BESLUT DEN 11 APRIL 2019 DNR 117/18 SIDA 1 AV 16
BESLUT DEN 11 APRIL 2019 DNR 117/18 SIDA 1 AV 16
Anmälare
Dödsboet efter NN
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Förbundsjuristen FA
Saken
Skadestånd och nedsättning av provision
BESLUT
Mäklaren rekommenderas att betala 5 000 kr till dödsboet efter NN
YRKANDE M.M.
Dödsboet efter NN har yrkat att Mäklaren ska betala 122 500 kr.
Mäklaren har bestridit yrkandet och inte vitsordat något belopp som i sig skäligt.
GRUNDER
Dödsboet
Dödsboets företrädare anser att Mäklaren medvetet undanhöll information under försäljningsprocessen. De anser också att Mäklaren medvetet tog bort objektet från Hemnet och angav att huset var sålt på sin hemsida innan köpekontraktet var påskrivet av båda parter. De anser också att Mäklaren medvetet försökte påverka
Postadress E-post m.m.
First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Xxxxxxxxxx 00, 0 tr xxx.xxx.xx
121 77 Johanneshov
åtminstone en intressent under försäljningsprocessen, som inte var till fördel för dem. Mäklaren har också i kontakt med dem farit med osanning och kommit med felaktiga uppgifter. Till exempel uppgav Mäklaren att det var 25 spekulanter, men han redovisade endast 15 namn. Detta trots att Mäklaren i ett sms meddelade dem att han ville presentera spekulanterna.
Eftersom de inte vet hur Mäklaren hanterat andra intressenter så vet de inte heller vilken skada som uppkommit. Fastigheten var värderad till 1 075 000 kr av Mäkla- ren, samt av ytterligare en värderingsman till över 1 000 000 kr. De har därför gjort ett hypotetiskt antagande att de kan ha gått miste om 100 000 kr. Dessutom vill de att Mäklaren ska återbetala halva sitt arvode, 22 500 kr, eftersom de tycker att han har brustit i trovärdighet och inte agerat enligt god mäklarsed samt att han inte tillvaratog dödsboets intressen i den här affären.
Den 21 april 2018 anlitade dödsboet Mäklaren för att sälja dödsboets fastighet. En av anledningarna var att en annan mäklare med fru tidigare hade erbjudit deras mormor, när hon fortfarande levde, 800 000 kr för fastigheten. Eftersom de också hade värderat fastigheten av två oberoende mäklare till strax över 1 000 000 kr ville de ha ut den på den öppna marknaden. Mäklaren ansåg att 1 075 000 kr var ett rimligt utgångsbud, vilket de accepterade, och fastigheten lades ut på Hemnet.
Den 4 maj informerades de av Mäklaren via sms att han skulle ha en förhandsvis- ning av huset för 3–4 kunder. Han informerade dem däremot aldrig om hur denna visning hade gått. Den 13 maj var det en öppen visning av fastigheten. Och de fick samma dag via telefon meddelande om att det varit totalt ett 15-tal spekulanter och tittat på huset. Mäklaren meddelade vidare att han skulle börja kontakten med dessa under tisdagen den 15 maj.
Den 16 maj fick de via telefon veta att två bud inkommit, ett bud på förmiddagen (750 000 kr) samt ett bud på eftermiddagen (800 000kr). Mäklaren meddelade att han inte skulle lägga ut buden öppet eftersom de var under utgångspris.
Xxxxxxxx den 18 maj fick de via telefon från Mäklaren veta att det troligtvis inte gick att få ut mer för huset. Enligt honom så hade han ”sonderat terrängen” grund- ligt vad gäller möjliga köpare och det gav en bild av att 800 000 kr var en i dagsläget rimlig summa. Vid detta tillfälle funderade de inte så mycket på den korta tiden från att buden lades till att Mäklaren drog slutsatsen att det nog inte gick att få mer.
Det som beskrivits ovan är den enda information som de fick under hela försälj- ningsprocessen.
Söndagen den 20 maj var de alla överens om att anta budet. De kom överens med Mäklaren om att de skulle skriva på kontraktet den 24 maj och att köparna skulle underteckna den 25 maj.
