BESLUT DEN 12 OKTOBER 2023 DNR 11/23 SIDA 1 AV 21
BESLUT DEN 12 OKTOBER 2023 DNR 11/23 SIDA 1 AV 21
Anmälare
NN och YY
Ombud:
Advokaterna LB och MZ
Motpart
Mäklaren
Ombud:
Förbundsjuristen MS
Vad saken gäller
Skadestånd
BESLUT
NN och YY har inte rätt till ersättning.
YRKANDEN M.M.
NN och YY har begärt att Mäklaren ska betala 710 000 kr plus ränta, dels enligt 2 och 5 §§ räntelagen från den 5 maj 2022 till den 6 december 2022, dels enligt
4 och 6 §§ räntelagen från den 7 december 2022 tills betalning sker.
Mäklaren har motsatt sig kravet. Han har inte godtagit något belopp som rimligt i och för sig och inte heller accepterat sättet att beräkna ränta.
Postadress E-post m.m.
Turebergs allé 2 Tel: 00-000 000 00, vardagar 10-12
BAKGRUND
Den 28 april 2022 köpte NN och YY (”NN-YY”) en fastighet i Semesterorten för 7 100 000 kr. Affären förmedlades av Mäklaren.
Den 5 maj 2022 betalade NN-YY en handpenning om 710 000 kr. Beloppet betala- des till Mäklarens klientmedelskonto med stöd av ett depositionsavtal mellan NN- YY, Mäklaren och säljarna.
I depositionsavtalet angavs bland annat följande:
[…]
Efter köpet gjorde XX-XX gällande att fastigheten var behäftad med fel i olika av- seenden. NN-YY och säljarna kunde inte enas om något prisavdrag, vilket ledde till att NN-YY vägrade tillträda fastigheten. Säljarna hävde då köpet och behöll hand- penningen.
Tillträde skulle enligt köpekontraktet ha skett den 30 september 2022. Mäklaren betalade ut handpenningen till säljarna den 9 maj 2022, alltså före den avtalade tillträdesdagen.
XX-XX gjort gällande dels att Mäklarens marknadsföring av fastigheten var vilsele- dande, dels att Mäklaren felaktigt betalade ut handpenningen till säljarna. För båda de nu angivna grunderna har NN-YY angett ett yrkande om 710 000 kr, det vill säga handpenningens belopp.
Nämnden kommer först att återge det som parterna har anfört. Under rubriken ”Nämndens bedömning” kommer nämnden att förklara varför den anser att Mäk- laren inte är ersättningsskyldig.
VAD PARTERNA HAR ANFÖRT NN-YY
I objektsbeskrivningen angavs att fastighetens boarea var 134 kvm. I september 2022 inhämtade de ett fastighetsutdrag från Lantmäteriet; Mäklaren hade av nå- gon anledning inte bilagt fastighetsutdraget till köpekontraktet. Av fastighetsut- draget framgick att boarean var 119 kvm och att biarea saknades.
De mottog energideklaration först efter undertecknande av köpekontraktet.
Med anledning av att tvist uppkom avseende boarea, biarea, uppvärmningssätt, elförbrukning samt den inhämtade energideklarationen, kontaktade de säljarna och begärde prisavdrag.
Säljarna bestred deras krav. När köpet skulle fullbordas den 30 september 2022, var de oense om fel förelåg och om prisavdrag. De tillträdde inte fastigheten.
Den 17 oktober 2022 hävde säljarna köpet och behöll handpenningen. Mäklaren hade dessförinnan betalat ut handpenningen om 710 000 kr (minus mäklararvode) till säljarna, trots att fastigheten inte hade tillträtts.
Den 28 oktober 2022 lades fastigheten ut till försäljning igen. Objektsbeskrivningen hade då korrigerats gällande samtliga anmärkningar som de påtalat såsom boarea, biarea och uppvärmningssätt. Säljarna hade även låtit upprätta en ny energidekla- ration, som avvek från den tidigare energideklarationen.
Mäklaren har genom lämnade uppgifter i objektsbeskrivning om boarea, biarea, uppvärmningssätt och elförbrukning – samt genom att utelämna uppgifter i ob- jektsbeskrivningen, bland annat att trädäck hade anlagts på angränsande fastighet och inte på fastigheten, vilket korrigerades vid omförsäljningen – agerat i strid med god fastighetsmäklarsed. Fastigheten såldes därmed med felaktiga uppgifter, vilket är att anse som vilseledande marknadsföring. Uppgifterna om boarea, biarea, upp- värmningssätt och elförbrukning i köpekontraktet den 28 april 2022 är felaktiga och inte förenliga med den marknadsföring som framgick av objektsbeskrivningen och energideklarationen.
Mäklaren agerade även i strid med depositionsavtalet och betalade felaktigt ut handpenningen till säljarna och även på denna grund agerat i strid med god fastig- hetsmäklarsed.
På grund av Mäklarens vilseledande marknadsföring ingick de ett köpeavtal som de inte hade ingått om riktiga uppgifter hade framgått vid försäljningen. De har betalat en handpenning som de inte återfått, trots att fastigheten inte tillträtts av dem. De har därmed lidit en ekonomisk skada om 710 000 kr plus ränta.
Omständigheter
Boarea och biarea i objektsbeskrivning
Vid tidpunkten för signering av köpekontraktet fanns inte tillgång till Lantmäteriets registerutdrag avseende fastigheten, trots att denna skulle biläggas till avtalet. Ob- jektsbeskrivningen och annonsen angav en boarea om 134 kvm och det var denna uppgift de lade till grund för köpet. När de efter signering inhämtade Lantmäteriets registerutdrag, kunde de konstatera att boarean inte var 134 kvm utan 119 kvm samt att fastigheten saknade biarea (fast det i objektsbeskrivningen angavs biarea om 15 kvm, men att en friggebod om 15 kvm fanns på fastigheten).
Boarean är den yta i en bostad som används av de boende i bostaden och som tillsammans med biytor utgör byggnadens totala yta. Vad gäller friggebod utgör en sådan yta varken boyta eller biyta utan räknas i stället som byggyta eller komple- mentbyggnad då man inte kan nå ytan via dörr eller trappa i bostadshuset (se Area och volym för byggnader – Terminologi och mätning, SS 21054:2020 utgiven av Svenska Institutet för standarder).
