Berga 6:35
Värdeutlåtande
avseende fastigheten
Berga 6:35
Österåkers kommun
2021-03-25
FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
UPPDRAG
Uppdragsgivare Österåkers kommun genom Xxxxxx Xxxxxxxx
Syfte Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för interna bedömningar. Inom fastigheten finns outnytt- jade byggrätter för ytterligare skola och med anledning av det skall även ett byggrättsvärde för skoländamål bedömas separat.
Värderingsobjekt Berga 6:35 i Österåkers kommun.
Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 2021-03-25.
Förutsättningar För uppdraget gäller bilagda ”Allmänna villkor för värdeutlåtande” där det även framgår att fastigheten förutsätts vara fri från mark- föroreningar och ej i behov av marksanering.
Alla intäkter är angivna exklusive mervärdesskatt. Kostnaderna in- kluderar mervärdesskatt endast för bostäder och för lokaler där ej mervärdesskattepliktig verksamhet bedrivs.
Underlag - Besiktning av värderingsobjektet 2020-10-08 av undertecknad
tillsammans med Xxxxxx Xxxxxxxx från Österåkers kommun samt med Xxxxxxxxxx Xxxxxxxx från Armada Fastighets AB.
- Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS).
- Lokalhyreskontrakt.
- Hyreslista.
- Uppgifter om drift- och underhållskostnader.
- Skriftliga uppgifter om kostnader.
- Utdrag ur detaljplan.
- Marknadsinformation.
- Kartmaterial.
BESKRIVNING
Lagfaren ägare Armada Kommunfastigheter AB (Xxx.xx 556791–2596)
Fastighetstyp Skolfastighet.
Läge Värderingsobjektet är beläget i centrala Åkersberga på kort gång- stånd till Åkersberga centrum. Gatuadressen är Xxxxxxxxxx x 00 xxxx 00–00 i Åkersberga.
Näromgivningen utgörs av flerbostadshusbebyggelse. På längre avstånd finns Täby och Stockholm city. Alla servicefunktioner och kollektiva kommunikationer finns inom kort gångavstånd.
Källa: Xxxxxxx.xx
Planförhållanden Värderingsobjektet omfattas av en detaljplan från 1968-10-09. Pla- nen anger allmänt ändamål. Genomförandetiden har gått ut.
Servitut, samfälligheter,
inteckningar etc. Eventuella servitut, nyttjanderätter, gemensamhetsanläggningar, samfälligheter och inteckningar etc. framgår översiktligt av bilagda utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS).
Uthyrningsbara areor De uthyrningsbara areorna fördelade på lokaltyp och antalet en- heter per lokaltyp framgår av tabellen.
Lokaltyp Uthyrningsbar area Antal
m² % enheter
Utbildning 5 122 100 5
Summa 5 122 100 5
Areauppgifterna härrör från hyreslistan. Kontrollmätning har ej ut- förts. Ett fåtal parkeringsplatser för de anställda är belägna invid idrottshallen.
Tomtbeskrivning Värderingsobjektets areal uppgår till 25 837 kvm.
Befintlig bebyggelse upptar en mindre del av tomtmarken. Den obebyggda delen utgörs främst av asfalterade och grusade lekytor samt till viss del av gräsmattor och naturmark.
Källa: Xxxxxxx.xx
Byggnadsbeskrivning Värderingsobjektet är bebyggt med 3st skolbyggnader i 1-2 vå- ningar samt delvis med källare och vind. Därtill finns det inom fas- tigheten en idrottshall, Hackstahallen. Byggnaderna är uppförda under åren 1964 - 1967. Renovering av byggnaderna har gjorts fortlöpande. En större renovering av huvudbyggnaden som inrym- mer hyresgästen Montessori samt delvis är vakant renoverades under åren 2014-2015.
Byggnaderna är grundlagd på dels på källargrund dels med be- tongplatta på mark. Stommarna bedöms främst utgöras av betong med bjälklag i betong. Fasaderna är klädda med tegel och träpa- nel. Fönstren är av dels av äldre 2-glastyp och dels av 3-glastyp.
Taket är täckt med betongtakpannor. Uppvärmningen sker med fjärrvärme via vattenradiatorer och delvis genom ventilationsluft. Ventilationen utgörs av mekanisk till- och frånluft med värmeåter- vinning. Hiss finns i trapphus. Byggnaderna är anslutna till nät för el, VA och fjärrvärme.
Byggnaderna inrymmer skollokaler i 1–2 våningar. Byggnadernas underhållsskick är eftersatt till normalgott för åldern. Underhålls- behov föreligger för paviljongen som överlag har ett eftersatt skick såväl utvändigt som invändigt. Huvudbyggnaden å andra sidan är renoverad under åren 2014–2015 och har ett mycket gott skick.
OVK-besiktningen är godkänd.
Skollokalerna har huvudsakligen normalgod standard. Golven är belagda med plastmatta, väggarna är klädda med målad väv och taken utgörs av undertak. Personallokaler finns i form av lunchrum med modern köksutrustning och toalettrum. Planlösningen är nor- malgod. Lokalerna får anses vara specialanpassade för nuvarande verksamhet som skola. Underhållsskicket är överlag gott. Idrotts- hallen har överlag ett äldre skick men är funktionell i nuvarande utformning. Idrottshallen inrymmer större sporthall med 4st om- klädningsrum samt läktare.
