BESLUT DEN 16 APRIL 2020 DNR 132/19 SIDA 1 AV 15
BESLUT DEN 16 APRIL 2020 DNR 132/19 SIDA 1 AV 15
Anmälare
NN
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Förbundsjuristen MS
Saken
BESLUT
Mäklaren rekommenderas att betala 21 500 kr till NN.
YRKANDE M.M.
NN har yrkat att Mäklaren ska betala 185 500 kr.
Mäklaren har bestridit yrkandet och inte vitsordat något belopp som skäligt.
BAKGRUND
Den 15 september 2017 köpte NN en bostadsrättslägenhet i Göteborg för 7 650 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Efter köpet visade det sig att badrummet, som enligt uppgift var renoverat år 2006 eller senare, saknade fuktspärr och att nytt kakel hade lagts på det befintliga kak- let. Det fanns också asbest i badrummet.
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
164 40 Kista
Säljaren vägrade att betala prisavdrag till NN med motiveringen att lägenheten hade sålts i befintligt skick, jfr 19 § köplagen.
XX har gjort gällande att Xxxxxxxx förde in en befintligt skick-klausul i köpekon- traktet utan att fråga honom och utan att informera om vad klausulen innebar.
GRUNDER NN
NN har i huvudsak anfört följande.
Lägenheten är belägen i ett flerbostadshus som uppfördes 1963. Bostadsrättsför- eningen övertog fastigheten år 2006 och upplät bostadsrätter till hyresgästerna. Vid ombildningen hyrde säljarna den aktuella lägenheten. Det är en liten förening och huset innehåller bara 16 bostadslägenheter och en lokal.
Vid köpet var han medveten om att lägenheten var belägen i en över 50 år gammal byggnad. Han insåg att det rörde som ett begagnat objekt med det slitage och de småskador som alltid finns i ett sådant. I fråga om badrummet fick han information av säljarna att det hade kaklats om under deras innehavstid vid någon tidpunkt efter ombildningen 2006. Han utgick därför från att badrummet skulle ha en be- tydligt högre standard än vad husets ålder indikerade.
Efter köpet, i samband med att han och hans fru besökte lägenheten påsken 2018 inför inflyttningen, diskuterades badrummet. Säljarna berättade då att kaklet i badrummet hade satts ovanpå det befintliga kaklet, som var det från byggnationen ursprungliga ytskiktet.
Han tyckte metoden verkade mindre lyckad. Efter tillträdet lät han därför under- söka konstruktionen. Ett titthål togs upp på ett undanskymt ställe. Det upptäcktes då att det saknades tätskikt mellan det yttre och det bakre kakelskiktet (och även bakom det bakre skiktet, vilket får ses som normalt för tiden, 1963). Det visade sig också att det bakre ursprungliga kaklet var uppsatt med asbesthaltigt fixbruk.
Han utgick från att man vid badrumsrenoveringen efter år 2006 följde de föreskrif- ter för tätskikt m.m. som gällde då. Eftersom det saknas tätskikt rör det sig om ett köprättsligt fel. Han skulle därför haft rätt till prisreduktion av säljarna.
En prisreduktion ska motsvara skillnaden i bostadsrättens värde utan respektive med fel. Värdeskillnaden kan uppskattas till kostnaden för att renovera badrum- met, så att det får nödvändigt fuktskydd i form av tätskikt m.m., med viss reduktion för standardhöjning. Det kostar normalt över 150 000 kr att renovera ett badrum av den aktuella storleken, så att det svarar mot kraven på fuktskydd. Ett prisavdrag kan uppskattas till cirka 100 000 kr.
När det gäller förekomsten av asbest har han konstaterat att i vart fall två andra lägenheter i huset blivit sanerade tidigare. Sådana arbeten, med mycket oväsen och hantering av materialspill, kan knappast gå oförmärkt förbi för boende i samma trappuppgång. Det måste därför vara ställt utom varje rimligt tvivel att säl- jarna var medvetna om att det förekom asbest i badrummen i huset. Det ger också en rimlig förklaring till den valda metoden att sätta kakel på kakel i stället för att riva det gamla kakelskiktet. Säljarna skulle ha informerat honom om att det före- kom asbest. Genom att förtiga detta förhållande har de agerat försumligt, vilket ger honom rätt till skadestånd för de extra kostnader som asbestsaneringen med- fört. Kostnaden för asbestsaneringen uppgår till 48 000 kr. Denna kostnad skulle ha ersatts av säljarna som skadestånd.
