställning till om villkoret i punkten 14.1 är oskäligt i sig. Hovrätten har att pröva om avtalsvillkoret är oskäligt så som det tillämpats av Telia i förhållande till M.R.

Vid en oskälighetsbedömning enligt 36 § avtalslagen skall man gö- ra en intresseavvägning. Telia har intresse av att på ett kostnads- effektivt sätt kunna genomföra villkorsändringar i förhållande till ett stort antal kunder. M.R. har intresse av att få en reell möjlighet att ta del av villkorsändringar för att kunna överväga om han på grund av ändringen önskar utnyttja möjligheten att säga upp avtalet. Mot bakgrund av att det normalt sett inte kan krävas av telefon-

abonnenter att de tar del av innehållet i kundtidningar och med hän- syn till att Telia haft möjlighet att utan stora kostnader underrätta sina abonnenter om villkorsändringen på ett sätt som är bättre ägnat att rikta deras uppmärksamhet på villkorsändringen - t.ex. i sam- band med att abonnenterna tillställs fakturor - anser hovrätten att avtalsvillkoret om villkorsändring är oskäligt enligt 36 § avtals- lagen.

Telia har i andra hand gjort gällande att de oförändrade abonne- mangsvillkoren skall begränsas tidsmässigt till att avse tiden till och med den 28 januari 2000, dvs. en månad efter det datum som M.R. ansökte om stämning på Telia och alltså haft kännedom om vill- korsändringen. Det finns ingen författning eller allmän avtalsrättslig princip av innebörd att rättsliga effekter inträder när en part på egen hand - utan att bli underrättad av motparten själv - råkat få känne- dom om att motparten önskar ändra i avtalsvillkor. Det krävs nor- malt att en sådan viljeförklaring för att få rättslig effekt avges av motparten själv eller dennes ombud. I förevarande fall står det emellertid klart att M.R., när han ansökte om stämning, varit fullt införstådd med att Telia avsett att genomföra en villkorsändring och han måste dessutom ha insett att Telia självt ansett sig ha vidtagit erforderliga åtgärder för att genomföra villkorsändringen. I en så- dan situation följer av allmänna avtalsrättsliga principer om lojalitet i avtalsförhållanden att M.R. varit skyldig att informera Telia om att han inte accepterade villkorsändringen och önskade säga upp avta- let. Därför anser hovrätten att de oförändrade abonnemangsvillko- ren skall begränsas tidsmässigt till att avse tiden till och med den 28 januari 2000.

DOMSLUT

Med ändring av tingsrättens dom fastställer hovrätten att M.R:s abonnemangsavtal för visst telefonnummer hos Telia innebar att samtalsavgiften sex kronor per minut gällde helgfri måndag till fre- dag klockan 08.00 till klockan 18.00 till och med den 28 januari 2000 och därefter helgfri måndag till fredag klockan 07.00 till klockan 19.00.

Bilaga 3

Deponering: Hyresnämnden i Västerås o Svea hovr, inkl kommentarer

Svea hovrätt, Avdeln 16, Rotel 1601, Beslut 2009-04-29, mål nr ÖH 7523-08, 3 sidor. Utdrag.

YRKANDEN I HOVRÄTTEN

Kvarnvreten Fastighets Aktiebolag (hyresvärden) har överklagat hyresnämndens beslut och yrkat fastställelse av att § 5 i Stadgar för Flodinsgårdens ekonomiska förening alltjämt ska ut- göra avtalsvillkor i hyresavtalet mellan parterna.

Xxxxx Xxxxxxxxx har bestritt ändring.

HOVRÄTTENS SKÄL

Utredningen

Hovrätten har tagit del av handlingarna.

Parterna har vidhållit och utvecklat vad de anförde vid hyresnämnden. Skriftlig bevisning har åberopats.

Hovrättens bedömning

Gäller tvisten något annat villkor än hyran ska, enligt 12 kap. 55 § sjätte stycket jordabalken, de villkor som hyresvärden eller hyresgästen ställt upp gälla i den mån det är skäligt med hän- syn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade för- hållanden och omständigheterna i övrigt. Prövningen ska ske utifrån en helhetsbedömning där alla omständigheter i det enskilda fallet beaktas.