Uppvärmning, elförbrukning och utförd energideklaration
I objektbeskrivningen angavs att 134 kvm värmdes upp med bergvärme och vat- tenburen golvvärme. Det stämmer inte och får betydande konsekvenser vad gäller beräkningen i en energideklaration (se vidare nedan) och elkostnaden för fastig- heten. Friggeboden värmdes upp genom direktverkande el, vilket de inte blev upp- lysta om. De utgick från att friggeboden liksom övriga byggnader på fastigheten värmdes upp genom vattenburen golvvärme. Det visade sig efter köpet att frigge- boden värmdes upp genom elektrisk golvvärme, vilket innebär en helt annan kost- nad.
I objektsbeskrivningen angavs att uppvärmningskostnaden uppgick till 30 138 kr och att i uppvärmningskostnaden ingick kostnader för bergvärme, hushållsel och uppvärmning av pool. Det angavs inte att elektrisk golvvärme ingick i beräkningen, trots att friggeboden uppenbarligen värmdes upp genom elektrisk golvvärme. En- ligt energideklarationen är det 134 kvm som värms upp med bergvärme och vat-
tenburen golvvärme. Vidare angavs att poolen värmdes upp av separat värme- pump. Vad gäller elförbrukning angavs denna uppgå till 25 282 kWh/år, baserat på 134 kvm boyta. Vid deras besök på fastigheten stod en helt ny oanvänd värme- pump i garaget och säljarna informerade om att den gamla värmepumpen frusit och gått sönder och att de varken använt poolen föregående eller innevarande år.
Trädäck som anlagts på angränsade fastighet
I den uppdaterade objektsbeskrivningen, den som användes vid omförsäljningen, framgick på s. 3 att ”mindre del av trädäcket tillhörande poolområdet går in över grannens åkermark”. Denna information framgick överhuvudtaget inte av den första objektsbeskrivningen.
Reviderade uppgifter och avtalsvillkor vid försäljning nummer två
Nedan följer en sammanfattning av de mest väsentliga förändringarna mellan för- säljningen den 28 april 2022, när de köpte fastigheten, och den omförsäljning av fastigheten som annonserades den 28 oktober 2022:
Av den nya objektsbeskrivningen framgår ett förtydligande vad gäller boarean 134 kvm (enplansvillan 119 kvadratmeter, gästhuset 15 kvadratmeter). Vidare framgår av objektsbeskrivningen att energideklarationen är baserad på fyra personer i stäl- let för två personer, som det var tidigare. På sidan två anges också, under ”Area- källa”, enplansvillan om 119 kvm samt gästhuset om 15 kvm. Det gjordes alltså tydliga klargöranden jämfört med den objektsbeskrivning som utgjorde underlag till försäljningen den 28 april 2022. Under punkten ”Övrigt” på sidan 3 i objektsbe- skrivningen framgår att boarean enligt taxeringsinformationen uppgår till 119 kvm. Denna information saknades i den tidigare objektsbeskrivningen. Under rubriken ”Övriga byggnader” framgår också uppgifter om garaget, förrådet och poolrum samt att där var vattenburen golvvärme. Här valde alltså säljarna att göra ett för- tydligande, innebärande att friggeboden har egen uteplats mot fälten med intillig- gande förråd och värms upp via elburen värme, efter att de påtalat detta för säl- jarna. Vidare framgår att gästhusets boarea uppgick till 15 kvm enligt taxeringsin- formationen, vilket inte framgick tidigare.
Av energideklarationen, som upprättades den 28 oktober 2022 och som låg till grund för omförsäljningen av fastigheten, framgår att den är numera baserad på 119 kvm och inte 134 kvm. Således har boarean korrigerats i energideklarationen i enlighet med vad de påtalade för säljarna. Hushållselen är angiven till 4 020 kWh och den angavs i den tidigare energideklarationen till 3 570 kWh.
Slutligen anges att i den uppdaterade objektsbeskrivningen på sidan 3 att ”Mindre del av trädäcket tillhörande poolområdet går in över grannens åkermark.”. Denna information framgick inte av den första objektsbeskrivningen.
Depositionsavtalet
I depositionsavtalet anges att ”depositionen sker med anledning av köpets fullbor- dande eller bestånd har gjort beroende av ett eller flera s.k. svävarvillkor i köpe- kontraktet”. I köpekontraktet anges att äganderätten och överlåtelsen och därmed köpets fullbordande sker vid betalning av överenskommen köpeskilling: ”överlå- telsen sker mot en överenskommen köpeskilling om 7 100 000 kr. Det är således först när köpeskillingen är betald som köpet fullbordas. Mäklaren betalade trots detta ut handpenningen innan köpet blev fullbordat. I enlighet med depositions- avtalet är utbetalning av deponerat belopp beroende av köpets fullbordan. Köpet fullbordades dock aldrig.
Eftersom köpet inte fullbordades, och både de och säljarna har gjort anspråk på handpenningen, så föreligger det tvist avseende handpenningen. Mäklaren valde dock att betala handpenningen till säljarna redan innan köpet fullbordades.
En mäklare som innehar medel för annans räkning är personligt ansvarig för detta. I lagen (1944:181) om redovisningsmedel anges att det avser medel som den som mottagit för annan har en skyldighet att redovisa. Den som mottagit medlen ska ha mottagit dem med redovisningsskyldighet, och det framgår även av deposit- ionsavtalet och av god fastighetsmäklarsed. I depositionsavtalet framgår att det både är säljarna och köparna som uppdrar åt Mäklaren att hålla beloppet depone- rat, varför redovisningsskyldighet föreligger mot båda parter.
Eftersom Mäklaren valde att betala ut handpenningen till säljarna, riskerar han att få betala på nytt om det senare visar sig att säljarna inte hade rätt till medlen. Detta framgår av rättsfallet NJA 2001 s. 292.
