BESLUT DEN 8 SEPTEMBER 2022 DNR 158/21 SIDA 1 AV 12
BESLUT DEN 8 SEPTEMBER 2022 DNR 158/21 SIDA 1 AV 12
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Biträdande förbundsjuristen DOG
Vad saken gäller
Skadestånd
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 25 000 kr till NN och YY.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 334 128 kr. Mäklaren har motsatt sig kravet.
BAKGRUND
Den 24 augusti 2021 köpte NN och YY (”NN-YY”) bostadsrätten till en lägenhet i Storstaden för 4 300 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Enligt NN-YY agerade Mäklaren oaktsamt i flera avseenden. De har därför begärt att han ska betala skadestånd.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört, i de delar som det haft betydelse för skadeståndskravet. Under rubriken ”Nämndens bedöm- ning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäklaren är ersätt- ningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY
I objektsbeskrivningen fanns följande fel:
Area
Dagen efter visningen (före budgivning) frågade de Mäklaren om den måttsatta ritningen i beskrivningen stämde. Om man räknade ihop måtten framkom att lä- genheten var cirka 66 kvm. Mäklaren sa att han hade ingen anledning att misstro någon information som han hade fått till sig. Sedan nämndes den saken inte mer.
Eftersom ritningen sa cirka 66 kvm, och texten i objektsbeskrivningen och fråge- listan cirka 53 kvm, hade de ingen anledning att tro att lägenheten skulle vara mindre än 53 kvm, men den blev senare uppmätt till 51,88 kvm.
Det stod beskrivet att sovrummet rymde dubbelsäng med sängbord, och enligt ritningen var väggen 3,78 meter. Det visade sig att den i verkligheten var 3,21 meter.
Driftskostnad
I beskrivningen stod att driftskostnaderna bestod av försäkring och el. Elkostna- den uppgavs vara 150 kr/månad. Efter samtal med det kommunala Elbolaget, den 21 september 2021 fick de veta att elkostnaden var mer än det dubbla. 150 kr täckte inte ens de fasta, obligatoriska kostnaderna. De frågade säljaren, som sa att Mäklaren menade att man inte behöver ange elkostnad. Då hade det väl varit mer rättvist att skriva ”el tillkommer” och inget belopp. Säljaren mejlade sitt ut- drag för el och det visade precis som Elbolaget sa, att kostnaden låg på det dubbla.
Takvåning
I beskrivningen angavs att lägenheten var belägen högst upp i huset. Detta är fel. Vinden är inredd och det bor alltså någon ovanför. Detta hade stor betydelse för dem, att de inte skulle behöva ha en granne ovanför.
Balkong
”Balkong med många soltimmar”, som det stod i beskrivningen, är en överdrift. Balkongen vetter mot öster och huset mittemot är flera våningar högre.
Väggar
”Väggarna är perfekt släta och vitmålade”, stod det i beskrivningen. Det visade sig finnas flera märken och smuts. De har lagt närmare 10 000 kr på färg och målare.
Golv
Mäklaren skrev upprepade gånger brädgolv och parkettgolv i beskrivningen. I frå- gelistan, som de fick först vid kontraktsskrivningen, hade säljaren skrivit ekpar- kett. Målaren de anlitade har intygat att det är ett laminatgolv. De ger in ett be- sked från en återförsäljare som anger att under det aktuella varumärket saluförs bara laminat- och vinylgolv.
Föreningen
I beskrivningen stod att föreningen inte har några nämnvärda åtgärder eller större kostnader i sin underhållsplan. Detta är fel. De fick senare veta från en medlem att byggnaden har en enstegstätad fasad. I underhållsplanen står att för- eningen planerar för ett fasadbyte 2025 till en kostnad av 1 600 000 kr. På 33 medlemmar blir det cirka 50 000 kr per medlem. Varför skönmåla i stället för att tillhandahålla underhållsplanen?
Skada
Skadan för de olika posterna uppgår till följande belopp:
Felaktigt angiven area: 81 132 kr.
Felaktigt eller otydligt angivna driftkostnader: 9 000 kr (korrekt elkostnad är 300 kr/månad. 150 kr x 60 veckor = 9 000 kr).
Felaktig uppgift om att lägenheten låg högst upp i huset: 100 000 kr.