Ett krav från hyresvärden om att hyresgästen ställer säkerhet för de förpliktelser som följer av hyresavtalet kan i vissa fall vara befogat. Emellertid har det rent generellt inte ansetts önskvärt att hyresvärdar tar upp deposition av hyresgäster. I rättspraxis har anförts att ett villkor om de- position i allmänhet måste betraktas som oskäligt (RBD 13:83).

Det är i förevarande fall fråga om en relativt stor summa deponerade medel. De ursprungliga skälen för att som hyresvillkor ta in krav på deposition synes i dag vara av avsevärt mindre el- ler ingen betydelse. Xxxxx Xxxxxxxxx har dessutom förklarat sig beredd att betala den högre hy- ra som hyresgäster vilka inte erlagt någon deposition betalar, om depositionen återbetalas till honom. Hyresvärden kan därför inte anses lida någon ekonomisk förlust. Hovrätten finner att det inte har framkommit några omständigheter i detta hyresförhållande som berättigar villko- ret om deposition. Vad som förevarit här föranleder därför hovrätten att inte frångå hyres- nämndens bedömning. Överklagandet ska alltså avslås.

Hovrättens beslut får enligt 10 § lagen 1994:831 om rättegången i vissa hyresmål i Svea hov- rätt inte överklagas.

Kommentarer till beslut 090429 i mål nr ÖH 7523-08 vid Svea hovrätts avd 16 rotel 1601 – av advokat Xxxxxx Xxxxxxxxx

Nedan följer – med advokat Xxxxxx Xxxxxxxxx’ tillstånd – en utskrift 091110 från hans fastig- hetsrättsliga nyhetsbrev 16 av 091108. (Tidigare kunde den som är behörig/inloggad klicka här >>> för att läsa nyhetsbrevet.)

Säkerhet för hyreskontrakt

Frågan om huruvida man kan eller ens få kräva säkerhet av en hyresgäst för hyran eller för eventuella skador på en lägenhet återkommer med jämna mellanrum och det känns angeläget att lämna en mer utförlig redogörelse för rättsläget och avsluta med ett underlag på deposi- tionsavtal för överväganden. Eftersom krav på deposition är ett hyresvillkor är – för bostads- lägenheter – bl.a. 12 kap. 55 § sjätte stycket jordabalken, tillämplig innebärande att andra vill- kor än hyra som hyresvärden kräver som huvudregel är giltiga men bara i den mån det är skä- ligt med hänsyn till hyresavtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare in- träffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Prövningen ska ske utifrån en helhets- bedömning där alla omständigheter i det enskilda fallet beaktas. Frågan prövades bl.a. i Svea Hovrätts dom 2009-04-29, Mål nr. ÖH 7523-08. Domen har tidigare kommenterats i Nyhets- brevet. Svea Hovrätt dömde till en hyresgästs (ej företag) förmån innebärande att hyresgästen inte behövde deponera hyra som säkerhet. Hovrätten anför i sin dom:

Kommentar:

Målet som prövades av hovrätten handlade om ett pågående hyresförhållande där parterna tvistade om villkoren för förlängning, bl.a. säkerhet för hyran. Det är i och för sig möjligt att givet omständigheterna så motiverar – kräva deposition av en bostadshyresgäst. Det är till och med så att 12 kap. 28 § analogt liksom 28 a § jordabalken medger detta. Men att kräva deposi- tion av en bostadshyresgäst som redan är hyresgäst eller vidmakthålla ett krav på deposition under en längre period utan att så är motiverat torde inte godtas utan tungt vägande skäl. Ru- tinmässiga depositioner kan sannolikt angripas rättsligt (Xxxxxxxxx, Hyreslagen 8 u s. 235ff). I Bostadsdomstolens dom 13/83 så uppgav bl.a. hyresvärden att denne använt villkor om deposition under 19 år mot alla hyresgäster och att denna var avsedd ”att gardera hyresvärden för skador på huset och även utgöra en säkerhet, om hyresgästerna skulle komma på obestånd och inte kunna betala hyran”. Bostadsdomstolen godtog inte detta som redan framgått. I sam- manhanget finns anledning att varna för att begära en för stor deposition.

Ett för stort belopp kan, liksom förskottshyra, angripas med stöd av 12 kap. 65 § jordabalken. Allt detta skall fastighetsägarna känna till för det har etiska nämnden i Fastighetsägarna Sveri- ge, påtalat i ett uttalande 2004-05-27.