Skadestånd
Till följd av Mäklarens vilseledande marknadsföring har de genomfört ett köp in- nehållande felaktiga uppgifter och marknadsföringen är därmed otillbörlig. Således har Mäklaren handlat i strid med god fastighetsmäklarsed.
Mäklaren har inte heller agerat i enlighet med depositionsavtalet och även på denna grund har han agerat i strid med god fastighetsmäklarsed.
Ränta
Av 2 § räntelagen framgår att på fordran som avser återgång av betalning då avtal hävts till följd av kontraktsbrott eller på liknande grund utgår dock ränta för tiden från den dag betalningen erlades till och med den dag återbetalning sker. I fall som avses i 2 § andra stycket beräknas ränta för år enligt en räntefot som motsvarar den vid varje tid gällande referensräntan enligt 9 § med ett tillägg av två procen- tenheter.
Säljarna har hävt avtalet och de har erlagt handpenning som de inte fått tillbaka. Därmed ska avkastningsränta utgå i enlighet med 2 § räntelagen från att de beta- lade handpenningen, den 5 maj 2022 till den 7 december 2022 då krav framställdes till Mäklaren. Det har inte skett någon återbetalning av handpenningen.
Då krav på återbetalning framställts till Mäklaren den 7 december 2022 begärs dröjsmålsränta enligt 4 och 6 §§ räntelagen från den 7 december 2022.
Mäklaren
Utbetalningen av handpenningen
Depositionsavtalet är ett branschgemensamt avtal med ett antal standardiserade formuleringar. I depositionsavtalet anges att ”depositionen sker med anledning av att köpets fullbordande eller bestånd har gjorts beroende av ett eller flera s.k. svä- varvillkor i köpekontraktet.”, vilket i och för sig inte stämmer i detta fall då det inte finns något svävarvillkor i köpekontraktet. Det saknar dock betydelse för frågan om hans redovisningsskyldighet.
I depositionsavtalet anges att ”redovisning av det deponerade beloppet jämte upp- lupen ränta ska ske så snart det klarlagts vem av köparen eller säljaren som har rätt till beloppet”. Vidare anges ”om köpets fullbordan eller bestånd i köpekontraktet har gjorts beroende av att köpeskillingen erläggs (s.k. köpebrevsvillkor), får dock redovisning ske trots att köpebrevsvillkoret ännu inte har uppfyllts”.
Då köpekontraktet saknade svävarvillkor hade han – i samband med att han tog emot handpenningen – både en rättighet och en skyldighet att redovisa handpen- ningen till säljarna (3 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen).
I depositionsavtalet förtydligas även att redovisning får ske även om köpet gjorts beroende av att köpeskillingen erläggs, det vill säga om köpekontraktet innehåller ett köpebrevsvillkor. Han hade alltså – i motsats till vad XX-XX gör gällande – rätt
att redovisa handpenningen trots att köpeskillingen inte erlagts. Syftet med depo- sitionen var också att redovisning skulle ske till säljarna så snart han mottagit hand- penningen och att han då även skulle ha möjlighet att tillgodogöra sig avtalad pro- vision ur de redovisade medlen. Tvist förelåg inte om redovisningen när handpen- ningen betalades ut till säljarna.
Arean
I objektsbeskrivningen anges på s. 2 ”boarea 134 m2 varav 15 m2 utgör biarea”. Biarean som avses är gästhusets area, vilket han informerade NN-YY om. NN-YY var väl införstådda med hur arean fördelade sig på de båda byggnaderna. Bostads- byggnaden är en enplansvilla utan rum med snedtak och där omgivande marknivå ligger under golvnivån. Det får anses uppenbart för en spekulant, och NN-YY, att enplansvillan saknade biarea och att ”biarean” avsåg gästhusets area.
NN-YY påstår att de inte fick ta del av fastighetsutdraget som utgjorde bilaga till köpekontraktet. Kontraktsskrivningen hölls på hans kontor sent på kvällen. Fastig- hetsutdraget kunde inte skrivas ut i fysisk form på grund av att skrivaren inte fun- gerade. Han öppnade i stället fastighetsutdraget digitalt på sin dator och gick ige- nom utdraget med parterna. I utdraget anges att bostadsbyggnadens ”bostadsyta” är 119 kvm och gästhusets 15 kvm. Han påpekade detta särskilt för NN-YY.
Uppvärmning, elförbrukning och energideklaration
Påståendet att det anges i objektsbeskrivningen att 134 kvm värms upp med berg- värme och vattenburen golvvärme stämmer inte. På sid. 3 i objektsbeskrivningen under rubriken ”Byggnad”, som avser enplansvillan, anges att denna värms upp genom bergvärme och vattenburen golvvärme. Gästhuset är listad under rubriken ”Övriga byggnader” och det anges inte att gästhuset värms upp på samma sätt som enplansvillan. Ingen uppgift lämnas om hur gästhuset värms upp. Vidare får det anses ovanligt att ett mindre gästhus värms upp med bergvärme och vattenburen golvvärme. En spekulant kan inte heller utgå från att komplementbyggnader värms upp på samma sätt som huvudbyggnaden.
Vad gäller uppgiften på sid. 4 i objektsbeskrivningen om kostnad för uppvärmning (30 183 kr) så lämnades uppgiften av säljarna. Det har inte visats att uppgiften skulle vara felaktig eller att han borde ha misstänkt detta. Kostnaden som anges är säljarnas totala kostnad, vilket innebär att kostnaden för att värma upp gästhuset är inräknad. Vidare anges att beloppet avser kostnad för ”uppvärmning”, det vill
säga uppvärmning av bland annat enplansvillan och gästhuset. Säljarna har upp- gett att poolen användes under 2021 och att även kostnaden för att värma upp denna har räknats in.
Den första energideklarationen utfördes i september 2022, knappt fem månader efter kontraktsdagen. Energideklarationen kan alltså inte ha haft någon inverkan på NN-YY:s beslut att köpa fastigheten. Säljarna valde, av olika skäl, att låta utföra en ny energideklaration i oktober 2022.
