BESLUT DEN 13 OKTOBER 2022 DNR 16/22 SIDA 1 AV 11
BESLUT DEN 13 OKTOBER 2022 DNR 16/22 SIDA 1 AV 11
Anmälare
Bostadsrättsföreningen XX
Ställföreträdare och ombud:
NN
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
Nedsättning av provision
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 25 000 kr till Bostadsrättsför- eningen XX.
YRKANDE M.M.
Bostadsrättsföreningen XX har begärt att Mäklaren ska betala 45 000 kr med av- drag för, som man uttryckt det, ”styrkt kostnad för fotograf”.
Mäklaren har motsatt sig att betala.
BAKGRUND
Mäklaren har haft uppdrag från bostadsrättsföreningen XX (”Föreningen”) att
förmedla upplåtelse av bostadsrätten till en lägenhet.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Enligt Föreningen misskötte Xxxxxxxx sitt uppdrag i olika avseenden. Föreningen har därför begärt att provisionen ska sättas ned.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är ersättningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT
Föreningen
Föreningen hade byggt om en lokal till bostadsrätt och skulle upplåta den. Den 6 september 2021 beslutade Föreningen att anlita Mäklaren som mäklare och att styrelseledamoten NN skulle hantera affären från Föreningens sida.
Den 7 september informerades Xxxxxxxx om uppdraget. Han fick även veta att XX skulle vara bortrest under tiden 14 oktober - 24 november.
Förmedlingsavtal
Efter NN:s påminnelse översände Mäklaren ett förmedlingsavtal som gällde för tiden den 22 september till den 22 december 2021, trots att Mäklaren redan den 7 september hade fått veta att han skulle anlitas.
I samband med att Mäklaren fick besked om uppdraget, alltså den 7 september, fick han även besked om att lägenheten skulle stylas.
Kommunikation
Av ingivna skärmdumpar från NN:s telefon framgår att Mäklaren nästan aldrig besvarade NN:s telefonsamtal, trots att NN fick sju sms där Mäklaren meddelade att han var upptagen och skulle ringa tillbaka snarast möjligt. Näst intill all e-post initierades av NN.
Försenad marknadsföring
Den 28 oktober meddelade Xxxxxxxx för tredje gången att han fortfarande le- tade efter en stylist. Vid detta tillfälle hade det gått 52 dagar utan något synligt resultat att förbereda visning av lägenheten. Då tog XX själv tag i uppdraget, vil- ket Mäklaren fick besked om via mejl. Samma dag tog XX in tre offerter och valde ut en stylist som lovade att genomföra uppdraget veckan därpå om de skrev ett snabbt avtal. Den 29 oktober sökte NN Mäklaren åtta gånger utan att nå honom,
detta eftersom det var viktigt att få bekräftelse på att fotograf var tillgänglig. Mäklaren ringde tillbaka den 1 november och påstod att han varit på begravning den 29 oktober.
Den 1 november skrev Föreningen ett avtal om styling och den 3 november var lägenheten stylad och fotograferad. Den 5 november presenterades lägenheten på Hemnet.
Underlåtenhet att upplysa om att en ytterligare spekulant fanns i slutskedet
Med utgångspunkt i ingiven mejlkonversation den 23 december 2021 gör Före- ningen gällande följande.
Under ovanstående tidsperiod undanhöll Mäklaren information om att en visning var bokad för en GA den 22 december kl. 16.30, trots att Xxxxxxxx skrev till NN den 22 december kl. 13.14 om "en [G] och [E] som är intresserade av lägenhet- en".
En spekulant vid namn EN hade lagt ett bud på 2 150 000 kr. Den 20 december 2021 kl. 14.54 meddelade NN till Mäklaren att han ville träffa EN. Den 20 decem- ber kl. 15.04 ringde EN till NN och de bokade in ett möte på förmiddagen den 21 december.
Den 22 december 2021 ringde NN till Mäklaren och meddelade att Föreningen accepterade EN som köpare. Xxxxxxxxxxxx skrev den 23 december 2021 på Mäk- larens kontor. Mäklaren kunde inte delta, varför hans kollega GH höll i mötet.
