SÄRSKILDA BESTÄMMELSER

SÄRSKILDA BESTÄMMELSER

Bilaga 2 till hyreskontrakt nr. 0000-0000-00

AB ABF-Huset Stockholm, org. nr. 556484-6052

och

Två Grabbar och Kök AB, org. nr. 556675-5947

INNEHÅLLSFÖRTECKNING

1. PARTER 3

2. LOKALENS ANVÄNDNING 3

3. UPPRÄKNING AV HYRA 3

4. FASTIGHETSKATTKLAUSUL 3

5. TILLÄGG TILL HYRA 4

6. HYRESRABATT 4

7. MERVÄRDESSKATT 4

8. TILLGÄNGLIGHET TILL VISSA GEMENSAMMA UTRYMMEN 5

9. MYNDIGHETSKRAV M.M. 6

10. UNDERHÅLL OCH DRIFT 6

11. SKYLTNING, BELYSNING M.M 6

12. FÖRSÄKRINGAR 7

13. SKADA PÅ FASTIGHET 7

14. INVESTERINGAR M.M EFTER TILLTRÄDESDAGEN 7

15. XXXXXX X XXXXXXX 0

16. XXXXXXXXXXX 0

17. UPPLÅTELSE AV HYRESRÄTTEN 9

18. PANTFÖRSKRIVNING OCH/ELLER SÄKERHETSÖVERLÅTELSE 9

19. ÖVERLÅTELSE AV HYRESRÄTTEN 9

20. ÄNDRINGAR M.M 10

21. AVTALETS GILTIGHET 10

22. UNDERSKRIFTER 10

3(10)

Undertecknade parter har idag träffat hyreskontrakt, nr 0000-0000-00., (”Hyreskontraktet”) avseende lokal nr 0003 (”Lokalen”) i fastigheten Stockholm S:t Anna 6 (”Fastigheten”). Dessa Särskilda bestämmelser utgör bilaga till Hyreskontraktet. Hyreskontraktet jämte bilagor benämns gemensamt ”Hyresavtalet”.

1. PARTER

Hyresvärd: AB ABF-Huset Stockholm, org. nr. 556484-6052 (”Hyresvärden”).

Hyresgäst: Två Grabbar och Kök AB, org. nr. 556675-5947 (”Hyresgästen”). Hyresvärden och Hyresgästen benämns nedan gemensamt ”Parterna”.

2. LOKALENS ANVÄNDNING

Lokalen uthyres för att användas för Restaurang.

Utan Hyresvärdens skriftliga tillstånd får i Lokalen inte bedrivas annan verksamhet än vad som anges ovan. Hyresgästen är medveten om att det är av synnerlig vikt att endast den ovan angivna verksamheten bedrivs i Lokalen.

Hyresgästen skall bedriva sin verksamhet i Lokalen så att övriga Hyresgäster inte störs.

Rätten till restaurangens namn/varumärket ”Två Grabbar och Kök AB” och rätten att nyttja namnet/varumärket tillhör: Hyresgästen.

Hyresgästen är införstådd med att överträdelse av denna bestämmelse kan utgöra grund för hyresrättens förverkande.

3. UPPRÄKNING AV HYRA

Den i hyreskontraktet angivna hyran om 1 337 000 (enmiljontrehundratrettiosjutusen) kronor per år jämte de fasta hyrestillägg avseende driftskostnader m.m. som anges i avsnitt ”Tillägg till hyra” nedan skall regleras årligen den 1 januari varvid hyran skall ökas proportionellt mot den ändring som Konsumentprisindex (totalindex med 1980 som basår) undergått. Förändringen av hyran beräknas på basis av den procentuella förändringen mellan bastalet och indextalet för respektive oktober månad. Bastalet hänför sig till indextalet för oktober månad år 2017. Utgående hyra skall dock aldrig sättas lägre än den genom Hyresavtalet bestämda hyran. För det fall indextalet blir lägre än tidigare skall föregående tillägg utgå oförändrat.

