Skatteregler för bostadsrätts- föreningar och deras medlemmar

SKV 378 utgåva 2

Skatteregler för bostadsrätts- föreningar och deras medlemmar

Xxxxxxxxxx vänder sig till bostadsrättsföreningar och deras med- lemmar och behandlar de skattefrågor som kan bli aktuella antingen föreningen beskattas som ett privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföretag. Även kontrolluppgiftsskyldighet, registrering hos Skatteverket, arbetsgivaravgifter och källskatt samt mervärdesskatt behandlas.

De regler som beskrivs i denna broschyr gäller i huvudsak även för äldre bostadsföreningar (s.k. besittningsföreningar) och bostadsaktie- bolag samt medlemmar/delägare i sådana.

Broschyren ger inte fullständig information om vilka regler som gäller. Ytterligare information och hänvisningar finns i broschyren.

Broschyren behandlar inte försäljning av bostads- rätt som är privatbostad. Se i stället broschyren ”Försäljning av bostadsrätt” (SKV 321).

Innehållsförteckning

Definitioner 3

Aktuella lagar 3

Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag? 4

Hur görs bedömningen 4

• Kvalificerad användning 4

• Okvalificerad användning 4

• Garage 4

• Bedömningsmetod 4

• Tredimensionell fastighetsbildning 5

• Andelsvärden 5

Beskattning av privatbostadsföretag 6

Schablonintäkt på 3 % 6

• Vilket taxeringsvärde gäller? 6

• Vad schablonintäkten står för 6

• Proportionering 6

– Förlängt räkenskapsår 6

– Förkortat räkenskapsår 6

– Anskaffning 6

– Under byggtiden 7

Övriga intäkter och kostnader i fastighetsförvaltningen 7 Övriga intäkter och kostnader 7

• Räntor m.m. 7

• Annan verksamhet 7

• Förstagångsupplåtelse 7

Inkomster från samfällighetsförening 7 Underskott och ackord 7

Försäljning av fastigheten 7 Likvidation 8

Deklarationsskyldighet 8

Beskattning av medlem i privatbostads- företag – Fysisk person 10

Utdelning 10

Uthyrning 10

Ränteutgifter 10

Förmögenhet 10

Försäljning av privatbostadsrätt 10

Beskattning vid försäljning av näringsbostadsrätt 10

• Övrigt 11

Beskattning av medlem i privatbostads- företag – Juridisk person 11

Utdelning 11

Uthyrning av lägenhet 11 Ränteutgifter 11

Övriga utgifter 11

Försäljning av näringsbostadsrätt 11

Beskattning av oäkta bostadsföretag 12

Uttagsbeskattning 12

Förstagångsupplåtelse 12 Bostadsrättsförening utan fastighet 12 Inkomster från samfällighetsförening 12 Underskott och ackord 13

Försäljning av fastigheten 00 Xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx 00

Om ett oäkta bostadsföretag blir ett privatbostads- företag eller vice versa 14

Beskattning av medlem i oäkta bostads- företag – Fysisk person 15

Utdelning – bostadsförmån 15

• Lättnadsreglerna 15

– Lättnadsbeloppet 15

– Lättnadsunderlaget 15

– Sparat lättnadsutrymme 16

– Karaktärsbyte 17

– Hur utdelningen deklareras 17

Uthyrning av lägenhet 17 Ränteutgifter 17

Kapitaltillskott 17

Försäljning av andel i oäkta bostadsföretag 18

• Uppskovsavdrag 19

– När ny bostad utgörs av en andel i ett oäkta bostadsföretag 19

Förmögenhet 19

Beskattning av medlem i oäkta bostads- företag – Juridisk person 20

Utdelning 20

Uthyrning av lägenhet 20 Ränteutgifter 20

Försäljning av andel i oäkta bostadsföretag 20

Självförvaltning 21

Fastighetsskatt 22

Dämpningsregel för fastighetsskatt 22

• Brutet räkenskapsår

Delägare i samfällighetsförening med särskild taxeringsenhet 22 Nedsättning av fastighetsskatten 22

Föreningens bokföringsskyldighet 23

Föreningens räkenskapsår 23 Omläggning av räkenskapsår 23

Näringsverksamhet i bostadsrättsföreningar 23

Registrering hos Skatteverket 24 Betalning av preliminär skatt 24

Xxxxxxxxxxxxxx 00

Xxxxxxxxx skattskyldighet 25

Xxxxxxxxx skattskyldighet vid överlåtelse 25 Uttagsbeskattning 25

Parkeringsverksamhet 25

Arbetsgivarredovisning 26

När får en skattsedel effekt? 26

När ska bostadsrättsföreningar göra skatteavdrag? 26 När ska bostadsrättsföreningar betala arbetsgivaravgifter? 26

Särskild löneskatt på förvärvsinkomster 26 Hur beräknas arbetsgivaravgifterna? 26 Nedsättning av arbetsgivaravgifter 27

När ska arbetsgivaravgifter och

avdragen skatt redovisas och betalas? 27 Säsongsregistrering 27

Kontrolluppgifter 28 Ersättning för utfört arbete 28 Utdelning – oäkta förening 28

Förmögenhet – privatbostadsrätt 28 Försäljning (avyttring) av privatbostadsrätt 29

Rättelse av tidigare inlämnad kontrolluppgift 30

Lämna skattedeklaration xxx Xxxxxxxx 00 Fastighetstaxering 31

Aktuella broschyrer 32

Definitioner

Beskattningsår: För fysiska personer det kalenderår som närmast föregått taxeringsåret och för juridiska personer det räkenskapsår som närmast föregått tax- eringsåret.

Bostadsförening: Bostadsförening är en äldre upp- låtelseform av lägenheter. Bostadsföreningar kan vara antingen besittningsföreningar eller hyres- föreningar.

En besittningsförening är en bostadsförening som upplåter nyttjanderätten på obegränsad tid. Skillna- den mellan en bostadsförening och en bostadsrätts- förening behöver inte vara stor, i varje fall inte om bostadsföreningen är en besittningsförening. Den väsentliga skillnaden är att olika civilrättsliga regel- komplex gäller – föreningslagen (LEF) för bostadsför- eningar och bostadsrättslagen för bostadsrättsfören- ingar.

En principiell skillnad är att en medlem i en bostads- förening alltid kan lämna föreningen och återkräva sin insats medan en bostadsrättshavare inte har mot- svarande möjlighet utan får lita till att få tillbaka vad han satsat genom en överlåtelse av bostadsrätten.

Bostadsföretag: Samlingsbeteckning på ekono- miska föreningar eller aktiebolag som tillhandahåller bostäder till sina medlemmar/delägare. Beroende på verksamhet klassificeras bostadsföretagen som privat- bostadsföretag eller oäkta bostadsföretag.

Bostadsrättsförening: En ekonomisk förening som har till ändamål att i föreningens hus upplåta lägen- heter med bostadsrätt, 1 kap. 1 § bostadsrättslagen.

Medlem: En medlem i ett bostadsföretag kan sägas vara ”delägare” i företaget. Det är bara till medlem som en lägenhet kan upplåtas med bostadsrätt. Med- lemskapet är personligt och kan därför inte automa- tiskt överlåtas på någon annan.

Näringsbostadsrätt: Med näringsbostadsrätt avses en sådan andel i ett privatbostadsföretag som inte är en privatbostadsrätt, 2 kap. 19 § IL.

Oäkta bostadsföretag: Bostadsföretag som inte utgör privatbostadsföretag.

Privatbostad: Bostadsrätt räknas som privatbostad om den helt eller till övervägande del används eller är avsedd att användas för permanent boende eller som fritidsbostad åt medlemmen eller honom närstående, 2 kap. 8–12 §§ IL.

Privatbostadsföretag (tidigare benämnt äkta bo- stadsföretag): Med privatbostadsföretag avses bl.a. en svensk ekonomisk förening vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av före- ningen, 2 kap. 17 § IL.

Privatbostadsrätt: Med privatbostadsrätt avses en andel i ett privatbostadsföretag, om den till andelen knutna bostaden är en privatbostad, 2 kap. 18 § IL.

Taxeringsår: Med taxeringsår förstås det kalenderår under vilket taxeringsbeslut rörande årlig taxering ska meddelas, 1 kap. 12 § IL.

Äkta bostadsföretag: tidigare benämning på privat- bostadsföretag, se ovan.

Aktuella lagar

Bokföringslagen SFS 1999:1078 (BFL) Bostadsrättslagen SFS 1991:614 (BRL)

Lag om ekonomiska föreningar SFS 1987:667 (LEF) Lag om statlig fastighetsskatt SFS 1984:1052 Fastighetstaxeringslagen SFS 1979:1152 Inkomstskattelagen SFS 1999:1229 (IL)

Lag om självdeklarationer och kontrolluppgifter SFS 2001:1227 (LSK)

Mervärdesskattelagen SFS 1994:200 (ML) Skattebetalningslagen SFS 1997:483 (SBL)

Lag om statlig förmögenhetsskatt SFS 1997:323 (SFL) Årsredovisningslagen SFS 1995:1554 (ÅRL)

Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag?

En bostadsrättsförening beskattas antingen som ett privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföre- tag. Om bostadsrättsföreningen anses vara ett privat- bostadsföretag kommer den att schablonbeskattas. Är föreningen i stället ett oäkta bostadsföretag kom- mer den att beskattas på samma sätt som andra eko- nomiska föreningar och aktiebolag, dvs. i princip ska samtliga intäkter och kostnader tas med vid inkomst- beräkningen.

Bedömningen om en förening är att anse som privat- bostadsföretag eller inte görs vid varje beskattnings- års utgång. Skatteverket prövar om föreningens egen bedömning i deklarationen är riktig.

Om en bostadsrättsförening vid utgången av ett be- skattningsår, bedöms vara ett privatbostadsföretag, antas detta förhållande ha gällt hela beskattningsåret och vice versa.

Även medlemmarnas beskattning skiljer sig åt bero- ende på om dessa är medlemmar i ett privatbostads- företag eller i ett oäkta bostadsföretag. Se vidare un- der avsnitten om medlemmens beskattning på sidan 10–11 resp. 15–20.

Hur görs bedömningen?

Med privatbostadsföretag avses en svensk ekono- misk förening (eller aktiebolag) vars verksamhet till minst 60 % består i att till de egna medlemmarna (del- ägarna) tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen (aktiebolaget), s.k. kvalificerad använd- ning. Uppfylls inte dessa krav är föreningen att be- trakta som ett oäkta bostadsföretag.

Om en bostadsrättsförenings verksamhet ett enstaka år passerar 60 % -gränsen åt något håll ändras som regel inte föreningens sätt att beskattas.

När bostadsrättsföreningen inte ensamt äger fastig- heten kan reglerna för privatbostadsföretag inte till- lämpas. Detsamma gäller om det finns mindre än tre bostadslägenheter i föreningens fastighet.

Kvalificerad användning

Till den kvalificerade användningen räknas de bo- stadslägenheter som upplåts med bostadsrätt till fysiska personer.

Okvalificerad användning

Till den okvalificerade användningen räknas t.ex. upplåtelse av

• bostadslägenheter med hyresrätt

• lokaler

• bostadsrättslägenheter till juridiska personer

• antenn- eller reklamplats eller dylikt

• parkeringsplatser/garage. (Upplåtelse direkt till medlemmar kan dock vara kvalificerad, se nedan under ”Garage”).

Garage

Garage som upplåts av bostadsrättsföreningen till en medlem kan nyttjas antingen genom en separat hyresupplåtelse eller ingå i bostadsupplåtelsen.

Användningen ska i bägge fallen räknas med i den kvalificerade användningen. Det avgörande är att upplåtelsen sker av bostadsrättsföreningen till med- lem som är fysisk person och som innehar en bostad som upplåts med bostadsrätt i föreningen.

I det fall bostadsrättsföreningen upplåter garage till ett utomstående parkeringsbolag som i sin tur skriver avtal med medlemmen, räknas detta inte in i den kvalificerade användningen.

Bedömningsmetod

En bostadsrättsförening räknas alltså som ett privat- bostadsföretag om den till minst 60 % bedriver kvali- ficerad verksamhet. För att avgöra om detta krav är uppfyllt beräknar man först hyresvärdena för fastig- heten. Med hyresvärden menas det aktuella årets bruksvärdehyra för bostäder och marknadshyra för lokaler, dvs. samma hyresberäkningar som ligger till grund för fastighetstaxeringen. Bruksvärdeshyra kan anses motsvara den genomsnittshyra som används vid fastighetstaxeringen. Uppgift om genomsnitts- hyror finns i ”Skattemyndighetens allmänna råd be- träffande genomsnittshyror” (SKV 290). Vid beräk- ning av bruksvärdehyran ska hänsyn tas till medlem- marnas skyldighet att svara för löpande inre under- håll, se under ”Uttagsbeskattning” på sidan 12.

Med hjälp av dessa hyresvärden delar man sedan upp verksamheten på en kvalificerad och en okvalificerad del. Den kvalificerade delen måste uppgå till minst 60 % av föreningens totala verksamhet för att föreningen ska klassificeras som ett privatbostadsföretag.

Privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag?