Hur lång tid en deposition kan avkrävas en bostadshyresgäst är en fråga som måste avgöras från fall till fall. Det finns inget bra rättsfall som kan ge vägledning. Men givet att det är befo- gat med deposition, inte minst för att kompensera för eventuell framtida vanvård av lägen-

heten, framstår det i vart fall inte som oskäligt att ställa krav på deposition under en 12 måna- ders period. Detta är dock en subjektiva bedömning. Uthyrning till andrahandshyresgäster sy- nes mer motivera ett krav på säkerhet för hyran men också för lägenhetens skick. Den typen av hyresgäster kan förmodligen också antas vara mindre benägna att föra en rättslig tvist om depositionen och kontraktstiden är redan på grund av att det är fråga om andrahandsuthyrning vanligtvis av mer kortvarig natur. Emellertid torde domstolarna även här tillämpa sin restrikti- va syn på deposition i övrigt.

Redan SOU 1981:77 (Hyresrättsutredningen) berörde frågan om hur man hanterar deponerade medel. Dessa är ju per se alltjämt hyresgästens. De skall således förvaltas med redovisnings- plikt. Detta följer också av god fastighetsmäklarsed. Se även Xxxxxxxxx, Hyreslagen 8 u. sid.

237. Redovisningsplikten innebär i korthet att beträffande deponerade medel liksom t.ex. en handpenning, förutsätter dessas skyddande från hyresvärdens eller fastighetsmäklarens ford- ringsägare, att de avskiljs. Medlen skall dessutom omgående vara tillgängliga för redovisning när förutsättningar för detta föreligger. Detta framgår väldigt tydligt av FMN:s laga kraftvun- na beslut 2006-11-15, dnr 0-0000-00, där mäklaren i samband med en överlåtelse av sin del i mäklarföretaget inte haft kontroll hur den tidigare kompanjonen och de nya ägarna hanterade klientmedlen. Avskiljandet skall ske genom insättning på bankräkning eller postgirokonto. Enligt lagen (1944:181) om redovisningsmedel framgår att om medlen placerats på bank eller liknande, avskilt från fastighetsmäklarens egna pengar, och om beloppet avskilts utan dröjs- mål, skall beloppet vara förbehållet huvudmannen (NJA 1983 s. 109, 1985 s. 836, 1987 s. 18 och 517 samt 1989 s. 768.) Sådana konton måste ordnas om det med hänsyn till beloppets storlek, tiden för förvaltningen eller omständigheterna i övrigt måste anses lämpligt.

I övriga fall får det betraktas som tillräckligt ändamålsenligt med ett stort gemensamt klient- medelskonto, som öppnas i fastighetsmäklarens eller mäklarbolagets namn, eller hyresvärdens fall. Det viktiga är dock att det i så fall mycket tydligt anges att på kontot innestående medel utgör klientmedel. Bankerna kan biträda med tillskapandet av klientmedelskonton. Det är också klart att pengar skall placeras på räntebärande konton. Detta överensstämmer också med fastighetsägarna Sveriges syn för i ovannämnda etiska nämnds uttalande sägs:

För att undvika de risker som Hyresrättsutredningen pekat på bör en deposition eller för- skottshyra ordnas i form av en s.k. bankdeposition. Detta innebär att hyresgästen sätter in be- loppet på bank och därvid föreskriver att beloppet, eller del därav, får lyftas endast om både hyresgästen och hyresvärden samtycker till det. I händelse av oenighet får frågan prövas rätts- ligt.

Etiska nämnden har dock kompletterat avskiljandet med en spärr där tillgången till depositio- nen förutsätter båda parters samtycke.

Frågan om rutiner generella som specifika i samband med avräkning för skador hör samman med risken för godtycke från hyresvärdens sida när det gäller påståenden om skador. Det är därför viktigt att innan hyresgästen flyttar in i lägenheten noggrant dokumentera lägenhetens skick och vilka inventarier och anläggningar som ingår samt dessas skick. Hyresvärdens på- skrift på ett sådant dokument utgör en god grund för att senare, när hyresförhållandet upphör, företa en ny syn där iakttagelserna ställs mot tidigare iakttagelser sådana de framgår av doku- mentet. Om hyresvärden inte har några anmärkningar föreligger inget problem, hyresvärden meddelar banken sitt samtycke till utbetalning och depositionen kan betalas ut till hyres- gästen. Den generella instruktionen bör då bli att depositionen betalas åter till hyresgästen när hyresförhållandet upphört och godkänd avsyning förevarit utan anmärkning från hyresvärden.

