BESLUT DEN 14 NOVEMBER 2019 DNR 48/19 SIDA 1 AV 18
BESLUT DEN 14 NOVEMBER 2019 DNR 48/19 SIDA 1 AV 18
Anmälare
NN och YY
Ombud:
Advokaten TC
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Förbundsjuristen NR
Saken
Skadestånd, nedsättning av provision
BESLUT
Mäklaren rekommenderas att betala 10 000 kr till NN och YY.
YRKANDE M.M.
NN och YY har yrkat att Mäklaren ska betala 80 000 kr. Mäklaren har bestridit yrkandet.
BAKGRUND
Den 24 augusti 2018 överlät NN och YY (”NN och YY”) fastigheten XX för 3 850 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Xxxxxxxxxxxxxxx 00, 0 tr xxx.xxx.xx
111 21 Stockholm
Köpekontraktet den 24 augusti 2018 var försett med en s.k. besiktningsklausul och en s.k. låneklausul. Ett nytt köpekontrakt, utan besiktnings- och låneklausul men i övrigt med samma innehåll som det första köpekontraktet, undertecknades den 4 september 2018.
NN och XX har gjort gällande att Mäklaren i olika avseenden åsidosatte sina skyl- digheter mot dem. De har också gjort gällande att hon orsakade dem en ekonomisk skada, bestående i advokatarvode.
Nämnden anmärker att vissa delar av NN:s och YY:s inlagor är upprättade av deras ombud, medan andra delar är upprättade av dem själva.
GRUNDER
NN och YY (genom ombud)
Det yrkade beloppet avser dels nedsättning av provisionen (60 000 kr), dels skade- stånd avseende hittills upplupet advokatarvode (20 000 kr).
Mäklaren har vid utförande av sitt uppdrag agerat svikligt mot dem och genomfört uppdraget så oskickligt att deras intressen inte tagits tillvara i tillräcklig mån. Vad som i synnerhet ska framhållas är att Mäklaren medvetet lämnade en osann upp- gift till sina uppdragsgivare genom att påstå att köparen hade hävt köpet. Först sedan de hade kontaktat ett ombud som tillskrev Mäklaren den 6 september 2018, klargjorde Xxxxxxxx i telefon att någon skriftlig hävning inte hade avgivits och att köpekontraktet därför blivit gällande. De blev därför nödsakade att fullfölja affä- ren, som de uppfattade som ofördelaktig, mot sin vilja.
De har, förutom att ha berövats möjligheten att sälja fastigheten på för dem mer fördelaktiga villkor, och behöva betala advokatarvode, blivit kränkta av den illa hanterade fastighetsförsäljningen. De känner sig lurade och svikna. De anser att Mäklaren handlade grovt vårdslöst och i strid mot tro och heder. De bör därför vara berättigade till återbetalning av hela mäklarprovisionen samt skadestånd.
NN och YY (för egen del, inte genom ombud)
Händelseförloppet
Juli 2018: De beslutade att sälja sitt hus på [gata] i X-köping. De valde att anlita Mäklaren från [mäklarföretag]. De hade för avsikt att lägga ut huset i mitten av augusti men övertalades av Mäklaren att göra det mycket tidigare. Ett beslut som
i efterhand visade sig vara totalt fel eftersom marknaden då var helt död. Detta borde Mäklaren haft en föraning om.
27 juli 2018: De fick ett första utkast till beskrivning för påseende. Det innehöll så många fel, både sakmässigt och språkligt, att man undrade om det var någon prak- tikant med annat modersmål än svenska som skrivit den. Rättelselistan blev nästan lika lång som texten. Därefter fick de tillbaka en ny version, där cirka hälften av felen var rättade. Den tredje versionen innehöll fortfarande fel, men då gav de upp. Vid framtagandet av det tryckta materialet lyckades Mäklaren skapa nya fel. Till exempel fanns ingen ritning på källaren, men väl två stycken på övervåningen.
5-6 augusti 2018: På första visningen kom det drygt ett dussin intressenter, men ingen lade något bud. En tid senare genomfördes en ny visning med fyra nya in- tressenter som kom och tittade. Inte heller nu lades det något seriöst bud.
Xxxxx gick och Mäklaren började preparera dem för att de måste sälja för mycket lägre pris än de förväntade sig. Samtidigt började marknaden komma igång och en fastighet bara ett kvarter bort bjöds det friskt på.
22 augusti 2018: Mäklaren kom med ytterligare en spekulant. Denne var enligt Xxxxxxxx beredd att ge utgångspriset, men ville skriva kontrakt omedelbart. De var inte så pigga på det med tanke på att budgivningen på huset ett kvarter bort hade dragit iväg med mer än en halv miljon över utgångspris. De tyckte man kunde lägga upp det som ett utgångspris och se om någon ville bjuda över.
