BESLUT DEN 17 JUNI 2021 DNR 128/20 SIDA 1 AV 32

Anmälare

NN och YY

Motpart

Mäklaren

Ombud:

Försäkringsjuristen C.H.

Vad saken gäller

Skadestånd

BESLUT

NN och YY har inte rätt till ersättning.

YRKANDE M.M.

NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 400 000 kr. Mäklaren har motsatt sig att betala.

BAKGRUND

Den 4 juni 2020 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Småstaden för 3 850 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.

Postadress E-post m.m.

FRN E-post: xxx@xxx.xx

First Office Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12

Xxxxxxxxxxxxxx 00 xxx.xxx.xx

164 40 Kista

Kort efter köpet upptäckte NN-YY olika brister i fastigheten. Den 11 juni 2020 träffades en överenskommelse om återgång av köpet mot att NN-YY betalade 400 000 kr i skadestånd till säljarna.

Enligt NN-YY agerade Mäklaren oaktsamt i olika avseenden och orsakade dem därigenom en ekonomisk skada.

Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är ersättningsskyldig.

VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY

NN-YY har i huvudsak anfört följande.

Brister i fastigheten m.m.

I objektbeskrivningen stod det att fastigheten var en omhändertagen villa, att allt var i mycket fint skick med flera stora förbättringar. Den beskrivningen var direkt felaktig med tanke på att uppvärmningen i huset inte fungerade (VVS undermålig, undermåliga rördragningar, ej inkopplade element, ruttna fönster), att det fanns kraftig och omfattande mögellukt i källaren, en omfattande fuktskada i ytterväg- gen i källaren, behov av dränering osv. Vid visningen den 3 juni 2020 sa Mäklaren att värmen i fastigheten var fullt fungerande.

Närmare bestämt var bristerna följande.

• Omfattande fukt i väggen i källartrappan ner till källarplan, där det finns färg- skiftningar i vägg om ca 70 x 40 cm, att väggen är mjuk och det går att trycka in fingret om 1,5-2 cm. När de efteråt frågar säljarna vad som hänt, sa han att det varit en fuktskada och sprickor i väggen, som han lagat och målat över.

• Omfattande kraftig mikrobiell lukt i hela källarplanet, som upplevs i alla rum och som sätter sig i kläderna efter besök om ca 20 min.

• Ej fungerande VVS-installationer från pannrum i källaren upp till vån 1 och 2 pga dåliga och för smala rör, och ej fungerande panna. Undermålig VVS- installation med avsågade rör, där det inte är utmärkt vilka rör som är bort- tagna samt vilka rör och funktion som är kvar.

• Ruttna källarfönster med murket trä och kitt som har lossnat.

• Ej inkopplade element i ett sovrum på våning 2.

• Att avsaknad av element på våningsplan 1 påverkar värmeförsörjningen i hu- set negativt. De ser att säljarna använder ett flyttbart element på våning 1 vid matplatsen (när de besöker huset är det juni månad).

• Behov av dränering

• Hål i vägg i pannrum ut i en yttervägg där fukt (regnvatten) trängt in. Hålet går nästintill ut genom fasaden och hålet är ej tillrättat efter den nya VVS- installationen.

• Undermålig tvättstuga med icke fungerande eluttag i väggar och tak, mycket dålig avrinning från tvättmaskin till avlopp (När de är på besök ser de förläng- ningssladd på golvet och att en bygglampa används som belysning i tvättstu- gan. De ser också att det går en trädgårdsslang från tvättmaskinens avrinning ner i ett kar och sedan ner i en golvbrunn. De förstår att de har problem med avrinningen från tvättmaskinen. Dessa tre detaljer i tvättstugan fanns inte där på visningsdagen).

Vidare stod det i objektbeskrivningen att ”tvättstuga: maskinellt utrustad med tvättmaskin och torktumlare”. De förväntade sig att båda dessa maskiner skulle fungera samt att elen i tvättstugan skulle fungera, vilket den inte gjorde.

Mäklaren marknadsförde också fastigheten på ett felaktigt sätt genom att fram- häva t ex pool och lekstuga. I objektsbeskrivningen, på Hemnet och vid försälj- ningen var det en lekstuga och pool med på bilderna och som fanns på visningen. Då trodde de att dessa skulle ingå i köpet. På visningen satt det en lapp på lekstu- gan att den inte ingick i köpet. Avseende poolen framkom det den 9 juni 2020, efter köpekontraktet hade undertecknats, att den inte ingick i köpet.

I objektbeskrivningen finns det heller ingen information eller uppgifter om dräne- ring avseende fastigheten och inte heller hos Mäklaren. En sådan uppgift bidrar till kunskap om fastighetens skick. Mäklaren sålde ett hus till dem som inte alls var i det skick som han utlovat på visningen, marknadsfört och som han utgav i objektbeskrivningen att det skulle vara. I objektbeskrivningen och på visningen har Mäklaren utifrån bristerna marknadsfört fastigheten med vilseledande och felaktig information om fastigheten, som var av väsentlig betydelse vid köpet. Det bidrog till att de inte kunde fatta ett välgrundat köpbeslut. Utifrån marknadsfö-

ringen och informationen om fastigheten kan de anta att det har genererat högre pris på fastigheten som gynnade säljarna.

Ett rätt agerande av Mäklaren hade varit att han skulle ha skrivit med i objektbe- skrivningen att lekstuga och pool inte ingick i köpet, för att ge dem rätt informat- ion från början. Mäklaren borde också ha skrivit i objektsbeskrivningen att det fanns ett renoveringsbehov av tvättstuga och han skulle ha tagit reda på och in- formerat om dränering (om och när det var gjort). Om han hade gjort det, hade de vetat mer om fastighetens skick och då hade de haft möjlighet att budgetera för att dränera om fastigheten och renovera tvättstugan samt köpa in pool och lekstuga. Då hade de inte gått lika högt vid budgivningen utan stannat på omkring 3 350 000 – 3 450 000 kr i slutbud. På så sätt hade utfallet av affären sett an- norlunda ut för dem. De hade då kunnat fullfölja köpet av fastigheten. Alternativt hade förlikningssumman inte blivit lika hög, då köpeskillingen inte hade blivit lika hög och skadeståndssumman hade då troligen blivit lägre.

Budgivningen

Mäklaren uppgav att det fanns flera andra budgivare och intressenter, men de finns inte registrerade i budgivningslistan. I budgivningslistan fanns endast en annan budgivare med ett bud på 3 400 000 kr (vilket de fick sms om). Mäklaren sa i telefonsamtal den 3 juni 2020, när de hade lagt ett tidsbegränsat bud om 3 650 000 kr, att det fanns flera andra intressenter och budgivare på huset som hört av sig till honom under kvällen. Mäklaren sa att de måste gå upp i bud för att säljarna skulle vara intresserade av att sälja till dem. Han sa ”ska ni lägga högre bud? Det är fler som hör av sig nu när vi pratar”. Genom att han sa så uppfattade de att det var flera stycken som var med och budade på fastigheten. Detta var ett vilseledande uttalande från Mäklarens sida. Det påverkade deras handlande då de la högre bud än vad de borde ha gjort, då de har budat mot några som inte fanns och på så sätt gett ett överpris för fastigheten, då det inte fanns flera andra budgivare enligt budgivningslistan. Ett rätt agerande från Mäklarens sida hade varit att han hade varit uppriktig med att det endast fanns två budgivare. Då hade de varit lugnare i budgivningsprocessen och inte lagt lika höga bud som de gjorde. De hade då lagt bud i nivå med utgångspriset om 3 350 000 kr och upp till 3 450 000 kr. Då hade inte den ekonomiska skadan inte blivit lika stor som den blev, då köpeskillingen inte blivit lika hög och då hade skadeståndskravet inte va- rit lika stort som det är slutändan blev.

I budgivningslistan stod det också att deras bud var dolda bud. Det har de aldrig sagt eller önskat. De lade tidsbegränsade bud. De har inte skrivit under budgiv- ningslistan eller återsänt den till Mäklaren för de anser att den är felaktig.

Kontraktsskrivning

Mäklaren informerade dem inte i god tid om att säljarna ville skriva kontrakt om- gående och tog inte heller hänsyn till deras önskemål om kontraktsdatum. Xxxxx- xxx skrev i sin journal att gjorde detta den 3 juni 2020, men det stämmer inte. Då Mäklaren underlät att ge dem den informationen, bidrog det till att de blev över- rumplade när kontraktsskrivningen skulle ske omgående (morgonen efter avslu- tad budgivning). De framförde till Mäklaren att de önskade en senare tidpunkt för kontraktsskrivning. Det ville inte säljarna, enligt Mäklaren. De fick veta att skulle de köpa fastigheten var det den 4 juni som gällde. Genom att lägga tiden för kon- traktsskrivning kl. 08.00 morgonen efter, gavs de heller inte chans att kontakta Besiktningsbolaget för köpargenomgång innan kontraktsskrivning. Genom den handlingen anser de att Mäklaren var partisk. Ett rätt agerande hade varit om Mäklaren hade kommunicerat till dem att säljarna ville ha en omgående tid för kontraktsskrivning. Då hade de kunnat villkora sina bud med att önskemål om datum för kontraktsskrivning som passade dem. Då hade de också hunnit ta ställ- ning till om de skulle ha tagit in en egen besiktningstekniker, haft möjlighet att genomföra en egen besiktning samt haft möjlighet att besöka fastigheten igen. De hade på så sätt haft möjligheten att upptäcka de brister som fanns i fastighet- en innan kontraktsskrivning, och då sluppit hamna i den uppkomna situationen där de i slutändan inte kunde dra sig ur köpet utan var tvungna att betala skade- stånd till säljarna, och på så sätt lidit en ekonomisk skada.

