Återköp av fastigheten Björröd 1:209 samt förlikningsavtal
Återköp av fastigheten Björröd 1:209 samt förlikningsavtal
8
2022KS183
TJÄNSTESKRIVELSE
Sektorn för samhällsbyggnad Xxxx Xxxx
Kommunstyrelsen
Datum 2022-11-10
Diarienummer 2022KS183 252
Återköp av fastigheten Björröd 1:209 samt förlikningsavtal
Förslag till beslut
Kommunstyrelsen godkänner Köpekontrakt avtalsnummer 12921–2022 och förlikningsavtal, avtalsnummer 12922–2022 mellan Härryda kommun och Turk Food AB gällande fastigheten Björröd 1:209.
Kommunstyrelsen uppdrar åt samhällsbyggnadschef och mark- och exploateringschef att underteckna köpekontrakt och förlikningsavtal gällande fastigheten Björröd 1:209.
Sammanfattning av ärendet
Kommunen sålde år 2020 fastigheten Björröd 1:209 till Turk Food Sweden AB. Turk Food har efter markmiljöundersökningar funnit att marken är förorenad och inkommit med begäran om att i första hand bli erbjuden annan mark för etablering i Härryda kommun, alternativt att häva köpet och få ersättning för uppkomna kostnader. Förvaltningen kan inte tillmötesgå önskemålet från Turk Food om att erbjudas annan mark för etablering inom kommunen då kommunen inte äger mark som är planlagd för det ändamål och i den storlek som behövs för den tänkta etableringen.
Förvaltningen bedömer att kraven för att det ska anses vara ett fel i fastigheten inte uppfylls och medför därför inte rätt för Turk Food att häva sitt förvärv av fastigheten samt att erhålla skadestånd med anledning av de upptäckta föroreningshalterna i marken. Förvaltningen bedömer dock att det är skäligt att erbjuda Turk Food att återköpa fastigheten med anledning av de omfattande åtgärder som fastighetsägaren anser behöver vidtas för att realisera den tänkta etableringen. Förvaltningen föreslår därför att kommunen återköper fastigheten Björröd 1:209 utifrån samma ekonomiska villkor som gällde vid försäljningen tillsammans med tecknande av ett förlikningsavtal där parterna avstår ytterligare ekonomiska anspråk.
Beslutsunderlag
• Tjänsteskrivelse den 10 november 2022
• Förlikningsavtal mellan Turk Food AB och Härryda kommun, avtalsnummer 12922–2022
1(3)
• Köpekontrakt mellan Turk Food AB och Härryda kommun, avtalsnummer 12921–2022
• Tjänsteskrivelse 11 mars 2020, Försäljning av del av Björröd 1:191, fastighet A
• Kommunstyrelsens beslut den 29 april 2020 § 182
Ärendet
Kommunstyrelsen beslutade den 29 april 2020 § 182 att sälja fastigheten Björröd 1:209 till Turk Food Sweden AB, nedan kallad Turk Food.
Fastigheten Björröd 1:209 är ca 17 400 kvm, obebyggd och planlagd som industrimark i gällande detaljplan. Turk Food förvärvade fastigheten med avsikten att uppföra en byggnad för lager och kontor om ca 6000–7000 kvm. Den överenskomna köpeskillingen för fastigheten var 6 525 000 kronor. I det köpekontrakt som tecknades med Turk Food villkorades köpet bland annat av att VA-anläggningsavgift, plan- och bygglovsavgift och anslutningsavgift inte ingick i köpeskillingen. Därtill reglerades att byggnation skulle påbörjas inom 8 månader efter tillträdesdagen och att fastigheten såldes i befintligt skick med en upplysning om att det krävs kompletterande geotekniska undersökningar.
Turk Food kontaktade kommunen under hösten 2021 med anledning av att man vid en markmiljöteknisk undersökning funnit att marken innehåller olika miljöföroreningar. På tomten har det inte pågått någon verksamhet under tiden som Turk Food har ägt marken. Innan området exploaterades utgjordes det i huvudsak av öppen eller igenväxande mark som tidigare nyttjats för jord- och skogsbruk. Marken är till stora delar ett torvområde.
Med anledning av föroreningshalterna anser Turk Food att marken är olämplig att bebygga. Marken fungerar idag som en naturlig buffert och reningsplats för omgivande markområden och tar man bort bufferten genom att schakta bort de naturliga växtlager som marken består av, riskerar kringliggande mark och vattendrag att påverkas negativt. Turk Food anser att det är orimligt dyrt att bebygga fastigheten enligt planerat då stora mängder material måste schaktas bort och deponeras. Turk Food har därför vänt sig till kommunen med begäran om i första hand bli erbjuden annan mark för etablering i Härryda kommun, alternativt att häva köpet och få ersättning för uppkomna kostnader.
Ekonomiska konsekvenser
Björröd 1:209 utgör en del av exploateringsområdet Björröd industriområde.
Fastigheten såldes under 2020 men är tänkt att delredovisas först i bokslut 2022. I och med att kommunen förvärvar tillbaka fastigheten innebär det en minskning av kommunens exploateringsresultat med 6,525 miljoner kronor för år 2022. Förvärvet av fastigheten innebär endast försumbart ökade driftkostnader i form av tillsyn och generell markförvaltning.
Förvaltningens bedömning
Förvaltningen gör bedömningen beträffande att fastigheten Björröd 1:209 idag fungerar som en naturlig buffert där vatten från omgivande mark infiltreras och renas innan det når recipient dvs. mottagaren och därmed instämmer förvaltningen med Turk Food. Fastigheten kan därför anses vara lämplig att bevara obebyggd - såvida inte åtgärder för omhändertagande av föroreningar vidtas i området. Fortsatt utredning krävs för att bedöma om och hur fastigheten kan nyttjas för avsett ändamål dvs. industri.
Förvaltningen kan inte tillmötesgå önskemålet från Turk Food om att erbjudas annan mark för etablering inom kommunen då kommunen inte äger mark som är planlagd för det ändamål och i den storlek som behövs för den tänkta etableringen.
Förvaltningen bedömer att kraven för att det ska anses vara ett fel i fastigheten inte uppfylls och medför därför inte rätt för Turk Food att häva sitt förvärv av fastigheten samt att erhålla skadestånd med anledning av de upptäckta föroreningshalterna i marken. Därmed bedömer förvaltningen att det är oskäligt att kommunen ska ersätta Turk Food för uppkomna kostnader. Förvaltningen bedömer dock att det är skäligt att återköpa Björröd 1:209 från Turk Food då markmiljöundersökningar har visat på att det krävs omfattande åtgärder för att realisera den tänkta etableringen.
Ett återköp av fastigheten föreslås ske på samma ekonomiska villkor som den ursprungliga försäljningen av fastigheten år 2020. Förvaltningen bedömer att kommunen inte bör belastas med några övriga kostnader avseende försäljningen av fastigheten, varför ett förlikningsavtal har upprättats efter överenskommelse med Turk Food. Förvaltningen bedömer att föreslagen köpeskilling tillsammans med ett förlikningsavtal där parterna avstår ytterligare ekonomiska anspråk är väl motiverad med hänsyn till det rättsliga läget och övriga förutsättningar.