Trädäcket
Vid kontraktsskrivningen informerade säljarna om att en del av trädäcket intill poo- len skjuter in på grannens fastighet. Det var ny information för honom, vilket för- klarar varför ingen information lämnades om detta i den tryckta objektsbeskriv- ningen. Han såg dock till att göra ett tillägg för hand i objektsbeskrivningen och han bad även parterna att signera tillägget. Se sid. 3 i den version av objektsbeskriv- ningen som utgjorde bilaga till köpekontraktet.
Reviderade uppgifter i objektsbeskrivningen vid omförsäljningen
Vissa korrigeringar gjordes i objektsbeskrivningen inför omförsäljningen då det ef- ter överlåtelsen till NN-YY visat sig att det fanns ett visst tolkningsutrymme avse- ende några av uppgifterna i beskrivningen.
NN-YY tillade i huvudsak följande:
Mot bakgrund av Mäklarens grund för bestridande vill de förtydliga att grunden för påståendet att Mäklaren agerade oaktsamt, och därmed orsakat dem en ekono- misk skada, är att han i samband med marknadsföringen av fastigheten uppgav fel boyta, fel uppvärmningsmetod, felaktig elförbrukning, förmedlade en missvisande energideklaration samt betalade ut handpenningen felaktigt.
Area
Mäklaren har anfört att de borde insett att friggeboden var den s.k. biarean mot bakgrund av husets utformning. En mäklare kan dock inte utgå från att en köpare besitter samma sakkunskap som en mäklare ska besitta gällande boarea, biarea och byggyta. Mäklaren hade uppenbarligen tillgång till fastighetsinformationen från Lantmäteriet, men upplyste inte om att det fanns motstridiga uppgifter om husets boarea. Om en mäklare har tillgång till olika uppgifter om boarean ska re- spektive uppgifter redovisas samt tillhörande källa (FRN 100/18). Det är Mäklaren
som genom att marknadsföra byggyta som boarea alternativt biarea lämnade di- rekt felaktiga uppgifter i objektsbeskrivningen, vilket inte de kan lastats för.
Vidare har Mäklaren inte redovisat sin ståndpunkt gällande deras klassificering av att friggebodens yta utgör byggyta. I den nya objektsbeskrivningen nämndes inte biarea, vilket torde utgöra stöd för att Mäklaren har ändrat sin uppfattning om friggebodens klassificering. Mäklaren nämner även i yttrandet, under rubriken ”Uppvärmning, elförbrukning och energideklaration”, att en spekulant inte kan utgå från att en komplementbyggnad värms upp på samma sätt som huvudbygg- naden, vilket ger stöd åt att friggeboden är byggyta och i varje fall inte biarea eller boarea.
Det förekom motstridigheter i den första objektbeskrivningen, den som de fick del av inför köpet. På första sidan anges att boarean är 134 kvm och att bostaden har tre rum. Uppgifterna kan inte tolkas på annat sätt än att enplansvillan, som har tre rum, har en boarea om 134 kvm. Uppgifterna i objektsbeskrivningen är därmed missvisande på så sätt att boarean avser enplansvillan och friggeboden tillsam- mans, men avseende rummen baseras detta enbart på antal rum i enplansvillan. Om friggeboden inte anses som ett rum i objektsbeskrivningen bör det heller inte räknas med i den redovisade boarean.
Det torde vara ostridigt att friggeboden är uppdelad i två sektioner, förråd och sov- rum, och att det finns två separata ingångar till respektive yta. Då friggeboden är att anse som byggyta, som inte kräver bygglov, är mätnormen inte detsamma som vid mätning av boarea. När ytan anges som 15 kvm för byggyta, avser detta den ytan som byggnaden upptar på fastigheten, vilket i praktiken innebär att den totala användbara ytan blir mindre då väggar, isolering samt väggen mellan de två sekt- ionerna upptar yta. De uppskattar att arean i friggeboden totalt uppgår till 11–12 kvm. Att en spekulant skulle uppfatta friggeboden som 15 kvm boarea/biarea framstår inte som realistiskt. Att de därmed skulle förstå att det sovrum som finns i friggeboden, och som kanske är sex kvm till ytan, skulle vara den boarea som en- ligt objektsbeskrivningen är biarea, är än mindre realistiskt. Det bör ha varit up- penbart för Mäklaren att sovrummet i friggeboden inte uppgick till 15 kvm.
De förnekar att Mäklaren skulle ha gått igenom fastighetsutdraget i samband med signering av kontraktet. Om Mäklaren hade gått igenom en bilaga till avtalet digi- talt, borde han senare ha skickat den digitalt eftersom problemet enligt Mäklaren var hänförligt till skrivaren. Det faktum att de varken fick fastighetsutdraget fysiskt eller digitalt ger stöd för att någon genomgång av fastighetsutdraget inte förekom.
Uppvärmning, elförbrukning och energideklaration
De vidhåller att uppvärmningsmetoden angavs felaktigt i objektsbeskrivningen. Det faktiska omständigheterna torde vara ostridiga, det vill säga att 119 kvm boarea värms upp med bergvärme och vattenburen golvvärme och 15 kvm byggyta med direktverkande el. Huset är angivet som 134 kvm totalt och någon annan upp- värmningsmetod för samtliga kvadratmeter angavs inte i den första objektsbe- skrivningen, varför slutsatsen att all uppvärmning skedde med bergvärme och vat- tenburen golvvärme är befogad. De frågade dessutom Mäklaren om uppvärm- ningen på visningen, och han sa att vattenburen golvvärme avsåg samtliga bygg- nader inklusive garaget, något som senare visade sig vara fel. Under rubriken ”Öv- riga byggnader” i objektsbeskrivningen angavs vidare två byggnader, garaget och friggeboden. Dessa har olika uppvärmningsmetoder, varför det inte kan anses rim- ligt att de borde ha insett att en av dem värmdes upp med direktverkande el och den andra med bergvärme, särskilt inte när det inte fanns någon annan informat- ion i objektsbeskrivningen än att uppvärmning skedde med bergvärme och vatten- buren golvvärme. Det ska framhållas att Mäklaren i samband med den nya annon- sen lade till under rubriken ”Övriga byggnader” att friggeboden har ”elburen värme”.