Efter kontraktsskrivningen uppdagades att Mäklaren hade bokat en visning med spekulanten GA den 22 december kl. 16.30. Vissheten om denna visning fick NN genom att GA både hade ringt och mejlat Föreningen den 24 december.
Mäklaren kunde inte själv delta i visningen utan lämnade uppdraget till sin kol- lega GH. Det visade sig att nycklarna till lägenheten inte fanns på mäklarkontoret, varför GH avbokade visningen. Om NN hade varit underrättad, hade NN eller För- eningens fastighetsskötare kunnat öppna lägenheten.
All denna information gällande ny spekulant och visning undanhöll Mäklaren från NN och Föreningen.
Mäklaren har hävdat att GA inte har något lånelöfte. GA har dock presenterat ett lånelöfte från SEB på 2 125 000 kr som är daterat den 4 december 2021.
Mäklarens tillgänglighet
Xxxxxxxx skrev själv till spekulanten GA att han var i USA. Ryktesvägen har Före- ningen även hört att Mäklaren ska ha suttit i Corona-karantän på ett kryssnings- fartyg.
Det är mycket märkligt att Mäklaren inte informerade Föreningen om sin från- varo. Både vid kontraktsskrivning samt på tillträdesdagen representerades Mäkla- ren av två olika kollegor.
Nyckel till lägenheten ej återlämnad
Köparen fick tillträde till lägenheten den 4 januari 2022. Lägenhetens nyckel, som Mäklaren hade disponerat, var inte tillgänglig på mäklarkontoret. Detta trots att Mäklaren meddelat via mejl att "Nycklarna finns på kontoret. [AA] har dem."
Nyckeln fanns inte på kontoret på tillträdesdagen den 4 januari utan överlämna- des till köparen den 5 januari enligt uppgift från AA på mäklarkontoret.
Krav på återbetalning av arvode
Mäklaren har försummat sitt uppdrag genom att:
• fördröja annonseringen på Hemnet i 52 dagar,
• tagit beslut om att avboka spekulant från visning utan att informera Före- ningen,
• inte vara fysiskt närvarande under försäljningsprocessen utan att infor- mera Föreningen om det, och
• felaktigt påstå att nyckel till lägenheten fanns på mäklarkontoret.
Föreningen anser att Mäklaren ska återbetala hela arvodet på 45 000 kr, minskat med styrkt ersättning till fotograf.
Mäklaren
De fick 39 815 kr/kvm, vilket var en bra bit över snittet i området. Han anser inte att han försummade affären.
Han har sparat några mejl, men då han har bytt kontor så har han inte kvar all mejlkonversation eller alla sms, då han inte har kvar samma nummer.
Han försökte sälja lägenheten under en längre tid och hade ett flertal öppna vis- ningar samt ett antal privatvisningar. Före jul pratade han med NN, som han mestadels haft kontakt med, och berättade att han från och med årsskiftet skulle börja arbeta för en annan mäklarfirma. Han berättade också att en kollega skulle ta över objektet samt att de skulle ha kvar annonsen över jul/nyår för att fånga upp nya spekulanter.
Innan dess hade han en privatvisning där det lades ett bud från en person vid namn EN. NN och styrelsen ville träffa EN.
Den 19 december åkte han till USA, men hade sin kollega angiven som extra kon- takt i annonsen. Det var samma kollega som skulle ta över objektet när han slu- tade sin anställning vid årsskiftet. Under de dagarna fick han ett mejl från en spe- kulant och vidarebefordrade det till sin kollega. Han frågade spekulanten om denne önskade lägga något bud.
Den 22 december pratade han med NN, som sa att Föreningen ville skriva kon- trakt med EN. NN bekräftade sedan detta i mejl till honom.
Efter att de hade skrivit kontrakt med EN meddelade den andra spekulanten att han skulle kunna ha betalat mera för lägenheten. Detta meddelade spekulanten inte honom utan Föreningen. Han har inte bokat eller avbokat någon visning med spekulanten, så som Föreningen påstår. Han ringde upp spekulanten – det var första gången han pratade med personen i fråga.
Det blev ingen fördröjning på annonsen, då man börjar jobba med objektet så fort man fått uppdraget. Att det tog extra tid var dels för att det var svårt att få tid med de stylingbolag som han normalt arbetar med. Nu valde Föreningen ett annat bolag.
Han har varken bokat in någon visning med någon spekulant eller avbokat någon visning. Tvärtom har han ”stått på huvudet”, bland annat hade han en extra vis- ning för den blivande köparen sent en fredagskväll.
Det är rent snömos att han skulle ha varit svår att få kontakt med. Han pratade med NN om att han skulle sluta på AB Mäklarföretaget vid årsskiftet och att hans kollega GH skulle ta över objektet samt att de skulle ha kvar annonsen över jul och nyår.
Han vet att nyckeln lämnades på mäklarkontoret. Varför han vet det är för att hans bäste vän åkte och lämnade den. Han ringde även och dubbelkollade med
kollegorna att den hade kommit in. Därav vet han att hans kollega AA hade hand om den.
Efter tillträdet ringde han sitt tidigare kontor och frågade om allt hade gått bra, och då nämndes ingenting om någon nyckel. Så han vet inte exakt vad som är problemet. Men skulle det saknas en nyckel är han rätt säker på att hans tidigare kollegor hade ringt direkt.
Hans samlade känsla är att NN från dag ett inte var intresserad av att anlita ho- nom utan motarbetade varenda steg i hans mäklarprocess. Men resten av styrel- sen ville anlita honom.
Föreningen tillade i huvudsak följande:
Mäklaren upplyste inte NN om att det fanns en spekulant till som var inbokad på visning den 22 december kl. 16.30, när Xxxxxxxx skrev ett mejl till NN den 22 de- cember kl. 13.14. Samma dag kl. 15.12 bekräftade NN att kontrakt skulle skrivas med den spekulant som lämnat ett bud, utan vetskap om att det fanns en speku- lant till.
Den 23 december blev Föreningens ordförande PB uppringd av en spekulant, GA, som var upprörd över att en överenskommen visning den 22 december kl. 16.30 blivit inställd. PB uppmanade GA att skriva ett mejl till Föreningen. NN kontak- tade Mäklarens kollega GH, som bekräftade att visningen blev avbokad på grund av att han inte kunde hitta några nycklar. Enligt GH hade han kontakt med Mäkla- ren, som meddelat att det inte spelade någon roll när nu Föreningen meddelat att avtal skulle tecknas med EN, vilket de hade bekräftat den 22 december kl. 15.12.
Eftersom NN var upprörd skrev han ett mejl till Mäklaren den 23 december kl.
13.47 varpå Mäklaren svarade att han hade en "känsla" att GA inte hade något lånelöfte. Eftersom det bevisligen fanns ett lånelöfte så tog Mäklaren ett beslut utan Föreningens medverkan.
Mäklaren var fullt medveten om att NN bor cirka 100 meter bort och Mäklaren kunde mycket väl ha ringt och meddela att de inte kunde visa lägenheten för att de hade ett nyckelproblem. NN hade inte haft några problem att genomföra en visning.
Föreningens reflektion är att Mäklaren snabbt ville få ett kontrakt påskrivet med köparen EN eftersom Mäklaren skulle avsluta sin anställning på AB Mäklarföreta- get.
Mäklaren tillade följande:
Han har inget mer att anföra. Han höll alla underrättade och gjorde sitt bästa un- der hela processen.
UTREDNINGEN
Nämnden har tagit del av diverse handlingar. Från dessa noteras följande.
Uppdragsavtalet undertecknades den 22 september 2021 och löpte med tre må- naders ensamrätt.
I ett mejl den 21 december 2021 skrev spekulanten GA följande till Mäklaren:
”Hej!
Jag och min fästmö är väldigt intresserade av lägenheten försökte nå dig via sms men fick inget svar så försöker här,
När finns det möjlighet till visning av lägenheten?
Vi önskar om det nu går att kolla på helgerna men är även öppna att få en vardag om inte möjligheten finns.”
I mejl samma dag svarade Mäklaren följande till GA:
”Hej, jag är i USA, men min kollega [GH] skulle ha möjlighet att visa den. Vi har ett bud som säljarna eventuellt kommer acceptera på 2 150 000:-”
I ett mejl den 22 december skrev XX följande till Mäklaren:
”Hej [Mäklaren]
Vi har även blivit kontaktad av en person vid namn [AD] som påstod sig vara intres- serad av lägenheten. Är det någon som du väntar besked från?
När det gäller [EN] så väntar jag på en upplysning, varefter jag återkommer till dig.”
I mejl samma dag svarade Mäklaren följande till NN:
”Hej [NN],
Ingen [AD] har jag haft någon kontakt med. Utan en [namn snarlikt GA] och en [E] som intresserade av lägenheten.
Jättebra, kul att ni kunde träffas och få ett ansikte på varandra.”
I ett mejl den 23 december 2021, det vill säga efter köpet, skrev GA följande till Föreningen:
”Det är som så att jag och min fästmö är väldigt intresserade av lägenheten som lig- ger ute på Hemnet som då har ett bud på 2 150 000 kr. Jag har försökt och få tag på mäklarna som har hand om säljandet av bostaden.
Jag skulle på en visning av lägenheten igår vid 16:30 med deras mäklare som heter [GH] men enligt honom så hade han ingen nyckel för att kunna visa lägenheten till mig.
Jag är som sagt jätte intresserad av lägenheten och skulle även buda mer än vad som är budet just nu mitt ända krav är att få kolla på lägenheten...”
I två mejl den 11 januari 2022 skrev Mäklarens kollega AA följande till NN:
”Hej.
Jag har haft semester fram till igår så jag har inte fått några nycklar. Jag ska kolla med min kollega som tog hand om tillträdet vad hon säger.
Jag hör av mig när jag vet mer.”
”Hej [NN].
Jag pratade med [M] nu och hon berättade att köparen fick nycklar dagen efter till- trädet, den 5/1.
Så detta är löst.”
NÄMNDENS BEDÖMNING
Allmänt om nedsättning av provision
Enligt 24 § fastighetsmäklarlagen (2011:666) kan mäklarens provision sättas ned om mäklaren har åsidosatt sina skyldigheter mot köpare eller säljare. För ned- sättning krävs inte att någon har lidit ekonomisk skada till följd av mäklarens age- rande eller underlåtenhet att agera. Inte heller krävs det att åsidosättandet skett avsiktligt eller av oaktsamhet.
Om åsidosättandet är av ringa betydelse ska någon nedsättning enligt samma bestämmelse dock inte göras. Med ringa åsidosättande menas sådana misstag som inte medför att värdet av mäklartjänsten minskar i någon egentlig mening.
Xxxxxxxxx huvudsakliga uppgift är att hitta en lämplig köpare till sin uppdragsgi- vare, se prop. 1994/95:14 s. 44. Det är därför främst brister i detta moment, kun- danskaffningen, som kan medföra nedsättning av provisionen.
Nedsättningens storlek beräknas enligt allmänna principer för prisavdrag vid utfö- rande av tjänster. Som exempel kan nämnas det fall där inte hela tjänsten har blivit utförd. Nedsättning kan då ske med högst det belopp som det kostar upp- dragsgivaren att få resterande del av tjänsten utförd av någon annan näringsid- kare. I andra fall får nedsättningens storlek bedömas mer fritt.
Stylingen
Parterna är överens om att Föreningen ville att lägenheten skulle stylas och att Mäklaren fick i uppdrag att ordna med detta. Enligt vad Föreningen har uppgett fick Mäklaren instruktion om detta redan den 7 september 2021. Det skriftliga uppdragsavtalet undertecknades dock först den 22 september 2021. Innan dess kan Mäklaren inte anses ha varit skyldig att vidta några åtgärder.
Parterna förefaller vidare överens om att någon styling inte hade utförts per den 1 november 2021 och att Föreningen då på egen hand anlitade en stylist. Det gick alltså nästan sex veckor från det att uppdraget inleddes utan att Mäklaren hade ordnat med en stylist.
Mäklaren har uppgett att de var svårt att få en tid med de stylingföretag som han normalt samarbetar med. Nämnden anser att den invändningen framstår som mindre sannolik, men även om den är riktig kan den inte godtas. Om det nu var så att de företag som Mäklaren normalt samarbetar var uppbokade mer än en månad framåt i tiden, borde han ha vänt sig till andra företag. Att hitta ett annat företag kan inte ha varit omöjligt. Nämnden noterar att Föreningen oemotsagd har uppgett att lägenheten blev stylad redan två dagar efter att Föreningen själv hade kontaktat ett stylingföretag.
Xxxxxxxxx uppdrag var förenat med ensamrätt, och traditionellt har det ansetts att ett ensamrättsuppdrag ska utföras skyndsamt. Nämnden anser att Xxxxxxxxx dröjsmål med att utföra den nu angivna delen av uppdraget, och som medförde att marknadsföringen och försäljningen av bostadsrätten fördröjdes, bör medföra en viss nedsättning av provisionen.
Nyckeln
Föreningen har, som nämnden uppfattat det, uppgett att köparen inte fick samt- liga lägenhetsnycklar på tillträdesdagen och att en nyckel överlämnades först da- gen därpå. Föreningen har vidare uppgett att skälet till detta var att den nyckel som Mäklaren hade disponerat inte fanns tillgänglig på mäklarkontoret på tillträ- desdagen.
Mäklaren har uppgett att en vän till honom lämnade xxxxxxx på mäklarkontoret, att han ringde till kontoret för att försäkra sig om att den hade lämnats in och att hans kollega AA hade tagit hand om den.
Genom de ingivna mejlen från AA – mejlen har refererats ovan under rubriken ”Utredningen” – får det anses utrett att köparen inte fick samtliga nycklar på till- trädesdagen. Oavsett vad skälet till detta var, faller ansvaret på Mäklaren. Som mäklare var han skyldig att se till att den nyckel som han hade fått ansvar för kunde överlämnas till köparen på tillträdesdagen. Det saknar betydelse om det berodde på Mäklaren, på hans vän eller på någon av hans kollegor att den inte kunde överlämnas.
Det har emellertid inte påståtts att frågan om nyckeln skulle ha orsakat några egentliga olägenheter för köparen eller Föreningen. Nämnden anser därför att förseelsen bör ses som ringa och inte medföra någon nedsättning av provisionen.
Spekulanten GA
Genom mejlet från GA till Föreningen den 23 december 2021 får det anses visat att GA hade bokat en visning med Mäklarens kollega GH den 22 december 2021. Att det var så rimmar också väl Mäklarens mejl till GA den 21 december 2021, där han uppgav att han var i USA och hänvisade till GH för visning.
Genom mejlet från GA till Föreningen den 23 december 2021 får det även anses visat dels att någon visning inte kom till stånd, dels att detta berodde på att GH inte hade någon nyckel till lägenheten.
Genom mejlet från Mäklaren till Föreningen den 22 december 2021 är det i och för sig visat att han redovisade GA som spekulant för Föreningen. Det är däremot inte visat, eller ens påstått, att Mäklaren – själv eller genom GH – skulle ha infor- merat Föreningen om att GA hade bokat en visning, men att denna inte kom till stånd. Det är uppenbart att det hade varit av stor betydelse för Föreningen att få den informationen, innan den valde att ingå avtal med EN.
Genom att inte informera om den bokade visningen åsidosatte Mäklaren sina skyldigheter mot Föreningen. Eftersom förseelsen har bäring på kundanskaff- ningen bör den medföra en substantiell nedsättning av provisionen.
Svårigheter att få kontakt med Mäklaren
Mot Mäklarens förnekande har Föreningen inte visat att den haft svårt att få kon- takt med Mäklaren i sådan utsträckning att provisionen ska sättas ned.
Nedsättning av provision
För de två brister i genomförandet i mäklaruppdraget som redovisats ovan bör provisionen sättas ned med 25 000 kr.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.