Följebrev till ”Hyreskontrakt för hyrstol”

Följebrev till ”Hyreskontrakt för hyrstol”

När ett företag bestämt sig för att hyra ut arbetsplats till en hyresgäst, är vår rekommendation att ett hyres- kontrakt tecknas. Ett skriftligt avtal underlättar vid problem som kan uppstå vid eventuella tvister, eftersom parterna då med hjälp av kontraktet kan se vad man kommit överens om.

Avtalsförslaget baseras på det som anses vara utmärkande för en egenföretagare. Det som är särskiljande för en egenföretagare jämfört med anställd personal, är bland annat följande:

1. Har ingen personlig arbetsskyldighet.

2. Kan på eget ansvar överlåta arbetet på annan.

3. Bestämmer själv arbetstider och prissättning.

4. Använder egna maskiner och redskap för att utföra sitt arbete.

5. Ikläder sig ansvar vid arbetets utförande, och ska således teckna en egen företagsförsäkring.

6. Ersättning för arbetet baseras uteslutande på det egna företagets ekonomiska resultat.

7. Har för verksamheten erhållit tillstånd av Skatteverket.

Skatteverkets kriterier för vad som är företag grundar sig bland annat på följande ståndpunkter:

1. Är företaget varaktigt; dvs. finns det realism bakom affärsidén.

2. Är det uppbyggt utifrån affärsmässiga principer; har man vinstsyfte med företagsidén.

3. Är företaget självständigt; får man fatta egna ekonomiska och affärsmässiga beslut.

Är dessa krav uppfyllda tillsammans med de paragrafer som anges i exemplet, torde det inte råda några skatte- rättsliga tvivel om att hyresgästen är att betrakta som självständig företagare. Avtalets paragrafer tar hänsyn till den gällande hyreslagstiftningen i 12 kap Xxxxxxxxxxx. En annan viktig åtgärd är att informera hyresvärden om den tilltänkta andrahandsuthyrningen innan så sker.

Observera att det finns en lagstiftning om krav på att föra personalliggare. Enligt lagens kommentarer måste en företagare som hyr stol (hyresgäst) och företaget som hyr ut stol (hyresvärd) kunna visa att det föreligger ett hyresförhållande mellan parterna. Skatteverket kan dessutom vid kontrollbesök kontrollera att företaget har registrerat företaget genom att granska F-skattsedeln.

Kommentarer till ”Hyreskontrakt för hyrstol”

Inledningsvis anges hyresvärdens och hyresgästens företagsnamn, organisationsnummer och adressuppgifter.

1 § HYRESOBJEKTET

Under denna punkt anges vad det är man upplåter, dvs. vad som hyrs ut. Normalt sett har man bara tillgång till en arbetsstol, med det går att komma överens om att det vid behov och tillgång även går att utnyttja mer än en plats. Med gemensamma utrymmen avses utrymmen för kunder, pausutrymme för de som arbetar i lokalen, toalett etc. Det är även av vikt att ange adressen som avses i hyresavtalet.

Avtalsförslaget baseras på uthyrning till frisörverksamhet, men går naturligtvis lika bra att använda om man hyr ut en arbetsplats till massör eller liknande. I så fall är det av vikt att tydligt ange verksamhetens art i avtalet.

Genom att ange att uthyrningen sker för att bedriva frisörverksamhet begränsas hyresgästen möjligheter att bedriva annan verksamhet i lokalen. Innebörden av detta är att en kompletterande överenskommelse bör träffas om hyresgästen till exempel vill börja bedriva försäljning av annat än frisörprodukter.

2 § TILLTRÄDESDAG

Tillträdesdagen är den dag hyresförhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst inleds. Detta ska inte förväxlas med det datum som avtalet undertecknas, vilket med fördel sker innan avtalet träder i kraft.

3 § KONTRAKTSTID

Beträffande kontraktstid finns det i hyreslagen två alternativ; antingen tecknas ett avtal för obestämd eller bestämd tid.

