Utlåtande 2012:70 RI+V (Dnr 023-344/2012)

AB Svenska Bostäders överlåtelse av fastigheter/tomt- rätter i Hagsätra till Ikano Bostad i Hagsätra AB

Kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande.

1. AB Svenska Bostäders överlåtelse av tomträtterna Höstsådden 1, Kola- ren 1, Kolbottnen 1, Kolryssen 1, Rågrian 1, Rågröken 1, Rågskylen 1, Stubbneken 1 och Ärtåkern 1 och fastigheterna Struthatten 3 och 4 i Hagsätra till Ikano Bostad i Hagsätra AB (xxx.xx. 556655-7863), till en köpeskilling om 890 mnkr och på övriga villkor som anges i utlåtandet, godkänns.

2. Stockholms Stadshus AB uppmanas ge AB Svenska Bostäder i upp- drag att genomföra försäljningen samt teckna erforderliga avtal.

Föredragande borgarråden Xxxx Xxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxx anför följan- de.

Ärendet

I Stockholms stads budget för år 2012 anges att bolaget AB Svenska Bostäder ska utvecklas genom en aktiv fastighetsförvaltning och fastighetsbeståndet ska utgöras av ett varierat utbud. Som ett led i detta har bolaget fört förhandlingar om en affär med Ikano Bostad i Hagsätra AB. Köpekontrakt har den 27 januari 2012 tecknats avseende försäljning av nio fastigheter upplåtna med tomträtt och två fastigheter i Hagsätra till Ikano Bostad i Hagsätra AB.

AB Svenska Bostäders fastighetsbestånd i Hagsätra är uppfört på 1950- och 1960-talen och till största delen upprustat under 1990- och 2000-talen. Om- byggnad av en fastighet pågår och ytterligare två återstår att upprusta.

Ikano förvärvade 2008 ca 1 400 lägenheter i Rågsved och Högdalen från stadens bolag, och äger sedan tidigare fastigheter i Hagsätra. Xxxxx har sedan dess aktivt arbetat för att utveckla beståndet och deltar aktivt i arbetet med Söderortsvisionen.

Beredning

Ärendet har beretts av Stockholms Stadshus AB i samråd med stadslednings- kontoret.

Våra synpunkter

För att Stockholms stads egna bostadsbolag ska fungera på bästa sätt har de fått kommunfullmäktiges uppdrag att vara aktiva fastighetsförvaltare. Det in- nebär att bolagen ska vara delaktiga i skapandet av nya bostäder i staden, men också att de ska förvalta sina befintliga fastighetsbestånd genom att vid behov avyttra fastigheter i områden med stor andel allmännytta. Föreliggande affär är ett exempel på det sistnämnda.

Genom försäljningen skapar AB Svenska Bostäder ekonomiskt utrymme i bolaget som kan användas till t.ex. upprustning av befintligt fastighetsbestånd samt till nyproduktion av hyresrätter. Något som behövs i ett växande Stock- holm.

Bilagor

1. Reservationer m.m.

2. Tjänsteutlåtande från styrelsen för AB Svenska Bostäder

3. Utdrag ur protokoll

Borgarrådsberedningen tillstyrker föredragande borgarrådens förslag.

Reservation anfördes av borgarrådet Xxxxx Xxxxxxxx (S) enligt följande.

Jag föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar att

1. Förslaget om överlåtelsen av fastigheter/tomträtter till Ikano Bostad i Hagsätra AB avslås.

2. Därutöver anföra:

I ett läge då det råder stor bostadsbrist borde allmännyttans högsta prioritet vara att bygga nya bostäder. En försäljning ger inte fler lägenheter till bostadsbristens Stock- holm. Det är detta som är Stockholms huvudutmaning och som stadens bostadsbolag borde ägna all kraft att lösa.

Det är problematiskt att stora försäljningar av allmännyttans bestånd av hyreslä- genheter görs utan konsekvensanalyser av hur detta påverkar Stockholms medborgare och påverkar stadens möjlighet att växa. Allmännyttan fyller en viktig funktion i att möjliggöra och vara flexibel inför de bostadsbehov som medborgarna har.

Inte heller har konsekvenserna utretts för de hyresgäster som valt det allmännyttiga boendet och tryggheten i det långsiktiga fastighetsförvaltandet, och hur de påverkas då hela kvarter allmännytta säljs till privata intressenter. Försäljningen skulle dessutom minska antalet lägenheter som förmedlas via bostadsförmedlingen när endast 50 % ställs som krav.

