Contract

Mellan Järfälla kommun (org nr 212000-0043), genom dess kommunfullmäktige, och Phalaenopsis AB (org nr 556025-4996), nedan gemensamt kallade Kommunen, och xxxx (org nr xxxx), nedan kallad Exploatören, nedan gemensamt kallade Parterna, har under de förutsättningar som anges i § 5 nedan träffats följande

Markanvisningsavtal

för del av fastigheten Veddesta 2:27 (kvarter 5)

§1

BAKGRUND

Fastigheten Veddesta 2:27, nedan kallad Fastigheten, är belägen i stadsdelen Veddesta och har bolaget Phalaenopsis AB (org nr 556476-9650) som lagfaren ägare. Kommunen äger 100 % av aktierna i Phalaenopsis AB, vilket medför att Kommunen indirekt är lagfaren ägare till Fastigheten.

Det kvarter som detta avtal avser benämns Kvarter 5, nedan kallat Kvarteret. Kvarteret ingår i detaljplan för Veddesta I (dnr Kst 2015/71), nedan kallad Detaljplanen. Detaljplanen har vunnit laga kraft den 5 juni 2020. Det geografiska område som Detaljplanen omfattar benämns nedan Planområdet. Kvarterets och Planområdets geografiska läge framgår av bifogad detaljplanekarta, Bilaga 1.

§2

MARKANVISNING

Denna markanvisning innebär att Exploatören, under en tid av 12 månader från kommunfullmäktiges beslut om markanvisning, har en option att ensam förhandla med Kommunen om överlåtelse och exploatering av Kvarteret.

Optionen enligt stycket ovan kan förlängas med upp till tre månader åt gången om överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark inte kunnat ingås på grund av omständigheter som Exploatören inte kunnat råda över eller om detta inte kunnat ingås på grund av sådana justeringar av tidplanen som parterna gemensamt kommit överens om.

Skulle markanvisning eller senare ingången överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark upphöra att gälla på grund av omständighet som uteslutande är hänförlig till Exploatören, äger Kommunen vid återgång av markanvisning/överlåtelse rätt att använda utredningar, bebyggelseidéer och projektering på det sätt som Kommunen finner lämpligt, utan ersättning till Exploatören eller av Exploatören anlitade konsulter och entreprenörer. Denna nyttjanderätt för Kommunen inskränker inte den upphovsrätt som Exploatören eller annan part kan ha.

Processen för vad som i detta avtal benämns markanvisning respektive överlåtelse av Kvarteret skiljer sig från Kommunens ordinarie process för markanvisning, exploatering och marköverlåtelse på grund av ägandeförhållandet för marken. Överlåtelsen av Fastigheten Veddesta 2:27 kommer att gå till på så sätt att Kommunen och Exploatören träffar ett avtal, nedan Överlåtelseavtalet, om överlåtelse av aktierna i ett av Kommunen vilande bolag, nedan kallat NYAB. Inför överlåtelsen av aktierna kommer Phalaenopsis AB att överlåta en ideell andel av Fastigheten till NYAB. Överlåtelsen kommer att ske till underpris, genom en s.k. underprisöverlåtelse. Sedan NYAB erhållit lagfart kommer Phalaenopsis AB och NYAB ansöka om klyvning av Fastigheten genom vilken NYAB kommer att tilldelas en lott av Fastigheten som i allt väsentligt motsvarar Kvarteret. När sådan klyvning har genomförts, och en ny registerfastighet omfattande respektive Kvarter har bildats, tillträder Exploatören aktierna i NYAB och är därmed indirekt ägare till Kvarteret.

§3

AVSIKTSFÖRKLARING/MÅL

Exploatören ska inom Kvarteret uppföra ny bebyggelse enligt Detaljplanen och i huvudsak enligt inlämnat förslag i markanvisningstävlingen (Bilaga 2), omfattande ca 13 000 m2 BTA för huvudbyggnad ovan mark, samt inom bebyggelsen inrymma kontor, centrum och parkering.