Genom att säljarna hänvisat till friskrivningen i köpeavtalet, kommer han inte längre med sina krav mot dem. Han har i proceduren mot säljarna anlitat ett om- bud. Även dessa kostnader, 37 500 kr, vill han ha ersättning för.
I sin reklamation mot Mäklaren framförde han att hon hade fört in en friskrivning i köpeavtalet utan att han blev tillfrågad och att hon inte heller informerade honom om att han på grund av friskrivningen inte kunde framföra krav mot säljarna. Mäk- laren invände att "i befintligt skick" inte var en friskrivning.
Mäklaren har hänvisat till att klausulen normalt används av alla mäklare eftersom överlåtelseavtalet är branschgemensamt. Även om så är fallet måste en mäklare informera om varför klausulen finns med och vad den betyder i relationen mellan honom som köpare och säljarna.
I ett annat fall där klausulen användes ansåg Fastighetsmäklarinspektionen att en sådan friskrivningsklausul inte ska användas i ett standardavtal på mäklarens ini- tiativ. Mäklaren fick därför en varning. Mäklaren överklagade beslutet och Förvalt- ningsrätten i Karlstad anförde följande i domskälen (mål nr XXX).
"Förvaltningsrätten ifrågasätter inte att uttrycket i befintligt skick är ett vedertaget uttryck i överlåtelseavtal av bostadsrätter. Förekomsten av standardavtal eller veder- tagna uttryck i överlåtelseavtal innebär dock inte att mäklarens ansvar för innehållet
i det avtal som presenterats för parterna i affären minskar. Tvärtom måste det åligga mäklaren att i varje enskilt fall presentera ett för båda parter godtagbart och tillämp- bart avtal."
Om Mäklaren hade informerat honom om den rätta innebörden av klausulen, hade han antingen kunnat kräva att den ströks eller förhandla ner priset med åt- minstone några hundra tusen kronor.
Mäklaren
I samband med marknadsföringen samt visningen av lägenheten överlämnade hon en objektsbeskrivning samt information om bland annat den undersökningsplikt som en köpare har inför ett eventuellt köp.
Av objektsbeskrivningen framgår att lägenheten i många avseenden hade en ur- sprungskaraktär från 60-talet och att man inte som köpare skulle kunna kräva den standard som idag får anses som normalt för modernt uppförda lägenheter.
Det överlåtelseavtal som hon upprättade hade en paragraf om bostadsrättens skick med följande lydelse.
”Bostadsrätten överlåts i befintligt skick. Skicket fastställs med utgångspunkt från för- hållandena på avtalsdagen. Köparen har före köpet uppmanats att undersöka bo- stadsrätten.
Säljaren har lämnat uppgifter om bostadsrätten i bilagd frågelista.”
Avtalet översändes till NN innan han undertecknade det, för att han skulle kunna gå igenom avtalet och återkomma med eventuella synpunkter.
Innan avtalet skulle undertecknas meddelade NN henne att han hade gått igenom avtalet med sin advokat och att han kände sig fullt införstådd med avtalet och dess villkor och att han accepterade detta i sin helhet. XX lät även vid detta tillfälle att meddela att han inte avsåg att närvara vid avtalets undertecknande då han var upptagen på annat håll och att han skulle representeras av sin dotter som hade fullmakt att företräda honom.
Hon utgick och anpassade sig till denna lämnade information och hade vid tillfället ingen som helst anledning att ifrågasätta NN:s uppgifter.
I samband med att överlåtelseavtalet undertecknades gick hon igenom avtalet och dess villkor med NN:s ombud. I detta sammanhang gick hon även igenom den frå-
gelista som säljaren hade fyllt i. Hon redovisade således i detta sammanhang para- grafens lydelse och innebörd. Ingen av parterna framförde några ifrågasättanden eller frågor, varvid avtalet och dess bilagor undertecknades av parterna.