Motivet till försäljningen uppges vara att finansiera fler bostadsbyggnadsprojekt. I nuläget finns alltför få markanvisningar och projekt inom bolaget och det går inte att uppvisa projekt som skulle motivera en försäljning. Bolagets ekonomiska ställning är god och grunden till försäljningen tycks därför inte ha koppling till den situation som råder i bolaget.

Då det under tidigare försäljningar och fastighetsaffärer framkommit skarp kritik och frågetecken kring hur pris och köpeskilling fastställs är det extra viktigt att ansva- rig styrelse har god kunskap och insyn i processen. Vid affärer i den här storleksord- ningen bör flera oberoende värderingar genomföras och man ska alltid överväga ett öppet anbudsförfarande för att säkerställa att stadens egendom inte säljs till för lågt pris.

Reservation anfördes av borgarrådet Xxxxxx Xxxxxxx (MP) enligt följande.

Jag föreslår att kommunstyrelsen beslutar att

1. Avslå förslag om överlåtelsen av fastigheter/tomträtter till Ikano Bostad i Hag- sätra AB

2. Därutöver anföra:

I ett läge då det råder stor bostadsbrist borde allmännyttans högsta prioritet vara att bygga nya bostäder. Bostadsbristen är en av Stockholms huvudutmaningar och stadens bostadsbolag borde ägna all kraft åt att lösa den. Särskilt svår är bostadsbristen för unga och studenter.

Det är problematiskt att stora utförsäljningar av allmännyttans bestånd av hyreslä- genheter görs utan att konsekvensanalyser av hur detta påverkar Stockholms medbor- gare och påverkar stadens möjlighet att växa. Generellt anser Miljöpartiet att det är bra att staden i bostadsområden där ett fåtal bostadsbolag har stora fastighetsbestånd ver- kar för att få in nya bostadsaktörer. En sund fastighetsförvaltning, inbegriper dock förutom att förvärva bostadsfastigheter och att överlåta allmännyttiga bostäder till

privata fastighetsförvaltare, att göra sunda avvägningar om när en försäljning är lämp- lig. Försäljningen av fastigheterna i

Hagsätra från Svenska Bostäder AB till Ikano Bostad i Hagsätra AB, innebär en minskning av antalet lägenheter som förmedlas via bostadsförmedlingen då det i köpe- avtalet endast kravställs att 50 procent av de lediga lägenheterna i beståndet ska för- medlas av bostadsförmedlingen. Familjebostäders hyresgäster ingår annars i den inter- na byteskön som är gemensam för Stockholmshem, Svenska Bostäder och Familjebo- städer

Motivet till försäljningen uppges vara att finansiera fler bostadsprojekt. Att bolaget i dagsläget inte bygger fler bostäder beror dock inte på bristen på eget kapital. Bola- gets ekonomiska ställning är god och grunden till försäljningen tycks därför inte ha koppling till den situation som råder i bolaget. Då det under tidigare försäljningar och fastighetsaffärer framkommit skarp kritik och frågetecken kring hur pris och köpeskil- ling fastställts borde krav om oberoende värderingar göras vid affärer av den här stor- leksordningen.

Miljöpartiet vill även att det i avtalet med köparen skrivs in begränsningar av möj- ligheterna att sälja beståndet vidare samt ett förköpsförbehåll. I det föreslagna köpeav- talet specificeras heller inte kraven för hur köparen aktivt ska bidra till bostadsområ- denas fortsatta utveckling. En specificering är nödvändig om det ska finnas någon möjlighet att garantera att åtaganden efterlevs. Avslutningsvis så bör hanteringen av styrelseärendet i Svenska Bostäder AB och skälet till sekretessbeläggningen utredas om de står i överensstämmelse med gällande regler.

Ur demokratiskt perspektiv är det djupt problematiskt att en försäljning av denna storlek sker helt utan möjlighet till politisk diskussion eller dialog med stadens med- borgare och de boende i fastigheterna. Det är viktigt att hyresgästernas boendeinfly- tande och rörelsefrihet inte försämras vid en överlåtelse.

Kommunstyrelsen delar borgarrådsberedningens uppfattning och föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande.

2. Stockholms Stadshus AB uppmanas ge AB Svenska Bostäder i uppdrag att genomföra försäljningen samt teckna erforderliga avtal.

Stockholm den 25 april 2012

På kommunstyrelsens vägnar: S T E N N O R D I N

Xxxxxx Xxxxxxx

Xxxx Xxxxxxxx

Reservation anfördes av Xxxxx Xxxxxxxx, Xxxx Xxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxxx

(alla S) med hänvisning till reservationen av (S) i borgarrådsberedningen.

