BESLUT DEN 20 APRIL 2023 DNR 116/22 SIDA 1 AV 9
BESLUT DEN 20 APRIL 2023 DNR 116/22 SIDA 1 AV 9
Mäklare 1
Mäklare 1
Ombud:
Jur kand ME
Mäklare 2
Mäklare 2
Vad saken gäller
Konkurrerande provisionsanspråk
BESLUT
Nämnden, som anser att Mäklare 1 har rätt till 60 procent av provisionen, rekom- menderar Mäklare 2 att betala 30 000 kr till Mäklare 1.
YRKANDE M.M.
Mäklare 1 har begärt att nämnden ska fastställa att hon har rätt till hela provis- ionen för förmedlingen av en bostadsrätt.
Mäklare 2 har motsatt sig kravet, men medgett att Mäklare 1 har rätt till tio pro- cent av provisionen.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Mäklare 1
Den 25 maj 2022 fick hon uppdrag att förmedla den aktuella bostadsrätten. Upp- dragsgivare var NN. Uppdraget löpte med ensamrätt från den 25 maj till och med den 24 augusti 2022.
Lägenheten lades ut till försäljning i slutet av juli, efter semestern. Visningar hölls i början och i mitten av augusti. Ett tiotal spekulanter visade intresse för lägenheten och det var två som la bud.
Den 24 augusti 2022 lämnade YY ett bud på 2 500 000 kr, men säljaren accepterade
inte budet utan ville ha 2 600 000 kr.
NN sa upp uppdraget den 25 augusti och hon bekräftade uppsägningen samma dag samt bifogade en spekulantlista. En uppsägningstid om tio dagar gällde. I bekräf- telsen förbehöll hon sig rätten till provision om bostadsrätten såldes till någon som anvisats av henne.
Den 5 oktober 2022 såldes lägenheten till ZZ, en person som anvisats av henne. ZZ hade lämnat fem bud till henne och fanns med i spekulantlistan. Priset för lägen- heten, 2 500 000 kr, var detsamma som hon hade fått som bud av YY några veckor tidigare, men som då ratades av säljaren. ZZ hade lagt 2 450 000 kr som sitt högsta bud.
Hon har haft ett uppdragsavtal. ZZ är anvisad av henne. Överlåtelsen skedde en månad och en dag efter det hon avslutade sitt uppdrag, alltså en kort tid. Köpeskil- lingen var densamma som hon hade fått som bud från en annan spekulant och avvek inte väsentligt från det bud hon hade fått från ZZ. I och med det är alla krite- rier uppfyllda för att erhålla hela provisionen.
Mäklare 2
I hans uppdragsavtal anges provisionen till 65 000 kr, men han och säljaren kom överens om ett arvode om 55 000 kr.
Mäklare 1 föreslog att de skulle dela provisionen 50/50 och han svarade att det lät bra, men efter att han dragit av externa kostnader. Detta godkände Mäklare 1, tills hon fick höra kostnaderna. När hon fick det, sa hon att hon kunde tänka sig att räkna av stylingkostnaden men inte franchiseavgiften, detta eftersom hon inte var
franchisetagare. Om man är franchisetagare eller inte avgör inte om ett kontor be- talar franchisekostnad för uppdraget. Han anser inte att Mäklare 1 ska få mer i provision för uppdraget än vad han själv får.
Säljaren kände sig inte nöjd med processen. Säljaren var i en situation där han var tvungen att ringa honom, Mäklare 2, för att rådfråga hur han skulle gå vidare i pro- cessen med att ta budet om 2 500 000 kr som Mäklare 1 vidarebefordrat. Säljaren fick inte gehör från Mäklare 1 över sin situation eller svar på hur han skulle agera. Inga alternativ hur han kunde gå vidare eller något engagemang från Mäklare 1:s sida, varken före eller efter det att buden inkom. Säljaren kände sig stängd och trängd i ett hörn.
Han vet inte hur köparen resonerar, men uppenbarligen blev det inte en affär tidi- gare. Säkerligen av en anledning, åtminstone om man frågar säljaren. Både han och säljaren anser att Mäklare 1 brast i sitt uppdrag.
Han tänkte sig en smidig och snabb lösning med en delning, och han har hört att det är kutym att räkna på provisionen efter omkostnader. Han räknade inte av kostnader för foto, mäklarbild, osv., detta eftersom Mäklare 1 säkert hade motsva- rande kostnader när hon hade uppdraget.
Han ger in ett intyg från säljaren. Som bakgrund till vad säljaren skriver har två bostäder tidigare under året sålts för 2 825 000 kr på våningsplan längre ned. Un- der juni månad 2022 (då marknaden statistiskt var lägre än september-oktober) såldes en likartad bostad på Xxxxxxxxxxxx 0 för 2 850 000 kr. Det är i en förening som inte äger marken och som står inför en 834-procentig höjning av tomträttsav- gälden. Detta är känt inom kommunen och skrivits om i bland annat Mitt i Föror- ten.