Först efter det att NN hade tillträtt lägenheten återkom han med en reklamation om påstått fel enligt köplagen. Säljaren bestred kravet med hänvisning till villkoret om befintligt skick.
Hon meddelade NN att bedömningen för ett felansvar byggde på de faktiska för- hållandena vid tidpunkten för köpet, kostnaden för ett eventuellt åtgärdande, de uppgifter som säljaren kunde lämna om lägenheten i frågelistan samt den faktiska undersökning som NN gjorde före köpet.
Som framgår av NN:s uppgifter hade han före köpet en diskussion med säljaren om lägenhetens badrum – detta skedde utan hennes vetskap. Det framgår även att NN vid köpet kände till att badrummet var från 2006, det vill säga cirka tolv år gam- malt. Detta är en uppgift som kan påverka rätten till prisavdrag på grund av köp- rättsligt fel. Dock kan säljaren inte freda sig med att påstå att det rör sig om en generell friskrivning, så som NN gör gällande.
Även om varan har sålts i "befintligt skick" eller med ett liknande allmänt förbehåll skall den anses felaktig, om
1. varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller an- vändning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,
2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under för- utsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller
3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.
Som hon uppfattat NN gör denne gällande att lägenheten är felaktig, då den saknar tätskikt och har ett asbesthaltigt fixbruk för dess badrum, varvid varan är att anse som väsentligt sämre skick än vad köparen kunnat förvänta med hänsyn till läm- nade uppgifter samt lägenhetens pris.
Hon anser inte att hennes användande av ett avtal med befintligt skick-klausul, som även är att anse som ett branschgemensamt standardavtal, medför att NN inte har rätt att pröva sin sak i domstol om så önskas.
Vidare är det värt att notera att den dom som NN refererat till enbart avsåg förhål- landen vid försäljning av en nyproducerad lägenhet där säljaren inte hade bott i lägenheten och inte kunde lämna några upplysningar om den. I nu aktuellt avse- ende rör det sig om en begagnad bostadsrättslägenhet som upplåtits under 2006 och byggts 1963. Säljaren hade inför köpet kunnat lämna uppgifter om lägenheten, vilket också framgår av frågelistan.
Mot denna bakgrund får det anses som högst försvarligt och förenligt med både fastighetsmäklarlagen samt god mäklarsed att använda sig av ett avtal med en be- fintlig skick-klausul.
I total avsaknad av dokumentation så kan inte heller NN:s yrkande vitsordas som skäligt i och för sig. Om yrkandet ska uppfattas som att hon ska bekosta ett helt nytt badrum så bestrids detta å det bestämdaste. Det skulle innebära att NN får ett helt nytt badrum med dagens standard och garantier i förhållande till den av- talade standarden från 2006. Denna förbättring, som måste anses som avsevärd, ska inte bekostas av henne.
Kostnaden för ombud kan inte vitsordas som skälig i och för sig. Ombudskostna- derna är inte heller orsakade av henne utan av omständigheter samt beslut fattade av NN, varför även kravet i denna del bestrids.
NN har i huvudsak genmält följande:
Oaktsamhet
NN påstår att kontraktet sändes över i förväg så att han kunde gå igenom det. Han ska då ha meddelat att han hade gått igenom avtalet med sin advokat och accep- terat avtalet i sin helhet.
Han var bosatt utomlands vid den aktuella tidpunkten och anlitade sin dotter som ombud vid kontraktsskrivningen. Den skulle genomföras den 15 september kl.
18.30 på mäklarkontoret. Han fick först ett mejl kl. 15:25 med ett fullmaktsformu- lär. I ett nytt mejl två timmar senare, kl. 17:29, översände mäklaren bilagor (in- formation om undersökningsplikt och en frågelista) och meddelade samtidigt att övriga bilagor och köpeavtalet strax skulle komma i ett separat mejl. Köpeavtalet kom med mejl kl. 17:38 tillsammans med en mängd bilagor. Han uppmanades att läsa igenom alla handlingar.