Felaktig eller överdriven uppgift om sol på balkong: 20 000 kr. Felaktig uppgift om väggar: 4 996 kr.
Felaktig uppgift om golv: 70 500 kr.
Underlåtenhet att informera om kommande fasadbyte: 48 500 kr (1 600 000
kr/33 medlemmar = 48 500 kr).
Mäklaren Oaktsamhet Boarea
Han fick areauppgiften dels från bostadsrättsföreningen, genom en så kallad mäklarbild, dels från säljaren. Innan bostadsrätten marknadsfördes har även säl- jaren gått igenom och godkänt att uppgifterna förts i objektsbeskrivningen och i övrigt marknadsföringsmaterial. Det har inte funnits skäl att misstänka att uppgif- ten om boarean han fick från bostadsrättsföreningen, och som säljaren bekräf- tade, skulle vara felaktig.
Han har inte haft tillgång till andra uppgifter om bostadens storlek och eftersom den avvikelse som NN-YY gör gällande är så obetydlig, har det inte funnits anled- ning att agera på annat sätt än vad han gjort. Det bestrids således att han har agerat oaktsamt i nu berört hänseende.
Felaktigt eller otydligt angivna driftskostnader
Han medger att han har använt sig av schabloniserade uppgifter, vilket säljaren inte har invänt mot utan tvärtom har säljaren godkänt uppgifterna i objektsbe- skrivningen. Anledningen till att han använde sig av schabloniserade uppgifter är att lägenheten hade varit uthyrd under en längre period och att säljaren inte hade några uppgifter om elkostnaden.
Det bestrids att han har agerat oaktsamt eftersom han har erhållit ett godkän- nande från säljaren att ta in schabloniserade uppgifter om elkostnaderna i ob- jektsbeskrivningen och eftersom han heller inte har haft anledning att ifrågasätta uppgifternas riktighet.
Felaktig uppgift om att lägenheten låg högst upp i huset
Han medger att det i objektsbeskrivningen har angetts att bostaden ligger högst upp i huset. Emellertid står det även att bostaden ligger på våning fem av sex. Likaså i planritningen. När han och NN-YY befann sig på balkongen under visning- en frågade NN-YY om det fanns en vindslägenhet ovanför, vilket han bekräftade. NN-YY kan således inte ha svävat villfarelsen om att bostaden låg högst upp i hu- set. De har i god tid före köpet fått veta att lägenheten var belägen på våning fem och att det fanns en lägenhet ovanför denna. Säljaren har även godkänt uppgif- ten i objektsbeskrivningen. Mot bakgrund av vad som nu har anförts bestrider han att han har agerat oaktsamt.
Felaktig eller överdriven uppgift om sol på balkong
Även om frågan om soltimmar kan vara relativ, flyttade NN-YY in i bostaden i ok- tober 2021. Solen står vid den här tiden på året lågt på himlen. Annorlunda för- håller det sig under de varmare årstiderna. Balkongen ligger i högt österläge och på fråga från NN-YY har han svarat att balkongen har förmiddagssol. Det bestrids således att han har handlat oaktsamt i denna del.
Felaktig uppgift om väggar
Angående de påstått felaktiga uppgifterna om väggarna föreligger ingen oakt- samhet som kan läggas honom till last. NN-YY gör gällande att väggarna var smut- siga och hade flera märken. Enligt honom var väggarna släta och vitmålade. Un- der alla omständigheter har NN-YY inte visat att han skulle ha agerat oaktsamt genom att ta in en uppgift i objektbeskrivningen om att väggarna var perfekt släta och vitmålade. Dessutom har säljaren godkänt uppgiften om väggarna i objekts- beskrivningen, vilket ju talar för att det är säljaren som i sådant fall skulle bära ansvaret.
Felaktig uppgift om golv
NN-YY har inte förmått visa att golvet inte är ett bräd- eller parkettgolv. Han hän- visar till ingivet underlag till styrkande av att säljaren har lagt in ett trägolv som är slipbart och inte ett laminatgolv som XX-XX gör gällande. Han har alldeles oavsett detta inte haft anledning att misstänka att golvet skulle vara annat än ett trägolv och det bestrids att han skulle ha uppgett att golvet är ett massivt trägolv. Upp- giften om golvet härrör dessutom från säljaren och denne har godkänt objektsbe- skrivningen. Mot bakgrund av vad som nu har anfört bestrider han att han har agerat oaktsamt i nu berört hänseende.