Underhållsbehov föreligger för utbyte av köldmedia i köket tillhö- rande matsalsbyggnaden.
HYRESINTÄKTER OCH KOSTNADER
Hyror Värderingsobjektets aktuella hyror och bedömda marknadshyror redovisas detaljerat i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation).
Hyrorna kan sammanfattas enligt tabellen.
Lokaltyp | Total area m² | Uthyrd Area m² | Aktuell hyra Totalt kr/m² kr | Marknads- hyra Totalt kr/m² kr | Vakant Area m² | Vakant m-hyra Totalt kr/m² kr |
Utbildning | 5 122 | 3 557 | 994 3 537 240 | 994 3 537 240 | 1 565 | 1 500 2 347 500 |
Genomsnitt / Summa | 5 122 | 3 557 | 994 3 537 240 | 994 3 537 240 | 1 565 | 1 500 2 347 500 |
Lokalhyreskontraktens återstående kontraktstid och respektive tidsintervalls andel av aktuell hyra framgår av tabellen.
Kontrakts- längd | Xxxxx kontrakt | Andel av hyra % |
<= 1 år | 1 | 10 |
> 1 - <= 3 år | 2 | 55 |
> 3 - <= 5 år | 1 | 35 |
> 5 - <= 10 år | - | - |
> 10 år | - | - |
Totalt | 4 | 100 |
Vakans / Hyresrisk För närvarande är vakansläget som framgår av tabellen nedan.
Lokaltyp % vid kalkylstart
Hyra Area
Utbildning 40 31
Genomsnitt 40 31
Av tabellen framgår för vilka lokaler framtida vakansantaganden har gjorts.
Hyresgäst etc. Lokal- Area Vakansantagande typ | ||||
m² | fr.o.m. | t.o.m. | ||
Vakant skola | Skola | 1 565 | 2021-04-01 | 2022-03-31 |
Gjorda vakansantaganden och åsättanden av hyresrisker innebär en vakans/hyresrisk per lokaltyp och år enligt tabellen.
Vakans/hyresrisk (%)
Lång-
2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 siktig
Utbildning 39,9 | 9,9 | - - - - - - - - - |
Totalt 39,9 | 9,9 | - - - - - - - - - |
Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på dels erfaren- hetsmässiga grunder dels föregående års faktiska utfall och avser kostnader som belöper på fastighetsägaren och exkluderar kostna- der som betalas av hyresgästen. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av ta- bellen.
Lokaltyp
D&UH
Drift & löp. UH
Totalt Admin. Media Övr.
kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m²
Periodiskt
UH
kr/m²
Utbildning 593 3 040 10 293 200 90
Genomsnitt/Summa 593 3 040 10 293 200 90
Extraordinärt under-
I kostnaderna ingår ej kostnader för eftersatt underhåll eller hyresgästanpassningar som beaktas genom separata engångskostnader. Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt. Hänsyn har tagits till värderingsobjektets faktiska och förväntade framtida grad av mervärdeskatteregistrering. Vid vakanser väljer vi ibland att tillfälligt hålla ned kostnaden.
håll / Investeringar Kostnad för utbyte till nytt köldmedia i matsalsbyggnaden med till- hörande renoveringsarbeten avseende köket uppgående till 1,5 Mkr bedöms utfalla under år 2022 (redovisas antingen som extra- ordinärt underhåll eller som investering). Åtgärden bedöms vara aktuell inom en 6 års-period, av kalkyltekniska skäl har dock kost- naden beaktats under år 2022.
Fastighetsskatt etc Värderingsobjektet är taxerat med typkod 825 (specialenhet, skol- byggnad) och saknar därför taxeringsvärde och är skattebefriad.
Driftnetto Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen.
Driftnetto
kr/m²
kr
Aktuell hyra | 691 3 537 240 |
Drift & underhåll | -593 -3 039 600 |
Fastighetsskatt | - - |
Driftnetto år 1 (helår) | 97 497 640 |
Driftnetto, normaliserat 555 2 845 140
Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll.
VÄRDERING Metodtillämpning
Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets mark- nadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden.
Marknadsvärdet bedöms med en marknadsanpassad flerårig av- kastningsanalys, dvs. en analys av förväntade framtida betalnings- strömmar där alla indata (hyror, vakans/hyresrisk, drift- och un- derhållskostnader, fastighetsskatt etc, direktavkastningskrav, kal- kylränta mm) ges värden som överensstämmer med de bedöm- ningar marknaden kan antas göra under rådande marknadssituat- ion. Som grund för våra bedömningar om marknadens direktav- kastningskrav mm ligger ortsprisanalyser av gjorda jämförbara fas- tighetsköp.
Marknadsanalys
Allmänt Pandemin har satt ett djupt avtryck i den globala ekonomin 2020. Under hösten försämrades konjunkturläget ytterligare i samband med att smittspridningen åter tog fart vilket följdes med skärpta restriktioner. En ljusglimt i tillvaron är dock att det nu finns ett vaccin framtaget och vaccinationen har påbörjats för prioriterade grupper.