Det är således i och för sig riktigt att han fick avtalet via mejl före kontraktsskriv- ningen — 52 minuter innan avtalet skulle undertecknas. Uppgiften att han skulle ha gått igenom avtalet med sin advokat är redan av tidsskäl helt orimlig. Med den
korta tid som stod till xxxx var det svårt att hinna gå igenom handlingarna över huvud taget. Han stämde inte av med någon advokat eller med någon annan heller för den delen.
Under själva kontraktsskrivningen var han närvarande via telefon. Det gavs ingen särskild information om klausulen "i befintligt skick". Han vill påminna om att Mäk- laren i mejlsvar till honom den 21 januari 2019 svarade att ”paragraf 3 är inte en friskrivningsklausul". Mäklaren påstående att hon skulle ha redovisat villkorets in- nebörd stämmer inte. Tvärtom. Eftersom Mäklaren själv inte har haft klart för sig vad klausulen betyder, faller hennes påstående platt till marken. Och vad skulle han för övrigt ha ifrågasatt utan korrekt information?
Mäklaren uppger att hennes användande av friskrivningen i köpeavtalet inte hind- rar honom från att driva sitt krav mot säljarna. Säljarnas ombud har konsekvent avvisat alla krav. Utan friskrivningen hade säljarna haft svårt att värja sig. Han är dock inte beredd att driva en lång och trots allt osäker process mot säljarna; därför har han valt att rikta sina krav mot Mäklaren istället.
Han noterar samtidigt att Mäklaren anser att han kan vinna en process mot säljarna trots friskrivningen, eftersom felet är väsentligt. De är således överens om att det rör sig om ett fel som är väsentligt och som en säljare skulle ansvara för. Även om han skulle kunna få ersättning av säljarna, riktar han nu alltså kravet mot mäklaren.
Det rättsfall som han anförde i sin första inlaga är inte begränsat på det sätt som Mäklaren påstår. Rättsfallet har bäring på klausulen "i befintligt skick" och är lika tillämpligt på en begagnad lägenhet som en nyproducerad.
Mäklaren framhåller att det av objektsbeskrivningen framgår att lägenhetens ur- sprungskaraktär är från 1960-talet och att detta gör att köparen inte kan kräva samma standard som en modernt uppförd lägenhet. Detta är i och för sig korrekt. Det viktiga är dock att han blev informerad om att badrummet hade renoverats 2006; i objektsbeskrivningen framhölls också att det var helkaklat. Även om själva lägenheten är från 1960-talet, hade han anledning att förvänta sig att badrummet skulle ha en mycket högre standard än vad byggåret indikerar; framför allt kunde han förvänta sig att det fanns ett tätskikt bakom det nya kaklet.
Skada
Den tekniska livslängden på ett badrum kan uppskattas till 20 - 25 år. Att helreno- vera ett badrum kostar 150 000 - 200 000 kr.
Hans krav på 100 000 kr är nedprutat med hänsyn till att han fått en standardhöj- ning med ett nytt badrum i stället för ett tolv år gammalt. Beloppet 48 000 kr hän- för sig till en asbestsanering, det vill säga kostnader utöver den normala kostnaden för en badrumsrenovering. Detta belopp hade han kunnat kräva ersättning av säl- jarna för, eftersom de känt till att det förekom asbest.
Hans ersättningskrav gäller en värdeskillnad, inte faktiska kostnader. Hans faktiska kostnader är avsevärt mycket högre, men eftersom hans krav inte avser hans kost- nader utan värdeskillnaden, behöver dessa kostnader knappast dokumenteras. Kostnaden för asbestsaneringen kan han dokumentera i sin helhet.
Mäklaren påstår att ombudskostnaden är självvald. Det stämmer inte. Han konsul- terade inledningsvis sitt ombud. När ombudet förklarade att det fanns en friskriv- ning i kontraktet som säljarna sannolikt skulle hänvisa till, förstod han att han be- hövde hjälp för att kunna driva kravet mot dem. Kostnaden är alltså orsakad av att köpekontraktet innehöll en friskrivning. Säljarna har envist avvisat hans krav och hans ombud har avslutat sitt uppdrag med att rekommendera honom att rikta sina krav mot mäklaren.
Mäklaren har bland annat genmält följande:
Oaktsamhet
Hon vidhåller att hon, innan avtalet undertecknades, var i kontakt med Mäklaren via telefon och att denne då uppgav att han hunnit gå igenom avtalet och haft kon- takt med sin advokat som inte hade några synpunkter på avtalet.
