RIKTLINJER FÖR LÄGEN- HETSBYTEN
RIKTLINJER FÖR LÄGEN- HETSBYTEN
▶ SYFTET MED RIKTLINJERNA
Ett centralt inslag i de rättigheter som hyresgäs- terna har enligt hyreslagen är rätten att byta bostad med någon annan. Eftersom lägenhets- byten prövas av landets åtta hyresnämnder utan möjlighet till överklagande hos högre instans kan det ofta kan vara svårt för parterna i ett bytesärende att överblicka vad som gäller i olika situationer. Detta gäller särskilt om det är fråga om byten mellan lägenheter som ligger inom olika hyresnämnders upptagningsområden.
Det ligger i hyresvärdarnas och hyresgästernas gemensamma intresse att gällande regler till- lämpas på ett enhetligt och riktigt sätt. Fastig- hetsägarna och XXXX har tagit fram dessa rikt- linjer för att tydliggöra innebörden i bytes- rätten, försöka uppnå största möjliga bransch- gemenskap och förebygga svarthandel med hyresrätter.
▶ VAD SOM MENAS MED LÄGENHETSBYTE
Ett lägenhetsbyte innebär att hyresgästen över- låter hyresrätten till sin lägenhet till någon annan för att därigenom få en annan bostad. Även kedjebyten, byten som rör fler än två lägenheter, är tillåtna. I första hand är bytes- rätten till för att människor, som redan har en hyresrätt, ska kunna få en ny bostad när deras ekonomi, familje- eller arbetsförhållanden för- anleder det. En hyresgäst som har bott kort tid (mindre än cirka ett år) i en lägenhet som han eller hon fått genom byte måste ha starkare skäl än annars för att på nytt få byta bostad.
▶ SKRIFTLIG ANSÖKAN FRÅN HYRESGÄSTEN
Huvudregeln i hyreslagen är att en hyresgäst ska ha hyresvärdens samtycke till lägenhets- bytet. Den regeln bör upprätthållas konse- kvent. Det är viktigt att hyresvärden uppmanar hyresgästen att använda den ansökningsblan-
2
kett för lägenhetsbyte som Fastighetsägarna tagit fram i samråd med SABO. På så sätt säker- ställs att hyresvärden får in alla nödvändiga upplysningar, vilket underlättar hyresvärdens bedömning och möjliggör att hyresgästen får ett snabbt besked. Samtidigt får hyresgästen via ansökningsblanketten information om att lägenhetsbyte utan samtycke eller samtycke grundat på oriktiga uppgifter kan utgöra grund för uppsägning. Ansökan bör besvaras så snart som möjligt, normalt inom tre till sex veckor från det att en komplett ansökan nått hyresvär- den. Därefter kan eventuell kontraktsskrivning bokas in och bytet äga rum.
För att lägenhetsbytet ska kunna godkännas måste det finnas förslag på en namngiven bytespart. Generella samtycken bör inte ges. Om hyresvärden vägrar samtycke kan hyresgäs- ten i vissa fall få hyresnämndens tillstånd till bytet. Hyresvärden bör vid avslag på hyresgäs- tens ansökan ange skälen till varför ansökan avslagits samt upplysa hyresgästen om möjlig- heten att vända sig till hyresnämnden. Blanket- ten för ansökan om samtycke till lägenhetsbyte innehåller en sådan upplysning.
▶ NÄR SAMTYCKE BÖR GES
Samtycke ska ges när hyresgästen har beaktans- värda skäl för lägenhetsbytet. Hyresvärden behöver dock inte ge sitt samtycke till bytet om det medför en påtaglig olägenhet för hyresvär- den, eller om det finns anledning för hyresvär- den att anta att otillåten ersättning lämnas för hyresrätten.
En hyresvärd kan säga nej till ett byte om han samtidigt erbjuder hyresgästen en likvärdig ersättningslägenhet, särskilt om hyresgästen vill byta till sig en övernattningslägenhet. Vid byte till en övernattningslägenhet bör som huvud- regel för samtycke gälla att permanentbostaden
ligger utom pendlingsavstånd och att hyresgäs- ten nyttjar lägenheten minst två till tre dagar per vecka alternativt 80-100 dagar per år i samband med arbete eller studier.