Mäklarens upplysningsplikt

Mäklaren har inte fullgjort sin upplysningsplikt. Mäklaren måste eller borde i vart fall ha känt till de brister som förelåg avseende fastighetens skick. De anser att Mäklaren inte fullgjorde sin upplysningsplikt genom att han inte upplyste dem om de brister och skador som fastigheten hade. Mäklaren måste eller borde iakt- tagit, känt till eller särskilt fattat misstanke om fastighetens skick, som kunde an- tas ha betydelse för dem som köpare. Både genom sina samtal med säljarna inför försäljningen och vid besök i fastigheten inför försäljning och vid visning av fas- tigheten. Samt att en mäklare är fackman på fastigheter med mångårig erfaren- het av fastighetsförmedling och ett vant öga för fastigheters skick. Mäklaren hade också möjlighet att hänvisa dem vidare till annan sakkunnig, vilket han inte gjorde.

Under förlikningsprocessen den 10-11 juni 2020 sa Mäklaren att de troligen skulle få en miljon mindre för fastigheten med de nya brister och fel som framkommit (om de skulle sälja fastigheten vidare omgående). Därigenom bekräftade han att han i någon form hade kännedom om eller hade misstänkt att det fanns omfat- tande problem i fastigheten. Samt att det medförde ett prisfall på fastigheten och att de betalat ett överpris för fastigheten om cirka en miljon kronor. Genom att Mäklaren underlät att ge dem denna information om fastighetens skick fick de inte all den information som de behövde ha om fastigheten för att fatta ett väl- grundat köpbeslut, och på så sätt har de betalat ett överpris och därigenom lidit en ekonomisk skada. Genom denna underlåtenhet hade de inte möjlighet att värdera de fel och brister som uppdagades efter besök i fastigheten den 9 juni 2020. Hade de haft den vetskapen hade de lagt lägre bud på fastigheten för att även budgetera för renovering. Ett korrekt agerande av Mäklaren hade varit att han hade upplyst dem om sin kännedom eller misstanke om brister som han no- terat i fastigheten.

Verka för undersökning m.m.

Mäklaren verkade inte för att de skulle undersöka fastigheten, så som han skriver i sin journal att han har gjort. I journalen står det att Mäklaren den 3 juni 2020 verkade för att köparen undersöker fastigheten. Detta lyftes inte alls av Mäkla- ren, vare sig skriftligt eller muntligt. Det som står i objektbeskrivningen är en för- klaring av köparens undersökningsplikt. De har inte skrivit under journalen eller återsänt den till Mäklaren eftersom de anser att den är felaktig.

Mäklaren uppgav till dem att genom att de hade en köpargenomgång av säljarnas besiktning, hade fullgjort sin undersökningsplikt. Mäklaren avrådde dem från att anlita en egen besiktningsman innan kontraktsskrivning. De lyfte frågan med Mäklaren innan kontraktsskrivningen att de hade haft en kort genomgång med besiktningsteknikern per telefon, som inte kändes fullständig. De ställde frågan till Mäklaren, innan kontraktsskrivning, om de skulle undersöka fastigheten på något mer sätt och om de som köpare ska anlita en egen besiktningsman. Xxxxx- xxx svarade att han kände besiktningsmannen, att det var en bra kille som han ofta använde vid besiktningar och att de kunde lita på besiktningsprotokollet. De behövde inte ta in en egen besiktningsman. Även dagen efter kontraktet skrevs under ställde de frågan igen till Mäklaren om möjligheten att ta in en egen be- siktningsman och om deras undersökningsplikt. Mäklaren sa återigen att de full- gjort sin undersökningsplikt och uppmanade dem att inte ta in en egen besikt- ningsman. Uttalandet att de fullgjort sin undersökningsplikt genom att de haft en

köpargenomgång var direkt felaktigt. Mäklarens uttalande om att de inte behöv- de ta in en egen besiktningsman var direkt felaktigt.

Med dessa felaktiga uttalanden menar de att Mäklaren brast som mäklare, och utifrån det så har de lidit en ekonomisk skada. Hade Mäklaren gett dem rätt in- formation om att de hade haft möjlighet att ta in en egen besiktningstekniker, så hade de haft möjlighet att upptäcka de fel och brister som de senare upptäckte. Hade Mäklaren gett dem rätt information att en genomförd köpargenomgång inte innebär att deras undersökningsplikt är fullgjord, hade de undersökt huset ytterligare. Om Mäklaren hade agerat så, hade de haft möjlighet att ta in en be- siktningsman och undersökt huset själva. Då hade de haft möjlighet att upptäcka de fel och brister om uppdagades efter köpet den 9 juni 2020. Då hade de haft ett annat förhandlingsläge med säljarna avseende att få till en lägre förliknings- summa än vad det i slutändan blev, alternativt hade de kunnat diskutera med säljarna hur bristerna skulle kunna bli åtgärdade. Mäklaren borde ha gett dem och säljarna möjlighet att diskutera ett eventuellt prisavdrag på köpeskillingen. Då hade utfallet av affären sett annorlunda ut och de hade då inte lidit den eko- nomiska skada som de nu har gjort.

Mäklaren informerade dem inte om, samt rekommenderade inte, att en besikt- ningsklausul kunde tas in i köpeavtalet. Mäklaren skriver i sin journal att han den 4 juni 2020 har ”varit observant beträffande frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen samt vid behov uppmärksammat parterna på möjligheten att villkora köpet”. Mäklaren pratade inte med dem om möjligheten att villkora kö- pet. Han var inte observant på att uppmärksamma dem på möjligheten att vill- kora köpet, när de på morgonen innan kontraktsskrivningen samma dag rådfrå- gade mäklaren om de skulle undersöka fastigheten på något mer sätt och om de skulle anlita en egen besiktningstekniker.

Ett rätt agerande från Mäklarens sida hade varit om han muntligen informerat dem om att de skulle undersöka fastigheten samt upplysa dem om möjlighet till att skriva in en besiktningsklausul i köpekontraktet. Mäklarens underlåtenhet bi- drog till att de inte hade kunskap om att man kunde skriva in en besiktningsklau- sul i köpekontraktet. Därför skrevs det inte in i köpekontraktet. Detta ledde till att de inte kunde dra sig ur köpet efter att de undersökt fastigheten igen och upp- täckt de omfattande bristerna. I stället fick de ingå en förlikning med säljarna för att fastigheten skulle återgå till dem och betala skadestånd om 400 000 kr. Om Mäklaren hade informerat dem om möjligheten att skriva in besiktningsklausul i köpekontraktet hade de aldrig behövt betala skadestånd till säljarna och inte lidit den ekonomiska skada som de nu har gjort.

Mäklaren hade ett färdigt förslag till köpekontrakt vid kontraktsskrivningen, där han inte gav dem tid att gå igenom köpekontraktet själva eller tillsammans med honom enskilt. Det står i köpekontraktet att ”köpare är nöjda med den under- sökning hen gjort av fastigheten före köpet och vill inte ha särskilt villkor om yt- terligare besiktning”. Det har de aldrig pratat med Mäklaren om. De har heller inte fått frågan från Mäklaren om de var nöjda med den undersökning som gjor- des före köpet eller om de ville ha ett särskilt villkor om ytterligare besiktning. Det är något som Xxxxxxxx själv har antagit och skrivit in i köpekontraktet. Ett rätt agerande från Mäklaren hade varit att han hade gått igenom med dem vad han avsåg att skriva i kontraktet.

Förlikningen

Mäklaren föreslog ett förlikningsbelopp om 400 000 kr och avfärdade vidare dis- kussioner om förlikningsbelopp mellan dem och säljarna. Mäklaren tog inte heller emot eller framförde deras förslag på förlikning till säljarna.

Mäklaren var oaktsam i sitt agerande mot dem under förlikningsprocessen. Dels var han mycket svår att få tag på telefon i under dagarna den 10-11 juni 2020, dels var det de som köpare som framförde till Mäklaren att de tillsammans med säljarna behövde hitta en lösning på affären. Mäklaren var inte angelägen om det. Mäklaren var xxxxxxx i sitt agerande då han avfärdade och inte tog deras förslag på förlikning på allvar eller diskuterat det vidare med säljarna. De upplev- de att han var direkt otrevlig och snudd på hotfull när de sa att de inte skulle be- tala in handpenningen. Mäklaren sa att de måste betala in handpenningen och fullfölja köpet, och deras upplevelse var att han inte ville lösa situationen. Den 11 juni satte Mäklaren stark press på dem och gav dem en mycket kort tidsfrist på dem (knappt ett par timmar) att besluta om de skulle betala handpenningen eller förlikningssumman den dagen. Även hot om hävning av kontraktet och stora ska- destånd i miljonklassen framfördes. Mäklaren sa att han ville få färdigt affären innan han gick på semester (han gick på semester nästa dag).

Mäklaren var partisk med säljarna då han har enbart gick säljarnas intressen un- der förlikningsprocessen. Detta då Mäklaren inte tog emot deras förslag på för- likning. Mäklaren uttryckte att deras förslag inte var aktuellt utan att han pratat med säljarna om förslaget, och han sa att han inte ville diskutera deras förslag vidare med säljarna.