Vid kontraktsskrivningen företräddes NN av sin dotter, men han var även under delar av kontraktsskrivningen närvarande via telefon och hade möjlighet att ta del av genomgången av överlåtelseavtalet och att ställa kompletterande frågor om sa- ker som var oklara eller som han inte förstod.
Hon vidhåller även att hon gick igenom avtalet och även skrivelsen avseende be- fintligt skick med både XX och hans ombud, det vill säga dottern. Hon informerade således om att det faktiskt finns ett felansvar för säljaren om lägenheten inte över- ensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säl- jaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet, eller om säl- jaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt för- hållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under för- utsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet, eller avslutningsvis
lägenheten är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.
Det stämmer hon i ett mejl långt senare angav att det inte rörde sig om ett villkor med en absolut friskrivning, liknande vanliga friskrivningsvillkor som normalt sett inte kan klandras av en köpare. Skälet till detta är bestämmelsen i 19 § i köplagen.
Hon vidhåller alltjämt att det rättsfall som NN refererar till enbart tar fasta på för- hållanden vid omförsäljning av en nyproducerad lägenhet där säljaren vare sig bott i lägenheten eller kunnat informera om sin kännedom om lägenheten. Att säljaren i det aktuella fallet kunde lämna uppgifter om lägenheten framgår av frågelistan.
Skada
I Anticimex rapport ”Om badrum i villor”, publicerad i januari 2011, uppskattades den tekniska livslängden på ett badrum till 15-20 år. Därefter är badrummen helt enkelt för gamla eller uttjänta eller på grund av bristfälliga renoveringar under åren. Då det aktuella badrummet var tolv år gammalt, och branschreglerna ändrats löpande sedan 2006, så är NN:s krav på ersättning orimligt högt.
Förekomsten av asbest måste ses som en väsentlig avvikelse från avtalad standard mellan säljaren och köparen och kan inte anses som ersättningsgill mot henne.
Det förhållande att NN:s valt att avstå sitt krav mot säljaren och därmed drabbades av kostnader för juridiskt biträde är inget som kan ersättas av henne. Kostnaderna synes i sin helhet ha sin grund i beslut fattade av NN själv.
Hon noterar att någon dokumentation avseende NN:s påstådda ekonomiska skada saknas alltjämt i ärendet.
NN har bland annat genmält följande:
Den tekniska livslängden på ett badrum kan diskuteras. Han har hört från bransch- kunnigt folk att den tekniska livslängden i vart fall är 30 år. Felet i det nu aktuella fallet är att det helt saknades tätskikt. Hade det funnits ett fungerande tätskikt, hade han inte behövt renovera det endast tolv år gamla badrummet.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat objektsbeskrivning, frå- gelista, köpekontrakt, en ombudsfaktura och mejl mellan parterna.
I köpekontraktets § 3 angavs följande.
”Bostadsrätten överlåts i befintligt skick. Skicket fastställs med utgångspunkt från för- hållandena på avtalsdagen. Köparen har före köpet uppmanats att undersöka bo- stadsrätten.
Säljaren har lämnat uppgifter om bostadsrätten i bilagd frågelista.”
I ett mejl den 21 januari 2019 skrev Mäklaren bland annat följande till NN. (Den sista, ofullständiga meningen är korrekt citerad från mejlet, nämndens anmärk- ning.)
”Paragraf 3 [i köpekontraktet] är inte en friskrivningsklausul. En friskrivningsklausul är någonting annat. Att sälja en lägenhet i befintligt skick betyder inte att säljarna inte har något ansvar för fel i lägenheten utan syftar till att fastställa skicket på lägenheten vid en eventuell tvist. Här hänvisas då till skicket på avtalsdagen.
Paragrafen är branchgemensam och formulerad av Mäklarsamfundet. Den skall alltid finnas med. Jag mailar alltid ut avtalen innan kontraktsgenomgången sker för att man skall kunna gå igenom avtalen utöver de förklaringarna jag ger.”