Reservation anfördes av Xxx Xxxxxxxx och Xxxxxx Xxxxxxx (båda MP) med hänvisning till reservationen av (MP) i borgarrådsberedningen.

Reservation anfördes av Xxx-Xxxxxxxxxx Xxxx (V) enligt följande.

Jag föreslår att kommunstyrelsen föreslår att kommunfullmäktige beslutar följande.

1. De föreslagna överlåtelserna av bostadsfastigheter avslås

2. Samt därutöver anföra

Antalet allmännyttiga hyreslägenheter minskar stadigt i Stockholm. Snart är det omöj- ligt för människor med låga eller till och med normala inkomster att få en hyreslägen- het i Stockholms stad. Därför säger Vänsterpartiet nej till såväl utförsäljningar av hela fastigheter som till omvandling av hyreslägenheter till bostadsrätter. Vi vänder oss också mot det odemokratiska sätt som detta ärende processats fram på. Varken bo- stadsbolagens styrelser eller Stadshus AB har fått någon information varken före eller under processens gång utan ställs inför fullbordat faktum. Styrelsesammanträdet med AB Stockholms stadshus i februari ställdes tvärtom in i brist på ärenden medan pro- cessen såvitt vi förstår var i full gång.

Över 380000 människor står i Stockholms stads bostadskö. Flertalet av dem efter- frågar hyresrätter med rimliga hyror. Majoriteten fortsätter att föra en bostadspolitik som går tvärs emot vad hyresgästerna efterfrågar. Hur ska Stockholm kunna växa och utvecklas till en spännande storstad om till exempel unga människor varken har råd att bo eller studera här?

den. Idag ser vi tydligt att ”marknaden” inte klarar av att bygga hyresrätter till rimliga priser som vanliga löntagare har råd att bo i. Allt tal om blandade upplåtelseformer rimmar illa.

För de boende i de föreslagna fastigheterna är den personliga förlusten betydande.

De kommer inte längre att ha tillgång till den interna bostadskön, vilket avsevärt minskar deras frihet att kunna flytta till andra områden i staden. De har också valt att bo hos allmännyttan med de fördelar det innebär; med den service och standard som ingår i hyran och de boendeinflytandeavtal med hyresgästföreningen som ger hyres- gästernas möjligheter att påverka sitt boende. Nu straffas de hyresgäster som inte vill ombilda till bostadsrätt. Den enda vinnaren bli de som av ideologiska skäl vill att all- männyttan ska minskas till förmån för privat ägande.

Enligt den nya hyreslagen ”Lagen om de kommunala bostadsföretagen” ska ett kommunalt bostadsaktiebolag inte kunna genomföra affärer som inte är affärsmässiga. Stadens bostadsbolag är överkonsoliderade utan några skulder, något ökat kapital behövs därför inte, men väl flera hyreslägenheter till rimliga hyror.

Enligt den nya lagen definieras också ett allmännyttigt bostadsbolag bland annat som ett bolag som erbjuder hyresgästerna boendeinflytande och inflytande i bolagen. Vi anser att stadens bolag inte uppfyller detta krav, då hyresgästerna kommer informe- ras om att deras bostäder kommer att säljas och att beslutet redan fattats, vilket knap- past kan definieras som ”boendeinflytande”.

Hyresgästföreningen gjorde i mars 2012 en enkät bland de hyresgäster som bor i allmännyttiga fastigheter som sålts till en privat fastighetsägare. Resultatet bygger på ca 250 svar. 60 % av dessa tycker att informationen om försäljningen har varit dålig,

59 % är oroliga för hur försäljningen kommer att påverka deras boendesituation, 26

% är mycket oroliga.58 % av dessa hyresgäster anser att det är mycket viktigt att ha allmännyttan som hyresvärd, ytterligare 22 % anser att det är ganska viktigt.

Det är uppenbart att den borgerliga majoriteten i staden struntar i vad deras hyres- gäster vill med sitt boende och har informerar dem om försäljningarna på ett undermå- ligt sätt.”

ÄRENDET

Beskrivning av affären

Svenska Bostäder överlåter sitt bestånd i Hagsätra, d.v.s. tomträtterna Höst- sådden 1, Kolaren 1, Kolbottnen 1, Kolryssen 1, Rågrian 1, Rågröken 1, Råg-

skylen 1, Stubbeken 1 och Ärtåkern 1 samt fastigheterna Struthatten 3 och 4,

omfattande 1 172 lägenheter och ca 5 500 kvm lokaler i Hagsätra. Köpeskil- lingen uppgår till 890 mnkr och förvärvare är Ikano Bostad i Hagsätra AB.

En extern oberoende värdering av fastigheterna indikerar ett värde om 959,5 mnkr i fullt ombyggt skick. Den kvarstående etappen av ombyggnaden i Kolbottnen 1 bedöms kosta Ikano ca 96 mnkr. Justeras köpeskillingen med detta belopp motsvarar den således ett värde som överstiger den externa värde- ringen.

Överlåtelseavtal m.m.

Fastighetsförvärvet föreslås ske som en direktöverlåtelse. Avtalen innebär att AB Svenska Bostäder överlåter nio tomträtter och två fastigheter (Struthatten 3 och 4) med ca 1 172 lägenheter i Hagsätra till Ikano. Fastigheterna omfattar 83 149 kvm bostadsarea och 5 465 kvm lokalarea. I Kolbottnen 1 övertar köparen etapp 2 av två ombyggnadsetapper omfattande ca 170 lägenheter. Den andra etappen beräknas påbörjas under sommaren 2012.

De huvudsakliga villkoren i köpeavtalet är följande:

• Köpeskilling om sammanlagt 890 Mkr.

• Xxxxx Xxxxxx går på tillträdesdagen in i Svenska Bostäders ställe i pågående entreprenad avseende ombyggnad av fastigheten Kol- bottnen 1.

• Ikano Bostad går in i Svenska Bostäders ställe i ett planerat ny- byggnadsprojekt (c:a 45 lägenheter) på och intill fastigheten Kol- bottnen 1 samt ersätter Svenska Bostäder för nedlagda projekte- ringskostnader.

• Xxxxx Xxxxxx åtar sig att erbjuda minst hälften av lediga lägenheter till Bostadsförmedlingen i enlighet med den överenskommelse som gäller mellan Bostadsförmedlingen och Fastighetsägarna Stock- holm.

• Xxxxx Xxxxxx åtar sig att tillhandahålla försöks- och träningslägen- heter i minst samma omfattning som Svenska Bostäder.

Av avtalet framgår också att köparen har en dokumenterad erfarenhet av se- riös bostadsförvaltning i bolagets organisation, att de är ansvarstagande och har en långsiktighet i ägandet och en förvaltning med tydligt kundfokus. Köpa- ren är dessutom beredd att aktivt bidra till bostadsområdenas fortsatta utveck- ling.

Överlåtelseavtalen, som är sekretessbelagda, finns tillgängliga för kom- munfullmäktige-/styrelseledamöterna hos Stockholms Stadshus AB, stadshuset 3 tr.

Intern byteskö

Berörda bostadshyresgäster kommer att erbjudas att byta lägenhet genom den bolagsgemensamma internkön under sex månader från det att överlåtelsen offentliggörs. Hyresgästerna föreslås också få behålla sin plats i kön om de utnyttjar möjligheten att byta inom perioden.

Ekonomi

Överenskommelsen innebär att AB Svenska Bostäder säljer de nio tomträtter- na och två fastigheter i Hagsätra för en köpeskilling om 890 mnkr. Inför för- handlingarna värderades fastigheterna av Newsec till sammanlagt c:a 960 Mkr (värdetidpunkt juli 2011). Fastigheten Xxxxxxxxxx 0, där ombyggnad pågår, värderades som helt ombyggd. Under förhandlingarna enades parterna om att Xxxxx Xxxxxx ska gå in i ombyggnadsentreprenaden fr o m etapp 2, när ungefär hälften av projektet återstår. Entreprenadsumman för etapp 2 är c:a 97 Mkr (inklusive moms). Köpeskillingen bestämdes mot bl a denna bakgrund till 890 Mkr.

Affären bedöms medföra en realisationsvinst hos Svenska Bostäder om ca 600 mnkr.

BEREDNING

Ärendet har beretts av Stockholms Stadshus AB i samråd med stadslednings- kontoret.

Stockholms Stadshus AB

Koncernstyrelsen i Stockholms Stadshus AB beslutade vid sitt sammanträde den 19 mars 2012 att föreslå kommunfullmäktige att besluta följande

1. AB Svenska Bostäders överlåtelse av tomträtterna Höstsådden 1, Ko- laren 1, Kolbottnen 1, Kolryssen 1, Rågrian 1, Rågröken 1, Rågskylen 1, Stubbneken 1 och Ärtåkern 1 och fastigheterna Struthatten 3 och 4 i Hagsätra till Ikano Bostad i Hagsätra AB (xxx.xx. 556655-7863), till en köpeskilling om 890 mnkr och på övriga villkor som anges i tjänsteut- låtandet, godkänns.