Tisdagen den 22 maj fick de köpekontraktet för påseende. När de läste kontraktet fanns det saker som de blev fundersamma över. Till exempel att det inte stod att någon energideklaration var gjord, trots att de hade gett uppdrag till Mäklaren att få en sådan till stånd. Detta gjorde att de också blev nyfikna på vilka det var som hade lagt det högsta budet och som stod på köpekontraktet. Det visade sig att det var mäklaren med fru som tidigare hade erbjudit deras mormor 800 000 kr och som också nu hade det högsta budet på 800 000 kr.
Samma dag, tisdagen den 22 maj, fick en av dem ett sms kl. 16.33 från Mäklaren där det stod att köparen inte behövde någon energideklaration och han undrade om de kunde sänka priset med 1 500 kr i stället. Energideklarationen kostar 3 000 kr annars. Köparna ville också ta bort besiktningsklausulen eftersom de skulle bygga ett nytt hus. Mäklaren ville ha ett besked så han kunde skicka nya avtal se- dan. En släkting till dem gick då ut på Hemnet och upptäckte att objektet var bort- taget. Släktingen hade också en känsla av att objektet var borta från Hemnet redan på söndagen eftersom han hade haft den på bevakning. Samtidigt med detta upp- täckte släktingen också att objektet stod som sålt för 798 500 kronor på mäklarfö- retagets hemsida. Ett belopp som de inte hade godkänt och dessutom var inget kontrakt påskrivet.
De började nu tycka att det var lite för många saker som inte hanterats på ett kor- rekt sätt och bad därför en närstående ringa Mäklaren och spela en spekulant.
I samtalet sa Mäklaren följande:
”Det ska rätt så mycket till om säljaren ska riva upp en affär hur som helst.” ”Du ska också vara beredd på att fullfölja med ett kontrakt på torsdag-fredag.”
”Om du lägger dig på 10 000 kr, jag vet inte om de är intresserade att ta en mindre höjning. Det ska nog vara en större höjning om vi ska börja om och tröska om. Då kanske vi tappar de som har lagt 800. De väger ju in allt i det här.”
”Om du vill lägga ett bud hör av dig idag.”
”Lite tricky för de är ju många delägare och köparna är ju som de är.” ”Vi tog bort huset nu.”
Deras uppfattning är att Mäklaren försökte påverka spekulanten på ett sätt som inte var till fördel för dem. De hade aldrig uttryckt för Mäklaren att de inte skulle vara intresserade av en mindre höjning. De hade inte uttryckt att de ville stänga affären senast torsdag eller fredag kommande vecka. Det är också anmärknings- värt att Mäklaren pratade om att riva upp en affär. Kontraktet skulle undertecknas på torsdag och fredag, samtalet ägde rum på tisdagen och inget var påskrivet, dess- utom hade de potentiella köparna återkommit med ett lägre bud. I samtalet sa också Mäklaren att han hade tagit bort objektet från Hemnet, något som han inte erkände i samtalet som de hade med honom dagen efter.
Onsdagen den 23 maj omkring kl. 16.00 ringde de Mäklaren för att ta upp det som de hade upptäckt dagen innan. De bad honom att förklara sig. I samtalet fick han flera chanser att visa transparens. Men han valde att komma med bortförklaringar. De nämnde dock inte att de visste att han hade fått ett samtal från deras närstå- ende och Mäklaren själv tog inte upp att han under gårdagen hade fått ett samtal från en intressent, trots att de försökte få information om eventuella ytterligare spekulanter. Samtalet med Mäklaren avslutades med att de sa att de behövde fun- dera på nästa steg och att de gärna skulle vilja ha ut spekulantlistan. De hade under förmiddagen pratat med Mäklarsamfundet som sa att mäklaren inte har någon skyldighet att lämna ut den, men att det inte heller finns några hinder till det. Se- nare under kvällen bad de Mäklaren om möjlighet att få ut spekulantlistan. Mäkla- ren meddelade då att han inte hade fått tag på någon vid Mäklarsamfundet den dagen.
Torsdagen den 24 maj omkring kl. 12.30 påminde de Mäklaren via sms om listan. Mäklaren meddelade att han precis hade talat med Mäklarsamfundet och att han fått följande information: ”Det ska presenteras en budlista efter avslutad affär och en spekulantlista om uppdraget sägs upp av er”. De avböjde den planerade kon- traktsskrivningen eftersom de enligt Mäklaren inte kunde få ut spekulantlistorna. De hade också fått information från Mäklaren att de kunde vänta med kontrakts- skrivning till efter helgen.