Av ombudsfakturan framgår att NN betalade 37 500 kr för juridiskt biträde i tvisten mot säljaren.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt den skadelidande som måste kunna bevisa samtliga dessa omstän- digheter: uppsåt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav till- lämpas.
Oaktsamhet
Klausulen i köpekontraktets § 3 innehöll inte någon förklaring av vad som avsågs med uttrycket ”befintligt skick” och vilka rättsverkningar det hade. En konsument kan inte förväntas känna till detta själv, och en mäklare som tillhandahåller en så- dan klausul måste därför informera om vad den innebär. Informationen ska lämnas på ett tydligt sätt.
Mäklaren har uppgett att hon gick igenom avtalet, inklusive befintligt skick-klausu- len, i samband med att avtalet skulle undertecknas. Hon har bevisbördan för det påståendet och för vilken information som hon då lämnade.
Mäklaren har påstått att hon informerade NN om innehållet i 19 § köplagen, som ju reglerar befintligt skick-klausuler. Nämnden har svårt att fästa tilltro till den upp- giften. Det är snarare rimligt att tro att hon, om hon alls förklarade vad klausulen innebar, förklarade den i enlighet med vad som framgår av hennes mejl till NN den 21 januari 2019. Mejlet har refererats ovan under rubriken ”Utredningen”.
Enligt vad som kan utläsas av mejlet hade Mäklaren en felaktig uppfattning om vad en befintligt skick-klausul innebär. I mejlet skrev hon ju bland annat att ”para- graf 3 [i köpekontraktet] är inte en friskrivningsklausul. En friskrivningsklausul är någonting annat.” Det står emellertid klart att en befintligt skick-klausul är en fri- skrivningsklausul eller, om man så vill, en ansvarsbegränsningsklausul.1 Enligt 19 § köplagen begränsar en befintligt skick-klausul säljarens ansvar, även utöver den begränsning som alltid följer av att skicket bestäms med ledning av köparens be- fogade förväntningar på varan (ju mer begagnad varan är, desto lägre blir köpa- rens befogade förväntningar). För att säljaren ska bli ansvarig om varan säljs i be- fintligt skick krävs att den är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog kunde förutsätta. Utan en be- fintligt skick-klausul räcker det att varan avviker från vad köparen med fog kunde förutsätta för att den ska anses felaktig, se 17 § 3 st. köplagen.
Vidare: när Mäklaren positivt skulle ange vad köpekontraktets § 3 innebar, skrev hon att dess syfte var att ”fastställa skicket på lägenheten vid en eventuell tvist” och att det då hänvisades till ”skicket på avtalsdagen”. Mäklaren verkar således ha varit av uppfattningen att köpekontraktets § 3 endast hade funktionen att för- skjuta tidpunkten för felbedömningen från avlämnandet till avtalsdagen (enligt 13
1 Se Ramberg-Herre, Köplagen, Juno version 3, avsnitt 5.4.1. Se även rättsfallet NJA 2019 s. 807 (p. 11).
§ 1 st. och 21 § 1 st. köplagen görs felbedömningen vid avlämnandet om inget an- nat avtalas). Xxxxxxxxxx funktion var emellertid både att förskjuta tidpunkten för felbedömningen och att begränsa säljarens ansvar.
Det är alltså utrett att Mäklaren efter köpet lämnade felaktig information om in- nebörden av köpekontraktets § 3 och det villkor om befintligt skick som fanns i den klausulen. Om hon lämnade någon information före köpet är det osannolikt, och i alla händelser inte visat, att den informationen skulle ha avvikit från den som lämnades i mejlet efter köpet. Nämnden utgår därmed från att Mäklaren an- tingen inte lämnade någon information alls, så som NN gjort gällande, eller att in- formationen var felaktig.
Det är inte heller visat att NN uppgav att han hade gått igenom avtalet med sin advokat. Mäklaren hade därmed ingen anledning att tro att NN hade förstått rättsverkningarna av klausulen.
Sammanfattningsvis agerade Mäklaren oaktsamt genom att tillhandahålla ett av- tal med en klausul om befintligt skick utan att förklara vad den innebar eller på annat sätt försäkra sig om att NN hade förstått vad den innebar.