2. AB Svenska Bostäder får i uppdrag att genomföra försäljningen samt teckna erforderliga avtal.

Koncernstyrelsen beslutade för egen del följande:

2. Protokollet i detta ärende förklaras omedelbart justerat.

Reservation anfördes av Xxxxx Xxxxxxxx m.fl. (S), bilaga 1. Reservation anfördes av Xxx-Xxxx Xxxxx (V), bilaga 1.

Stockholms Stadshus AB:s tjänsteutlåtande daterat den 8 mars 2012 har i huvudsak följande lydelse.

I direktiven och uppdragen för stadens bostadsbolag anges att bolagen ska utveck- las genom en aktiv förvaltning och finnas representerade med ett varierat utbud i hela staden. Som ett led in denna utveckling och för att förbättra variationen av ägande i

stadens olika bostadsområden krävs att bolagen genomför affärer med privata aktörer. Affärer, som denna med IKANO, ger även realisationsvinster om ca 600 mnkr hos Svenska Bostäder som kan användas vid upprustning och nyproduktion av bostäder i andra delar av staden.

Koncernledningen och stadsledningskontoret anser att det är lämpligt att stadens bostadsbolag genomför affärer för att minska sina fastighetsbestånd i de delar av sta- den där bolagen har en stor andel av bostäderna och för att frigöra resurser för upp- rustning och nyproduktion i andra områden.

Koncernledningen och stadsledningskontoret bedömer att de ekonomiska konse- kvenserna av affären är godtagbara. Därav föreslås att koncernstyrelsen och kommun- styrelsen för egen del godkänner redovisade förslag till överlåtelse. Vidare föreslås att AB Svenska Bostäder får i uppdrag att genomföra försäljningen, enligt redovisat för- slag, samt överlämnar det för kommunfullmäktiges slutgiltiga godkännande.

Bilaga 1

RESERVATIONER M.M.

Koncernstyrelsen i Stockholms Stadshus AB

Reservation anfördes av Xxxxx Xxxxxxxx m.fl. (S) enligt följande.

Koncernstyrelsen föreslås besluta att

1. Förslag om överlåtelsen av fastigheter/tomträtter till Ikano avslås.

2. Därutöver anföra:

Reservation anfördes av Xxx-Xxxx Xxxxx (V) enligt följande.

Koncernstyrelsen föreslås besluta att

1. Föreslagna överlåtelser av bostadsfastigheterna avslås.

2. Därutöver anföra:

Antalet allmännyttiga hyreslägenheter minskar stadigt i Stockholm. Snart är det omöjligt för människor med låga eller till och med normala inkomster att få en hyres-

lägenhet i Stockholms stad. Därför säger Vänsterpartiet nej till såväl utförsäljningar av hela fastigheter som till omvandling av hyreslägenheter till bostadsrätter. Vi vänder oss också mot det odemokratiska sätt som detta ärende processats fram på. Varken bostadsbolagens styrelser eller Stadshus AB har fått någon information varken före eller under processens gång utan ställs inför fullbordat faktum. Styrelsesammanträdet med AB Stockholms stadshus i februari ställdes tvärtom in i brist på ärenden medan processen såvitt vi förstår var i full gång.

Över 380 000 människor står i Stockholms stads bostadskö. Flertalet av dem efter- frågar hyresrätter med rimliga hyror. Majoriteten fortsätter att föra en bostadspolitik som går tvärs emot vad hyresgästerna efterfrågar. Hur ska Stockholm kunna växa och utvecklas till en spännande storstad om till exempel unga människor varken har råd att bo eller studera här?

Vi ifrågasätter målet med dessa omfattande utförsäljningar av allmännyttans bo- stadsbestånd. Betyder aktiv fastighetsförvaltning att man ska avveckla all allmännytta i Stockholm och enbart förlita sig på privata fastighetsägare och den så kallade markna- den. Idag ser vi tydligt att ”marknaden” inte klarar av att bygga hyresrätter till rimliga priser som vanliga löntagare har råd att bo i. Allt tal om blandade upplåtelseformer rimmar illa.

För de boende i de föreslagna fastigheterna är den personliga förlusten betydande.

59 % är oroliga för hur försäljningen kommer att påverka deras boendesituation, 26

% är mycket oroliga.58 % av dessa hyresgäster anser att det är mycket viktigt att ha allmännyttan som hyresvärd, ytterligare 22 % anser att det är ganska viktigt.

Det är uppenbart att den borgerliga majoriteten i staden struntar i vad deras hyres- gäster vill med sitt boende och har informerar dem om försäljningarna på ett undermå- ligt sätt.

Document Metadata

Table of Contents

Utlåtande 2012:70 RI+V (Dnr 023-344/2012)

Document Metadata