Särskilda Bestämmelser Bilaga 3

Särskilda Bestämmelser Bilaga 3

Hyresavtals nr 0000-00000-00	Fastighet Konstgjutaren 2
Hyresvärd Näckström Fastigheter NF22 AB	Org. Nr 559058-7738
Hyresgäst Malmö Stad genom dess Hälsa-, vård- och omsorgsförvaltning	Org. Nr 212000-1124

1. BAKGRUND

1.1 Bakgrund

Detta avser KONSTGJUTAREN 2, nedan benämnd ”Fastigheten”. På Fastigheten finns det en byggnad på vilken Hyresgästen ska bedriva äldreomsorg. Byggnaden innehåller 74 bostadslägenheter samt verksamhetslokaler att användas för särskilt boende (”Äldreboendet”). Parterna är överens om att hyresavtalet är ett lokalhyresavtal med hänsyn till det avtalade ändamålet med upplåtelsen.

Genom hyreskontraktsformuläret med bilagor (”Hyresavtalet”) förbinder sig Hyresvärden att hyra ut och Hyresgästen att hyra Äldreboendet i enlighet med vad som anges i Hyresavtalet på de i Hyresavtalet angivna villkoren.

2. SKICK, STORLEK OMFATTNING OCH ANVÄNDNING

2.1 Lokalens utformning och skick

Lokalen med tillhörande utrymmen uthyrs, med beaktande av vad som framgår nedan, i befintligt skick. Hyresgästen bekostar och tillhandahåller samtlig för verksamheten nödvändig inredning och utrustning, i enlighet med Gränsdragningslista, bilaga 5.

2.2 Lokalen och dess användning

Lokalens area uppgår till ca 4 882 kvm BRA.

Hyresgästen äger ej bedriva annan verksamhet än den som angivits i hyreskontraktsformuläret.

2.3 Drift och underhåll

Fördelningen mellan hyresvärd och hyresgäst av ansvaret för investering, underhåll, utbyte, tillsyn och drift framgår av Gränsdragningslista, bilaga 5. Dessutom är hyresgästen ansvarig för och bekostar lagstadgade eller av försäkringsbolag eller myndighet föreskrivna besiktningar inklusive åtgärdande av eventuella besiktningsanmärkningar avseende sådan inredning och utrustning samt sådana installationer som är hyresgästens ansvar enligt detta avtal.

Hyresvärden har rätt att, efter förvarning, via fastighetstekniker eller annan i dennes ställe tillträda lokalen under dagtid för att utöva service och tillsyn över de teknikutrymmen som eventuellt ligger inom lokalen om det kan utföras utan avsevärd olägenhet för hyresgästen. Under icke kontorstid har hyresvärdens jourfirma rätt att tillträda lokalen tillsammans med representant för hyresgästen (t.ex. hyresgästens vaktbolag) för jourutryckning.

Om hyresgästen åsidosätter sina skyldigheter enligt denna bestämmelse och/eller bilaga 5 och inte inom skälig tid vidtar rättelse efter skriftlig anmodan har hyresvärden rätt att fullgöra skyldigheten på hyresgästens bekostnad.

Gränsdragningslistan, bilaga 5, utgör riktlinje för parternas fördelning av ansvar beträffande investering, underhåll, utbyte, tillsyn och drift. I de fall en specifik sak inte finns upptagen i gränsdragningslistan ska dess generella principer gälla.

2.4 Miljöansvar

Hyresgästen har en skyldighet att följa bestämmelserna i Miljöbalken (1998:808). Bedriver hyresgästen miljöfarlig verksamhet är denne skyldig att inneha nödvändiga tillstånd för verksamhetens bedrivande från hyresvärden, myndigheter, domstol eller annat beslutande organ. Hyresgästen ska informera hyresvärden om iakttagelser rörande fastigheten som kan vara av betydelse för miljö eller hälsa.

Hyresgästen ska under hyrestiden följa de anvisningar som hyresvärden lämnar för hantering av avfall, farligt avfall och kemiska produkter. Hyresgästen ska samråda med hyresvärden i frågor om val av material och teknisk utrustning för fasta installationer, ombyggnader m.m. som sker genom hyresgästens försorg samt lämna hyresvärden nödvändig miljöinformation.

