säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund

Sammanflätade avtal och avtalstolkning

- Kredit, säkerhetsbilaga och avtal upprättade i samband med

säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund

Masteruppsats i affärsjuridik

Författare: Xxxxx Xxxxx

Handledare: Xxxxx Xxxxxxxxx

Framläggningsdatum 2012-05-14

Jönköping maj 2012

Masteruppsats i affärsjuridik

Titel: Sammanflätade avtal och avtalstolkning – Kredit och avtal upprättade i samband med säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund

Författare: Xxxxx Xxxxx

Handledare: Xxxxx Xxxxxxxxx

Datum: 2012-05-14

Ämnesord Sammanflätade avtal, avtalstolkning, säkerhetsöverlåtelse, byggnad på ofri grund, kredit, säkerhetsbilaga, generell pantsättning

Sammanfattning

Det föreligger fem dokument i uppsatsen. Dessa är krediten, säkerhetsbilagan, avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse, överlåtelseavtal samt godkännande av överlåtelsen av arrenderätten. Det är dock oklart hur dessa förhåller sig till varandra då de verkar för olika saker trots att de är upprättade i ett nära funktionellt och tidsmässigt sam- band. Syftets första del är att utreda hur avtalen ska bedömas, om de tillsammans ska ses som ett och samma avtal genom sammanflätning eller om de ska bedömas isole- rade från varandra då varje avtal kan utgöra sin egen kosmos. Sammanflätningen mel- lan tre avtal, ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse, överlåtelseavtal samt godkän- nande av överlåtelsen av arrenderätten” ansågs vara så stark av olika anledningar att det inte skulle bedömas isolerade från varandra utan de utgör tillsammans ett avtal. Krediten och säkerhetsbilagan bedöms vara ett avtal då säkerhetsbilagan utgör en del av krediten och är således inte ett självständigt avtal.

I ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse” finns det en klausul vilken av den bank som jag skriver för har ansetts vara snarlik den som gäller vid generell pantsättning. Problemet är dock att generell pantsättning inte ska förekomma i konsumentsam- manhang. Avtalstolkning genom den objektiva tolkningsmetoden gjordes för att fast- ställa klausulens innebörd då avtalet var ett standardavtal. Sedan jämfördes den med en generell pantsättningsklausul för att se hur lika de är. Det fastställdes då att verk- ningarna av klausulen är de samma som en generell pantsättningsklausul och de skill- nader som föreligger dem emellan är endast terminologiska samt att vissa ord var oli- ka men reellt inte påverkade klausulen vid en jämförelse. Klausulen kunde därför lik- ställas med en generell pantsättningsklausul som inte ska förekomma i konsument- sammanhang.

Master Thesis in Commercial and Tax Law (contract law)

Title: Intertwined contracts and contractual interpretation – bank credit, secu- rity annex and contracts concerning title transfer of chattel house

Author: Xxxxx Xxxxx

Tutor Xxxxx Xxxxxxxxx

Date 2012-05-14

Subject terms Intertwined contracts, contractual interpretation, title transfer, chattel house, credit, security annex, general pledge

Abstract

In this paper there are five documents. These document all targets different areas. The first part of the purpose is to determine how these five documents that are constructed, in a close time and function, relate to each other. Should these contracts due to how they are intertwined be seen as one contract or should they respectively be seen as contracts isolated from each other. Three of the contracts, that together constitute title transfer of chattel house, were determined to be so intertwined due to different aspects of the contracts, that they together would be regarded as one contract. The two other contracts should also be seen as one contract though it was determined that one of the contracts was to be seen as an annex to the other contract instead of constituting a contract in itself.

In one of the contracts regarding the title transfer of a chattel house there is a clause that is very similar to the clause used in a general pledge, which is not to be used in consumer cre- dit relations. The second part of the purpose is to determine the meaning of the clause found in the contract regarding the title transfer of a chattel house. This contract now con- sists of three contracts but should be seen as one whole contract. After the meaning of the clause has been determined by using an objective interpretation method the result should be applied to and put in comparison to the general pledge clause. The clause found in the contract concerning the title transfer of chattel house was almost identical to the general pledge clause, interns of its effects. The only difference identified was terminological and some words were different. This however did not affect the comparison as such.

Innehåll

1 Inledning 1

1.1 Bakgrund 1

1.2 Syfte 3

1.3 Avgränsning 3

1.4 Metod och material 4

1.5 Disposition 7

2 Avtalen i fråga 8

2.1 Schematisk bild av samtliga avtal som behandlas i uppsatsen 8

2.2 Beskrivning av samtliga avtal 8

2.2.1 Krediten 8

2.2.2 Säkerhetsbilaga till huvudförbindelse 9

2.2.3 Överlåtelseavtal 10

2.2.4 Godkännande av överlåtelsen av arrenderätten 10

2.2.5 Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse 10

3 Allmänt om avtal 12

3.1 Vad utgör ett avtal 12

3.2 Avtals självständighet 14

3.3 Sammanflätade avtal 14

3.3.1 Uppmärksammad problematik 14

3.3.2 NJA 1997 s 44 Entreprenad 16

3.3.3 NJA 1991 s 682 Utsträckning av avtalsgräns 18

3.4 Sammanfattning 19

4 Sammanflätade avtal, vid säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund 20

4.1 Avtalens sammanflätning 20

4.2 Säkerhetsbilagans betydelse 22

4.3 För- och nackdelar, avtalen sett i isolering eller som ett avtal 24

4.3.1 Inledning 24

4.3.2 För- och nackdelar sett i isolering 24

4.3.3 För- och nackdelar sett som ett avtal 26

4.4 Funktionellt och tidsmässigt samband av avtalen i fråga 27

4.5 Sammanfattning 29

5 Analys av syftets första delfråga 30

5.1 Snabb summering 30

5.2 Avtal, ett och samma eller sett i isolering 30

5.3 Schematisk bild av avtalen enligt slutsats 33

6 Säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund 34

6.1 Skyddsaspekten i konsumentkrediter 34

6.2 Säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund 34

6.3 3 i 1 avtalet och lagen 35

6.4 Sammanfattning 38

7 Standardavtal/standardvillkor och 3 i 1 avtalet 39

7.1 Allmänt om standardvillkor 39

7.2 3 i 1 avtalet som standardavtal 40

7.3 Val av lag för avtalstolkning av 3 i 1 avtalet 41

7.4 Sammanfattning 42

8 Avtalstolkning 43

8.1 Inledning och allmänt om avtalstolkning 43

8.2 Objektiv-, semantisk- och systeminriktad tolkning 44

8.3 Tolkning applicerat på klausulen i ”Avtal i anledning av

säkerhetsöverlåtelse” 45

8.4 Klausul i 3 i 1 avtalet och generell pantsättning 46

8.5 Sammanfattning 49

9 Analys av syftets andra delfråga 50

9.1 Snabb summering 50

9.2 Tolkning av xxxxxxx i 3 i 1 avtalet 50

10 Sammantagen slutsats av delsyfte 1 och 2 54

10.1 Slutsats 54

Referenslista 55

Bilagor

Bilaga 1, Kredit 58

Bilaga 2, Säkerhetsbilaga till huvudförbindelse 59

Bilaga 3, Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse 60

Bilaga 4, Överlåtelseavtal 63

Bilaga 5, Godkännande av överlåtelsen av arrenderätten (Markägarförklaring) 64

Bilaga 6, Generell pantförskrivning 66

Bilaga 7, Övrig säkerhet – 303.12 67

Bilaga 8, Generell säkerhet – Pant och Borgen – 303.15 69

Bilaga 9, Lathund Säkerhetsöverlåtelse (Byggnad på ofri grund) 70

Förkortningslista

AVLK	Lag (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden
AvtL	Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrät- tens område
HD	Högsta domstolen
HovR	Hovrätten
XX	Xxxxxxxxx (1970:994)
KKrL	Konsumentkreditlag (2010:1846)
KO	Konsumentombudsmannen
MD	Marknadsdomstolen
NJA	Nytt Juridiskt Arkiv
Prop	Proposition
SFS	Svensk författningssamling
SOU	Statens offentliga utredningar

1 Inledning

1.1 Bakgrund

Säkerhetsöverlåtelser är ett mycket gammalt förfarande, men trots det används det än idag som säkerhet i vissa kreditengagemang.1 När säkerhet ställs i form av säkerhetsöverlåtelse av egendom för att erhålla kredit från en bank upprättas en rad olika avtal och dokument. Denna uppsats anknyter till en specifik situation och fem stycken specifika dokument. I denna uppsats specifika situation, upprättas det tre avtal för säkerhetsöverlåtelse avseende byggnad på ofri grund. Då byggnaden på ofri grund ställs som säkerhet genom en säker- hetsöverlåtelse upprättas det även ett kreditavtal samt en säkerhetsbilaga till huvudförbin- delse. Tillsammans utgör då de tre avtalen som upprättas vid säkerhetsöverlåtelsen av byggnaden på ofri grund samt kredit och säkerhetsbilaga till huvudförbindelse de fem do- kument som är föremål för uppsatsen. De fem dokumenten är föremål för analys i uppsat- sen kan anses vara standardavtal och omformuleras således inte nämnvärt vid nya gäldenä- rer.

I ett av de tre nämnda avtalen ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse” gällande säker- hetsöverlåtelsen av byggnad på ofri grund förekommer följande text avseende parternas gällande rättsförhållande: ”Med anledning härav har borgenären och gäldenären kommit överens om följande: Överlåtelsen har skett till säkerhet för gäldenärens förpliktelser gent- emot borgenären avseende nuvarande och blivande krediter.”2

Det problematiska med formuleringen ovan är att den är snarlik den som förekommer vid generell pantsättning. Då den är så pass lik blir då frågan om verkningarna av den blir de samma som vid generell pantsättning. Det problematiska i det hela är att generell pantsätt- ning inte ska förekomma i konsumentkrediter.3

1 Xxxxxxx Xxxxxxxx, Säkerhetsöverlåtelse enligt Svensk rättspraxis [Xxxxxxxx, Säkerhetsöverlåtelse], P.A. Norstedt & Söners Förlag, Stockholm 1959, s. 8 samt s. 10-12.

2 Se bilaga 3, 1§.

3 Finansinspektionen, Rapport den 31 augusti 2007 (2007:15), Standardvillkor för finanstjänster, s. 26. Finans- inspektionen gör vad som kan ses som ett allmänt vedertaget konstaterande i branschen, ”[att] [b]estämmelser om generell pant anses som regel inte vara motiverade i konsumentförhållanden…”, Bankinternt regelverk, Generell säkerhet - Pant och Borgen - 303.15, avsnitt 1.1, se bilaga 8.

Frågan angående formuleringen i klausulen i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse”, hädanefter refereras den till som den centrala klausulen, har jag fått av en bank. Den tolk- ning som idag görs av bankens granskningspersonal är att, då krediten är upprättad separat och omnämns i säkerhetsbilaga till huvudförbindelse, som även denna är upprättad separat uppstår det ingen konflikt med regeln om att generell pant inte ska förekomma i konsu- mentförhållanden. Bankens granskningspersonal anser alltså att säkerhetsöverlåtelsen faller utanför själva krediten och således inte faller in under den tvingande konsumentkreditlagen (2010:1846) (KKrL). Banken som givit mig avtalen är frågande till huruvida den tolkning som i dagsläget görs av granskningspersonalen verkligen skulle stå sig om det skulle uppstå en tvist avseende den centrala klausulen som är snarlik den som gäller för generell pantsätt- ning.

En fråga som uppstår med dessa fem specifika dokument, de tre som utgör säkerhetsöver- låtelsen, krediten samt säkerhetsbilagan, är hur man tolkar deras förhållande till varandra. Ett avtal som upprättas ses normalt som ett självtändigt avtal som reglerar prestationer och förpliktelser för parterna. Upprättas flera avtal samtidigt mellan samma parter där alla avtal verkar för att samma sak, kanske ska då dessa avtal trots att de kan ses som skilda avtal istället bedömas som ett och samma avtal. Avtal kan då tänkas ha ett nära funktionellt och tidsmässigt samband. De avtal som har upprättas i ett nära funktionellt och tidsmässigt samband kan då tänkas vara så pass nära sammanflätade med varandra att dessa inte kan bedömas isolerat från de andra avtalen.

Detta ger för handen: hur får, ska och bör avtal tolkas som upprättats i ett nära funktionellt och tidsmässigt samband. Bör, får eller ska avtal som upprättats och är så funktionellt och tidsmässigt sammanhängande ses som en enhet eller ska det ses i isolering från de andra av- talen.

Avtalstolkning och avtalssammanflätning är inte lagreglerat, utan det som finns att tillgå på området är praxis och doktrin. Frågan i denna uppsats har inte nämnvärt diskuterats i dokt- rinen eller varit föremål för domstolprövning.

Uppsatsens andra delsyfte är beroende av huruvida avtalen ska ses som sammanflätade eller bedömas i isolering. Tolkningen av klausulen, som är snarlik den som gäller för generell pantsättning, kommer att ske i ljuset av de svar som givits på syftets första delfråga. Detta eftersom tolkning kan ske på olika sätt beroende på om avtalen tolkas isolerade från var- andra eller inte.

1.2 Syfte

Uppsatsens syfte är att svara på frågan hur ett villkor i ett avtal, som ingåtts i ett nära funk- tionellt och tidsmässigt samband med andra avtal ska tolkas. Kan, får, eller bör det ses som ett och samma avtal eller ska det särskiljas och bedömas isolerat från de andra avtalen.

Utifrån svaret i ovanstående syfte kommer den centrala klausulen i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse”4 att tolkas och därefter jämföras med en generell pantsättningsklausul för att utröna om likhet föreligger.

1.3 Avgränsning

Uppsatsen behandlar endast de tre avtal som förekommer vid säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund samt krediten och säkerhetsbilaga till huvudförbindelse (samtliga fem dokument finns som bilagor). Andra avtal kommer således inte vara föremål för dis- kussion i uppsatsen. Förekommer det andra avtal är det endast ur jämförelsesynpunkt. Då avtalen i uppsatsen gäller mellan en näringsidkare och en konsument kommer således kommersiella krediter att bortses ifrån.

Samtliga avtal som utgör grunden i uppsatsen återfinns i sin helhet som bilagor. Gällande bankens interna regelverk återges endas de stycken som det i texten hänvisas till. Detta in- nebär där att annat som står i de interna regelverken som inte har ändvänts som material i uppsatsen finns inte heller bifogat som bilaga.

I kapitel 3 kommer ingen åtskillnad att göras mellan olika typer av avtal och kontrahenter. Detta kapitel är till för allmän förståelse av avtalsmekanismen och avtals individualitet som sådant. Det faktum att tvingande lagregler kan förekomma vid slutande av vissa avtal bort- ses ifrån i detta hänseende då det enligt min mening inte innebär någon nämnvärd skillnad vid utformandet av detta kapitel.

I uppsatsen är endast svensk rätt i fokus. EU direktiv kommer endast att nämnas då de har inverkat på den svenska lagstiftningen som behandlas i denna uppsats, framförallt lag (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (AVLK). Svensk version av EU- direktiven har använts. Alla medlemsstaternas språk är officiella och därmed har lika värde. Då direktiven inte har använts för att analysera utan endast för att påvisa dess inverkan har

4 Se bilaga 3.

inte andra språkversioner använts då det i detta fall inte har varit nödvändigt.5 Inspiration för syftets andra del avseende avtalstolkning samt tolkning av klausulen har hämtats från Finland när det i uppsatsen har ansetts tillföra något av vikt. De nordiska grannländerna har haft ett nära samarbete på lagstiftningsområdet och därför torde den litteratur som är skriven på det aktuella området även kunna tillämpas och fungera bra som inspirationskälla för svenska förhållanden.6 Det faktum att Norge och Danmark inte har använts är inte på grund av att det skulle föreligga större skillnader mellan deras rättsområden sett från det svenska utan endast att tidsramen för denna uppsats är för snäv och därför har jag som uppsatsförfattare fått begränsa mig.

Då det är de fem avtalen som är huvudföremålet för denna uppsats kommer inte god kre- ditgivningssed och dess innebörd att tas upp för djupare behandling utan endast avtalen som sådana. Det finns olika typer av säkerhetsöverlåtelser dock kommer endast byggnad på ofri grund att diskuteras i denna uppsats. Det kommer vidare inte att göras någon uppdel- ning av olika typer av byggnader på ofri grund utan det kommer att behandlas likvärdigt ur ett konsumentperspektiv.

Uppsatsen har begränsats till att endast diskutera om eventuell talan förs, ska den föras i domstol. Således kommer exempelvis inte Allmänna reklamationsnämnden att diskuteras.

1.4 Metod och material

Det är Finansinspektionen som utövar tillsyn7 och utfärdar regler samt allmänna råd inom den finansiella sektorn, till vilken banker tillhör.8 Finansinspektionen kan efter bemyndi- gande från regeringen utfärda föreskrifter som är bindande för aktörerna på den finansiella marknaden eller utfärda allmänna råd, som inte är bindande men dock rekommenderade att efterföljas.9 Finansinspektionen utfärdar också rapporter där den finansiella marknaden analyseras samt hur de företag som ligger under Finansinspektionens tillsyn sköter sig.10

5 Xxx Xxxxxxx m.fl., Finna rätt, juristens källmaterial och arbetsmetoder, Norstedts Juridik AB, Stockholm 2010, s 78. 6 Xxxxx Xxxxxxxx, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, andra upplagan, Norstedts Juridik, Stockholm 2007, s. 75. 7 13 kap 2§ Lag (2004:279) om bank- och finansieringsrörelse.

8 Finansinspektionen, xxxx://xxx.xx.xx/Xx-XX/Xxxxxxxxxx/Xxx-xxx-XX/ hämtat 2012-03-26.

9 Svenska bankföreningen, xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxx/xx.xxx/xxxx/X000000X000X0XXXX0000000000X0X0X , hämtat 2012-03-21.

10 Finansinspektionen, xxxx://xxx.xx.xx/Xxxxxxxxxxx/ hämtat 2012-04-10.

Bankers interna regelverk bygger till stor del på det som Finansinspektionen utger. Banker som stödjer sig på Finansinspektionens utfärdanden till sina interna regelverk kan då inte ha generösare regler utan kan bara skärpa upp det Finansinspektionens har föreskrivit. Det- ta innebär att banker kan ställa hårdare krav på sin verksamhet än vad Finansinspektionen förordar. Det lämnar i sin tur visst spelrum för hur banker utformar sina regelverk, men de utgår dock från samma grund. Det interna regelverk som används i denna uppsats ställer högre krav, gällande generell pant, än vad Finansinspektionen gör.11 Finansinspektionen skriver att generell pant inte anses motiverad i konsumentförhållanden.12 Det bankinterna regelverket använder formuleringen ”ska däremot inte förekomma i konsumentkreditför- hållanden”13. Det faktum att Finansinspektionens uttalande om att generell pantsättning inte anses motiverat i konsumentförhållanden ger uttryck för att vara ett vedertaget synsätt. Detta eftersom Finansinspektionen inte vidare kommenterar generell pantsättning utan en- dast konstaterar det.14 Det tyder på att banken har en strängare linje än vad Finansinspek- tionen har och jag anser detta väga tungt som grund för att generell pant inte ska före- komma i konsumentkrediter trots att det inte är reglerat i lag.