Exempel

En bostadsrättsförening äger en fastighet som består av såväl bostäder som lokaler. Bostäderna upplåts delvis med hyresrätt till icke-medlemmar. Hyresvärdena uppgår till följande belopp:

Bostäder upplåtna med bostads- rätt till medlemmarna

(ej juridiska personer)

Bostäder upplåtna med hyresrätt Lokaler

7 000 000 kr

1 000 000 kr

2 000 000 kr

Den beräknade totalhyran uppgår alltså till 10 000 000 kr. Den kvalificerade användningen består i detta exempel endast av de bostäder som upplåts med bostadsrätt. Av verksamheten kan därmed 7 000 000/10 000 000 = 70 % hänföras till kvalificerad verksamhet. Föreningen är ett privatbostadsföretag.

Andelsvärden

Även andelsvärdenas fördelning kan utgöra en fördel- ningsgrund om föreningen är bildad enligt 1930 års lag om bostadsrättsföreningar. Om bostadsrättsfören- ingen utgjort ett privatbostadsföretag från början, behåller föreningen genom denna regel även fortsätt- ningsvis sin karaktär, oavsett förändringar i hyres- nivåerna. För att denna fördelningsgrund ska kunna tillämpas måste samtliga bostäder och lokaler vara upplåtna med bostadsrätt. Förutsättningen är dess- utom att det inte skett en fysisk eller ekonomisk om- disponering så att andelsvärdena inte längre åter- speglar fördelningen mellan bostäder och lokaler, t.ex. vid ombyggnad eller förändring av den ekono- miska planen.

Tredimensionell fastighetsbildning

Tidigare gällde att varje fastighet skulle omfatta en viss avgränsad del av markytan. Från och med den

1 januari 2004 kan fastigheter i vissa fall också avgrän- sas på höjden och djupet. Till exempel kan en fastig- het med kommersiella lokaler på de lägre vånings- planen och bostäder på de övre bilda två självständiga fastigheter med lokaler respektive bostäder. Det nya slaget av fastigheter kallas tredimensionella fastig- heter.

En sådan uppdelning av en fastighet som ägs av en bostadsrättsförening (direkt eller indirekt) innebär ingen förändring när man beräknar om föreningen är ett privatbostadsföretag eller inte. Det är föreningens verksamhet som avgör bedömningen, inte varje sär- skild fastighet.

Beskattning av privatbostadsföretag

För en bostadsrättsförening räknas samtliga inkom- ster och utgifter till inkomstslaget näringsverksamhet. Inkomsterna beräknas utifrån bokföringsmässiga grunder. Redovisning enligt bokföringsmässiga grunder innebär att inkomster och utgifter ska redo- visas som intäkter och kostnader för de år på vilka de belöper. Detta betyder bl.a. att en inkomst ska hänfö- ras till det år, då den enligt god redovisningssed ska tas upp som intäkt i räkenskaperna, även om betal- ning ännu inte kommit in. Motsvarande gäller beträf- fande utgifterna. Vidare ska hänsyn tas till fordrings- och skuldposter.

Schablonintäkt på 3 %

För ett privatbostadsföretag ska intäkten av samtliga dess fastigheter vid inkomsttaxeringen beräknas efter schablon. Schablonintäkten beräknas till 3 % av fastighetens hela taxeringsvärde året närmast före taxeringsåret.

Vilket taxeringsvärde gäller?

Det är taxeringsvärdet per den 1 januari året före tax- eringsåret som schablonintäkten beräknas på, oavsett om räkenskapsåret är lika med kalenderår eller ej.

Om det inte finns något fastställt taxeringsvärde, ska ett ”fiktivt” taxeringsvärde beräknas enligt de grun- der som gäller för fastighetstaxeringen det året. Se avsnittet ”Fastighetstaxering” på sidan 31.

Observera att schablonintäkten beräknas på det fast- ställda taxeringsvärdet. Detta kan avvika från under- laget för statlig fastighetsskatt, se sidan 22 under ”Dämpningsregel för fastighetsskatt”.

Även om fastigheten innehas med tomträtt, beräknas schablonintäkten på hela taxeringsvärdet och avdrag får göras för tomträttsavgäld eller liknande avgift.

Vad schablonintäkten står för

Exempel

Fastighetens taxeringsvärde för år 2004 är 15 000 000 kr. Som schablonintäkt taxeringsåret 2005 ska tas upp 3 % av 15 000 000 = 450 000 kr.

Schablonintäkten beräknas i stället för de intäkter och kostnader som är normala inom fastighetsförvalt- ning, t.ex. hyror/avgifter, värdeminskning på byggna- der, driftskostnader för fastigheten, fastighetsskötsel, styrelsearvoden, reparation och underhåll etc. Även andra intäkter från fastigheten, t.ex. upplåtelse av fastigheten för antenner eller reklamplats inryms i schablonintäkten.

Proportionering

Schablonintäkten på 3 % gäller för år räknat. Därför ska schablonintäkten proportioneras i följande fall:

• vid förlängt räkenskapsår

• vid förkortat räkenskapsår

• vid anskaffning av fastigheten

• vid uppförande av fastigheten.

Förlängt räkenskapsår

Om t.ex. räkenskapsåret är förlängt till 18 månader och föreningen ägt fastigheten under hela räken- skapsåret, beräknas schablonintäkten till

3 % x 18/12 x fastighetens taxeringsvärde.

Exempel

En bostadsrättsförening har räkenskapsår 1 juli – 30 juni men ändrar till räkenskapsår lika med kalenderår. Det för- längda räkenskapsåret omfattar tiden 1 juli 2003 till

31 december 2004, alltså 18 månader. Fastighetens taxe-

ringsvärde den 1 januari 2004 är 15 000 000 kr. Schablon- intäkten taxeringsåret 2005 beräknas till 3 % x 18/12 x 15 000 000 kr = 675 000 kr.

Förkortat räkenskapsår

Exempel

Föreningen i föregående exempel väljer vid omläggningen att förkorta sitt räkenskapsår i stället för att förlänga det. Räkenskapsåret omfattar då tiden 1 juli 2004 till 31 decem- ber 2004, alltså sex månader. Fastighetens taxeringsvärde den 1 januari 2004 är 15 000 000 kr. Schablonintäkten för det förkortade räkenskapsåret beräknas till 3 % x 6/12 x

15 000 000 kr = 225 000 kr. Föreningen ska i detta exempel taxeras för två räkenskapsår vid taxeringen 2005, dels en taxering för det ”gamla räkenskapsåret” 1 juli 2003 –

30 juni 2004, dels för det förkortade räkenskapsåret,

1 juli – 31 december 2004. Schablonintäkten ska vid båda dessa taxeringar grunda sig på samma taxeringsvärde, nämligen värdet den 1 januari 2004.

Anskaffning

För anskaffningsåret ska proportionering ske genom att beräkna innehavstiden antingen i dagar eller må- nader. Har fastigheten anskaffats per den 1 juli be- skattningsåret (räkenskapsår = kalenderår), beräk- nas schablonintäkten således till

3 % x 6/12 x fastighetens taxeringsvärde.

Om beräkningen i stället sker utifrån innehavstiden i dagar, beräknas schablonintäkten till

3 % x 184/365 x fastighetens taxeringsvärde.

Under byggtiden

Schablonintäkt ska inte beräknas för tiden innan en byggnad blivit inflyttningsklar. Om inflyttning sker i etapper, kan schablonintäkten beräknas från den tid- punkt då hälften av byggnaden är inflyttningsklar, den s.k. medelfärdigställandedagen.

Övriga intäkter och kostnader i fastighets- förvaltningen

Förutom schablonintäkten ska föreningen redovisa erhållna statliga räntebidrag för bostadsändamål. Avdrag medges för ränta på lånat, i fastigheten ned- lagt kapital, återbetalning av statligt räntebidrag för bostadsändamål samt eventuell tomträttsavgäld.

Övriga intäkter och kostnader Räntor m.m.

Föreningen ska ta upp kapitalintäkter, såsom ränte- intäkter, kapitalvinster på fastigheter och inlösta samt sålda bostadsrätter. Jämför dock nedan under ”Första- gångsupplåtelse”.

Avdrag medges för bl.a. räntekostnader och tomt- rättsavgälder.

Från och med den 1 juli 2003 är kapitalvinster på nä- ringsbetingade andelar skattefria och kapitalförluster inte avdragsgilla. För försäljningar den 1 december 2002 – 30 juni 2003 får förluster på sådana andelar bara dras av mot kapitalvinster på likadana tillgångar, den s.k. fållan. Se vidare i broschyren ”Skatteregler för aktie- och handelsbolag” (SKV 294).

Annan verksamhet

Om föreningen har inkomst av t.ex. matservering, bil- pool, motionsanläggning, café etc., betraktas detta som en skattepliktig inkomst av näringsverksamhet utöver schablonintäkten. Se vidare i broschyren ”Skatteregler för aktie- och handelsbolag” (SKV 294).

Ett privatbostadsföretag får inte göra avsättning till periodiseringsfond.

Förstagångsupplåtelse

En förening kan ha inkomster från förstagångsupp- låtelse t.ex. vid föreningens bildande, vid upplåtelse av råvind i en redan befintlig förening eller vid upplå- telse med bostadsrätt av en tidigare hyresrätt.

Den insats som den nya bostadsrättshavaren betalar utgör inte en skattepliktig inkomst, utan påverkar endast föreningens eget kapitalkonto. Om föreningen därutöver tar ut en s.k. upplåtelseavgift bör den kunna ses som ett kapitaltillskott och blir därmed inte heller den föremål för beskattning hos föreningen.

Inkomster från samfällighetsförening

I en sådan samfällighetsförening som inte själv be- skattas fördelas inkomster och utgifter på delägarna i samfälligheten med belopp som motsvarar respek- tive delägares andel i samfälligheten.

Om ett privatbostadsföretag äger en andel i en sådan samfällighetsförening, anses inkomster och utgifter ingå i privatbostadsföretagets schablonintäkt, förut- om ränteintäkter, räntekostnader, kapitalvinster och kapitalförluster.

Ränteintäkter och räntekostnader, kapitalvinster och kapitalförluster beskattas på samma sätt som bostads- rättsföreningens egna sådana intäkter och kostnader. Ränteintäkter och räntekostnader ska dock bara tas upp om intäkterna överstiger kostnaderna med mer än 600 kr.

Om samfällighetsföreningen i sin tur äger en fastig- het som åsatts ett eget taxeringsvärde, ska privatbo- stadsföretagets schablonintäkt beräknas även på dess andel av taxeringsvärdet för denna fastighet.

Underskott och ackord

Om underskott uppkommer vid beräkning av inkom- sten av verksamheten, ska detta rullas vidare till kom- mande år.

Ett underskott av näringsverksamheten från det före- gående beskattningsåret ska dras av i den utsträck- ning det inte finns några begränsningar för detta. En sådan begränsning är om den skattskyldige är eller har varit försatt i konkurs.

Om bostadsföretaget har fått ackord utan konkurs, har en del av skulden fallit bort genom ackordet. Underskottet ska i sådant fall reduceras med det er- hållna ackordet. Detta gäller oavsett om föreningen fått avdrag för de kostnader som skulden är hänförlig till eller inte.

Det är det inrullade underskottet för ackordsåret som ska reduceras med uppkommen ackordsvinst.

Försäljning av fastigheten

Vid försäljningar beräknas kapitalvinst eller kapital- förlust i princip på samma sätt som för fysiska perso- ner. Redovisning sker dock i inkomstslaget närings- verksamhet.

Ingen återföring av tidigare medgivna värdeminsk- ningsavdrag eller förbättrande reparationer och underhåll – som vid försäljning av näringsfastighet – ska göras, eftersom privatbostadsföretag schablon- beskattas.

Kapitalvinster vid försäljning är skattepliktiga i sin helhet. Kapitalförluster uppkomna före den 1 juli 2003 får dras av utan begränsningar. Om däremot försälj- ningen skett efter detta datum gäller nya regler när ett aktiebolag eller en ekonomisk förening säljer en fastighet med kapitalförlust. Sådan förlust får nu bara dras av mot kapitalvinster på fastigheter. Den del av förlusten som inte kan dras av får rullas vidare och utnyttjas kommande beskattningsår på motsvarande sätt. Begränsningen i avdragsrätten gäller inte om fastigheten under de tre senaste åren i betydande omfattning har använts för produktions- eller kontors- ändamål eller liknande hos det säljande företaget.

Likvidation

Ett privatbostadsföretag som under räkenskapsåret trätt i likvidation och sålt fastigheten, behåller sin be- skattningskaraktär tills föreningen är helt upplöst.

Detta trots att föreningen efter försäljningen egentli- gen inte är ett privatbostadsföretag, då föreningen inte längre kan bereda bostad åt sina medlemmar.

Deklarationsskyldighet

En bostadsrättsförening är alltid deklarationsskyldig, oberoende av inkomst. Deklarationen lämnas på blan- ketten ”Inkomstdeklaration 2” (SKV 2002).

Exempel

Taxeringsvärdet på föreningens fastighet är 15 000 000 kr.

Föreningens intäkter och kostnader att deklarera är följande:

Schablonintäkt 450 000 kr dvs. 3 % på taxeringsvärdet

Finansiella intäkter Finansiella kostnader

Underskott att föra in på sidan 1 i ruta 70

+ 50 000 kr

– 800 000 kr

300 000 kr

Deklarationsblanketten ska fyllas i som i exemplet på nästa sida.

Vid nästa års taxering ska underskottet, 300 000 kr, föras in i ruta 45, ”Outnyttjat underskott från tidigare år”.

Ett privatbostadsföretag beskattas enligt schablon. Därför ska endast rutorna på blankettens sida 2 av- sedda för privatbostadsföretag fyllas i. I normalfallet ska standardiserat räkenskapsutdrag inte lämnas. Skattemässiga justeringar ska inte heller fyllas i.