Exploatören är införstådd med att Kommunens långsiktiga mål med utvecklingen av Veddesta är att stadsdelen ska utvecklas mot en sluten kvartersstruktur med stadskvaliteter. Bebyggelsen inom Kvarteret ska utformas i linje med detta mål. Bottenvåningen inom Kvarteret ska utföras obrutna utan släpp. Prång och dolda utrymmen mot allmän plats tillåts ej. Byggnader ska placeras i fastighetsgräns mot omgivande allmän plats. Exploatören är införstådd med att Kommunen kommer att ställa krav på hög kvalitet avseende såväl arkitektonisk utformning som material, och på stadskvaliteter såsom tydlig avgränsning mellan kvartersmark och allmän plats, levande bottenvåningar mot omgivande gator etc. Kommunens ambitionsnivå vad gäller bebyggelsens arkitektoniska kvaliteter framgår av Kvalitetsprogram tillhörande Veddesta 1, Bilaga 3.

I övrigt ska följande huvudprinciper gälla:

- Bebyggelsen inom Kvarteret ska innehålla i huvudsak [enligt anbud i markansvisningstävling] enligt inlämnat anbud i markanvisningstävling.

- Av Kommunen ägd blivande kvartersmark inom Kvarteret ska på de villkor som framgår av §

4.3 nedan överlåtas med äganderätt till Exploatören.

- Parkering ska tillskapas i underjordiskt garage på kvartersmark inom Kvarteret och delas med intilliggande kvarter 6 i enlighet med Bilaga 4 eller annan liknande lösning.

- Exploatören är medveten om att Kommunen kommer att ställa krav på att Kvarteret ska försörjas med sopsug. För anslutning till sopsug i kommunal regi ska Exploatören erlägga anslutningsavgift och brukaravgift enligt av Kommunen fastställd taxa. Exploatören ska utan ersättning till Kommunen upplåta utrymme för sopsug inom Kvarteret, i första hand genom bildande av ledningsrätt, i andra hand genom servitut.

- Exploatören är medveten om att Kommunen kan komma att ställa krav på att Exploatören ska utföra och bekosta matavfallskvarnar inom Kvarteret.

- Eventuell konstnärlig gestaltning inom kvartersmark utförs och bekostas av Exploatören.

- För utvecklingen av Barkarbystaden och Veddesta planeras för en logistiklösning, bland annat för att samordna transporter av byggmaterial inom området. Exploatören är införstådd med att Kommunen kommer att ställa krav på att Exploatören ska använda sig av logistiklösningen.

- Exploatören kommer att åläggas att följa av Kommunen framtagna riktlinjer och program, såsom exempelvis miljöplan, hållbarhetsprogram, kvalitetsprogram, riktlinjer för dagvatten- hantering, riktlinjer för avfallshantering, etc.

- Exploatören är medveten om att Kvarteret omfattas av tunnelbanans skyddszon.

- Exploatören är medveten om att Kvarteret kommer behöva samordna sig med framtida direkt anslutande kvarter 6, konstruktionsmässigt, utformningsmässigt etc.

- Exploatören och dess entreprenörer ska följa Kommunens framtagna riktlinjer med förutsättningar och restriktioner vid genomförande för byggherrar i Veddesta (Bilaga 5).

- Exploatören ska bidra med 100 000 kronor till konstnärlig utsmyckning på allmän plats.

- Exploatören är medveten om att fjärrvärme och sopsug till både kvarter 5 och kvarter 6 kommer att behöva dras inom kvarter 5.

Region Stockholm har en miljödom för bortledande av grundvatten för anläggande och drift av tunnelbana från Akalla till Barkarby. För att säkerställa att villkoren i domen uppfylls finns ett kontrollprogram där grundvattennivåer mäts kontinuerligt. I kontrollprogrammet är uppmätta nivåer kopplade till åtgärdsnivåer när infiltration av vatten ska utföras. Infiltration utförs av Region Stockholm.