I kapitel 3.1 ges en introduktion till vad som utgör ett avtal. Här i presenteras en del, om än väldigt liten del, av Xxx X Xxxxxxxx teori Relational contract theory.15 Xxxxxxxx teori har an- vänts för att till läsaren förmedla att det finns annat än bara det skrivna dokumentet som påverkar eller till och med utgör avtalet. Det är viktigt för denna uppsats då det i syftets första delfråga ska tas ställning till hur kan, ska eller bör avtalen ses i förhållande till var- andra det vill säga om avtalen ska ses som sammanflätade och bedömas som ett och sam- ma avtal eller om de ska bedömas isolerade från varandra. Xxxxxxxx teori framhåller då att det skrivna dokumentet inte bör ses isolerat i vilken parternas konkritiserade vilja framgår utan dokumentet i sig utgör endast en del av vad som enligt Xxxxxxx utgör parternas avtal.

11 Bankinternt regelverk, Generell säkerhet – Pant och Borgen - 303.15, avsnitt 1.1, se bilaga 8

12 Finansinspektionen, Rapport 2007:15, s. 26. Allmänt vedertaget konstaterande, se resonemang under not 3.

13 Bankinternt regelverk, Generell säkerhet – Pant och Borgen - 303.15, avsnitt 1.1, se bilaga 8

14 Detta synsätt har även gets uttryck för i doktrin, se bl.a. Xxxx Xxxxx, Handbok i sakrätt, [Rodhe, Handbok i sakrätt], Norstedts Förlag, Stockholm 1985, s. 434, Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Kredit och säkerhet, [Lennander, Kredit och säkerhet], tionde upplagan, Iustus Förlag, Uppsala 2011, s. 87

15 Xxx X. XxxXxxx, The many futures of contracts, [MacNeil, The many futures of contracts] Southern California law review, vol 47, 1974, samt Xxx X XxxXxxx, Relational contract theory: challenges and queries [Macneil, Relational Contract theory], Northwestern University law review, vol 94, (1999-2000).

För att kunna finna ledning i hur avtal endera ska sammanflätas till ett och samma avtal el- ler ses i isolering från varandra har bland annat inspiration hämtats från propositioner. Prop 1975/76:81 med förslag om ändring i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshand- lingar på förmögenhetsrättens område (AvtL), har till viss del berört frågan om sammanflä- tade avtal och benämnt det ”Förhållandet mellan olika avtal”.16 Genom detta anser jag att denna prop gällande AvtL torde kunna användas då den behandlar avtal i ljuset av AvtL som i sin tur är grundläggande för alla avtal. Vidare har även prop 1994/95:17 Oskäliga av- talsvillkor m.m. införlivande med svensk rätt av EG:s direktiv om oskäliga avtalsvillkor i konsumentförhållanden, använts då den kan komma att bli tillämplig på avtalstolkningen. Prop 1975:75:81 har kopplingar med den äldre avtalsvillkorslagen som nu är lag (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden (AVLK), vilken nu även kan tilläm- pas fullt ut på finansiella tjänster och även innehåller på civilrättsliga bestämmelser och inte som tidigare enbart marknadsrättsliga bestämmelser.17

De rättsfall som tas upp i uppsatsen är till för att illustrera och ge en bild av några av de fall där det förekommer sammanflätning av avtal. Det är inte exakt det förhållande som före- ligger i denna uppsats men det bör dock kunna dras vissa försiktiga analogier samt att det kan skönjas vissa tendenser hos domstolarna hur de behandlar avtal och klausuler.

Gällande syftets andra delfråga finns det en del litteratur på avtalstolkningsområdet. Dock är avtalstolkning inte lagreglerat och bedömning sker i det enskilda fallet Detta föranleder, liksom i första delfrågan, att utrymme lämnas till mig som uppsatsförfattare att avtalstolka i ljuset av de svar som avgivits gällande syftets första del. Då bedömning görs i det enskilda fallet kan praxis endast användas som en inspirationskälla för syftets andra del och således ger det inte klara och definitiva svar för den i uppsatsen specifika situationen. Försiktighet kommer att beaktas vid hänvisande till rättsfall och således kommer endast fingervisningar för hur domstolen har dömt i konsumentfall att kunna påvisas. Detta kommer i sin tur kas- ta ljus över den satta frågeställningen i uppsatsens andra del och således bringa mer klarhet i hur utgången i ett fall eventuellt skulle kunna bli.

16 Prop 1975/76:18 med förslag om ändring i lagen (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmö- genhetsrättens område se bland annat, s. 55.

17 Prop 1994/95:17 Oskäliga avtalsvillkor m.m. Införlivande med svensk rätt av EG:s direktiv om oskäliga av- talsvillkor i konsumentförhållanden, s. 73-106.

Uppsatsförfattaren är medveten om att det inte är dennas jobb att agera domstol eller för den delen sätta upp klara stolpar för hur domstolen skulle kunna komma att döma med hänsyn till den centrala klausulen i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse”. Uppsatsför- fattaren ämnar endast påvisa viktiga aspekter som måste tas hänsyn till vid avtalstolkning i konsumentförhållanden samt genom detta kunna peka på några argumentationsmöjligheter vid en eventuell domstolsbedömning.

1.5 Disposition

Uppsatsen inleds med en förklarande och beskrivande del av de 5 avtal som är föremål för uppsatsen samt de hänvisningar som görs mellan avtalen. Kapitel 3 inleds med ett kapitel om vad som utgör ett avtal samt hur relationen mellan olika avtal kan påverka avtalen som sådant samt dess individualitet. Sedan förs diskussionen in på sammanflätade avtal. I kapitel 4 analyseras avtalen som är föremål för uppsatsen genom att de sätts i kontexten samman- flätade avtal eller ses i isolering. Detta görs utifrån olika perspektiv för att på ett grundligt och nyanserat sätt kunna analysera avtalens sammanflätning och hur de ska bedömas. Vida- re i kapitel 5 följer en summering av vad som har diskuterats i kapitel 2-4 samt att det pre- senteras en slutsats för syftets första delfråga. En schematisk bild presenteras för läsaren för att tydliggöra slutsatsen.

I kapitel 6 förs läsaren in på syftets andra delfråga vilken är hur den centrala klausulen i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse” ska tolkas med hänsyn till svaret som givits på syftets första delfråga samt även jämföras med den snarlika frasen i generell pantsättningen. Konsumenters skyddsvärdhet samt det speciella som omger säkerhetsöverlåtelse av bygg- nad på ofri grund kommer att diskuteras i detta kapitel. I kapitel 7 utreds det huruvida avta- len samt den centrala klausulen är standardavtal samt standardvillkor. Detta göra för att rätt tolkningsmetod för den centrala klausulen ska utrönas samt lämplig lag kan bestämmas. I kapitel 8 presenteras avtalstolkning genom ett allmänt inledande kapitel för att sedan gå in på lämplig tolkningsmetod för avtalet och den centrala klausulen. Detta steg tas för att kunna applicera de presenterade tolkningsmetoderna på klausulen och avtalet. När innehål- let av klausulen fastställts jämförs den med generell pantsättningsklausul. I kapitel 9 görs det först en snabb summering av kapitel 6-8 samt att slutsatsen presenteras för syftets andra del avseende avtalstolkning av klausulen i ljuset av de svar som givits i syftes första delfråga samt hur den centrala klausulen förhåller sig till en generell pantsättningsklausul. I det sista kapitlet ges även en sammanställd slutsats för uppsatsen båda delsyften.

2 Avtalen i fråga

2.1 Schematisk bild av samtliga avtal som behandlas i uppsatsen

Xxxxxxx indikerar de uttryckliga skriftliga hänvisningar som finns till de olika avtalen samt hur hänvisningarna går mellan avtalen (för fullständiga avtal, se bilaga 1- 5).

2.2 Beskrivning av samtliga avtal

2.2.1 Krediten

Som grund för förhållandet mellan banken och kredittagaren finns en reverskredit. Revers- kredit eller ett reverslån är inget mer än ett namn på en indelning av lån. Reverskrediten är den vanligast förekommande krediten och innebär att kredittagaren undertecknar ett skul- debrev och där igenom får låna pengar av banken.18 Reverskrediten, hädanefter endast kre- diten, är upprättad i enlighet med KKrL och följer således de tvingande reglerna som upp- ställs i lagen.

I krediten hänvisas det till gällande villkorsbilaga och allmänna villkor för den typen av kre- dit som det i fallet rör sig om. Det finns även en hänvisning till säkerhetsbilaga där det i sin tur preciseras vilken säkerhet som har ställts för krediten.

18 Lennander, Kredit och säkerhet, s. 19-21.

Samtliga delar i krediten är ensidigt, från banken upprättat, och kredittagaren har således minimal chans att kunna påverka innehållet i krediten och de villkor som det hänvisas till. Krediten upprättas separat från de övriga avtalen som är föremål för uppsatsen. Den enda länken mellan krediten och avtalen om säkerhetsöverlåtelsen är hänvisningen till säkerhets- bilagan. Det förekommer inte någon uttrycklig länk mellan krediten och säkerhetsöverlåtel- seavtalen, sett från krediten i isolering.

2.2.2 Säkerhetsbilaga till huvudförbindelse

Säkerhetsbilagan till huvudförbindelse, hädanefter endast säkerhetsbilagan, är kopplad till huvudförbindelsen det vill säga krediten. Säkerhetsbilagan kopplas genom att huvudförbin- delsens nummer från krediten nedtecknas på säkerhetsbilagan. Även kreditbeloppet och vem kredittagaren är anges. Det går således att härleda säkerhetsbilagan till krediten, sett i isolering.

I säkerhetsbilagan förekommer en rubrik om pantförskrivning med formuleringen: ”Här- med pantförskrivs nedan angivna egendom till säkerhet för kredittagarens förpliktelser en- ligt ovannämnda huvudförbindelse. För pantsättaren gäller de villkor som framgår av hu- vudförbindelsen och tillhörande ”Allmänna villkor”. Härmed bekräftas att jag/vi har tagit del av huvudförbindelsen och de allmänna villkoren”.19

I säkerhetsbilagan finns det en ruta benämnd säkerhetsbeskrivning. Det är i denna ruta som det ska fyllas i vad det är för säkerhet som har ställts till för krediten. Det är således här som hänvisning görs till byggnaden på ofri grund. Det är lite olika formuleringar som kan förekomma i denna ruta. I en lathund som används i banken för den som upprättar hand- lingen ska det enligt den hänvisas till: Säkerhetsöverlåtelse enligt separat handling.20 Den fras som banken oftast ditskriver innehåller hänvisning till den fastighet och det arrendeav- tal som byggnaden på ofri grund utnyttjar. Det görs då även hänvisning till de datum som säkerhetsöverlåtelsen undertecknades.

Säkerhetsbilagan upprättas separat från säkerhetsöverlåtelsen och det är endast genom sä- kerhetsbeskrivningen som det framkommer att det är fråga om en säkerhetsöverlåtelse gäl- lande byggnad på ofri grund.

19 Se bilaga 2 Säkerhetsbilaga till huvudförbindelse.

20 Bankintern lathund säkerhetsöverlåtelse (byggnad på ofri grund) punkt 9, se bilaga 9.

2.2.3 Överlåtelseavtal

I överlåtelseavtalet överlåter den som äger byggnaden på ofri grund sin äganderätt och den arrenderätt som denne innehar. Detta görs för att den som säkerhet ska kunna ge något verkligt värde för kreditgivaren. Överlåts inte arrenderätten till kreditgivaren har denne en- dast säkerhet i byggnaden på ofri grund och det värde den har i ett nedmonterat skick.21

Det finns en förbehållsklausul i överlåtelseavtalet som innebär att avtalet endast är giltigt om markägaren godkänner överlåtelsen av arrenderätten. Här sker således en hänvisning till de avtal där arrenderätten övergår och godkänns genom markägarens tillåtelse. Dessa två avtal är således nära sammanflätade och även beroende av varandra.

2.2.4 Godkännande av överlåtelsen av arrenderätten

Genom arrenderättsliga principer, 8 kap 19§ jordabalk (1970:994) (JB), måste arrendatorn inhämta godkännande från markägaren innan annan inträder i dennes ställe. Inhämtas inte markägarens godkännande att annan inträder blir handlingen ogiltig. Detta är även viktigt om arrendatorn inte kan fullfölja sina förpliktelser mot kreditgivaren och denna är tvungen att realisera egendomen.22

Inhämtandet av godkännandet för att arrenderätten ska övergå sker i avtalet benämnt ”Godkännande av överlåtelsen av arrenderätten (markägarförklaring)”, hädanefter endast benämnt markägarförklaringen. Det hänvisas tillbaka till de avtal som upprättades mellan arrendatorn/kredittagaren och kreditgivaren gällande överlåtelsen av äganderätt och arren- derätt. Avtalet skrivs under av markägaren, kreditgivaren och kredittagaren. Detta tyder på att det är en stark sammanflätning mellan såväl parterna som de avtal som upprättas.

2.2.5 Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse

I detta avtal sammanfattas och fastställs parternas rättsförhållande och innebörden därav. Hänvisning sker till de avtal som upprättats i samband med överlåtelsen av ägande- och ar- renderätten samt markägarförklaringen. Både rättigheter för såväl gäldenären som borgenä- ren uppställs samt andra villkor om gäldenärens rätt är nedtecknade.

21 Xxx Xxxxxxxxx mfl, Fastighetsrätt del 2, praktisk handbok, [Xxxxxxxxx, Fastighetsrätt] Sparbanksfrämjandet AB, Uddevalla 1989, s. 183.

22 Xxxxxxxxx, Fastighetsrätt, s. 189.

Det är i detta avtal som den till generell pantsättning snarlika frasen återfinns. Avtalet som sådant kan ses som ett övergripande och sammanfattande avtal som knyter samman de andra avtalen. Det finns, liksom i de andra avtalen, inget i detta avtal som antyder att det föreligger en faktisk kredit eller på annat sätt anknyter till den specifika krediten eller säker- hetsbilagan.

3 Allmänt om avtal

3.1 Vad utgör ett avtal

Det går inte i en handvändning definiera vad som utgör ett avtal. Det är många delar som ska till och avtal kan varieras i oändlighet. Avtal sluts dagligen i olika sammanhang antingen med momentan eller med långvarig verkan. I grunden utgör ett avtal en rättshandling eller en uttryckt viljeförklaring mellan olika parter, två eller flera, att tillsammans uppnå något.23

Utbytet av rättshandlingar och viljeförklaringar bygger på den något åldersstigna anbud och accept modellen, som återfinns i 1§ AvtL. Anbud och accept modellen innebär att den ena parten företar en rättshandling och den andra parten svarar med en rättshandling genom att med oförändrade villkor acceptera anbudsgivarens förslag.24 Anbudet och accepten är bin- dande var för sig och bygger på den så kallade löftesprincipen.25 Dock finns det undantag där återkallelse av anbudet kan ske.26

Avtal kan slutas på en rad olika sätt, där anbud och accept modellen är den som är vanligast förekommande. Den är dock dispositiv och kan således avtalas bort i det specifika avtals- förhållandet.27 Då det finns formkrav uppställda genom tvingande regler eller i de fall par- terna kommit överens om annat kan löftesprincipen sättas ur spel.28

I denna uppsats viktiga konsumentkreditlagen uppställs det krav på att informationen ska upprättas i en handling eller i annan varaktig form.29 Det finns dock inget formkrav upp- ställt i dagens konsumentkreditlag. Detta till skillnad från den äldre versionen av konsu- mentkreditlagen.30 Det finns inget krav på hur ett kreditavtal kan ingås så länge det ned-

23 Xxxx Xxxxxxxxxxx, Avtalsrätt I, [Adlercreutz, Avtalsrätt], 13:e upplagan, Juristförlaget, Lund 2011, s. 23.

24 Adlercreutz, Avtalsrätt, s. 47.

25 Adlercreutz, Avtalsrätt, s. 57.

26 4, 6-7 §§ AvtL.

27 1 kap AvtL.

28 1 kap 1§ AvtL se även Xxxxxxx Xxxxxxx, Tolkning av kommersiella avtal, [Hedwall, kommersiella avtal], andra upplagan, Norstedts Juridik, Stockholm 2004, s. 27.

29 14§ KKrL.

30 9§ Konsumentkreditlag (1992:830), (förlagan till dagens konsumentkredit lag).

tecknas i en handling eller i någon annan läsbar eller varaktig form.31 Sålunda kan muntliga avtal vara bindande. Det finns en rad dokumentationskrav uppställda i lagen och detta kan då försvåra att muntliga avtal sker i praktiken.32

Ett avtal kan dock vara så mycket mer än ett dokument med nedskrivna klausuler eller för den delen en muntlig överenskommelse. Det är som ovan nämnts många delar som ska till för att ett avtal ska anses föreligga och det kan varieras i oändlighet. Det har uttryckts i doktrin att det är relationen eller samarbetet mellan parterna som är de viktiga. Det är detta som i sin tur kan leda till ett bindande avtal antingen nu eller i framtiden.33 Nedtecknandet av ett avtal i ett dokument är i sin tur ett sätt att konkretisera i skrift det löfte man har givit varandra. Konkretiseringen i text i ett avtal är ett sätt att smalna ner det som tidigare har diskuterats i initialt skede av avtalsförhållandet för att sedan vara det som gäller för parter- na.34 Somliga menar dock på att ett avtal kan utsträckas till att även inräkna förhållandet och samarbetet mellan parterna och att då det skriftliga avtalet bara är en del i det stora av- talsförhållandet.35 Denna kontextualisering innebär då att förhållandet runtomkring parter- na och deras inbördesförhållande samt den tillit och förtroende som där finns kan spela stor roll och även inräknas som en del av det skrivna avtalet vilket uttrycker parternas vilja. Detta bör dock inte inskränkas till att endast gälla vid det avtalsslutande ögonblicket utan förhållandet kan även påverka parternas kommande avtal eller vilja att ingå fler avtal. Rela- tionen mellan parterna kan då medföra ett samarbete som inte ligger inom någon given gräns och kan därför utsträckas utanför ett specifikt avtal. Det kan då innebära att relatio- nen eller samarbetet mellan parterna kan vara det värdefullaste avtalet snarare än ett speci- fikt avtal som endast gäller under viss tid och under vissa förhållanden.