Om privatbostadsföretaget även bedriver annan näringsverksamhet än fastighetsför valtning, som redogjorts för ovan under ”Annan verksamhet”, ska denna verksamhet redovisas på standardiserat räken- skapsutdrag. För denna verksamhet ska dessutom skattemässiga justeringar redovisas. Överskott av denna näringsverksamhet tas upp i ruta 44, under- skott i ruta 60.

Sidan 2 i ”Inkomstdeklaration 2” (SKV 2002)

39 Rättelsedatum (år, mån, dag)

Vid dubbla taxeringar, ange om deklarationen avser

896 897

Första räkenskapsåret eller

Andra räkenskapsåret

Skattemässiga justeringar

1. Redovisat resultat enligt bokföringen på bifogat räkenskapsschema

eller ADB

605

606

2. Korrigering av resultatet pga. skatte- myndighetens ändring av tidigare års taxeringar eller ändrade redovis- ningsprinciper

652

653

3. Intäkter som ska tas upp men som inte ingår i det redovisade resultatet t.ex. koncernbidrag

603

4. Kostnader som ska dras av men som inte ingår i det redovisade resultatet t.ex. koncernbidrag

610

5. Bokförda intäkter som inte ska tas upp

a. Ackordsvinster

656

b. Andra intäkter

604

6. Bokförda kostnader som inte ska dras av

a. Svenska allmänna skatter

607

b. Nedskrivning av finansiella tillgångar

611

c. Andra kostnader

609

7. Avyttring av delägarrätter

a. Bokförd vinst

617

b. Bokförd förlust

619

c. Uppskov med kapitalvinst enligt blankett N4

621

d. Återfört uppskov av kapitalvinst enligt blankett N4

622

e. Kapitalvinst för beskattningsåret

618

f. Kapitalförlust som ska dras av

624

8. Återföring av värdeminskningsavdrag m.m. vid avyttring av näringsfastighet

629

9. Korrigering av bokfört till skattemässigt resultat vid avyttring av näringsfastighet och bostadsrätt

623

625

10. Andel i handelsbolag inklusive kapitalvinst/-förlust på andel

a. Bokförd vinst/kapitalvinst

634

b. Skattemässigt överskott enligt blankett N3B/kapitalvinst

635

c. Bokförd förlust/kapitalförlust

636

d. Skattemässigt underskott enligt blankett N3B/kapitalförlust

637

11. Korrigering av bokfört resultat för av- skrivningar på byggnader och övrig fast egendom samt vid restvärdeav- skrivning på maskiner och inventarier

626

747

12. Beräknad intäkt vid valutakursreserv

632

13. Skogsavdrag/substansminsknings- avdrag enligt redovisning på sidan 3

781

14. Outnyttjat underskott från tidigare år

809

15. Reduktion av underskott med hänsyn till exempelvis ackord eller ägarförändring

641

Överskott

förs in på sidan 1 vid kod 58

777

Underskott

förs in på sidan 1 vid kod 70

778

Privatbostadsföretag

Intäkter

3 % av taxeringsvärdet år 2003

+ 450

000

Räntebidrag/Kapitalintäkter

+ övriga intäkter

+ 50

000

Kostnader

Ränta, tomträttsavgäld m.m.

- 800

000

Outnyttjat underskott från tidigare år

Reduktion av underskott med hänsyn till exempelvis ackord

Överskott

förs in på sidan 1 vid kod 58

Underskott

förs in på sidan 1 vid kod 70

300 000

Utländskt skadeförsäkringsföretag

2 % av premieinkomsten förs in på sid 1 vid kod 58

Lämna nedanstående uppgifter

1. Har bolaget ändrat sina redovisnings-			873
principer jämfört med föregående år	872	Ja		Nej
2. Kundfordringar har i balansräkningen för beskattningsåret upptagits till ett belopp som understiger nominella värdet med	832
3. Mottaget koncernbidrag	840
4. Lämnat koncernbidrag	841
5. Varulagrets samlade anskaffningsvärde	891
6. Det samlade anskaffningsvärdet av pågående arbeten	892
7. Storleken av ersättningsfonder	895
8. Verksamhet har bedrivits i utlandet genom filial, joint venture eller dylikt	846		830
		Ja		Nej
9. Fastighet/bostadsrätt har innehafts i utlandet	847		833
		Ja		Nej
10. Ekon. intressegemenskap genom äkta/ oäkta koncernförh. har förelegat med utländskt bolag/annan utl. jur. person	848		839
		Ja		Nej
11. Minst 10 % av andelarna i utländsk jur. person har innehafts direkt eller indirekt	849		844
		Ja		Nej
12. Kapitalförluster på delägarrätter eller fastig- heter som dragits av i ett annat företag inom ett koncernförhållande (överlåten avdrags- rätt).	614
13. Kapitalförluster på delägarrätter eller fastig- heter som övertagits från ett annat företag inom ett koncernförhållande (övertagen av- dragsrätt).	615
14. Beskattningsårets kapitalförluster på delägar- rätter som inte dragits av (sparat avdrag).	616
15. Beskattningsårets kapitalförluster på fastig- heter som inte dragits av (sparat avdrag).	998

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Fysisk person

Utdelning

Utdelning i form av hyresförmån är skattefri. Om privatbostadsföretaget beslutat om annan utdelning räknas den som inkomst av kapital. Inkomsten ska tas upp om utdelningen överstiger beskattningsårets avgifter och andra inbetalningar som medlemmen gör (förutom eventuellt kapitaltillskott). Om medlem- men har en näringsbostadsrätt tas utdelningen upp som inkomst av näringsverksamhet.

Också för den som använder sin bostadsrätt i närings- verksamhet är utdelning i form av hyresförmån skattefri. Övrig utdelning ska tas upp som inkomst

av näringsverksamhet.

Observera att bostadsförmån i vissa fall ska tas upp om kostnader för den privata delen dras av i närings- verksamheten. Det som avgör är i vilken utsträckning bostadsrätten används privat, se broschyren ”Skatte- regler för enskilda näringsidkare” (SKV 295).

Uthyrning

Erhållen hyra vid uthyrning av privatbostadsrätt räknas som skattepliktig inkomst för den medlem som hyr ut.

Ett schablonavdrag medges med 4 000 kr per lägen- het plus avgiften (förutom eventuella kapitaltillskott) för den uthyrda delen. Man får aldrig dra av mer än vad man fått i inkomst.

Uppgifterna deklareras på blankett K3. Överskott förs över till deklarationsblanketten under ”Inkomst av uthyrning av privatbostad”.

Inkomst från uthyrning av näringsbostadsrätt ska tas upp som inkomst i näringsverksamheten. Eventuella kostnader för uthyrningen ska dras av.

Ränteutgifter

Skuldränta på medlemmens lån avseende privat- bostadsrätt är avdragsgill i inkomstslaget kapital.

Förmögenhet

En medlem i privatbostadsföretag är skattskyldig för sin andel i föreningens förmögenhet om andelen är en privatbostadsrätt. Föreningen ska varje år meddela bostadsrättsinnehavarna värdet av varje andel. Privat- bostadsföretag ska också lämna kontrolluppgift om värdet till Skatteverket (se sidan 28).

Andel i föreningens förmögenhet beräknas med utgångspunkt från fastighetens taxeringsvärde vid beskattningsårets utgång. Om föreningen innehar fastigheten med tomträtt, ska endast taxeringsvärdet för byggnaden tas med i beräkningen.

Till detta ska läggas föreningens tillgångar och skul- der från balansräkningen i det bokslut som avslutades före den 1 juli beskattningsåret.

En fastighet bör endast medräknas om den finns med i bokslut som avslutats före den 1 juli under beskatt- ningsåret. En andel som är en näringsbostadsrätt är inte förmögenhetsskattepliktig.

Exempel

Föreningen har kalenderår som räkenskapsår (= bokslut 31/12).

Vid taxeringsåret 2005 ska fastigheten tas upp till det taxeringsvärde som gällde den 31 december 2004 (beskattningsårets utgång). Xxxxxxx och övriga till- gångar tas upp till det värde som anges i bokslut den 31 december 2003.

Försäljning av privatbostadsrätt

Vid försäljning av en bostadsrätt som är en privat- bostad beräknas kapitalvinsten eller kapitalförlusten som skillnaden mellan försäljningspriset och omkost- nadsbeloppet.

Av den framräknade vinsten är två tredjedelar skatte- pliktig och av en förlust är hälften avdragsgill.

Försäljningen redovisas på blankett K6.

I broschyren ”Försäljning av bostadsrätt” (SKV 321) kan du läsa hur man räknar ut omkostnadsbeloppet och deklarerar försäljningen. Du kan också läsa hur du begär uppskov med vinsten.

Beskattning vid försäljning av näringsbostadsrätt

Vid försäljning av en näringsbostadsrätt ska vinst eller förlust redovisas i inkomstslaget kapital och beräknas enligt kapitalvinstreglerna.

Avdrag för förbättrande reparationer och underhåll som medgivits under försäljningsåret och de fem

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Fysisk person

närmast föregående beskattningsåren ska samtidigt återföras till beskattning som intäkt i näringsverk- samheten. Det belopp som återförs får dras av som en omkostnad vid kapitalvinstberäkningen.

Reparationer och underhåll anses förbättrande om de medfört att bostadsrätten var i bättre skick vid försäljningen än vid ingången av femte året före för- säljningsåret, eller vid förvärvet om detta skedde senare.

De förbättringsutgifter som återförs till beskattning i näringsverksamhet är avdragsgilla vid kapitalvinstbe- räkningen utan den beloppsbegränsning som annars gäller för förbättringsutgifter. Förbättringsutgifter som tidigare dragits av och som inte återförs är inte avdragsgilla.

Om det blir underskott i näringsverksamheten under det beskattningsår som bostadsrätten sålts, ska un- derskottet dras av från kapitalvinsten. Avdraget får inte överstiga vinsten före avdraget.

Kapitalvinst vid försäljning av näringsbostadsrätt är skattepliktig till 90 % och en kapitalförlust är avdrags- gill till 63 %.

Redovisning sker på blankett K6.

Övrigt

För att bestämma rätt beskattningsår gäller samma regler som för försäljning av fastighet.

Huvudregeln är att skattskyldighet för vinst respek- tive avdragsrätt för förlust inträder när bindande avtal om överlåtelse finns.

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Juridisk person

Utdelning

Juridisk person, som är medlem i privatbostadsföre- tag, beskattas inte för något förmånsvärde även om avgiften till bostadsföretaget understiger marknads- mässig hyra.

Övrig utdelning, t.ex. i pengar, räknas som inkomst av näringsverksamhet.

Uthyrning av lägenhet

Uthyrning av lägenhet beskattas i enlighet med van- liga regler för näringsverksamhet.

Ränteutgifter

Avdragsrätt föreligger i enlighet med vanliga regler för näringsverksamhet.

Övriga utgifter

Medlemmen får göra avdrag för inbetalningar till bo- stadsföretaget såsom för kostnader i näringsverksam- heten, om de inte utgör kapitaltillskott eller endast är en återbetalning av pengar som föreningen lagt ut för medlemmens räkning.

Försäljning av näringsbostadsrätt

Försäljning av bostadsrätt beräknas med vissa in- skränkningar enligt samma kapitalvinstregler som gäller för fysiska personer men redovisning ska ske i inkomstslaget näringsverksamhet.

Avdrag för förbättrande reparationer och underhåll som medgivits under försäljningsåret och de fem när- mast föregående beskattningsåren ska återföras till beskattning i näringsverksamheten. Det belopp som återförs får dras av som en omkostnad vid kapital- vinstberäkningen.

Kapitalvinst och kapitalförlust är skattepliktig respek- tive avdragsgill i sin helhet.

Beträffande bostadsrätter som ägs av handelsbolag gäller att kapitalvinst/-förlust beräknas enligt de regler som gäller för respektive delägare.

Beskattning av medlem i privatbostadsföretag – Juridisk person

Beskattning av oäkta bostadsföretag

En bostadsrättsförening är en juridisk person där samtliga inkomster och utgifter räknas till inkomst- slaget näringsverksamhet. Inkomstberäkningen ska ske utifrån bokföringsmässiga grunder. Redovisning enligt bokföringsmässiga grunder innebär att inkom- ster och utgifter ska redovisas som intäkter och kost- nader för de år på vilka de belöper. Detta betyder bl.a. att en inkomst ska hänföras till det år, då den enligt god redovisningssed ska tas upp som intäkt i räken- skaperna, även om betalning ännu inte kommit in.

Motsvarande gäller beträffande utgifterna. Vidare ska hänsyn tas till fordrings- och skuldposter.

För ett oäkta bostadsföretag sker inkomstberäkningen efter de verkliga intäkterna och kostnaderna och inte enligt schablon. Till exempel är uppburna årsavgifter och hyresintäkter skattepliktiga. Samtidigt är samt- liga kostnader avdragsgilla inom ramen för inkomst- slaget näringsverksamhet, t.ex. driftskostnader för föreningens fastighet, styrelsearvoden och värde- minskningsavdrag för byggnader.

Avdrag för avsättning till periodiseringsfond kan ske om avsättning skett i räkenskaperna. Avdrag kan göras med maximalt 25 % av överskottet av närings- verksamheten före avdraget. Periodiseringsfond ska återföras till beskattning senast det sjätte taxerings- året efter det taxeringsår då avsättningen gjordes.