Hyresgästen ansvarar för att de köldmedieanläggningar som hyresgästen vid var tid använder i sin verksamhet uppfyller samtliga krav som uppställs enligt gällande miljölagstiftning. Detta innebär bland annat att hyresgästen för dessa anläggningar är skyldig att se till att regler för anmälan, årlig kontroll och rapportering till myndigheter efterföljs. Hyresgästens ansvar omfattar även underhåll, nödvändigt utbyte, nyinstallation av köldmedieanläggning etc. och anmälan därav. Om hyresgästen inte uppfyller sin skyldighet att anmäla, rapportera mm till myndigheter och hyresvärden med anledning därav drabbas av kostnader, ska hyresgästen fullt ut ersätta hyresvärden för straffavgifter och viten som därigenom drabbar denne.

3. HYRA & TILLÄGG TILL HYRA

3.1 Hyra och Index

Bashyran är 10 496 300 kronor per år, vilket motsvarar 2 150 kr/kvm/år. Bashyran justeras årligen i enlighet med Indexklausul, bilaga 1.

3.2 Mervärdesskatt

Till förtydligande av vad som anges under ”Mervärdesskatt” på sida tre i hyreskontraktsformuläret överenskommer parterna om följande.

Eftersom Hyresgästen är en kommun har Hyresvärden, med hänsyn till den verksamhet som ska bedrivas i Lokalen, möjlighet att bli skattskyldig till mervärdesskatt för uthyrning av i vart fall delar av Lokalen.

Hyresgästen ska därför, utöver hyran, erlägga mervärdesskatt på den del av hyran som är hänförlig till sådan del av uthyrning av Lokalen som Hyresvärden har rätt att bli skattskyldig för.

3.2.1 Ersättning för el, vatten, VA och värme

Hyresgästen har egna abonnemang med respektive leverantör för el (elleverans och elnät), vatten, VA och värme.

Det åligger hyresgästen att teckna sådana avtal, att samtlig uppkomna kostnader för el (elleverans och elnät), vatten, VA och värme, inklusive fasta kostnader, skatter och avgifter, debiteras hyresgästen under hyresavtalets giltighetstid. Om hyresgästen inte tecknar eget abonnemang har hyresvärden rätt att vidaredebitera kostnaderna på hyresgästen.

3.2.2 Emballage och sophämtning

Hyresgästen förbinder sig att med renhållningsentreprenör och vidmakthålla kontrakt om borttransport av avfall.

3.2.3 Tillägg

Samtliga tillägg i enlighet med detta Hyresavtal är att betrakta som hyra och ska betalas utan anfordran i förskott enligt vad som anges i Hyresavtalet.

4. ÖVRIGA BESTÄMMELSER

4.1 Nedsättning av hyra

Hyresgästen har inte rätt till nedsättning av hyran för hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra sedvanligt underhåll eller normala ombyggnationer initierade av hyresgästen samt ombyggnationer av hyresgästen föranledda av förändrade myndighetskrav av den förhyrda lokalen eller fastigheten i övrigt.

Det åligger dock hyresvärden att i god tid underrätta hyresgästen om arbetets art och omfattning samt när och under vilken tid arbetet ska utföras. Hyresgästen har inte heller rätt till nedsättning av hyra på grund av hinder eller men i nyttjanderätten till följd av att hyresvärden låter utföra arbeten för att sätta lokalen i avtalat skick.

Tillfälligt avbrott i försörjningen av el, vatten, avlopp, värme, ventilation eller dylikt medför inte rätt till nedsättning av hyra eller skadestånd.

4.2 Hyresrabatt

Hyresgästen erhåller rabatt av bashyran enligt nedan som fördelas proportionerligt över respektive år

Period Rabatt

2022 oktober-december 1 500 000 kr

2023 januari-december 4 500 000 kr

2024 januari-december 3 500 000 kr

4.3 Avisering av hyra m.m.

Om möjligt ska hyrans olika delar; bashyra, hyresindex och eventuella tillägg specificeras var för sig i hyresaviseringen.