Det för uppsatsen intressanta i den teori som kort har presenterats gällande relationen xxx- xxx parterna är att relationen eller sammanflätningen av avtalen kan påverkas av något an- nat än bara nedskriven text i ett dokument. Relationen mellan avtalen samt hur de samver- kar utan uttryckliga hänvisningar kan då ge ledning i hur avtalen ska ses, isolerade eller sammanflätade.

31 14§ KKrL samt Prop 2009/10:242, Ny konsumentkreditlag, s. 60.

32 8, 14-15§§ KKrL.

33 MacNeil, The many futures of contracts, s. 94. 34 MacNeil, The many futures of contracts, s. 727. 35 MacNeil, Relational contract theory, s. 787.

3.2 Avtals självständighet

I denna uppsats är det inte frågan om det har slutits korrekta avtal utan i stället hur, ska, får och bör dessa korrekt slutna avtal tolkas då avtalen upprättats i nära funktionellt och tids- mässigt samband.

Det har uttryckts i litteraturen att när det gäller avtalstolkning, är de det som ska tolkas som avgör det specifika problemet som finns i det enskilda fallet. Det ska då tolkas ur ljuset av de omständigheter som föreligger i just detta fall.36 Det är således avtalets individualitet som ger substans till avtalstolkningen. Avtalet är vidare avgivet och upprättat i en handling för ett specifikt fall37, som i detta fall gäller som säkerhet för en kredit.

I det specifika fall, i vilken uppsatsen genom dess uppställda syfte behandlar, föreligger fem dokument som gäller mellan gäldenären/kredittagaren och banken, samt mellan markäga- ren och banken. Varje upprättat dokument kan utgöra ett avtal då samtliga följer de kriteri- er som uppställs för att det, sett i isolering, ska utgöra ett avtal.38 De upprättade avtalen in- nehåller, var för sig, olika förpliktelser som de olika parterna ska samverka för. Detta ge- nom upprätthållandet samt efterföljandet av de olika avtalen som gemensamt i det stora hela verkar för samma sak. Det är då intressant hur avtalens individualitet kan påverkas av andra avtal som upprättats i ett nära funktionellt samband.

3.3 Sammanflätade avtal

3.3.1 Uppmärksammad problematik

Det är inte mycket diskuterat i doktrinen hur förhållandet mellan olika avtal ska bedömas. Inte heller lagen ger någon ledning.

I en proposition från 197539 rörande förslag om ändring av AvtL, har det förts en diskus- sion omkring avtal och deras förhållande till varandra. I propositionen har terminologin

36 Xxxx Xxxxxxxxxx, Tolkningslärans gåta: En studie i avtalsrätt, [Xxxxxxxxxx, Tolkningslärans gåta], Iustus Förlag AB, Uppsala 2011, s. 167.

37 Xxxxxxxxxx, Tolkningslärans gåta, s. 166.

38 Se kriterierna i: Adlercreutz, Avtalsrätt, s. 17-35 samt 129-147.

39 Prop 1975/76:81.

”förhållandet mellan olika avtal” samt ”sammankoppling” använtas.40 Det faktum att jag i denna uppsats använder ordet sammanflätade avtal för att beskriva den situation som förelig- ger mellan avtalen torde väl kunna korrelera med den i propositionen benämnd ”förhållan- det mellan olika avtal” samt ”sammankoppling”.41 Detta gäller även terminologin i prop 1994:95:17där de använder terminologin ”sammanhörande avtal”.42 Således torde det inte i sig föreligga någon nämnvärd skillnad mellan det jag benämner som sammanflätade avtal och det som de två olika propositionerna använder som terminologi. Propositionen be- handlar sammanflätningen av avtal när det gäller tolkning av avtal eller avtalsvillkor enligt 36§ AvtL.

I utredningen framhålls det att avtal kan vara av sådan karaktär att dess rättsverkningar kan vara beroende av andra avtal som upprättats. Detta särskilt när avtalen som ingåtts gäller för samma parter. Finns det då sådan stark sammanflätning mellan avtalen att de i stället kan ses som att de regleras i ett och samma avtal, ska de inte heller skiljas på.43

Sammanflätning av avtal kan dock innebära betungande effekter eller utgöra en väg för en part att kringgå lagbestämmelser. Detta har uppmärksammats i olika lagstiftningssituationer och har genom lagtekniska medel begränsat möjligheten för att kunna kringgå lagbestäm- melser. Möjligheten, att försöka kringgå lagregler, har bland annat hindrats genom att det i jordabalken finns regler för arbetsavtal i anknytning med jordbruksarrende.44 Ett samman- flätat avtal behöver inte bara innebära betungande effekter utan det kan även vara så att ett avtalsvillkor förlorar sin karaktär genom att det sammanflätats med andra avtal.45 I utred- ningsförslaget i denna proposition anses det att även då det kan föreligga flera avtal mellan samma parter bör detta dock inte hindra att helhetsbilden av parternas avtalsförhållande tas i beaktning.46

40 Prop 1975/76:81, s. 55 samt s. 129.

41 Prop 1975/76:81, s. 55 samt s. 129.

42 Prop 1994/95:17, s. 42.

43 Prop 1975/75:81, s. 55.

44 Prop 1975/75:81, s. 55.

45 Prop 1975/75:81, s. 55 samt s. 129.

46 Prop 1975/76:81 s. 55 samt 129.

Det diskuteras även att ett avtal, utan att det föreligger direkt sammanflätning dem emellan, ändå kan innebära att ett avtal kan vara beroende av ett annat avtal. Detaljhandeln och mel- lanhänder framhålls som tänkbara avtalssituationer när avtal utan direkt sammanflätning ändå kan ha betydelse för andra avtal.47

I prop 1994/95:17 anses det att sammanflätade avtal, eller där benämnt sammanhörande avtal, anses inrymma ”villkor i ett annat avtal som det aktuella avtalet är beroende av”48.49 Då sam- manflätning av avtal inte direkt uttrycks i lag men problematiken ändå har uppmärksam- mats i förarbeten kan detta ge uttryck för att det hela är en bedömningsfråga. Det ger även för handen att det får avgöras från fall till fall.

Sammanflätade avtal har uppmärksammats i rättsfall dock främst inom entreprenadrätten och transporträtten. Då är det främst hur avtalen står sig mellan olika parter som yrkar framställa olika anspråk för uppkomna fel.

Rättsfallen är inte direkt tillämpliga på de avtal som föreligger i denna uppsats men genom analys av fallen torde det ändå kunna peka på tendenser hos domstolarna när de bedömer avtal som kan anses vara sammanflätade. Det finns därför intressanta aspekter i de rättsfall som nedan är analyserade som sedan kan fungera som inspirationskälla gällande de i upp- satsen aktuella avtalen. .

3.3.2 NJA 1997 s 44 Entreprenad

I NJA 1997 s 44 diskuterades det huruvida en besiktningsman anlitad av en förening skulle bli ersättningsskyldig för bristande i kontroll av fastigheten under dess ombyggnation. Det var en av generalentreprenören anlitad underentreprenör som utförde takarbete vilket i sin tur var behäftat med fel. Dessa fel anmärkte inte besiktningsmannen på och sålunda inte heller vidarebefordrat det till föreningen. Föreningen hade slutit ett entreprenadavtal på lö- pande räkning med generalentreprenören samt ett självständigt avtal med ett företag vilka skulle bistå med kontroll av byggnaden under byggnationstiden. Här hade ett standardavtal som upprätthåller vissa föreskrifter om utfört arbete avtalats bort mellan föreningen och

47 Prop 1975/75:81, s. 55.

48 Prop 1994/95:17, s. 42.

49 Prop 1994/95:17, s. 42.

generalentreprenören. Generalentreprenören hade i sin tur slutit avtal med en underentre- prenör för utförande av takarbete där ovan nämnda standardavtal inkorporerats.

Frågan var då huruvida besiktningsmannen kunde anses skadeståndsskyldig för att inte ha anmält de fel som uppkommit under byggnationen av taket på fastigheten trots att avtalet med underentreprenören inte var slutet med föreningen eller med besiktningsmannen.

Högsta domstolen (HD) resonerade som så att avtal bygger på att avtalet endast är gällande mellan dess parter vilka har slutit avtalet. Den ansåg inte att ett entreprenadavtal kunde an- ses utgöra ett undantag från denna princip. Således kunde inte avtalet som var slutet mellan generalentreprenören och underentreprenören vara föremål för besiktningsmannen och dennes kontrollområde. Endast avtalet som föreningen slutit med generalentreprenören var föremål för besiktningsmannens kontroll.

Det intressanta i detta fall var den avtalskedja av parter och avtal som förelåg. HD stödde sitt resonemang mestadels på en av huvudprinciperna inom avtalsrätten, nämligen att avtal endast binder de parter som slutit avtalet.50

Hovrätten (HovR) som dömde motsatt HD ansåg att besiktningsmannen hade varit för- sumlig vid besiktningen. Den förde ingen argumentation om avtalets subjektiva begräns- ning. HovR ansåg, att trots ett standardavtal med utförandeföreskrifter hade avtalats bort i förhållandet mellan generalentreprenören och föreningen, för att sedan vara infört i avtalet mellan general- och underentreprenören borde besiktningsmannen i sin slutbesiktning ha uppmärksammat de fel och brister som förelåg. Detta även om felen och bristerna föll inom standardavtalets villkor som inte var införlivat i huvudavtalet vilket besiktningsman- nen var bunden av.

HovR tog, till skillnad från HD, sikte på besiktningsmannens roll och ansåg att denne bor- de ha upptäckt de brister och fel som förelåg om denne hade utfört besiktningen med till- räcklig omsorg och noggrannhet.

Detta ger för handen att HovR, till skillnad från HD, inte ser avtal i isolering utan de ser till alla omständigheter och även de roller som verksamma personer har samt de krav som kan ställas på denne. HD:s beslut att bygga resonemanget på den gamla principen om att avtal endast binder parterna i avtalet kan te sig ganska fyrkantigt. Det är en gammal princip som

50 1 kap 1§ AvtL.

under årens lopp inte har följt med i den utveckling som det moderna samhället har fört med sig. HD avvisar i sitt resonemang att sådana avtal som föreligger i fallet inte för med sig något avsteg från principen om avtalets subjektiva begränsning. HD motiverar inte var- för avtalen inte kan motivera avsteg eller vad som hade krävts för ett avsteg från principen skulle medges. Att inte öppna upp för en bredare tolkning av avtal som sluts på detta sätt för med sig att personer och deras skyldigheter indirekt kan begränsas om man inte vid ett avtalsslut speciellt har reglerat olika förhållanden som kan uppkomma till följd av parters avtalsfrihet.

3.3.3 NJA 1991 s 682 Utsträckning av avtalsgräns

Detta rättsfall behandlar, ett mellan redare och befraktare, upprättade certepartier. Två av de, i fallet aktuella, certepartierna har slutits och även avfattats under en mäklares medver- kan, vilken har anlitats av den svenska befraktaren. Certepartierna innehöll i en specifik klausul bestämmelser om mäklarprovision. Inget annat avtal har slutits som reglerar provi- sion till mäklaren. Frågan i fallet är huruvida mäklaren har rätt till utebliven mäklarprovi- sion då certepartierna upphört att gälla i förtid.

I svensk rätt gäller principen om att avtalet som slutits mellan två parter till förmån för tredje man grundar en självständig rätt för denne. Då befraktaren som anlitat mäklaren, inte i annat avtal än de i fallet aktuella certepartierna reglerart frågan om mäklarprovision, kan mäklaren som avtalspart, genom att vara tredje man, åberopa den aktuella klausulen som grund för sitt anspråk gentemot befraktaren.

HD dömde att det inte funnits grund för befraktaren att säga upp certepartierna i förtid och sedan inte betala mäklaren för utebliven provision. Handlingen utgör ett kontraktsbrott från befraktarens sida och ska således genom att mäklaren anses vara part i certepartiet, ge- nom att vara tredje man, ersätta denne för sin förlust.

Det hade inte formellt upprättats ett avtal mellan befraktaren och mäklaren gällande provi- sionen. HD dömde och resonerade att den klausul som reglerade detta ansågs ingå som en integrerad del i det avtalsförhållandet som förelåg mellan befraktaren och mäklaren, trots att mäklaren inte formellt var part i certepartiet.

Således, trots att det inte hade blivit mellan parterna uttryckligen reglerat, skulle en specifik klausul gälla även i deras avtalsförhållande. Det är dock viktigt att påpeka att mäklaren hade varit med vid slutandet av certepartierna samt att dessa hade avfattats av denne. Mäklarens

medverkan, vilket satte honom i ett tredje mans förhållande till de upprättande avtalen, gjorde integrationen av klausulen möjlig i avtalsförhållandet mellan denne och befraktaren. Det tredjemans förhållande som HD dömer till fördel för är inte det förhållande som före- ligger i denna uppsats. Det är dock intressant hur HD utvidgar ett avtals gränser till att om- fatta tredje man som inte är uttryckligen reglerat i ett specifikt avtal.

3.4 Sammanfattning

Det är olika delar som ska till för att en handling eller en skrift ska konstituera ett avtal. Den gemensamman nämnaren är dock en rättshandling eller en uttryckt viljeförklaring. Det är dock det slutna avtalets identitet som utgör dess individualitet och som i det enskilda fal- let ger substans åt en eventuell avtalstolkning. Ett avtal kan antingen ses isolerat från andra avtal eller så kan avtalen gemensamt ses som ett avtal genom dess sammanflätning. Sam- manflätningen har uttryckts i propositioner vara särskilt viktig om rättsverkningarna av ett avtal påverkas av ett annat. Då ska avtalen inte särskiljas utan ses som ett avtal. Vidare kan ett avtal om det sammanflätas innebära betungande effekter eller utgöra ett sett för en part att kringgå tvingande lagregler. Detta har dock i vissa fall uppmärksammats i lagstiftningen. I praxis har sammanflätningen av avtal främst uppmärksammats i entreprenad- och trans- porträtten. I ett av fallen ger HovR uttryck för att se till alla omständigheter i olika avtal som är nära sammanflätade med varandra istället för att se avtalen i isolering. Vidare utvid- gade HD i ett annat fall en avtalsgräns till att utsträckas till tredjeman som egentligen inte var part i avtalet.

4 Sammanflätade avtal, vid säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund

4.1 Avtalens sammanflätning

Som nämnts i bakgrunden och kapitel 2 föreligger det sammanlagt fem dokument som alla självständigt kan klassificeras som avtal. Tre av dessa avtal utgör säkerhetsöverlåtelsen av byggnad på ofri grund och de andra två är krediten samt säkerhetsbilagan till denna.

Det kan anses att de tre säkerhetsöverlåtelseavtalen gemensamt ligger till grund för att kre- diten ska upprättas och utbetalas. De kan således utgöra ett bakomliggande avtal, vilket in- nebär att de avtalen är en förutsättning för att andra avtal ska upprättas. Vidare kan avtalen, avseende säkerhetsöverlåtelsen både ses som en förutsättning för, eller en konsekvens av ett annat avtal.51 Detta beror dock på vad banken har uppställt för krav på kredittagaren. I detta fall kommer jag utgå ifrån att säkerhetsöverlåtelsen av en byggnad på ofri grund är en uppställd förutsättning från bankens sida för att krediten ska upprättas och utbetalas.

Vid en sammantagen överblick av alla dokument som har upprättats kan de även ses som ömsesidiga förutsättningar för varandra, det vill säga att utan säkerhetsöverlåtelsen och de tillhörande avtalen utbetalas ingen kredit och vise versa.52 Beroende på hur detta vägs fram och tillbaka kan sammanflätningen av avtalen vara olika, dock bör man enligt min mening inte förglömma de innehåll som avtalen har och hur de förhåller sig till varandra.

I avsnitt 2.2.1 till 2.2.5 har det återgivits huruvida det förekommer hänvisningar i avtalen el- ler om det på annat sätt är sammanflätade. Det har då visats att avtalen rörande säkerhets- överlåtelsen klart hänvisar till varandra men att det inte förekommer någon faktiskt och ut- trycklig tillstymmelse av hänvisning till vare sig kredit eller säkerhetsbilaga.

I doktrin har det föreslagits att det i huvudavtalet ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtel- se”, ska anges varför byggnaden på ofri grund har ställts som säkerhet och till vilken kredit med tillhörande kreditnummer.53 Hade detta gjorts hade det funnits en tydlig koppling mel-

51 Xxxx, Xxxxxx, Sammanflätade avtal - Några reflexioner särskilt med avseende på relationen mellan köp och rem- burs,[Xxxxxx, Sammanflätade avtal], Stockholm Center for Commercial Law Årsbok 1, Iustus Förlag, Stock- holm 2008, s. 55.

52 Gorton, Sammanflätade avtal, s. 56.

53 Xxxxxxxxx, Fastighetsrätt, s. 186.

lan avtalen och krediten. Då det tydligt har utformats på annat sätt kan detta tänkas vara en indikation från banken att de önskar att se att avtalen särskiljs.

Det kan dock diskuteras om säkerhetsbilagan istället fyller denna funktion och sammanflä- tar avtalen på detta sätt. Säkerhetsbilagan är den enda synliga länken mellan krediten och de upprättade avtalen avseende säkerhetsöverlåtelsen. Den kan beroende på formuleringen i säkerhetsbeskrivningen innehålla datumangivelse på när säkerhetsöverlåtelsen upprättades, att det rör en stuga på ofri grund samt den tillhörande fastighetsbeteckningen och de ar- rendeavtal som överlåts. Vidare anges i säkerhetsbilagan även huvudförbindelsens nummer samt de belopp som krediten avser. Detta talar starkt för att säkerhetsbilagan fyller funk- tionen som koppling mellan avtalen och krediten som egentligen skulle kunna ha varit ned- tecknat på ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse”. Det ger även uttryck för att det skul- le föreligga ett funktionellt och tidsmässigt samband mellan upprättandet av samtliga avtal (mer om det nedan i avsnitt 4.4).