Orsakssamband och skada
Befintligt skick-klausulen medförde att NN inte kunde få, eller i vart fall hade vä- sentligt svårare att få, ersättning av säljaren för felen. Skadan kan dock inte be- räknas med facit i hand, alltså med kännedom om felen i lägenheten; före köpet kände ju NN inte till felen. Skadan får i stället beräknas efter hur lägenhetens pris kan tänkas ha påverkats om Mäklaren hade agerat aktsamt och före köpet förkla- rat för NN vilka rättsverkningar befintligt skick-klausulen hade.
I FRN 28/19 prövades frågan om köparen lidit skada på grund av en befintligt skick- klausul. Nämnden ansåg där att skada förutsatte att köparen med framgång hade kunnat kräva säljaren på prisavdrag eller avhjälpande om befintligt skick-klausulen inte hade funnits, men att köparen på grund av klausulen inte kunde det. Den slut- satsen var emellertid inte möjlig att dra med ledning av den utredning som presen- terades i det ärendet. Vad som skiljer detta fall från FRN 28/19 är bland annat att NN har åberopat att han med vetskap om befintligt skick-klausulen hade kunnat förhandla ner priset, vilket anmälaren i FRN 28/19 inte gjorde.
Friskrivningsklausuler finns av olika slag. De kan vara mer eller mindre ingripande, men de har det gemensamt att de typiskt sett påverkar köpeskillingen neråt. Ut-
sikterna att nå framgång mot säljaren för exempelvis ett defekt badrum – ett van- ligt fel i bostadsrättslägenheter – minskar väsentligt om det finns en befintligt skick-klausul i köpekontraktet, se rättsfallet NJA 2019 s. 807. I det fallet saknades ett heltäckande tätskikt i badrummet och det hade på flera andra punkter inte byggts enligt fackmässig standard. Högsta domstolen kom fram till att köparen inte hade rätt till prisavdrag eftersom bostadsrätten hade sålts i befintligt skick och då den inte var i väsentligt sämre skick än vad köparen hade kunnat förvänta sig.
Nämnden bedömer att vetskap om rättsverkningarna av en befintligt skick-klau- sul kan tänkas ha påverkat priset nedåt med omkring 20 000 kr. Detta belopp bör Mäklaren rekommenderas att betala i skadestånd.
Beträffande de uppgivna ombudskostnaderna: Det är visat att NN haft ombuds- kostnader om 37 500 kr. Eftersom Mäklaren inte lämnade någon information om vad befintligt skick-klausulen innebar, alternativt lämnade felaktig information, var det påkallat att XX sökte juridisk hjälp för att få den informationen på annat håll. Mäklaren bör ersätta XX för hans kostnader för detta, jfr FRN 48/19. Kostna- den kan uppskattats till 1 500 kr. Däremot kan Mäklaren inte bli ersättningsskyl- dig för kostnaderna för att driva kravet mot säljaren. De kostnaderna kan inte an- ses ha orsakats av Mäklarens oaktsamhet.
Sammanfattningsvis bör Mäklaren rekommenderas att betala 21 500 kr (20 000 +
1 500) till NN.
Övrigt
Nämnden inser att det kan vara svårt för en fastighetsmäklare att ge parterna adekvat information om vad en befintligt skick-klausul innebär, och att dokumen- tera att informationen har lämnats. Det hade varit bra om informationen hade funnits i de standardavtal som används i mäklarbranschen.
På nämndens vägnar:
Xxxxxx Xxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: jur kand Xxxxxx Xxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund (skiljaktig), Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter (skiljaktig), Xxxxxxx Xxxxxx, Konsu- mentvägledarnas förening (skiljaktig), Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fas- tighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsätt- ningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastig- hetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.
Skiljaktig mening; se nästa sida.
Skiljaktig mening
Ledamöterna Xxxxx Xxxxxxx, Xxx Xxxxxxxx och Xxxxxxx Xxxxxx är skiljaktiga och anför följande.
Vi bedömer att vetskap om rättsverkningarna av en befintligt skick-klausul kan tän- kas ha påverkat priset nedåt med omkring 75 000 kr. Mäklaren bör därför rekom- menderas att betala sammanlagt 76 500 kr (75 000 + 1 500) i skadestånd.
I övrigt är vi ense med majoriteten.