Konsekvenserna av krisen kommer dock att finnas kvar en lång tid framöver i form av högre statsskulder i flertalet länder, hög ar- betslöshet, högt skuldsatta företag och ett tryck på strukturom- vandling i ekonomin.
För att ge stöd till den ekonomiska utvecklingen beslutade Riks- banken december 2020 att förlänga Riksbankens värdepappersköp från 500 miljarder till 700 miljarder kr. Reporäntan lämnades oför- ändrad på 0 % och beräknas vara oförändrad under de kommande åren. Enligt Riksbankens prognos sjönk BNP med ca 4 % under 2020.
Pandemin har påskyndat strukturomvandlingen i samhället, en omvandling som är nödvändig för att nå de långsiktiga miljömålen. Lokal produktion och konsumtion har ökat. Även om lokal pro- duktion medför dyrare arbetskraft kan det på sikt leda till teknisk innovation och högre produktivitet. Ökad digitalisering har med- fört minskat resande och lokaler kan nyttjas mer effektivt.
Bostadsmarknaden har stått emot krisen bra med stigande bo- stadspriser. Högre bostadspriser har även noterats i flera andra länder. Ökat distansarbete har sannolikt inneburit att fler är villiga att öka sin boendekostnad för att få mer bostadsyta och efterfrå- gan på fritidshus har ökat kraftig till följd av minskat resande. Även om hushållens disponibla inkomster har minskat, har bostadsinve- steringarna gynnats av lågt ränteläge och av hushållens finansiella förmögenhet som har utvecklats positivt.
Finansmarknaden Aktiepriserna har stigit påtagligt sedan det stora fallet under inled- ningen av 2020, det råder dock stora skillnader i återhämtningen mellan olika sektorer. Teknologibolag och bolag som arbetar med internetbaserad handel har stigit kraftigt sedan i våras medan t.ex. hotell- och flygbranschen har haft en mycket svag utveckling. Ne- dan illustreras ett index för fastighetsbolagen jämfört med de tret- tio bolag med störst omsättning på Stockholmsbörsen de senaste 12 månaderna.
Den högt värderade aktiemarknaden är känslig, men stärktes efter det amerikanska presidentvalet och i samband med att framsteg gjordes i utvecklingen av ett vaccin mot Covid-19.
Läget på obligationsmarknaden har också förbättrats sedan i vå- ras, räntorna på företagsobligationer har sjunkit och ränteskillna- den mot statsobligationer är åter låg. Bankerna är välkapitali- serade, men något mer försiktiga till vissa objekt. Finansinspekt- ionen har dock låtit meddela att de går vidare med planerna på att öka kapitalkravet för lån till kommersiella fastigheter. Den ökade kostnaden för (stor)bankernas utlåning har av FI bedömts till i storleksordningen 0,15-0,30 %-enheter om allt annat lika.
Statsobligationsräntorna är fortsatt låga vilket tyder på att mark- nadsaktörerna förväntar sig att styrräntorna ska förbli låga under en lång tid framöver.
Fastighetsmarknaden Trots pandemin har aktiviteten på transaktionsmarknaden varit stor. Under 2020 omsattes fastigheter för ett värde om ca 188 mil- jarder kr vilket är den tredje största transaktionsvolymen genom tiderna.
Transaktionsvolym per segment, jan-sep 2020
Mark/ Hotell
Byggrätter 2%
8%
Handel 11%
Kontor
28%
Industri
11%
Samhälls fastigheter 14%
Bostäder
26%
Tillgången till kapital är god och förnärvarande finns det fler kö- pare än säljare på marknaden. Intresset är störst bostäder, sam- hällsfastigheter och logistik. Även om intresset för hotell och köp- centrum minskat har ett antal transaktioner inom segmenten ändå ägt rum under pandemin.
Framöver kommer vi sannolikt se en ännu större prisskillnad mel- lan primära och sekundära delmarknader. Konjunkturnedgången bedöms ha slagit hårdast mot hotell- och handelsfastigheter (ej livsmedel) medan främst samhällsfastigheter och även bostadshy- resfastigheter väntas få minst påverkan.
Osäkerheten i värdebedömningen kan därför vid nu aktuell värde- bedömning anses vara högre än vad som normalt skulle vara fallet. Med tanke på den okända framtida inverkan som covid-19 kan ha på fastighetsmarknaden, rekommenderar vi en regelbunden be- vakning av marknaden och även uppdatering av värdebedöm- ningen.
KPI steg med 0,3 % oktober 2020 vilket medför att merparten av lokalhyrorna stiger med motsvarande nivå.
Skolfastigheter Efterfrågan på skolfastigheter är stor, särskilt i storstadsregioner som har en stark befolkningstillväxt. Skolfastigheter är ett relativt nytt segment på investerarmarknaden, men utgör idag en stor del av marknaden för samhällsfastigheter.