Aviseringsadress:

175 Hälsa-, vård- och omsorgsförvaltningen Faktura 20580 Malmö

4.4 Utrymningsvägar

Hyresgästen förbinder sig att inte på något sätt blockera i lokalen belägna utrymningsvägar samt tillåter att fastighetens övriga hyresgäster nyttjar dessa vid nödsituationer.

4.5 Brandskydd

Hyresgästen är skyldig att inom lokalen i skälig omfattning hålla utrustning för släckning av brand och för livräddning vid brand eller annan olycka. Hyresgästen är vidare skyldig att i övrigt vidta de åtgärder inom lokalen som behövs för att förebygga brand och för att hindra eller begränsa skador till följd av brand.

Hyresvärden ansvarar för att lokalen vid tillträdet uppfyller kraven på brandskydd som krävs för det avtalade användningsändamålet med förhyrningen.

Hyresvärden ansvarar för drift, underhåll och utbyte av tekniska installationer, exempelvis brandlarm, sprinkler och nödutrymningsskyltar.

.

Hyresgästen ansvarar för och bekostar sådant brandskydd som efter tillträdet kan komma att krävas för lokalens nyttjande för avsedd användning.

Hyresgästen ska utan dröjsmål anmäla brister som denne upptäcker eller borde upptäcka, i det brandskydd som hyresvärden tillhandahåller och svarar för.

Parterna åtar sig att bedriva ett systematiskt brandskyddsarbete i enlighet med de allmänna råd som behörig myndighet meddelat. Hyresvärden har en skyldighet att dokumentera brandskyddet inom byggnaden. Hyresgästen är därför skyldig att senast två veckor efter tillträdesdagen samt varje år den 31 januari till hyresvärden överlämna en skriftlig dokumentation över hyresgästens brandskydd.

Hyresgästens dokumentation ska ha det innehåll som framgår av Statens räddningsverks allmänna råd och kommentarer om systematiskt brandskyddsarbete, SRVFS 2004:3.

Hyresgästen förbinder sig att se till

att räddnings- och utrymningsvägar alltid hålls öppna och inte vare sig helt eller delvis blockeras

att funktionen av sprinkler- och andra brandskyddsanordningar aldrig försämras genom t.ex. förbyggnad eller uppställning av föremål

att branddörrar hålls stängda och brandceller intakta

att plomberingar av handtag aldrig bryts annat än i händelse av brand eller brandövning.

Hyresgästen är skyldig att inom två veckor efter skriftlig anmaning förse hyresvärden med de uppgifter som hyresvärden behöver för att kunna fullgöra sin skyldighet att lämna skriftlig redogörelse för brandskyddet i byggnaden till kommunen enligt lagen (2003:778) om skydd mot olyckor.

Brandlarmslagringsenhet är installerad i byggnaden och hyresgästen har en skyldighet att ha en organisation på plats som är utbildad att prova och sköta enheten. Hyresvärden anordnar utbildning till hyresgästen på hyresgästens begäran.

Det är av synnerlig vikt för hyresvärden att hyresgästen fullgör sin skyldighet enligt ovan.

4.6 Bevakning

Hyresvärden ombesörjer inte bevakning av fastigheten. Har hyresgästen behov av bevakning av sin verksamhet ska hyresgästen ansvara för och bekosta denna.

4.7 Snöröjning

Hyresvärden svarar för snöröjning och sandning av entré till lokalen samt till denna hörande gångväg och anslutningsytor, takskottning samt röjning av istappar enligt Gränsdragningslista, bilaga 5.

4.8 Skyltar, markiser mm

Hyresgästen har, efter skriftlig överenskommelse med hyresvärden och under förutsättning att nödvändiga myndighetstillstånd erhålls, rätt att på byggnadens fasad erhålla skyltplats, montera markiser, antenner och dylikt.