Underlåtenhet att informera om kommande fasadbyte
Han har tillhandahållit NN-YY såväl underhållsplanen som årsredovisningen på visningen. Det finns emellertid ingen lagstadgad skyldighet för fastighetsmäklare att vare sig studera innehållet i underhållsplaner eller i detalj redogöra för inne- hållet i dessa. Det åligger inte heller en fastighetsmäklare att förutse och infor- mera om var och en av de faktorer som i framtiden eventuellt kan komma att påverka medlemmarna avseende det som anges i underhållsplanen. Det är ostri- digt att säljaren har godkänt uppgiften om kommande underhåll i föreningens fastighet skulle föras in i objektsbeskrivningen och att uppgiften härrör från denne. Han har inte haft anledning att misstänka att det inte förhöll sig på det sättet som säljaren uppgav. Det bestrids således att han har agerat oaktsamt i denna del.
Orsakssamband och skada
Vid bedömning av huruvida skada föreligger ska utgångspunkt tas i de omstän- digheter som rådde vid tidpunkten för försäljningen och hur den skadelidandes ekonomiska situation skulle ha sett ut om han i samband med den aktuella affä- ren inte agerat på sätt som NN-YY gör gällande. Med andra ord: hade de påstått felaktiga uppgifterna haft någon påverkan på bostadsrättens värde? Det är NN-YY som har att styrka att de har lidit skada.
Boarean
Det bestrids att det föreligger en skada eller ett orsakssamband mellan hans age- rande och NN-YY:s påstådda skada. NN-YY har inte visat att avvikelsen avseende bostadens area har påverkat dess marknadsvärde. NN-YY har beräknat sin skada genom att använda sig av en linjär beräkning. En linjär beräkning kan sällan till- lämpas. Det sistnämnda mot bakgrund av det som brukar kallas lagen om avta- gande gränsnytta, det vill säga att en bostads ”första” kvadratmetrar är mer vär- defulla än de ”sista”.
Därtill ska följande tilläggas. För att en felaktig omständighet ska grunda ett ska- deståndsansvar måste den skadelidande dels visa att uppgiften varit en del av beslutsunderlaget att köpa bostaden till visst pris, dels att uppgiften varit värde- påverkande. Den ersättning en köpare kan ha rätt till är just för denna värdepå- verkan. Oavsett om bostaden är 53 eller 52 kvm har NN-YY före köpet besökt bo- staden och kunnat bilda sig en uppfattning om dess disponering och sannolikt mot bakgrund av detta lagt det bud utifrån vad de ansåg att bostaden var värd.
Det framstår därför som mindre troligt att de hade betalat en lägre summa i an- ledning av att bostaden är 52 kvadratmeter.
Driftskostnaderna
Inte heller i denna del har NN-YY förmått visa att de påstått felaktiga uppgifterna har haft någon påverkan på bostadsrättens värde. I praxis har periodiska avgifter som understigit 300 kr inte ansetts ha haft en prispåverkan. Det bör i detta sam- manhang nämnas att en köpare inte kan räkna med att få samma driftskostnader som säljaren enbart baserat på de av säljaren uppgivna kostnader. Detta beror ju helt och hållet på hur mycket respektive boende konsumerar.
Felaktig uppgift om att lägenheten låg högst upp i huset
Han bestrider att NN-YY har förmått visa att de har lidit skada i denna del ef- tersom de i god tid före köpet har fått veta att bostaden inte låg högst upp i huset och ändå valt att gå vidare och förvärvat bostaden med denna vetskap. Det fram- står därmed som osannolikt att den påstått felaktiga uppgiften har haft påverkan på deras beslut att köpa bostaden eftersom uppgiften redan var känd innan över- låtelseavtal undertecknades. NN-YY har i vart fall inte förmått visa att ett eventu- ellt skadestånd ska beräknas på det sätt som de har gjort.