▶ SÄRSKILD BEDÖMNING VID BYTE TILL VILLA ELLER BOSTADSRÄTTSLÄGENHET
Bytesrätten gäller i och för sig också byten till en villa eller en bostadsrättslägenhet. Vanligen kan dock hyresgästen köpa en villa eller en bostadsrätt utan att använda hyresrätten som byte. I regel saknas därför skäl för byte till en villa eller en bostadsrättslägenhet. Hyresvärdar bör vara mycket restriktiva när det gäller att tillåta byten mellan å ena sidan hyresrätter och å andra sidan villor eller bostadsrättslägenheter. Det naturliga är att lägenheten istället friställs till hyresvärdens förfogande, så att den till exempel kan användas för nyupplåtelse till bostadssökande i intern bostadskö eller hos bostadsförmedlingen. I enlighet med hyres- nämndernas praxis bör samtycke ges endast om en villa eller en bostadsrättslägenhet är särskilt lämpad för hyresgästen med hänsyn till hans eller hennes särskilda behov på grund av sjuk- dom, handikapp eller därmed jämförbart förhållande.
▶ BEAKTANSVÄRDA SKÄL FÖR LÄGENHETSBYTE
Hyresgästen ska visa att det finns skäl för lägen- hetsbytet, det vill säga att det finns ett behov av den nya bostaden. Det är endast hyresgästens, inte bytespartens eller någon annans, skäl för bytet som beaktas. Om hyresgästen är gift eller sambo och har makan/maken eller sambon inte del i hyresrätten, är det tillräckligt att en av dem har beaktansvärda skäl. Med sambor avses här detsamma som i sambolagen, det vill säga två personer som bor tillsammans i ett parför- hållande och har gemensamt hushåll. I det föl- jande ges exempel på de vanligaste slagen av beaktansvärda skäl för lägenhetsbyten.
1. ÄNDRADE FAMILJEFÖRHÅLLANDEN Om behovet av en större eller mindre eller bil- ligare bostad beror på till exempel dödsfall, separation, inledande av ett nytt förhållande eller tillökning i familjen kan en hyresgäst ha beaktansvärda skäl.
2. VÄSENTLIGT ÄNDRADE EKONOMIS- KA FÖRHÅLLANDEN – ÖNSKEMÅL OM LÄGRE HYRA
Om exempelvis hyresgästen på grund av sjuk- dom, pensionering eller arbetslöshet har fått eller kommer att få ändrade ekonomiska förhål-
landen och därför behöver lägre hyra kan det utgöra ett beaktansvärt skäl.
3. ÄNDRADE FÖRHÅLLANDEN PÅ GRUND AV STUDIER ELLER ARBETS- PLATSENS LÄGE
Om hyresgästen behöver en ny bostad till följd av studier eller arbete på annan ort kan det utgöra ett beaktansvärt skäl.
4. VÄSENTLIGT FÖRBÄTTRAD BOSTADSSTANDARD
Om hyresgästen inte kan hänvisa till några ändrade förhållanden men genom bytet kan få väsentligt förbättrad bostadsstandard i form av till exempel en större och/eller nyrenoverad lägenhet kan det utgöra ett beaktansvärt skäl.
▶ NÄR ETT LÄGENHETSBYTE MEDFÖR EN PÅTAGLIG OLÄGENHET FÖR HYRES- VÄRDEN
Bytesparten måste kunna accepteras som hyres- gäst. Han eller hon ska kunna betala hyran och sköta lägenheten i enlighet med den vårdnads- plikt som en hyresgäst har enligt hyreslagen.
Bytesparten ska även i övrigt kunna iaktta sundhet, ordning och gott skick inom fastighe- ten. Har bytesparten brustit i dessa avseenden i sitt tidigare boende, krävs det betryggande upplysningar om att detta inte kommer att upprepas i det nya boendet. Saknas sådana upp- lysningar, kan bytet inte anses ske utan påtaglig olägenhet för hyresvärden och hyresvärden kan då säga nej till bytet.
Däremot är det ingen påtaglig olägenhet att hyresvärden själv har behov av lägenheten för att till exempel använda den som evakuerings- bostad, portvaktsbostad eller för att kunna hyra ut den till närstående eller någon i den interna kön.
▶ OTILLÅTEN ERSÄTTNING FÖR HYRES- RÄTTEN
Det är straffbart att begära ersättning för en hyresrätt och det ligger i såväl hyresvärdars som hyresgästers intresse att motarbeta en svart marknad för hyresrätter. Olaglig ersättning kan vara kontant betalning eller till exempel rabatt på priset vid byte till bostadsrätt eller villa. Om ersättning lämnas för hyresrätten, ska hyresvär- den vägra samtycke till bytet.