Ett avtal på obestämd tid är ett så kallat tillsvidareavtal, vilket innebär att det löper från tillträdesdagen till dess att det sagts upp. Ett tillsvidareavtal har enligt hyreslagens regler, för hyresvärden tvingande, en uppsägnings- tid på nio månader. Lydelsen i ett sådant kontrakt kan t.ex. vara ”Detta avtal gäller från och med den 1 januari 2015 och tillsvidare med en ömsesidig uppsägningstid på nio (9) månader.” Om hyresvärden och hyresgästen kommit överens om en kortare uppsägningstid, är den uppsägningstiden endast gällande för hyresgästen. Som hyresvärd bör man därför tänka på detta om man skriver ett avtal med en kortare uppsägningstid än nio månader.

Avtalsförslaget ”Hyreskontrakt för hyrstol” bygger på alternativet med en bestämd hyrestid, i exemplet med en hyrestid på nio månader och en ömsesidig uppsägningstid om tre månader. Om avtalet inte sägs upp för avflyttning eller villkorsändring senast tre månader innan kontraktets slutdatum, löper det vidare på en ny niomånadersperiod.

Avtal med bestämd hyrestid kan i princip vara hur korta och långa som helst. Nedan följer exempel på olika avtalsmöjligheter avseende kontrakts- och uppsägningstid:

a) Kontrakt med längre hyrestid än två veckor men längst tre månader, har en minsta uppsägningstid om en vecka.

b) Kontrakt med längre hyrestid än tre månader men längst nio månader, har en minsta uppsägningstid om tre månader (enligt ”Hyreskontrakt för hyrstol”).

c) Kontrakt med längre hyrestid än nio månader har en minsta uppsägningstid om nio månader.

Med minsta uppsägningstid avses den tid som anges i lagen. Kortare uppsägningstider kan alltså överens- kommas, men äger då endast giltighet för hyresgästen.

För att kunna inkludera en indexklausul i kontraktet, måste kontraktet löpa på minst tre år. Om det är fråga om ett kontrakt på obestämd tid, eller om kontraktet har en löptid på under tre år, äger indexklausulen ingen giltighet.

4 § HYRESBELOPP

Hyresbeloppet ska anges i kontraktet, och de bör anges exklusive mervärdesskatt (eftersom man då garderar sig för en eventuell justering av mervärdesskatten). Vad som ingår i hyran är naturligtvis en förhandlingsfråga mellan hyresvärd och hyresgäst. Lydelsen i förslaget utgör bara ett exempel, och kan naturligtvis ändras om man till exempel vill fördela elkostnaderna mellan de i lokalen verksamma företagen.

Hyra behöver inte nödvändigtvis erläggas månadsvis, utan kan även betalas kvartalsvis i förskott.

Beträffande hyresbeloppet anger hyreslagen inga egentligen nivåer, utan det är marknadshyra som gäller beträffande lokaler. Från Frisörföretagarnas sida finns dock en rekommendation att hyran för en hyrstol bör motsvara 20-25 procent av hyrstolens beräknade omsättning. Om du exempelvis räknar med att hyrstolen ska kunna omsätta 2 500 kr exkl. moms per dag, motsvarar 20-25 procent en hyra om 500-625 kr per dag. För en heltidshyra hamnar man då på 11 000 – 13 500 kr exkl. moms per månad.

Vidare gäller det angivna hyresbeloppet under hela hyresperioden. Om man som hyresvärd eller hyresgäst vill förändra hyran, måste det gällande hyresavtalet först sägas upp för villkorsändring. De ovan angivna och i avtalet angiven uppsägningstid måste då iakttas.

Det finns dock en möjlighet att ange en årlig uppräkning av hyran i storleksordningen 2-4 procent. I förslaget till hyrstolsavtal anges en årlig uppräkning per den 1 januari med tre procent.