Uttagsbeskattning

Om en lägenhet varit upplåten till medlem utan ersätt- ning, eller mot lägre ersättning än marknadsvärdet, ska företaget uttagsbeskattas för en intäkt upp till marknadsvärdet. Detta innebär att bostadsföretaget ska ta upp en ”fiktiv” intäkt i sin inkomstdeklaration, under ”Skattemässiga justeringar”. Detta behöver dock inte göras om det endast är fråga om en obetyd- lig skillnad mellan ersättningen och marknadsvärdet. Xxxxxxxxxxxxxx bestäms med ledning av på orten gällande normalhyra. Som utgångspunkt kan använ- das de genomsnittshyror som används vid fastighets- taxeringen där hänsyn tas till såväl fastighetens läge samt värdeår. Uppgift om genomsnittshyror finns i ”Skattemyndighetens allmänna råd beträffande ge- nomsnittshyror” (SKV 290).

Om delägaren själv svarar för reparation av lägen- heten tas endast 95 % av normalhyran upp som intäkt. I hus med värdeår 1941 eller tidigare, görs justering till 90 % av normalhyran.

För en lägenhet som är upplåten till annan än medlem görs normalt ingen uttagsbeskattning, däremot tas den verkliga hyran upp som intäkt. Om hyran ligger under den marknadsmässiga nivån ska uttagsbeskatt- ning ske, om inte hyressättningen varit affärsmässigt motiverad.

Förstagångsupplåtelse

En förening kan ha inkomster från förstagångsupp- låtelse t.ex. vid föreningens bildande, vid upplåtelse av råvind i en redan befintlig förening eller vid upp- låtelse med bostadsrätt av en tidigare hyresrätt.

Bostadsrättsförening utan fastighet

En förening som inte förvärvat någon bostadsfastig- het beskattas som ett oäkta bostadsföretag. Fören- ingen ska alltså lämna inkomstdeklaration och i den redovisa sina intäkter och kostnader enligt de regler som gäller i inkomstslaget näringsverksamhet.

Se vidare i broschyren ”Skatteregler för aktie- och handelsbolag” (SKV 294).

Inkomster från samfällighetsförening

I en sådan samfällighetsförening som inte själv be- skattas fördelas inkomster och utgifter på delägarna i samfälligheten med belopp som motsvarar respektive delägares andel i samfälligheten.

Om ett oäkta bostadsföretag äger del i en sådan sam- fällighet, ska föreningens andel av intäkter och kost- nader tas upp som om dessa avsett bostadsföretagets egna fastigheter. Ingen redovisning av intäkter och kostnader behöver göras om föreningens nettoin- komst (intäkter minus direkt avdragsgilla kostnader) av samfälligheten är mindre än 600 kr.

Beskattning av oäkta bostadsföretag

Underskott och ackord

Om underskott uppkommer vid beräkning av inkom- sten av verksamheten, ska detta rullas vidare till kom- mande år.

Det är det inrullade underskottet för ackordsåret som ska reduceras med uppkommen ackordsvinst.

Försäljning av fastigheten

Vid försäljningar av näringsfastighet som är en kapi- taltillgång gäller att beräkningen sker i princip enligt kapitalvinstregler för fysiska personer. Redovisning sker dock i inkomstslaget näringsverksamhet.

Tidigare medgivna avdrag för värdeminskning samt förbättrande reparationer och underhåll ska återföras till beskattning i näringsverksamheten i samband med försäljningen. För förbättrande reparationer och underhåll ska återföring göras för kostnader som dragits av under försäljningsåret och de fem närmast föregående beskattningsåren. För värdeminsknings- avdragen finns dock ingen tidsbegränsning.

Det belopp som återförts får dras av som en omkost- nad vid vinstberäkningen. Förbättringsutgifter som återförs är avdragsgilla utan den beloppsbegränsning som annars gäller för förbättringsutgifter.

Förbättringsutgifter som inte återförs är inte avdrags- gilla vid kapitalvinstberäkningen.

Kapitalvinster vid försäljning är skattepliktiga i sin helhet. Kapitalförluster som uppkommit på försälj- ningar före den 1 juli 2003 får dras av utan begräns- ningar. Om däremot försäljningen skett efter detta datum gäller nya regler när ett aktiebolag eller en ekonomisk förening säljer en fastighet med kapital- förlust. Sådan förlust får nu bara dras av mot kapital- vinster på fastigheter. Den del av förlusten som inte kan dras av får rullas vidare och utnyttjas kommande beskattningsår på motsvarande sätt. Begränsningen i avdragsrätten gäller inte om fastigheten under de tre senaste åren i betydande omfattning har använts för produktions- eller kontorsändamål eller liknande hos det säljande företaget.

Deklarationsskyldighet

Ett oäkta bostadsföretag ska lämna inkomstdeklara- tion, oavsett inkomst. Deklarationen lämnas på blan- ketten ”Inkomstdeklaration 2” (SKV 2002).

Till deklarationen ska fogas standardiserat räken- skapsutdrag, SRU, som innehåller en balans- och resultaträkning. Dessutom ska ”Skattemässiga juste- ringar” fyllas i på deklarationsblankettens sida 2.

Om ett oäkta bostadsföretag blir ett privatbostadsföretag eller vice versa

Bostadsföretaget anses fortfarande bedriva närings- verksamhet. Det är endast sättet att beräkna inkom- sten av näringsverksamheten som har förändrats.

Om avsättning skett till periodiseringsfond och bo- stadsföretaget byter karaktär till privatbostadsföretag

innan tiden för återföring har löpt ut, behöver periodi- seringsfonden inte återföras av den anledningen.

Ackumulerade underskott försvinner inte om bostads- företaget ändrar karaktär från oäkta bostadsföretag till privatbostadsföretag eller vice versa.

Beskattning av medlem i oäkta bostadsföretag – Fysisk person

Utdelning – bostadsförmån

Om du är medlem i ett oäkta bostadsföretag är din andel en delägarrätt. Utdelning på en delägarrätt är skattepliktig. All utdelning du får från föreningen i form av t.ex. kontanter ska du ta upp som utdelning under inkomst av kapital. Även bostadsförmån räknas i detta fall som utdelning. Föreningen ska lämna kon- trolluppgift till Skatteverket om erhållen utdelning.

Värdet av bostadsförmånen ska du redovisa varje år och du räknar ut värdet genom att jämföra marknads- hyran med vad du har betalat för din lägenhet under året.

Med marknadshyra menas hyran för en hyreslägenhet på orten med motsvarande standard. Som vägledning för beräkning av marknadsshyran kan du använda skrivelsen ”Riktvärden för värdering av bostadsför- måner” som finns på vår webbplats xxx.xxxxxxxxxxxx.xx under rubriken Rättsinformation/Skrivelser.

Marknadshyran ska minskas med utgifter som bo- stadsrättshavaren haft för att kunna disponera lägen- heten under året. Utgifterna är främst

– årsavgiften för lägenheten. Kapitaltillskott får inte räknas med, se sidan 17 under ”Kapitaltillskott”.

– utgifter för sådana reparationer under året som bostadsrättsinnehavaren enligt avtal ska stå för och som en hyresvärd normalt skulle stått för om lägenheten varit en hyresrätt. Nedsättningen torde i allmänhet kunna motsvara en schablonmässig ned- sättning med 5–10 % .

Det som återstår av marknadshyran efter avdrag för ovanstående utgifter utgör ditt bostadsförmånsvärde, som du ska ta upp som utdelning från föreningen i in- komstslaget kapital. Se exempel på sidan 16.

Observera att en viss del av utdelningen kan vara skattefri enligt de s.k. lättnadsreglerna, se nedan.

Lättnadsreglerna

Vid beräkning av den årliga skattepliktiga utdelningen kan en viss del av utdelningen vara skattefri enligt de

s.k. lättnadsreglerna.

I normalfallet gäller reglerna även vid utdelning från oäkta bostadsföretag. Undantaget från beskattning gäller även kapitalvinst, se sidan 18 under ”Försälj- ning av andel i oäkta bostadsföretag”.

Lättnadsbeloppet

Lättnadsbeloppet, dvs. den del av utdelningen som är skattefri, räknas fram genom att lättnadsunderlaget

multipliceras med lättnadssatsen, dvs. 70 % av stats- låneräntan (SLR) vid utgången av november månad året före beskattningsåret. Uppgift om SLR kan man få på vår webbplats, xxx.xxxxxxxxxxxx.xx, eller ringa till vår servicetelefon, 000-000 000, direktval 5713.

Lättnadssatsen bestäms med två decimaler. Lättnadsunderlaget x (0,70 x SLR) = lättnadsbeloppet.

En privatperson eller ett dödsbo beskattas inte till den del utdelningen ryms inom lättnadsbeloppet. Överskjutande belopp beskattas enligt vanliga regler. Om utdelningen understiger lättnadsbeloppet får ut- rymmet sparas för att användas vid beräkning av senare års lättnad, se sidan 16 under ”Sparat lättnads- utrymme”.

Om en andel har bytt ägare under året får inte både säljaren och köparen beräkna ett lättnadsbelopp. Det är den person som fick årets första utdelning som får tillgodoräkna sig lättnadsbeloppet. Normalt är det säljaren.

Lättnadsunderlaget

Underlaget för skattefri utdelning, dvs. lättnadsunder- laget utgörs av omkostnadsbeloppet för andelen samt sparat lättnadsutrymme (se nästa sida). Med omkost- nadsbeloppet avses anskaffningsutgiften i form av erlagd insats, erlagd upplåtelseavgift och eventuell inträdesavgift. Om andelen har förvärvats från annan än bostadsföretaget, dvs. från tidigare delägare, så utgörs anskaffningsutgiften av lämnad ersättning för lägenheten med tillägg för mäklarutgifter. Till an- skaffningsutgiften läggs kapitaltillskott, se sidan 17 under ”Kapitaltillskott”.

Exempel

A har köpt sin andel/bostadsrättslägenhet för 700 000 kr, vilket därmed utgör A:s lättnadsunderlag. Statslåneräntan den 30 november 2001 var 4,94 % vilket innebär att lätt- nadssatsen för inkomståret 2002 blir 3,46 % (0,7 X 4,94).

A:s lättnadsbelopp uppgår därmed till 24 220 kr (3,46 % av 700 000 kr) och motsvarar den del av A:s utdelning som är skattefri.

Om andelen anskaffats efter den 31 december 1991 är anskaffningsutgiften lika med den faktiska kostnaden vid förvärvet. Om andelen anskaffats före denna tid- punkt kan man använda en av två metoder för att be- räkna anskaffningsutgiften.

En andel som är anskaffad tidigast 1970 och senast 1989 får räknas upp med hänsyn till förändringarna i det allmänna prisläget från och med det år då andelen förvärvades. Kapitaltillskott som gjorts under denna period får också räknas upp. Uppräkningen ska göras

med indextalet som motsvaras av det år andelen an- skaffades enligt tabellen nedan. En andel som är an- skaffad före 1970 får använda uppräkningstalet för 1970.

Anskaff- ningsår	Uppräk- ningstal	Anskaff- ningsår	Uppräk- ningstal
1970	5,04	1980	2,08
1971	4,68	1981	1,86
1972	4,42	1982	1,71
1973	4,14	1983	1,57
1974	2,76	1984	1,45
1975	3,43	1985	1,35
1976	3,11	1986	1,30
1977	2,79	1987	1,25
1978	2,54	1988	1,18
1979	2,37	1989	1,11

Om andelen är anskaffad före 1 januari 1992 får an- skaffningsutgiften även beräknas enligt kapitalunder- lagsregeln. Anskaffningsutgiften anses då vara i prin- cip skillnaden mellan tillgångar och skulder (beräk- nat på visst sätt) i företaget vid utgången av det räken- skapsår för vilken taxering skedde 1993, fördelat på antalet andelar. Om utdelning lämnats under 1993 ska denna avräknas. Därefter gäller att utdelning som lämnats med belopp överstigande respektive års vinst ska reducera kapitalunderlaget. Uppgifter om kapital- underlaget kan erhållas från föreningen.

Sparat lättnadsutrymme

Om utdelningen ett visst år understiger det skattefria lättnadsbeloppet, så sparas återstående belopp till nästa år och det sparade lättnadsutrymmet läggs till följande års lättnadsbelopp. Vidare får det sparade lättnadsutrymmet läggas till andelens omkostnads- belopp när man beräknar nästa års lättnadsbelopp.

Exempel:

Beräkning av bostadsförmån / Utdelning

Det kan också få betydelse för beräkningen av en eventuell kapitalvinst vid försäljning.

	År 2002	År 2003
Marknadshyra per år	75 000 kr	80 000 kr
Nedsättning för reparationer (10 % av marknadshyran)	- 7 500 kr	- 8 000 kr
Avgift till föreningen	- 55 000 kr	- 57 000 kr
Bostadsförmån/Utdelning (punkt 6 på K12)	12 500 kr	15 000 kr

Uppgifter för beräkning av skattefri utdelning

K12

Upplysningar finns på baksidan.

A. Beräkning av utdelning som är skattefri

B. Beräkning av löneunderlag

Deklarationsbilaga nummer

Inkomstår

2002

Exempel för år 2002

Den skattskyldiges namn

Den skattskyldiges personnummer

Företagets namn (firma)

Företagets organisationsnummer

1. Omräknat omkostnadsbelopp på aktierna/andelarna.

+ 700 000

2. Uppskov vid utdelningstillfället (om ej utdelning uppskov vid årets utgång)

3. Löneunderlag. Belopp vid B.4. nedan.

4. Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år.