Fredagen 25 maj omkring kl. 12.30 hade Mäklaren inte fått kontakt med Mäklar- samfundet och han meddelade samtidigt att han hade löpande kontakt med kö- parna som skulle ha skrivit på kontraktet under den dagen, enligt den ursprungliga planen. Omkring kl. 15 fick de följande besked via sms av Mäklaren: ”Jag måste ha ett medgivande från alla på spekulantlistan innan jag lämnar uppgifterna vidare till er. Om du vill så börjar jag ringa runt till alla 25 och ger dig kontaktuppgifter till de som accepterar.” Han poängterade återigen att han hade löpande kontakt med
köparna. På grund av deras arbetssituation hade de ingen möjlighet att snabbt återkoppla till Mäklaren under den här tidsperioden.
Omkring kl. 16.30 meddelade Mäklaren via mobilsvar att köparna började ledsna. Omkring kl. 18.20 ville de ge Mäklaren en chans att visa transparens, men eftersom det tog mer än två dagar att få svar på detta om spekulantlistan, och då de upp- levde att han nu hotade med att köparna skulle hoppa av, bestämde de sig för att acceptera budet och skriva på köpekontraktet. Eftersom de hade fått uppfatt- ningen att mäklarparet var väldigt intresserade av fastigheten så tror de att det bara var löst hot om att de skulle hoppa av och att det snarare var ett försök att få dem att komma till ett snabbt beslut. Mäklaren återkopplade med ett snabbt svar via sms där han ville presentera en spekulantlista eftersom han trodde att han skulle få accept från de flesta. De kom överens om att de skulle skriva under köpe- kontraktet på måndagen den 29 maj.
Den 29 maj låg kontraktet för påskrift i huset. Bifogat fanns spekulantlistan och på den fanns 15 namn. Inte 25 som Mäklaren angav den 25 maj. De tyckte att speku- lantlistan var otydlig, exempelvis verkade flera av spekulanterna tillhöra samma familj och det fanns heller inga datum för när kontakt med dessa personer skedde. Samtalet från deras närstående fanns exempelvis inte loggat. De förmodar att namnen var de som hade varit på visningen den 13 maj.
De valde att fullfölja med kontraktsskrivning, trots Mäklarens tveksamma hante- ring av ärendet, beroende på svårigheten att driva försäljningsprocessen om igen med en ny mäklare.
Deras uppfattning är att Mäklaren handlade medvetet och att han försökte stänga affären så fort som möjligt både före och efter att de hade accepterat budet på 800 000 kr. Men med tanke på den dialog som Mäklaren hade med deras närstå- ende funderar de ju även på hur han hanterade eventuella andra spekulanter un- der processens gång. Det är mycket möjligt att det inte fanns spekulanter som var villiga att lägga ett högre bud, men de anser att Mäklarens hantering av ärendet kan ifrågasättas och att den kan ha orsakat dem skada.
Mäklaren
Grunder; skadeståndet
Som grund för bestridandet anförs i första hand att han inte agerat vårdslöst i sam- band med den aktuella förmedlingen. Om nämnden skulle finna att han agerat vårdslöst och att vårdslösheten inte kan bedömas som ringa har dödsboet i vart
fall inte drabbats av någon ekonomisk skada, och om ekonomisk skada bedöms föreligga har den i sådant fall orsakats av dödsboets företrädare själva.
Omständigheter
Den 23 april fick han uppdrag att förmedla den aktuella fastigheten. Uppdragsgi- vare var dödsboet efter NN, dödsboet företräddes av dödsbodelägarna YY, XX, MM, ZZ och JJ.
I förmedlingsuppdraget avtalades det att utgångspriset skulle anges till 1 075 000 kr, priset baserades på den värdering som han utförde inför förmedlingsuppdra- gets undertecknande. Av den offert som lämnades inför förmedlingsuppdragets ingående framgår att han hade bedömt marknadsvärdet till 1 150 000 kr plus mi- nus 100 000 kr. Värderingen baserades på att en möjlig köpare skulle kunna tänkas vilja behålla och renovera huset.
Av konditionskontrollen som utfördes den 2 maj framgick dock att byggnaden var i så pass dåligt skick att det sannolikt var mer kostnadseffektivt att riva hela bygg- naden och uppföra ett nytt hus. Mot bakgrund av resultatet av konditionskontrol- len var det kanske inte så konstigt att den köpare som tecknade köpekontrakt av- såg att riva huset och bygga ett helt nytt.