Den enda tänkbara länk som skulle kunna fungera som någon slags hänvisning finns i sä- kerhetsöverlåtelseavtalet som innehåller den i uppsatsen centrala klausulen, som återfinns i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse”. Där förekommer ordet kredit genom formule- ringen ”[…]avseende nuvarande och blivande krediter.”54 Det förekommer dock ingen in- dikering om det faktiskt finns en kredit i dagsläget eller ens om vad för typ av kredit det skulle kunna röra sig om. Den hänvisar inte heller till en specifik kredit och det är således svårt att härleda genom den skrivelsen till en faktisk kredit som ligger kopplad till säker- hetsöverlåtelsen. Länken tycks istället utgöra ett uttryck för att det kan finnas en kredit men inte att det faktiskt finns och inte heller vilken krediten är. I andra mallar för säkerhetsöver- låtelse av byggnad på ofri grund har det uttrycks att det bör utskrivas till vad säkerhetsöver- låtelsen har ställts till säkerhet för, exempelvis enligt kreditnummer på X kr, enligt skulde- brev, eller endast lånenummer till den kredit som ligger i förgrunden.55

I samtliga avtal hänvisas det dock till en bank, antingen iklädd rollen som kreditgiva- re/borgenär eller förvärvare. Detta kan då innebära en underförstådd hänvisning till att det eventuellt kan föreligga ett kreditavtal i förgrunden. I sin tur medför detta att en säkerhet

54 Se bilaga 1, 1§.

55 Xxxxxxxxx, Fastighetsrätt, s. 186 samt s. 278-280.

måste ställas för att krediten ska kunna utbetalas. Kan det ses på detta sett kan det vara en underförstådd sammanflätning av avtalen.

Dock är frågan om en underförstådd länk kan utgöra någon nämnvärd hänvisning, och vi- dare då, hur starkt denna hänvisning kan vara. För en person som är verksam inom bank- världen eller annan person med vana av krediter och som vet vad bankerna kräver vid kre- ditgivning, kan de kanske te sig mer självklart för, att det måste finnas en kredit i förgrun- den genom att bara kolla på säkerhetsöverlåtelsen. Omvänt att det måste föreligga en sä- kerhet av något slag för att krediten ska utbetalas, det vill säga om inte krediten är en blan- cokredit. Från det sistnämnda synsättet är det dock inte självklart vid en första anblick på enbart krediten avgöra vad för säkerhet som ligger till grund för upprättandet av krediten. Detta är även fallet för ett tränat öga som är väl insatt eller dagligen hanterar krediter. Detta då krediten i sig inte innehåller uppgifter här om, utan istället hänvisar till säkerhetsbilagan för vidare information om den säkerhet som föreligger.

Som beskrivet i 2.2.2 nämndes det att i säkerhetsbilagan förekommer formuleringen ”Här- med pantförskrivs nedan angivna egendom till säkerhet för kredittagarens förpliktelser en- ligt ovannämnda huvudförbindelse. För pantsättaren gäller de villkor som framgår av hu- vudförbindelsen och tillhörande ”Allmänna villkor”. Härmed bekräftas att jag/vi har tagit del av huvudförbindelsen och de allmänna villkoren”.56 Det kan te sig en aning förvirrande att sådan formuleringen förekommer i ett dokument som i stället ska hänvisa till säkerhets- överlåtelse och inte pantsättning. Det har i litteratur uppmanats att banker bör stryka över allt som har att göra med pantförskrivning. Detta för att undvika att det skapar förvirring samt att det inte ska blandas ihop med vad som egentligen står som säkerhet för krediten.57

4.2 Säkerhetsbilagans betydelse

Säkerhetsbilagans betydelse tycker jag förtjänar sitt eget stycke. Detta då det enligt min me- ning inte är självklart vad säkerhetsbilagan faktiskt innebär. Som nämnt under avsnitt 2.2.2 är säkerhetsbilagan den länk som finns mellan kreditavtalet och avtalen om säkerhetsöverlå- telsen. Av namnet att döma ”säkerhetsbilaga till huvudförbindelse”58 tyder det rent språk- ligt på att det är en bilaga till krediten och då således sammanhör med det avtalet, kanske

56 Se bilaga 2 Säkerhetsbilaga till huvudförbindelse.

57 Xxxxxxxxx, Fastighetsrätt, s. 188.

58 Se bilaga 2.

rent av är en del av det avtalet. Krediten hänvisar i sin tur även till säkerhetsbilagan för spe- cificering av vilken säkerhet som har ställts för krediten.59 Detta talar även för att det är just en bilaga och hör till kreditavtalet som sådant eller rent av är en del av kreditavtalet. Om det kan ses på detta sätt kan det vara så att en del av avtalstexten, som kunde ha stått i krediten, har flyttats ut till säkerhetsbilagan. Detta för att underlätta om eventuella ändringar måste göras med krediten eller säkerheten.

Det har uttryckts att villkorsbilagor som läggs till en kredit är en del av kreditavtalet.60 Även här återfinns ordet bilaga. En villkorsbilaga används exempelvis vid omsättning av krediten eller vid förlängning av kredittiden för den aktuella krediten.61 Det kan skönjas vissa likhe- ter med användningsområdet för en villkorsbilaga och det för en säkerhetsbilaga. Säker- hetsbilagan specificerar den säkerhet som har ställts för krediten. En villkorsbilaga specifi- cerar villkor eller ändringar som görs av villkor. Görs en ändring i krediten behöver inte sä- kerhetsbilagan med tillhörande säkerhet ändras och vice versa, detta är likadant i en situa- tion med en villkorsbilaga. Det talar starkt för, som nämnts i föregående stycke, att en sä- kerhetsbilaga endast är en utflyttning av avtalstext som hade kunnat stå i krediten men istäl- let har utflyttats till säkerhetsbilagan av praktiska skäl. Är det då så att säkerhetsbilagan kan bedömas på detta sätt borde säkerhetsbilagan, precis som en villkorsbilaga, ses som en del av kreditavtalet.

Vidare görs det ett undantag för säkerhetsbilagan då säkerheten rör säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund. Normalt sett skrivs en säkerhetsbilaga under av kredittagaren och den formulering som står tryckt i säkerhetsbilagan är då föremålet för säkerheten. I detta falla skrivs det i efter hand in i säkerhetsbeskrivningen att det är säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund som är säkerhet i detta fall. Genom att säkerhetsbilagan inte skrivs under, i detta fall, gäller i stället säkerheten genom säkerhetsöverlåtelsen. Hade säkerhetsbi- lagan skrivits under av kredittagaren hade det som står om pantförskrivning däri i stället fått en framträdande roll. Detta kan då tala för, som inom standardavtal är vanligt, att skri- vet går före tryckt.62 Detta talar då, sammantaget med det som ovan har skrivits om säker-

59 Se bilaga 1.

60 Xxxx-Xxxx Xxxxxxxx & Xxxxxxx Xxxxxxxxx, God kreditgivningssed i konsumentförhållanden, [Wärnlund & Xx- xxxxxxx, God kreditgivningssed], Iustus förlag, Uppsala 1998, s. 50.

61 Wärnlund & Xxxxxxxxx, God kreditgivningssed, s. 50.

62 Xxx Xxxxxxx, Standardavtalsrätt, [Bernitz, Standardavtalsrätt], sjunde upplagan, Norstedts Juridik, Vällingby 2008, s. 85.

hetsbilagans betydelse, för att det kan ses som en bilaga där en del av texten från kreditavta- let har förts ut av praktiska skäl.

4.3 För- och nackdelar, avtalen sett i isolering eller som ett avtal

4.3.1 Inledning

Det kan dels göras en uppdelning där varje enskilt avtal är sin egen kosmos och ska sålunda behandlas som det, det vill säga i isolering. Vidare kan avtalen som tillsammans utgör sä- kerhetsöverlåtelsen ses som ett och samma avtal då det i det stora hela kompletterar var- andra för att konstruera samma sak, en giltig säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund. Krediten kan då antigen ses som ett isolerat avtal där säkerhetsbilagan utgör ett bihang och inte ett avtal i sig utan snarare en förlängning av krediten och de villkor som uppställs för denne. Det kan även ses som att krediten är avtal sett i isolering och säkerhetsbilagan likaså. Det öppnar vidare upp för ännu ett synsätt som innebär att alla avtalen ska ses som ett och samma avtal. Detta då de är upprättade att gemensamt uppnå en specifik, mellan parterna, överenskommen sak.

För att kunna bena ut på vilket sätt som avtalen kan, får eller bör ses då det enligt mig mås- te bedömas i det enskilda fallet är det viktigt att diskutera det utifrån olika perspektiv. Detta är varför jag väljer att diskutera avtalen enligt följande; för och nackdelar sett i isolering, för och nackdelar sett som ett avtal samt det funktionella och tidsmässiga sambandet som före- ligger mellan avtalen.

4.3.2 För- och nackdelar sett i isolering

Fördelen om avtalen ses i isolering från varandra är att banken kan undkomma vissa tving- ande regler som uppställs genom de konsumentskydd som finns i KKrL.63 De skrivna avta- len om säkerhetsöverlåtelsen ses då i isolering och hamnar under annan lag.64 Det blir så- lunda andra aspekter som behövs beaktas vid avtalstolkningen och klausulens utformning. Detta kan dock ses som en nackdel, då avtalsparterna olika starka varav den ena är en kon- sument. Dock torde konsumenten åtnjuta konsumentskydd även om avtalen ses isolerade,

63 Se exempelvis: 5, 6, 8,14, 21-25§§ KKrL.

64 Xxxxxxxxx, Fastighetsrätt, s. 184.

då avtalen om säkerhetsöverlåtelsen torde kunna falla inom AVLK65 eller inom ramen för AvtL. Dessa två lagar är dock mindre specifika än KKrL vad gäller tvingande lagstiftning till konsumentens förmån.

Som nämndes torde dock AVLK samt AvtL kunna fånga upp konsumentaspekterna och således utjämna de ojämnheter som föreligger mellan parterna. Detta medför att argumen- tet om att konsumentskyddet, om avtal ses i isolering, delvis faller bort. Andra lagbestäm- melser fångar istället upp avtalen i fråga och således korrigerar den ojämna ställning mellan parterna som föreligger och konsumenten är åter i skyddad ställning mot näringsidkaren. Dock finns det inga tvingande lagregler till konsumentens förmån utan andra aspekter mås- te då beaktas.

Om avtalen ses i isolering blir det en klar distinktion mellan kreditavtalet, säkerhetsbilagan och de olika säkerhetsöverlåtelseavtalen även om de kan ses som ömsesidiga förutsättning- ar för varandra.66 Detta minskar den förvirring som kan uppkomma då avtalen, även om de verkar för samma sak, faktiskt tar sikte på olika saker.

Kreditavtalet är en försträckning där det finns, enbart för den, gällande villkor genom den villkorsbilaga och de allmänna villkor som tillhör den specifika krediten. Sålunda behövs det inte vid en avtalstolkning, om avtalen ses i isolering, tas hänsyn till alla aspekter som av- talen för med sig. Avtalstolkningen blir genom detta mindre snårig att genomföra, och även kanske klarare då inte lika många olika parametrar måste tas in i bedömningen. Detta gäller även, om det i avtalstolkningen skulle komma till, att alla omständigheter ska tas i beaktan- de. Då det är först i detta skede som alla omständigheter ska beaktas och även andra avtal som ingåtts med samma parter kan vägas in i tolkningen.67

Sett från bankers sida kan det vara en klar fördel att se avtalen i isolering. Detta om änd- ringar måste göras gällande, den till krediten ställda säkerheten. Då behövs bara säkerhets- bilagan till huvudförbindelsen bytas ut och inget behöver således ändras i övrigt. Detta då avtalen har utformats på sådant sett att de inte direkt hänvisar till krediten eller säkerhetsbi- lagan. Dock borde detta inte nämnvärt innebära något hinder vare sig avtalen ses i isolering

65 Genom lagens omarbetning innehåller den nu även civilrättsliga bestämmelser och inte endast marknads- rättsliga. Lagen gäller således för alla avtalsvillkor på det finansiella området, Prop 1994/95:17, s. 1, 73 samt 86.

66 Xxxxxx, Sammanflätade avtal, s. 56.

67 Prop 1975/76:81, s. 129f samt s. 136, Prop 1994/95:17 s 42.

eller inte. Med detta menar jag att även i de fall som banker behöver ändra något i säkerhe- ten eller i kreditavtalet så är inte avtalen skrivna på samma papper. Problemet är inget reellt problem vare sig det ses som isolerade avtal från varandra eller som ett sammanflätat.

En nackdel att se avtalen i isolering är kredittagarens överskådlighet av avtalen och hur de står i förhållande till varandra. Det kan te sig aningen förvirrande för en konsument om alla avtal som upprättas bedöms isolerade från varandra även om kredittagaren är införstådd med varför avtalen är upprättade och vad de verkar för.

4.3.3 För- och nackdelar sett som ett avtal

Överskådligheten för såväl bankpersonal som kredittagare, av vad som har upprättats och hur detta förhåller sig till varandra, blir klarare om det ses som ett avtal som har samman- flätats. Dock är det inte bankpersonalen själva som granskar lånehandlingarna och de sä- kerheter som är kopplade till krediten. Genom detta kan överskådligheten för såväl bank- personal som kredittagare ses som överflödig i ett initialt skede. Det skulle dock kunna stäl- las på sin spets om kredittagaren på något sätt vill klandra något av de som har upprättats. En överskådlighet genom att det upprättade ses som ett och samma avtal kan då underlätta för kredittagaren om denne vill framföra något anspråk.

Att se avtalen som ett och samma avtal kan kompliceras utav den ensidiga och något snåri- ga hänvisningarna som finns. Kedjan av hänvisningar löper, som tidigare nämnt, från kredi- ten, via säkerhetsbilagan och vidare till de avtal som rör säkerhetsöverlåtelsen. Hänvisning finns således inte klart uttryckt från motsatt håll, det vill säga från avtalen rörande säker- hetsöverlåtelsen, till säkerhetsbilagan och vidare till krediten. Den ensidiga tydliga hänvis- ningskedjan kan tala emot att det ska ses som ett och samma avtal. Detta kan indikera att sammanflätningen av avtalen inte är så stark. Särskilt sett från säkerhetsöverlåtelsen då det inte finns någon uttrycklig indikation på att det finns vidare avtal.

Det talar inte heller för att avtalen ska ses som ett och samma då säkerhetsöverlåtelsen är en säkerhetsform som blir giltig även om det inte upprättas vidare avtal.68 Det är snarare krediten som inte blir giltig enligt de regelverk som uppställs från bankens sida, då erforder- lig säkerhet för krediten inte har ställts.

68 Bankinterntregelverk, Övrig säkerhet – 303.12, rubrik 4. Byggnad på ofri grund, se bilaga 7 samt Lennander, Kredit och säkerhet, s. 86. Det hänvisas här till pantavtal och kreditavtalet. Det kan enligt min mening här gö- ras en jämställelse med säkerhetsöverlåtelseavtal, då det liksom pantavtalet är säkerhet och upprättas separat till kreditavtalet.

Den viljeförklaring som avgavs vid avtalets början bör enligt min mening tillmätas betydel- se även här. Det är den gemensamma partsavsikten som gett upphov till de avtal som ligger för handen69. Det har således varit parternas mål att en försträckning skulle utges till kredit- tagaren och sättet att nå dit har då uppställts. Detta kan då ses som att det utgörs av samma omständighet som föranleder det som parterna har haft för avsikt, det vill säga, säkerhets- överlåtelse i syfte att få en kredit. Det talar då för att avtalen ska ses som sammanflätade till ett och samma och inte delas upp enligt principen att varje avtal utgör sin egen kosmos och ska behandlas efter det.

När det kommer till den tekniska avtalstolkningen, som kommer ske av klausulen i avtalet ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse”70, kan det vara en fördel att inte se avtalen i iso- lering då avtalen i sig kan utgöra en omständighet. I förra styckets ovanstående resonemang kan avtal, om det ses om ett och samma, sägas utgöra samma omständighet då detta kan sägas utgår från den gemensamma partsavsikten. Således, enligt detta synsätt, beaktas alla omständigheter från början vid avtalstolkningen.

4.4 Funktionellt och tidsmässigt samband av avtalen i fråga

Vid förhandling om lån tas det även hänsyn till kredittagarens kreditvärdighet och återbe- talningsförmåga.71 Gällande större lån, som inte är blancokrediter, tar bankerna vanligen ut en säkerhet i något som personen äger.72 Detta för att det ska kunna omsättas i pengar i de fall kredittagaren inte fullgör sin betalningsskyldighet. Således står det tämligen klart för kredittagaren vad som krävs för att bli beviljad ett lån. Sålunda föreligger det ett nära tids- mässigt samband mellan de olika avtal som upprättas. Detta då det kan uppställas som krav från bankens sida att viss säkerhet måste tas i bruk om lån ska beviljas.

69 Xxxx Xxxxxxxx, Avtalstolkning, [Lehrberg, Avtalstolkning], femte upplagan, I.B.A Institutet för Bank- och Af- färsjuridik AB, Tallinn 2009, s. 39.

70 För klausulens utformning se bilaga 3.

71 12 § KKrL.

72 Blancokrediter är lån utan säkerhet, se Finansinspektionen, Rapport den 31 mars 2005,(2005:4), Blancokredi- ter till konsumenter, s. 3.

Kredittagarens signatur ska vara på samtliga av dessa dokument, dock med särskilt undan- tag för säkerhetsbilagan då säkerheten utgörs av byggnad på ofri grund.73 För att göra pro- ceduren smidig för alla parter underlättar det att dokumenten upprättas och skrivs på sam- tidigt eller i vart fall inom en kort tidsram. Det är endast i ett avtal där det kan tänkas att det undertecknas vid annat tillfälle. Detta är avtalet avseende markägarförklaringen där mark- ägaren måste ge sitt samtycke till att banken träder in som arrendator. Sålunda måste mark- ägarens underskrift också inhämtas. Det kan dock tänkas att markägaren antingen kan in- komma på banken samtidigt som övriga avtal signeras eller att avtalet har skrivits under an- tingen vid ett tidigare eller senare tillfälle. Det är önskvärt att de olika avtalen ingås samti- digt men det är dock inget krav för dess giltighet.74 I praktiken borde även markägarens godkännande ha inhämtats, om än muntligen, innan själva krediten och säkerhetsöverlåtel- seavtalen upprättats. Detta då utan markägarens godkännande kan giltig säkerhetsöverlåtel- se inte ske. Således torde inte själva signeringsmomentet av detta avtal, markägarförklaring- en, utgöra något avbrott i det funktionella och tidsmässiga samband som finns.

Det som hittills har kunnat utrönas av det tidigare skrivna är att avtalen antingen kan ses som en förutsättning för eller konsekvens av ett annat avtal, eller som att alla avtal, sam- mantaget, kan ses som ömsesidiga förutsättningar för varandra.75 Det som står klart är det funktionella sambandet mellan avtalen som gäller säkerhetsöverlåtelsen. De avtalen är en förutsättning för varandra för att de ska kunna upprättas och att det blir en giltig säkerhets- överlåtelse av byggnad på ofri grund.