Om hyresgästen vid begäran om byte till bostadsrätt eller villa kan visa beaktansvärda skäl, men det kan misstänkas att otillåten ersättning förekommer i form av rabatt på
3
priset, gäller följande. Hyresvärden måste först göra sannolikt att hyresgästen betalar ett pris som klart understiger marknadsvärdet för bo- stadsrätten eller villan. Detta kan ske genom att hyresvärden införskaffar värderingsintyg eller presenterar en utredning om försäljning av lik- värdiga bostadsrätter eller villor. Har hyresvär- den gjort sannolikt att underprissättning före- kommer, måste hyresgästen i sin tur bevisa (vilket är ett starkare krav än att göra sannolikt) att det pris han eller hon betalar överensstäm- mer med bytesobjektets marknadsvärde. Lyckas hyresgästen inte med detta, kan hyresvärden vägra samtycke.
Genom att använda Fastighetsägarnas blankett för ansökan om lägenhetsbyte kommer vissa villkor för samtycke till byte att beaktas. Bland annat innehåller den en försäkran att ingen ekonomisk ersättning förekommit i anledning av bytet.
▶ VILLKOR
Ett samtycke eller tillstånd till byte kan förenas med villkor. Ett villkor kan gälla krav på säker- het. Risken för att bytesparten inte kommer att fullgöra sina skyldigheter som hyresgäst kan ibland undanröjas genom att säkerhet ställs.
Det kan bli aktuellt vid tidigare betalningsför- summelser och åsidosättande av vårdnadsplik- ten. När det gäller hyresgästens betalningsför- måga bör dock utgångspunkten vara att hyres- gästen själv ska kunna betala hyran. Hyresvär- den är inte utan vidare skyldig att godta en ställd säkerhet som ersättning vid bristande betalningsförmåga.
Om hyresvärden accepterar borgen som säker- het, bör värden pröva borgensmannens betal- ningsförmåga vid tidpunkten för bytet likväl som på sikt. En borgensförbindelse bör accepte- ras endast om förbindelsen utgör betryggande säkerhet för fullgörandet av hyresgästens för- pliktelser. Xxxxx hindrar att den frånträdande hyresgästen är borgensman. Fastighetsägarna har i samråd med SABO, Hyresgästföreningen och Konsumentverket tagit fram ett formulär för borgensförbindelse som bör användas. En borgensman kan alltid säga upp sitt åtagande att upphöra att gälla, men tidigast till en tid- punkt som inträffar två år från det att åtagan- det började gälla. Uppsägningstiden är nio månader.
Om deposition används som säkerhet bör en så kallad bankdeposition göras. Det innebär att bytesparten sätter in beloppet på en bank med
en föreskrift om att beloppet, eller del av detta, endast får lyftas om både bytespart och hyres- värd samtycker till det. I händelse av oenighet får frågan prövas rättsligt.
▶ OFÖRÄNDRADE HYRESVILLKOR
Lämnas samtycke eller tillstånd till byte och parterna genomför bytet, inträder bytesparten i hyresförhållandet med hyresvärden. Mellan dessa kommer att gälla de hyresvillkor som gällde mellan hyresvärden och den tidigare hy- resgästen. Har hyresgästen lämnat godkännan- de avseende standardhöjning i lägenheten eller avseende ändringar i lägenheten eller de gemen- samma utrymmena gäller godkännandet även för bytesparten om bytet sker utan att något nytt hyresavtal upprättats. Hyresvärden kan som förutsättning för att gå med på bytet inte begära att hyresvillkoren ändras.
▶ INFORMATION OM BYTESPARTEN
Hyresvärden är berättigad att göra de under- sökningar som behövs i samband med en begä- ran om samtycke till byte. Hyresvärden har rätt att kontrollera var såväl hyresgästen som bytes- parten är folkbokförda. För att kunna ta ställ- ning till bytespartens betalningsförmåga och skötsamhet i boendet behöver hyresvärden kunna inhämta uppgifter från kreditupplys- ningsinstitut. Hyresvärden kan även behöva inhämta upplysningar från tidigare hyresvärdar eller andra personer. Hyresgästens ansökan om byte bör därför innehålla ett medgivande från den föreslagne hyresgästen om att sådana upp- gifter får inhämtas från referenspersoner som
angivits i ansökan. Fastighetsägarnas blankett för ansökan om lägenhetsbyte innehåller ett ömsesidigt medgivande för hyresvärdarna att inhämta uppgifter för båda hyresgästerna.