23 augusti 2018: Mäklaren vägrade till en början ens att lägga ut att budgivning pågår och hävdade sedan att hon redan hade ringt runt till alla intresserade och ingen av dem ville lägga ett högre pris. De tyckte det var mycket märkligt. Mäklaren hotade även med att de skulle bli av med det aktuella budet om de inte agerade snabbt och då skulle de stå där med ett osålt hus. De kände sig mer eller mindre tvingade att gå med på en försäljning.
Samtidigt meddelade köparen att han ville göra en radonmätning i huset. Detta var naturligtvis helt OK.
24 augusti 2018: De träffades hos Mäklaren för att skriva alla papper. Köparen för- klarade då att han inte ville stå till köpet om han inte var nöjd med radonmät- ningen. Vad detta innebar kunde han inte precisera. Mäklaren stödde köparen fullt ut både i denna fråga och i alla andra diskussioner som uppkom. De föreslog att man i stället avvaktade med kontraktsskrivning tills mätningen var klar, men det accepterade inte Mäklaren utan sa dessutom att det inte gick för huset var redan
markerat som såld på nätet - innan ens kontraktet var påskrivet! De undrade vad som då skulle hända om köparen backade ur och fick svaret. "Det är en risk som man får ta som säljare."
Nästa överraskning var när de kom till punkten tillträdesdatum. Det visade sig då att köparen och Mäklaren tillsammans hade satt dit ett datum utan att överhuvud- taget kommunicera det med dem. Datumet var satt tre veckor fram! Tre veckor är en totalt orimlig tid för att tömma en sexrumsvilla med källare och överfull vind samt garage och bodar. De protesterade men Mäklaren vägrade att ändra datumet utan tyckte de kunde försöka och gick det inte så kunde de ändra datumet senare.
Under småpratet, som var i anslutning till mötet, framgick det med all önskvärd tydlighet, både verbalt och ickeverbalt, att Mäklaren och köparen inte var två för varandra helt obekanta personer. Bland annat erbjöd sig Mäklaren att kontakta olika banker för att för köparens räkning förhandla fram bästa möjliga ränta, sam- tidigt som deras, NN:s och YY:s, önskemål bara viftades bort.
Detta gjorde att de började misstänka att allt inte stod rätt till. De gick därför över till att föra all konversation med Mäklaren via mejl.
24 augusti 2018: De kontaktade ett antal flyttfirmor och fick belagt att det var to- talt omöjligt att hinna flytta och slutstäda inom angiven tid. De mejlade då både Mäklaren och köparen om detta och föreslog ett överlåtelsedatum två månader senare. Köparen accepterade detta i vändande mejl, medan Mäklaren inte ens sva- rade.
Trots att Mäklaren kände till köparens godkännande använde hon ändå det tidi- gare datumet som påtryckningsmedel under resans gång.
27 augusti 2018: Radonmätningen gav som resultat värden som var under gräns- värdena för källare och mycket under gränsvärdena för ovanvåningen. Det fanns inget radon i några väggar utan värdena härrörde från markradon. För att gardera sig hade mätfirman lagt till en brasklapp att en långtidsmätning eventuellt skulle kunna ge värden över gränsvärdet. I så fall borde man installera en radonpump till en kostnad av 40 000 kr.
En grannfastighet hade gjort en sådan långtidsmätning och fått värden under gränsvärdena. Inget tydde således på förhöjda radonvärden. Ändå krävde köparen att de skulle stå för kostnaderna för en radonpump, det vill säga 40 000 kr. Detta krav understöddes kraftigt av Mäklaren. I flera mejl propagerade hon för att de borde tillmötesgå köparen.
Vid radonsanering betalar staten tillbaka halva kostnaden upp till 50 000 kr. Något som varken köparen eller Mäklaren låtsades om. De krävde att de skulle betala hela summan och sedan skulle köparen ta hand om rabatten.
Eftersom inget tydde på förhöjda värden ansåg de att kraven var ohemula och väg- rade betala.
29 augusti 2018: Mäklaren hotade med att köpet skulle återgå om de inte kom överens med köparen, det vill säga betalade krävd summa. När de fortsatte att vägra meddelade Mäklaren att köpet skulle återgå kl. 12 samma dag om ingen upp- görelse hade nåtts innan dess.
30 augusti 2018: Ingen uppgörelse nåddes och de meddelade Mäklaren att ef- tersom köpet hade återgått så avsåg de att hyra ut villan om hon inte hade någon annan köpare.