Ett rätt agerande hade varit att Mäklaren först och främst hade tagit emot deras förslag på vilka kostnader som de kunde tänka sig att stå för (som skadestånd till säljarna) och sedan framfört det till säljarna. Sedan skulle Mäklaren ha tagit dis-

xxxxxxxxx med dem vad de hade tänkt sig i skadestånd till säljarna, och förmedlat det till säljarna. Ett ytterligare alternativt sätt hade varit om Mäklaren hade för- medlat summan som säljarna ville ha i skadestånd, och sedan tagit diskussionen med dem vad de hade tänkt sig i skadestånd till säljarna. På så sätt hade de kun- nat föra en vidare diskussion om förlikningsbeloppet och de hade kunnat ge ett ”motbud” med förslag om förlikningsbelopp. Förlikningsbeloppet hade då trolig- en inte blivit lika högt som de nu fick betala.

Mäklaren sa till dem den 9 juni 2020 att de fel och brister som de upptäckte i fas- tigheten täcktes av ”Dolda fel-försäkringen”. Hans uttalande var vilseledande, då de kunde invaggas i en falsk trygghet om att de skulle fullfölja fastighetsköpet och anta att felen och bristerna i fastigheten skulle täckas av dolda fel-försäkringen. Mäklaren hade inte en aning om bristerna täcktes av den försäkringen, utan det var en egen spekulation från hans sida.

I efterhand undrar de varför Mäklaren under förlikningsprocessen inte pratade om prisavdrag med dem, som en alternativ lösning på affären. Han pratade på eget initiativ om förlikning. De har ingen erfarenhet av köp av fastighetsaffärer. De anser att det är mäklaren, som sakkunnig och professionell på fastighetsför- medling, som ska informera dem om vad för alternativ på lösningar det finns när en situation som de beskrivit har uppstått.

Ersättningsbeloppet

Ersättningsbeloppet grundar sig i att Mäklaren agerade felaktigt, inte såg till de- ras intressen samt lämnade vilseledande, felaktig och bristfällig information av- seende fastigheten, under förmedlingen och förlikningsprocessen. Detta ledde till att de i slutändan inte kunde dra sig ur affären och att de till slut fick förlika sig med säljarna. Förlikningssumman uppgår till 400 000 kr och därför har de lidit skada om 400 000 kr.

Grunderna för ersättningsbeloppet är följande:

• Att Mäklaren hade vilseledande marknadsföring av fastigheten i objektsbe- skrivningen och på Hemnet samt att fastigheten i var i det skick som Mäklaren uppgav.

• Att Mäklaren uppgav att det fanns flera andra budgivare och intressenter, som inte stod registrerade i budgivningslistan.

• Att Mäklaren missade att i god tid informera dem om att säljarna ville skriva kontrakt omgående och inte heller tog hänsyn till deras önskemål om kon- traktsdatum.

• Att Mäklaren inte fullgjorde sin upplysningsplikt, då han måste eller borde ha känt till de brister som förelåg avseende fastighetens skick.

• Att Mäklaren missade att kommunicera och verka för att de skulle undersöka fastigheten.

• Att Mäklaren felaktigt uppgav att de genom att göra en köpargenomgång av säljarnas besiktning hade fullgjort sin undersökningsplikt. Mäklaren avrådde dem från att anlita en egen besiktningsman.

• Att Mäklaren inte informerade dem om, eller rekommenderade dem, att ta in en besiktningsklausul i köpeavtalet.

• Att Mäklaren under förlikningsprocessen enbart såg till säljarnas intressen och var partisk, att han föreslog förlikningsbelopp och inte förde vidare deras för- likningsförslag till säljarna och inte heller förde diskussioner om förlikningsbe- lopp.

Mäklaren

Bakgrund

Fastigheten utannonserades med utgångspriset 3 350 000 kr. Visningar var inpla- nerade den 3 respektive den 4 juni 2020. NN-YY närvarade på visningen den 3 juni. På visningen fanns prospekt med objektsbeskrivning och information om undersökningsplikten samt protokoll från överlåtelsebesiktning utförd av Besikt- ningsbolaget på uppdrag av säljarna. Han hade även mejlat över besiktningspro- tokollet till NN-YY dagen innan. Vid visningen lade NN-YY ett bud på utgångspriset 3 350 000 kr.

Runt kl. 18 samma kväll ringde NN-YY till honom och undrade om det var möjligt att stänga affären direkt om de lade ett bud på 3 650 000 kr. NN-YY uppgav att det var ett tidsbegränsat bud som endast fick framföras till säljarna. Han tog emot budet och frågade om de var beredda att göra en snabb och villkorsfri affär. NN-YY sa att de kunde komma in och skriva avtal när som helst och att de var nöjda med Besiktningsbolagets besiktning.

Säljarna godtog inte budet eftersom flera spekulanter var anmälda till visningen dagen efter. NN-YY höjde därför budet till 3 750 000 kr, vilket framfördes till säl- jarna. Säljarna svarade att de var beredda att ställa in visningen om NN-YY bjöd 3 900 000 kr och gick med på en snabb och villkorsfri affär. Detta framfördes till NN-YY som lade ett bud på 3 850 000 kr, vilket accepterades av säljarna.

Kontraktsskrivning bokades in kl. 8 morgonen därpå, den 4 juni. I kontraktets § 15 noterades följande:

”Köparen förklarar sig nöjd med den undersökning som hen gjort av fastigheten före köpet och vill inte ha särskilt villkor om ytterligare besiktning. Köparen har er- bjudits köpargenomgång med besiktningsmannen […]. Denna genomgång kommer att genomföras efter kontraktets undertecknande med anledning av den korta tid som varit mellan att bud lämnats och kontraktets undertecknande och att parterna önskat sluta köpet.

Köparen är införstådd med att köpet gäller oavsett resultatet av genomgången inte

utgör rätt till återgång av köpet.”

Han gick igenom klausulen samt kontraktet i övrigt tillsammans med XX-XX och säljarna. Köparna uppgav då att de redan hade genomfört en telefongenomgång med besiktningsmannen. Köpekontraktet skrevs under av båda parter och den visning som var inplanerad samma dag ställdes in. Handpenningen om 385 000 kr skulle enligt avtalet betalas in den 11 juni.

Den 5 juni ringde NN-YY till honom och frågade om de kunde få undersöka fastig- heten. De frågade om sin undersökningsplikt och om de hade fullföljt den. Han uppgav att den överlåtelsebesiktning som gjorts är okulär och följer undersök- ningsplikten samt ligger till grund för den dolda fel-försäkring som säljarna hade tecknat.

Den 9 juni besökte NN-YY fastigheten tillsammans med NN:s far (nedan ”den an- hörige”). Samma kväll kontaktade den anhörige honom och förklarade att NN-YY inte kunde fullfölja köpet. Han ringde upp NN-YY, som bekräftade att de ville komma ur avtalet men uppgav att de skulle fundera över natten. Han meddelade säljarna att NN-YY ville komma ur köpet. Den 10 juni ringde NN-YY honom och meddelade att de inte avsåg att betala in handpenningen. Han rekommenderade dem då att betala in handpenningen på avtalat datum för att inte begå kon- traktsbrott samt informerade om att säljarna enligt kontraktet hade rätt att häva köpet om betalning inte skedde i tid, se 10 § 3 st. i kontraktet, vilket kunde med- föra skadeståndsansvar. NN-YY uppgav att de hade kontakt med jurister.

Han uppmanade XX-XX att fråga sina jurister om de skulle betala in handpen- ningen. Han informerade säljarna om samtalet, som önskade tid att fundera.

Den 11 juni ringde NN-YY upp honom igen och ville diskutera en återgång av avta- let. Han bad att få återkomma efter samtal med säljarna. Han frågade säljarna om de kunde tänka sig att teckna återgångsavtal med en förlikningsvis reglering av skadeståndsansvaret. Efter viss betänketid återkom säljarna och meddelar att de kunde acceptera en förlikningslikvid på 400 000 kr. Han förde säljarnas bud vidare till NN-YY, som svarade att de skulle fundera. 1,5 timmar senare ringde NN-YY upp honom och meddelade att de accepterade säljarnas bud och att de fört över handpenningen på 385 000 kr. Senare samma dag skrev NN-YY på återgångsavta- let med förlikningen och förde över resterande 15 000 kr. Säljarna skrev under avtalet dagen efter.

I juli 2020 framställde NN-YY skadeståndskrav mot honom om 400 000 kr, bl.a. med påstående att han hade undanhållit information om fastigheten och att han inte hade agerat opartiskt i förlikningsdiskussionen.

Grunder1

1. ”Mäklaren har haft vilseledande marknadsföring och felaktig information av fastigheten i objektbeskrivningen samt att mäklaren inte har sålt fastigheten i det skick som han utgivit sig för att sälja.”

En fastighetsmäklare ska följa det marknadsrättsliga regelverket och de uppgifter som lämnas i marknadsföringen ska vara korrekta och ge en rättvisande bild av objektet. Om en mäklare uppsåtligen eller av oaktsamhet lämnar konkreta felakt- iga uppgifter om t.ex. renoveringsår eller andra egenskaper kan mäklaren ha ett skadeståndsansvar, om detta lett till skada för köpare eller säljare. Generella be- skrivningar i positiva ordalag såsom att en byggnad är väl underhållen eller i gott skick anses i allmänhet inte kunna grunda något skadeståndsansvar. I FRN 95/112 hade mäklaren angett att det var ett härligt hus i bästa skick och ett mysigt och välhållet hus samt använt uttrycket smultronställe. XXX ansåg att beskrivningen präglades av en viss mäklarjargong och inte tog sikte på några konkreta egen- skaper. Uppgifterna kunde därför inte medföra något ansvar för mäklaren. I FRN 134/103 ansågs inte heller vanliga mäklarbeskrivningar som mer tar sikte på att

1 De kursiverade styckena nedan är citerade från NN-YY anmälan. Citaten överensstämmer inte exakt med nämndens redigering av anmälan i detta beslut.

2 Hänvisningen avser den tvistlösningsnämnd med samma namn som nuvarande FRN och som var verk- sam fram till maj 2017.

3 Se not 2 ovan.

byggnaden har en gammaldags charm än att byggnaden skulle ha särskilt hög kvalitet kunna grunda ett skadeståndsansvar.

NN-YY har inte påstått att han i objektsbeskrivningen skulle ha lämnat några kon- kreta, felaktiga uppgifter. De menar att beskrivningen av bostadsbyggnaden såsom omhändertagen och i fint skick inte var rättvisande. Även om brister före- kom var bostaden renoverad i flera avseenden. Besiktningsmannen från Besikt- ningsbolaget hade uttalat sig om att huset var i välvårdat skick. Beskrivningen kan därför inte anses felaktig.

Av 18 § fastighetsmäklarlagen (FML) framgår vilka uppgifter som måste anges i objektsbeskrivningen. Det finns inte någon skyldighet för fastighetsmäklaren att informera om eventuella renoveringsbehov i objektsbeskrivningen. Det kan även noteras att det framgick av besiktningsprotokollet att fönstren hade underhålls- behov. Han kände inte till att det förelåg behov av att dränera fastigheten.

Vad gäller lekstuga och pool noteras en köpare inte kan utgå från att annat än sådant som utgör fastighets- eller byggnadstillbehör ingår i köpet. Lö- söre/flyttbara objekt ingår i regel inte i köpet, om köpare och säljare inte särskilt kommer överens om det. Vad som typiskt sett ingår i ett fastighetsköp framgår av den juridiska information som fanns bilagd i prospektet. Att NN-YY innan köpet kände till att lekstugan inte ingick är ostridigt. Den flyttbara pool som stod på al- tanen kan inte anses utgöra fastighets- eller byggnadstillbehör och han kan därför inte heller anses ha haft någon skyldighet att särskilt upplysa om att poolen inte ingick i köpet.

Att det fanns brister i elarbeten och avloppslösning i tvättstugan innebär inte att det skulle vara felaktigt att ange att tvättstugan är utrustad med tvättmaskin och torktumlare. Han kände inte heller till nämnda brister. Han har inte uppgett att värmen i fastigheten var fullt fungerande.

Han bestrider således att han skulle ha agerat oaktsamt. Det kan också noteras att det inte har preciserats eller visats hur de påstådda bristerna i uppdragets utförande skulle ha medfört skada för NN-YY eller hur stor skadan i denna del skulle vara. Det bestrids att orsakssamband och skada skulle föreligga.

2. ”Mäklaren har uppgett att det har funnits flera andra budgivare och intressen-

ter, som inte står registrerade i budgivningslistan när vi få ta del av den.”

Han har inte påstått att det skulle ha funnits flera budgivare eller flera lagda bud på objektet, utöver det bud på 3 400 000 kr som lades av en annan budgivare på

kvällen den 3 juni. Han förklarade för NN-YY att en visning var inplanerad dagen efter och att flera intressenter var anmälda, varför säljarna inte var intresserad av att stänga affären på den nivå de hade erbjudit. Ett sådant uttalande var varken oaktsamt eller felaktigt.

Vad gäller orsakssamband och skada noteras att följden av om NN-YY inte hade lagt bud på 3 850 000 kr inte är att säljarna hade godtagit ett lägre bud – de hade ju redan tackat nej till NN-YY tidigare bud – utan att säljarna hade gått vidare och genomfört visningen den 4 juni, varpå en öppen budgivning sannolikt hade följt. NN-YY har således inte heller på ett relevant sätt preciserat eller visat hur den påstådda oaktsamheten skulle ha medfört skada eller hur stor skadan i denna del skulle vara. Det bestrids att orsakssamband och skada skulle föreligga.

XX-XX skriver i sin anmälan att de inte lade några dolda bud och att det var fel av honom att påstå att det var fråga om dolda bud. Det är oklart om detta påstå- ende läggs till grund för skadeståndskravet och hur det i sådana fall skulle ha medfört skada. Hans minnesbild är dock att NN-YY uppgav att buden var tidsbe- gränsade och enbart fick framföras till säljarna. NN-YY har också i efterhand läm- nat olika uppgifter om huruvida de avsåg att lägga dolda, eller enbart tidsbegrän- sade, bud. Han bestrider att han skulle ha agerat oaktsamt.

3. ”Mäklaren har inte i god tid informerat oss om att säljarna ville skriva kontrakt omgående och mäklaren har heller inte tagit hänsyn till vårt önskemål om kon- traktsdatum.”

Säljarna hade inget särskilt önskemål om en snabb kontraktsskrivning. Deras av- sikt var såvitt han känner till att genomföra två visningar, att låta budgivningen ha sin gång och därefter ta ställning till vilket bud, om något, som skulle godtas. När parterna är överens om ett pris har dock båda parter i regel ett intresse av att avtal tecknas så snart som möjligt. Köparen vill förhindra att högre bud inkom- mer, och säljarna vill undvika att köparen ändrar sig. I detta fall hade NN-YY lagt flera dolda eller i vart fall tidsbegränsade bud på fastigheten. Ett lagt bud, eller en accept på ett bud, är inte bindande förrän ett skriftligt köpeavtal föreligger. Ett villkor för att säljarna skulle ställa in visningen den 4 juni och inte ta emot några ytterligare bud var därför att ett bindande kontrakt skrevs innan den planerade visningen. Han sade inte ”ska ni köpa huset, så är det kontraktsskrivning imorgon som gäller”. Han informerade dock om att kontrakt måste skrivas före den inpla- nerade visningen, om säljarna skulle gå med på att ställa in visningen. Det är svårt att förstå vad NN-YY menar att syftet med att lägga tidsbegränsade bud var om

de inte önskade få till stånd en snabb kontraktsskrivning och därmed undvika att ytterligare spekulanter deltog i budgivningen.

Den snabba kontraktsskrivningen har alltså inte varit ett önskemål från säljarnas sida, utan ett resultat av en överenskommelse mellan NN-YY och säljarna. Om NN-YY inte var säkra på att de ville köpa fastigheten, hade de all möjlighet att av- stå från att teckna avtal den 4 juni, låta säljarna genomföra den inplanerade vis- ningen och därefter delta i en öppen budgivning.

Det har därför inte varit aktuellt för honom att informera om något önskemål om snabb kontraktsskrivning. Han bestrider att han skulle ha agerat oaktsamt. Det bestrids även att NN-YY skulle ha kunnat förhandla till sig ett senare kontraktsda- tum på samma villkor. Något orsakssamband föreligger därför inte heller.

4. ”Mäklaren har inte fullgjort sin upplysningsplikt. Mäklaren måste eller borde i vart fall ha känt till de brister som förelåg avseende fastighetens skick.”

Mäklarens skyldighet enligt 16 § FML att lämna upplysningar gäller förhållanden som mäklaren känner till och innefattar inte någon generell skyldighet att in- hämta information som en köpare kan vara intresserad av. Information om objek- tet inhämtas i regel från säljarna. Mäklaren ska kunna utgå från att den informat- ion som lämnas av säljarna eller föreningen är korrekt och har ingen generell skyldighet att ifrågasätta eller kontrollera uppgifterna. Mäklaren har heller ingen skyldighet att genomföra någon djupare undersökning av fastighetens skick. Kö- paren har enligt jordabalkens regler ett eget ansvar för att undersöka fastigheten. Lagstiftarens avsikt har varit att mäklarens skyldigheter inte bör ingripa på områ- det för köparens ansvar, vilket innebär att en köpare som utgångspunkt inte kan hålla mäklaren ansvarig för sådant som borde ha upptäckts inom ramen för undersökningsplikten.

Han kände inte till några andra brister eller skador utöver vad som framgått av Besiktningsbolagets besiktningsprotokoll. NN-YY har uppgett att de upptäckte bristerna i samband med besök på fastigheten den 9 juni. Samtliga brister måste därför ha varit möjliga att upptäcka vid en okulär besiktning, utan några särskilda ingrepp i fastigheten, och synes därför ha omfattats av deras undersökningsplikt. Som nämnts är utgångspunkten att en köpare inte ska kunna övervältra sitt köp- rättsliga ansvar enligt jordabalkens regler på mäklaren.

NN-YY har vidare innan köpet har tagit del av Besiktningsbolagets protokoll och genomfört en köpargenomgång per telefon. Av protokollet framgår bl.a. att säl- jarna har tagit bort element från vardagsrummet och att källarfönster har under-

hållsbehov. Vid rubriken Källarplan/allrum hade besiktningsmannen noterat att höga fuktvärden förekom, att det innebar risk för fuktskador och att en fördjupad undersökning rekommenderades avseende samtliga rum med påreglade väggar. Vid rubriken Källarplan/Hall framgår att det förekom påreglade ytterväggar i hall och toalett och att detta var en konstruktion som riskerar drabbas av fuktskador med mikrobiell påväxt som följd. Vid rubriken Källarplan/Allmänt noteras även att det förekommer gamla gjutjärnsledningar och brunnar i källaren och det innebar en risk för skador.

Flera av de brister XX-XX gjort gällande att han borde ha upplyst om har de fått information om genom besiktningsprotokollet, och de måste därför ha varit med- vetna om att det fanns en skaderisk och ett underhållsbehov särskilt avseende källaren.