Hyresgästen ska utföra och bekosta montering, drift och underhåll av skyltar och andra anordningar. Elkostnader för eventuell skyltbelysning ska betalas av hyresgästen. Vid fastighetsunderhåll, såsom till exempel fasadrenovering, ska hyresgästen utföra och bekosta nedmontering och därefter uppmontering

av skylt och andra anordningar som hyresgästen har satt upp på byggnaden. Vid avflyttning från lokalen ska hyresgästen utföra och bekosta nedmontering av vad denne monterat samt på egen bekostnad återställa eventuella skador på fasaden.

Hyresgästen ansvarar för samtliga skador som orsakas av anordningar som hyresgästen har monterat på byggnaden.

4.9 Parkering

Verksamhet kopplad till fastigheten Konstgjutaren 2 i Malmö har rätt till, men ej skyldighet, att hyra 14 p- platser i p-huset på Xxxxxxxxxxxx 00X varav en handikapparkeringsplats. Om p-huset är fullt uthyrt när behov av p-platser uppstår har p-operatören skyldighet att med skälig varsel ge tillgång till dessa 14 p- platser. Denna skyldighet gäller för en tidsperiod på 25 år från den tid då fastigheten beviljades slutbesked för vårdboende (år 2020). Hyresgästen tecknar P-avtal direkt med p-operatören.

4.10 Överlåtelse och upplåtelse i andra hand

Hyresgästen har inte rätt att överlåta hyresrätten enligt Hyresavtalet eller upplåta hela eller delar av Lokalen i andra hand utan Hyresvärdens skriftliga godkännande.

Undantag för ovan stycke gäller för den andrahandsuthyrning hyresgästen gör till brukare som erhållit biståndsbedömt stöd av kommunen för att bo i vård- och omsorgsboende.

4.11 Åtgärder vid avflyttning

Hyresgästen är skyldig att om hyresvärden så begär vid avflyttning från lokalen på egen bekostnad återställa lokalen i för hyresvärden godtagbart skick. Godtagbart skick ska beakta normalt förväntat slitage under hyresförhållandets hyreslängd.

Vid hyresförhållandets upphörande ska hyresgästen avflytta från, utrymma och återställa lokalen i godtagbart skick. Detta innefattar bl.a. att, före sista dagen av hyrestiden eller annan dag då hyresavtalet upphör att gälla, nedmontera och bortskaffa all inredning och egendom tillhörig hyresgästen samt reparera eventuella skador på lokalen. Hyresgästen ska lämna lokalen väl avstädad samt till hyresvärden, utan rätt till ersättning, återlämna samtliga nycklar, passerkort etc. avseende lokalen, fastigheten och gemensamhetsutrymmen även om dessa anskaffats av hyresgästen.

För det fall hyresgästen inte har fullgjort sina förpliktelser enligt ovan har hyresvärden rätt att utföra åtgärderna på hyresgästens bekostnad. Vidare har hyresvärden rätt till ersättning från hyresgästen för samtliga kostnader avseende nedmontering, bortskaffning och förvaring m.m. av egendom, avfall etc. som hyresgästen lämnar kvar i lokalen.

Ingen ersättning utgår för förändringar, tillägg och förbättringar i den förhyrda lokalen, som utförts av hyresgästen om inte annat följer av tvingande lagstiftning eller separat överenskommelse mellan parterna.

I samband med avflyttning från lokalen ska en avflyttningsbesiktning ske om hyresvärden så önskar. Hyresgästen inbjuds att närvara vid besiktningen. Eventuell besiktningsman ska utses och bekostas av hyresvärden. Parterna står i övrigt för sina egna kostnader i samband med besiktningen. Besiktningen ska dokumenteras i ett skriftligt protokoll.

4.12 Ändringar

Alla ändringar och tillägg till detta Hyresavtal ska för att vara giltiga ske skriftligen och undertecknas av båda parterna. Muntliga överenskommelser äger således ej giltighet.

Denna bilaga har upprättats i två likalydande exemplar, varav parterna tagit var sitt.

Ort/datum:	Ort/datum:
Hyresvärden: Näckström Fastigheter NF22 AB	Hyresgästen: Malmö Stad genom dess Hälsa-, vård- och omsorgsförvaltning
Namnteckning:	Namnteckning:
Namnförtydligande:	Namnförtydligande: