Inledning

Inledning

Inledning

Den som arbetar som fastighetsmäklare måste vara registrerad hos Fastighets- mäklarnämnden. Detta gäller dock inte för den som är advokat. Nämnden för ett register över de mäklare som beviljats registrering.

Fastighetsmäklarnämnden kontrollerar att de registrerade fastighetsmäklarna följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed samt är red- bara och i övrigt lämpliga som fastighetsmäklare. Under 2003 har 334 mäklare varit föremål för tillsyn. Nämnden har fattat beslut beträffande 226 mäklare.

Registreringen återkallats för 8 mäklare och 37 mäklare har varnats. Under samma år har 6 mäklare överklagat beslutet om återkallelse av registrering och 17 mäklare har överklagat beslutet om varning.

Fastighetsmäklarnämnden har anmält 7 personer till åklagare på grund av att det funnits anledning att anta att dessa agerat yrkesmässigt som fastighets- mäklare utan att vara registrerade.

Flertalet av Fastighetsmäklarnämndens tillsynsärenden har sin grund i anmäl- ningar från personer som klagat på mäklares agerande. Nämnden är dock inte skyldig att göra någon utredning. Det är upp till nämnden att avgöra om den mäklare som anmälts skall granskas. Det förekommer därför att ärenden skrivs av utan någon närmare utredning. Där anmälan leder till en utredning begränsas den å andra sidan inte till vad anmälaren har klagat på. Anmälaren är inte part i ärendet och har t.ex. ingen rätt att överklaga nämndens beslut.

Några tillsynsärenden har haft sin grund i anmälningar från andra myndigheter. Om en myndighet anser att det finns anledning att varna en mäklare eller åter- kalla mäklarens registrering skall myndigheten anmäla det till Fastighets- mäklarnämnden. Detta har aktualiserats bl.a. i samband med skatterevisioner. Nämnden har också tagit egna initiativ till granskning av mäklare. Tidnings- artiklar, inslag i radio och TV, domar från de allmänna domstolarna och avgöranden från Allmänna reklamationsnämnden ger emellanåt nämnden anledning att undersöka en mäklares verksamhet. Nämnden gör även sökningar på Internet. Samtliga mäklare blir dessutom någon gång under en femårsperiod kontrollerade vad avser eventuella uppgifter hos kronofogdemyndigheterna och Rikspolisstyrelsen om restförda skulder och brottslighet.

Lagstiftaren har uttalat att utvecklingen av god fastighetsmäklarsed får ske genom olika branschåtgärder, Konsumentverkets riktlinjearbete, tillsyns- myndigheternas bedömningar samt avgöranden i både allmän domstol och förvaltningsdomstol.

I denna årsbok finns en sammanställning av beslut i tillsynsärenden år 2003. Motsvarande sammanställning av beslut finns i Årsbok 2000, Årsbok 2001

Inledning

respektive Årsbok 2002. Sammanställningarna har begränsats till sådana beslut där Fastighetsmäklarnämnden uttalat sig i olika sakfrågor.

Besluten har bearbetats endast såtillvida att de är anonymiserade. De redovisas i kronologisk ordning efter beslutsdag. Varje beslutsdag har sin egen nummer- serie för besluten.

Sammanställningen inleds med ett register uppställt utifrån de sakfrågor som behandlas i besluten.

Av årsboken framgår inte om ett beslut om varning eller återkallelse av registrering överklagats eller om påföljden ändrats genom prövning i för- valtningsdomstol. För uppgift om sådana förhållanden hänvisas till Fastig- hetsmäklarnämndens registratur.

Sökordsregister

Sökordsregister

Anmälan till åklagare se Otillåten fastighetsförmedling

Annonsering se Marknadsföring

Ansvar för medhjälpares agerande se Medhjälpare

Arvode se Ersättning till mäklaren

Besiktning se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet

Besiktning efter det att återgång varit möjlig

2003-09-24:8

Mäklarens åtagande att beställa besiktning

2003-01-22:3

Besvarande av Fastighetsmäklarnämndens förelägganden se Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

Boarea

2003-01-22:4

2003-11-12:3

Boendekostnadskalkyl

Formen för avstående

2003-05-28:6

2003-10-15:1

Skyldigheten att tillhandahålla kalkyl

2003-03-19:5

2003-11-12:5

2003-11-12:6

Skyldighet att tillhandahålla kalkyl vid begränsat förmedlingsuppdrag

2003-11-12:7

Tidpunkten för avstående

2003-05-28:6

2003-10-15:1

Bokföringslagen se Handlingar; bevarande av

Bostadsrätt se Förtroenderubbande verksamhet, Informationsskyldighet Uppgift om månadsavgift

Dokumentation om köparens medlemskap

2003-03-19:5

2003-11-12:8

Förmedlingsuppdrag i bostadsrättsförening där mäklaren är medlem

2003-01-22:1

2003-02-26:4

Mäklarens skyldighet att ta upp frågan om deposition

2003-03-19:5

Kontroll av äganderätten

2003-03-19:4

Uppgift om månadsavgift

2003-09-24:5

Budgivning se Spekulanter

Dröjsmål med att förmedla bud

2003-08-27:4

Brott se Lämplighet; Redbarhet och lämplighet

Deposition

Avtal om deposition

2003-01-22:3

2003-02-27:1

2003-04-09:2

2003-11-12:6

Felaktig hänvisning till köpekontrakt

2003-11-12:8

Felaktig uppgift om ränta

2003-02-21:1

2003-02-27:1

Kontroll av depositionskontots villkor

2003-02-27:1

Sökordsregister

Krav på avtalets utformning

2003-01-22:3

2003-02-21:1

2003-02-27:1

2003-05-28:6

2003-09-24:2

2003-11-12:6

Mäklarens rätt att avtala om att redovisa räntan

2003-02-21:1

2003-02-27:1

Mäklarens skyldighet att ta upp frågan om deposition

2003-03-19:5

Ränta på deponerade medel

2003-02-21:1

2003-02-27:1

2003-11-12:6

Utbetalning/Redovisning av deponerade medel

2003-02-21:1

2003-02-27:1

2003-05-28:6

2003-08-27:2

Dokumentation av överenskommelse

2003-01-22:3

2003-02-27:1

2003-11-12:8

Dokument; korrekt innehåll se Ersättning till mäklaren Utformning av ersättningsvillkor

Köpekontraktet/Köpebrevet, Objektsbeskrivningen, Uppdragsavtalet 2003-05-07:1

Dröjsmålsränta se Ersättning till mäklaren Räntekrav Ensamrättstiden se Uppdragsavtalet Ensamrättstiden Ersättning till mäklaren

Ersättning vid uppdragsgivarens uppsägning av uppdraget

2003-03-19:2

2003-04-09:5

2003-09-24:7

Ersättning vid uppdragsgivarens uppsägning av uppdraget då mäklarens anställning upphört

2003-05-07:2

Faktura med felaktig uppgift om kostnaderna för försäljningen

2003-02-27:1

Konkurrerande provisionsanspråk

2003-05-07:4

Kvitto

2003-04-09:2

Moms beträffande ersättning

2003-09-24:6

Räntekrav

2003-05-07:4

Rätten att kräva ersättning

2003-03-19:2

Skriftlighetskrav för särskild ersättning

2003-11-12:1

Utformning av ersättningsvillkor

2003-09-24:7

2003-11-12:1

Fastighetsförvärv; mäklares se Självinträde Fastighetsförmedling eller ej se Otillåten fastighetsförmedling Fastighetsmäklarnämndens arbetsformer

Skriftlig handläggning

2003-04-09:2

Sökordsregister

Fastighetsmäklarnämndens tillsynsområde

2003-04-09:3

2003-08-27:2

Fastighetsutdrag från Lantmäteriverket se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Felaktiga uppgifter i dokument se Dokument; korrekt innehåll

Fullmakt se Köpekontraktet/Köpebrevet Felaktig uppgift i köpekontrakt, Ombud

Fullmakt med för stora befogenheter för anställd på mäklarföretaget

2003-09-24:3

Fullmakt med för stora befogenheter för mäklaren

2003-01-22:6

2003-03-19:4

2003-06-18:2

Förelägganden från Fastighetsmäklarnämnden

2003-09-24:1

2003-10-03:1

Förmedling av närståendes fastighet se Närståendeförmedling Förmedling till närstående se Närståendeförmedling Förmedlingsuppdraget se Uppdragsavtalet

Försäkring se Informationsskyldighet Kontroll av giltig byggfelsförsäkring, Kontroll av uppgift om byggmästar- och byggfelsförsäkring

Försäljning av egen fastighet se Handel med fastigheter

Förtroenderubbande verksamhet

Anställning hos fastighetsbolag

2003-11-12:7

Förmedlingsuppdrag i bostadsrättsförening där mäklaren är medlem

2003-01-22:1

2003-02-26:4

Konsult- och entreprenadbolag

2003-02-26:1

Samarbete med husfabrikant

2003-02-26:1

God fastighetsmäklarsed; begränsning av begreppet god mäklarsed se Värdering 2003-04-09:3

2003-08-27:2

Handel med fastigheter (inkl. försäljning av egen fastighet i mäklarverksamheten) 2003-02-26:1

Handlingar; bevarande av

2003-02-26:2

Handpenning se Deposition

”Handpenning” före avtalsslut

2003-02-27:1

Kontroll av inbetalning på klientmedelskonto

2003-11-12:4

Kvittens av handpenning

2003-12-12:1

Redovisning av handpenning

2003-01-22:5

Husagent se Förtroenderubbande verksamhet

Hyresgäst; förmedling av fastighet med hyresgäst

2003-09-24:4

Hävning se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet

Informationsskyldighet se Boendekostnadskalkyl, Bostadsrätt, Objektsbeskrivningen

Byggnation på grannfastighet

2003-05-07:6

Innebörd av kontraktsvillkor

2003-08-27:3

Kontraktsvillkor utan uppdrag att upprätta överlåtelseavtal

2003-11-12:7

Sökordsregister

Kontroll av uppgift

2003-05-28:5

2003-10-15:2

Kontroll av giltig byggfelsförsäkring

2003-05-28:5

Krav på tydlighet

2003-01-22:3

2003-11-12:6

Mäklarens åtagande att besvara frågor

2003-01-22:3

Uppgift om månadsavgift för bostadsrätt

2003-09-24:5

Uppgift om möjligheten till ombyggnad

2003-01-22:4

Inteckning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Internet se Marknadsföring

Klientmedel se Handpenning

Konkurrerande provisionsanspråk se Ersättning till mäklaren

Kontroll av parternas åtaganden

2003-09-24:8

Kontroll av uppgift om byggmästar- och byggfelsförsäkring

2003-05-28:5

Köpekontraktet/Köpebrevet

Ansvar för och medverkan vid utformningen

2003-02-27:1

2003-05-07:1

2003-06-18:3

2003-08-27:3

2003-09-24:2

2003-09-24:8

2003-11-12:6

2003-11-12:8

2003-12-10:1

2003-12-12:1

Besiktningsklausul se Villkorande av köpet

Felaktig uppgift i köpekontrakt

2003-02-27:1

2003-03-19:5

2003-05-07:8

2003-11-12:8

Form för begäran om återgång

2003-09-24:8

Hävningsklausul se Villkorande av köpet

Hävningsrätt vid skada före tillträdet

2003-08-27:3

Inaktuellt villkor i köpekontrakt

2003-12-12:1

Information till part om innebörd av villkor

2003-08-27:3

Information till part om återgångsvillkor utan uppdrag att upprätta överlåtelseavtal

2003-11-12:7

Information till säljaren om lånebesked med anledning av återgångsvillkor

2003-11-12:4

Lånevillkor se Villkorande av köpet

Medlemskap i bostadsrättsförening se Villkorande av köpet

Mäklarens skyldighet att följa partsviljan

2003-11-12:1

Oliklydande original

2003-02-27:1

Sökordsregister

Uppgift om andel i anläggning

2003-12-10:1

Uppgift om ägare

2003-02-27:1

Upprättande av nytt köpebrev

2003-02-27:1

Villkor om mäklarens skadeståndsskyldighet

2003-05-28:6

Villkor utan tidsfrist

2003-12-12:1

Villkorande av köpet

2003-05-07:1

2003-09-24:2

2003-11-12:6

2003-11-12:7

2003-12-12:1

Återgångsklausul se Form för begäran om återgång, Villkorande av köpet

Köpeskillingen se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Hantering av köpeskillingen vid köpets avslut

2003-01-22:6

Likvidavräkning

Felaktig uppgift i likvidavräkning

2003-02-21:1

Lån se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet, Opartisk mellanman

Lämplighet; redbarhet och lämplighet se Utredning

Besvarande av föreläggande

2003-09-24:1

Bokföring

2003-02-26:4

2003-10-15:4

2003-12-12:1

Brott

2003-02-21:1

2003-04-09:1

2003-05-07:8

2003-05-28:2

2003-08-28:3

2003-12-12:1

Förtroenderubbande agerande

2003-11-12:8

Restförda skulder

2003-01-22:2

2003-02-21:1

2003-03-19:7

2003-05-28:4

2003-09-24:1

Underlåtenhet att ta upp inkomster till beskattning

2003-03-19:8

2003-10-15:4

Marknadsföring se Uppdragsavtalet Skriftlighetskrav för särskilda villkor

Felaktig/Missvisande uppgift i marknadsföring

2003-03-19:1

2003-05-28:1

2003-05-28:5

2003-10-15:1

2003-11-12:3

2003-12-10:1

Uppgift om tidpunkt för renovering

2003-05-28:1

Sökordsregister

Upphörande av marknadsföringen utan att kontakta uppdragsgivaren

2003-02-26:2

Felaktig användning av mäklarorganisations namn och logotyp

2003-12-10:1

Felaktig uppgift om auktorisation

2003-12-10:1

Marknadsföring riktad mot utländsk marknad

2003-08-27:1

Marknadsföring utan förmedlingsuppdrag

2003-09-24:6

Medverkan till missvisande marknadsföring om förmedlingsuppdrag

2003-10-15:1

Mäklares marknadsföring av egen fastighet se Handel med fastigheter

Mäklares marknadsföring av mäklartjänsten

2003-05-28:6

Uppgift om objektets pris

2003-05-28:6

Medhjälpare se Uppdragsavtalet

Fastighetsmäklare

2003-01-22:5

2003-03-19:6

2003-06-18:2

Oregistrerad medhjälpare

2003-02-27:1

2003-10-15:1

2003-12-10:1

Medlemskap i bostadsrättsförening se Bostadsrätt, Opartisk mellanman

Mellanman se Ombud

Moms se Ersättning till mäklaren Mäklararvode se Ersättning till mäklaren Mäklarens roll

Missvisande agerande

2003-11-12:7

Mäklarens skadeståndsskyldighet

2003-05-28:6

Neutral mellanman se Opartisk mellanman

Närståendeförmedling

Förmedling av närståendes fastighet

2003-01-22:7

Förmedling till närstående

2003-04-09:4

Närståendebegreppet

2003-01-22:7

Objektsbeskrivningen

Annat köp än konsumentköp

2003-02-27:1

Byggnadens ålder

2003-01-22:3

Felaktig uppgift om lån

2003-11-12:8

Krav på tydlighet

2003-05-28:6

Skyldighet att tillhandahålla objektsbeskrivning vid begränsat förmedlingsuppdrag

2003-11-12:7

Uppgift om antalet inteckningar

2003-05-07:7

2003-05-28:6

Uppgift om belastning

2003-01-22:7

2003-02-21:1

Sökordsregister

2003-02-27:1

2003-05-07:7

2003-12-12:1

Uppgift om boarea se Boarea

Uppgift om byggnadssätt

2003-12-12:1

Uppgift om påbörjad byggnation

2003-05-28:5

Uppgift om taxeringsvärde

2003-12-10:1

Uppgift om tomtarea

2003-12-12:1

Uppgift om ägare saknas

2003-02-21:1

2003-03-19:5

2003-04-09:7

2003-05-07:7

2003-10-15:1

2003-10-15:2

2003-12-10:1

Ombud

Mäklaren har varit ombud för säljaren

2003-06-18:1

2003-11-12:7

Opartisk mellanman

Förmedlingsuppdrag i bostadsrättsförening där mäklaren är medlem

2003-01-22:1

2003-02-26:4

Mäklaren gift med delägare i dödsbo som är uppdragsgivare

2003-01-22:7

Mäklarens erbjudande av lån till part

2003-02-21:1

2003-02-27:1

Mäklarens utfästelse om att stå på parts sida

2003-05-28:6

Övertagande av säljarens krav och drivande av process mot köparen

2003-06-18:1

Oregistrerad medhjälpare se Medhjälpare Oregistrerad medhjälpare

Otillåten fastighetsförmedling

2003-02-26:5

2003-03-19:3

2003-04-09:6

2003-05-07:5

2003-08-27:1

2003-10-15:3

2003-11-12:2

Panträtt/Pantsättning se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Posthantering

2003-04-09:2

Pris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Provision se Ersättning till mäklaren

Redbarhet se Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Redovisning av spekulanter se Spekulanter

Restförda skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet

Råd till mäklaren från specialist

2003-02-27:1

Ränta se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkor utan tidsfrist, Ersättning till mäklaren Räntekrav,

Deposition Ränta på deponerade medel

Servitut se Objektsbeskrivningen Uppgift om belastning

Sidoverksamhet se Förtroenderubbande verksamhet

Sökordsregister

Självinträde

2003-11-12:8

Skatterevision se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Bokföring Skulder se Lämplighet; redbarhet och lämplighet Restförda skulder Spekulanter se Budgivning

Mäklares skyldighet att begära spekulantförteckning från tidigare anlitad mäklare

2003-05-07:4

Redovisning av spekulanter till säljare

2003-08-27:4

Spekulantlista

2003-09-24:7

Svartmäkleri se Otillåten fastighetsförmedling

Tidsfrist se Återgångsklausul

Uppdrag; andra uppdrag än förmedlingsuppdrag se Värdering, God fastighetsmäklarsed; begränsning av begreppet god fastighetsmäklarsed

2003-02-26:3

2003-04-09:3

2003-04-09:4

2003-05-28:7

2003-06-18:3

2003-08-27:2

2003-09-24:3

Uppdrag att upprätta köpekontrakt under tid då annan mäklare har förmedlingsuppdrag med ensamrätt

2003-05-07:3

Uppdragsavtalet se Ersättning till mäklaren

Avtalets utformning

2003-05-07:7

2003-05-28:6

2003-12-12:1

Begränsat uppdragsavtal

2003-11-12:7

Dokumentation av överenskommelser

2003-05-28:6

Ensamrättstiden

2003-02-26:4

2003-05-07:7

2003-05-28:6

2003-08-27:4

2003-12-12:1

Felaktig uppgift om att mäklare tidigare inte anlitats

2003-05-07:4

Information om uppsägningsrätt

2003-03-19:2

Krav på mäklaren att slutföra uppdraget

2003-02-26:3

Krav på mäklaren då dennes anställning upphört

2003-05-07:2

Krav på mäklaren vid dennes uppsägning av uppdraget

2003-02-26:2

2003-04-09:4

Krav på mäklaren vid uppdragsgivarens uppsägning av uppdraget

2003-03-19:2

2003-04-09:5

2003-09-24:7

Medhjälpare

2003-05-28:6

Skriftlighetskrav

2003-04-09:7

2003-09-24:5

Sökordsregister

2003-09-24:6

2003-10-15:1

Skriftlighetskrav för särskilda villkor

2003-03-19:6

Underrättelse till uppdragsgivaren om förhinder

2003-02-26:3

Underskrift av säljaren

2003-09-24:6

Villkor om byte till annan uppdragstagare som inte är namngiven

2003-05-28:6

Villkor om uppsägningsrätt

2003-03-19:5

Överlämnande av moment i uppdraget till annan mäklare

2003-03-19:6

Uppgifter om objektet se Informationsskyldighet, Objektsbeskrivningen

Uppsägningsrätt se Uppdragsavtalet Xxxx på mäklaren vid dennes uppsägning av uppdraget, Villkor om uppsägningsrätt

Utformning av avtal och villkor se bl.a. Ersättning till mäklaren, Köpekontraktet/Köpebrevet samt Uppdragsavtalet

Utredning

Uppföljning av mäklarens redbarhet

2003-01-22:2

Utgångspris se Marknadsföring Uppgift om objektets pris

Visning se Medhjälpare Oregistrerad medhjälpare

Dokumentation av uppdragsgivarens krav

2003-03-19:6

Genomgång av visningsförfarandet

2003-03-19:6

Villkorande av köpet se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet

Värdering

2003-04-09:3

Yrkesmässig förmedling se Otillåten fastighetsförmedling

Åtalsanmälan se Otillåten fastighetsförmedling

Återgångsklausul se Köpekontraktet/Köpebrevet Villkorande av köpet

Påminnelse till part om tidsfrist

2003-09-24:8

Tidsfrist saknas

2003-12-12:1

Ägare se Köpekontraktet/Köpebrevet Uppgift om ägare, Objektsbeskrivningen Uppgift om ägare saknas

Överenskommelser mellan parterna

Mäklarens skyldighet att verka för överenskommelse

2003-02-21:1

Överlåtelseavtal se Köpekontraktet/Köpebrevet

2003-01-22:1

Beslut i tillsynsärenden

2003-01-22:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förmedling av lägenheter i den bostadsförening där mäklaren är medlem

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet vad gäller mäklaren Y.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en lägenhetsinnehavare i den bostadsförening där mäklaren Y och mäklaren X är bosatta.

Anmälaren har ifrågasatt om det är lämpligt att mäklaren Y och mäklaren X förmed- lar lägenheter i den bostadsförening där de bor och där mäklaren X är ordförande i styrelsen. Anmälaren har även anfört att mäklaren X och mäklaren Y underlåtit att informera köpare om de vattenskador som finns i fastigheten.

Mäklaren X

Mäklaren X har inkommit med yttrande och där sammanfattningsvis anfört följande.

Det är korrekt att hon förmedlat lägenheter i föreningen. För cirka tre år sedan fick hon och hennes kollega mäklaren Y förmånen att köpa in en råvind i fastigheten för att bygga lägenheter till sig själva. Fastigheten som föreningen äger består till största delen av 1:or och 2:or vilket inneburit att det hela tiden varit stor omsättning på styrelseledamöter vilket man i föreningen upplevt som besvärligt. När de byggde sina lägenheter blev de därför tillfrågade om inte någon av dem kunde ingå i styrelsen, dels för att de var mäklare och man ville utnyttja deras kunskap, dels för att de byggde större lägenheter och därför förväntades bo kvar länge. Vid försäljningar i föreningen har hon varit mycket noga med att ange föreningens fastighetsförvaltare som kontaktperson.

Första gången det kom till hennes kännedom att det var läckage från någon av de färdiga altanerna var i januari 2002. Innan anmälaren flyttade in (maj/juni 2000) blev det ett läckage från vinden som då var en byggarbetsplats. Hon tog genast upp frågan med styrelsen och meddelade samtidigt att när denna fråga skulle diskuteras fick det ske utan hennes närvaro och deltagande. Det har aldrig varit någon diskussion i föreningen om vem som har det yttersta ansvaret för felet, nämligen hon och mäk- laren Y. Hon har inte vid något tillfälle informerat om vattenskadorna i fastigheten eftersom den inte kommer att beröra föreningens ekonomi och är en angelägenhet mellan den boende och föreningens styrelse.

2003-01-22:1

Mäklaren X har till sitt yttrande fogat en skrivelse från föreningens styrelse. Där anges att styrelsen varken tidigare eller nu ansett att de fuktskador som uppstått i anledning av läckage från altaner som mäklaren X och mäklaren Y byggt skall kunna åsamka föreningen några kostnader och att mäklaren X och mäklaren Y hela tiden varit klara över sitt ansvar. Vidare sägs att föreningen av samma anledning inte ansett det viktigt att deras fastighetsförvaltare, som normalt får samtal från mäklare och spekulanter, informerar om skadorna.

Mäklaren Y

Mäklaren Y har inkommit med ett yttrande och anfört att han aldrig förmedlat en bostadsrätt i den aktuella föreningen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning Mäklaren X

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om-

sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 14 § andra stycket får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare.

Mäklaren X har enligt egen uppgift förmedlat lägenheter i den bostadsförening där hon är medlem och tillika ordförande. Att inneha rollen som ordförande i en bostads- eller bostadsrättsförening och samtidigt vara verksam som fastighetsmäklare är enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning inte något som i sig är ägnat att rubba förtroendet för mäklaren.

Fråga är däremot om det kan anses förenligt med fastighetsmäklarlagens grundsyn att mäklaren skall vara en neutral mellanman att mäklaren X har åtagit sig uppdrag att förmedla lägenheter i den förening där hon är medlem och har sin bostad.

Den som förvärvar en lägenhet i en bostads- eller bostadsrättsförening blir inte bara granne med de övrig som bor i fastigheten utan även medlem i föreningen. För fler- talet människor är det inte oväsentligt vem de har som granne. För den som är med- lem i en förening har det en betydelse vilka de övriga medlemmarna är, eftersom man genom medlemskapet har en särskild intressegemenskap inte minst av ekonomisk art.

Det finns en risk att mäklaren X vid förmedling av lägenheter i den förening där hon är medlem påverkas av ovidkommande hänsyn och därigenom frångår sin ställning som neutral mellanman. Att så kan vara fallet styrks också av det faktum att hon i samband med förmedlingsuppdrag underlåtit att informera om vattenskador i fastig- heten. Att inte informera om sådana skador som kan få ekonomiska konsekvenser för köpare eller på annat sätt kan vara av betydelse för dennes förvärv strider mot mäkla- rens upplysningsplikt och är i sig varningsgrundande.

Att mäklaren X har åtagit sig uppdrag att förmedla lägenheter i den förening där hon är medlem innebär således att hon agerat i strid med kravet på att mäklaren måste

2003-01-22:2

vara en neutral mellanman, något som också är ägnat att rubba förtroendet för henne som mäklare. För detta skall hon meddelas varning.

Mäklaren Y

Vad som kommit fram i ärendet ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd.

2003-01-22:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning med det på- pekande som har gjorts i bedömningen.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 28 september 2001 från Kronofogdemyn- digheten i M uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 188 577 kronor. Vid förnyad kontroll den 7 januari 2003 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 27 872 kronor.

Med anledning av skuldsättningen har Fastighetsmäklarnämnden begärt in en för- teckning över samtliga genomförda förmedlingsuppdrag under tiden den 1 januari 2001 - 1 november 2001. Från denna förteckning har fem akter valts ut för närmare granskning. Fyra av förmedlingarna har avsett bostadsrättslägenheter och en har avsett en villafastighet. Granskningen har inte givit anledning till någon anmärkning.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvars- fulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Fastighetsmäklarnämnden finner att de uppgifter som kronofogdemyndigheten har lämnat om mäklaren Xs skuldsättningar samt nämndens granskning av

2003-01-22:3

förmedlingsuppdrag för närvarande inte ger anledning att vidta någon åtgärd mot honom. Nämnden kommer emellertid att genom fortsatt kontakt med kronofogde- myndigheten kontrollera hans situation i fråga om skuldsättning. Med detta på- pekande finner nämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2003-01-22:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgifter om förmedlad fastighet, reparationsåtaganden m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Mäklaren X har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserats för sitt ageran- de i samband med förmedlingen av en villafastighet. Enligt anmälaren har mäklaren X uppträtt nonchalant och undvikande och har inte tillgodosett deras intressen.

Anmälaren har sammanfattningsvis anfört följande.

Vid kontraktsskrivningen fanns ett förbehåll om besiktning. Mäklaren X erbjöd sig att boka besiktning och utverka ett bättre pris eftersom mäklarföretaget hade Anticimex som "standardfirma" när det gällde besiktningar. I samband med att han bokade en överlåtelsebesiktning av sin egen fastighet och tog kontakt med Anticimex uppdaga- des att mäklaren X aldrig bokat någon tid. Denne skyllde på en kollega som missför- stått vilken fastighet de pratat om. Av de frågor han ställt till mäklaren X och som denne lovat svar på har bara en besvarats. Inför köpebrevets undertecknande och betalning av fastigheten fick han själv boka tid hos säljaren. Mäklaren X har munt- ligen utlovat rabatt på Anticimex överlåtelsebesiktning, en provtryckning av skorsten, reparation av ett obrukbart fönster i nedervåningen, planritningar på huset samt upp- gift om husets byggår.

Anmälaren har bifogat e-post korrespondens mellan honom och mäklaren X. I ett mail den 5 juli 2002 har mäklaren X lovat besvara frågor skriftligt.

Mäklaren X har yttrat sig och i huvudsak anfört följande.

Beställningen av besiktningen gjordes av hans kontor och tyvärr uppstod missför- stånd mellan kontoret och Anticimex. Felet upptäcktes sent vilket fick till konsekvens att man i avtalet utökade köparens tidsfrist att häva avtalet.

Anmälarna har meddelats att vissa av deras frågor och önskemål ej har gått att till- godose vilket han beklagar. Tid har avtalats med anmälarna för att försöka besvara deras frågor men har avbokats med beskedet, som han uppfattade det, att de inte ville. De löften som åberopas gällande rabatt på besiktningskostnad avseende den fastighet som anmälarna själva ägde och skulle sälja avsåg givetvis det fall att makarna anlitade hans byrå.

2003-01-22:3

Reparation av fönstret har utlovats av säljaren och i det fall det inte är genomfört skall frågan tas upp med säljaren på nytt. Uppgifter om när huset är byggt har makarna fått muntligen.

Anmälarna har muntligen fått besked att han eller säljaren tyvärr inte har kunnat tillhandahålla ytterligare ritningar utöver den de redan har fått.

Fastighetsmäklarnämnden noterar följande beträffande den objektsbeskrivning samt de kopior av köpekontrakt och depositionsavtal beträffande handpenningen som getts in av mäklaren X. Objektsbeskrivningen saknar uppgift om byggnadens ålder. I köpekontraktet anges i §4 att Parterna har avtalat att köparens handpenning enligt

§2 skall deponeras på handläggande fastighetsmäklares konto enligt särskild överenskommelse i bilagda Depositionsavtal. Depositionsavtalet är inte underskrivet av säljaren.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 18 § skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Denna s.k. objektsbeskrivning skall innehålla bl.a. uppgift om byggna- dens ålder.

Enligt 19 § skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

Byggnadens ålder

Av 18 § fastighetsmäklarlagen framgår att uppgiften om byggnadens ålder skall lämnas i objektsbeskrivningen. Uppgiften saknas i objektsbeskrivningen. Mäklaren X har själv uppgett att han lämnat denna uppgift muntligen. Genom att inte redovisa uppgifter i objektsbeskrivningen har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i lagen. Detta är i sig varningsgrundande.

Depositionsavtalet

När en mäklare mottar medel för förvaring på klientmedelskontot blir han redovis- ningsskyldig för dessa. Mäklaren skall därför se till att det finns en klar och tydlig överenskommelse om hur och när de deponerade medlen skall utbetalas. En överens- kommelse om deposition är ett avtal mellan säljaren, köparen och mäklaren och skall bekräftas av samtliga tre parter. Säljarens underskrift saknas i det depositionsavtal som mäklaren X gett in en kopia av. Även om en part är bunden av en muntlig överenskommelse får det dock anses höra till god fastighetsmäklarsed att en så viktig överenskommelse som en deposition av medel upprättas skriftligt och undertecknas av samtliga parter. Genom att mäklaren X inte säkerställt att säljaren genom sin underskrift bekräftat villkoren för överenskommelsen om depositionen har han åsido- satt god fastighetsmäklarsed. Förseelsen kan dock anses ringa mot bakgrund av att depositionsavtalet bilagts köpekontraktet.

2003-01-22:4

Säljarens reparationsåtagande

Av anmälarnas och mäklaren Xs uppgifter framgår att säljaren åtagit sig att reparera ett fönster men att detta inte skett. Överenskommelser mellan säljare och köpare om en reparation är visserligen bindande även om de är enbart muntliga men det ligger i mäklarens omsorgsplikt att verka för att sådana överenskommelser dokumenteras skriftligen. Mäklaren X har inte påstått att han tagit upp frågan om en skriftlig överenskommelse om åtagandet. Genom att inte verka för att säljarens åtagande dokumenterades har mäklaren X åsidosatt sin omsorgsplikt. Förseelsen kan dock mot bakgrund av reparationsåtagandets begränsade omfattning anses ringa.