Xxxxxx Xxxxxxxx Xxx Xxxxxxxxx
Samhällsbyggnadschef Mark- och exploateringschef
Page 81 of 424
Page 88 of 424
Sektorn för samhällsbyggnad Xxxxx Xxxxxxxx
Kommunstyrelsen
Datum Dnr
2020-03-11 2020KS159 253
Försäljning av del av Björröd 1:191, fastighet A
Sammanfattning
Sektorn för samhällsbyggnad har upprättat förslag till köpekontrakt mellan Turk Food Sweden AB och Härryda kommun. Köpekontraktet innebär att kommunen överlåter en del av fastigheten Björröd 1:191 om totalt 17 400 kvm till Turk Food Sweden AB för en köpeskilling av 6 525 000 kronor. Överlåtelsen avser ett område som enligt detaljplan är avsett för industri, kontor och detaljhandel med skrymmande varor.
Turk Food Sweden AB avser upprätta en byggnad på ca 6 000 kvm, med möjlighet att bygga till ca 1 000 kvm, innehållande lager, logistik och kontor. Företaget är livsmedelsgrossist och importerar varor främst från Nederländerna och Tyskland. Deras kunder är bland annat ICA, Citygross och Orienthuset samt livsmedelsgrossister i Sverige, Norge, Danmark och Finland. Idag är de 30 anställda och avser att växa till 100 anställda inom en femårsperiod, med främst fler lagerarbetare med lägst krav på grundskoleutbildning samt kontorsanställda.
Ersättningsnivån baseras på ett bedömt marknadsvärde med Göteborgsregionen som referensmarknad samt fastighetens beskaffenhet och läge.
Förslag till beslut
Kommunstyrelsen godkänner köpekontrakt mellan Härryda kommun och Turk Food Sweden AB enligt föreliggande förslag.
Kommunstyrelsen uppdrar åt samhällsbyggnadschef och mark- och exploateringschef att underteckna köpekontraktet och övriga till försäljningen tillhörande handlingar.
Xxxxxx Xxxxxxx
Samhällsbyggnadschef Xxxxxxxx Xxxxxxx
Xxxx- och exploateringschef
Bilagor: Köpekontrakt Lägeskarta Värdering
Page 92592ofof428416
Page 92693ofof428416
Page 92794ofof428416
Page 92895ofof428416
Page 92996ofof428416
Page 120907 of 482146
Webbkarta Mark
Lägeskarta
[m]
Skala
1:8 000 0 000 000 000 400 500 600 700 800
Datum: 03.16.2020
PagSee12k09to18rnoffö48r21S46amhällsbyggnad, Härryda kommun. Kartan har ej rättsverkan. Fastighetsgränser kan ha ett ungefärligt läge i kartan.
Värdeutlåtande
Fastigheten Härryda Björröd 1:191 (del av)
Svefa AB, Ullevigatan19, 41140 Göteborg Xxx.xx: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
Page 120929 of 482146
Innehållsförteckning
Värderingsobjekt
Värderingsobjektet utgörs av industritomtmark inom del av fastigheten Härryda Björröd 1:191. Se ungefärlig omfattning nedan.
Källa: Härryda kommun
Uppdragsgivare
Uppdragsgivare är Härryda kommun genom Xxxxx Xxxxxxxx.
Syfte
Värderingen syftar till att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Enligt uppdragsgivaren skall värde- ringen användas som beslutsunderlag inför en eventuell försäljning av industrimark inom området.
Värdetidpunkt
Värdetidpunkt är 2020-01-28.
Allmänna villkor
För uppdraget gäller bilagda "Allmänna villkor för värdeutlåtande" om ej annat framgår nedan.
De allmänna villkoren har utarbetats gemensamt av de ledande värderingsföretagen på den svenska mark- naden och tillämpas alltid av dessa företag om inte annat särskilt anges i det enskilda fallet. De allmänna villkoren återger värderingsbranschens uppfattning om ett värderingsutlåtandes generella begränsning.
De allmänna villkoren anger begränsningar i värdeutlåtandets omfattning, förutsättningar för värdeutlåtan- det vad gäller datafångst och tillförlitlighet, hur miljöaspekter beaktas, besiktningens funktion, hur värde- ringsobjektets tekniska skick beaktas, värderarens ansvar, värdeutlåtandets aktualitet, hur redovisade be- dömningar av framtida händelser och förutsättningar ska tolkas samt hur värdeutlåtandet får användas.
De allmänna villkoren gäller i alla delar för såväl av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare som för icke auktoriserade värderare.
Svefa AB ikläder sig ej ansvar för oriktiga värdebedömningar orsakade av att av uppdragsgiva- ren/fastighetsägaren lämnade sakuppgifter, som lagts till grund för värdebedömningen, är oriktiga eller ofullständiga.
Värderingsstandard
Allmänna villkor för värdeutlåtande gäller (se bifogat dokument). Dessa villkor gäller före villkor enligt punkt två och tre nedan.
Uppdraget har utförts i enlighet med tillämpliga delar av Valuation Practice Statements ("VPS") som ingår i RICS Valuation - Global Standards 2017("Red Book") och utfärdats av Royal Institution of Chartered Sur- veyors (RICS).
Värderingen har utförts i enlighet med Samhällsbyggarnas regler om god värderarsed.
Vi bekräftar att vi har tillräcklig lokal och nationell marknadskännedom om den aktuella fastighetsmark- naden, samt erforderlig kompetens och förståelse för att kunna utföra uppdraget på ett fullvärdigt sätt.
Upplysningar
Svefa känner inte till någon intressekonflikt i samband med detta uppdrag.
Särskilda förutsättningar
Uppgifter om värderingsobjektets exakta omfattning, areal och framtida utformning har ej tillhandahållits. Vid bedömningen av marknadsvärdet har Svefa utgått från att värderingsobjektet utgörs av en normalstor industritomt.
Grundförutsättningar
Kommunalt huvudmannaskap för allmän platsmark förutsätts (gäller även då privata markägare initierar utveckling av nya byggrätter som föranleder utbyggnad av allmän platsmark).
Exploatören förutsätts bekosta projektering och uppförande av bebyggelse samt markplanering inom kvar- tersmark.
Det bedömda värdet förutsätter att kostnader för gator/vägar och dylikt på allmän mark ingår, det vill säga att de inte kommer att belasta köparen av marken (ingår även normalt i jämförelseköpen). Anslutningsavgif- ter för VA ingår däremot inte i det bedömda värdet (ingår normalt inte i jämförelseköpen).
Fördelningen av eventuella övriga kostnader mellan kommun och exploatör förutsätts regleras i exploate- ringsavtal och har inte vidare beaktats i värderingen
Besiktning och värderingsunderlag
Syn av värderingsobjektet genomfördes 2020-01-20. Följande underlag har erhållit från uppdragsgivaren:
• Detaljplan (ändring av detaljplan) för Västra Björrödsvägen, upprättad i maj 2005
• Karta över värderingsobjektets ungefärliga avgränsning
Underlag har inhämtats och bearbetats från kommunens planarkiv, fastighetsregistret samt offentlig statistik från SCB med flera.
Objektstyp
Inom värderingsobjektet inryms tomtmark för industri.
Lagfaren ägare
Lagfaren ägare till värderingsobjektet är Härryda kommun.
Läge
Värderingsobjektet är beläget väster om Eskilsbyvägen i anslutning till Västra Björrödsvägen i Björröd, Härryda kommun.
Omgivningen utgörs huvudsakligen av skogs- och åkermark i väster samt av yngre industribebyggelse i öster. Backaskolan och viss villabebyggelse finns direkt norr om värderingsobjektet. Service finns närmast i Landvetter. Allmänna kommunikationer finns i form av buss. Större trafikleder (riksväg 40) finns på knappt 1 kilometers avstånd.
Tomt
Värderingsobjektet har en markareal om 61 864 kvadratmeter och är i dagsläget obebyggt och utgörs i huvudsak av skogs-/ åkermark. Gata/ väg är delvis utbyggt.
Miljö
Värderingsobjektet är inte registrerat i Länsstyrelsens register över potentiellt förorenade markområden.
Inom ramen för detta uppdrag har det inte genomförts någon ytterligare kontroll avseende potentiella miljö- belastningar inom värderingsobjektet (se vidare i avsnitt 3 i bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande).
Rättsliga förhållanden
I bilaga återfinns ett utdrag ur fastighetsregistret avseende hela Härryda Björröd 1:191. Av denna bilaga framgår bland annat:
• Lagfaren ägare
• Adressuppgifter
• Planförhållanden
• Servitut med mera
• Inteckningar
• Taxeringsuppgifter
Värderingsobjektets status avseende aktuella rättigheter och andelar i samfälligheter har inte närmare stu- derats. Värderingen förutsätter att det inte finns belastande rättigheter av stor betydelse för genomförbar- heten av och för ekonomin i en exploatering. Genomförandetiden har gått ut.
Planförhållande
Värderingobjektet omfattas av detaljplan
Planbestämmelserna anger ändamålen industri, kontor samt detaljhandel med skrymmande varor (ej livs- medel) med en högsta byggnadshöjd om 15 meter. Största byggnadsarea uppgår till 50 % av fastighetsa- rean.
Makroekonomi
Svensk ekonomi
Svensk ekonomi är fortsatt relativt god, men det är tydligt att konjunkturen gått in i en fas med svagare tillväxt och senare års goda utveckling väntas mattas av under kommande år. Även osäkerheten i omvärl- den har ökat – såväl ekonomiskt som politiskt – med ”avtalslöst” Brexit, eskalerande handelskonflikt mellan USA och Kina, Irans agerande i Persiska Viken.
BNP för 2018 uppgick till ca 2,4 %, men Konjunkturinstitutet har under 2019 kontinuerligt sänkt sin prognos som nu ligger på 1,2 respektive 0,7 % för 2019 och 2020. Tillväxten under 2019 var svag (+0,1 % i Q1;
+0,1 % i Q2; +0,3 % i Q3). Offentlig konsumtion och hushållens investeringar, särskilt bostadsinvesteringar, har till stor del legat bakom senare års starka tillväxt, men dess bidrag till BNP har minskat. Exporten utgör en viktig del av BNP, men även här väntas tillväxten vara relativt svag (en svag krona är i detta samman- hang positivt, men investeringskonjunkturen i flera av Sveriges viktigast exportmarknader är svag). Inflat- ionen för 2020 väntas ligga kring 1,7 – 1,8 %.
Utvecklingen på bostadsmarknaden utgör en osäkerhetsfaktor för svensk ekonomi (bostadsinvesteringar- na, som utgör en betydande del av BNP, har minskat markant under 2018 och 2019). Priserna på privatbo- stadsmarknaden har återhämtat sig och bedöms vara stabila, men en bestående nedgång skulle få märk- bart negativa konsekvenser för både konsumtion och investeringar, med följdeffekter på hela ekonomin.
Sverige står inför stora demografiska utmaningar vilket väntas sätta tydliga avtryck i svensk ekonomi och politik framöver. Stora krav ställs på utbyggnad av social infrastruktur med särskilda boenden, för- skola/skola samt hälso- och sjukvård. Om den offentliga sektorns åtagande ska bibehållas talar de demo- grafiska utmaningarna för stigande utgifter vilket riskerar att slå tillbaka på tillväxten. Åtstramningar av fi- nanspolitiken är därmed sannolikt att vänta.
Riksbanken höjde i december reporäntan med 25 punkter till 0 %, trots förväntningar om en svagare tillväxt i svensk och internationell ekonomi framöver. Detta då de bedömer att inflationen har goda förutsättningar att fortsatt ligga nära målet om 2,0 %. Prognosen är oförändrad, reporäntan väntas vara oförändrad under 2020 och 2021, och en bit in på 2022.
Riksbanken fortsätter att varna för hushållens höga skuldsättning, något de anser bör hanteras med riktade åtgärder inom bostadspolitiken, skattepolitiken och makrotillsynen. I detta sammanhang är det emellertid värt att notera att hushållens finansiella tillgångar och sparande ligger på fortsatt hög nivå, till stor del för att ta höjd inför kommande räntehöjningar (och då behovet av att amortera).
Den svenska arbetsmarknaden är fortsatt relativt god, men den svagare konjunkturen syns nu också tydligt på arbetsmarknaden. Under 2020 och 2021 väntas sysselsättningen öka med 27 000 respektive 19 000 personer, en klar minskning jämfört med tidigare prognos. Samtidigt väntas arbetslösheten öka, från 6,4 % 2019 (prognos) till 7,2 % under 2020 och 7,4 % under 2021.
Antalet jobb blir fler i hela Sverige, men utvecklingen väntas vara starkast i Stockholm, Uppsala och Skåne. Det är främst sektorn ”privata tjänster” som väntas ligga bakom den ökande sysselsättningen. Xxxxxxx födda väntas stå bakom i princip hela sysselsättningsökning (det är också inom denna grupp där huvuddelen av den lediga arbetskraften finns, för inrikes födda ligger arbetslösheten fortsatt på historiskt låga nivåer).
Arbetsmarknaden väntas vara fortsatt polariserad där grupper med utsatt ställning på arbetsmarknaden har svårt att hitta anställning. Långtidsarbetslösheten ses som den största utmaningen vilket ställer krav på ökad utbildning, ökad rörlighet och subventionerade anställningar för att skapa förutsättningar för fortsatt ökad sysselsättning och tillväxt. En annan utmaning är att öka tillgången på utbildad arbetskraft, särskilt utanför storstadsregionerna.
Härryda kommun
Befolkning
Befolkningen i Härryda uppgick vid årsskiftet 2018/2019 till 37 802 invånare, en ökning med drygt 1,0% sedan föregående år. Befolkningsutvecklingen i kommunen under den senaste 10-årsperioden redovisas i tabellen nedan.
Befolkning | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 |
Härryda | 34 007 | 34 463 | 34 854 | 35 223 | 35 732 | 36 291 | 36 651 | 37 108 | 37 412 | 37 802 |
Tillväxt, Härryda | 1,3% | 1,3% | 1,1% | 1,1% | 1,4% | 1,6% | 1,0% | 1,2% | 0,8% | 1,0% |
Tillväxt, Sverige | 0,9% | 0,8% | 0,7% | 0,8% | 0,9% | 1,1% | 1,1% | 1,5% | 1,3% | 1,1% |
Källa: SCB |
Befolkningsutveckling
Källa: SCB
I nedanstående diagram redovisas befolkningsmängden i kommunen för olika åldersgrupper samt deras andelar av den totala befolkningsmängden. Noterbart är att andelen personer som är 5-14 år samt 35-54 år är högre än riket i övrigt.
Åldersfördelning på befolkningen
Källa: SCB
Medelinkomsten i Härryda är generellt högre än riket i stort, något som gäller inom samtliga ålderskatego- rier med undantag av åldern 20-29 år.
Ålder | Kommunen [tkr] | Länet [tkr] | Riket [tkr] |
20-24 år | 165,6 | 164,4 | 155,4 |
25-29 år | 244,0 | 240,7 | 237,0 |
30-44 år | 401,0 | 330,0 | 334,9 |
45-64 år | 450,4 | 378,8 | 383,8 |
65+ år | 275,6 | 245,8 | 249,6 |
Totalt 20+ år | 364,9 | 302,3 | 305,1 |
Källa: SCB |
Arbetslöshet
Ser man till Arbetsförmedlingens statistik för 2018 (avser den registerbaserade arbetskraften som är öppet arbetslösa eller i program med aktivitetsstöd) uppgår arbetslösheten i Härryda till 3,1 % vilket kan jämföras med Västra Götalands län som har en arbetslöshet om 6,2 % och riket i stort som har en arbetslöshet om 7,0 %.
Öppet arbetslösa och sökande i program med aktivitetsstöd i procent av befolkningen
Källa: Arbetsförmedlingen
Näringsliv
Tyngdpunkten i kommunens näringsliv ligger på transport och magasinering samt tillverkning och utvinning.
Andel anställda per näringsgren
Källa: SCB
I Svenskt Näringslivs kommunranking, vilken baseras på kommunernas näringslivsklimat, hamnar Härryda på plats 10 i rankingen för 2019.
Fastighetsmarknad
Investeringsmarknaden
2019 utgjorde ett mycket starkt år på investeringsmarknaden, med en transaktionsvolymen kring 185 mdkr (avser transaktioner >10 mkr). Om även aktieöverlåtelser inkluderas (som Vonovias köp av Hembla och Xxxxxxxx Xxxx samt SBB:s köp av Hemfosa) summeras transaktionsvolymen till ca 240 mdkr. Till köparna hör främst svenska investerare, men det finns ett stort, och ökande intresse, från utländska aktörer. Ut- ländska aktörer har emellertid ett mer ”snävt” investeringsfokus med en stor andel av investeringarna i storstäderna, och särskilt då i Stockholm, eller genom nischade portföljer.
Bostadsfastigheter utgör som tidigare ett stort segment med ett stort intresse på i princip samtliga delmark- nader. Logistik/lager upplever en fortsatt stark efterfrågan, såväl vad gäller transaktioner som nyproduktion. Marknaden för hotellfastigheter är stark med hög investeringsvolym och sjunkande direktavkastningskrav. Externhandel och livsmedelshandel har sett en stark utveckling under senare år, men denna bedöms nu ha dämpats något. Samhällsfastigheter, och främst olika typer av särskilda boenden, är fortsatt attraktiva inve- steringsobjekt. Detta visar sig också i ett stort intresse för kontorsfastigheter med hyresgäst från offentlig sektor (som egentligen inte utgör en samhällsfastighet, men kombinerar fördelar från såväl detta segment som för kontorsmarknaden i stort).
Fastighetsmarknaden bedöms överlag vara fortsatt stark, men något avvaktande, under det kommande året. Det finns ett fortsatt stort intresse för fastighetsinvesteringar, inte bara för kvalitativa objekt i A-läge utan även på vad som tidigare ansetts vara sekundära marknader/objekt.
Det bedöms finnas viss potential för fortsatt sjunkande direktavkastningskrav, men överlag bedöms senare års goda utveckling ha planat ut. Värdetillväxten framöver bedöms därför främst komma från stigande hy- ror, snarare än sjunkande direktavkastningskrav.
Risk för stigande avkastningskrav under de kommande sex månaderna bedöms främst finnas för objekt med investeringsbehov (moderniserings-/anpassningsbehov, eftersatt underhåll) på svaga delmarknader.
Marknaden för byggrätter, främst vad gäller bostadsändamål inom storstads-/regionala tillväxtmarknader, har bromsat in på grund av en fortsatt svag utveckling på privatmarknaden för nyproduktion i kombination med tidigare stigande bygg- och exploateringskostnader.
De stora, etablerade fastighetsbolagen och institutionerna har en positiv syn på kreditmarknaden och kan relativt lätt erhålla finansiering, till goda villkor, särskilt för kvalitativa objekt. De stora aktörerna har tillgång till alternativa finansieringslösningar, något som varit tydligt under senare år då flera av de stora bola- gen/institutionerna emitterat obligationer (varav en stor del ”gröna” obligationer). Bankerna har en mer ne- gativ syn på den kommande utvecklingen jämfört med fastighetsbolagen.
Lokala marknadsförutsättningar
Transaktionsaktiviteten på fastighetsmarknaden i Härryda kommun avseende såväl bebyggda som obe- byggda industrifastigheter har under de senaste åren varit stabil, med i genomsnitt 8 genomförda köp per år. Köpare har i huvudsak varit lokala bolag och privatpersoner och säljare har i huvudsak varit från samma kategorier samt kommunen.
Direktavkastningskraven för industrifastigheter i Härryda kommun varierar normalt i intervallet 6,5–8,5 %.
Värderingsobjektets marknadsförutsättningar
Värderingsobjektet bedöms ha ett relativt bra läge för industrifastigheter i Härryda kommun, vilket samman- taget bedöms utgöra ett B-läge för industrifastigheter i kommunen.
Med hänsyn till områdets starka utveckling under senare år, med ett relativt stort tillskott av industribebyg- gelse, samt med hänsyn till värderingsobjektets strategiska läge med närhet till riksväg 40 bedöms efterfrå- gan på värderingsobjektet sammantaget som bra. Sannolik köparkategori bedöms främst vara lokal aktör, regional aktör och egenanvändare.
Definition av marknadsvärde och metodtillämpning
Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning på den öppna marknaden.
Värdering av denna typ av objekt sker vanligen genom en ortsprismetod, där jämförelser görs med note- rade priser vid försäljningar av så långt möjligt jämförbar industritomtmark. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Köpeskillingarna kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon eller några värdepåverkande egenskaper hos fastigheterna, t ex tomtareal.
Ortsprismetod
En ortsprisanalys över lagfarna försäljningar av industrifastigheter taxerade med typkod 411 (industrienhet, tomtmark) har genomförts. I brist på jämförelseköp inom Härryda kommun har även genomförda köp i Par- tille och Lerum inkluderats i analysen. Urvalskriterier har varit köp som har genomförts efter den 1 januari 2015 samt objekt med en areal större än 1 000 kvadratmeter. Det har efter gallring med avseende på orena köp genomförts ett knappt 40-tal försäljningar som uppfyller dessa kriterier. Köpen redovisas i tabellen nedan.
Fastighet | Köpedatum Köpare | Säljare | Pris Tkr | Kr/kvm | Areal |
MELLBY 4:142 | 2018-09-03 Järnringen företagshallar ekonomisk föreni | Elga Aktiebolag | 4 800 | 1 162 | 4 131 |
BÅRHULT 1:113 | 2016-08-18 Bårhults Industrifastigheter 2 AB | Privatperson | 3 675 | 1 000 | 3 675 |
UGGLUM 14:231 | 2019-05-02 Von Utfall projektering AB | BJS Fastigheter i Partille AB | 2 400 | 799 | 3 003 |
BÅRHULT 1:127 | 2019-09-26 Weatherproof Family AB | HÄRRYDA KOMMUN | 5 524 | 796 | 6 940 |
MELLBY 146:8 | 2016-09-06 BMA Borelius Fastighets AB | Privatperson | 1 350 | 747 | 1 807 |
UDDARED 1:14 | 2017-03-29 Flodagarveriet Fastigheter AB | BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN HÄSTEN NR | 2 000 | 680 | 2 941 |
BÅRHULT 1:126 | 2018-03-27 Jeskilsson Fastigheter AB | HÄRRYDA KOMMUN | 5 109 | 656 | 7 790 |
BÅRHULT 1:122 | 2019-03-05 Bårhults Utvecklings AB | HÄRRYDA KOMMUN | 6 803 | 650 | 10 450 |
BÅRHULT 1:120 | 2018-07-30 FPA Fastigheter AB | HÄRRYDA KOMMUN | 2 705 | 650 | 4 162 |
BÅRHULT 1:119 | 2018-03-22 Lijonida Fastighets AB | HÄRRYDA KOMMUN | 2 117 | 650 | 3 259 |
BÅRHULT 1:124 | 2018-11-26 Holmantia Fastigheter AB | HÄRRYDA KOMMUN | 2 365 | 541 | 4 374 |
LEKSTORP 3:19 | 2019-06-04 Gudrun Fastighet AB | Gråbo FöretagsPark AB | 3 750 | 425 | 8 827 |
BÅRHULT 1:114 | 2016-08-16 Bårhults Industrifastigheter 1 AB | Privatperson | 2 605 | 395 | 6 596 |
BÅRHULT 1:115 | 2016-08-20 Ekonomisk förening Företagshallen i Bårhu | Privatperson | 3 020 | 395 | 7 648 |
SKÄLLARED 1:136 | 2015-01-28 Scandir Chemicals AB | HÄRRYDA KOMMUN | 1 478 | 379 | 3 899 |
BJÖRRÖD 1:194 | 2019-06-04 Fastighetsbolaget björröd 1:194 AB | NA Schakt AB | 2 103 | 378 | 5 569 |
LANDVETTERS-BACKA 3: | 2015-01-29 Landvetter Fastighetsförvaltning AB | HÄRRYDA KOMMUN | 2 138 | 371 | 5 769 |
BJÖRRÖD 1:198 | 2017-04-13 LEJE Fastigheter AB | Ronnangsgard Real estate AB | 1 448 | 365 | 3 967 |
BJÖRRÖD 1:198 | 2015-05-12 Tautech Fastigheter AB | HÄRRYDA KOMMUN | 1 389 | 350 | 3 967 |
BJÖRRÖD 1:206 | 2019-01-23 KVARNBÄCKENS BETONGFABRIK AB | HÄRRYDA KOMMUN | 6 913 | 350 | 19 750 |
BJÖRRÖD 1:207 | 2019-06-18 LC Development Fastigheter 12 AB | HÄRRYDA KOMMUN | 7 641 | 350 | 21 786 |
BJÖRRÖD 1:204 | 2016-01-14 Stensättning ABJ Entreprenad AB | HÄRRYDA KOMMUN | 732 | 350 | 2 094 |
BJÖRRÖD 1:203 | 2016-11-01 Xxxxxxx Xxxxxxx 1 AB | HÄRRYDA KOMMUN | 3 360 | 348 | 9 658 |
BÅRHULT 1:118 | 2018-07-10 Fastighets AB Knostret | HÄRRYDA KOMMUN | 2 155 | 348 | 6 198 |
UDDARED 1:65 | 2015-10-16 Flodagarveriet Fastigheter AB | BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN HÄSTEN NR | 1 450 | 285 | 5 091 |
BERG 1:93 | 2015-06-17 PDF Fastighet AB | LERUMS KOMMUN | 875 | 273 | 3 211 |
BERG 1:98 | 2017-02-02 Svensk Industriförvaltning AB | LERUMS KOMMUN | 1 821 | 250 | 7 282 |
BERG 1:100 | 2018-01-31 Stillestorp Fastighet AB | LERUMS KOMMUN | 2 580 | 250 | 10 318 |
ÖLSLANDA 10:91 | 2015-04-20 XXX Xxxxx of Sweden AB | LERUMS KOMMUN | 1 238 | 250 | 4 952 |
TOLLESTORP 6:20 | 2019-03-25 LMA-Hallen i Stenkullen AB | LERUMS KOMMUN | 875 | 250 | 3 504 |
BERG 1:91 | 2016-12-28 Stålbröderna Fastighets AB | Klövern Lerum AB | 980 | 245 | 3 997 |
TOLLESTORP 1:14 | 2018-07-10 Nordic Fastighet i Lerum AB | LERUMS KOMMUN | 2 475 | 240 | 10 309 |
BERG 1:99 | 2017-08-23 Setälä Fastighet AB | LERUMS KOMMUN | 649 | 226 | 2 877 |
SNÅKERED 2:141 | 2018-10-29 HÄRRYDA MASKINGRÄV AB | Privatperson | 900 | 137 | 6 559 |
LEKSTORP 3:25 | 2019-08-30 Xxxxxx Xxxxxxx Förvaltnings AB | HERMANSSONS BYGG & TRÄ AB | 300 | 130 | 2 306 |
LEKSTORP 3:19 | 2015-02-26 Husexpo Gråbo/Floda AB | LERUMS KOMMUN | 1 670 | 100 | 16 696 |
Priserna varierar mellan cirka 100 och 1 200 kr/kvm tomtareal. Tyngdpunkten ligger mellan cirka 250 och 650 kr/kvm tomtareal och genomsnittet omkring 450 kr/kvm.
Genomsnittstomten har en markareal om cirka 6 500 kvadratmeter och mediantomten är omkring 5 000 kvadratmeter, vilket får anses utgöra en normalstor industritomt.
Ortsprismaterialet innehåller köp med spridning geografiskt inom de aktuella kommunerna och prisinterval- let bedöms täcka in nivån för lägen med olika attraktivitet. Klart är att industritomter i Lerum betingat lägst pris. I jämförelse med värderingsobjektets läge bedöms industritomter i Lerum dock som sämre.
Noterbart är att Härryda kommun, jämfört med övriga kommuner som ingår i analysen ovan, varit förhållan- devis aktiva vad gäller tillskott och försäljning av industrimark, både i Bårhult (som bedöms utgöra ett bättre industriläge än värderingsobjektets) och i Björröd.
Priserna för objekten som är belägna i Björröd varierar i huvudsak mellan 350 och 375 kr/kvm tomtareal. Kommunen står som säljare i majoriteten av försäljningarna, där det finns en viss tendens till marginellt lägre priser än när försäljning har skett mellan två privata aktörer. Vidare ska det noteras att några av kö- pen avser objekt uppemot 20 000 kvadratmeter tomtareal.
Ser man till genomförda försäljningar av industritomtmark i Göteborg och Mölndal uppgår genomsnittspriset till cirka 875 kr/kvm tomtareal och medianpriset till cirka 900 kr/kvm tomtareal. I bästa läge säljer kommu- nerna inte sällan verksamhetsmark till priser om 1 250–1 450 kr/kvm tomtareal.
Det normala är att obebyggda industrifastigheter förvärvas inklusive anslutande gata, men exklusive VA och iordningställande av tomtmarken. Jämförelseköpen kan således i allt väsentligt antas vara jämförbara med värderingsobjektet i detta avseende.
Prisutvecklingen för obebyggda fastigheter är normalt sett av olika skäl i princip omöjlig att beräkna statist- iskt på ett säkert sätt. För obebyggda fastigheter bedöms prisutvecklingen i stället med ledning av prisut- vecklingen för motsvarande bebyggda fastighetstyp. Det kan konstateras att marknaden för industrifastig- heter varit klart positiv under jämförelseperioden och där marknadsförutsättningar på fastighetsmarknaden generellt har förbättrats under perioden med sjunkande direktavkastningskrav och en stabil till svag hyres- uppgång för industrilokaler.
Resultat
Med beaktande av värderingsobjektets specifika egenskaper, vilka redovisats i objektets marknadsförut- sättningar ovan, anses värderingsobjektets värde sammantaget ligga i mitten till den nedre delen av det ovan redovisade prisintervallet.
Sammantaget bedöms ortsprismetoden peka på ett värde omkring mellan 350 - 400 kr/kvm tomtareal.
Resultat
Ortsprismetoden cirka 350 – 400 kr/kvm TA
Marknadsvärde
Mot bakgrund av vad som redovisats i värdeutlåtandet bedöms värderingsobjektet, vid värdetidpunkten 2020-01-28 betinga ett industritomtmarksvärde av
375 kr/kvm TA
Vilket motsvarar ett totalt värde av 1 875 000 kronor för en normalstor tomt om 5 000 kvadratmeter.
Göteborg 2020-01-28
Xxxxxx Xxxxxxxxx Xxxx Xxxxxxx
Civilingenjör Lantmäteri RICS, Registered Valuer
av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare
Bilagor
Bilaga Utdrag ur fastighetsregistret, inklusive kartor Bilaga Allmänna villkor för värdeutlåtande
FASTIGHET | |||
Beteckning | Senaste ändringen i | Senaste ändringen i | Aktualitetsdatum i |
allmänna delen | inskrivningsdelen | inskrivningsdelen | |
HÄRRYDA BJÖRRÖD 1:191 | 2019-10-14 | 2019-10-17 14:41 | 2020-01-13 |
Nyckel: 140842032 | |||
UUID: 909a6a6f-8184-90ec-e040-ed8f66444c3f | |||
Socken: Landvetter | |||
Distrikt: Landvetter | |||
LÄGE, KARTA |
Område N (SWEREF 99 TM) E (SWEREF 99 TM) Registerkarta 1 6396145.6 335229.8 |
XXXXXXX XXXX |
Beteckning HÄRRYDA BJÖRRÖD 1:205, 1:206, 1:207 |
AREAL |
Område Totalareal Därav landareal Därav vattenareal Totalt 61 864 kvm 61 864 kvm 0 kvm |
LAGFART | |||
Ägare | Andel | Inskrivningsdag | Akt |
212000-1264 | 1/1 | 1973-05-09 | 73/1063 |
HÄRRYDA KOMMUN | |||
435 80 MÖLNLYCKE | |||
Köp: 1972-10-17 | |||
ANTECKNINGAR, INTECKNINGAR och AVTALSRÄTTIGHETER |
Fastigheten är gravationsfri. |
RÄTTIGHETER |
Ändamål Rättsförhållande Rättighetstyp Akt VÄG Last Officialservitut 1401-2019/33.1 STARKSTRÖM Last Ledningsratt 1441-1253.1 |
PLANER, BESTÄMMELSER OCH FORNLÄMNINGAR | ||
Planer | Datum | Akt |
Detaljplan: BJÖRRÖDS INDUSTRIOMRÅDE I LANDVETTER 1993-11-15 Laga kraft: 1993-12-15 Genomf. start: 1993-12-15 Genomf. slut: 1999-12-31 Senast ajourföring: 2019-09-17 Delområde för andra anm.: ÄNDRADE BESTÄMMELSER SE AKT 1401-P98,1401-P152,1401-P182 | 1401-P93/7 | |
Ändring av DP: BJÖRRÖDS INDUSTRIOMRÅDE Delområde för andra anm.: URSPRUNGLIG PLAN 1401-P93/7 | 2008-09-25 Laga kraft: 2008-09-25 Genomf. start: 2008-09-26 Genomf. slut: 2013-09-25 Registrerad: 2009-02-24 Senast ajourföring: 2015-05-07 | 1401-P152 |
Ändring av DP: VÄSTRA BJÖRRÖDSVÄGEN Delområde för andra anm.: URSPRUNGLIG PLAN 1401-P93/7 | 2005-08-29 Laga kraft: 2005-09-28 Genomf. start: 2005-09-29 Genomf. slut: 2010-09-28 Registrerad: 2005-11-07 Senast ajourföring: 2019-09-17 | 1401-P98 |
Ändring av DP: BJÖRRÖDS INDUSTRIOMRÅDE, ÄNDRING 3 Delområde för andra anm.: URSPRUNGLIG PLAN SE AKT 1401-P93/7 | 2010-02-23 Laga kraft: 2010-03-20 Genomf. start: 2010-03-21 Genomf. slut: 2015-03-20 Registrerad: 2010-05-11 Senast ajourföring: 2019-10-09 | 1401-P182 |
TAXERINGSINFORMATON | ||
Taxeringsenhet | Taxeringsår | |
INDUSTRIENHET, TOMTMARK (411) | 2019 | |
719547-0 | ||
Taxeringsdel som utgör taxeringsenhet och omfattar hel | ||
registerfastighet. | ||
Taxvärde | Taxvärde byggnad Taxvärde mark | Areal |
8 370 000 SEK | 8 370 000 SEK | 103400 kvm |
Taxerad ägare | Xxxxx Ägartyp | Juridisk form |
212000-1264 | 1/1 Lagfaren ägare / | Primärkommuner, borgerliga |
HÄRRYDA KOMMUN | Tomträttsinnehavare | |
435 80 MÖLNLYCKE | ||
Värderingsenhet industrimark 300846422 Taxvärde 8 370 000 SEK | Riktvärdeområde Justeringsorsak 1401155 VA saknas / Page 131163 of 4821A6nslutningsavgifter för VA ej | |
TAXERINGSINFORMATON | ||
betalda | ||
Markanläggningar saknas | ||
Areal | Riktvärde tomtareal | Riktvärde byggrätt |
103400 kvm | 180 SEK/kvm | |
ÅTGÄRDER | ||
Fastighetsrättsliga åtgärder | Datum | Akt |
Fastighetsreglering | 2010-03-05 | 1401-904 |
Ledningsåtgärd | 2012-05-21 | 1441-1253 |
Ledningsåtgärd | 2016-01-27 | 1441-1253 |
URSPRUNG |
HÄRRYDA BJÖRRÖD 1:12 |
Page 131174 of 482146
KARTA DIREKT
Alla områden; Fastighet; 1:500000; fastighet:text,fastighet:granser; A4; Portrait
Page 131185 of 482146
KARTA DIREKT
Alla områden; Fastighet; 1:25000; fastighet:text,fastighet:granser; A4; Portrait
Page 131196 of 482146
KARTA DIREKT
Alla områden; Fastighet; 1:2000; fastighet:text,fastighet:granser; A4; Portrait
Page 132107 of 482146
ALLMÄNNA VILLKOR FÖR VÄRDEUTLÅTANDE
Dessa allmänna villkor är gemensamt utarbetade av CBRE Sweden AB, Cushman & Wakefield Sweden AB, Forum Fastighetsekonomi AB, FS Fastighetsstrategi AB, Newsec Advice AB, Savills Sweden AB och Svefa AB. De är utarbetade med utgångspunkt från God Värderarsed, upprättat av Sektionen För Fastighetsvärdering inom Samhällsbyggarna och är avsedda för auktoriserade värderare inom Samhällsbyggarna. Villkoren gäller från 2010-12-01 vid värdering av hela, delar av fastigheter, tomträtter, byggnader på ofri grund eller liknande värderingsuppdrag inom Sverige. Såvitt ej annat framgår av värdeutlåtandet gäller följande;
1 Värdeutlåtandets omfattning
1.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven fast egendom eller motsvarande med tillhörande rättigheter och skyldigheter i form av servitut, ledningsrätt, samfälligheter och övriga rättigheter eller skyldigheter som framgår av ut- drag från Fastighetsregistret hänförligt till värderingsobjektet.
1.2 Värdeutlåtandet omfattar även, i förekommande fall, till värderingsobjektet hörande fastighetstillbehör och byggnads- tillbehör, dock ej industritillbehör i annan omfattning än vad som framgår av utlåtandet.
1.3 Kontroll av inskrivna rättigheter har skett genom utdrag från Fastighetsregistret. Den information som erhållits genom Fastighetsregistret har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av Fastighetsregistret har dessa enbart beaktats i den omfattning information därom lämnats skriftligen av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från Fastighetsregistret samt av uppgifter som lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas av icke inskrivna servitut, nyttjanderättsavtal eller andra avtal som i något avseende begränsar fastighets- ägarens rådighet över egendomen samt att värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende.
2 Förutsättningar för värdeutlåtande
2.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har in- samlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella nyttjanderättshavare, har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetsbedömning. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud.
2.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Värde- raren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar, men areorna har kontrollerats genom en rimlighetsbedömning. Xxxxxxx har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande ”Svensk Standard”.
2.3 Vad avser hyres- och arrendeförhållanden eller andra nyttjanderätter, har värdebedömningen i förekommande fall utgått från gällande hyres- och arrendeavtal samt övriga nyttjanderättsavtal. Kopior av dessa eller andra handlingar utvisande relevanta villkor har erhållits av uppdrags- givaren/ägaren eller dennes ombud.
2.4 Värderingsobjektet förutsätts dels uppfylla alla erforderliga myndighetskrav och för fastigheten gällande villkor, såsom planförhållanden etc, dels ha erhållit alla erforderliga myndig- hetstillstånd för dess användning på sätt som anges i ut- låtandet.
3 Miljöfrågor
3.1 Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sane- ring eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
3.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömningen är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
4 Besiktning, tekniskt skick
4.1 Den fysiska konditionen hos de anläggningar (byggnader osv) som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparens under- sökningsplikt enligt 4 kap 19 § Jordabalken. Värderings- objektet förutsätts ha det skick och den standard som okulär- besiktningen indikerade vid besiktningstillfället.
4.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden på egendomen, under marken eller i byggnaden, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för
• sådant som skulle kräva specialistkompetens eller speciella kunskaper för att upptäcka.
• funktionen (skadefriheten) och/eller konditionen hos bygg- nadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter.
5 Ansvar
5.1 Eventuella skadeståndsanspråk till följd av påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet skall framställas inom ett år från värderingstidpunkten (datum för undertecknande av värde- ringen).
5.2 Det maximala skadestånd som kan utgå för påvisad skada till följd av fel i värdeutlåtandet är 25 prisbasbelopp vid värde- ringstidpunkten.
6 Värdeutlåtandets aktualitet
6.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlå- tandet.
6.2 Framtida in- och utbetalningar samt värdeutveckling som redovisas i utlåtandet i förekommande fall, har gjorts utifrån ett scenario som, enligt värderarens uppfattning, återspeglar fastighetsmarknadens förväntningar om framtiden. Värdebe- dömningen innebär inte någon utfästelse om faktisk framtida kassaflödes- och värdeutveckling.
7 Värdeutlåtandets användande
7.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges i utlåtandet.
7.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endast för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 7.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta.
7.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värde- ringsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges.
Page 132118 of 482146
2017-01-18 Ver 3
Svefa AB, Xxxxxx Xxxxxxxxxxxx 00, Xxx 0000, 000 00 Xxxxxxxxx Xxx.xx: 556514-3434, Styrelsens säte: Stockholm
Page 132129 of 482146
Plats och tid Beslutande ledamöter
Rådasjön kl. 16:00-19:05 (sammanträdet ajournerades kl. 17:20-17:55, 17:57-18:00)(
Xxx Xxxxxxx (M) (ordförande)
Xxxxx Xxxxxxxx (L) (vice ordförande) §§175-178, §§180-184, §§186-210 Xxxxxx Xxxxx (S) (2:e vice ordförande)
Xxxx Xxxxxxxx (M) §§175-178, §§180-184, §§186-210 Xxxxxx Xxxxxxxxx (M) §§175-178, §§180-184, §§186-210 Xxxxxx Xxxxxxxxxx (M) §§175-183, §§186-210
Xxxxx Xxxxxxx (C) Xxxxx Xxxxxxxx (KD)
Xxxxxx Xxxxxxxxx (SP) §§175-178, §§180-184, §§186-210 Xxxx-Xxxxx Xxxxxxxxx (S)
Xxxxxx Xxxxxxxx (S)
Xxxxxx Xxxxxxx (MP) §§175-184, §§186-191 Xxx Xxxxxx (SD)
Xxxxxxx Xxxxxxxxx (M) §179 ersätter Xxxx Xxxxxxxx (M) pga jäv, §184 ersätter Xxxxxx Xxxxxxxxxx (M) pga jäv
Xxxxxxx Xxxxxxxx (M) §179 ersätter Xxxxxx Xxxxxxxxx (M) pga jäv Xxxxx Xxxxxxxxx (M) §179 ersätter Xxxxxx Xxxxxxxxx (SP) pga jäv Xxxxxx Xxxxxxx (L) §179 ersätter Xxxxx Xxxxxxxx (L) (vice ordförande) pga jäv
Xxxxx Xxxxx (MP) §§192-210 ersätter Xxxxxx Xxxxxxx (MP)
Ej tjänstgörande ersättare Xxxxxxx Xxxxxxxxx (M) §§175-178, §§180-183, §§186-210
Xxxxxxx Xxxxxxxx (M) §§175-178, §§180-184, §§186-209 Xxxxx Xxxxxxxxx (M) §§175-178, §§180-184, §§186-210
Sekreterare
Xxxxxxx Xxxxxxxxx
Ordförande
Xxx Xxxxxxx
Justerande
Xxxxx Xxxxxxxx
BEVIS
Justeringen har tillkännagivits genom anslag
Organ Kommunstyrelsen
Sammanträdesdatum 2020-04-29
Datum för anslags uppsättande
Förvaringsplats för protokollet
Underskrift
2020-05-07 Datum för anslags nedtagande
Kansli, arkiv
Xxxxxxx Xxxxxxxxx
2020-05-29
Xxxxxxxx Xxxxxxxx (M)
Xxxxxx Xxxxxxx (L) §§175-178, §§180-184, §§186-210 Xxxx Xxxx (C)
Xxxxxxx Xxxxx-Xxxxxxx (KP)
Xxxxx Xxxxx (MP) §§175-184, §§186-191
Xxxxx Xxxxxx (SD) (kl. 17.17-19:05) §§178-184, §§186-210
Övriga närvarande Xxxxx Xxxxxxx (M) (adjungerad, kommunfullmäktiges ordförande) Xxxxx Xxxx (kommundirektör)
Xxxxxx Xxxxxxx (sektorschef samhällsbyggnad) §§175-184, §§186-190 Per-Xxxx Xxxxxxx (sektorschef för teknik och förvaltningsstöd)
Xx Xxxxxxx (ekonomichef) Xxxxxxxx Xxxxxx (utvecklingschef)
Xxxxxxx Xxxxxxxxx (kommunsekreterare)
Xxxxx Xxxxxxxxx (verksamhetschef plan- och bygglov) §§177-180 Xxxxx Xxxxxxxxxxx (planeringsledare trafik) §§175-176
Xxxxxxx Xxxxxx (trafikchef) §§175-176, §§186-187 Xxxxx Xxxx (kommunikationschef)
Utses att justera Xxxxx Xxxxxxxx
Justeringens plats och tid Kommunhuset i Mölnlycke , 2020-05-06 15:00
Protokollet omfattar §§175-184, §§186-210
§ 185 justerades omedelbart och finns i separat protokoll.