En del hyresvärdar vill reglera mellan vilka tider hyresgästen äger rätt att nyttja hyresobjektet, vilket är helt i sin ordning. Om man vill ta in en sådan bestämmelse i avtalet, kan det med fördel göras under denna paragraf. En sådan bestämmelse anger endast hyresgästens rätt att nyttja hyresobjektet, inte en skyldighet att vara på plats den aktuella tiden.

Det finns även en möjlighet att ta med en bestämmelse enligt t.ex. följande: ”Hyresvärd och hyresgäst bör genom samråd tillsammans tillse att lokalen under semester- eller annan ledighetsperiod är tillfredsställande bemannad.”

5 § ORDNINGSREGLER

Denna punkt anger en skyldighet att vårda hyresobjektet, och att det är hyresgästen som ansvarar för even- tuella anspråk som kan komma att riktas mot denne. Detta med anledning av att hyresavtalet utgör ett hyres- förhållande, och inte ett anställningsförhållande.

Beträffande städning kring hyresobjektet avses att det åligger hyresgästen att hålla ordning kring hyres- objektet. Vad det gäller grovstädning ska parterna komma överens om villkoren vid tecknandet; antingen ingår det i överenskommet hyresbelopp eller så faktureras hyresgästen exempelvis månadsvis.

6 § ARBETSREDSKAP, PRODUKTER OCH FÖRBRUKNINGSMATERIAL

Maskiner och redskap som krävs för att utföra arbetet ska hyresgästen enligt förslaget själv tillhandahålla. Om exempelvis klimazon eller liknande ingår i hyran, bör även detta anges i kontraktet.

Hantering av produkter och förbrukningsmaterial kan lösas på två alternativa sätt: (1) antingen håller respek- tive företag med sitt eget varulager och har sin egen förbrukning och försäljning, eller (2) så håller till exempel hyresvärden med varulager av produkter och förbrukningsmaterial. Hyresgästen faktureras sedan för sitt uttag månadsvis, och detta enligt en mellan parterna överenskommen prislista. Eftersom det i sådant fall är hyres- värden som står lokalkostnaden för förvaring av varulager, bör ett visst påslag på inköpspriset göras gentemot hyresgästen.

7 § FÖRSÄKRING MM

Bestämmelsen anger en skyldighet för hyresgästen att teckna försäkring för sin verksamhet. Detta är av vikt för att hyresgästen inte ska drabbas ekonomiskt vid någon skada, samt för att hyresvärdens försäkring inte täcker försäkringsfall som berör det andra företagets försäkring. Frisörföretagarna erbjuder en speciell hyrstols- försäkring motsvarande salongsförsäkringen.

8 § SÄRSKILJANDE

Bestämmelsen om särskiljande används för att tydliggöra att det är separata företag som driver sin verksamhet i lokalen. Det är till exempel av vikt i reklamationsärenden, så att det för kunden inte råder några tvivel om vilket företag det är som ansvarar för den aktuella behandlingen.

Det tredje stycket i förslaget hindrar inte att hyresvärd och hyresgäst gör gemensam marknadsföring av sina salonger.

9 § F-SKATT

För hyresvärden är det av yttersta vikt att försäkra sig om att hyresgästen har registrerat företag och sköter de inbetalningar av skatter och avgifter som åligger företaget. Om det skulle visa sig att hyresgästen inte betalt in skatter som åligger denne, kan man som hyresvärd riskera att bli upptaxerad med bland annat socialavgifter för hyresgästen. Detta mot bakgrund av att Skatteverket skulle kunna se det som ett anställningsförhållande.

10 § UPPLÅTELSE I ANDRA HAND

Denna bestämmelse är till för att hyresgästen inte godtyckligt ska kunna hyra ut hyresobjektet hur som helst. Om andrahandsupplåtelse av hyresobjektet skulle aktualiseras, krävs i sådana fall ett medgivande från hyres- värdens sida.

Det är inte ovanligt att hyresgästen ska vara föräldraledig. I dessa situationer uppkommer frågan om man som hyresgäst under föräldraledigheten är skyldig att betala hyra trots att man inte nyttjar hyresobjektet. Det hela är dock enkelt; samma lokalhyresrättsliga regler gäller som för den som hyr hela lokalen, det vill säga att avtalet och skyldigheten att betala hyra löper över hela den överenskomna perioden. Det står naturligtvis hyresvärden fritt att medge hyresreducering eller liknande under denna period, men det är ingen skyldighet.

11 § SKADESTÅND

Utgör en bestämmelse för det fall att hyresvärden skulle tvingas avflytta från lokalen. Denna ska dock kompletteras med bilagan ”Överenskommelse om avstående från besittningsskydd” som återfinns på Hyres- nämnden hemsida (xxxx://xxx.xxxxxxxxxxxx.xx/Xxxxxxxxxx/). Bilagan tar även upp det fall att uthyraren avser driva egen verksamhet i lokalen. Även en lokalhyresgäst som hyr i andra hand har ett så kallat indirekt besittningsskydd, vilket innebär att det kan föreligga hyresvärden skyldighet att utge ekonomisk ersättning.

Men vad innebär egentligen besittningsskyddet?

En lokalhyresgäst har i regel indirekt besittningsskydd enligt bestämmelserna i 12 kap 57-60 §§ jordabalken, om inte hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd. Detta innebär att hyresgästen i vissa fall kan få ersättning av hyresvärden för ekonomisk förlust som han förorsakas på grund av att hyres- förhållandet upphör. Om hyresavtalet skall upphöra på grund av att huset skall rivas eller byggas om kan hyres- värden, istället för ekonomisk ersättning, anvisa hyresgästen en annan godtagbar lokal (ersättningslokal). I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen kan få rätt till skäligt uppskov med avflyttningen.

Besittningsskyddet kan avtalas bort i vissa fall

Om hyresvärden och hyresgästen i en särskilt upprättad handling har kommit överens om att hyresgästen ska avstå från sitt besittningsskydd gäller överenskommelsen. Har överenskommelsen träffats innan hyres- förhållandet har varat längre än nio månader i följd, gäller den i regel endast om den har godkänts av hyres- nämnden.

Sistnämnda överenskommelse gäller dock utan hyresnämndens godkännande om den har en giltighetstid på högst fem år från det att hyresförhållandet inleds och avser avstående antingen på grund av att hyresvärden skall bedriva egen verksamhet i lokalen eller vid andrahandsupplåtelse även på grund av att hyresavtalet mellan fastighetsägaren och dennes hyresgäst (förstahandshyresgästen) ska upphöra.

12 § HYRESAVTALETS UPPHÖRANDE

Denna bestämmelse tar upp vad som gäller i samband med att hyresgästen ska avflytta från lokalen, att arbetsplatsen ska återställas i godtagbart skick. Med godtagbart skick avses att den ska vara i samma skick som när man tillträde hyresobjektet, dock får man räkna med normalt slitage motsvarande den period som hyres- gästen varit verksam på arbetsplatsen.

Under denna paragraf kan man även ta med vilka villkor som ska gälla då hyresgästen sagt upp sig för avflytt- ning. Enligt huvudregeln har hyresgästen rätt att informera sina kunder om att man ska flytta samt vart man ska flytta. Detta med anledning av att hyresgästen är egen företagare och inte anställd. Det finns således inget kollektivavtal eller arbetsrättsliga lojalitetsbestämmelser som kan tillämpas på hyresförhållandet. Vill man avtala bort denna huvudregel ska det skriftligen göras i avtalet.

13 § TVIST

Vid en eventuell tvist mellan parterna ska man i första hand försöka lösa den genom förhandling. I detta läge är det av vikt att som medlem få rådgivning av Frisörföretagarna. Om man inte skulle komma överens vid förhandling, är nästa instans närmaste tingsrätt.