Då säkerhet ska ställas för lån som inte är blancokrediter medför det att det finns ett funk- tionellt samband mellan krediten och säkerheten i form av säkerhetsöverlåtelse. Dock bör det hållas i åtanke att säkerhetsöverlåtelsen fortfarande är en giltig säkerhet även om det inte hade upprättats någon kredit samt att säkerhetsöverlåtelsen av byggnad på ofri grund sker i särskilt avtal.76

73 Det är dock inget lagstadgat krav att kreditavtalet ska signeras. Detta ändrades då den nya konsumentkre- ditlagen (2010:1846) trädde i kraft, se 14§ e contrario samt prop 2009/10:242 s. 60. I den äldre konsument- kreditlagen fanns det krav på både signatur och skriftlighet, se 9§ Konsumentkreditlag (1992:830).

74 Lennander, Kredit och säkerhet, s.86. se motivering till användande under not 68.

75 Gorton, Sammanflätade avtal, s. 56.

76 Lennander, Kredit och säkerhet, s. 86., Bankinterntregelverk, Övrig säkerhet – 303.12, rubrik 4. Byggnad på ofri grund, se bilaga 7.

4.5 Sammanfattning

Säkerhetsöverlåtelseavtalen kan tänkas utgöra bakomliggande avtal för upprättand av de andra avtalen. Det kan även ses som en förutsättning för eller en konsekvens av de andra avtalen. Alla avtalen kan dock ses som ömsesidiga förutsättningar för varandra. Det finns uttryckliga hänvisningar från krediten till säkerhetsbilagan och vidare till säkerhetsöverlåtel- seavtalen. Dock finns den ingen faktisk hänvisning från andra hållet. Enda tänkbara hän- visningen finns i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse” där ordet kredit förekommer i den i uppsatsen centrala klausulen. Det finns dock inget som uttryckligen hänvisar till en faktisk kredit eller till vilken typ av kredit det skulle kunna tänkas röra sig om. Ordet bank förekommer dock i samtliga av säkerhetsöverlåtelseavtalen och detta kan då tänkas utgöra en underförstådd hänvisning för en kunnig person inom kreditområdet.

Säkerhetsbilagan kan i vanliga fall utgöra ett självständigt avtal. Det görs dock i detta fall ett undantag för signatur av säkerhetsbilagan. Det som står skrivet i säkerhetsbilagan kan ses som utflyttad text som egentligen skulle kunna stått i kreditavtalet men som istället flyttats ut av praktiska skäl. Detta kan då innebära att säkerhetsbilagan är en faktisk bilaga som egentligen är en del av kreditavtalet.

Ett avtal kan ses som sin egen kosmos om det ses i isolering. Det finns dock många olika sätt att se på avtal och detta beror på om avtalen ses som ett sammanflätat avtal eller om det ses i isolering. Olika avtalskonstellationer kan då uppkomma beroende på om det ses som sammanflätade eller inte. Detta kan diskuteras ur perspektivet för- och nackdelar sett i isolering eller som ett avtal. Olika saker att beakta om avtalen ses i isolering är konsument- skyddet, minskad förvirring för konsumenten, bankens arbetsgång och säkerhetsbilagans funktion samt att det kan innebära en minskad överskådlighet. Ses det istället som ett avtal kan hänvisningskedjan mellan avtalen spela roll. Det kan utgöra en minskad sammanflät- ning då den är ensidig och snårig. Säkerhetsöverlåtelsen är giltig, om samtliga avtal upprät- tas, detta även om krediten inte upprättas. Det som ligger till grund för ett avtal är den ut- tryckta viljeförklaringen. Konsumenten torde i detta fall vara införstådd med vad det krävs för att denne ska få ett lån. Således kan detta innebära att avtalen bör ses som ett avtal. Vi- dare är informationsskyldigheten lagstadgad genom KKrL och det borde således vara klart för konsumenten om de avtal som ska upprättas. Vidare utgör signaturen och den tidpunk- ten då samtliga avtal undertecknas, med viss reservation för markägarförklaringen, ytterliga- re ett tecken på det funktionella och tidsmässiga sambandet som finns avtalen emellan.

5 Analys av syftets första delfråga

5.1 Snabb summering

Denna uppsats grundar sig på en väldigt specifik situation samt med 5 dokument som alla individuellt kan ses som avtal. Samtliga dokument har givits till mig från en bank som har ställt sig frågande till om den tolkning som i dagsläget görs av avtalen och särskilt i ett i av- talen specifik klausul. Detta då klausulen i avtalet ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtel- se” är snarlik den som används vid generell pantsättning. Banken undrar i sin tur om den tolkning som i dagsläget görs skulle få framgång om saken ställdes på sin spets. Den idag rådande uppfattningen som bankens granskningspersonal har är att då krediten är i upprät- tad separat och omnämns i säkerhetsbilagan som även denna är upprättad separat uppstår det ingen konflikt med att generell pantsättning inte ska förekomma i konsumentkrediter.

Det har i uppsatsen analyserats och diskuterats fram och tillbaka om avtalen kan, får eller bör ses som ett och samma avtal eller om avtalen ska särskiljas och bedömas i isolering. Nedan kommer min slutsats för syftets första delfråga att presenteras och förhoppningsvis bringa klarhet i denna specifika fråga.

5.2 Avtal, ett och samma eller sett i isolering

Det har tidigare i uppsatsen redogjorts att sammanflätning av avtal och hur man ska se på avtal och deras förhållande till varandra inte är lagreglerat. Vidare är inte denna problematik nämnvärt uppmärksammad vare sig i praxis eller i doktrin. Det har dock ytligt diskuterats i propositioner77 och där igenom vad som avser övriga omständigheter upphängt på 36§ AvtL. Detta talar då för att det finns en problematik i sig men det är inte i sig utrett i sin helhet.

I prop 1975/76:81 har det uttryckts att rättsverkningar som är beroende av andra avtal ska ses som ett avtal och detta speciellt om avtalen är mellan samma parter. Detta kan jämstäl- las med de tre säkerhetsöverlåtelseavtalen. Säkerhetsöverlåtelseavtalen kan ses i isolering då varje avtal i sig utgör sin egen kosmos. Det kan dock anses att de tre avtalen i sig utgör eller snarare möjliggör varandras giltighet. De är således förutsättningar för varandra och även en konsekvens av varandra. Det kan även sägas att de rättsverkaningar som kommer från

77 Se prop 1975/76:81 samt prop 1994/95:17.

ett av avtalen som utgör säkerhetsöverlåtelsen är beroende av de andra två avtalen som har upprättats i samband med säkerhetsöverlåtelsen.

Sammanflätning av avtal har uttryckts kunna ge betungande effekter och även möjliggöra att lagregler kringgås. Det kan dock inte anses som att avtalen och dess utformning ger ut- tryck för att banken vill kringgå tvingande lagregler. Klausulen kan dock anses vara snarlik den som används vid generell pantsättning men det finns inget uttryckt i svensk lag att så- dan formulering inte får förekomma. Det är bankens interna regelverk samt Finansinspek- tionens uttalande, gällande generell pantsättning, som det förekommer att det inte kan an- ses motiverat att generell pantsättning ska förekomma i kreditgivning till konsumenter. Banken har dock utsträckt och skärpt upp regeln till att generell pantsättning inte ska före- komma i konsumentkrediter. Då det inte är en uttryckt lagregel ligger det dock tyngd bak- om Finansinspektionens generella uttalande vilken ger uttryck för praxis i branschen samt bankens interna regelverk som även utgör dess interna praxis. Trots detta anser jag inte att det är ett försök att kringgå tvingande regler.

Det kan dock argumenteras för att om alla avtal tillsammans ses som ett kan en sådan ut- formning innebära betungande effekter för en konsument då det kan bli svårt att överblicka omfattningen av klausulen. Detta talar dock mer för den av banken angivna ståndpunkten att alla avtalen inte bör ses som ett avtal.

I det fall en helhetsbild av avtalsförhållandet måste beaktas är det inget som hindrar att alla avtal mellan parterna tas i beaktande. Detta har även uttryckts i prop 1975/76:81. Således behöver inte alla avtal vara sammanflätade för att alla avtal ska tas i beaktande. HovR har även i rättsfall NJA 1997 s 44 sett till helheten av situationen. Det har således gjorts en praktisk bedömning där de har vägt in alla omständigheter och förhållanden. Detta visar då på att även då avtal inte är sammanflätade bör alla avtal och omständigheter ändå beaktas i viss mån. Även den av Xxxxxxx uttryckta ståndpunkten innebär att alla avtal bör vägas in och att relationen mellan parterna bidrar i stor utsträckning till avtalet och det är inte endast den skrivna texten som har betydelse.78

Det har i uppsatsen även diskuterats om det kan utgöra så kallade bakomliggande avtal till krediten och att de således utgör en förutsättning eller konsekvens av varandra. Detta tyck- er jag förefaller väldigt lågiskt speciellt om avtalskedjan genom hänvisningarna tas i beakt-

78 Se avsnitt 3.1

ning. Det föreligger uttryckliga hänvisningar mellan de tre avtalen som utgör säkerhetsöver- låtelsen dock finns det bara uttryckliga ensidiga hänvisningar från krediten genom säker- hetsbilagan.

I denna uppsats har jag gett uttryck för att säkerhetsbilagan är den enda synliga länken mel- lan krediten och de tre olika avtalen rörande säkerhetsöverlåtelsen. Det har även framhållits att det skulle kunna finnas en underförstådd hänvisning för ett tränat öga. Dock kan detta inte i sig tillmätas större betydelse då det inte vid en första anblick kan avgöras vad det är för säkerhet som är ställd för krediten eller omvänt vad det är för kredit som säkerheten är ställd för.

Säkerhetsbilagans betydelse vill jag, genom jämförelse och jämställelse med villkorsbilaga, att den ses som en del av krediten och inte som ett självständigt avtal. Den text som finns i säkerhetsbilagan kan mycket väl ses som en del av den text som hade kunnat stå i krediten men istället förts ut i säkerhetsbilagan på grund av praktiska skäl. Detta talar då mycket starkt för att säkerhetsbilaga och krediten ses som ett och samma avtal.

Följaktligen återstår då frågan hur de resterande tre avtalen och dess förhållande till var- andra ska, får eller bör ses. Det bör hållas i tanke att säkerhetsöverlåtelsen utgör en säker- het för en kredit och som även kan realiseras i de fall krediten inte sköts enligt de villkor som uppställts.

De tre avtalen gällande säkerhetsöverlåtelsen är vidare en giltig säkerhetsöverlåtelse även i de fall en kredit inte har upprättats. Det kan snarare diskuteras om krediten blir giltig om ingen säkerhet har ställts. Detta scenario torde inte vara särskilt troligt då det i bankens in- terna regelverk uppställs krav att krediten, som inte utgör en blancokredit, måste förses med en säkerhet. Parternas avsikt med det förhållande som finns dem emellan torde vara att pengar önskas och säkerhet ställs för detta. Det utgörs då av samma omständighet och samtliga avtal är då upprättade i enlighet med de mål parterna har satt för den viljeförklar- ing som uttryckts vid avtalsslutet. Genom detta kan alla de tre avtalen tillsammans betraktas som en omständighet. Vidare upprättas de tre avtalen i ett nära tidsmässigt samband och det finns för mycket sammanflätning dem emellan för att alla avtalen bör bedömas i isole- ring.

Det funktionella samband som föreligger mellan de tre avtal som utgör säkerhetsöverlåtel- sen är väldigt starkt. Jag har konstaterat att de utgör både en förutsättning för och en kon-

sekvens av varandra. Vidare hänvisar de tre avtalen till varandra samt att saknas ett av avta- len blir säkerhetsöverlåtelsen inte giltig. Det talar starkt för att dessa tre avtal bör ses som sammanflätade och därmed även ses som ett och samma. Jag stödjer detta vidare på att då det uttryckts att avtal som kan anses vara sammanflätade inte bör skiljas på.

Genom detta anser jag att avtalen som behandlas i uppsatsen till viss del bör bedömas en- skilt. Detta genom att krediten och säkerhetsbilagan ses som ett och samma avtal då säker- hetsbilagan utgör en del av kreditavtalet. De tre avtalen gällande för säkerhetsöverlåtelsen bör genom sammanflätning ses som ett och samma avtal. Detta innebär att krediten och säkerhetsbilagan skiljs från de tre säkerhetsöverlåtelseavtalen och således ses avtalen i isole- ring i den meningen.

5.3 Schematisk bild av avtalen enligt slutsats

Terminologi som hädanefter kommer att användas i uppsatsen är då krediten och säker- hetsbilagan som nu anses vara ett avtal kommer hädanefter att refereras till som 2 i 1 avtalet. De resterande tre avtalen som tillsammans utgör säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund och nu bedöms som ett avtal genom dess sammanflätning, kommer hädanefter att re- fereras till som 3 i 1 avtalet.

6 Säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund

6.1 Skyddsaspekten i konsumentkrediter

Konsumenten anses vara den svagare parten i förhållande till en näringsidkare. Med när- ingsidkare menas i detta fall en juridisk person som handlar inom ramen för dess närings- verksamhet.79 Inom bankers näringsverksamhet ligger utgivande av olika slags krediter. De lagar som finns till skydd för konsumenten är tvingande till dennes förmån. Detta uttrycks tydligt genom att, i de fall ett avtalsvillkor i en kredit skulle vara tillnackdel för konsumen- ten är det utan verkan mot denne, om inte annat föreskrivs i lagen.80

Krediten i det aktuella fallet är utbetalad till en privatperson och regleras då genom de tvingande reglerna i KKrL. Kreditgivaren måste vid kreditgivning ta en rad olika aspekter i beaktande när kreditgivning sker till konsumenter. Detta då det finns en ökad skyddsvärd- het för konsumenter i förhållande till näringsidkare. I KKrL förekommer det bland annat en utökad informations- och förklaringsskyldighet samt att kreditgivaren måste beakta god kreditgivningssed. Enligt god kreditgivningssed ska kreditgivaren tillvarata konsumentens intressen och visa den omsorg som krävs samt ge de förklaringar som konsumenten behö- ver för att förstå innebörden av krediten.81

6.2 Säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund

Säkerhetsöverlåtelse genom byggnad på ofri grund används då föremålet som ska ställas som säkerhet utgör egendom som enligt lagreglerna inte går att pantsätta.82 Detta är för att marken som byggnaden står på är ofri och sålunda inte ägs inte av samma person som är ägare till byggnaden. En regelrätt pantsättning av byggnad på ofri grund kräver tradition och är därför inte praktiskt genomförbar. Betydande värden kan dock finnas även i bygg- nader som står på ofri grund och kan då fungera som bra kreditsäkerhet.83 Genom praxis har det framkommit att säkerhetsöverlåtelser avseende byggnad på ofri grund behandlas

79 2§ KKrL.

80 5§ KKrL.

81 6§ KKrL.

82 Xxxxxxxx, Säkerhetsöverlåtelse, s. 10-12.

83 Xx Xxxxxxxx, Kreditsäkerhet i lös egendom [Helander, Kreditsäkerhet], P.A. Norstedt & Söners Förlag, Lund 1984, s. 589.

annorlunda än andra säkerhetsöverlåtelser då det inte anses vara lösöre. Detta innebär att säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund inte faller under någon lags tillämpningsom- råde. Det har vidare fastslagits att det är de upprättade avtalet mellan parterna och dess in- nehåll som skapar bundenheten.84

Vid besvarandet av syftets första delfråga blev slutsatsen att 3 i 1 avtalet avseende säker- hetsöverlåtelsen av byggnad på ofri grund ska bedömas som ett sammanflätat avtal isolerat från krediten och säkerhetsbilagan, 2 i 1 avtalet.85 Således kan inte 3 i 1 avtalet anses falla under KKrL tillämpningsområde. Detta för då uppsatsen in på under vilken lag som 3 i 1 avtalet avseende säkerhetsöverlåtelsen av byggnad på ofri grund ska tolkas samt de olika aspekter som uppstår vid avtalstolkning.

6.3 3 i 1 avtalet och lagen

Som nämnt i 6.2 är det avtalet som 3 i 1 avtalet bygger på som skapar bundenheten för par- terna. Då 3 i 1 avtalet inte faller under KKrL och det faktum att säkerhetsöverlåtelse avse- ende byggnad på ofri grund inte är lagreglerat borde 3 i 1 avtalet kunna tolkas genom AVLK alternativt genom AvtL. Detta om den centrala klausulen är att likställa med en ge- nerell pantsättningsklausul som inte ska förekomma i konsumentförhållanden och de ge- nom detta kan anses oskäligt.

AVLK tillämpas numera, till skillnad från den gamla lagen (1971:112) om förbud mot oskä- liga avtalsvillkor, fullt ut på finansiella tjänster som ligger under Finansinspektionens kon- troll.86 Den nya lagen innehåller även civilrättsliga bestämmelser för avtal och de villkor som inte har varit föremål för individuell förhandling87, det vill säga standardavtal. Genom sin bredd går däremot AvtL att tillämpa på alla typer av avtal på förmögenhetsrättens om- råde. Det görs således initialt ingen åtskillnad om det är mellan olika starka parter eller om avtalet är ett standardavtal eller inte.88

84 NJA 1952 s 407.

85 Se slutsats under avsnitt 5.2 samt den schematiska bild som uppställts för avtalen.

86 Prop 1994/95:17, s. 73-77.

87 10-12§§ AVLK.

88 Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 24.

AVLK är uppdelad i två delar. Dels en marknadsrättslig del och dels en civilrättslig del. Den marknadsrättsliga delen fungerar som en kontroll om de avtalsvillkor, som används av näringsidkare när de erbjuder varor, tjänster eller andra nyttigheter till konsumenter, är oskäliga eller inte.89 Det är då Marknadsdomstolen (MD) som är första och enda instans som prövar frågan huruvida ett standardavtal eller ett villkor är oskäligt. Finner MD att det är oskäligt kan förbud införas mot att näringsidkaren använder villkoret i framtiden. Initia- tivet till prövning i MD sker, då det i detta fall rör en näringsidkare som ligger under Fi- nansinspektionens kontroll, av Finansinspektionen, det finns dock undantag (mer om det i stycket nedan).90 Talan i domstol i dessa fall förs då av konsumentombudsmannen (KO) som verkar under konsumentverket.