30 augusti 2018: Mäklaren meddelade att köparen hade ångrat sig och att köpet fortfarande gällde. De tyckte det var märkligt att köparen på det här sättet först kunde försöka med utpressning och sedan bara låtsas som om det regnade. Mäk- laren hade ingen förståelse för deras synpunkter utan hävdade att de fick rätta sig efter köparen.
31 augusti 2018: Mäklaren sände ett antal mejl till dem där hon uppmanade dem att fullfölja köpet. Hon angav i dessa en köpeskilling som var hundra tusen kronor högre än ursprungspriset: "Köparen återkallar återgången och accepterar köpeskil- lingen 3 950 tkr och är villig att flytta fram tillträdesdagen."
De uppfattade detta som att köparen hade accepterat ett högre pris för att de skulle fullfölja. Mäklaren upprepade den här summan i fyra olika mejl, så det kunde inte vara fråga om en tillfällig eller omedveten felskrivning. De accepterade den högre summan och att ett nytt avtal skrevs.
3 september 2018: När det nya avtalet kom hade köpesumman återgått till det ursprungliga och Mäklaren sände med en liten notis om att det hade blivit fel i de tidigare mejlen. Mycket märkligt med en mäklare som inte ens klarar av att hålla reda på köpeskillingen. En annan förklaring kan ju vara att det var medvetet gjort.
6 september 2018: Eftersom Mäklaren överhuvudtaget inte tog någon notis om deras synpunkter så kopplade de in en advokat som förklarade för mäklaren att köparen faktiskt hade hävt köpet. Mäklaren ringde då upp advokaten och förkla- rade att hela diskussionen om radonersättning var en bluff från hennes sida för att få ned köpeskillingen till köparens förmån och att köparen aldrig hade krävt att
köpet skulle återgå. Ett mycket märkligt påstående som dessutom motsägs av den logg som de fick ut vid tillträdet. Där stod det vid den aktuella händelsen (2018-08- 29): "Diskuterat med parterna om behov av att ta in återgångsvillkor och vid kon- staterat behov verkat för villkor samt i förekommande fall klargjort dess innebörd." På en direkt fråga om vad som menades med parterna svarade Mäklaren att det innebar både köpare och säljare. Mäklarens påstående här indikerar således att hon ljög då hon påstod att hon bluffat.
De upplevde även Mäklaren som mycket slarvig. I nästan alla dokument som de fick till påseende fanns fel som de fick rätta. Förutom allt strul med husbeskriv- ningen kan nämnas att kontrollerbara händelser i mäklarloggen var feldaterade och ena säljaren hade fel adress i köpebrevet.
De anklagar Mäklaren för att ha agerat mycket partiskt i sitt uppdrag och kraftigt gynnat köparen på säljarens bekostnad. De anser att hon grovt missbrukat sitt upp- drag genom att utnyttja sitt informationsmonopol. De misstänker även att Mäkla- ren medvetet har hållit borta presumtiva spekulanter för att kunna gynna en kö- pare i sin bekantskapskrets.
De anser att Mäklaren genom sitt förfarande har blåst dem på ett antal 100 000 kr.
Som referens kan nämnas att en jämförbar fastighet på [gata], ett kvarter bort, såldes samtidigt. Denna fastighet var mer renoverad medan fördelen med deras fastighet var att den var belägen på en hörntomt. Fastigheten på [gata] hade ett utgångspris på 3 950 000 kr. Det var fem spekulanter som bjöd och slutpriset blev 4 720 000 kr. Inga andra fastigheter i området var ute samtidigt.
En jämförbar fastighet tvärs över gatan, men mer sliten och som inte hade hörn- tomt, såldes i våras för 4 275 000 kr och en annan fastighet några kvarter bort sål- des för 4 635 000 kr.
Mäklaren
Bakgrund
Hon fick den 4 juli 2018 uppdrag att förmedla NN:s och YY:s bostad. Bostaden över- läts genom köpekontrakt den 24 augusti 2018. Köpekontraktet innehöll en klausul som gav köparen rätt att besiktiga fastigheten med möjlighet att efter utförd be- siktning begära köpets återgång. Begäran om återgång skulle skriftligen tillställas NN och YY senast kl. 12 den 29 augusti 2018. Avtalad tidpunkt för tillträde var den 14 september 2018.
Efter utförd besiktning, som även innefattade en korttidsmätning av radon, med- delade köparen att han avsåg att begära återgång av köpet om inte NN och YY gick med på att bekosta installation av en radonpump för 40 000 kr. Hon informerade XX och XX att köparen avsåg att begära köpets återgång om någon överenskom- melse inte kom till stånd mellan parterna senast kl. 12 den 29 augusti 2018. Då någon sådan uppgörelse inte nåddes, lät hon meddela att köpet skulle återgå. Detta skulle i efterhand visa vara en felaktig uppgift då köparen aldrig tillställde XX och YY någon skriftlig begäran om återgång, vilket var den avtalade formen för hur en begäran om återgång skulle framställas.
