Projektgenomförandebilaga - Ombyggnad
Bilaga 4
Projektgenomförandebilaga - Ombyggnad
Avser | Hyresavtal nr | I Fastigheten, Ort |
0000-00000-00 | Gäddan 8, Malmö | |
Hyresvärd | Organisationsnummer | |
DHS Fastighets AB | 556361-7322 | |
Hyresgäst | Organisationsnummer | |
Malmö kommun, genom dess gymnasie- och vuxenutbildningsnämnd | 212000-1124 |
Hyresvärden och Hyresgästen benämns nedan gemensamt som ”Parterna” och individuellt ”Part”.
1 BAKGRUND OCH SYFTE
1.1 Hyresvärden ska anpassa den lokal inom fastigheten Gäddan 8 som Hyresgästen ska hyra (”Lokalen”) enligt hyresavtalet mellan Parterna (”Hyresavtalet”), till gymnasieskola med studieförberedande program och yrkesprogram utan krav på särskilt anpassade lokaler (teori), inriktning för 1 000 elever med tillträde i juli 2024 (”Projektet”).
1.2 Lokalen är för närvarande uthyrd till Malmö Universitet. Hyresgästen vill påbörja sin verksamhet i Lokalen så fort som möjligt och har därför ingått ett hyresavtal i andra hand med Malmö Universitet för tiden 2022-06-01 till 2025-06-30. Detta andrahandsavtal omfattar 4 000 kvm av fastigheten. Andrahandavtalet kommer upphöra i samband med tillträde till Lokalen enligt Hyresavtalet.
1.3 Mot bakgrund av Hyresgästens önskemål om att förhyra hela fastigheten har Hyresvärden och Malmö Universitet muntligen kommit överens om förtida upphörande av gällande hyresavtal per den 30 juni 2024. Hyresavtalet för Lokalen är villkorat av att Hyresvärden och Malmö Universitet tecknar skriftligt avtal om det förtida upphörandet. Det ska särskilt noteras att det i avtalet avseende upphörandet av hyresavtalet med Malmö Universitet kommer krävas ett godkännande av att Hyresgästanpassningen kan utföras under pågående hyresförhållande, vilket innebär begränsningar i såväl förstahands- som andrahandsnyttjandet av Lokalen. Hyresvärden kommer att behöva åtkomst till de ytor som berörs av ombyggnationen samt tillhörande ytor för etablering, materialupplag och liknande (fullständig reglering av frågan sker i avtal om förtida upphörande med Malmö Universitet).
1.4 Hyresgästen är en upphandlande myndighet enligt lag (2016:1145) om offentlig upphandling (”LOU”). Parterna är överens om att byggentreprenaden, som Projektet förutsätter, ska upphandlas enligt LOU, se därvid punkt 5 nedan. Hyresgästen kommer även avropa nödvändiga konsulttjänster med stöd av ramavtal som tidigare upphandlats enligt XXX för att säkerställa att reglerna i XXX xxxxxxxxx.
Sign
1.5 Med anledning av ovanstående har Parterna överenskommit om denna bilaga till Hyresavtalet.
2 OMFATTNING
2.1 Denna bilaga reglerar Hyresvärdens och Hyresgästens roller samt deras rättigheter och skyldigheter från och med Hyresavtalets undertecknande, under projekterings- och utförandefasen av ombyggnationen, samt hur möten, information, besked och eventuella förändringar i Lokalen ska hanteras under arbetet med att färdigställa Lokalen. Denna bilaga med underbilagor beskriver dessutom den produkt som Hyresvärden åtagit sig att utföra. Denna bilaga gäller i tillämpliga delar även efter tillträde enligt Hyresavtalet, fram till dess att alla anmärkningar enligt tillträdessyn är åtgärdade.
2.2 Denna bilaga inkluderar följande underbilagor:
i. 0. Behovsspecifikation (funktionsprogram)
ii. 1. Ritningar
iii. 4.1 Översiktlig teknisk beskrivning
iv. 4.2 Typrumsbeskrivning
4.3 Preliminär projekttidplan
v. 4.4 Blankett för beställning av ändringar och tillägg
2.3 Hyresvärden ska innan den Fastställda Tillträdesdagen iordningsställa Lokalen i enlighet med ovan angivna handlingar (”Handlingarna”), och de villkor och förutsättningar som följer av Projektdokumentationen enligt punkt 5.2 samt genomförd upphandling.
2.4 Om det i Handlingarna förekommer mot varandra stridande uppgifter eller föreskrifter, gäller de, för att definiera produkten, om inte omständigheterna uppenbarligen föranleder annat, inbördes i ovan angiven ordning.
2.5 Om specifikt utförande inte anges i Handlingarna ska den generella kvalitetsnivån i Handlingarna utgöra utgångspunkten för Hyresvärdens åtagande.
2.6 I samband med färdigställande av Lokalen ska Hyresvärden upprätta handlingar som redovisar Lokalens slutliga utformning och skick. Efter skriftlig överenskommelse mellan Parterna (som ska undertecknas av behöriga firmatecknare) ska dessa handlingar gälla istället för de ovan angivna bilagorna såvitt avser Lokalens utformning och skick.
3 ORGANISATION
3.1 Nedan angivna företrädare för Parterna ska ha behörighet och befogenhet att företräda respektive Part i samtliga frågor som uppkommer inom ramen för Projektet. Parterna ska tillse att nedan angivna ombud befullmäktigas att företräda Hyresvärden respektive Hyresgästen i frågor som avser ombyggnaden i Lokalen och ansvarar för att tillse att den som företräder Hyresvärden respektive Hyresgästen och fattar beslut för respektive Part har behörighet att göra det. Ombuden har således rätt att för Parts räkning t.ex. besluta om ändringar och tillägg. Vid byte av ombud ska detta meddelas andra Parten skriftligen.
3.2 Projektansvarig och behörig företrädare hos Hyresgästen är: Namn: Xx Xxxxxxxxxx
Telefon: 0000-00 00 00
E-post: xx.xxxxxxxxxx@xxxxx.xx
Projektansvarig och behörig företrädare hos Hyresvärden är: Namn: Xxxxxxxxx Xxxxxxxxx
Telefon: 000-000 00 00
E-post: xxxxxxxxx.xxxxxxxxx@xxxxxxxxxxxxxxxxxx.xx
3.4 Hyresvärden kan i Projektet komma att utse en byggprojektledare, som delvis kommer att ha kontakt med Hyresgästen för Hyresvärdens räkning. Byggprojektledaren har dock inte, om inte Hyresvärdens ombud skriftligen meddelar annat, fullmakt att ingå överenskommelser angående iordningställandet av lokalen och därmed sammanhängande frågor såsom ändringar, tillägg eller avgående arbeten.
3.5 Det noteras att Hyresgästen inom ramen för hyresförhållandet inte har någon avtalsrelation med entreprenör(er) i Projektet. Kontakter mellan entreprenör och Hyresgästen ska ske genom Hyresvärden. Hyresgästen har inte beslutsrätt i frågor mellan Hyresvärd och entreprenör, och äger inte träffa separata avtal med Hyresvärdens entreprenör(er) avseende förhållanden som rör lokalen om inte Hyresvärden skriftligen har godkänt detta.
4 MÖTEN OCH UTFÖRANDE
4.1 Projektgruppen enligt punkt 3.3 ovan ska hålla projektgruppsmöten där övergripande frågor avseende ekonomi, tider, gränsdragning och lokalprogram diskuteras, men även frågeställningar av detaljerad karaktär mellan Hyresvärden och Hyresgästen (”Projektgruppsmöten”). Projektgruppsmöten hålls regelbundet under tiden fram till Tillträdesdagen. Hyresvärden ska efter första mötet upprätta mötesschema och eventuella avvikelse från uppgjort mötesschema ska meddelas minst 5 arbetsdagar i förväg. Vid behov ska Part på begäran av den andra Parten närvara vid extra möte vilket ska hållas utan dröjsmål från påkallandet.
4.2 Närvaroplikt råder vid Projektgruppsmötena. Parterna ska vid mötena företrädas av ovan angivna ombud eller av person som skriftligt befullmäktigats av ombudet. Utöver dessa ombud kan andra personer närvara vid mötena efter överenskommelse Parterna emellan. Respektive Part svarar för egna kostnader för medverkan.
4.3 Vid Projektgruppsmötena ska Hyresvärden föra protokoll, vilka ska justeras av Parterna. Protokollen ska tillhandahållas Hyresgästen snarast och Hyresgästen åtar sig att returnera det justerade protokollet inom 7 arbetsdagar efter erhållandet. I protokollet ska bl.a. anges vilka handlingar som Parterna tillhandahållit varandra samt de frågor som tagits upp och eventuella beslut som fattats.
4.4 Hyresvärden förbinder sig att lämna full insyn för Hyresgästen vid genomförandet av entreprenaden, exempelvis på så sätt att Hyresgästen ges möjlighet att delta och yttra sig vid projekteringsmöten och genomföra kontroller eller syner under entreprenadtiden. Hyresgästen ska i god tid före önskad kontroll eller tillsyn kontakta Hyresvärden och begära att få tillträde till arbetsområdet tillsammans med Hyresvärden. Hyresgästen är härvid förpliktigad att tillse att personer som behöver beträda arbetsområdet har erforderlig utbildning och ID06.
4.5 Parterna är överens om att Hyresvärden ska skaffa alla nödvändiga offentliga tillstånd som krävs för genomförandet av Projektet och att Hyresgästen ska skaffa alla nödvändiga offentliga tillstånd och godkännanden som specifikt knyts till och krävs för avsedd verksamhet i Lokalen. Xxxxx särskild prövning för att erhålla godkännanden/tillstånd, ska detta utföras och bekostas av Part som enligt Xxxxxxx ansvarar för inhämtade av aktuellt tillstånd/godkännande.
5 UPPHANDLING OCH ENTREPRENADAVTAL
5.1 Parterna ansvarar gemensamt för projektering. Parterna ska gemensamt ta fram förfrågningsunderlag för upphandling av ett entreprenadavtal med en entreprenör för projektering och genomförande av entreprenaden, ”Entreprenadavtalet”. Entreprenaden ska genomföras som en totalentreprenad enligt ABT 06 med tydliga funktionskrav. Entreprenadavtalet ska omfatta samtliga handlingar erforderliga för utförandet av Projektet och ska minst omfatta följande handlingar:
(i) Huvudtidplan inklusive beskedstidpunkter
(ii) Situationsplan
(iii) Ramhandlingar som beskriver produkten, beroende på val av upphandlingsform minst
i. Teknisk Beskrivning
ii. Typrumsbeskrivning
iii. Planritningar
(iv) Kvalitets- och miljökrav
(v) Beskrivningar av Hyresvärdens eller Hyresgästens kommande sidoentreprenad
5.2 De handlingar och ritningar som utarbetas/utarbetats av Parterna enligt punkt 5.1 ovan ska utgöra ”Projektdokumentationen”. Parterna ska vara överens om Projektdokumentationen innan annonsering.
5.3 Projektdokumentationen anger de arbeten som ingår i Hyresvärdens åtaganden avseende Projektet och dess utförande. Konsulter för framtagande av Projektdokumentationen ska avropas från Malmö stads ramavtal. Tid för granskning ska vara 10 dagar med i bifogad projekttidplan. Malmö stad, stadsfastigheters projekteringsanvisningar ska följas i tillämpliga delar. Kvaliteter, utföranden, funktioner eller omfattningar som inte explicit framgår däri, ingår inte i Projektet och dess utförande. Parterna är dock införstådda med att den slutliga utformningen av Projektet inte är fastställd vid tidpunkten för ingåendet av Hyresavtalet och utformningen av Projektdokumentationen och Parterna är därför medvetna om att Projektet och dess utförande kan komma att justeras i olika avseenden under projekterings- och utförandefasen.
5.4 ÄTA-arbeten (enligt definition nedan) under projekttiden kompletterar Projektdokumentationen. Om sådana ÄTA-arbeten strider mot Projektdokumentationen, gäller senare träffad överenskommelse före vad som anges i Projektdokumentationen. Hyresvärden äger alltid rätt att byta ut föreskrivna material och varor mot annat likvärdigt alternativ.
5.5 Parternas respektive skyldigheter i samband med upphandlingen av Entreprenadavtalet anges i punkterna 5.6-5.17 nedan.
5.7 Parterna är överens om att upphandlingen ska genomföras med ett förenklat förfarande enligt LOU. Parterna ska gemensamt verka för att annonsering och tilldelning i upphandlingen kan ske så snart som möjligt.
5.8 Hyresgästen ombesörjer och bekostar annonseringen i samband med upphandlingen av entreprenaden, vilket bl.a. omfattar framtagandet av annonserna. Hyresvärden ska granska och godkänna samtliga annonser avseende upphandlingen innan de publiceras. Hyresvärden ska, från mottagandet, ha 7 arbetsdagar på sig för att granska annonserna. För det fall Hyresvärden inte svarar Hyresgästen inom denna frist ska Hyresvärden anses ha godkänt annonserna.
5.9 Hyresgästen sköter alla kontakter med anbudsgivarna under upphandlingen, vilket bl.a. omfattar att besvara de frågor anbudsgivarna ställer i samband med upphandlingen. Hyresgästen ska samråda med Hyresvärden innan frågorna besvaras, under förutsättning att frågorna inte endast är av administrativ karaktär.
5.10 Hyresgästen och Hyresvärden ska gemensamt öppna och protokollföra mottagna anbud. Hyresgästen genomför anbudsprövning varefter Parterna gemensamt genomför utvärderingen av de inkomna anbuden.
5.11 Parterna är överens om att utvärdering av anbud i upphandlingen ska ske med utgångspunkt i det ekonomiskt mest fördelaktiga anbudet, utvärderingsgrund pris
med stöd av Hyresgästens (stadsfastigheters) administrativa föreskrifter, samt att förfrågningsunderlaget ska innefatta en reglering om uteslutning enligt 19 kap.
17 § med hänvisning till 13 kap. 1 § LOU och i projektet definierade kvalificeringskrav.
5.12 Hyresvärden ingår Entreprenadavtalet på de villkor och förutsättningar som följer av genomförd upphandling, så snart tilldelningsbeslut fattats och avtalsspärren löpt ut, med den entreprenör som tilldelats uppdraget.
5.13 Ytterligare en förutsättning i upphandlingen att anbud avseende Entreprenadavtalet inkommer inom av Parterna fastställd budget för entreprenaden. Om det skulle visa sig att anbud i upphandlingen överskrider den fastställda budgeten är Parterna överens om att antingen gemensamt se över förfrågningsunderlaget för upphandlingen och därefter annonsera upphandlingen på nytt eller att Hyresvärden skriftligen åtar sig att stå för de kostnader som uppkommer utöver den fastställda budgeten.
5.14 Om Parterna genomför en andra upphandlingsomgång utan att godkända anbud inom fastställd budget inkommer har Hyresvärden även då rätt (dock ej skyldighet) att skriftligen åta sig att stå för de kostnader som uppkommer utöver den fastställda budgeten och på så vis säkerställa Hyresavtalets fortsatta giltighet; i annat fall blir följden istället att Hyresavtalet upphör att gälla. Hyresvärden ska skriftligen meddela Hyresgästen sitt val och utställa nyssnämnda åtagande utan dröjsmål efter att det blivit känt att den fastställda budgeten har överskridits.
5.15 Om upphandlingen avbryts på grund av en omständighet som inte beror på Hyresvärden, och ingen av Parterna avser att göra en ny upphandling, har båda Parter rätt att säga upp Hyresavtalet. Uppsägning får dock inte ske förrän Parterna i möjligaste mån undersökt och gemensamt uteslutit möjligheterna till att genomföra en ny upphandling. Vid uppsägning av Hyresavtalet är Parterna överens om att de kostnader som Parterna upparbetat ska fördelas enligt 5.18.
5.16 Skulle Hyresavtalet eller upphandlingen av Entreprenadavtalet bli föremål för överprövning har båda Parter rätt att säga upp Hyresavtalet. Uppsägning får dock inte ske förrän Parterna utrett och gemensamt uteslutit möjligheterna till att nyttja LOU:s undantag för att fortsätta med Hyresavtalet och Entreprenadavtalet trots pågående överprövning. Vid uppsägning av Hyresavtalet är Parterna överens om att de kostnader som Parterna upparbetat ska fördelas enligt 5.18.
5.18 Om Hyresavtalet sägs upp eller på annat sätt upphör innan Hyresgästen tillträtt Lokalerna, ska Parterna stå sina kostnader med anledning av upprättandet av Hyresavtalet. För resterande externa kostnader som Hyresvärden upparbetat med anledning av Hyresavtalet avseende bland annat projektering, planering av entreprenaden och eventuellt påbörjande av entreprenaden ska Hyresgästen ersätta 50 % av Hyresvärdens kostnader. Till undvikande av missförstånd är
Hyresgästens ersättningsskyldighet enligt denna punkten begränsad till Hyresvärdens externa kostnader för offentligt upphandlade konsulter och i förekommande fall den offentligt upphandlade entreprenören. Hyresgästen ska erlägga betalning till Hyresvärden inom 14 dagar från det att Hyresgästen mottagit krav på betalning från Hyresvärden.
5.19 Parterna är införstådda med att absolut anbudssekretess enligt offentlighets- och sekretesslagen råder för samtliga inkomna anbud i upphandlingen fram till dess att tilldelningsbeslut offentliggjorts.
6 TILLTRÄDE
Datum för tillträdesdagen
6.1 Datum för Hyresgästens tillträde till Lokalen är preliminärt fastställt till den 2024- 07-01 (den ”Preliminära Tillträdesdagen”).
6.2 Hyresvärden ska, senast den 2023-12-31, skriftligen meddela Hyresgästen fastställt datum för tillträde (den ”Fastställda Tillträdesdagen”). Vid uteblivet eller försenat meddelande, anses datum för den Preliminära Tillträdesdagen utgöra den Fastställda Tillträdesdagen. Datum för den Fastställda Tillträdesdagen ska dokumenteras i ett tilläggsavtal till Hyresavtalet som undertecknas av Parterna.
6.3 Hyresavtalet ska löpa femton (15) år från och med den Fastställda Tillträdesdagen.
6.4 Datum för den Fastställda Tillträdesdagen får inte förläggas senare än två (2) veckor efter den Preliminära Tillträdesdagen, om inte senareläggningen beror på
a) omständigheter som beror på Hyresgästen, exempelvis, men inte uteslutande, att Hyresgästens upphandling enligt XXX försenat tillträdet, att förseningen orsakats av Hyresgästen beställda ÄTA-arbeten, eller att Hyresgästen inte har lämnat besked enligt den av Parterna överenskomna beskedstidsplanen i rätt tid,
b) omständighet som är utom Hyresvärdens kontroll, eller
c) om Hyresgästen godtar en senare tillträdesdag.
6.5 På den Fastställda Tillträdesdagen ska Lokalen vara i avtalat skick, uppfylla samtliga gällande lagkrav och myndighetskrav, samt i övrigt vara i sådant skick att Hyresgästen kan bedriva full avtalad verksamhet i samtliga delar av densamma. För det fall Lokalen inte är i avtalat skick och/eller Hyresgästen inte kan tillträda Lokalen på den Fastställda Tillträdesdagen, ger detta inte Hyresgästen rätt att frånträda Hyresavtalet i förtid. Däremot har Hyresgästen rätt till ersättning och andra sanktioner i enlighet med jordabalken 12 kap., samt de rättigheter och anspråk som följer nedan i denna punkt 6. Hyresgästen ska dock till förtydligande tillse att alla eventuella tillstånd för verksamheten enligt punkt
4.5 har erhållits i god tid innan den Fastställda Tillträdesdagen.
6.6 Efter det att datum för den Fastställda Tillträdesdagen meddelats av Hyresvärden (eller fastställts genom uteblivet eller försenat meddelande enligt punkt 6.2 har Hyresvärden rätt att flytta fram datumet för den Fastställda Tillträdesdagen endast om i) Hyresgästen godkänner det, eller ii) det uppstår förseningar i entreprenaden som beror på Hyresgästen eller någon omständighet som Hyresgästen ansvarar för, eller iii) det uppstår förseningar som är utom
Hyresvärdens kontroll (force majeure). Förseningar i entreprenaden som avses i
iii) i föregående mening inkluderar bland annat men är inte begränsade till försenade eller uteblivna leveranser av material och varor, samt brist på arbetskraft som Hyresvärden efter meddelande av den Fastställda Tillträdesdagen inte rimligen kunnat undvika eller kunnat fullgöra endast till onormalt hög kostnad.
6.7 Om det inom ramen för Projektet har sökts bygglov, eller gjorts anmälan enligt PBL som kräver startbesked, har Hyresvärden – utöver vad som anges i stycket ovan – även rätt att flytta fram den Fastställda Tillträdesdagen för Lokalen om det uppstår förseningar som beror på uteblivet myndighetsbeslut, eller som uppkommer till följd av myndighets underlåtenhet att meddela slutbesked, förutsatt att det inte beror på Hyresvärden eller något förhållande på Hyresvärdens sida.