Trots husets skick var det ett stort intresse för objektet och närmare 25 spekulanter visade intresse, och han höll både förhandsvisning och öppen visning. Vid för- handsvisningen visade spekulanterna intresse, men det inkom inget bud vid den tidpunkten. Samma sak i samband med den öppna visningen.
Den 16 maj kom det dock två bud, 750 000 kr respektive 800 000 kr. Båda dessa bud framfördes omedelbart till YY, vilken var den som framstod som företrädare för dödsbodelägarkretsen. Han och XX kom även överens om att buden inte skulle publiceras ännu eftersom de var under utgångspriset.
Som dödsboets företrädare själva skriver framförde han sin uppfattning vad gällde möjligheten att få ut ett bättre pris för objektet i samband med telefonsamtal den 18 maj. Den 20 maj kontaktades han av YY och XX som framförde att dödsbodelä- garna var överens om att sälja fastigheten till den vinnande budgivaren för 800 000 kr. Han kom då överens med YY om att ta bort annonsen från Hemnet och att kon- trakt skulle översändas för granskning.
När han påbörjade arbetet med köpekontraktet ”såldmarkerades” objektet i hans mäklarsystem, varför det gick ut på mäklarfirmans hemsida som sålt. Detta var dock inget som han hade kännedom om vid det tillfället.
Den ljudinspelning där den ”spelade” spekulanten ringer upp honom ger inte stöd för att han skulle ha avvisat en spekulant, tvärtom ger den intryck av att han för- sökte förmå spekulanten att lägga ett rejält högre bud än de 800 000 kr som låg vid det tillfället.
När han sedan blev uppringd av XX blev han överrumplad över den ton som fördes i samtalet och han blev helt enkelt så pass ställd att han inte lyckades redogöra för vad som faktiskt har inträffat, det vill säga att han hade överenskommit med YY om att objektet skulle tas bort från Hemnet.
Vad gäller begäran om att ta del av spekulantlistan är det mycket riktigt så att de regler som ställs upp i GDPR innebär att han hade behövt inhämta samtycke från de som närvarat på visningen för att kunna lämna ut deras kontaktuppgifter till dödsboet.
Som framgår av inspelningen erbjöd han sig att lägga ut objektet på nytt, något som YY starkt motsatte sig. Fastigheten kom senare att säljas för 800 000 kr och eftersom köparen avsåg att riva huset behövdes inte någon energideklaration, var- för denna avtalades bort i köpekontraktet.
Det är hans bestämda uppfattning att priset om 800 000 kr var marknadsmässigt, och att det inte hade varit möjligt att erhålla ett högre belopp vid försäljningstid- punkten, någon ekonomisk skada kan därför inte föreligga. Han vill särskilt under- stryka att det var dödsbodelägarnas beslut att sälja fastigheten till det avtalade priset, detta medför att eventuell ekonomisk skada har vållats av dödsbodelägarna själva.
Vad gäller uppgiften om att köparen är fastighetsmäklare så är det korrekt. Han har dock ingen annan koppling till köparen än att de råkar ha samma yrke. De var- ken är, eller har varit, vänner eller arbetskamrater.
Sammanfattningsvis har han alltså agerat på helt rätt sätt under hela förmedlings- processen. Han har verkat för bästa pris, han har framfört samtliga bud i rätt tid och han har värnat spekulanternas integritet genom att se till att följa GDPR.
Att objektet blev markerat som sålt har som tidigare nämnts berott på ett tekniskt missöde vilket Mäklaren omedelbart rättade till när det uppmärksammades.
Grunder; nedsättning av provision
Som grund för bestridandet anförs samma omständigheter som åberopats ovan. Det kan tilläggas att det misstag som skett, det vill säga att fastigheten gått ut som
”såld” berott på en teknisk funktion som han inte var medveten om vid tillfället. Denna förseelse bör dock kunna betraktas som ringa varför förmedlingsprovis- ionen inte ska nedsättas.
Vid bedömningen av huruvida förseelsen ska ses som ringa eller inte bör nämnden särskilt ta hänsyn till att dödsboets företrädare redan hade instruerat honom att ta bort fastigheten från Hemnet, detta eftersom köparens bud redan hade accep- terats. Som bekant kom fastigheten senare att överlåtas till den aktuella köparen för samma pris som det vinnande budet.
Xxxxxxxx har alltså inte lidit någon förlust i anledning av det tekniska missödet och missödet har legat utanför hans kontroll. Det kan inte rimligen anses som ett åsi- dosättande mot uppdragsgivaren att underlåta att kontrollera om ett objekt kom- mer ut på hemsidan som sålt när ett köpekontrakt skapas i mäklarsystemet.
Efter det att han talat med den missnöjda dödsbodelägaren lades fastigheten ut på nytt mellan onsdagen den 23 maj och nästkommande måndag den 28 maj då kontrakt undertecknades. Under den perioden kontaktades han endast av anmä- larnas ”spelade spekulant”. Inga av de kunder som sett fastigheten önskade mat- cha det vinnande budet om 800 000 kr eller lägga något högre bud. Efterkom- mande omständigheter ger alltså stöd för att dödsboet inte lidit någon ekonomisk skada på grund av att fastigheten markerats som såld.
Dödsboet har sammanfattningsvis genmält följande:
Mäklaren hävdar att han kom överens med dödsbodelägaren YY om att ta bort objektet från Hemnet. Påståendet är felaktigt. NN har inte haft något samtal med Mäklaren om detta.
Mäklaren hävdar att han har varit i kontakt med 25 spekulanter och att han inte kan redovisa dessa på grund av GDPR. Han har dock inte ens försökt redovisa någon dokumentation om när han har haft dessa kontakter. Han var väldigt ovillig att lämna ut dessa uppgifter, men kunde inte heller åberopa vilket stöd han hade för det i den dialogen de hade med honom.
Mäklaren hävdar att han kom överens med YY om att de inkomna buden inte skulle publiceras. NN var inte ensam talesperson för dödsboet och det gjordes mycket klart. Mäklaren hade en dialog med XX där han föreslog att buden inte skulle läggas ut på hemsidan. Varför han föreslog detta och var så angelägen om det vet de inte. Vid den aktuella tidpunkten framförde de inte några invändningar.
De förstår inte heller vad Mäklaren menar med tonen i samtalet. De ringde upp Mäklaren för att de ville att han skulle få en chans att förklara hur alla dessa hän- delser hängde ihop. Att han blev så överrumplad av samtalet att han var tvungen att hitta på en förklaring i stunden låter inte trovärdigt. Om man lyssnar noga på samtalet med deras spelade spekulant dagen innan samtalet med XX så säger Mäk- laren att objektet tagits bort från Hemnet. De förstår inte varför han hade så svårt att redogöra för det i samtalet med XX. I samtalet nämnde inte heller Mäklaren att en intressent (spelad spekulant) hade ringt dagen innan när XX ställde frågan. Om han inte hade något att dölja hade han kunnat säga att en person hade ringt, men att han bedömde att den inte var tillräckligt intresserad.
Dessutom tycker de att Mäklaren faktiskt försökte påverka intressenten så till vida att han la ribban för vad de som säljare accepterar för att bryta pågående säljpro- cess. Mäklaren skriver i sitt yttrande att ”tvärtom ger den intryck av att Mäklaren försöker förmå spekulanten att lägga ett rejält högre bud”. De har aldrig uttryckt för Mäklaren att de inte skulle vara intresserade av en mindre höjning. Att en till spekulant kommer in skulle ju också kunna driva på en budgivning.
Följande påstås i Mäklarens inlaga: ”Efter det att Mäklaren talat med den miss- nöjda dödsbodelägaren lades fastigheten ut på nytt mellan onsdagen den 23 maj och nästkommande måndag den 28 maj då kontrakt undertecknades. Under den perioden kontaktades Mäklaren endast av anmälarnas ´spelade spekulant´”. Även här verkar Mäklaren inte kunna återge förloppet korrekt. Deras spekulant ringde under perioden när objektet var borttaget från Hemnet och före kontakten med XX.
Avslutningsvis vill de bara kommentera Mäklarens uttalande ”ingen annan kopp- ling till köparen än att de råkar ha samma yrke. De varken är, eller har varit, vänner eller arbetskamrater. De råkar bara dela samma yrkestitel”. Vid kontraktskrivandet där XX och köparen samt Mäklaren närvarade så samtalade köparen och Mäklaren kring deras gemensamma intresse cykling och en tävling som de båda genomfört.
Eftersom ingen aktuell energideklaration fanns för fastigheten kom de överens med Mäklaren att han skulle beställa denna inför försäljningen. När de skulle gå igenom köpekontraktet upptäckte de att det fanns ett avsnitt skrivet som handlade om att det inte fanns någon energideklaration. Det förvånade dem eftersom Mäk- laren hade till uppgift att få en sådan genomförd.
När det sedan blev klart att köparna skulle riva huset så fanns det ju inte heller någon anledning att få till stånd en energideklaration. Det vill säga ingen energide- klaration behövdes och ingen har betalat för en sådan.
Mäklaren skrev i ett sms att slutpriset skulle bli 798 500 kr och att han skulle stå för halva energideklarationen (1 500 kr). De tyckte att det var ganska fräckt att det skulle läggas på dem att betala överhuvudtaget när det var Mäklaren som hade missat att göra beställningen. Kompensationen om 1 500 kr handlade alltså bara om att Mäklaren skulle stå för halva energideklarationen. Slutpriset blev 800 000 kr och ingen energideklaration genomfördes.
Mäklaren har genmält:
Han vidhåller att han kom överens med YY om att fastigheten skulle tas bort från Hemnet och att kontrakt skulle skrivas med den vinnande budgivaren. Eftersom majoriteten av kontakterna under affären skett med XX uppfattade han det som att dödsbodelägarna var eniga om att så skulle ske. Att ett objekt tas ned från Hem- net när det finns ett vinnande bud som accepterats är på intet sätt ovanligt utan förekommer i de flesta förmedlingar.
Vad gäller de spekulanter som han varit i kontakt med får det återigen påpekas att han inte haft möjlighet att redovisa de personer som inte lämnat sitt samtycke till detta. Detta på grund av de begränsningar som framgår av GDPR. De personer som redovisats till anmälarna har varit de som lämnat sitt samtycke till att redovisas till säljaren.
Det bör noteras att utlämnande av en lista på personer som besökt en visning är att betrakta som behandling av personuppgifter enligt GDPR.
Enligt GDPR får en fastighetsmäklare behandla personuppgifter på följande grun- der.
1. Med stöd av laglig förpliktelse.
2. På grund av avtalsförhållande med den behandlade.
3. Med stöd av intresseavvägning.
4. Med stöd av samtycke från den behandlade.
I det aktuella fallet är det lätt att tänka sig att han skulle ha varit tvungen att redo- visa personerna till uppdragsgivaren med stöd av prop. 1994/95:14 s. 46 där det framgår att en fastighetsmäklare är skyldig att redovisa samtliga spekulanter till uppdragsgivaren. Man måste dock hålla i åtanke att han efter visningen ringde till de som närvarat och frågade om deras intresse. De som inte lade bud (två intres- senter) meddelade dock att de inte var intresserade. Eftersom personerna uppgett
att de inte längre var intresserade är de inte självklart att de ska betrakta som spe- kulanter i fastighetsmäklarlagens mening. Med tanke på de stränga sanktionsav- gifter som kan drabba den som bryter mot bestämmelserna i GDPR har stor försik- tighet varit påkallad. Särskilt med tanke på att det i dagsläget saknas praxis från Datainspektionen avseende detta.
Eftersom personerna inte visat något intresse för att förvärva objektet efter det att de närvarat på visningen fanns det varken laglig grund eller avtalsförhållande med de närvarande personerna som givit honom rätt att behandla personuppgifterna.
Den intresseavvägning som då blir aktuell är huruvida han haft rätt att redovisa personerna till uppdragsgivaren i syfte att bevisa att han utfört sitt uppdrag korrekt i förhållande till uppdragivaren. Vid en sådan intresseavvägning måste skyddet för den enskildes integritet rimligen väga tyngre, varför han varit tvungen att inhämta samtycke från de som närvarat vid visningarna. Han har erhållit samtycke från 15 personer vilka har redovisats till uppdragsgivaren.
Vad gäller frågan om publicering av bud på hemsidan framstår det som att döds- boet nu vitsordar att han hade en dialog med XX om huruvida buden skulle publi- ceras på hemsidan eller inte. Han vidhåller att dödsboet var införstått med att bud under utgångspris inte skulle publiceras på hemsidan. Att dödsboets företrädare nu i efterhand påstår något annat förändrar inte det faktum att man tidigare var överens om detta.
Som tidigare nämnts kom objektet upp som sålt på mäklarföretagets hemsida på grund av en teknisk funktion som han inte var medveten om. Han hade precis bytt mäklarsystem från Vitec Säljstöd till Vitec Express och i systemet fanns en funktion som ledde till att objektet publicerades som sålt när köpekontrakt skapades, san- nolikt på grund av att det nya systemet är webb-baserat och systemet ”talar” med hemsidan på ett sätt som tidigare inte skett.
Den som lyssnar på det inspelade samtalet får definitivt uppfattningen att XX for- cerar samtalet och är påstötande mot honom, och oavsett vad nämnden anser om tonen i samtalet vidhåller han att han blev så pass överrumplad av samtalet att han inte fann sig tillräckligt för att bemöta kritiken ordentligt.
Vid samtalet med den spelade spekulanten bad han denne att återkomma med kontaktuppgifter, vilket inte skedde. Att han skulle ha redovisat en spekulant till uppdragsgivaren som inte återkommit är orimligt. Dessutom var spekulanten känd för uppdragsgivaren eftersom denne ringde på uppdrag av dödsboet.
Enbart det faktum att dödsboet försökt lura honom i någon sorts ”fälla”’ visar på vilka metoder som dödsboet varit beredda att ta till. Tillförlitligheten av dödsboets påståenden måste alltså ses i ljuset av att dödsboet inte dragit sig för att presen- tera fejkade uppgifter för honom.
Vad avser köparens yrke får han än en gång understryka att han inte har några personliga eller ekonomiska kopplingar till köparen. Köparen är tvärtom en kon- kurrent. Att han kallpratat med köparen på tillträdet om ett gemensamt fritidsin- tresse är inget som haft någon betydelse för förmedlingsuppdraget.
Avslutningsvis kan det tilläggas att dödsboet inte presenterat någon som helst be- visning för att fastigheten skulle ha sålts för en för låg köpeskilling.
UTREDNINGEN
Nämnden har bland annat tagit del av två inspelade telefonsamtal, ett mellan Mäk- laren och en företrädare för dödsboet och ett mellan Mäklaren och en person som låtsades vara spekulant på fastigheten.
Xxxxxxxx har gett in ett mejl från dödsbodelägaren YY där denne förnekar att han skulle ha instruerat Mäklaren att avbryta marknadsföringen av fastigheten.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan. Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nödvändig be- tingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt den skadelidande som måste kunna bevisa samtliga dessa omstän- digheter: uppsåt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav till- lämpas.
Allmänt om nedsättning av provision
Enligt 24 § fastighetsmäklarlagen kan mäklarens provision sättas ned, om mäkla- ren har åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För nedsättning krävs inte att någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens agerande eller un- derlåtenhet att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet skett uppsåtligen el- ler av oaktsamhet. Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska någon nedsättning enligt samma bestämmelse dock inte ske.
Mäklarens primära uppgift, och det som huvudsakligen motiverar rätten till pro- vision, är att hitta en lämplig köpare till sin uppdragsgivare, se prop. 1994/95:14 s.
44. Det är därför främst brister i detta moment, kundanskaffningen, som kan med- föra nedsättning av provisionen.
Som nämnts anges i 24 § fastighetsmäklarlagen att någon nedsättning inte ska ske om åsidosättandet framstår som ringa. I förarbetena framhöll regeringen att det inte var förenligt med det praktiska livets krav om nedsättning skulle aktualiseras vid bagatellartade försummelser, se prop. 1983/84:16 s. 25 f. Med ringa åsidosät- tande menas sådana misstag som inte medför att värdet av mäklartjänsten mins- kar i någon egentlig mening.
Avbrytande av annonsering
Om säljaren inte beslutar något annat gäller att marknadsföringen ska fortsätta fram till dess att objektet har överlåtits. Mäklaren har bevisbördan för ett påstå- ende om att säljaren har fattat ett sådant beslut.
Mäklaren har inte styrkt sitt påstående att dödsboet instruerade honom att av- bryta marknadsföringen. Nämnden utgår således från att någon sådan instruktion inte lämnades. Det är också utrett att fastigheten markerades som ”såld” på hem- sidan innan den var det. Det är därmed utrett att Mäklaren åsidosatte sina skyldig- heter mot dödsboet.
Felet har bäring på kundanskaffningen och kan därför inte betraktas som ringa. Med hänsyn till omständigheterna – marknadsföringen förefaller endast ha legat nere under ett par dagar – bedömer nämnden att 5 000 kr utgör en skälig nedsätt- ning av provisionen.