Felaktig eller överdriven uppgift om sol på balkong
NN-YY har inte förmått visa att uppgiften om soltimmar på balkongen skulle vara felaktig eller att den påstått felaktiga uppgiften har haft någon prispåverkan av- seende bostadsrättens värde över huvud taget. Inte heller har de företett någon bevisning om varför skadeståndet ska beräknas till 20 000 kr.
Väggarna
Vad gäller uppgifterna avseende väggarna bestrider han att NN-YY har visat att de har lidit skada. De har inte under några omständigheter visat att det föreligger ett orsakssamband mellan den påstådda oaktsamheten och den skada de yrkar er- sättning för. Vid besök i bostaden fann han att väggarna var släta och vitmålade. NN-YY har i vart fall inte presenterat någon bevisning om att så inte skulle vara fallet.
Felaktig uppgift om golv
Det bestrids att golvet inte skulle vara ett trägolv. Han ger in bevisning till styr- kande av att det är fråga om ett trägolv som har lagts i lägenheten. NN-YY å sin
sida har inte framfört någon bevisning för att golvet skulle vara i laminat. Oavsett vad som nu har anförts har NN-YY inte heller visat att detta skulle ha haft en vär- depåverkan på bostaden.
Underlåtenhet att informera om kommande fasadbyte
NN-YY har inte förmått visa att det föreligger ett nödvändigt orsakssamband mel- lan å ena sidan hans påstådda oaktsamhet och å andra sidan den påstådda ska- dan. Inte heller har de förmått visa att de har lidit skada över huvud taget. En för- värvare av en bostadsrätt har att räkna med att bostadsrättsföreningens byggnad under tid måste genomgå underhåll och att kostnaden härför påförs dess med- lemmar.
NN-YY tillade följande:
Då Mäklarens svar innehåller rena påhitt har de gjort en anmälan till Fastighets- mäklarinspektionen. De nöjer sig så.
På fråga från nämnden uppgav NN-YY att de inte återkallade ärendet utan ville att det skulle avgöras i befintligt skick.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, ob- jektsbeskrivningen, bostadsrättsföreningens underhållsplan och ett area- mätningsprotokoll.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om skadestånd
För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.
Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.
Det är normalt anmälaren som måste kunna bevisa dessa tre omständigheter: avsikt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssamband och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre beviskrav tillämpas.
Boarean
I objektsbeskrivningen angavs att boarean uppgick till 53 kvm. Efter köpet mättes boarean till 52 kvm.
Mäklaren har uppgett att uppgiften om 53 kvm kom från bostadsrättsföreningen och godkändes av säljarna. NN-YY har inte invänt mot det påståendet och det kan därför läggas till grund för bedömningen. NN-YY har inte heller påstått att Mäkla- ren skulle haft någon anledning att ifrågasätta föreningens uppgift. Redan av det skälet kan NN-YY inte få något skadestånd i denna del.
Driftskostnaderna
I den ingivna objektsbeskrivningen anges inga driftskostnader alls. Parterna före- faller dock vara överens om att det i marknadsföringen hade uppgetts att drifts- kostnaderna bestod av försäkring och el och att elkostnaden uppgick till 150 kr i månaden.
Kostnader för hushållsel och s.k. bostadsrättsförsäkring utgör inga driftskostna- der i den meningen att de enligt lag måste anges i objektsbeskrivningen. I förar- betena till fastighetsmäklarlagen anges att mäklaren ska ange bostadsrättens driftskostnader i objektsbeskrivningen, om det finns några sådana kostnader. De flesta bostadsrätter har inga driftskostnader alls i lagens mening. Samtidigt gäller att uppgifter i marknadsföringen ska vara korrekta, oavsett om de är obligatoriska eller inte.
NN-YY har uppgett att säljarens faktiska driftskostnader uppgick till mer än 300 kr i månaden. Mäklaren har inte invänt mot den uppgiften och nämnden lägger den därför till grund för bedömningen.
Mäklaren å sin sida har uppgett att uppgiften om 150 kr i månaden var schabloni- serad, vilket NN-YY inte har invänt emot. Nämnden lägger därför den uppgiften till grund för bedömningen.
Det finns en del som talar för att uppgiften om elförbrukningen var felaktig även med beaktande av att det var fråga om en schablon – säljarens faktiska kostnader var ju mer än dubbelt så höga. Nämnden anser dock att utredningen inte ger till- räckligt stöd för att slå fast att Mäklaren agerade oaktsamt när han redovisade
den schabloniserade elkostnaden. Nämnden noterar här att NN-YY valde att inte bemöta Mäklarens inlaga utan ansåg att ärendet skulle avgöras i befintligt skick.
Lägenhetens läge i huset
I en säljande ingresstext i objektsbeskrivningen angavs att lägenheten hade ”högsta läge”. Mäklaren har vidare medgett att bostadsrätten marknadsfördes med uppgift om ”högst upp i huset”. I faktadelen i objektsbeskrivningen angavs dock att lägenheten var belägen på våning 5 av 6.
Även om Mäklaren agerade oaktsamt genom att lämna den felaktiga uppgiften om ”högst upp i huset”, kan det enligt nämnden inte anses skadeståndsgrun- dande eftersom han samtidigt lämnade uppgift om att lägenheten låg på vå- ningsplan 5 av 6.
Nämnden tillägger att NN-YY i alla händelser inte har bevisat att den felaktiga uppgiften orsakade någon ekonomisk skada. Någon bevisning om att den felakt- iga uppgiften skulle ha påverkat priset med 100 000 kr – eller med något belopp överhuvudtaget – har inte getts in.
Balkong
Parterna är överens om att lägenheten vette mot öster. En allmänt hållen uppgift om ”balkong med många soltimmar”, som det stod i objektsbeskrivningen, är inte av den karaktären att man därav kan dra slutsatsen att balkongen skulle ha syd- eller sydvästläge, så som NN-YY tycks mena. Något skadestånd blir därför inte aktuellt.
Väggar
En uppgift om att en lägenhet har ”perfekt släta och vitmålade” väggar, som det stod i objektsbeskrivningen, innebär ingen garanti för att det inte skulle finnas märken och smuts. Redan av det skälet kan NN-YY inte få något skadestånd i denna del.
Golv
I objektsbeskrivningen angavs att lägenheten var försedd med brädgolv. Enligt NN-YY var den uppgiften felaktig.
Det är NN-YY som har bevisbördan för att uppgiften om brädgolv var felaktig. Mot Mäklarens förnekande har de emellertid inte visat detta. Inte heller i denna del kan de därför få något skadestånd.
Kommande fasadbyte
I objektsbeskrivningen angavs att föreningen hade en underhållsplan som sträckte sig fram till år 2041 och att den ”till största delen” bestod av ”löpande underhåll”.
Av objektsbeskrivningen framgick att byggnaden uppfördes år 2000. Av under- hållsplanen framgår att föreningen planerade ett fasadbyte år 2025 till en kost- nad om cirka 1 600 000 kr. Skälet till bytet var att byggnaden hade en s.k. en- stegstätad fasad, vilket utgör en känd riskkonstruktion.
Ett fasadbyte kan inte ses som löpande underhåll. Uppgiften i objektsbeskriv- ningen var i och för sig inte formellt felaktig – det stod ju att underhållsplanen ”till största delen” (dvs. inte helt och hållet) bestod av löpande underhåll – men eftersom kostnaden för ett fasadbyte är betydande, var uppgiften missvisande och vilseledande. En köpare hade inte heller anledning att räkna med ett fasad- byte redan efter 25 år – en fasad håller normalt betydligt längre.
Mäklaren har uppgett att han tillhandahöll underhållsplanen på visningen. NN-YY har förnekat detta och Mäklaren har inte bevisat sitt påstående. Nämnden tilläg- ger att underhållsplanen inte nämns i köpekontraktet, där det redovisas vilka handlingar som köparen tagit emot. Nämnden utgår alltså från att NN-YY inte fick del av underhållsplanen.
NN-YY har beräknat skadan i denna del som deras andel av föreningens kostnad för ett fasadbyte. Mäklaren har inte invänt mot kostnaden som sådan. Det är emellertid utrett att fasaden var 25 år gammal och NN-YY kan därför inte få er- sättning för hela kostnaden.
Nämnden bedömer att vetskap om fasadbytet och kostnaden för detta kan tän- kas ha påverkat bostadsrättens pris med omkring 25 000 kr. Det beloppet bör Mäklaren betala i skadestånd.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.