ÄRENDELISTA
§ 175 Fastställande av föredragningslistan
§ 176
Information om samrådsyttrande gällande ny järnväg Göteborg-Borås, en del av nya stambanor
§ 177 Information om att avbryta detaljplanearbete för Hindås 1:3 m.fl., Bocköhalvön
§ 178 Avbryta detaljplanearbete för Hindås 1:3 m.fl., Bocköhalvön
§ 179 Antagande av ändring av detaljplan för Djupedalsäng 1:18
§ 180
Beslut om miljökonsekvensbeskrivning för fördjupad översiktsplan för Landvetter södra
§ 181
Markanvisningsavtal till JM AB för ägarlägenheter inom detaljplanen för Idrottsvägen i Mölnlycke
§ 182 Försäljning av del av Björröd 1:191, fastighet A
§ 183 Försäljning av del av Björröd 1:191, fastighet B
§ 184 Försäljning av del av Bårhult 1:121
§ 186 Lokala trafikföreskrifter om tättbebyggt område
§ 187 Lokal trafikföreskrift om hastighet
§ 188
Begäran om startbesked för garantiarbeten gällande förändringar utifrån verksamheternas behov
§ 189 Medborgarförslag om att bygga gymnastikhall i Hindås
§ 190 Medborgarförslag om discgolf i Wendelsbergs friluftsområde
§ 191 Motion om upphandling av el från vårt eget bolag
§ 192 Motion om profilklasser
§ 193
Motion om de juridiska konsekvenserna av Internationella Engelska Skolans etablering i Härryda kommun
§ 194
Motion om ekonomiska konsekvenser av Internationella Engelska Skolans etablering i Härryda kommun
§ 195
Motion om pedagogiska konsekvenserna av Internationella Engelska Skolans etablering i Härryda kommun
§ 196
Motion om miljökonsekvenser av Internationella Engelska Skolans etablering i Härryda kommun
§ 197
Motion om kompetensförsörjningskonsekvenser av Internationella Engelska Skolans etablering i Härryda kommun
§ 198 Xxxxxxx att utreda alternativa planeringsförutsättningar för beslut om budget/plan
§ 199 Riktlinjer för deltagande på distans vid kommunfullmäktiges sammanträden
§ 200 Information från arbetsgruppen för kollektivtrafikfrågor och förlängning av uppdrag
§ 201 Anmälan av personuppgiftsincidenter till kommunstyrelsen
§ 202 Redovisning av medborgarförslag april 2020 från välfärdsnämnden
§ 204
§ 203 Delgivning av välfärdsnämndens yttrande över granskningsrapport ekonomistyrning Delgivning av välfärdsnämndens beslut om ekonomisk månadsuppföljning per februari 2020
§ 205 Delgivning av protokoll från råd 2020
§ 206 Delgivningar 2020
§ 207 Anmälan av delegationsbeslut från sektorn för samhällsbyggnad 2020
§ 209
§ 208 Anmälan av delegationsbeslut från sektorn för teknik och förvaltningsstöd 2020 Anmälan av delegationsbeslut från kommunledning och funktionerna: Utveckling, Personal, Ekonomi och upphandling 2020
§ 210 Anmälan av delegationsbeslut från sektorn för socialtjänst 2020
§175
Fastställande av föredragningslistan
Ärende 32 anmälan av delegationsbeslut från sektorn för socialtjänst 2020, flyttas längst ner på dagordningen och tas upp som ärende 36.
Beslut
Kommunstyrelsen fastställer föredragningslistan.
Paragrafen är justerad
§ 182 Dnr 2020KS159
Försäljning av del av Björröd 1:191, fastighet A
Sektorn för samhällsbyggnad har upprättat förslag till köpekontrakt mellan Turk Food Sweden AB och Härryda kommun. Köpekontraktet innebär att kommunen överlåter en del av fastigheten Björröd 1:191 om totalt 17 400 kvm till Turk Food Sweden AB för en köpeskilling av 6 525 000 kronor. Överlåtelsen avser ett område som enligt detaljplan är avsett för industri, kontor och detaljhandel med skrymmande varor.
Turk Food Sweden AB avser upprätta en byggnad på ca 6 000 kvm, med möjlighet att bygga till ca 1 000 kvm, innehållande lager, logistik och kontor. Företaget är livsmedelsgrossist och importerar varor främst från Nederländerna och Tyskland. Deras kunder är bland annat ICA, Citygross och Orienthuset samt livsmedelsgrossister i Sverige, Norge, Danmark och Finland. Idag är de 30 anställda och avser att växa till 100 anställda inom en femårsperiod, med främst fler lagerarbetare med lägst krav på grundskoleutbildning samt kontorsanställda.
Ersättningsnivån baseras på ett bedömt marknadsvärde med Göteborgsregionen som referensmarknad samt fastighetens beskaffenhet och läge.
Från sektorn för samhällsbyggnad föreligger skrivelse daterad den 11 mars 2020.
Beslut
Kommunstyrelsen godkänner köpekontrakt mellan Härryda kommun och Turk Food Sweden AB enligt föreliggande förslag.
Kommunstyrelsen uppdrar åt samhällsbyggnadschef och mark- och exploateringschef att underteckna köpekontraktet och övriga till försäljningen tillhörande handlingar.