I de fall MD prövar huruvida ett villkor är oskäligt eller inte sker det i en mer abstrakt me- ning än om det hade prövats i allmän domstol och genom AvtL.91 Detta då KO för talan och MD endast tittar på om villkoret som näringsidkaren använder är oskäligt eller inte.92 MD tittar således inte på omständigheterna i det enskilda fallet. Förutom Finansinspektio- nen och KO är det endast större sammanslutning av privatpersoner, näringsidkare eller löntagare som kan ansöka om förbud mot ett avtalsvillkor hos MD inom den marknads- rättsliga meningen.93

I AVLK tas det i den civilrättsliga delen fasta på standardavtal och oskäliga standardvillkor. Det är uttryckt i 10§ AVLK att ett villkor som är oklart och som finns i ett avtal som inte varit föremål för individuell förhandling ska tolkas till konsumentens fördel. Detta ger ut- tryck för att den så kallade oklarhetsregeln numera är en lagfäst tolkningsgrund.94 Det görs även i 11§ AVLK en tolkningshänvisning till 36§ AvtL där det ska tolkas till konsumentens fördel, dock med vissa begränsningar. Detta visar tydligt på att det finns ett stor skyddsvär- de av konsumenter gentemot en näringsidkare. I 36§ 4 st. AvtL görs det, om det är fråga om jämkning av vissa avtalsvillkor, en hänvisning till 11§ AVLK. Detta visar på att båda la-

89 1§ samt 3§ AVLK, Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 168.

90 Prop 1994/95:17, s. 75 samt 77.

91 Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 168-169.

92 Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 169.

93 Prop 1994/95:17, s. 77.

94 Se Lehrberg, Avtalstolkning, s 171 för innebörd av oklarhetsregeln samt Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 88-92.

garna gör hänvisningar till varandra och kan således användas i förhållande mellan enskilda konsumenter och näringsidkare.

I det fall att 11§ AVLK inte kan användas och konsumentens skyddsvärde inte genom den lagregeln kan beaktas finns det i 36§ 2st AvtL även där inskrivet att särskild hänsyn ska tas till de som är konsumenter eller som annars är i underlägsen ställning i det förhållande som råder. Det finns således direkt inskrivet i generalklausulen att det finns ett skyddsvärde av konsumenter.

Det föreligger viss skillnad mellan att tillämpa endast 36§ AvtL eller att tillämpa 36§ AvtL med hänvisning till 11§ AVLK. Den skillnad som här föreligger är att i 36§ AvtL grunden senare inträffade förhållanden får en delvis annan innebörd i 11§ AVLK än vad den har i 36§ AvtL. I 11§ AVLK innebär senare inträffade förhållanden att de inte får tolkas till konsu- mentens nackdel på ett sådant sätt att ett avtalsvillkor som annars hade ansetts vara oskäligt inte kan åsidosättas eller jämkas. Detta innebär då att ett avtalsvillkor som hade kunnat an- ses vara oskäligt redan vid avtalsslutet men på grund av senare inträffade förhållanden har kommit att stå i bättre dager ska detta inte vara till nackdel mot konsumenten.95

Även rättsföljden skiljer sig åt mellan AvtL och den civilrättsliga delen i AVLK. I AVLK är rättsföljden att om villkoret som inte har varit föremål för individuell förhandling jämkas eller åsidosätts ska avtalet gälla i övrigt utan ändringar. Detta gäller dock med reservationen att avtalsvillkoret dessutom måste strida mot god sed och medföra betydande obalans mel- lan avtalsparterna. Det gäller vidare även om avtalet i övrigt kan bestå med oförändrat av- talsinnehåll och om konsumenten begär att avtalet ska bestå med oförändrat innehåll.96

36§ AvtL föreskriver att om villkoret har sådan betydelse för avtalet att det inte skäligen kan krävas att det ska gälla i oförändrat tillstånd får då avtalet som sådant jämkas även i an- nat hänseende eller i helhet lämnas utan avseende. Detta innebär att efter avtalsvillkoret har förklarats som oskäligt görs således en prövning av hela avtalet där det då med hänsyn till betydelsen av det oskäliga avtalsvillkoret antingen kan jämkas i annat hänseende eller i sin helhet ogiltigförklaras.

95 Prop 1994/95:17, s. 44.

96 Prop 1994/95:17, s. 53.

Rättsföljdsverkningarna av 11§ AVLK samt 36§ AvtL är av ovanstående genomgång påtag- ligt olika. Det kan finnas fall då konsumenten vill att avtalet i övrigt ska bestå trots att vill- koret har en stor betydelse för avtalet som sådant. Dock bör det hållas i minnet att det en- dast under 11§ AVLK då villkoret strider mot god sed och medför betydande obalans till nackdel för konsumenten som avtalet ska gälla utan vidare ändringar samt att konsumenten begär det och att avtalet som sådant kan bestå utan i övrigt förändrat innehåll. Skulle dock inte dessa kriterier uppfyllas torde man då kunna falla tillbaka på 36§ AvtL.

I detta fall som uppsatsen behandlar har det inte uppkommit någon tvist utan det hela är endast en teoretisk situation om hur klausulen kan komma att tolkas. Det är därför av stor vikt att utröna om 3 i 1 avtalet är att se som ett standardavtal. Det är då också viktigt att ut- reda om det är ett avtal där det finns standardklausuler inkorporerade eller om det är att se som ett individuellt framförhandlat avtal. Därefter bör det även tas ställning till under vil- ken lag som avtalet och villkoret kommer att prövas i de fall som det bedöms vara likt en generell pantsättningsklausul.

6.4 Sammanfattning

Konsumenter anses inta en underlägsen ställning gentemot näringsidkare. Det finns dock tvingande lagstiftning till konsumentens fördel som är till för att skydda denne från den starkare näringsidkaren. KKrL utgör en tvingande lagstiftning och är ett exempel på sådan lagstiftning som är till konsumentens förmån.

3 i 1 avtalet avseende byggnad på ofri grund intar en särställning då det inte faller under nå- gon lags tillämpningsområde. Detta innebär att det är avtalet som sådant som skapar bun- denheten mellan parterna. Således faller 3 i 1 avtalet under avtalsrättslig lagstiftning. AVLK är en lag som skyddar konsumenter mot oskäliga avtalsvillkor. Den innehåller både en marknadsrättslig del där MD är domstol och där KO för talan samt en civilrättslig del som kan tillämpas i det enskilda fallet dock under vissa speciella förutsättningar. AvtL har brett tillämpningsområde och omfattar alla avtal på förmögenhetsrättens område. Det går att an- vända XxxX i det enskilda fallet och det finns även uppställd skyddsregel för part i under- lägsen ställning i den tvingande 36§, den så kallade generalklausulen.

7 Standardavtal/standardvillkor och 3 i 1 avtalet

7.1 Allmänt om standardvillkor

Standardvillkor och standardavtal faller under vad i doktrinen har benämnts standardavtals- rätten.97 Standardavtalsrätten och den allmänna avtalsrätten är inte två skilda rättsområden utan snarare att standardavtalsrätten är en del av den allmänna avtalsrättens uppställda ram.98 Standardavtal har även benämnts vara att avtal eller en del av ett avtal som utgörs av standardvillkor som är lika för alla som använder sig av dem.99

Standardvillkor och även hela standardavtal spänner över ett stort område av branscher och även över landsgränser. Den problematik som kan uppkomma i samband med upprättan- det och användandet utav standardavtal och standardvillkor har uppmärksammats av EU. EU har genom direktiv gällande lagharmonisering av konsumenträtten föreskrivit att med- lemsstaterna ska införa tvingande regler i deras nationella lagstiftning gällande konsument- rätten.100 EU har utfärdat ett väldigt betydelsefullt om än generellt direktiv som har införli- vats i svensk rätt.101 Detta direktiv är särskilt inriktat på oskäliga villkor i standardavtal som är riktade till konsumenter. Direktivets införlivande skedde genom AVLK samt genom mindre ändringar i AvtL.102

För att ett standardvillkor ska kunna göras gällande måste det inkorporeras eller införlivas i det enskilda avtalet mellan parterna. Detta gäller oavsett styrkeförhållandet mellan parterna. För att standardvillkoret ska kunna bli en del av det enskilda avtalet måste det som huvud- regel bringas till partens kännedom före avtalsslutet annars anses det inte vara införlivat

97 Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 27.

98 Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 29.

99 Xxxxxx Xxxxxxxxxxx, Standardavtal och oskäliga avtalsvillkor, tredje upplagan, Talentum, 2008 Tammerfors, s. 35.

100 Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 44-45 samt 101.

101 Rådets direktiv 93/13/EEG av den 5 april 1993 om oskäliga avtalsvillkor i konsumentavtal [direktiv 93/13/EEG], samt införd ändring i direktivet genom EUROPAPARLAMENTETS OCH RÅDETS DIREKTIV 2011/83/EU av den 25 oktober 2011 om konsumenträttigheter och om ändring av rådets di- rektiv 93/13/EEG och Europaparlamentets och rådets direktiv 1999/44/EG och om upphävande av rå- dets direktiv 85/577/EEG och Europaparlamentets och rådets direktiv 97/7/EG.

102 Bernitz, Standardavtalsrätt, s, 47.

med avtalet, dock finns det undantag.103 Det är dock inget krav på att motparten faktiskt ska ta del av standardvillkoret/standardvillkoren utan motparten ska endast beredas en möjlighet att kunna ta del av dem för att de ska anses som en del av det enskilda avtalet.104 Det har dock i fråga om överraskande och särskilt tyngande villkor uppställts strängare krav än att motparten endast ska ha en möjlighet att kunna ta del av standardvillkoren.105 Det har i uppsatsens inledning gett uttryck för att de avtal som behandlas här i kan utgöra stan- dard avtal och innehåller även villkor som kan vara standardvillkor. Det är därför av vikt att utröna om så faktiskt är fallet med 3 i 1 avtalet samt om den centrala klausulen där i är av standardiserad karaktär.

7.2 3 i 1 avtalet som standardavtal

Upprättandet av 3 i 1 avtalet som tillsammans utgör säkerhetsöverlåtelsen avseende bygg- nad på ofri grund sker alltid av eller under medverkan av bankjurist.106 Det sker således en- sidigt från näringsidkarens sida. Kredittagaren som i detta fall ställer säkerheten till förfo- gande har ingen påverkningsmöjlighet gällande upprättandet av 3 i 1 avtalet. 3 i 1 avtalet har varit de samma i utformning och innehåll sedan slutet av 1980-talet. Avtalen har under hela denna tid använts i nästintill oförändrat form där endast mindre redaktionella ändring- ar har gjorts. Detta talar starkt för att det är standardavtal som har använts. Kredittagarens oförmåga att kunna påverka innehållet samt avtalens långa användningstid i oförändrad form får anses tala för att det är standardavtal.107 Trots att säkerhetsöverlåtelse av byggnad på ofri grund är en relativt ovanlig säkerhetsform får det dock antas att avtalen har använts i ett flertal fall. Detta stärker då vidare min uppfattning om att det skulle vara standardavtal.

103 Bernitz, Standardavtalsrätt, s, 52.

104 Bernitz, Standardavtalsrätt, s, 60 samt NJA 1979 s 401 och NJA 1980 s 46.

105 Se NJA 1978 s 432 gällande ett resebolag och en resenär (privatperson). Resebolaget anordnade gruppre- sor varav personen avvek från gruppen. Detta resulterade i att personen missade sitt flyg hem då avreseti- den hade tidigarelagts. Det stod då i resebolagets resevillkor, som är standardvillkor, att om resenären avvek från gruppresan måste denne senast dagen före avresa kontakta arrangören för att bekräfta avresetidpunkt. HD framhöll att resevillkoren var intagna i resebolagets programbroschyr samt att resenärer som reste med resebolag fick anses medvetna om förekomsten av sådana resevillkor. HD ansåg därför att resevillkoren skulle ses som en del av det mellan privatpersonen och resebolaget slutna avtalet. HD framhöll dock att un- dantag kan göras för villkor som är överraskande och för resenären särskilt tyngande. Dock ansågs det inte vara så i detta fall.

106 Bankinterntregelvek, Övrig säkerhet - 303.12, rubrik 13. Juristmedverkan och godkännande / förhands- granskning, se bilaga 7.

107 Se även art 3.2 i direktiv 93/13/EEG.

Detta innebär att 3 i 1 avtalet och den centrala klausulen som återfinns i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse”108 är ett standardavtal respektive en standardklausul och bör såle- des tolkas enligt de principer som gäller för standardavtal.

7.3 Val av lag för avtalstolkning av 3 i 1 avtalet

Det har i uppsatsen utrönts att 3 i 1 avtalet är ett standardavtal som innehåller standardvill- kor. I denna uppsats har det inte framkommit vem det är som ska föra talan om saken skul- le ställas på sin spets. Det kan vara Finansinspektionen eller KO som uppmärksammat av- talsvillkoret och bedömer det vara oskäligt och väljer att ta det till MD. Det kan även vara att det är en privatperson som tycker att avtalsvillkoret är oskäligt mot denne och sålunda vill föra talan. Detta öppnar då upp för två olika vägar i uppsatsen då det kan vara två olika parter som kan föra talan.

AVLK:s speciella ställning i den marknadsrättsliga delen kan tala emot att den ska använ- das i detta fall. Den delen av lagen kan vidare inte tillämpas för en enskild person som vill driva process mot en näringsidkare om ett oskäligt avtalsvillkor.

Det är då enligt min mening, i detta teoretiska fall, störst möjlighet att talan väcks av en privatperson i allmän domstol och att den centrala klausulen då bedöms enligt 36§ AvtL och då eventuellt genom den civilrättsliga bestämmelsen i 11§ AVLK. Det är enligt min mening inte särskilt troligt att KO skulle ta upp denna centrala klausul för förbudsprövning inför MD. Det är inte heller särskilt troligt att en sammanslutning av privatpersoner ansö- ker om förbud mot att klausulen skulle utgöra ett oskäligt avtalsvillkor. Detta då säkerhets- överlåtelse av byggnad på ofri grund sällan används och där med berör inte avtalen, i detta fall den centrala klausulen, speciellt många personer. De bestämmelser som uppställs för en rent marknadsrättslig prövning i AVLK är att ett avtalsvillkor som en näringsidkare använ- der när de erbjuder tjänster, vilket banker gör, med hänsyn till pris och övriga omständighe- ter är oskäligt mot konsumenten kan förbud meddelas.109 Det är en snäv formulering och jag ser det som svårt att klausulen skulle falla inom den marknadsrättsliga tillämpningen i AVLK. Jag håller det därför inte särsikt troligt att en talan i MD under de marknadsrättsliga reglerna kommer att föras. Därför kommer fortsättningen på denna uppsats att bedömas ur

108 Se bilaga 1.

109 1§ samt 3§ AVLK samt prop 1994/95:17 gällande att AVLK omfattar och tillämpas fullt ut på finansiella tjänster som ligger under finansinspektionens tillsynsområde, s. 73 samt 86.

perspektivet att det är en privatperson som väcker talan mot näringsidkare för oskäligt av- talsvillkor. Oskäligheten kan då hängas upp kring enbart 36§ AvtL eller 11§ AVLK och den hänvisning som där gör till 36§ AvtL. Nedanstående kapitel avseende avtalstolkning utgör det endast huvudstolpar för bedömningsgrunder av ett avtal som är ensidigt avfattat av en näringsidkare som ligger under Finansinspektionens kontroll.

7.4 Sammanfattning

Standardavtal är ett avtal eller en del av ett avtal som utgörs av standardvillkor som är lika för alla som använder sig av dem. AVLK är inriktat på standardavtal/standardvillkor som kan vara oskäliga i konsumentsammanhang. 3 i 1 avtalet ska bedömas på avtalsrättslig väg då denna typ av säkerhetsöverlåtelseavtal avseende byggnad på ofri grund inte är lagreglerat och det är avtalet som skapar bundenheten mellan parterna. 3 i 1 avtalet bör dock anses vara ett standardavtal. Detta då det är ensidigt från banken upprättat och konsumenten har ingen reell chans att påverka avtalet. Avtalet har använts i oförändrad form sedan slutet av 1980-talet. 3 i 1 avtalet och dess villkor bör antingen bedömas genom endast 36§ AvtL eller genom 36§ AVTL samt 11§ AVLK om de rekvisit som uppställs där uppfylls. Den mark- nadsrättsliga delen i AVLK kommer inte att beaktas.

8 Avtalstolkning

8.1 Inledning och allmänt om avtalstolkning

Det har uttryckts att det ”ligger en viss fara i alla försök till systematisering av tolkningsför- farandet”110. Andra menar på att avtalstolkning är ”[ett] realistiskt läggspel i vilket de enskil- da bitarna dimensioneras och formas så att de passar in i avtalshelheten”111. Avtalstolkning som inriktar sig på speciella omständigheter i ett visst fall kan leda till att avtalsvillkor som har liknande innehåll fast de förekommer i olika avtal inte nödvändigtvis tolkas på exakt samma sätt. Avtalstolkning är således inriktad på ett specifikt fall och inte för generellt an- vändande.112 Detta ger för handen att avtalstolkning måste ske i det enskilda fallet samt att avtalstolkningsmetoderna måste anpassas till det enskilda fallet. Avtalstolkningsmetoderna kan istället användas som inspirationsgrund för de avtal som ligger för handen. Avtalstolk- ning kan företas i de fall en viss avtalstyp behöver klassificeras, innebörden av hela eller en del av ett avtal samt hur avtalet ska uppfattas eller kompletteras.113

I detta fall finns det endast avtalen att tillgå och således kan inte en mer precis bild ges av förhållandet mellan parterna än ett generellt ställningstagande med vad de kan ha avsett vid avtalsslutet. Detta kan dock vara vanskligt att göra då det kanske inte speglar det som par- terna faktiskt har menat. Perspektivet är således hur den formuleringen av den centrala klausulen som återfinns i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse”, som är ett standard- avtal, ska tolkas då de tre avtalen gällande säkerhetsöverlåtelsen ses som ett avtal.

I de fall att det föreligger en verklig tvist om ett avtalsvillkor, och tolkningen därav, ska först partsavsikten beaktas.114 I stycket ovan har det uttryckts att det kan anses vanskligt att närmare försöka beskriva parternas avsikt mer än endast generellt. Då avtalsvillkoret i fråga är ett standardvillkor kan det även diskuteras om hur mycket partsavsikten faktiskt spelar in

110 Xxxxxxx Xxxxxx, Avtal och tolkning,[Vahlén, Avtal och tolkning], P.A. Norstedt & Söners förlag, Stockholm 1960, s. 249.