Skolfastigheterna är attraktiva bland investerarna då hyresavtalen i regel är långa, mindre konjunkturkänsliga, stabila hyresnivåer och där det geografiska läget har mindre betydelse än för kommersi- ella fastigheter.
Skolfastigheter har i regel en stor andel specialanpassade ytor och utomhusmiljö, vilket begränsar uthyrningsmöjligheterna på den kommersiella marknaden.
Mellan 2018 och 2027 beräknas antalet elever i förskole- grund- skole- och gymnasieålder öka med nästan 350 000, vilket motsva- rar en ökning om ca 15 % jämfört med 2017. I hela landet behövs det byggas ca 600 nya förskolor och 300 nya skolor under de närmaste åren för att klara av det ökade elevunderlaget.
Under de senaste tre åren har nyproduktionen av förskolor och skolor ökat kraftigt och om byggtakten håller i sig bör målet om nästan 1 000 nya skolor kunna nås inom den kommande 10-årspe- rioden.
Skolpeng Skolan finansieras av kommunen med s.k. skolpengen. Finansie- ringen varierar mellan olika kommuner. Dock får alla skolor samma skolpeng inom en och samma kommun, oavsett om det är en fristående- eller kommunal aktör. Utöver skolpengen ger kom- munerna påslag för socioekonomisk resursfördelning till skolor som har elever med utländsk bakgrund eller till skolor som är be- lägna i områden med låg utbildningsnivå. Vissa kommuner ger ex- tra ersättning till skolor med höga hyror (skolor som antingen av- ser nyproduktion eller är belägna i ett område med höga hyresni- våer).
Skolan kostar olika mycket i olika kommuner. Glesbygdskommuner har ofta högre kostnader per elev än övriga kommuner, då det är dels kostsamt att bedriva små skolor i glesbygd eftersom lokalerna ofta är stora i förhållande till antalet elever och dessutom är per- sonalkostnaderna högre per elev om antalet elever är lågt. Lokal- kostnaderna i storstäderna är ofta högre än i övriga delar av lan- det.
När en kommun fördelar pengar till skolor ska den s.k. likabehand- lingsprincipen gälla, vilket innebär att kommunala och fristående skolor ska kunna bedriva sin verksamhet på lika villkor. Fristående skolor får dock ett påslag för moms och administration, kostnader som inte kommunala bolag har.
Ortspris
Ett ortsprismaterial har framtagits avseende skolfastigheter som köpts sedan 2017 inom Stockholms län i motsvarande lägen.
Kommun | Fastighet | TR | Huvudsaklig användning | LOA m² | Datum Köpeskilling Tkr kr/kvm | Dir.avk Nedre Övre | Köpare | Anm. |
Täby, Värmdö, Botkyrka | 4 Fastigheter | Skola | 45 395 | 2021-03 970 000 21 368 | Genova | 4 | ||
Upplands-Bro | Kungsängens-Tibble 25:1 | Förskola | 1 241 | 2020-11 | 40 000 | 32 232 | 4,60 | Genova | 3 | ||
Södertälje | Almen 10 | Förskola, kyrka | 3 466 | 2020-08 | 39 000 | 11 252 | 5,80 | Xxxxx Xxxxx i Södertälje AB | |||
Stockholm | 23 Fastigheter | TR | Skola, förskola | 17 454 | 2019-11 | 421 500 | 24 149 | 4,25 | 4,75 | SBB | 1 |
Nacka | Erstavik 26:248 | Skola | 5 343 | 2019-09 | 60 000 | 11 230 | Stena Fastigheter | 2 | |||
Täby | Jollen 4 | Skola | 8 200 | 2019-06 | 150 000 | 18 293 | Vasaparken Fastighets | ||||
Norrtälje | Häverö Prästgård 1:15 | Skola | 900 | 2018-07 | 2 500 | 2 778 | Xxxxxxxx, Xxxxxxx Xxxxx | ||||
Täby | Skarpäng 60:19 | Skola | 3 879 | 2018-03 | 44 000 | 11 343 | 5,00 | Actus Fastigheter | |||
Värmdö | Gustavsberg 1:316 | Gymnasieskola | 20 759 | 2018-01 | 143 000 | 6 889 | Profi | ||||
Stockholm, Solna, Sollen- tuna | 5 Fastigheter | Skola | 2017-10 | 470 000 | 24 227 | Skandia Fastigheter | |||||
Huddinge | 9 Fastigheter | Skola | 8 753 | 2017-09 | 200 000 | 22 849 | Samhällsbyggnadsbolaget | ||||
Upplands-Väsby | Hammarby-Smedby 1:451 | Skola | 6 920 | 2017-02 | 50 000 | 7 225 | 6,25 | Sverigefinska skolan i uppl.väsby |
Not (enligt numrering i tabellen)
1) Pris och direktavkastning avser portfölj om 23 skolor/förskolor i Stockholm (söder och västerföror- ter).
2) Fisksätra skola, förskola, fritis och Folket hus. Stena köper för att bygga om och hyra ut till Xxxxxx Xxxxxxx på 20 år. En större investering behövs för att göra en omstart av skolverksamheten.
3) Nyrenoverad skola.
4) Snitthyra på 1300 kr/kvm och år exklusive tillägg.