4. FASTIGHETSKATTKLAUSUL

Fastigheten är idag taxerad såsom specialenhet/ skolbyggnad, typ 825.

Med anledning av detta har ej något taxeringsvärde åsatts fastigheten, varför fastighetsskatt ej debiteras.

I det fall fastigheten blir föremål för någon annan taxering som resulterar i att fastighetsskatt skall erläggas, skall Hyresgästen utöver i avtalet angivet hyresbelopp, erlägga ersättning för sin andel av vid varje tillfälle utgående fastighetsskatt.

5. TILLÄGG TILL HYRA

Värme, ventilation, tillhandahålls vardagar, dagtid under de driftstider som Hyresvärden fastställer. Hyresvärden kan ändra driftstiderna under hyrestiden för att exempelvis minska miljöbelastningen. Hyresgästen är medvetne om och accepterar att lokalens temperatur kan variera bl.a. med hänsyn till utomhustemperaturen.

För nedan markerad media ska Hyresgästen betala ersättning med följande fast belopp

Värme med 26 400 (tjugosextusenfyrahundra) kronor per år.

Vatten (varmvatten och kallvatten) med 12 000 (tolvtusen) kronor per år.

Ovan angivna belopp ska räknas upp i enlighet med som anges i avsnitt ”uppräkning av hyran”.

Ersättningen uppgår vid Hyresavtalets tecknade till sammanlagt 38 400 (trettiåttatusenfyrahundra) kronor per år.

5.1 Betalning av tillägg

Den ersättning som anges i avsnitt ”Tillägg till hyra” skall jämställas med hyra, debiteras i förskott och betalas av Hyresgästen vid samma tidpunkt som hyra skall erläggas av Hyresgästen enligt Hyresavtalet. Samtliga belopp har angivits exklusive mervärdesskatt.

6. HYRESRABATT

Hyresgästen erhåller hyresrabatt från avtalad hyra enligt följande. Den sammanlagda rabatten av hyran för perioden

2017-12-01 till 2017-12-31 uppgår till 53 030 kronor.

2018-01-01 till 2018-11-30 uppgår till 235 584 kronor.

2018-12-01 till 2019-11-30 uppgår till 137 000 kronor. Xxxxxxxx utgår jämt fördelade över perioderna ovan.

7. MERVÄRDESSKATT

7.1 Överlämnande av registreringsbevis

Hyresgästen skall överlämna aktuellt registreringsbevis för mervärdesskatt till Hyresvärden.

7.2 Hyresgästens skyldighet att dokumentera investeringar i Lokalen

Hyresgästen skall dokumentera de investeringar m.m. som Hyresgästen genomför på egen bekostnad i Lokalen och som utgör investeringsvaror i enlighet med 8a kap. 2 § mervärdesskattelagen (1994:200) (”ML”). Hyresgästen skall till Hyresvärden översända en uppdaterad kopia av angiven dokumentation, för att Hyresvärden skall

kunna upprätta en fullständig handling avseende sådana investeringar enligt 8a kap. 15-17 §§ ML.

7.3 Särskilt om mervärdesskatt på investeringar som Hyresgästen utfört eller låtit utföra i Lokalen

Hyresgästen förbinder sig att senast den 1 mars varje år lämna upplysning om ovan nämnda investeringar (dvs. ny- till- och ombyggnad) som har gjorts i Lokalen under föregående kalenderår. Dokumentationen skall inkludera uppgift om den totala ingående mervärdesskatt som belöper på investeringarna ifråga samt hur stor del av den ingående mervärdesskatten som Hyresgästen gjort avdrag för.

Om Hyresvärden, till följd av att Hyresgästen inte uppfyllt ovan angiven upplysningsplikt, i sin redovisning inte behandlar en viss investering som utgörande investeringsvara enligt 8a kap. 2 § ML och senare blir skyldig att jämka avdragen ingående mervärdesskatt avseende sådan investering skall Hyresgästen fullt ut ersätta Hyresvärden för den ingående mervärdesskatt Hyresvärden blir skyldig att jämka (återbetala till Skatteverket), samtliga kostnader (innefattande eventuella utredningskostnader) som Hyresvärden åsamkats på grund av att den aktuella investeringen i redovisningen ej behandlats i enlighet med reglerna i 8a kap. ML samt eventuellt skattetillägg och kostnadsränta som belöper på det jämkade (återbetalda) beloppet.

7.4 Frivillig skattskyldighet för uthyrningen

Om Hyresgästen hyr ut Lokalen eller del av denna i andra hand skall Hyresgästen tillse att förutsättningarna för frivillig skattskyldighet för moms är uppfyllda för sådan andrahandsuthyrning samt debitera moms på hyran till andrahands- Hyresgästen. Debitering av moms skall ske i enlighet med vad som vid var tid anges i ML eller annan tillämplig lagstiftning. Hyresgästen skall på Hyresvärdens begäran tillhandahålla kopior av Hyresgästens fakturering av hyra till andrahandshyresgäster.

Utöver vad som anges i avsnitt ”Mervärdesskatt (moms)” i Hyreskontraktet är Hyresvärden och Hyresgästen ense om att följande skall gälla avseende hyresförhållandet. Om Hyresvärden blir jämknings eller återbetalningsskyldig för moms till följd av att Hyresgästens verksamhet inte längre anses momspliktig enligt ML eller till följd av Hyresgästens självständiga agerande – såsom upplåtelse av Lokalen i andra hand (även upplåtelse till eget bolag), överlåtelse eller genom att Hyresgästen upphör att bedriva momspliktig verksamhet – skall Hyresgästen fullt ut ersätta Hyresvärden med det återbetalda beloppet. Hyresgästen skall även ersätta Hyresvärden för skattetillägg och ränta som utgått på grund av Hyresgästens självständiga agerande. Hyresgästen skall vidare utge ersättning för den kostnadsökning som följer av Hyresvärdens förlorade avdragsrätt för ingående moms på underhålls- och/eller driftskostnaderna som uppstår.

8. TILLGÄNGLIGHET TILL VISSA GEMENSAMMA UTRYMMEN

Hyresgästen har rätt att i förekommande fall använda följande för Fastigheten gemensamma utrymmen.

Lastkaj Trapphus

Invändig kommunikationsarea Hissar

Ovan markerade gemensamma utrymmen skall hållas fria från hinder. Hyresgästen får vidare inte bedriva verksamhet i gemensamma utrymmen.

Det åligger därför Hyresgästen att snarast möjligt bortföra levererade varor och material från dessa områden och att inte utnyttja dem som uppställningsplats. Hyresvärden har rätt att på Hyresgästens bekostnad bortforsla varor och material om inte Hyresgästen fullgör sina skyldigheter enligt denna punkt. Det är vidare avgörande för Hyresvärden att fordon för lastning och lossning ej placeras vid byggnadens huvudingång, varför lastning och lossning endast är tillåten vid angivna utrymmen.

9. MYNDIGHETSKRAV M.M.

Hyresgästen skall följa för Lokalen och för Hyresgästens verksamhet i Lokalen tillämpliga bestämmelser i lag, förordning eller föreskrift samt krav från myndigheter och eventuella för verksamheten erhållna tillstånd. Hyresgästen skall omgående underrätta och informera Hyresvärden om eventuella krav från myndigheter.

För det fall Hyresgästen inte följer vad som anges ovan, skall Hyresgästen hålla Hyresvärden skadeslös avseende eventuella krav, straffavgifter eller andra avgifter som framställs från myndighet eller annan.