Att med den bakgrunden publicera ett utgångspris om 2 295 000 kr när säljarens önskemål var att minst få 2 620 000 kr är enligt hans mening ett tjänstefel. För att nå säljarens miniminivå krävdes att priset ökade med 15 procent i förhållande till utgångspriset. För att nå vad tre grannbostäder under året fått (de enda tre likvär- diga) krävdes 23 procent. Detta under den marknad som råder med knappa bud- givningar. Säljaren uttryckte sin oro och önskade en annan prissättning, vilket han inte fick gehör för.
Säljaren uttryckte dessutom en oro när Mäklare 1 direkt vid första anbud sökte få ett avslut. Det visar att hon inte hade ambitionen att jobba upp slutpriset. Vidare uttryckte säljaren oro när han blev uppmuntrad (eller nästan tvingad) att acceptera ett bud på 2 475 000 kr. Detta trots tidigare nämnda slutpriser.
Till slut lyckades säljaren få sin vilja genom att fortsätta försöka få upp priset till högre nivå (2 500 000 kr). Det här var alltså enligt säljaren på hans initiativ, inte Mäklare 1:s inrådan att försöka sälja till ett högre slutpris.
Under hans uppdragstid anlitade han stylingfirma och fotograf före publicering av bostaden. Han upprättade alla nödvändiga dokument/handlingar. Han annonse- rade via alla marknadsföringssidor så som Hemnet, Booli, Boneo, Mäklarbyråns sidor och sociala medier för att nå ut till spekulanter. Han anvisade spekulanter via sitt spekulantregister. Han höll i visningar, både publika och privata. Han skötte budgivning och gav säljaren råd samt lyssnade in till hans önskemål.
Det är hans tro att bostaden hade kunnat säljas till ett väsentligt högre pris om uppdraget inte hade vanvårdats av Mäklare 1. Han fick kort tid på sig att förmedla bostaden, något som försvårade situationen. Men han åsidosatte inte säljarens in- tressen utan försökte med alla medel att uppfylla dessa.
Mäklare 1 tillade i huvudsak följande:
Det vore rimligt att Mäklare 2 verkligen visar hur stor provision säljaren har betalat i stället för att hon eller FRN ska kontrollera detta med säljaren. Tills vidare utgår hon från att provisionen uppgick till 65 000 kr.
Erbjudandet om en delning av provisionen gällde vid en snabb överenskommelse, men en sådan ville Mäklare 2 inte ha. Han skulle först ha betalt för sina utlägg, utan att fråga henne om vilka utlägg hon hade haft. Erbjudandet finns inte kvar idag.
Hon arbetade med objektet in i det sista och kvällen innan uppsägningen redovi- sade hon budet om 2 500 000 kr från YY till säljaren, som tackade nej. Detta var anledningen till att det inte blev någon försäljning.
Mäklare 2 vill påskina att hon inte arbetade för säljarens bästa och påpekar att två lägenheter i samma förening i våningsplan nedanför den aktuella såldes för 2 825 000 kr, och hon bara fick buden 2 450 000 kr, 2 475 000 kr och 2 500 000 kr. Det sista var samma nivå som Mäklare 2 till slut fick när säljaren förstod att det inte skulle bli några högre bud, så som hon hade sagt 42 dagar tidigare.
Mäklare 2 tillade i huvudsak följande:
Arvodet uppgick till 55 000 kr, se ingiven likvidavräkning.
Gällande Mäklare 1:s uppgift om att hon jobbade in i det sista, så bestrids det av säljaren och även av honom. Det var säljaren som manade till högre pris och mer
engagemang och att fortsätta försöka. Mäklare 1 ville avsluta det i förtid. Dessu- tom står han fast vid att det var Mäklare 1:s strategi som stjälpte säljaren i proces- sen. Det är tjänstefel under rådande marknad att gå ut med ett utgångspris så långt under säljarens önskemål. Framför allt när ingen annan bostad under rådande marknad har budgivningar. Det är uppenbart att Mäklare 1 inte agerade korrekt med det låga utgångspriset 2 295 000 kr.
Att han inte fick ett högre pris är ett resultat av det som skedde kort före hans uppdrag påbörjades. Det styrks av säljarens uppgifter att denne valde att avbryta samarbetet med Mäklare 1, trots vetskapen att bostaden behövde säljas inom knappt två månader från avbrytandet av uppdraget. Att fatta det beslutet när man är så pressad att få sin bostad såld, visar att samarbetet inte fungerade mellan säl- jaren och Mäklare 1.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet och de båda mäklarnas uppdragsavtal.