Gällande elförbrukningen: I den första objektsbeskrivningen angavs att förbruk- ningen baserades på två personer, medan det i objektsbeskrivningen inför omför- säljningen angavs att förbrukningen baserades på fyra personer. Detta är således ytterligare en uppgift som ändrats efter påpekande från dem, vilket är anmärk- ningsvärt då förbrukningen rimligtvis påverkas av antalet personer som bott där. Utöver detta har även antalet kWh/år korrigerats i objektsbeskrivningen vid om- försäljningen. Dessa uppgifter (förbrukningen och antalet personer) ger tillsam- mans en köpare förutsättningar för att bilda sig en uppfattning om förbrukningen och vilken kostnad den medför. Båda dessa uppgifter i objektsbeskrivningen inför deras förvärv var felaktiga och därför vilseledande.
Det stämmer att de inte tog del av energideklarationen vid köpet. Det framgår av köpekontraktet att de begärde att säljarna skulle upprätta en energideklaration. De fick energideklarationen i september inför tillträdet.
Mäklaren inte utvecklat av vilka ”olika skäl” man korrigerade energideklarationen med knappt en månad mellan de två energideklarationerna. Det bör emellertid vara ostridigt att man i den andra energideklarationen korrigerade uppgiften om kvadratmeter från 134 kvm till 119 kvm.
Depositionsavtalet
Det råder tvist om hur depositionsavtalet ska tillämpas. De vidhåller att Mäklaren agerade oaktsamt då han betalade ut handpenningen på ett sätt som inte var för- enligt med avtalet eller med 3 kap. 4 § fastighetsmäklarlagen.
Mäklaren erhöll handpenningen den 5 maj 2022 och utbetalade den till säljarna den 9 maj 2022. Med den tolkning som Mäklaren gjort urholkas syftet med depo- sitionsavtal; det saknas skäl att ha ett depositionsavtal om mäklaren inte avser att innehålla handpenningen.
Parterna är ense om att det inte finns några s.k. svävarvillkor i avtalet. Det är där- emot tvistigt vid vilken tidpunkt och till vilken part Mäklaren skulle ha betalat ut handpenningen enligt depositionsavtalet. De vidhåller att handpenningen skulle betalas ut vid köpets fullbordan och att köpet inte har fullbordats.
De vill göra följande förtydligande: Enligt depositionsavtalet skedde depositionen med anledning av köpets fullbordan. Emellertid fullbordades inte köpet, vilket medför att det inte är klarlagt vem som har rätt till handpenningen enligt fjärde stycket i avtalet. Således ska femte stycket tillämpas. I femte stycket anges att handpenningen inte ska utbetalas vid tvist om redovisningen. De menar att ef- tersom köpet inte är fullbordat, kan det inte klarläggas vem som har rätt till hand- penningen och därmed saknades förutsättningar att betala ut handpenningen till säljarna. Om avtalet ska tolkas som Mäklaren gjort gällande fyller femte stycket i avtalet, som reglerar depositionen vid tvist, ingen funktion. De anser att det finns oklarheter hur man ska tolka formuleringen ”Redovisning av det deponerade be- loppet jämte upplupen ränta ska ske så snart det klarlagts vem av köparen eller säljaren som har rätt till beloppet”. Det är Mäklaren som måste anses ha utformat avtalet och därför ska oklarheterna drabba honom.
Mäklaren har invänt att det inte förelåg någon tvist vid utbetalningstillfället. De menar emellertid att eftersom utbetalningen genomförts innan avtalet fullbordats, har utbetalningen gjorts för tidigt. Mäklaren skulle rätteligen ha betalat handpen- ningen vid en eventuell fullbordan av köpet, och då hade tvist utgjort hinder för utbetalning till säljarna. Det kan inte vara rimligt att ett avtalsvillkor ska kunna kringgås genom att betala ut handpenningen för tidigt.
De anser också att Mäklaren gjorde fel när han inte informerade dem om att han hade betalat ut handpenningen till säljarna.
Trädäcket
De har inget minne av att de skulle ha fått information om att trädäcket hade an- lagts på angränsade fastighet eller att de skulle ha signerat det tillägget som fram- går av objektsbeskrivning som Mäklaren gett in. Deras bilaga till köpekontraktet innehåller inte något sådant tillägg. Det ställer sig frågande till att parterna fått olika exemplar av bilagorna till köpekontraktet. Detta är ytterligare en sak som måste anses besvärande för Mäklaren.
Sammanfattning
De menar att Mäklaren agerade oaktsamt och ska ersätta den skada som ageran- det orsakat. I första hand mot bakgrund av felaktigheterna i objektbeskrivningen och de muntliga uppgifter som Mäklaren lämnade. De hade inte köpt fastigheten om de hade haft korrekta uppgifter. I andra hand mot bakgrund av att Mäklaren felaktigt betalade ut handpenningen. Respektive omständighet för sig, eller i vart fall tillsammans, medför att Mäklaren är skadeståndsskyldig.
Skada
Det är ostridigt att de betalat 710 000 kr i handpenning som Mäklaren betalat ut till säljarna. De har gjort anspråk på handpenningen, men inte fått pengarna till- baka. De har således för närvarande gjort en ekonomisk förlust om 710 000 kr. Den aktuella tvisten har uppstått med anledning av felaktiga uppgifter i objektsbeskriv- ningen, som föranlett dem att ingå köpeavtal och betala handpenning. Xxxxxxxx har därefter gjort en felaktig hävning med anledning av deras krav på prisavdrag, vilket medförde att köpet inte fullbordades.
Deras ekonomiska förlust är ett direkt resultat av Mäklarens agerande i flera avse- enden. Det föreligger ett tydligt samband mellan Mäklarens agerande och deras skada.
Objektsbeskrivningen vid omförsäljningen
Mäklaren har uppgett att han ändrade uppgifterna i objektsbeskrivningen inför omförsäljningen då det fanns tolkningsutrymmen. Uppgifter som ligger till grund för ett fastighetsköp måste dock vara så precisa att det inte finns utrymme för tolk- ningar och det är mäklarens uppgift att tillse att marknadsföringen av en fastighet är korrekt.