Fastighetsägare som ska utföra arbeten som påverkar grundvattennivån ska upprätta ett eget kontrollprogram innan arbeten utförs. Med arbeten avses i huvudsak länshållning av schakter men det kan även innefatta stora sponter som temporärt förändrar grundvattennivåer. Kontrollprogram som upprättas ska, i god tid innan arbeten påbörjas delges Region Stockholm och i samband med detta ska det även informeras om tid för arbetena. Detta för att Region Stockholm ska kunna utföra egna riskbedömningar om Fastighetsägarens eventuella påverkan på grundvattennivåer.

§4

EKONOMI, ANSVARSFÖRDELNING M.M.

4.1. Utrednings- och projekteringsfasen

Med undantag för vad som anges nedan avseende provtagning och utredning för att fastställa behovet av efterbehandlingsåtgärder och arkeologiska åtgärder, står Exploatören för samtliga utrednings- och projekteringskostnader som behövs för att parterna ska kunna träffa överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark enligt § 4.3 nedan.

Kvartersmark

Exploatören utför och bekostar projektering av Kvarteret. Projekteringen ska utföras i nära dialog med Kommunen och med utgångspunkt i de principer som anges i § 3 ovan samt vinnande förslag från Exploatörens deltagande i markanvisningstävling. Fortlöpande avstämning kommer att ske mot Detaljplanen, kvalitetsprogrammet för Veddesta I samt övriga av Kommunen beslutade styrdokument.

Parterna ska aktivt verka för att kompletta bygglovhandlingar är färdiga för godkännande så att överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark enligt § 4.3 och § 4.4 nedan kan träffas inom giltighetstiden för markanvisningsavtalet.

Kommunen beställer, utför och bekostar erforderliga provtagningar och utredningar för att klarlägga och bedöma behovet av efterbehandlingsåtgärder och arkeologiska åtgärder inom den blivande

kvartersmarken som följd av den planerade exploateringen, samt tar fram en handlingsplan för den fortsatta hanteringen och de efterbehandlingsåtgärder och arkeologiska åtgärder som krävs för att marken ska kunna användas enligt ändamålet i den antagna Detaljplanen.

Exploatören har möjlighet att på egen bekostnad, efter Kommunens skriftliga medgivande, fram till tillträdesdagen undersöka och besiktiga Kvarteret för att utreda de geotekniska förutsättningarna och eventuella markföroreningar.

Exploatören och Kommunen ska överenskomma om definitiva placeringar och nivåer på anslutningar, serviser etc senast 4 månader efter tecknandet av detta markanvisningsavtal. Har överenskommelse inte träffats inom denna tid fastslås dessa ensidigt av Kommunen.

Allmän plats

Kommunen utför projektering av kommunala anläggningar inom de delar av Planområdet som planläggs som allmän plats.

Kommunen utför och Exploatören bekostar projektering av eventuella återställande- och anslutningsarbeten som måste göras i allmän platsmark invid kvartersmarken efter att Kommunen utfört sina arbeten på densamma, till följd av Exploatörens bygg- och anläggningsarbeten inom Kvarteret. Detsamma gäller om nivåer, anslutning, placeringar av serviser eller andra förutsättningar som påverkar Kommunens projektering inte meddelats av Exploatören inom överenskommen tid.

Projekteringen ska ske enligt Kommunens anvisningar.

4.2. Genomförandefasen

Ansvars- och kostnadsfördelning för genomförandet ska regleras i detalj i den överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark som parterna enligt § 4.3 och § 4.4 nedan ska träffa. Följande principer ska gälla:

Kvartersmark

Exploatören ska som huvudinriktning ansvara för och bekosta samtliga bygg- och anläggningsåtgärder inom Kvarteret. Exploatören utför och Kommunen bekostar saneringsåtgärder enlig handlingsplan samt ev. arkeologiska åtgärder och eventuell ledningsflytt inom Kvarteret i den omfattning som krävs för att marken ska kunna användas i enlighet med den antagna Detaljplanens bestämmelser.

Kommunen tar inte på sig några kostnader för eventuella efterbehandlingsåtgärder, annat än vad som framgår av vid varje tidpunkt gällande lagstiftning.