▶ HYRESVÄRDENS KOSTNADER I SAMBAND MED LÄGENHETSBYTET
Hyresvärden har inte rätt att vid byte begära ersättning av hyresgästen för kostnader för kon- troll av tillträdande bostadshyresgäst, besikt- ning av lägenheten eller för andra administra- tiva åtgärder.
▶ BILAGOR
BLANKETT NR 74
Ansökan om lägenhetsbyte
BLANKETT NR 75
Bilaga till ansökan om lägenhetsbyte
4
ANSÖKAN
OM LÄGENHETSBYTE
5
Visningsex
Lägenhetsnr:
Sid 1 (2)
Nuvarande hyresgäst(er) (sökande) | Namn: | Personnr: | |||
Namn: | Personnr: | ||||
E-postadress: | Mobiltelefon: | Övrig telefon: | |||
Lägenhetens adress m.m. | Gatuadress: | Postnr: | Ort: | ||
Lägenhetstyp (antal rum och kök/kokvrå): | Trappor: | Lägenhetens area i m2 ca: | Lägenhetsnummer | ||
Hyresvärdens nr: | Officiellt nr: | ||||
Hyra: | Hyrd sedan år: | ||||
Ansökan/Skälen för ansökan | Jag/vi ansöker härmed om att genom byte få överlåta hyresrätten till lägenheten till nedanstående bytespart(er). Skälen för ansökan är följande: | ||||
Bytespart 1 | Namn: | Personnr: | |||
Gatuadress: | Postnr: | Ort: | |||
Lägenhetstyp (antal rum och kök/kokvrå): | Trappor: | Lägenhetens area i m2 ca: | Lägenhetsnummer | ||
Hyresvärdens nr: | Officiellt nr: | ||||
Hyra kr/mån: | Hyrd sedan år: | ||||
E-postadress: | Mobiltelefon: | Övrig telefon: | |||
Årsinkomst: | Bilaga: | ||||
Medgivande Bytespart1 | Jag medger att vår hyresvärd får lämna och inhämta referenser och ekonomiska upplysningar av följande referenspersoner: | ||||
Hyresvärds namn och adress: | Telefon: | ||||
Arbetsgivares namn och adress: | Telefon: | ||||
Annan referensperson: | Telefon: | ||||
Fastighetsägarna Sveriges formulär nr 74 upprättat 2006 i samråd med SABO. Reviderat av Fastighetsägarna Sverige och SABO 2013. Eftertryck förbjuds. | Sign: | Sign: |
ANSÖKAN
Visningsex
OM LÄGENHETSBYTE
Lägenhetsnr:
Sid 2 (2)
Bytespart 2 | Namn (Bytespartner/make/maka/sambo): | Personnr: | |||
Gatuadress: | Postnr: | Ort: | |||
Lägenhetstyp (antal rum och kök/kokvrå): | Trappor: | Lägenhetens area i m2 ca: | Lägenhetsnummer | ||
Hyresvärdens nr: | Officiellt nr: | ||||
Hyra kr/mån: | Hyrd sedan år: | ||||
E-postadress: | Mobiltelefon: | Övrig telefon: | |||
Årsinkomst: | Bilaga: | ||||
Medgivande Bytespart 2 | Jag medger att vår hyresvärd får lämna och inhämta referenser och ekonomiska upplysningar av följande referenspersoner: | ||||
Hyresvärds namn och adress: | Telefon: | ||||
Arbetsgivares namn och adress: | Telefon: | ||||
Annan referensperson namn och adress: | Telefon: | ||||
Genomförandet av bytet m.m. | Vi önskar genomföra bytet den Bytespartens(-ernas) hushåll består av personer, varav barn under 16 år. Bytet är ett direktbyte ingår i ett kedjebyte (se bilaga) Lägenheten har besiktigats av bytesparten(-erna) och godkänns i nuvarande skick godkänns i nuvarande skick utom i följande avseende: | ||||
Handlingar som ska bifogas ansökan | Nuvarande hyresgäst ska bifoga handlingar som styrker skälen för ansökan. Exempel på sådana handlingar är arbetsgivarintyg, studieintyg och läkarintyg. Dessutom ska nuvarande hyresgäst bifoga gällande personbevis för både sig själv och bytespart kopia av anställningsavtal för bytesparten kopia av bytespartens nuvarande hyreskontrakt | ||||