10. UNDERHÅLL OCH DRIFT

Hyresgästen ansvarar för utförandet och bekostandet av underhåll och drift enligt bifogad gränsdragningslista, Bilaga 4, oavsett varför behov av åtgärd uppkommit, dvs. även om behovet uppstått genom skadegörelse eller oförutsedd olyckshändelse. Hyresgästen ansvarar dock inte för skada orsakad av Hyresvärden. Underhåll skall utföras så att driften av Hyresvärdens eller andra Hyresgästers anläggningar, installationer eller liknande inte påverkas negativt.

Fastighetens grundinstallationer avseende ventilation och är normalt i drift kl. 07.00

– 18.00 vardagar.

11. SKYLTNING, BELYSNING M.M.

Med ändring av vad som anges i Hyreskontraktet får Hyresgästen endast uppsätta skyltar, markiser och/eller antenner om Hyresvärden har lämnat skriftligt godkännande till detta och ett i förhållande till Hyresavtalet separat avtal om skylt, markis etc. har träffats mellan Hyresgästen och Hyresvärden. För undvikande av missförstånd antecknas att Hyresgästen inte heller har rätt att, utan Hyresvärdens skriftliga godkännande samt separat avtal härom, placera gatuskyltar, skyltställ eller andra typer av skyltar i gemensamma utrymmen eller på områden i nära anslutning till Lokalen, såsom exempelvis trottoar utanför Lokalen. För det fall godkännande lämnats samt avtal ingåtts avseende skylt, markis och/eller antenn svarar Hyresgästen alltjämt för att sådan skylt, markis och/eller antenn uppfyller gällande lagar och föreskrifter. Hyresgästen har vidare skyldighet att tillse att samtliga dekorationer, skyltar och markiser m.m. jämte anslutande fasad vid var tid håller, enligt hyresvärdens bedömning, godtagbart skick.

12. FÖRSÄKRINGAR

Utöver vad som anges i avsnitt ”Försäkringar” i Hyreskontraktet gäller följande. Hyresgästen är skyldig att teckna, bekosta och vidmakthålla följande försäkringar.

(a) Fullgod företagsförsäkring för den rörelse som bedrivs i Lokalen som, utöver vad som anges i Hyreskontraktet, även omfattar intäktsbortfall och eventuella förluster med anledning av avbrott i leverans av värme, el, vatten och kyla.

(b) Fullgod glasförsäkring beträffande samtliga till lokalerna hörande skyltfönster och entrédörrar.

(c) Fullgod försäkring avseende Hyresgästens investeringar i Lokalen.

(d) Fullgod försäkring avseende de investeringar som Hyresvärden har ombesörjt, bekostat eller utgett bidrag till.

(e) Fullgod försäkring för täckande av ansvar för miljöpåverkan till följd av Hyresgästens verksamhet inom Fastigheten.

På Hyresvärdens begäran skall Hyresgästen förete försäkringsbevis för ovan och i Hyreskontraktet angivna försäkringar.

13. SKADA PÅ FASTIGHET

För det fall skada uppkommer på Lokalen på grund av olyckshändelse i Lokalen (så som till exempel en läckande diskmaskin) eller på grund av skadegörande handling av tredje man riktad mot den verksamhet Hyresgästen bedriver i Lokalen är Hyresgästen skyldig att ersätta Hyresvärden för den självrisk upp till ett belopp om tio basbelopp som Hyresvärden har att utge till sitt försäkringsbolag för att utfå försäkringsersättning härför.

14. INVESTERINGAR M.M EFTER TILLTRÄDESDAGEN.

För det fall Hyresgästen på egen bekostnad önskar utföra investeringar i Lokalen, kan Hyresgästen och Hyresvärden skriftligen särskilt överenskomma om tillstånd till sådana investeringar. Hyresvärden har dock ingen skyldighet att träffa sådan överenskommelse med Hyresgästen.

För Hyresgästens ansvar vid utförande av arbete och/eller för att arbeten utförs gäller vad som anges i avsnitt ”Arbete i Lokalen”.

Om Hyresvärden vid hyresförhållandets slut inte önskar behålla äganderätten till ovan nämnda investeringar, helt eller delvis, gäller Hyresavtalets bestämmelser om återställandeskyldighet m.m., dvs. vid hyresförhållandets upphörande skall Hyresgästen, om inte annan skriftlig överenskommelse träffats med Hyresvärden, bortföra egendomen och återställa Lokalen i godtagbart skick.

15. ARBETE I LOKALEN

Utöver vad som anges i Hyreskontraktet, avsnitt ”Skötsel, drift och

ändringsarbeten”, skall följande gälla mellan Hyresvärden och Hyresgästen.

Hyresgästen får inte utan Hyresvärdens skriftliga godkännande utföra inrednings-, installations- eller ändringsarbeten i Lokalen eller eljest inom Fastigheten. Detta omfattar dock inte ringa åtgärder såsom t.ex. ommålning eller upphängning av hyllor eller tavlor.

För att erhålla Hyresvärdens godkännande skall Hyresgästen till Hyresvärden överlämna ritningar och beskrivningar för planerade arbeten. Vidare skall Hyresgästen, sedan arbetena färdigställts, överlämna handlingar såsom relationshandlingar, digitala ritningar, scheman och produktblad till Hyresvärden. Vid utförande av inredningsarbete skall Hyresgästen tillse att funktionen hos radiatorer och andra klimatpåverkande installationer bibehålls.

Innan arbetenas utförande skall Hyresgästen inhämta erforderliga tillstånd av berörda myndigheter. Hyresgästen skall teckna ansvarsförsäkring som omfattar arbetenas utförande och ansvar mot Hyresvärden och tredje part. Hyresgästen skall vidare tillse att entreprenören ha s.k. ROT-försäkring avseende Hyresvärdens respektive Hyresgästens egendom.

Hyresgästen skall i god tid innan arbetenas påbörjande skriftligen informera Hyresvärden om de kommande arbetena. Hyresvärden skall i sin tur informera övriga berörda Hyresgäster. Arbeten skall utföras på sådant sätt att det stör Hyresvärden eller Hyresgäster i Fastigheten eller närliggande fastigheter så lite som möjligt. Arbeten som kan uppfattas som störande till exempel borrning, håltagning, bilning och proppning, skall utföras på ett sätt som så långt möjligt och till skälig kostnad minimerar störningarna.

Hyresgästen ansvarar för alla skador i och på Lokalen, på Fastigheten i övrigt eller andra kostnader som uppkommer för Hyresvärden genom arbete som utförs av Hyresgästen, av Hyresgästen anlitad entreprenör/leverantör eller som Hyresgästen av annat skäl äger betydande kontroll över.

Hyresgästen svarar även för alla kostnader som Hyresvärden har på grund av störningar eller andra olägenheter, till exempel reducering av hyror. Hyresgästen skall till Hyresvärden betala motsvarande belopp som Hyresvärden nödgas betala till övriga Hyresgäster eller annan på grund av hinder och men eller skada på grund av Hyresgästens arbete. Härmed likställs belopp som lämnas såsom hyresrabatter, nedsättning av hyra och dylikt. Hyresvärden skall i sådant ärende beakta och tillvarata Hyresgästens skäliga intressen.

Samtliga arbeten i och i anslutning till Lokalen skall ske fackmannamässigt.

S.k. heta arbeten skall utföras enligt Svenska brandskyddsföreningens

Hyresvärden skall vidare anlita av Hyresvärden skriftligen godkänd entreprenör. Hyresvärden får endast vägra godkänna av Hyresgästen föreslagen entreprenör om det föreligger godtagbara skäl härtill.

16. AVFLYTTNING

Utöver vad som anges i avsnitt ”Återställande vid avflyttning” i Hyreskontraktet är Hyresgästen och Hyresvärden ense om att följande skall gälla.

Den i Hyreskontraktet nämnda avflyttningsbesiktningen protokollförs av Hyresvärden.