Fastigheterna i ortsprismaterialet, bland vilka orena köp kan fin- nas, har köpts till priser mellan ca 7 000 och 32 000 kr/kvm med ett medeltal kring 16 000 kr/kvm. Direktavkastningarna bedöms ligga främst mellan 4,25 och 6,25 % i motsvarande lägen.
Värderingsobjektet har överlag ett sämre läge i jämförelse med snittet av det redovisade ortspriset och är därtill byggt under 1960-talet. Köpen i de mer perifera lägena såsom Täby på nivån 11 343 kr/kvm LOA bedöms vara mest vägledande. Marknadsvär- det bör sökas i den nedre delen av värdeintervallet och under den noterade medelprisnivån.
En stor del av alla fastighetsförvärv sker numera i bolagsform innebärande att köpeskillingen inte blir offentlig via lagfarten. Vidare sker många fastighetsförvärv i ”portföljform”. Detta innebär var för sig och sammantaget att information om köpeskillingar för de enskilda fastigheterna och portföl- jerna får sökas direkt från initierade parter eller andra tillförlitliga källor.
Omdöme om värderingsobjektet
Värderingsobjektet är beläget i centrala Åkersberga med kort gångavstånd till all erforderlig service. Underhållsskicket är varie- rande där dels huvudbyggnaden är renoverad under senare år men resterande byggnader har ett äldre skick motsvarande ny- byggnadsåret. De aktuella hyrorna bedöms överlag vara mark- nadsmässiga med hänsyn till nuvarande skick. Hyresnivån för de idag vakanta skollokalerna har bedömts till 1 500 kr/kvm LOA och år i varmhyra.
Vakansgraden är initialt högre än normalt och kan förväntas minska långsiktigt sett. Ingen långsiktig vakansgrad har beaktats i kalkylen utan vakansrisken har vägts in i bedömningen av direktav- kastningskravet.
Byggnadernas underhållskick innebär att inga omfattande under- hållsåtgärder behöver vidtagas under den närmsta framtiden. Ska dock paviljongen fortsättas nyttjas och inte rivas erfordras ett visst renoveringsbehov såväl utvändigt såsom invändigt.
Den mest sannolike köparen av värderingsobjektet är ett större fastighetsbolag som inriktar sig mot samhällsfastigheter alternativt Österåkers kommun. Sammantaget innebär värderingsobjektets kontraktsstruktur med till viss del säkra hyresgäster att värderings- objektet är attraktivt på marknaden.
Ovanstående indikerar sammantaget att direktavkastningskravet för värderingsobjektet bör ligga i intervallet 4,50 - 5,00 % och vär- det i intervallet 10 000 – 12 000 kr/kvm.
Kassaflödesanalys
Metoden innebär en analys av de framtida betalningsströmmar som en förvaltning av värderingsobjektet kan antas generera. Ett avkastningsbaserat nuvärde framräknas utgående från kalkylperi- odens driftnetton efter investeringar och restvärdet (dvs. det to- tala kapitalet vid kalkylslut). I förekommande fall görs olika värde- tillägg eller värdeavdrag. Som beräkningshjälp användes en kassa- flödeskalkyl. Kalkylens indata och utdata framgår nedan.
Kalkylränta / Direktavkastningskrav
Kassaflödesindata
Direktavkastning restvärde 4,75 %
- Utbildning 4,75 %
Kalkylränta på totalt kapital
- avseende driftnetton, snitt 6,33 %
- avseende restvärde 6,80 %
Inflation/KPI: 1,5% 2021, och därefter 2% per år.
Kalkylperiod: Cirka 10 år (2021-04-01 - 2030-12-31)
Kalkylräntan motsvarar marknadens krav på total avkastning och består av realränta, kompensation för inflation samt risktillägg. Kalkylräntans storlek beror på marknadens krav på risktillägg vilket varierar med värderingsobjektets typ, läge, alternativa använd- ningsmöjligheter, hyresgäst- och kontraktssammansättning mm.
Då värderingsobjektet har förhållandevis långa hyreskontrakt med hyresgäster som bedöms som relativt säkra betalare, har det be- dömts vara lämpligt med differentierade kalkylräntor för driftnet- ton respektive restvärde. Med hänsyn till de förhållandevis säkra hyresintäkterna och den förbättrade möjligheten till belåning som detta medför bedöms kalkylräntan under kontraktsperioden till 4,0 %. Restvärdet vid kalkylslut beräknas utifrån ett bedömt di- rektavkastningskrav på det prognostiserade driftnettot vid kalkyl- slut.
Nyckeltal Kassaflödeskalkylen ger med givna förutsättningar resultat enligt tabellen.
Marknadsvärde | 57 000 000 kr |
- Nuvärde av restvärde | 38 260 107 kr |
- Nuvärde av driftnetton | 18 822 358 kr |
Direktavkastning, år 1 | 0,87 % |
Direktavkastning vid kalkylslut | 4,75 % |
Värde kr/m² | 11 128 kr/m² |
Värde/taxeringsvärde | - |
Direktavkastningen är beräknad på kalkylresultatet med justering för eventuella värdetillägg och värdeavdrag.