Besiktningen

Mäklaren X hade lovat att beställa tid för besiktning men inte gjort detta. Enligt mäk- laren X berodde detta på ett missförstånd. Köpekontraktet var villkorat avseende besiktning och tidpunkten för genomförandet var viktig. En köpare skall kunna lita på att mäklaren ombesörjer vad han utlovar. Detta har inte mäklaren X gjort. Han har därigenom brustit i sin omsorgsplikt så att en villkorad återgångsrätt kommit i fara.

Detta är i sig varningsgrundande.

Utlovad rabatt

Enligt anmälaren beställde de, efter rekommendation av mäklaren X, en överlåtelse- besiktning av sin egen fastighet. De har uppgett att de trodde att de skulle erhålla en rabatt eftersom mäklaren X regelmässigt anlitar företaget. Så blev inte fallet. Enligt mäklaren X gällde den utlovade rabatten endast under förutsättning att han hade ett förmedlingsuppdrag avseende den fastigheten. Fastighetsmäklarnämnden finner det angeläget att påpeka att det är viktigt att mäklaren tydligt informerar säljare eller köpare om samtliga villkor som gäller beträffande givna löften så att oklarheter eller tvist inte uppstår i efterhand.

Löften att besvara frågor

Anmälaren har skriftligen ställt konkreta frågor till mäklaren X som denne lovat be- svara skriftligt. Detta har mäklaren X inte gjort. Hans underlåtenhet i detta avseende strider mot god fastighetsmäklarsed och är varningsgrundande.

Påföljd

Mäklaren X har uppvisat påtagliga brister i flera olika avseenden. Bristen i objekts- beskrivningen om byggnadens ålder samt de icke infriade åtagandena att boka besikt- ning och att besvara frågor är var för sig varningsgrundande. Han skall därför med- delas varning.

2003-01-22:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400): fråga om uppgift i objektsbeskrivning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

2003-01-22:4

Bakgrund

Fastighetsmäklaren X har förmedlat försäljningen av en bostadsrätt. Köparna har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X och uppgett att han lämnat felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen bl.a. beträffande boarean samt möjligheten att utvidga köket och få tillträde till en köksbalkong.

Köparna har anfört bl.a. följande. De förvärvade lägenheten genom ett överlåtelse- avtal den 19 december 2001. I den lägenhetsbeskrivning som tillhandahölls av mäklaren X angavs att lägenheten har ett kök med expansions möjlighet och sep ingång samt utgång till köks balkong. Enligt ritningen och de uppgifter mäklaren X lämnade kunde köket och därmed lägenheten utvidgas med en "passage". Möjligheten att utvidga köket samt tillgången till köksbalkong var av avgörande betydelse för deras köp av lägenheten. De tillträdde lägenheten den 1 april 2002. Månaden före tillträdet påbörjades ombyggnation av köket under säljarens överinseende. Väggen mellan köket och passagen revs och den igensatta dörren mellan köket i lägenheten och köksbalkongen öppnades. Efter att de tagit dessa ytor i anspråk kontaktades de av såväl innehavaren av grannlägenheten som företrädare för bostadsrättsföreningen med krav på ersättning. De tvingades att acceptera en uppgörelse med bostadsrättsföre- ningen och ägaren till grannlägenheten som innebar att de dels avstod från att ta upp fönster och dörr från köket till balkongen dels skulle utge en ersättning till bostads- rättsföreningen för upplåtelse av trapphuset. Mäklaren Xs lägenhetsbeskrivning var vilseledande för dem. Följden av dessa felaktigheter har inneburit dels att ytan visat sig vara 3,5 kvm minde än vad som framgick av beskrivningen dels att tillgång till balkong och därmed möjligheten med utgång till balkong inte föreligger. Tillgången till balkongen och möjligheten att låta lägenheten expandera var av avgörande be- tydelse för dem. Detta framgick för såväl mäklaren X som säljaren vid förhand- lingarna inför köpet.

Mäklaren X har i ett yttrande tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande.

Han erhöll uppdraget hösten 2001. En av säljarna var vid denna tidpunkt ordförande i föreningen. Den angivna ytan är den yta som anges i föreningens ekonomiska plan.

Uppgiften kontrollerades med säljaren. Beträffande den intill köket liggande passagen/smatten framgår det av objektsbeskrivningen att det fanns möjlighet att utvidga köket. Det står dock inte att föreningen upplåtit ytan till säljaren med bostads- rätt. Det står inte heller i kontraktet att ytan omfattas av överlåtelsen. Föreningens styrelse har fattat beslut om rätt för innehavaren av lägenheten att utvidga köket genom att ta i anspråk en intilliggande passage/smatt. Säljaren har i samband med visningarna muntligen lämnat uppgift om detta. Han (mäklaren X) har vidare före- visat den ritning som tagits fram av föreningens arkitekt. Av denna framgår tydligt att passagen kunde inlemmas med lägenheten och att en dörr kunde tas upp direkt från lägenheten till balkongen. Sedan köparna undertecknat kontraktet utfärdade styrelsens vice ordförande ett intyg om styrelsens beslut att godkänna utvidgning av köket. Efter överlåtelsen och sedan ägaren av en grannlägenhet framfört klagomål till styrelsen har densamma fattat ett nytt beslut att medgivandet att utvidga köket kvarstod men att köparna inte fick ta upp den igensatta dörren till balkongen. Med hänsyn till att han erhållit muntliga uppgifter från styrelsens ordförande om kökets utvidgning och direktutgång till balkongen samt att intyg jämte ritning om köksutbyggnad

2003-01-22:5

undertecknats av styrelsens vice ordförande har han kontrollerat uppgifterna i till- räckligt stor utsträckning. Han har inte kunnat råda över vad som inträffat efter över- låtelsen och kan därför inte heller vara ansvarig för styrelsens ändrade inställning i frågan.

Mäklaren X har till sitt yttrande fogat ett intyg från styrelsens vice ordförande daterat den 27 december 2001 jämte en ritning av den 17 september 2001 och ett styrelse- protokoll från den 6 maj 2002.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 16 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, i den mån god fastighets- mäklarsed kräver det, ge köpare och säljare de råd och upplysningar som dessa kan behöva om objektet och andra förhållanden som har samband med överlåtelsen.

Bestämmelsen har överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. Av för- arbetena (prop. 1983/84:16 s. 37-38) framgår att mäklaren har en allmän upplys- ningsskyldighet som innebär att han måste informera köpare och säljare om vad han själv vet och som är av betydelse i det aktuella fallet. Detta innebär att mäklaren skall vidarebefordra uppgifter som han har fått från den ene kontrahenten eller från annat håll. När omständligheterna ger anledning till det bör han dock först granska riktig- heten av sådana uppgifter innan han vidarebefordrar dem. Mäklaren får inte okritiskt förmedla påståenden av säljaren.

De uppgifter om lägenhetens area och om möjligheterna till ombyggnation av kök och tillträde till köksbalkong som mäklaren X lämnat i objektsbeskrivningen har han erhållit från en av säljarna. Denne var vid tidpunkten för försäljningen ordförande i bostadsrättsföreningens styrelse. Dessutom har styrelsens vice ordförande i ett intyg med hänvisning till en ritning bekräftat att det fanns möjlighet att bygga ut köket. En mäklare skall givetvis inte i en objektsbeskrivning medvetet ta in felaktiga uppgifter eller i övrigt vidarebefordra sådana uppgifter. Mäklaren skall emellertid inte heller behöva utreda uppgifter som han inte har anledning att betvivla. Mäklaren X får, mot bakgrund av att uppgifterna kom från dels dåvarande ordföranden tillika säljaren, dels vice ordföranden, inte anses ha haft anledning att ytterligare utreda frågan om utbygg- nad av köket och tillträde till balkongen. Det har även sedermera visat sig att köket fick utvidgas mot viss ersättning till föreningen. Utredningen ger inte heller stöd för att mäklaren X haft skäl att ifrågasätta uppgiften om boarean. Det finns inte heller någon annan uppgift än köparnas påstående som visar att denna uppgift är felaktig.

Vad som kommit fram i ärendet ger därför inte anledning till någon ytterligare åtgärd från nämndens sida. Ärendet skall därför skrivas av.

2003-01-22:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om annan mäklares medverkan, redovisning av handpenning m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

2003-01-22:5

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en bostadsrätts- lägenhet som mäklaren X haft i uppdrag att förmedla. Anmälaren har uppgett att hon känner sig illa behandlad och har bl.a. framfört klagomål på att mäklaren X inte i det skriftliga uppdragsavtalet fört in den överenskommelse om fast arvode som träffades mellan parterna. Vidare gör anmälaren gällande att lägenheten inte marknadsförts på det sätt som hon hade förväntat sig, att annan mäklare medverkat vid visning och till- träde, att spekulanter och bud inte redovisats, att handpenningen utbetalats sent och att hon inte tillfrågats om tider för kontakter i samband med förmedlingen. Hon har även uppgett att mäklaren X inte medverkat till att lösa den tvist om bristfällig flytt- städning som uppkommit mellan henne och köparna av lägenheten.

Mäklaren X har inkommit med yttrande och tillbakavisat kritiken. Han har i huvudsak anfört följande.

Han har accepterat säljarens uppgift om att han tidigare utlovat ett fast arvode. Efter- som säljaren uppgav att det inte var bråttom med försäljningen inväntades två speku- lanter som själva höll på att sälja. Lägenheten har marknadsförts både på mäklar- företagets hemsida och på Hemnet. Annonser har dessutom förekommit i dagspress och på anslagstavlor. Säljaren har tillfrågats och själv godkänt att annan mäklare medverkat vid förmedlingen. I övrigt har han handlagt förmedlingen själv. Budgiv- ningen redovisas normalt vid kontraktskrivningen så att båda parter kan se att det gått rätt till. Xxxxxxx blev godkända av bostadsrättsföreningen den 10 juni, den 13 juni blev mäklarföretaget informerat och den 20 juni betalades handpenningen ut till sälja- ren. Säljaren har tillfrågats om tider för kontraktskrivning. Beträffande tvisten om städning har han försökt att upprätta en kontakt mellan säljare och köpare i syfte att parterna skulle hitta en lösning.

I det uppdragsavtal som skickats in av mäklaren X finns följande villkor om provision Provision skall utgå med 7,50 % av köpeskillingen inklusive moms. Lägsta provision är dock 17 500 kronor. Avtalet har undertecknats av uppdragsgivaren och mäklaren

X. I depositionsavtalet anges bl.a. att Redovisning av deponerade medel jämte upp- lupen ränta skall ske så snart det klarlagts om villkoret medför att köpet skall full- följas eller återgå.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Medverkan av annan mäklaren

Den mäklare som ingått ett förmedlingsuppdrag med en uppdragsgivare har det fulla ansvaret för hur uppdraget genomförs även i de delar som utförs av annan mäklare eller av oregistrerade medhjälpare. En mäklare har rätt att i viss utsträckning använda sig av medarbetare. Det är viktigt att den ansvarige mäklaren har uppdragsgivarens samtycke till att annan medverkar i utförandet av uppdraget. Det har inte framkommit något som tyder på att säljaren eller köparen skulle ha haft invändningar mot att mäk- laren Xs kollega skötte delar av uppdraget eller dennes sätt att utföra arbetet. Fastig- hetsmäklarnämnden finner därför inte anledning att rikta någon kritik mot mäklaren X i denna del

2003-01-22:6

Utbetalning av handpenning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall handpenning som fastighetsmäklaren har tagit emot utan dröjsmål överlämnas till säljaren, om inte annat har överenskommits isär- skild ordning. Genom depositionsavtalet har parterna avtalat om att handpenningen skulle redovisas så snart det klarlagts om köpet skulle fullföljas. Av mäklaren Xs egna uppgifter framgår att säljarens handpenning redovisats en vecka efter det att bostadsrättsföreningen lämnat besked om medlemskap för köparna. Fastighets- mäklarnämnden får därför framhålla att det hör till god fastighetsmäklarsed att redovisningen sker så snart som möjligt.

Övrigt

Vad som framkommit i övrigt ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2003-01-22:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om utformning av mäklares fullmakt att företräda part m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan mot mäklaren X. Anmälarna, som är företrädare för en bank, har ifrågasatt mäklaren Xs agerande i samband med en förmedling. I första hand kritiseras han för att inte ha inkommit med den för honom utfärdade fullmakten i tid inför uppgörelsen och för att ha uppgivit säljarens makes konto för insättning av slutlikvid. Eftersom banktjänstemännen ansåg att pengarna måste betalas till säljarens konto sattes likviden i stället in på mäklarens klientmedels- konto för vidarebefordran till säljaren.

Mäklaren X har inkommit med yttrande och tillbakavisat kritiken. Han har bl.a. upp- givit följande.

Inför tillträdesdagen träffade han en överenskommelse med parterna, där köparen biträddes av sin make, att lägenheten skulle tillträdas vid ett personligt möte på mäklarkontoret efter det att köparna undertecknat relevanta handlingar på banken. Detta förfaringssätt är vanligt förekommande på mäklarföretaget och accepteras av samtliga banker på marknaden. Xxxxxx informerades om att han hade fullmakt att biträda säljaren i samband med tillträdet. Fullmakten har översänts till banken via fax och post. Vid kontakter med säljarens make har denne uppgivit var insättningen av slutlikvid skulle ske. Kontonumret har vidarebefordrats till banken. Någon kännedom om vem kontot tillhörde har inte kunnat fås mot bakgrund av banksekretess. Sedan banken på tillträdesdagen vägrade reglera likviden som säljaren önskat har han haft kontakt med säljaren och å dennes vägnar accepterat att pengarna betalades till klientmedelskontot för att föras över till det av säljaren anvisade kontot så skyndsamt som det var möjligt. Varken köparna eller säljaren har klagat på hanteringen.

2003-01-22:6

Mäklaren X har inkommit med dokument som upprättats i samband med förmed- lingen. Enligt överlåtelseavtalet undertecknades kontraktet den 12 juni 2002. Av den inskickade kopian på fullmakten, som är daterad den 13 augusti 2002, framgår att mäklaren X förordnats att försälja den aktuella bostadsrätten och företräda säljaren genom att upprätta och underteckna överlåtelseavtal och likvidavräkningshandlingar och att utkvittera och uppbära köpeskillingen samt att därjämte på alla i samband med förenämnda försäljning i övrigt förekommande handlingar teckna säljarens namn.

Text som ger ombudet rätt att pantförskriva bostadsrätten, att utkvittera och ta emot säkerhet för lån samt söka utträde ur bostadsrättsföreningen är överstruken. Konto- utdrag m.m. visar hur överföringarna av slutlikviden gjorts.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fullmakten

Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen får en mäklare inte företräda köpare eller säljare som ombud. Mäklaren får dock åta sig begränsade åtgärder i den mån god fastighets- mäklarsed medger det. Förbudet mot ombudsuppdrag gäller i första hand "rena" ombudssituationer, det vill säga när mäklaren av uppdragsgivaren får fria händer att företräda denne i anslutning till förmedlingsuppdraget. I vissa situationer kan mäklaren behöva bistå parterna med att företräda en av dem i någon begränsad rättshandling som är nödvändig för att överlåtelsen skall kunna slutföras, t.ex. att kvittera köpeskillingen i samband med tillträdet, om säljaren inte då är närvarande (prop 1994/95:14 s. 80 - 81).

Xxxxxxxx av den fullmakt som presenterats ger mäklaren X rätt att företräda säljaren som ombud i en omfattning som överskrider vad fastighetsmäklarlagen tillåter

(se 2001-03-14:8 i FMNs årsbok för 2001). Fullmakten har emellertid tillkommit efter köpet och innefattar därmed i första hand rätt för mäklaren X att underteckna likvidavräkning och motta köpeskilling. Av utredningen i ärendet framgår inte annat än att mäklaren X företrätt säljaren i just dessa avseenden. Han kan därför inte anses ha agerat i strid med förbudet att företräda någon av parterna som ombud.

Fullmakten har dock utformats så att den gett honom rätt att försälja bostadsrätten. Fastighetsmäklarnämnden får därför framhålla att en fullmakt måste utformas så att den endast täcker det begränsade uppdrag som avses. Mäklaren X kan inte undgå kritik för att fullmakten inte utformats i överensstämmelse med det uppdrag han haft utan gett honom en alltför långtgående rätt att agera som ombud.

Insättningen av köpeskillingen

Fastighetsmäklarnämnden, som saknar anledning att ifrågasätta mäklaren Xs upp- gifter, konstaterar att säljarens make biträtt henne i samband med försäljningen och att denne för säljarens räkning lämnat mäklaren X uppgiften om på vilket konto köpe- skillingen skulle sättas in. Det har vid sådant förhållande inte ålegat mäklaren X att fråga efter vem som var innehavare av kontot. Sedan mäklaren X kontaktats av banken och frågan uppkommit om vart köpeskillingen skulle skickas har han kontak- tat säljaren om hanteringen av köpeskillingen. Mäklaren X kan därför inte anses ha brustit i sin omsorg om säljaren.

Övrigt

Vad som framkommit i övrigt ger inte anledning till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

2003-01-22:7

2003-01-22:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppgift i objektsbeskrivning om pantsättning samt fråga om förmed- ling av närståendes bostadsrätt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har en säljare av en bostadsrätt kritiserat mäklaren X för hennes sätt att sköta förmedlingen. Anmälaren har bl.a. uppgett att hon känt sig pressad av mäklaren X till en försäljning till ett för lågt pris. Hon har vidare uppgett att försäljningen skedde i samband med att hon köpte en mindre bostadsrätt i samma bostadsrättsförening. Bostadsrätten som ägdes av dödsboet efter mäklaren Xs svärmor, förmedlades även den av mäklaren X.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande.

Hon visste att anmälaren sökte en mindre lägenhet i området. Det kom cirka 15-20 familjer till visningen av anmälarens lägenhet. Köparen hade ett lånelöfte i bank. Inom en vecka efter det att köpekontrakt och depositionsavtal hade undertecknats meddelade bostadsrättsföreningens sekreterare att köparen var godkänd som medlem i föreningen. I köpekontraktet anges det att säljaren måste frigöra befintlig pantsätt- ning av bostadsrätten. Anmälaren skulle inte lösa lånet utan banken måste godkänna att anmälaren bytte säkerhet till en ny bostadsrätt. Hon har i § 3 i köpekontraktet upplyst om att lånet inte fick belasta bostadsrätten på tillträdesdagen. Bostadsrätten var pantsatt. Köpare vill inte överta befintliga lån. Det står i objektsbeskrivningen att inga lån behöver övertas.

Det var cirka 30-35 familjer på visningarna av den lägenhet anmälaren köpte. Anmälaren lade ett bud på lägenheten och hon etablerade en kontakt med banken åt anmälaren. Banken godkände ett tillfälligt lån om anmälaren inte skulle hinna sälja sin lägenhet före tillträdesdagen.

Mäklaren X har angående det förhållande att hennes make var delägare i det dödsbo som sålde lägenheten hänvisat till köpekontraktets 16 § där det står bl.a. följande.

Köparen är upplyst om att fastighetsmäklare mäklaren X, som hjälpt till med försäljningen av denna bostadsrättslägenhet, är gift med dödsbodelägaren A.B.

Fastighetsmäklarnämnden noterar följande beträffande överlåtelsen av anmälarens bostadsrätt.

I en av anmälaren och köparen undertecknad objektsbeskrivning står det Bostads- rätten är ej är pantsatt. Inga lån att överta. I köpekontraktet anges det däremot att bostadsrätten är pantsatt och att ett villkor för köpet är att säljaren senast viss angiven dag har bankens medgivande att flytta sitt lån och låta en annan bostadsrätt utgöra säkerhet för lånet.

2003-01-22:7

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Förmedlingen av anmälarens bostadsrätt

Det som kommit fram med anledning av anmälarens uppgifter ger inte belägg för att mäklaren X skulle ha åsidosatt sina skyldigheter mot anmälaren då det gäller förmed- lingen av hennes bostadsrätt.

Fastighetsmäklarnämnden har däremot uppmärksammat att det i objektsbeskriv- ningen anges att bostadsrätten inte är pantsatt. I köpekontraktet anges dock att bostadsrätten var pantsatt. Mäklaren X har också i sitt yttrande till nämnden uppgett att bostadsrätten var pantsatt, men att inga lån behövde övertas.

Av 17 och 18 §§ fastighetsmäklarlagen framgår att fastighetsmäklaren skall kontrol- lera uppgifter om pantsättning och ange detta i objektsbeskrivningen.

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att mäklaren X, som känt till att bostadsrätten var pantsatt, ändå angett i objektsbeskrivningen att bostadsrätten inte var pantsatt.

Förseelsen motiverar att hon meddelas varning.

Förmedlingen av dödsboets bostadsrätt

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 13 § samma lag får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 § konkurslagen (1987:672). I 14 § fastighetsmäklar- lagen föreskrivs att en mäklare inte får bedriva handel med fastigheter och att mäkla- ren inte heller får ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare.

I lagens förarbeten (prop. 1994/95:14) anförs att det ligger ett särskilt värde i att mäklaren intar en ställning som en opartisk mellanman som båda parter kan ha förtroende för. I mäklaruppdraget skall ligga en skyldighet att verka för att både säljarens och köparens intresse iakttas (s. 51). Vidare betonas med avseende på 14 § att den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten inte räknar med - och inte heller skall behöva räkna med - att mäklaren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen (s. 79).

Fastighetsmäklarnämnden har i beslut den 16 oktober 2002 (dnr ---) och den 11 december 2002 (dnr ---) funnit att det inte är förenligt med fastighetsmäklarlagen att en mäklare förmedlar försäljningen av en fastighet som ägs av en kompanjon till honom i mäklarföretaget. Kompanjonerna ansågs omfattas av närståendebegreppet i 4 kap. 3 § andra stycket 1 konkurslagen. Nämnden ansåg att det finns en risk för att den som har ett uppdrag från en närstående kan komma att åsidosätta den opartiskhet han skall iaktta som mäklare.

I det aktuella fallet är en av delägarna i det dödsbo som var ägare till bostadsrätten gift med mäklaren X och denne omfattas därmed av konkurslagens

2003-02-21:1

närståendebegrepp. Att mäklaren X åtagit sig ett förmedlingsuppdrag från dödsboet och därmed även från sin make innebär att hon agerat i strid med kravet på att mäkla- ren måste vara en neutral mellanman, något som också objektivt sett är ägnat att rubba förtroendet för henne som mäklare. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklaren X genom att åta sig förmedlingsuppdraget åsidosatt god fastighetsmäklar- sed. Detta motiverar att hon meddelas varning.

Påföljd

Mäklaren X skall meddelas varning för att hon i en objektsbeskrivning lämnat en felaktig uppgift om pantsättning samt för att hon förmedlat en bostadsrätt, som ägdes av ett dödsbo i vilket hennes make var delägare.

2003-02-21:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund Ärende 1

Fastighetsmäklarnämnden har inhämtat utdrag från Kronofogdemyndigheten i V som utvisar att mäklaren X den 8 mars 2001 hade restförda skulder i allmänna mål med 300 213 kr. Vid kontroll den 25 november 2002 uppgick hans skulder till 330 051 kr och den 17 februari 2003 till 149 56 kr sedan en del av skulden preskriberats.

Mäklaren X har den 27 oktober 1999 av V tingsrätt dömts till villkorlig dom och dagsböter för bokföringsbrott tiden 1993 till februari 1995. Domen har vunnit laga kraft.

Mäklaren X registrerades som fastighetsmäklare den 15 mars 1995. Han har inte tidigare varit föremål för granskning i något tillsynsärende.

Mäklaren X har beträffande skuldsättningen anfört följande.

Skulden uppstod innan han började arbeta som fastighetsmäklare. Han drev ett före- tag tillsammans med en kompanjon som inte var ärlig utan stal från bolaget. Detta upptäckte han för sent och kopplade därför in advokat som direkt föreslog att han skulle sätta bolaget i konkurs. Skulden avser en skattefordran som kommer att preskriberas jämlikt lagen (1982:188) om preskription av skattefordringar m.m. vid årsskiftet 2002/2003. Han anser inte att han uppvisat sådana brister att det skulle före- ligga grund för att ifrågasätta hans lämplighet som mäklare. Det har inte heller framkommit några sådana omständigheter att en varning skulle vara befogad.

2003-02-21:1

Särskild granskning

Med anledning av uppgifterna om skuldsättning och bokföringsbrott beslutade Fastighetsmäklarnämnden om en särskild granskning. Mäklaren X har på begäran inkommit med en förteckning över samtliga avslutade förmedlingsuppdrag perioden 1 juli 2000 - 1 november 2001. Av totalt 54 redovisade förmedlingsuppdrag har fem granskats.

Fastighetsmäklarnämnden noterar följande från granskningen.

1. Villa, G Ränta

I depositionsavtalet har parterna avtalat om att ränta under 100 kr inte skall redovisas. Handpenningen, 160 000 kr, har varit deponerad perioden 28 juli - 13 oktober 2000. Enligt redovisningen av handpenningen är räntesatsen 0 % och räntan 0 kr.

2. Bostadsrätt, Brf B Objektsbeskrivning

Uppgift om ägare saknas i objektsbeskrivningen. Under rubriken Förening Kontakt finns ägarens namn och ett telefonnummer. Det framgår inte av objektsbeskrivningen att den namngivna personen är identisk med ägaren. Även uppgift om pantförskriv- ning saknas i objektsbeskrivningen.

Ränta

I depositionsavtalet har parterna avtalat om att ränta under 100 kr inte skall redovisas. Handpenningen, 15 500 kr, har varit deponerad perioden 15 september - 30 november 2000. Enligt redovisningen av handpenningen är räntesatsen 0 % och räntan 0 kr.

3. Villa, M Deposition

I depositionsavtalet har parterna avtalat om att köparens handpenning skall redovisas till säljaren på tillträdesdagen. Enligt kvittens och likvidavräkning har handpenningen redovisats till säljarna den 22 november 2000 och köpebrevet med kvittens av köpe- skillingen har undertecknats den 3 januari 2001.

Ränta

I depositionsavtalet har parterna avtalat om att ränta under 100 kr inte skall redovisas. Handpenningen, 125 000 kr, har varit deponerad perioden 22 september - 22 novem- ber 2000. Enligt redovisning av handpenningen är räntesatsen 0 % och räntan 0 kr.

4. Bostadsrätt, Brf R Objektsbeskrivning

Uppgift om ägare saknas i objektsbeskrivningen. Under rubriken Förening Kontakt

finns ett namn och ett telefonnummer.

2003-02-21:1

Ränta

I depositionsavtalet har parterna avtalat om att ränta under 100 kr inte skall redovisas. Handpenningen, 35 000 kr, har varit deponerad perioden 29 januari - 6 april 2001.

Enligt redovisning av handpenningen är räntesatsen 0 % och räntan 0 kr.

5. Villa, K Deposition

I depositionsavtalet har parterna avtalat om att köparens handpenning skall redovisas till säljaren på tillträdesdagen. Enligt likvidavräkning har handpenningen redovisats till säljaren den 15 augusti 2000 och köpebrevet med kvittens av köpeskillingen har undertecknats den 29 september 2000.

Ränta

I depositionsavtalet har parterna avtalat om att ränta under 100 kr inte skall redovisas. Handpenningen, 154 000 kr, har varit deponerad perioden 25 juli - 15 augusti 2000. Enligt redovisningen av handpenningen är räntesatsen 0 % och räntan 0 kr.

Mäklaren Xs yttranden

Mäklaren X har i yttranden sammanfattningsvis anfört följande beträffande ovan- stående noteringar.

1. Villa, G Ränta

Räntan uppgår till totalt 268 kr. Han har i samband med utbetalning av handpen- ningen tillfrågat mottagaren om man önskade utbetalning av räntan men det har inte ansetts vara nödvändigt.

2. Bostadsrätt, Brf B Objektsbeskrivning

Han uppger aldrig i tillsalubeskrivningen vem som är ägare. Vid detta uppdrag använ- de han sig enbart av en tillsalubeskrivning. Enligt hans förmenande innehåller denna de delar som lagen kräver. Uppgift om pantförskrivningen har inte tagits med förrän i köpekontraktet.

Ränta

Räntan uppgår till totalt 0 kr.

3. Villa, M Deposition

Det har blivit ett utskriftsfel i depositionsavtalet. Han har i några fall glömt att ändra till "Redovisas då alla klausuler infriats". Partsavsikten var klar från både säljare och från köpare samt från honom. Tiden för att kunna redovisa medlen var inne redan den 22 november 2000.

2003-02-21:1

Ränta

Räntan uppgår till totalt 164 kr. Han har i samband med utbetalning av handpen- ningen tillfrågat mottagaren om man önskade utbetalning av räntan men det har inte ansetts vara nödvändigt.

4. Bostadsrätt, Brf R Objektsbeskrivning

Genom att ange en viss kontaktperson så har denna uppgift lämnats.

Ränta

Räntan uppgår till totalt 6 kr.

5. Villa, K Deposition

Det har blivit ett utskriftsfel i depositionsavtalet. Han har i några fall glömt att ändra till "Redovisas då alla klausuler infriats". Partsavsikten var klar från både säljare och från köpare samt från honom. Tiden för att kunna redovisa medlen var inne redan den 15 augusti 2000.

Ränta

Räntan uppgår till totalt 64 kr.

6. Övrigt

Mäklaren X har gett in en handling rubricerad Ränta på konton för privatpersoner som gäller fr.o.m. den 22 maj 2002 i banken X. Där har de räntesatser som gäller för Allkonto och Allkonto Ung inringats. Av handlingen framgår bl.a. att ränta betalas på belopp mellan 30 001 kr och 100 000 kr med 0,65 % och mellan 100 00 kr och

250 000 kr med 1,40 %. På belopp upp till 30 000 kr utgår inte någon ränta.

Ärende 2

Anmälan

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en person som köpt en lägen- het som förmedlats av mäklaren X. Anmälaren har därefter anlitat mäklaren X för försäljningen av sin dåvarande bostad. Vid tillträdet av den köpta lägenheten uppkom problem för anmälaren att finansiera förvärvet. Försäljningen av anmälarens lägenhet genomfördes men hans köp hävdes. Detta ledde till att han under en tid stod utan bostad vilket medfört kostnader och besvär för honom. Anmälaren har framfört kla- gomål mot mäklaren X för att denne inte tillvaratagit hans intresse i samband med överlåtelserna bl.a. genom att underlåta att införa nödvändiga villkor i köpekontrak- ten. Anmälaren har också kritiserat mäklaren X för att denne inte varit villig att verka för en överenskommelse så att han kunde fullgöra affären. Dessutom har redovis- ningen av den deponerade handpenningen varit bristfällig.

Till anmälan har bl.a. fogats en kvittens på utförd överföring av 9 296 kr till visst konto den 31 januari 2001.

2003-02-21:1

Mäklaren X har inkommit med yttrande i ärendet och tillbakavisat kritiken. Han har i huvudsak anfört följande.

Det är anmälarens och bankens agerande som föranlett den ekonomiska brist som uppkom i samband med tillträdet. Han har beaktat anmälarens önskemål att samman- koppla överlåtelserna genom att infoga villkor om försäljning av köparens nuvarande bostad i köpekontraktet. Anmälaren hade meddelat ett flertal gånger att finansieringen var klar för dennes köp av lägenheten. En boendekostnadskalkyl som upprättats av en bank och som anmälaren överlämnat till honom visar att banken utställt ett lånelöfte om 150 000 kr. Han har bland annat presenterat andra objekt för anmälaren för att minimera dennes skada men dessa förslag har avvisats. Vid försäljningen av anmäla- rens lägenhet fick köparna överta anmälarens lån. Detta gynnade båda parter. Den handpenning som anmälaren erlagt har återbetalats enligt den bifogade redovis- ningen. Kostnaderna skall betalas av anmälaren enligt avtalet. Från handpenningen på 31 500 kr har bl.a. avräknats mäklararvode 18 900 kr. För att lösa situationen erbjöds anmälaren ett lån genom fastighetsbyrån men banken ansåg inte att det räckte med det erbjudna beloppet på 30 000 kr.

Från de handlingar som mäklaren X bifogat sitt yttrande antecknas följande.

I köpeavtal avseende bostadsrätten, där anmälaren är köpare, finns bl.a. följande villkor. §3 Köparens upptagande av nya lån på tillträdesdagen utgör EJ villkor för detta köp. §13 Föreliggande köpeavtal gäller under förutsättning att köparens nuvarande bostad --- senast den 2000-09-15 har försålts med bindande köpekontrakt. I det fall villkor enligt ovan ej infriats senast angiven dag, äger köparen rätt att till alla delar frånträda föreliggande köp och återfå erlagd handpenning. Avtalet är undertecknat den 15 augusti 2000. Tillträde skall ske den 15 september 2000. Hand- penning skall enligt avtalet betalas den 18 augusti 2000 och deponeras på mäklarens klientmedelskonto. Depositionsavtal har bifogats.

Den boendekostnadskalkyl som upprättats för anmälaren av en bank är daterad den 21 augusti 2000. Kalkylen innehåller ett finansieringsförslag med bl.a. ett lån på 150 000 kr till viss ränta och med viss amortering. I dokumentet finns inte någon uppgift om "lånelöfte" eller liknande.

I en odaterad handling finns följande meddelande.

Hej J hoppas allt går framåt här kommer redovisning av pengarna. Mellanskillnaden är 12 600:-

Överlåtelseavgift till HSB för … (den bostadsrätt anmälaren sålde) 915:-

Lagning av trasigt fönster … (den bostadsrätt anmälaren sålde) 1 119:-

Månadsavgift … (den bostadsrätt anmälaren köpte) 1 270:-

Insättningen på ditt konto blir 9 296:-

Handlingen har undertecknats med fastighetsbyråns namn.

I hävningsavtal som undertecknats av säljaren och anmälaren den 4 oktober 2000 har parterna överenskommit att ovan nämnda köpeavtal häves till alla delar. Eventuella villkor för överenskommelsen finns inte antecknade.

2003-02-21:1

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Redbarhetskravet

För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Av 8 § samma lag framgår att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registre- ringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag.

Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen (prop. 1994/95:14 s. 66 ff.) framgår att i kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska ange- lägenheter. Underlåten betalning eller amortering av skulder med ränta eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare. Avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller de andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. I be- dömningen får andra faktorer vägas in som kan vara av betydelse för mäklarens lämp- lighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren har varit yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under den tiden. Av lagens förarbeten framgår vidare att möj- ligheten till avregistrering skall användas något mer restriktivt när det gäller en yrkes- verksam mäklare än vad som är motiverat när det är fråga om att avslå en ansökan om registrering.

De brott mäklaren X är dömd för är av sådant slag att lagföring normalt bör leda till avregistrering. Gärningarna är emellertid begångna innan mäklaren X registrerades som mäklare och har inte någon koppling till hans verksamhet som mäklare.

Fastighetsmäklarnämnden anser däremot att de uppgifter som kronofogdemyndighe- ten lämnat om mäklaren Xs skuldsättning ger anledning att ifrågasätta hans lämplig som fastighetsmäklare och aktualiserar frågan om en avregistrering.

Den särskilda granskningen

Objektsbeskrivning

Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den.

Av 18 § framgår att när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, skall fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Beskrivningen skall innehålla uppgifter i de avseenden som har angetts i 17 §.

I objektsbeskrivningarna avseende de förmedlade bostadsrätterna, som mäklaren X upprättat, saknas uppgift om ägare. Mäklaren X har bl.a. hänvisat till att namn och telefonnummer lämnats till en kontaktperson i föreningen och att detta skulle motsvara det krav lagen ställer. I förmedlingen avseende 2. Bostadsrätt, Brf B är kontaktpersonen identisk med ägaren. En angiven kontaktperson kan inte ersätta

2003-02-21:1

uppgift om ägare i objektsbeskrivning. För 2. Bostadsrätt, Brf B saknas även uppgift om pantsättning. Att inte redovisa fullständiga uppgifter i objektsbeskrivningen moti- verar i sig varning.

Utformning av depositionsavtal

Mäklaren X har beträffande förmedlingarna 3. Villa, M och 5. Xxxxx, K uppgivit att parterna var överens om att handpenning och mäklararvode skulle redovisas före till- trädet och att tiden för att kunna redovisa medlen var inne i respektive förmedling då medlen redovisades. Utredningen visar att mäklaren X inte sett till att depositionsav- talen fick den utformning som parterna avsett. mäklaren Xs förklaring att han fått utskriftsfel utgör inte grund för att anse förseelsen vara ringa.

Bristfällig redovisning av ränta på deponerade medel

Av förarbetena till fastighetsmäklarlagen framgår att mäklaren är skyldig att göra sådana medel som han får hand om för annans räkning räntebärande och att räntan skall redovisas till den som får kapitalbeloppet. Medlen ska sättas in på ett särskilt klientmedelskonto (prop. 1994/95:14 s. 76). I depositionsavtalen har parterna varit överens om att ränta som understiger 100 kronor inte behövde redovisas. Mäklaren X har i samtliga likvidavräkningar redovisat räntesatsen till 0 % och den upplupna räntan till 0 kr. Av mäklaren Xs egna uppgifter framgår att ränta utgått på deponerade medel i fyra av de fem granskade förmedlingsuppdragen (1. Villa, G, 3. Villa, M, 4.

Bostadsrätt, Brf R och 5. Villa, K). Det betyder att mäklaren X angivit felaktig ränte- sats och ränta i fyra likvidavräkningar. Räntan har överstigit 100 kronor i två av dessa förmedlingar (1. Villa, G och 3. Villa, M). Räntan har inte heller utbetalats beträf- fande dessa trots att den överstigit det belopp om 100 kr som enligt depositionsavtalet inte skall redovisas. Mäklaren X har anfört att mottagaren ansett att en utbetalning av räntan inte var nödvändig. Även om så varit fallet strider det dock enligt Fastighets- mäklarnämndens mening mot god fastighetsmäklarsed att en mäklare avtalar om att få tillgodogöra sig ett högre belopp än 100 kr av deponerade medel.

De konstaterade bristerna i redovisningen av räntan på deponerade medel strider på ett allvarligt sätt mot god fastighetsmäklarsed.

Anmälan

Vad som framkommit genom anmälan och den utredning som inhämtats i ärendet föranleder följande ställningstagande från Fastighetsmäklarnämnden.

Återgångsvillkor

Anmälaren har hävdat att mäklaren X underlåtit att införa nödvändiga villkor i de aktuella köpekontrakten. Det är dock oklart vad som diskuterats mellan parterna i samband med överlåtelsen och vilka förutsättningar som förelegat. Det saknas därför underlag för att finna att mäklaren X i detta avseende brustit i sin omsorgsplikt gente- mot anmälaren.

Utformningen av hävningsavtalet

I hävningsavtalet från den 4 oktober 2000, som avser det lägenhetsköp som anmäla- ren inte kunde fullfölja, finns endast angivet att parterna överenskommit att köpe- avtalet hävs i alla delar. Avtalet saknar uppgift om eventuella ersättningskrav från säljaren. Av utredningen i ärendet framgår att från den handpenning som anmälaren

2003-02-21:1

deponerat hos mäklaren X har mäklararvodet och en månadsavgift avräknats från handpenningen. Fastighetsmäklarnämnden utgår från att avräkningarna avser krav från säljaren av bostadsrätten.

Det är viktigt att mäklaren tar upp frågan om ersättning i samband med hävning av ett köp så att parterna har möjlighet att bedöma konsekvensen och att eventuella krav slutligt kan regleras. Genom utformningen av hävningsavtalet har mäklaren X med- verkat till en oklarhet mellan parterna i detta avseende.

Redovisningen av anmälarens handpenning

Den redovisning av anmälarens handpenning som inlämnats i ärendet av såväl mäkla- ren X som anmälaren visar brister i flera avseenden. Handlingen är inte daterad. Upp- gift saknas om vilket belopp redovisningen utgår från och storleken på det arvode som uppenbarligen tagits ur handpenningen. Två av de poster som dragits av från beloppet (överlåtelseavgiften och lagningen av ett trasigt fönster) avser annan över- låtelse än vad depositionen omfattade. Uppgift om ränta saknas. Enligt den kvittens som inlämnats av anmälaren gjordes utbetalningen av det återstående beloppet först den 31 januari 2001. Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklaren X allvarligt åsido- satt god fastighetsmäklarsed både vid upprättandet av den aktuella handlingen och vid redovisningen av de deponerade medlen.

Mäklarens erbjudande av lån från mäklarföretaget till part

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en mäklare tillvarata både säljarens och köpa- rens intresse. Vidare anges i 14 § att mäklare inte får ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. Av mäklaren Xs egna uppgifter framgår att han erbjudit anmälaren att, genom mäklarföretaget, låna 30 000 kr för att möjliggöra att tillträde skulle kunna ske på den dag som avtalats men att banken inte ansåg att beloppet räckte.

En mäklare bör undvika att personligen engagera sig i affärer med säljaren eller dennes motparter. Att låna ut pengar till en av parterna kan ses som ett uttryck för lojalitetsbindning som gör att mäklarens ställning som opartisk mellanman starkt kan ifrågasättas. Erbjudandet från mäklaren X om lån är ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare. Hans agerande står i strid med god fastighetsmäklarsed och motiverar i sig varning.

Påföljd

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registre- ringen för den fastighetsmäklare som bl.a. inte längre uppfyller kraven enligt 6 § eller handlar i strid med sina skyldigheter enligt denna lag. Om det kan anses tillräckligt får nämnden istället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas. Enligt 6 § krävs för registrering bl.a. att en mäklare är redbar och i övrigt lämplig.

Mäklaren X är restförd hos kronofogdemyndigheten för en betydande skuld i all- männa mål vilket i sig får anses som mycket allvarligt mot bakgrund av det krav på redbarhet som ställs i 6 § fastighetsmäklarlagen. Skulden ökade under föregående år. Även efter det att delar av skulden har preskriberats kvarstår en skuld motsvarande ca 150 000 kr. Vidare har det vid den särskilda granskningen och i anmälningsärendet

2003-02-26:1

framkommit allvarliga brister i hans sätt att sköta förmedlingsuppdragen. De allvarligaste bristerna rör hans sätt att redovisa deponerade medel. Det kan därför inte anses tillräckligt att han meddelas varning. Fastighetsmäklarnämnden finner att annan påföljd än avregistrering inte kan komma i fråga.

2003-02-26:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om handel med fastigheter och annan förtroenderubbande verksamhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

År 1999 förvärvade två köpare en fastighet som ägdes av mäklaren X. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har köparna riktat kritik mot mäklaren X. I anmälan görs bl.a. gällande att mäklaren X inte fullgjort ett åtagande att utföra arbeten avseen- de gemensamhetsanläggningar.

Anmälan har föranlett Fastighetsmäklarnämnden att från Lantmäteriet inhämta uppgifter om mäklaren Xs fastighetsinnehav. Vidare har nämnden inhämtat att mäkla- ren X bedriver verksamhet genom bolaget A. Slutligen har nämnden genom hemsidan för hans mäklarföretag, Mäklarbolaget B, inhämtat vissa uppgifter om hans anknytning till ett typhusföretag. Via hemsidan kan man gå vidare till en sida med information från typhusföretaget. Där anges mäklaren X som försäljare hos företaget med en

e-postadress som går till företaget.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken i anmälan och har i övrigt sammanfattningsvis uppgett bl.a. följande.

Under åren 1999 - 2001 förvärvade och sålde han sex fastigheter med anledning av exploatering. Några av fastigheterna köpte han för att säljaren inte hade möjlighet att klara av kostnaderna för att möjliggöra byggnation på dessa tomter. Genom köpen fick han säkerhet för sina åtaganden gentemot säljaren. Han har även ägt fastigheter för sitt boende. Han har inte haft förmedlingsuppdrag från de tidigare ägarna.

Bolaget A är ett konsult- och entreprenadbolag som utför byggteknisk konsultation samt byggnadsarbeten och byggnadsritningar. Bolaget har inte några anställda. Han har aldrig utfört något konsultarbete i en fastighet som han haft i uppdrag att för- medla. Han skiljer alltid konsultarbetet från sitt arbete som mäklare.

Han samarbetar med husföretag. Vid förmedling av obebyggda tomter vill flera upp- dragsgivare att han skall presentera färdiga förslag med en av säljaren vald husfabrikant. Uppdragsgivaren väljer om de vill marknadsföra tomten separat eller med ett förslag till husfabrikant. Köparna avgör själva om de vill anlita en husfabrikant och vilken de vill

2003-02-26:1

välja. För det fall tomtköparna vill ha en husfabrikant upprättar han kontrakt avseende tomten. Köparna tecknar ett separat kontrakt med husfabrikanten.

Vad gäller hans försäljning av produkter från typhusföretaget anges han som kontakt- person med anledning av att han kan förmedla kontakt med försäljare för detta företag. Han kan för närvarande även förmedla kontakt med försäljare för två andra typhus- företag. Företagen ger honom ersättning i form av avtalad provision för förmedling av kunder. Om kunden vill ingå ett avtal med husleverantören ombesörjer husleverantörens försäljare detta. Han är således inte inblandad i dessa avtal, utan har endast i uppgift att på kundens begäran förmedla kontakt med en försäljare. Uppgifterna på typhusföretagets hemsidan är inte korrekta och han skall snarast se till att dessa uppdateras.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Handel med fastigheter

Enligt 14 § första stycket fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte bedriva handel med fastigheter.

I förarbetena till den aktuella bestämmelsen (prop. 1994/95:14 s. 53 och 79) anförs bl.a. följande. Handel med egna fastigheter innebär att mäklaren inte kan motsvara spekulanternas berättigade förväntningar på att han skall uppträda i sin yrkesroll som en opartisk mellanman. När mäklaren själv intar säljarens roll finns det inga skäl att förvänta sig att han skall beakta köparens intresse i nämnvärd grad. En mäklare har givetvis rätt att själv sälja sin privatbostad. Han får dock inte göra det som ett led i sin mäklarverksamhet. Bestämmelsen förbjuder fastighetsmäklare att bedriva handel med egna objekt. En mäklare får inte förena förmedlingsverksamheten med handel med fastigheter. Det gör ingen skillnad om mäklaren separerar de olika verksamhetsslagen så att förmedlingsverksamheten bedrivs i en juridisk person och handel med egna objekt i en annan. Förbudet mot att bedriva fastighetshandel bygger på samma grund- syn, som förbudet i 13 § mot s.k. självinträde, nämligen att det är viktigt att upprätt- hålla förtroendet för mäklarn som en opartisk mellanman. Syftet med förbudsregeln är att den köpare som är intresserad av en salubjuden fastighet och som vänder sig till en mäklare som har marknadsfört fastigheten inte skall behöva räkna med att mäkla- ren i själva verket är ägare till fastigheten och därför företräder helt andra intressen än vad hans yrkesroll ger vid handen.

Mäklaren X har enligt vad han själv uppgett under åren 1999 - 2001 sålt sex fastig- heter som ett led i en exploatering. Försäljningen innebär att mäklaren X bedrivit handel med fastigheter. Han har härigenom handlat i strid med 14 § första stycket fastighetsmäklarlagen.

Sidoverksamhet

I 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen stadgas att en mäklare inte får ägna sig åt annan verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som mäklare. I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 54 och 80) anges att det inte är möjligt att uttöm- mande ange vilka slag av verksamheter som generellt skulle vara oförenliga med fastighetsmäkleri. Det måste överlämnas till praxis att närmare precisera i vilka fall regeln skall tillämpas. Vad regeln avser att förbjuda är att en mäklare i kombination med sin förmedlingsverksamhet driver någon verksamhet som kan ge anledning till

2003-02-26:2

misstanke om att mäklaren påverkas av ovidkommande intressen och att hans opar- tiska ställning äventyras. Ett praktiskt exempel på detta är en mäklare som samtidigt är agent eller försäljare för en typhustillverkare. Vidare framhålls att även om det i de enskilda fallen inte skulle kunna påvisas att mäklarens dubbla lojaliteter leder till skada för köpare eller säljare, har mäklaren inte rätt att förena mäklarsysslan med för- säljnings- eller förmedlingsuppdrag som typiskt sett är ägnade att rubba förtroendet för mäklarens opartiska ställning.

Mäklaren X har uppgett att den verksamhet han bedriver inom bolaget A inte har rört fastigheter som han haft i uppdrag att förmedla. Mäklaren X är dock registrerad fas- tighetsmäklare och han har således möjlighet att när som helst låta verksamheten inom företaget utföras på en fastighet för vilken han har ett förmedlingsuppdrag. En- ligt nämndens uppfattning finns det i en sådan situation en risk för att mäklaren X skulle kunna påverkas av ovidkommande hänsyn till men för säljare och köpare vid fullgörande av sitt förmedlingsuppdrag. Mäklaren Xs verksamhet genom bolaget A måste därför anses vara en sådan verksamhet som typiskt sett är ägnat att rubba för- troendet för honom som mäklare och strider således mot förbudet i 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen.

Mäklaren X har uppgett att han är kontaktperson för typhusföretag och att han erhål- ler provision från dessa företag. Genom att vara verksam som fastighetsmäklare och kontaktperson för typhusföretag agerar mäklaren X på ett sätt som är ägnat att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare. Även detta strider mot 14 § andra stycket fastighetsmäklarlagen.

Övrigt

Utredningen ger inte stöd för att mäklaren X på annat sätt skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Påföljd

Mäklaren X har ägnat sig åt fastighetshandel i en inte obetydlig omfattning. Han har dessutom genom två andra verksamheter ägnat sig åt sådan sidoverksamhet som inte kan förenas med hans mäklarsyssla. Oaktat att mäklaren X varit registrerad sedan 1994 och belägg saknas för att han misskött sina förmedlingsuppdrag finner Fastig- hetsmäklarnämnden det vara motiverat att återkalla mäklaren Xs registrering.

2003-02-26:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares åtgärd att upphöra med marknadsföring är förenligt med god mäklarsed m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning.

2003-02-26:2

Bakgrund

I maj 2001 fick mäklaren X av en fastighetsägare uppdraget att förmedla en försälj- ning av ägarens fastighet. I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har ägaren bl.a. hävdat att mäklaren X upphörde att marknadsföra fastigheten utan att mäklaren X hade kontaktat henne.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken. Av de uppgifter han lämnat framgår bl.a. följande. I december 2001 antog han ett erbjudande om anställning hos ett mäklar- företag. Då hade han ett antal uppdrag som inte var avslutade. När han skulle avsluta sin verksamhet råkade han av misstag kasta intagningsblanketten beträffande den aktuella fastigheten med ägarens telefonnummer och adress. Han hade dock en adressuppgift på uppdragsavtalet och kunde därför ringa nummerupplysningen. Han fick beskedet att ägaren hade ett hemligt telefonnummer. Han lade uppdraget åt sidan eftersom han även hade andra uppdrag att avsluta. När dessa var klara fortsatte han med anmälarens uppdrag. Under februari tog han bort all marknadsföring för att ägaren därigenom troligtvis skulle höra av sig till honom. När han den 4 april 2002 hade visning på en fastighet inom sitt nya verksamhetsområde blev han uppringd av anmälaren. Under samtalet klargjorde han sin situation och uppgav att han inte längre kunde fortsätta med uppdraget. Visningen medförde att han hade svårt att tala så det bestämdes att de senare skulle tala med varandra. Vid nästa samtal med anmälaren sade han formellt upp sitt förmedlingsuppdrag. Därefter talade de flera gånger med varandra och han förklarade bl.a. att han inte hade något krav på ersättning. När han uppfattade uppdraget som avslutat eldade han upp det skriftliga uppdragsavtalet. Det fanns inget behov av papper eftersom det inte fanns några spekulanter att redovisa.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Åtgärden att avsluta marknadsföringen

I ärendet är utrett att mäklaren X under pågående förmedlingsuppdrag har avslutat marknadsföringen av fastigheten utan att först ha kontaktat sin uppdragsgivare.

Sådant agerande är enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning inte förenligt med god mäklarsed. För sitt agerande skall mäklaren X kritiseras.

Åtgärden att förstöra uppdragsavtalet

Mäklaren X har uppgett att han har eldat upp uppdragsavtalet. Ett förmedlingsupp- drag skall enligt 11 § fastighetsmäklarlagen upprättas skriftligen. Kammarrätten i Stockholm har i dom den 29 januari 2002 i mål nr 5864-2001 uttalat att det i regel är fastighetsmäklaren som har de klart bästa möjligheterna att prestera utredning i fråga om hur de olika mäklaruppdragen utförts, t.ex. genom att bevara bl.a. avtal, boende- kostnadskalkyler och objektsbeskrivningar. Kammarrätten anger vidare att det torde vara nödvändigt att bevara sådan dokumentation bl.a. för att Fastighetsmäklarnämn- den skall kunna utöva tillsyn enligt 7 § fastighetsmäklarlagen och därvid tillse att fas- tighetsmäklaren följer sina skyldigheter enligt denna lag.

Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning utgör ett uppdragsavtal ett sådant dokument som skall bevaras. Mäklaren Xs har uppgett att han har bränt avtalet. Han har härigenom brustit i sin skyldighet att bevara denna handling. För detta skall han kritiseras.

2003-02-26:3

Övrigt

Utredningen ger inte stöd för att mäklaren X på annat sätt skulle ha åsidosatt sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen.

Med anledning av att uppdragsavtalet sagts upp av mäklaren X vill Fastighetsmäklar- nämnden göra följande påpekande.

Fastighetsmäklarnämnden anser att en mäklare som säger upp sitt förmedlingsupp- drag skall bekräfta sin uppsägning skriftligen och i samband därmed ange vilka krav på ersättning som mäklaren eventuellt kan komma att ställa.

Påföljd

Mäklaren X skall meddelas varning för den sammantagna kritik som Fastighets- mäklarnämnden funnit anledning att rikta mot honom.

2003-02-26:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om genomförande av åtagande i samband med ett förmedlingsuppdrag

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Mäklaren X förmedlade sommaren 1999 försäljningen av en fastighet. Säljare var två makar som skulle separera. I en anmälan till Fastighets- mäklarnämnden från hustrun har mäklaren X kritiserats för sitt agerande i samband med förmedlingsuppdraget.

Mäklaren X hade enligt anmälaren åtagit sig att ombesörja dödning av ett pantbrev som förkommit. Anmälaren har anfört att ansökan om dödning antecknats hos tings- rätten den 18 maj 2000 men att mäklaren X trots påstötningar inte fullföljt åtagandet. Hon har därför inte fått ut belopp som disponerats hos bank.

Mäklaren X har yttrat sig och i huvudsak anfört följande.

En del av köpeskillingen spärrades på konto i bank som säkerhet för ett förkommet pantbrev. Efter det att banken misslyckats med att ombesörja dödningen av pant- brevet, åtog han sig att ombesörja detta och uttagandet av ett nytt pantbrev. Ansökan om dödning upprättades den 9 augusti 1999. Av förbiseende blev ansökan liggande i klientakten och postades till S tingsrätt först i mars månad 2000. Den 17 juli 2001 meddelades beslut att det förkomna pantbrevet var dödat. För fullföljd av dödnings- förfarandet och utfående av nytt pantbrev krävdes en kompletterande ansökan, per- sonligen undertecknad av anmälarens make. Han tillskrev denne den 4 september och uppmanade honom att underteckna en medsänd ansökan om uttag av nytt pantbrev.

Brevet besvarades inte. Han fortsatte med upprepade och fruktlösa försök att nå kon- takt med maken. Den 6 maj tillskrevs han av anmälarens ombud. Han tog omgående kontakt med denne och redogjorde för nödvändigheten att förmå maken att skriva på fullföljdshandlingarna. Det har i samband med anmälan framkommit att köparna av

2003-02-26:4

den aktuella fastigheten lyckats lokalisera denne och den 6 augusti 2002 förmå honom att underteckna ansökan om nytt pantbrev.

Nytt pantbrev utfärdades den 3 september 2002 som sedan omvandlades till datapant- brev, något som mäklaren X aldrig informerades om.

Sammanfattningsvis är han beredd att tillstå att han i viss mån försummat sitt uppdrag att ombesörja ansökan om dödning av det förkomna pantbrevet, då ansökningshand- lingarna kommit att bli liggande i klientakten i stället för att på avsett sätt inges till tingsrätten. Han beklagar slutligen att han inte haft förmåga och ork att under hösten 2002 följa upp ärendet, särskilt mot bakgrund av att det numera framkommit att för- utsättningar för utbetalning av det spärrade beloppet förelegat redan tidigare under hösten. Han hänvisar till en synnerligen påfrestande familjesituation med sjukdoms- fall som rått under hösten 2002.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 19 § skall fastighetsmäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Om inte annat har avtalats, skall mäklaren hjälpa köparen och säljaren med att upprätta de handlingar som behövs för överlåtelsen.

När en fastighetsmäklare åtar sig ett uppdrag har uppdragsgivaren rätt att förvänta sig att uppdraget genomförs utan komplikationer. Om mäklaren av olika skäl inte kan slutföra uppdraget, skall han underrätta uppdragsgivaren om detta, så att denne får en möjlighet att vidta erforderliga åtgärder. Genom att inte göra detta har mäklaren X medverkat till att ärendet avsevärt fördröjts till skada för anmälaren. Han har enligt egen utsago inte haft förmåga eller ork att följa upp ärendet under hösten 2002. Även om Fastighetsmäklarnämnden har förståelse för att mäklaren X kan ha drabbats av personliga problem på grund av en påfrestande familjesituation, finner nämnden att han inte kan undgå att lastas för att han inte vidtagit nödvändiga åtgärder. Mäklaren Xs underlåtenhet strider mot god fastighetsmäklarsed. För detta skall han meddelas varning.

2003-02-26:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om oredovisat arvode, förmedling av lägenhet i förening där mäklaren är medlem, villkor om ensamrättstid m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning.

Bakgrund

2003-02-26:4

Fastighetsmäklarnämnden mottog en anmälan från Skattemyndigheten i L den 21 december 2001. Skattemyndigheten har utfört revision i det bolag där mäklaren X är delägare. I bolaget bedrivs fastighetsmäkleriverksamhet i en bifirma. Det antecknas att utredningen i anledning av anmälan fortsätter i ärende med dnr ---.

Särskild granskning

I anledning av anmälan beslutade Fastighetsmäklarnämnden att begära in en förteck- ning över avslutade förmedlingsuppdrag under perioden den 1 januari 1999 till den 31 december 2001. Sex av uppdragen har granskats. Nämnden noterar följande från granskningen.

1. Villafastighet, Å Uppdragsavtal

Förmedlingsuppdraget gäller med ensamrätt. I fråga om avtalstiden anges Detta upp-

drag gäller tillsvidare från 1999-07-28. Uppsägning kan ske ensidigt av säljaren med omedelbar verkan. Det finns ingen uppgift om ensamrättstiden.

Boendekostnadskalkyl

Boendekostnadskalkyl saknas i akten.

2. Bostadsrätt, Brf G Arvode till mäklaren

I den granskade akten saknas kvittens för mäklarens arvode.

3. Bostadsrätt, Brf T

Medlemskap i bostadsrättsförening

I avtalet finns en återgångsklausul vid händelse att medlemskap i bostadsrättsförening ej beviljas (§7) samt ett lånevillkor (§13) Som villkor för detta kontrakts giltighet gäller att lån beviljas för förvärv av bostadsrätten senast 2001-04-11. Det finns inte något depositionsavtal eller något som visar på att mäklaren X verkat för att sådant skall upprättas.

Mäklaren Xs yttrande

I samband med att mäklaren X skickade in begärd förteckning över avslutade upp- drag meddelade han att boendekostnadskalkyler alternativt avstående från boende- kostnadskalkyler för år 1999 till och med april år 2000 förkommit. Han har uppgett att ”[d]etta beror på att vid ett föreläggande ”DNR ---” under mars-april 2001 plocka- des dessa ur sina klientmappar för att dels kontrollera och få bekräftat att boendekal- kyler/avstående upprättats och dels för att visa fastighetsmäklarnämnden avseende DNR--- svart på vitt.” Av mäklaren Xs yttrande i nämnda ärende framgår att ingen kalkyl upprättats samt att köparna inte heller skriftligen avstått från sådan.

1. Villafastighet, Å Uppdragsavtal

Mäklaren X har påpekat att det aktuella avtalet kan sägas upp av säljaren ensidigt med omedelbar verkan. Texten var ett önskemål från säljaren. Uppdragsgivaren är inte på något sätt bunden i tid utan tiden bestäms ensidigt av denne. Har tiden tre

2003-02-26:4

månader passerat väljer uppdragsgivaren att antingen utnyttja honom som fastighets- mäklare för försäljning av fastigheten eller så kan uppdragsgivaren säga up avtalet med omedelbar verkan.

Boendekostnadskalkyl

Mäklaren X har hänvisat till sitt brev där han informerar om att denna med fler boendekostnadskalkyler/avståenden från boendekostnadskalkyl förkommit.

2. Bostadsrätt, Brf G Arvode till mäklaren

Mäklaren X har uppgett att detta är ett objekt som av någon anledning inte finns med i bokföringen. Säljaren har dock kvitto på förmedlingsprovisionen.

3. Bostadsrätt, Brf T

Medlemskap i bostadsrättsförening

Mäklaren X har uppgett att köparen tidigare varit medlem i föreningen och är god vän med föreningens ordförande. Han bor själv i samma bostadsrättsförening och har nära kontakt med ordföranden och styrelsen.

Tidigare beslut från Fastighetsmäklarnämnden

Mäklaren X registrerades som fastighetsmäklare i juni 1994. Fastighetsmäklar- nämnden har i ett tidigare ärende, dnr ---, aktualiserat frågan huruvida mäklaren Xs restförda skulder hos kronofogdemyndigheten borde föranleda någon särskild åtgärd från nämndens sida. Nämnden fann i sitt beslut den 29 april 1998 att de uppgifter kronofogdemyndigheten hade lämnat kunde ge anledning att ifrågasätta hans lämp- lighet som fastighetsmäklar, men att det saknades anledning till ingripande för till- fället. Nämnden ämnade dock att genom kontakter med kronofogdemyndigheten följa utvecklingen i fråga om mäklaren Xs skuldsättning.

Fastighetsmäklarnämnden gjorde en förnyad kontroll med kronofogdemyndigheten den 23 februari 2001. Den visade att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål. Information fanns även om att en tidigare skuld preskriberats den 31 december 2000. Mot bakgrund av denna information initierade nämnden ett nytt ärende, dnr ---. Ärendet skrevs dock av efter att mäklaren X hade reglerat skulden.

I ett beslut den 24 oktober 2001 i ärende --- meddelades mäklaren X varning för att han inte hade tillhandahållit en boendekostnadskalkyl samt för att han i det slutliga överlåtelseavtalet endast angivit en av delägarna som säljare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

1. Villafastighet, Å Uppdragsavtal

Av 11§ andra stycket fastighetsmäklarlagen framgår att tiden för ensamrätt får be-

stämmas till högst tre månader åt gången. En överenskommelse om förlängning får träffas tidigast en månad innan uppdraget skall upphöra att gälla.

2003-02-26:4

I avtalet har avtalstiden formuleras enligt följande: Detta uppdrag gäller tillsvidare från 1999-07-28. Uppsägning kan ske ensidigt av säljaren med omedelbar verkan.

Att avtalet kan sägas upp ensidigt av säljaren finns det inget att invända mot. Att avtalet gäller tills vidare ger dock sken av att ensamrättstiden kan löpa längre än tre månader utan att detta först omförhandlas.

Eftersom det inte klart framgår att ensamrätten inte kan löpa tills vidare i längre än tre månader måste villkoret anses vilseledande. Enligt mäklaren Xs egna uppgifter har villkoret formulerats efter säljarens önskemål. Bestämmelserna i 11 § får dock inte frångås till nackdel för en konsument (4 §). Förseelsen motiverar i sig varning.

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, när för- medlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader, en s.k. boendekostnadskalkyl.

Bestämmelsen om en individuellt utformad boendekostnadskalkyl är i princip ovillkorlig och kan enligt Fastighetsmäklarnämndens mening frångås endast om köparen uttryckligen avstått därifrån. Det ankommer i så fall på mäklaren att visa detta.

Mäklaren X har i det ovan nämnda ärendet genom beslut den 24 oktober 2001 med- delats varning dels för att han inte upprättat någon boendekostnadskalkyl eller inhäm- tat något skriftligt avstående från sådan, dels för att han i överlåtelseavtalet inte angi- vit samtliga delägare. Mäklaren X har genom detta beslut blivit uppmärksammad på vikten av att tillhandahålla boendekostnadskalkyl eller att inhämta skriftligt avståen- de. Det aktuella uppdraget erhölls och slutfördes före beslutet från Fastighetsmäklar- nämnden. I de övriga nu granskade förmedlingsuppdragen har mäklaren X presenterat avståenden från boendekostnadskalkylen.

2. Bostadsrätt, Brf G Arvode till mäklaren

För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs, enligt 6 § första stycket 5

fastighetsmäklarlagen, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66 f.) är det särskilda redbarhetsrekvi- sitet avsett att markera att prövningen skall ta sikte på frågan om den sökandes all- männa hederlighet, pålitlighet och integritet. Sådana krav bör kunna ställas på mäk- lare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som denne intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Mäklaren X har i sitt yttrande uppgett att detta objekt "av någon anledning inte finns med i bokföringen". Att inte på ett korrekt sätt sköta bokföringen är så pass allvarligt att Fastighetsmäklarnämnden finner anledning att ifrågasätta mäklaren Xs lämplighet som fastighetsmäklare.

2003-02-26:5

3. Bostadsrätt, Brf T

Förmedling av lägenheter i den förening där mäklaren är medlem

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 14 § andra stycket får en fastighetsmäklare inte ägna sig åt verksamhet som är ägnad att rubba förtroendet för honom som fastighetsmäklare.Mäklaren X har enligt egen uppgift förmedlat lägenheter i den bostadsförening där han är medlem.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett beslut den 22 januari 2003 i ärende dnr --- uttalat följande.

Den som förvärvar en lägenhet i en bostads- eller bostadsrättsförening blir inte bara granne med de övriga som bor i fastigheten utan även medlem i föreningen. För flertalet människor är det inte oväsentligt vem de har som granne. För den som är medlem i en förening har det en betydelse vilka de övriga medlemmarna är, eftersom man genom medlemskapet har en särskild intressegemenskap inte minst av ekonomisk art.

Det finns en risk att [mäklaren] vid förmedling av lägenheter i den förening där hon är medlem påverkas av ovidkommande hänsyn och därigenom frångår sin ställning som neutral mellanman.

Att mäklaren X har åtagit sig uppdrag att förmedla lägenheter i den förening där han är medlem innebär således att han agerat i strid med kravet på att mäklaren skall vara en neutral mellanman, något som också är ägnat att rubba förtroendet för honom som mäklare. Förseelsen motiverar i sig en varning.

Påföljd

Med beaktande av vad som ligger mäklaren X till last i förevarande ärende och att han tidigare har meddelats varning och även uppmärksammats på kravet på ekono- misk redbarhet, finns skäl att åter ifrågasätta hans lämplighet som fastighetsmäklare och att överväga om hans registrering bör återkallas.

Vid en samlad bedömning finner dock Fastighetsmäklarnämnden – om än med stor tvekan – att det får anses tillräckligt att nu meddela mäklaren X varning i fråga om vad som prövats i det nu aktuella ärendet.

2003-02-26:5

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagare att den finner anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheten i strid med vad som föreskrivs om registrering i

5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

2003-02-26:5

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har uppmärksammat en annons den 16 januari 2003 på Hemnet där X står som kontaktperson beträffande den marknadsförda lägenheten. Hans e-postadress går till det annonserande företaget, företaget A. X återfinns inte i Fastighetsmäklarnämndens register över registrerade fastighetsmäklare.

X har yttrat sig över annonsen och har anfört följande. En representant för Xxxxxx gjorde under vecka fyra honom uppmärksam på att han stod som kontaktperson för ett på Hemnet utannonserat objekt. Man berättade att Fastighetsmäklarnämnden kontaktat Hemnet och ställt sig frågande inför nämnda formulering. För att undvika ev. missförstånd ändrades därför uppgiften samma dag.

I en annons den 19 februari för samma lägenhet är uppgiften om kontaktperson borttagen. Istället hänvisas till företaget A.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenheter, arrenderätter eller hyresrätter.

I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall vara registre- rad hos Fastighetsmäklarnämnden. Fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyres- rätter samt advokater är dock undantagna från registreringsplikten.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en upp- dragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlingsobjektet. Som närmare framgår av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en närings- idkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedlingen rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (se prop. 1994/95:14 s. 63 jmf med prop. 1983/84:16 s. 27 f.).

Med hänvisning till annonserna på Hemnet och att X inte lämnat någon förklaring till att han angivits som kontaktperson samt att det inte finns någon uppgift om att annan är ansvarig för förmedlingen anser Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att anta att X förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i

5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden beslutar därför att anmäla detta förhållande till åklagaren.

2003-02-27:1

2003-02-27:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om oregistrerad medhjälpare, lån till uppdragsgivare, hantering av klientmedel, brister i objektsbeskrivningar m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden återkallar mäklaren Xs registrering som fastighetsmäklare. Beslutet gäller omedelbart.

Bakgrund

1. Anmälan

Fastighetsmäklaren X är verksam vid mäklarföretaget A. Hon är firmatecknare för bolaget. Vid mäklarbyrån är Y, mäklaren Xs far och tidigare registrerad fastig- hetsmäklare, anställd. I februari 2000 tecknade mäklaren X ett skriftligt förmed- lingsavtal att med ensamrätt förmedla en större egendom med ett antal fastigheter i G.

Säljaren har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden i en mängd avseenden kritiserat mäklarbyråns sätt att hantera uppdraget. Kritiken riktar sig mot både mäk- laren X och Y. Säljaren har bl.a. hävdat att de inte lyckats förmedla samtliga fastig- heter inom rimlig tid, att de förespeglat väsentligt högre nivåer på köpeskillingar än vad som uppnåtts, att de lämnat endast sporadisk information om budgivningen och misskött prisförhandlingar samt att de lämnat ut känsliga uppgifter till spekulanter.

Mäklaren X har på samtliga punkter tillbakavisat kritiken. Hon har redogjort för de förhållanden som Fastighetsmäklarnämnden särskilt begärt att få belysta samt gett in kopior av ett antal olika dokument i ärendet och olika intyg från säljare och köpare.

Såväl säljaren som mäklaren X har gett in ett omfattande skriftligt underlag.

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att det i anmälan har hävdats att mäklaren X inte utfört sitt förmedlingsuppdrag i enlighet med vad säljaren förväntat sig av henne. Det ankommer dock inte på Fastighetsmäklarnämnden att pröva tvister mellan mäk- larna och deras kunder eller att för en anmälares räkning utreda hur ett förmedlings- uppdrag har skötts. Nämnden har som tillsynsmyndighet endast att utreda och pröva frågan om en mäklares registrering. För att omständigheter som är graverande för mäklaren skall kunna läggas till grund för disciplinära åtgärder måste dessa kunna slås fast otvetydigt (jfr RÅ 1996 ref. 83). Om mäklaren har bestritt riktigheten av de uppgifter som en anmälare har lämnat, kan dessa uppgifter läggas till grund för en åtgärd från nämndens sida endast om det finns andra omständligheter som styrker anmälarens uppgifter. Det är inte möjligt att inom ramen för nämndens arbetsformer närmare utreda vad som förevarit i den aktuella förmedlingen. Från det omfattande materialet har nämnden dock funnit anledning att särskilt uppmärksamma följande.

Säljaren har anfört bl.a. följande. De kontaktades under år 1999 per brev av Y, som erbjöd sig att medverka vid försäljningen av egendomen. Då de fick rekommenda- tioner från gemensamma bekanta att anlita Y som mäklare vid försäljningen inledde

2003-02-27:1

de förhandlingarna med honom och hans dotter mäklaren X. Under samtalets gång erfor de att endast mäklaren X var registrerad fastighetsmäklare, men att de arbetade gemensamt med uppdragen. Deras fördelning av arbetsuppgifterna är att Y i första hand sköter kundkontakterna medan mäklaren X sköter om administrativa göromål på kontoret, dvs. svarar i telefon och skriver avtalen om fastighetsförsäljningarna.

Säljaren har vidare uppgett följande. Vid upprepade tillfällen fick de besked att mäklarbyrån inte haft tid att vidta olika åtgärder, ofta av brådskande karaktär. Lik- viditeten blev mycket ansträngd av att försäljningarna tog lång tid. Under år 2000 såldes fastigheter för 20 900 000 kr men fram till i mars 2001 erhölls inte en enda krona. För att kunna betala det nödvändigaste fick de ett räntefritt handlån på

500 000 kr av mäklarbyrån.

Säljaren har till sin anmälan fogat tre skrivelser från spekulanter. I den ena uppges följande. Med anledning av ett planerat markköp i anslutning till--- (säljarens egendom)--- fick vi den 25 augusti 2000 besök av mäklaren Y, som hade uppdraget att ombesörja försäljningen av godset ---. Även i de två andra skrivelserna anges Y som den som man haft kontakt med angående försäljningen.

Mäklaren X har i fråga om Ys medverkan anfört i huvudsak följande. Y har, precis som hon själv, haft vissa kontakter med spekulanter där han besvarat faktafrågor om fastigheterna och tagit emot bud eller besvarat frågor om ekonomiska nivåer och annat. Han har vidare haft de flesta kontakterna med säljaren, som inte velat prata med henne utan endast med Y. Både Y och hon har varit närvarande vid eventuella visningar. Y har hela tiden löpande förmedlat all information till henne, som däri- genom haft den fulla kontrollen över handläggningen. Hon har skött all formalia- hantering (upprättande av kontrakt m.m., ledande av förhandling vid tillträde, genomgång av avtalsinnehåll och liknande).

Fastighetsmäklarnämnden noterar att mäklaren X i beskrivningen av åtgärder som vidtagits under förmedlingen uppgett bl.a. följande. Y har i syfte att försöka uppnå av säljaren önskad optimal köpeskilling naturligtvis försökt att trissa upp buden genom att uppskatta köpeskillingarna för olika delar. Säljaren har påstått att Y lämnat ut namn och detaljerade uppgifter om bud till spekulanter. Påståendet tillbakavisas.

Däremot har Y för att uppnå den optimala köpeskillingen säkerligen angivit nivåer på bud eller önskade belopp.

Mäklaren X har i ett av sina yttranden hänvisat till bl.a. två skrivelser från en speku- lant angående budgivningen. Fastighetsmäklarnämnden noterar att spekulanten adresserat sina skrivelser till fastighetsmäklare Y för vidarebefordran till säljaren.

Mäklaren X har i fråga om lånet till uppdragsgivaren anfört följande. Lånet tillkom på säljarens begäran. Lånet var räntefritt och av byråns egna medel i syfte att hjälpa säljaren. Mäklarens ansvar syftar till att skydda uppdragsgivaren. Lånet har inte belastat andra än mäklaren. Det vore märkligt om säljaren först begär ett lån och därefter anmärker mot förfarandet och det sedan bedöms som felaktigt.

2003-02-27:1

2. Särskild granskning

Med anledning av den omfattande kritik som framförts i anmälan beslutade Fastig- hetsmäklarnämnden, för att få en rättvisande bild av mäklaren Xs sätt att sköta sina förmedlingsuppdrag, att granska ett antal förmedlingsuppdrag som hon haft under åren 2000 och 2001. Sex klientakter har begärts in och granskats. Resultatet har sam- manställts i två promemorior som mäklaren X har yttrat sig över. Efter skriftväxling kvarstår följande iakttagelser.

1. Skogs- och jordbruk (två fastigheter), E Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet som omfattar bägge fastigheterna står det att fastighetsmäklaren ges i uppdrag av samtliga ägare att förmedla försäljning av objektet. Den i avtalet angiv- na uppdragsgivaren, som också undertecknat avtalet, var ensam ägare av den ena fas- tigheten. Den andra fastigheten ägdes med hälften vardera av uppdragsgivaren och dennes hustru. Hustrun anges inte som uppdragsgivare och har inte undertecknat avtalet.

Objektsbeskrivningen

Fastigheterna har redovisats i en gemensam objektsbeskrivning. Uppdragsgivaren har angetts som ensam ägare till fastigheterna. Beskrivningen saknar uppgift om den nytt- janderätt (tele) som enligt fastighetsregistret belastar den ena fastigheten.

Köpekontraktet

Ett gemensamt köpekontrakt har upprättats för överlåtelsen av de bägge fastigheterna. Såväl uppdragsgivaren som dennes hustru anges i kontraktet som säljare till fastig- heterna.

I kontraktet, som är undertecknat av parterna den 8 september 2000, anges att hand- penningen om 500 000 kr skall deponeras på mäklarbyråns klientmedelskonto. Det finns inte något separat depositionsavtal. Inte heller finns något uttryckligt deposi- tionsåtagande från mäklaren X eller hennes underskrift i kontraktet.

Köpebrevet

Ett köpebrev har undertecknats den 18 december 2000 för de bägge fastigheterna. Bägge makarna har angetts som säljare av fastigheterna.

2. Villafastighet vid B, N Objektsbeskrivning

Objektsbeskrivning saknas i klientakten.

Köpekontraktet

I köpekontraktet, som är undertecknat av parterna den 1 maj 2000, anges att hand- penningen om 460 000 kr skall deponeras på mäklarbyråns klientmedelskonto. Det finns inte något separat depositionsavtal. Inte heller finns något uttryckligt deposi- tionsåtagande från mäklaren X eller hennes underskrift i kontraktet.

2003-02-27:1

Likvidavräkning

I en handskriven likvidavräkningshandling daterad den 1 augusti 2000 anges bl.a. följande.

Erlagd handpenning 460 000:-

./. Handlån 2 maj 2000 270 000:-

Kvar å klientmedelskonto 190 000:-

Handlingen har endast undertecknats av säljarna.

3. Skärgårdshemman, S Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen saknas det uppgift om att fastigheten belastas av ett lednings- servitut för xxxxxxxxxx.

Boendekostnadskalkyl

Boendekostnadskalkyl saknas i klientakten.

Köpekontraktet

I köpekontraktet anges det att handpenningen om 65 000 kr skall deponeras på mäk- larbyråns klientmedelskonto. Det finns inte något separat depositionsavtal. Inte heller finns något uttryckligt depositionsåtagande från mäklaren X eller hennes underskrift i kontraktet.

Arvodesfakturan

I fakturan, där fastighetens beteckning anges, finns förutom avtalat arvode även en post om 2 750 kr för materialkostnader. I uppdragsavtalet finns i fråga om ersätt- ningen för uppdraget endast ett villkor om rätt till viss provision. Någon annan överenskommelse om ersättning finns inte i det insända granskningsunderlaget.

4. Herrgårdsfastighet på strandtomt, F Uppdragsavtalet

Avtalet anges löpa från den 1 mars 2000 med ensamrätt till den 15 maj. Uppdrags- avtalet har undertecknats av uppdragsgivaren den 15 maj 2000.

Köpekontraktet

Köpekontraktet har undertecknats av köparna den 5 april 2000 och av säljarna den 26 april. Tillträdesdagen har angetts till den 1 juni 2000. Beträffande handpenningen anges att den deponeras på mäklarbyråns klientmedelskonto denna dag.

I kontraktet finns även angående fastighetens skick en handtextad hänvisning till en bilaga. Bilagan finns inte i akten.

Depositionsavtal och ränta

I ett separat depositionsavtal, som köparna undertecknat den 5 april 2000 och säljarna den 26 april, anges att parterna överenskommit att köparens handpenning om

670 000 kr skall deponeras på mäklarens klientmedelskonto att redovisas på till- trädesdagen. Det anges att ränta utgår med motsvarande ränta som erhålles på klientmedelskontot och att ränta under 100 kr inte redovisas. Mäklaren X har

2003-02-27:1

undertecknat avtalet Ort och dag som ovan. Kvittens av handpenningen anges ske med separat kvitto till köparen.

Köpebrevet har undertecknats av parterna den 5 juni 2000. I den upprättade "vidräk- ningsnotan" från samma dag finns ingen uppgift om ränta på handpenningen.

5. Mindre herrgårdsfastighet, N Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet har som utgångspris angetts 6 miljoner kronor. I objektsbeskriv- ningen anges 4 miljoner eller bud såsom begärt pris. Enligt köpekontrakt blev köpe- skillingen 3,5 miljoner.

Objektsbeskrivningen

I objektsbeskrivningen anges under rubriken Vatten/avlopp: Eget, (servitut 40% av brunnen). Det anges inte om servitutet är en belastning eller en förmån för fastig- heten.

Köpekontraktet

Köpekontraktet har undertecknats av köparen den 24 juli 2000 och av säljarna den 30 juli. Tillträdesdagen har angetts till den 1 oktober 2000. Beträffande handpen- ningen anges att den deponeras på mäklarbyråns klientmedelskonto denna dag.

Depositionsavtal och ränta

I ett separat depositionsavtal, som köparen undertecknat den 24 juli 2000 och säljarna den 30 juli, anges att parterna överenskommit att köparens handpenning om

350 000 kr skall deponeras på mäklarens klientmedelskonto att redovisas på till- trädesdagen. Det anges att ränta utgår med motsvarande ränta som erhålles på klient- medelskontot och att ränta under 100 kr inte redovisas. Mäklaren X har undertecknat avtalet Ort och dag som ovan. Kvittens av handpenningen anges ske med separat kvitto till köparen.

Köpebrevet har undertecknats av säljarna den 19 september, som då också kvitterat köpeskillingen, och av köparen den 3 oktober 2000. I den upprättade "vidräknings- notan" från den 3 oktober finns ingen uppgift om ränta på handpenningen.

6. Villafastighet, N Objektsbeskrivning

Det saknas uppgift om det ledningsservitut som belastar fastigheten enligt ett till köpekontraktet fogat utdrag från fastighetsregistret.

Depositionsavtal och ränta

I ett separat depositionsavtal, som parterna undertecknat den 5 juni, anges att parterna överenskommit att köparens handpenning om 160 000 kr skall deponeras på mäkla- rens klientmedelskonto att redovisas på tillträdesdagen. Det anges att ränta utgår med motsvarande ränta som erhålles på klientmedelskontot och att ränta under 100 kr inte redovisas. Mäklaren X har undertecknat avtalet samma dag.

2003-02-27:1

I den upprättade "vidräkningsnotan" från den 29 september 2000 finns ingen uppgift om ränta på handpenningen. Säljarna har kvitterat köpeskillingen i ett köpebrev daterat samma dag.

Övrigt

I köpekontrakten för ovan nämnda fastigheter anges att Ej inskrivna rättigheter som berör fastigheten och som köparna skall respektera har bifogats detta kontrakt. Det finns inte några sådana bifogade handlingar i någon av förmedlingarna.

Mäklaren Xs yttrande

Mäklaren X har i yttrande över ovanstående omständigheter sammanfattningsvis anfört följande.

1. Skogs- och jordbruk (två fastigheter), E

Köpen avsåg kommersiella jordbruksfastigheter och det förelåg full frihet att avtala bort fastighetsmäklarlagens krav på skriftliga uppdrags- och depositionsavtal samt kravet på en korrekt objektsbeskrivning.

Uppdragsavtalet

Det är korrekt att hustrun var hälftenägare till den ena av fastigheterna och att upp- dragsavtalet är undertecknat endast av maken. Hustrun har emellertid muntligen gett mäklaren X i uppdrag att förmedla fastigheten.

Att uppdragsavtal lämnats visas även av att hustrun de facto undertecknat köpe- kontraktet.

Objektsbeskrivningen

Köparna har före köpet erhållit information om de rätta ägarförhållandena samt om nyttjanderätten. De har bekräftat att så skett. En objektsbeskrivning med det rätta ägarförhållandet upprättades före köpet och den inskrivna nyttjanderätten angavs i en bilaga till köpeavtalet.

Köpekontraktet

Det är riktigt att makarna i det gemensamma köpekontraktet avseende fastigheterna båda angivits som säljare trots att maken var ensam ägare till den ena fastigheten. I köpebreven är emellertid fastigheterna separerade. Skälet till detta tillvägagångssätt var att en juristbyrå som mäklaren X tidigare anlitat uppgett att detta var ett riktigt tillvägagångssätt. Enligt rättspraxis är en mäklare ursäktad om han litar på ett råd från en jurist. Juristbyrån anger i sin marknadsföring att man är specialiserad på fastig- hetsrätt varför mäklaren X med fog kunnat utgå från att rådet var riktigt.

Något skriftligt depositionsavtal har inte upprättats, men väl ett muntligt. Detta förfarande har godkänts av parterna. Mäklaren X har muntligen åtagit sig att hålla beloppet deponerat enligt parternas avtal därom.

2003-02-27:1

Handpenningen utbetalades när samtliga villkor för köpets fullbordan och bestånd var uppfyllda, köpebrevsvillkoret undantaget. Detta skedde på parternas gemensamma begäran 13 oktober 2000.

Mäklaren X har till sitt yttrande fogat följande intyg.

• Bekräftelse från uppdragsgivarens hustru att hon muntligen lämnat mäklaren X i uppdrag att förmedla försäljning av den fastighet som hon var delägare i.

• Bekräftelse från köparna att de före köpet erhöll muntlig och skriftlig information om det rätta ägarförhållandet och att det i den ena fastigheten fanns en inskriven nyttjanderätt avseende teleledning.

• Bekräftelse från parterna att de muntligen avtalade med mäklaren X om deposition av handpenningen på klientmedelskontot till dess erforderliga myndighetsbeslut för köpets giltighet erhållits samt att handpenningen utbetalades efter gemensamt godkännande den 13 oktober.

Mäklaren X har även bifogat bl.a. följande dokument.

• En objektsbeskrivning avseende bägge fastigheterna. Bägge makarna har där angetts som ägare.

• En kopia av ett köpekontrakt till vilket fogats en kopia av fastighetsutdrag med uppgift om inskriven nyttjanderätt (tele) i den ena av fastigheterna.

• Kopior av två köpebrev, ett för vardera fastigheten. Köpebreven är daterade den 12 januari 2001. Som säljare anges för den ena fastigheten bägge makarna och för den andra fastigheten endast mannen.

2. Villafastighet vid B, N Handpenning och deposition

Trots att köpet inte var villkorat, och handpenningen normalt skulle ha betalats ut till

säljaren, har parterna som framgår av köpekontraktet kommit överens om att hand- penningen 460 000 kr skulle deponeras hos mäklaren X. Parterna enades sedan om att säljaren skulle äga lyfta 270 000 kr därav, vilket skedde den 2 maj 2000. Resterande del fanns deponerat fram till tillträdesdagen. Härigenom skapades en extra trygghet för köparen mot säljarens eventuella insolvens för det fall köpet skulle hävas på grund av säljarens kontraktsbrott. Lån har alltså inte skett. Däremot har efter båda parters medgivande säljaren erhållit andel av handpenningen i förskott.

Mäklaren X har till sitt yttrande fogat bl.a. följande dokument.

• En objektsbeskrivning.

• En handling daterad den 25 augusti 2002 i vilken parterna bekräftar att köparen önskade att handpenningen skulle deponeras och att de accepterade att säljarna erhöll 270 000 kr ur den deponerade handpenningen den 2 maj samt att resterande del utbetalades på tillträdesdagen.

3. Skärgårdshemman, S Objektsbeskrivningen

Det är korrekt att objektsbeskrivningen saknar uppgift om ledningsservitutet. Med tanke på att servitutet omnämns i köpekontraktet med tillhörande CFD-utdrag anser mäklaren X att förseelsen kan betraktas som ringa.

2003-02-27:1

Boendekostnadskalkyl

Köparna har avstått från boendekostnadskalkyl.

Köpekontraktet

Något skriftligt depositionsavtal har inte upprättats men väl ett muntligt. Mäklaren X har muntligen åtagit sig att hålla beloppet deponerat enligt parternas avtal därom.

Handpenningen utbetalades när samtliga villkor för köpets fullbordan och bestånd var uppfyllda, köpebrevsvillkoret undantaget. Detta skedde på parternas gemensamma begäran den 6 juli 2000; den dag då kommunens beslut om att inte utöva sin förköps- rätt meddelades.

Arvodesfakturan

2 750 kr avser framtagande av kartor, uppgifter om servitut och samfälligheter av- seende en annan fastighet, vilken ägaren övervägde att avyttra. Mäklaren X uppdrag bestod i att ta fram de begärda uppgifterna. För att undvika en onödig omgång faktu- rerades ersättningen för detta uppdrag samtidigt och i samma faktura som provisionen avseende den förmedlade fastigheten.

Mäklaren X har gett in följande dokument.

• En handling daterad den 9 april 2002 där köparna intygar att de i ett tidigt skede gjorde en noggrann kostnadskalkyl tillsammans med sin bank och att de när de senare hade kontakt med mäklaren, mäklarföretaget A, inte hade något behov av kalkyl också från denne varför de avstod från ytterligare boendekostnads- beräkning.

• Bekräftelse från parterna att de muntligen avtalade med mäklaren X om deposi- tion av handpenningen på klientmedelskontot till dess erforderliga myndighets- beslut för köpets giltighet erhållits samt att handpenningen utbetalades efter ge- mensamt godkännande den 6 juli.

4. Herrgårdsfastighet på strandtomt, F Uppdragsavtalet

Fastigheten är taxerad som hyreshusenhet. Köpet rör således en kommersiell fastighet

där parterna haft full frihet att avtala bort kravet på skriftligt förmedlingsuppdrag. Så har också skett. Befintligt uppdragsavtal är undertecknat av säljaren den 15 mars 2000.

Depositionsavtal och ränta på handpenningen

Inbetalning av handpenning skedde när köparen undertecknade kontraktet. Köparen har emellertid informerats om att något bindande avtal inte kommer till stånd förrän båda parter har skrivit på kontraktet och att inbetalningen av handpenning inte medför någon rätt att förvärva fastigheten. Eftersom handpenningen deponerades och inte överfördes till säljaren har förfarandet inte medfört någon som helst risk för köparen. Säljaren hade muntligen gett sitt godkännande till depositionen vilket strängt taget inte var nödvändigt eftersom säljaren varken var part i depositionsavtalet eller i avtalet om fastighetsköp förrän den 26 april 2000.

Räntan på handpenningen understeg 100 kr, varför den enligt depositionsavtalet inte behöver redovisas till säljaren.

2003-02-27:1

Mäklaren X har bl.a. gett in följande dokument.

• En kontraktsbilaga angående fastighetens skick.

5. Mindre herrgårdsfastighet, N Uppdragsavtalet

Det visade sig att säljaren hade en grovt felaktig uppfattning om fastighetens värde.

Mäklaren X påtalade detta för säljaren som därvid accepterade ett lägre utgångsbud än som ursprungligen var tänkt. Det visade sig med facit i hand att mäklaren Xs bedömning var riktig, eftersom fastigheten kom att säljas för endast 3,5 miljoner, dvs. under såväl det pris som angavs i objektsbeskrivningen som i uppdragsavtalet.

Objektsbeskrivningen

Mäklaren är endast skyldig att i objektsbeskrivningen redovisa servitut och andra rättigheter som belastar fastigheten. Uppgiften om förmånsservitutet avseende brunn hade mäklaren X erhållit från säljaren. Uppgiften är såvitt mäklaren X erfarit korrekt och någon anledning att betvivla säljarens uppgifter har i alla händelser inte förelegat.

Deposition och ränta på handpenning

Här hänvisas till vad som anförts angående 4. Herrgårdsfastighet på strandtomt, F.

Räntan på handpenningen understeg 100 kr, varför den enligt depositionsavtalet inte behöver redovisas till säljaren.

6. Villafastighet, N Objektsbeskrivningen

I en första version av objektsbeskrivningen hade uppgiften om ledningsservitut fallit bort men objektsbeskrivningen har därefter kompletterats med den aktuella uppgiften. Bland andra spekulanter har köparen fått den korrekta versionen. Servitutet finns dessutom angivet i det utdrag från fastighetsregistret som tillställts köparna före köpet och som dessutom fogats till köpekontraktet.

Ränta på handpenning

Räntan på handpenningen understeg 100 kr, varför den enligt depositionsavtalet inte behöver redovisas till säljaren.

Särskilt om ränta på handpenningen

Mäklaren X har, sedan Fastighetsmäklarnämnden funnit anledning att begära ett för- tydligande, förelagts att närmare yttra sig över räntan på handpenningen i förmed- lingsuppdragen 4–6 ovan. Hon har då anfört följande.

4. Herrgårdsfastighet på strandtomt, F

Räntesatsen utgjorde 1 %. Deposition har förevarit under angiven tid. Räntan uppgår till 734 kr. Den har felaktigt ännu inte utbetalats.

5. Mindre herrgårdsfastighet, N

Räntesatsen utgjorde 1 %. Utbetalning skedde den 1 oktober. Räntan uppgår därför till 633 kr. Den har felaktigt ännu inte utbetalats.

2003-02-27:1

6. Villafastighet, F

Räntesatsen utgjorde 1 %. Deposition har förevarit under angiven tid. Räntan uppgår till 508 kr. Räntan har felaktigt ännu inte utbetalats.

Medlen har funnits på ett samlingskonto. Vid tidpunkten för utbetalningarna hade mäklaren X en felaktig uppfattning om räntesatsens storlek och beräknade därvid att räntan i ovan angivna fall understeg 100 kr. Misstaget uppdagades inte genom att räntan inte redovisades separat från fall till fall. Mottagaren reagerade inte heller på felräkningen. Avtalen stipulerar att ränta understigande 100 kr inte utbetalas. Ränta har därför inte utbetalats.

I samtliga fall har i förmedlingsuppdragen fastställts mäklaren Xs rätt till provision i och med att köpekontrakt slutits och villkor om köpets bestånd uppfyllts. Det betyder att hon därigenom erhållit en fordran. Hennes motfordran skall – i vart fall i den situation som nu föreligger – räknas henne till godo. När nu återstående felaktigheter uppdagats och räntan i angivna fall översteg 100 kr kommer hon att omgående rätta felet och betala ut den ränta som respektive mottagare är berättigad till.

Mäklaren X har i ett yttrande därefter, sedan Fastighetsmäklarnämnden begärt ett ytterligare förtydligande, anfört följande. Hon hade uppfattningen att räntesatsen var betydligt lägre än 1 % eftersom detta enligt hennes uppfattning är brukligt för aktuella typer av konton. Hon har tagit ut sina provisioner sedan affärerna fullbordats. Hon hade kunnat ta ut dem redan i och med att kontrakt skrevs. Genom att hon inte tagit ut sina provisioner när fordringarna uppstod kommer klienternas ränta att bli motsvaran- de högre. Den ränta som belöper på av henne icke uttagna fordringar på provisioner bör därför vid bedömningen av hennes misstag i aktuellt hänseende räknas henne till godo.

Övrigt

Det fanns inga icke inskrivna rättigheter. Klausulen är en standardformulering som av misstag skrivits ut i kontrakten.

3. Tidigare beslut från Fastighetsmäklarnämnden

Mäklaren X har i ett beslut från Fastighetsmäklarnämnden den 25 mars 1998 med- delats varning. Nämnden fann att hon vid fullgörandet av ett förmedlingsuppdrag i ett flertal hänseenden åsidosatt sina förpliktelser enligt fastighetsmäklarlagen. Av särskilt intresse i det nu aktuella ärendet är att mäklaren X enligt nämndens uppfattning hade brustit i sin skyldighet att se till att Y utåt agerade på ett sådant sätt att det framgått att han endast var hennes medhjälpare och inte den som ansvarat för mäklartjänsten. Hon befanns även ha varit i sådant dröjsmål med handpenningens utbetalande att det stred mot god fastighetsmäklarsed. Nämnden gjorde i det sammanhanget henne uppmärk- sam på att ett depositionsavtal bör upprättas skriftligen.

2003-02-27:1

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

1. Anmälan

Oregistrerad medhjälpare

Enligt 7 § fastighetsmäklarlagen utövar Fastighetsmäklarnämnden tillsyn över de fastighetsmäklare som är registrerade. Därav följer att nämnden inte har någon befogenhet att besluta om påföljd mot en oregistrerad medhjälpare.