Hyresgästen skall vid avflyttning lämna Lokalen väl rengjord, medta och bortforsla av Hyresgästen särskild bekostad inredning och utrustning, exempelvis receptionsdisk, kylmaskin för serverkyla, larm, tele- och datakablar, samt reparera eventuell uppkommen skada på Lokalen eller Fastigheten i övrigt. Hyresgästen skall vidare överlämna samtliga port- och dörrnycklar eller motsvarande till Hyresvärden, även om de anskaffats av Hyresgästen.

Hyresvärden har rätt att på Hyresgästens bekostnad återställa Lokalen till godtagbart skick om inte Hyresgästen fullgör sina skyldigheter enligt denna punkt. Hyresvärden äger även rätt till ersättning för eventuellt hyresbortfall och skada. I bedömningen av vad som skall anses utgöra godtagbart skick skall hänsyn tas till normalt slitage under hyrestiden samt av Hyresgästen normalt underhåll av Lokalen.

17. UPPLÅTELSE AV HYRESRÄTTEN

Hyresgästen äger inte rätt att utan Hyresvärdens skriftliga godkännande upplåta del av eller hela Lokalen i andra hand, om inte annat följer av lag eller förordning. För det fall Hyresvärden godkänner att Hyresgästen hyr ut Lokalen i andra hand skall Hyresvärden skriftligen godkänna utkast till Hyresgästens hyresavtal med andrahandshyresgästen innan sådant bindande hyresavtal ingås. Vidare är Hyresgästen skyldig att tillse att andrahandshyresgästen, i särskilt upprättad handling, avstår från sitt eventuella besittningsskydd enligt 12 kap. 57-60 §§ JB.

Hyresgästen förbinder sig att inte utan Hyresvärdens skriftliga tillstånd medge annan att bedriva någon form av rörelse eller verksamhet i Lokalen.

18. PANTFÖRSKRIVNING OCH/ELLER SÄKERHETSÖVERLÅTELSE

Hyresgästen äger inte rätt att pantförskriva eller säkerhetsöverlåta hyresrätten till Lokalen, av vad skäl det än må vara.

19. ÖVERLÅTELSE AV HYRESRÄTTEN

Hyresgästen äger inte rätt att överlåta hyresrätten till Lokalen eller någon rättighet respektive förpliktelse enligt Hyresavtalet utan Hyresvärdens skriftliga godkännande, om inte annat följer av lag eller förordning.

Vid överlåtelse av hyresrätten skall Hyresgästen tillse att den säkerhet som Hyresvärden erhåller enligt avsnitt ”Säkerhet” i Hyreskontraktet och avsnitt

”Säkerhet ” nedan, även gäller det fortsatta hyresförhållandet, eller om detta inte är möjligt, tillse att motsvarande säkerhet avseende det fortsatta hyresförhållandet ställs.

20. ÄNDRINGAR M.M.

Samtliga överenskommelser, utfästelser och uppgifter av betydelse mellan Hyresvärden och Hyresgästen rörande hyresförhållandet har intagits i Hyresavtalet. Utöver vad som däri anges har inga överenskommelser, utfästelser eller uppgifter gjorts eller lämnats i samband med Hyresavtalets tillkomst. Ändringar och tillägg till Hyresavtalet skall för att vara bindande upprättas skriftligen och undertecknas av Hyresvärden och Hyresgästen.

21. AVTALETS GILTIGHET

Hyresavtalet är inte gällande mellan Xxxxxxxx förrän det undertecknats av Hyresvärden och Hyresgästen.

Ingendera parten äger, förutom enligt vad som anges i avsnitt ”Säkerhet”, rätt att göra någon påföljd gällande på grund av att Xxxxxxxxxxxx inte träder i kraft eller blir ogiltigt till följd av vad som anges under denna punkt.

22. UNDERSKRIFTER

Ort: Stockholm		Ort: Stockholm
Datum: 2017-		Datum: 2017-
AB ABF-Huset Stockholm		Två Grabbar och Kök AB
Namnförtydligande:		Namnförtydligande: