BESLUT DEN 17 NOVEMBER 2022 DNR 37/22 SIDA 1 AV 5
BESLUT DEN 17 NOVEMBER 2022 DNR 37/22 SIDA 1 AV 5
Anmälare
NN och YY
Motpart
Mäklaren
Vad saken gäller
Rätt till provision
BESLUT
Nämnden rekommenderar Mäklaren att betala 7 500 kr till NN och YY.
YRKANDE M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 25 000 kr. Mäklaren har motsatt sig kravet.
BAKGRUND
Den 1 februari 2022 sålde NN och YY (”NN-YY”) bostadsrätten till en lägenhet i Lärdomsstaden för 1 700 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Det skriftliga uppdragsavtalet mellan NN-YY och Mäklaren undertecknades den 8 oktober 2020, alltså nästan 16 månader före försäljningen. I avtalet angavs bland annat följande:
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
Efter försäljningen tillgodogjorde sig Mäklaren en provision om 62 500 kr inklu- sive moms, detta genom kvittning mot NN-YY:s fordran på handpenningen. Xxx- xxxxx har gjort gällande att den avtalade provisionen uppgår till det beloppet en- ligt följande beräkning: 55 000 kr i fast arvode plus 15 procent på den del av kö- peskillingen som översteg 1 650 000 kr.
XX-XX har gjort gällande att den avtalade provisionen endast uppgår till 15 pro- cent på den del av köpeskillingen som översteg utgångspriset om 1 595 000 kr. Enligt NN-YY skulle provisionen därmed egentligen uppgå till 15 750 kr (105 000 X 0,15). De har dock uppgett att 37 500 kr är en rimlig provision och har därför be- gränsat sitt yrkande till 25 000 kr (62 500 – 37 500).
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren är återbetalningsskyldig och med vilket belopp.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY
Grunden för yrkandet är dels att Mäklaren inte informerade dem om det "grund- arvode" på 55 000 kr som stod i uppdragsavtalet, dels att uppdragsavtalet är ofullständigt skrivet.
Uppdragsavtalet undertecknades den 8 oktober 2020. Mäklaren hade nyligen förmedlat en annan bostadsrätt i föreningen och frågade om de var intresserade av att sälja sin lägenhet. De hade inga planer på att sälja den då, men Mäklaren sa att de kunde lägga ut den som "på gång", vilket var kostnadsfritt. Mäklaren var väldigt pådrivande, så de skrev på det uppdragsavtal som han hade med sig. Mäk- laren informerade inte om grundarvodet på 55 000 kr och de hade inte en tanke på det då eftersom de inte skulle sälja lägenheten.
Två år senare kontaktade de Mäklaren och ville sälja. Mäklaren gick igenom hur allt skulle gå till med försäljningen, men inget om arvodet på 55 000 kr, endast det provisionsbaserade arvodet på 15 procent som de godkände per telefon.
De sålde därefter bostadsrätten. När de fick in handpenningen med arvodet av- räknat, fick de en chock. De kontaktade Mäklaren och frågade om han ville er- sätta dem för den dåliga informationen om arvodet och det ofullständigt skrivna uppdragsavtalet. Mäklaren nekade dem ersättning.
Det de kom överens om var en provision på 15 procent. Något annat har Mäkla- ren överhuvudtaget inte pratat med dem om. De har heller ingen annan skriftlig överenskommelse om arvodet än uppdragsavtalet från 2020.
De anser att 37 500 kr är ett rimligt arvode, även om de egentligen skulle kunna begära återbetalning med 55 000 kr.
Mäklaren
Han träffade NN-YY första gången den 8 oktober 2020. Han gick igenom hela pro- cessen och sa att de borde de annonsera ut bostadsrätten som kommande/på gång. De gick även igenom uppdragsavtalet, men arvodet i provisionstrappan fylldes inte i eftersom NN-YY ville fundera på om de ville ha 10, 15 eller 20 pro- cent.