Mot bakgrund av det nämnda bestrider han att han skulle ha agerat oaktsamt. NN-YY har inte preciserat hur stor skada de anser att de har lidit i denna del. Med beaktande av att NN-YY inte synes ha tagit hänsyn till de fel och skador som framgick av Besiktningsbolagets protokoll när de lade bud på fastigheten, kan det dock starkt ifrågasättas om de hade agerat annorlunda om de hade fått känne- dom om ytterligare brister. Han bestrider att det skulle ha medfört ett lägre pris på fastigheten. Återigen erinras om att följden av att NN-YY hade stannat vid ett lägre bud skulle ha varit att säljarna hade gått vidare med visning och budgivning.

Om FRN mot förmodan skulle anse att oaktsamhet föreligger, har NN-YY själva orsakat sin skada genom att inte ta hänsyn till de uppgifter som framgick av be- siktningsprotokollet samt genom att inte fullgöra sin undersökningsplikt, varför de även av denna anledning inte har någon rätt till skadestånd.

5. ”Mäklaren har inte verkat för att vi ska undersöka fastigheten, såsom han skri-

ver i sin journal att han har gjort.”

Av förarbetena till FML, prop. 2010/11:15, framgår att mäklaren skriftligen ska informera köparen om dennes undersökningsplikt i så god tid att denne har möj- lighet att undersöka fastigheten och att detta exempelvis kan ske i objektsbe- skrivningen. Fastighetsmäklarinspektionen har ansett att det är tillräckligt att in- formationen lämnas vid visning. Eftersom det är parterna som styr över när kö- peavtal tecknas, kan mäklaren dock inte alltid råda över med hur god tidsmargi- nal innan kontraktsskrivning köparen får information om undersökningsplikten.

I detta fall är det ostridigt att information om undersökningsplikten lämnades i prospektet som NN-YY tog del av vid visningen. Det framgår även tydligt av NN-YY anmälan att de var medvetna om sin undersökningsplikt.

Han bestrider att han skulle ha agerat oaktsamt. Det bestrids även att NN-YY skulle ha agerat annorlunda om de ännu tydligare hade uppmärksammats på sin undersökningsplikt. Något orsakssamband mellan den påstådda oaktsamheten och skadan föreligger därför inte heller.

6. ”Mäklaren har uppgett till oss att vi genom att vi haft en köpargenomgång av säljarnas besiktning har fullgjort vår undersökningsplikt. Mäklaren har avrått oss från att anlita en egen besiktningsman innan kontraktsskrivning.”

NN-YY uppgav under kontraktsskrivningen att de haft en genomgång med besikt- ningsmannen per telefon. Han bestrider att han skulle ha påstått att de genom att ta del av protokollet eller genom att ha en köpargenomgång har fullgjort sin undersökningsplikt, eller att han skulle ha uppmanat dem att inte anlita en egen besiktningsman. Han har inte överhuvudtaget uttalat sig om huruvida NN-YY kunde anses ha fullgjort sin undersökningsplikt.

NN-YY ringde upp honom dagen efter kontraktsskrivningen och ställde frågor om bl.a. undersökningsplikten och om de hade fullgjort den. Han svarade då att den besiktning som Besiktningsbolaget har gjort är okulär och följer köparens under- sökningsplikt samt låg till grund för den dolda fel-försäkring som säljarna hade tecknat. Eventuella uttalanden som skett efter köpet, även om uttalandet var otydligt och kan ha missförståtts, kan dock inte ha påverkat NN-YY värdering av fastigheten eller deras beslut att teckna avtal och kan därför inte ha orsakat den skada de kräver ersättning för.

Han bestrider att han skulle ha agerat oaktsamt. NN-YY har inte heller tydliggjort på vilket sätt det föreligger ett orsakssamband mellan skadan och den påstådda oaktsamheten i denna del. Det bestrids att ett sådant orsakssamband föreligger.

7. ”Mäklaren har inte informerat oss om samt inte rekommenderat oss att en be-

siktningsklausul tas in i köpeavtalet samt att mäklaren är partisk med säljarna.”

Det finns ingen generell skyldighet för en fastighetsmäklare att rekommendera att en besiktningsklausul tas in i avtalet utan att någon av parterna framför öns- kemål om att besiktning ska ske efter kontraktsskrivning. Enligt Fastighetsmäklar- inspektionen ska mäklaren i första hand förorda att besiktning ska ske före kon- traktet tecknas. Xxxxxxxx hade låtit besiktiga fastigheten i nära anslutning till

överlåtelsen. NN-YY besökte fastigheten för visning, de tog del av besiktningsre- sultatet och har även uppgett att de strax innan kontraktsskrivning genomförde en köpargenomgång av besiktningen per telefon. NN-YY frågade inte innan kon- traktsskrivningen om de behövde genomföra ytterligare undersökningar eller an- lita en egen besiktningsman.

Syftet med ett dolt eller tidsbegränsat bud är i regel att söka nå ett snabbt avslut med säljarna och att hålla övriga spekulanter utanför budgivningen. Ett andra visningstillfälle var inplanerat den 4 juni. Säljarna valde med anledning av NN-YY högsta bud att avbryta marknadsföringen, ställa in visningen den 4 juni och teckna kontrakt med NN-YY. Under sådana förhållanden innebär det en stor risk för säljarna att ta in en klausul i köpeavtalet som ger köparen möjlighet att från- träda köpet, eftersom säljarna i slutändan kan stå helt utan köpare och behöva starta om försäljningsprocessen.

Xxxxx särskild anledning för honom att föreslå en besiktningsklausul har inte fö- relegat; tvärt om har omständigheterna talat emot att det skulle vara lämpligt att ta in en sådan klausul i avtalet. Det är vidare mycket osannolikt att säljarna skulle ha godtagit en sådan klausul.

Av köpeavtalets § 15 framgick även tydligt att några ytterligare besiktningar eller undersökningar som gav rätt att omförhandla villkoren för köpet inte kunde ske och NN-YY uppmärksammades härigenom på möjligheten att diskutera villkor om ytterligare besiktning. Han gick igenom köpekontraktet med parterna vid kon- traktsskrivningen. Även om klausulen inte tillkom på NN-YY initiativ, kände de till dess innehåll.

Kontraktets § 15 innebär inte att säljarna friskrivs från sitt ansvar enligt jordabal- kens regler eller på något annat sätt.

Han bestrider att han skulle ha agerat oaktsamt. Det är inte heller visat att säljar- na skulle ha accepterat en besiktningsklausul och att det således skulle föreligga ett orsakssamband mellan skadan och den påstådda oaktsamheten.

8. ”Mäklarens agerande under förlikningsprocessen där han enbart sett till sälja- res intressen och varit partisk med säljarna, att mäklaren har föreslagit förlik- ningsbelopp och att mäklaren har avfärdat vidare diskussioner om förlikningsbe- lopp mellan oss köpare och säljare samt så har mäklaren inte tagit emot eller framfört vårt förslag på förlikning till säljarna.”

Han bestrider att han skulle ha uppgett att NN-YY riskerade miljonbelopp i skade- stånd eller att säljarna kunde häva köpet och sälja om huset för vilken summa de vill samt kräva dem på mellanskillnaden. Han sa inte att han uppskattade att en omförsäljning skulle innebära ett 1 000 000 kr lägre pris. Han informerade om att säljarna hade rätt att kräva ersättning för mellanskillnad i försäljningspris samt omkostnader om NN-YY inte fullföljde köpet.

Han bestrider att han skulle ha föreslagit förlikningssumman eller uttalat sig om huruvida summan var rimlig. Som ovan redogjorts för var det säljarna som upp- gav att de kunde tänka sig teckna återgångs- och förlikningsavtal mot en förlik- ningslikvid på 400 000 kr. Säljarna har uppgett att förslaget baserades på att de hade fått ett annat bud på 3 400 000 kr och att de med en ersättning på 400 000 kr kunde gå i stort jämnt ut.

Han bestrider att han skulle ha avfärdat eller underlåtit att föra vidare förlik- ningsbud från NN-YY till säljarna. NN-YY lämnade överhuvudtaget inte något eget förslag på förlikning. Det diskuterades om NN-YY skulle fullfölja köpet och sedan sälja fastigheten vidare för att få mer kontroll över omförsäljningen. Denna idé avfärdades dock eftersom tillträdet låg så långt fram i tiden.

Han bestrider att han skulle ha sagt att de måste betala in handpenningen eller att han skulle ha påstått att de kommer drabbas av skadestånd i miljonklassen om så inte sker. Han informerade om att handpenningen enligt köpeavtalet skulle betalas in den 11 juni och att underlåtenhet att betala in handpenningen på överenskommet datum var ett avtalsbrott som gav säljarna rätt att häva avtalet och kräva skadestånd. Han rekommenderade därför NN-YY att betala in hand- penningen. Han påstod inte att det förelåg någon särskild tidsfrist för att accep- tera säljarnas förlikningsbud eller att säljarna skulle häva köpet om inte förlik- ningssumman betalades in samma dag. Han sa inte att han ville få färdigt ärendet innan sin semester.

Säljarna har i efterhand uppgett att de inte skulle ha gått med på en lägre förlik- ningssumma utan att de i sådana fall hade velat att köpet fullföljdes eller att de hade krävt skadestånd vid en omförsäljning. Det är mot denna bakgrund inte hel- ler visat att vidare diskussioner hade medfört en lägre förlikningssumma. I efter- hand kan också konstateras att säljarna hade svårt att få fastigheten såld efter att det spreds att en köpare hade backat ur köpet och att fastigheten till sist såldes vidare för 3 200 000 kr. Om någon förlikning inte hade ingåtts hade säljarna såle- des kunnat kräva NN-YY på ersättning med 650 000 kr plus omkostnader för om- försäljning.