Vid skada kvarstår problemet med godtycke i hög grad. Även här utgör dock besiktnings- dokumentet som upprättats vid hyresförhållandets början utgångspunkt. Ett problem är av- gränsningen mellan slitage och sedvanligt underhåll som omfattas av hyresvärdens ansvar och skada som i förekommande fall skall ersättas av hyresgästen. I gränssnittet mellan dessa om- råden uppkommer problem som inte utan inblandning av en domstol torde kunna lösas alla gånger. Återigen ställs affärsmässigheten mot juridiken. Den som innehåller pengar har van- ligtvis ett övertag mot den som vill ha pengar. Om en hyresgäst är missnöjd kan denne depo- nera hyra hos länsstyrelsen men det innebär också en risk (om missbruk anses föreligga) för att kontraktet förverkas om deponeringen visar sig ogrundad. Se härom 12 kap. 21 § jorda- balken. Men återigen, följer man etiska nämndens uttalande från 2004, kan inte hyresvärden disponera depositionen utan hyresgästens samtycke och omvänt. Detta tvingar parterna i för- sta hand till en dialog och det kan vara bra. Lyckas inte dialogen, återstår rättstvist.

Som synes föreligger många överväganden som är av central betydelse för bestämmandet om deposition skall avkrävas en bostadshyresgäst och formerna för detta.

Mina kommentarer kring beslut 090429 i mål nr ÖH 7523-08 vid Svea hovrätts avd 16 rotel 1601

Xxxxx Xxxxxxxxx/EJ var en av 46 boende som alla måst betala deposition – 293.500 kr i hans fall. Av domen följde att villkor om kontant deposition för inflyttning inte längre fick gälla.

I samband med att hovrättsdomen meddelades ringde jag upp EJ - som så framgångsrikt fört sig egen talan. Fler hyresgästkontakter på Flodinsgården har jag inte haft.

Fastighetsägarnas ombudsman Xxx Xxxxxxx/EP har i telefonsamtal beskrivit bl a bakgrunden till villkoret om deponering samt varför man valt att ta konflikten med hyresgästen. Han be- rättade då också att det – efter hovrättsdomen - går till såhär:

• Deponering vid inflyttning/som villkor för att få hyra är frivillig.

• Väljer hyresgästen att deponera blir hyran så mycket lägre att skillnaden bedöms innebära ca 15 % avkastning på det deponerade beloppet - skattefritt.

• Om man under hyrestiden vill avbryta deponering återbetalas beloppet - och hyran höjs. (Att processen ö h t blev av berodde på vägran från hyresvärdens sida att återbetala det de- ponerade beloppet under hyrestiden; hyresgästen måste flytta - eller avlida - för att åter- betalning skulle ske.)

• Den ende som – när telefonsamtalet ägde rum - begärt att få ut deponerat belopp är hy- resgästen EL. (Min kommentar: Då Vestmanlands Läns Tidning/VLT skrev om fallet an- förde värden - i artikeln - att alla som ville skulle få tillbaka vad de deponerat.)

• Gällande avtal om förhandlingsordning innebär att Flodinsgårdens hyror bestäms i för- handlingar mellan å ena sidan en ekonomisk förening i vilken alla som deponerat är med- lemmar, å andra sidan Fastighetsägarna regionalt.

• Något sådant "förhandsbesked" från HN:s sida som andra uppgifter till mig (Sverker) kun- de ge intryck av existerar inte.

• Att deponerade belopp ska avskiljas i hyresvärdens redovisning - för att vara skyddade vid eventuell konkurs - är självklart. Med hur detta avskiljande går till visste inte EP.

Tilläggas bör att jag (Sverker) ej sett något av de hyreskontrakt där depositionsvillkoret har en lydelse som överensstämmer med "den nya ordningen" enligt ovan. Min slutfundering: Ev har den som går med på att deponera pengar "lättare" att få flytta in i Flodinsgården än andra...

Document Metadata

Table of Contents

BoKunskap PM 200116 1 (86)

Document Metadata