+ 0

5. Underlag för beräkning av skattefri utdelning.

= 700 000

Se exemplet: Beräkning av 6. Utdelning på aktierna/andelarna under inkomståret.	+ 12		500
bostadsförmån/Utdelning 7. Lättnadsbelopp (3,46 % av beloppet vid A.5.)	- 24		220
8. Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år.	-		0
9. Skattepliktig utdelning (+) förs till inkomst av kapital vid punkt 50 i Inkomstdeklaration 1	=(+)		0
10. Sparat lättnadsutrymme (-) till påföljande år.	=(-)	11	720

Uppgifter för beräkning av skattefri utdelning

K12

Upplysningar finns på baksidan.

xxx.xxxxxxxxxxxx.xx

A. Beräkning av utdelning som är skattefri

B. Beräkning av löneunderlag

Deklarationsbilaga nummer

Inkomstår

2003

Exempel för år 2003

Den skattskyldiges namn

Den skattskyldiges personnummer

Företagets namn (firma)

Företagets organisationsnummer

1. Omräknat omkostnadsbelopp på aktierna/andelarna.

700

000

2. Uppskov vid utdelningstillfället (om ej utdelning uppskov vid årets utgång).

3. Löneunderlag. Belopp vid B.4. nedan.

4. Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år.

720

5. Underlag för beräkning av skattefri utdelning.

711

720

6. Utdelning på aktierna/andelarna under inkomståret. Se exemplet: Beräkning av

01 15 000

bostadsförmån/Utdelning

7. Lättnadsbelopp (3,40 % av beloppet vid A.5.)

- 24 199

8. Kvarstående sparat lättnadsutrymme från tidigare år.

- 11 720

9. Skattepliktig utdelning (+) förs till inkomst av kapital vid punkt 50 i Inkomstdeklaration 1.

02 0

=(+)

10. Sparat lättnadsutrymme (-) till påföljande år.

=(-) 20 919

Karaktärsbyte

I de fall ett karaktärsbyte skett från ett oäkta bostads- företag till ett privatbostadsföretag, kan ett lättnads- belopp som finns sparat vid karaktärsbytet inte utnytt- jas. Detta gäller både vid utdelnings- och kapitalvinst- beskattningen.

Hur utdelningen deklareras

Beräkningen av lättnadsbeloppet görs på blankett K12 och bifogas inkomstdeklarationen. Blankett K12 är avsedd för utdelning på aktier men kan även använ- das vid utdelning från oäkta bostadsföretag.

Uppkommer ett överskott ska detta tas upp som skattepliktig utdelning i inkomstdeklarationen under rubriken ”Kapital – Ränteinkomster, utdelningar m.m.”.

Uppkommer ett underskott ska detta tas upp som ”Kvarstående sparat lättnadsutr ymme” på blankett K12 vid nästkommande års taxering.

Uthyrning av lägenhet

Erhållen hyra av s.k. andrahandsuthyrning räknas som inkomst av kapital för medlem i oäkta bostads- företag. Detta gäller oavsett om uthyrningen gäller bostad eller lokal. Om hyran inte är marknadsmässig, t.ex. på grund av uthyrning till närstående, ska ett belopp motsvarande skillnaden mellan erhållen hyra och marknadsmässig hyra redovisas som utdelning.

Ränteutgifter

Skuldränta på medlemmens lån för köp av bostads- rätten, är avdragsgill i inkomstslaget kapital.

Kapitaltillskott

Som kapitaltillskott räknas inbetalningar till förening- en som rubricerats som kapitaltillskott. Andelskapi- talet ska ha påverkats på sådant sätt att vid likvidation kan återbetalning ske utan beskattning.

Under bostadsförmånsavsnittet framgår att vissa för- bättringskostnader får avräknas från bostadsförmå- nen. Sådana förbättringskostnader som inte har av- räknats från bostadsförmånen kan i stället räknas som kapitaltillskott, om det klart framgår i t.ex. ett avtal eller i föreningens andelskapitalkonto att det är ett sådant. Om en medlems inbetalningar till fören- ingen, för t.ex. amorteringar, har skett med ett belopp som överstiger årsavgifter eller liknande så får med- lemmen avräkna inbetalningen från en bostadsförmån eller uthyrningsintäkt i deklarationen, om inbetal- ningen inte kan hänföras till kapitaltillskott.

Försäljning av andel

i oäkta bostadsföretag

En andel i ett oäkta bostadsföretag jämställs vid för- säljning med en andel i en ekonomisk förening. Detta innebär att vinsten är skattepliktig i sin helhet. En an- del i ett bostadsföretag som vid ingången av året inte utgör ett privatbostadsföretag anses utgöra en andel i ett oäkta bostadsföretag. Detta kan t.ex. bli fallet om föreningen är nybildad under året.

Från försäljningsinkomsten, som utgörs av ersätt- ningen för andelen minskad med försäljningsomkost- nader, får avdrag göras för omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet avses anskaffningsutgiften i form av erlagd insats, erlagd upplåtelseavgift och eventuell inträdesavgift. Om andelen har för värvats av annan än bostadsföretaget, dvs. från tidigare del- ägare, så utgörs anskaffningsutgiften av lämnad ersättning för lägenheten med tillägg för mäklarut- gifter. Till anskaffningsutgiften läggs kapitaltillskott, se under ”Kapitaltillskott” på sidan 17. En förbätt- ringsutgift kan ses som ett kapitaltillskott om det rubricerats som ett sådant. Utgifter för byggnads- åtgärder påverkar annars normalt inte omkostnads- beloppet.

Lättnadsreglerna gäller också för fysisk person vid försäljning av en andel i ett oäkta bostadsföretag, se under ”Lättnadsreglerna” på sidan 15. Om det kvar- står något outnyttjat lättnadsbelopp har man rätt att räkna av detta från kapitalvinsten. Obser vera att sparat lättnadsutrymme endast får minska en kapital- vinst men inte öka en kapitalförlust.

Försäljningen redovisas på blankett K4 (plus blankett K12 om lättnadsreglerna tillämpas). Kapitalvinsten är skattepliktig i sin helhet och en kapitalförlust är av- dragsgill till 70 %.

Totala a

er/

andelar i företaget

C. Beräkning av kapitalvinst

K12

* Ersättningar till arbetstagare som innehar kvalificerade andelar i företaget eller annat företag inom samma koncern ska inte tas med.

** Får inte medföra kapitalförlust.

*** På blankett K1 tas 70 % av kapitalförlusten upp.

SKV 2112 utgåva 7 03-10

Exempel: Redovisning av försäljning

1. Ersättning minus utgifter för avyttring.

Kr 900 000

2. Summa verkligt omkostnadsbelopp.

- 700 000

3. Kapitalvinst/Kapitalförlust.

= 200 000

4. Kvarstående sparat lättnadsutrymme till den del den hör till de sålda aktierna/andelarna. Endast vid kapitalvinst. **

- 20 919

5. Kapitalvinst/Kapitalförlust. Beloppet förs in på blankett K4, avsnitt A. eller blankett K1, punkt 8 ***.

= 179 081

Uppskovsavdrag

Vid försäljning av en andel i oäkta bostadsföretag medges inte uppskov med beskattning av kapitalvinst. För att uppskov ska medges krävs att föreningen upp- fyller villkoren för att vara ett privatbostadsföretag vid försäljningstidpunkten.

För en utförlig redogörelse samt för definitioner hän- visas till broschyrerna ”Försäljning av bostadsrätt” (SKV 321) och ”Försäljning av småhus” (SKV 379).

När ny bostad utgörs av en andel i ett oäkta bostadsföretag

I de fall en andel i ett oäkta bostadsföretag förvärvas som ersättning för den avyttrade bostaden, kan slut- ligt uppskovsavdrag inte medges. Endast en privat- bostadsrätt kan utgöra ersättningsbostad.

En nybyggd bostadsrättslägenhet kan dock utgöra ersättningsbostad för den som säljer en ursprungs- bostad under inkomståret 2003 eller senare även om föreningen inte uppfyller villkoren för att vara ett privatbostadsföretag. I detta avseende jämställs näm- ligen föreningen med ett privatbostadsföretag om bostadsrättsföreningen tillhandahåller bostäder till medlemmar och byggnaden är så ny att fastigheten inte fått något värdeår vid fastighetstaxeringen eller föreningen ännu inte betalar fastighetsskatt på bo- stadsdelen.

Förmögenhet

Om du är medlem i ett oäkta bostadsföretag är du skattskyldig för förmögenhet för din andel i fören- ingen. Detta gäller dock endast om det är du som del- ägare eller någon närstående till dig som bor i lägen- heten.

Förmögenhetsvärdet räknas fram genom att du bryter ut den del av taxeringsvärdet för byggnaden som avser bostadsdelen. Från detta dras bostadsdelens andel av föreningens skulder på fastigheten. Din andels för- mögenhetsvärde beräknas sedan i förhållande till ditt andelstal i föreningen.

Exempel

En brf äger en hyresfastighet med taxeringsvärdet 10 mil- joner kr, varav byggnadsvärdet uppgår till 6 miljoner kr. Av detta belöper 4 miljoner kr på lokaler och 2 miljoner kr på bostäder. Föreningens skulder uppgår till 5 miljoner kr.

Det bokförda värdet av föreningens nettotillgångar upp- går således till 5 miljoner kr (10 miljoner kr - 5 miljoner kr). Det finns tio andelar med lika delar i föreningen, vilka alla är bostäder. Lokalerna är upplåtna med hyresrätt. Varje andels del av nettotillgångarna blir därmed 500 000 kr.

Den del av byggnaden som utgörs av bostäder har ett värde på 2 miljoner kr. När det gäller föreningens skulder kan 1 miljon kr av de 5 miljoner kr (2/10 av fastighetens totala taxeringsvärde x 5 miljoner kr) anses belöpa på bo- stadsdelen. Nettovärdet av bostadsdelen uppgår alltså till 1 miljon kr (2 miljoner kr - 1 miljon kr) vilket kan fördelas med 100 000 kr på varje andel.

A äger en andel och är bosatt på fastigheten. När A köpte andelen tog han ett banklån på 100 000 kr.

A:s andel av föreningens nettotillgångar uppgår till 500 000 kr, enligt beräkningen ovan. Av dessa avser

100 000 kr bostadsdelen, vilket är den skattepliktiga delen.

Från detta belopp får A dra av viss del av sina egna skulder för inköpet av andelen. Denna del kan beräknas utifrån hur stor del av A:s andel som är skattepliktig dvs.

100 000/500 000 kr = 20 %. A får då göra avdrag med samma andel dvs. 20 % av sin egen skuld, 20 000 kr.

A ska alltså som skattepliktig tillgång ta upp andelen värderad till 100 000 kr och samtidigt dra av 20 000 kr av sin egen skuld.

Medlemmens egen skuld för för värvet av andelen ger rätt till avdrag från förmögenhetsvärdet i förhål- lande till hur stor del av andelen som är skattepliktig.

Beskattning av medlem i oäkta bostadsföretag – Juridisk person

Utdelning

Medlem i ett oäkta bostadsföretag är skattskyldig

för all utdelning från föreningen såsom inkomst av nä- ringsverksamhet under förutsättning att innehavet inte är näringsbetingat. En onoterad andel som ägs av ett aktiebolag eller en ekonomisk förening anses all- tid vara näringsbetingad.

Uthyrning av lägenhet

Inkomst från s.k. andrahandsuthyrning ska tas upp. För avdrag för kostnader gäller vanliga regler för in- komstslaget näringsverksamhet.

Ränteutgifter

Avdrag för räntekostnader får göras i enlighet med vanliga regler för inkomstslaget näringsverksamhet.

Försäljning av andel

i oäkta bostadsföretag

En andel i ett oäkta bostadsföretag jämställs vid för- säljning med en andel i en ekonomisk förening.

Om föreningen vid ingången av året inte utgör ett privatbostadsföretag anses andelen utgöra en andel i ett oäkta bostadsföretag. Detta kan t.ex. bli fallet om föreningen är nybildad under året.

Det är förhållandena vid årets ingång som avgör om försäljningen avser en andel i ett oäkta bostadsföretag eller en andel i ett privatbostadsföretag.

Från försäljningsinkomsten, som utgörs av ersätt- ningen för andelen minskad med försäljningsomkost- nader, får avdrag göras för omkostnadsbeloppet. Med omkostnadsbeloppet avses anskaffningsutgiften i form av erlagd insats, erlagd upplåtelseavgift och eventuell inträdesavgift. Om andelen har förvärvats av annan än bostadsföretaget, dvs. från tidigare del- ägare, så utgörs anskaffningsutgiften av lämnad ersättning för lägenheten med tillägg för mäklarut- gifter. Till anskaffningsutgiften läggs kapitaltillskott, se sidan 17 under ”Kapitaltillskott”.

För juridiska personer gäller att kapitalvinst och kapitalförlust är skattepliktiga respektive avdragsgilla i sin helhet. Obeservera dock att kapitalförluster i vissa fall bara är avdragsgilla mot motsvarande kapi- talvinster, den s.k. fållan. Se vidare i broschyren ”Skatteregler för aktie- och handelsbolag” (SKV 294).

Från och med den 1 juli 2003 är kapitalvinster på när- ingsbetingade andelar skattefria och kapitalförluster inte avdragsgilla. En onoterad andel som ägs av ett aktiebolag eller en ekonomisk förening anses alltid vara näringsbetingad.