6.6 Om Hyresgästens tillträde försenas i förhållande till den Fastställda Tillträdesdagen på grund av förseningar i entreprenaden som uteslutande beror på Hyresgästen eller någon som Hyresgästen ansvarar för, ska Hyresgästen erlägga ersättning till Hyresvärden med ett belopp motsvarande 100 % av den avtalade hyran från och med den Fastställda Tillträdesdagen till det datum som Hyresgästen tillträder Lokalen. Om Hyresvärden helt eller delvis har undvikit en försening genom att vidta forcering som har begärts av Hyresgästen, eller annars skriftligen har godkänts av Hyresgästen, ska Hyresgästen även ersätta Hyresvärden för dennes faktiska och verifierade kostnad för forceringen.
6.7 För det fall den Fastställda Tillträdesdagen infaller senare än den Preliminära Tillträdesdagen ska Hyresgästen, för att kunna bedriva verksamhet från den Preliminära Tillträdesdagen, få tillgång till färdigställda ytor i fastigheten och ytor som inte ingår i Entreprenaden i den utsträckning det är möjligt. Innan Entreprenaden påbörjas skall Hyresvärd och Hyresgäst gemensamt ta fram dokumentation kring möjliggörande av att bedriva verksamhet i enlighet med Hyresgästens behov och vilka delar av entreprenaden som skall prioriteras.
Försenat tillträde och vite m.m.
6.10 Hyresvärden är medveten om vikten av att den Fastställda Tillträdesdagen infaller på det datum som, enligt ovan, utgör den Preliminära Tillträdesdagen – eller i vart fall inte infaller senare än två (2) veckor efter det datum för den Preliminära Tillträdesdagen – och att Lokalen på nämnda datum är i det skick som följer av punkten 6.3 ovan. Detta för att möjliggöra att skolverksamhet kan starta vid höstens terminsstart.
6.9 För varje påbörjad vecka varmed Hyresgästens tillträde till Lokalen försenas efter den Fastställda Tillträdesdagen har Hyresgästen rätt till vite om 75 000 kronor, fram till det datum då Hyresgästen har tillträtt Lokalen. Tillträde sker vid det tidigare av de datum då antingen (i) Hyresgästen har tillträtt Lokalen och/eller ersättningsytor enligt punkt 6.7 ovan på sätt att skolverksamhet kan bedrivas i planerad utsträckning, eller (ii) då slutbesked erhållits.
7 ÖVERSIKTLIG TIDPLAN FÖR PROJEKTET MED BESKEDTIDPLAN
7.1 Av beskedtidplan framgår översiktligt Projektets olika faser med projektering, upphandling, tilldelning, genomförande av huvudentreprenad, åtgärder samt
bedömd preliminär tillträdesdag. I beskedstidplan redovisas också när besked ska vara Hyresvärden tillhanda. Tidplanen kommer att uppdateras och preciseras kontinuerligt under projekteringen och genomförandet av Projektet. Efter upphandlad huvudentreprenad kommer denna översiktliga tidplan att justeras och preciseras utefter den huvudtidplan som entreprenören upprättat.
7.2 Hyresvärden och Hyresgästen bevakar gemensamt att tidsplan följs. Hyresvärden är skyldig att omgående anmäla till Hyresgästens ombud då avvikelse från tidplanerna uppstår eller uppdatering är påkallad. Vid eventuell avvikelse ska samråd ske om konsekvenser och åtgärder.
8 ÄTA-ARBETEN
8.1 Parterna är medvetna om att LOU i vissa fall där det upphandlande kontraktets övergripande karaktär ändras på ett sätt som inte var känt vid upphandlingen kan medföra begränsningar i möjligheten att efter Entreprenadavtalets ingående beställa ändringar, tilläggsarbeten och avgående arbeten (”ÄTA-arbeten”) eller att göra andra förändringar (exempelvis avseende omfattning) utan att Hyresgästen genomför en ny konkurrensutsättning enligt LOU. Parterna är ense om att ÄTA-arbeten normalt sett inte utgör ändring av ett upphandlat kontrakt. Om det skulle vara behövligt att genomföra separat upphandling för ÄTA-arbete ska sådan upphandling genomföras gemensamt av Parterna. Parterna ska i förekommande fall också komma överens om kostnaden för att utreda förutsättningarna för ÄTA-arbeten.
8.2 Parterna har fram till tillträdet rätt att lämna besked (Hyresvärden) eller framställa önskemål (Hyresgästen) om förändring av Lokalens skick, utformning, utförande eller funktion genom ÄTA-arbeten.
8.3 Hyresvärden ska efter besked eller förfrågan, utan oskäligt dröjsmål, ta ställning till önskemålet om ÄTA-arbeten. Hyresvärden är skyldig att utreda förutsättningarna för ÄTA-arbeten endast efter skriftlig överenskommelse mellan Parterna. En utredning innefattar, om inte annat anges i överenskommelsen, ersättning för kostnaderna för utredningen, projektering och beräkning av tids- och kostnadskonsekvenserna av eventuellt ÄTA-arbete. Hyresvärden ska därefter redovisa resultatet av projekteringen till Hyresgästen så snart det kan ske. Hyresvärden ska i samband med redovisningen av resultatet av projekteringen även redovisa förslag till överenskommelse enligt punkten 8.6 nedan.
8.4 För ÄTA-arbeten som väsentligen avviker från upphandlingen eller som påverkar hyresnivån har Hyresvärden, sedan Hyresvärden har ingått Entreprenadavtalet, endast rätt att avtala med entreprenören om ÄTA-arbeten eller andra förändringar i Entreprenadavtalet efter skriftligt godkännande från Hyresgästen. Om sådana ÄTA-arbeten påverkar mellan Parterna avtalade hyresnivå ska Parterna samtidigt som ÄTA-arbetet beställs av Hyresgästen överenskomma om tillägg till hyran. Parterna är införstådda i att Hyresgästen, istället för att lägga kostnaden som ett hyrestillägg, kan välja att bekosta kostnadsdrivande ÄTA- arbeten genom att direkt erlägga ersättning för kostnaden för ÄTA-arbetet. Detsamma gäller andra eventuella prisjusteringar i Entreprenadavtalet som påverkar överenskommen hyresnivå.
8.5 Om en utredning har skett är inte Hyresvärden eller Hyresgästen skyldig att träffa överenskommelse om ÄTA. Hyresvärdens rätt att neka till en efterföljande överenskommelse förutsätter dock sakligt skäl. Som sakligt skäl ska t.ex. anses att ändringen medför en värdeminskning av byggnaden, att ändringen påverkar fasaden eller att ändringen medför en negativ påverkan på tekniska system inom byggnaden. Sakligt skäl ska även anses vara att Hyresvärden drabbas av en kostnadsökning eller intäktsminskning.
8.6 Överenskommelse om ÄTA ska för att vara gällande träffas skriftligen enligt xxxxxxx XXX-xxxxxxxx, bilaga 6.3.
8.7 Av överenskommelsen ska bl.a. framgå om kostnaden för ÄTA ska läggas ”som tillägg till hyran” (så att inte det hyresgrundande beloppet ändras) eller om den ska direktbetalas kontant av Hyresgästen. Parterna kan i överenskommelsen besluta om en fast ersättning. Om det inte träffas någon särskild överenskommelse om fast ersättning ska Hyresgästen ersätta Xxxxxxxxxxx för dennes faktiska kostnader för ÄTA-arbetet.
8.8 Om ett ÄTA-arbete medför en besparing för Hyresvärden, ska besparingen tillkomma Hyresgästen endast i det fall denna kan kvittas mot ändring eller tillägg som leder till ökade kostnader.
8.9 Under Projektets gång kommer förändringar genom ÄTA-arbeten enligt 8.3 att tas upp i en ÄTA-lista. ÄTA-listan ska avstämmas vid behov mellan Hyresgästen och Hyresvärdens projektledare. Beslut om genomförande fattas normalt på Projektgruppsmöten.
8.10 Hyresvärden har rätt att, efter samråd med Hyresgästen, besluta om mindre ändringar av bl.a. planlösningen och funktionen i Lokalen som kan komma att krävas av konstruktionsskäl eller liknande skäl, annan författning eller myndighetsbeslut.
8.11 Så snart Hyresvärden har haft kostnad (även delkostnad) som ska direktbetalas enligt ÄTA-blankett äger Hyresvärden rätt att fakturera Hyresgästen, varvid en betalningstid om 30 dagar ska tillämpas. Hyresgästen är medveten om att Hyresvärden kan komma att vänta till efter tillträdesdagen med att avsända faktura. Betalningsskyldighet för Hyresgästen för utredning av eventuell ÄTA samt för beställt ÄTA-arbete är att betrakta som hyra (som betalas vid ett tillfälle om inte annat anges).