Samtliga påpekanden som gjorde om felaktiga uppgifter i den första objektsbe- skrivningen medförde någon form av ändring/förtydligande i objektsbeskrivningen
vid omförsäljningen. Detta, och det faktum att Mäklaren självt vidgått att angivna uppgifter lämnade ett tolkningsutrymme, kan inte förstås på annat sätt än att upp- gifterna i den första objektsbeskrivningen var vilseledande.
Mäklaren tillade i huvudsak följande:
Tillägget i objektsbeskrivningen
Tillägget i objektsbeskrivningen signerades av XX-XX, säljarna och honom. Intill till- ägget kan man se alla fem signaturer. NN-YY:s signaturer syns tydligt längst till hö- ger. Han har bevarat originalexemplaret av objektsbeskrivningen med tillägget. Att NN-YY påstår sig inte ha något minne av informationen saknar betydelse.
Kontraktsskrivningen ägde rum sent på kvällen och han kan inte minnas om tilläg- get gjordes i samtliga exemplar av objektsbeskrivningen. Oavsett om NN-YY:s ex- emplar saknar tillägget, har NN-YY signerat det exemplar som han bevarat. Det står alltså klart att NN-YY fick informationen om trädäcket före överlåtelsen.
Grunderna för NN-YY:s krav
Vad gäller arean kan det konstateras att NN-YY var på visning före köpet och kunde då bilda sig en uppfattning om de olika utrymmena och hur de kunde användas för olika ändamål.
Han bestrider påståendet att han skulle ha bekräftat att samtliga byggnader värms upp med bergvärme. I anmälan till FRN påstår NN-YY att det faktum att friggebo- den värms upp med direktverkande el, ”innebär en helt annan kostnad för kö- parna”. Uppgiften i objektsbeskrivningen om kostnad för uppvärmning är säljarens faktiska kostnad för uppvärmning och i denna inkluderas kostnaden för att värma upp friggeboden. Då uppvärmningskostnaden är korrekt kan NN-YY, oavsett upp- värmningsmetod, inte anses ha drabbats av någon skada.
Driftskostnaderna angavs avse två personer. Vid omförsäljningen ändrades uppgif- ten till fyra personer, då säljarna drog sig till minnes att även deras barn bott i huset under den aktuella perioden. Att det angavs två personer i NN-YY stället för fyra kan inte ha inneburit någon skada för NN-YY.
Uppgiften om antalet kWh/år justerades i objektsbeskrivningen vid omförsälj- ningen, men endast med 90 kWh/år. Differensen är marginell och kan inte ha in- neburit någon skada för NN-YY.
Det påstås att det saknas skäl att upprätta ett depositionsavtal om mäklaren inte ska ”innehålla handpenningen”. Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning är att ett depositionsavtal ska upprättas när en mäklare tar emot medel med redovis- ningsskyldighet (FMI 19-1469). Det vill säga även i en situation som i detta fall när handpenningen tas emot för att betalas vidare till säljaren.
NN-YY menar att de inte skulle ha köpt fastigheten om de ”haft korrekta uppgifter inför köpet”. Det ifrågasätts att de aktuella uppgifterna skulle ha varit av så stor betydelse för XX-XX som de gör gällande. Det brister därmed även i orsakssam- bandet. NN-YY förklarade för honom – innan tvisten mellan dem och säljarna upp- stod – att de inte fick sin bostad såld och att de dels önskade senarelägga tillträ- desdagen, dels sälja om den köpta fastigheten.
NN-YY tillade i huvudsak följande:
Area
Friggeboden utgör en byggyta, som rent juridiskt varken är boyta eller biyta. Ty- piskt för en komplementbyggnad eller byggyta är att man inte kan nå ytan via dörr eller trappa i bostadshuset (se SS 21054:2020). Att ange arean i en komplement- byggnad som boyta vid marknadsföringen av en bostad är alltså felaktigt. Mäklaren har under alla förhållanden felaktigt marknadsfört fastigheten och därmed vilselett dem att tro att boarean var större än vad den de facto var, vilket sedan rättades till vid den nya marknadsföringen av fastigheten i oktober månad 2022.
Mäklaren har inte bara lämnat oriktiga uppgifter utan dessutom avvikit från myn- dighetsregister utan att ange någon grund för den missvisande informationen. Det är korrekt att de varit på visning, men skillnaden mellan 119 kvm och 134 kvm är inte något som en konsument och lekman kan förväntas upptäcka genom en okulär besiktning.
I FRN 21/17 framhålls att mäklare som innehar motstridiga uppgifter ska redovisa respektive uppgift samt tillhörande källa. De menar att Mäklaren agerat felaktigt då han medgett att han tagit del av fastighetsregisterutdraget, men vilselett genom att redovisa andra uppgifter. Det föreligger därför ett agerande som är mer vilse- ledande än i FRN 21/17.
När de letade efter nytt boende på Hemnet, valde de att ange boarea om minst 130 kvm och fick upp den aktuella fastigheten vid sin sökning. Hade Mäklaren an- gett rätt boarea, hade de inte sett fastigheten på Hemnet och då hade skadan inte
uppkommit, det vill säga de hade aldrig visat intresse för fastigheten och under- tecknat köpeavtalet. Detta är ytterligare en omständighet som visar hur väsentlig boarean var för dem.
Uppvärmningsmetod, energideklaration och energiförbrukning
De var osäkra på fastighetens uppvärmningsmetod och frågade därför Mäklaren om detta på visningen. Mäklaren uppgav att det var vattenburen golvvärme i frig- geboden, en utfästelse som visade sig vara felaktig. De frågade eftersom de avsåg att bygga ytterligare ett rum i huvudbyggnaden och att friggeboden därför skulle användas som sovrum under en tid, varför uppvärmningsmetod var relevant.
Att objektsbeskrivningen var otydlig får stöd av att Mäklaren korrigerade den vid omförsäljningen. De anser att en friggebod med vattenburen golvvärme har ett högre värde än golvvärme med direktverkande el, inte minst vid rådande energisi- tuation.