Exploatören ansvarar för egna förorsakade markföroreningar. Kommunen ersätter inte Exploatören för stilleståndskostnader, hinder eller förlängd eller ändrad byggtid i samband med en eventuell efterbehandlingsåtgärd och arkeologiska åtgärder.

Allmän plats

Kommunen ska ansvara för och bekosta byggandet av kommunala anläggningar inom allmän plats.

Kommunen ska anlägga arbetsvägar, lägga allmänna ledningar och förbereda avsättningar/förbindelsepunkter innan Exploatörens arbeten inom Kvarteret startar. Lämpliga lägen för förbindelsepunkter har redovisats i underlaget till markanvisningstävlingen.

Exploatören ska bekosta genomförande av de återställande- och anslutningsarbeten, som eventuellt måste göras i allmän platsmark invid Kvarteret, till följd av att Exploatörens bygg- och anläggningsarbeten inom Kvarteret inte färdigställts i tid till Kommunens finplaneringsarbeten eller att nivåer, anslutning, placeringar av serviser etc. inte meddelats inom överenskommen tid.

4.3. Överlåtelse av bolag och fastighet

Parternas huvudinriktning är att träffa ett överlåtelseavtal enligt den process som preciseras i § 2. I samband med att Exploatören tillträtt aktierna i NYAB blir Exploatören indirekt ägare till Kvarteret

Om inte Parterna överenskommer om annat ska hela byggrätten enligt Detaljplanen utnyttjas och överlåtas till Exploatören. Parterna är överens om att fastighetsvärdet ska beräknas utifrån godkända bygglovhandlingar och i denna § 4.3 överenskomna priser i kronor per m2 BTA för huvudbyggnad ovan mark.

Parterna är överens om att priset för kvartersmarken vid denna försäljning ska vara som följer:

- Lokaler för handel och restaurang xxxx kronor per m2 ljus BTA

- Lokaler för kontor xxxx kronor per m2 ljus BTA.

Total köpeskilling får aldrig understiga 29 miljoner kronor. Ovanstående priser i kronor per m2 ljus är bestämda i prisläge 2021-09-01 (Värdetidpunkten). Skulle en eventuell förlängning av markanvisningsavtalet enligt § 2 ovan ske ska parterna uppta nya förhandlingar om pris för kvartersmarken. Detsamma gäller om tillträdestidpunkten för vissa delar av Kvarteret senareläggs enligt vad som föreskrivs i denna § 4.3 ovan. Parterna är överens om att indexering av köpeskilling för kontor, handel samt lokaler för centrumverksamhet tillämpas med KPI.

4.4. Överenskommelse om exploatering

Parterna ska samtidigt som avtal om överlåtelse om bolag i enlighet med vad som anges under § 4.3 ovan träffas, träffa en överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark för Kvarteret.

Överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark ska i detalj reglera bland annat: Ansvar för inhämtande av tillstånd för exploateringens genomförande; Avhjälpande av markföroreningar; arkeologiska åtgärder och andra efterbehandlingsåtgärder; Produktionstidplan för genomförandet av exploateringen inom Kvarteret samt samordning med Kommunens entreprenörer och angränsande exploateringsprojekt; Skydds- och säkerhetsåtgärder; Hantering och eventuell evakuering av befintliga anläggningar inom och i anslutning till Kvarteret; Utformning av bebyggelse och allmänna platser, genom hänvisning till projektspecifikt kvalitetsprogram; Sophantering och annan teknisk försörjning; Skydd av vegetation; Grönytefaktor, Provisorier under genomförandet; Dagvattenhantering; Information till allmänheten om exploateringens genomförande; Förutsättningar för byggetablering på allmän plats; Kontroller, garantitider och vitesförelägganden för Exploatörens åtaganden inkl. tider; Säkerheter för Exploatörens åtaganden; Villkor för överlåtelse av avtalet; eventuella fastighetsrättsliga åtgärder mm.