111 Xxxx Xxxx Xxxxxx, Avtalsrättens normer,[Taxell, Avtalsrättens normer], Åbo Akademins förlag, Åbo 1987, s 75.

112 Taxell, Avtalsrättens normer, s. 75.

113 Xxxxx Xxxxxxxxx, Något om tolkning av pantavtal och andra säkerhetsavtal, [Xxxxxxxxx, Något om tolkning], Vänbok till Xxxx Xxxxxxxxxxx, Juristförlaget i Lund, Lund 2007, s. 278.

114 Bernitz, Standardavtalsrätt, s, 78 samt Lehrberg, Avtalstolkning, s. 37.

i ett sådant förhållande.115 Detta då avtalsvillkoret som uttrycks i ”Avtal i anledning av sä- kerhetsöverlåtelse” är standardiserat och från näringsidkaren ensidigt upprättat. Att då tala om den gemensamma partsavsikten torde endast innebära ren fiktion då upprättandet av avtalet inte kan anses vara föremål för partsavsikten. Genom detta bör man tillgripa andra tolkningsprinciper än vad som används i fall med icke standardiserade villkor.116

I det fall som uppsatsen behandlar är det formuleringen av den centrala klausulen i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse” som är under granskning. Den har av banken uttryckts vara snarlik den formulering som används vid generell pantsättning som inte ska förekom- ma i konsumentkreditförhållanden. Det är därför viktigt att tolka denna centrala klausul för att se om innehållet är likt det som återfinns i en generell pantsättningsklausul. Besvaras detta jakande kan det då innebära att det kan utgöra ett oskäligt avtalsvillkor för konsumen- ten trots att det faller under allmänavtalsrättsliga principer.

8.2 Objektiv-, semantisk- och systeminriktad tolkning

Då partsavsikten inte kan fastställas eller för det fall att de endast skulle innebära ren fiktion att försöka utröna partsavsikten bör istället en objektiv tolkningsmetod användas.117 En ob- jektiv tolkningen utgår ifrån hur en utomstående, en objektiv part, hade tolkat avtalsvillko- ret. Detta innebär då att tolkningen får utgå ifrån hur en person, som inte är part i avtals- förhållandet och som är någorlunda förnuftig, hade tolkat avtalsvillkoret efter genomläs- ning.118 Efter att den objektiva tolkningen fastställts tolkas även avtalsvillkoret genom en rent språkinriktad tolkning, så kallad semantisk tolkning.119 Det är då det allmänna språk- bruket som är vägledande samt att en bedömning görs av meningsbyggnaden och ordens olika tänkbara betydelser. Avtalsvillkoret ska då inte tolkas isolerat från det resterade avtalet utan det ska läsas i sin kontext med det övriga avtalsinnehållet.120 Detta utgör då den sy- steminriktade tolkningen.

115 Bernitz, Standardavtalsrätt, s, 84.

116 Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 85.

117 Lehrberg, Avtalstolkning, s. 78 samt Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 80.

118 Lehrberg, Avtalstolkning, s. 78 samt Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 81.

119 Lehrberg, Avtalstolkning, s. 91-98 samt Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 81.

120 Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 81.

8.3 Tolkning applicerat på klausulen i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse”

Den centrala klausulen som är föremål för tolkning är: ”Med anledning härav har borgenä- ren och gäldenären kommit överens om följande: Överlåtelsen har skett till säkerhet för gäldenärens förpliktelser gentemot borgenären avseende nuvarande och blivande kredi- ter”.121

Efter genomläsning kan tolkningen bli att överlåtelsen som är föremålet för avtalet ställs som säkerhet för de förpliktelser som gäldenären har avseende de krediter som denne har i dagsläget eller kommer att få. Genom en rent språklig, semantisk, tolkning på bland annat orden överlåtelsen, förpliktelser samt nuvarande och blivande krediter kan kanske orden ha olika betydelser. Överlåtelsen torde innebära en förkortning av ordet säkerhetsöverlåtelse som avtalet i grund utgör av den byggnad som är på ofri grund. Det förekommer vidare i avtalet ordet överlåtelse på fler ställen och det torde därför inte föranleda någon annan syftning än att överlåtelsen är en förkortning av säkerhetsöverlåtelse och det som säker- hetsöverlåtelsen avser, det vill säga byggnad på ofri grund med tillhörande ägande och ar- renderätt.

Förpliktelser är enligt vanligt språkbruk något som man förbinder sig till eller förpliktas att utföra.122 Detta bör i sin tur läsas samman med avseende nuvarande och blivande krediter. Genom sammanläsningen får ordet förpliktelser sin kontext i det enskilda avtalsvillkoret. Ordet förpliktelser, något man förbinder sig till att göra gentemot någon annan, avser här nuva- rande och blivande krediter. Förpliktelser med ändelsen er, tyder även på att det rör sig om mer än en förpliktelse.

Ordet nuvarande borde tolkas som att det är de krediter som gäldenären har vid avtalets undertecknande. Det specificerar dock inte vilken eller vilka krediter det är utan är mer som en generell formulering och torde således omfatta alla krediter gäldenären har vid under- tecknandetidpunkten.

121 Se bilaga 3, 1§ Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse.

122 Svenska akademiens ordlista, xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxx_xxxxxxx/xxxxxxx_xxxxxxxxxx_xxxxxxxx/xxxx_xx_xxxxx/xxxxxxxx hämtat 20120419.

Blivande krediter torde då vara de krediter som upprättas efter det att avtalet har skrivit under. Det finns vidare ingen gräns för hur många krediter det rör sig om eller ens vilken typ av krediter som det är. Blivande bör då anses vara alla de krediter som uppkommer för gäldenären efter avtalet undertecknats.

För att sätta avtalsvillkoret i rätt dager ska även 3 i 1 avtalets övriga innehåll beaktas. Detta innebär då hur avtalsvillkoret förhåller sig till andra klausuler i avtalet och om det genom andra klausuler skulle kunna ges en annan innebörd.123 En tolkning i hela avtalets kontext ger ingen anledning att förändra de resultat som kommer fram genom språklig tolkning.124

8.4 Klausul i 3 i 1 avtalet och generell pantsättning

För att kunna utröna om avtalsvillkoret kan anses vara oskäligt måste det först bestämmas vad det är för avtalsvillkor.125 Det har under olika kapitel i denna uppsats framhållits att den centrala klausulen i 3 i 1 avtalet kan anses vara snarlik den som gäller för generell pantsätt- ning. Det problematiska med generell pantsättning är att det enligt den bank för vilken jag skriver inte ska förekomma i konsumentkrediter. I uppsatsen har det även fastställts att 3 i 1 avtalet faller utanför KKrL tillämpningsområdet då det är säkerhetsöverlåtelseavtalet i sig som skapar bundenheten. 3 i 1 avtalet bedöms då istället under avtalsrättsliga principer en- ligt AvtL alternativt genom bestämmelsen i 11§ AVLK med hänvisning till 36§ AvtL.

Formuleringen gällande generell pantsättning är: ”Till säkerhet för samtliga förpliktelser gentemot ovanstående kreditgivare, vilka kredittagaren har eller kommer att få i egenskap av kredittagare […] eller övrigt som kund i banken, pantförskrivs härmed nedan angiven egendom”.126

Detta innebär att en säkerhet som är ställd pantförskrivs generellt och kommer således att användas som säkerhet för de krediter kredittagaren har i dagsläget samt kommer att ha i framtiden.127 Verkningarna av en sådan klausul är väldigt stora och påverkar kredittagaren i många olika led. En generalpantklausul kan antingen upprättas i samband med en kredit

123 Bernitz, Standardavtalsrätt, s. 81.

124 Se bilaga 3-5.

125 Xxxx Xxxxxxxx, Avtalslagen, [Grönfors, Avtalslagen], andra upplagan, Norstedts Gula Bibliotek, Norstedts Förlag, Stockholm 1989, s. 176.

126 Se billaga 6 Generell Pantförskrivning.

127 Finansinspektionen, Rapport 2007:15, s. 26

och således vara en del av denne eller i ett fristående avtal.128 Görs generalpantförskrivning- en i ett fristående avtal ger det uttryck för en av Svenska Bankföreningen uttalad stånd- punkt att gäldenärens alla mellanhavanden med banken ska ses som en enhet.129

En generalpantklausul används främst i långvariga och regelbundna förbindelser mellan parter.130 Det är då främst praktiskt att kunna använda en sådan klausul som innebär att den gäller för säkerhet för alla förpliktelser som gäldenären har eller kommer att få. Klausulen om generell pantsättning har sedan många år tillbaka inte använts i konsumentkreditsam- manhang och detta gäller även den bank som ställt uppsatsens fråga.131 Banken i fråga har inskrivet i sitt interna regelverk att generell pant inte ska förekomma i konsumentkreditfö- rehållanden, de gör dock undantag för så kallade hypotekskrediter där generalpantsätt- ningsklausul kan förekomma.132

Efter en genomläsning av generalpantklausulen finns det många likheter mellan den och den centrala klausulen i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse. I 8.3 redogjordes det för hur en sådan klausul kan tolkas. I generalpantsättningsklausulen förekommer även ordet samtliga. Detta till skillnad från den centrala klausulen där ordet samtliga inte finns med. En- ligt allmänt språkbruk innebär samtliga att det omfattar vad som har sagts eller avsetts på allt/alla som har nämnts.133 Detta innebär då att det måste läsas i konjunktion med det ef- terkommande ordet för att de ska ha mening. Samtliga kan inte stå självt utan behöver för att beskriva innebörden av ordet sättas i relation med ett annat ord.134 Härmed måste ordet samtliga sammanläsas med ordet förpliktelser. Det innebär då att samtliga förpliktelser omfat- tar alla förpliktelser. För att vidare förstå vad som avses med alla förpliktelser bör det sammanläsas orden har eller får. Genom detta får orden en kontext och innebörden blir även klar med vad som avses samt vad det syftar på. Det bör dock även sägas att bran-

128 Lennander, Kredit och säkerhet, s. 86.

129 NJA 1953 s. 60 (63) samt Lennander, Kredit och säkerhet, s. 86.

130 Prop 1975/76:81, s. 145 samt Lennander, Kredit och säkerhet, s. 87.

131 Rodhe, Handbok i sakrätt, s. 434, Lennander, Kredit och säkerhet, s. 87 samt Bankinternt regelverk, Generell sä- kerhet – Pant och Borgen - 303.15, avsnitt 1.1. se bilaga 8.

132 Bankinternt regelverk, Generell säkerhet – Pant och Borgen - 303.15, avsnitt 1.1, se bilaga 8.

133 Svenska Akademiens ordbok xxxx://x0.xxxxxxxxxx.xx.xx/xxxx/ , hämtat 2012-04-30.

134 Se bland annat NJA 1990 s 24, gällande orden: samtliga arbeten. Samtliga inläses då med ordet arbeten för att innebörden av vad det innebär ska bli tydlig. HD konstaterar i detta fall att samtliga arbeten är av kategorisk innebörd och att den härför sig till hela arbetsprestationen som entreprenören i detta fall åtagit sig att göra.

schers användning av olika fraser eller ord kan ha annan betydelse än vad det har genom endast objektiv semantisk och systeminriktad tolkning.135

Frågan är dock om ordet samtliga tillför något i generalpantsättningsklausulen eller om det endast är ett förtydligande. Ordet samtliga läses i konjunktion med förpliktelser som har än- delsen er. Detta tyder på att det i sig själv rör sig om flera förpliktelser. Ordet samtliga bör, då det inte kan stå för sig själv utan behöver luta sig på andra ord för att få fram betydelsen, inte innebära något annat än ett förtydligande alternativt ett förstärkande ord. Här anser jag att ordet samtliga endast är ett ord för att stödja ordet förpliktelser och tillför i sig inget substantiellt som påverkar klausulens reella verkan.

Det som vidare skiljer klausulerna åt är att ordet pantsätts används istället för överlåtelsen, vil- ken som ligger till grund för säkerhetsöverlåtelsen. Båda klausulerna kan tänkas ha långt gå- ende verkningar då de båda avser nuvarande och blivande krediter som kredittagaren har eller kommer att få. Det är då enligt min mening, reellt sätt, inget som egentligen skiljer sig åt mellan de två klausulerna förutom ordval. Verkningarna av klausulerna är de samma trots att de sakrättsligt är olika. Detta då säkerheten som antingen pantsätts genom en ge- neralpantsklausul eller som överlåts genom en säkerhetsöverlåtelse är de samma då säker- heten antingen gäller för nuvarande och blivande eller för förpliktelser som kredittagaren har eller kommer att få i egenskap av kredittagare.

I 3 i 1 avtalet är det inte endast kredittagaren och banken som är parter, utan även en tredje part är involverad. Denna person är markägaren som genom sitt godkännande av att ban- ken övertar arrenderätten för marken vilken byggnaden står på blir part i avtalet. Det är dock oklart då tvist i dagsläget inte föreligger hur mycket markägaren kan komma att på- verkas då klausulen kan anses vara en generell pantsättnings klausul, i den mening att den har samma verkningar som en generalpantklausul.

I en generell pantsättningsklausul finns det allmänna villkor kopplade till klausulen. De är via inkorporering en del av general pantklausulen.136 I dessa villkor stipuleras det hur pan- ten får tas i bruk samt i vilka fall den inte ska används. Några sådana villkor förekommer inte i den centrala klausulen i 3 i 1 avtalet.

135 NJA 1990 s 24.

136 Se kap 7.1 för inkorporering av standardvillkor i ett standardavtal för att det ska anses införlivat i ett avtal.

8.5 Sammanfattning

Avtalstolkning är inte lagreglerat och sker således i varje enskilt fall. Det har ansetts vara vanskligt att försöka systematisera tolkningsförfarandet av just denna anledning. Normalt utgår en avtalstolkning av ett villkor ifrån partsavsikten. I detta fall rör det sig om avtal och avtalsvillkor som är av standardiserad karaktär och att försöka fastställa partsavsikten i ett sådant förhållande är inte lämpligt. Andra principer måste då användas vid avtalstolkning- en. Det har i detta fall använts en objektiv, semantisk och systeminriktad metod för att fast- ställa vad den centrala klausulen i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse” innebär. Efter tolkningen skett av klausulen har den applicerats och jämförts med en generell pantsätt- ningsklausul, vilken den centrala klausulen har uttryckts vara snarlik. De båda klausulerna innebär i princip samma sak och då verkningarna av de två klausulerna är de samma.

9 Analys av syftets andra delfråga

9.1 Snabb summering

Den centrala klausulen som återfinns i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse”137 tolkas i ljuset av den slutsats som gavs gällande syftets första delfråga. Samtliga tre avtal som ut- gjorde säkerhetsöverlåtelsen tolkades nu som ett och samma avtal, 3 i 1 avtalet. Detta på grund av sin nära sammanflätning. I avtalstolkningen togs det hänsyn till detta genom att hela 3 i 1 avtalet granskades och bedömdes som ett enda avtal. Syftet med avtalstolkningen var huruvida den för uppsatsen centrala klausulen som återfinns i ”Avtal i anledning av sä- kerhetsöverlåtelse” är snarlik eller till och med desamma som en generell pantsättningsklau- sul. Detta trots att generell pantsättning enligt Finansinspektionens konstaterande gällande att generell pantsättning som regel inte anses motiverat i konsumentförhållanden138 samt bankens interna regelverk där det föreskrivs att generell pantsättning inte ska förekomma i konsumentkreditsammanhang.

9.2 Tolkning av xxxxxxx i 3 i 1 avtalet

Det har i uppsatsen gjorts klart att säkerhetsöverlåtelsen faller utanför KKrL:s tillämp- ningsområde. Vidare har det även redogjorts för att då säkerhetsöverlåtelse utgörs av bygg- nad på fri grund faller den inte under någon lags tillämpningsområde utan det är avtalet som skapar bundenheten för parterna. Det är således AVLK alternativt AvtL som kan komma att bli tillämplig på 3 i 1 avtalet om den centrala klausulen skulle kunna anses som oskälig.

Det har redogjorts för att jag inte anser det särskilt troligt att MD prövar klausulen genom de marknadsrättsliga reglerna. De krav som där uppställs tror jag inte i dagsläget uppfylls genom den klausul som här i uppsatsen är central. Mitt resonemang bygger därför på att det är en enskild person som kan tänkas väcka talan. Innan en eventuell talan kan väckas måste först innebörden av klausulen fastställas. Detta görs genom att klausulen tolkas som den är skriven och sedan jämförs den med en generell pantsättningsklausul som enligt ban- kens interna regelverk inte ska förekomma i konsumentkreditförhållanden.

137 Se bilaga 1.

138 Finansinspektionen, Rapport 2007:15, s. 26, Bankinternt regelverk, Generell säkerhet – Pant och Borgen – 303.12, avsnitt 1.1, se bilaga 8.

3 i 1 avtalet och den centrala klausulen som i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse”139, anser jag vara ett standardavtal med standardvillkor. Detta grundar jag på att avtalen har använts med samma innehåll och utformning, med undantag för vissa redaktionella änd- ringar, sedan slutet på 1980-talet. Avtalen upprättas ensidigt från banken och konsumenten har ingen reell chans att kunna påverka innehållet i avtalen.

Det har uttryckts att det är vanskligt att försöka systematisera avtalstolkning då det riktar in sig på omständigheter i det enskilda fallet. I de fall som föreligger i uppsatsen är det endast 3 i 1 avtalet som kan föremedla information. Det finns således ingen mer precis bild att ge av förhållandet bakom avtalen. Normalt sett ska det i en tolkningssituation utgå i från partsavsikten. Detta är dock inte lyckat i detta fall då 3 i 1 avtalet är ett standardavtal som innehåller standardvillkor som är ensidigt formulerade. Det skulle i detta fall endast innebä- ra ren fiktion att försöka fastställa partsavsikten med 3 i 1 avtalet. Eftersom partsavsikten inte ger ledning i tolkningsförfarandet får klausulen tolkas utifrån andra tolkningsprinciper som är mer lämpade för standardavtal.

Den objektiva, semantiska och systematiska tolkningsmetoden har använts för att fastställa vad klausulen innebär. Detta har i sin tur applicerats på den centrala klausulen samt 3 i 1 avtalet och sedan jämförts med en generell pantsättningsklausul. Detta har gjorts eftersom banken har uttryckt att klausulen är snarlik den som används vid generell pantsättning.

Vid en jämförelse dem emellan har det framkommit att de har många likheter med var- andra. Generalpantsättningsklausulen innehåller dock fler ord samt andra ord än den cen- trala klausulen i 3 i 1 avtalet varav jag riktade in mig på och utredde vilken påverkan det har samt om verkningarna ändock är desamma.

Det fastställdes att det endast var terminologiska skillnader samt att ordet samtliga endast utgjorde ett förtydligande eller möjligtvis ett förstärkningsord. Detta innebär då att den centrala klausulen som återfinns i 3 i 1 avtalet ska anses vara en generell pantsättningsklau- sul i den bemärkelsen att den har samma verkningar som en generell pantsättningsklausul.

Båda klausulerna har långtgående verkningar då de innefattar nuvarande och blivande krediter eller som det är uttryckt i generalpantklausulen har eller kommer att få. I generalpantsättnings- klausulen finns det allmänna villkor inkorporerade och som då utgör en del av generalpant-

139 Se bilaga 3.

sättningen. Villkoren innefattar vad som undantas vid en generell pantsättning samt att de allmänna villkoren till viss del begränsar verkningarna av generalpantsättningsklausulen. Det finns inga sådana villkor som anknyter till 3 i 1 avtalet eller specifikt till den centrala klausulen. Detta kan innebära att verkningarna av den centrala klausul som återfinns 3 i 1 avtalet kan ha mer långtgående verkningar än vad en generell pantsättningsklausul har, då den begränsas genom allmänna villkor.

Till skillnad från generalpantklausulen, i det fall som jag har granskat, är att en tredje part är inblandad i 3 i 1 avtalet. Denna person är markägaren. Det är dock osäkert hur mycket markägaren vet om kredittagarens övriga ekonomi och vilka andra krediter denne kan tän- kas ha. 3 i 1 avtalet som avser säkerhetsöverlåtelsen av byggnad på ofri grund gäller enligt lydelsen i klausulen för kredittagarens nuvarande och blivande krediter. Således kan markäga- rens mark komma att användas för andra krediter som kredittagaren har eller kommer att få. I markägarförklaringen där godkännandet av överlåtelsen av arrenderätten övergår till banken finns det ingen indikation på att arrenderätten även ska gälla för andra krediter. Det finns vidare inget i markägarförklaringen som tyder på att det skulle röra sig om fler kredi- ter för vilken arrenderätten genom överlåtelsen utgör säkerhet. Genom detta blir verkning- arna för markägaren långtgående om kredittagaren inte sköter sina förpliktelser mot banken för samtliga krediter som denne har eller kommer att få. Vidare förekommer inte markäga- rens underskrift på avtalet ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse” som är en del av 3 i 1 avtalet. Det är därför osäkert om markägaren har fått ta del av även det avtalet och den i avtalet centrala klausulen. Det är vidare osäkert vilken påverkan och vilken konsekvens en sådan klausulformulering faktiskt kan innebära för markägaren. Detta måste avgöras i det enskilda fallet och under de förutsättningar som finns där.

Tidigare har det nämnts att en generell pantsättningsklausul inte ska förekomma i konsu- mentkrediter. Detta har banken föreskrivit i sitt interna regelverk och torde således även upprätthålla detta. Det har vidare här fastställts att den centrala klausulen i 3 i 1 avtalet är den samma som en generell pantsättningsklausul då den har samma verkningar. De skillna- der som föreligger är endast terminologiska. Detta innebär att klausulen i 3 i 1 avtalet i det- ta fall som uppsatsen behandlar anses vara en generell pantsättningsklausul.

Trots att 3 i 1 avtalet inte utgör en konsumentkredit utan följer allmänna avtalsrättsliga principer har den ändock kopplingar till krediter. Det förefaller enligt min mening aningen konstigt att den centrala klausulen i ”Avtal i anledningar av säkerhetsöverlåtelse” ska an-

vändas i säkerhetsöverlåtelse avtal avseende byggnad på ofri grund då effekten av den är de samma som vid en generell pantsättningsklausul och som dessutom inte ska förekomma, enligt internt regelverk, när det rör konsumenter.

Det faktum att 3 i 1 avtalet inte utgör en konsumentkredit torde inte ha någon större inver- kan då det fortfarande rör en konsument som anses vara skyddsvärd. Därför borde ban- kens interna regelverk samt Finansinspektionens generella uttalande om generell pantsätt- ning tillmätas betydelse även 3 i 1 avtalet. Detta eftersom att konsumenten inte har någon reell chans att kunna påverka innehållet i 3 i 1 avtalet då det är ett standardavtal och kon- sumenten således hamnar i en underlägsen ställning.

Genom detta kan den centrala klausulen i ”Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse” om saken ställs på sin spets prövas som oskäligt antingen genom 36§ AvtL alternativt genom 11§ AVLK med hänvisning till 36§ AvtL då den strider mot bankinternt regelverk samt ge- nerell uppfattning uttryckt från Finansinspektionen. Det faktum att den centrala klausulen kan ha mer långtgående verkningar än en generell pantsättningsklausul borde vidare stärka min uppfattning att klausulen kan komma att prövas som oskälig genom ovannämnda pa- ragrafer. Utgången i en eventuell domstolsprövning får vidare anses oklart då detta faller utanför uppsatsens syfte samt att sia hur ett utfall i domstol kan tänkas bli, förblir oklart tills att det är av domstol avgjort.

10 Sammantagen slutsats av delsyfte 1 och 2

10.1 Slutsats

De avtal som har presenterats i uppsatsen ska till viss del bedömas som sammanflätade samtidigt som de ska bedömas isolerade från varandra. Krediten och säkerhetsbilagan be- döms som ett avtal. Detta då säkerhetsbilagan och den speciella karaktär som den intar när den utgör läk från krediten till säkerhetsöverlåtelseavtalen. Säkerhetsbilagan ansågs inte vara ett självständigt avtal utan utgjorde istället en del av kreditavtalet. Genom den inte så starka sammanflätningen med de övriga tre avtalen som avsåg säkerhetsöverlåtelsen skulle kredi- ten och säkerhetsbilagan bedömas som ett avtal isolerade från de andra 3 avtalen. De tre avtal som utgjorde säkerhetsöverlåtelsen, som sedan benämndes 3 i 1 avtalet, ansågs på grund av deras starka sammanflätning tillsammans utgöra ett avtal. Således delades inte de tre avtalen upp som annars hade kunnat granskas i isolering.

3 i 1 avtalet bedömdes i sin helhet vara ett standardavtal med standardvillkor. Den avtals- tolkning som gjordes av 3 i 1 avtalet och den i avtalet centrala klausulen utfördes på ett sätt som är lämpat för standardavtal och standardvillkor. Tolkningen applicerades på en gene- rell pantsättningsklausul då den centrala klausulen i 3 i 1 avtalet har uttryckts vara snarlik en generell pantsättningsklausul. Det utröntes då att den centrala klausulen i 3 i 1 avtalet hade samma verkningar som en generell pantsättningsklausul och att det endast var terminolo- giska samt vissa språkliga skillnader som förelåg. Skillnaderna innebar dock inte någon reell påverkan på jämställandet av klausulerna. Detta innebar att den centrala klausulen i 3 i 1 av- talet är en generell pantsättningsklausul i den meningen att den har samma verkningar. Den centrala klausulen i 3 i 1 avtalet kan dock ha mer långtgående verkningar än en generalpant- sättningsklausul Detta eftersom det inte finns några allmänna villkor som begränsar verk- ningarna. Då klausulen innebär en generell pantsättning kan det även innebära problem då tredje man, genom markägaren, är inblandad i 3 i 1 avtalet. Det får dock anses oklart vilken påverkan den centrala klausulen faktiskt har för markägaren i det enskilda fallet.

Då den centrala klausulen i 3 i 1 avtalet bedöms vara en generell pantsättningsklausul torde detta om fallet ställdes på sin spets kunna innebära oskälighet genom antingen 36§ AvtL el- ler 36§ AvtL samt 11§ AVLK. Detta då det är tydligt föreskrivet i bankens interna regelverk samt att Finansinspektionen gett uttryck för att det är allmänt vedertaget att generell pant- sättning inte ska förekomma när en konsument är inblandad.

Referenslista

Referenslista

EU-direktiv

Rådets direktiv 93/13/EEG av den 5 april 1993 om oskäliga avtalsvillkor i konsumentavtal

EUROPAPARLAMENTETS OCH RÅDETS DIREKTIV 2011/83/EU av den 25 okto-

ber 2011 om konsumenträttigheter och om ändring av rådets direktiv 93/13/EEG och Eu- ropaparlamentets och rådets direktiv 1999/44/EG och om upphävande av rådets direktiv 85/577/EEG och Europaparlamentets och rådets direktiv 97/7/EG.

Offentligt tryck

Prop 1975/76:81. med förslag om ändring av lagen (1915:218) om avtal och andra rätts- handlingar på förmögenhetsrättens område, m.m.

Prop 1994/95:17. Oskäliga avtalsvillkor m.m. Införlivande med svensk rätt av EG:s direk- tiv om oskäliga avtalsvillkor i konsumentförhållanden

Prop 2009/10:242. Ny konsumentkreditlag

SOU 1974:83. Generalklausul i förmögenhetsrätten

Finansinspektionen

Rapport den 31 augusti 2007, (2007:15), Standardvillkor för finanstjänster - Rapport enligt regleringsbreven 2007 till Finansinspektionen och Konsumentverket

Rapport den 31 mars 2005, (2005:4), Blancokrediter till konsumenter

NJA-fall

NJA 1952 s 407

NJA 1953 s 60 (63)

NJA 1978 s 432

NJA 1979 s 401

NJA 1980 s 46

NJA 1990 s 24

Referenslista

NJA 1991 s 682

NJA 1997 s 44

Bibliografi

Xxxx Xxxxxxxxxxx, Avtalsrätt I, 13:e upplagan, Juristförlaget, 2011

Xxxx Xxxxxxxx, Avtalstolkning, femte upplagan, I.B.A Institutet för Bank- och Affärsjuridik, 2009

Xx Xxxxxxxx, Kreditsäkerhet i lös egendom, P.A. Norstedt & Söners Förlag, 1984

Xxxxx Xxxxxxxx, Rättsvetenskap för uppsatsförfattare, andra upplagan, Norstedts Juridik, 2007 Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Kredit och säkerhet, tionde upplagan, Iustus Förlag, 2011

Xxxxx Xxxxxxxxx, Något om tolkning av pantavtal och andra säkerhetsavtal, Vänbok till Xxxx Xxxxxxxxxxx, Juristförlaget i Lund, 2007, s 277-297

Xxxxxxx Xxxxxxxx, Säkerhetsöverlåtelse enligt Svensk rättspraxis, P.A. Norstedt & Söners Förlag, 1959

Xxx X. Xxxxxxx, The many futures of contracts, Southern California law review, vol. 47, 1974

Xxx X Xxxxxxx, Relational contract theory: challenges and queries, Northwestern University law review, vol. 94, (1999-2000)

Xxx Xxxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxxxxxx, Xxxx Xxxxx, Xxxxxxx Xxxxxx, Fastighetsrätt del 2, praktisk handbok, Sparbanksfrämjandet AB, 1989

Xxxx Xxxxxxxxxx, Tolkningslärans gåta: En studie i avtalsrätt, Iustus Förlag AB, 2011 Xxxx Xxxxx, Handbok i sakrätt, Norstedts Förlag, 1985

Xxxx, Xxxxxx, Sammanflätade avtal - Några reflexioner särskilt med avseende på relationen mellan köp och remburs, Stockholm Center for Commercial Law Årsbok 1, Iustus Förlag, 2008

Xxxx Xxxx Xxxxxx, Avtalsrättens normer, Åbo Akademins förlag, 1987 Xxxxxxx Xxxxxx, Avtal och tolkning, P.A. Norstedt & Söners förlag, 1960

Xxxxxxx Xxxxxxx, Tolkning av kommersiella avtal, andra upplagan, Norstedts Juridik, 2004

Referenslista

Xxxxxx Xxxxxxxxxxx, Standardavtal och oskäliga avtalsvillkor, tredje upplagan, Talentum 2008 Xxxx-Xxxx Xxxxxxxx & Xxxxxxx Xxxxxxxxx, God kreditgivningssed i konsumentförhållanden,

Iustus förlag, 1998

Xxx Xxxxxxx, Standardavtalsrätt, sjunde upplagan, Norstedts Juridik, 2008

Xxx Xxxxxxx m.fl., Finna rätt, juristens källmaterial och arbetsmetoder, Norstedts Juridik, 2010

Internetkällor

Svenska bankföreningen, Tillsyn av de svenska bankerna, september 2011 (20120321), xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxx.xx/xxx/xx.xxx/xxxx/X000000X000X0XXXX0000000000X0X 2A,

Finansinspektionen, Det gör FI, (20120326) xxxx://xxx.xx.xx/Xx-XX/Xxxxxxxxxx/Xxx- gor-FI/

Finansinspektionen, Rapporter, (2012-04-10) xxxx://xxx.xx.xx/Xxxxxxxxxxx/

Svenska akademiens ordlista, ordet: förpliktelser/förpliktelse, 2011 (20120419) , xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxxxxxx.xx/xxxxxxx_xxxxxxx/xxxxxxx_xxxxxxxxxx_xxxxxxxx/xxxx_xx

_natet/ordlista

Svenska akademiens ordbok, ordet: samtliga, november 2008 (20120430) xxxx://x0.xxxxxxxxxx.xx.xx/xxxx/

Bilaga 1, Kredit

Bilagor

Bilagor

Bilaga 2, Säkerhetsbilaga till huvudförbindelse

Bilagor

Bilaga 3, Avtal i anledning av säkerhetsöverlåtelse

Bilagor

Bilagor

Bilagor

Bilaga 4, Överlåtelseavtal

Bilagor

Bilaga 5, Godkännande av överlåtelsen av arrenderätten (Markägarförklaring)

Bilagor

Bilagor

Bilaga 6, Generell pantförskrivning

Bilagor

Bilaga 7, Övrig säkerhet – 303.12

Övrig säkerhet 303.12

1. Allmänt

[…]

Observera att pant/säkerhet i sådana tillgångar som här beskrivs kan innefatta ett flertal särskilda frågeställningar och ställningstaganden från bankens sida, varför handläggningen ska ske med medverkan och godkännande av bankjurist. Se vidare punkt 13.

4. Byggnad på ofri grund (byggnad på annans mark)

Byggnad på ofri grund, d.v.s. byggnad som finns eller uppförs på fastighet som inte ägs av byggnaden ägare kan inte pantsättas i egentlig mening, eftersom en pantsättning förutsätter att byggnaden överlämnas (traderas) till banken, vilket inte är möjligt att genomföra. Där- emot kan byggnad på ofri grund belånas, och därmed utgöra kreditsäkerhet, genom så kal- lad säkerhetsöverlåtelse.

[…]

Säkerhet i byggnad på ofri grund åstadkoms genom säkerhetsöverlåtelse. Detta innebär att byggnadens ägare säkerhetsöverlåter såväl arrenderätten som byggnaderna till banken. Sä- kerhetsöverlåtelsen sker i särskilt avtal. Egendomen återgår till kredittagaren så snart denne till fullo återbetalt krediterna till banken. Avtalet ska vidare innehålla regler beträffande överlåtarens respektive bankens rättigheter och skyldigheter.

Förutom säkerhetsöverlåtelsen måste en särskild handling, ofta kallad Markägarförklaring, upprättas mellan banken och markägaren (fastighetsägaren), vari markägaren bl.a. förklarar sig godkänna banken som arrendator (att arrenderätten överlåts till banken) samt att ban- ken medges rätt att sätta annan i sitt ställe. Detta för att banken, vid realisation av säkerhe- ten, ska kunna överlåta såväl byggnader som arrenderätt.

Observera att både säkerhetsöverlåtelseavtal och markägarförklaring måste upprättas för att banken ska erhålla fullgod säkerhet i byggnad på ofri grund. Se vidare Xxxxxxx säkerhets- överlåtelse.

Bilagor

13. Juristmedverkan och godkännande/förhandsgranskning

Pantsättning av frågor kring sådana säkerheter som beskrivits i denne instruktion ska alltid handläggas av eller ske med bankjurist. Bankjurist ska utforma/upprätta erforderliga hand- lingar, alternativt ganska och godkänna annan tjänsteman upprättade förslag till handlingar.

Se också instr [XXX.XX ….] varav framgår att avtal som har upprättats på annan handling än bankens standardformulär eller med annan säkerhet än som anges i kreditinstruktioner- na eller med sådan säkerhet som enligt kreditinstruktionerna alltid ska handläggas under medverkan av bankjurist ska alltid förhandsgranskas av bankjurist före utbetalning och in- nan bindande avtal träffas med kund.

Bilagor

Bilaga 8, Generell säkerhet – Pant och Borgen – 303.15

Generell säkerhet - Pant och Borgen - 303.15

1.1 Generell pant och generell borgen

Generell pant och generell borgen kan användas i samband med kommersiella krediter,

d.v.s. när konsumentkreditlagen inte är tillämplig på kreditgivningen. Generell pant och ge- nerell borgen ska däremot inte förekomma i konsumentkreditförhållanden.

Att en erbjuden säkerhet ska gälla som säkerhet för en kredittagares samtliga nuvarande och kommande förpliktelser mot banken kan fylla en viktig funktion vid löpande affärsför- bindelser mellan kunden och banken. Genom att erbjudna säkerheter pantsätts generellt skapas

• dels överskådlighet vad gäller bankens bedömning av den totala säkerhetsmassan i förhållande till beviljade krediter,

• dels underlättas förfarandet vid kreditgivningen eftersom pantsättningen och bor- gensåtagandet inte behöver skrivas om vid omläggning av kredit eller beviljande av ny kredit till samma kredittagare. (jfr dock punkterna 1.1.1 och 1.6).

Att erbjudna säkerheter pantsatts generellt möjliggör att samtliga kundens förbindelser med banken administrativt kan betraktas som en enhet (ett enhetligt engagemang).

Beträffande fall då annan än kredittagaren ställer pant för kredittagarens förpliktelser - s.k. tredjemanspant - ska vad som anges i instr 303.16 Tredjemanspant iakttas. Sådan pantsätta- re kallas tredjemanspantsättare (annan pantsättare än kredittagaren).

Bilagor

Bilaga 9, Lathund Säkerhetsöverlåtelse (Byggnad på ofri grund)

Lathund Säkerhetsöverlåtelse (Byggnad på ofri grund)

9. Innan utbetalning av krediten sker följande:

- […]

- Skriv ut säkerhetsbilagan ”Övrig säkerhet” i XXX så att säkerhetsöverlåtelsen får ett kre- ditnummer i XXX och därmed går att hitta, Ange i denna säkerhetsbilaga från XX: ”Säker- hetsöverlåtelse enligt separat handling”.

OBD! Kredittagaren ska inte underteckna bankens säkerhetsbilaga efterson säkerhetsöver- låtelsen ersätter bankens pantförskrivning i säkerhetsbilaga.