NN:s och YY:s uppfattning var att det skriftliga beskedet från henne att köparen avsåg att begära återgång var att anse som en skriftlig begäran om återgång. Efter nya diskussioner mellan parterna kom man överens om att ändå fullfölja affären och att ändra tidpunkten för tillträdet i enlighet med NN:s och YY:s önskemål. Hon föreslog att ändringen skulle göras i ett tilläggsavtal, men då NN och YY var av upp- fattningen att det första köpet hade gått åter, krävde de att ett nytt köpekontrakt skulle upprättas. Det nya köpekontraktet undertecknades den 4 september 2018. Xxxxxxxx tillträddes den 1 november 2018.
Uppgift om köpets återgång
Det är ostridigt att hon initialt lämnade en felaktig uppgift om köparens begäran om återgång. Denna uppgift korrigerades dock under den pågående diskussionen och hon gav vid upprepade tillfällen uttryck för uppfattningen att köparen hade ångrat sig, i den meningen att han aldrig lämnade in någon skriftlig begäran om återgång som han hade sagt att han skulle göra. Trots detta vidhöll NN och YY den motsatta uppfattningen.
Att NN och XX upplevde köparens försök till förhandling efter utförd besiktning som utpressningsförsök som delvis tillskrivs henne är givetvis beklagligt. Det är vik- tigt att framhålla att en sådan situation inte på något sätt är ovanlig i en bostads- affär, och framför allt inte otillbörlig på något sätt. Det är varje köpares rätt att, inom ramen för en besiktningsklausul och efter en utförd besiktning, försöka för- handla om villkoren för att fullfölja köpet. I detta fall var XX och YY inte villiga till någon ytterligare eftergift, varför köparen så småningom gick med på att fullfölja köpet utan någon överenskommelse avseende installation av en radonpump. Hon menar att hon enbart agerade som den oberoende mellanman hon förväntades vara och tillvaratog båda parternas intressen i diskussionen dem emellan.
Övriga synpunkter
Vad som i övrigt läggs henne till last ställer hon sig frågande till. Hon anser att hon i allt väsentligt utförde sitt uppdrag i enlighet med god fastighetsmäklarsed och att hon verkade för att NN och YY skulle få så bra betalt för sin bostad som möjligt.
Det som anförs gällande en annan i försäljning i kvarteret är inget som hon kan kommentera då hon inte har någon aning om vilket objekt det rör sig om och hur skick och läge påverkade priset på det objektet jämfört med NN:s och YY:s bostad.
Att det första köpekontraktet innehöll ett datum för tillträde berodde enbart på att det var ett förslag från köparen som säljaren hade alla möjligheter att ifråga- sätta innan avtalet undertecknades. Att det inte var några problem att ändra vi- sade sig då köparen utan någon motprestation gick med på att ändra tillträdesda- gen i enlighet med NN:s och YY:s önskemål.
NN:s och YY:s påstående om att hon i samtal med deras ombud skulle ha uttalat att diskussionen kring radonhalten var en bluff för att få ner köpeskillingen till för- mån för köparen är högst anmärkningsvärt. Hon tillbakavisar bestämt denna upp- gift och menar att det är fråga om en ren lögn.
NN och YY hävdar också att hon var allmänt slarvig, vilket även det är uppgifter som hon vänder sig emot. Det är inte ovanligt att uppgifter i en objektsbeskrivning behöver justeras och kompletteras, vilket är en viktig anledning till att beskriv- ningen i regel skickas ut till uppdragsgivaren för påseende och godkännande innan en bostad annonseras på marknaden.
Hennes uppfattning är således att hon i det aktuella ärendet inte åsidosatte sina skyldigheter på ett sådant sätt att det finns skäl att sätta ned hennes provision. Tvärtom menar hon att de brister hon gjorde sig skyldig till sammantaget är att anse som ett sådant ringa åsidosättande som inte utgör skäl för nedsättning av provision.
Bedömning av NN:s och YY:s skada
I sin anmälan hävdar XX och YY att hennes Mäklarens agerande har åsamkat dem en ekonomisk skada om 20 000 kr. Bedömningen av NN:s och YY:s eventuella skada ska ske med utgångspunkt i hur det ekonomiska utfallet hade blivit för dem om hon inte lämnat den felaktiga informationen om köpets återgång. Vid en sådan bedömning kan det konstateras att om hon istället korrekt hade angivit att någon återgång inte skett och att köpet var bindande mellan parterna hade NN och YY likväl varit bundna av det ursprungliga avtalet.