Lagstiftaren (se prop. 1994/95:14 s. 43–45) har öppnat möjligheten för oregistrerade medhjälpare att under en registrerad mäklares överinseende och på dennes ansvar utföra visst arbete som hör till uppdraget. Mäklaren ansvarar då inom ramen för god mäklarsed mot både säljare och köpare oavsett om mäklaren utför allt arbete själv eller om han eller hon valt att använda sig av en oregistrerad medhjälpare vid utföran- det av ett förmedlingsuppdrag. Av förarbetena framgår dock att mäklaren får över- lämna till en medhjälpare endast sådana moment i förmedlingen som inte är centrala i förmedlingsarbetet.

Den framförda kritiken aktualiserar två frågor. Den ena är om mäklaren X låtit Y utföra sådana centrala och betydelsefulla delar av förmedlingsarbetet att hon därmed skall anses ha handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Den andra är om det arbete som Y skött utförts på ett klandervärt sätt, vilket i så fall aktualiserar frågan om mäklaren Xs ansvar för hans agerande.

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall en fastighetsmäklare tillvarata både säljarens och köparens intresse. Det innebär att de som varit intresserade av att förvärva de aktuella fastigheterna haft rätt att förvänta sig att få komma i kontakt med en kunnig och opartisk fastighetsförmedlare. Även om mäklaren X haft säljarens medgivande att överlämna till Y att utföra stora delar av förmedlingsuppdraget innebär det dock inte att hon kunnat bortse från spekulanters och köpares berättigade intresse av att i enlig- het med lagens intentioner ha kontakt med den ansvariga mäklaren.

Fastighetsmäklarnämnden finner utifrån den utredning som föreligger om Ys med- verkan att mäklaren X låtit honom utföra stora delar av förmedlingsuppdraget. Hon har t.ex. låtit honom medverka i försöken att höja köpeskillingen. Spekulanterna synes i stort sett ha varit hänvisade till Y. Av skrivelserna från spekulanterna framgår att de har uppfattat att det varit Y som haft förmedlingsuppdraget.

Genom att låta Y självständigt agera i den omfattning som skett har mäklaren X åsidosatt god fastighetsmäklarsed på ett sätt som i sig motiverar varning.

Lån till uppdragsgivaren

En fastighetsmäklare kan inte i ett förmedlingsuppdrag personligen engagera sig i affärer med uppdragsgivaren eller med dennes motparter utan att detta väcker frågan om mäklaren därmed åsidosätter sin roll som neutral mellanman. Att som i förevaran- de fall låna ut pengar till en säljare, i avvaktan på att köparen erlägger full köpeskil- ling, kan ses som ett uttryck för en sådan lojalitetsbindning med säljaren att mäkla- rens ställning som opartisk mellanman starkt kan ifrågasättas. Det inträffade är objek- tivt sett ägnat att rubba förtroendet för henne som mäklare. Enligt Fastighetsmäklar- nämndens uppfattning måste därmed långivningen bedömas stå i strid med god

2003-02-27:1

fastighetsmäklarsed, oavsett vilka bevekelsegrunder mäklaren X har haft för att tillmötesgå önskemålet om lån. Hennes agerande motiverar i sig varning.

Övrigt

Vad gäller kritiken och uppgifterna i övrigt från säljaren har mäklaren X tillbakavisat kritiken och för sin del lämnat uppgifter till stöd för sitt agerande. Det faller utanför Fastighetsmäklarnämndens arbetsformer att inhämta bevisning om vad som förevarit. Nämnden har därför inte underlag för att rätt kunna bedöma om mäklaren X i dessa delar agerat i strid mot god fastighetsmäklarsed.

2. Den särskilda granskningen

Dokumentationen i de klientakter som mäklaren X gett in på begäran av Fastighets- mäklarnämndens har i flera avseenden varit ofullständig. Det har saknats dokumenta- tion beträffande väsentliga moment i förmedlingarna. Mäklaren X har först efter det att nämnden tillställt henne granskningsrapporter kompletterat klientakterna med handlingar som hon uppgett sig ha tillhandahållit parter före köpet. Avtal och överenskommelser med parterna har i stor utsträckning varit muntliga, trots att det gällt viktiga moment, större penningbelopp och förhållanden som borde ha doku- menterats skriftligen. Det framgår således inte klart vilken information som lämnats till parterna och vilka överenskommelser dessa slutit. Det har därför varit nödvändigt för mäklaren X att genom intyg och senare upprättade bekräftelser från köpare och säljare rekonstruera olika moment. Denna brist på tydlig och klar dokumentation innebär en osäkerhet och oklarhet om förmedlingarna verkligen genomförts utifrån ett korrekt underlag med riktig information till parterna och i enlighet med gjorda överenskommelser.

Dokumentationen innehåller även felaktiga uppgifter. I samtliga köpekontrakt finns en felaktig uppgift om icke inskrivna rättigheter, som enligt mäklaren X beror på att en standardformulering av misstag kommit med i kontrakten.

Vad som framkommit vid granskningen visar sammantaget på slarviga arbetsmetoder och nonchalans mot parterna vid genomförandet av de olika förmedlingsuppdragen. Fastighetsmäklarnämnden har särskilt uppmärksammat följande och därvid ansett att vad som uppdagats om mäklaren X hantering av anförtrodda medel är särskilt all- varligt.

Ränta på deponerade medel

Det framgår av förarbetena till fastighetsmäklarlagen att mäklaren är skyldig att hålla deponerade medel räntebärande och att räntan skall redovisas till den som får kapital- beloppet (se prop. 1994/95:14 s. 76).

Vid förmedlingarna 4. Herrgårdsfastighet på strandtomt, F, 5. Mindre herr- gårdsfastighet, N och 6. Villafastighet, N har särskilda depositionsavtal upprättats. Avtalen är undertecknade av köpare och säljare. I avtalen mellan parterna anges att räntebelopp understigande 100 kr inte redovisas. Sådana avtal måste enligt Fastig- hetsmäklarnämnden kunna godtas. Mäklaren X har åtagit sig förvaltningen och kvitterat beloppen, som satts in på mäklarbyråns klientmedelskonto. Det är ostridigt att räntan för de deponerade medlen med stor marginal överstigit 100 kr för varje handpenningbelopp. Mäklaren X har tillstått att hon redovisat beloppen utan ränta.

2003-02-27:1

Hon har uppgett att hon haft uppfattningen att räntesatsen var betydligt lägre än en procent.

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar att mäklaren X haft en felaktig uppfattning om räntesatsen. Först då uppgiften har ifrågasatts av nämnden har andra uppgifter redo- visats. Uppenbarligen har mäklaren X brustit i sin kontroll av kontots villkor, vilket i de tre ärendena medfört att säljarna inte erhållit den ränta som de hade rätt till.

Det står mot bakgrund av de uppgifter mäklaren X lämnat beträffande dessa tre för- medlingsuppdrag klart att säljarna inte heller i de tre övriga förmedlingarna erhållit den ränta de varit berättigade till. I "vidräkningsnotorna" anges handpenningens storlek men någon ränteuppgift lämnas inte. I dessa förmedlingar saknas skriftliga depositionsavtal. Det framgår därför inte om mäklaren X muntligen kommit överens med parterna om att de inte skulle erhålla någon ränta på de deponerade handpen- ningarna. Även om så varit fallet strider det dock enligt Fastighetsmäklarnämndens mening mot god fastighetsmäklarsed att en mäklare avtalar om att få tillgodogöra sig ränta som överstiger 100 kr. Räntan torde i vart fall beträffande två av förmed- lingarna, 1. Skogs- och jordbruksfastighet (två fastigheter), E och 2. Villafastighet vid B, N, ha överstigit 100 kr.

Av mäklaren Xx egna uppgifter framgår att hon ignorerat de villkor som gällt för förvaltningen av de medel hon åtagit sig att förvalta. Hon har inte brytt sig om att ta fram uppgifter om storleken av den ränta som belöpt på medlen och har till följd här- av brustit i sin redovisningsskyldighet. Hennes bristande redovisning av anförtrodda medel är så pass allvarlig att den i sig aktualiserar frågan om avregistrering. Vad hon anfört om att hon bör räknas till godo att säljarna får högre ränta eftersom hon inte tagit ut sina provisioner när hennes fordringar uppstod föranleder inte någon annan bedömning.

Depositionsåtagandena

I köpekontrakten beträffande 1. Skogs- och jordbruksfastighet (två fastigheter), E, 2. Villafastighet vid B, X xxx 0. Skärgårdshemman, S anges att handpenningen har de- ponerats på mäklarbyråns klientmedelskonto. Mäklaren X har mottagit och satt in handpenningarna på kontot men har inte upprättat något skriftligt depositionsavtal i något av fallen. Om mäklaren inte upprättar ett separat depositionsavtal när denne åtar sig förvaltningen, skall åtagandet i vart fall anges och bekräftas av mäklaren i köpekontraktet. Genom att inte upprätta något avtal eller någon bekräftelse beträffan- de sina förvaltningsåtaganden har mäklaren X i samtliga tre förmedlingsuppdrag brutit mot god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämnden ifrågasätter i och för sig inte de uppgifter som parterna har lämnat i skriftliga bekräftelser om vad som var avtalat med mäklaren angående depo- sition. Att parterna – efter det att nämnden särskilt har begärt in uppgifter och även depositionsavtalen – skriftligen bekräftar att de haft en överenskommelse är i sig inte något som gör förseelserna mindre klandervärda. Förseelserna motiverar i sig var- ning.

Beträffande 4. Herrgårdsfastighet på strandtomt, F och 5. Mindre herrgårdsfastighet, N har säljaren undertecknat köpekontraktet först tre veckor respektive en vecka efter det att köparen undertecknat kontraktet. Det fanns således inget juridiskt bindande

2003-02-27:1

köp när köparna undertecknade kontraktet. Mäklaren X har uppgett att köparna informerades om att bindande avtal kom till stånd först då båda parter skrivit på kontraktet och att inbetalningen inte medförde någon rätt att förvärva fastigheten.

Den handpenning som köparen lät mäklaren X förvalta var att betrakta som medel att användas som handpenning först då säljaren undertecknat köpekontrakten. När en mäklare förvaltar sådana medel för en spekulants räkning skall mäklaren och speku- lanten särskilt reglera förutsättningarna för förvaltningen. Av den föreliggande ut- redningen framgår att så inte har skett.

Köpehandlingar

I förmedlingsuppdraget 1. Skogs- och jordbruk (två fastigheter), E har mäklaren X upprättat ett gemensamt köpekontrakt och ett gemensamt köpebrev för bägge fastig- heterna. Uppgiften om ägarförhållandena är felaktig i bägge dessa handlingar. Det framgår inte heller hur köpeskillingen fördelar sig mellan fastigheterna.

Av 20:6 jämfört med 4:1 JB följer att lagfart på ett fastighetsförvärv förutsätter att det i köpehandlingen finns en uppgift om köpeskillingen för den överlåtna fastigheten.

Detta innebär att det köpebrev som mäklaren X först upprättade och som avsåg två fastigheter inte kunnat ligga till grund för beviljande av lagfart. Hon har därefter upp- rättat två nya separata köpebrev; ett för vardera fastighetsöverlåtelse. Dessa köpebrev är daterade vid ett senare tillfälle än det först upprättade köpebrevet. Det finns i de senare köpebreven inte någon uppgift om att de ersätter det först upprättade köpe- brevet eller någon annan referens till det. Säljarna har i köpebreven kvitterat köpe- skillingen. Det existerar således självständigt giltiga dokument med olika uppgifter om säljarnas kvittens av köpeskillingen för de försålda fastigheterna.

Mäklaren X har visat bristande förmåga att hantera överlåtelsen av de två fastig- heterna. Förhållandena har inte varit av den art att det för upprättandet av de erfor- derliga köpehandlingarna krävts några kunskaper utöver dem som en mäklare skall ha. De villkor som gällt för överlåtelserna har inte heller avvikit från gängse villkor. Hennes bristande hantering kan därför inte ursäktas av att hon enligt uppgift agerat utifrån råd från en specialist.

Uppgifter i objektsbeskrivningar

I konsumentförhållanden skall fastighetsmäklaren enligt 17 och 18 §§ fastighets- mäklarlagen, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten som bl.a. skall innehålla uppgift om vem som äger förfoga över fastig- heten och om servitut som belastar den. Om det inte är fråga om ett konsumentköp finns det inte någon skyldighet för mäklaren att tillhandahålla en objektsbeskrivning. Fastighetsmäklarnämnden är av den uppfattningen att den mäklare som ändå lämnar köparen en objektsbeskrivning naturligtvis måste se till att lämnade uppgifter är riktiga, liksom att väsentliga uppgifter inte utelämnas.

Mäklaren X har beträffande 1. Skog- och jordbruk (två fastigheter), E uppgett att hon före köpet upprättade en objektsbeskrivning där det rätta ägarförhållandet angavs.

Xxxxxxx har även uppgett att de fick information om ledningsrätten. Nämnden saknar anledning att betvivla dessa uppgifter. Den objektsbeskrivning som mäklaren X enligt uppgift lämnat före köpet saknar dock den obligatoriska uppgiften om belastning i

2003-02-27:1

form av ledningsservitut. Att det i en bilaga till köpekontraktet framgick att belast- ningen fanns avhjälper inte denna faktiska brist.

Även beträffande 3. Skärgårdshemman, S saknar objektsbeskrivningen uppgift om det servitut som belastar fastigheten.

Bristerna i objektsbeskrivningarna motiverar i sig varning.

Fakturering av ersättning

I fakturan för förmedlingsuppdraget 3. Skärgårdshemman,S har mäklaren X förutom ersättningen för förmedlingsuppdraget även tagit med ett krav på ersättning som inte rör den förmedlade fastigheten. Det framgår dock inte av fakturan att ersättningen rör ett annat uppdrag. Tvärtom finns det enbart en referens till skärgårdshemmanet, vars registerbeteckning anges på fakturan. Hon har härigenom lämnat en felaktig uppgift om kostnaderna för försäljningen av fastigheten, vilket kan få betydelse vid fram- tagandet av underlag för beräkningen av eventuell realisationsvinst eller -förlust.

Detta motiverar i sig varning.

Delutbetalning av deponerad handpenning

Likvidavräkningen beträffande 2.Villafastighet vid B, N har enbart säljarnas namn- underskrifter och är daterad nästan tre månader efter det att en delbetalning gjordes. I handlingen görs en avräkning med 270 000 kr ur deponerade medel invid rubriken Handlån 2 maj 2000. Dokumentet aktualiserar frågan om köparna medgett utbetal- ningen.

Mäklaren X har uppgett att såväl köpare som säljare var överens om delutbetalningen från klientmedelskontot, något som de skriftligen bekräftat i en handling som hon gett in i ärendet.

Det framstår emellertid som högst anmärkningsvärt att mäklaren X inte dokumentera- de den muntliga överenskommelsen. Det måste bedömas som äventyrligt att betala ut ett belopp om 270 000 kr utan att först ha ett skriftligt medgivande om utbetalning av deponerade medel. En återgång av köpet hade kunnat försvåra köparnas möjlighet att få tillbaka beloppet. Att hon i avräkningshandlingen dessutom angett utbetalningen som ett handlån skapar också en oklarhet om karaktären av den gjorda utbetalningen. Mäklaren X handläggning kan inte anses förenlig med den omsorgsplikt och de doku- mentationskrav som ställs på en fastighetsmäklare. Det inträffade motiverar i sig var- ning.

3. Påföljd

Enligt 8 § första stycket 3 fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som handlar i strid med sina skyl- digheter enligt denna lag. Om det kan anses vara tillräckligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseelsen ringa, får påföljd under- låtas.

Vid den prövning som Fastighetsmäklarnämnden har att göra i påföljdsfrågan skall beaktas att mäklaren X i ett beslut den 25 mars 1998 varnats. Bl.a. hade hon brustit i sin skyldighet att se till att Y utåt agerade på ett sådant sätt att det framgick att han

2003-03-19:1

endast var hennes medhjälpare och inte den som ansvarade för mäklartjänsten. Var- ningen avsåg även det faktum att hon varit i dröjsmål med utbetalning av en depone- rad handpenning. Hon uppmärksammades även på att depositionsavtal bör upprättas skriftligt.

Mäklaren X har trots den tidigare varningen återigen låtit Y i alltför stor omfattning utföra delar av ett förmedlingsuppdrag. Till detta kommer att Fastighetsmäklar- nämnden vid granskningen av mäklaren Xs förmedlingsuppdrag förutom slarviga arbetsmetoder med bristfällig dokumentation funnit ett flertal allvarliga felaktigheter i hanteringen av förmedlingsuppdragen. Hon har bl.a. brustit i hanteringen av anför- trodda medel, lämnat lån till en säljare och tillhandahållit köpare bristfälliga objekts- beskrivningar.

Fastighetsmäklarnämnden finner att mäklaren X brustit i sådan grad vid utförandet av sina förmedlingsuppdrag att annan påföljd än avregistrering inte kan komma i fråga.

2003-03-19:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om förmedling av lokal som inretts som bostad

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden uppmärksammade bland bostadsannonserna i Dagens Nyheter den 26 maj 2002 en annons med följande text:

Tillfälle S

Hyreslokal som idag används som bostad överlåtes. Ca 76 kvm fördelat på vardagsrum och kök i öppen planlösning, ett sovrum samt badrum med bastu

…Överlåtes för 200.000:-/bud. …

För visning hänvisas till mäklarföretaget A.

Mäklaren X är ägare till mäklarföretaget A och var även handläggande fastighets- mäklare i det aktuella ärendet.

Mäklaren X har yttrat sig. Han bestrider att han skulle ha agerat i strid mot god fas- tighetsmäklarsed och har i sammandrag anfört följande.

Han erhöll förmedlingsuppdraget den 6 maj 2002. Hyresrätten var upplåten som lokal och säljaren använde en mindre del av lokalen för övernattningsändamål. Detta för- farande var enligt säljaren godkänt av hyresvärden. Han har innan han inledde några förmedlingsåtgärder fått bekräftat från hyresvärden att så var fallet.

Lokalens användning för övernattningsändamål var inte av sådan omfattning att det fanns skäl att betrakta den som en bostadslägenhet enligt definitionen i 12 kap.

1 § 3 stycket jordabalken. Överlåtelsen stod därmed inte i strid med bestämmelserna i

2003-03-19:1

12 kap. 65 § jordabalken. Det fanns tillstånd från hyresvärden till överlåtelse av hyresrätten.

Uppdraget sades upp av säljaren redan i början av juli 2002 och bekräftelse på upp- dragets upphörande tillställdes säljaren den 15 juli. Några förmedlingsåtgärder förutom annonsen i DN har inte vidtagits och objektet har aldrig visats för några spekulanter.

Att ta i anspråk eller inreda byggnad för annan användning än den ursprungliga kan kräva bygglov. Om det i förevarande fall inte funnits något bygglov hade han, om förmedlingsuppdraget hade lett till visningar och förhandlingar, informerat presum- tiva köpare om detta. Han avsåg att informera om hyresvärdens rent principiella möj- lighet att enligt 12 kap. 42 § 1 stycket 4 jordabalken kräva rättelse vid äventyr av förverkande av hyresrätten. Han avsåg vidare att verka för en formalisering av den ändrade användningen för att enligt 7 kap. jordabalken skydda innehavarens hyresrätt mot en eventuellt godtroende ny ägare av fastigheten.

Lokalytan uppgår till cirka 76 kvm. Hur stor del som de facto användes som lokal respektive för övernattningsändamål torde vara ointressant. Legaldefinitionen i

12 kap. 1 § 3 stycket jordabalken talar nämligen endast om lägenheter vilka upplåtits som lokal respektive bostad. Som framgått var lägenheten upplåten som lokal, vilket även framgår av ingivet uppdragsavtal. Även om en större del de facto skulle ha använts som bostad, står det således inte i strid med förbudet mot handel med bo- stadslägenheter.

Xxxxxx av uppdragsavtalet och bekräftelse av uppsägning av avtalet har fogats till yttrandet. I avtalet anges att förmedlingsobjektet är en affärslokal, och att förmed- lingsprovisionen är 10 000 kronor.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Av 12 kap. 1 § 3 stycket jordabalken framgår att med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet.

Av 12 kap 23 § 2 stycket framgår att lokalhyresgästen inte får använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den.

Enligt 12 kap. 65 § är det straffbart att kräva särskild ersättning för överlåtelse av hyresrätt till bostadslägenhet. Av 65 a § framgår att den ersättning som får tas ut vid yrkesmässig förmedling av bostadslägenheter är begränsad till viss taxa. Det finns inte några motsvarande begränsningar vad gäller ersättning i samband med överlåtel- se av hyresrätter till andra lägenheter än bostadslägenheter.

Av uppgifterna i ärendet framgår att den aktuella förmedlingen avsåg en hyresrätt till en affärslokal. Det har således inte förelegat några hinder för mäklaren X att med- verka till att hyresrätten till lokalen överläts mot ersättning samt att betinga sig

2003-03-19:2

provision utöver den taxa som gäller för bostadslägenheter. Lokalen har dock mark- nadsförts som om det varit fråga om en bostad. Enligt marknadsföringen har den också inretts för att användas som bostad.

Som framgår av 12 kap. 23 § 2 stycket måste en ändrad användning av lokalen god- kännas av hyresnämnden. Enligt de uppgifter mäklaren X lämnat finns det inte något sådant godkännande. Hade sådant funnits hade överlåtelsen för övrigt stridit mot

12 kap. 65 § jordabalken.

Mäklaren X har genom att marknadsföra en lokal som bostadslägenhet vilselett ev. spekulanter om möjligheten att utnyttja lokalen som bostad. Det har därigenom före- legat en risk för att en överlåtelse kunnat komma att ske på felaktiga grunder. För detta skall han varnas.

2003-03-19:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklarens krav på ersättning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan avseende mäklaren X. Anmälaren har uppgivit följande.

Efter det att hon själv annonserat ut sin bostadsrätt i lokalpressen blev hon uppringd av en fastighetsmäklare som hon överlämnade uppdraget åt. Mäklaren insåg efter några visningar att han inte kunde hålla vad han lovat vad gäller summan hon skulle få ut efter försäljningen. Han avsade sig därför uppdraget. En kort tid därefter ringde mäklaren X upp henne. Han hade sett hennes annons och troligen även den första mäklarens annons. Han ville veta hur försäljningen gått. Hon förklarade läget för honom men han var ändå villig att åta sig uppdraget.

Mäklaren X fick uppdraget. Efter några visningar var budet fortfarande under det belopp hon kunde acceptera. Eftersom hon behövde en viss summa för att kunna genomföra en husaffär meddelade hon mäklaren X att det ”kanske inte var någon idé att fortsätta”. Mäklaren X svarade inget på detta och nämnde inget om att hon därmed bröt något avtal eller att han tyckte att de borde fortsätta. Hon trodde att saken var utagerad. Efter ungefär en vecka fick hon en räkning för annonskostnader.

Hon anser att mäklaren X genom att begära betalt för annonsen brutit mot uppdrags- avtalet av vilket det klart och tydligt framgår att om bindande köp inte kommer till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren.

Xxxxx av uppdragsavtalet och fakturan har fogats till anmälan. Mäklaren X har yttrat sig och i sammandrag anfört följande.

2003-03-19:2

Han kontaktade anmälaren efter att ha noterat att hon annonserat ut sin lägenhet i lokalpressen. De brukar ringa upp självsäljarna i lokaltidningarna och fråga hur det går med försäljningen.

Efter diskussion angående utgångspriset kom de tillsammans överens om nivån. Vid detta tillfället var det aldrig tal om att anmälaren ville ha ut en viss summa i handen. Efter några visningar låg budet ganska högt. När han försökte ordna tid för fler vis- ningar fick han till svar att hon sagt ifrån sig det hus hon tänkt köpa och att det inte längre var någon idé att fortsätta att visa lägenheten.

När anmälaren fick veta att han ansåg att hon brutit avtalet och därför ville ha betalt för annonskostnaden önskade hon att han skulle fortsätta att visa lägenheten trots att hon inte längre hade för avsikt att flytta.

Han anser att avtalet brutits och att han därmed haft rätt att begära betalt för annons- kostnaderna.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning eller provi- sion för fastighetsmäklarens tjänster eller dennes rätt till ersättning vid avtalsbrott från uppdragsgivarens sida. Däremot kan nämnden pröva om en mäklare i en ersätt- ningsfråga handlat på ett sätt som är förenligt med 12 § fastighetsmäklarlagen; att mäklaren i allt skall iakttagit god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämnden noterar att det i uppdragsavtalet inte ges någon annan information avseende ev. kostnader för uppdragsgivaren än att Kommer bindande köp ej till stånd utgår ingen kostnad för uppdragsgivaren. I avtalet finns inte heller några villkor i fråga om uppsägning under ensamrättstiden.

Skall ett uppdrag gälla under en viss tid är det av stor vikt att uppdragsgivaren infor- meras om att det kan sägas upp, villkoren för när så kan ske och vilka konsekvenser det kan medföra.

Meddelar uppdragsgivaren att denne vill säga upp avtalet bör mäklaren påminna om villkoren och ev. konsekvenser. Om mäklaren anser sig ha rätt till skadestånd skall han informera om detta. Uppdragsgivare skall få en rimlig chans att tänka över sitt beslut. Det kan inte anses utgöra god fastighetsmäklarsed att som enda reaktion på en uppsägning översända en faktura.

Uppdragsavtalet saknar villkor beträffande uppsägning under ensamrättstiden. Mäkla- ren X har inte heller visat att någon information om vad som gäller i fråga om upp- sägning lämnats till uppdragsgivaren på annat sätt. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att mäklaren X genom att begära ersättning från uppdragsgivaren, när avtalet sagts upp av henne, inte varit förenligt med god fastighetsmäklarsed. Mäklaren X skall därför meddelas varning.

2003-03-19:3

2003-03-19:3

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagare att den finner anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheten i strid med vad som föreskrivs om registrering i

5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan avseende X. Till anmälan har utskrifter från Xs hemsida på Internet fogats. Utskrifterna är gjorda den 11 mars 2003. På hemsidan uppger X att han är ägare till företaget A och att han är registrerad mäklare sedan 1985. Till anmälan har även fogats utskrifter samma dag från andra webbsidor, där detta företag marknadsför sig eller objekt.

X har tidigare varit registrerad som fastighetsmäklare från den 2 oktober 1985 till den 19 november 2002, då han avregistrerades genom beslut från Fastighetsmäklar- nämnden.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Med fastighetsmäklare avses enligt 1 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenheter, arrenderätter eller hyresrätter.

I 5 § fastighetsmäklarlagen föreskrivs att varje fastighetsmäklare skall vara registre- rad hos Fastighetsmäklarnämnden. Fastighetsmäklare som förmedlar enbart hyres- rätter samt advokater är dock undantagna från registreringsplikten.

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa en upp- dragsgivare en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om förmedlingsobjektet. Som närmare framgår av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlingsbranschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkesområde kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för bedömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en närings- idkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedlingen rent faktiskt äger rum endast vid något enstaka tillfälle (se prop. 1994/95:14 s. 63 jmf med prop. 1983/84:16 s. 27 f.).

2003-03-19:4

Med hänvisning till Xs hemsida på Internet samt övriga webbsidor anser Fastighets- mäklarnämnden att det finns anledning att anta att X förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen. Nämnden beslutar därför att anmäla detta förhållande till åklagaren.

2003-03-19:4

Saken: Xxxxxxx enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om mäklares kontrollskyldighet avseende ägare till bostadsrätt m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

En bostadsrättsförening i S upplät i februari 2001 en lägenhet med bostadsrätt i före- ningens fastighet. I avtalet angavs en person som köpare. I september 2001 erhöll fastighetsmäklaren X uppdraget att förmedla en försäljning av bostadsrätten. I upp- dragsavtalet angavs ägaren som uppdragsgivare och avtalet undertecknades av ägaren och dennes hustru. I överlåtelseavtal den 18 oktober 2002 angavs som säljare förutom ägaren även hustrun. Dessa undertecknade avtalet och gav en tid därefter en fullmakt åt mäklaren X bl.a. med befogenhet att försälja bostadsrätten och att upprätta och under- teckna köpeavtal och likvidavräkningshandlingar, dock med rätten att upprätta och underteckna köpeavtal överkryssad. Makarna beviljades i oktober 2001 utträde ur föreningen på en anmälan som hade undertecknats av makarna.

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har ägaren och dennes hustru anmärkt bl.a. att mäklaren X i överlåtelseavtalet felaktigt angav dem båda som säljare utan att ha gjort en kontroll i lägenhetsförteckningen och i det ursprungliga upplåtelseavtalet om ägare- förhållandet.

I anmälan har i sammandrag anförts bl.a. följande. I upplåtelseavtalet står maken som köpare. I överlåtelseavtalet angavs de båda som säljare. Maken trodde att bostads- rätten, liksom allt annat de ägde, räknades som deras gemensamma bo vilket seder- mera visade sig vara fel. Eftersom affären måste slutföras när de var utomlands fick mäklaren X en fullmakt. Mäklaren X kontrollerade inte bostadsrättsinnehavarens namn i lägenhetsförteckningen. Om det hade skett hade överlåtelseavtalet kunnat ändras och hans hustrus namn strykas i överlåtelseavtalet. I januari 2002 fick de ett brev från mäklaren X där hon angav att bostadsrättsföreningen behövde en gåvohand- ling. De fick senare en felaktig kontrolluppgift från föreningen där det stod att hust- run hade förvärvat hälften av bostadsrätten och senare överlåtit sin andel till maken. De kontaktade mäklaren X angående upptäckta felaktigheter men mäklaren X har inte medverkat för att reda ut och rätta till kontraktet. Mäklaren X har försenat besvarat deras brev och försvårat för dem och många andra personer.

Mäklaren X har uppgett bl.a. följande. Efter undertecknandet av uppdragsavtalet tog hon kontakt med bostadsrättsföreningens dåvarande ordförande som bekräftade upp- gifter som hon fått av makarna om bl.a. ägarförhållandet. Hon litade på uppgiften och

2003-03-19:4

de uppgifter hon fick av makarna. Dessutom hade dåvarande ordföranden och en annan person i styrelsen godkänt anmälan om utträde där båda makarna stod som säljare. Hon fick en begränsad fullmakt eftersom överlåtelseavtalet redan var under- tecknat och villkoren färdigförhandlade. Hon har efter bästa förmåga besvarat makarnas frågor både skriftligen och muntligen.

Mäklaren X har efter förfrågan från Fastighetsmäklarnämnden redovisat att hon erhöll provision först sedan köparna beviljats medlemskap i bostadsrättsföreningen.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag om- sorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse.

Enligt 17 § fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten. Enligt 2 § samma lag skall vad som föreskrivs om fastigheter tillämpas också på bostadsrätter.

En fastighetsmäklare måste kontrollera att en uppdragsgivare har rätt att förfoga över objektet. Vid förmedling av en bostadsrätt fullgör mäklaren lämpligen sin kontroll- skyldighet genom att kontakta någon i bostadsrättsföreningens styrelse. Mäklaren X har uppgett att hon kontrollerat uppgiften om ägarförhållandet med ordföranden i bostadsrättsföreningen. Mot bakgrund av de uppgifter ägaren lämnat om att han trodde lägenheten var deras gemensamma och att föreningen inte haft någon erinran mot den överlåtelse där båda makarna angetts som säljare, saknar Fastighetsmäklar- nämnden anledning att ifrågasätta hennes uppgifter. Nämnden finner således inte att mäklaren X har åsidosatt sin kontrollskyldighet.

Enligt 15 § fastighetsmäklarlagen får inte en mäklare företräda en köpare eller säljare som ombud. Mäklaren X har av anmälarna fått fullmakt att försälja bostadsrätten. I fullmakten har texten om rätt att underteckna köpeavtal kryssats över.

Mäklaren X har uppgett att villkoren i överlåtelseavtalet var färdigförhandlade när hon fick fullmakten. Hennes påstående styrks av att överlåtelseavtalet var under- tecknat av parterna då fullmakten utfärdades. Utredningen ger inte stöd för att hävda att mäklaren X agerat som ombud. Fullmaktens utformning ger ändå Fastighets- mäklarnämnden anledning att erinra om att en fullmakt måste utformas så att den endast täcker det uppdrag som avses.