Miljö- och bygglovsnämndens stämplade bygglovhandlingar kommer att biläggas överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark.

4.5. Samordning med andra projekt samt produktionstidplan

Exploatören är införstådd med att Kvarteret är beläget i ett större stadsutvecklingsområde, med många intressenter och aktörer. Bland övriga planerade och pågående projekt i nära anslutning till Kvarteret kan nämnas tunnelbana till Barkarbystaden; utbyggnad av kommunal och annan infrastruktur; bostadsbebyggelse på angränsande kvarter m.m. Exploatören är medveten om att en samordning med andra exploatörer och entreprenörer i närområdet behöver ske, och att detta kan påverka tidplan och genomförandeplanering för exploateringen av Kvarteret. Exploatering inom Kvarteret kommer att ske parallellt med övrig utbyggnad av Detaljplanen på såväl kvartersmark som allmän plats. Exploatören är skyldig att samordna sina entreprenader i såväl tid som rum med övriga exploatörer inom Detaljplanen samt med Kommunen och de ledningsdragande bolagen.

Exploatören är medveten om att Kommunen för närvarande utreder gemensam bygglogistiklösning för projekt Barkarbystaden, inom vilket stadsdelen Veddesta ingår. Exploatören förbinder sig att ansluta sig till vald bygglogistiklösning på egen bekostnad.

En utbyggnad av tunnelbana med nya spårtunnlar, biljetthall och stationsentré pågår mellan Akalla och Barkarby station. Läget för anläggningen bestäms i järnvägsplan och i detaljplan. Utbyggnaden av tunnelbanan omfattas av en miljödom, Mål nr M 7039-15. Exploatören är medveten om att miljödomens, järnvägsplanens och detaljplanens villkor ger förutsättningar för hur genomförandet av tunnelbaneutbyggnaden får ske och kommer att utgöra förutsättningar för samordningen på platsen.

I det fall Exploatören planerar att genomföra arbeten som kan komma att påverka tunnelbanan och dess anläggningar är Exploatören skyldig att kontakta Region Stockholm för att kontrollera arbetenas genomförbarhet.

4.6. Tidplan

Byggstart sker preliminärt Q1 2023. Exploatören är medveten om att den överenskommelse om exploatering som parterna i enlighet med § 4.3 och § 4.4 ovan ska teckna kommer att innehålla en detaljerad produktionstidplan och att Exploatören kommer att åläggas att stå för de merkostnader för färdigställande av allmänna anläggningar som en försening av Exploatörens arbeten förorsakar Kommunen.

§5

GILTIGHET

Detta markanvisningsavtal är till alla delar förfallet utan ersättningsrätt från någondera parten om inte dels kommunfullmäktiges beslut att godkänna detta markanvisningsavtal, och att anvisa mark inom

Kvarteret, vinner laga kraft,

dels överenskommelse om exploatering med överlåtelse av mark enligt § 4.3 ovan träffats mellan Kommunen och Exploatören senast 12 månader efter undertecknandet av detta markanvisningsavtal. Om förlängning av markanvisningen sker i enlighet med vad som anges under § 2 ovan ska förlängning av fristen enligt denna punkt ske i motsvarande mån.

* * * * *

Detta markanvisningsavtal har upprättats i tre likalydande exemplar av vilka Xxxxxxxx tagit var sitt.

Järfälla den / 2020 Järfälla den / 2020

För Järfälla kommun genom dess För xxxx AB kommunfullmäktige

…………………………………… ……………………………………

( ) ( )

…………………………………… ……………………………………

( ) ( )

…………………………………… …………………………………….

( ) ( )

Järfälla den / 2020

För Phalaenopsis AB

…………………………………… ( )

…………………………………… ( )

…………………………………… ( )

BILAGOR

1. Plankarta Veddesta 1

2. Exploatörens vinnande förslag i markanvisningstävligen

3. Kvalitetsprogram Veddesta I

4. Möjlig lösning för gemensamt garage kv 5 och 6

5. Förutsättningar och restriktioner vid genomförande för byggherrar i Veddesta