Självförvaltning

Skatteplikt föreligger inte för nedsättning av årsavgift som en grupp av bostadsrättsinnehavare får för att utföra enklare förvaltningsuppgifter på föreningens fastighet/-er.

Med enklare förvaltningsuppgifter avses göromål som normalt kan utföras av alla bostadsrättsinne- havare och som inte kräver specialkompetens. Som exempel kan nämnas trappstädning, trädgårdssköt- sel, enklare reparationer, byte av glödlampor och annan förbrukningsmateriel samt tillsyn av källarut- rymmen, vindar, garage och tvättstugor. Större repa-

rationer och underhåll ingår således inte. Rörarbeten, elarbeten, fasadmålning, omläggning av tak samt för- eningens redovisning kräver specialkompetens och inryms inte heller.

Styrelsearbete kan inte heller ingå i ett system för självförvaltning, eftersom föreningsstämman beslutar om dessa uppdrag.

För att undantas från skatteplikt får nedsättningen inte vara större än den egna lägenhetens andel av den totala kostnaden för den eller de aktuella för valtnings- uppgifterna. Samtliga medlemmar som deltar i själv- förvaltningen ska få nedsättning med samma belopp, oavsett den mängd arbete som var och en av dem fak- tiskt utför.

Varje lägenhet anses motsvara en andel, oavsett lägen- hetsyta. Vid beräkning av det skattefria utr ymmet

ska kostnaden fördelas på samtliga lägenheter i fastig- heten, oavsett om de deltar i självför valtningen eller inte. Beloppet bör i första hand bestämmas med ut- gångspunkt i vad den entreprenör debiterar som an- litas vid den tidpunkt när man övergår till självförvalt- ning. I de fall någon sådan uppgift inte finns att tillgå,

t.ex. om självförvaltning redan bedrivits en längre tid, får kostnaden för en viss åtgärd fastställas i varje enskilt fall utifrån gällande marknadspris på orten.

Följande exempel illustrerar hur beräkningen av skattepliktig respektive skattefri del kan ske (exempel ur prop. 1996/97:119).

Exempel

I ett hus med tio lägenheter deltar fem i självförvaltning avseende trappstädning och trädgårdsskötsel. Den totala kostnaden för trappstädningen är 3 000 kr per månad.

De fem medlemmarna tar över halva trappstädningen, vilket innebär att den inbesparade kostnaden är 1 500 kr per månad. När det gäller trädgårdsskötseln är den totala kostnaden 2 000 kr per månad. Detta arbete omhändertas i sin helhet av de fem medlemmarna. Den inbesparade kostnaden är således (1 500 + 2 000 =) 3 500 kr per månad.

De fem medlemmar som deltar i självförvaltningen får nedsättning på sin avgift med (3 500/5 =) 700 kr per månad.

Det skattefria taket utgör dock den totala kostnaden divi- derat med det totala antalet lägenheter, dvs. (5 000/10 =) 500 kr.

De medlemmar som deltar i självförvaltningen får alltså skattefri nedsättning med 500 kr, och resterande 200 kr utgör en skattepliktig inkomst av tjänst.

För det fall en medlem vid sidan av de åtgärder som omfattas av självförvaltningen åtar sig att mot ersätt- ning utföra även andra arbeten för föreningens räk- ning, är denna ersättning skattepliktig enligt vanliga regler.

Bostadsrättsföreningen ska enligt vanliga regler erlägga sociala avgifter på den del av nedsättningen som är skattepliktig (se sidan 26 under avsnittet ”Arbetsgivarredovisning”). Även kontrolluppgift över utgiven skattepliktig förmån ska lämnas (se sidan 28).

Fastighetsskatt

Fastighetsskatt beräknas för ett beskattningsår. Om beskattningsåret är kortare eller längre tid än tolv månader, ska underlaget för fastighetsskatten jämkas uppåt eller nedåt.

Taxeringsvärdet för beskattningsåret ligger till grund för fastighetsskatten. Även om föreningen innehar fastigheten med tomträtt, utgör det totala taxerings- värdet underlag för fastighetsskatt.

Dämpningsregel för fastighetskatt

En dämpningsregel har införts för fastighetsskatt på bostäder. Om taxeringsvärdet på ett småhus eller ett hyreshus (bostadsdelen) höjs vid en fastighetstaxe- ring, ska inte höjningen slå igenom direkt på den fas- tighetsskatt som ska betalas. Höjningen ska i stället fördelas lika mellan de år som återstår fram till nästa allmänna eller förenklade fastighetstaxering. På så sätt blir det en stegvis ökning av underlaget för fastig- hetsskatt. Allmän respektive förenklad fastighetstaxe- ring sker vart tredje år.

Exempel

Taxeringsvärdet på ett hyreshus var vid 2003 års fastig- hetstaxering 8 200 000 kr för bostadsdelen och 1 500 000 kr för lokaldelen. Vid 2004 års förenklade fastighetstaxering höjs värdet för bostadsdelen i ett hyreshus till 10 450 000 kr. Taxeringsvärdet för lokaldelen höjs till 2 100 000 kr.

I deklarationen 2005 är underlaget för fastighetsskatt för bostadsdelen förtryckt med 8 950 000 kr, dvs.

8 200 000 kr + 1/3 av 2 250 000 kr.

I 2006 års deklaration blir underlaget för fastighetsskatt på bostadsdelen 9 700 000 kr, dvs. 8 200 000 kr + 2/3 av

2 250 000 kr. I 2007 års deklaration har höjningen slagit

igenom helt och underlaget är 10 450 000 kr.

För lokaldelen sker ingen fördelning av höjningen. Taxe- ringsvärdet för den är förtryckt med 2 100 000 kr alla tre åren.

Observera att fördelningen av höjningen endast gäller fastighetsskatten. Schablonintäkten på 3 % som ska tas upp vid inkomsttaxeringen beräknas vid 2005 års inkomst- taxering direkt på det nya värdet.

De nya reglerna tillämpas från och med 2004 års in- komsttaxering för småhus och från 2005 års inkomst- taxering för hyreshus.

Brutet räkenskapsår

Har bostadsrättsföreningen brutet räkenskapsår kan olika värden gälla för skilda delar av beskattningsåret. En proportionering av underlaget för fastighetsskat- ten ska då ske. Underlaget är det taxeringsvärde som gäller för varje del av kalenderåret.

Exempel

Bostadsrättsföreningen i exemplet ovan har räkenskapsår 1 juli till 30 juni. Underlaget för fastighetsskatt taxerings- året 2005 (dvs. räkenskapsåret 1 juli 2003 till 30 juni 2004) beräknas enligt följande:

Bostadsdelen: 6/12 x 8 200 000 kr + 6/12 x 8 950 000 kr =

8 575 000 kr.

Lokaldelen: 6/12 x 1 500 000 kr + 6/12 x 2 100 000 kr =

1 800 000 kr.

Delägare i samfällighets- förening med särskild taxeringsenhet

Om bostadsföretaget är delägare i en samfällighets- förening som äger en fastighet, men som inte själv beskattas för sina inkomster och utgifter, ska bostads- företaget betala fastighetsskatt för sin andel av denna fastighet. Värdet av andelen läggs till det förtryckta underlaget.

Nedsättning av fastighetsskatten

Om en byggnad som är avsedd för användning under hela året inte kunnat utnyttjas på grund av eldsvåda eller dylikt eller om en lägenhet i huset inte kunnat hyras ut, kan fastighetsskatten sättas ned med hän- syn till detta. Hindret måste emellertid ha funnits där mer än en månad.

För bestämmelserna i övrigt hänvisas till broschyren ”Fastighetsskatt” (SKV 296).

Föreningens bokföringsskyldighet

Bostadsrättsföreningar är en form av ekonomiska för- eningar som har till ändamål att upplåta lägenheter med bostadsrätt i föreningens hus. Bostadsrättsfören- ingar är bokföringsskyldiga enligt Bokföringslagen på samma sätt som andra ekonomiska föreningar.

Det betyder att bostadsrättsföreningar är skyldiga att löpande bokföra alla affärshändelser, dvs. alla in- och utbetalningar, uppkomna fordringar eller skulder, samt egna tillskott till och uttag ur föreningen av pengar, varor eller annat.

Affärshändelserna ska bokföras så att de kan presen- teras i både den ordning de har bokförts (så kallad grundbokföring) och i en systematisk ordning där man delar upp olika typer av affärshändelser för sig (så kallad huvudbokföring).

Kontanta in- och utbetalningar ska bokföras senast påföljande arbetsdag. Andra affärshändelser ska bok- föras så snart det kan ske. Varje affärshändelse ska också motsvaras av en verifikation. Verifikationen ska ge följande information om affärshändelsen:

• datum när verifikationen sammanställdes

• datum för affärshändelsen

• vad affärshändelsen avser

• affärshändelsens belopp

• vilken motpart affärshändelsen berör.

Bostadsrättsföreningar är också skyldiga att upprätta en årsredovisning. Detta innebär bl.a. att de ska upp- rätta resultaträkning och balansräkning. Kopior av handlingarna ska hållas tillgängliga för alla som är intresserade senast en månad efter det att förenings- stämman fastställt balansräkningen och resultaträk- ningen. Årsredovisningen ska i vissa fall sändas in till Bolagsverket, se under ”Näringsverksamhet i bostads- rättsföreningar”.

Bolagsverket kan förelägga om att bestyrkta kopior av årsredovisningshandlingarna ges in dit.

Föreningens räkenskapsår

Räkenskapsåret för en bostadsrättsförening ska normalt sett omfatta 12 månader. Föreningens räken- skapsår måste dock inte följa kalenderåret, man kan i stället ha ett s.k. brutet räkenskapsår. Ett brutet räken- skapsår för en ekonomisk förening får bara följa något av följande tre alternativ; 1/5 – 30/4, 1/7 – 30/6 eller 1/9 – 31/8.

Av föreningens stadgar ska föreningens räkenskaps- år framgå.

Föreningens första räkenskapsår börjar löpa redan den dag då föreningen registreras hos Bolagsverket – även om föreningens ekonomiska verksamhet skulle komma igång först senare. Föreningens första räken- skapsår får därför omfatta kortare tid än 12 månader eller utsträckas till att omfatta max 18 månader. På det sättet kan man ”jämka” föreningens första räken- skapsår så att det slutar på ett ”tillåtet” bokslutsdatum. Detsamma gäller när föreningens räkenskapsår läggs om (framgår nedan). Det är också tillåtet att korta av räkenskapsåret när föreningens bokföringsskyldig- het upphör.

Omläggning

av räkenskapsår

Det finns också vissa möjligheter att byta boksluts- datum även efter det att föreningen börjat driva sin verksamhet. Beslut om ändringen måste då först tas av föreningsstämman. Om föreningen vill byta till brutet räkenskapsår krävs ett tillstånd av Skatteverket. Däremot kan man byta från brutet räkenskapsår till ett räkenskapsår som följer kalenderåret utan särskilt beslut från Skatteverket.

Omläggningen måste i båda fallen anmälas till Bolagsverket för att den ska börja gälla.

Näringsverksamhet i bostadsrättsföreningar

Bokföringsnämnden har i ett allmänt råd, BFN AR 2002:13, uttalat att en bostadsrättsförening normalt bedriver näringsverksamhet, oavsett om föreningen hyr ut bostäder och lokaler till andra hyrestagare än medlemmarna. Därför ska en bostadsrättsförening, där nettovärdet av tillgångarna på balansräkningen de två senaste räkenskapsåren överstiger 1 000 pris- basbelopp, låta en finansieringsanalys ingå i årsredo- visningen samt lämna minst en delårsrapport för rä- kenskapsåret. En sådan förening ska också offentlig- göra årsredovisningen och delårsrapporten genom att lämna in nämnda handlingar till Bolagsverket.

Dessutom ska minst en revisor i föreningen vara auktoriserad eller godkänd.

För 2004 är prisbasbeloppet 39 300 kr. Nettovärdet av

tillgångarna ska därmed överstiga 39 300 000 kr för att ovan nämnda regler ska gälla detta år. Aktuellt prisbasbelopp hittar du på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx eller om du ringer servicetelefonen, 000-000 000, direktval 5701.

Registrering hos Skatteverket

Bostadsrättsföreningar är skyldiga att hos Skatte- verket anmäla sig som arbetsgivare om de

• kommer att ha anställda,

• betalar ut ersättning för arbete till personer som inte har F-skattsedel.

Bostadsrättsföreningen anmäler sig som arbetsgivare och anmäler skattskyldighet till mer värdesskatt ge- nom att fylla i relevanta avsnitt av blanketten ”Skatte- och avgiftsanmälan” (SKV 4620). På den kan fören- ingen också vid behov ansöka om F-skattsedel. (Det blir aktuellt om föreningen utför ett arbete eller en tjänst åt någon annan.)

I broschyren ”Så fyller du i Skatte- och avgiftsanmälan” (SKV 418) finns information samt två stycken blan- ketter för skatte- och avgiftsanmälan. Mer informa- tion om F-skattsedel finns på sidan 26 i denna bro- schyr.

När föreningen blivit registrerad får den automatiskt skattedeklarationer, inbetalningskort och information om hur man redovisar och betalar till föreningens skattekonto. En bra hjälp kan vara broschyren ”Skattekonto för företagare” (SKV 409).