Med det påpekande som gjorts finner Fastighetsmäklarnämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2003-03-19:5

2003-03-19:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppdragsavtal, objektsbeskrivning, boendekostnadskalkyl, deposi- tion m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Köparen av en bostadsrätt har inkommit med en anmälan mot fastighetsmäklaren X. Anmälaren har bl.a. uppgivit att en spisfläktkåpa tagits bort efter visningen av lägen- heten och att p-plats inte erbjudits trots att lägenheten sålts med en sådan. Dessutom uppger anmälaren att han inte fått någon boendekostnadskalkyl.

Mäklaren X har inkommit med yttranden i ärendet och i sammanfattning anfört följande.

Det är riktigt att köparen inte erhållit någon boendekostnadskalkyl. Det fanns dock inte något som helst tvivel om vare sig finansiering eller betalningsförmåga. Upp- giften om parkeringsplatsen har bekräftats av säljaren efter diskussion med förre ord- föranden i bostadsrättsföreningen. En ny ordförande är tillsatt och p-plats har ordnats för köparen. Uppgiften att fläkten monterats bort har tillbakavisats av säljaren. Det är av naturliga skäl svårt att avgöra vem som har rätt. Säljaren har dock erbjudit viss kompensation. Besked om medlemskap i bostadsrättsföreningen för köparen har inhämtats av den dåvarande ordföranden i föreningen.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av bl.a. uppdragsavtal, objektsbeskrivning och överlåtelseavtal. Nämnden noterar följande. I uppdragsavtalet finns följande villkor. Under den tid uppdraget är förenat med ensamrätt får uppdraget inte sägas upp eller avbrytas utan fastighetsmäklarens medgivande. Vid obefogad uppsägning i förtid äger fastighetsmäklaren rätt till skäligt skadestånd. I objektsbeskrivningen finns, vid rubriken Parkering, uppgift om att Parkeringsplats ingår i avgiften och vid rubriken Ägare står XY. Enligt överlåtelseavtalet, som är daterat den 20 mars 2002, anges att handpenning skall betalas den 22 mars 2002. I samma avtal anges, strax ovanför köparens underskrift, att köparen tagit del av boendekostnadskalkyl. I de ingivna handlingarna finns ingen uppgift om att handpenningen deponerats.

Mäklaren X har förelagts att inkomma med bl.a. eventuellt depositionsavtal och be- slut om medlemskap i bostadsrättsföreningen för köparen. Några sådana handlingar har dock inte inlämnats i ärendet.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppdragsavtalet

I uppdragsavtalet har angetts att under tiden med ensamrätt får uppdraget inte sägas upp eller avbrytas utan fastighetsmäklarens medgivande. Ett uppdragsavtal kan emellertid sägas upp av såväl uppdragsgivaren som uppdragstagaren under

2003-03-19:5

ensamrättstidens gång och uppdragsgivaren kan inte fråntas denna rätt. Skadestånds- skyldighet kan dock komma i fråga för den som utan giltig anledning säger upp avtalet. Fastighetsmäklarnämnden anser att klausulen utformats så att den kunnat ge uppdragsgivaren den uppfattningen att denne inte utan medgivande från fastig- hetsmäklaren får frånträda uppdragsavtalet under ensamrättstiden.

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § första stycket fastighetsmäklarlagen skall, när förmedlingen avser en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning av fastigheten. Denna objektsbeskriv- ning skall innehålla vissa i lagen särskilt angivna uppgifter om fastigheten. Av 17 § följer att uppgift skall lämnas om vem som har rätt att förfoga över fastigheten. I den objektsbeskrivning som mäklaren X inlämnat i ärendet saknas uppgift om ägaren till bostadsrätten. På den punkten har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. För detta skall han varnas.

Uppgifter om fastighetens beskaffenhet torde normalt lämnas av säljaren. Om om- ständigheterna inte ger anledning till annat bör mäklaren ha rätt att lita på att de är korrekta. Det har, enligt Fastighetsmäklarnämndens mening, inte förelegat skäl för mäklaren X att ifrågasätta säljarens uppgift om att p-plats ingick i avgiften. Det finns därför inte grund för någon kritik mot mäklaren X i detta avseende.

Boendekostnadskalkyl

Enligt 18 § andra stycket fastighetsmäklarlagen skall fastighetsmäklaren, vid för- medling av en fastighet som en konsument köper huvudsakligen för enskilt bruk, innan fastigheten överlåts tillhandahålla köparen en skriftlig beräkning av dennes boendekostnader.

Det åligger således mäklaren att tillhandahålla köparen en kalkyl om inte denne avstår från en sådan. Eftersom mäklaren vid avstående från kalkyl har att styrka att så skett bör mäklaren se till att köparens avstående sker skriftligt. Enligt köpekontraktet har köparen tagit del av bl.a. boendekostnadskalkyl. Mäklaren X har dock medgivit att han inte tillhandahållit köparen någon boendekostnadskalkyl. Han har således åsido- satt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen, vilket i sig motiverar varning. Dessutom har han medverkat till en felaktig uppgift i köpekontraktet.

Uppgift om deposition och medlemskap i bostadsrättsförening

I de fall avtalets fullföljande gjorts beroende av något villkor åligger det mäklaren att ta upp frågan om deponering av handpenning (prop. 1994/95:14 s. 55). Fastighets- mäklarnämnden har uttalat att en mäklare vid överlåtelse av en bostadsrätt skall ta upp frågan om deponering av handpenning om han inte fått besked från föreningen att den kommer att bevilja medlemskap.

Bostadsrättslagen ställer inte krav på att ansökan om inträde i föreningen och beslut i fråga om medlemskap skall vara skriftliga. Enligt Fastighetsmäklarnämndens upp- fattning bör en mäklare dock alltid se till att muntligt beslut även bekräftas skriftligt eller att det i vart fall noga dokumenteras när beslutet togs och vem som lämnat besked om beslutet.

2003-03-19:6

Av de ingivna handlingarna framgår inte annat än att handpenningen erlagts till säljaren två dagar efter undertecknandet av överlåtelseavtalet. Mäklaren X har inte lämnat några uppgifter om på vilket sätt frågan om deposition tagits upp med parterna eller när kontrollen av medlemskapet har utförts i det enskilda fallet. Det kan ifråga- sättas om utbetalningen av handpenningen skett i enlighet med parternas överens- kommelse. Det saknas dock underlag för att finna att så inte skulle vara fallet. Fastig- hetsmäklarnämnden stannar därför vid ovanstående påpekande om vikten av att mäk- laren tar upp frågan om deposition samt dokumenterar beslut som rör medlemskap.

Övrigt

Vad som framkommit i övrigt beträffande den aktuella förmedlingen föranleder inte någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarnämndens sida.

Påföljd

Fastighetsmäklarnämnden har funnit att mäklaren X underlåtit att före överlåtelsen tillhandahålla köparen en boendekostnadskalkyl. Han har dessutom upprättat en objektsbeskrivning där uppgift om ägare saknas. Båda förseelserna motiverar varning.

2003-03-19:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om annan mäklares medverkan samt visning av objektet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en lägenhet. Anmälaren har i sammandrag anfört följande.

Hon lämnade uppdraget till mäklaren X den 12 november 2002. I samband med undertecknandet av förmedlingsuppdraget förklarade mäklaren X att även andra skulle kunna visa lägenheten men att det var hon som var ansvarig. Efter helgen den 16 - 17 november 2002 har mäklaren X inte tagit kontakt utan att hon sökt henne först. Mäklaren Y, som visat lägenheten, står inte för den service och det bemötande som hon önskade mot potentiella köpare av lägenheten. Uppdraget hade inte lämnats till mäklaren X om hon känt till att det var mäklaren Y som skulle ta över försälj- ningen. Hon var överens med mäklaren X om att alla visningar av lägenheten skulle "förannonseras" så att hon visste om när tillträde till lägenheten behövdes. Nycklarna överlämnades på grund av att hon inte arbetar på orten. Skiftande besked har lämnats om när lägenheten skulle visas. Vid flera tillfällen har visning skett utan hennes vetskap.

Köparen kunde inte betala handpenningen i rätt tid. Hon önskade då häva köpet men efter diverse påtryckningar och hotelser har hon accepterat den inbetalning som köparen gjort. Hon anser sig respektlöst behandlad och menar att mäklaren X och mäklaren Y handlat i strid med god mäklarsed.

2003-03-19:6

Mäklaren X har inkommit med yttrande i ärendet och tillbakavisat kritiken. Hon har i huvudsak anfört följande.

Xxxxxxxx mäklaren Y har arbetat i hennes ställe vid flera tillfällen i enlighet med överenskommelsen i förmedlingsuppdraget. Hon har kommit överens med anmälaren om att meddela när visning skulle ske. Om man inte fick tag på henne kunde de ändå gå in men anmälaren ville veta om någon varit där. Första spekulanten avvisades av anmälaren. Senare lämnade en annan spekulant ett lägre bud. Detta bud framförde hon till säljaren som accepterade budet. Man bestämde att skriva kontrakt den

6 december. Anmälaren skulle åka bort samma dag och undertecknade därför kontraktet på företagets kontor vid 12-tiden. Spekulanten skulle komma klockan

16.00. Han ville se lägenheten ännu en gång innan han undertecknade kontraktet. Mäklaren Y fick inte någon kontakt med anmälaren som då var på väg utomlands. Mäklaren Y visade lägenheten och köparen undertecknade köpeavtalet. Mäklaren Y la säljarens och föreningens exemplar av köpeavtalet på köksbordet och markerade med detta att hon varit i lägenheten.

Anmälaren har informerats i förväg om samtliga visningar utom då hon var på väg utomlands då det inte lyckades. Enligt överenskommelsen skulle de ändå gå in i lägenheten. Hon har uppfattat överenskommelsen så att anmälaren ville bli förvarnad om visning om hon var hemma men att de i annat fall fick gå in. Hon hade fått egna nycklar för detta.

Köparen skulle betala handpenning den 13 december men hade missförstått förut- sättningarna för ett lån. Anmälaren hävde muntligt kontraktet. Mäklaren X tog reda på att köparen kunde låna till handpenningen och att betalning skulle göras den

17 december. Anmälaren vidhöll kravet på hävning om köparen inte betalade hand- penningen senast en viss tid. Hon begärde också att mäklaren Y skulle förbereda ett hävningsavtal. Mäklaren Y förklarade att hon inte var säker på att anmälaren hade rätt att häva. Någon betalning kunde inte göras den 17 december på grund av att bank- kontorets datorer inte fungerade. Anmälaren krävde då att pengarna skulle finnas på hennes konto den 18 december klockan 14.00. Handpenningen betalades till anmäla- rens konto klockan 14.15. Att köparen inte betalat i rätt tid kan inte mäklaren lastas för.

Av meddelande från bankkontoret som bifogats mäklaren Xs yttrande framgår att det förelegat ett avbrott i kreditsystemet och att ny tid för låneansökan och utbetalning bokats för köparen till den 18 december 2002.

I det uppdragsavtal som på begäran av Fastighetsmäklarnämnden skickats in av mäklaren X finns följande villkor om ersättare för fastighetsmäklaren. Om fastig- hetsmäklaren på grund av sjukdom, semester eller av annan orsak är förhindrad att utföra någon del av uppdraget, har han/hon rätt att låta en annan fastighetsmäklare utföra den aktuella delen av uppdraget. Fastighetsmäklaren svarar för sin kollegas åtgärder, som om han vidtagit dem själv.

Kopia av anmälan har översänts till mäklaren Y för kännedom.

2003-03-19:7

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Medverkan av annan mäklare

Den mäklare som ingått ett förmedlingsavtal med en uppdragsgivare har det fulla ansvaret för hur uppdraget genomförs även i de delar som utförs av annan mäklare eller av oregistrerade medhjälpare. En mäklare har rätt att i viss utsträckning använda sig av medarbetare. Det är viktigt att den ansvarige mäklaren har uppdragsgivarens samtycke till att annan medverkar i utförandet av uppdraget.

I det uppdragsavtal som uppvisats i ärendet finns ett villkor där fastighetsmäklaren ges rätt att, vid förhinder, låta annan mäklare utföra någon del av uppdraget. Ett sådant villkor kan, enligt Fastighetsmäklarnämndens mening, inte tolkas så att mäkla- ren fritt kan välja att sätta annan i sitt ställe. Av mäklaren Xs yttrande framgår inte på vilket sätt hon varit förhindrad att utföra uppdraget. Mäklaren X har vidare inte ens påstått att hon inhämtat uppdragsgivarens samtycke eller att hon informerat om att kollegan mäklaren Y skulle utföra vissa uppgifter. Genom sin underlåtenhet har mäklaren X handlat i strid med god fastighetsmäklarsed. Med hänsyn till omstän- digheterna kan dock förseelsen anses som ringa.

Visning av objektet

I ärendet har anmälaren och mäklaren X lämnat motstridiga uppgifter om vad som överenskommits beträffande visningarna av lägenheten. Det går därför inte att avgöra om mäklaren X åsidosatt sina skyldigheter mot anmälaren i detta avseende. Fastig- hetsmäklarnämnden vill dock göra följande påpekande.

Det är viktigt att mäklaren noggrant går igenom med uppdragsgivaren hur visningar- na går till och tar reda på hur denne ställer sig till olika åtgärder. För det fall att upp- dragsgivaren har särskilda krav bör detta dokumenteras i uppdragsavtalet.

Övrigt

Vad som i övrigt framkommit i ärendet föranleder inte någon åtgärd från Fastighets- mäklarnämndens sida.

En ledamot är skiljaktig och anför följande.

Jag delar nämndens uppfattning vad gäller tolkningen av villkoret i uppdragsavtalet. Jag anser dock att mäklaren X skall meddelas varning för att hon, utan uppdrags- givarens samtycke, låtit kollegan mäklaren Y utföra väsentliga delar av förmedlings- uppdraget. Det har inte visats omständigheter som gör att förseelsen kan anses som ringa. Dessutom bör mäklaren Y kritiseras för att hon utfört förmedlingstjänster utan skriftligt uppdragsavtal. I övriga frågor delar jag nämndens bedömning.

2003-03-19:7

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning.

2003-03-19:7

Bakgrund

Mäklaren X registrerades som fastighetsmäklare den 4 mars 1992.

Fastighetsmäklarnämnden inhämtade den 25 oktober 2001 från kronofogdemyndig- heten uppgifter om mäklaren Xs skuldsättning. Kronofogdemyndigheten uppgav då att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 207 894 kronor. Vid förnyad kontroll den 14 februari 2003 uppgav kronofogdemyndigheten att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 292 681 kronor.

Tidigare beslut från Fastighetsmäklarnämnden

Fastighetsmäklarnämnden har i två tidigare tillsynsärenden aktualiserat frågan om mäklaren Xs lämplighet som fastighetsmäklare på grund av att han var restförd hos kronofogdemyndigheten för skulder. Nämnden avskrev ärendena genom beslut dels den 17 november 1999, dels den 1 november 2000. Nämnden uttalade emellertid att fortsatt kontakt med kronofogdemyndigheten skulle komma att äga rum för att kontrollera mäklaren Xs situation i fråga om skuldsättning. Nedan följer en kortfattad redogörelse för dessa beslut.

Beslut ---, dnr ---

Kronofogdemyndigheten uppgav den 9 november 1999 att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål om 92 572 kr och i enskilda mål om 45 196 kr. Mäklaren X anförde att han tidigare bedrivit mäklarverksamhet i S 1998 knöts han till mäklar- företaget A och påbörjade då sin verksamhet i S. I samband härmed halkade han efter med sina preliminära skatteinbetalningar jämte underhållsbidrag. Verksamheten gick dock bättre 1999 och han träffade då en uppgörelse med kronofogdemyndigheten.

Under oktober betalade han av 50 000 kr och resterande skuld skulle vara betald under december samma år. Fastighetsmäklarnämnden gjorde bedömningen att mäkla- ren Xs lämplighet som fastighetsmäklare kunde ifrågasättas eftersom han varit rest- förd vid ett flertal tillfällen. Nämnden fann emellertid att anledning till ingripande saknades eftersom mäklaren X visat att han betalade av på sin skulder.

Beslut ---, dnr ---

Fastighetsmäklarnämnden gjorde en förnyad kontroll med kronofogdemyndigheten den 2 augusti 2000. Den visade att mäklaren X hade restförda skulder i allmänna mål på 25 001 kr. Ärendet skrevs dock av efter det att mäklaren X reglerat skulden.

Kronofogdemyndigheten har den 27 februari 2003 upplyst om följande.

Det har kommit in kontrolluppgifter från mäklarföretaget A för mäklaren X. Detta innebär att mäklaren X numera är anställd. När någon har anställning beslutar krono- fogdemyndigheten om löneutmätning om det finns utrymme i lön. Något beslut om löneutmätning för mäklaren X finns inte. Mäklaren X har inte heller någon avbetal- ningsplan vad avser betalning av den aktuella skulden.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet och bl.a. anfört följande.

De restförda skulderna har uppkommit på grund av en allvarlig sjukdom med sjuk- husvistelse och arbetsuppehåll under ett halvt års tid som följd. Eftersom han var verksam som enskild näringsidkare och inte hade någon avbrottsförsäkring innebar

2003-03-19:7

detta ett ekonomiskt kännbart avbräck. Åtgärder har vidtagits för att nå en stabilare situation.

Han är fullt medveten om sin skuld och har för att skapa utrymme i sin ekonomi vid- tagit en rad konkreta åtgärder. Han har sålt sin fastighet i S och familjen har flyttat till en hyresrätt. Sedan en tid tillbaka är han anställd på fastighetsbyrån. Att han blev sjuk under en tid och helt oförmögen att arbeta är inget han kan lastas för. Den överens- kommelse han har med kronofogdemyndigheten är att då han är fullt arbetsför skall han kontakta kronofogdemyndigheten för att komma överens om en lämplig avbetal- ningsplan. Kronofogdemyndigheten kommer i avvaktan på detta inte att vidta några åtgärder. Han är alltjämt sjukskriven till 25 procent.

Han arbetar för närvarande på några mycket stora projekt som kommer att bära frukt under innevarande år. Hans förhoppning är att han i sin helhet skall kunna betala av skatteskulden i år. Han har undersökt möjligheten att erhålla banklån för att kunna betala av skatteskulden, vilket dock visat sig omöjligt på grund av den betalnings- anmärkning han ådragit sig.

Det bör understyrkas att han varit verksam som fastighetsmäklare under en mycket lång period och att det inte finns något att anmärka på vad avser hans sätt att sköta sitt arbete. Det faktum att han skött sina kundkontakter och hanterat sina ärenden på ett korrekt sätt skall vägas mot den skatteskuld han ådragit sig. Att vid en sådan jäm- förelse låta skatteskulden väga tyngre och genom ett beslut från nämnden omöjlig- göra för honom att vara verksam som mäklare skulle endast försvåra, om inte rent av omöjliggöra, hans möjligheter att göra sig skuldfri. Då han visat att han inte i något avseende misskött sina uppdrag skall detta väga tyngre än hans skuld till staten.

Särskild granskning

För att få en uppfattning om mäklaren Xs verksamhet som fastighetsmäklare har nämnden slumpmässigt tagit in kopior av fem klientakter för granskning. Den särskilda granskningen har inte givit anledning till särskild anmärkning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen (1995:400) skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registreringen för den fastighetsmäklare som inte längre uppfyller kraven enligt 6 §. Enligt 6 § första stycket 5 krävs för att en fastighetsmäklare skall bli registrerad, att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Enligt lagens förarbeten (prop. 1994/95:14 s. 66-67) skall prövningen av den personliga lämpligheten ta sikte på frågan om den sökandes allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet motsvarar de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvars- fulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdragsgivaren och dennes motpart. I kravet på redbarhet ligger givetvis ett krav på redbarhet också i ekonomiska angelägenheter. Underlåten betalning av skulder eller annan misskötsel av ekonomiska åtaganden kan ge anledning till tvekan om en persons lämplighet som fastighetsmäklare.

Mäklaren X har i två tidigare beslut åren 1999 och 2000 blivit uppmärksammad på att hans skuldsättning kan medföra att hans registrering kan komma att återkallas. Trots detta har han ånyo blivit restförd för skulder till ett avsevärt belopp. Mäklaren X har

2003-03-19:8

sedan Fastighetsmäklarnämndens granskning inleddes i ärendet i oktober 2001 inte förmått nedbringa sin skuldsättning. Det är av stor vikt att en fastighetsmäklare, som har en ansvarsfull förtroendeställning i förhållande till uppdragsgivare och motparter, är skötsam avseende ekonomiska angelägenheter och att det inte finns anledning att ifrågasätta hans integritet. Vid den redbarhetsbedömning som nämnden har att göra måste dock beaktas det förhållandet att nämnden vid den genomförda granskningen av förmedlingsuppdrag inte funnit något som gett anledning till anmärkning.

Vid en samlad bedömning finner Fastighetsmäklarnämnden därför - om än med största tvekan - att det får anses tillräckligt att nu meddela mäklaren X varning. Nämnden kommer dock att fortlöpande hålla sig underrättad om i vad mån mäklaren X lyckats reglera sin skuld samt i övrigt kontrollera om han uppfyller de krav på lämplighet som ställs på en fastighetsmäklare.

2003-03-19:8

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet och lämplighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Skattemyndigheten i K har anmält fastighetsmäklaren mäklaren X till Fastighets- mäklarnämnden. Det har vid skatterevision av mäklarföretaget A, som ägs och drivs av mäklaren Xs son G, bl.a. framkommit att intäkter för fastighetsvärderingar inte redovisats för räkenskapsåren 1995-2000. Enligt skattemyndigheten har mäklaren X tillgodogjort sig en del av ersättningarna för värderingarna. Till följd härav har mäk- laren X upptaxerats med sammanlagt 135 250 kr för taxeringsåren 1996-2001. Han har även påförts skattetillägg.

Mäklaren X har avgett yttrande i ärendet och bl.a. anfört följande. Han åtog sig fastig- hetsvärderingar åt bankerna. Något anställningsförhållande med mäklarföretaget A fanns inte. Eftersom han var folkpensionär och fick förenklad deklaration tänkte han inte på att extrainkomsterna inte uppgavs till skattemyndigheten av bankerna. Han har inte ingått några uppdragsavtal under år 2002.

Mäklaren X har varit avregistrerad under perioden 9 oktober 1999 - 23 januari 2002.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

För att en fastighetsmäklare skall bli registrerad krävs enligt 6 § första stycket 5 fastighetsmäklarlagen bl.a. att han är redbar och i övrigt lämplig som fastighets- mäklare.

Av 8 § samma lag framgår att Fastighetsmäklarnämnden skall återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller kraven enligt 6 § om det inte rör en förseelse som är ringa eller det kan anses vara tillräckligt att meddela varning.

2003-04-09:1

Bestämmelserna har i huvudsak överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till denna (prop. 1983/84:16 s. 33) anförs bl.a. följande. Om mäklare har begått en brottslig gärning, kan omständligheterna ofta vara sådana att det bör inverka på hans registrering. Givetvis bör registreringen återkallas, om mäklaren gjort sig skyldig till förmögenhetsbrott under utövandet av mäklarsysslan. Även sådana förmögenhetsbrott som begåtts vid sidan av mäklarverksamheten bör kunna föranleda återkallelse. Detsamma gäller beträffande allvarligare skattebrott. För att brottsliga gärningar skall kunna läggas till grund för återkallelse bör i allmänhet krävas att det föreligger en fällande dom.

I förarbetena till nya lagen (prop. 1994/95:14 s. 69) anges att det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkes- verksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständligheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgrepps- brott och ekonomisk brottslighet.

Mäklaren X har utfört fastighetsvärderingar utan att ta upp inkomsterna till beskatt- ning. Han har därför handlat på ett sätt som gör att hans redbarhet och lämplighet som fastighetsmäklare starkt kan ifrågasättas. Någon polisanmälan har dock inte gjorts av skattemyndigheten. Med hänsyn härtill är varning en tillräcklig åtgärd.

2003-04-09:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om redbarhet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Mäklaren X dömdes den 14 mars 2002 av V Tingsrätt för stöld i september 2001 till villkorlig dom, fyrtio dagsböter.

För att få en uppfattning om mäklaren Xs verksamhet som fastighetsmäklare begärde Fastighetsmäklarnämnden in akterna avseende fem av mäklaren Xs förmedlingsupp- drag från den 1 januari 2001 till den 1 april 2002. Granskningen av dessa har inte givit anledning till anmärkning.

Mäklaren X har yttrat sig och bl.a. anfört att han anser sig oskyldigt dömd.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 8 § fastighetsmäklarlagen skall Fastighetsmäklarnämnden återkalla registre- ringen för den mäklare som inte uppfyller det krav på redbarhet som uppställs i 6 § eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräck- ligt, får nämnden i stället för att återkalla registreringen meddela varning. Är förseel- sen ringa får påföljd underlåtas.

2003-04-09:2

I förarbetena till lagen (se prop. 1994/95:14 s. 66) anges att redbarhetsrekvisitet i 6 § tar sikte på att en mäklares allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet skall mot- svara de krav som bör ställas på en mäklare mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart.

Tingsrättens dom för stöld har visat att mäklaren X enligt Fastighetsmäklarnämnden har handlat på ett sätt som gör att hans redbarhet och lämplighet som fastighetsmäk- lare starkt kan ifrågasättas. Nämnden anser dock att det kan stanna vid en varning.

2003-04-09:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om budgivning, depositionsavtal, rutiner för posthantering och kvitton på förmedlingsprovision

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har fastighetsmäklaren X kritiserats för det sätt på vilket han genomfört en budgivning i samband med en förmedling. Kri- tiken går ut på att mäklaren X drivit upp priset på en bostadsrätt genom ett fiktivt bud.

Anmälaren har i huvudsak anfört följande.

Hennes son önskade köpa en lägenhet och hittade en etta utan dusch utannonserad för 345 000 kr genom fastighetsmäklaren X. På vägen till visningen steg priset på lägen- heten från 365 000 kr till 395 000 kr. Detta meddelades av mäklaren X i samband med visningen. Hon blev konfunderad över detta men lade ett bud på 397 000 kr.

Detta godkändes inte av mäklaren X som sa att ägaren begärde 405 000 - 410 000 kr. Det var enligt honom dessutom mycket viktigt att hon gav besked direkt eftersom en annons var införd i tidningen till dagen därpå. Hennes son köpte lägenheten den

13 maj 2002 för 405 000 kr. Några veckor senare blev en likadan lägenhet på översta våningen till salu genom en annan mäklare. Hennes son blev då intresserad och kon- taktade mäklaren. Det visade sig att lägenheten var i ett mycket gott skick med utsikt samt kvällssol. Mäklaren vid denna affär upplyste ärligt att det inte fanns några andra spekulanter. Hennes son lade ett bud på 335 000 kr vilket ägaren accepterade och lägenheten köptes för detta pris. Detta blev hennes bekräftelse på att den första för- säljningen inte gått rätt till. Hon kontaktade säljaren till den lägenhet som sonen först köpte och erbjöd honom handpenningen 40 000 kr som kompensation. Säljaren accepterade att köpet hävdes om han erhöll totalt 56 000 kr. Detta eftersom han tvingades att erlägga ytterligare en provision på 16 000 kr till mäklaren X när lägen- heten måste säljas på nytt. Det blev en uppgörelse och hon accepterade att säljaren fick 56 000 kr. På begäran presenterade mäklaren X en spekulantlista där det fram- gick att det förutom hennes son fanns en person som skulle ha bjudit 395 000 kr. Vid telefonkontakt med denne framkom att han var bekant med mäklaren X och inte varit

2003-04-09:2

i den aktuella lägenheten. Personen hade tre aktiebolag på samma gatuadress som mäklaren X.

Anmälaren har bifogat kopia av en rekommenderad försändelse adresserad till mäkla- ren Xs mäklarföretag på den adress som anges på mäklaren Xs visitkort och på före- tagets hemsida. Försändelsen har gått åter med uppgift om att den inte utlösts.

Fastighetsmäklarnämnden har noterat följande från övriga till anmälan fogade hand- lingar. I köpeavtalet den 13 maj 2002 har överlåtelsen villkorats av att köparen erhål- ler medlemskap i bostadsrättsföreningen. Det finns inte något villkor om deposition av handpenningen. Säljaren har i en skrivelse till mäklarföretaget den 26 september 2002 uppgett att han inte fått något kvitto på de två provisionsersättningarna till mäklaren X.

Mäklaren X har anfört följande.

Utgångspriset på lägenheten var satt till 345 000 kr. Då det stod klart för säljaren att det kunde bli budgivning förklarade denne att han accepterade bud över 400 000 kr. I annat fall ville han vänta med en försäljning till mitten av juli då antagningen till högskolorna var klar. I det läget kunde han räkna med ett högre bud för lägenheten. Den spekulant som bjöd 395 000 kr hyrde vid det aktuella tillfället utrymme i en lokal tillhörig fastighetsbyrån. Orsaken till att denne bjöd detta belopp var att han ville vara säker på att få lägenheten men att han inte kunde lägga ett högre bud. På grund av för- biseende upprättades inte något depositionsavtal. Anledningen till att den rekommen- derade försändelsen inte blev utlöst hos posten var att meddelandet från posten inte kom adressaten tillhanda. Erlagda mäklararvoden kvitteras på den likvidavräkning som säljaren erhåller. Dessutom erhåller insättaren ett kvitto på insatta medel.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Budgivningen

Fastighetsmäklarens roll är att vara en opartisk länk mellan köparen och säljaren. Det finns inga i lag bestämda regler för hur en budgivning skall gå till. Säljaren bestäm- mer i samråd med mäklaren om det skall vara budgivning och hur den i så fall skall hanteras. Säljaren är aldrig juridiskt bunden av några överenskommelser beträffande budgivningen, utan kan när som helst ändra formerna för budgivningen eller helt avbryta den. Handläggningen hos Fastighetsmäklarnämnden är skriftlig. Muntliga förhandlingar eller förhör förekommer inte. Det finns inom ramen för nämndens arbetsformer inte någon egentlig möjlighet att utreda vilka som deltagit i en budgiv- ning. Uppgifter från en mäklare i denna fråga får därför normalt accepteras om det inte visats att uppgiften är felaktig. Nämnden kan inte med stöd av utredningen finna att mäklaren Xs uppgifter om spekulanter är felaktig och finner därför inte anledning att rikta någon kritik mot honom i denna del.

Depositionsavtal

Mäklaren X har upplyst att han på grund av förbiseende inte upprättat något deposi- tionsavtal. Han har således brustit vad gäller regleringen av villkoren för deposition. För detta skall mäklaren X kritiseras.

2003-04-09:3

Rekommenderat brev som inte lösts ut av mäklaren

Det är givetvis av högsta vikt att den som skickar en försändelse till en fastighets- mäklare skall kunna utgå från att den tas emot utan dröjsmål. Detta gäller inte minst om avsändaren sänt en rekommenderad försändelse. En mäklare måste därför ha sådana rutiner för sin posthantering att han kan nås på den adress han uppgett för sin mäklarverksamhet. Om så inte är fallet är det en allvarlig brist i verksamheten.

Av utredningen framgår att ett rekommenderat brev som skickats till den fastighets- byrå där mäklaren X är verksam inte har blivit utlöst. Det sändes till den adress som anges på mäklaren Xs visitkort och företagets hemsida. Mäklaren X har uppgett att något meddelande om försändelsen inte kommit honom tillhanda. Huruvida han har fått något meddelande om försändelsen eller inte är svår att utreda inom ramen för nämndens arbetsformer. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att vad som fram- kommit i ärendet inte ger underlag för kritik mot mäklaren X i denna del.

Kvitton på förmedlingsprovisioner

Av utredningen framgår att säljaren av den lägenhet för vilket köpet hävdes erhållit kvitton på förmedlingsprovisionerna först sedan han den 26 september 2002 tillskrivit mäklarföretaget. Den första överlåtelsen ägde rum redan den 13 maj 2002. En upp- dragsgivare skall kunna kräva att en mäklare med automatik överlämnar kvitto på förmedlingsprovision i samband med ett uppdrag. Mäklaren X skall därför kritiseras för bristande rutiner i samband med förmedlingen.

Påföljd

Mäklaren X har inte upprättat depositionsavtal beträffande deponerad handpenning och haft bristande rutiner för kvittering av mottagna provisioner. Mäklaren X har således på två punkter i samband med ett uppdrag brustit i sina ålägganden som fas- tighetsmäklare. Försummelserna kan sammantaget inte bedömas vara ringa. Med anledning härav skall mäklaren X tilldelas varning.