Mäklare 2 har gett in en redogörelse från säljaren med följande innehåll:
”Här kommer min sida av historia angående försäljning av lgh på [Xxxxxxxxxxxxxxx 0].
Jag började processen med [Mäklare 1] som jag träffade på en visning i slutet av maj 2022. Sambon och jag var på väg att köpa den lägenheten och tyckte att det vore smart att ha samma mäklare sköta försäljning av min lägenhet så jag skrev på kon- traktet med [Mäklare 1]. Hon erbjöd att sänka sitt arvode och lät övertygad att jag kommer kunna få iväg den snabbt och dessutom med vinst. Att sälja den utan förlust betydde att man behövde få slutpriset att vara över 2.620.000. Detta kändes rimligt då 2 liknande lgh i samma förening hade sålts för 2.825.000 3 månader innan.
Vi gick inte vidare med köpet av lgh med [Mäklare 1] och tog en paus från letandet. En månad senare hittade vi vår drömlägenhet och skrev på papprena. Jag meddelade [Mäklare 1] samma dag (den 23:e juni) detta och kom överrens om att sätta igång med förberedelserna så att lgh kunde vara ute så snart som möjligt.
Bilderna blev fina och jag var optimistisk. Första problemet kom med utgångspriset. Jag ville lägga mig närmare förväntat slutpris (2,5 mkr) och [Mäklare 1] tyckte att det var för högt och sa att 2,295 mkr var mer rimligt. Redan då uttryckte jag min oro att vi inte skulle komma i mål prismässigt om vi börjar så lågt då jag hade följt utveckl- ingen i budgivningar i området de senaste månaderna samt att det skulle dra in folk som inte har budget eftersom det var i augusti priserna började falla. Till slut så gick
jag med på utgångspris på 2,295mkr men var jättetydlig med att detta var inte ens i närheten av acceptabelt pris eftersom jag skulle förlora nästan hela handpenningen isf.
Vi hade flera visningar innan vi fick första bud på utropspriset. Då fick jag frågan av [Mäklare 1] vad var det lägsta jag kunde tänka mig och släppa lägenheten för. Redan efter första budet. Xxxxxx att jag blev lovad att "vi skulle kriga för varenda krona" ef- tersom slutpriset var viktigt för att min sambo och jag skulle ha råd med den nya lägenheten. Där blev jag förrvirrad och besviken. Det kändes som att [Mäklare 1] hade gett upp och ville bara göra klart affären och få sitt arvode. Jag ifrågasatte hen- nes strategi med visningstider eftersom det verkade inte komma så många till vis- ningar. Jag blev orolig över att det skulle måla en bild av en oattraktiv lägenhet som behöver jättemånga visningar för att bli såld.
[Mäklare 1] och jag hade ett samtal där jag uttryckte min oro över olika aspekter av processen samt hur mycket min vardag hade påverkats. Jag var jämnt stressad över försäljningen, sov dåligt, bråkade med sambon och kunde inte fokusera på jobbet. Det tolkades som att jag hade ingen tillit för henne och det blev friktion mellan oss så jag sa att jag tänkte respektera ensamrätten och hoppades på att vi kunde få lgh såld innan dess annars skulle jag gå vidare med en annan mäklare.
Under budgivningen lyckades [Mäklare 1] få ett bud på 2,475mkr vilket jag tackade nej. Hon kom med en del information om varför detta var ett bra bud med tanke på omsändigheterna och insisterade verkligen på att jag skulle ta det. Enligt henne var det det absolut bästa jag skulle få och hon menade på att jag inte skulle få samma bud bara en vecka senare samt att jag var jättenära mitt målpris. I mina öron lät det där helt fel för dels var budet under mitt förslag på utropspris och dels kändes det som att jag äger Stockholms sunkigaste lya. Dessutom är det otroligt lätt att se på nästan 150tkr som en liten summa när det inte handlar om ens egna pengar.
Jag tackade nej till budet och kunde höra på henne att hon blev irriterad (lät nästan lite aggressiv) på mitt beslut att backa ur. Efter det fick hon ett sista bud på 2,5mkr. Jag tackade nej till det med och beslöt mig för att testa med någon annan mäklare. Den mäklaren blev [Mäklare 2]. [Förortens] #1 mäklare enligt all statistik!
[Mäklare 2] gjorde ett fanstastiskt jobb, var inlyssnade, respekterade mina åsikter och fick mig att känna mig tryggare trotts att jag hade en månad mindre i min kalen- der tills inflyttsdatumet. Tyvärr fick vi inte det priset jag hade förväntat mig och jag var tvungen att ta samma bud som jag fick med [Mäklare 1] men nu kände jag att vi gjorde vårt bästa i alla fall.
Jag tycker att [Mäklare 2] förtjänar att få hela arvodet till sitt namn då det var han som såg till att det gick hela vägen. Inte minst för att beslutet att byta mäklare har bara inneburit extra kostnader för min del och fördröjning av försäljningen.
Jag är ledsen att behöva säga det men det var som dag och natt...”
Mäklare 2 har även gett in viss prisstatistik och en likvidavräkning.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om orsakssambandet
Traditionellt har det ansetts att en mäklares primära uppgift är att minska sökkost- naderna. Därför har det också ansetts att det är anvisningen av köparen, inte slut- förandet av affären, som utgör det huvudsakliga skälet till att mäklaren får betalt, se prop. 1994/95:15 s. 44. Av det skälet var man i äldre rätt ganska obenägen att tillerkänna Mäklare 2 provision. I det arbete som kan sägas ha grundlagt huvud- dragen i den svenska mäklarrätten, professor Xxxxxx Xxxxx artikel ”Mäklarens rättsliga ställning” från 1925, uttalades att ”[o]m flera mäklare nämnt samma namn till en säljare, bör provisionen utgå till den mäklare som först angivit namnet, även om en senare mäklare medverkat vid förhandlingarna”. Justitierådet Xxxx Xxxxxxx hyllade i en rättsfallsöversikt i Svensk Juristtidning 1970 s. 605 ff. ”den obestridliga riktigheten” i detta uttalande och tillade att det gällde ”även om un- derhandlingarna avbrutits och sedermera återupptagits utan mäklarens medver- kan, kanske med bistånd av en annan mäklare som till och med kan ha uppburit provision härför”.
Utvecklingen har emellertid medfört ett ökat fokus på slutförandet av affären, och därmed en mer välvillig inställning till Mäklare 2, det framgår bland annat av rätts- fallen NJA 1975 s. 748 och NJA 2015 s. 918 som båda gick i Mäklare 2:s favör. I det sistnämnda rättsfallet uttalade Högsta domstolen (HD) att det visserligen finns en presumtion för att Mäklare 1 är den som har rätt till provisionen, men att presumt- ionen är svag. Vidare uppgav HD att en viktig omständighet är vilken av de två mäk- larnas arbete som har lett till förhandlingar där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet. HD uttalade också att ”[d]et bör … beaktas om det under [Xxxxxxx 2:s] uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.” Vidare uttalade HD att om en mäklare har lagt ned ett omfat- tande arbete på uppdraget, får detta ofta förmodas ha haft betydelse för det in- gångna avtalet.
För att fastställa det svårfångade orsakssambandet brukar man ofta tillgripa hjälp- metoder. En sådan hjälpmetod är att bedöma den tid det går från det att Mäklare 1:s uppdrag upphörde eller denne vidtog de sista förmedlingsåtgärderna och fram
till dess att ett överlåtelseavtal kommer till stånd. Ju längre tid det har gått, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet mellan Mäklare 1:s verksamhet och af- fären. Omvänt gäller att ju kortare tid det gått, desto starkare blir i regel orsaks- sambandet. En annan hjälpmetod är att jämföra villkoren för köpet med de villkor som var aktuella när Mäklare 1 hade uppdraget. Ju mer villkoren avviker, desto svagare blir typiskt sett orsakssambandet och vice versa.
Bedömningen i detta fall
Det är inte visat att det har träffats något avtal mellan Mäklare 2 och Mäklare 1 om fördelningen av provisionen. Ärendet får därför avgöras genom en bedömning av orsakssambandet, alltså vem av mäklarna som haft störst inverkan på att det blev en affär.
Nämnden har rätt små möjligheter att värdera vilken mäklare som varit ”skicklig- ast”. I stället är nämnden i hög grad hänvisad till att ta ställning till mer objektivt konstaterbara fakta.
Tiden från det att säljaren sade upp Mäklare 1:s uppdragsavtal och fram till köpet
– drygt en månad – är inte speciellt kort, men inte heller särskilt lång. Priset för bostadsrätten avvek inte markant från det bud som Mäklare 1 mottog från den blivande köparen.
Sammantaget bedömer nämnden att båda mäklarna har bidragit till att det blev en affär, men att ett litet försteg bör ges åt Mäklare 1. Nämnden anser att hon har rätt till 60 procent av provisionen.
Beräkning av beloppet
Nämnden kan endast besluta om den lägre av provisionerna, i detta fall Mäklare 1:s provision om 50 000 kr. Av det beloppet bör Mäklare 2 betala 60 procent, eller 30 000 kr, till Mäklare 1. Beloppet inkluderar moms.
På nämndens vägnar:
Xxxxxx Xxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: jur kand Xxxxxx Xxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.