Försäkran | Vi intygar härmed på heder och samvete att lämnade uppgifter är sanna, att bytet kommer att äga rum i enlighet med dessa uppgifter, samt att ingen uppgift av betydelse utelämnats. Vi intygar på samma sätt att ingen ekonomisk ersättning, vare sig genom kontant betalning eller på annat sätt har förekommit i anledning av bytet. Om bytet inte kommer att genomföras på sätt som anges i denna ansökan garanterar vi att vi inte kommer att genomföra bytet och att alla rättshandlingar ska gå tillbaka. | ||||
Upplysningar | För att få byta lägenhet krävs ett skriftligt samtycke från hyresvärden. Handläggningstiden är normalt mellan tre till sex veckor från det att en komplett ansökan kommit in till hyresvärden. Avslår hyresvärden ansökan, har hyresgästen möjlighet att hos hyresnämnden ansöka om tillstånd till bytet. Ett lägenhetsbyte som genomförs utan samtycke eller tillstånd kan utgöra grund för uppsägning. Detsamma gäller om samtycke eller tillstånd grundats på oriktiga uppgifter. Mer information om lägenhetsbyte finns i dokumentet ”Riktlinjer för lägenhetsbyten” på xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx. Om oriktiga uppgifter lämnas, kan detta medföra straffansvar för osant intygande. Den tillträdande hyresgästen (bytesparten) kan även komma att sägas upp om hyresavtal kommer till stånd genom oriktiga eller utelämnade uppgifter eller genom olagliga transaktioner. Den som tar emot en olaglig ekonomisk ersättning kan komma att åtalas och straffas för detta och är skyldig att lämna tillbaka vad han eller hon har tagit emot. | ||||
Övriga upplysningar | Bilaga: | ||||
Underskrift | Ort/datum: | Ort/datum: | |||
Nuvarande hyresgäst 1: | Bytespart 1: | ||||
Namnförtydligande: | Namnförtydligande: | ||||
Nuvarande hyresgäst 2: | Bytespart 2/make/maka/sambo: | ||||
Namnförtydligande: | Namnförtydligande: | ||||
6
Fastighetsägarna Sveriges formulär nr 74 upprättat 2006 i samråd med SABO. Reviderat av Fastighetsägarna Sverige och SABO 2013. Eftertryck förbjuds.
BILAGA
TILL ANSÖKAN OM LÄGENHETSBYTE
Visningsex
Lägenhetsnr:
Sid 1 (1)
Byteskedja 1 | Avflyttande hyresgäst (a) flyttar till (ange adress): | Nr: | Tr: |
Lägenhetens storlek (antal rum och kök/kokvrå): | |||
Nuvarande hyresgäst (b): | Telefon: | ||
Hyresvärd/Förvaltare: | Telefon: | ||
2 | Avflyttande hyresgäst (b) flyttar till (ange adress): | Nr: | Tr: |
Lägenhetens storlek (antal rum och kök/kokvrå): | |||
Nuvarande hyresgäst (c): | Telefon: | ||
Hyresvärd/Förvaltare: | Telefon: | ||
3 | Avflyttande hyresgäst (c) flyttar till (ange adress): | Nr: | Tr: |
Lägenhetens storlek (antal rum och kök/kokvrå): | |||
Nuvarande hyresgäst (d): | Telefon: | ||
Hyresvärd/Förvaltare: | Telefon: | ||
4 | Avflyttande hyresgäst (d) flyttar till (ange adress): | Nr: | Tr: |
Lägenhetens storlek (antal rum och kök/kokvrå): | |||
Nuvarande hyresgäst (e): | Telefon: | ||
Hyresvärd/Förvaltare: | Telefon: | ||
Ytterligare upplysningar | |||
7
Fastighetsägarna Sveriges formulär nr 75 upprättat 2006 i samråd med SABO. Granskat 2012. Eftertryck förbjuds.
Utdelningsadress: Box 00000, 000 00 Xxxxxxxxx Besöksadress: Xxxxxxxxxxxxxx 00, Xxxxxxxxx Telefon: 00-000 00 00 Fax: 00-000 00 00