Han bestrider således att han skulle ha agerat oaktsamt. Det bestrids även att ytterligare diskussioner skulle ha medfört en lägre förlikningslikvid eller skade- stånd. Något orsakssamband föreligger inte. Vad gäller den påstådda skadans storlek noteras att NN-YY kräver ersättning motsvarande hela förlikningssumman och att det är uppenbart att de under inga omständigheter hade kunnat från- träda avtalet helt utan konsekvenser.

En fastighetsmäklare har enligt FML en skyldighet att verka för att köparen och säljarna träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Enligt Fastighetsmäklarinspektionen ska mäklaren vara opartisk både vid en tvist innan och efter att uppdraget är slutfört. Det är korrekt att han inte föreslog att parterna skulle föra en diskussion om prisavdrag. NN-YY fram- förde dock enbart att de inte ville fullfölja köpet och han uppfattade inte att de var intresserade av att diskutera ett eventuellt prisavdrag. Han bestrider att det i en sådan situation skulle ha ålegat honom att istället föreslå en diskussion om prisavdrag och att han skulle ha agerat oaktsamt. Det stod NN-YY fritt att tacka nej till säljarnas förlikningsbud, lämna ett motbud eller att istället föreslå en dis- kussion om prisavdrag. NN-YY valde att acceptera säljarnas förlikningsbud. I en sådan situation vore det olämpligt om han kom med synpunkter på uppgörelsen eller föreslog att parterna skulle diskutera en annan lösning, jfr FRN 24/20.

Det är inte heller visat att säljarna skulle ha accepterat ett prisavdrag, på vilken nivå ett sådant prisavdrag skulle ha legat och att det skulle ha medfört ett bättre ekonomiskt utfall för NN-YY.

Han förstår inte vilken koppling påståendet om att han skulle ha sagt att de fel som NN-YY upptäckte var rena spekulationer eller att de skulle täckas av dolda fel-försäkringen har till skadeståndskravet. Han bestrider dock att han skulle ha uttalat sig så som påstås.

Vad gäller bevisvärdet av de utsagor från den anhörige som NN-YY skickat in till FRN bör noteras att efter att hans ansvarsförsäkringsbolag hade avslagit kravet, ringde NN-YY upp försäkringsbolaget och undrade varför hänsyn inte tagits till uppgifterna i utsagan från den anhörige om hans agerande i samband med förlik- ningsdiskussionen. Försäkringsbolaget förklarade då bl.a. att det för att rätt till skadestånd ska föreligga inte är tillräckligt att anföra att en mäklare i allmänhet inte varit tillräckligt tillmötesgående eller hjälpsam i förlikningsdiskussionen och att den som söker skadestånd måste kunna peka på, och bevisa, genom vilken konkret handling eller underlåtenhet mäklaren varit oaktsam. Några uppgifter som skulle kunna medföra skadeståndsansvar förekom således inte i den första

utsagan. Därefter återkom NN-YY med ytterligare en anhörigutsaga, som även den skickats in till FRN.

Sammanfattning

Han bestrider i samtliga delar att han skulle ha agerat oaktsamt och att det skulle föreligga något orsakssamband mellan de påstått oaktsamma handlingar- na/underlåtenheten och den skada NN-YY kräver ersättning för.

NN-YY har i huvudsak tillagt följande:

Det är en felaktig uppgift att Mäklaren skulle ha frågat dem om de var beredda på att göra en snabb och villkorsfri affär. Det är vidare en direkt felaktig uppgift att de skulle ha uppgett att de kunde skriva avtal när som helst. De efterfrågade att skriva köpekontrakt den 5 juni eller 8 juni. Att de skulle vara nöjda med Besikt- ningsbolagets besiktning är också en felaktig uppgift.

De blev inte erbjudna köpargenomgång med besiktningsmannen, vilket felaktigt anges i köpekontraktet. Det var de själva som såg till att ta kontakt med besikt- ningsmannen innan kontraktsskrivning. De frågade Mäklaren om sin undersök- ningsplikt och om de skulle anlita en egen besiktningsman den 4 juni, inte den 5 juni som Mäklaren uppger.

Det är en felaktig uppgift att de den 9 juni skulle ha uppgett att de inte kunde fullfölja köpet. Det de framförde den 9 juni var att huset inte var i det skick som Xxxxxxxx sagt, samt att de behövde diskutera med säljarna hur de skulle gå vi- dare och lösa den uppkomna situationen.

De bestrider uppgiften om att de skulle haft kontakt med och hjälp av jurister. Den 10 juni ringde de ett par olika advokatfirmor. Ingen av dem hade möjlighet att återkomma förrän veckan därpå och kunde därför inte hjälpa dem i den upp- komna situationen.

Det de fick till sig från Mäklaren den 11 juni var att förlikningssumman om 400 000 kr var rimlig. Mäklaren har uppgett att de sa att de skulle fundera på förlik- ningssumman. Det är felaktigt. De fick en tidsfrist av Mäklaren till kl. 11.00 samma dag – knappt två timmar –att ta ställning om de skulle betala in handpen- ningen om 385 000 kr eller förlikningssumman om 400 000 kr. I detta skede hade de inget val än att komma till ett beslut i frågan.

Grunder

Skada som föreligger till följd av Mäklarens agerande under förmedlingen samt under förlikningsprocessen är enligt följande orsakssamband. Då Xxxxxxxx ge- nom sin utformning och formulering av prospektet, jämte de svar på frågor han gav och information som han lämnade om fastigheten under besiktningen, lät Mäklaren påskina att fastigheten inte var förenad med fel utan hänvisat till ett besiktningsprotokoll från Besiktningsbolaget. Ett besiktningsprotokoll som inte tog upp frågor om dränering och röranslutningar avseende värmesystemet och värmeinstallationer alls, inte heller kraftig mögeldoft i källare, eller fuktskada i källartrappan, ej heller att källarfönster var ruttna (det stod att de var i behov av målning).

Xxxxxxx har Mäklaren efter visning den 3 juni påskyndat bud och budgivning över vad som kan anses skäligt, för att därefter omöjliggöra en besiktning av fastighet- en innan köpekontrakt skrevs.

I denna del finns ytterligare ett fel som Mäklaren borde ha informerat dem om: möjligheten att lägga till en besiktningsklausul.

Vidare har Mäklaren agerat hotfullt och sagt att säljaren i princip kan ge bort fas- tigheten och kräva dem på mellanskillnaden.

Besiktningsprotokollet

I protokollet står det att besiktningen huvudsakligen var en okulär besiktning, där byggnadens skick och funktion kontrolleras. I besiktningsprotokollet noterar be- siktningsteknikern för en lekman uppenbara okulära brister/skador i invändiga installationer för ventilation, uppvärmning, el, vatten- och avlopp, murstock och eldstäder. I Besiktningsbolagets protokoll står det vid renovering i vardagsrum- met togs elementen bort. I och med den uppgiften går det inte att utläsa att vär- meinstallationerna inte fungerar. Det är en väsentlig skillnad på att koppla i ett element igen som tagits bort för renovering, såsom besiktningen ger sken av, el- ler såsom det visar sig i fastigheten att rörkopplingarna från pannan upp till vå- ning 1 och 2 inte är fungerande.

På visningen den 3 juni frågade de Mäklaren om de borttagna elementen i var- dagsrummet och om värmeinstallationerna och värmesystemet var fungerande till följd av de borttagna elementen. Mäklaren svarade då att uppvärmningen i huset var tillräcklig och att värmesystemet var fullt fungerande. De anser att Mäklaren lämnade en konkret felaktig uppgift.

De kan inte utläsa i mäklarjournalen att Mäklaren gjorde ett intag. I vart fall gjorde han ett dåligt intag, där han inte gjorde en ytlig undersökning för att kunna värdera och beskriva fastigheten korrekt.

Orsakssambandet är att fastigheten inte var i det skick som Mäklaren marknads- förde. Den felaktiga och missvisande marknadsföringen har genererat ett högre pris på fastigheten än vad den var värd. Den skada de har lidit är att de fick be- räkna för en omfattande renovering av fastigheten och inköp av lekstuga och pool. Mäklarens beskrivning och information om fastigheten samt besiktnings- protokollet låg till grund för deras beslut att lägga bud på fastigheten. De fattade ett köpbeslut på felaktig information och däri uppkom deras skada.

Andra budgivare och intressenter

Orsakssambandet är att Mäklaren gav en bild av att det var fler som ville lägga bud. Mäklaren uttryckte att de behövde lägga högre bud för att vara med i affä- ren. Prisökningen (de högre tidsbegränsade buden från dem) kom från Mäklarens oaktsamma och oansvariga uttalanden, som trissade upp priset. Det är måhända så att säljarna inte hade godtagit lägre bud, men det var fel att få dem att tro att det var fler som ville lägga bud. Däri uppstår deras skada.

Kontraktsskrivning

Mäklaren förmedlade att det var kontraktsskrivning kl. 08.00 dagen efter avslutad budgivning som gällde, det var inte tal om att kunna skriva senare på dagen eller någon annan dag. De önskade en senare kontraktsskrivning, för då hade de kun- nat ta ställning till om de skulle ha tagit in en egen besiktningstekniker. De hade på så sätt haft möjlighet att upptäcka de brister som fanns i fastigheten innan kontraktsskrivning, och då sluppit hamna i den uppkomna situationen där de inte kunde dra sig ur köpet utan var tvungna att betala skadestånd till säljaren. På så sätt har de lidit en ekonomisk skada.