Spekulantlistan
Det är utrett att Mäklaren inte ville lämna ut någon spekulantlista och att han upp- gav att han behövde spekulanternas tillstånd till detta. I FRN har han bland annat
uppgett att ”de regler som ställs upp i GDPR innebär att han hade behövt inhämta samtycke från de som närvarat på visningen för att kunna lämna ut deras kontakt- uppgifter till dödsboet”.
I förarbetena till fastighetsmäklarlagen, prop. 1994/95:14 s. 45 f., anges följande.
”I olika sammanhang har mäklare kritiserats för att de inte har redovisat alla dem som förklarat sig villiga att förvärva det salubjudna objektet. I en del fall har kritiken gått ut på att mäklaren för säljaren har undanhållit en spekulant till förmån för en köpare som avser att sälja sin tidigare bostad och därför kan ge mäklaren ett nytt förmedlingsupp- drag. I andra fall har det varit fråga om att mäklaren själv och utan att konsultera upp- dragsgivaren bland spekulanterna har valt ut den eller dem han har ansett vara upp- dragsgivarens lämpligaste motpart.
Det bör inte råda någon tvekan om att en mäklare som för egen vinnings skull åsido- sätter sin huvudmans intresse därigenom också demonstrerar sin olämplighet för yr- ket. Men även den mäklare som utan ont uppsåt av något skäl inte redovisar en spe- kulant till uppdragsgivaren handlar olämpligt. I enlighet med god fastighetsmäklarsed måste det nämligen åligga mäklaren att till uppdragsgivaren redovisa alla spekulanter som visat intresse för att förvärva det aktuella objektet. […].”
Även om skyldigheten att redovisa spekulanter inte följer av lag och därmed inte utgör någon rättslig förpliktelse i dataskyddsförordningens (GDPR) mening, följer skyldigheten av det ovan refererade förarbetsuttalandet och även av doktrin och praxis, bland annat från Fastighetsmäklarinspektionen. Det innebär, såvitt nämn- den kan förstå, att vid en intresseavvägning enligt GDPR torde skyldigheten att re- dovisa spekulanter väga tyngre än skyldigheten att skydda spekulanternas person- uppgifter. En annan sak är att behandlingen av registrerade spekulanter måste ge- nomföras i enlighet med de krav som ställs på behandling av personuppgifter, ex- empelvis att identifiera laglig grund, att informera de registrerade och att inte be- handla fler uppgifter än nödvändigt.
Sammanfattningsvis är det antagligt att Mäklaren agerade fel när han inte redovi- sade spekulanterna till dödsboet. Samtidigt har frågan, som Mäklaren påpekat, ännu inte prövas rättsligt. Om det var fråga om en förseelse bör den i så fall ses som ringa och inte medföra någon nedsättning av provisionen.
Redovisning av spekulanter
Den närstående till dödsboet som ringde till Mäklaren och förhörde sig om fastig- heten var ingen spekulant, han endast låtsades vara spekulant. Det innebär att
Mäklaren rent objektivt inte undanhöll någon spekulant från dödsboet i denna del. Inte heller i övrigt har det visats att Mäklaren undanhöll några spekulanter.
Nämnden tillägger att även om det var så att Mäklaren hade uppsåt att undanhålla en spekulant, saknar det betydelse eftersom det inte var fråga om en verklig spe- kulant. Om man gör en jämförelse med straffrätten skulle man kunna tala om ett
s.k. otjänligt försök, det vill säga att någon har uppsåt att begå ett visst brott, men rent objektivt inte begår det aktuella brottet. Det är dessutom inte säkert att det ens fanns ett uppsåt från Mäklarens sida; i det ingivna telefonsamtalet uppmanade Mäklaren ”spekulanten” att skicka sina kontaktuppgifter, men utredningen visar inte om ”spekulanten” gjorde det.
Kommunicering av bud
Xxxxxxxx har uppgett att de vid den aktuella tidpunkten inte invände mot Mäkla- rens förslag att inte publicera buden på hemsidan. Redan av det skälet åsidosatte Mäklaren inte sina skyldigheter i denna del.
Skadestånd
Som angetts ovan är det den skadelidande som har bevisbördan för att det upp- kommit en skada. Dödsboet har emellertid inte visat detta, och redan av detta skäl ska skadeståndskravet ogillas. Nämnden tillägger att dödsboets företrädare själva, i en inlaga till nämnden, uppgav att det ”kan” ha uppkommit en skada.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förutsätt- ningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastig- hetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.