De avtalade om 55 000 kr i grundprovision på plats och samtliga skrev på. När det var dags för försäljning undrade han vilken procentsats NN-YY ville använda sig av och de valde då 15 procent. När väl överlåtelseavtal var skrivet och någon månad hade gått, hörde NN-YY av sig och undrade över arvodet.
Han gick igenom avtalet med NN-YY, både när de träffades och i telefon. Både grundprovisionen samt de 15 procenten och brytpunkten. De avtalade om 55 000 kr upp till en köpeskilling om 1 650 000 kr. För köpeskilling därutöver utgick pro- vision med 15 procent.
Han annonserade ut lägenheten för 1 595 000 kr. De kom överens om att bryt- punkten för provisionstrappan inte skulle vara vid utgångspriset utan vid 1 650 000 kr. Det var NN-YY som ville sätta brytpunkten där.
Han tycker inte det är OK att NN-YY försöker dra ner på arvodet nu i efterhand, trots att de fick mer betalt än de trodde.
NÄMNDENS BEDÖMNING
Rättsliga utgångspunkter
Uppdragsavtalet ingicks före den 1 juli 2021 och det är därför 2011 års fastig- hetsmäklarlag (2011:666) som är tillämplig.
Enligt 9 § 1 st. fastighetsmäklarlagen ska ett uppdragsavtal upprättas skriftligen. Enligt samma bestämmelse får en mäklare, till skillnad från en uppdragsgivare, inte åberopa ett muntligt avtalsvillkor. Med andra ord: även om mäklaren kan bevisa att det finns ett muntligt avtalsvillkor som avviker från det skriftliga avta- let, gäller ändå det skriftliga avtalet.
Bedömningen i detta fall
Innehållet i det skriftliga uppdragsavtalet har återgetts ovan under rubriken ”Bakgrund”. I avtalet fanns utrymme för att införa en bestämmelse om en s.k. provisionstrappa, men varken någon brytpunkt eller någon procentsats för en sådan trappa angavs i avtalet. Enligt det skriftliga avtalet uppgick således provis- ionen till 55 000 kr.
I ett tidigare beslut, FRN 89/21, resonerade nämnden om situationen där ett skriftligt uppdragsavtal hade fått ett annat innehåll än vad mäklaren avsåg och uppdragsgivaren insåg eller borde ha insett mäklarens misstag (s.k. förklarings- misstag). Den situationen är dock inte aktuell här. Mäklaren har ju uppgett att parterna medvetet lämnade innehållet i provisionstrappan öppet när de under- tecknade uppdragsavtalet och att de långt senare träffade ett muntligt avtal om detta.
Som angetts ovan har en mäklare enligt lag ingen möjlighet att åberopa ett munt- ligt avtalsvillkor. Mäklarens redogörelse för vad som enligt hans uppfattning se- nare avtalades muntligen kan därför lämnas utan avseende – det har helt enkelt ingen rättslig betydelse.
Som också angetts ovan kan uppdragsgivaren, till skillnad från mäklaren, åberopa ett muntligt avtalsvillkor. Att uppdragsgivaren kan åberopa ett muntligt villkor innebär dock inte att uppdragsgivarens påståenden om vad som avtalats muntligt ska tas för goda, utan sedvanliga bevisregler gäller. Kan uppdragsgivarens påstå- ende om vad som avtalats muntligt inte bevisas, gäller i stället det som angetts i det skriftliga avtalet, om frågan har reglerats där.
I detta fall har NN-YY inte bevisat sitt påstående om avtalsinnehållet. Någon skyl- dighet för Mäklaren att särskilt informera NN-YY om vad som stod i det skriftliga uppdragsavtalet fanns inte heller; även en konsument måste ta ansvar för att läsa igenom avtal som denne undertecknar. Provisionen får därför bestämmas i enlig- het med vad som angavs i det skriftliga avtalet, det vill säga 55 000 kr. Av det föl- jer att Mäklaren bör återbetala 7 500 kr (62 500 - 55 000) till NN-YY.
På nämndens vägnar:
Xxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighets- mäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.