Om Mäklaren hade informerat om den snabba kontraktsskrivningen i god tid och dess konsekvenser, och föreslagit en besiktningsklausul i köpekontraktet eller verkat för att skriva köpekontrakt ett datum längre fram, och att detta hade lett till att säljaren då hade dragit sig ur, så hade deras skada inte uppstått för då hade inget kontrakt ingåtts. Alternativt om de hade fått information och tid för egen besiktning, och det då hade uppdagats allvarliga brister, så hade de haft möjlighet att dra sig ur köpet, alternativt diskutera prisavdrag, och då hade ska- dan inte heller uppstått eller i vart fall minimerats.

Mäklarens upplysningsplikt

Mäklaren måste eller borde ha känt till, eller särskilt fattat misstanke om, fastig- hetens skick. Både genom intaget av fastigheten, sina samtal med säljarna (varav en av dem är fackman inom bygg) och vid besök i fastigheten.

Mäklarens beskrivning och information om fastigheten samt besiktningsprotokol- let låg till grund för deras beslut att lägga bud på fastigheten. Utifrån det fattade de ett köpbeslut på felaktig information och betalade mer för fastigheten än den var värd. Deras skada uppkommer då fastigheten senare såldes för 3,2 miljoner kr, vilket var 650 000 kr mindre än vad de köpte för.

Att det stod i besiktningsprotokollet att källarfönsterna har underhållsbehov återspeglar inte verkligheten. Källarfönstren är ruttna med murket trä och kitt som är helt borta. Vidare omnämndes inte den kraftiga mikrobiella lukten i källa- ren i besiktningsprotokollet. I protokollet står det avseende fukt i källaren att höga fuktvärden förekom vid rubriken Allrum och att risk för fuktskador där före- kom. Vid rubriken Källarplan/hall framgår att det förekommer påreglade ytter- väggar i hall och toalett som kan vara en konstruktion som riskerar drabbas av fuktskador. Den informationen är inte detsamma som att det finns en kraftig mi- krobiell doft i hela källaren. Den borde Mäklaren och besiktningsmannen ha note- rat. Vidare omnämns inte de icke fungerande värmeinstallationerna och värme- systemet, de dåliga rörkopplingarna från källare till våning 1 och 2 eller att ele- menten i sovrum 2 inte är inkopplade.

Mot bakgrund av vad som togs upp i besiktningsprotokollet bedömde Mäklaren att uppgifter om dränering (om det är gjort samt vilket årtal) inte var relevant för honom att ta reda på. Det var ett oaktsamt beslut.

Hade Mäklaren fullgjort sin upplysningsplikt, gjort ett korrekt intag av fastigheten och haft korrekt information om fastigheten och dess skick, hade de värderat fas- tigheten lägre än de 3 850 000 kr som de betalade.

Verka för undersökning

Begreppet ”verkat för” innebär att mäklaren råder till eller arbetar för. Mäklaren har inte rått dem till eller arbetat för att de skulle undersöka fastigheten. Mäkla- ren har inte innan kontraktsskrivning informerat eller kommunicerat med dem om vad han avsåg att skriva i köpekontraktet, att ”köpare är nöjda med den undersökning hen gjort av fastigheten före köpet och vill inte ha särskilt villkor om ytterligare besiktning”. Det borde han ha gjort.

Orsakssambandet uppstår genom att Mäklaren inte kommunicerade det med dem samt skrev in i köpekontraktet (utan att de visste om det) att de var nöjda med den undersökning som de hade gjort av fastigheten före köpet och att de inte ville ha ett villkor om ytterligare besiktning; de hade därmed inte möjlighet att dra sig ur köpet. Däri uppstår deras skada.

Om Mäklaren hade verkat för att de skulle undersöka fastigheten, hade de gjort det. Mäklaren avrådde dem i stället från att göra en egen besiktning.

Uppgift om fullgjord undersökningsplikt

De sa till Mäklaren innan kontraktsskrivningen att de haft en köpargenomgång med besiktningsmannen på telefon. De ställde frågan om de skulle undersöka fastigheten på något mer sätt, och om de skulle anlita en egen besiktningsman. Mäklaren svarade att han kände besiktningsteknikern, att det var en bra kille som han ofta använde vid besiktningar och att de kunde lita på besiktningsprotokollet. Mäklaren sa att de hade fullgjort sin undersökningsplikt genom köpargenom- gången och att de inte behövde ta in egen besiktningsman.

Skada som föreligger till följd av Mäklarens agerande i denna del är enligt föl- jande. Genom Mäklarens uttalanden, på morgonen innan kontraktsskrivningen, om att de hade fullgjort sin undersökningsplikt samt att de inte behövde anlita en egen besiktningsman, litade de på detta. På grund av dessa handlingar från Mäk- laren undertecknade de köpekontraktet.

Partiskhet

De ställer sig frågande till att Mäklaren gick direkt till säljarna för att fråga vilket belopp de skulle kunna tänka sig som förlikningssumma. Varför frågade han inte dem detsamma? I och med den underlåtenheten var Mäklaren partisk då han enbart vände sig till säljarna i förlikningsprocessen och enbart såg deras ekono- miska intressen.

Mäklaren tog inte heller emot deras förslag på förlikningsbud, han avfärdade det och framförde det inte till säljarna.

Ett rätt agerande från Mäklarens sida hade varit att han även hade ställt samma fråga till dem och haft en dialog om vad för förlikningsbelopp de kunde tänka sig. Denna underlåtenhet försvårade en överenskommelse på bättre grunder för dem och på så sätt har de köpare lidit skada.

Mäklaren har uppgett att säljarna ”uppgett att de inte skulle ha gått med på en lägre förlikningssumma”. Det stämmer inte stämmer med vad säljaren sa i kon- takten med Mäklarens försäkringsbolag. Säljaren sa att det nog inte hade varit aktuellt för dem att diskutera något lägre belopp. Det är inte ställt utom rimligt tvivel att säljarna inte skulle ha gått med på en lägre förlikningssumma.

Ett rätt agerande från Mäklaren hade varit att han först och främst hade tagit emot deras förslag på vilka kostnader som de kunde tänka sig att stå för (som skadestånd till säljarna) och sedan framfört det till säljarna. På så sätt hade de kunnat föra en diskussion om förlikningsbeloppet och de hade kunnat ge ett ”motbud”. Förlikningsbeloppet hade då troligen inte blivit lika högt.

Mäklaren säger å ena sidan att de fel som de upptäckt är rena spekulationer, men å andra sidan sa han till dem att felen skulle ge ett prisfall på fastigheten om vi skulle sälja om fastigheten. Orsakssambandet är att de fattade beslutet att gå med förlikning mot bakgrund av Mäklarens uttalande att de kunde få en miljon mindre för fastigheten.

Mäklaren har i huvudsak tillagt följande:

Vad gäller § 15 i köpekontraktet medför denna klausul ingen förändring av an- svarsfördelningen mellan köpare och säljare eller köparnas möjligheter att om- förhandla villkoren för köpet i förhållande till vad som annars hade gällt, utan är enbart förtydligande.

Han genomförde självklart ett intag för att samla in information om objektet. Vad gäller omfattningen av mäklarens skyldighet att undersöka objektets fysiska skick hänvisas till tidigare yttrande. Han påstod inte att det inte skulle vara nödvändigt för NN-YY att ta in en egen besiktningsman.

Han tog inte parti för säljarna i förlikningsdiskussionen. Han försökte inte på nå- got sätt undanhålla NN-YY från att ta kontakt med säljarna. Redan den 9 juni 2020 informerade han säljarna om att NN-YY inte ville fullfölja köpet och att de ville diskutera en lösning. Det kan påpekas att NN-YY har haft säljarnas kontakt- uppgifter och har haft alla möjligheter att själva ta kontakt med säljarna för att föra diskussioner om förlikning om de så önskade. Det var NN-YY som övervägde att begå kontraktsbrott genom att förklara att de inte avsåg fullfölja köpet, vilket skulle medföra att säljarna hade rätt till ersättning för skillnad i köpesumma och eventuella övriga merkostnader. Säljarna hade ingen skyldighet att gå med på att reglera skadeståndsansvaret innan den slutliga skadan var känd. Det var därför naturligt för honom att först undersöka vilken summa säljaren skulle acceptera

för att reglera hävningen och skadeståndsansvaret innan skadans storlek var känd. Det ska återigen framhållas att NN-YY hade all möjlighet att tacka nej till förlikningsbudet eller framföra ett motbud.

Han sa inte att NN-YY behövde lägga högre bud för att ”få vara med i affären”. Han framförde att säljaren inte ville teckna kontrakt till de lägre bud som lades av NN-YY innan alla visningar genomförts. Den snabba kontraktsskrivningen var ett resultat av en överenskommelse mellan köpare och säljare. Eftersom visningar var planerade den 4 juni var det inte aktuellt att skriva kontrakt senare samma dag, och samtidigt ställa in visningarna. NN-YY har själva uppgett att syftet med de bud de lade var att vinna budgivningen.

XX-XX skriver att ”om mäklaren hade […] verkat för att få till att skriva köpekon- trakt ett datum längre fram, och att detta hade lett till att säljaren då hade dragit sig ur, så hade vår skada inte uppstått för då hade inget kontrakt ingåtts.” Det är svårt att förstå vad NN-YY menar. NN-YY var införstådda med att ett villkor för att ställa in visningarna och teckna avtal till deras högsta bud var att kontrakt skrevs innan de planerade visningarna – med andra ord, att säljaren skulle ”dra sig ur” om NN-YY inte ville skriva avtal på morgonen den 4 juni. De valde att skriva kon- trakt.