Att NN och YY inte gick med på att förlänga tidsfristen för tillträdet genom tilläggs- avtal utan krävde att ett nytt köpekontrakt upprättades förändrar ingenting ifråga om eventuell skada. Mot bakgrund av att köpeskillingen i det senare köpekontrak- tet var densamma som i första köpet blev det ekonomiska utfallet för NN och YY oförändrat i förhållande till hur det skulle ha blivit om den felaktiga uppgiften om det första köpets återgång inte hade lämnats.
Att NN och XX kände sig nödgade att anlita ett juridiskt ombud för att driva detta ärende mot henne föranleder ingen annan bedömning av huruvida de lidit skada eller inte. Någon skada föreligger således inte till följd av hennes agerande varför även detta krav bestrids i sin helhet.
NN och YY har, genom ombud, genmält följande:
Mäklarens bristfälliga handläggning av sitt försäljningsuppdrag är inte av den art att endast utgöra ett "ringa åsidosättande" av hennes åligganden.
Det allvarligaste av de fel Mäklaren begick är att hon medvetet lämnade en osann uppgift till dem att påstå att köparen hade hävt köpet. Följden blev sedan att de kom att bli avtvingade en fullföljd av affären mot sin vilja, därvid de dessutom på grund av Mäklarens felaktiga prisuppgift blivit förespeglade en med 100 000 kr högre köpeskilling än vad som tidigare hade avtalats.
Vad gäller frågan om varför Mäklaren påstod att köpet skulle återgå anför hon i sin inlaga att hon skulle ha uppgett att "köparen avsåg att begära återgång." Så ut- trycker sig emellertid inte Mäklaren utan hon skrev i mejlet 29 augusti kl. 09.03 att köpet återgår kl. 12.00 idag om ingen överenskommelse ingås. Mäklarens beskriv- ning är sålunda vilseledande och felaktig.
Först genom deras ombuds telefonsamtal med Mäklaren omkring kl. 12.00 den 6 september blev det klarlagt för dem att någon hävningsförklaring aldrig hade av- getts. Vid samtalet medgav Mäklaren uppriktigt (deras ombud blev förvånad över uppriktigheten) att hennes påstående att intressenten hade hävt köpet gjordes i syfte att få till stånd en fullföljd av affären. Påståendet var sålunda en affärsbluff. Däremot diskuterade Mäklaren och deras ombud inte närmare radonfrågans bety- delse i affären; härvidlag missförstod de tidigare sitt ombud.
NN och YY har själva, inte genom ombud, tillagt följande:
Uppgifter om köpets återgång
All kommunikation med köparen skedde genom Mäklaren. Hon vidarebefordrade skriftligen köparens uppfattning i förhandlingarna och de meddelade Mäklaren sina ståndpunkter, som hon sedan vidarebefordrade till köparen.
När förhandlingarna strandade meddelade köparen skriftligen via Mäklaren att han begärde köpets återgång. Det fanns inte någon som helst anledning för dem att tro annat än att detta var köparens uppfattning. Det fanns inget i köpekontrak- tet som angav att köparen personligen måste signera och överlämna den skriftliga begäran.
De hade den bestämda uppfattningen att köpet var annullerat. De fick då ett antal mejl från Mäklaren där hon på olika sätt försökte få dem att acceptera att gå vi- dare. Ett sådant argument var att köpeskillingen höjdes med 100 000 kr. Ett argu- ment som framfördes ett antal gånger, men som sedan visade sig vara falskt. De uppfattade detta som ett "plåster på såren" för det som hänt. Ett annat var att skrivningen om radon helt togs bort. De hade även krav på senareläggande av till- trädesdatum.
De hade vid det här laget helt tappat förtroendet för Mäklaren och ville därför ha ett nytt rent köpekontrakt i stället för att hålla på med ett antal tillägg där man kunde befara nya konstigheter.
En mäklare ska vara en mellanhand mellan köpare och säljare. Mäklaren ska agera opartiskt.
Under hela förhandlingen fick de meddelande om köparens ståndpunkt. De fick även synpunkter från Mäklaren där hon tog köparens parti mot dem, trots att ra- donmätningen visade att det inte fanns någon radon över gränsvärdet: "Mitt råd är att ni tar en del av kostnaden." "Min uppfattning är att han är den bästa köpa- ren." "Att en kostnad på 40 tkr skulle vara anledning till att låta köpet återgå är oklokt." "Xxxxx känns som en bra och reko kille."
Via Mäklaren fick de skriftlig information om att köpet hade återgått. De anlitade advokat eftersom Mäklaren mer eller mindre omyndigförklarade dem och ansåg sig själv ha den bästa juridiska kompetensen. Advokaten hade samma uppfattning som de och förklarade detta för Mäklaren. Hon påstod då att köparen aldrig hade krävt att köpet skulle återgå utan det var något hon själv hittat på. Det vill säga en
ren lögn för att sätta press på dem. Efter detta erkännande gick det inte längre att hävda att köpet återgått.