8.12 I det fall Parterna enligt ovan har överenskommit om ÄTA som inneburit hyrestillägg eller arean för Lokalen enligt Hyresavtalet ska förändras eller att ansvaret för drift, underhåll, utbyte, ägande eller återställande förändrats i förhållande till Hyresavtalet, eller att hyrestiden förändrats, ska sådan överenskommelse, före den fastställda tillträdesdagen enligt Särskilda bestämmelser, dokumenteras i form av ett tilläggsavtal till Hyresavtalet.
8.13 Enbart ÄTA-arbeten som initieras och beställs av Hyresgästen kan föranleda någon form av kostnadsreglering. Övriga ÄTA-arbeten kan således inte berättiga justering av hyresnivån eller tillkommande ersättning i övrigt mellan parterna.
9 BESKED FRÅN PARTERNA
9.1 Projektet ska genomföras i nära samarbete mellan Parterna. Hyresgästen står därvid till Hyresvärdens förfogande och ska ansvara för att erforderliga besked
och synpunkter utan dröjsmål, i förhållande till Beskedstidplan, lämnas i alla verksamhetsspecifika frågor till Hyresvärdens ombud. Tillkommer frågor som inte omfattas av Beskedstidplanen (eller om sådan inte har upprättats) ansvarar Hyresgästen för att besvara dessa och lämna all erforderlig information utan oskäligt dröjsmål, dock senast inom 7 arbetsdagar från det att frågan framställts skriftligen. För frågor som kräver särskild kunskap kan de projektansvariga inhämta besked i frågan från annan.
9.2 Om besked inte lämnas inom 7 arbetsdagar har Hyresvärden rätt att välja utförande, efter meddelande därom till Hyresgästen. Detta gäller dock inte om sådant besked inte kan lämnas på grund av sjukdom, semestertider, force majeure eller andra omständigheter som ligger utanför Hyresgästens kontroll och som Hyresvärden känner till.
9.3 Såvida annat inte anges i denna bilaga ska Hyresvärden upprätta de handlingar som erfordras för genomförandet av Projektet, exempelvis beskrivningar och ritningar, med undantag för verksamhetsrelaterade/hyresgästspecifika handlingar som exempelvis möbleringsritning som tas fram av Hyresgästen. Respektive Part ansvarar själv för riktigheten av den information som lämnas till den andre samt för de handlingar som Part själv upprättar eller låter upprätta. Hyresvärden ska, tillställa Hyresgästen sådana handlingar (såsom exempelvis beskrivningar och ritningar) för Hyresgästens kännedom, granskning samt, när så erfordras, godkännande. Hyresgästen har då möjlighet att lämna besked eller önskemål om ändring eller tillägg enligt punkt 8 ovan.
10 BESIKTNING
Hyresgästen äger rätt att delta och yttra sig vid samtliga besiktningar avseende entreprenaden rörande Projektet och äger rätt att erhålla kopia av samtliga besiktningsprotokoll. Hyresvärden ska senast trettio (30) dagar i förväg meddela Hyresgästen dag för slutbesiktning av entreprenaden.
11 HYRESGÄSTENS EGNA ARBETEN
11.1 Förutsatt Hyresvärdens föregående skriftliga godkännande äger Hyresgästen rätt att utföra egna arbeten inom Lokalen (”HG-arbeten”), i enlighet med upprättad tidplan. I det fall att godkännande ges ska Parterna skriftligen överenskomma vilka tids- och kostnadskonsekvenser arbetena innebär. Utgångspunkten därvidlag är att Hyresgästen har att stå för samtliga kostnader och den tidspåverkan HG-arbetena innebär. Hyresgästen ansvarar även för att denne har använder korrekt ritningsunderlag vid dennes inredning av Xxxxxxx.
11.2 I det fall Hyresvärden godkänner att HG-arbeten får utföras ansvarar Hyresgästen också för samtliga skador och förseningar av ordinarie entreprenadarbeten som Hyresgästen, Hyresgästens entreprenörer eller dennes underentreprenörer orsakar. Det område inom vilket HG-arbetena ska utföras ska avsynas av Parterna innan arbetena påbörjas. Parterna är överens om att entreprenören ska ha samordningsansvar avseende samtliga sidoentreprenader, inklusive Hyresgästens egna installationsarbeten respektive Hyresvärdens egna arbeten.