Han påstod inte att säljarna skulle stämma NN-YY om handpenning och/eller för- likningslikvid inte betalades in den 11 juni. Det kan även framhållas att NN-YY lö- pande synes blanda ihop frågan om betalning av handpenning och förlikningslik- vid. Vad gäller handpenningen förklarade han att den bör betalas in på avtalat datum för att NN-YY ska undvika att begå kontraktsbrott. Han har inte satt någon press på NN-YY vad avser betalning av förlikningslikvid. Han har inte påstått att säljarna skulle stämma NN-YY om de inte gick med på att betala den förliknings- summa säljarna hade begärt.

UTREDNINGEN

Nämnden har tagit del av diverse handlingar, bland annat köpekontraktet, ob- jektsbeskrivningen, bilder från Hemnet, två vittnesattester, besiktningsprotokol- let, återgångsavtalet och budgivningslistan.

NN-YY har även gett in en mer detaljerad beskrivning av händelseförloppet. Den har inte refererats i beslutet, men har beaktats av nämnden.

NÄMNDENS BEDÖMNING

Allmänt om skadestånd

För att en mäklare ska bli skadeståndsskyldig krävs dels att mäklaren uppsåtligt eller av oaktsamhet har åsidosatt någon skadeståndssanktionerad bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, dels att det har uppkommit en ekonomisk skada, dels att det finns ett orsakssamband mellan mäklarens åsidosättande och skadan.

Kravet på orsakssamband innebär i regel att åsidosättandet ska ha varit en nöd- vändig betingelse för skadans uppkomst. Eller med andra ord: skadan skulle inte ha uppstått om mäklaren hade agerat riktigt.

Orsakssambandet ska också vara adekvat. Det betyder att skadan ska vara en nå- gorlunda typisk och förutsebar följd av åsidosättandet. Det som ska skäras bort är effekter av den skadegörande handlingen som är så ovanliga eller osannolika att mäklaren inte borde ha tagit dem i beräkning, se rättsfallet NJA 2017 s. 9 (p. 26).

Det är normalt den skadelidande som måste kunna bevisa samtliga dessa om- ständigheter: uppsåt eller oaktsamhet, orsakssamband och skada. Orsakssam- band och skada behöver inte alltid vara fullt styrkta utan ibland kan ett lägre be- viskrav tillämpas.

Lekstugan

Det framgår av NN-YY:s egna uppgifter att de före köpet fick veta att lekstugan inte skulle ingå i köpet. Med andra ord kunde de anpassa sin betalningsvilja uti- från den informationen. Någon skada är därmed inte visad i denna del.

Poolen

Av ingivna bilder framgår att poolen måste ses som lös egendom. Den hörde alltså inte till fastigheten (var inget fastighetstillbehör) och ingick därmed inte i köpet, om inte parterna särskilt hade avtalat om att den skulle ingå.

Att avgöra vad som är fastighetstillbehör och vad som är lös egendom kan ibland vara svårt. Om det finns föremål på fastigheten som befinner sig i gråzonen mel- lan fastighetstillbehör och lös egendom, bör mäklaren informera om detta.

Nämnden anser att det i och för sig hade varit bra om Mäklaren hade klargjort att poolen inte ingick i köpet. Hans underlåtenhet att göra det kan dock inte ses som oaktsamhet i skadeståndsrättslig mening.

Mäklarens vetskap om, och ansvar för, fastighetens skick

Nämnden konstaterar inledningsvis att allmänt hållna uppgifter av typen ”om- händertagen villa” saknar rättslig betydelse, se exempelvis rättsfallet NJA 2020 s. 951 (p. 13). En mäklare har inte heller någon skyldighet att undersöka bostadens skick, mer än översiktligt. Om mäklaren däremot känner till eller borde ha känt till att det finns fel eller brister i bostaden, är mäklaren skyldig att upplysa köparen om det, se 16 § fastighetsmäklarlagen.

I detta fall har NN-YY inte lyckats bevisa att Mäklaren kände till eller borde ha känt till de påtalade felen och bristerna. Inte heller har de bevisat att Mäklaren skulle ha sagt att värmen var fullt fungerande.

Budgivning

NN-YY har inte ens påstått att Mäklaren skulle ha sagt att det fanns andra som hade lagt bud, utöver den budgivare som lade 3 400 000 kr. De har endast upp- gett att Mäklaren ska ha sagt ”ska ni lägga högre bud? Det är fler som hör av sig nu när vi pratar”. Inget i utredningen visar heller att det skulle ha funnits fler budgivare. Det är med andra ord inte visat att Mäklaren skulle ha redovisat andra bud eller budgivare än de som angavs i budgivningslistan.

NN-YY har också anmärkt att deras bud var tidsbegränsade, men att det i budgiv- ningslistan stod att de var dolda. De har emellertid inte ens påstått att detta skulle ha påverkat priset på fastigheten.

Verka för undersökning m.m.

Parterna förefaller överens om att NN-YY fick information om undersökningsplik- ten genom objektsbeskrivningen.

I frågan om Mäklaren verkade för att NN-YY undersökte fastigheten, noterar nämnden att köpekontraktet innehöll en paragraf med följande innehåll.

Köparen är införstådd med att köpet gäller oavsett resultatet av genomgången inte

utgör rätt till återgång av köpet.”

Av paragrafen framgår, enligt nämndens mening, att Mäklaren tog upp frågan om undersökning med NN-YY.

Det är vidare av betydelse att NN-YY lade tidsbegränsade bud. Syftet med det kan inte ha varit något annat än att ”stänga” en eventuell budgivning. En köpare som vill stänga en budgivning kan inte räkna med att säljaren av en redan besiktigad fastighet accepterar ytterligare besiktningar före köpet eller efter köpet med stöd av en s.k. besiktningsklausul.

Information om besiktning och undersökningsplikt

NN-YY har bland annat uppgett att Xxxxxxxx skulle ha sagt att de fullgjorde sin undersökningsplikt genom att ta del av besiktningsprotokollet. Mäklaren har lite kryptiskt uppgett att han sa att ”den överlåtelsebesiktning som gjorts är okulär och följer undersökningsplikten.” Eftersom Mäklaren inte har förnekat NN-YY på- stående, utan snarare halvt om halvt bekräftat det, lägger nämnden NN-YY upp- gifter till grund för bedömningen

Mäklarens uppgift var felaktig. En besiktning omfattar normalt bara en del av det som omfattas av köparens undersökningsplikt enligt jordabalken, vilket en mäk- lare måste känna till. Exempelvis besiktas i regel inte el- eller VVS-installationer. Det gjordes inte heller i detta fall, annat än översiktligt, vilket framgår av det in- givna besiktningsprotokollet.

Parterna är oense om vid vilken tidpunkt Mäklaren lämnade det felaktiga beske- det, om det var före eller efter köpet. NN-YY har inte bevisat att det lämnades före köpet. Det är därmed inte heller bevisat att det felaktiga beskedet kan ha orsakat någon skada.

Tidpunkt för kontraktsskrivning

Nämnden kan inte se att det i sig skulle kunna vara skadeståndsgrundande om en mäklare föreslår en snabb kontraktsskrivning, under förutsättning att mäklaren i har iakttagit de skyldigheter som följer av 16 § fastighetsmäklarlagen.

Nämnden tillägger att NN-YY har uppgett att de lade tidsbegränsade bud. Då lig- ger det ofta i sakens natur att kontrakt skrivs snabbt efter det att säljaren har ac- cepterat budet.

Förlikningen

Det är fullt möjligt för köpare och säljare att komma överens om ett skadestånd redan innan skadans storlek är känd. För både köparen och säljaren innebär en sådan överenskommelse en osäkerhet; för båda kan det bli ett bättre eller sämre utfall jämfört med att bestämma skadeståndets storlek efter det att skadan har uppkommit.

Enligt nämndens uppfattning bör en mäklare normalt inte föreslå att skadestån- det ska fastställas i förväg. Om parterna ändå vill ha ett sådant avtal, bör mäkla- ren peka på dess slumpartade konsekvenser, jfr FRN 110/20.

Mäklaren har oemotsagd uppgett att säljarens faktiska skada kom att uppgå till mer än 650 000 kr. Med facit i hand medförde alltså förlikningsavtalet en fördel för NN-YY (och en motsvarande nackdel för säljaren). Redan därav följer att NN- YY inte led någon skada på grund av Mäklarens agerande i samband med förlik- ningsavtalet. Tvärtom medförde avtalet betydligt begränsad förlust för dem, jäm- fört med om skadeståndets storlek hade fastställts först sedan fastigheten sålts om.

Övrigt

På förekommen anledning vill nämnden tillägga följande.

Det framgår av Mäklarens egna uppgifter att han rekommenderade NN-YY att betala in handpenningen vid en tidpunkt då parterna, som det får uppfattas, re- dan var överens om att köpet var hävt och inte skulle fullföljas. Nämnden påmin- ner om att parternas avtalsförpliktelser, bland annat skyldigheten att betala handpenning, upphör efter en hävning, jfr 64 § köplagen. Det nu sagda har emel- lertid ingen betydelse för de frågor som prövats i ärendet.

På nämndens vägnar:

Xxxxx Xxxxxxx

INFORMATION

I beslutet har deltagit: professor Xxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxx Xxxxxxxx, Villaägarnas Riksför- bund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas före- ning, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens beslut är enhälligt.

Beslutet kan inte överklagas. Omprövning av beslutet kan endast ske under de förut- sättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.

Document Metadata

Table of Contents

BESLUT DEN 17 JUNI 2021 DNR 128/20 SIDA 1 AV 32

Document Metadata