Klagomålet gäller inte själva förhandlingen angående radonfrågan eller vilka me- toder som användes. Klagomålet gäller att Mäklaren ingrep i förhandlingarna och ställde ultimatum till dem utan köparens godkännande. Det är inte att vara en opartisk mellanman.
Övriga synpunkter
Mäklaren påstår sig inte känna till försäljningen av en annan bostad i området. Detta är ett ytterst märkligt påstående.
• Det ligger i en mäklares egenintresse att ha kontroll på vilka fastigheter som är till salu inom sitt område.
• Vid diskussioner inför kontraktsskrivande redogjorde Mäklaren noggrant för vilka övriga objekt som sålts i området med priser m.m. och detta låg till grund för det utgångspris hon satte.
• Vid visningen av den andra fastigheten så berättade Mäklaren att hon varit där och konstaterat att intressenterna var de samma som för deras fastighet.
• För att få dem att acceptera försäljning så redogjorde Mäklaren i detalj varför den andra fastigheten var värd mer jämfört med deras.
• I mejlkonversationen efter att de hävdat att köpet var avbrutet skrev Mäklaren: "Jag har även stämt av med de gamla spekulanterna som var med i budgiv- ningen på [gata] och ett visst intresse finns kvar hos två men i så fall till ett lägre pris än 3950 tkr."
Att Mäklaren nu påstår sig inte ha en aning om vilket objekt det var tyder på en plötslig minnesförlust eller medveten förträngning samt ett totalt ointresse att konsultera sina anteckningar.
Tillträdesdatumet påstår Mäklaren att de hade alla möjligheter att ifrågasätta. Detta gjordes också med emfas, men Mäklaren tog ingen notis om detta utan fort- satte bara med nästa fråga.
I princip skulle de kunnat vägra att underteckna kontraktet om det inte ändrades. Problemet var dock att Mäklaren redan hade tagit bort huset från Hemnet och markerat det som sålt. Mäklaren hävdade även att om de inte undertecknade nu så fanns det risk att det inte blev sålt över huvud taget. De hade redan köpt ett
annat hus, vilket Mäklaren kände till, och hade inte råd att stå med två hus. De är dessutom till åren komna och saknar förhandlingserfarenhet. Detta utnyttjade Mäklaren maximalt.
Företaget som utförde radonmätningen var professionellt och korrekt. De har ald- rig någonsin hävdat att mätningen skulle vara en bluff eller att diskussionen kring den skulle vara konstig.
Mäklaren tycker det är oerhört uppseendeväckande att de skulle påstå att hon bluffade i diskussionen angående radon. Det är inget de påstår. Mäklaren har själv för deras advokat erkänt att hon ljög dem rakt upp i ansiktet angående köparens önskan att köpet skulle återgå. Mäklaren försökte således med egna lögner, helt fristående från köparens önskemål, förmå dem att acceptera köparens krav. Detta tycker de är exceptionellt anmärkningsvärt.
Mäklaren agerade på deras uppdrag och då kan man kräva att hon gör detta på ett professionellt sätt och inte ägnar sig åt lögner och nepotism.
Angående slarvigt utförd objektsbeskrivning
Det är möjligt att förfarandet enligt Mäklaren anses helt normalt. De anser dock att en skriven A4-sida inte ska resultera i en halv sida errata. Dessutom anser de att man bör kunna föra in rättelserna korrekt och inte som i det här fallet behöva göra samma rättningar tre gånger. Dessutom lyckades Mäklaren i det tryckta materialet få in fel ritning på planlösningen.
Synpunkter
De håller det för mycket osannolikt att ingen av de övriga 17 paren som tittade på fastigheten skulle vara intresserade av att bjuda med tanke på att den andra fas- tigheten såldes för nästan 1 000 000 kr högre pris. Detta är inget de kan bevisa eftersom Xxxxxxxx vägrade lämna ut uppgifter på intressenterna. Mäklaren har ett totalt informationsövertag och de upplever att Mäklaren utnyttjade detta max- imalt.
I det nya köpekontraktet förespeglades de ett högre pris än det ursprungliga. Detta pris upprepades fyra gånger i olika mejl och var således inte en tillfällig felskrivning. När det sedan skulle undertecknas visade det sig att det var bluff. Priset var det- samma. Mäklaren skyllde på att hon hade sett fel i sina papper. Mycket märkligt med en mäklare som inte ens kan hålla reda på aktuellt pris på ett objekt hon säljer.