Det krävs att samtliga uppgifter som lämnas är korrekta för att en köpare ska få en korrekt bild. I detta fall har fyra uppgifter (uppvärmningsmetod, elförbrukning, boarea och energideklaration) varit felaktiga, vilket medfört att de inte kunnat bilda sig en korrekt uppfattning om förbrukningen. Det är inte enbart ekonomiska aspekter som ska vägas in. Det kan även finnas miljömotiverade ställningstaganden som har betydelse för köpet, varför det är viktigt att en mäklare lämnar korrekta utfästelser gällande samtliga uppgifter.
De fick dessutom information från Mäklaren på visningen att friggeboden enbart användes som gästrum, vilket är ytterligare en omständighet som påverkar för- brukningen då friggeboden enbart borde vara uppvärmd undantagsvis och därmed inte ha någon avsevärd inverkan på energiförbrukningen. Då Mäklaren inkluderade friggeboden i boarean, blev det missvisande att den inte var uppvärmd inom ra- men för den information som Mäklaren förmedlade genom objektsbeskrivningen.
Mäklaren har även uppgett att säljarna inte haft bostaden som permanentbostad, vilket har en klar inverkan på energiförbrukningen. Mäklaren borde ha förtydligat under rubriken ”Driftskostnader” att fastigheten enbart använts som fritidshus och att friggeboden enbart använts som gästrum.
Trädäck på angränsade fastighet
Det var Mäklaren som föreslog att kontraktsskrivning skulle ske på kvällen för att han skulle resa bort dagen efter. Mäklaren kan rimligen inte föreslå kontraktsskriv-
ning under kvällstid och sedan hänvisa till detta som en förmildrande omständig- het. Det är anmärkningsvärt att inte samtliga parter fick likalydande kontrakts- handlingar av Mäklaren.
Vidare kan det ifrågasättas varför Mäklaren inte beredde dem viss tid att överväga den nya omständigheten och dess betydelse. Om de inte bereds tillfälle att över- väga omständigheternas konsekvenser, kan det anses att de kände sig överrump- lade, vilket kan anses vara i strid med god fastighetsmäklarsed (se FRN 40/17 och RÅ 2006 ref 53).
Skada
Mäklaren har anfört omständigheter avseende påstådd vidareförsäljning och se- nareläggande av tillträde från deras sida.
De hade bud som var över förväntan, men avbröt försäljningen för att inte riskera att stå utan hem med anledning av pågående tvist. De vill understryka att försälj- ningen av deras gamla bostad helt saknar relevans för frågan om Mäklaren varit vårdslös vid förmedlingen. Det ska även betonas att de var beredda att tillträda ända tills de fick del av fastighetsregisterutdraget, vilket med styrka talar för hur avgörande boarean var för dem.
Mäklaren tillade i huvudsak följande:
Hur friggebodens yta ska ”klassificeras” är av mindre intresse eftersom det angavs i objektsbeskrivningen att ”15 kvm utgår”. NN-YY var väl medvetna om att de 15 kvm avsåg friggeboden. Ingen annan uppgift om friggebodens area lämnades i ob- jektsbeskrivningen och friggebodens area framgår även av fastighetsutdraget.
Att ett inrett rum i en friggebod används som gästrum kan inte anses onormalt.
Han hade ingen skyldighet att informera NN-YY om utbetalningen av handpen- ningen.
Han och NN-YY fick först under kontraktsskrivningen information om att trädäcket delvis låg på grannens mark. NN-YY bekräftade skriftligen att de delgetts informat- ionen.
Han har aldrig uppgett att friggeboden skulle ha vattenburen golvvärme. Han har däremot visat friggeboden och termostaten för den elektriska golvvärmen.
NN-YY tillade i huvudsak följande:
De har nu – i maj 2023 – fått ett kravbrev från säljarna. Av brevet framgår att fas- tigheten sålts på nytt för 6 100 000 kr, det vill säga en miljon kronor under det begärda utgångspriset. Det ska poängteras att detta pris ungefär motsvarar det pris som de, efter begärt prisavdrag, genom brev till säljarna den 28 september 2022 var villiga att fullfölja köpet av fastigheten för, förutsatt att objektsbeskriv- ningen och avtalshandlingarna korrigerades till korrekta uppgifter. Säljarna hävde köpet och Mäklaren förmedlade fastigheten på nytt. Så som de uppfattat säljarnas talan har Mäklaren dessutom erhållit arvode om 142 000 kr vid förmedlingen av deras köp och 120 000 kr vid omförsäljningen.
Vid omförsäljningen korrigerades de påtalade felaktigheterna i köpeavtalet, vilket medförde ett lägre försäljningspris, 6 100 000 kr i stället för 7 100 000 kr. Uppgif- terna om boarea, elförbrukning, uppvärmningsmetod samt energideklarationen korrigerades. Det lägre fastighetspriset vid omförsäljningen visar att marknadsfö- ringen vid deras köp var felaktig det sätt som de påstått.
UTREDNINGEN
Nämnden har bland annat tagit del av köpekontraktet, depositionsavtalet samt ob- jektsbeskrivningarna i det aktuella köpet och vid omförsäljningen.
Depositionsavtalet har i delar återgetts ovan under rubriken ”Bakgrund” ovan. I en objektsbeskrivning som Mäklaren gett in angavs bland annat följande:
NÄMNDENS BEDÖMNING
Utbetalningen av handpenningen
Parterna är överens om att Mäklaren betalade ut handpenningen till säljarna den 9 maj 2022, fyra dagar efter att han hade mottagit den och före den avtalade till- trädesdagen.
Det finns inget stöd för NN-YY:s uppfattning att en handpenning ska hållas depo- nerad fram till dess att köpet blivit fullbordat. (Med ”fullbordat” menas här att kö- paren har tillträtt och betalat slutlikviden.) Tvärtom: av 3 kap. 4 § 1 st. fastighets- mäklarlagen framgår att mäklaren snarast ska överlämna en mottagen handpen- ning till säljaren, om inte något annat har överenskommits i ett depositionsavtal. Med andra ord: allt innehållande av handpenningen från mäklarens sida kräver stöd i avtal. Xxxxx inte något sådant stöd träder den dispositiva lagregeln in och handpenningen ska då snarast överlämnas till säljaren. Det går att ha rättspolitiska synpunkter på denna ordning – se Xxxxxx Xxxxxx i SvJT 2007 s. 942 ff. – men det är så lagstiftningen ser ut.