Nominell utveckling av effektiv hyra och
8 000
7 000
6 000
5 000
tkr 4 000
3 000
2 000
1 000
0
driftnetto efter investeringar
Effektiv hyra
Driftnetto
efter investering
År
Bedömd utveckling av effektiv hyra och driftnetto efter investe- ringar under kalkylperioden framgår av nedanstående diagram.
2021
2022
2023
2024
2025
2026
2027
2028
2029
2030
Känslighetsanalys För att bättre kunna bedöma osäkerheten i värdebedömningen har vi låtit en av parametrarna; marknadshyra för lokaler, vakans- grad, drift och underhåll, inflation, kalkylränta och direktavkast- ningskrav vid kalkylslut förändras när övriga faktorer är oföränd- rade. Förändring av indata och av avkastningsvärdet framgår av tabellen.
Parameter Ändring indata Värdeförändring | ||||
enhet | antal | tkr | % | |
Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) | % | 10 | 11 464 | 20 |
Vakansgrad | %-enheter | 10 | -12 538 | -22 |
Drift & underhåll | % | 10 | -3 263 | -6 |
Inflation | %-enheter | 1 | 10 032 | 18 |
Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut | %-enheter | 1 | -10 233 | -18 |
Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut | %-enheter | -1 | 15 752 | 28 |
Byggrätt för skola - ortspris och värdebedömning
Bakgrund Detaljplanen för fastigheten Berga 6:35 är generös och det finns en outnyttjad byggrätt inom fastigheten. På uppdragsgivarens be- gäran skall värdet av en skolbyggrätt bedömas inom fastigheten. Bedömd värdenivå avser inklusive gatukostnader men exklusive VA-anslutningsavgifter.
Ortspriser Ett ortsprismaterial har framtagits avseende tomtmark för skolän- damål som köpts de senaste åren i jämförbara lägen runt om i lan- det. Forum har kännedom om de följande avtalen/förvärven:
Österåker I Valsjöskogen i Österåker skedde en markanvisning i januari 2019 då Österåkers kommun upplät fastigheten Tråsättra 1:879 med tomträtt till Slättö VII AB. Tomträttsavgälden motsvarar 480 000 kr/år. I avtalet regleras avgäldsräntan till 4 % vilket ger ett under- liggande markvärde på 12 Mkr. Fastigheten har en areal på 7 063 kvm och byggrätten är 2 000 kvm BTA. Markvärdet motsvarar där- med ca 1 697 kr/kvm tomtareal eller 6 000 kr/kvm BTA.
Vallentuna Vallentuna kommun godkände i maj 2019 ett marköverlåtelseavtal gällande fastigheten Vallentuna-Åby 1:177 som har en areal på
6 863 kvm. Köpare var Nystad Vallentuna Skolfastigheter AB som har för avsikt att uppföra skolbyggnad som ska inrymma Internat- ionella Engelska skolan. Köpeskillingen var 7,5 Mkr och byggrätten uppskattas till ca 2 800 kvm BTA. Köpeskillingen motsvarar 1 093 kr/kvm tomtareal eller ca 2 680 kr/kvm BTA.
Täby Täby kommun sålde fastigheten Xxxxxx 0 till Actus Täby AB som tidigare haft rådighet över marken via tomträtt. Köpeavtalet un- dertecknades i november 2019 och köpeskillingen var 1,4 Mkr. Fastigheten är bebyggd med en förskola med en byggrätt på 900 kvm BTA och tomtarealen är 1 861 kvm. Köpeskillingen motsvarar därmed ca 1 550 kr/kvm BTA.
Sollentuna Under våren 2018 anordnade Sollentuna kommun en markanvis- ningstävling gällande området kring den tidigare Sollentunamäs- san inom fastigheterna Tureberg 25:3 samt del av Traktören 14. Borätt och Seniorgården blev de bolag som tecknade markanvis- ningsavtal med kommunen. Förskola är planerad i lokaler i botten- våningen på bostadshus och prisnivån var 2 000 kr/kvm BTA.
Järfälla I juni 2018 tecknade Järfälla kommun markanvisningsavtal med Byggvesta avseende skolbyggrätt i Barkarbystaden, del av Barkarby 2:2. Köpeskillingen motsvarade 2 500 kr/kvm BTA loka- ler.
Stockholm Under mars 2020 erhöll Xxxxxxx Xxxxxxxxxxxxxxxxxx tomträtts- upplåtelse för förskola i Årsta berörande fastigheten Xxxxxxx 0. Avgälden är 170 kr/kvm BTA. Beaktat en avgäldsränta på 4,0 % vid nyupplåtelse motsvarar avgälden ett underliggande markvärde på ca 4 250 kr/kvm BTA. Totalt planeras för 16st avdelningar.
I Blackeberg tecknades tomträttsupplåtelse berörande del av fas- tigheten Blackeberg 3:1 för mark för förskoleändamål. Avgälden är 130 kr/kvm BTA. Beaktat en avgäldsränta på 4,0% vid nyupplåtelse motsvarar avgälden ett underliggande markvärde på ca 3 250 kr/kvm BTA. SISAB är ny tomträttsinnehavare.
I november 2019 markanvisade Stockholms stad del av fastigheten Farsta 2:1 till Småa AB för att uppföra bostäder samt förskola inom Karlviks strand. Köpeskillingen för förskola motsvarade 4 500 kr/kvm BTA.
I maj 2019 blev AB Borätt och Seniorgården AB tilldelade en mar- kanvisning inom fastigheterna Bällsta 1:9 och 1:34 inom Södra Sol- vallastaden för både bostäder samt förskola. Prisnivån för försko- lan var 3 300 kr/kvm BTA.
Nacka Möller och Partner vann markanvisningstävling i Orminge under oktober 2019 för 50st rad hus och förskola där erbjudet pris för förskolebyggrätten skall motsvara 2 000 kr/kvm BTA.
I Solsidan och inom fastigheten Solsidan 13:1 tecknades ny avgäldsnivå under september 2019 för förskola mellan Hemfosa och Nacka kommun. Avgälden baseras på ett underliggande mark- värde motsvarande 2 300 kr/kvm BTA.
Sigtuna Allfadern Ekilla AB förvärvade del av fastigheterna Sätuna 3: 257, Märsta 1:183 samt Märsta 1:210 av Sigtuna kommun i maj 2018 för en köpeskilling motsvarande ca 2 491 kr/kvm BTA. köpet om- fattade förutom förskola ett LSS-boende.
Ortspriserna ovan visar att överlåtelserna/upplåtelserna har skett till byggrättsvärden mellan ca 2 000 – 6 000 kr/kvm BTA.
Det har skett en överlåtelse (tomträttsupplåtelse) av mark avsedd för förskola inom Österåkers kommun till ett pris motsvarande
6 000 kr/kvm BTA. Sett till övriga överlåtelser bedöms dock detta som något väl högt. I praktiken kommer ny verksamhet ej att be- lastas annat än av en tomträttsavgäld och inte en engångsköpe- skilling. Även tomträttsupplåtelsen i Farsta och i Årsta i Stockholm bedöms ej vara jämförbara med värderingsobjektets läge x Xxxxx- xxxxx.
Utöver överlåtelsen i Österåker kvarstår då ett flertal ytterligare jämförelseobjekt som visar på nivåer mellan 2 000 – 3 300 kr/kvm BTA. Som beskrivet ovan är det intressant att jämföra storleken på skolpengen för respektive kommun då i genomsnitt ca 14 % av skolpengen täcker upp för lokalkostnader. Ju högre skolpeng desto större bidrag för lokalkostnader. Om antalet elever är få till storlek på lokal så hjälper det dock inte att skolpengen är hög. Ös- teråker är emellertid en tillväxtkommun varför detta inte bedöms vara ett problem i detta fall.
Skolpeng Hur stort bidrag, skolpeng, som en enskild aktör får per elev och år skiljer sig åt från kommun till kommun. Nedan finns en samman- ställning över skolpengen i kommunerna som ingår i jämförelseob- jekten. Som kan utläsas nedan så har Österåkers kommun överlag en högre skolpeng är nästan samtliga kommuner som ingår i orts- prismaterialet.
Då hyran på skolfastigheter påverkas av hur stor skolpengen är, kan man med hjälp av denna räkna ut en potentiell maxhyra som skolorna klarar av att bära.
Då kommunerna använder olika fördelningsmodeller för sina re- surser går det inte att jämföra skolpengen rakt då det kan ge en skev bild, men det ger ändå en indikation på verksamhetens betal- ningsförmåga. Samtliga jämförelseobjekt, förutom det i Österåker, ligger inom kommuner som betalar ut en lägre skolpeng per elev än Österåker vilket bedöms medföra ett något högre byggrätts- värde i Österåker än övriga jämförelsekommuner.
Österåker har den näst högsta skolpengen medan Vallentuna, Täby och Järfälla har den lägsta. Stockholm har relativt likvärdig skolpeng som Österåker. Ett flertal överlåtelser inom Stockholms kommun finns med i ortsprisjämförelsen till nivåer om 3 250,
3 300, 4 250 samt 4 500 kr/kvm BTA. Sett till övriga överlåtelser bedöms emellertid 4 500 kr/kvm BTA vara något högt och i klart mer attraktiva lägen.
Överlag bedöms dock noteringarna i Järfälla, Vallentuna samt i Nacka vara vägledande. Värdenivån bedöms sökas på nivån 3 000- 3 500 kr/kvm BTA.
Bedömt byggrättsvärde avser inklusive gatubyggnadskostnader men exklusive VA-anslutningsavgifter.
MARKNADSVÄRDE
Marknadsvärdet av fastigheten Berga 6:35 i Österåkers kommun bedöms, baserat på ovan angivna förutsättningar, vid värdetid- punkten 2021-03-25 till:
Femtiosju miljoner kronor [ 57 000 000 kr ]
OBS! Notera värderingsförutsättningarna under ”Förutsättningar” ovan.
Byggrättsvärdet för en skolbyggrätt inom fastigheten Berga 6:35 i Österåkers kommun bedöms vid värdetidpunkten 2020-03-25 till 3 000 – 3 500 kr/kvm BTA.
Bedömt byggrättsvärde avser inklusive gatubyggnadskostnader men exklusive VA-anslutningsavgifter.
Stockholm 2021-03-25
FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB
Xxxxxx Xxxxxxxx
Civilingenjör
Bilagor;
1. Kassaflödeskalkyl
2. Hyresgästspecifikation
3. Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS)
4. Kartor
5. Allmänna villkor för värdeutlåtande
Berga 6:35 Bilaga 1 1(1)
Österåkers kommun
KASSAFLÖDESKALKYL
Kalkylresultat
Värdetidpunkt 2021-03-25 (kalkylstart 2021-04-01)
Nuvärde av driftnetton (tkr) | 18 822 |
Nuvärde av restvärde (tkr) | 38 260 |
SUMMA (tkr) | 57 082 |
MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) | 57 000 |
Kassaflöde
ÅR 2021 del 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030
Bedömd helårsinflation | 1,50 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | 2,00 | |
kr/m² 2021 | |||||||||||
Hyror, lokaler | 1 149 | 4 434 | 5 946 | 6 082 | 6 197 | 6 321 | 6 465 | 6 595 | 6 727 | 6 861 | 6 998 |
Vakans/hyresrisk, lokaler | -458 | -1 769 | -588 | - | - | - | - | - | - | - | - |
Effektiv hyra | 691 | 2 665 | 5 359 | 6 082 | 6 197 | 6 321 | 6 465 | 6 595 | 6 727 | 6 861 | 6 998 |
Drift & Löpande underhåll | -503 | -1 943 | -2 617 | -2 670 | -2 723 | -2 777 | -2 833 | -2 890 | -2 948 | -3 006 | -3 067 |
Periodiskt underhåll | -90 | -347 | -468 | -477 | -487 | -497 | -506 | -517 | -527 | -537 | -548 |
Extraordinärt underhåll | - | - | -1 517 | - | - | - | - | - | - | - | - |
Kostnader | -593 | -2 290 | -4 602 | -3 147 | -3 210 | -3 274 | -3 340 | -3 406 | -3 474 | -3 544 | -3 615 |
Driftnetto | 97 | 375 | 756 | 2 935 | 2 987 | 3 047 | 3 126 | 3 188 | 3 252 | 3 317 | 3 384 |
Initialt driftnetto, helår (tkr) 498 Restvärde kalkylslut (tkr) 72 657 Norm. driftnetto, helår (tkr) 2 845
Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 6,33
Kalkylränta restvärde (%) 6,80 Marknadsvärde kr/m² 11 128
Direktavkastning, initial, % 0,87
Direktavkastning vid kalkylslut, % 4,75
Berga 6:35 Bilaga 3 1(1)
Österåkers kommun
HYRESGÄSTSPECIFIKATION
Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra | |||||||||
typ | area | t.o.m. | Exkl. tillägg | Hyrestillägg | Skattetillägg | Exkl. tillägg | Totalt exkl. f-skatt | ||
m² | kr kr/m² index/% | kr | kr | kr kr/m² | kr | kr/m² | Not | ||
Montesori la muca | Skola | 000 | 00-00-00 | 1 000 000 | 0 000 | 00 | - - | 1 227 996 | 1 330 | 1 227 996 | 1 330 | - |
Österåkers kommun (Matsal) | Skola | 000 | 00-00-00 | 000 000 | 000 | 00 | - - | 000 000 | 000 | 000 000 | 000 | - |
Österåkers kommun (Gymnastik) | Skola | 1 650 | 22-12-31 | 1 331 544 | 807 | - | - - | 1 331 544 | 807 | 1 331 544 | 807 | - |
Vakant skola | Skola | 1 565 | - | - | - | - | 2 347 500 | 1 500 | 2 347 500 | 1 500 | - | |
Österåkers kommun (pav) | Skola | 000 | 00-00-00 | 000 000 | 000 | 00 | - - | 000 000 | 000 | 000 000 | 000 | - |
Summor / Genomsnitt | 5 122 | 3 537 240 | 691 | - - | 5 884 740 | 1 149 | 5 884 740 | 1 149 |
VÅRA KONTOR
Stockholm
Xxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxxx
Tel 00 000 00 00
Göteborg
Xxxxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxx
Tel 000 00 00 00
Malmö
Södra Promenaden 59, 211 38 Malmö
Tel 000 00 00 00
Norrköping
Xxxxx Xxxxxxxxx 00, 000 00 Norrköping
Tel 000 00 00 00
Nyköping
Xxxxxx Xxxxxxxxxx 00, 000 00 Xxxxxxxx
Tel 0000 000 00
Sundsvall
Xxxxxxxxxxx 0, 000 00 Sundsvall
Tel 000 000 00 00
Umeå
Svidjevägen 8, 904 40 Röbäck
Tel 000 000 00 00
Västerås
Xxxxxxxxxxxx 00, 000 00 Västerås
Tel 000 000 00 00
Östersund
Xxxxxxxxx 00, 831 34 Östersund
Tel 000 000 00 00