2003-04-09:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om prövning av mäklarens lämplighet i anledning av anmälares kritik av värdering utförd av mäklaren

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har mäklaren X kritiserats för sin värde- ring av en fritidsfastighet. Värderingen har gjorts på beställning av en delägare i samband med att en försäljning till andra delägare blivit aktuell.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och begärt att anmälan skrivs av på formella grunder eftersom den inte rör ett förmedlingsuppdrag. Han har angående sin värde- ring inte anfört annat än att han anser att den var korrekt.

2003-04-09:3

Beträffande den aktuella fastighetens värde är följande av intresse. Den inköptes i januari 1997 för 450 000 kr. Taxeringsvärdet 1999 var 307 000 kr. Den har av annan

värderingsman åsatts värdet 525 000 kr i november 2001 och 687 500 kr i december samma år. Fastigheten såldes i maj 2002 för 810 000 kr. Mäklaren X värderade fas- tigheten i maj 2000 till 400 000 kr.

Den privata branschnämnden Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN) ansåg i ett beslut den 13 december 2000 mäklaren Xs värdering för låg och angav i beslutet att man fann det särskilt anmärkningsvärt att han ansett att fastigheten minskat i värde med 50 000 kr från inköpspriset tre år tidigare.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I sin tillsyn över de registrerade fastighetsmäklarna har Fastighetsmäklarnämnden att pröva om en mäklare vid utförande av ett förmedlingsuppdrag handlat i enlighet med sina skyldigheter enligt fastighetsmäklarlagen, dvs. iakttagit god fastighetsmäklarsed. Detta utesluter emellertid inte att nämnden även kan granska mäklarens agerande där han inte haft ett förmedlingsuppdrag men där hans uppdrag haft anknytning till fastighetsförmedling t.ex. genom att det innefattat moment som normalt ingår i ett förmedlingsuppdrag. Det kan t.ex. vara fallet när mäklaren enbart haft i uppdrag att upprätta ett köpekontrakt. Nämndens granskning sker då med utgångspunkt i 12 § fastighetsmäklarlagen där det sägs att en fastighetsmäklare skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fasighetsmäklarsed. Av förarbetena till lagen framgår att formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastig- hetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang när han uppträder i sin yrkesroll (prop. 1994/95:14 s. 76).

Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklaren Xs värderingsuppdrag inte haft en sådan anknytning till fastighetsförmedling att hans sätt att utföra det skall bedömas utifrån bestämmelsen i 12 §.

Enligt 6 § första stycket 5 skall en mäklare vara redbar och i övrigt lämplig som fastighetsmäklare. Utöver ovan nämnda tillsyn ligger det därför i Fastighetsmäklar- nämndens tillsyn att granska fastighetsmäklares agerande även i andra hänseenden. Nämnden har därvid att bedöma om en mäklare agerat på ett sådant sätt att han upp- fyller de allmänna krav på hederlighet, pålitlighet och integritet som motsvarar de krav som kan ställas på en mäklare. Detta mot bakgrund av den i flera avseenden ansvarsfulla förtroendeställning som mäklaren intar i förhållande till både uppdrags- givaren och dennes motpart (prop. 1994/95:14 s. 66). Det innebär att nämndens granskning av en mäklare kan avse förhållanden som över huvud taget inte har an- knytning till fastighetsförmedling. Det ligger dock utanför nämndens tillsynsroll att närmare granska och utreda hur en mäklare utfört andra uppdrag än fastighetsförmed- lingsuppdrag. Endast om det finns ett klart och entydigt material som utvisar att upp- draget misskötts eller att mäklaren på annat sätt agerat klandervärt vid det uppdragets utförande kan det läggas till grund för en bedömning av mäklarens allmänna lämp- lighet.

Fastighetsmäklarnämnden finner mot bakgrund av den utredning som föreligger att det finns anledning att ifrågasätta om mäklaren X utfört sitt värderingsuppdrag på ett

2003-04-09:4

fullgott sätt. Den kritik som kan riktas mot honom härvidlag motiverar dock inte någon särskild påföljd från nämndens sida. Ärendet skall därför skrivas av.

Två ledamöter samt föredragande är skiljaktiga och anför följande.

Vi delar inte uppfattningen att Fastighetsmäklarnämnden enligt 12 § fastighets- mäklarlagen inte kan bedöma hur en fastighetsmäklare utför en fastighetsvärdering. Den som vänder sig till en fastighetsmäklare för att få en värdering utförd gör detta för att få en professionell bedömning av värdet på ett objekt. En fastighetsmäklare som gör en värdering uppträder därför enligt vår mening i sin yrkesroll oavsett om han har ett förmedlingsuppdrag eller inte. Vi anser vidare att en värdering är ett normalt moment i samband med ett förmedlingsuppdrag. Ett separat uppdrag att utföra en värdering bör därför bedömas på samma sätt som när en fastighetsmäklare t.ex. enbart haft i uppdrag att upprätta ett köpekontrakt. Det förefaller således inte rimligt att en värdering enbart skulle kunna granskas utifrån det allmänna kravet på redbarhet som ställs på en fastighetsmäklare. Fastighetsmäklarnämnden borde därför enligt 12 § fastighetsmäklarlagen ha prövat om mäklaren Xs värdering varit att anse som omsorgsfull och i överensstämmelse med god fastighetsmäklarsed. Värderingen avviker så avsevärt från marknadsvärdet att vi inte anser att så varit fallet. Mäklaren X borde därför erhållit en varning.

2003-04-09:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om självinträde

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Mäklaren X har i en skrivelse meddelat att hans son förvärvat en bostadsrätt som han tidigare haft i uppdrag att förmedla. Mäklaren X har på nämndens begäran gett in kopia av uppdragsavtalet, avsägelse av uppdraget, överlåtelseavtalet och ett värde- intyg. Han har även gett in ett avstående från boendekostnadskalkyl och ett deposi- tionsavtal i vilket han som fastighetsmäklare emottagit handpenningen i deposition. Han har vidare gett in ett intyg från säljarens svägerska. Uppdragsavtalet är daterat den 9 december, den skriftliga uppsägningen den 19 december, överlåtelseavtalet den 21 december och värdeintyget den 27 december. Enligt överlåtelseavtalet uppgick köpeskillingen till 175 000 kr. I värdeintyget anges att 175 000 kr +/- 15000 kr bedöms vara lägenhetens marknadsvärde.

Mäklaren X har i huvudsak anfört följande.

Bostadsrätten var aldrig annonserad och säljaren och köparen var bekanta med varandra. Säljaren, som numera avlidit, flyttade under hösten 2002 till ett äldreboende varför det blev aktuellt att avyttra hennes bostadsrätt. Säljaren uttryckte särskilt att hon önskade att han skulle handha affären. Eftersom säljaren var gammal sköttes det

2003-04-09:4

praktiska av dels säljarens svägerska dels säljarens bror. Den 9 december tecknades uppdragsavtal. Hans son hade under en tid letat efter en lägenhet och när han fick kännedom om att lägenheten var till salu förklarade han att han var intresserad. Han kontaktade svägerskan den 10 december och berättade om sonens intresse och att han avsåg att frånträda sitt uppdrag. Svägerskan informerade säljaren som dagen därpå förklarade att hon gärna såg att sonen köpte lägenheten. Den 19 december kontakta- des han av svägerskan. Hon föreslog att parterna skulle träffas och skriva kontrakt den 21 december. Av detta skäl blev det bråttom med att säga upp uppdragsavtalet.

I de fall där en mäklare överväger ett självinträde skall mäklaren enligt förarbetena till fastighetsmäklarlagen efter uppsägningen av förmedlingsuppdraget ge säljaren skäligt rådrum, exempelvis för att denne skall kunna anlita en annan mäklare, innan mäklaren får ge sig in i konkreta förhandlingar med säljaren. Vidare skall enligt ut- talanden i förarbetena "i stort sett" samma sak gälla i de fall där det är en närstående till mäklaren som är intresserad av att förvärva objektet. Dessa uttalanden är dunkla eftersom en mäklare inte gärna kan förhindra sin närstående att omedelbart förhandla med säljaren. Vad som är skäligt rådrum kan inte besvaras generellt, utan hänsyn måste tas till det enskilda fallet. Syftet med regeln är att mäklaren inte skall kunna utnyttja sin ställning för att gynna en närstående. Regeln är dock inte skriven med tanke på denna situation där alla är personligt bekanta med varandra och där det av detta skäl inte är aktuellt för säljaren att anlita en annan mäklare. Säljaren har erhållit skäligt rådrum. Meddelandet om sonens intresse och hans frånträdande av uppdraget lämnades till svägerskan redan den 11 december och kontrakt skrevs först den

21 december. Enligt säljarens uttryckliga önskemål åtog han sig att upprätta köpe- kontrakt samt att hålla handpenningen deponerad. Att det i depositionsavtal och kontrakt talas om "fastighetsmäklaren" beror på att dessa formuleringar finns i standardavtalen. Det var även olämpligt att avstående från boendekostnadskalkyl skett samt att kontraktshandlingarna varit försedd med fastighetsmäklarens logotyp.

Denna affär har inte skötts exemplariskt i alla delar. Fastighetsmäklarnämnden bör emellertid beakta att han själv anmält förvärvet till nämnden, att priset enligt intyg är marknadsmässigt och att säljaren inte lidit skada. Syftet med reglerna är att en mäk- lare inte skall kunna utnyttja sin ställning för att gynna sig själv eller närstående.

Reglerna passar således inte alls in i den situation där parterna är personligt bekanta med varandra eller kanske till och med önskar att gynna varandra. Han vill även åbe- ropa ett avgörande av Fastighetsmäklarnämnden av den 21 november 2001 där en mäklare förmedlat sin dotters lägenhet, eller i vart fall hjälpt henne med vissa för- medlingsåtgärder. Nämnden visade i detta fall förståelse för att alla inblandade kände varandra och bedömde av detta skäl förseelsen som ringa. Om Fastighetsmäklar- nämnden skulle finna att han åsidosatt god fastighetsmäklarsed bör förseelsen med tanke på omständigheterna inte leda till någon påföljd.

Säljarens svägerska har i ett intyg bl.a. anfört att mäklaren X den 11 december 2002 meddelat att hans son var intresserad av lägenheten och att han av detta skäl måste frånträda sitt uppdrag. Hon anser inte att mäklaren X på något sätt utnyttjat situa- tionen för att gynna sin son.

2003-04-09:4

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 13 § fastighetsmäklarlagen får en fastighetsmäklare inte köpa en fastighet som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla en fastighet till en närstående. I förarbetena till denna bestämmelse (prop. 1994/95 s. 77-78) sägs bl.a. följande.

Förbudet mot att utnyttja ett förmedlingsuppdrag så att mäklaren lämnar rollen som opartisk mellanman för att i stället träda in som uppdragsgivarens motpart innebär att den mäklare som erbjuds att förmedla en fastighet som han själv är intresserad av att förvärva inte kan åta sig ett sådant uppdrag. Han måste direkt avböja det erbjudna uppdraget. Med hänsyn till det intresse som bär upp regeln skulle det strida mot god fastighetsmäklarsed om mäklaren, innan han gett till känna sitt eget intresse, skulle utnyttja situationen till att gå in i diskussioner med säljaren om villkoren för försäljningen och liknande frågor. Mäklaren bör därför omedelbart redovisa skälen för att han inte kan åta sig uppdraget. Mäklaren bör hantera situationen på det beskrivna sättet inte bara när han är helt klar över sitt intresse av att själv förvärva säljarens fastighet utan i alla situationer där han känner att han under vissa förutsättningar kan komma att bli intresserad av ett förvärv för egen del. Inte heller i situationer av det senare slaget kan nämligen mäklaren - om han åtar sig uppdraget - förväntas leva upp till den opartiska ställning som hans uppdragsgivare har rätt att vänta sig.

Även om mäklaren vid den första kontakten med en säljare inte har något eget intresse av den fastighet han enligt uppdragsavtalet skall förmedla, kan det naturligtvis av olika skäl inträffa att mäklaren, först sedan han påbörjat ett uppdrag, får ett eget intresse av att förvärva fastig- heten. I en sådan situation har han endast två alternativ. Antingen får han hålla tillbaka sitt eget intresse och fullfölja förmedlingsuppdraget i enlighet med avtalet, eller så får han säga upp förmedlingsavtalet och ange sina skäl för det. Det senare alternativet kan vara till nackdel för säljaren därför att försäljningen fördröjs, med det kan också tänkas vara till gagn för sälja- ren, exempelvis om det till slut visar sig att mäklaren i konkurrens med andra intresserade erbjuder det högsta priset.

När en mäklare valt att säga upp förmedlingsuppdraget kan det inte godtas att han omedelbart tar upp regelrätta förhandlingar med säljaren om ett förvärv. Han skulle då utnyttja sin ställ- ning på ett otillbörligt sätt. Han måste ge säljaren skäligt rådrum att t.ex. anlita en annan mäklare och först därefter agera i konkurrens med andra presumtiva köpare och på lika villkor.

Frågan hur en mäklare praktiskt skall förfara med hänsyn till förbudet mot överlåtelse till en närstående kan i stort sett besvaras genom en hänvisning till vad som ovan sagts om en mäklare som har ett eget intresse av säljarens fastighet. Situationen är i princip densamma.

Fastighetsmäklarnämnden vill först framhålla följande. Om mäklaren X redan när han åtog sig uppdraget haft anledning anta att sonen var intresserad av lägenheten borde han, mot bakgrund av uttalandena ovan, överhuvudtaget inte åtagit sig upp- draget.

Uppdragsavtalet tecknades den 9 december. Mäklaren X har anfört att han dagen därpå kontaktat svägerskan och sagt att han avsåg att frånträda uppdraget på grund av sonens intresse. Mäklaren X har vidare anfört att han sade upp uppdraget muntligt den 11 december och svägerskan har intygat detta. Uppdraget sades därefter upp skriftligt den 19 december.

Fastighetsmäklarnämnden anser i princip att mäklaren X formellt borde sagt upp uppdraget skriftligt redan den 11 december eftersom det då stod klart att sonen var intresserad av att köpa. Mäklaren X har vidare genom att vid affärens genomförande ange företagets logotyp på dokument och genom att upprätta avstående från

2003-04-09:5

boendekostnadskalkyl samt ett depositionsavtal agerat som fastighetsmäklare fastän uppdraget sagts upp. Han har därför visat bristande insikter om vad som krävs av en fastighetsmäklare i den uppkomna situationen. Med hänsyn till omständigheterna i det aktuella fallet bedömer nämnden dock förseelsen som ringa. Påföljd kan därför underlåtas.

2003-04-09:5

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om uppsägning av uppdragsavtal och krav på ersättning

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

I en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden har säljaren av en fastighet ifrågasatt mäklaren Xs agerande i samband med ett förmedlingsuppdrag. Anmälaren har i huvudsak anfört följande.

Han tecknade den 15 oktober 2002 ett tre månaders ensamrättsavtal med mäklaren X angående försäljningen av fastigheten. Den 12 november förhörde han sig om det gick att häva avtalet. Den 14 november erbjöd han mäklaren X 10 000 kr för att bli löst från avtalet. Den 25 och 29 november ringde spekulanter och ville titta på fastigheten. Han hänvisade till mäklaren X som sade att huset var sålt. Den 30 november togs fastigheten bort från hemsidan på Internet. När han i telefonsamtal med mäklaren X den 3 december önskade en förklaring till detta uppgav denne att han uppfattat att huset var sålt och att han därför inte skulle göra något ytterligare. Efter den 12 november lät mäklaren X avta- let löpa ut till den 15 januari utan att vidta någon åtgärd.

Mäklaren X har anfört bl.a. följande.

Den 15 oktober 2002 fick han uppdraget som gällde t.o.m. den 15 januari 2003. Fas- tigheten hade då varit ute till försäljning under ca 10 månader. Först hade säljaren på egen hand försökt sälja fastigheten. Därefter hade en annan mäklare haft uppdraget under 6-7 månader. Säljaren berättade att strax före det att han erhöll uppdraget fanns en köpare (MW) på 2,3 miljoner kr och att denne gjort en besiktning. Vid besiktning- en framkom fel och brister som medförde att MW prutade och det blev därför inte något köp.

Den 18 oktober lade han ut objektet på Internet och den 30 oktober infördes en tidningsannons. Fastigheten visades den 31 oktober till 4 november för omkring

15 kunder varav tre visade intresse. En kunde tänka sig ca 2,2 miljoner kr plus/minus 100 000 kr, men kunde inte bestämma sig. De andra var intresserade runt

2 miljoner kr. Fastigheten annonserades ut på nytt den 8 november utan att någon visade intresse.

Den 21 oktober, precis när han lagt ut fastigheten på nätet, ringde MW. Denne berättade att han varit intresserad av fastigheten tidigare och att han nu bjöd

2003-04-09:5

2,1 miljoner kr. Detta framfördes till säljaren som omgående avvisade budet. MW ringde ytterligare ett antal gånger för att höra hur det gick. Den 12 november bjöd MW 2,25 miljoner kr på villkor att säljaren godtog det samma dag. MW skulle annars köpa en annan fastighet dagen därpå. Han framförde budet till säljaren som avvisade detta då han ville ha ut 2,3 miljoner kr.

Den 14 november ringde säljaren och ville säga upp förmedlingsuppdraget omgående utan att betala någon ersättning till honom. Som grund anförde säljaren att en kund från tiden då säljaren själv annonserade hörts av och ville köpa fastigheten för

2,3 miljoner kr. Han upplyste säljaren om att han ville ha betalt för sina utlägg och för nedlagda timmar om säljaren sade upp uppdraget. Han erbjöd säljaren att bli löst från avtalet för 50 000 kr. Säljaren blev arg och erbjöd 10 000 kr. Den 18 november fick han ett brev från säljaren med samma erbjudande. Han svarade inte. Hans uppfattning var att han redan diskuterat detta med säljaren. Någon uppsägning skedde inte.

Objektet fanns kvar på Internet men efter mycket funderande tog han bort fastigheten från Internet den 30 november. Han trodde att säljaren själv avsåg att sälja eller hade sålt fastigheten.

Omkring den 4 december ringde säljaren och frågade varför han tagit bort fastigheten från Internet. Säljaren sade åt honom att arbeta vidare och redovisa sina åtgärder. Han upplyste säljaren om att han fått uppfattningen att denne själv skulle sälja eller hade sålt sin fastighet. Någon uppsägning skedde inte nu heller. Den 9 december fick han ett brev från säljaren där denne skrev att han förväntade sig att han arbetade vidare med försäljningen av fastigheten. Han uppfattade att den köpare som säljaren haft kanske inte längre fanns kvar och lade på nytt ut objektet på Internet. Säljarens på- stående om att han krävt 100 000 kr i ersättning stämmer inte. Han uppfattade sälja- ren som svår att prata med. Varje samtal efter den 14 november har avslutats genom att säljaren slängt luren i örat på honom. Han hade gärna löst säljaren från uppdraget mot rimlig ersättning. Han beräknade sina kostnader för uppdraget till totalt ca

49 500 kr varav 20 000 kr för annonser och ca 32 250 kr för 25 timmars arbete.

Fastighetsmäklarnämnden har tagit del av uppdragsavtalet. Enligt avtalet skall ersätt- ning till mäklaren X utgå i form av provision. Det anges att ingen kostnad utgår för uppdragsgivaren om något bindande köp inte kommer till stånd. Beträffande upp- sägning anges att det gäller en ömsesidig uppsägningstid om tio dagar under tid utan ensamrätt. Det finns inget villkor som reglerar eventuellt skadestånd vid uppsägning utan giltig anledning.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Hanteringen av uppsägningen

Av utredningen framgår att säljaren per telefon den 14 november och skriftligt den 18 november kontaktat mäklaren X för att säga upp uppdragsavtalet. Mäklaren X har uppgett att han trodde att säljaren själv skulle sälja eller hade sålt fastigheten och han har tagit bort objektet från Internet. Han har därefter på nytt lagt ut fastigheten på Internet. Detta sedan säljaren i brev den 9 december skrivit att han förväntade sig att mäklaren X skulle fortsätta med förmedlingen. Fastighetsmäklarnämnden anser att mäklaren X i den uppkomna situationen skulle gjort klart för säljaren huruvida han ansåg att uppdragsavtalet alltjämt gällde eller sagts upp. Detta gäller även om säljaren och mäklaren X inte varit ense om den ersättning som mäklaren X kunde vara

2003-04-09:6

berättigad till vid en uppsägning från säljarens sida. Mäklaren X har således inte varit tillräckligt aktiv för att klarlägga om han alltjämt haft ett uppdrag eller inte. Han har härigenom åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Kravet på ersättning

Fastighetsmäklarnämnden är inte behörig att avgöra tvister om ersättning till fastighets- mäklare. Däremot kan nämnden pröva om det sätt på vilket mäklaren agerat i en ersätt- ningsfråga är förenligt med bestämmelsen i 12 § fastighetsmäklarlagen, att mäklaren i allt skall iaktta god fastighetsmäklarsed.

Fastighetsmäklarnämnden har i ett flertal ärenden klargjort att båda parter ensidigt kan säga upp ett uppdragsavtal. Den som säger upp ett avtal utan giltig anledning kan dock bli skadeståndsskyldig. Det har i ärendet inte framkommit att anmälaren haft något gil- tigt skäl för sin uppsägning. Om det inte skriftligen överenskommits annat mellan mäk- laren och uppdragsgivaren, har mäklaren vid obefogad uppsägning inte rätt till annan ersättning än vad som följer av god fastighetsmäklarsed dvs. ersättning för de faktiska kostnader han haft i form av utlägg. Den enda överenskommelse som finns om mäkla- ren Xs rätt till ersättning är den om rätten till provision vid ett bindande köp. Det finns således ingen överenskommelse om storleken av eventuellt skadestånd. Mäklaren X har därför inte haft rätt att kräva ersättning för nedlagt arbete utan endast för de utlägg som varit nödvändiga för uppdragets utförande. Han har genom att framställa krav på högre ersättning än vad han varit berättigad till åsidosatt god fastighetsmäklarsed.

Detta motiverar i sig varning.

Påföljd

Mäklaren X har dels brustit i sin hantering vad avser säljarens uppsägning dels fram- ställt ett oberättigat krav på ersättning. För detta skall han meddelas varning.

2003-04-09:6

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Bakgrund

Köparna till en jordbruksfastighet har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden inledningsvis gjort gällande att X brustit i sitt uppdrag som mäklarassistent. De har bifogat kopior av köpekontrakt, nyttjanderättsavtal, fastighetsutdrag, utskrift från webbplatsen Xxxxxxxx.xx, karta m.m.

Anmälarna har anfört bl.a. följande. De trodde först att X representerade företaget A i

G. Därefter har de varit i kontakt med företaget och fått den informationen av före- taget A att X i just detta fallet agerade på egen hand som privatperson men att han fick använda sig av företagets standardblanketter och teknik.

Det började med att de såg annonsen på Hemnet och kontaktade företaget A som gav dem Xs telefonnummer och adress i S. De kom då i kontakt med honom och tittade på fastigheten. De var övertygade om att X skulle följa mäklarlagen och att det var företaget A i G som hade ansvaret för avtalet och att det undertecknades på ett korrekt sätt.

2003-04-09:7

X har inkommit med yttrande och anfört att han haft en fullmakt från ägaren att sälja fastigheten i fråga. Han har inte någon som helst förståelse för att detta skulle utgöra yrkesmässig förmedling av fastigheter.

Någon fullmakt har inte bifogats yttrandet.

Fastighetsmäklarnämnden har tidigare handlagt tre ärenden under åren 1996 - 2000 där Xs medverkan vid fastighetsöverlåtelser har ifrågasatts.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdrags- givaren en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om överlåtelse av fastig- heten. Som närmare framgår av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlings- branschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkes- område kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för be- dömning är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något en- staka tillfälle (se prop. 1994/95:14 s. 63 jämfört med prop. 1983/84:16 s. 27 f.).

Med hänvisning till de uppgifter som anmälaren lämnat om Xs verksamhet samt vad som framkommit beträffande marknadsföringen och utformningen av de dokument som X upprättat finner Fastighetsmäklarnämnden att det finns anledning att anta att X verkat som fastighetsmäklare trots att han inte är registrerad hos nämnden.

2003-04-09:7

Saken: Tixxxxx xnligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om marknadsföring utan skriftligt uppdragsavtal, utformning av villkor i köpekontrakt och uppgift om ägare i objektsbeskrivning m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från säljaren av en fastighet. An- mälaren, som företräds av sin dotter, anser att köpekontraktet och tilläggskontraktet innehåller villkor som inbjuder till tvister. Vidare anför anmälaren att handpenning har erlagts nästan en månad efter köpekontraktets tecknande. Dessutom har köparen erhållit nyckel till fastigheten före kontraktsdagen och påbörjat renoveringsarbeten som överskrider vad som avtalats.

2003-04-09:7

Till anmälan har fogats bl.a. kopior av uppdragsavtal, köpekontrakt och tilläggsavtal till köpekontrakt.

Enligt uppdragsavtalet gäller uppdraget tillsvidare från 2001-09-05. Uppdraget är förenat med ensamrätt från 2001-09-05 till 2001-12-04. Dateringarna av uppdrags- givarens och mäklarens underskrifter är ändrade för hand till 2001-11-18 respektive 2001-11-20.

I köpekontraktet som undertecknats den 3 juni 2002 anges beträffande tillträdesdagen Enligt överenskommelse, dock senast 2002—08-31. Beträffande handpenningen anges att den skall erläggas senast 2002-07-01. I §15 finns följande överenskommelse Säljare och köpare är överens om att köparen får disponera och renovera fastigheten från 2002-06-01. Köparen övertager driften - uppvärmning, el, sotning och VA - på fastigheten från 2002-07-01. Köparen är medveten om att säljaren flyttstädar under juni månad 2002. Skulle köparen bryta detta köpekontrakt har köparen ej rätt till ersättning för nedlagt arbete och material.

I tilläggsavtalet som undertecknats den 11 juni 2002 görs följande tillägg §15 – för- tydligande - disponera och renovera: Köparen ämnar iordningställa fönsterbågar inkl karm, måla invändiga dörrar, element samt sköta gräsmattan och rensa rabat- terna.

Mäklaren X har yttrat sig i ärendet och tillbakavisat kritiken. Hon har i huvudsak anfört följande.

Fastigheten hade tidigare utannonserats flera gånger privat under 2000 och 2001. Säljaren tog kontakt i mitten av augusti 2001 och de träffades på fastigheten den

27 augusti 2001. Detta resulterade i att hon fick förmedlingsuppdraget. Annonsering har skett den 11 september och den 9 oktober 2001 och den 3 maj 2002. Samtidigt har fastigheten varit utannonserad på Internet och inne på kontoret. Visning har skett vid 15 tillfällen från den 12 september 2001 till den 6 maj 2002. Fastigheten hade stått tom sedan november 2000 efter att säljaren flyttat till ett äldreboende. Säljaren kunde själv fatta beslut om försäljningen.

I februari 2002 lade köparen ett bud på fastigheten. Fastigheten var svårsåld och i ett akut behov av omhändertagande. Köparen uppställde särskilda villkor för sitt köp.

Hon önskade bl.a. få tillgång till fastigheten före tillträdet för att kunna göra den be- bolig för egen del. Parterna diskuterade villkoren för detta mycket ingående just med tanke på de risker som finns med ett sådant arrangemang. Även säljarens barn hade en intern diskussion om villkoren. Säljaren valde slutligen att gå med på köparens krav för att få till stånd en försäljning. Budet accepterades av säljaren i maj 2002.

Efter det att köpekontraktet undertecknats fortsatte diskussionen. Ett tilläggsavtal upprättades i syfte att undanröja alla oklarheter.

Enligt uppgift från köparen har godkännande lämnats från säljarens son för ytterligare renoveringar utöver de som nämnts i tilläggskontraktet. Detta hade hon inte någon som helst kännedom om. Sonen har tillstått att han lämnat sitt tillstånd för ytterligare åtgärder. Parterna var väl medvetna om vad som kunde hända om köparen skulle bryta avtalet. Villkoren hade noggrant gåtts igenom. Säljaren var beredd att ta risken

2003-04-09:7

med att avsluta fastighetsaffären på dessa villkor. Hennes kontakter med säljaren har varit mycket goda. Hon har också varit mycket mån om att informera säljarens barn.

Den utskrift av objektsbeskrivningen som mäklaren X bifogat yttrandet saknar upp- gift om ägare till fastigheten.

Mäklaren X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med följande kompletterande uppgifter.

Säljarens dotter uppträdde inledningsvis som ombud för säljaren och det var också dottern som i praktiken lämnade uppdraget till henne. Hon fick ett e-mail från henne den 5 september med ett godkännande att börja arbeta med försäljningen. Samma dag avsände hon ett brev till dottern med en begäran om bl.a. skriftlig fullmakt. Med detta brev följde det skriftliga uppdragsavtalet för underskrift. Av olika anledningar blev det bestämt att säljaren själv skulle underteckna uppdragsavtalet men detta dröjde ty- värr ända till november. Datum för uppdragsgivarens undertecknande var ändrat då hon återfick dokumentet. Hon ändrade själv datumet för sin egen underskrift. Hon an- såg att hon genom det meddelande som lämnats av säljarens dotter hade ett sorts skriftligt uppdrag.

Till yttrandet har bl.a. bifogats utskrift av ett e-postmeddelande till mäklaren X från anmälarens dotter den 5 september 2001. Meddelandet inleds med följande text Vi ger Dig nu klartecken att arbeta vidare med försäljningen av (anmälaren) fastighet och avslutas med Undertecknad emotser Dix xekräftelse på uppdraget, hur det läggs upp och från vilken dag det gäller. ---

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppdragsavtalet - skriftlighetskrav

Enligt 11 § fastighetsmäklarlagen skall ett uppdragsavtal upprättas skriftligt. Bestäm- melsen är tvingande i konsumentförhållanden. Med skriftlighetskravet uppnås bl.a. att uppdragsgivaren och fastighetsmäklaren klargör att ett avtal verkligen har träffats samt uppdragsavtalets närmare innehåll. Av mäklaren Xs egna uppgifter framgår att annonseringen av objektet inleddes den 11 september 2001 och att första visningen genomfördes den 12 september 2001. Marknadsföring har dessutom förekommit på Internet samt på förmedlingsföretagets kontor och i skyltfönster. Skriftligt förmed- lingsuppdrag undertecknades av säljaren först den 18 november 2001. Det e-post- meddelande som avsänts är inte att likställa med ett skriftligt förmedlingsuppdrag.

Dessutom framgår av meddelandet att avsändaren förutsatte att hon skulle få en bekräftelse på uppdraget med uppgifter om uppdragets omfattning. Genom att mark- nadsföra och visa fastigheten utan att ha ett skriftligt avtal med fastighetsägaren har mäklaren X åsidosatt en tvingande regel i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motive- rar varning.

Villkor om köparens rätt till tillgång till fastigheten före tillträdet

Enligt 12 § skall fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. Enligt 19 § skall mäklaren verka för att köparen och säljaren träffar överens- kommelse i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen. Det åligger en mäklare att klarlägga köpevillkorens innebörd och se till att båda parter har uppfattat

2003-05-07:1

villkoren på samma sätt. Mäklaren skall utforma villkoren i kontraktet på ett sådan sätt att onödiga tvister om dess tolkning inte uppstår.

Fastighetsmäklarnämnden konstaterar inledningsvis att det finns uppenbara risker med avtal om att fastigheten upplåts till en köpare före det egentliga tillträdet. Nämn- den saknar dock anledning att ifrågasätta mäklaren Xs uppgifter om att parterna sär- skilt diskuterat denna risk och att såväl köpekontraktet och tilläggsavtalet utformats för att återge den gemensamma partsviljan. Ingenting i ärendet talar för att det skulle vara villkorens utformning i sig som föranlett oklarheter mellan parterna. Nämnden finner dock anledning att erinra om vikten av att villkor utformas med erforderlig precisering.