Betalning av preliminär skatt

Preliminär skatt ska betalas med belopp som så nära som möjligt motsvarar beräknad slutlig skatt. Den preliminära skatten ska betalas av bostadsrättsfören- ingen själv efter särskild debitering. Skatten framgår av den skattsedel som Skatteverket skickar ut i januari varje år och ska betalas med lika stora belopp varje månad under tiden februari till januari året därpå.

Skatten beräknas antingen enligt en schablonmetod eller med ledning av uppgifter i en preliminär själv- deklaration. Beräkning enligt schablonmetoden görs med utgångspunkt från den slutliga skatten vid den senaste taxeringen.

Om förhållandena ändras, t.ex. om nettointäkten blir högre eller lägre än tidigare beräknat eller om fastig- hetsskatteunderlaget höjs, bör föreningen lämna en preliminär självdeklaration (SKV 4314) för att undvika att betala för låg eller för hög preliminärskatt. Blan- ketten finns på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx eller går att be- ställa via servicetelefonen 000-000 000, direktval 6802.

Mervärdesskatt

En bostadsrättsförening ska inte ta ut utgående moms på bostadsrättsavgifterna. Föreningen har inte heller rätt till avdrag för ingående moms på kostnader som föreningen betalar.

Överlåtelse och upplåtelse av bostadsrätt och hyres- rätt har undantagits från momsplikt. Undantaget om- fattar även föreningens eventuella tillhandahållande av gas, vatten, elektricitet, värme och nätutrustning för mottagning av radio- och televisionssändningar om det ingår i nyttjanderätten.

I vissa fall ska en bostadsrättsförening redovisa moms. Det gäller t.ex.

• om föreningen ansöker om s.k. frivillig skattskyl- dighet vid uthyrning av verksamhetslokaler

• vid uttagsbeskattning

• vid parkeringsverksamhet.

Xxxxxxxxx skattskyldighet

Uthyrning och annan upplåtelse av fastighet undan- tas normalt från skatteplikt. Fastighetsägare kan dock ansöka om s.k. frivillig skattskyldighet för ut- hyrning av verksamhetslokal. Genom den frivilliga skattskyldigheten kan det bli möjligt för en hyresgäst som är momsregistrerad att göra avdrag för ingående moms på fastighetskostnader.

Uthyrare som förklarats frivilligt skattskyldig ska redovisa utgående moms på hyran för sådan fastighet eller fastighetsdel som omfattas av skattskyldigheten. Avdrag får göras för ingående moms som hänför sig till denna skattepliktiga uthyrning. Den moms som debiteras på hyran får hyresgästen göra avdrag för som ingående moms enligt allmänna regler.

Den som önskar bli frivilligt skattskyldig för uthyr- ning av fastighet ska ansöka om registrering hos Skatteverket. Sådan ansökan ska göras på blankett SKV 5704. Ansökan om skattskyldighet ska göras för varje lokal för sig. Det är således inte nödvändigt att ansöka om skattskyldighet för alla verksamhetsloka- ler i en fastighet.

Xxxxxxxxx skattskyldighet vid överlåtelse

Den frivilliga skattskyldigheten följer med fastigheten vid en överlåtelse. Det innebär att den nya fastighets- ägaren övertar skattskyldigheten utan att behöva ansöka om det och betraktas som skattskyldig fr.o.m. tillträdesdagen. Om den nya fastighetsägaren inte vill överta den frivilliga skattskyldigheten måste den gamla och den nya fastighetsägaren på blankett

SKV 5724 gemensamt ansöka om att den frivilliga skattskyldigheten ska upphöra. En sådan ansökan ska göras senast dagen före tillträdet.

För utförligare information hänvisas till broschyren ”Xxxxxxxxx skattskyldighet för moms” (SKV 563).

Uttagsbeskattning

Att ta en vara eller tjänst i anspråk genom uttag är också en momspliktig omsättning. Uttagsbeskattning ska bland annat ske när en bostadsrättsförening, med egen anställd personal utför vissa tjänster och skötsel på fastighet eller en fastighetsdel som inte är föremål för momsplikt. De tjänster som ska uttagsbeskattas är byggnads- och anläggningsarbeten, reparationer, lokalstädning, fönsterputsning, renhållning och annan fastighetsskötsel. Uttagsbeskattning sker om löne- kostnaderna för arbeten på en fastighet eller fastig- hetsdel som inte är föremål för momsplikt överstiger 150 000 kr, inklusive socialavgifter. En bostadsrätts- förening som inte är frivilligt skattskyldig till moms och som håller sig med en anställd fastighetsskötare kan på detta sätt komma att uttagsbeskattas.

Parkeringsverksamhet

Om en bostadsrättsförening hyr ut parkeringsplatser till bostadsrättsinnehavarna är uthyrningen inte momspliktig för föreningen. Uthyrning till utomstå- ende kan dock vara momspliktig om den sker i sådan omfattning att verksamheten bedöms som yrkes- mässig.

Uthyrning av platser och lokaler (garage) anpassade för parkering är momspliktig om den sker till någon (parkeringsföretag) som i sin tur hyr ut parkerings- platserna i en yrkesmässig verksamhet.

Arbetsgivarredovisning

Det finns två typer av skattsedlar, F- skattsedel eller A-skattsedel. Den som inte har F-skatt har automa- tiskt A-skatt. Skattsedeln bestämmer vem, uppdrags- givaren eller uppdragstagaren, som ska göra avdrag för och betala in den preliminära skatten och betala de sociala avgifterna på ersättning för utfört arbete.

En enskild näringsidkare som har F-skattsedel beta- lar själv sin preliminärskatt, där bland annat sociala avgifter ingår.

För en privatperson eller enskild näringsidkare som har A-skattsedel ska uppdragsgivaren normalt göra skatteavdrag och betala arbetsgivaravgifter eller – om uppdragstagaren vid ingången av året är 65 år eller äldre – särskild löneskatt på vissa för värvsinkomster. Om en juridisk person har A-skattsedel ska uppdrags- givaren endast göra skatteavdrag med 30 %. Arbets- givaravgifter eller särskild löneskatt kan aldrig bli aktuellt att betala på ersättning till juridiska personer.

En person som både bedriver näringsverksamhet och samtidigt har anställning kan också ansöka om att få en F-skattsedel med villkor – en så kallad FA-skattse- del. En person med FA-skattsedel kan alltså använda F-skattsedeln i sin näringsverksamhet och A-skatt- sedeln i anställningen.

När får en skattsedel effekt?

Uppdragsgivaren (föreningen) är skyldig att ta reda på vilken form av skattsedel som uppdragstagaren har. Om uppdragstagaren uppger att han har A-skatt- sedel så gäller den. Då ska föreningen göra skatteav- drag och betala arbetsgivaravgifter. För juridiska per- soner med A-skattsedel ska uppdragsgivaren endast göra skatteavdrag.

En F-skattsedel kan antingen visas upp eller så kan uppdragstagaren ange på anbudshandling eller faktura att han har F-skatt. Det kan ske antingen när ersätt- ningsbeloppet bestäms eller när ersättningen betalas ut. I båda fallen gäller F-skattsedeln, vilket innebär att uppdragstagaren själv betalar preliminär skatt och sina sociala avgifter.

Om uppdragstagaren har FA-skattsedel och vill att

F-skatt ska gälla måste han skriftligen åberopa F-delen av sin skattsedel.

När ska bostadsrättsföre- ningar göra skatteavdrag?

I de fall föreningen betalar ut kontant ersättning för arbete till en privatperson med A-skattsedel ska för- eningen göra skatteavdrag på utbetalningen. Även på styrelsearvode ska föreningen dra skatt. Om ersätt- ningen från föreningen inte uppgår till 1 000 kr under inkomståret behöver skatteavdrag inte göras.

När ska bostadsrätts- föreningar betala arbetsgivaravgifter?

Den som betalar ut ersättning till en privatperson eller enskild näringsidkare för arbete i Sverige ska betala arbetsgivaravgifter på beloppet om inte mottagaren har F-skattsedel. Det spelar ingen roll om den som mottar ersättningen är formellt anställd av utbetalaren eller inte. Med ersättning för arbete avses kontant lön och andra skattpliktiga förmåner. Även på styrelse-

arvode och liknande ersättningar ska föreningen be- tala arbetsgivaravgifter om den sammanlagda ersätt- ningen till en person uppgår till minst 1 000 kr under inkomståret.

Särskild löneskatt på förvärvsinkomster

Om mottagaren är 65 år eller äldre vid årets ingång betalar man särskild löneskatt eller ålderspensions- avgift och särskild löneskatt i stället för arbetsgivar- avgifter. Dessa är något lägre än arbetsgivaravgifterna.

Hur beräknas arbetsgivaravgifterna?

Procentsatsen för arbetsgivaravgifterna fastställs var- je år och förtrycks på skattedeklarationen.

Aktuella procentsatser hittar du på vår webbplats xxx.xxxxxxxxxxxx.xx eller om du ringer vår ser vice- telefon 000-000 000, direktval 5702.

Nedsättning av arbetsgivaravgifter

Den som är registrerad som arbetsgivare får i skatte- deklarationen göra avdrag från arbetsgivaravgifterna med 5 % av avgiftsunderlaget men det finns dock ett högsta avdragsgillt belopp som framgår av skatte- deklarationen. Om ett avdrag eller en del av ett avdrag inte kan utnyttjas en månad får det inte dras av senare. Inom stödområde A är stödet, med vissa undantag, utvidgat till 15 % från år 2002.

När ska arbetsgivaravgifter och avdragen skatt redovisas och betalas?

Redovisning för utbetalda löner och andra förmåner ska normalt vara Skatteverket tillhanda senast den 12 i månaden efter att ersättningen betalats ut till upp- dragstagaren. Den som är registrerad som arbetsgi- vare får normalt ut en skattedeklaration varje månad. Av denna framgår vilken dag redovisningen ska vara inne (ruta 01) och för vilken månad föreningen dekla- rerar arbetsgivaravgifter och avdragen skatt. Samma dag som redovisningen ska vara inne ska föreningens inbetalningar av avdragen skatt och arbetsgivaravgif- ter finnas på föreningens skattekonto.

När skattedeklarationen är ifylld och undertecknad av behörig firmatecknare ska den skickas in till den adress som står på baksidan. Om skattedeklarationen kommit bort för en viss månad ska föreningen vända sig till Skatteverket för att få en ny blankett. Skatte- deklarationer går att beställa via ser vicetelefonen

000-000 000, direktval 6805 eller Skatteverkets webb- plats xxx.xxxxxxxxxxxx.xx. Föreningen kan inte använda en annan månads skattedeklaration, eftersom skatte- deklarationen skannas in automatiskt.

Det är viktigt att den som är skyldig att redovisa ser till att sända redovisningen i god tid för att undvika förseningsavgift.

För utförligare upplysningar om redovisningen i skattedeklaration och om betalningar, se broschyren ”Skattekonto för företagare” (SKV 409).

Säsongsregistrering

En förening som inte betalar ut annat än till exempel styrelsearvode en eller två gånger om året kan an- söka om att bli registrerad som säsongsarbetsgivare. Då behöver föreningen inte fylla i fler skattedeklara- tioner än nödvändigt och undviker därmed onödigt arbete och onödiga risker för till exempel försening av post.

Om föreningen redovisar moms varje månad kan den inte samtidigt vara registrerad som säsongsarbets- givare.

En säsongsarbetsgivare får endast ut två skattedekla- rationer per år. På dessa anges endast deklarationsår i förväg. Säsongsarbetsgivaren använder någon av dessa skattedeklarationer för att redovisa när en ersättning väl har betalats ut. Redovisningen ska då som vanligt ske senast den 12 i månaden efter att löneutbetalningen skett.

För en utförligare redogörelse av reglerna om skatt- sedlars rättsverkningar, skatteavdrag och arbetsgi- varavgifter, se broschyren ”Skatteavdrag och arbets- givaravgifter” (SKV 401).

Kontrolluppgifter

För att kunna lämna riktiga kontrolluppgifter är det viktigt att föreningen bevarar alla uppgifter om med- lemmarnas anskaffningsutgifter, kapitaltillskott osv.

Kontrolluppgift för varje medlem ska lämnas till Skatteverket för varje kalenderår senast den 31 janu- ari närmast följande kalenderår. Uppgifterna ska läm- nas på ADB-medium eller kontrolluppgiftsblankett.

Ersättning för utfört arbete

Den som betalat ut arvoden/ersättning för utfört arbete, givit ut skattepliktig förmån eller kostnads- ersättning under året ska lämna kontrolluppgift. Så- dana kontrolluppgifter ska lämnas oavsett om bostads- rättsföreningen är ett privatbostadsföretag eller inte.

Kontrolluppgiften lämnas på blankett KU10 (SKV 2300). Mer information finns i broschyren ”Kontroll- uppgifter – lön, förmåner m.m.” (SKV 304).

Utdelning – oäkta förening

Den skattskyldiges namn och adress

Xxxxx Xx Xxxxxxxxx 0

123 45 Småstad

Utdelning och innehav av delägarrätter 1 KU31

KONTROLLUPPGIFT

Inkomstår

2004

Upplysningar finns på baksidan och i broschyren "Kontrolluppgifter - Ränta, utdelning m.m." SKV 373.

Rättelsedatum ifylls om denna kontrolluppgift ersätter en tidigare insänd kontrolluppgift.

Belopp anges i hela krontal.

xxx.xxxxxxxxxxxx.xx

15 000

574

Utbetald utdelning m.m.

571 Brf Tornet

Namn på aktien/andelen (delägarrätten)

570 Specifikationsnr (obligatoriskt) 3

Den skattskyldiges person-/orgnr

XXXXXX-XXXX

Samråd enligt SFS 1982:668 har skett med Näringslivets Regelnämnd.

Ett oäkta bostadsföretag ska lämna kontrolluppgift för medlemmar om de är fysiska personer eller döds- bon. I kontrolluppgiften anges innehav av andel och utdelning under året. Med utdelning avses både ut- delning i form av kontanter och delägarnas bostads- förmån, se sidan 15 under ”Utdelning – bostadsför- mån”. Observera att hela utdelningsbeloppet ska

anges (marknadshyran minus schablonmässig ned- sättning), även om utdelningen kan vara delvis skatte- fri pga. de s.k. lättnadsreglerna.

Kontrolluppgift ska lämnas på blankett KU31 (SKV 2322), se exempel nedan. Mer information om KU31 finns i broschyren ”Kontrolluppgifter – ränta, utdel- ning m.m.” (SKV 373).

Exempel

Xxxxx Xx äger en andel i ett oäkta bostadsföretag. Hon har under 2003 fått utdelning med 15 000 kr (se exempel på sidan 16). Kontrolluppgiften som det oäkta bostadsföre- taget ska upprätta för Berits räkning kan se ut som exem- plet nedan.

Förmögenhet – privatbostadsrätt

Ett privatbostadsföretag ska fr.o.m. taxeringsåret 2003 lämna kontrolluppgift om värdet av en medlems andel i ett privatbostadsföretag. Kontrolluppgift ska lämnas för fysiska personer och dödsbon som vid årets utgång är medlemmar i privatbostadsföretaget. Hur andelens värde ska beräknas framgår på sidan 10 under ”Förmögenhet”.

Kontrolluppgift ska lämnas på blankett KU56 (SKV 2342).

Uppgiftslämnarens namn och adress

Xxx Xxxxxx Xxxxxxxxx 0

000 00 Xxxxxxx

Uppgiftslämnarens person-/ organisationsnummer

XXXXXX-XXXX

Rättelsedatum

Delägare i fåmansföretag

Antal aktier/andelar 6

vid årets utgång

573 1

Försäljning (avyttring) av privatbostadsrätt

Exempel

Xxxxx Xxxxxxxxx och hans fru Xxxxxxx har överlåtit sin privatbostadsrätt i Bostadsrättsföreningen Atle den 21 januari 2004 för 700 000 kr tillsammans. De ägde

hälften var och köpte bostadsrätten den 21 juni 1997 för 250 000 kr och har lämnat 50 000 kr vardera i kapitaltill- skott. Kontrolluppgiften som bostadsrättsföreningen upprättar för Xxxxxx överlåtelse ser ut enligt exemplet nedan.

En motsvarande kontrolluppgift ska lämnas för Xxxxxx fru.

Ett privatbostadsföretag ska lämna kontrolluppgift vid försäljning/avyttring av privatbostadsrätt. Kon- trolluppgift ska lämnas för privatpersoner och döds- bon. Kontrolluppgiften lämnas på blankett KU55 (SKV 2324).

För förklaring av de begrepp som finns på kontroll- uppgiften, se broschyren ”Försäljning av bostadsrätt” (SKV 321).

Om köpet skett stegvis vid flera olika tillfällen (t.ex. genom köp mellan makar eller bodelning) är det datumet för första köpetillfället som ska anges på kontrolluppgiften.

Överlåtarens namn och adress

Xxxxx Xxxxxxxxx B-vägen 22

222 22 B-stad

KONTROLLUPPGIFT

Avyttring av bostadsrätt m.m.

KU55

Upplysningar finns på baksidan och i broschyren "Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar", SKV 378.

Rättelsedatum ifylls om denna kontrolluppgift ersätter en tidigare insänd kontrolluppgift.

Belopp anges i hela krontal.

xxx.xxxxxxxxxxxx.xx

Uppgifter om överlåtelsen

Uppgifter om överlåtarens förvärv

Om överlåtelsen skett genom köp, byte eller liknande lämnas även nedanstående uppgifter:

Skatteverkets exemplar.

Rättelsedatum

570 Specifikationsnr

ÖveXrlåXtarXensXpeXrsoXn-/-oXrgnXr XX

Inko2ms0tå0r 4

SKV 2324 utgåva 11 04-03

Samråd enligt SFS 1982:668 har skett med Näringslivets Regelnämnd.

4 Tidpunkt för överlåtelsen	631 2004-01-21
5 Överlåten andel	632 50 %
Endast del av bostads- 5 rätten överlåten	637

Överlåtelsen har skett genom 6 arv, gåva, bodelning eller liknande	633

Tidpunkt för förvärvet	4	640	1997-06-21
Förvärvad andel	5	641	50 %
Tidpunkt för förvärvet tidigarelagd 6 till följd av förvärv genom arv, gåva, bodelning eller liknande		642

Förvärvspris (bruttobelopp)	7	643	250 000
Bostadsrättens andel av inne- stående medel på inre repara- tionsfond vid förvärvet	8	644
Bostadsrättens andel av för- eningens behållna förmö- genhet den 1 januari 1974	10	645

Överlåtelsepris (bruttobelopp)

634

700

000

Bostadsrättens andel av inne- stående medel på inre repara- tionsfond vid överlåtelsen

635

Kapitaltillskott för amortering av lån eller finansiering av för- bättringsarbeten på fastigheten

636

100

000

För en medlem som har sålt flera bostadsrätter i samma förening måste alltid ett specifikationsnummer anges i ruta 570.

Uppgiftslämnarens namn och adress

BRF Xxxx X-xxxxx 00

000 00 X-xxxx

Uppgiftslämnarens organisationsnummer

XXXXXX-XXXX

Bostadsrättens/ 3 lägenhetens beteckning

630 1:11

Rättelse av tidigare inlämnad kontrolluppgift

Rättelse av felaktiga uppgifter kan göras antingen på ADB-medium eller också på kontrolluppgiftsblankett.

På en rättelseuppgift ska alla uppgifter för en person tas med, även sådana uppgifter som inte berörs av rättelsen.

För att Skatteverket ska kunna identifiera och rätta en kontrolluppgift måste följande uppgifter alltid finnas:

• Person-/organisationsnummer (om uppgifter fanns med i tidigare kontrolluppgift och i så fall med samma siffra).

• Specifikationsnummer (om uppgift fanns med i tidigare kontrolluppgift och i så fall med samma siffra).

• Rättelsedatum om det gäller en rättelse av en tidigare lämnad kontrolluppgift. I övriga fall, t.ex. om ytterligare kontrolluppgifter ska lämnas i efter- hand, betraktas de som nya och ska lämnas utan rättelsedatum.

Det går endast att registrera en uppgift på varje rad. Om föreningen måste ange flera summor eller datum, ska ett fristående brev med förklaring skickas in till föreningens skattekontor.

Skatteverket har utarbetat ett registreringsprogram för kontrolluppgifter, SKV 261. Programmet är gratis och årsbundet, vilket innebär att det endast kan an- vändas för det aktuella året. Programmet kan använ- das för att lämna de vanligaste typerna av kontroll- uppgifter, nämligen

• lön

• ränteutgift och skuld

• ränteinkomst

• utdelning och innehav av delägarrätter

• försäljning av bostadsrätt

• förmögenhetsvärde för bostadsrätt.

Möjligheten finns även att redovisa över annat ADB-medium, se broschyren ”Kontrolluppgifter – teknisk beskrivning” (SKV 260).

ADB-mediet ska skickas till Skatteverkets inläsnings- central. Inga brev eller meddelanden ska skickas med ADB-mediet. Sådant ska i stället skickas till för- eningens skattekontor.

Broschyrer och kontrolluppgiftsblanketter finns att beställa via Skatteverkets ser vicetelefon 000-000 000 eller ladda ner via vår webbplats xxx.xxxxxxxxxxxx.xx .

VIKTIGT

När kontrolluppgifter lämnas in på kontrollupp- giftsblanketter (pappersblanketter), måste alltid ett sammandrag bifogas, blankett SKV 2304.

Detta gäller också när rättelser lämnas in.

Lämna skattedeklaration via Internet

Skattedeklaration för moms, arbetsgivaravgifter och avdragen skatt kan numera även lämnas via Internet. Möjlighet finns också att få åtkomst till skattekontot via Internet. För att kunna skicka in skattedeklaratio- nen via Internet krävs

• att föreningen anmäler behörig företrädare till Skatteverket

• att den behörige företrädaren skaffar en e-legitimation.

På xxx.xxxxxxxxxxxx.xx, under E-tjänster, finns infor- mation om skattedeklaration via Internet. Där kan man bl.a. läsa om hur man skaffar e-legitimation samt hur man anmäler behörig företrädare (blanketten Anmälan Elektroniska tjänster – Skattedeklaration).

Skatteverket ska meddelas om en företrädare inte längre är behörig att teckna föreningen.

En bostadsrättsförening kan inte lämna skattedekla- ration via Internet om

• föreningen har s.k. säsongsregistrering och bara lämnar skattedeklaration någon gång per år

• föreningen tecknas av flera personer gemensamt.

Ett ombud, t.ex. en bokföringsbyrå, har inte rätt att lämna skattedeklaration för föreningens räkning. Däremot kan bokföringsbyrån skicka över uppgifterna på fil till föreningens företrädare och som sedan i sin tur hämtar upp uppgifterna, skriver under och skickar in. Läs mer på xxx.xxxxxxxxxxxx.xx (sökväg E-tjänster/ Skattedeklaration/Skapa deklarationsuppgifter på fil).

Fastighetstaxering

Vid fastighetstaxering indelas fastigheter i taxerings- enheter med olika beteckningar som t.ex. småhus- enhet, hyreshusenhet, lantbruksenhet och industri- enhet. Taxeringsvärde beräknas för var och en av de olika enheterna.

Som småhusenhet betecknas byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Till sådan byggnad kan höra olika komplementhus som garage, förråd och annan mindre byggnad samt den mark som upp- tas av byggnaden och området i anslutning till denna byggnad.

Som hyreshusenhet betecknas byggnad som är in- rättad till bostad åt minst tre familjer eller till kontor, butik, hotell, restaurang och liknande samt den mark som upptas av byggnaden och området i anslutning till denna byggnad.

Fastighetstaxeringssystemet består av tre olika delar: allmän fastighetstaxering, förenklad fastighetstaxe- ring och särskild fastighetstaxering. Allmän respektive förenklad fastighetstaxering sker var tredje år.

Normalt taxeras fastigheter som ägs av bostadsrätts- föreningar som hyreshusenheter. När byggnaderna består av småhus ska dock taxering ske som småhus- enheter. Det gäller även för de fall småhusen består av radhuslängor på samma fastighet. Om föreningens byggnader utgörs av både hyreshus och småhus kommer föreningens egendom att bli föremål för allmän eller förenklad fastighetstaxering olika år.

För ytterligare information, se broschyrerna: ”Sär- skild Fastighetstaxering Småhus” (SKV 361), ”Sär- skild Fastighetstaxering Hyreshus”, (SKV 393) och de broschyrer rörande Allmän eller Förenklad Fastig- hetstaxering (SKV 389 för Småhus och SKV 384 för Hyreshus) som utkommer när Allmän eller Förenk- lad fastighetstaxering är aktuell.

Porto betalt Port payé Suéde

B

Vid eventuell retur skickas försändel- sen till närmaste skattekontor.

Aktuella broschyrer

Skatteverkets ser vicetelefon: Ring 000-000 000. Vänta på svar. Slå sedan direktvalet för det du vill beställa.

Försäljning av bostadsrätt (SKV 321), direktval 7407. Försäljning av småhus (SKV 379), direktval 7401.

Fastighetsskatt (SKV 296), direktval 7501. Särskild fastighetstaxering Småhus (SKV 361). Särskild fastighetstaxering Hyreshus (SKV 393).

Skattemyndigheternas allmänna råd beträffande genomsnittshyror (SKV 290).

Kontrolluppgifter – teknisk beskrivning (SKV 260). Kontrolluppgifter – lön, förmåner m.m. (SKV 304),

direktval 7612.

Kontrolluppgifter – ränta, utdelning m.m. (SKV 373),

direktval 7613.

Skatteregler för privatpersoner (SKV 330),

direktval 7103.

Dags att deklarera – Näringsverksamhet med års- bokslut (SKV 285), direktval 7106.

Skatteregler för enskilda näringsidkare (SKV 295),

direktval 7603.

Skatteregler för aktie- och handelsbolag (SKV 294),

direktval 7616.

Skatteavdrag och arbetsgivaravgifter (SKV 401),

direktval 7606.

Skattekonto för företagare (SKV 409), direktval 7702. Så fyller du i ”Skatte- och avgiftsanmälan” (SKV 418),

direktval 7605.

Momsbroschyren (SKV 552), direktval 7607. Xxxxxxxxx skattskyldighet för moms (SKV 563).

Självbetjäning dygnet runt: Webbplats: xxx.xxxxxxxxxxxx.xx Servicetelefon: 000-000 000

Personlig service:

Växel: 0000-000 000

Skatteupplysning: 0000-000 000 Skatteupplysningens öppettider: Måndag–torsdag kl. 8–19, fredag kl. 8–16

SKV 378 utgåva 2. Utgiven i oktober 2004.

Document Metadata

Table of Contents

Skatteregler för bostadsrätts- föreningar och deras medlemmar

Document Metadata