I det här läget hade de i princip inga val, vilket Mäklaren visste. Hela den här affären hade tagit hårt på våra krafter både fysiskt och psykiskt. De orkade inte gå igenom det här en gång till. Dessutom hotade Mäklaren med att det första tillträdesdatu- met skulle gälla om de inte skrev på, och var de inte ute till dess skulle det bli kraf- tiga skadestånd.
De anser inte det är god mäklarsed att utnyttja sin maktställning på det här sättet för att ensidigt gynna en köpare.
Mäklaren har genmält:
Bostaden togs bort från Hemnet den 24 augusti, samma dag som köpekontraktet undertecknades. Att så skedde berodde på en teknisk lösning i det mäklarsystem som hon använder. Redan när köpekontrakt upprättas i systemet markeras objek- tet automatiskt som sålt på Hemnet. För att undvika att så sker krävs en manuell hantering som hon i det aktuella fallet förbisåg. Hon beklagar detta men anser inte att påverkat utgången av affären.
NN och YY har genmält:
Fastigheten togs bort från Hemnet innan kontrakt var underskrivet. De fick inte ens en chans att ha synpunkter på det. Att fastigheten var borttagen framfördes dess- utom på ett sådant sätt att de uppfattade som att de inte hade något annat val än att skriva under, annars skulle fastigheten förbli osåld.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat de två köpekontrakten och ett flertal mejl.
Den 29 augusti 2018 skrev Xxxxxxxx bland annat följande till NN (det utelämnade slutet av första meningen nedan följer av originalet, nämndens anmärkning).
”Det finns inga begränsningar i besiktningsklausulen utan köparen kan efter besikt- ningen
Se paragraf 15 i köpekontraktet:
´Köparen har rätt att genom en sakkunnig person låta besiktiga fastigheten efter köpet. Köpet ska återgå om köparen efter genomförd besiktning, senast 29 augusti 2018 kl. 12.00, begär att köpet ska återgå.
Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid.
Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadestånds- skyldighet för någon av parterna.´
[Köparen] har förberett handpenningen idag och har för avsikt att flytta in den 1/11 enligt era önskemål, men då måste det skrivas ett tilläggsavtal daterat till idag då vill- koret gått ut. Vi behöver även ha en skriftlig överenskommelse gällande radonåtgär- den.
I annat fall har köpet återgått idag 12.00 som jag skrev efter samtalet med [köparen]
09.03 idag.”
Den 30 augusti 2018 skrev XX bland annat följande till Mäklaren.
”Vad vi förstår så har köparen nu dragit sig ur avtalet.”
Den 30 augusti 2018 skrev Mäklaren bland annat följande till NN.
"Mitt förslag är ju givetvis att ni ska komma överens med [köparen] och att köpet ska fullföljas.
[…]
[Köparen] ringde nu och meddelar att han är fortsatt intresserad och har för avsikt att fullfölja köpet med en diskussion kring tillträdesdatum och kostnad för radonåtgär- den.”
Den 30 augusti 2018 skrev XX bland annat följande till Mäklaren.
"Mycket märkligt och knappast seriöst. Köparen hoppade av igår och kontraktet är där-
med brutet enligt skrivningen. Det går inte att fortsätta köra som om inget hade hänt.”
Den 31 augusti 2018 skrev Mäklaren bland annat följande till NN.
”[…]
Köparen återkallar återgången och accepterar köpeskillingen 3950 tkr och är villig att flytta fram tillträdesdagen.
[…]
Vad är problemet?”
Den 6 september 2018 skrev NN och YY:s ombud, advokaten TC bland annat föl- jande till Mäklaren.
”Köpekontraktet innehåller en svävarklausul som ger [köparen] rätt att frånträda affä- ren senast 29 augusti genom skriftligt besked. I mail till NN 29 augusti meddelade du
att [köparen] utnyttjat sin rätt att frånträda kl 12 samma dag, om inte skriftlig överens- kommelse träffades. Någon överenskommelse träffades inte och NN bekräftade att han insåg att [köparen] dragit sig ur köpeavtalet.
Därefter har [köparen] ångrat sig och velat fullfölja affären på oförändrade villkor men med tillträdesdagen framflyttad till 1 november. Detta erbjudande har NN inte godta- git.
Alltså är affären annullerad. NN är beredd att avvakta och sedan utbjuda fastigheten på nytt, sedan mäklaruppdraget för dig vederbörligen avslutats.
Dock kan NN vara villig att låta [köparen] köpa fastigheten. Priset ska då vara 3 950 000 kr och tillträde ske 1 november 2018. I övrigt villkor enligt det annullerade köpekon- traktet, alltså utan friskrivningsklausul och givetvis även utan svävarklausul, dvs muta- tis mutandis.
Detta anbud gäller tills måndagen 10 september kl 12.00 och är inte förhandlingsbart. Om det inte godtas säger XX härmed upp mäklaravtalet med dig fr o m 10 september, med tio dagars uppsägningstid. NN är alltså i så fall fri att ingå avtal om försäljning med annan mäklare fr o m 21 september.”
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt den skadelidande som måste kunna bevisa samtliga dessa omstän- digheter: uppsåt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav till- lämpas.
Allmänt om nedsättning av provision
Enligt 24 § fastighetsmäklarlagen kan mäklarens provision sättas ned om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För nedsättning krävs inte
att någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens agerande eller underlå- tenhet att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet skett uppsåtligen eller av oaktsamhet. Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska någon nedsättning enligt samma bestämmelse dock inte ske. Med ringa åsidosättande menas sådana miss- tag som inte medför att värdet av mäklartjänsten minskar i någon egentlig mening.
Det är uppdragsgivaren som normalt har bevisbördan för att sådana omständig- heter föreligger som kan medföra rätt till nedsättning av provisionen. Kan ett på- stående om att mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter inte bevisas, kan någon nedsättning inte utdömas.
Uppgift om köpets återgång
Genom mejlet den 29 augusti 2018, som refererats ovan under rubriken ”Utred- ningen”, fick NN och YY besked om att köpet hade återgått. Det är ostridigt att det beskedet var felaktigt; köparen hade inte begärt köpets återgång. Någon egentlig grund för uppgiften om att köpet hade återgått hade inte Mäklaren, mer än att hon antog att köparen skulle begära återgång i enlighet med tidigare lämnat be- sked. Nämnden anser att Mäklaren åsidosatte sina skyldigheter mot XX och YY när hon meddelade dem det felaktiga beskedet och att det i vart fall skedde av oakt- samhet.
Oavsett vilka besked som Mäklaren lämnade om återgången, påverkade det emel- lertid inte det faktum att någon återgång aldrig begärdes och att NN och YY därmed var bundna av köpekontraktet. Det stämmer alltså inte, vad NN och YY har anfört, att ”följden [av det felaktiga beskedet] blev att de kom att bli avtvingade en full- följd av affären mot sin vilja”. Det felaktiga beskedet orsakade inte – och kunde inte heller ha orsakat – att NN och YY blev bundna vid affären.
När det gäller den påstådda skadan avseende NN:s och YY:s advokatkostnader gör nämnden följande bedömning.
Det är som nämnts klarlagt att Xxxxxxxx lämnade ett felaktigt besked om att köpet hade återgått. Genom de mejl som refererats ovan står det också klart att Mäkla- ren meddelade att köparen hade återkallat sin begäran om återgång. En begäran om återgång torde emellertid inte kunna återkallas utan motpartens medgivande, jfr rättsfallet NJA 2006 s. 120, vilket innebär att Mäklaren även i det avseendet läm- nade ett vilseledande besked; hon frågade ju retoriskt NN och YY vad som var pro- blemet med att köparen återkallade återgången. I den situationen var det rimligt att NN och YY anlitade ett juridiskt ombud som kunde förklara rättsläget för dem. Det hade inte behövt ske om Mäklaren hade lämnat korrekta besked till dem. Det
får därmed ses som att Mäklaren genom oaktsamhet orsakade NN:s och YY:s ad- vokatkostnader.
NN:s och YY:s ombud, advokaten TC, har på fråga från nämnden uppgett att NN:s och YY:s advokatkostnader fram till dess att det stod klart att köpet inte hade åter- gått uppgick till 10 000 kr. Det saknas anledning att ifrågasätta den uppgiften. Detta belopp bör Mäklaren betala i skadestånd.
Genom skadeståndet har NN och YY blivit fullt kompenserade för de felaktiga be- skeden om återgång och återkallelse av återgång. Någon ytterligare kompensation i form av nedsättning av provisionen ska därför inte ske.
Borttagande av annons på Hemnet
Som nämnden uppfattat det är parterna överens om att annonsen på Hemnet togs bort innan köpekontraktet undertecknades, men samma dag som det underteck- nades.
En mäklare ska fortsätta att marknadsföra bostaden fram till dess att det finns ett bindande köpekontrakt, om inte säljaren beslutar något annat. Med hänsyn till att annonsen togs bort samma dag som köpekontraktet undertecknades, bedömer nämnden dock att det är fråga om en ringa förseelse. Provisionen ska därför inte sättas ned i denna del.
Övrigt
Beträffande NN:s och YY:s övriga påståenden är det inte visat att Mäklaren åsido- satte sina skyldigheter mot dem, alternativt utgör det inget åsidosättande eller i vart fall inget sådant åsidosättande som ska medföra nedsättning av provisionen.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsätt- ningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastig- hetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.