Objektsbeskrivningen

Enligt 18 § första stycket skall, när förmedlingen avser en fastighet som en konsu- ment köper huvudsakligen för enskilt bruk, fastighetsmäklaren tillhandahålla köparen en skriftlig beskrivning över fastigheten. Denna objektsbeskrivning skall innehålla vissa, i lagen särskilt angivna, uppgifter om fastigheten. Av 17 § följer att uppgift skall lämnas om vem som äger rätt att förfoga över fastigheten. I den objektsbeskriv- ning som mäklaren X inlämnat saknas uppgift om ägaren till fastigheten. På den punkten har mäklaren X åsidosatt en uttrycklig bestämmelse i fastighetsmäklarlagen. Förseelsen motiverar varning.

Övrigt

Vad anmälaren anfört om handpenningen och påbörjad renovering ger inte anledning till kritik av mäklaren Xs agerande.

Påföljd

Mäklaren X skall meddelas varning för att hon påbörjat förmedlingsåtgärder innan hon fått ett skriftligt uppdrag samt för bristen i objektsbeskrivningen.

2003-05-07:1

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om s.k. besiktningsklausul

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

En köpare förvärvade den 13 maj 2002 en fastighet genom förmedling av mäklaren

X. I köpekontraktet infördes ett villkor om besiktning och en rätt för köparen att senast den 20 maj begära återgång av köpet för det fall besiktningen skulle utvisa att det fanns fukt- eller mögelskador eller andra allvarliga fel. Köparen har i en anmälan till Fastighetsmäklarnämnden kritiserat mäklaren X för dennes agerande i samband med förmedlingen.

2003-05-07:1

Köparen har uppgett att han den 17 maj upptäckte att det fanns myror som angripit virket på framsidan, att det var röta på virket på baksidan samt att det dessutom var fukt på marken i torpargrunden. Han har vidare uppgett att en besiktningsman som undersökte fastigheten efter den 20 maj konstaterade vissa brister. Enligt köparen har mäklaren X ansett att felen var en bagatell och sagt att en snickare skulle åtgärda det som behövdes. Han anser sig inte haft någon möjlighet att häva köpet eftersom besikt- ningen var på en fredag eftermiddag och det därefter var tre helgdagar i samband med pingst. Köparen anser sig lurad och förd bakom ljuset av mäklaren X, som han uppger har agerat partiskt, djupt oprofessionellt och ojust. Vidare har köparen ifrågasatt riktig- heten av ett av mäklaren X upprättat tillägg till köpekontraktet.

Mäklaren X har tillbakavisat kritiken och sammanfattningsvis anfört följande. Köpare och säljare besiktigade fastigheten tillsammans den 17 maj. Då fanns fortfarande häv- ningsrätten kvar. Enligt säljaren skulle hon byta ut allt rötskadat material. Han fick besked om att bägge parter var överens om detta. Den 21 maj träffades han, köparen, säljarens man och en snickare. Köparen och säljaren var överens om att säljaren skulle ersätta röt- och fuktskadat material med nytt samt byta ut skadade syllar. I slutet på vecka 21 ringde köparen och hade beställt en besiktningsman. Han förklarade att denne självklart fick besiktiga fastigheten, men att säljaren åtagit sig att reparera skadan och att förbehållet för besiktning med hävningsrätt förföll den 20 maj. Den 3 juni besiktigades fastigheten och besiktningsmannen konstaterade samma skada. Vid en efterbesiktning den 23 juli av samma besiktningsman konstaterade denne att skadan var åtgärdad men köparen tyckte att några fasadbrädor inte såg snygga ut. Dessa var dock inte fukt- eller rötskadade.

Mäklaren X har till sitt yttrande fogat bl.a. ett tilläggsavtal till köpekontraktet. Där finns följande text under rubriken Tillägg. Till köpekontrakt ingånget 2002-05-13 avseende ovanstående överlåtelseobjekt avtalar härmed köpare och säljare om följande tillägg: Säljaren har tagit bort det rötskadade o fuktskadade materialet som fanns under fönster vid vardagsrum o ersatt det med nytt samt bytt ut dom syllar som var skadade. Säljaren har undertecknat dokumentet den 18 juli 2002. Det finns inte någon underskrift av köparen.

Köparen som tagit del av det ingivna tilläggsavtalet har uppgett att han inte tidigare sett det och därför inte undertecknat det.

Mäklaren X har yttrat sig över detta och uppgett följande. Avsikten med tilläggs- avtalet var att det skulle vara en bekräftelse på utförda arbeten. Säljaren underteckna- de tilläggsavtalet på tillträdesdagen. Avsikten var att även köparen skulle skriva under tilläggsavtalet som en bekräftelse. Att bara säljaren undertecknade avtalet berodde på osämja mellan säljaren och köparen och att de därför inte ville träffas.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

I 19 § fastighetsmäklarlagen stadgas att fastighetsmäklaren skall verka för att köparen och säljaren träffar överenskommelser i frågor som behöver lösas i samband med överlåtelsen.

Det ligger i mäklarens uppdrag att upprätta överlåtelsehandlingarna. De förslag till villkor som han presenterar för parterna måste vara klara och tydliga samt anpassade

2003-05-07:2

efter de aktuella förhållandena. Mäklaren skall därvid diskutera innebörden av de olika villkoren med parterna. Han har även en skyldighet att vid senare oklarheter avseende tillämpligheten av olika avtalsvillkor förklara innebörden av villkoren. Villkor som ger köparen rätt att begära återgång av köpet bör innehålla uppgift om hur och till vem en begäran om återgång av köpet skall riktas. Utan sådana uppgifter finns det risk för att köparen tror att hävningsförklaringen skall lämnas till mäklaren, även där man inte avtalat om detta. Detta kan leda till att köparen missar sin rätt till återgång.

I det av mäklaren X upprättade köpeavtalet finns en rätt för köparen att senast den

20 maj 2002 begära återgång av köpet om det vid besiktning skulle visa sig att fastig- heten var belastad med fukt- eller mögelskador eller andra allvarliga fel och brister. Det kan konstateras att klausulen saknar erforderliga preciseringar. Det är också anmärkningsvärt att den angivna sista dagen för rätten att begära återgång av köpet är en helgdag. Anxxx xar dock inte framkommit än att köparen var införstådd med denna tidsfrist. Enligt mäklaren X har säljaren och köparen före tidfristens utgång kommit överens om åtgärder i anledning av framkomna skador. Nämnden har ingen anledning att ifrågasätta denna uppgift.

Mäklaren X har upprättat ett tilläggsavtal till köpekontraktet. Avsikten med tilläggs- avtalet var enligt honom endast att få en bekräftelse på de arbeten som utförts på fastig- heten. Att ge en sådan bekräftelse formen av ett avtal är dock inte lämpligt, särskilt när det endast kommit att undertecknas av säljaren. Fastighetsmäklarnämnden vill därför framhålla vikten av att mäklare upprättar dokument som beskriver de verkliga för- hållandena.

Med de påpekanden som gjorts anser Fastighetsmäklarnämnden att ärendet kan skrivas av från vidare handläggning.

2003-05-07:2

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om hantering av förmedlingsuppdrag när mäklarens anställnings- förhållande upphört

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från ägaren av ett fritidshus. Han ingick den 2 oktober 2002 ett avtal med mäklaren X om att denne skulle förmedla försäljningen av fritidshuset. Avtalet gällde med ensamrätt från den 2 oktober till den 1 januari 2003 och löpte därefter tills vidare.

Anmälaren har i sammandrag uppgivit följande.

2003-05-07:2

Han kontrollerade den 15 oktober att fritidshuset annonserades ut på Hemnet. I november kontaktades han av mäklaren X som framförde ett bud. Han meddelade mäklaren X att han önskade ett högre belopp. Mäklaren X återkom några dagar senare och meddelade att spekulanten inte beviljats lån. Efter denna kontakt var det tyst.

Den 13 januari 2003 mottog han ett brev från det mäklarföretag där mäklaren X var anställd. I brevet informerades han om att företaget skulle gå samman med ett annat företag från och med den 15 januari.

Den 3 mars gick han åter in på Hemnet. Han fann då att hans fritidshus inte längre fanns kvar. Han ringde då omedelbart till mäklaren Xs mobiltelefon, men fick en ton som betyder att numret upphört. Han ringde då till företagets växel varifrån han kopp- lades vidare till det nya företaget. Där fick han mobilnumret till en annan mäklare från det gamla mäklarföretaget. När han blev uppringd av denne mäklare fick han för första gången veta att mäklaren X slutat sin anställning i december 2002. Denne mäk- lare uppgav vidare att han inget visste om det aktuella fritidshuset eftersom mäklaren X helt skött uppdraget. Vid en senare kontakt uppgav han dock att han hittat alla upp- gifter om huset och sade att det måste ”ha försvunnit” när de flyttade sina till salu fastigheter till det nya företaget.

Mäklaren X har i ett yttrande anfört att hans anställning upphörde den 1 december 2002 och att han inte känner till vad som hänt därefter. Han har vidare anfört följande. ”Förmodligen har det hänt något i hanteringen som gjort att [anmälarens] sommarhus inte blivit uppdaterat. Själv har jag inte haft någon som helst möjlighet att uppdatera mig i ärendet. Ansvaret ligger helt på ägarna."

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklaren Xs anställning upphörde under uppdragsavtalets ensamrättstid. Av mäkla- ren Xs yttrande framgår att han ansett att även det förmedlingsuppdrag han åtagit sig gentemot anmälaren därmed upphört.

Ett förmedlingsuppdrag är ett personligt uppdrag för mäklaren. När en mäklare åtar sig ett uppdrag har han ett ansvar för att det kan fullföljas. Att mäklarens anställning upphör innebär därför inte att hans åtaganden gentemot den som gett honom ett för- medlingsuppdrag också upphör. Enligt Fastighetsmäklarnämndens uppfattning har mäklaren inte någon självklar rätt att säga upp avtalet eller på annat sätt avbryta det enbart därför att hans anställning upphör. Det beror helt på omständigheterna kring anställningens upphörande. Det kan tilläggas att det för en anställd mäklare kan vara lämpligt att redan i anställningsavtalet reglera vad som skall gälla om anställningen upphör så att mäklaren kan fullfölja de förmedlingsuppdrag han åtar sig.

För den som anlitar en mäklare kan det vara av betydelse vilket företag mäklaren arbetar i; som anställd eller egen företagare. Valet av mäklare kan ha baserats på det renommé ett visst företag har eller det koncept som mäklarna vid ett visst företag arbetar med. Fastighetsmäklarnämnden anser därför att mäklaren skall underrätta uppdragsgivaren om mäklaren slutar vid det företag där han arbetade när förmed- lingsuppdraget ingicks. Uppdragsgivaren skall då ges möjlighet att säga upp avtalet utan att mäklaren ställer något krav på ersättning på grund av uppsägningen.

2003-05-07:3

Av mäklaren Xs egna uppgifter framgår att han inte tagit något ansvar för att det upp- drag han åtagit sig, dvs. att förmedla anmälarens fastighet, kunnat fullföljas trots att hans anställning upphört. Han har inte ens underrättat anmälaren om de ändrade förhållandena. Han har inte heller försäkrat sig om att anmälaren genom hans tidigare arbetsgivare fått hjälp med att lösa den uppkomna situationen. Mäklaren X har häri- genom på ett flagrant sätt åsidosatt god fastighetsmäklarsed. För detta skall han med- delas varning.

2003-05-07:3

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om konkurrerande provisionsanspråk m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från en fastighetsmäklare som gör gällande att mäklaren X agerat i strid med god fastighetsmäklarsed genom att för- medla en fastighet under den tid som anmälaren hade ett uppdrag att med ensamrätt förmedla samma objekt. Anmälaren menar att mäklaren X haft kännedom om an- mälarens uppdrag.

Mäklaren X har i yttrande tillbakavisat kritiken och anfört följande.

Hennes förmedlingsuppdrag hade sagts upp av säljarna och hon bekräftade uppsäg- ningen den 26 juni 2002 men "reserverade sig med två spekulanter". Samtidigt infor- merade hon om att provision skulle tillfalla henne om någon av dessa förvärvade huset efter förmedlingsuppdragets slut. Säljarna har härefter anlitat en annan mäklare, anmälaren. Efter ca 3, 5 vecka återkom en av spekulanterna och meddelade att han önskade köpa fastigheten. Hon underrättade säljarna som gav anmälaren en tid att följa upp sina kunder. Då detta inte ledde till någon affär beslutade sig säljarna för att sälja fastigheten genom henne till spekulanten. Hon upprättade ett köpekontrakt som parterna undertecknade den 6 augusti 2002. Härefter har anmälaren kontaktat henne för en uppgörelse om provisionen men de har inte lyckats nå en uppgörelse. Anmäla- ren skickade en faktura till säljarna som skulle betalas inom tio dagar. I annat fall skulle fakturan skickas vidare till kronofogdemyndigheten. För att hjälpa säljarna ur detta problem upprättades ett tilläggsavtal så att en del av den deponerade handpen- ningen kunde utbetalas till dem. Tillträde har skett och parterna har varit nöjda med både informationen och affärens genomförande.

Anmälaren har skickat in två uppdragsavtal som hon tecknat med respektive säljare den 9 juli 2002. Uppdragen är enligt villkoren förenade med ensamrätt till den

8 oktober 2002.

Det avtal om förmedlingsuppdrag som mäklaren X bifogat sitt yttrande har under- tecknats av henne den 25 september 2001 och av säljarna den 26 september 2001. Avtalet gällde med ensamrätt till den 24 december 2001.

2003-05-07:4

Mäklaren X har inkommit med bl.a. beslut från Mäklarsamfundets Ansvarsnämnds sammanträde den 20 november 2002. Av beslutet framgår att anmälaren bl.a. ålagts att mot faktura vidarebefordra den av uppdragsgivaren mottagna provisionen till mäklaren Xs arbetsgivare till vilken hon överlåtit sin rätt till provision.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Mäklaren X har kritiserats av en konkurrerande fastighetsmäklare för att hon under anmälarens ensamrättstid medverkat till försäljning av den fastighet som anmälaren hade i uppdrag att förmedla. Av utredningen framgår att säljarna riskerat att få betala dubbla provisioner.

Fastighetsmäklarnämnden prövar inte ekonomiska tvister men kan, med utgångspunkt från fastighetsmäklarlagens bestämmelse om god fastighetsmäklarsed, göra en be- dömning av om en mäklare framställt ett oberättigat krav, vilket mäklaren i så fall kan kritiseras för.

Ett uppdragsavtal med ensamrätt innebär enligt 21 § fastighetsmäklarlagen att en fas- tighetsmäklare har rätt till förmedlingsprovision oavsett om objektet under uppdrags- tiden försäljs genom mäklarens eller någon annans försorg. Det förhållandet att mäk- laren X - under den tid en annan mäklare haft förmedlingsuppdrag med ensamrätt av- seende den aktuella fastigheten - på säljarnas beställning upprättat ett köpekontrakt mellan säljarna och en spekulant som hon tidigare anvisat föranleder inte någon kritik.

Vad som i övrigt kommit fram beträffande mäklaren Xs agerande föranleder inte hel- ler någon kritik från Fastighetsmäklarnämndens sida

2003-05-07:4

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om villkor i förmedlingsavtal, konkurrerande provisionsanspråk, krav på ränta m.m.

Fastighetsmäklarnämndens avgörande Fastighetsmäklarnämnden meddelar mäklaren X varning. Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har i samband med handläggningen av ett tillsynsärende beträffande en annan fastighetsmäklare uppmärksammats på mäklaren Xs agerande i en förmedling. Hon har i det ärendet i sammandrag lämnat följande uppgifter. Ägarna av en fastighet kontaktade henne i slutet av maj 2002. De hade tidigare anlitat en annan mäklare. Hon uppmanade dem då att säga upp uppdraget med den först anlita- de mäklaren. Uppdragsavtal tecknades mellan mäklaren X och uppdragsgivarna den 9 juli 2002 med ensamrätt till den 8 oktober 2002. Fastigheten såldes genom den först anlitade mäklarens försorg genom köpekontrakt som tecknades den 6 augusti 2002.

2003-05-07:4

Mäklaren X har begärt provision med hänvisning till att fastigheten sålts under hennes ensamrättstid. Beloppet har erlagts av uppdragsgivarna. Den först anlitade mäklaren har genom sin arbetsgivare framställt krav på ersättning från mäklaren X med motsvarande belopp sedan ärendet prövats i Mäklarsamfundets ansvarsnämnd.

I de avtal om förmedlingsuppdrag som getts in av mäklaren X finns följande villkor om tidigare uppdrag. Uppdragsgivaren upplyser att annan fastighetsmäklare tidigare inte har anlitats för förmedling av objektet. De två fastighetsägarna har undertecknat var sitt likalydande uppdragsavtal. Den ene har dock på sitt avtal vid detta villkor gjort följande tillägg för hand Svensk Fastighetsförmedl har försökt!/ U… Beträffande förfallodag finns följande villkor i avtalen. Provisionen är förfallen till betalning vid anfordran då rätt till provision föreligger och överlåtelseavtal utväxlats mellan säljare och köpare.

En kopia av en faktura daterad den 20 augusti 2002 och ställd till uppdrags-givarna har getts in av mäklaren X. Av fakturan framgår att kravet avser förmedlingsprovi- sion om 5 % på köpeskillingen. I fakturan anges vidare att Efter förfallodagen debiteras dröjsmålränta med diskonto + 20 %. --- Betalnings-/Förfallodag

2002-08-30.

I det följebrev som mäklaren X skickade med fakturan finns bl.a. följande på- ståenden. Rätt till provision under min ensamrätt för försäljning av V --- Då ni har sålt fastigheten under min ensamrättstid har jag rätt till provision. Jag skickar fakturan på provisionen vi har kommit överens om enligt förmedlingsuppdraget.--- Ni var väl informerade av mig om risken om dubbla provisioner om ni skrev kontrakt med annan mäklare, ändå valde ni att göra det och dessutom utan att informera mig.

Mäklaren X har på Fastighetsmäklarnämndens begäran inkommit med följande kompletterande uppgifter. Villkoret i uppdragsavtalet om att annan fastighetsmäklare inte anlitats för förmedling av objektet blev kvar av misstag då hennes mäklar- assistent, på hennes begäran, skrev ut nya förmedlingsuppdrag till säljarna. Hon informerade en av uppdragsgivarna om att det fanns risk för dubbla provisioner när två mäklare varit inblandade. Hon förklarade också att uppdragsgivaren skulle infor- mera henne (mäklaren X) om uppdragsgivaren blev kontaktad av mäklaren och att detta gällde även om uppdragsgivaren inte fått någon spekulantlista av tidigare mäk- lare vid hennes (mäklaren Xs) intag.

På frågan från Fastighetsmäklarnämnden om på vilket sätt hon försäkrat sig om att uppdraget sagts upp med den tidigare anlitade mäklaren har mäklaren X svarat "Jag förlitade mig på min säljare. Det fanns ingen misstanke om annat". Hon har vidare uppgett att hon vid intaget frågat en av uppdragsgivarna om det fanns en spekulant- lista och att denna skulle ta reda på om den andre uppdragsgivaren hade fått någon spekulantlista. I så fall skulle listan skickas till henne. Hon har informerat denna upp- dragsgivare muntligt vid intaget om betydelsen av ensamrätten. Dessutom fanns skriftlig information i förmedlingsuppdragen med bilaga. Vid intaget fanns enligt samma uppdragsgivare inte någon spekulant från den tidigare mäklarens ensamrätt.

Beträffande kravet på diskonto + 20 % har mäklaren X uppgett följande. Hon har i god tro använt sig av en standardblankett som fanns inlagd i programmet. Hon har själv inte lagt in uppgifterna om diskonto och ränta. Hon använder sällan denna

2003-05-07:4

xxxxxxxx och har inte reflekterat över formuleringen. Det måste vara en felskrivning. Hon har inte haft en tanke på att kräva ränta.

Mäklarsamfundets Ansvarsnämnd har i protokoll nr 3, 2000 fört vid sammanträde den 4 december 2000, i ett vägledande yttrande angående konkurrerande provi- sionsanspråk anfört bl.a. följande.

Ansvarnämnden anser att risken för problem med dubbla provisionskrav i första hand skall undanröjas genom kontakter mellan mäklarna. Mot den bakgrunden anser Ansvarsnämnden att det föreligger en skyldighet för efterkommande fastighetsmäklare att begära en sådan spekulantförteckning som åsyftas i Riktlinjerna [Konsumentverkets Riktlinjer för tillhandahållande, utförande och marknadsföring av fastighetsmäklartjänster i konsumentförhållanden (KOVFS 1996:4) som utarbetats efter överlägg- ningar med företrädare för berörda branschorganisationer] och en motsvarande skyldighet för den första mäklaren att lämna förteckning. --- Ansvarsnämnden anser inte att det överensstämmer med god fastighetsmäklarsed att ingå ett förmedlingsuppdrag med ensamrätt utan att ha beaktat en tidigare fastighetsmäklares eventuella provisionsanspråk. ---Efterkommande mäklare skall därför anses skyldig att skriftligen i uppdragsavtalet undanta dessa spekulanter från sin ensamrätt. --- Kan en spekulantför- teckning ej erhållas är alternativet för den efterkommande mäklaren att generellt undanta tidigare mäk- larens spekulanter från sin ensamrätt.

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Uppdragsavtalen

Av mäklaren Xs egna uppgifter i ärendet framgår att hon redan i samband med de första kontakterna med säljarna blev informerad om att annan mäklare hade förmed- lingsuppdrag för objektet. Mäklaren X har också uppmanat säljarna att säga upp uppdraget med den först anlitade mäklaren. Trots att dessa omständigheter varit helt klarlagda för mäklaren X vid intaget har hon upprättat två identiska uppdragsavtal där respektive uppdragsgivare intygar att annan fastighetsmäklare tidigare inte har anli- tats för förmedling av objektet. Hon har dessutom underlåtit att vidta någon åtgärd i anledning av den ena uppdragsgivarens anteckning om att annat förmedlingsföretag "har försökt". Mäklaren X har medverkat till en felaktig uppgift i uppdragsavtalen.

För detta skall hon varnas.

Konkurrerande provisionsanspråk

Det måste ha stått klar för mäklaren X att hon, genom sitt förfarande att i uppdrags- avtalet förbehålla sig generell ensamrätt under tre månader, skulle kunna förorsaka uppdragsgivarna utlägg för dubbla arvoden vid en försäljning till någon som tidigare varit spekulant på objektet. Fastighetsmäklarnämnden instämmer helt i vad Mäklar- samfundets Ansvarsnämnd tidigare uttalat i fråga om konkurrerande provisionsan- språk. Mäklaren X har underlåtit att begära en spekulantförteckning från den först an- litade mäklaren. Att enbart fråga uppdragsgivarna om förteckningen kan inte anses tillräckligt i det aktuella fallet. Det är uppenbart att mäklaren X åsidosatt god fas- tighetsmäklarsed genom att ingå ett avtal om förmedling med ensamrätt utan att ha beaktat en tidigare fastighetsmäklares eventuella provisionsanspråk. Hon har vidare, utan hänsyn till risken för uppdragsgivarna att drabbas av dubbla provisioner, fram- ställt krav på provision. Förfarandet bör bedömas som särskilt klandervärt mot bak- grund av att hon medverkat till en felaktig uppgift i uppdragsavtalet om att mäklare inte tidigare anlitats i förmedlingsuppdrag. Agerandet motiverar varning.

Krav på dröjsmålsränta m.m.

Av 4 § räntelagen (1975:635) följer att dröjsmålsränta börjar löpa först en månad efter fakturadatum om något annat inte har avtalats. Enligt 6 § utgår ränta på

2003-05-07:5

förfallen fordran med en räntesats motsvarande den vid varje tid gällande referens- räntan med ett tillägg av åtta procentenheter om inte annat har avtalats. Vad gäller möjligheten att genom avtal bestämma en annan räntesats än vad som följer av ränte- lagen framgår det av förarbetena till ändring i räntelagen att räntevillkor som inte helt obetydligt avviker från räntelagen ofta måste stämplas som oskäliga (prop.

1986/87:72 s. 7 ).

Mäklaren X har framställt krav på ränta från en förfallodag som angivits till tio dagar efter fakturadatum och med en räntesats som väsentligt överstiger den räntesats som är bestämd genom räntelagen. Enligt uppdragsavtalet var hennes provision förfallen till betalning först efter anfordran. Hon har inte gjort gällande att det fanns någon överenskommelse med uppdragsgivarna om dröjsmålsränta. Hon har tvärtom uppgett att hon använt en standardblankett vid faktureringen och att hon inte avsett att kräva ränta. Mäklaren X har således i sin faktura ställt räntekrav som varken har stöd i avtal eller i räntelagen. Detta motiverar varning.

Påföljd

Mäklaren X har medverkat till felaktiga uppgifter i uppdragsavtalen. Hon har i strid med god fastighetsmäklarsed ingått ett uppdragsavtal med ensamrätt utan att beakta tidigare fastighetsmäklares eventuella provisionsanspråk. Hon har även framställt räntekrav i strid med räntelagen. För detta skall hon meddelas varning.

2003-05-07:5

Saken: Anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen (1995:1028)

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden anmäler till åklagare att den finner anledning att anta att X yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i

5 § fastighetsmäklarlagen (1995:400).

Bakgrund

En av säljarna till en bostadsrätt har inkommit med anmälan till Fastighetsmäklar- nämnden angående X och företaget A. Anmälaren gör gällande att X förmedlat ett hus som anmälaren tillsammans med sin sambo lagt bud på och att hon frågat om de var intresserade av hennes hjälp i samband med försäljningen av den egna lägenheten. Anmälaren har bifogat avtal gällande försäljning av bostadsrättslägenhet och en faktura från bolaget ställd till anmälaren avseende bl.a. visningar och annons- kostnader. I avtalet finns bl.a. följande formuleringar. Med detta avtal har fullmakt givits till FÖRETAGET A att förmedla ---. FÖRETAGET A 8 (nedan kallat ombudet) har under tiden 2003-01-09 till 2003-02-28 ensam rätt att förmedla ovan nämnda lägenhet. Ombudet står för annonskostnader. Visning av lägenhet göres av ombudet ensam på bokade visningar. FÖRETAGET A arvode utgör 5 % av köpeskillingen + moms ---. Avtalet har undertecknats av X för FÖRETAGET A.

X har inkommit med yttrande i ärendet.

2003-05-07:6

Fastighetsmäklarnämndens bedömning

Enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall Fastighetsmäklarnämnden anmäla till allmän åklagare om nämnden har anledning att anta att någon yrkesmässigt förmedlar fastigheter i strid med vad som föreskrivs om registrering i 5 § fastighetsmäklarlagen.

Uttrycket förmedla tar sikte på sådan verksamhet som går ut på att anvisa uppdrags- givaren en motpart med vilken denne kan träffa ett avtal om överlåtelse av fastig- heten. Som närmare framgår av lagens förarbeten sker förmedlingen yrkesmässigt när det är fråga om en affärsmässigt organiserad verksamhet i fastighetsförmedlings- branschen. Även näringsidkare som har sin vanliga verksamhet inom ett annat yrkes- område kan emellertid någon gång omfattas av lagen. Av särskild betydelse för be- dömningen är i dessa fall i vad mån förmedlingen är en återkommande företeelse. Om en näringsidkare erbjuder allmänheten sina tjänster som fastighetsförmedlare, bör lagen anses tillämplig även om förmedling rent faktiskt äger rum endast vid något en- staka tillfälle (se prop. 1994/95:14 s. 63 jämfört med prop. 1983/84:16 s. 27 f.).

Med hänvisning till anmälarens och Xs egna uppgifter och de dokument som X upp- rättat i samband med förmedlingen finner Fastighetsmäklarnämnden anledning att anta att X verkat som fastighetsmäklare trots att hon inte är registrerad hos nämnden.

Förmedlingsuppdraget avser en bostadsrätt i M. Fastighetsmäklarnämnden finner därför att en anmälan enligt 7 § fastighetsmäklarförordningen skall göras till åklagar- myndigheten i G.

2003-05-07:6

Saken: Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (1995:400); fråga om fastighetsmäklaren fullgjort sin upplysningsskyldighet

Fastighetsmäklarnämndens avgörande

Fastighetsmäklarnämnden avskriver ärendet från vidare handläggning.

Bakgrund

Fastighetsmäklarnämnden har mottagit en anmälan från styrelsen för en bostads- rättsförening i Å. I anmälan har gjorts gällande att mäklaren X vilselett eller under- låtit att upplysa bostadsrättsköpare om byggrätten inom en närbelägen tomt.

I anmälan har i sammandrag följande anförts.

I december 2000 påbörjades marknadsföringen och försäljningen av 24 exklusiva bostadsrätter. Marknadsföringen skedde via annonser, säljmöten och en broschyr. I den nämnda broschyren framhålls att stora panoramafönster i söder gör att den vid- underliga utsikten över Å och R kommer till sin rätt.

De flesta upplåtelseavtal tecknandes i maj-juni 2001.

2003-05-07:6

Vid ett styrelsemöte den 6 maj 2002 blev bostadsrättsföreningens styrelse upplyst om att Skanska förfogade över en byggrätt som gav dem rätt att bygga ett 13 meter högt hus på en närbelägen tomt. Om denna byggrätt utnyttjas kan utsikten för bostads- rättsägarna i hus C och D helt eller delvis komma att utsläckas.

Föreningens styrelse har informerat bostadsrättsägarna i hus C och D om Skanskas byggrätt och i en enkät efterfrågat vad som sagts beträffande denna byggrätt av mäk- laren. Av enkätsvaren framgår att utsikten varit avgörande när bostadsrättsköparna bestämt sig och att information om Skanskas byggrätt inte givits.

Att en så betydelsefull omständighet som att ett 13 meter högt hus kan komma att byggas nedanför deras fastighet och därmed utradera utsikten, borde ha framgått av försäljningsbroschyren eller i vart fall borde mäklaren ha upplyst köparna om denna omständighet. Flera köpare har uppfyllt sin undersökningsplikt då de frågat om kom- mande byggnationer. Mäklaren har tvivelsutan vilselett köpare eller lämnat oriktiga uppgifter. Lägenheter vars utsikt försämras eller helt uteblir kommer att ha ett betyd- ligt lägre marknadsvärde.

Bostadsrättsföreningens styrelses uppfattning är att mäklaren X inte uppfyllt de grundläggande åtaganden som han har haft mot köparna.

Mäklaren X har i yttrande i huvudsak uppgett följande.

Bostadsrättsföreningens fastighet är uppförd på entreprenad av Skanska som också ursprungligen bildat bostadsrättsföreningen.

Det som nu synbarligen föranlett anmälan till Fastighetsmäklarnämnden från styrel- sen för bostadsrättsföreningen hänger samman med att Skanska är ägare till en tomt belägen ca 75-100 meter nedanför föreningens fastighet. På tomten fanns förr i tiden ett hotell som emellertid för många år sedan brann ner till grunden. Tomten har sedan dess varit obebyggd och under de senast 10-15 åren alltmer blivit en ”skräptomt” som används som ”varmkörningsplats” och vändplan för turistbussar, upplag av material och mer eller mindre otillåten parkering av besökande skidresenärer.

Att tomten ägdes av Skanska kände han till på ett tidigt stadium och vid någon av de allra första kontakterna han hade med Skanska nämndes helt flyktigt att Skanska på lång sikt hade planer att bebygga tomten. Av de bygglovshandlingar som förelåg kring bostadsrättsprojektet, framgick också att Skanska hade en byggrätt på tomten, men planerna kring en eventuell byggnation var mycket oprecisa både i fråga om tidsperspektiv och omfattning. Av den information han dock erhöll fick han uppfatt- ningen att det kunde bli fråga om en sluttningsbyggnad i tre våningar med en bygg- höjd om ca 10 meter i tomtens framkant. Höjdskillnaden mellan markplan i förening- ens fastighet och tomten är ca 12-15 meter, varför han inte uppfattar dessa förhållan- den som varande av någon större betydelse för de blivande boende i föreningens fas- tighet. Han har muntligen vidarebefordrat dessa uppgifter till de intressenter som hade frågor om närområdet, och framför allt till de som var intresserade av lägenheter i föreningen som i någon mån skulle kunna komma att beröras av en eventuell bygg- nation på tomten. Dessa hänvisades även att ta kontakt med byggnadsnämnden kring de olika planfrågor som kom på tal.