I depositionsavtalet angavs att depositionen skedde med anledning av köpets full- bordande eller bestånd hade gjorts beroende av ett eller flera s.k. svävarvillkor i köpekontraktet.
Det stämmer inte, som båda parterna har uppgett, att köpekontraktet inte innehöll något svävarvillkor. I köpekontraktets § 13 angavs att ett köpebrev skulle upprättas och överlämnas till köparna sedan betalning skett. Ett köpebrevsvillkor anses ut- göra ett svävarvillkor, se 4 kap. 5 § jordabalken och rättsfallet NJA 1986 s. 146. Det innebär dock inte att handpenningen i detta fall skulle hållits deponerad till dess att köpebrev hade upprättats. I depositionsavtalet angavs ju att redovisning av handpenningen fick ske trots att köpebrevsvillkoret inte blivit uppfyllt. Det finns heller inget krav enligt god fastighetsmäklarsed att en mäklare ska verka för att handpenningen deponeras fram till dess att köpebrevsvillkoret har blivit uppfyllt.
Det sagda innebär att något depositionsavtal inte hade behövt upprättas i detta fall; den dispositiva lagregeln medförde samma rättsliga effekt som depositionsav- talet. (Nämnden delar alltså inte Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning, så som den kom till uttryck i FMI 19-1469, att ett depositionsavtal ska upprättas även om betalning av handpenningen sker till mäklarens klientmedelskonto för omedel- bar vidarebefordran till säljaren. Detta saknar dock betydelse för tvisten.)
I depositionsavtalet angavs vidare att Mäklaren var skyldig att hålla handpen- ningen deponerad vid tvist mellan köpare och säljare om redovisningen. Skriv- ningen utgör en avvikelse från dispositiva regler, se rättsfallet NJA 2001 s. 292. Av utredningen framgår emellertid att tvisten uppkom efter det att handpenningen redan hade betalats ut till säljarna. Det fanns därmed ingen skyldighet – eller ens någon faktisk möjlighet – att hålla inne handpenningen på den grunden att köpare och säljare båda gjorde anspråk på hela eller delar av handpenningen.
Sammanfattningsvis är det inte visat att Mäklaren skulle ha hanterat handpen- ningen felaktigt. Tvärtom visar utredningen att han hanterade den helt korrekt. NN-YY:s krav kan därför inte bifallas på denna grund.
Nämnden tillägger att NN-YY inte heller har förklarat på vilket sätt de lidit en skada av att handpenningen har utbetalats till säljarna, jämfört med om den hade varit fortsatt deponerad på Mäklarens klientmedelskonto.
Vilseledande marknadsföring
I denna del har XX-XX i huvudsak gjort gällande följande:
”På grund av Mäklarens vilseledande marknadsföring ingick de ett köpeavtal som de inte hade ingått om rätt uppgifter hade framgått vid försäljningen. De har erlagt en handpenning som de inte återfått, trots att fastigheten inte tillträtts av dem. De har därmed lidit en ekonomisk skada uppgående till 710 000 kr plus ränta.”
NN-YY:s redogörelse för de påstådda felen, och den betydelse de menar att felen hade, framstår enligt nämnden som överdriven och konstruerad. Nämnden håller det för osannolikt att NN-YY skulle ha avstått från köp om de hade haft vetskap om felen. Samtliga påstådda fel, möjligen med undantag för trädäcket, var sådana att de hade kunnat avhjälpas med pengar, alltså genom att NN-YY med vetskap om felen hade erbjudit säljarna en (något) lägre köpeskilling.
Beträffande trädäcket – det fel som eventuellt inte kunde avhjälpas med pengar – framgår det av den objektsbeskrivning som Mäklaren gett in att NN-YY uppmärk- sammades på felet i samband med kontraktsskrivningen. Felet var med andra ord inte relevant i den meningen att det kunde göras gällande mot säljarna, det gäller oavsett om XX-XX blev överrumplade eller inte. Att NN-YY:s exemplar av objekts- beskrivningen inte innehöll något handskrivet tillägg om trädäcket saknar bety- delse – de har ju inte förnekat att det är deras signaturer som finns på den objekts- beskrivning som Mäklaren har gett in till nämnden.
Att NN-YY valde att inte tillträda fastigheten ger inte heller något nämnvärt stöd för påståendet att de inte skulle ha köpt fastigheten med vetskap om de påstådda felen. De påstådda felen kan under alla omständigheter inte ha varit hävningsgrun- dande; hävning kräver ju ett fel av väsentlig betydelse, se 4 kap. 12 och 19 §§ jor- dabalken. Att NN-YY trots det valde att inte tillträda fastigheten – i stället för att tillträda, betala köpeskillingen och eventuellt kräva prisavdrag i efterhand – torde ha haft andra orsaker.
Sammanfattningsvis är det inte visat att den påstådda oaktsamheten har orsakat den påstådda skadan. Redan av det skälet kan NN-YY:s krav inte bifallas på denna grund.
På nämndens vägnar:
Xxxxxxx Xxxxxxx
INFORMATION
I beslutet har deltagit: f.d. justitierådet Xxxxxxx Xxxxxxx, ordf, Xxxx Xxxxx, Villaägarnas Riksförbund, Xxxxx Xxxxxxx, Sveriges Konsumenter, Xxxxxxx Xxxxxx, Konsumentvägledarnas förening, Xxxxx Xxxxxxxx, fastighetsmäklare, Xxx Xxxxxx, fastighetsmäklare och Xxx Xxxxx- ter, fastighetsmäklare. Ärendet har föredragits av jur kand Xxxxxx Xxxxx. Nämndens be- slut är enhälligt.
Beslutet kan inte överklagas. Beslutet kan omprövas endast under de förutsättningar som anges i 17 § i nämndens stadgar. Den som har begärt ersättning av en fastighetsmäklare och är missnöjd med beslutet kan väcka talan i allmän domstol.